土地增值稅暫行條例（16篇）

【第1篇】土地增值稅暫行條例

問

納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:

“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

2、《土地增值稅宣傳提綱》(國(guó)稅函發(fā)(1995)110號(hào)文件發(fā)布)第四條規(guī)定：

“土地增值稅僅對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的征收，對(duì)轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅這是因?yàn)椋鶕?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集中土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。未經(jīng)國(guó)家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對(duì)這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來(lái)處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍?！?/p>

結(jié)論：根據(jù)上述政策及宣傳解釋，集體土地不涉及土地增值稅的征收。

問

哪些贈(zèng)與行為不征收土地增值稅？

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字【1995】48號(hào))規(guī)定：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

結(jié)論：根據(jù)上述政策，只有符合條件的”贈(zèng)與“行為才不征土地增值稅。

問

哪些情形下可以免征土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定:

“有下列情形之一的，免征土地增值稅:

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的;

(二)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！?/p>

2、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第二款規(guī)定:

“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅”。

第四款規(guī)定:“因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”;第五款規(guī)定:“符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。”

問

在棚戶區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅【2013】101號(hào)第二條規(guī)定：

企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

其中棚戶區(qū)是指簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長(zhǎng)、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)危舊房、國(guó)有墾區(qū)危房。

棚戶區(qū)改造是指列入省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的改造項(xiàng)目;改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房”

問

對(duì)改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號(hào)第一條的規(guī)定：

按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅”。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”

問

企業(yè)合并時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號(hào)第二條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

企業(yè)分立時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號(hào)第三條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號(hào)第四條的規(guī)定：

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

來(lái)源：中道財(cái)稅

【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個(gè)稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營(yíng)業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個(gè)人征收的一種稅，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，增值額小，計(jì)稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對(duì)應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個(gè)地方不一樣)，先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等)，計(jì)算收入，收入-扣除項(xiàng)目金額=增值額，增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率，按稅率計(jì)算稅額。

計(jì)算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

二、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)計(jì)算方式更為簡(jiǎn)單

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%)

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項(xiàng)：

1 清算申報(bào)日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點(diǎn)很明確，這里有個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)要提示一下，如果實(shí)務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計(jì)繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時(shí)，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項(xiàng)減進(jìn)項(xiàng)在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會(huì)多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報(bào)日到清算審核結(jié)果出來(lái)，中間至少間隔幾個(gè)月的時(shí)間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來(lái)后，再按清算結(jié)果多退少補(bǔ)）（2、按清算申報(bào)時(shí)成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報(bào)繳納，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時(shí)點(diǎn)問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項(xiàng)目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個(gè)：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房?jī)r(jià)或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢(shì)，但需要控制好增值率，不然會(huì)出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬(wàn)，稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)，那么根據(jù)土地增值稅的計(jì)算方式：

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=(收入額-扣除項(xiàng)目金額)÷扣除項(xiàng)目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬(wàn)元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬(wàn)元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬(wàn)元

兩者合計(jì)為1250萬(wàn)元，此時(shí)分開核算比不分開核算多支出稅金50萬(wàn)元，這是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?5%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計(jì)算和繳納，因?yàn)槎疾捎昧祟A(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！睏l例雖然說(shuō)：預(yù)征土地增值稅的截止時(shí)點(diǎn)為項(xiàng)目竣工結(jié)算前，但實(shí)際操作中，土增稅的預(yù)繳時(shí)點(diǎn)遠(yuǎn)比這個(gè)時(shí)點(diǎn)要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報(bào)日前、清算期間(申報(bào)日至清算結(jié)果出來(lái))、清算后三個(gè)時(shí)間段來(lái)進(jìn)行。

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【第3篇】土地增值稅中的新房與舊房！

陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭(zhēng)議的地方實(shí)在太多，比如今天要談的新房舊房問題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂照弑硎鲋校@就是現(xiàn)實(shí)。也曾就這個(gè)問題問過一個(gè)同行，他的回答是：“這還有疑問嗎？沒有使用過的房子就是新房，使用過了就成了舊房！”但這個(gè)問題真有這么簡(jiǎn)單嗎？新房舊房土增稅政策差異對(duì)比

首先來(lái)看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項(xiàng)目上，為什么會(huì)有差異呢？其實(shí)當(dāng)年政策制定的初衷是好的，那就是針對(duì)一些年代較久遠(yuǎn)的房屋轉(zhuǎn)讓，如果按原始成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額顯然不盡合理，必須通過特殊的政策安排來(lái)相對(duì)消除通貨膨脹因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其間的具體政策差異如下表所示：

新房、舊房的土增稅政策扣除項(xiàng)目差異對(duì)比

與轉(zhuǎn)讓新房相比較，轉(zhuǎn)讓舊房土增稅的扣除項(xiàng)目主要有以下差異：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計(jì)扣除20%

不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算

上述差異意味著，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開發(fā)產(chǎn)品被認(rèn)定為舊房，那么在計(jì)征土地增值稅時(shí)，舊房需要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中剝離出來(lái)單獨(dú)按“次”計(jì)稅，且不得享受20%的加計(jì)扣除，這是有可能造成實(shí)際稅負(fù)上升的。因此，在實(shí)際工作中，納稅人多不愿意提供評(píng)估價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)也只得對(duì)其進(jìn)行核定征收。當(dāng)然，目前也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉(zhuǎn)銷售，以期通過舊房轉(zhuǎn)讓和較低的核定征收率來(lái)達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

新房舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)

如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分重要。

先看財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的說(shuō)法。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開頭那位憑直覺答疑的同行，其說(shuō)法竟然和國(guó)家政策高度契合，不得不佩服啊?。┦褂脮r(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定。

再看各地五花八門、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用/p>

第一類是“使用時(shí)間說(shuō)”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時(shí)間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉(zhuǎn)讓時(shí)視為舊房；云南規(guī)定，使用時(shí)間超過2年的屬舊房；更加細(xì)致一點(diǎn)的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。

第二類是“會(huì)計(jì)核算說(shuō)”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房。

第三類是“權(quán)證辦理說(shuō)”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時(shí)間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何，一律視為舊房。

鑒于新房舊房標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)不一，企業(yè)如果考慮通過新舊房問題進(jìn)行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢了解當(dāng)?shù)氐男屡f房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

存在的爭(zhēng)議及問題

在舊房轉(zhuǎn)讓的土增稅實(shí)際征管中，除了前述評(píng)估價(jià)格少有使用、新舊房標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)不一等問題之外，主要存在兩大爭(zhēng)議：

