土地增值稅申報（16篇）

【第3篇】土地增值稅開發(fā)費(fèi)用扣除嗎

導(dǎo)讀：計算增值額的扣除項目土地增值稅來說一共有五個項目，具體的項目內(nèi)容可以來咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來介紹關(guān)于“土地前期開發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計扣除?

加計扣除是2006年出臺的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房價，但是沒起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在計算增值額時，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20%的扣除。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額(包括20%加計扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第4篇】計算土地增值稅可抵扣的稅金

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一般計算步驟：

1.扣除項目合計＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實(shí)的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時間

1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認(rèn)

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認(rèn)

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（五）土地增值稅清算的扣除項目

1.不予扣除

各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以 計算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費(fèi)用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費(fèi)用

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費(fèi)， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項目的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補(bǔ)差價款，計入 拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

充實(shí)自己，才能望得更遠(yuǎn)。

下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達(dá)到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項 a、c、d 均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。

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【第5篇】土地增值稅收入都包括哪些

我們都知道，增值稅有個規(guī)定，一般計稅方式下，可以扣除土地價款，容易爭議的地方就是不反映在土地轉(zhuǎn)讓價款中的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是否也能扣除？

典型案例分析

甲公司是某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年申報增值稅抵扣土地價款時，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將其支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用剔除，是否正確？.主管國稅局的意見不正確。

解析：根據(jù)（財稅（2016）36號）第一條第（三）項第10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。

納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

【第6篇】土地增值稅核算

選對方法 合規(guī)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入

2023年11月04日 中國稅務(wù)報 版次：07 作者：郭立江

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的土地增值稅應(yīng)稅收入，應(yīng)為不含增值稅收入。筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，一些適用增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)存在誤區(qū)。建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)掌握方法，準(zhǔn)確計算土地增值稅應(yīng)稅收入。

典型案例

房地產(chǎn)開發(fā)公司p公司為增值稅一般納稅人，其開發(fā)的m項目適用一般計稅方法計稅，2023年6月已完工交付使用。該項目共取得含稅銷售收入（售房款）10900萬元。假設(shè)對應(yīng)的土地成本為4000萬元，適用增值稅稅率9%，那么，p公司應(yīng)如何確定土地增值稅清算時的應(yīng)稅收入？

常見問題

筆者在實(shí)際征管中發(fā)現(xiàn)，適用增值稅一般計稅方法計稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，容易存在一些誤區(qū)。比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為，土地增值稅應(yīng)稅收入直接等于會計收入，也直接等于不含增值稅收入。再比如，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接以所開具售房發(fā)票的不含稅開票金額作為應(yīng)稅收入。

筆者在梳理p公司2023年7月的納稅申報情況時，發(fā)現(xiàn)其《增值稅納稅申報表附列資料（三）》（服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細(xì)）“9%稅率的項目”欄次，填報本期服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)價稅合計額（免稅銷售額）10900萬元，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期發(fā)生額4000萬元、本期實(shí)際扣除金額4000萬元。《增值稅納稅申報表（一般納稅人適用）》填報“按適用稅率計稅銷售額”10000萬元，“銷項稅額”569.72萬元。

同時，其《增值稅納稅申報表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）“一般計稅方法計稅”項目的“9%稅率的服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)”欄次，填報銷售額10000萬元，銷項稅額900萬元，服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目本期實(shí)際扣除金額4000萬元，扣除后含稅（免稅）銷售額6900萬元，銷項（應(yīng)納）稅額569.72萬元。

從申報資料看，p公司累計開具的發(fā)票價稅合計10900萬元。其中，不含稅銷售額為10000萬元、稅額為900萬元。p公司認(rèn)為開具的售房發(fā)票的不含稅銷售額10000萬元就是土地增值稅的應(yīng)稅收入，同樣沒有考慮因土地價款差額征稅所抵減的銷項稅額=4000÷（1+9%）×9%=330.28（萬元）。

計算方法

土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)，無法直接從已有納稅資料、會計賬簿中獲取，而是需要計算確認(rèn)。從筆者的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)上看，可行的計算方法主要有三種。

第一種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)分兩步計算。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計算分兩步：第一步，計算出增值稅銷項稅額；第二步，將向購房者收取的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項稅額，從而計算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。

具體到本案例，第一步，m項目的增值稅銷項稅額=（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%=（10900-4000）÷（1+9%）×9%=569.72（萬元）；第二步，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項稅額=10900-569.72=10330.28（萬元）。與企業(yè)自行計算的應(yīng)稅收入相比，多了10330.28-10000=330.28（萬元）。

第二種方法：以含稅收入為基礎(chǔ)用公式計算。

根據(jù)增值稅銷項稅額=（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-增值稅銷項稅額，兩式合并可以得出，土地增值稅應(yīng)稅收入=含稅銷售收入-（含稅銷售收入-土地價款）÷（1+9%）×9%=（含稅銷售收入+土地價款×9%）÷（1+9%）。

本案例中，m項目含稅收入10900萬元、土地價款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為（10900+4000×9%）÷（1+9%）=10330.28（萬元），與第一種方法的計算結(jié)果一致。

第三種方法：以開具的不含稅開票金額為基礎(chǔ)計算。

土地增值稅應(yīng)稅收入=不含稅開票金額+土地價款允許抵減的稅額=不含稅開票金額＋土地價款÷（1+9%）×9%。本案例中，m項目開票金額10000萬元、土地價款4000萬元，土地增值稅應(yīng)稅收入為10000+4000÷（1+9%）×9%=10330.28（萬元），與前兩種方法的計算結(jié)果一致。

值得關(guān)注的是，土地增值稅應(yīng)稅收入不能與會計收入、企業(yè)所得稅核算收入、開具發(fā)票金額簡單地畫上等號，也無法從已有的納稅資料、會計資料直接獲取，而是要計算取得。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時，可以結(jié)合多種方式進(jìn)行驗(yàn)算，確保應(yīng)稅收入計算無誤。必要情況下，應(yīng)與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)，防范后續(xù)風(fēng)險。

（作者單位：國家稅務(wù)總局東營經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局）

【第7篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

問題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價款為5000萬，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時候，地稅窗口以價格明顯偏低為由，要求核定土地價款為8000萬，隨即按照8000萬開票，并繳納相應(yīng)稅費(fèi)（包括營業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達(dá)到清算條件。

請問：

①a公司清算的地價款按照5000萬還是8000萬？有何依據(jù)？

②稅局認(rèn)為土地差價款3000萬元，a公司并沒有實(shí)際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第8篇】土地增值稅計稅依據(jù)

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。”

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。”

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：

目錄

1廣東的規(guī)定

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等方式進(jìn)行評估計算，無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%

關(guān)于明確土地增值稅征管工作有關(guān)問題的通知（穗地稅函[2015]146號）

（四） 對后續(xù)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的土地增值稅計算方式應(yīng)與項目的清算方式保持一致，以核定方式清算的項目存在后續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其核定征收率為稅務(wù)機(jī)關(guān)清算本項目時確定的核定征收率。對2023年5月25日后發(fā)生的后續(xù)轉(zhuǎn)讓，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整河源市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局河源市稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整陽江市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局公告2023年第10號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整汕尾市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整中山市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整清遠(yuǎn)市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第4號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整云浮市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局公告2023年第5號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整韶關(guān)市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局韶關(guān)市稅務(wù)局公告2023年第2號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關(guān)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（韶關(guān)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整潮州市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整惠州市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%

關(guān)于明確江門市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局公告[2021]3號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關(guān)于調(diào)整江門市個人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告 2023年第3號）中的《江門市個人所得稅核定征收率表》第11項“銷售不動產(chǎn)”下增加一行“其中：轉(zhuǎn)讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個人所得稅核定征收率表》見附件。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅暫免征土地增值稅，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于茂名市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局茂名市稅務(wù)局）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《茂名市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整個體工商戶（個人）生產(chǎn)經(jīng)營所得項目個人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第5號，茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第1號修改）第六條：“個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳?yīng)修改為“個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>

關(guān)于調(diào)整揭陽市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局公告2023年第2號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！督谊柺械胤蕉悇?wù)局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）同時廢止；《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整肇慶市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局公告2023年第8號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于對政協(xié)肇慶市第十一屆委員會第五次會議第194號政協(xié)提案的答復(fù)（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負(fù)較據(jù)實(shí)清算大幅降低

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《通知》）要求，對確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。

關(guān)于調(diào)整汕頭市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕頭市稅務(wù)局公告2023年第9號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整東莞市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整佛山市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局公告2023年第2號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整珠海市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局珠海市橫琴新區(qū)稅務(wù)局）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整我市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局湛江市稅務(wù)局公告2023年第8號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅（不包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅（不包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

2福建的規(guī)定

關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目在清算時確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號）

對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時發(fā)現(xiàn)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴(yán)格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報省地稅局。

關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項目實(shí)行核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號）

對于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

(一)住宅核定征收率

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）

對個人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對個人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號）

個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實(shí)行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關(guān)于單位和個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局龍巖市稅務(wù)局）

（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算并不低于5%。

關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局公告2023年1號）

（一）個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算并不低于5%。

關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算且不得低于5%

關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第2號）

（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）暫免征收。

對個人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算并不低于5%。

關(guān)于單位和個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局三明市稅務(wù)局公告2023年第2號）

二、單位、個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，按規(guī)定實(shí)行核定征收土地增值稅的，核定征收率按照以下情形確定：

（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，在被人民法院執(zhí)行中以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行中以拍賣、變賣、以物抵債等轉(zhuǎn)讓方式（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外的情形，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測算并且不得低于5%。

3重慶的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。

(二)個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

4江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關(guān)于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號）

疫情防控期間，實(shí)行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。

5青海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計算方式為計稅價格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個人納稅人：

其他商品房6%

6安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。

關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）

阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

營業(yè)用房不低于6%；

其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目，對擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號）

我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7黑龍江的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

對于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。

三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為7%。

二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8浙江的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號）

對按核定征收方式進(jìn)行清算的項目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進(jìn)行評估，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

單位和個人轉(zhuǎn)讓二手房（個人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算；如確實(shí)無法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，征收機(jī)關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實(shí)行核定征收的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9四川的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財政局公告2023年第2號）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號）

對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財政局公告2023年第5號）

對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10河南的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關(guān)于發(fā)布《濮陽市土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（濮陽市地方稅務(wù)局公告2023年第21號）

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率：

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。

（三）符合本《辦法》第四條第二款條件的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

（四）國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

（五）個人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

關(guān)于發(fā)布《濮陽市土地增值稅清算管理暫行辦法（試行）》的公告（濮陽市地方稅務(wù)局公告2023年第10號）

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的核定征收率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%（包含經(jīng)濟(jì)適用房）；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目5%；

（四）符合第十七條第（二）款條件的8%。

第十九條 對非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，無法清算的，報省地稅局批準(zhǔn)后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅（附件11）。

第二十條 所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。

國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項目，無法計算扣除項目的，報省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

......

