土地增值稅免征（16篇）

【第1篇】土地增值稅免征

稅率：

一、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

增值額：是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。

扣除項(xiàng)目：

① 取得土地使用權(quán)所支付的金額；

② 開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

③ 新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

④ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

⑤ 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%扣除。

二、計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法：

征收率：

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅實(shí)行核定征收的，分類型適用核定征收率：

單位納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅：5%；

單位納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅及車庫(kù)；個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)：6%；

單位納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅（車庫(kù)除外）：8%。

預(yù)征率：

納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%；

非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫(kù)等）預(yù)征率為3.5%。

不征稅范圍：

房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

投資入股：?jiǎn)挝?、個(gè)人在改制重組以房地產(chǎn)作家入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

學(xué)校資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)：民辦學(xué)校舉辦者將土地、房產(chǎn)劃至學(xué)校，暫不征收土地增值稅。

常見(jiàn)的減免優(yōu)惠政策：

個(gè)人銷售住房：對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%（含），免征土地增值稅。

國(guó)家征收、收回：因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。

安置房：企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

公租房：轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值稅額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

來(lái)源：重慶稅務(wù)

【第2篇】土地增值稅應(yīng)稅收入

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、資金密集、涉及稅種及交稅環(huán)節(jié)眾多的特點(diǎn)，且每個(gè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)間互相制約、相互銜接。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)總體稅負(fù)是所有行業(yè)中最重的，同時(shí)也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)。

開(kāi)發(fā)商僅開(kāi)發(fā)、銷售環(huán)節(jié)（不含自持）全部稅費(fèi)種一般將達(dá)到營(yíng)業(yè)收入的15%～23%以上，是一般商業(yè)行業(yè)稅負(fù)率的5～7倍左右。而土地增值稅是開(kāi)發(fā)商所有稅費(fèi)中占比最重的三大稅種之一，是拉高房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的特殊稅種，也稱為“反房地產(chǎn)暴利稅”，目的是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。實(shí)務(wù)中，由于土增稅稅收業(yè)務(wù)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整個(gè)周期，導(dǎo)致清算工作計(jì)算復(fù)雜、爭(zhēng)議點(diǎn)多、風(fēng)險(xiǎn)大且難度系數(shù)高。本文將結(jié)合多個(gè)財(cái)合稅平臺(tái)專家處理過(guò)的實(shí)戰(zhàn)案例，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算展開(kāi)討論，分析其清算流程，點(diǎn)明問(wèn)題并給出應(yīng)對(duì)方案。

一、確定土地增值稅收入的基本原則有哪些？

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。”《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定：“條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?！?/p>

根據(jù)上述政策規(guī)定，土地增值稅收入確定的基本原則就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲取的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

二、清算收入確認(rèn)的具體原則是什么？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第一條的規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或者未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

三、企業(yè)的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件發(fā)布）第十九條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或者投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按以下方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定；

（2）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（3）由主管稅務(wù)局參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或者評(píng)估價(jià)值確定。

四、企業(yè)發(fā)生以下的行為，我們要如何處理呢？

（一）企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的如何處理？

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

案例：湖北咸寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目系營(yíng)改增前的老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算確認(rèn)應(yīng)稅收入。由于公司辦公用房的需求，將公司開(kāi)發(fā)的一期寫字樓項(xiàng)目1單元7樓整層，市場(chǎng)銷售金額650萬(wàn)元，作為該公司的辦公用房，計(jì)稅成本為580萬(wàn)元。這時(shí)，會(huì)計(jì)上就不能按市場(chǎng)價(jià)值650萬(wàn)元做收入處理，只能按賬面成本580萬(wàn)元結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。但是與其相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用也不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。

（二）企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理？

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)的問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]220號(hào)）第六條第（一）項(xiàng)規(guī)定：房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

案例：湖北咸寧某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目系營(yíng)改增前的老項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算確認(rèn)應(yīng)稅收入。土地使用權(quán)是通過(guò)城中村改造取得，拆遷面積按照一定的單價(jià)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者按照拆遷面積的1.2倍，取得本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的住宅用房。本項(xiàng)目分2期開(kāi)發(fā)，一期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，共166套用于安置拆遷戶。根據(jù)本企業(yè)的情況，在清算過(guò)程中，拆遷安置房選擇按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格，確認(rèn)銷售收入，同時(shí)將此確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（三）向購(gòu)買方附贈(zèng)的同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車庫(kù)（位）等如何處理？

這一銷售行為，常見(jiàn)于企業(yè)的促銷活動(dòng)中?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函）[2008]875號(hào)）第三條規(guī)定：“企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的”，不屬于捐贈(zèng)，應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來(lái)分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)銷售收入。

案例：湖北某旅游開(kāi)發(fā)有限公司，系增值稅一般納稅人，企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，系營(yíng)改增前的項(xiàng)目，選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法確認(rèn)收入。企業(yè)為了讓房子盡快賣出去，盤活資金流，決定執(zhí)行車位與房子打包一起出售，打包價(jià)相當(dāng)于總價(jià)的9.5折，還賣的非?；鸨Ｔ谕猎龅那逅氵^(guò)程中，結(jié)合業(yè)務(wù)的真實(shí)情況，按照車位和房子的公允價(jià)值占比分?jǐn)偞_認(rèn)收入，同時(shí)扣除相對(duì)應(yīng)的成本。

五、在實(shí)際工作中，土地增值稅應(yīng)稅收入如何計(jì)算呢？

主要分營(yíng)改增前的項(xiàng)目適用于簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，營(yíng)改增后適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

方法1：納稅人選用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

案例：崇陽(yáng)某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，系增值稅一般納稅人，開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目屬于營(yíng)業(yè)增前的項(xiàng)目，選用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，企業(yè)取得含稅銷售收入36750萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的清算收入=36750/(1+5%）=35000萬(wàn)元。

如果該企業(yè)取得收入36750萬(wàn)元，其中營(yíng)業(yè)稅收入10500萬(wàn)元，增值稅含稅收入26250萬(wàn)元，此時(shí)該企業(yè)的項(xiàng)目跨越“營(yíng)改增”節(jié)點(diǎn),收入需分兩部分，營(yíng)業(yè)稅收入+營(yíng)改增后取得的不含稅增值稅收入。

清算收入=10500+26250/(1+5%）=35500萬(wàn)元，

方法2：納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法

即: 納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

案例：湖北某商業(yè)投資公司，為增值稅一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。企業(yè)預(yù)售100套商品房，取得含稅銷售收入6540萬(wàn)，假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為1400萬(wàn)。則甲企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時(shí)土地增值稅預(yù)征收入為6540/(1+9%)=6000萬(wàn)。甲企業(yè)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定,到期申報(bào)應(yīng)交增值稅為(6540-1400)/(1+9%)×9%=424.40萬(wàn)元, 該企業(yè)土地增值稅清算收入為6540-424.40=(6540+1400×9%) /(1+9%)=6115.60萬(wàn)。此時(shí)清算收入不等于會(huì)計(jì)賬面確認(rèn)的不含稅收入。

財(cái)合稅平臺(tái)專家建議：本文分享的土地增值稅清算中涉及的部分鑒證事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算屬于系統(tǒng)工程，清算規(guī)則復(fù)雜，在實(shí)際操作中難度頗高。

企業(yè)應(yīng)及時(shí)掌握新政策，在遵從稅法的前提下開(kāi)展預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目中涉及的爭(zhēng)議點(diǎn)，需提前規(guī)劃、做好開(kāi)發(fā)全過(guò)程管理控制。通過(guò)合法的稅收安排降低企業(yè)稅負(fù)，提高企業(yè)的預(yù)期收益。

【第3篇】2023土地增值稅稅率

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

納稅人：土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：

1、國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

2、中“贈(zèng)與”所包括的范圍問(wèn)題細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

⑴ 房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

⑵房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

征稅對(duì)象： 土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。 稅率：土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。

在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；適用30%的稅率

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過(guò)100 ％的部分；適用40%的稅率

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200 ％的部分；適用50%的稅率

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，60％的稅率。

提醒：土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

收入的確認(rèn)：

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：（1） 出售舊房及建筑物的；（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入.