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)自用（包括出租）一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)讓，到底是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？對(duì)照前述各類政策口徑，使用一年以上就算舊房，時(shí)間未免太短；會(huì)計(jì)上已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒有實(shí)際使用；將部分開發(fā)產(chǎn)品辦理權(quán)證至開發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”??！這里面的操作空間太大！

二是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉(zhuǎn)讓，是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？按前述政策口徑應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓新房，但令人遺憾的是，2023年新修訂的《土地增值稅納稅申報(bào)表》（稅總函[2016]309號(hào)）竟無(wú)一張申報(bào)表對(duì)應(yīng)此種情況，唯一可能填寫的申報(bào)表（三）針對(duì)扣除項(xiàng)目金額又只提供了評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法，也許在申報(bào)表設(shè)計(jì)者看來(lái)，這種情形就是舊房轉(zhuǎn)讓吧！

相關(guān)政策建議

（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過于主觀的表述對(duì)應(yīng)修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）〉的通知》（建住房[2002]66號(hào)）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后再銷售，不論被房屋交易管理部門認(rèn)定為商品房出售還strong>原則上一律按之前清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。必要時(shí)，可以啟動(dòng)二次清算。

（三）對(duì)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實(shí)際使用時(shí)間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額；實(shí)際使用時(shí)間不足3年的房屋，則應(yīng)視為新房處理。

★來(lái)源：本文轉(zhuǎn)自易稅易通 堂

【第4篇】2023土地增值稅新政策

1.a房地產(chǎn)公司2023年第一季度開始預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款5000萬(wàn)元，第二季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款6000萬(wàn)元，第三季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款4000萬(wàn)元，該項(xiàng)目于2023年8月28日竣工驗(yàn)收并報(bào)相關(guān)部門備案，符合企業(yè)所得稅收入確認(rèn)條件，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本10000萬(wàn)元，請(qǐng)問a房地產(chǎn)公司第三季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表要不要填寫營(yíng)業(yè)收入15000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本10000萬(wàn)元（2023年第三季度因未交房，a房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算時(shí)未確認(rèn)收入）？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（a類，2023年版）》填報(bào)說(shuō)明，營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本填報(bào)按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算的本年累計(jì)營(yíng)業(yè)收入、本年累計(jì)營(yíng)業(yè)成本。第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入此行。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定，在第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”填報(bào)按稅收規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

廈門市稅務(wù)局

2.某房地產(chǎn)公司，計(jì)算增值稅時(shí)，土地價(jià)款抵減銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅收入是用不用考慮土地價(jià)款抵稅，或者說(shuō)扣除項(xiàng)目里的土地價(jià)款要減除抵稅的金額？

答：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法）的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告》（2023年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

二、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）規(guī)定，第一條 納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。……第六條 本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）第一條規(guī)定，……原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

四、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第138號(hào))規(guī)定，第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！谖鍡l 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入……第六條規(guī)定 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

五、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào)) 規(guī)定，第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益……第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。……

六、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

七、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。如土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。建議您參考上述文件規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

河南省稅務(wù)局

3.目前享受土地增值稅優(yōu)惠事項(xiàng)是否需要進(jìn)行備案？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施<中華人民共和國(guó)印花稅法>等有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）第二條第一款規(guī)定，土地增值稅原備案類優(yōu)惠政策，實(shí)行納稅人“自行判別、申報(bào)享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤钡霓k理方式。納稅人在土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)按規(guī)定填寫申報(bào)表相應(yīng)減免稅欄次即可享受，相關(guān)政策規(guī)定的材料留存?zhèn)洳?。納稅人對(duì)留存?zhèn)洳橘Y料的真實(shí)性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

天津市稅務(wù)局

4.根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告第二條第(五)項(xiàng) 土地使用權(quán)出讓的計(jì)稅依據(jù)其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款包含延期利息，但是在中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中第七條第一項(xiàng)取得土地使用權(quán)所支付的金額以及財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條向政府部門支付的土地價(jià)款中又不包含土地延期繳納產(chǎn)生的利息。同一件事情產(chǎn)生得納稅行為計(jì)稅依據(jù)是否需要保持一致？

答：在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算中，按照土地出讓合同的約定向政府土地主管部門支付的土地出讓金利息部分允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

安徽省稅務(wù)局

5.房開企業(yè)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位印花稅安0.05%還是安0.03%？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）第十條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書據(jù)。

企業(yè)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，由于不需要到政府管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，為此，不屬于印花稅征稅范圍，不應(yīng)貼花。

浙江省稅務(wù)局

6.建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，總承包單位為一般納稅人?？偝邪鼏挝皇欠窨梢赃x擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法或者一般納稅方法，還是只適用簡(jiǎn)易計(jì)稅？

答：一、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2的規(guī)定：“……

（七）建筑服務(wù)

……

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。

…… ”

二、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》(財(cái)稅〔2017〕58號(hào))規(guī)定：“一、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的范圍，按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(gb50300-2013)附錄b《建筑工程的分部工程、分項(xiàng)工程劃分》中的“地基與基礎(chǔ)”“主體結(jié)構(gòu)”分部工程的范圍執(zhí)行。

……

六、本通知除第五條外，自2023年7月1日起執(zhí)行?！！?/p>

因此，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人為上述情形之外的甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

福建省稅務(wù)局

7.物業(yè)公司代收自來(lái)水差額納稅的開票和申報(bào)處理？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號(hào)）規(guī)定：

附件：增值稅發(fā)票開具指南

物業(yè)管理服務(wù)發(fā)票開具規(guī)定

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

發(fā)票開具：納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。

差額征稅發(fā)票開具規(guī)定

納稅人或者稅務(wù)機(jī)關(guān)通過新系統(tǒng)中差額征稅開票功能開具增值稅發(fā)票時(shí)，錄入含稅銷售額(或含稅評(píng)估額)和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅 消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第20號(hào)）規(guī)定：

三、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）填寫說(shuō)明

3.第8 至12 行“二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”“全部征稅項(xiàng)目”各行：按不同征收率和項(xiàng)目分別填寫按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的全部征稅項(xiàng)目。有即征即退征稅項(xiàng)目的納稅人，本部分?jǐn)?shù)據(jù)中既包括即征即退項(xiàng)目，也包括不享受即征即退政策的一般征稅項(xiàng)目。

五、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（三）》（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）填寫說(shuō)明

（一）本表由服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)有扣除項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅納稅人填寫。其他納稅人不填寫。

