房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅（6篇）

【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。這里的單位主要是指房地產(chǎn)行業(yè)，賣房子對他們是主營業(yè)務(wù)，簡單地說就是房地產(chǎn)行業(yè)在賣房子時土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，并且土地比剛開始增值了不少，但單獨(dú)抽出土地進(jìn)行估價比較麻煩，因此把它放進(jìn)了房子價格一起計(jì)算，同時進(jìn)行各種成本和費(fèi)用的扣除來算出要交的土地增值稅，同時這個土地是國有土地，也就是這個地的來源是來自政府，并且繳納了土地出讓金。

財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年全國稅收收入172731億元，土地增值稅6896億元，同比增長6.6%，土地增值稅屬于地方稅種，占稅收收入比例不高，但是對于房地產(chǎn)行業(yè)卻屬于一個大稅種。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)轉(zhuǎn)讓周期較長，因此土地增值稅往往采取項(xiàng)目地預(yù)繳的方式進(jìn)行，在項(xiàng)目完成時再進(jìn)行清算。也就是說當(dāng)房地產(chǎn)公司收到預(yù)售房款的次月15日前要進(jìn)行預(yù)繳稅款的申報，預(yù)交土地增值稅稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*預(yù)征率。同時土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定除保障性住房外，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項(xiàng)目，2023年4月銷售普通住宅預(yù)收房款1090萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1090/(1+9%)*3%=30萬元。土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=1090-30=1060萬元。預(yù)交土地增值稅稅款=1060*2%=21.2萬元。

同時政策規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下清算條件起90日內(nèi)，向房地產(chǎn)項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退稅（注意清算要分項(xiàng)目分房屋類型）。(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(三)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；(四)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；(五)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(六)國務(wù)院確定的其他情形。

房地產(chǎn)公司應(yīng)納土地增值稅計(jì)算

1. 確定收入總額（不含增值稅收入，通常是全額開具商品房銷售發(fā)票上的收入）

2. 扣除項(xiàng)目包括1.取得土地使用權(quán)支付的成本2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4.與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金5房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除（20%）

3. 計(jì)算增值額

4. 計(jì)算增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5. 按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目之和20%的，免稅

6. 計(jì)算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

例子：假設(shè)上述a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗(yàn)收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實(shí)現(xiàn)不含增值稅稅收入總額為45000萬元，預(yù)繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關(guān)支出為：支付地價款及各種費(fèi)用7000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元;財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為3750萬元(已正確按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為2900萬元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅的計(jì)算方法如下：

(1)實(shí)際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5萬元/平方米

(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬元。(3)取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費(fèi)用為7000萬元。(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元。(5)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=3750+(7000+12500)×5%=4725萬元。(6)允許扣除的稅費(fèi)為2900萬元。(7)加計(jì)扣除額=(7000+12500)×20%=3900萬元。

(8)允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50萬元。

(9)增值額=45000-27922.50=17077.50萬元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算應(yīng)補(bǔ)交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875萬元。

【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計(jì)算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：單位或者個人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，來向國家繳納的一種稅，不包括繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實(shí)質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈予。

3.土地增值稅計(jì)算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，且未超過扣除項(xiàng)目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*5%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，且未超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*15%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費(fèi)用一共為2000萬，無其他扣除項(xiàng)目，問小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項(xiàng)目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項(xiàng)目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬元。

【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個地方不一樣)，先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)，計(jì)算收入，收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率，按稅率計(jì)算稅額。

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

二、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)計(jì)算方式更為簡單

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項(xiàng)：

1 清算申報日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點(diǎn)很明確，這里有個風(fēng)險點(diǎn)要提示一下，如果實(shí)務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計(jì)繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個月的時間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)）（2、按清算申報時成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報繳納，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時點(diǎn)問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方式：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計(jì)為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計(jì)算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睏l例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時點(diǎn)遠(yuǎn)比這個時點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結(jié)果出來)、清算后三個時間段來進(jìn)行。

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【第4篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算

知識點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

1.取得預(yù)售收入時，按照預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅；達(dá)到清算條件進(jìn)行清算；