4.特殊情形：

⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 首先按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定； 其次由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 ⑵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

扣除額：

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。 前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

注意：土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （1）凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照稅法規(guī)定計(jì)算取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按照稅法相關(guān)規(guī)定計(jì)算取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

7.注意事項(xiàng)：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 （2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。 （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。 （4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。 （5）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。 （6）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

主要減免稅政策

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。

注意：普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅。經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

從2008年對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形。因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

征收管理

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)之前。

注意：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算。土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

清算的條件:清算的條件分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件和稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算。

納稅人應(yīng)當(dāng)清算的條件。符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

⑴房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

⑵整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

⑶直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的清算：對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

⑴已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

⑵取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

⑶納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

⑷?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

注意：⑴清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的：在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

⑵滯納金問(wèn)題：納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

⑶權(quán)屬變更：未繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。

購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

【第4篇】土地增值稅的計(jì)算

什么是土地增值稅：

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。個(gè)人出售住宅的，免征收土地增值稅。

計(jì)算方式：

土地增值稅：{計(jì)稅價(jià)-原購(gòu)入價(jià)*（1+n*5%）-上手契稅-此次增值稅附加-此次業(yè)主印花稅}*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

注：第一、n（年）=購(gòu)房發(fā)票時(shí)間或繳稅時(shí)間-原銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票取得時(shí)間，不滿1年超過(guò)6個(gè)月算一年，但總的取得時(shí)間不滿一年不得加計(jì)扣除；

第二、扣除項(xiàng)目金額=原購(gòu)入價(jià)*（1+n*5%）+上手契稅+此次增值稅附加+此次業(yè)主印花稅；

第三、稅率及對(duì)應(yīng)速算扣除系數(shù)：

稅率及對(duì)應(yīng)速算扣除系數(shù)

第四、土地增值稅免征情形：

（1）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承；

（2）夫妻更名、夫妻加名、離婚房產(chǎn)析產(chǎn)；

（3）直系親屬間贈(zèng)與；（直系親屬包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女）

（4）住宅類房屋滿兩年且出賣方為個(gè)人。

舉個(gè)例子：

【例】下列房屋交易中，可以免征增值稅的情形有（ abc ）。

a.章瓊繼承爺爺章遠(yuǎn)的住宅

b.吳平將名下的住宅贈(zèng)與給女兒吳欣

c.陳剛將名下的住宅更名為配偶王艷

d.交易房屋為滿五唯一的非住宅

【解】選項(xiàng)a，法定繼承免征增值稅;選項(xiàng)b，直系親屬贈(zèng)與免征增值稅;選項(xiàng)c，夫妻更名免征增值稅。選項(xiàng)d，非住宅滿兩年也會(huì)按照差額計(jì)征增值稅。因此，本題正確答案為abc。

【第5篇】土地增值稅預(yù)繳比例

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！标P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？

各地土增預(yù)征率一覽表

【長(zhǎng)按圖片保存到手機(jī)可以查看全部?jī)?nèi)容】

目錄1.北京2.上海3.廣東4.福建5.重慶

6.江西7.青海8.山西9.黑龍江10.四川11.江蘇12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.遼寧17.陜西18.貴州19.新疆20.吉林

21.寧夏22.河北23.安徽24.山東25.廣西26.云南27.甘肅28.天津29.內(nèi)蒙30.海南31.西藏

1北京的規(guī)定

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2023年第3號(hào)公告）

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅；

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告（上海市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率除保障性住房外，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；

二、高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%；

三、住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)公式：項(xiàng)目銷售均價(jià)=項(xiàng)目可售住房總銷售價(jià)格÷項(xiàng)目可售住房總建筑面積；

四、項(xiàng)目分批申報(bào)備案的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按最新備案通過(guò)的可售住房的銷售價(jià)格和建筑面積中心計(jì)算確定項(xiàng)目銷售均價(jià)，并調(diào)整土增稅預(yù)征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預(yù)征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號(hào)）

除保障性住房項(xiàng)目外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶?shí)際稅負(fù)等因素，對(duì)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告（深地稅告[2010]6號(hào)）

1.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開(kāi)始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅金按銷售收入2%預(yù)征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率

2.經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率

對(duì)能提供政府部門出具相關(guān)材料的經(jīng)濟(jì)適用住房且在開(kāi)發(fā)商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房能分開(kāi)核算的，其土地增值稅按1.5%預(yù)征。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率

（一）市區(qū)（清遠(yuǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽(yáng)山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對(duì)符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（廣州市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率

(一)住宅類

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類

寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4%。

(三)車位4％。

(四)對(duì)符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率等事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)江市稅務(wù)局）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）普通住宅3%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（二）對(duì)符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

4福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

土地增值稅預(yù)征

（一）對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外的預(yù)征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設(shè)區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設(shè)區(qū)市5%；

（二）對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、銷售價(jià)格、取地成本等情況進(jìn)行綜合測(cè)算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率。單項(xiàng)預(yù)征率不超過(guò)6%（含），由縣級(jí)地稅局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定；單項(xiàng)預(yù)征率超過(guò)6%，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)市局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（三明市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外，不同類型確定土地增值稅預(yù)征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%

三、非住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

(一)對(duì)社會(huì)保障性住房不預(yù)征土地增值稅；

(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；

(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；

(四)非住宅6%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（寧德市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

本公告事項(xiàng)：自2023年8月1日起，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的補(bǔ)充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號(hào)）

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)文件第二條規(guī)定，土增稅平均預(yù)征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開(kāi)發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開(kāi)發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對(duì)增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率，單項(xiàng)預(yù)征率不得低于平均預(yù)征率。

納稅人應(yīng)對(duì)適用不同預(yù)征比例的房地產(chǎn)分別核算，對(duì)不能分開(kāi)核算的，從高適用預(yù)征比例預(yù)征土增稅。

轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的問(wèn)題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預(yù)征率預(yù)征土增稅.對(duì)不是以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采用單項(xiàng)預(yù)征率預(yù)征土增稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號(hào)）

平均預(yù)征率調(diào)整

（一）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：預(yù)征率為5％；

（二）土地使用權(quán)：部分轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實(shí)際增值額計(jì)算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫字樓、車庫(kù)(車位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預(yù)征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預(yù)征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預(yù)征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作的通知（渝財(cái)稅[2014]247號(hào)）