浙江省稅務(wù)局

8.個(gè)人到稅務(wù)局代開安裝服務(wù)增值稅發(fā)票，是否享受2023年4月1日至12月31日免增值稅的優(yōu)惠？

答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）規(guī)定：

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。

自然人個(gè)人也可以享受該優(yōu)惠。

浙江省稅務(wù)局

9.我公司于4月份成立，6月底辦理的稅務(wù)登記。在此期間取得的辦公用品的專用發(fā)票，請(qǐng)問我公司在7月份辦理稅務(wù)登記并登記為一般納稅人，那么成立后稅務(wù)登記前的專票進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣嗎？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第59號(hào)） 一、納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，未按照銷售額和征收率簡(jiǎn)易計(jì)算應(yīng)納稅額申報(bào)繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

因此，請(qǐng)參照上述規(guī)定進(jìn)行處理。

大連市稅務(wù)局

10.公司以自產(chǎn)貨物贈(zèng)送給客戶，按照公允價(jià)值扣繳個(gè)人所得稅時(shí)計(jì)稅依據(jù)包含增值稅嗎？

答：在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，個(gè)人所得稅的應(yīng)稅收入不含增值稅；免征增值稅的，不扣減增值稅稅額。

江蘇省稅務(wù)局

11.企業(yè)購(gòu)買預(yù)付卡開具的不征稅安徽增值稅電子普通發(fā)票能否在所得稅前扣除？

答：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局2023年第28號(hào)公告）第十條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目雖不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。

因此，不征稅的增值稅普通發(fā)票可以作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證。

安徽省稅務(wù)局

12.某某于2023年6月10日在呼和浩特市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2層華勝德養(yǎng)生堂購(gòu)買了一個(gè)產(chǎn)品，購(gòu)買后并沒有開具發(fā)票，6月11日我要求商家開具發(fā)票，但是商家要求我出示身份證號(hào)，否則無(wú)法開具發(fā)票，請(qǐng)問此類情形開具發(fā)票是否需要買家提供身份證號(hào)？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)改增納稅服務(wù)工作的通知》（稅總發(fā)〔2016〕75號(hào)）第十八條的規(guī)定，加強(qiáng)增值稅發(fā)票開具工作的宣傳輔導(dǎo)

各地稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真做好增值稅發(fā)票開具方面的政策宣傳，消除社會(huì)上對(duì)增值稅發(fā)票開具方面的誤解。增值稅納稅人購(gòu)買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，索取增值稅專用發(fā)票時(shí)，須向銷售方提供購(gòu)買方名稱(不得為自然人)、納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開戶行及賬號(hào)信息，不需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、開戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，索取增值稅普通發(fā)票時(shí)，不需要向銷售方提供納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開戶行及賬號(hào)信息，也不需要提供相關(guān)證件或其他證明材料。

建議結(jié)合實(shí)際情況，參考上述規(guī)定。

內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

13.1、一般納稅人公司跨區(qū)域進(jìn)行石灰石開采（加工），其增值稅納稅地點(diǎn)應(yīng)該是在機(jī)構(gòu)所在地，不用在開采（加工）所在地按跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的相關(guān)政策預(yù)繳2%的增值稅吧？2、外購(gòu)片石生產(chǎn)建筑用砂石，能否享受增值稅的簡(jiǎn)易方法（增值稅稅率為3%）計(jì)稅？

答：一、納稅人(不含其他個(gè)人)跨地(市、州)提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、納稅人(不含其他個(gè)人)出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)等按規(guī)定需要在項(xiàng)目所在地或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，填報(bào)《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》及其他相關(guān)資料，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

二、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）規(guī)定：“二、下列按簡(jiǎn)易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：

……

(三)一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅：

……

2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

……”

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知》（財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）的規(guī)定：“二、財(cái)稅〔2009〕9號(hào)文件第二條第（三）項(xiàng)和第三條“依照6%征收率”調(diào)整為“依照3%征收率”。

江西省稅務(wù)局

14.“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？雙方簽訂貨物買賣合同，合同約定采用銀行承兌匯票結(jié)算，貼現(xiàn)利息由買方承擔(dān)。由于受到銀行賬戶限制，雙方約定由賣方代為支付銀行貼現(xiàn)利息，銀行向賣方開具貼現(xiàn)息發(fā)票后，由賣方向買方出具“貼現(xiàn)利息分割單”及銀行發(fā)票復(fù)印件，作為買方承擔(dān)全部貼現(xiàn)利息的依據(jù)。請(qǐng)問在此情況下，“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？

答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第28號(hào)）第五條企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除相關(guān)支出的依據(jù)。

第八條稅前扣除憑證按照來(lái)源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。

內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會(huì)計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無(wú)需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售額不超過增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。

稅務(wù)總局對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目開具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。

綜上所述，請(qǐng)參照上述規(guī)定。如有其他疑義，請(qǐng)持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。

大連市稅務(wù)局

15.深圳企業(yè)增值稅和企業(yè)所得稅的滯納金可以超過本金嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議修正）第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金?！?/p>

對(duì)于納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款產(chǎn)生的滯納金沒有上限規(guī)定，故存在超過本金的情形。

深圳市稅務(wù)局

16.某司與中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司陽(yáng)江分公司有服務(wù)協(xié)議，每月需支付租金服務(wù)費(fèi)，但是他們的收款單位卻是中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司，對(duì)方的答復(fù)是他們分公司沒有收款賬戶，給不出其他有說(shuō)服力的原因解釋，這種情況是不是有其他特殊的原因或者規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》（國(guó)函〔1993〕174號(hào)） 第十九條 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。

第二十條 所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。

第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。

第二十二條 開具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開具，并加蓋發(fā)票專用章。

第三十五條 違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：

（一）應(yīng)當(dāng)開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；

綜上，如您收到的發(fā)票不符合上述文件規(guī)定，您單位有權(quán)拒收并要求開票方重新開具；如開票方拒絕重開可撥打12366廣東稅務(wù)納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線，根據(jù)語(yǔ)音提示轉(zhuǎn)2再轉(zhuǎn)4投訴舉報(bào)專線進(jìn)行舉報(bào)。感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問，請(qǐng)撥打廣東稅務(wù)納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線12366或進(jìn)一步向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)確認(rèn)。

陽(yáng)江市稅務(wù)局

17.員工核酸檢測(cè)費(fèi)用，能否稅前扣除？如果可以稅前扣除，是作為企業(yè)必要經(jīng)營(yíng)支出全額稅前扣除？還是福利費(fèi)核算按14%限額扣除？

