房地產(chǎn)增值稅預(yù)繳稅款（16篇）

【第1篇】房地產(chǎn)增值稅預(yù)繳稅款

一、房開項(xiàng)目增值稅所指的預(yù)收款范圍，包括定金、意向金嗎？未取得預(yù)售許可的情況收取的資金？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。

實(shí)務(wù)中是以簽訂商品房銷售合同為時(shí)點(diǎn)。簽訂合同前的訂金、意向金、誠(chéng)意金不需預(yù)繳；簽訂合同時(shí)，合同定金及之前收取的款項(xiàng)，一并作為預(yù)收款預(yù)繳。

未簽訂正式書面合同直接銷售（或長(zhǎng)租）的停車位、儲(chǔ)藏間等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履約擔(dān)保效力，實(shí)務(wù)中按預(yù)收款預(yù)繳。

定金，是指為擔(dān)保合同債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，雙方當(dāng)事人通過書面約定，由一方當(dāng)事人向?qū)Ψ筋A(yù)先支付一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的方式。

定金具有法律上的擔(dān)保效力，擔(dān)保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金，雙方已明確買賣標(biāo)的物以及價(jià)格等。簽合同時(shí)，對(duì)定金必須以書面形式進(jìn)行約定，同時(shí)還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等，不是法律意義上的定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取的，并與搖號(hào)、認(rèn)購(gòu)等行為掛鉤，這種資金并不具有定金性質(zhì)。

未取得預(yù)售許可收取的一般是訂金、意向金等，客戶與房地產(chǎn)企業(yè)之間不存在固定合同關(guān)系，客戶支付誠(chéng)意金購(gòu)買的不是具體的實(shí)物或者服務(wù)，只是一種購(gòu)房可能性，并沒有具體的標(biāo)的物，也未確定價(jià)格。

二、房開項(xiàng)目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

財(cái)稅【2016】36號(hào)附件1第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)。

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

36號(hào)明確，銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收到款項(xiàng)的，即為收訖銷售款項(xiàng)，并未要求實(shí)際交付或合同約定交付時(shí)間。

增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的“采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天?！?/p>

營(yíng)改增與貨物銷售的納稅義務(wù)時(shí)間確定原則基本一致。只是營(yíng)改增相關(guān)政策并未詳細(xì)明確建造工期超12個(gè)月的處理問題。

至此，各地基本明確為：房地產(chǎn)公司銷售不動(dòng)產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。

對(duì)于交付時(shí)間，以商品房銷售合同上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn)；若實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，以實(shí)際交付時(shí)間為準(zhǔn)。

實(shí)際交付遲于合同約定交房時(shí)間呢？還可再分：業(yè)主因未及時(shí)辦理交付原因、房企自身因工期延遲等原因。

這就涉及應(yīng)該按應(yīng)交付時(shí)間、或?qū)嶋H交付時(shí)間。如統(tǒng)一遵從實(shí)際交付時(shí)間，實(shí)務(wù)中難以把握，不利于征管。

顯然是推遲了納稅義務(wù)的確認(rèn)，但未能考慮納稅必要資金問題，因此前置了一個(gè)預(yù)繳環(huán)節(jié)。

如果是棚改項(xiàng)目，尤其是土地招拍掛時(shí)所約定的，在項(xiàng)目外需配建還建房或廉租房的，稅負(fù)未達(dá)3%，預(yù)繳大于應(yīng)納稅額的，能否允許房企在實(shí)際交付之前確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生而正常申報(bào)納稅？

筆者認(rèn)為，合同簽訂后，銷售不動(dòng)產(chǎn)過程中收到款項(xiàng)的，即可確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生。當(dāng)然，這樣就會(huì)難以自圓其說，造成房開項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間確認(rèn)的邏輯混亂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳截止時(shí)點(diǎn)？已竣工達(dá)到可交付的現(xiàn)房是否不需預(yù)繳？

一般認(rèn)為，交付時(shí)點(diǎn)之后的繼續(xù)銷售，為現(xiàn)房銷售，不需預(yù)繳，收到銷售款項(xiàng)的、或合同約定已到付款時(shí)間的、或先開具發(fā)票的，都應(yīng)以其銷售額按規(guī)定申報(bào)納稅。

交付時(shí)點(diǎn)以后的定金，即是應(yīng)稅銷售額，不需預(yù)繳，而應(yīng)申報(bào)納稅。

這又涉及應(yīng)交付、可交付、實(shí)際交付的問題。如按實(shí)際交付，現(xiàn)房銷售的只要未實(shí)際交付業(yè)主，都可只預(yù)繳，而不需正常申報(bào)納稅，對(duì)于稅負(fù)高于3%的則是利好。

當(dāng)然，預(yù)繳截止時(shí)點(diǎn)與納稅義務(wù)確認(rèn)時(shí)點(diǎn)應(yīng)是同一個(gè)原則，不考慮異地預(yù)繳情況下，不應(yīng)對(duì)同一筆業(yè)務(wù)既有預(yù)繳又有正常計(jì)稅申報(bào)。

四、2023年5月29日實(shí)際交付，2023年5月1日預(yù)收款是否應(yīng)預(yù)繳？

同一個(gè)項(xiàng)目不應(yīng)同時(shí)存在預(yù)繳與正常計(jì)稅申報(bào)。

五、房地產(chǎn)企業(yè)兼有一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅的多個(gè)項(xiàng)目，預(yù)繳稅款能否相互抵減？

（一）跨項(xiàng)目抵減，未說明各項(xiàng)目的計(jì)稅方式。

1、問：是抵減全部項(xiàng)目的預(yù)交稅款?還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務(wù)項(xiàng)目中的預(yù)交稅款?

2021-02-04新疆納稅服務(wù)中心答復(fù)：根據(jù)上述文件規(guī)定，納稅在確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間時(shí)，申報(bào)抵減已預(yù)繳稅款即可。

2、問：房地產(chǎn)企業(yè)申報(bào)時(shí)如何抵減已預(yù)繳的增值稅稅款?不同項(xiàng)目間預(yù)繳稅款能否互相抵減?

河南：房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報(bào)時(shí)互相抵減。

3、福建：房地產(chǎn)企業(yè)不同項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報(bào)時(shí)抵減當(dāng)期應(yīng)繳稅款。

4、問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以跨項(xiàng)目抵減嗎?

北京2023年11月征期貨物和勞務(wù)稅熱點(diǎn)問題：可以跨項(xiàng)目抵減。

（二）跨項(xiàng)目抵減，分別有一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅的。

河北：提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡(jiǎn)易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法形成的應(yīng)納稅款。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有a、b、c三個(gè)項(xiàng)目，其中a項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，b、c項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法。2023年8月，三個(gè)項(xiàng)目分別收到不含稅銷售價(jià)款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬元，共預(yù)繳增值稅900萬元。2023年8月，b項(xiàng)目達(dá)到了納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，當(dāng)月計(jì)算出應(yīng)納稅額為1000萬元，此時(shí)抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳增值稅100萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在《增值稅申報(bào)表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次，填報(bào)1000萬元，第24行“應(yīng)納稅額合計(jì)”填報(bào)1000萬元，第28行“分次預(yù)繳稅額”填報(bào)900萬元，第34行“本期應(yīng)補(bǔ)(退)稅額”填報(bào)100萬元。

（三）跨項(xiàng)目抵減，均為一般計(jì)稅的。

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多少自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，均是新項(xiàng)目，一般計(jì)稅方法。其中a項(xiàng)目處于預(yù)售階段，按規(guī)定預(yù)繳增值稅款;b、c項(xiàng)目已經(jīng)開始交房，產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，當(dāng)期有應(yīng)納稅款。請(qǐng)問，a項(xiàng)目預(yù)繳的增值稅稅款可否抵當(dāng)期b、c項(xiàng)目應(yīng)納增值稅稅款?