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)從2023年1月1日(稅款所屬時(shí)間)起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1%，各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售進(jìn)行認(rèn)定，凡普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅和獨(dú)棟商品住宅)，應(yīng)嚴(yán)格按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問(wèn)題的通告》(2023年2號(hào))規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，嚴(yán)格杜絕將住宅中的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和獨(dú)棟商品住宅，混入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問(wèn)題的通告（重慶市地方稅務(wù)局通告2023年第2號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫(kù)等）預(yù)征率為3.5%。

（三）獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售（預(yù)售）收入，按上述預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預(yù)征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

預(yù)征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

8山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為【條款廢止】

（一）住宅項(xiàng)目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：3%。

關(guān)于重新公布《土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第三條土地增值稅預(yù)征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預(yù)征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預(yù)收款為計(jì)稅依據(jù)，按下列公式計(jì)算預(yù)征稅額：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率

預(yù)收款包括預(yù)售款、定金，實(shí)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率：

商品房項(xiàng)目銷（預(yù)）售均價(jià)低于（或等于）項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。

商品房項(xiàng)目銷（預(yù)）售均價(jià)高于項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預(yù)征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)2.5%。”

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

納稅人開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，均應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實(shí)際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過(guò)當(dāng)?shù)刈≌N售平均價(jià)格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。土地增值稅預(yù)征率暫定為0.5%-3%，具體預(yù)征率由各市（地）地方稅務(wù)局根據(jù)不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自行確定，并報(bào)省局備案。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào))

土地增值稅預(yù)征率

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)整為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、市區(qū)預(yù)征率

各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。

二、縣(市)預(yù)征率

縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）市區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為4%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局 黑龍江省財(cái)政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2023年第3號(hào)）

一、自2023年10月1日起，全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

10

四川的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（四川省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫(kù)，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)研究，決定對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為2%。

（四）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（廣元市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1.5%。

（四）非住宅預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會(huì)理縣、會(huì)東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺(jué)縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽(yáng)縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫(kù)，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)四川省地方稅務(wù)局、四川省財(cái)政廳授權(quán)，決定對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為2.5％。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國(guó)家稅務(wù)總局資陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）普通住宅預(yù)征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預(yù)征率為2.5％；

（四）非住宅預(yù)征率為3.5％。

11江蘇的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號(hào)）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。

二、預(yù)計(jì)增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為5%；預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預(yù)征。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問(wèn)題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類房地產(chǎn)：3%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：2%。

納稅人開(kāi)發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預(yù)征率最高的房地產(chǎn)類型預(yù)征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干問(wèn)題的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務(wù)局可依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)分析不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值水平，確定適當(dāng)?shù)牟顒e預(yù)征率，強(qiáng)化土地增值稅的預(yù)征管理。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（寧波市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：

類型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局）

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征率

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實(shí)行差別化預(yù)征率：

（一）普通住宅預(yù)征率為2%；

（二）非普通住宅預(yù)征率為2.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%（包括非住宅類房產(chǎn)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室等）。

關(guān)于發(fā)布全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

一、普通住宅預(yù)征率為3%;

二、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

13河南的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%.

14

湖南的規(guī)定

益陽(yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車庫(kù)等）2%；

（三）別墅、寫字樓、營(yíng)業(yè)用房等3%；

（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；

（五）對(duì)既開(kāi)發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開(kāi)發(fā)建設(shè)其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計(jì)稅，并不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對(duì)以前年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預(yù)征率

15湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

預(yù)征率

1、銷售普通住宅預(yù)征率為2％；

2、銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5％；

3、銷售非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)征率為6.5％

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局襄陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率。銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5%，銷售其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為6.5%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率及核定征收率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率不得低于3%;

（三）為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為2%；

二、非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為4%；

三、為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅 預(yù)征率的公告（營(yíng)口市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率由1.5%調(diào)整為2%。

二、非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率由3%調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率的公告（遼陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號(hào)）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）普通商品住房項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為3.5%；

（三）為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

將《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）中設(shè)區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預(yù)征率由1.5%下調(diào)至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預(yù)征率調(diào)整及有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為1％；

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為2％；

三、營(yíng)業(yè)用房，預(yù)征率調(diào)整為3％；

四、其他房產(chǎn)，預(yù)征率調(diào)整為1.5％。

納稅人在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預(yù)征率。

19

新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問(wèn)題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預(yù)征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于3%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預(yù)征率

序號(hào)

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

1

伊犁哈薩克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地區(qū)

1%

3%

3%

3

阿勒泰地區(qū)

1%

3%

3%

4

克拉瑪依市

1%

3%

4%

博爾塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

烏魯木齊市

1%

3%

4%

8

哈密地區(qū)

1%

3%

4%

9

吐魯番地區(qū)

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克蘇地區(qū)

1%

3%

3%

12

克孜勒蘇柯?tīng)柨俗巫灾沃?/p>

1%

3%

3%

13

喀什地區(qū)

1%

3%

3%

14

和田地區(qū)

1%

3%

3%

15

阿拉爾

1%

3%

3%

16

圖木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

鐵門關(guān)

1%

3%

3%

21

雙河

1%

3%

3%

20吉林的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號(hào)）

調(diào)整預(yù)征率，建立“三同步”機(jī)制，進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整至1．5％，銷售超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬(wàn)元（含）、1萬(wàn)元以上的預(yù)征率分別為2％、3％、4％。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項(xiàng)、各級(jí)政府審批備案的相關(guān)材料暫不預(yù)征土地增值稅。對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既有保障性住房，又有商品房的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)（吉政辦發(fā)[2016]23號(hào)）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按1.5％計(jì)征，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按2％計(jì)征，其他類型房產(chǎn)按2.5％計(jì)征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號(hào)）

納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類型房地產(chǎn)為2%.

（四）對(duì)按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實(shí)行預(yù)征。

按預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實(shí)物收入和其他一切經(jīng)濟(jì)收益。

22河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

除保障性住房外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。

23安徽的規(guī)定

關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

我省保障性住房土地增值稅預(yù)征率為0；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于1.5%，由各市稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房：預(yù)征率為0%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫(kù)、車位、儲(chǔ)藏室：預(yù)征率為1.5%；

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住房（除全裝修住房外）：預(yù)征率為2%；

（四）營(yíng)業(yè)用房及其他類型用房：預(yù)征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級(jí)公寓、度假村：預(yù)征率為3%。

關(guān)于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局蕪湖市稅務(wù)局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）

住宅（別墅、高級(jí)公寓、度假村除外）預(yù)征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預(yù)征率為0%。營(yíng)業(yè)性用房，預(yù)征率為1.8%。別墅、高級(jí)公寓、度假村，預(yù)征率為2.8%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）保障性住房、普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2%。

（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預(yù)征率為1.8%。

關(guān)于明確阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局阜陽(yáng)市稅務(wù)局）

阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營(yíng)業(yè)用房4%；

其他房地產(chǎn)2%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）保障性住房預(yù)征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

24山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預(yù)征率如下：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷售的普通住房，土地增值稅預(yù)征率為2%；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率為3%；

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為3%。

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）長(zhǎng)島縣地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（二）長(zhǎng)島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。

（三）其他房地產(chǎn)類型，預(yù)征率為4%

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

25廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（南府辦[2009]6號(hào)）

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率保持3%不變

關(guān)于調(diào)整南寧市土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、南寧市城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅；

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按2%預(yù)征土地增值稅；

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局貴港市稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住房，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

四、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

除保障性住房實(shí)行零預(yù)征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：

1.普通住房預(yù)征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州（市）預(yù)征率為2.5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報(bào)預(yù)繳；對(duì)未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見(jiàn)（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

昭通市土地增值稅的預(yù)征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營(yíng)業(yè)用房、車庫(kù)等商品房為2.5%；開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國(guó)家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

除保障性住房（各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房）暫不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產(chǎn)為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產(chǎn)為4%。

28天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）

坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。

29內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號(hào)）

一、達(dá)旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫(kù)房（包括車庫(kù)、車位）按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號(hào)）

對(duì)呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房的土地增值稅預(yù)征率由1%恢復(fù)到2%；營(yíng)業(yè)用房、寫字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征辦法有關(guān)事宜的公告（國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告[2021]2號(hào)）

一、我區(qū)土地增值稅預(yù)征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產(chǎn)4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)3%。

30海南省的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率

(一)?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為4%。

(三)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房(不包括限價(jià)商品房)，暫不預(yù)征土地增值稅;對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定?！敬藯l款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開(kāi)發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國(guó)稅函[2010]124號(hào)）

二、加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應(yīng)按規(guī)定對(duì)其預(yù)征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實(shí)際，土地增值稅預(yù)征率暫定為1%-2%其中普通住房預(yù)征率為1%；非普通住房預(yù)征率為1.5%；商鋪及其他用房預(yù)征率為2%。預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金）乘以預(yù)征率。

納稅人既開(kāi)發(fā)住宅又開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)按上述預(yù)征率分別核算；劃分不清的，依率從高預(yù)征。

持續(xù)更新中......

【第6篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報(bào)表由稅控系統(tǒng)自動(dòng)生成，并憑以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對(duì)于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅

舉個(gè)例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價(jià)款差額計(jì)征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用時(shí)的賬務(wù)處理：

借：開(kāi)發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，抵減銷項(xiàng)稅額沖減“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

【第7篇】土地增值稅政策清算規(guī)程

國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告

國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局

全文有效

2022.2.28

國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告

為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算 工作， 根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》 及其實(shí)施細(xì)則、 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家 稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的 通知》（ 國(guó)稅發(fā)〔2006〕 187 號(hào)） 、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土 地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕 91 號(hào)） 、 《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第 41 號(hào)公 布，第 50 號(hào)、53 號(hào)修正） 等規(guī)定，國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅 務(wù)局制定了 《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》 ，現(xiàn)予以發(fā)布。

本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局

2023年2月28日

西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程 （試行）

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù)，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)清算管理一體化，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》 及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（ 國(guó)稅發(fā)〔2006〕 187 號(hào)） 、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91 號(hào)） 、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》 （國(guó)家稅務(wù)總局令第41號(hào)公布，第50號(hào)、53號(hào)修正） 等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，結(jié) 清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。

第五條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，保證清算申報(bào) 的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。

第六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與同級(jí)財(cái)政、發(fā)改、住建、自然 資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增 值稅清算管理。

第七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地 增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)納稅人清算申報(bào)的 收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行 審核，依法征收土地增值稅。

第二章 項(xiàng)目管理

第八條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為 單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建 性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定。

同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng) 分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

第九條 納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)、備案、證照或簽訂相關(guān) 合同之日起 30 內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送復(fù)印件或者稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可 的其他形式的資料：

（一）發(fā)展和改革等有關(guān)部門下發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)（備案）文件；

（二）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)證；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；

（五）建筑施工規(guī)劃許可證；

（六）建筑工程施工許可證；

（七）建設(shè)施工合同；

（八）預(yù)（銷）售許可證；

（九）竣工驗(yàn)收備案表；

（十）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要的其他資料。

第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收 管理，按項(xiàng)目分別建立臺(tái)賬，按月采集、更新，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全 過(guò)程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步。

第十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的 會(huì)計(jì)核算工作， 對(duì)納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項(xiàng)目或者不同分期合理歸 集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第三章 清算受理

第十二條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十三條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一 ）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未 超過(guò) 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

（二 ）取得清算項(xiàng)目銷售（預(yù)售） 許可證滿三年仍未銷售完 畢的。

（三 ）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的。

（四） 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行 為， 可能造成稅款流失的。

（五 ）國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。

第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分 類管理。

對(duì)于符合本規(guī)程第十二條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條 件之日起 90 日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

對(duì)符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集體審 議，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定是否需要進(jìn)行清算，集體審議的結(jié)果應(yīng)當(dāng)形成記錄存檔。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目， 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書(shū)之 日起 90 日內(nèi)辦理清算。 對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng) 目管理，每年作出評(píng)估， 及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需 要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清 算資料的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正； 逾期仍未申報(bào)的，主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定 處理。

第十五條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算材料：

（一）財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表及財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅明細(xì) 申報(bào)表。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三 ）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款 憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng) 目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售 許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。

（四 ）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核 鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。

第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清 算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理并出具受理 通知書(shū)。

納稅人符合清算條件，但報(bào)送的清算資料不全的，主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)應(yīng)一次性告知納稅人，并發(fā)出限期補(bǔ)正資料通知書(shū)，通知納 稅人在收到通知書(shū)之日起 15 日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料。

納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷。

第四章 清算管理

第十七條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效 的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制，形成分工明確、 責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第十八條 各市（地、開(kāi)發(fā)區(qū)） 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè) 人才，成立清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料 后， 向清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)提交清算項(xiàng)目相關(guān)資料。

第二十條 清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)要根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提 交的清算項(xiàng)目材料,開(kāi)展風(fēng)險(xiǎn)排查工作，形成風(fēng)險(xiǎn)排查工作底稿并將風(fēng)險(xiǎn)排查結(jié)果及時(shí)推送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)排查結(jié)果進(jìn)行清算審核工作，并在 規(guī)定期限內(nèi)完成審核結(jié)果的確認(rèn)、與納稅人交換意見(jiàn)、清算結(jié)論 出具等工作。

第五章 清算審核

第二十一條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審 核， 重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、 相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工資料，重點(diǎn)實(shí)地 查核項(xiàng)目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、 體育場(chǎng)館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、 體育場(chǎng)館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

第二十二條 審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同 （含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、銷售（預(yù)售） 許可證、房產(chǎn) 銷售分戶明細(xì)表及其它有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn) 銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入； 對(duì)銷 售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生 補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核； 對(duì)營(yíng)改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核； 對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯 偏低情況。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)是否少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn) 有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或 投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。

（一 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì) 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人 的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收 入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價(jià)格確定。

2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值 稅， 不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第二十四條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括： 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前 期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi) 發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十五條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

對(duì)按照稅收規(guī)定屬于可直接計(jì)入的扣除項(xiàng)目，應(yīng)直接計(jì)入清 算單位或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項(xiàng)目;對(duì)屬于多個(gè)清算單位或開(kāi)發(fā) 產(chǎn)品類型共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目， 應(yīng)按以下原則計(jì)算分?jǐn)?