答：企業(yè)為員工返崗所支出的核酸檢測(cè)費(fèi)用可以作為費(fèi)用全額扣除。

一、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

二、有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

江西省稅務(wù)局

18.在企業(yè)所得稅中租金收入是如何確認(rèn)的？

答：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

依據(jù)：1、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）第一條規(guī)定：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

出租方如為在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

天津市稅務(wù)局

19.我司是通過電子平臺(tái)線上銷售貨物給個(gè)人消費(fèi)者是否需要繳納印花稅？

答：《中華人民共和國(guó)印花稅法》第十二條 下列憑證免征印花稅：……(八)個(gè)人與電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)者訂立的電子訂單。

適用簡(jiǎn)易還是可選擇適用簡(jiǎn)易。

寧波市稅務(wù)局

20.軟件企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款用于生產(chǎn)研發(fā)，是否可以享受企業(yè)所得稅研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展企業(yè)所得稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕27號(hào))規(guī)定：“五、符合條件的軟件企業(yè)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于軟件產(chǎn)品增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2011〕100號(hào))規(guī)定取得的即征即退增值稅款，由企業(yè)專項(xiàng)用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)并單獨(dú)進(jìn)行核算，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除?！?/p>

另根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第二十八條規(guī)定：“……企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除?！?/p>

因此，如果企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款專項(xiàng)用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)并單獨(dú)進(jìn)行核算，作為不征稅收入的，對(duì)應(yīng)的研發(fā)費(fèi)用就不得加計(jì)扣除。如企業(yè)未將即征即退稅款作為不征稅收入，對(duì)應(yīng)的研發(fā)費(fèi)用就可以加計(jì)扣除。

福建省稅務(wù)局

【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個(gè)“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來(lái)徹底搞懂土地增值稅到底是如何計(jì)算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，來(lái)向國(guó)家繳納的一種稅，不包括繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實(shí)質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈(zèng)予。

3.土地增值稅計(jì)算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，且未超過扣除項(xiàng)目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*5%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，且未超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*15%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬(wàn)，該辦公樓開發(fā)成本和費(fèi)用一共為2000萬(wàn)，無(wú)其他扣除項(xiàng)目，問小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬(wàn)；

建筑物法定扣除項(xiàng)目金額2000萬(wàn)；

增值額=5000-2000=3000萬(wàn)；

增值額/扣除項(xiàng)目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬(wàn)

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬(wàn)元。

【第6篇】土地增值稅計(jì)提

導(dǎo)讀：房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄怎么處理，這個(gè)應(yīng)該是在應(yīng)交稅費(fèi)里面核算，這個(gè)需要按照繳納的土地增值稅計(jì)提繳納即可，大家對(duì)當(dāng)期允許扣除的土地款不知道如何計(jì)算的，也可以點(diǎn)擊下文詳細(xì)閱讀哦！

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄

你說(shuō)的計(jì)算土地增值稅扣除土地成本,這只是計(jì)算稅收時(shí)的扣除,單獨(dú)就這個(gè)扣除賬面是不需要做任何賬務(wù)處理的

你按計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)提繳納即可:

計(jì)提:

借:稅金及附加

貸:應(yīng)交稅費(fèi)

繳納

借:應(yīng)交稅費(fèi)

貸:銀行存款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款,如何計(jì)算?

答:一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定:'……自2023年5月1日起施行'

二、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))第五條規(guī)定:'當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積,是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積.

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積.

支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款.'

三、根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號(hào))規(guī)定:'七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))第一條第(三)項(xiàng)第 10點(diǎn)中'向政府部門支付的土地價(jià)款',包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等.

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除.納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí),應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料.'

四、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào))規(guī)定:'一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款,以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用,按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定,允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除但未扣除的,從2023年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除.'

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款扣除的會(huì)計(jì)分錄怎么處理，上文就先介紹到這，上文有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價(jià)款的計(jì)算方法，更多相關(guān)資訊，敬請(qǐng)關(guān)注會(huì)計(jì)學(xué)堂的更新！

【第7篇】土地增值稅清算軟件

《數(shù)字稅務(wù)：土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對(duì)土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相融合，闡述我們?cè)谕恋卦鲋刀惽逅銛?shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國(guó)現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

isdn：978-7-5642-3806-3/f·3806

出版時(shí)間：2023年7月第一版

定價(jià)：86元

頁(yè)數(shù)：255頁(yè)

出版社：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社

購(gòu)買鏈接：https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

內(nèi)容簡(jiǎn)介：

《土地增值稅清算數(shù)字化》是在稅收監(jiān)管提效、公平公正視角下，薈萃國(guó)內(nèi)財(cái)稅智庫(kù)的權(quán)威學(xué)者、專家和實(shí)務(wù)界精英，將理論問題與實(shí)踐案例結(jié)合的基礎(chǔ)上，編撰出版的關(guān)于土地增值稅清算模式創(chuàng)新與變革可行性方法的實(shí)用性、操作性一本書。本書共分為八篇，分別為：

土地增值稅概述、

土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響、

土地增值稅清算現(xiàn)狀、

數(shù)字化稅收趨勢(shì)分析、

土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐、

信息技術(shù)在數(shù)字化清算中的應(yīng)用、

土地增值稅清算審核方法及案例解析、

土地增值稅清算政策梳理。

本書特點(diǎn)：

其一，源于理論探索與實(shí)踐應(yīng)用，具有實(shí)用性。

其二，觀點(diǎn)鮮明扼要，佐證科學(xué)全面，具有科學(xué)性。

其三，多學(xué)科領(lǐng)域的綜合運(yùn)用與碰撞，具有融合性。

編寫組簡(jiǎn)介：

協(xié)同軟件、浦舵科技課題組：

課題負(fù)責(zé)人：李磊

課題組成員：張志、王麗娜、鞠傳坤、王德強(qiáng)、劉宗廷、高新華

上海國(guó)家會(huì)計(jì)學(xué)院數(shù)字化稅務(wù)研究中心課題組：

課題負(fù)責(zé)人：龐金偉、曹聲容

課題組成員：王懷芳、賀學(xué)會(huì)、趙芹、陸友清、劉文、趙鵬飛

稅務(wù)局參編人員：

盛佳欣、陸國(guó)軍、朱航軍

目錄：

序言：求索現(xiàn)實(shí)，啟發(fā)未來(lái)