2019-06-17安徽省稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處：a預(yù)繳的增值稅可以抵減b、c項(xiàng)目應(yīng)納增值稅稅款。

（四）部分省局認(rèn)為：“納稅人當(dāng)期抵減預(yù)繳稅款應(yīng)按對(duì)應(yīng)項(xiàng)目和已確認(rèn)銷售收入對(duì)應(yīng)面積的預(yù)繳稅款進(jìn)行抵減。即：不同項(xiàng)目之間的預(yù)繳稅款，不能相互抵減應(yīng)納稅額；同一項(xiàng)目，應(yīng)以確認(rèn)收入的銷售面積對(duì)應(yīng)的預(yù)繳稅款，抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額，不能以未確認(rèn)收入面積對(duì)應(yīng)的預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額?！?/p>

（五）按稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)第十四、十五條規(guī)定，一般計(jì)稅或簡(jiǎn)易計(jì)稅計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

以上并未限制其他抵減條件，房開企業(yè)產(chǎn)生了當(dāng)期應(yīng)納稅額均可抵減預(yù)繳。

六、房地產(chǎn)企業(yè)非開發(fā)項(xiàng)目形成的應(yīng)納稅額能否抵減？

如房企同時(shí)兼營(yíng)銷售貨物、或出租未售商品房等其他應(yīng)稅服務(wù)的，其所產(chǎn)生的的應(yīng)納稅額，不應(yīng)抵減開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)繳稅款。

因?yàn)槎悇?wù)總局公告2023年第18號(hào)第十四、十五條規(guī)定的被抵減的應(yīng)納稅額，是銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目按規(guī)定計(jì)算的當(dāng)期應(yīng)納稅額。

思考：停車位、地下車庫等非可售的配套設(shè)施，對(duì)外銷售或長(zhǎng)租視為銷售的，其所形成的應(yīng)納稅額能否抵減開發(fā)項(xiàng)目預(yù)繳稅款？

來源：稅白天下

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【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

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土地增值稅本是一個(gè)“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計(jì)算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，來向國(guó)家繳納的一種稅，不包括繼承、贈(zèng)予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實(shí)質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈(zèng)予。

3.土地增值稅計(jì)算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，且未超過扣除項(xiàng)目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*5%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，且未超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*15%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費(fèi)用一共為2000萬，無其他扣除項(xiàng)目，問小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項(xiàng)目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項(xiàng)目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬元。

【第3篇】房地產(chǎn)行業(yè)增值稅稅率

房地產(chǎn)開發(fā)涉及契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城面維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅諸多稅費(fèi)。對(duì)這些稅費(fèi)我們概述如下：

1.契稅

(1)納稅人:在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人

(2)計(jì)稅依據(jù):市場(chǎng)價(jià)格或差額，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

(3)稅率:3%~5%。

(4)征收機(jī)構(gòu):土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):除農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移外，不論是國(guó)有土地使用權(quán)出讓還是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為土地受讓者時(shí)，要繳納契稅。

(6)涉稅階段:主要是土地取得環(huán)節(jié)。

2.城鎮(zhèn)土地使用稅

(1)納稅人:在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人

(2)計(jì)稅依據(jù):實(shí)際占用土地面積。

(3)適用定額:每平方米年稅額如下:①大城市1.5~30元;②中等城市

1.2~24元;③小城市0.9~18元;④縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6~12元。

各市、縣人民政府要結(jié)合本地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、土地利用狀況和地價(jià)水平等，合理劃分本地區(qū)的土地等級(jí)，在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi)制定每一等級(jí)土地的具體適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行。經(jīng)濟(jì)發(fā)地區(qū)和城市中心區(qū)，原則上應(yīng)按稅額幅度的上限確定適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)需突破稅額幅度上限進(jìn)一步提高適用稅額標(biāo)準(zhǔn)，須報(bào)經(jīng)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局批準(zhǔn)。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城鎮(zhèn)土地使用稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地后繳納土地使用稅，要首先了解當(dāng)?shù)卣贫ǖ耐恋氐燃?jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)及征收方式。

(4)征收機(jī)構(gòu):土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用土地，都要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

(6)涉稅階段:建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。

3.耕地占用稅

(1)納稅人:在中華人民共和國(guó)境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)繳納耕地占用稅。

占用耕地建設(shè)農(nóng)田水利設(shè)施的，不繳納耕地占用稅。耕地，是指用于種植農(nóng)作物的土地。

(2)計(jì)稅依據(jù):耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實(shí)際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額。

(3)適用定額:

①人均耕地不超過1畝的地區(qū)(以縣、自治縣、不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)為單位，下同)每平方米為10~50元;

②人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8~40元;③人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6~30元;④人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5~25元。

各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表見表：

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模效型人可以在 50%的稅額度征地占用稅。

農(nóng)村居民在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)占用耕地新建自用住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地古用稅:其中農(nóng)村居民經(jīng)批準(zhǔn)遷，新自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的部分，免征耕地占用稅。

耕地占用稅的的稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為的稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起30日內(nèi)申報(bào)繳納耕地占用稅。

自然資源主管部門憑耕地占用稅完稅憑證或者免稅憑證和其他有關(guān)文件發(fā)放建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

建納稅人因建設(shè)項(xiàng)目施工或者地質(zhì)勘查臨時(shí)占用耕地，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地期滿之日起一年內(nèi)依法復(fù)墾，恢復(fù)種植條件的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。

(4)征收機(jī)構(gòu):土地所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)占用耕地、林地牧草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域?yàn)┩康绕渌r(nóng)用地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)時(shí)，均要按照實(shí)際占用面積和規(guī)定的稅額繳納耕地占用稅。

(6)涉稅階段:主要是土地取得環(huán)節(jié)。

(7)稅務(wù)管理文件:《中華人民共和國(guó)耕地占用稅法》(以下簡(jiǎn)稱《耕地占用稅法》)、《中華人民共和國(guó)耕地占用稅法實(shí)施辦法》

4.印花稅

(1)納稅人:經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個(gè)人。

(2)應(yīng)稅對(duì)象:現(xiàn)行印花稅只對(duì)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱《印花稅暫行條例》)列舉的憑證征稅，具體有五類:經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證?！?/p>

(3)計(jì)稅依據(jù):印花稅根據(jù)應(yīng)稅憑證的種類，分別有以下幾種：

①合同或具有合同性質(zhì)的憑證，以憑證所載金額作為計(jì)稅依據(jù)。

②營(yíng)業(yè)賬簿中記載資金的賬簿，自2023年5月1日起，按實(shí)收資本和資本公積兩項(xiàng)合計(jì)金額萬分之五減半征收印花稅;對(duì)按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。

③不記載金額的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、專利證、專利許可證照，按憑證的件數(shù)納稅

(4)征收方式:根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征印花稅。

(5)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(6)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)流程中很多方面涉及印花稅。取得土地和銷售階段簽訂的房屋銷售合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同涉及“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)’稅目;開發(fā)階段涉及建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、購(gòu)銷合同、建筑安裝工程承包合同、貨物運(yùn)輸合同、加工承攬合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同、借款合同、財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉(cāng)儲(chǔ)保管合同等;財(cái)務(wù)核算和經(jīng)營(yíng)管理中記載資金的賬簿和權(quán)利、許可證照也是印花稅征稅范圍。

①當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商與金融機(jī)構(gòu)簽訂借款合同時(shí)，要根據(jù)“借款合同”稅目，按照合同所載借款金額的0.05%繳納印花稅。

②在設(shè)計(jì)階段，與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，要根據(jù)“建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同”稅目的規(guī)定，按照收取費(fèi)用的0.5‰繳納印花稅。

③ 在建筑安裝階段，與建筑安裝單位簽訂建筑安裝工程承包合同，要根據(jù)“建筑安裝工程承包合同”稅目，按照承包金額的 0.3‰繳納印花稅。

④在房產(chǎn)銷售階段，房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)買方簽訂合同，要根據(jù)“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照合同所載金額的 0.5%繳納印花稅。

⑤當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將未銷售商品房出租時(shí)，要根據(jù)“財(cái)產(chǎn)租賃合同”稅目。按照合同所載租賃金額的1‰繳納印花稅。

⑥權(quán)利、許可證照(包括政府部門發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專利證、土地使用證)，按件貼花五元。

(7)涉稅階段:土地取得環(huán)節(jié)、建設(shè)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。

(8)稅務(wù)管理文件:《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈印花稅管理規(guī)程(試行))的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第77號(hào))。

附最新印花稅相關(guān)鏈接：國(guó)家稅務(wù)總局河南省稅務(wù)局官方網(wǎng)站 -關(guān)于實(shí)施《中華人民共和國(guó)印花稅法》等有關(guān)事項(xiàng)的公告 https://henan.chinatax.gov.cn/henanchinatax/zcwj/zcfgk/2022063008452674588/index.html

5.增值稅

增值稅稅務(wù)處理的基本依據(jù)是《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(增值稅暫行條例》)以及《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016]36號(hào))。

(1)納稅人:在中華人民共和國(guó)境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)(以下簡(jiǎn)稱勞務(wù))，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人。

(2)計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅力法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指:

①《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目;

②《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下:

銷售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)

一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。

(3)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售特點(diǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動(dòng)產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時(shí)間。具體交付時(shí)間以《商品房買賣合同》上約定的交房時(shí)間為準(zhǔn);實(shí)際交房時(shí)間早于合同約定時(shí)間的，按實(shí)際交房時(shí)間為準(zhǔn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生之前收取的款項(xiàng)應(yīng)作為預(yù)收款，按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。

涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)

6.城市維護(hù)建設(shè)稅

(1)納稅人:繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人。

(2)計(jì)稅依據(jù):納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額。

(3)計(jì)稅稅率:按照納稅人所在地不同，實(shí)行不同檔次的稅率:

①納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為 7%;

②納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%;

③納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為 1%。

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征城市維護(hù)建設(shè)稅。

(4)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(5)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):自2023年5月1日起，納稅人跨地區(qū)提供建筑服務(wù)、銷售和出租不動(dòng)產(chǎn)的，應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地、不動(dòng)產(chǎn)所在地預(yù)繳增值稅時(shí)，以預(yù)繳增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，并按預(yù)繳增值稅所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費(fèi)附加征收率就地計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。預(yù)繳增值稅的納稅人在其機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)繳納增值稅時(shí)，以其實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。并按機(jī)構(gòu)所在地的城市維護(hù)建設(shè)稅適用稅率和教育費(fèi)附加征收率就地計(jì)算繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

(6)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)

7.教育費(fèi)附加

(1)納稅人:凡繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人，除按照《國(guó)務(wù)院關(guān)于籌措農(nóng)村學(xué)校辦學(xué)經(jīng)費(fèi)的通知》(國(guó)發(fā)[1984]174號(hào))的規(guī)定，繳納農(nóng)村教育事業(yè)費(fèi)附加的單位外，都是教育費(fèi)附加的繳納人

(2)計(jì)稅依據(jù):實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額。

(3)征收率3%。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征教育費(fèi)附加。

(4)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。教育費(fèi)附加是政府性基金，由稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收，作為教育專項(xiàng)資金，納入預(yù)算管理。

(5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)

8.地方教育附加

(1)納稅人:繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個(gè)人。

(2)計(jì)稅依據(jù):實(shí)際繳納的增值稅，消費(fèi)稅稅額。

(3)征收率:2%。已經(jīng)財(cái)政部審批且征收標(biāo)準(zhǔn)低于2%的份，也調(diào)整為2%各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏觀調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征地方教育費(fèi)附加。

(4)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(5)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)。

9.房產(chǎn)稅

(1)納稅人:房屋產(chǎn)權(quán)所有人

(2)計(jì)稅依據(jù):房屋的計(jì)稅余值或租金收入，房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況，以及宏理調(diào)控需要確定，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以在.50%的稅額幅度內(nèi)減征房產(chǎn)稅

(3)征收機(jī)構(gòu):房產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)的坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):無論內(nèi)、外資企業(yè)，均需要根據(jù)不同情況繳納房產(chǎn)稅。自用房屋，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%~30%后的余值計(jì)算繳納具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，適用稅率為1.2%。房產(chǎn)出租的以房產(chǎn)租金收入和稅率12%計(jì)算繳納。對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。

重慶市是首批個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)城市，從2023年開始試行對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。此前中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”對(duì)土地融資限制、再融資從嚴(yán)、債券融資分級(jí)管理、房貸嚴(yán)管控等一系列措施的相繼實(shí)施說明了中央對(duì)控制房?jī)r(jià)泡沫的決心，2017 年重慶又收緊修改了房產(chǎn)稅政策修改后，獨(dú)棟商品住宅和高檔住房建筑面積交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)新建商品住房成交建筑面積均價(jià)3倍以下的住房，稅率為0.5%;3倍(含3倍)至4倍的，率為1%;4倍(含4倍)以上的稅率為1.2%。在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業(yè)、無工作的個(gè)人新購(gòu)的首套及以上的普通住房，稅率為 0.5%。

《上海市人民政府關(guān)于印發(fā)(上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法〉的通知》(滬府發(fā)(2011]3號(hào))規(guī)定:個(gè)人住房“房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格確定的評(píng)估值，評(píng)估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估。試點(diǎn)初期暫以應(yīng)稅住房的市場(chǎng)交易價(jià)格作為計(jì)稅依據(jù)。房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納。適用稅率暫定為0.6%。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格2倍(含2倍)的，稅率暫減為0.4%”

“房產(chǎn)稅不是萬能的，但回避房產(chǎn)稅萬萬不能!”

(6)涉稅階段:房屋持有環(huán)節(jié)。

10.土地增值稅

(1)納稅人:有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個(gè)人。

(2)征收機(jī)構(gòu):房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地時(shí)，要按照其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)取得的收入減去允許扣除的項(xiàng)目金額后的余額，依照規(guī)定的稅率繳納土地增值稅。

(4)計(jì)依據(jù):對(duì)增值額征稅，增值額計(jì)算要素如下:

①計(jì)稅收入為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

②許扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用以及前述兩項(xiàng)20%加計(jì)扣除，還有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

土地增值稅稅率見表：

應(yīng)納稅額=土地增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)商建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

征收方式:房地產(chǎn)開發(fā)工期較長(zhǎng)，土地增值稅的計(jì)算又比較煩瑣，為了簡(jiǎn)化計(jì)算，稅務(wù)機(jī)關(guān)采取按期預(yù)征、項(xiàng)目完工清算的辦法。也就是按當(dāng)期取得的售房收人，依照預(yù)征率計(jì)算征收，項(xiàng)目完工后清算，多退少補(bǔ)。

根據(jù)2023年稅收調(diào)控政策，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份預(yù)征率不得低于1.5%，西部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于1%

對(duì)于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)，土地增值稅可以核定征收。根據(jù) 2023年稅收調(diào)控政策，核定征收率不低于5%

(6)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)、土地增值稅清算環(huán)節(jié)。

11.企業(yè)所得稅

除《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》(以下簡(jiǎn)稱《企業(yè)所得稅法》)及其實(shí)施條例和配套法規(guī)外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要依據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件發(fā)布)計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅的適用稅率為25%

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收人的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金費(fèi)用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，均應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收人;未納人開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他部門、單位收取、開具發(fā)票的?？勺鳛榇沾U款項(xiàng)進(jìn)行管理。

(1)征收方式:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅主要有核實(shí)征收和核定征收兩種征收方式，核定征收一般選擇核定應(yīng)稅所得率計(jì)算征收。

(2)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(3)涉稅階段:銷售環(huán)節(jié)。

12.個(gè)人所得稅

(1)征稅對(duì)象:工資、薪金所得;勞務(wù)報(bào)酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費(fèi)所得;經(jīng)營(yíng)所得;利息、股息、紅利所得;財(cái)產(chǎn)租賃所得;財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得;偶然所得。

居民個(gè)人取得工資、薪金所得;勞務(wù)報(bào)酬所得;稿酬所得;特許權(quán)使用費(fèi)所得稱為綜合所得，按納稅年度合并計(jì)算個(gè)人所得稅;非居民個(gè)人取得綜合所得，按月或者按次分項(xiàng)計(jì)算個(gè)人所得稅。

居民個(gè)人的綜合所得，以每一納稅年度的收人額減除費(fèi)用6萬元以及專項(xiàng)扣除、專項(xiàng)附加扣除和依法確定的其他扣除后的余額，為應(yīng)納稅所得額。

非居民個(gè)人的工資、薪金所得，以每月收人額減除費(fèi)用5000元后的余額為應(yīng)納稅所得額;勞務(wù)報(bào)酬所得、稿酬所得、特許權(quán)使用費(fèi)所得，以每次收入額為應(yīng)納稅所得額。

專項(xiàng)扣除，包括居民個(gè)人按照國(guó)家規(guī)定的范圍和標(biāo)準(zhǔn)繳納的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金等;專項(xiàng)附加扣除，包括嬰幼兒照護(hù)費(fèi)、子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、住房貸款利息或者住房租金、贈(zèng)養(yǎng)老人等支出。

綜合所得，適用3%~45%的超額累進(jìn)稅率表 ：

居民個(gè)人取得綜合所得，按年計(jì)算個(gè)人所得稅;有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次預(yù)扣預(yù)繳稅款;需要辦理匯算清繳的，應(yīng)當(dāng)在取得所得的次年3月1日至6月30日內(nèi)辦理匯算清繳。納稅人辦理匯算清繳退稅或者扣繳義務(wù)人為納稅人辦理匯算清繳退稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，按照國(guó)庫管理的有關(guān)規(guī)定辦理退稅。

非居民個(gè)人取得工資、薪金所得，勞務(wù)報(bào)酬所得，稿酬所得和特許權(quán)使用費(fèi)所得，有扣繳義務(wù)人的，由扣繳義務(wù)人按月或者按次代扣代繳稅款，不辦理匯算清繳。扣繳義務(wù)人每月或者每次預(yù)扣、代扣的稅款，應(yīng)當(dāng)在次月15日內(nèi)繳入國(guó)庫，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送扣繳個(gè)人所得稅申報(bào)表。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù):個(gè)人所得稅，以所得人為納稅義務(wù)人，以支付所得的單位或者個(gè)人為扣繳義務(wù)人?？劾U義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報(bào)。納稅人有中國(guó)公民身份號(hào)碼的，以中國(guó)公民身份號(hào)碼為納稅人識(shí)別號(hào);納稅人沒有中國(guó)公民身份號(hào)碼的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)賦予其納稅人識(shí)別號(hào)?？劾U義務(wù)人扣繳稅款時(shí)，納稅人應(yīng)當(dāng)向扣繳義務(wù)人提供納稅人識(shí)別號(hào)。

有下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)依法辦理納稅申報(bào):

①取得綜合所得需要辦理匯算清繳;

②取得應(yīng)稅所得沒有扣繳義務(wù)人;

③取得應(yīng)稅所得，扣繳義務(wù)人未扣繳稅款;

④ 取得境外所得;

⑤因移居境外注銷中國(guó)戶籍;

⑥非居民個(gè)人在中國(guó)境內(nèi)從兩處以上取得工資、薪金所得;

⑦國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他情形。

扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定辦理全員全額扣繳申報(bào)，并向納稅人提供其個(gè)人所得和已扣繳稅款等信息。

(3)征收機(jī)構(gòu):主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

(4)涉稅階段:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任一環(huán)節(jié)所支付的職工薪酬均應(yīng)按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。

在房地產(chǎn)開發(fā)涉及的上述12個(gè)基本稅種中，以增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅為主，這三個(gè)稅種應(yīng)納稅額會(huì)占到整體稅務(wù)成本的90%以上。在前期銷售中以增值稅為主，在項(xiàng)目清算階段，又以企業(yè)所得稅、土地增值稅為主。做好這三個(gè)稅種的納稅策劃與控制，可以有效降低稅務(wù)成本;其他稅種稅務(wù)成本雖低，但稅收風(fēng)險(xiǎn)更高。因此，全方位全程洞悉房地產(chǎn)開發(fā)納稅實(shí)務(wù)問題，做好納稅策劃，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)，尤為必要。

【第4篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)征

土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具。本篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率及風(fēng)險(xiǎn)須知的稅務(wù)知識(shí)是稅云服務(wù)平臺(tái)小編專門為稅務(wù)會(huì)計(jì)整理的稅務(wù)實(shí)操內(nèi)容，這篇文章中為您詳細(xì)描述了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的稅收問題及風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般按照銷售額來預(yù)征，普通住宅為2%，商業(yè)為3%，各地會(huì)有所差異。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商鋪,土地增值稅預(yù)征率：對(duì)納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅。

按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的有關(guān)問題公告》（地方稅務(wù)局公告2023年9號(hào)）第十三款之規(guī)定：關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問題：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6％；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8％；

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8％。

按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》（地方稅務(wù)局公告2023年8號(hào)）第十一款之規(guī)定：納稅人在存量房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，無法按照地方稅務(wù)局公告2023年8號(hào)第九條據(jù)實(shí)征收土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按8％的核定征收率計(jì)算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書》。

具體我們通過下面的政策來了解土地增值稅預(yù)征率各地的不同（全國(guó)）：

各地關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定匯總（截至2021.3）

http://xt12366.com/index.php/home/case/newjdshow/id/2xyyjb

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)

近些年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來很大的助力。然而房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中仍然存在著很多的不足和問題，在各個(gè)環(huán)節(jié)和流程中都有可能面對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了非常嚴(yán)重的影響。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種之一，受其制度設(shè)計(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅十大風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地增值稅核定征收稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、不符合核定征收規(guī)定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（二）確定清算項(xiàng)目環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2、未能及時(shí)清算，需要繳納滯納金3、清算單位錯(cuò)誤視情況補(bǔ)繳稅款、滯納金等

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4、非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入確定不符合規(guī)定5、隱瞞、虛報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或價(jià)格明顯偏低的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益未按規(guī)定確認(rèn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

7、未取得合法憑據(jù)的無法扣除8、未實(shí)際發(fā)生的成本不得扣除9、扣除項(xiàng)目的分配或分?jǐn)偛缓弦?guī)定

（五）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

10、融資費(fèi)用未按規(guī)定歸集及扣除的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出4點(diǎn)優(yōu)化措施：

(一)做好土地增值稅清算管理

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的核算管理水平，通過保持各部門之間的相互配合，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作。

（二）審核票據(jù)的真實(shí)性，詳細(xì)分析項(xiàng)目成本

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的合法性，需要在扣除項(xiàng)目中對(duì)票據(jù)的合法性和真實(shí)性進(jìn)行審核，對(duì)于實(shí)際發(fā)生但是沒有取得合法票據(jù)的項(xiàng)目不予扣除，并且需要根據(jù)發(fā)票的實(shí)際金額和付款金額，合同金額，決算金額孰低的原則進(jìn)行確認(rèn)成本。

(三)提升稅務(wù)籌劃意識(shí)

在營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，需要樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識(shí)。

(四)選擇合理的稅收優(yōu)惠

要想稅收優(yōu)惠政策的作用能夠得到充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員需要對(duì)國(guó)家土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深度探究，從而根據(jù)工程項(xiàng)目的面積以及出售數(shù)量等實(shí)際情況，選擇相對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率。

降低風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)賦能

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作能否順利進(jìn)行，直接關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。

要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，稅務(wù)管理人員要對(duì)當(dāng)下的政策進(jìn)行了解并且制定合理科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案，保證清算過程的合理性和嚴(yán)謹(jǐn)性，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計(jì)算結(jié)果，最后還需要選擇合理的稅收優(yōu)惠，在合法的范圍內(nèi)最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