2.以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算；

3.開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

【例題·單選題】（2023年）對房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行土地增值稅清算時，可作為清算單位的是（ ）。

a.規(guī)劃申報項(xiàng)目

b.審批備案項(xiàng)目

c.商業(yè)推廣項(xiàng)目

d.設(shè)計(jì)建筑項(xiàng)目

『正確答案』b

『答案解析』以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

（二）土地增值稅清算的條件

應(yīng)進(jìn)行清算

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況

【例題·多選題】（2023年）下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的有（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的

c.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售的

d.取得銷售（預(yù)售）許可證2年仍未銷售完的

『正確答案』abc

『答案解析』取得銷售（預(yù)售）許可證3年仍未銷售完的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算。

（三）非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時予以調(diào)整。

（四）土地增值稅的扣除項(xiàng)目

1.除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的公共設(shè)施

【例題·多選題】清算土地增值稅時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的會所等公共設(shè)施，其成本費(fèi)用可以扣除的情形是（ ）。

a.建成后開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自用的

b.建成后開發(fā)企業(yè)用于出租的

c.建成后有償移交給其他企業(yè)的

d.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的

『正確答案』cd

『答案解析』選項(xiàng)ab，成本費(fèi)用不可以扣除。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除；

5.屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額；

6.質(zhì)保金看發(fā)票

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時：

（1）建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；

（2）未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

7.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除——注意與企業(yè)所得稅的區(qū)別；

8.拆遷安置費(fèi)的扣除

安置類型

稅務(wù)處理

（1）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的

安置用房視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）開發(fā)企業(yè)采取異地安置

異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）貨幣安置拆遷的

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

【例題1·單選題】對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列表述正確的是（ ）。

a.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除

b.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的開發(fā)間接費(fèi)用資料不實(shí)的，不得扣除

c.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的前期工程費(fèi)的憑證不符合清算要求的，不得扣除

d.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以扣除的裝修費(fèi)用不得超過房屋值的10%

『正確答案』a

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定這四項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修房屋，可以計(jì)入開發(fā)成本扣除。

【例題2·單選題】（2023年）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』選項(xiàng)ac，不得扣除；選項(xiàng)d，未取得發(fā)票，質(zhì)量保證金不得扣除，取得發(fā)票可以扣除。

（五）土地增值稅清算應(yīng)報送的資料

（六）土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證

稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對清算項(xiàng)目審核鑒證時，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。對符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

（七）土地增值稅的核定征收

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅

1.依法應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

2.擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的；

3.雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

4.符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

5.申報的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率原則上不得低于5%。

（八）清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

（九）土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

【例題·計(jì)算題】2023年2月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資料如下：

（1）2023年3月以12000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅。

（2）2023年5月開始動工建設(shè)，發(fā)生開發(fā)成本7000萬，含向其他企業(yè)借款發(fā)生的利息支出800萬元。

收入

扣除

地

12000+契稅

開發(fā)成本

（7000-800）

開發(fā)費(fèi)用

稅金

加計(jì)扣除

合計(jì)

（3）2023年1月該項(xiàng)目已銷售了建筑面積的90%，共計(jì)取得不含增值稅收入36000萬元；未售建筑面積用于安置回遷戶，該業(yè)務(wù)在公司賬務(wù)上未反應(yīng)銷售收入。

（4）公司已按3%的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅1080萬，并聘請稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對該項(xiàng)目土地增值稅進(jìn)行鑒證，稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)提供了鑒證報告。

收入

36000+4000

扣除

地

12000+契稅

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費(fèi)用

（①+②）×10%

稅金

加計(jì)扣除

合計(jì)

（5）該項(xiàng)目已經(jīng)繳納增值稅2000萬元。

（其他資料：當(dāng)?shù)剡m用契稅稅率為4%，省級政府規(guī)定開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費(fèi)用

（①+②）×10%

稅金

2000×12%

加計(jì)扣除

合計(jì)