第一章 土地增值稅基礎(chǔ)概述

第一節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化趨勢(shì)簡(jiǎn)述

第二節(jié) 土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定

一、 土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定簡(jiǎn)述

二、 土地增值稅清算行為關(guān)系

三、 土地增值稅清算條件

第二章 土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第一節(jié) 土地增值稅對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響

第二節(jié) 土地增值稅引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)正當(dāng)經(jīng)營(yíng)

第三節(jié) 土地增值稅影響企業(yè)調(diào)整經(jīng)營(yíng)模式

第四節(jié) 土地增值稅促使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)范度提升

第三章 土地增值稅清算現(xiàn)狀

第一節(jié) 稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管現(xiàn)狀

一、 土地增值稅管理質(zhì)量不斷提升

二、 稅務(wù)機(jī)關(guān)土地增值稅清算存在難點(diǎn)和問題

三、 政策存在爭(zhēng)議執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)大

第二節(jié) 企業(yè)土地增值稅清算存在的問題及風(fēng)險(xiǎn)

一、 納稅人避稅手段多樣化

二、 企業(yè)賬務(wù)不規(guī)范會(huì)計(jì)核算失真

第三節(jié) 中介機(jī)構(gòu)參與清算

一、 政府購(gòu)買中介服務(wù)

二、 土地增值稅清算鑒證服務(wù)

三、 咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)在土地增值稅中的作用

第四節(jié) 財(cái)政、審計(jì)部門監(jiān)督土地增值稅征收

第四章 土地增值稅清算數(shù)字化的發(fā)展趨勢(shì)分析

第一節(jié) 稅務(wù)機(jī)關(guān)開展土地增值稅清算數(shù)字化的歷程

一、 稅收現(xiàn)代化發(fā)展的要求

二、 稅收數(shù)據(jù)環(huán)境存在的問題及解決建議

三、 土地增值稅清算數(shù)字化建設(shè)的必要性

第二節(jié) 中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機(jī)遇

第三節(jié) 企業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型的需要

一、 適應(yīng)財(cái)稅政策的變化，以數(shù)字化技術(shù)掌握財(cái)稅新政

二、 稅務(wù)局?jǐn)?shù)據(jù)監(jiān)管，促進(jìn)企業(yè)財(cái)稅數(shù)據(jù)規(guī)范化

三、 大數(shù)據(jù)環(huán)境在企業(yè)稅務(wù)管理同樣適用

第五章 土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐

第一節(jié) 土地增值稅清算的數(shù)字化模式概述

第二節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化平臺(tái)的構(gòu)建

一、 企業(yè)服務(wù)平臺(tái)的主要功能及作用

二、 稅務(wù)管理平臺(tái)的主要功能及作用

三、 數(shù)據(jù)處理平臺(tái)的主要功能及作用

第三節(jié) 數(shù)字化平臺(tái)的業(yè)務(wù)應(yīng)用流程與工作原理

一、 業(yè)務(wù)應(yīng)用流程

二、 數(shù)字化平臺(tái)的工作原理及應(yīng)用舉例

第四節(jié) 數(shù)字化清算工作的全景示例

一、 數(shù)據(jù)準(zhǔn)備

二、 數(shù)據(jù)分析

三、 案頭分析

四、 案件結(jié)論

第五節(jié) 各地開展土地增值稅清算數(shù)字化應(yīng)用案例

一、 泊頭市局“四步走”扎實(shí)推進(jìn)土地增值稅清算工作

二、 張家口市橋東區(qū)稅務(wù)局積極開展土地增值稅清算工作

三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作

四、 東陽(yáng)：房地產(chǎn)稅收一體化管理取得新成效

第六節(jié) 數(shù)字化清算平臺(tái)特點(diǎn)總結(jié)

一、源泉控管，科學(xué)預(yù)測(cè)

二、指標(biāo)核算，涵蓋全面

三、疑點(diǎn)指引，有據(jù)可循

四、流程標(biāo)準(zhǔn)，高效透明

五、效率提升，難度降低

六、遵循法規(guī)，管理健全

七、客觀監(jiān)督，服務(wù)互信

第六章 信息技術(shù)在數(shù)字化清算中的應(yīng)用

第一節(jié) 數(shù)字化清算業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)下的技術(shù)應(yīng)用要點(diǎn)

第二節(jié) 信息技術(shù)要點(diǎn)應(yīng)用場(chǎng)景實(shí)例

一、 數(shù)字化清算中地理信息類應(yīng)用實(shí)例

二、 數(shù)字化清算中可視化技術(shù)應(yīng)用實(shí)例

三、 數(shù)字化清算人工智能應(yīng)用實(shí)例

四、 移動(dòng)互聯(lián)使得清算資料采集降本增效

五、 區(qū)塊鏈技術(shù)將逐步在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理應(yīng)用

第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析

第一節(jié) 基礎(chǔ)資料的審核及案例

一、 基礎(chǔ)資料的審核思維導(dǎo)圖

二、 土地出讓合同審核方法及案例

三、 國(guó)有土地使用權(quán)證、立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容

四、 建設(shè)工程規(guī)劃許可證、測(cè)繪報(bào)告審核內(nèi)容

五、 建筑工程施工許可證、竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告審核內(nèi)容

第二節(jié) 收入的審核方法及案例

一、 收入審核思維導(dǎo)圖

二、 收入的審核方法和內(nèi)容

三、 審核常見疑點(diǎn)及案例

第三節(jié) 土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核方法及案例

一、 土地成本審核思維導(dǎo)圖

二、 土地成本的審核方法及案例

三、 土地征用及拆遷補(bǔ)償審核思維導(dǎo)圖

四、 土地征用及拆遷補(bǔ)償審核內(nèi)容及案例

第四節(jié) 前期工程費(fèi)的審核方法及案例

一、 前期工程費(fèi)審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)內(nèi)容及案例

第五節(jié) 建筑安裝工程費(fèi)的審核方法及案例

一、 建筑安裝工程費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第六節(jié) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核方法及案例

一、 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第七節(jié) 公共配套費(fèi)的審核方法及案例

一、 公共配套費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第八節(jié) 開發(fā)間接費(fèi)的審核方法及案例

一、 開發(fā)間接費(fèi)的審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第九節(jié) 開發(fā)費(fèi)用及稅金的審核方法

一、 開發(fā)費(fèi)用審核思維導(dǎo)圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點(diǎn)及案例

四、 稅金及附加的審核思維導(dǎo)圖

五、 稅金及附加審核方法和內(nèi)容

六、 常見審核疑點(diǎn)及案例

第八章 政策法規(guī)

