房地產(chǎn)土地增值稅（6篇）

【第1篇】房地產(chǎn)土地增值稅

應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅的計(jì)算步驟：

第一步，確定收入

第二步，逐項(xiàng)確定扣除項(xiàng)目金額

第三步，計(jì)算增值額

第四步，計(jì)算增值率，確定適應(yīng)稅率

第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額

1

應(yīng)稅收入的確認(rèn)

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；

適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。包括∶

貨幣收入

實(shí)物收入

其他（無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利）收入。

土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

2

應(yīng)稅收入的有關(guān)政策

（1）采取一次性全額取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（2）采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

《清算通知》規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（3）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（5）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)∶

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3

扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

1.轉(zhuǎn)讓新開發(fā)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價(jià)、契稅）②房地產(chǎn)開發(fā)成本（拆、遷、建、基、配、建）③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（法定扣除）利息在各建筑物不能劃分時(shí)，（①+②）×10%；利息有金融機(jī)構(gòu)證明且在各建筑物能劃分時(shí)，（①+②）×5%+利息；④與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括營改增前的營業(yè)稅和全部城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加⑤加計(jì)扣除∶對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，加計(jì)扣除20%。

2、開發(fā)成本：

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)（拆遷安置費(fèi)）

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的∶

安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置∶異地安置的房屋自行開發(fā)建造的.房屋價(jià)值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)，購入的，按買價(jià)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據(jù)記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

指開發(fā)項(xiàng)目前期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、 '三通一平'等支出。常見單方成本∶400-800

（3）建筑安裝工程費(fèi)

指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)∶

單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費(fèi)，包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑屋面分部工程、建筑內(nèi)外裝飾裝修（含門窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設(shè)備費(fèi)用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動家具。

常見單方毛坯建安工程費(fèi)（取決于配置標(biāo)準(zhǔn)和成本管理水平）

高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500

特殊項(xiàng)目會偏離上述范圍，精裝成本差異大。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指各種管網(wǎng)及道路工程費(fèi)，包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

指在開發(fā)項(xiàng)目過程中發(fā)生的可計(jì)入開發(fā)成本的各種非營利性的公共配套設(shè)施.其建造成本及配套資產(chǎn)購置費(fèi)用。包括小區(qū)生活配套工程（學(xué)校、菜市場、幼兒園）和人防工程

（6）開發(fā)間接費(fèi)用（制造費(fèi)用）

是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

【第2篇】房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)繳計(jì)算方法

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，增值稅、土地增值稅是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目始終的主要稅種。兩個(gè)稅種均直接與銷售房地產(chǎn)收入和開發(fā)成本息息相關(guān)，且因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，增值稅和土地增值稅在稅收上都有先預(yù)繳的流程。本文主要從政策依據(jù)、繳納時(shí)間、計(jì)算方法等方面分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅的預(yù)繳與實(shí)際繳納。

【第3篇】房地產(chǎn)土地增值稅不含稅收入

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

【第4篇】房地產(chǎn)土地增值稅清算

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點(diǎn)是：土地增值稅清算。

1.為什么要清算？

我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時(shí)候就預(yù)征了土增稅，但并沒有全額征稅，為了公平起見，還是要根據(jù)實(shí)際，核算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本情況、增值情況，然后多退少補(bǔ)（絕大多數(shù)是補(bǔ)）。這個(gè)是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補(bǔ)。

2.什么時(shí)候清算？

這個(gè)要分開來記了，一個(gè)是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個(gè)是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時(shí)候，稅務(wù)部門可以要求你清算。

什么時(shí)候應(yīng)清算？

符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

這里有個(gè)知識點(diǎn)，什么叫“竣工”？

竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：

①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

②房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始交付購買方；

③房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

有些房地產(chǎn)公司因?yàn)槭袌鲂星椴缓?，房地產(chǎn)項(xiàng)目緩建。這個(gè)緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個(gè)時(shí)候稅務(wù)部門就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。

什么時(shí)候可清算？

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

③納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算申報(bào)的時(shí)間期限是什么？

①應(yīng)清算

在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)

②可清算

規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

3.清算申報(bào)要交哪些材料？

土地增值稅清算申報(bào)時(shí)間

納稅人辦理清算時(shí)， 應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間

土地增值稅清算資料

《土地增值稅納稅申報(bào)表》

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）》；

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明， 包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

（4）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

（5）需要清算項(xiàng)目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（6）委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目， 報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；

（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送減免稅申請并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，有視同銷售情形的， 應(yīng)予詳細(xì)說明。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第5篇】房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)繳

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個(gè)稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個(gè)地方不一樣)，先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)，計(jì)算收入，收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率，按稅率計(jì)算稅額。