（一） 對(duì)屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目， 其中:取 得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個(gè)清算單位之 間進(jìn)行分?jǐn)偅?其他共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目， 按照建筑面積法(即其 可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例)在多個(gè)清算單 位之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（二）對(duì)一個(gè)清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別 計(jì)算增值額的，對(duì)其共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目，按照建筑面積法進(jìn)行 分?jǐn)偂?/p>

第二十六條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

（一） 在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際 發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí) 際發(fā)生的。

（三）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集， 不得混淆。

（四 ）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清 算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>

（五）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。 會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

第二十七條 審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一 ）同一宗土地有多個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是否予以分?jǐn)?，分?jǐn)傓k 法是否合理、合規(guī)，具體金額的計(jì)算是否正確。

（ 二）是否存在將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)所支 付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。

（ 三）拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷 補(bǔ)償款、拆遷（ 回遷） 合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì) 應(yīng)。

第二十八條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān) 注：

（一 ）前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生，是否存在虛 列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

（三 ）多個(gè)（或分期） 項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第二十九條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一）公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確，公共配套設(shè)施費(fèi)是否 真實(shí)發(fā)生， 有無(wú)預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。

（三 ）多個(gè)（或分期） 項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi)，是 否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

第三十條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一） 發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào) 告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自購(gòu)建筑材料時(shí)，自購(gòu)建材費(fèi)用是否 重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。

（三 ）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)?建設(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存 在異常。

（四 ）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng) 當(dāng)關(guān)注有無(wú)虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。

第三十一條 審核開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一） 是否存在將企業(yè)行政管理部門（ 總部）為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情形。

（二） 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生，有無(wú)預(yù)提開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第三十二條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注：

（一 ）是否將利息支出從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)費(fèi)用。

（二）分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一 般性貸款的利息支出，是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>

（三 ）利用閑置專項(xiàng)借款對(duì)外投資取得收益，其收益是否沖 減利息支出。

（四 ）是否將向金融機(jī)構(gòu)支付的顧問(wèn)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等 非利息性質(zhì)的費(fèi)用計(jì)入利息支出。

第三十三條 代收費(fèi)用的審核。

對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收 的各項(xiàng)費(fèi)用， 審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收 ?。?當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除 以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

第三十四條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按 照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來(lái)款 余額，審核交易行為是否真實(shí)。

第三十五條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。

應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入 “管理費(fèi)用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除， 列入“稅金及附加”科目核算的，計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金” 予以扣除。納稅人繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加可計(jì)入“與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對(duì)不屬于清算范圍或者不屬于 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加，不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。

第三十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起 180 日內(nèi)作出清算結(jié)論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級(jí)稅務(wù)局批準(zhǔn)， 可延期 90 日完成，并書(shū)面告知納稅人； 如有特殊情況的， 經(jīng)市 （地、開(kāi)發(fā)區(qū)）稅務(wù)局批準(zhǔn)， 可再延期 90 日完成， 并書(shū)面告知 納稅人。

第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照有關(guān)稅收法規(guī)和本辦法的 規(guī)定開(kāi)展審核工作,土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)當(dāng)出具審核報(bào) 告。審核報(bào)告經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議、批準(zhǔn)后，由主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)制作《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》 ，將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人。納稅 人應(yīng)在收到通知書(shū)之日起 30 日內(nèi)辦理補(bǔ)（退） 稅事宜。

第六章 核定征收

第三十八條 在土地增值稅清算過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列 情形之一的，可按核定方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

（四 ）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清 算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核 定征收的范圍。

第三十九條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā) 出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土 地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人 申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第四十條 土地增值稅核定征收應(yīng)當(dāng)集體研究決定，采用主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)局長(zhǎng)辦公會(huì)議形式， 對(duì)核定征收進(jìn)行審核認(rèn)定。

第四十一條 對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式 應(yīng)保持一致。

第七章 清算后尾盤管理

第四十二條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后 再轉(zhuǎn)讓的， 應(yīng)按月匯總， 并在次月 15 日內(nèi)征收土地增值稅。

第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，按照清算后再 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅， 多退少補(bǔ)。

第四十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后尾盤管理，輔導(dǎo)納稅人及時(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行尾盤申報(bào)。

第四十五條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求， 妥善保存。

第四十六條 土地增值稅清算管理其他未盡事宜，應(yīng)嚴(yán)格按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91 號(hào)）的規(guī)定執(zhí)行。

第八章 附則

第四十七條 本規(guī)程由國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局解釋。

第四十八條 本規(guī)程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的解讀

發(fā)布時(shí)間：2022-03-09 17:37 來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局

現(xiàn)將《國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《公告》）解讀如下：

一、制定背景及目的

為加強(qiáng)土地增值稅清算管理，國(guó)家稅務(wù)總局先后出臺(tái)了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)），其中國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定“各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法”，國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)規(guī)定“本規(guī)程自2023年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際，對(duì)本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化”。為此，我們按照稅務(wù)總局要求，結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況，制定了本公告。

土地增值稅管理復(fù)雜，清算申報(bào)、清算審核工作時(shí)間跨度長(zhǎng)，流程比較復(fù)雜，征納雙方互動(dòng)頻繁，通過(guò)制定《公告》，細(xì)化了清算申報(bào)、清算審核流程，進(jìn)一步明確征納雙方的職責(zé)，既規(guī)范了稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收?qǐng)?zhí)法，又促進(jìn)納稅遵從度的提高。

二、公告制定的依據(jù)

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局令第41號(hào)公布，第50號(hào)、53號(hào)修正）。

三、主要內(nèi)容

（一）關(guān)于項(xiàng)目管理

1.清算單位的界定。分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算，這是基本原則。如何對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分期，需要根據(jù)各地房地產(chǎn)主管部門管理現(xiàn)狀，具體情況具體分析，所以《公告》規(guī)定“具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查（修建性詳細(xì)規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預(yù)售）、竣工驗(yàn)收等確定”。

2.項(xiàng)目日常管理?！豆妗窂?qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，結(jié)合國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)第六條規(guī)定的稅務(wù)機(jī)關(guān)項(xiàng)目管理內(nèi)容，對(duì)納稅人報(bào)送資料作出具體規(guī)定。明確主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持管理連續(xù)性，積極關(guān)注納稅人會(huì)計(jì)核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

（二）關(guān)于“清算管理”工作模式

為確保土地增值稅清算。審核工作更加有效和規(guī)范統(tǒng)一，《公告》第十七條至第二十條明確各市（地、經(jīng)開(kāi)區(qū)）稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè)人才成立“清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)”，對(duì)清算項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查，降低主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算審核執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

（三）關(guān)于成本費(fèi)用分?jǐn)偂?/p>

《公告》第二十五條明確了多個(gè)清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?，即?duì)按照稅收規(guī)定屬于可直接計(jì)入的扣除項(xiàng)目,應(yīng)直接計(jì)入清算單位或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項(xiàng)目;對(duì)屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個(gè)清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?其他共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,按照建筑面積法(即其可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例)在多個(gè)清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)偂Ｃ鞔_了同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)偅磳?duì)一個(gè)清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計(jì)算增值額的,對(duì)其共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

（四）清算后尾盤管理

《公告》第七章就規(guī)范尾盤管理提出了要求，即土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預(yù)征土地增值稅，待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后，納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅，多退少補(bǔ)。清算后再轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。

四、公告的施行時(shí)間

本公告自發(fā)布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，可按本規(guī)程處理。

【第8篇】土地增值稅 核定征收

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文章來(lái)源：房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢

土地增值稅相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個(gè)最大的稅種，因其核算與繳納的周期長(zhǎng)、計(jì)算復(fù)雜、稅負(fù)高等原因，一直是考驗(yàn)財(cái)稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復(fù)雜，想核定征收。

那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？

案例

土地增值稅能否通過(guò)“核定征收”進(jìn)行節(jié)稅籌劃?

某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達(dá)到少繳土地增值稅的目的，同稅務(wù)部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

(一)什么情況下土地增值稅會(huì)被核定征收?

1.政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.政策解析

通過(guò)對(duì)以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會(huì)被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))第一條第(四)項(xiàng)規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國(guó)有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無(wú)法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

情形二

(二)土地增值稅核定征收時(shí)，會(huì)如何核定?

1.政策依據(jù)

(1)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

(2)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開(kāi)發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))第四條規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過(guò)對(duì)以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書(shū)”，也就是說(shuō)，必須要得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，同時(shí)，核定率不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%，在實(shí)際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào))第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問(wèn)題：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

(三)無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

也就是說(shuō)，當(dāng)企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時(shí)，一定得好好算一下核定征收稅負(fù)與查賬征收稅負(fù)之間的差異。

另外，還得考慮一個(gè)問(wèn)題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無(wú)法進(jìn)行查賬征收，也就得進(jìn)行核定征收。

所以說(shuō)，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問(wèn)題。

——來(lái)源：昌堯講稅

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【第9篇】土地增值稅預(yù)征稅率是多少

導(dǎo)讀：本文講述的是關(guān)于預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的的有關(guān)問(wèn)題，為了方便大家更好的學(xué)習(xí)，小編將預(yù)交土地增值稅的計(jì)算公式在下文中為大家整理出來(lái)了，感興趣的可以接著往下看看。

預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的?

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時(shí)：

1、一般計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+11%)*土地增值稅預(yù)征率

2、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下：

預(yù)交土地增值稅=預(yù)收款/(1+5%)*土地增值稅預(yù)征率

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))：為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)是什么?

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))規(guī)定：“三、土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！鳖A(yù)售期，土地增值稅和增值稅的計(jì)稅基數(shù)均為當(dāng)期預(yù)收帳款通過(guò)除以(1+適用稅率(或征收率))，預(yù)征計(jì)稅基礎(chǔ)相同，均可以不含增值稅的金額計(jì)算應(yīng)繳稅額，簡(jiǎn)潔方便。

然而，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))：“一、關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問(wèn)題：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款?！?/p>

針對(duì)預(yù)繳土地增值稅計(jì)算方法是怎樣的的這一問(wèn)題，文中已作出詳細(xì)的解答，相關(guān)的計(jì)算公式小編已在文中為打擊列舉出來(lái)了，土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，詳情請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂網(wǎng)。

【第10篇】土地增值稅計(jì)算器

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人手一份：土地增值稅清算系統(tǒng)，申報(bào)表自動(dòng)計(jì)算實(shí)用

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)對(duì)土地增值稅清算可算是很清楚的，進(jìn)行土地增值稅清算的時(shí)間是90天內(nèi)，不過(guò)還是要在竣工以后！很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)都嫌做土地增值稅清算太麻煩了！因此，今天就在這里跟房地產(chǎn)會(huì)計(jì)帶來(lái)了：土地增值稅清算系統(tǒng)！對(duì)于土地增值稅清算要做的納稅申報(bào)表，大家也不用擔(dān)心了！土地增值稅納稅申報(bào)表在該系統(tǒng)都有一一的列示，下面有興趣的一起看看！

文末抱走

房地產(chǎn)會(huì)計(jì)土地增值稅清算系統(tǒng)

房地產(chǎn)土地增值稅測(cè)算表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表填寫格式

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表一：企業(yè)基本情況表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表二：已售普通住宅土地增值稅審核主表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表三：已售普通住宅房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表四：已售普通住宅扣除項(xiàng)目匯總表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表五：未售普通住宅土地增值稅納稅審核主表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表六：已售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅納稅審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表七：未售其他類型房地產(chǎn)土地增值稅納稅審核表

房地產(chǎn)土地增值稅清算申報(bào)表八：已售非普通住宅土地增值稅納稅審核表

……，內(nèi)容篇幅限制，不詳細(xì)展示了。

【第11篇】降低土地增值稅的13種思路

文章來(lái)源：平凡即非凡

土地增值稅作為房地產(chǎn)行業(yè)的獨(dú)有稅種，具有稅額占比大、清算規(guī)則復(fù)雜、持續(xù)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。因此，各大房企都將土增稅管理作為財(cái)務(wù)工作的重中之重。但很多稅務(wù)工作者往往將破題之路聚焦于外部政策溝通與突破，而忽視了內(nèi)部管理的作用。

本文試圖從土增稅的清算規(guī)則出發(fā)，解析在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全流程、全端口可為土增稅優(yōu)化貢獻(xiàn)的價(jià)值。（因土增稅為地方稅種，各地政策差異較大；具體解題方法未必完全貼切、但思路是可以借鑒、交流的）

核心思路

清算口徑下的收入成本匹配

作為地產(chǎn)三大稅的另外兩種，增值稅、企業(yè)所得稅基本以真實(shí)票據(jù)、真實(shí)業(yè)務(wù)作為成本稅前扣除的基本邏輯。因此各個(gè)項(xiàng)目的增值稅、所得稅在銷售額中的占比與項(xiàng)目利潤(rùn)呈顯著正相關(guān)。也就是說(shuō)，項(xiàng)目越賺錢、所繳納的稅金越高；項(xiàng)目不賺錢、基本就不用交稅。

然而由于土增稅將一個(gè)項(xiàng)目的收入、成本拆分為不同的清算單位、產(chǎn)品類型，來(lái)進(jìn)行增值額的計(jì)算。基于計(jì)算方法的細(xì)致性和業(yè)務(wù)發(fā)展的多變性，極同意出現(xiàn)土增稅率與利潤(rùn)率不配比的問(wèn)題。也就是，項(xiàng)目不怎么賺錢、但是交了大量的土增稅。

因此，土增稅內(nèi)部管理要解決的核心問(wèn)題：在充分學(xué)習(xí)理解稅務(wù)政策的基礎(chǔ)上，盡量實(shí)現(xiàn)清算口徑下收入與成本的均衡配比，避免“無(wú)效成本、低效收入”的產(chǎn)生。

破題抓手

全周期、全端口策劃

1.1：二手項(xiàng)目股權(quán)收購(gòu)高額溢價(jià)，沉淀于股東層面無(wú)法稅前扣除【投資團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：在建工程轉(zhuǎn)讓——雖然在建工程轉(zhuǎn)讓較股權(quán)轉(zhuǎn)讓多一次土增稅、契稅的納稅義務(wù)，但基于土增稅的超率累進(jìn)特點(diǎn)可能產(chǎn)生全周期優(yōu)化效果

破題思路2：出讓方利益轉(zhuǎn)移——許多本地開(kāi)發(fā)商除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，往往還有工程施工、土方樁基、設(shè)計(jì)規(guī)劃等地產(chǎn)上下游業(yè)務(wù)，通過(guò)更大范圍的合作可以提供更廣闊的溢價(jià)支付方式

1.2：招拍掛項(xiàng)目代建學(xué)校、公園、道路等紅線外工程義務(wù)【投資團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：溝通政府規(guī)劃調(diào)整——比如代建學(xué)校就存在紅線內(nèi)直接建設(shè)、紅線外教育用地劃撥的方式。投資團(tuán)隊(duì)可關(guān)注置于紅線內(nèi)外于可售貨值、稅負(fù)的影響，爭(zhēng)取前置溝通、獲得最有利的條件

2.1：產(chǎn)品設(shè)計(jì)，局限與產(chǎn)品溢價(jià)與成本間的平衡，未考慮稅負(fù)視角【設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：低毛利項(xiàng)目少做非普通產(chǎn)品、用足普宅稅務(wù)優(yōu)惠。比如存在大量回遷房、需視同銷售的無(wú)償配建房的項(xiàng)目，普通住宅均價(jià)會(huì)被大幅拉低、增值率必然低于20%。此時(shí)通過(guò)大戶型產(chǎn)品提升的銷售溢價(jià)遠(yuǎn)不足彌補(bǔ)非普通類型繳納的土增稅。

破題思路2：別墅類產(chǎn)品盡量地上地下產(chǎn)權(quán)合一。為了使用面積最大化，別墅產(chǎn)品往往存在很多精妙的空間設(shè)計(jì)。圖紙中地上地下空間是否聯(lián)通會(huì)決定能否取得一個(gè)整體的預(yù)測(cè)繪、產(chǎn)權(quán)證。若不連通，出于銷售與貸款考慮必然會(huì)做低地下價(jià)格、提升地上售價(jià)。進(jìn)一步拉大地上產(chǎn)品的增值率，產(chǎn)生額外稅費(fèi)損失。

破題思路3：車位、儲(chǔ)藏室未必越多越好。一方面，車儲(chǔ)資源已成為很多開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期庫(kù)存中的重要構(gòu)成，其雖然創(chuàng)造了貨值、但未必兌現(xiàn)為利潤(rùn)和現(xiàn)金流，可能是沒(méi)法盤活的資產(chǎn)。另一方面，有些地域的政策中地下可售產(chǎn)品也需分?jǐn)偟貎r(jià)，此時(shí)地下產(chǎn)品面積越大、單方成本就被攤薄的越厲害，住宅類產(chǎn)品的增值率越高、產(chǎn)生稅費(fèi)損失。

2.2：施工策劃過(guò)程，未從土增清算單位視角做優(yōu)化【項(xiàng)目/工程團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：拉高拍低項(xiàng)目，爭(zhēng)取多個(gè)工規(guī)證。出于貨值最大化考慮，中低容積率項(xiàng)目往往會(huì)嘗試高層+洋房+疊拼的產(chǎn)品方案。如果售價(jià)截然不同的產(chǎn)品出現(xiàn)在同一個(gè)工規(guī)證中，土地價(jià)款就只能按建筑面積分?jǐn)偅瑹o(wú)法最大化做到收入成本匹配。如果工規(guī)劃分清晰，通過(guò)政府背書(shū)不同標(biāo)段的占地面積，就可以在土增清算中爭(zhēng)取按占地面積分?jǐn)偂?/p>

破題思路2：大體量長(zhǎng)周期項(xiàng)目，盡量共用更多公建配套設(shè)施。大體量穿越周期的項(xiàng)目，在售價(jià)上往往存在明顯的高開(kāi)低走。如果是完全獨(dú)立的分期開(kāi)發(fā)，會(huì)導(dǎo)致前期退稅、后期高額補(bǔ)稅的情況。但低開(kāi)高走本就是一體化的操盤思路，應(yīng)盡量實(shí)現(xiàn)小區(qū)的一體化、爭(zhēng)取合并清算。

3.1：在建階段，招采合同的簽署顆粒度應(yīng)做出科學(xué)化的選擇【招采團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：若拆分合同可實(shí)現(xiàn)收入和成本的更有配比，則應(yīng)拆分合同。比如一個(gè)住宅項(xiàng)目中的精裝合同，可能存在洋房（假設(shè)非普通）的裝修標(biāo)準(zhǔn)顯著高于高層（假設(shè)普通）。若簽為一個(gè)合同，則只能按建筑面積分?jǐn)偝杀?。若簽署為?dú)立的兩個(gè)合同，則存在溝通成本直接歸屬的可能性。

破題思路2：臨近交付階段的合同，簽署的精細(xì)化及時(shí)間問(wèn)題需要關(guān)注。交付前后，出于品質(zhì)提升、業(yè)主投訴等，往往會(huì)做一系列的整改工程。但若簽署時(shí)間于交付之后、稅局及其可能認(rèn)

3.2：銷售階段，銷售策略需多與財(cái)務(wù)確認(rèn)【營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)】

破題思路1：買一贈(zèng)一可以是銷售說(shuō)辭，不能是業(yè)務(wù)操作。即可將買房送車位作為折扣策略，但應(yīng)在錄入業(yè)務(wù)系統(tǒng)、簽署合同時(shí)將車位簽署成正常價(jià)格、在住宅價(jià)格上予以折讓。否則存在車位以明顯偏低價(jià)格出售、被做稅務(wù)調(diào)整的可能。

破題思路2：小心20%陷阱?；谄胀ㄗ≌鲋德?0%以下免稅的政策，房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致增值率超過(guò)20%時(shí)會(huì)出現(xiàn)貨值增加、反而利潤(rùn)減少的情況。財(cái)務(wù)與營(yíng)銷同事應(yīng)動(dòng)態(tài)關(guān)注增值率情況，在無(wú)法大幅漲價(jià)的背景下、確保增值率控制在18%左右。

破題思路3：尾盤商業(yè)盡快出清。由于銷售85%即達(dá)到可清算條件，住宅項(xiàng)目常出現(xiàn)已完成土增清算但存在大量商鋪待售的情況。由于單方清算成本為均攤邏輯、而底商售價(jià)又往往很高。如此操作，后期再次銷售商業(yè)時(shí)、增值率超過(guò)100%、甚至200%都是極有可能的。

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【第12篇】最新土地增值稅稅率表

相信各位會(huì)計(jì)工作人員在企業(yè)日常的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)處理中，最頭疼的就是各項(xiàng)稅費(fèi)的內(nèi)容了吧。但是同時(shí)這些繁雜的稅費(fèi)也是需要我們進(jìn)行全面地掌握的。

今天小編為了幫助大家解決一下這個(gè)難點(diǎn)，特意帶來(lái)了一套2023年最新常見(jiàn)稅種稅目稅率表里面包含了企業(yè)所得稅率表、增值稅稅率表、個(gè)人所得稅稅率表、環(huán)境保護(hù)稅稅目稅額表等等稅率大全！不會(huì)的小伙伴們趕緊收藏學(xué)習(xí)起來(lái)。

企業(yè)所得稅率表

增值稅稅率表

增值稅的稅率為：

增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

增值稅征收率表

征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇適用 5%征收率：

（二）一般納稅人可選擇 3%征收率的有：

（三）按照 3%征收率減按 2%征收：

（四）按照 5%征收率減按 1.5%征收：

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按 1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率是什么意思：

四、增值稅適用扣除率

四、個(gè)人所得稅稅率表

個(gè)人所得稅稅率基本規(guī)定：

個(gè)人所得稅各稅率表速算扣除數(shù)及適用范圍

個(gè)人所得稅稅率表一（綜合所得適用）：

個(gè)人所得稅稅率表二（經(jīng)營(yíng)所得適用）：

個(gè)人所得稅預(yù)扣率表三

個(gè)人所得稅稅率表四

環(huán)境保護(hù)稅稅目稅額表

印花稅稅率表

消費(fèi)稅稅率

土地增值稅稅率

四級(jí)超率累進(jìn)稅率

......