第一節(jié) 清算單位

第二節(jié) 清算條件

第三節(jié) 收入的確認(rèn)

第四節(jié) 土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的審核

第五節(jié) 開發(fā)成本審核

【第8篇】土地增值稅題目

（2023年真題）

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對(duì)其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：

（1）2023年1月以9000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項(xiàng)目2023年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2023年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)總成本6000萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用3400萬(wàn)元。

（3）該項(xiàng)目中所屬幼兒園建成后已無(wú)償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬(wàn)元。

（4）2023年4月，該項(xiàng)目銷售完畢，取得含稅銷售收入36750萬(wàn)元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，企業(yè)對(duì)該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）說(shuō)明該項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

（5）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（6）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日之前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目2023年開工建設(shè)，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日在2023年4月30日前，所以屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

（2）該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=36750÷（1+5%）×5%=1750萬(wàn)元

（3）土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=1750×12%=210萬(wàn)元

（4）土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（9360+6000）×10%=1536萬(wàn)元

（5）土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20178

（6）增值額=35000-20178=14822萬(wàn)元

增值率=14822÷20178=73.46%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額=14822×40%-20178×5%=4919.9（萬(wàn)元）

【同類例題精練】

某房地產(chǎn)公司甲開發(fā)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目，2023年7月取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為2800萬(wàn)元，該公司按規(guī)定繳納了契稅。開發(fā)此塊土地70%，剩余30%尚未使用。

（1）發(fā)生前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)1690萬(wàn)元，建筑安裝工程費(fèi)1200萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)160萬(wàn)元，公共配套設(shè)施費(fèi)150萬(wàn)元。由于土地未及時(shí)按協(xié)議開發(fā)，支付土地閑置費(fèi)20萬(wàn)元。

（2）發(fā)生管理費(fèi)用760萬(wàn)元、銷售費(fèi)用230萬(wàn)元、利息費(fèi)用250萬(wàn)元，另支付加息4萬(wàn)元、罰息12萬(wàn)元。（利息費(fèi)用未超過按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的部分，且準(zhǔn)確按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明）

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為220萬(wàn)元（不含印花稅）。

（4）該住宅樓60%的建筑面積直接對(duì)外銷售，均簽訂合同，取得銷售收入6000萬(wàn)元；與建筑公司簽訂建安合同，由于房產(chǎn)公司資金緊張，因此用20%的住宅抵頂建筑公司工程款，其余部分對(duì)外出租，均簽訂租房合同，本年度取得租金收入60萬(wàn)元。（以上收入均不含增值稅）

其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)厥≌?guī)定，契稅稅率4%，計(jì)算土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號(hào)回答問題，如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。

（1）計(jì)算該項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）計(jì)算該項(xiàng)目可扣除的開發(fā)成本。

（3）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。

（4）計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。

（5）計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。

（1）土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72萬(wàn)元

（2）可扣除的開發(fā)成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560萬(wàn)元

（3）允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54萬(wàn)元

（4）允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40萬(wàn)元

（5）增值額=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6萬(wàn)元

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%

適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0

應(yīng)繳納的土地增值稅=2341.6×30%=702.48（萬(wàn)元）

【第9篇】建筑業(yè)土地增值稅稅率

建筑安裝工程費(fèi)不管是按費(fèi)用構(gòu)成要素還是造價(jià)形成劃分，其項(xiàng)目組成均有規(guī)費(fèi)和稅金，這里的稅金從2023年5月開始就是指的增值稅。該知識(shí)點(diǎn)因?yàn)檎呶募淖兓涠惵始坝?jì)稅方法為二級(jí)建造師《建設(shè)工程施工管理》科目新修訂內(nèi)容。

（一）建筑業(yè)增值稅稅率變化情況

2023年3月財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件，文件主旨是確定經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，自2023年5月1日起，在全國(guó)范圍內(nèi)全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅（以下稱營(yíng)改增）試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

同時(shí)該文件印發(fā)的附件1《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》中第十五條、第二款規(guī)定，提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

2023年4月財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》財(cái)稅〔2018〕32號(hào)文件，第一條、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。建筑業(yè) 2023年5月1日起執(zhí)行10%的稅率。

財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署2023年3月發(fā)布《關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告〔2019〕第39號(hào)文件，第一條、增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。至此，建筑業(yè)增值稅稅率調(diào)整為9%。

2023年二級(jí)建造師《建設(shè)工程施工管理》考試用書上，一般計(jì)稅法規(guī)則下，建筑業(yè)增值稅稅率為10%。顯然，這在情理之中，因?yàn)槌鰰谇?，政策在后。但是，今年二建《建設(shè)工程施工管理》科目關(guān)于增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算，題干中給出的稅率為9%。

（二）建筑業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅額的計(jì)算

增值稅的計(jì)稅方法包括一般計(jì)稅法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

（1）一般計(jì)稅方法

當(dāng)采用一般計(jì)稅方法時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為9%。計(jì)算公式為：

增值稅銷項(xiàng)稅額=稅前造價(jià)×9%

稅前造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的價(jià)格計(jì)算。

（2）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法

當(dāng)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法時(shí)，建筑業(yè)增值稅稅率為3%。計(jì)算公式為：

增值稅=稅前造價(jià)×3%

稅前造價(jià)為人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)具使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)、利潤(rùn)和規(guī)費(fèi)之和，各費(fèi)用項(xiàng)目均以包含增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的含稅價(jià)格計(jì)算。

真題重現(xiàn)

2019、某建設(shè)工程項(xiàng)目的造價(jià)中人工費(fèi)為3000萬(wàn)元，材料費(fèi)為6000萬(wàn)元，施工機(jī)具使用費(fèi)為1000萬(wàn)元，企業(yè)管理費(fèi)為400萬(wàn)元，利潤(rùn)為800萬(wàn)元，規(guī)費(fèi)為300萬(wàn)元，各項(xiàng)費(fèi)用均不包含增值稅可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，增值稅稅率為9%。則增值稅銷項(xiàng)稅額為（ ）萬(wàn)元。

a．1035

b．900

c．936

d．1008

233網(wǎng)校答案： a

233網(wǎng)校解析：采用一般計(jì)稅法，（3000＋6000＋1000＋400＋800＋300）×9%=1035萬(wàn)元。

看到這里或許有些學(xué)員或許有些許疑惑，不是說(shuō)二級(jí)建造師考試要以考試用書為準(zhǔn)，那如果題目問“建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為多少”，該如何解答？在這種情況下，命題老師必定會(huì)給出文件出處，也就是加上前提，如下題：