賦能培訓(xùn)

作為稅收大數(shù)據(jù)的參與者與踐行者，泰安協(xié)同軟件有限公司不斷技術(shù)革新，是山東省大數(shù)據(jù)協(xié)會(huì)《大數(shù)據(jù)產(chǎn)品評(píng)估規(guī)范》、《大數(shù)據(jù)企業(yè)評(píng)估規(guī)范》團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)起草單位之一，同時(shí)加大開放合作，成為華為云精英服務(wù)商，并擴(kuò)大與華為的深度合作。

為幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、化解難題，泰安協(xié)同軟件有限公司與上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院數(shù)字化稅務(wù)研究中心合作推出：【稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境下的土地增值稅清算數(shù)字化賦能——暨房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)字化管理線上精準(zhǔn)提效】

附送價(jià)值86元的數(shù)字稅務(wù)專業(yè)指導(dǎo)書籍：《數(shù)字稅務(wù)—土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐與案例》

幫助房企建立數(shù)據(jù)規(guī)范意識(shí)，掌握數(shù)據(jù)規(guī)范要點(diǎn)，降低稅企雙方不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與征納成本，同時(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)人員管理職能的數(shù)字化轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)管理價(jià)值最大化；

內(nèi)容大綱

（一）當(dāng)前稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境分析、現(xiàn)行征管與行業(yè)監(jiān)管趨勢(shì)分析1、大數(shù)據(jù)環(huán)境介紹2、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管情況3、稅務(wù)局現(xiàn)行征管現(xiàn)狀分析（二）數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用案例1、數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用必要性2、數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用案例3、財(cái)務(wù)領(lǐng)域數(shù)字化技術(shù)實(shí)踐a、項(xiàng)目售價(jià)測(cè)算模型b、土地投資測(cè)算模型（三）土地增值稅數(shù)據(jù)規(guī)范化案例分析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1、常見的數(shù)據(jù)分析檢查方法2、常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及申報(bào)數(shù)據(jù)規(guī)范要求（四）土地增值稅清算數(shù)字化工作模式實(shí)戰(zhàn)案例解析1、基礎(chǔ)資料的審核及案例2、收入的審核及案例3、土地成本及拆補(bǔ)的審核及案例4、前期工程費(fèi)的審核及案例5、建安成本的審核及案例6、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核及案例7、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核及案例8、開發(fā)間接費(fèi)的審核及案例9、開發(fā)費(fèi)用及稅金的審核及案例

【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡(jiǎn)易征收備案表

最近，很多公眾號(hào)發(fā)文說：“自2023年10月1日起，增值稅簡(jiǎn)易征收備案全面取消！”是這樣的嗎？

誤區(qū)

自2023年10月1日起，增值稅簡(jiǎn)易征收備案全面取消！

注意

自2023年10月1日起，一般納稅人的建筑企業(yè)發(fā)生甲供工程、清包工工程，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅時(shí)，不再實(shí)行備案制。

參考

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等增值稅征管問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）第八條的規(guī)定，自2023年10月1日起，提供建筑服務(wù)的一般納稅人建筑企業(yè)按規(guī)定適用或選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，不再實(shí)行備案制。

應(yīng)自行留存以下證明材料備查

（1）為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同；

（2）為甲供工程提供的建筑服務(wù)、以清包工方式提供的建筑服務(wù)，留存建筑工程承包合同。

如果稅務(wù)機(jī)關(guān)在后續(xù)管理中發(fā)現(xiàn)納稅人不能提供以上相關(guān)資料的，對(duì)少繳的稅款應(yīng)予追繳，并依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。

【第6篇】房地產(chǎn)預(yù)交增值稅

營(yíng)改增后，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收取誠(chéng)意金的問題意見基本一致，一般不需要預(yù)交增值稅，但是如果誠(chéng)意金占房款的比例過高，是否需要預(yù)繳？請(qǐng)看有關(guān)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的答復(fù)。

一、安徽省稅務(wù)局

問：房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售許可證之前，以和客戶已簽定合作建房意向書，收取客戶房屋總價(jià)款90%以上的合作建房誠(chéng)意金的形式收取的款項(xiàng)，是否屬于國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年18號(hào)文規(guī)定的納稅人采取預(yù)售款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)收房款需要預(yù)繳增值稅的情況。國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局12366納稅服務(wù)中心答復(fù)：您好！您提交的問題已收悉，現(xiàn)針對(duì)您所提供的信息回復(fù)如下：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動(dòng)產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項(xiàng)，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前收取的誠(chéng)意金、認(rèn)籌金和訂金等。感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問，請(qǐng)聯(lián)系12366或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。答復(fù)機(jī)構(gòu)：安徽省稅務(wù)局答復(fù)時(shí)間：2020-12-22二、河北省《河北營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答(之八)摘錄》第七條“關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的訂金、意向金、誠(chéng)意金等款項(xiàng)繳納增值稅問題”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠(chéng)意金、認(rèn)籌金等各種名目向購(gòu)房人收取的款項(xiàng)不同時(shí)符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅：（一）收取的款項(xiàng)金額不超過5萬元（含5萬元）；（二）收取的款項(xiàng)從收取之日起三個(gè)月內(nèi)退還給購(gòu)房人。對(duì)于位于河北的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)小心謹(jǐn)慎、避免觸雷。討論：誠(chéng)意金占比過高，會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)嗎？根據(jù)新頒布的《民法典》第586條規(guī)定：【定金合同；定金數(shù)額的確定】當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立。定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定；但是，不得超過主合同標(biāo)的額的20%。超過部分不產(chǎn)生定金的效力。實(shí)際交付的定金數(shù)額多于或少于約定數(shù)額的，視為變更約定的定金數(shù)額。

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【第7篇】房地產(chǎn)增值稅預(yù)繳

【導(dǎo)讀】：：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率是多少？房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)有所不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是采取預(yù)繳款進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目的，在收到房戶交納的預(yù)繳款都是按照3%的比例繳納增值稅，本文內(nèi)容會(huì)對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)的介紹，大家看完就明白了。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率

國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第14號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告 第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 （六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款如何計(jì)提預(yù)繳增值稅？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）規(guī)定：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)，以下簡(jiǎn)稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》）

第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡(jiǎn)稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管國(guó)稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時(shí)應(yīng)按照3%的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，應(yīng)按取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，依據(jù)其適用的計(jì)稅方法計(jì)算申報(bào)應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率是多少？其實(shí)國(guó)家稅法對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收房戶預(yù)交款時(shí)都是有相關(guān)規(guī)定的，正常情況收取的預(yù)交款都是按照3%的比例進(jìn)行繳稅。但是一些小規(guī)模納稅人在次月納稅申報(bào)時(shí)會(huì)以當(dāng)期銷售額的5%進(jìn)行繳稅，具體的內(nèi)容通過正文可以獲知，如果你還有什么問題就來會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)提問吧！

【第8篇】房地產(chǎn)增值稅預(yù)征率

土地增值稅是保障收入公平分配、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的有力工具。本篇房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率及風(fēng)險(xiǎn)須知的稅務(wù)知識(shí)是稅云服務(wù)平臺(tái)小編專門為稅務(wù)會(huì)計(jì)整理的稅務(wù)實(shí)操內(nèi)容，這篇文章中為您詳細(xì)描述了在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算中存在的稅收問題及風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般按照銷售額來預(yù)征，普通住宅為2%，商業(yè)為3%，各地會(huì)有所差異。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售商鋪,土地增值稅預(yù)征率：對(duì)納稅人預(yù)售除公寓和別墅以外的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，暫停按預(yù)售收入的1%比例預(yù)征土地增值稅。

按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算問題的有關(guān)問題公告》（地方稅務(wù)局公告2023年9號(hào)）第十三款之規(guī)定：關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問題：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6％；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8％；