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務(wù)局2023年第3號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準(zhǔn)確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

11湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；

（三）對既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

（四）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收；

（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查帳清算。

12湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際情況，對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;

4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時向納稅人公告，同時報省局備案。

關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。

14陜西的規(guī)定

關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務(wù)局公告2023年第5號）

個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5％。

15貴州的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號）

除個人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16吉林的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局長白山保護(hù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。

17寧夏的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計算征收土地增值稅。

18河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

關(guān)于印發(fā)《衡水市土地增值稅清算管理暫行辦法》的通知（衡水市地方稅務(wù)局）

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有本辦法第十二條所列情形之一，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為其土地增值稅應(yīng)實(shí)行核定征收的，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額為計稅依據(jù)，按照核定的征收率計算應(yīng)納的土地增值稅，實(shí)行核定征收，并填制《土地增值稅核定征收認(rèn)定表》（附表四）。

核定征收率暫定如下：住房核定征收率為：衡水市區(qū)1.5％，縣級市1％，縣0.5％；非住房核定征收率為：衡水市區(qū)2.5％，縣（市）2％。

（注：核定征收率以開始清算時的時間為基準(zhǔn)，凡本辦法施行之后進(jìn)行清算的，無論清算項目所跨期間的預(yù)征率如何執(zhí)行均以此核定征收率進(jìn)行清算。）

19新疆的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實(shí)際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號

為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號）》的相關(guān)規(guī)定，對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號）

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項目”沒有在規(guī)定的時間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：

公式：其他項目的核定征收率＝其他項目平均銷售單價/住宅平均銷售單價*5%

20江蘇的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：6%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

21山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號）

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號）

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）對符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時所支付的土地價款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號）

納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。

個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號）

對符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局濰坊市稅務(wù)局）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收率為6%；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售普通住宅核定征收率為5%，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售非普通住宅及非住宅核定征收率為6%。

22廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號）

土地增值稅核定征收率分為三個檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

24山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目：7%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時對有下列第（二）項和第（四）項行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅。”

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目7%。

25北京的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號）

個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。

26天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

27云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號）

確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價和房地產(chǎn)市場價格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項目稅負(fù)水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。

核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報州（市）稅務(wù)局備案。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。

28甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產(chǎn)為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產(chǎn)為7%。

29海南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

30西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

嚴(yán)格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

【第9篇】土地增值稅清算報告

一、審核程序

土地增值稅清算鑒證項目對審核人員要求較高，既要知曉土地增值稅相關(guān)稅收政策，又要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)流程，了解常見建筑工程單方造價指標(biāo)。鑒證人員應(yīng)對申報企業(yè)土地增值稅清算申報金額與賬面金額差異及調(diào)整原因、可售面積認(rèn)定、銷售收入和開發(fā)成本列報等進(jìn)行重點(diǎn)審核。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，隱匿收入、虛增成本等涉及的稅收問題單純的就賬論賬，難以查深查透，需要從外圍入手，研究開發(fā)項目從取得土地到銷售完成的全部環(huán)節(jié)，從開發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤率控制、實(shí)際投資與概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開發(fā)項目的收入和成本費(fèi)用列報的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

在土地增值稅扣除項目審核中，除了需要按政策規(guī)定將成本、費(fèi)用分項歸納整理外，最重要的審核內(nèi)容是將不得扣除的成本、費(fèi)用金額剔除。在實(shí)務(wù)中不得扣除原因一般包括：非本清算項目成本、未取得合法票據(jù)、無合理理由的未實(shí)際付款、超決算或合同的發(fā)票多開、應(yīng)作房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的支出、不合規(guī)利息支出、計提的實(shí)際未發(fā)生成本、竣工后發(fā)生的成本、軟裝家具電器支出、自持自用項目支出、未按規(guī)定移交的公配支出等。

土地增值稅清算鑒證主要審核程序梳理如下：

1.將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)期間各期利潤表納入一張總表分年度列示，結(jié)合清算項目土地增值稅申報表進(jìn)行趨勢分析，關(guān)注開發(fā)項目損益、納稅情況與同類企業(yè)比較是否異常，清算期間有無對前期開發(fā)成本進(jìn)行大額追溯調(diào)整，相關(guān)賬務(wù)處理是否合規(guī)；

2.收入審核可以選擇同一樓號或類似幢號相近時點(diǎn)銷售單價進(jìn)行比較、與周邊開發(fā)樓盤同期同類項目相同或相近層數(shù)房產(chǎn)單方售價進(jìn)行比較，分析有無售價明顯偏低等異常；

3.檢查開發(fā)成本分類明細(xì)表相關(guān)內(nèi)容填報是否完整、同一單位以相同名稱列報，然后對未審金額進(jìn)行篩選排序，依據(jù)重要性原則對計入扣除項目前30名業(yè)務(wù)項目內(nèi)容實(shí)施詳式審核；

4.對單項工程賬面單方成本價與類似工程造價指標(biāo)對比，單價或總額偏高項目進(jìn)行重點(diǎn)審核，關(guān)注納稅人有無簽訂陰陽合同，有無人為拆分工程量虛增成本；

5.對于建安成本未提供工程結(jié)算審核報告，尤其是同一施工單位只有部分項目納入工程結(jié)算審核，關(guān)注未納入工程結(jié)算審核工程量是否存在重復(fù)或虛增；

6.扣除項目建安成本與預(yù)警值進(jìn)行比較，關(guān)注單方成本是否異常，有無正當(dāng)理由。項目竣工驗(yàn)收非施工原因跨期較長，建議以單項主體工程竣工驗(yàn)收作為選取預(yù)警值參數(shù)時點(diǎn)；對部分企業(yè)資料缺失或不配合提供開工、竣工報告，可參考每幢樓竣工標(biāo)識牌公示開工時間、竣工時間；

7.在審核收入和扣除項目時，重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易是否按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行；同時應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)長期掛賬大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

二、審核策略

結(jié)合客戶的具體情況，保持職業(yè)懷疑并運(yùn)用職業(yè)判斷靈活地將審計準(zhǔn)則以及分析、函證等基本程序恰當(dāng)運(yùn)用，對舞弊風(fēng)險保持職業(yè)懷疑和有效應(yīng)對，并在實(shí)踐中不斷提升專業(yè)水平。為準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證項目開發(fā)成本，某事務(wù)所從事土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，鑒證人員親身至項目所在地多個相關(guān)政府部門函調(diào)獲取若干納稅人未提供的充分適當(dāng)?shù)淖C據(jù)，對形成鑒證結(jié)論具有重要的支撐作用。

相關(guān)部門函調(diào)獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目外部證據(jù)情況，舉例如下：

財政局：查詢土地出讓金變相返還情況。

公共資源交易中心：通過外調(diào)發(fā)現(xiàn)邀請招標(biāo)項目，時隔半年，二次招標(biāo)提高關(guān)聯(lián)方中標(biāo)價近6000萬元；招投標(biāo)文件備案資料反映中標(biāo)施工單位項目部與供貨單位簽訂甲控主材購銷合同，甲控材合同約定單價比施工單位與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際結(jié)算價低30%以上，部分樓幢實(shí)際結(jié)算價比甲控材合同價高70%。

自然資源和規(guī)劃局：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防車位未通過規(guī)劃驗(yàn)收（依法配建但未經(jīng)驗(yàn)收合格的人防工程成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握政策口徑限于人防辦竣工驗(yàn)收）。

市發(fā)改委（原市物價局，房企銷售備案資料現(xiàn)移交至當(dāng)?shù)厥袡n案館）：了解并收集當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革部門對外公布涉及房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)項目目錄文件；通過外調(diào)，發(fā)現(xiàn)兼顧人防區(qū)域地下機(jī)械停車位物價部門存檔資料有納稅人對外銷售價格備案記錄。

市物價局價格認(rèn)定中心：外調(diào)取得此前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委托小區(qū)具體樓幢建安成本的價格認(rèn)證結(jié)論書，報告反映房地產(chǎn)企業(yè)提供送審資料下浮率為9%，而申報企業(yè)本次提供工程結(jié)算資料下浮率均為6%。

住建局：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可證登記信息；查詢網(wǎng)簽房交易時間、金額等備案信息；查詢已辦理網(wǎng)簽但賬面仍記開發(fā)產(chǎn)品，收入未入賬的房源；查詢開發(fā)項目未售房源數(shù)量及面積匯總信息、以便與賬面存量房數(shù)量及面積核對賬實(shí)是否相符；通過外調(diào)了解已交付使用多年某住宅小區(qū)因公建配套等綜合驗(yàn)收未通過，整體竣工驗(yàn)收正在辦理之中，主管部門暫停商住樓對外銷售產(chǎn)證辦理；兼顧人防產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有，與產(chǎn)權(quán)屬國家所有的人防工程是有區(qū)別的、可售可租，開發(fā)商持人防辦出具證明至住建部門可予以辦理預(yù)售許可登記、對外銷售可辦理商品房網(wǎng)簽合同備案；當(dāng)?shù)?023年已退歷年符合文件要求的墻改基金（已廢止）款項8000多萬元。