問題（1）：簡要說明稅務(wù)機(jī)關(guān)要求該公司進(jìn)行土地增值稅清算的理由。

解析：已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售面積已經(jīng)出租或自用的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)要求企業(yè)清算。

問題（2）：計(jì)算該公司清算土地增值稅時允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)成本。

解析：開發(fā)成本=（7000-800）+4000=10200（萬元）

收入

36000+4000

扣除

地

12000+480

開發(fā)成本

（7000-800）+4000

開發(fā)費(fèi)用

（①+②）×10%

稅金

加計(jì)扣除

合計(jì)

問題（3）：計(jì)算該公司應(yīng)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

解析：應(yīng)納城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=2000×（7%+3%+2%）=240（萬元）

問題（4）：計(jì)算該公司應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

解析：扣除項(xiàng)目合計(jì)

=12000+12000×4%+10200+（12480+10200）×10%+240+（12480+10200）×20%

=29724（萬元）

增值額=40000-29724=10276（萬元）

應(yīng)納土地增值稅=10276×30%=3082.8（萬元）

應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅=3082.8-1080=2002.8（萬元）

問題（5）：回答稅務(wù)機(jī)關(guān)能否對補(bǔ)繳的土地增值稅征收滯納金，簡單說明理由。

解析：不能。納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

問題（6）：稅務(wù)機(jī)關(guān)對中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報告，在什么條件下可以采信。

解析：對按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式出具的、符合要求的鑒證報告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信。

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【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅免稅政策的通知

土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物行為征稅

房地產(chǎn)繼承，公益性贈與，出租，抵押期間，不交土地增值稅

個人之間互換自由居住用房免土增

合作建房后按比例自用免征土增

增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目

應(yīng)收收入=貨幣收入+其他收入+視同銷售收入（不含增值稅）

新房扣除項(xiàng)目：（與收入成比例）

房+地+費(fèi)+稅+利

地：地價款+契稅（不含印花稅）

借：稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交印花稅

房地產(chǎn)開發(fā)成本（征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)+公共配套設(shè)施費(fèi)+發(fā)開間接費(fèi)用）

不包括利息支出，但包括裝修費(fèi)用

費(fèi)用：（按稅法標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算扣除）

利息+（房+地）*5%以內(nèi)

（房+地）*10%以內(nèi)扣除。利息不能提供金融機(jī)構(gòu)的證明不能扣（超過貸款期限利息不能漏）

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅金：城建稅，教育費(fèi)附加

非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅金：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅

利（房+地）*20%

舊房扣除成本：

1.房+地+稅

稅：城建稅，教育費(fèi)附加，印花稅

舊房及建筑物的評估價格=重置成本價*成新折扣率

土地價款

不能取得評估價，按發(fā)票所載金額從購買年度起每年加計(jì)扣5%（不足6月不計(jì)算，超過6月算1年）

視頻

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)與風(fēng)險提示

曉紅說稅

￥399

￥599

購買專欄

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值稅不超過20%的免土增稅

應(yīng)清算：全部售出，整體轉(zhuǎn)讓，直接轉(zhuǎn)讓

可以要求清算：

1.出售利息再85%以上，或未到85%剩余部分自用或出租

2.取得預(yù)售許可證滿3年

3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記未辦理土增清算

4.其他

90日內(nèi)辦理清算

房地開開發(fā)企業(yè)建成后產(chǎn)權(quán)不轉(zhuǎn)移，不做收入，不扣成本

產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主，或無償移交政府部門用于非盈利性社會公益事業(yè)的，不確認(rèn)收入，成本可扣除

建成后有償轉(zhuǎn)讓，計(jì)入收入，成本可扣

預(yù)提費(fèi)用不的扣除，質(zhì)保金看發(fā)票

土地閑置費(fèi)土增不可口，企業(yè)所得稅可扣

安置房視同銷售收入，同事將次確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)

【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅預(yù)繳

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

2.簡易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡化計(jì)算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

（二）代收費(fèi)用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。”（國稅發(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

四、會計(jì)處理

預(yù)繳土地增值稅時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

五、風(fēng)險點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

來源：金穗源