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8％。

按照《地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策的公告》（地方稅務(wù)局公告2023年8號(hào)）第十一款之規(guī)定：納稅人在存量房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，無法按照地方稅務(wù)局公告2023年8號(hào)第九條據(jù)實(shí)征收土地增值稅的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按8％的核定征收率計(jì)算征收，并出具《存量房土地增值稅核定征收通知書》。

具體我們通過下面的政策來了解土地增值稅預(yù)征率各地的不同（全國(guó)）：

各地關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的規(guī)定匯總（截至2021.3）

http://xt12366.com/index.php/home/case/newjdshow/id/2xyyjb

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收風(fēng)險(xiǎn)

近些年，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來很大的助力。然而房地產(chǎn)企業(yè)在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的過程中仍然存在著很多的不足和問題，在各個(gè)環(huán)節(jié)和流程中都有可能面對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了非常嚴(yán)重的影響。土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)重要的稅種之一，受其制度設(shè)計(jì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨一些稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅十大風(fēng)險(xiǎn)

（一）土地增值稅核定征收稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1、不符合核定征收規(guī)定的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（二）確定清算項(xiàng)目環(huán)節(jié)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

2、未能及時(shí)清算，需要繳納滯納金3、清算單位錯(cuò)誤視情況補(bǔ)繳稅款、滯納金等

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

4、非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入確定不符合規(guī)定5、隱瞞、虛報(bào)轉(zhuǎn)讓價(jià)格或價(jià)格明顯偏低的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)6、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益未按規(guī)定確認(rèn)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

（四）房地產(chǎn)開發(fā)成本的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

7、未取得合法憑據(jù)的無法扣除8、未實(shí)際發(fā)生的成本不得扣除9、扣除項(xiàng)目的分配或分?jǐn)偛缓弦?guī)定

（五）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

10、融資費(fèi)用未按規(guī)定歸集及扣除的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提出4點(diǎn)優(yōu)化措施：

(一)做好土地增值稅清算管理

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的核算管理水平，通過保持各部門之間的相互配合，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作。

（二）審核票據(jù)的真實(shí)性，詳細(xì)分析項(xiàng)目成本

為了保證房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作的合法性，需要在扣除項(xiàng)目中對(duì)票據(jù)的合法性和真實(shí)性進(jìn)行審核，對(duì)于實(shí)際發(fā)生但是沒有取得合法票據(jù)的項(xiàng)目不予扣除，并且需要根據(jù)發(fā)票的實(shí)際金額和付款金額，合同金額，決算金額孰低的原則進(jìn)行確認(rèn)成本。

(三)提升稅務(wù)籌劃意識(shí)

在營(yíng)改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要保證稅收籌劃工作的順利進(jìn)行，需要樹立良好的土地增值稅稅收籌劃意識(shí)。

(四)選擇合理的稅收優(yōu)惠

要想稅收優(yōu)惠政策的作用能夠得到充分的發(fā)揮，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理人員需要對(duì)國(guó)家土地增值稅的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行深度探究，從而根據(jù)工程項(xiàng)目的面積以及出售數(shù)量等實(shí)際情況，選擇相對(duì)應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，從而有效的把控土地增值稅增值率的比率。

降低風(fēng)險(xiǎn)、精準(zhǔn)賦能

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作能否順利進(jìn)行，直接關(guān)系到了房地產(chǎn)企業(yè)的整體發(fā)展。

要想保證房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算工作正常進(jìn)行，稅務(wù)管理人員要對(duì)當(dāng)下的政策進(jìn)行了解并且制定合理科學(xué)的稅務(wù)籌劃方案，保證清算過程的合理性和嚴(yán)謹(jǐn)性，避免由于工作人員的失誤影響到最終的計(jì)算結(jié)果，最后還需要選擇合理的稅收優(yōu)惠，在合法的范圍內(nèi)最大限度的降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。

賦能培訓(xùn)

作為稅收大數(shù)據(jù)的參與者與踐行者，泰安協(xié)同軟件有限公司不斷技術(shù)革新，是山東省大數(shù)據(jù)協(xié)會(huì)《大數(shù)據(jù)產(chǎn)品評(píng)估規(guī)范》、《大數(shù)據(jù)企業(yè)評(píng)估規(guī)范》團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)起草單位之一，同時(shí)加大開放合作，成為華為云精英服務(wù)商，并擴(kuò)大與華為的深度合作。

為幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、化解難題，泰安協(xié)同軟件有限公司與上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院數(shù)字化稅務(wù)研究中心合作推出：【稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境下的土地增值稅清算數(shù)字化賦能——暨房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)字化管理線上精準(zhǔn)提效】

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幫助房企建立數(shù)據(jù)規(guī)范意識(shí)，掌握數(shù)據(jù)規(guī)范要點(diǎn)，降低稅企雙方不必要的涉稅風(fēng)險(xiǎn)與征納成本，同時(shí)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)人員管理職能的數(shù)字化轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)管理價(jià)值最大化；

內(nèi)容大綱

（一）當(dāng)前稅收大數(shù)據(jù)環(huán)境分析、現(xiàn)行征管與行業(yè)監(jiān)管趨勢(shì)分析1、大數(shù)據(jù)環(huán)境介紹2、房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管情況3、稅務(wù)局現(xiàn)行征管現(xiàn)狀分析（二）數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用案例1、數(shù)字化技術(shù)應(yīng)用必要性2、數(shù)字化技術(shù)在房地產(chǎn)行業(yè)中的應(yīng)用案例3、財(cái)務(wù)領(lǐng)域數(shù)字化技術(shù)實(shí)踐a、項(xiàng)目售價(jià)測(cè)算模型b、土地投資測(cè)算模型（三）土地增值稅數(shù)據(jù)規(guī)范化案例分析及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)1、常見的數(shù)據(jù)分析檢查方法2、常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)及申報(bào)數(shù)據(jù)規(guī)范要求（四）土地增值稅清算數(shù)字化工作模式實(shí)戰(zhàn)案例解析1、基礎(chǔ)資料的審核及案例2、收入的審核及案例3、土地成本及拆補(bǔ)的審核及案例4、前期工程費(fèi)的審核及案例5、建安成本的審核及案例6、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核及案例7、公共配套設(shè)施費(fèi)的審核及案例8、開發(fā)間接費(fèi)的審核及案例9、開發(fā)費(fèi)用及稅金的審核及案例

【第9篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅清算。

1.為什么要清算？

我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時(shí)候就預(yù)征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據(jù)實(shí)際，核算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本情況、增值情況，然后多退少補(bǔ)（絕大多數(shù)是補(bǔ)）。這個(gè)是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補(bǔ)。

2.什么時(shí)候清算？

這個(gè)要分開來記了，一個(gè)是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個(gè)是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時(shí)候，稅務(wù)部門可以要求你清算。

什么時(shí)候應(yīng)清算？

符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

這里有個(gè)知識(shí)點(diǎn)，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始交付購(gòu)買方；

③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

有些房地產(chǎn)公司因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好，房地產(chǎn)項(xiàng)目緩建。這個(gè)緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個(gè)時(shí)候稅務(wù)部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。

什么時(shí)候可清算？

對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算申報(bào)的時(shí)間期限是什么？

①應(yīng)清算

在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)

②可清算

規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

3.清算申報(bào)要交哪些材料？

土地增值稅清算申報(bào)時(shí)間

納稅人辦理清算時(shí)， 應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間

土地增值稅清算資料

《土地增值稅納稅申報(bào)表》

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明， 包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

（4）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（5）需要清算項(xiàng)目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（6）委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目， 報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；

（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送減免稅申請(qǐng)并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有視同銷售情形的， 應(yīng)予詳細(xì)說明。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第10篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃

一般房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路包括幾點(diǎn)：

1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資中的稅收籌劃。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為周轉(zhuǎn)，但無論是怎么獲取的資金，都會(huì)存在一定的資金成本，所以需要對(duì)籌資中的稅收進(jìn)行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求，但資金成本高低決定企業(yè)稅收輕重。

2、房地產(chǎn)企業(yè)投資中的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他工業(yè)活動(dòng)，在投資分析的同時(shí)，還需要就投資稅收進(jìn)行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)。需要明白的是：投資可以分為對(duì)內(nèi)投資和對(duì)外投資，這是按照發(fā)生作用來劃分的。在對(duì)外投資的時(shí)候，需要注意地區(qū)和行業(yè)的選擇，畢竟不同的地區(qū)和行業(yè)，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業(yè)利益最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計(jì)價(jià)方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價(jià)的攤銷方法的選擇、費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。需要明白的是：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中采取稅收籌劃的時(shí)候，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹(jǐn)慎

任何企業(yè)及行業(yè)，節(jié)稅思路無非就是以下3種

1，洼地核定征收

2，轉(zhuǎn)移低稅率稅種

3，最新稅收政策

優(yōu)惠政策大致如下：

個(gè)體戶（小規(guī)模納稅人）：5個(gè)工作日辦理完畢

服業(yè)務(wù)的個(gè)稅征收率為1%，

增值稅1%，

附加稅0.06%，

總稅負(fù)2.06%。

商貿(mào)業(yè)的個(gè)稅征收率0.8%，

增值稅1%，

附加稅0.06%，總稅負(fù)1.86%。

不僅針對(duì)個(gè)體戶，針對(duì)有限公司，地方財(cái)政返稅可高達(dá)90%

增值稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為50%）

所得稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為40%）

地方財(cái)政的40%-90%（地方財(cái)政留存40%）

【第11篇】房地產(chǎn)土地增值稅不含稅收入

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

【第12篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅扣除

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅計(jì)稅方法總結(jié)如下：

類別

計(jì)稅方法

計(jì)稅公式

申報(bào)納稅

一般計(jì)稅

銷項(xiàng)稅額=（銷售額-土地價(jià)款）/（1+9％）×9％

簡(jiǎn)易計(jì)稅

應(yīng)納稅額=銷售額/（1+5％）×5％

預(yù)收款預(yù)繳

一般計(jì)稅

預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+9％）×3％

簡(jiǎn)易計(jì)稅

預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+5％）×3％

其中要注意：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款

=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

房地產(chǎn)可供銷售的建筑面積指可出售的總建筑面積，但是不包括未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施面積。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）2023年5月發(fā)生如下業(yè)務(wù)： （1）銷售2023年3月開工建設(shè)的住宅項(xiàng)目，取得含稅收入166000萬元，從政府部門取得土地時(shí)支付土地價(jià)款78000萬元。該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。 （2）支付甲建筑公司工程價(jià)款，取得增值稅專用發(fā)票，注明金額12000萬元，稅額1080萬元。 （3）出租一棟寫字樓，合同約定租期為3年，每年不含稅租金4800萬元，每半年支付一次租金，本月收到2023年5月至10月租金，開具增值稅專用發(fā)票，注明金額2400萬元；另收辦公家具押金130萬元，開具收據(jù)。該業(yè)務(wù)適用一般計(jì)稅方法。 （4）購(gòu)進(jìn)小轎車一輛，支付不含稅價(jià)款20萬元、增值稅2.6萬元，取得機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票。 （5）支付高速公路通行費(fèi)，取得高速公路通行費(fèi)電子普通發(fā)票上注明的稅額為0.03萬元。 假設(shè)：本月取得的相關(guān)憑證均符合稅法規(guī)定，并在本月申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。 要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

1.問：業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納增值稅=？ 『解析』業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納增值稅＝166000÷（1＋5％）×5％＝7904.76（萬元）。

注：因?yàn)槭抢享?xiàng)目，使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅

問2：業(yè)務(wù)（2）準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為=？ 『解析』業(yè)務(wù)（2）準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為1080萬元。 問3：業(yè)務(wù)（3）增值稅銷項(xiàng)稅額為=？ 『解析』業(yè)務(wù)（3）增值稅的銷項(xiàng)稅額＝2400×9％＝216（萬元） 問4：該公司當(dāng)月應(yīng)納增值稅=？ 『解析』

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法應(yīng)繳納的增值稅為7904.76萬元 一般計(jì)稅方法進(jìn)項(xiàng)稅額＝1080＋2.6＋0.03＝1082.63（萬元） 銷項(xiàng)稅額＝216（萬元） 當(dāng)期留抵稅額＝1082.63－216＝866.63（萬元） 注意：一般計(jì)稅方法下，進(jìn)項(xiàng)稅額大于銷項(xiàng)稅額，應(yīng)納稅額為0，期末留抵稅額866.63萬元。也就是一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅是不能相互抵減。 因此本期應(yīng)納稅額＝7904.76（萬元）

【第13篇】房地產(chǎn)老項(xiàng)目增值稅計(jì)算方法

土地增值稅以項(xiàng)目計(jì)算？還是以項(xiàng)目中的住宅類型分別計(jì)算？

關(guān)于土地增值稅清算，具體是以整體項(xiàng)目為清算對(duì)象呢？還是以住宅類型分別作為清算對(duì)象呢？如果僅看相關(guān)文件的規(guī)定似乎沒有那么明確。今天我們就通過一個(gè)案例一起學(xué)習(xí)一下這個(gè)知識(shí)點(diǎn)吧。

本案例中，房地產(chǎn)公司認(rèn)為整體項(xiàng)目中包含的有居住用地，就應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算其容積率，并單獨(dú)適用土地增值稅預(yù)征的標(biāo)準(zhǔn)。而稽查局則認(rèn)為土地增值稅預(yù)征的對(duì)象應(yīng)當(dāng)為整體項(xiàng)目。最后最高人民法院明確的土地增值稅預(yù)征對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)是值得大家學(xué)習(xí)的。文件來源：中華人民共和國(guó)最高人民法院行政裁定書【（2019）最高法行申7713號(hào)】

最高人民法院審查認(rèn)為：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條、第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。第十一條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條一、二、三、五、六項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文）規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。當(dāng)時(shí)有效的《海南省人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的意見》（瓊府[2008]74號(hào),以下簡(jiǎn)稱74號(hào)文)第九條的規(guī)定，海南省享受稅收優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)具備住宅小區(qū)容積率1.0以上，單套建筑面積144平方米以下（含144平方米）二個(gè)條件。本案中，歐博公司“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目的土地用途為旅游、商住用地，項(xiàng)目建設(shè)包括住宅、酒店等，規(guī)劃指標(biāo)為：容積率0.8,建筑密度19.8%，綠地率51.8%。“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目系統(tǒng)一規(guī)劃、整體報(bào)建，海南省瓊海市規(guī)劃建設(shè)局亦對(duì)整個(gè)項(xiàng)目頒發(fā)了建設(shè)工程規(guī)劃臨時(shí)許可證，海南省稅務(wù)稽查局以整體項(xiàng)目為單位預(yù)征土地增值稅，并無不當(dāng)。因“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目容積率低于1.0，故該項(xiàng)目?jī)?nèi)的房屋均不符合74號(hào)文規(guī)定的普通住房標(biāo)準(zhǔn)。海南省稅務(wù)稽查局作出8001號(hào)稅務(wù)處理決定，將“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目按照非普通住宅預(yù)征土地增值稅，符合法律規(guī)定。海南省稅務(wù)局復(fù)議維持8001號(hào)稅務(wù)處理決定，一、二審判決分別駁回歐博公司的訴訟請(qǐng)求和上訴，均符合法律規(guī)定。關(guān)于歐博公司主張“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目包含居住用地、酒店用地、防護(hù)綠地用地，稅務(wù)部門應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算容積率并確定房屋是否為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的問題。因“博鰲·香檳郡”項(xiàng)目為整體報(bào)建并取得規(guī)劃許可，稅務(wù)部門以項(xiàng)目整體確定容積率并預(yù)征土地增值稅，符合187號(hào)文的規(guī)定。歐博公司主張的再審事由不能成立，本院不予支持。

編者按：從以上案例中可知，187號(hào)文所規(guī)定的“以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算”，指的是統(tǒng)一規(guī)劃、整體報(bào)建并獲批復(fù)的的“整體項(xiàng)目”單位，稅務(wù)機(jī)關(guān)也會(huì)以“整體項(xiàng)目”的容積率來認(rèn)定項(xiàng)目的征稅標(biāo)準(zhǔn)，并預(yù)征土地增值稅，因此，納稅人不能再自行進(jìn)行拆分，分別適用。

【第14篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅預(yù)征。

上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？

1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個(gè)中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因?yàn)橐话銇碚f增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個(gè)粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會(huì)高過增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類多。

房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅

開發(fā)項(xiàng)目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個(gè)人所得稅

取得項(xiàng)目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個(gè)人所得稅

前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、水利基金

物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國(guó)家貢獻(xiàn)了多少稅收。

土地增值稅為什么要預(yù)征？

我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度是很長(zhǎng)的，少則兩三年，長(zhǎng)則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項(xiàng)目建成，賣完交房后再征，估計(jì)老板都換了幾波，或者跑路了，國(guó)家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

那預(yù)征什么時(shí)候征？怎么計(jì)算呢？

首先預(yù)售的時(shí)候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預(yù)征率。

同時(shí)，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：

（1）保障性住房預(yù)征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計(jì)算？

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時(shí)，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步，計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元

第二步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（不含稅收入）

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來，肯定要核定征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第15篇】房地產(chǎn)增值稅

為了了解和理解房地產(chǎn)企業(yè)增值稅納稅申報(bào)的有關(guān)問題，我整理了一則稅務(wù)師考試的稅務(wù)實(shí)務(wù)實(shí)踐案例。該案例包含房地產(chǎn)增值稅預(yù)繳，土地出讓金的銷項(xiàng)稅額抵減及賬務(wù)處理以及如何申報(bào)。

案例：某房地產(chǎn)公司是一家主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。機(jī)構(gòu)所在地位于a區(qū)，開發(fā)的甲項(xiàng)目位于b區(qū)。該項(xiàng)目《建筑工程施工許可證》登記的開工日期在2023年4月30日前，在營(yíng)改增中登記為一般納稅人，對(duì)甲項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅。

開發(fā)的甲項(xiàng)目取得土地20萬平方米，土地出讓金39414.4萬元，甲項(xiàng)目可售建筑面積50萬平方米。2023年5月甲項(xiàng)目尚未完工，預(yù)售收入10900萬元，對(duì)應(yīng)建筑面積10000平方米。對(duì)應(yīng)建筑面積15萬平方米，2023年6月購(gòu)進(jìn)材料100萬元，進(jìn)項(xiàng)稅金13萬元。6月預(yù)售的10900萬元開具發(fā)票，該月初沒有進(jìn)項(xiàng)稅額留抵。

分析：

一般納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇一般計(jì)稅也可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，一般計(jì)稅稅率9%，其開機(jī)處理與一般納稅人開發(fā)房地產(chǎn)新項(xiàng)目沒有區(qū)別。

1.2023年5月份的財(cái)稅處理

收到預(yù)收款時(shí)：

借：銀行存款 109 000 000

貸：預(yù)收賬款——未開票計(jì)稅房款 109 000 000

而根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的征收率向當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門預(yù)繳增值稅。

應(yīng)預(yù)繳增值稅=預(yù)收款/（1+適用稅率）*3%，適用一般計(jì)稅的按照9%的適用稅率計(jì)算。

在次月申報(bào)期之內(nèi)，按照3%的預(yù)征率，計(jì)算出預(yù)繳稅款為【10900/（1+9%）*3%=300萬元）】

會(huì)計(jì)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅3 000 000

貸：銀行存款 3 000 000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅3 000 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)繳增值稅 3 000 000

實(shí)務(wù)中，填寫預(yù)繳稅款表：2023年5月，收到預(yù)收款10 900萬元，因?yàn)闆]有開具發(fā)票，應(yīng)填報(bào)《增值稅預(yù)繳稅款表》，無需在《增值稅納稅申報(bào)表》珠寶填列。在預(yù)繳稅款表中第2行的第一列填寫10900萬元，第2列填0，第3列填寫3%，第4列填寫300萬元。

2.2023年6月的會(huì)計(jì)處理

收到材料發(fā)票

借：原材料1 000 000

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）130 000

貸：銀行存款 1 130 000

3.將5月預(yù)售的10900萬元房款，自行給業(yè)主開具了增值稅發(fā)票，發(fā)票上的銷售額10 000萬元，發(fā)票上銷項(xiàng)稅額900萬元，在本月確認(rèn)。

因?yàn)椴捎靡话阌?jì)稅，在計(jì)算銷售額時(shí)，可扣除相應(yīng)的土地價(jià)款后，計(jì)算抵減的銷項(xiàng)稅額

允許扣除的土地價(jià)款=39414.4*10 000/400 000=985.36（萬元）

減少的土地價(jià)款所抵減的銷項(xiàng)稅額=985.36/（1+9%）*9%=81.36（萬元）

會(huì)計(jì)處理：

借：預(yù)收賬款 ——未開票未計(jì)稅房款 109 000 000

貸：預(yù)收賬款——已開票已計(jì)稅房款 100 000 000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）8 186 400

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）813 600

4.按照增值稅處理規(guī)定，企業(yè)發(fā)生相關(guān)成本費(fèi)用允許扣減銷售額的賬務(wù)處理，按允許抵扣的稅額借記應(yīng)交稅費(fèi)（銷項(xiàng)稅額抵減），貸記主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

會(huì)計(jì)處理

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）813 600

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本813 600

5.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅的，以當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)交稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

因此本月申報(bào)繳納的稅款為【818.64-13-300=505.64（萬元）】，向機(jī)構(gòu)所在地稅務(wù)局申報(bào)。

借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅5 056 400

貸：銀行存款5 056 400

【第16篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策的通知

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為征稅

房地產(chǎn)繼承，公益性贈(zèng)與，出租，抵押期間，不交土地增值稅

個(gè)人之間互換自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目

應(yīng)收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷售收入（不含增值稅）

新房扣除項(xiàng)目：（與收入成比例）

房+地+費(fèi)+稅+利

地：地價(jià)款+契稅（不含印花稅）

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)成本（征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+發(fā)開間接費(fèi)用）

不包括利息支出，但包括裝修費(fèi)用

費(fèi)用：（按稅法標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除）

利息+（房+地）*5%以內(nèi)

（房+地）*10%以內(nèi)扣除。利息不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明不能扣（超過貸款期限利息不能漏）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅金：城建稅，教育費(fèi)附加

非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅

利（房+地）*20%

舊房扣除成本：

1.房+地+稅

稅：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新折扣率

土地價(jià)款

不能取得評(píng)估價(jià)，按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起每年加計(jì)扣5%（不足6月不計(jì)算，超過6月算1年）

視頻

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)提示

曉紅說稅

￥399

￥599

購(gòu)買專欄

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅不超過20%的免土增稅

應(yīng)清算：全部售出，整體轉(zhuǎn)讓，直接轉(zhuǎn)讓

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得預(yù)售許可證滿3年

3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記未辦理土增清算

4.其他

90日內(nèi)辦理清算

房地開開發(fā)企業(yè)建成后產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，不做收入，不扣成本

產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無償移交政府部門用于非盈利性社會(huì)公益事業(yè)的，不確認(rèn)收入，成本可扣除

建成后有償轉(zhuǎn)讓，計(jì)入收入，成本可扣

預(yù)提費(fèi)用不的扣除，質(zhì)保金看發(fā)票

土地閑置費(fèi)土增不可口，企業(yè)所得稅可扣

安置房視同銷售收入，同事將次確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)