2017一建真題.根據(jù)《關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)），建筑業(yè)一般納稅人適用的增值稅稅率為（ ）。

a．3.14%

b．11%

c．13%

d．17%

233網(wǎng)校答案： b

考生只需對(duì)照文件選擇即可，前文中筆者已經(jīng)進(jìn)行詳細(xì)介紹。另外，在計(jì)算題中一般會(huì)直接給出稅率，考生依據(jù)已知數(shù)套用公式求解即可。

【本文是以上內(nèi)容為233網(wǎng)校原創(chuàng)文章，非授權(quán)禁止轉(zhuǎn)載，違者必究!】

【第10篇】土地增值稅 預(yù)繳

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化計(jì)算

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

（二）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用。”（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報(bào)

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；

2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第11篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

問題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價(jià)款為5000萬(wàn)，稅局窗口開具土地款發(fā)票的時(shí)候，地稅窗口以價(jià)格明顯偏低為由，要求核定土地價(jià)款為8000萬(wàn)，隨即按照8000萬(wàn)開票，并繳納相應(yīng)稅費(fèi)（包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達(dá)到清算條件。

請(qǐng)問：

①a公司清算的地價(jià)款按照5000萬(wàn)還是8000萬(wàn)？有何依據(jù)？

②稅局認(rèn)為土地差價(jià)款3000萬(wàn)元，a公司并沒有實(shí)際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第12篇】土地增值稅收入審核

通過對(duì)土地增值稅清算審核工作不同環(huán)節(jié)的審核要點(diǎn)進(jìn)行梳理，包括基礎(chǔ)資料、收入、土地成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用及稅金等9個(gè)方面。首先歸納各環(huán)節(jié)的審核思路和流程，形成思維導(dǎo)圖作為工作指引。

其次詳細(xì)說(shuō)明各環(huán)節(jié)審核方法和審核內(nèi)容，重點(diǎn)闡述各環(huán)節(jié)審核人員應(yīng)關(guān)注的稅收風(fēng)險(xiǎn)或房地產(chǎn)企業(yè)潛在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。最后結(jié)合政策規(guī)定、實(shí)務(wù)案例對(duì)常見的審核疑點(diǎn)進(jìn)行解析。

基礎(chǔ)資料包含立項(xiàng)批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程許可證及商品房預(yù)（銷）售許可證五大部分。

立項(xiàng)批文內(nèi)容分為建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，審核要點(diǎn)包含清算單位及項(xiàng)目分期的確認(rèn)、實(shí)際房源面積的對(duì)比；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證和商品房銷（預(yù)）售許可證的審核要點(diǎn)有清算單位用地面積的確認(rèn)，商業(yè)用地或居住用地是否與地上建筑類型相符、清算項(xiàng)目實(shí)際占地面積的確認(rèn)等內(nèi)容；

建設(shè)工程規(guī)劃許可證主要審核附件中地上地下建筑面積是否與房源相符以及有無(wú)違建情況等內(nèi)容；

建設(shè)工程施工許可證的審核要點(diǎn)主要有合同價(jià)格與預(yù)算、結(jié)算資料的對(duì)比，合同開竣工日期判斷有無(wú)項(xiàng)目建設(shè)期間外成本，與實(shí)際房源面積對(duì)比分析是否存在少建房源問題設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位與竣工備案資料的一致性等內(nèi)容。

文章所分享案例思路，均來(lái)源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》一書，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書籍。

本書基于土地增值稅清算這一難題，將我們對(duì)土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相融合，闡述我們?cè)谕恋卦鲋刀惽逅銛?shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國(guó)現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

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書籍介紹：

【第13篇】土地增值稅扣除項(xiàng)目

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅扣除項(xiàng)目。

講土增稅扣除項(xiàng)目的時(shí)候，我們往往會(huì)總結(jié)為“六六大順”，扣除項(xiàng)目有六項(xiàng)，而難點(diǎn)房地產(chǎn)成本也是六項(xiàng)。

6項(xiàng)扣除項(xiàng)目是什么？

我們講個(gè)人所得稅有6項(xiàng)專項(xiàng)扣除，土增稅則是有6項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

取得土地使用權(quán)所支付的金額

房地產(chǎn)開發(fā)成本

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（限額扣除20%）

舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新度折扣率）

其中前5項(xiàng)適用于新建房，后一項(xiàng)適用于舊房及存量房，第3、第5、第6扣除都是有比例扣除的。

還要注意一個(gè)問題不同的轉(zhuǎn)讓主體、不同的轉(zhuǎn)讓行為，扣除項(xiàng)目也有微小差別。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房5項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（限額扣除20%）

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)4項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（限額扣除10%）

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

所有企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房3項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)*成新度折扣率）

所有企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未開發(fā)的土地2項(xiàng)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

2.6項(xiàng)房地產(chǎn)成本是什么？

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

（3）建筑安裝工程費(fèi)

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

（5）公共配套費(fèi)

（6）開發(fā)間接費(fèi)用

雖然我們講這個(gè)六六大順很簡(jiǎn)單，但六六大順里面每一個(gè)都有考試的陷阱在里面，我們專門拿一節(jié)出來(lái)講計(jì)算，大家才會(huì)知道六六大順的不簡(jiǎn)單。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第14篇】土地增值稅 計(jì)算

土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是分步計(jì)算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實(shí)中，由于分步計(jì)算法在計(jì)算土地增值稅時(shí)比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計(jì)算的？

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項(xiàng)目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計(jì)算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目的確定。

土地增值稅的計(jì)算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)。具體計(jì)算方法為：

1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項(xiàng)目金額*5%；

3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項(xiàng)目金額*15%；

4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項(xiàng)目金額*35%。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房?jī)蓷潱〉檬杖肟傤~2500萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費(fèi)用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計(jì)1100萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬(wàn)元

（2）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額1100萬(wàn)元

（3）計(jì)算增值額：2500萬(wàn)元—1100萬(wàn)元=1400萬(wàn)元

（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=1400萬(wàn)元/1100萬(wàn)元=127%

（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬(wàn)元*50%-1100萬(wàn)元*15%=535萬(wàn)元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計(jì)算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入，再確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額、增值額，以及增值額與扣除項(xiàng)目金額比率，最后計(jì)算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。

土地增值稅的扣除項(xiàng)目。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額征稅。稅法準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：