民防局（人防辦）：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防及兼顧人防竣工驗(yàn)收證明確認(rèn)建筑面積與房企申報建筑面積不符；當(dāng)?shù)厝朔擂k2023年印發(fā)關(guān)于兼顧人防文件沒有上位法支持，近幾年發(fā)文單位已自查自糾，明確兼顧人防產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商所有。

不動產(chǎn)登記中心：通過外調(diào)了解地下車位（含兼顧人防車位）不動產(chǎn)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)證要求；當(dāng)?shù)丶骖櫲朔儡囄灰延卸嗬a(chǎn)權(quán)登記在業(yè)主名下；針對機(jī)械停車位基本單元能否辦理共有產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)負(fù)責(zé)同志回復(fù)無錫等地已試點(diǎn)辦理，本地經(jīng)集體會辦，有機(jī)械停車位整體空間登記開發(fā)商名下先例；對于當(dāng)?shù)氐叵萝囄坏犬a(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有公建配套設(shè)施，不動產(chǎn)登記部門暫未依《江蘇省不動產(chǎn)登記條例》在不動產(chǎn)登記簿上予以反映。

人民法院：根據(jù)網(wǎng)上查詢房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征信報告，針對部分開發(fā)項目分包工程款糾紛等存在司法訴訟，根據(jù)司法文書案號外調(diào)涉案卷宗資料掃描件，發(fā)現(xiàn)房企土地增值稅清算項目主體工程總包項目系提供陰陽合同，款項實(shí)際結(jié)算協(xié)議、金額與企業(yè)提供涉稅鑒證的合同、賬面記錄不符；實(shí)際結(jié)算的補(bǔ)充協(xié)議、分包協(xié)議未提供稅務(wù)鑒證人員；司法鑒定報告反映代墊原土地所有權(quán)人往來款，賬面卻記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；開發(fā)土地毛地掛牌出讓，拆遷補(bǔ)償協(xié)議約定土地摘牌托底價與實(shí)際成交價溢價部分存在房企股東分成，企業(yè)管理層篡改刪除拆遷補(bǔ)償協(xié)議上述條款，隱瞞溢價分成多計土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（摘選）

作者：陳春艷，單位：蘇亞金誠會計師事務(wù)所，來源：注冊稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第10篇】土地增值稅習(xí)題

第5節(jié) 稅收執(zhí)法

【知識點(diǎn)】稅收收入劃分

1、【習(xí)題·章節(jié)精煉·單選題】下列規(guī)范性文件中，屬于行政法規(guī)的是（ ）。

a、《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》

b、《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》

c、《稅務(wù)代理試行辦法》

d、《企業(yè)所得稅法》

2、【習(xí)題·章節(jié)精煉·單選題】下列稅種中，屬于中央政府與地方政府共享收入的是（）。(2023年真題)

a、關(guān)稅

b、消費(fèi)稅

c、個人所得稅

d、土地增值稅

3、【習(xí)題·章節(jié)精煉·多選題】下列屬于中央政府固定收入的有（ ）

a、消費(fèi)稅

b、資源稅

c、海關(guān)代征的進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅

d、土地增值稅

4、【習(xí)題·章節(jié)精煉·多選題】下列稅種中，全部屬于中央政府固定收入的有（ ）。

a、進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅

b、進(jìn)口環(huán)節(jié)消費(fèi)稅

c、車輛購置稅

d、房產(chǎn)稅

答案

1、【答案】a

【解析】選項b、c屬于稅收部門規(guī)章；選項d屬于稅收法律。

【知識點(diǎn)】稅收收入劃分

【難易度】易

2、【答案】c

【解析】選項ab，屬于中央政府固定收入，選項d，屬于地方政府固定收入。

【知識點(diǎn)】稅收收入劃分

【難易度】易

3、【答案】ac

【解析】選項b，海洋石油企業(yè)繳納的資源稅屬于中央政府收入，其余的部分歸地方政府，所以資源稅屬于中央政府和地方政府共享收入；選項d，土地增值稅屬于地方政府固定收入。

【知識點(diǎn)】稅收收入劃分

【難易度】易

4、【答案】abc

【解析】選項d屬于地方政府固定收入。

【知識點(diǎn)】稅收收入劃分

【難易度】易

【第11篇】資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)土地增值稅

經(jīng)典案例：資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)不征增值稅、土地增值稅，免征契稅。

【背景】根據(jù)申請文件，申請人擬對現(xiàn)有閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)及資源進(jìn)行整合，將母公司項下閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)相關(guān)的全部資產(chǎn)及負(fù)債按截至基準(zhǔn)日2023年12月31日的賬面凈值35,793.68萬元(未經(jīng)審計)劃轉(zhuǎn)至全資子公司浙江永和智控科技有限公司。

【問題】請申請人補(bǔ)充說明: (1)該事項對公司財務(wù)、稅務(wù)方面的影響(2) 未來是否有出售該項業(yè)務(wù)的計劃。請保薦機(jī)構(gòu)和會計師核查并發(fā)表明確意見。

【回答】

一、該事項對公司財務(wù)、稅務(wù)方面的影響

(一)對公司財務(wù)方面的影響

公司將原屬于永和智控母公司項下閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)相關(guān)的全部資產(chǎn)及負(fù)債按成本作價劃轉(zhuǎn)至全資子公司永和科技，并承接了相關(guān)人員。

永和智控母公司的會計處理如下:

借:長期股權(quán)投資35,545.30萬元

貸:各資產(chǎn)及負(fù)債35,545.30萬元

全資子公司永和科技的會計處理如下:

借:各資產(chǎn)及負(fù)債35,545.30萬元

貸:資本公積35,545.30萬元

注:.上述會計處理金額35,545.30萬元為2023年12月31日各資產(chǎn)及負(fù)債審定金額，與公告未經(jīng)審計金額35,793.68萬元差異248.38萬元，差異較小。

上述資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成后，母公司項下閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入全資子公司永和科技。因永和科技為永和智控全資子公司，該資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)對上市公司合并報表口徑資產(chǎn)規(guī)模、收入規(guī)模無重大影響。

永和智控為高新技術(shù)企業(yè)，享受稅率15%企業(yè)所得稅稅收優(yōu)惠，永和科技暫不屬于高新技術(shù)企業(yè)，按稅率25%繳納企業(yè)所得稅。因公司閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)從母公司永和智控轉(zhuǎn)入子公司永和科技,該業(yè)務(wù)對應(yīng)的稅前利潤也從母公司轉(zhuǎn)入永和科技，在該業(yè)務(wù)稅前利潤一定情況下，上述業(yè)務(wù)劃轉(zhuǎn)后合并報表企業(yè)所得稅金額將上升，合并報表凈利潤下降。永和科技正在積極籌備申.請高新技術(shù)企業(yè)，該短期影響將在永和科技成功申請高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定后消除。

(二)對公司稅務(wù)方面的影響

根據(jù)國家稅務(wù)總局玉環(huán)市稅務(wù)局2023年3月27日出具的《企業(yè)資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完稅證明》，公司項下閥門、管件等流體控制設(shè)備及器材業(yè)務(wù)相關(guān)的全部資產(chǎn)及負(fù)債劃轉(zhuǎn)至子公司永和科技，該劃轉(zhuǎn)事項符合國家稅務(wù)總局2023年第13號公告、財稅(2018) 57號文、財稅(2015) 37號文的有關(guān)規(guī)定，不屬于增值稅的征稅范圍、暫不征收土地增值稅，免征契稅。且因公司本次資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)按照成本價劃轉(zhuǎn)，劃出方和劃入方均未在會計上確認(rèn)損益，亦不產(chǎn)生企業(yè)所得稅。

根據(jù)《高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理辦法》，申請認(rèn)定為高新技術(shù)企業(yè)需滿足注冊-年以上的條件，鑒于永和科技注冊于2023年11月，因此無法于2023年通過高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證，但鑒于其承繼了公司閥門管件類全部資產(chǎn)及業(yè)務(wù)，預(yù)計其2023年通過高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證不確定性較低。

因此，公司2023年將面臨無法享受高新技術(shù)企業(yè)所得稅優(yōu)惠的風(fēng)險，因公司僅母公司永和智控為高新技術(shù)企業(yè)，其他子公司均非高新技術(shù)企業(yè)，按照公司2023年母公司單體報表利潤總額5,602.24萬元乘以稅率差10%測算，假定2023年公司閥門管件類業(yè)務(wù)業(yè)績與上年持平，稅負(fù)成本影響額約為560萬元。本次資產(chǎn)劃轉(zhuǎn)完成后，公司合并報表企業(yè)所得稅金額可能上升。

資料來源：永和智控2023年8月7日公告。

【第12篇】轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅

【例題·單選題】2023年5月長沙市一家一般納稅人百貨公司轉(zhuǎn)讓6年前自建一棟寫字樓，合同注明不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入9000萬元，當(dāng)年購入土地支付地價款2000萬元，該寫字樓的原值為5000萬元，已提折舊1500萬元，已知該寫字樓重置成本6000萬元，成新度為70%。增值稅選擇簡易計稅辦法，不考慮地方教育附加。該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬元。

a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15

【答案】：d

【解析】：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅、教育附加、印花稅）作為扣除項目金額計征士地增值稅。

該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓可扣除項目金額=購入地價款+評估價格（重置成本*成新度折扣率）+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*增值稅稅率5%*（城建稅稅率7%+教育附加稅稅率3%）+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*印花稅稅率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(萬元)；

增值額=轉(zhuǎn)讓不含稅收入-轉(zhuǎn)讓扣除項目金額=9000-6249.5=2750.50(萬元)；

增值率=增值額/轉(zhuǎn)讓可扣除項目金額*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于轉(zhuǎn)讓可扣除項目金額6249.50*50%，適用稅率為30%；

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率=2750.50×30%=825.15(萬元)。

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【第13篇】土地增值稅納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中，故不允許在此扣除。

【第14篇】土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

一、土地增值稅相關(guān)政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

國稅函發(fā)〔1995〕110號（土地增值稅宣傳提綱）

國稅發(fā)〔2006〕187號（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國稅發(fā)〔2009〕91號(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號（修訂土地增值稅納稅申報表）

安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導(dǎo)圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點(diǎn)：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

（二）征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用。

（1）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機(jī)構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運(yùn)會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進(jìn)行評估的，要求納稅人先進(jìn)行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認(rèn)評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

三、案例分析

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費(fèi)計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為: 評估價格=重置成本價×成新度折扣率 2.匯集扣除項目金額。 3.計算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

類型三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

【第15篇】土地增值稅清算的收入如算

論土地增值稅清算中的差異及對策

倪賢慧 浙江戴德實(shí)業(yè)有限公司

摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有開發(fā)周期長、資金密集、涉及稅種及交稅環(huán)節(jié)眾多的特點(diǎn)，且每個開發(fā)環(huán)節(jié)具有互相制約、相互銜接的特征。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總體稅負(fù)是所有行業(yè)中最重的，同時也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)。開發(fā)商僅開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)（不含自持）全部稅費(fèi)種一般將達(dá)到營業(yè)收入的15%～23%以上，是一般商業(yè)行業(yè)稅負(fù)率的5～7倍左右。而土地增值稅是開發(fā)商所有稅費(fèi)中占比最重的三大稅種之一，是拉高房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的特殊稅種，也稱為“反房地產(chǎn)暴利稅”，目的是抑制房價過快增長。同時土地增值稅是地方稅種，開發(fā)商的開發(fā)產(chǎn)品類型眾多、業(yè)態(tài)多元化，成本對象的歸集與分配方式不同，各省市間清算政策執(zhí)行口徑又各不相同，因此頻頻在稅企之間引發(fā)爭議，房企間也戲稱為“土地爭執(zhí)稅”。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；清算；納稅差異

引言

近年來，隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)迅猛的發(fā)展，多年來的貨幣寬松政策使房地產(chǎn)行業(yè)存在大量的泡沫，房價越炒越高。針對這一現(xiàn)象，政府部門近期密集出臺相關(guān)政策，2023年央行和住建部將限制開發(fā)商融資政策即執(zhí)行“三道紅線”，2023年開局央行又出政策“兩道紅線”事關(guān)房貸，隨著宏觀調(diào)控的力度加強(qiáng)，房地產(chǎn)行業(yè)也正式進(jìn)入一個前所未有的“新時代”，優(yōu)勝劣汰，而迅速變革、適應(yīng)是中小民營房企發(fā)展、求生的唯一途徑。今后房地產(chǎn)將進(jìn)入全流程管理時代，房地產(chǎn)企業(yè)財稅人員又是資金、稅收管理的核心，目前是轉(zhuǎn)型、提升、學(xué)習(xí)的關(guān)鍵期，必須依靠優(yōu)質(zhì)的財務(wù)管理經(jīng)驗(yàn)為企業(yè)提供謀劃。而土增稅稅收業(yè)務(wù)貫穿于開發(fā)項目整個周期，清算工作計算復(fù)雜、爭議點(diǎn)多、風(fēng)險大且難度系數(shù)高。本文結(jié)合企業(yè)開發(fā)清算過程中遇到的實(shí)際問題、差異點(diǎn)進(jìn)行簡單的探討，以期能夠?yàn)橥袠I(yè)土地增值稅清算工作提供參考。

一、土地增值稅清算中的一些注意點(diǎn)

（一）土地增值稅清算單位的認(rèn)定與建議

土地增值稅清算單位的劃分，直接影響到企業(yè)稅負(fù)，不同的清算單位確定可能最終產(chǎn)生較大差異的清算結(jié)果。國家層面對清算單位的規(guī)定存在模糊不清的地方，其規(guī)定依據(jù)主要為[國稅發(fā)〔2006〕187號]第1條“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進(jìn)行清算。”實(shí)操中各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行口徑各不相同，“有關(guān)部門審批”一般指發(fā)展和改革局、住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局等頒發(fā)的《企業(yè)投資項目備案通知書》《建筑工程施工許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《商品房預(yù)售許可證》等，還有些地方省份以企業(yè)報送稅務(wù)部門的《土地增值稅項目登記表》作為土地增值稅清算單位。

企業(yè)財務(wù)人員在項目開發(fā)前期需了解判斷所在地區(qū)的清算單位規(guī)定，指導(dǎo)前期報批部門合理辦理證照。如浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第16號明確規(guī)定以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為清算單位，當(dāng)企業(yè)在規(guī)劃報批階段存在多個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，財務(wù)人員可根據(jù)工程進(jìn)度、預(yù)售情況提前預(yù)測土增稅在分期或一次開發(fā)情況下各自的稅負(fù)，往往清算單位的規(guī)模越大，分期清算的可能就越有利，而開發(fā)進(jìn)度、銷售基本同時段的兩個或以上清算單位則建議在建設(shè)中變更合并為一張《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，以規(guī)避成本分配爭議、不同清算單位之間增值額不能互補(bǔ)而造成企業(yè)稅負(fù)增加的問題。

（二）土地增值稅清算時的分類與建議

土地增值額的“二分法”與“三分法”的來源依據(jù)，[財稅〔1995〕48號]第13條中首次提到將開發(fā)項目分別按“普通住宅”和“其他房地產(chǎn)”核算增值額，否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用于20%以下免征土增稅的規(guī)定。[國稅發(fā)〔2006〕187號]第1條則首次引入“非普通住宅”的概念，明確開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計算增值額。金稅三期上線之后，全國統(tǒng)一了土增稅申報表[稅總發(fā)〔2015〕114號]《關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部分稅種申報表的通知》中土地增值稅納稅申報表內(nèi)增加了房產(chǎn)類型子目分別為：“普通”“非普通住宅”“其他類型房地產(chǎn)”，同時規(guī)定三種子目由各省自行設(shè)定維護(hù)。通過以上稅收文件，各地形成了從開始的“一分法”，分別核算時的“二分法”，到金稅三期后申報表的“三分法”等多種分類法。

目前土增清算使用“三分法”的省市數(shù)量在逐年增加，清算時分得越細(xì)，各欄次不能相互抵消，對企業(yè)越不利。由于土地增值稅為地方稅種，如北京市地稅局2023年7號公告時，依舊保留了“兩分法”，在土增申報表申報時“非普通住宅”一欄不填寫數(shù)字。而實(shí)操中各地方執(zhí)行口徑不一，建議財務(wù)人員與當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)提前做好咨詢溝通，看是否有強(qiáng)制要求，對征管寬松的地區(qū)可提前開展稅務(wù)籌劃。如**市置業(yè)有限公司曾在開發(fā)前期了解到，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門采取的是“三分法”，但對無產(chǎn)權(quán)的車位、貯藏室等劃分可根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)生實(shí)質(zhì)，如果隨同房屋贈與，無法分清收入的，在清算時可分別隨房并計不同類型可售房產(chǎn)的收入。而開發(fā)商本次以開發(fā)純住宅為主，不存在第三類商鋪等高增值額產(chǎn)品。對無產(chǎn)權(quán)車位、貯藏室等低增值額或負(fù)增值額類型在普通住宅與非普通住宅間分?jǐn)?，使增值額在各欄次間相互抵消，最終降低了企業(yè)整體的增值率。同時，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅因增值額未超過扣除項目之和的20%，而達(dá)到清算后退稅的要求。

（三）土地增值稅清算條件及時點(diǎn)的選擇

[國稅發(fā)〔2006〕187 號]第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件，包括應(yīng)清算（主動清算）和可清算（被動清算）兩種情形，“應(yīng)清算”即全部竣工、完成銷售兩個條件同時滿足時，達(dá)到應(yīng)清算情形具有主動性。而“可清算”即稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按企業(yè)情況采取通知清算情形，相應(yīng)的主動權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。

企業(yè)可結(jié)合開發(fā)節(jié)奏，根據(jù)房地產(chǎn)市場活躍程度，在項目剛竣工即將清盤前，如果相關(guān)成本費(fèi)用發(fā)票未全部取得，可采取保留小部分房源的方法，避免達(dá)到“應(yīng)清算”情形，使企業(yè)處于被動清算狀態(tài)。如果經(jīng)過測算預(yù)繳的土增稅超過清算時需繳納的土增稅，則企業(yè)可規(guī)劃好銷售時機(jī)，使其達(dá)到“應(yīng)清算”條件，主動申請清算退稅，提前釋放預(yù)繳稅款對資金的占用。

對于所開發(fā)的項目，如果開發(fā)商所有產(chǎn)品全部銷售完后進(jìn)行土地增值稅清算的，其收入、成本基本全部確定，對企業(yè)來說是沒有稅負(fù)差異的。但如果銷售剛達(dá)85%或有自持物業(yè)比例時，剩余未售房產(chǎn)項目會受市場行情、地理位置等因素影響剩余物業(yè)的盈利水平，進(jìn)而影響土地增值率，則可采取推遲清算延緩納稅的方法，直至收到稅務(wù)局《稅務(wù)事項通知書》后90天內(nèi)辦理清算申報業(yè)務(wù)。

二、土地增值稅清算中的收入與成本的確認(rèn)

土地增值稅清算時是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入減去扣除項目金額，計算出增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收?？鄢椖堪ㄍ恋爻杀尽㈤_發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金、其他加計扣除，可簡稱“地、本、費(fèi)、稅、利”。因此收入與扣除項目的確認(rèn)是整個清算的關(guān)鍵，特別是扣除項目中成本的不同分?jǐn)偡绞?，直接影響整個項目的清算結(jié)果。

（一）土地增值稅清算收入的確定與企業(yè)所得稅確認(rèn)收入的差異分析

（1）清算時收入的注意事項：政策依據(jù)如[國稅函〔2010〕220號]第1條規(guī)定，土地增值稅清算時已全額開票的，按發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以簽訂的銷售合同確認(rèn)收入。銷售合同面積與實(shí)測面積不一致的，在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

開票不全或未開發(fā)票情形，比如對清算時企業(yè)暫未收到銀行發(fā)放貸款的收入應(yīng)根據(jù)以上政策文件按合同或補(bǔ)退面積差后的收入計入清算收入，與企業(yè)所得稅銷售收入的確認(rèn)時點(diǎn)有顯著區(qū)別，[國稅發(fā)〔2009〕31號]第6條規(guī)定企業(yè)通過簽訂《房地產(chǎn)銷售（預(yù)售）合同》以銀行按揭方式取得的收入，首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入，余款在銀行按揭貸款發(fā)放之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。即土增清算時未放貸款收入需計入土增收入，而企業(yè)所得稅上是以放款時才確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

（2）[穂地稅函〔2016〕188號]第2條規(guī)定納稅人為增值稅一般計稅的，增值稅清算收入按“（含稅銷售收入+本項目土地價款×9%）/（1+9%）”確認(rèn)，即：納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金，應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

在一般計稅項目上，目前大部分地區(qū)采用：土地增值稅清算收入（不含稅銷售額）不等于會計賬面確認(rèn)的不含稅收入，即含稅銷售額減除的不是銷售發(fā)票上注明的增值稅額，而是根據(jù)含稅銷售額加上當(dāng)期對應(yīng)土地價款后的銷售額，換算為不含稅銷售額。

土地增值稅清算收入=含稅收入-銷項稅額（差額計征）

舉例說明：房地產(chǎn)企業(yè)以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)，采用一般計稅方法，取得房款含稅銷售收入109萬元，對應(yīng)允許扣除的土地價款為32.7萬元。

則增值稅收入為：（109-32.7）/（1+9%）=70萬元，差額繳納的銷項稅=70×9%=6.3萬元

企業(yè)所得稅收入（即開票收入）為：109/（1+9%）=100萬元，而土地增值稅收入為：（109+32.7×9%）/（1+9%）=109-（109-32.7）/（1+9%）×9%=109-6.3=102.7萬元

通過上面的例子可看清土地增值稅收入102.7萬元，既不等于增值稅的收入70萬元，也不等于企業(yè)所得稅收入即賬面收入100萬元，而是在賬面收入上增加因抵減土地價款的銷項稅額，所以企業(yè)在前期土增稅測算時，需及時了解當(dāng)?shù)厍逅闶杖氲恼J(rèn)定是否包含土地價款的抵減稅額，也要注意這里僅調(diào)增土增清算收入，但是在計算土增扣除項目時不調(diào)減土地成本。而根據(jù)[財會〔2016〕22號]企業(yè)所得稅處理時，收入按開票收入計算，主營業(yè)務(wù)成本按扣減土地成本銷項稅額計入，此處的收入與成本跟土地增值稅所確認(rèn)的收入與成本存在明顯的差異。企業(yè)在土增項目稅負(fù)預(yù)測時，只有搞清各項收入基數(shù)，測算才有可能準(zhǔn)確。

（二）開發(fā)成本的歸集分?jǐn)偤妥⒁馐马?/strong>

根據(jù)“企業(yè)會計準(zhǔn)則”開發(fā)成本項目涉及歸集和分?jǐn)偟闹饕?strong>六大成本：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用和利息支出。

土地增值稅暫行條例、實(shí)施細(xì)則及[國稅發(fā)〔2006〕187號]、[國稅發(fā)〔2009〕91號]文中只給出了指導(dǎo)性的意見，對納稅人分期開發(fā)或開發(fā)多個項目的按實(shí)際受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。目前基本常見的分?jǐn)偡椒ㄓ小罢嫉孛娣e法”“建筑面積法”“直接成本法”“預(yù)算造價法”，而其他合理的成本分?jǐn)偡椒ǜ鞯匾?guī)定執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)不一，地域性政策較強(qiáng)。如：層高系數(shù)法、成本加成法、銷售收入比例法、售價系數(shù)法。

建議企業(yè)在選擇歸集和分?jǐn)偡椒〞r不可偏頗，要結(jié)合自身實(shí)情綜合應(yīng)用，不可簡單地復(fù)制套用模式。比如土地成本，一般按占地面積法進(jìn)行分配，也是稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可度最高的方式。如果企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品以高層+排屋模式的，占地面積法分配可以拉高排屋成本，減少增值額；企業(yè)開發(fā)同類型產(chǎn)品，經(jīng)過測算與分析能選出更科學(xué)的分配方式且“合理、合規(guī)”，企業(yè)應(yīng)提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通確認(rèn)，選擇對自身經(jīng)濟(jì)利益最大化的攤銷方法。如采用占地面積與建筑面積相結(jié)合的方法、預(yù)算造價法等方式。

關(guān)于公共配套設(shè)施費(fèi)，如果建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無償移交政府的，多個（或分期）項目共同發(fā)生的建造成本需要在各清算單位合理分?jǐn)偂Ｒ话銓⒐才涮自O(shè)施先單獨(dú)作為過渡性成本對象進(jìn)行歸集，按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例，計算確定清算項目的扣除金額。再將分到的可扣除成本金額按建筑面積法將其成本在本項目不同類型可售面積中進(jìn)行分配，即采用“二次分配法”。

前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的分配方法由企業(yè)自行選擇，企業(yè)根據(jù)合同、業(yè)務(wù)性質(zhì)歸集到清算分期的成本直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算，分不清成本核算對象的，應(yīng)先將其支出進(jìn)行歸集，會計期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對象。需要注意的是房地產(chǎn)企業(yè)在分配時，如果沒有特殊情況，應(yīng)采用統(tǒng)一的分配方法（一般采用建筑面積法），不能人為地通過分配方法的選擇而調(diào)節(jié)各成本對象的成本。

同時財稅人員還要根據(jù)項目規(guī)劃中的特殊性，結(jié)合當(dāng)?shù)卣呶募欠襁m用特別方法，如對超標(biāo)準(zhǔn)層高可采用層高系數(shù)法，可售建筑面積加倍計算等。最終保證企業(yè)使用的分?jǐn)偡椒ā⒖鄢痤~對企業(yè)最合理、最有利。

結(jié)語

本文僅論述了土地增值稅清算中涉及的部分處理事項，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算屬于系統(tǒng)工程，清算規(guī)則復(fù)雜，在實(shí)際操作中難度頗高。企業(yè)應(yīng)及時掌握新政策，在遵從稅法的前提下開展預(yù)測，對項目中涉及的爭議點(diǎn)，需提前規(guī)劃、做好全過程管理控制。通過合法的稅收安排降低企業(yè)稅負(fù)，完善企業(yè)土增清算管理體系，提高預(yù)期經(jīng)濟(jì)收益，促進(jìn)企業(yè)長效發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]錢立斌.土地增值稅清算難點(diǎn)及對策[j].中國財政，2010（23）：75-77.

[2]李銀鋒.土地增值稅清算方法在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用及分析[j].現(xiàn)代商貿(mào)工業(yè)，2019（17）：91-92.

[3]薛武強(qiáng).當(dāng)前土地增值稅清算中存在的問題和對策[j].國際商務(wù)財會，2020（5）：94-96.

[4]劉利新.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算的難點(diǎn)及對策研究[j].中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計，2021（3）：28-29.

來源：《財會學(xué)習(xí)》2021第28期，侵刪

【第16篇】土地增值稅稅率表2023

增值稅最新稅率表、最新政策及要點(diǎn)（近幾年增值稅變化）

來源：國家稅務(wù)總局）

目錄

一、降低增值稅稅率

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時間】

【注意事項】

【政策依據(jù)】

二、調(diào)整農(nóng)產(chǎn)口扣除率

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時間】

【注意事項】

【政策依據(jù)】

三、調(diào)整出口退稅率

【政策要點(diǎn)】

【適用對象】

【適用條件】

【執(zhí)行時間】

【注意事項】

【政策依據(jù)】

四、調(diào)整離境退稅率

【政策要點(diǎn)】

【適用對象】

【適用條件】

【執(zhí)行時間】

【注意事項】

【政策依據(jù)】

五、調(diào)整不動產(chǎn)進(jìn)項稅抵扣期限

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時間】

【注意事項】

【政策依據(jù)】

六、擴(kuò)大進(jìn)項稅抵扣范圍

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時間】

【注意事項】

【政策依據(jù)】

七、特定行業(yè)進(jìn)項稅加計抵減

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時間】

【注意事項】

【政策依據(jù)】

八、試行留抵退稅制度

【政策要點(diǎn)】

【享受主體】

【享受條件】

【執(zhí)行時間】

【注意事項】

【政策依據(jù)】

附錄--營改增以來增值稅改革歷程

具體內(nèi)容

一、降低增值稅稅率

【政策要點(diǎn)】

增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為、進(jìn)口貨，原適用16%稅率，或原適用10%稅率的。

【執(zhí)行時間】

2023年4月1日起。

【注意事項】

1.將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%；保持6%一檔的稅率不變。

2.增值稅一般納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

——糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

——自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

——圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

——飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

——國務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

3.增值稅一般納稅人銷售增值電信服務(wù)、金融服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)（租賃服務(wù)除外）、生活服務(wù)、無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)），稅率為6%。

4.增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原16%、10%適用稅率開具的增值稅發(fā)票，發(fā)現(xiàn)開票有誤需要重新開具的，先按照原適用稅率開具紅字發(fā)票后，再重新開具正確的藍(lán)字發(fā)票。

5.納稅人在增值稅稅率調(diào)整前未開具增值稅發(fā)票的增值稅應(yīng)稅銷售行為，需要在4月1日之后補(bǔ)開增值稅發(fā)票的，可以按照原適用稅率補(bǔ)開。購買方取得銷售方補(bǔ)開的調(diào)整前稅率的增值稅專用發(fā)票，可以按照現(xiàn)行規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額。

納稅人在增值稅率調(diào)整之后補(bǔ)開原16%稅率的增值稅發(fā)票，在納稅申報時應(yīng)當(dāng)按照申報表調(diào)整前后的對應(yīng)關(guān)系，將金額、稅額填入增值稅率調(diào)整之后稅款所屬期的《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”或第2行“13%稅率的服務(wù)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)”的“開具增值稅專用發(fā)票”或“開具其他發(fā)票”相關(guān)列次。同時，由于原適用16%稅率的銷售額已經(jīng)在前期按照未開具發(fā)票收入申報納稅，本期應(yīng)當(dāng)在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務(wù)”或第2行“13%稅率的服務(wù)、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)”的“未開具發(fā)票”相關(guān)列次填寫相應(yīng)負(fù)數(shù)進(jìn)行沖減。