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

二、土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)計(jì)算方式更為簡單

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項(xiàng)：

1 清算申報(bào)日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點(diǎn)很明確，這里有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要提示一下，如果實(shí)務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計(jì)繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時(shí)，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報(bào)日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個(gè)月的時(shí)間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)）（2、按清算申報(bào)時(shí)成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報(bào)繳納，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時(shí)點(diǎn)問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方式：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計(jì)為1250萬元，此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計(jì)算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睏l例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時(shí)點(diǎn)遠(yuǎn)比這個(gè)時(shí)點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報(bào)日前、清算期間(申報(bào)日至清算結(jié)果出來)、清算后三個(gè)時(shí)間段來進(jìn)行。

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【第6篇】房地產(chǎn)土地增值稅稅率

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點(diǎn)是：土地增值稅預(yù)征。

上節(jié)，我們說了土地征值稅是最復(fù)雜的稅種，一節(jié)課很難講完。我們這節(jié)課繼續(xù)。主要講講房地產(chǎn)企業(yè)的土地征值稅怎么預(yù)征？

1.為什么說房地產(chǎn)是地方重視的支柱產(chǎn)業(yè)

首先，土地增值稅占地方分成稅收比例高。這涉及一個(gè)中央與地方稅收分成的問題。我們知道，在一些房地產(chǎn)繁榮的地方，增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅能占地方稅收幾乎八成左右，而土地增值稅稅收占比又位居首位。為什么呢？

因?yàn)橐话銇碚f增值稅是中央和地方分成是五五開，企業(yè)所得稅是中央和地方分成是六四開，土地增值稅則是百分百歸地方的。我做個(gè)粗略的比喻。收100萬土地增值稅地方就能拿100萬，收100萬增值稅，地方才能拿50萬。所以在嚴(yán)重依賴房地產(chǎn)的地方，肯定土地增值稅占比會高過增值稅、企業(yè)所得稅。

其次，房地產(chǎn)企業(yè)交的稅費(fèi)種類多。

房地產(chǎn)各階段所涉及的稅種：

企業(yè)設(shè)立：印花稅、房產(chǎn)稅、個(gè)人所得稅

開發(fā)項(xiàng)目可行性研究：印花稅、房產(chǎn)稅、增值稅、個(gè)人所得稅

取得項(xiàng)目用地：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、契稅、個(gè)人所得稅

前期準(zhǔn)備：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

資金籌措：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

建設(shè)施工：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、個(gè)人所得稅

銷售：印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加費(fèi)、地方教育費(fèi)附加、個(gè)人所得稅、水利基金

物業(yè)服務(wù)（竣工交付）：土地增值稅清算

看到這眼花繚亂的清單，就知道，房地產(chǎn)為國家貢獻(xiàn)了多少稅收。

土地增值稅為什么要預(yù)征？

我們知道，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)間跨度是很長的，少則兩三年，長則一二十年，如果不預(yù)征稅款，都等項(xiàng)目建成，賣完交房后再征，估計(jì)老板都換了幾波，或者跑路了，國家問誰要錢去，所以在還沒有竣工交房，沒有正確計(jì)算出房地產(chǎn)項(xiàng)目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，要采取的預(yù)先征收土地增值稅的辦法。

那預(yù)征什么時(shí)候征？怎么計(jì)算呢？

首先預(yù)售的時(shí)候就要交土地增值稅了，具體的預(yù)征率由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

一般來說，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

比如：你預(yù)售住宅取得的不含稅收入（記住是不含稅）為5000萬元，那土地增值稅就是5000萬*預(yù)征率。

同時(shí)，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)（容積率不同）確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。比如合肥預(yù)征率是：

（1）保障性住房預(yù)征率為0；

（2）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（3）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

3.土地增值稅預(yù)征一般怎么計(jì)算？

例如:某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售商品房時(shí)，取得了預(yù)售預(yù)收款1100萬元(含稅收入)，該公司所在地適用的土地增值稅預(yù)征率為3%(增值稅預(yù)征稅率也是3%）。那么，該公司應(yīng)繳納預(yù)征土地增值稅多少元?

第一步，計(jì)算企業(yè)取得預(yù)售款預(yù)繳的增值稅

1100萬÷(1+9%)*3%=30萬元

第二步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)（不含稅收入）

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=1100-30=1070萬元

第三步，計(jì)算土地增值稅預(yù)征稅額

土地增值稅預(yù)征稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)*預(yù)征率=1070*3%=32.1萬元

4.土地增值稅有核定征收嗎？

如果你有偷偷摸摸的情況，想蒙騙稅款，預(yù)征、清算都收不上來，肯定要核定征收。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

核定征收率也是各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定的。比如合肥：

（1）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（2）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。