一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

二是房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。

三是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，以及教育費(fèi)附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

總之，土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是分步計(jì)算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實(shí)中，由于分步計(jì)算法在計(jì)算土地增值稅時(shí)比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅。土地增值稅的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目和增值額的確定。

我是智融聊管理，歡迎持續(xù)關(guān)注財(cái)經(jīng)話題。

2023年9月26日

【第15篇】土地增值稅申報(bào)表表六

陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭(zhēng)議的地方實(shí)在太多，比如今天要談的新房舊房問題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂照弑硎鲋校@就是現(xiàn)實(shí)。也曾就這個(gè)問題問過一個(gè)同行，他的回答是：“這還有疑問嗎？沒有使用過的房子就是新房，使用過了就成了舊房！”但這個(gè)問題真有這么簡(jiǎn)單嗎？

新房舊房土增稅政策差異對(duì)比

首先來(lái)看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項(xiàng)目上，為什么會(huì)有差異呢？其實(shí)當(dāng)年政策制定的初衷是好的，那就是針對(duì)一些年代較久遠(yuǎn)的房屋轉(zhuǎn)讓，如果按原始成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額顯然不盡合理，必須通過特殊的政策安排來(lái)相對(duì)消除通貨膨脹因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其間的具體政策差異如下表所示：

新房、舊房的土增稅政策扣除項(xiàng)目差異對(duì)比

與轉(zhuǎn)讓新房相比較，轉(zhuǎn)讓舊房土增稅的扣除項(xiàng)目主要有以下差異：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計(jì)扣除20%

不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算

上述差異意味著，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開發(fā)產(chǎn)品被認(rèn)定為舊房，那么在計(jì)征土地增值稅時(shí)，舊房需要從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中剝離出來(lái)單獨(dú)按“次”計(jì)稅，且不得享受20%的加計(jì)扣除，這是有可能造成實(shí)際稅負(fù)上升的。因此，在實(shí)際工作中，納稅人多不愿意提供評(píng)估價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)也只得對(duì)其進(jìn)行核定征收。當(dāng)然，目前也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉(zhuǎn)銷售，以期通過舊房轉(zhuǎn)讓和較低的核定征收率來(lái)達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

新房舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)

如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分重要。

先看財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的說(shuō)法。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開頭那位憑直覺答疑的同行，其說(shuō)法竟然和國(guó)家政策高度契合，不得不佩服?。。┦褂脮r(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定。

再看各地五花八門、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用時(shí)間上大做文章，全國(guó)范圍內(nèi)大致可以歸納為三類口徑：

第一類是“使用時(shí)間說(shuō)”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時(shí)間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉(zhuǎn)讓時(shí)視為舊房；云南規(guī)定，使用時(shí)間超過2年的屬舊房；更加細(xì)致一點(diǎn)的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。

第二類是“會(huì)計(jì)核算說(shuō)”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房。

第三類是“權(quán)證辦理說(shuō)”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時(shí)間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何，一律視為舊房。

鑒于新房舊房標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)不一，企業(yè)如果考慮通過新舊房問題進(jìn)行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢了解當(dāng)?shù)氐男屡f房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

存在的爭(zhēng)議及問題

在舊房轉(zhuǎn)讓的土增稅實(shí)際征管中，除了前述評(píng)估價(jià)格少有使用、新舊房標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)不一等問題之外，主要存在兩大爭(zhēng)議：

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)自用（包括出租）一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)讓，到底是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？對(duì)照前述各類政策口徑，使用一年以上就算舊房，時(shí)間未免太短；會(huì)計(jì)上已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒有實(shí)際使用；將部分開發(fā)產(chǎn)品辦理權(quán)證至開發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”??！這里面的操作空間太大！

二是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉(zhuǎn)讓，是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？按前述政策口徑應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓新房，但令人遺憾的是，2023年新修訂的《土地增值稅納稅申報(bào)表》（稅總函[2016]309號(hào)）竟無(wú)一張申報(bào)表對(duì)應(yīng)此種情況，唯一可能填寫的申報(bào)表（三）針對(duì)扣除項(xiàng)目金額又只提供了評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法，也許在申報(bào)表設(shè)計(jì)者看來(lái)，這種情形就是舊房轉(zhuǎn)讓吧！

相關(guān)政策建議

（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過于主觀的表述對(duì)應(yīng)修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋（試行）〉的通知》（建住房[2002]66號(hào)）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購(gòu)買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后再銷售，不論被房屋交易管理部門認(rèn)定為商品房出售還是存量房轉(zhuǎn)讓行為，原則上一律按之前清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售面積計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。必要時(shí)，可以啟動(dòng)二次清算。

（三）對(duì)于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實(shí)際使用時(shí)間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額；實(shí)際使用時(shí)間不足3年的房屋，則應(yīng)視為新房處理。

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【第16篇】什么是土地增值稅

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。那么什么是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率是多少？二手商品房也要交嗎？下面就一起來(lái)了解下。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅怎樣算？

1、計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅如何交？

1、非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實(shí)行相對(duì)簡(jiǎn)易的處理辦法。如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)是會(huì)參考市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整的。

2、扣除項(xiàng)目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：

（1）選擇對(duì)廠房進(jìn)行重置價(jià)的評(píng)估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目=房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）如果你的廠房是購(gòu)買的，提供購(gòu)房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時(shí)根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時(shí)間，發(fā)票金額每年可以加計(jì)5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因?yàn)榉课莅l(fā)票金額默認(rèn)含有土地價(jià)款），兩個(gè)部分之和作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目=發(fā)票金額×（1+持有年度×5%）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)的情況下：

扣除項(xiàng)目=取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+開發(fā)土地所需成本×（1+20%）

土地增值稅稅率是多少？

目前，對(duì)于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

1、凡能夠提供購(gòu)房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時(shí)有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%的金額等費(fèi)用。

2、對(duì)于不能夠提供購(gòu)房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照重置成本評(píng)估法評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評(píng)定的房屋及建筑物價(jià)格(不包括土地評(píng)估價(jià)值)等費(fèi)用。

3、對(duì)既不能夠提供購(gòu)房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。專家認(rèn)為，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項(xiàng)目計(jì)算時(shí)又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場(chǎng)的執(zhí)行過程中有可能會(huì)選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價(jià)格全額1%征收土地增值稅。

二手商品房也要交土地增值稅嗎？

不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時(shí)，對(duì)于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。

以下二手商品房需要交納土地增值稅：

1、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

2、居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

另外，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅。