商品房增值稅（3篇）

【第1篇】商品房增值稅

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)出售問(wèn)題，稅務(wù)規(guī)定繁瑣復(fù)雜，本文將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出售不動(dòng)產(chǎn)的增值稅問(wèn)題作匯總與梳理。后期還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他企業(yè)、個(gè)人出售不動(dòng)產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，請(qǐng)持續(xù)關(guān)注。

首先，需明確一般計(jì)稅與簡(jiǎn)易征收的適用問(wèn)題。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2 規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇使用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人出售房地產(chǎn)新項(xiàng)目適用一般計(jì)稅，無(wú)選擇權(quán)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人出售房地產(chǎn)適用簡(jiǎn)易征收，無(wú)選擇權(quán)。

稅款征收及計(jì)算方法如下：

1.一般計(jì)稅方法：稅率為9%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售房地產(chǎn)新項(xiàng)目

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇一般計(jì)稅的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+9%）*3%

（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，稅率為9%

申報(bào)稅款=（銷(xiāo)售額-支付的土地價(jià)款+價(jià)外收入）/（1+9%）*9%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

2.簡(jiǎn)易征收：征收率為5%，預(yù)征率為3%

（1）適用：①小規(guī)模納稅人出售不動(dòng)產(chǎn)

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易征收的

（2）預(yù)繳：收到預(yù)收款時(shí)，在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，預(yù)征率為3%

預(yù)繳稅款額=預(yù)收款/（1+5%）*3%

（3）申報(bào)：納稅申報(bào)期內(nèi)，在機(jī)構(gòu)所在地完成納稅申報(bào)，征收率為5%

申報(bào)稅款=（銷(xiāo)售額+價(jià)外收入）/（1+5%）*5%-已預(yù)繳稅款

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房增值稅問(wèn)題總結(jié)

【第2篇】商品房增值稅稅率

我們?cè)谫I(mǎi)房過(guò)程中并不是看到房?jī)r(jià)是多少就只需要準(zhǔn)備多少錢(qián)，這其中還要牽扯到一些稅費(fèi)，例如契稅、增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅等，接下來(lái)我就為大家介紹一下房屋交易過(guò)程中需要準(zhǔn)備的稅費(fèi)。

一、契稅

契稅是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。

目前成都的契稅稅率為3%，但是也在相應(yīng)的條件下也有優(yōu)惠政策。影響契稅稅率的因素有以下幾點(diǎn)：1、購(gòu)買(mǎi)人性質(zhì)（個(gè)人還是公司）；2、房屋用途（住宅還是非住宅）；3、房屋套數(shù)；4、建筑面積（注意90㎡這個(gè)節(jié)點(diǎn)，具體如下）。

具體可看以下這張表：

契稅表

如上表所示，當(dāng)出現(xiàn)當(dāng)出現(xiàn)公司購(gòu)房時(shí)，無(wú)論什么用途契稅稅率均為3%；當(dāng)出現(xiàn)非住宅交易時(shí)，稅率也均為3%。契稅的優(yōu)惠針對(duì)于個(gè)人且是住宅的交易，具體看你購(gòu)買(mǎi)的房屋面積以及套數(shù)有著不同優(yōu)惠，如果您已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)第三套了就沒(méi)有優(yōu)惠。

二、增值稅及附加

增值稅是以不動(dòng)產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅；增值稅附加包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加三種稅的總稱(chēng)。增值稅及附加是一種原業(yè)主（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓人）需要承受的稅。

增值稅及附加金額=增值稅+城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+地方教育附加

依據(jù)《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，目前成都增值稅及附加基準(zhǔn)稅率為5.3%。增值稅及附加金額=成交價(jià)格*5%+（本次增值稅額*7%+本次增值稅額*3%+本次增值稅額*2%）*50%=成交價(jià)格*5.3%

影響增值稅及附加的因素：1、出售人性質(zhì)（個(gè)人還是公司）；2、房屋用途（住宅還是非住宅）；3、房屋購(gòu)買(mǎi)年限（5年是個(gè)節(jié)點(diǎn)）；4、有無(wú)購(gòu)買(mǎi)發(fā)票。具體征收規(guī)則如下表所示：