內(nèi)容過(guò)多，關(guān)于2021最新常見(jiàn)稅種稅目稅率表就為大家分享到這里啦！

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【第13篇】土地增值稅相關(guān)政策

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)問(wèn)題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來(lái)看相關(guān)政策：

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

<清算案例分析>

我公司一項(xiàng)目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個(gè)問(wèn)題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說(shuō)明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開(kāi)發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？

『正確答案』國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

想要快速上手成為房地產(chǎn)會(huì)計(jì)嗎？網(wǎng)校為您準(zhǔn)備了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)賬務(wù)處理及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控專題，系統(tǒng)的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)賬務(wù)處理實(shí)操知識(shí)，配備實(shí)訓(xùn)軟件操作，涵蓋房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)稅基礎(chǔ)、賬務(wù)、報(bào)稅、籌劃全流程，帶你快速上手房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，做高薪全盤會(huì)計(jì) 。

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【第14篇】土地增值稅和增值稅

思維導(dǎo)圖

政策要點(diǎn)

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)：關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問(wèn)題

細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

（二）征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過(guò)100 ％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過(guò)200 ％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

序號(hào)

減免政策

減免項(xiàng)目名稱

政策名稱

優(yōu)惠條款

1

改善民生

對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

第三條

2

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

第一條第（三）款

3

改善民生

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的土地增值稅減免

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)

第八條第（一）項(xiàng)

4

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

第二條

5

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

第四條

6

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕53號(hào)

第四條

7

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2011〕116號(hào)

第二條

8

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)中信集團(tuán)公司重組改制過(guò)程中土地增值稅等政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕3號(hào)

第一條

9

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的增值稅營(yíng)業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2011〕13號(hào)

第九、十、十一條

10

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2001〕10號(hào)

11

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國(guó)際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2003〕212號(hào)

第二條第4項(xiàng)、第三條第4項(xiàng)、第四條第4項(xiàng)

12

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司等4家金融資產(chǎn)管理公司有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2013〕56號(hào)

第一條

13

支持文化教育體育

對(duì)北京冬奧組委、北京冬奧會(huì)測(cè)試賽賽事組委會(huì)賽后再銷售物品和出讓資產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2017〕60號(hào)

第一條第（八）款

14

支持文化教育體育

對(duì)執(zhí)委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2018〕119號(hào)

第一條第（五）項(xiàng)

15

支持其他各項(xiàng)事業(yè)

被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2003〕141號(hào)

第二條第4項(xiàng)

16

支持其他各項(xiàng)事業(yè)

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的土地增值稅減免

因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》 財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

第一、四條

17

支持其他事業(yè)

合作建房自用的土地增值稅減免

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

第二條

18

支持其他事業(yè)

因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)

第八條第（二）項(xiàng)

19

支持其他事業(yè)

個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》 財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

第五條

案例分析

案例一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬(wàn)元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬(wàn)元）

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700（萬(wàn)元）

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80（萬(wàn)元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬(wàn)元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬(wàn)元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬(wàn)元）

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬(wàn)元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬(wàn)元）

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬(wàn)元）

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）

（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）

案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為: 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 3.計(jì)算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬(wàn)元）

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬(wàn)元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬(wàn)元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬(wàn)元）

案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2023年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬(wàn)元）

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬(wàn)元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬(wàn)元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬(wàn)元）；

2.購(gòu)買時(shí)繳納的契稅12（萬(wàn)元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問(wèn)題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬(wàn)元）；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬(wàn)元）。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬(wàn)元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬(wàn)元）。

案例四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬(wàn)元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬(wàn)元。計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬(wàn)元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬(wàn)元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬(wàn)元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬(wàn)元）

來(lái)源：小穎言稅

【第15篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程

應(yīng)清算項(xiàng)目的工作流程

對(duì)于符合應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理；

對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理；

對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。

上述具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤銷。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

可清算項(xiàng)目的工作流程

對(duì)于符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；

對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)；

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行項(xiàng)目管理時(shí)，對(duì)符合稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算情形的，應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，并經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，確定何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算的時(shí)間。對(duì)確定暫不通知清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理，每年作出評(píng)估，及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人辦理清算；

經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

【第16篇】河南土地增值稅預(yù)征率

開(kāi)封個(gè)體戶核定征收,哪里能注冊(cè)河南核定征收個(gè)體戶？

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人的應(yīng)稅銷售收入免征增值稅，適用3%的征收率。適用3%預(yù)征率的項(xiàng)目暫不預(yù)繳增值稅。

增值稅。

個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶也分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人，這和公司一樣，個(gè)體經(jīng)營(yíng)者大部分都是小規(guī)模的納稅者，而一般納稅者較少，這與個(gè)體經(jīng)營(yíng)本身的特點(diǎn)是分不開(kāi)的，個(gè)體戶存在的意義是個(gè)體戶，自己生存，自己出路，所以數(shù)量大、量小是其具體的，而一般納稅人500萬(wàn)的銷售標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于大多數(shù)個(gè)體戶來(lái)說(shuō)是無(wú)法達(dá)到的。

一般納稅人，你怎么繳納增值稅就怎么繳納，一般沒(méi)有優(yōu)惠。

所以對(duì)于小規(guī)模納稅人來(lái)說(shuō)，當(dāng)然是享受月銷售額不超過(guò)15萬(wàn)、季度免稅政策不超過(guò)45萬(wàn)。

個(gè)人所得稅。

個(gè)人所得稅的算法其實(shí)是比較復(fù)雜的，而且類似于我們的企業(yè)所得稅，你要用你的收入減去成本來(lái)計(jì)算收入，然后再按照相應(yīng)的稅率來(lái)計(jì)算個(gè)稅，這個(gè)成本里面有需要調(diào)整的東西你也調(diào)整一下，這個(gè)還是需要一些專業(yè)知識(shí)的，一般人不學(xué)真的不會(huì)。

附加稅

在2023年1月1日至2024年12月31日期間，個(gè)體工商戶可在50%的稅率范圍內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。

所以，目前如果成立個(gè)體戶，一般都是小規(guī)模納稅人，其實(shí)稅負(fù)真的不高，特別是對(duì)于核定征收的情況，稅收也不多。

河南稅收?qǐng)@區(qū)個(gè)體戶核定征收，有自然人代開(kāi)，個(gè)獨(dú)企業(yè)，一般納稅人公司入駐等等。后續(xù)發(fā)文介紹。

根據(jù)今年的小微企業(yè)增值稅減免政策，目前河南稅收?qǐng)@區(qū)個(gè)體戶核定征收之后，只需要繳納個(gè)稅與印花稅，這樣綜合下來(lái)稅負(fù)更低，大力的支持到小微企業(yè)的發(fā)展。

簡(jiǎn)單舉例，一個(gè)服務(wù)類的個(gè)體戶收到設(shè)計(jì)服務(wù)費(fèi)，全年100w，那么今年納稅就是1.5w，大大的減輕小微企業(yè)的負(fù)擔(dān)。

國(guó)家位置支持中小微企業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)好多利好政策，希望大家多多關(guān)注國(guó)家利好政策。