【政策依據(jù)】

1.《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第14號)

3.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第15號）

4.《財政部稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財稅〔2017〕37號）

5.《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》

二、調(diào)整農(nóng)產(chǎn)口扣除率

【政策要點(diǎn)】

增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%。納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的

購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品

【執(zhí)行時間】

2023年4月1日起。

【注意事項】

1.對增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，原適用10％扣除率的，扣除率調(diào)整為9％，對增值稅一般納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13％稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10％扣除率計算進(jìn)項稅額。

2023年4月1日以后，納稅人領(lǐng)用農(nóng)產(chǎn)品用于生產(chǎn)或委托加工13%稅率的貨物，統(tǒng)一按照1%加計抵扣，不再區(qū)分所購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品是在4月1日前還是4月1日后。

2.增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品（未采用農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法），可憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票抵扣進(jìn)項稅額。

增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，取得流通環(huán)節(jié)小規(guī)模納稅人開具的增值稅普通發(fā)票，不得計算抵扣進(jìn)項稅額。

增值稅一般納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜，鮮活肉、禽、蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進(jìn)項稅額的憑證。

3.增值稅一般納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

4.農(nóng)產(chǎn)品核定扣除辦法規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額扣除率為銷售貨物的適用稅率。適用一般計稅方法的納稅人，在2023年4月1日以后，如果納稅人生產(chǎn)的貨物適用稅率由16%調(diào)整為13%，則其扣除率也應(yīng)由16%調(diào)整為13%；如果納稅人生產(chǎn)的貨物適用稅率由10%調(diào)整為9%，則其扣除率也應(yīng)由10%調(diào)整為9%。

5.未納入農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)納稅人購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進(jìn)項稅額。從小規(guī)模納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品取得的3%征收率的增值稅專用發(fā)票，用于生產(chǎn)13%稅率的貨物，符合上述規(guī)定的，可以根據(jù)規(guī)定程序，按照10%的扣除率計算抵扣進(jìn)項稅額。

6.納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他稅率貨物服務(wù)的，需要分別核算。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進(jìn)項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進(jìn)項稅額。

【政策依據(jù)】

1.《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第14號)

3.《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2012〕38號）

4.《財政部稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財稅〔2017〕37號）

三、調(diào)整出口退稅率

【政策要點(diǎn)】

1.原適用16%稅率且出口退稅率為16%的出口貨物勞務(wù)，出口退稅率調(diào)整為13%

2.原適用10%稅率且出口退稅率為10%的出口貨物、跨境應(yīng)稅行為，出口退稅率調(diào)整為9%

3.退稅率調(diào)整設(shè)置了3個月的過渡期。

【適用對象】

出口企業(yè)

【適用條件】

符合出口退（免）稅相關(guān)規(guī)定

【執(zhí)行時間】

2023年4月1日起

【注意事項】

1.適用增值稅免退稅辦法的出口企業(yè)，在2023年6月30日前（含2023年4月1日前）出口涉及退稅率調(diào)整的貨物勞務(wù)，以及發(fā)生涉及退稅率調(diào)整的跨境應(yīng)稅行為，購進(jìn)時已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購進(jìn)時已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。

2.適用增值稅免抵退稅辦法的出口企業(yè)，在2023年6月30日前出口涉及退稅率調(diào)整的貨物勞務(wù)，以及發(fā)生涉及退稅率調(diào)整的跨境應(yīng)稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。

3.過渡期內(nèi)適用免抵退稅辦法的企業(yè)出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為，在計算免抵退稅時，適用稅率低于出口退稅率的，適用稅率與出口退稅率之差視為零參與免抵退稅計算。

4.調(diào)整出口退稅率的執(zhí)行時間及出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為的時間按以下規(guī)定執(zhí)行：報關(guān)出口的貨物勞務(wù)（保稅區(qū)及經(jīng)保稅區(qū)出口除外），以海關(guān)出口報關(guān)單上注明的出口日期為準(zhǔn);非報關(guān)出口的貨物勞務(wù)、跨境應(yīng)稅行為，以出口發(fā)票或普通發(fā)票的開具時間為準(zhǔn);保稅區(qū)及經(jīng)保稅區(qū)出口的貨物，以貨物離境時海關(guān)出具的出境貨物備案清單上注明的出口日期為準(zhǔn)。

【政策依據(jù)】

1.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于出口貨物勞務(wù)增值稅和消費(fèi)稅政策的通知》（財稅〔2012〕39號）

2.《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）

3.《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）

四、調(diào)整離境退稅率

【政策要點(diǎn)】

1.適用13%稅率的境外旅客購物離境退稅物品，退稅率調(diào)整為11%

2.適用9%稅率的境外旅客購物離境退稅物品，退稅率調(diào)整為8%

3.退稅率調(diào)整設(shè)置了3個月的過渡期。

【適用對象】

境外旅客

【適用條件】

1.同一境外旅客同一日在同一退稅商店購買的退稅物品金額達(dá)到500元人民幣

2.退稅物品尚未啟用或消費(fèi)

3.離境日距退稅物品購買日不超過90天

4.所購?fù)硕愇锲酚删惩饴每捅救穗S身攜帶或隨行托運(yùn)出境

【執(zhí)行時間】

2023年4月1日起

【注意事項】

1.“境外旅客”，是指在我國境內(nèi)連續(xù)居住不超過183天的外國人和港澳臺同胞?！半x境口岸”，是指實(shí)施離境退稅政策的地區(qū)正式對外開放并設(shè)有退稅代理機(jī)構(gòu)的口岸，包括航空口岸、水運(yùn)口岸和陸地口岸?！巴硕愇锲贰?，是指由境外旅客本人在退稅商店購買且符合退稅條件的個人物品。

2.境外旅客購物離境退稅的辦理流程可分為旅客購物申請開單開票、海關(guān)驗(yàn)核確認(rèn)、代理機(jī)構(gòu)審核退稅三個環(huán)節(jié)。

3.2023年6月30日前，境外旅客購買的退稅物品，如果已經(jīng)按照調(diào)整前稅率征收增值稅的，仍然按照調(diào)整前11%的退稅率計算退稅。

4.退稅物品退稅率執(zhí)行時間，以境外旅客購買退稅物品取得的增值稅普通發(fā)票開具日期為準(zhǔn)。

【政策依據(jù)】

1.《財政部關(guān)于實(shí)施境外旅客購物離境退稅政策的公告》（財政部公告2023年第3號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<境外旅客購物離境退稅管理辦法（試行）>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第41號）

3.《重慶市國家稅務(wù)局關(guān)于實(shí)施境外旅客購物離境退稅有關(guān)事項的公告》（重慶市國家稅務(wù)局公告2023年第1號）

4.《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）

五、調(diào)整不動產(chǎn)進(jìn)項稅抵扣期限

【政策要點(diǎn)】

自2023年4月1日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（四）項第1點(diǎn)、第二條第（一）項第1點(diǎn)停止執(zhí)行，增值稅一般納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。

已抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費(fèi)的，按照下列公式計算不得抵扣的進(jìn)項稅額，并從當(dāng)期進(jìn)項稅額中扣減：不得抵扣的進(jìn)項稅額＝已抵扣進(jìn)項稅額×不動產(chǎn)凈值率，不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%

按照規(guī)定不得抵扣進(jìn)項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進(jìn)項稅額?？傻挚圻M(jìn)項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進(jìn)項稅額×不動產(chǎn)凈值率。

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

增值稅一般納稅人按照之前規(guī)定存在尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額或新取得不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項稅額。

【執(zhí)行時間】

2023年4月1日起

【注意事項】

1.自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人取得不動產(chǎn)的進(jìn)項稅額不再分兩年抵扣，而是在購進(jìn)不動產(chǎn)取得有效扣稅憑證并認(rèn)證抵扣的當(dāng)期一次性抵扣進(jìn)項稅額。

納稅人在2023年3月31日前尚未抵扣完的不動產(chǎn)待抵扣進(jìn)項稅額，自2023年4月所屬期起，只能一次性轉(zhuǎn)入進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。

2023年4月1日以后一次性轉(zhuǎn)入的待抵扣部分的不動產(chǎn)進(jìn)項稅額，適用加計抵減政策的納稅人，可在轉(zhuǎn)入抵扣的當(dāng)期，計算加計抵減額；在當(dāng)期形成留抵稅額的，可用于計算增量留抵稅額。

2.自2023年4月1日起，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進(jìn)項稅額，此前按照規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進(jìn)項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起通過填寫《附列資料（二）》第8b欄“其他”“稅額”列從銷項稅額中抵扣。需要注意的是，由于這筆不動產(chǎn)進(jìn)項稅額是前期結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的，因此不應(yīng)計入第９欄“（三）本期用于購建不動產(chǎn)的扣稅憑證”中。

自2023年4月1日起，納稅人當(dāng)期取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的扣稅憑證上注明的進(jìn)項稅額不再分2年抵扣，納稅人在辦理當(dāng)期稅款所屬期納稅申報時，應(yīng)將購入不動產(chǎn)取得的增值稅專用發(fā)票份數(shù)，以及專用發(fā)票上注明的金額、稅額填入《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第2行“其中：本期認(rèn)證相符且本期申報抵扣”的對應(yīng)欄次；同時，還需將上述內(nèi)容填入本表第9行“（三）本期用于購建不動產(chǎn)的扣稅憑證”的對應(yīng)欄次。

【政策依據(jù)】

1.《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）

3.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第15號）

六、擴(kuò)大進(jìn)項稅抵扣范圍

【政策要點(diǎn)】

增值稅一般納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其進(jìn)項稅額允許從銷項稅額中抵扣。

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

1.與企業(yè)建立合法用工關(guān)系的職工

2.2023年4月1日后發(fā)生的國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)

3.符合增值稅進(jìn)項稅額抵扣規(guī)定，未用于集體福利、個人消費(fèi)、簡易計稅、免稅等項目

4.取得合法有效的扣稅憑證

【執(zhí)行時間】

2023年4月1日起

【注意事項】

1.納稅人提供國際旅客運(yùn)輸服務(wù)，適用增值稅零稅率或免稅政策。相應(yīng)地，購買國際旅客運(yùn)輸服務(wù)不能抵扣進(jìn)項稅額。

2.增值稅一般納稅人取得的2023年4月1日及之后發(fā)生并開具的國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)扣稅憑證，可直接抵扣或計算抵扣進(jìn)項稅額，取得在此之前發(fā)生的則不能計算抵扣。

3.增值稅一般納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，可以作為進(jìn)項稅額抵扣的憑證有：增值稅專用發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，注明旅客身份信息的航空運(yùn)輸電子客票行程單、鐵路車票以及公路、水路等其他客票（手寫無效），不包括增值稅普通發(fā)票，未注明旅客身份信息的其他票證。因此納稅人不能憑長途客運(yùn)手撕票抵扣進(jìn)項稅額。

企業(yè)外籍員工因公出差取得注明護(hù)照信息的國內(nèi)鐵路車票以及公路、水路等其他客票，按照規(guī)定其進(jìn)項稅額允許其從銷項稅額中抵扣。

4.增值稅一般納稅人取得的航空運(yùn)輸電子客票行程單，依照票面注明的票價和燃油附加費(fèi)，按規(guī)定計算進(jìn)項稅額，但民航發(fā)展基金不能計算抵扣。

按照現(xiàn)行政策規(guī)定，航空代理公司收取的退票費(fèi)，屬于現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的征稅范圍，應(yīng)按照6%稅率計算繳納增值稅。企業(yè)因公務(wù)支付的退票費(fèi)，屬于可抵扣的進(jìn)項稅范圍，其增值稅專用發(fā)票上注明的稅額，可以從銷項稅額中抵扣。

5.增值稅一般納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其進(jìn)項稅額允許從銷項稅額中抵扣。這里指的是與企業(yè)建立了合法用工關(guān)系的雇員，所發(fā)生的國內(nèi)旅客運(yùn)輸費(fèi)用允許抵扣其進(jìn)項稅額。納稅人如果為非雇員支付的旅客運(yùn)輸費(fèi)用，不能納入抵扣范圍。例如，企業(yè)因業(yè)務(wù)需要為其嘉賓或客戶支付的國內(nèi)旅客運(yùn)輸費(fèi)用部分，其進(jìn)項稅額不能從銷項稅額中抵扣

需要注意的是，上述允許抵扣的進(jìn)項稅額，應(yīng)用于生產(chǎn)經(jīng)營所需，如屬于集體福利或者個人消費(fèi)，其進(jìn)項稅額不得從銷項稅額中抵扣。

6.現(xiàn)行政策未對除增值稅專用發(fā)票以外的國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)憑證設(shè)定抵扣期限。

7.納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅專用發(fā)票的，以發(fā)票上注明的稅額為進(jìn)項稅額。納稅人未取得增值稅專用發(fā)票的，暫按照以下規(guī)定確定進(jìn)項稅額：

（1）取得增值稅電子普通發(fā)票的，為發(fā)票上注明的稅額；

（2）取得注明旅客身份信息的航空運(yùn)輸電子客票行程單的，為按照下列公式計算進(jìn)項稅額：

航空旅客運(yùn)輸進(jìn)項稅額=（票價+燃油附加費(fèi)）÷（1+9%）×9%

（3）取得注明旅客身份信息的鐵路車票的，為按照下列公式計算的進(jìn)項稅額：

鐵路旅客運(yùn)輸進(jìn)項稅額=票面金額÷（1+9%）×9%

（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式計算進(jìn)項稅額：

公路、水路等其他旅客運(yùn)輸進(jìn)項稅額=票面金額÷（1+3%）×3%

8.納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅專用發(fā)票，按規(guī)定可抵扣的進(jìn)項稅額，在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（二）》“（一）認(rèn)證相符的增值稅專用發(fā)票”對應(yīng)欄次中。

納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，取得增值稅電子普通發(fā)票或注明旅客身份信息的航空、鐵路等票據(jù)，按規(guī)定可抵扣的進(jìn)項稅額，在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第8b欄“其他”中。

同時，納稅人購進(jìn)國內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)，其取得的專用發(fā)票或電子普通發(fā)票等，除需要填報在《增值稅納稅申報表附列資料（二）》“（一）認(rèn)證相符的增值稅專用發(fā)票”，以及《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第8b欄“其他”欄次中外，還需將相關(guān)內(nèi)容填入本表第10行“（四）本期用于抵扣的旅客運(yùn)輸服務(wù)”中。

【政策依據(jù)】

1.《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）

2.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第15號）

3.《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）

七、特定行業(yè)進(jìn)項稅加計抵減

【政策要點(diǎn)】

自2023年4月1日至2023年12月31日，允許生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人按照當(dāng)期可抵扣進(jìn)項稅額加計10%，抵減應(yīng)納稅額。

【享受主體】

提供郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)（以下稱四項服務(wù)）取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的增值稅一般納稅人

【享受條件】

1.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)增值稅一般納稅人，是指提供四項服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的增值稅一般納稅人。

2.適用加計抵減政策的生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，應(yīng)在年度首次確認(rèn)適用加計抵減政策時，通過電子稅務(wù)局（或前往辦稅服務(wù)廳）提交《適用加計抵減政策的聲明》。

【執(zhí)行時間】

自2023年4月1日至2023年12月31日，這里的執(zhí)行期限是指稅款所屬期。

【注意事項】

1.按照《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）的規(guī)定，提供生產(chǎn)、生活服務(wù)的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人，可以適用加計抵減政策。該納稅人如果同時兼營農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)務(wù)，其購進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，可按照10%扣除率計算進(jìn)項稅額，并可同時適用加計抵減政策。

2.郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)具體范圍，按照《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）執(zhí)行。

3.加計抵減政策是按照一般納稅人當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項稅額的10%計算的，只有增值稅一般納稅人才可以享受增值稅加計抵減政策，增值稅小規(guī)模納稅人不能享受增值稅加計抵減政策。

4.增值稅一般納稅人確定適用加計抵減政策后，一個自然年度內(nèi)不再調(diào)整。下一個自然年度，再按照上一年的實(shí)際情況重新計算確定是否適用加計抵減政策。

5.按照現(xiàn)行規(guī)定不得從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額，不可以計提加計抵減額，只有當(dāng)期可抵扣進(jìn)項稅額才能計提加計抵減額。已計提加計抵減額的進(jìn)項稅額，按規(guī)定作進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出的，如果發(fā)生了進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出，則納稅人應(yīng)在進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出當(dāng)期，相應(yīng)調(diào)減加計抵減額。

6.當(dāng)期計提加計抵減額＝當(dāng)期可抵扣進(jìn)項稅額×10%

當(dāng)期可抵減加計抵減額＝上期末加計抵減額余額＋當(dāng)期計提加計抵減額－當(dāng)期調(diào)減加計抵減額

7.增值稅一般納稅人當(dāng)期應(yīng)納稅額大于零時，就可以用加計抵減額抵減當(dāng)期應(yīng)納稅額，當(dāng)期未抵減完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅一般納稅人如果當(dāng)期應(yīng)納稅額等于零，則當(dāng)期計提的加計抵減額全部結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。加計抵減額不會對期末留抵稅額造成影響。

8.增值稅一般納稅人有簡易計稅方法的應(yīng)納稅額，不可以從加計抵減額中抵減。加計抵減額只可以抵減一般計稅方法下的應(yīng)納稅額。加計抵減政策屬于稅收優(yōu)惠，用于抵減納稅人的應(yīng)納稅額。但加計抵減額并不是納稅人的進(jìn)項稅額，從加計抵減額的形成機(jī)制來看，加計抵減不會形成留抵稅額，因而也不能申請留抵退稅。

9.適用加計抵減政策的納稅人，當(dāng)期可抵扣進(jìn)項稅額均可以加計10%抵減應(yīng)納稅額，不僅限于提供四項服務(wù)對應(yīng)的進(jìn)項稅額。若同時兼營郵政服務(wù)、電信服務(wù)、現(xiàn)代服務(wù)、生活服務(wù)的，應(yīng)按照四項服務(wù)中收入占比最高的業(yè)務(wù)在《適用加計抵減政策的聲明》中勾選確定所屬行業(yè)。

10.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人是指提供四項服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人，這里的“比重超過50%”不含本數(shù)。也就是說，四項服務(wù)取得的銷售額占全部銷售額的比重小于或者正好等于50%的納稅人，不屬于生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人，不能享受加計抵減政策。

11.生產(chǎn)、生活性服務(wù)業(yè)納稅人納稅人在計算銷售額占比時，全部銷售額包括按照一般計稅方法計稅的銷售額和按照簡易計稅方法計稅的銷售額，既包括一般項目的銷售額，也包括即征即退項目的銷售額，不需要剔除免稅銷售額、出口免稅銷售額、簡易計稅方法計稅的銷售額。若納稅人四項服務(wù)銷售額占全部銷售額的比重超過50%，按照規(guī)定即可以享受加計抵減政策。但需要說明的是，按照39號公告規(guī)定，納稅人出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為不適用加計抵減政策，其對應(yīng)的進(jìn)項稅額不得計提加計抵減額。

12.增值稅一般納稅人兼營出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為且無法劃分不得計提加計抵減額的進(jìn)項稅額，不得計提加計抵減額的進(jìn)項稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×當(dāng)期出口貨物勞務(wù)和發(fā)生跨境應(yīng)稅行為的銷售額÷當(dāng)期全部銷售額

13.享受差額計稅的生產(chǎn)生活性服務(wù)業(yè)納稅人，應(yīng)該以差額后的銷售額參與計算能否適用加計抵減政策。

“納稅人可計提但未計提的加計抵減額，可在確定適用加計抵減政策當(dāng)期一并計提”，為簡化核算，納稅人應(yīng)在確定適用加計抵減政策的當(dāng)期一次性將可計提但未計提的加計抵減額一并計提，不再調(diào)整以前的申報表。舉例而言，新設(shè)立的符合條件的納稅人可能會存在這種情況，如某納稅人2023年4月設(shè)立，2023年5月登記為一般納稅人，2023年6月若符合條件，可以確定適用加計抵減政策，6月份一并計提5-6月份的加計抵減額，在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》“二、加計抵減情況”第2列“本期發(fā)生額”中。

14.2023年4月1日后設(shè)立的納稅人，根據(jù)自設(shè)立之日起3個月的銷售額判斷當(dāng)年是否適用加計抵減政策。如果納稅人前3個月的銷售額均為0，則應(yīng)自該納稅人形成銷售額的當(dāng)月起計算3個月來判斷是否適用加計抵減政策。假設(shè)某納稅人2023年5月設(shè)立，但其5月、7月均無銷售額，其6月四項服務(wù)銷售額為100萬，貨物銷售額為30萬元。在該例中，應(yīng)按照5-7月累計銷售情況進(jìn)行判斷，即以100/（100+30）計算。因該納稅人四項服務(wù)銷售額占全部銷售額的比重超過50%，按照規(guī)定，可以享受加計抵減政策。

15.如果某納稅人2023年適用加計抵減政策，2023年不再適用加計抵減政策，則2023年該納稅人不得再計提加計抵減額。但是，其2023年未抵減完的20萬元，是可以在2023年至2023年度繼續(xù)抵減的。若加計抵減政策執(zhí)行到期后，則納稅人不再計提加計抵減額，結(jié)余的加計抵減額停止抵減。加計抵減政策執(zhí)行到期前納稅人注銷，結(jié)余的加計抵減額同樣不再進(jìn)行相應(yīng)處理。需要說明的是，此處加計抵減額的結(jié)余，包括正數(shù)也包括負(fù)數(shù)。

16.享受加計抵減政策的一般納稅人，在4月1日后，認(rèn)證進(jìn)項增值稅專用發(fā)票的操作流程沒有任何變化，可以按照現(xiàn)有流程掃描認(rèn)證紙質(zhì)發(fā)票或者在增值稅發(fā)票選擇確認(rèn)平臺進(jìn)行勾選確認(rèn)。

17.適用加計抵減政策的生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人，當(dāng)期按照規(guī)定可計提、調(diào)減、抵減的加計抵減額，在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》“二、加計抵減情況”相關(guān)欄次。

18.適用加計抵減政策的生產(chǎn)、生活服務(wù)業(yè)納稅人，當(dāng)期發(fā)生了進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出，在轉(zhuǎn)出當(dāng)期按規(guī)定調(diào)減加計抵減額后，形成的可抵減額負(fù)數(shù)，應(yīng)填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》“二、加計抵減情況”第4列“本期可抵減額”中，通過表中公式運(yùn)算，可抵減額負(fù)數(shù)計入當(dāng)期“期末余額”欄中。

【政策依據(jù)】

1.《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）

八、試行留抵退稅制度

【政策要點(diǎn)】

自2023年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，符合條件的增值稅一般納稅人，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還增量留抵稅額。

增量留抵稅額，是指與2023年3月底相比新增加的期末留抵稅額。納稅人當(dāng)期允許退還的增量留抵稅額，按照以下公式計算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進(jìn)項構(gòu)成比例×60%

【享受主體】

增值稅一般納稅人

【享受條件】

同時符合以下條件：

1.自2023年4月稅款所屬期起，連續(xù)六個月（按季納稅的，連續(xù)兩個季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元；

2.納稅信用等級為a級或者b級；

3.申請退稅前36個月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發(fā)票情形的；

4.申請退稅前36個月未因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰兩次及以上的；

5.自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。

【執(zhí)行時間】

2023年4月1日起

【注意事項】

1.全面試行留抵退稅制度，不再區(qū)分行業(yè)，只要增值稅一般納稅人符合規(guī)定的條件，都可以申請退還增值稅增量留抵稅額。

2.2023年4月1日以后新設(shè)立的納稅人，2023年3月底的留抵稅額為0，因此其增量留抵稅額即當(dāng)期的期末留抵稅額。

3.退稅要求的條件之一是納稅信用等級為a級或者b級，納稅信用等級為m級的納稅人不符合《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）規(guī)定的申請退還增量留抵稅額的條件。

4.公司目前的信用等級為m級，再過六個月可能調(diào)整至b級，如果滿足其他留抵退稅條件，公司在六個月后調(diào)整為b級時即可申請留抵退稅，不需要等到成為b級納稅人后再連續(xù)六個月滿足條件時申請留抵退稅。

5.限定申請退稅前36個月未因偷稅被稅務(wù)機(jī)關(guān)處罰兩次及以上的原因是：《中華人民共和國刑法》第二百零一條第四款規(guī)定：“有第一款行為，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任。但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外”，也就是說偷稅行為“首罰不刑”、“兩罰入刑”，留抵退稅按照刑法標(biāo)準(zhǔn)做了規(guī)范。

6.退稅流程方面，必須要在申報期內(nèi)提出申請，因?yàn)榱舻侄愵~是個時點(diǎn)數(shù)，會隨著增值稅一般納稅人每一期的申報情況發(fā)生變化，因而提交留抵退稅申請必須在申報期完成，以免對退稅數(shù)額計算和后續(xù)核算產(chǎn)生影響。

7.增值稅一般納稅人出口貨物勞務(wù)、發(fā)生跨境應(yīng)稅行為，適用免抵退稅辦法的，辦理免抵退稅后，仍符合留抵退稅規(guī)定條件的，可以申請退還留抵稅額，也就是說要按照“先免抵退稅，后留抵退稅”的原則進(jìn)行判斷；同時，適用免退稅辦法的，相關(guān)進(jìn)項稅額不得用于退還留抵稅額。

8.增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后，應(yīng)相應(yīng)調(diào)減當(dāng)期留抵稅額，并在申報表和會計核算中予以反映。增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后，又產(chǎn)生新的留抵，要重新按照退稅資格條件進(jìn)行判斷。特別要注意的是，“連續(xù)六個月增量留抵稅額均大于零”的條件中“連續(xù)六個月”是不可重復(fù)計算的，即此前已申請退稅“連續(xù)六個月”的計算期間，不能再次計算，也就是納稅人一個會計年度中，申請退稅最多兩次。

9.留抵退稅對應(yīng)的發(fā)票應(yīng)為增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書以及解繳稅款完稅憑證，也就是說部分旅客運(yùn)輸服務(wù)（計算抵扣、電子發(fā)票）進(jìn)項稅額并不在退稅的范圍之內(nèi)，但由于退稅采用公式計算，因而上述進(jìn)項稅額并非直接排除在留抵退稅的范圍之外，而是通過增加分母比重的形式進(jìn)行了排除。

10.此次深化增值稅改革涉及增值稅期末留抵退稅也適用《財政部稅務(wù)總局關(guān)于增值稅期末留抵退稅有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅教育費(fèi)附加和地方教育附加政策的通知》（財稅〔2018〕80號）規(guī)定，即對實(shí)行增值稅期末留抵退稅的納稅人，允許其從城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加的計稅（征）依據(jù)中扣除退還的增值稅稅額。

【政策依據(jù)】

1.《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署公告2023年第39號）

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第14號）

附錄--營改增以來增值稅改革歷程

1.在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時間】

自2023年1月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年8月1日起，上海市原交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的納稅人開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點(diǎn)

【政策依據(jù)】

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在上海市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅[2011]111號）

2.在北京等8省市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時間】

自2023年8月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，將交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)范圍，由上海市分批擴(kuò)大至北京等8個省(直轄市)，試點(diǎn)地區(qū)：北京市、天津市、江蘇省、安徽省、浙江省(含寧波市)、福建省(含廈門市)、湖北省、廣東省(含深圳市)。

【政策依據(jù)】

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在北京等8省市開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅[2012]71號）

3.在全國開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時間】

自2023年8月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年8月1日起，在全國范圍內(nèi)開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營改增試點(diǎn)

【政策依據(jù)】

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于在全國開展交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕37號）

4.將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時間】

自2023年1月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年1月1日起，在全國范圍內(nèi)開展鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)營改增試點(diǎn)

【政策依據(jù)】

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于將鐵路運(yùn)輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2013〕106號）

5.將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時間】

自2023年6月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)

【政策依據(jù)】

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2014〕43號）

6.全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)改革

【時間】

自2023年5月1日起

【內(nèi)容】

經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點(diǎn)。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

【政策依據(jù)】

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財稅〔2016〕36號）

7.簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率

【時間】

自2023年7月1日起

【內(nèi)容】

自2023年7月1日起，簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率，納稅人銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為11%：農(nóng)產(chǎn)品(含糧食)、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農(nóng)機(jī)、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物。

【政策依據(jù)】

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財稅〔2017〕37號）

8.修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》

【時間】

自2023年11月19日起

【內(nèi)容】

國務(wù)院對《中華人民共和國增值稅暫行條例》作了相應(yīng)修改并對條文序號作相應(yīng)調(diào)整后，于2023年11月19日重新公布條例全文，自公布之日起施行。同時，廢止《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。

【政策依據(jù)】

《國務(wù)院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》（中華人民共和國國務(wù)院令第691號）

9.增值稅稅率調(diào)整，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%

【時間】

自2023年5月1日起

【內(nèi)容】

自2023年5月1日起，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。

【政策依據(jù)】《財政部稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）

10.降低增值稅稅率，原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%

【時間】

自2023年4月1日起

【內(nèi)容】

原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%。

【政策依據(jù)】

《財政部稅務(wù)總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財稅〔2019〕39號）

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來源：國家稅務(wù)總局、重慶稅務(wù)、xiaochengshuiwu、稅政第一線、稅務(wù)大講堂