綜上所示，只有在出售滿五年的個(gè)人住宅時(shí)，才會(huì)免征增值稅，除此之外，個(gè)人或公司想要有一定的增值稅優(yōu)惠需要保存好自己的購(gòu)房發(fā)票。

三、個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅，簡(jiǎn)稱(chēng)個(gè)稅，是指對(duì)本國(guó)公民、居住對(duì)本國(guó)境內(nèi)的個(gè)人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓取得的所得征收的一種所得稅。納稅人為原業(yè)主（轉(zhuǎn)讓人）。

個(gè)稅基準(zhǔn)稅率分為差額稅率和全額稅率，差額稅率為20%，全額稅率為1%。影響個(gè)稅的因素有以下幾點(diǎn)：1、出售人性質(zhì)（個(gè)人還是公司）；2、購(gòu)房發(fā)票（是否能夠提供）；3、房屋用途（住宅還是非住宅）；4、房屋取得年限（是否滿5年）；5、賣(mài)方家庭持有套數(shù)（是否唯一）。具體征收規(guī)則如下表：

界定交易住宅唯一的標(biāo)準(zhǔn)：必須以家庭為單位，在整個(gè)四川無(wú)住宅。

界定交易住宅滿5年的標(biāo)準(zhǔn)：①購(gòu)買(mǎi)所得的新盤(pán)或二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房出售，以契稅票填發(fā)日期或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記時(shí)間判定。②房改房出售，以房改購(gòu)房合同生效時(shí)間，房款收據(jù)的開(kāi)具日期或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記時(shí)間判定。③房改經(jīng)濟(jì)適用房、房改集資房出售，以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記時(shí)間判定。④拆遷安置房出售，以拆遷協(xié)議簽署時(shí)間或契稅票填發(fā)日期或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記時(shí)間判定。⑤直系親屬贈(zèng)與所得房屋出售，以贈(zèng)與人取得房屋后契稅票填發(fā)日期或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記時(shí)間判定。（如果當(dāng)時(shí)滿五唯一直接免征個(gè)稅）⑥非直系親屬贈(zèng)與所得的房屋出售：以受贈(zèng)與人換證時(shí)的契稅票填發(fā)日期或換證后的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)書(shū)登記時(shí)間判定。（如果唯一，得過(guò)了5年后才免征個(gè)稅）⑦離婚所得的房屋出售，依照離婚換證前產(chǎn)權(quán)人取得房屋的契稅票填發(fā)日期或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記時(shí)間判定。⑧繼承所得的房屋出售，以被繼承人取得房屋的契稅票填發(fā)日期或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記時(shí)間判定。⑨房屋權(quán)屬來(lái)源一半繼承、一半贈(zèng)與所得的房屋出售，繼承部分參照⑧，贈(zèng)與部分按照直系和非直系參照⑤和⑥。

除了滿五唯一，還有以下幾種情形也會(huì)免征個(gè)稅：1、法定繼承人繼承土地、房屋權(quán)屬；2、夫妻更名、夫妻加名；3、夫妻房屋財(cái)產(chǎn)分割。

四、土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為原業(yè)主（轉(zhuǎn)讓人）。

土地增值稅一般針對(duì)非住宅征收，計(jì)算方式如下所示：

五、土地出讓金

土地出讓金是在劃撥土地上建造的房屋在交易時(shí)需要補(bǔ)交的一種費(fèi)用，例如房改房（已購(gòu)公房）、劃撥土地上建造的拆遷安置房等。交易核稅時(shí)，納稅人是新業(yè)主；非交易核稅時(shí)，納稅人是原業(yè)主。

土地出讓金的計(jì)算方式以房屋區(qū)域?yàn)闇?zhǔn)，具體如下：

六、印花稅

在銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)過(guò)程中書(shū)立合同、協(xié)議、數(shù)據(jù)等，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)稅目，承擔(dān)者為交易雙方。交易雙方分別按照書(shū)據(jù)所載金額萬(wàn)分之五繳納印花稅-產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)（簡(jiǎn)稱(chēng)印花稅）以及5元/本的印花稅-權(quán)利許可證費(fèi)（簡(jiǎn)稱(chēng)貼花）。

