土地增值稅免稅范圍（4篇）

【第1篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號

文件名

文號

期限

1

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》

財稅字〔1995〕48號

2

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》

財稅〔2001〕10號

3

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》

財稅〔2006〕21號

4

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財稅〔2008〕137號

5

《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》

財稅〔2010〕220號

6

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》

財稅〔2011〕116號

7

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》

財稅〔2011〕13號

8

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》

財稅〔2013〕53號

9

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》

財稅〔2013〕101號

10

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》

財稅〔2018〕57號

11

《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第2篇】土地增值稅須分別核算，免稅條款適用仍有爭議

編者按：2023年11月25日，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，其中關(guān)于納稅人享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅優(yōu)惠政策的規(guī)定引起了筆者注意。本文從一則案例入手，具體分析現(xiàn)行土地增值稅對于住宅非住宅實行的分別核算的機制。而目前深圳新發(fā)布的規(guī)定，預(yù)示了一種新的征管趨勢，值得讀者關(guān)注。

一、案例簡介

（一）基本案情

2023年7月5日，新聯(lián)公司對巴楚新聯(lián)“未來城”一期1-4號商住樓進行開工建設(shè)，2023年12月30日竣工。2023年3月15日，新聯(lián)公司對巴楚新聯(lián)“未來城”一期5-6號商住樓進行開工建設(shè)，2023年11月15日竣工。2023年11月23日，克州鑫華稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司接受委托，對新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期1-6號商住樓”項目截止2023年5月31日土地增值稅清算稅款申報進行鑒證審核。同日，新聯(lián)公司向巴楚縣稅務(wù)局進行土地增值稅清算申報。新聯(lián)公司申報了“新聯(lián)未來城一期1-6號商住樓”項目土地增值稅：1-4號商住樓增值率為-16.92%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項目增值率-16.92%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅稅額470105.92元，應(yīng)退土地增值稅稅額470105.92元；5-6號商住樓增值率為-7.74%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項目增值率-7.74%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅額634062.34元，應(yīng)退土地增值稅稅額634062.34元，一期應(yīng)退土地增值稅稅額共計1104168.26元。2023年11月24日，巴楚縣稅務(wù)局作出準(zhǔn)予退還已預(yù)繳的土地增值稅1104168.26元，且于2023年6月19日將該筆款項退還給新聯(lián)公司。

2023年10月9日，巴楚縣稅務(wù)局案件檢查發(fā)現(xiàn)，“我局第一稅務(wù)所在2023年10月的日常征管工作自查中，對前期退稅資料進行復(fù)查，發(fā)現(xiàn)巴楚縣新聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2023年6月辦理土地增值稅退稅1104168.26元，未按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定對涉及不同類型的房地產(chǎn)項目分別計算增值額、增值率、繳納土地增值稅，屬于計稅依據(jù)和政策適用錯誤，責(zé)令第一稅務(wù)所追回已退還的土地增值稅，并按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定重新審核該項目土地增值稅清算資料。”2023年3月7日，巴楚縣稅務(wù)局對“新聯(lián)未來城一期”土地增值稅清算審核報告指出：“1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅清算審核后增值額為-13783747.40元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；2.非普通住宅清算審核后增值額為-308946.71元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；3.非住宅清算審核后增值額為8255836.49元，增值率為34%，應(yīng)繳納土地增值稅2476750.95元，已預(yù)征0元，應(yīng)補土地增值稅2476750.95元?！?023年3月15日，巴楚縣稅務(wù)局作出巴地稅通[2016]3號《稅務(wù)事項通知書》對新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期項目”土地增值稅清算申報重新審核，認(rèn)定企業(yè)應(yīng)補征土地增值稅2476750.95元。

新聯(lián)公司對該決定不服，于2023年4月11日申請復(fù)議，同年4月14日，喀什地區(qū)地方稅務(wù)局作出行政復(fù)議不予受理決定。新聯(lián)公司不服，訴至法院，要求撤銷巴楚縣稅務(wù)局于2023年3月15日作出的巴地稅通【2016】3號《稅務(wù)事項通知/p>;

（二）各方觀點

新聯(lián)公司認(rèn)為，稅務(wù)機關(guān)在清算土地增值稅前，首先應(yīng)當(dāng)確立清算單位，清算單位是否合法，是稅務(wù)機關(guān)征收土地增值稅行政行為是否合法的重要前提。但是根據(jù)各項法律法規(guī)規(guī)定，土地增值稅的最小清算單位為“幢”，而巴楚縣稅務(wù)局卻違背規(guī)定，將土地增值稅的清算單位進一步進行細(xì)分，進而導(dǎo)致其土地增值稅計算錯誤，其行政行為明顯違法。

一、二審法院均認(rèn)為巴楚縣稅務(wù)局行政行為合法有效，駁回了新聯(lián)公司的訴請。

二、爭議焦點

本案爭議焦點主要包括1、土地增值稅的清算單位如何確定；2、土地增值稅免稅待遇是否可以放棄。

三、華稅點評

（一）稅局按開發(fā)項目類別分別計算土增稅不受清算單位影響

上述規(guī)定可以看出，土地增值稅最小計算單位為一個幢號，但并不影響對一個幢號中不同類型的房屋分別計算增值額，征收土地增值稅?，F(xiàn)實中大量存在開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目僅為一幢樓的情況。上述法律規(guī)定就是針對“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額”，“對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額”做出的。新聯(lián)公司開發(fā)的“新聯(lián)未來城一期”項目，符合上述法律規(guī)定的情形，故巴楚縣稅務(wù)局在清算新聯(lián)公司“新聯(lián)未來城一期”項目土地增值稅時，對項目中不同類型的房屋分別核算增值額，征收土地增值稅的做法符合上述法律規(guī)定。

（二）土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款

依據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第十三條：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項的免稅規(guī)定的規(guī)定。對于該規(guī)定是否為授權(quán)性規(guī)定，實務(wù)中存在爭議。

本案中，法院認(rèn)為：分別核算增值額的目的，就是為了分別計算土地增值稅，通過分別核算增值額達(dá)到分別計算土地增值稅，進而起到稅收杠桿調(diào)節(jié)的作用，達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，促進房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展的目的。財稅字[1995]48號第十三條的規(guī)定，并沒有賦予新聯(lián)公司在分別核算增值額和分別計算土地增值稅方面具有選擇權(quán)，而是進一步對應(yīng)該分別計算，沒有分別核算的納稅人，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得享受免稅的規(guī)定，是一種懲罰性條款，而非選擇性條款。

為核實司法機關(guān)的觀點，筆者又核查了裁判文書網(wǎng)中其他類似案例，發(fā)現(xiàn)近年的裁判口徑均與本案一致，即認(rèn)為：土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款。

值得關(guān)注的是海南省關(guān)于土地增值稅清算的地方性規(guī)定的變化：

以海南省的規(guī)定為例，從中可以得出結(jié)論稅務(wù)機關(guān)與司法機關(guān)對于土地增值稅的分住宅和非住宅分別核算確實是作為強制性的條款來施行的。

（三）新趨勢：免稅待遇或?qū)⒆鳛槭跈?quán)性條款適用

值得關(guān)注的是，2023年11月25日，國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，該規(guī)程第二十一條規(guī)定：“納稅人辦理清算申報時，對同一開發(fā)項目或同一分期項目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)的，如納稅人申請享受免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅”。該規(guī)定可以看出，是否申請免稅待遇主動權(quán)在納稅人手中，需要享受免稅待遇的，應(yīng)當(dāng)分別計算增值額、增值率等。此規(guī)程中所反映的土地增值稅征管新趨勢未來如何發(fā)展，仍需等待《土地增值稅法》及相關(guān)條例出臺，以作確認(rèn)。

【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策的通知

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為征稅

房地產(chǎn)繼承，公益性贈與，出租，抵押期間，不交土地增值稅

個人之間互換自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目

應(yīng)收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷售收入（不含增值稅）

新房扣除項目：（與收入成比例）

房+地+費+稅+利

地：地價款+契稅（不含印花稅）

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費-應(yīng)交印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)成本（征用及拆遷補償費+前期工程費+建筑安裝工程費+基礎(chǔ)設(shè)施費+公共配套設(shè)施費+發(fā)開間接費用）

不包括利息支出，但包括裝修費用

費用：（按稅法標(biāo)準(zhǔn)計算扣除）

利息+（房+地）*5%以內(nèi)

（房+地）*10%以內(nèi)扣除。利息不能提供金融機構(gòu)的證明不能扣（超過貸款期限利息不能漏）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅金：城建稅，教育費附加

非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金：城建稅，教育費附加，印花稅

利（房+地）*20%

舊房扣除成本：

1.房+地+稅

稅：城建稅，教育費附加，印花稅

舊房及建筑物的評估價格=重置成本價*成新折扣率

土地價款

不能取得評估價，按發(fā)票所載金額從購買年度起每年加計扣5%（不足6月不計算，超過6月算1年）

視頻

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)與風(fēng)險提示

曉紅說稅

￥399

￥599

購買專欄

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅不超過20%的免土增稅

應(yīng)清算：全部售出，整體轉(zhuǎn)讓，直接轉(zhuǎn)讓

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得預(yù)售許可證滿3年

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記未辦理土增清算

4.其他

90日內(nèi)辦理清算

房地開開發(fā)企業(yè)建成后產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，不做收入，不扣成本

產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無償移交政府部門用于非盈利性社會公益事業(yè)的，不確認(rèn)收入，成本可扣除

建成后有償轉(zhuǎn)讓，計入收入，成本可扣

預(yù)提費用不的扣除，質(zhì)保金看發(fā)票

土地閑置費土增不可口，企業(yè)所得稅可扣

安置房視同銷售收入，同事將次確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費

【第4篇】土地增值稅免稅

關(guān)于瑞立諾

創(chuàng)辦15年 瑞立諾累計為1000余家企業(yè)提供涉稅服務(wù)，行業(yè)涉及房地產(chǎn)，互聯(lián)網(wǎng) ，金融 ， 影視，高新科技，新能源等多個領(lǐng)域.

一、做好土地增值稅稅收籌劃對房地產(chǎn)的重要性

近些年，國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和增速達(dá)到了前所未有的水平，在房地產(chǎn)企業(yè)九大稅種中，土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)而言是最重要的一種稅種。土地增值稅稅率為30%至60%的四級超累進稅率，計算復(fù)雜以及計算周期長，由于這一狀況，會在一定程度上抑制房地產(chǎn)的炒地、行為，能更好的是房地產(chǎn)企業(yè)得到良性發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的主要納稅人，在土地開發(fā)和日常的經(jīng)營管理中，在稅收方面，尤其要提前籌劃土地增值稅，合理定價。開發(fā)更多剛性需求的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，合理的價格，才有可能能做到免交土地增值稅，降低稅負(fù)，增加收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

01

巧妙合理的運用稅收政策

（1）運用普通住宅稅收優(yōu)惠政策，我國對土地增值稅規(guī)定了很多稅收優(yōu)惠政策，因為土地增值稅適合4級超累進稅率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng)造條件，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過法定扣除項目金額 20%的， 免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)就其全部增值額 按規(guī)定計稅。為確保房地產(chǎn)行業(yè)的利潤最大化。另外，在已經(jīng)確定銷售價格的情況下，可以進行測算，通過合理的成本計算或分?jǐn)偅欠窨梢栽诤侠矸秶鷥?nèi)將部分開發(fā)成本分配到普通住宅。只要在普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，可以享受免稅政策

（2）掌握并運用土地增值稅清算時點籌劃。土地增值稅采取先繳后清的方式。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須學(xué)會在征收額和清算后應(yīng)繳納的稅額之間找到平衡點。當(dāng)企業(yè)在開展預(yù)繳業(yè)務(wù)過程中，如果出現(xiàn)應(yīng)繳增值稅稅額低于清算過程中納稅數(shù)額的情況，企業(yè)可以推遲清算時間；如果增值稅應(yīng)繳數(shù)額高于清算過程中的應(yīng)繳稅額，則應(yīng)當(dāng)提前清算。通過確定土地增值稅的項目清算時間，可以為企業(yè)稅務(wù)會計人員提供操作規(guī)范，并確保企業(yè)投資利潤最大化，當(dāng)熱在使用這種方法時，一定要根據(jù)業(yè)務(wù)的實際情況進行調(diào)整和改進，同時反復(fù)測算出全部數(shù)據(jù)和評估方案，以保證方案的可靠性和保證企業(yè)的利益最大化。同時，房地產(chǎn)公司在計算稅收成本時需要最完整，并要求其成本結(jié)算完全完成，并獲得所有發(fā)票。只有這樣，才能保證計算和扣除的完整性，有效地減少土地增值稅的數(shù)額。

02

通過費用的轉(zhuǎn)移來籌劃

根據(jù)目前的會計準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)公司在企業(yè)管理過程中產(chǎn)生的管理費用、銷售費用和開發(fā)項目的間接費用不能嚴(yán)格劃分。在實際工作中，也存在一種難以區(qū)分的交叉情況，這在一定程度上為企業(yè)成本的發(fā)展提供了相應(yīng)的空間。在相應(yīng)的會計核算過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以將這些難以區(qū)分的費用列入項目開發(fā)的支出成本當(dāng)中。

例如，某些費用可以通過集團或者項目公司，作為咨詢服務(wù)費分配到各個項目上，以增加項目所需的開發(fā)成本。對于轉(zhuǎn)移費用，必須有依據(jù)，合理合法合規(guī)。不能只是為了可以實現(xiàn)減稅和虛假增加開發(fā)成本的目的，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不必要的稅收風(fēng)險。

03

合理的增加扣除項目資金進行籌劃

根據(jù)法律規(guī)定，在計算與土地增值稅項目有關(guān)的扣除資金時，對于不能提供相關(guān)有效憑證的項目，需要根據(jù)相關(guān)法律憑證予以扣除。并專門制定了房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期提取費用。除特別規(guī)定外，不得扣除。

因此，房地產(chǎn)行業(yè)需要了解，在消費者能夠承受的范圍內(nèi)，必須提高公共設(shè)備的質(zhì)量，提高商品房的規(guī)格，改善商品房環(huán)境，合理利用成本效果，加強扣除項目資金的數(shù)量。此外，還應(yīng)特別注意從房地產(chǎn)行業(yè)獲得的建筑安裝發(fā)票。如果建筑服務(wù)所發(fā)生的縣、鎮(zhèn)的名稱和項目名稱沒有特別標(biāo)記，則應(yīng)注意發(fā)票的備注欄。不得納入扣除土地增值稅的項目資金。

此外，在土地增值稅清算方面，如果沒有辦法及時獲得有效合法的憑證，納稅人可能會面臨可扣除的風(fēng)險，也就是說，他們將需要相應(yīng)地繳納更多的稅款，這是一個有效的基礎(chǔ)，在未來獲得及時的成本和費用。根據(jù)目前的文件，也很難在第二次清算中扣除相關(guān)土地增值稅。

因此，如果有大量的清算，沒有真正支付成本或已經(jīng)支付但未能獲得合法發(fā)票由于某種原因，需要盡快解決，同時試圖獲得提前發(fā)票，以確保相關(guān)稅務(wù)機構(gòu)顯示清算和交換建議，這樣項目的成本可以得到足夠的扣除。

04

利用代建 合作建房的稅收政策進行籌劃

（1）代建

稅法中對房地產(chǎn)的代建房行為是否征稅做出了具體規(guī)定，房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)的目的，避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。

注意事項：需要注意的是，委托代建業(yè)務(wù)在稅務(wù)上認(rèn)定時，需要同時嚴(yán)格符合以下幾個條件：

(1)由委托方自行立項;

(2)不發(fā)生土地使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移;

(3)受托方不墊付資金，單獨收取代建手續(xù)費或管理費;

(4)事先與委托方簽訂有委托代建合同;

(5)施工企業(yè)將發(fā)票開具給委托建房單位。

（2）合作建房

稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)公司可以充分利用此項政策進行稅收籌劃

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司擁有一塊土地，擬與a公司合作建造寫

字樓，資金由a公司提供，建成后按比例分房。對房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，作為辦公用房自用，不用繳納土地增值稅，從而降低了房地產(chǎn)成本，增強了市場競爭力。將來再做處置時可以只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。

05

關(guān)于拆遷補償?shù)幕I劃

在項目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)行業(yè)很有可能接觸到拆遷補償問題。拆遷補償通常有三種方式，第一種是就地安置回遷戶，第二種是異地安置回遷戶，第三種是向拆遷戶支付相應(yīng)的貨幣補償，讓拆遷戶自行安排安置用地。

對于那些用房產(chǎn)補償拆遷戶的人，補償房屋應(yīng)當(dāng)按照市場報價計算。同時，還需要將資金計入拆遷補償費的開發(fā)成本。在計算和估算土地增值稅的增值額時，必須將拆遷補償費用作為開發(fā)成本，作為加計扣除基數(shù)房地產(chǎn)業(yè)記入百分之二十扣除的基本數(shù)額。。

拆遷補償費用應(yīng)重點關(guān)注拆遷補償費用是否實際發(fā)生，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和拆遷戶拆遷補償款，合同，簽收花名冊，是否一致，

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的五大稅籌方法，每個方法，都要做到有理有據(jù)，如果您有哪方面的困惑，歡迎咨詢?nèi)鹆⒅Z財稅.