依據(jù)《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，在2023年1月1日至2023年12月31日期間，印花稅減半征收，基準(zhǔn)稅率為0.025%，貼花減半征收，即2.5元/本，具體如下表：

在房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中所要注意的稅費(fèi)如本文所示，總結(jié)一下就是一般住宅交易時(shí)要注意個(gè)稅、契稅、增值稅，如果是經(jīng)濟(jì)適用房或者安置房還要注意是否有土地出讓金；如果是非住宅交易要注意個(gè)稅、契稅、增值稅、土地增值稅，在這里土地增值稅的額度一般都是占大頭。印花稅在房屋交易中都是占很少一部分。

【第3篇】轉(zhuǎn)讓商品房增值稅稅率

項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅=項(xiàng)目增值額*對(duì)應(yīng)稅率

一、土地增值稅稅率分為4檔次:

30%：增值額<50%(30%為最低構(gòu)交條件)

40%：50%<增值額<100%

50%：100%<增值額<200%

60%：增值額>200%

項(xiàng)目增值額=項(xiàng)目收入-項(xiàng)目扣除額

土地增值稅收入項(xiàng)目包括：（收入=面積*單價(jià)）

銷(xiāo)售收入：賣(mài)房所得；視同銷(xiāo)售：雖然沒(méi)賣(mài)但稅務(wù)局認(rèn)為屬于賣(mài)房（投資）；

企業(yè)自用；代收費(fèi)用。

土地增值稅扣除項(xiàng)目：

土地費(fèi)用（價(jià)格）；開(kāi)發(fā)成本；開(kāi)發(fā)費(fèi)用；稅金；加計(jì)扣除。

扣除項(xiàng)=開(kāi)發(fā)成本（含土地）*1.3

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅特殊征收方式：

預(yù)征與清算

問(wèn)題1：土地增值稅預(yù)征的收入基數(shù)是否含增值稅（價(jià)外稅）?

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知

財(cái)稅〔2016〕43號(hào)

經(jīng)研究，現(xiàn)將營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)有關(guān)問(wèn)題明確如下：

一、計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。

二、房產(chǎn)出租的，計(jì)征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅。

三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自己開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可以按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款（3%）

問(wèn)題2：土增預(yù)交稅款是否涉及罰款和滯納金問(wèn)題?

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知[條款失效]

三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

《征管法》第六十四條規(guī)定：納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處五萬(wàn)元以下的罰款。納稅人不進(jìn)行納稅申報(bào)，不繳或者少繳應(yīng)納稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

總結(jié)：

1、土地增值稅是一個(gè)特殊的稅種，針對(duì)土地、房地面建筑物等轉(zhuǎn)讓行為征收；2、土地增值稅征收規(guī)則在房企商品房、其他二手房和土地使用權(quán)三種轉(zhuǎn)讓交易中區(qū)別較大；3、房企土地增值稅必然經(jīng)歷先預(yù)征后清算的過(guò)程。

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》涵蓋房地產(chǎn)項(xiàng)目全流程，陽(yáng)光透明的業(yè)務(wù)流程、可追溯的數(shù)據(jù)鏈路關(guān)系，還原鑒證審核過(guò)程，設(shè)計(jì)理念與稅務(wù)局端應(yīng)用的《房地產(chǎn)稅收一體化系統(tǒng)》一致，能輔助涉稅服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行全維度數(shù)據(jù)分析來(lái)解決稅務(wù)局的不認(rèn)可，而且可以借助系統(tǒng)留痕讓稅務(wù)局隨時(shí)核查所有調(diào)整過(guò)程。能更好地協(xié)調(diào)稅企征納關(guān)系，增強(qiáng)稅務(wù)機(jī)關(guān)與納稅人對(duì)事務(wù)所的信任度，提升獲客能力。