土地增值稅清算稅款鑒證明細(xì)表（16篇）

【第6篇】土地增值稅相關(guān)政策

房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)重點(diǎn)關(guān)注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關(guān)政策：

國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

<清算案例分析>

我公司一項(xiàng)目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？

『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

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來源：中華會計(jì)網(wǎng)校原創(chuàng) 轉(zhuǎn)載請注明出處

【第7篇】北京土地增值稅

6月2日，北京市政府印發(fā)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)施方案》。北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀實(shí)施方案出臺背景時(shí)表示，疫情沖擊是階段性的、暫時(shí)的，長期來看本市經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)發(fā)展的良好態(tài)勢不會改變，北京有“穩(wěn)”的基礎(chǔ)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“在對標(biāo)對表國務(wù)院6方面33條措施基礎(chǔ)上，立足本市實(shí)際，經(jīng)多方聽取意見，結(jié)合近期政策、項(xiàng)目儲備 ，按照‘不折不扣落實(shí)一批、出臺細(xì)則明確一批、結(jié)合本市實(shí)際新增一批’的原則，針對當(dāng)前企業(yè)最關(guān)心、最直接、最迫切的現(xiàn)實(shí)困難，研究提出了6個方面45條措施，全力統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長?！?/p>

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，制定過程中，《實(shí)施方案》堅(jiān)持首善標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合北京實(shí)際，落實(shí)一批精準(zhǔn)高效、操作性強(qiáng)、務(wù)實(shí)管用的舉措，穩(wěn)增長、穩(wěn)市場主體、保就業(yè)，讓市場主體和人民群眾應(yīng)享盡享政策紅利，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，堅(jiān)持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，推動新時(shí)代首都發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)。

具體有四點(diǎn)考慮——

一是堅(jiān)持將做好疫情防控作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要保障。堅(jiān)持高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，堅(jiān)定推進(jìn)“動態(tài)清零”行動，科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)做好精準(zhǔn)防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，最大程度保護(hù)人民生命安全和身體健康，最大限度減少疫情對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響。

二是堅(jiān)持不折不扣承接好、落實(shí)好國家政策。結(jié)合本市實(shí)際提出若干自選動作，實(shí)施包括1個實(shí)施方案和n個配套實(shí)施方案的“1+n”政策體系，更好推動政策精準(zhǔn)直達(dá)困難企業(yè)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保市場主體和群眾清晰了解、應(yīng)享盡享。

三是堅(jiān)持扛起穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)的北京擔(dān)當(dāng)。把穩(wěn)增長放在更加突出位置，堅(jiān)決落實(shí)國家提出的二季度地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率、扣除留抵退稅因素后的財(cái)政收入、物價(jià)等要求，進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感、使命感和緊迫感，全力抓好政策落地見效，作出北京貢獻(xiàn)。

四是堅(jiān)持兼顧當(dāng)前與長遠(yuǎn)發(fā)展推出操作性強(qiáng)的務(wù)實(shí)舉措。堅(jiān)持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，長短結(jié)合謀劃實(shí)施一批促進(jìn)創(chuàng)新型企業(yè)、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持政策和重大項(xiàng)目，不斷增強(qiáng)首都發(fā)展后勁。

《北京市統(tǒng)籌疫情防控和

穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)施方案》

為貫徹落實(shí)黨中央“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求和國務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策措施，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，堅(jiān)持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，推動新時(shí)代首都發(fā)展，特制定本實(shí)施方案。

一、持續(xù)加力助企紓困和營商環(huán)境優(yōu)化，全力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本面

（一）留抵退稅“直達(dá)快享”

1.嚴(yán)格落實(shí)國家增值稅留抵退稅政策，主動服務(wù)，“一對一”精準(zhǔn)推送信息，全程網(wǎng)上辦理，確保2023年6月30日前符合條件的企業(yè)存量留抵稅額“應(yīng)退盡退”。（責(zé)任單位：北京市稅務(wù)局、市財(cái)政局、人民銀行營業(yè)管理部）

（二）社會保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金“應(yīng)緩盡緩”

2.按照國家社會保險(xiǎn)費(fèi)緩繳政策及擴(kuò)圍要求，對特困行業(yè)企業(yè)、科技創(chuàng)新型困難中小微企業(yè)及其他受疫情影響生產(chǎn)經(jīng)營困難的中小微企業(yè)、以單位方式參保的個體工商戶、參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的事業(yè)單位及社會組織緩繳社會保險(xiǎn)費(fèi)，明確困難企業(yè)申請條件，擴(kuò)大享受范圍，以自愿申請、書面承諾等方式簡化辦理程序，養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市財(cái)政局、北京市稅務(wù)局）

3.受疫情影響的企業(yè)等用人單位，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，緩繳期限為2023年4月至12月。緩繳期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。職工在本市無自有住房租住商品房，可按實(shí)際支付房租提取住房公積金，不受繳存人月繳存額限制。受疫情影響不能正常償還個人住房公積金貸款的，不作逾期處理，不影響征信記錄，并免收罰息。（責(zé)任單位：市住房公積金管理中心）

（三）國有房租減免“即申即享”

4.2023年對承租京內(nèi)各類國有房屋的在京注冊或在京納稅服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免3個月房屋租金，其中對承租朝陽、海淀、豐臺、房山、通州、大興等被列為疫情中高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)所在區(qū)國有房屋的，減免6個月房屋租金。符合條件的連鎖超市、便利店、餐飲企業(yè)以門店為單位執(zhí)行。本市集體企業(yè)由各區(qū)結(jié)合實(shí)際情況參照執(zhí)行。對承租非國有房屋的科技型孵化器為中小微企業(yè)和個體工商戶減免房租的，經(jīng)確認(rèn)按照減免租金總額的50%給予補(bǔ)貼，其中市級承擔(dān)20%、區(qū)級承擔(dān)30%。鼓勵各區(qū)結(jié)合實(shí)際，對減免中小微企業(yè)和個體工商戶房租的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，給予一定補(bǔ)貼。市國資委、各區(qū)分別組建房租減免工作專班，公告聯(lián)系方式，協(xié)調(diào)督查政策落實(shí)，確保免租措施惠及最終承租經(jīng)營人。（責(zé)任單位：市國資委，市機(jī)關(guān)事務(wù)局，市科委、中關(guān)村管委會，市商務(wù)局，市財(cái)政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

（四）水電氣“欠費(fèi)不停供”

5.對受疫情影響未能及時(shí)繳費(fèi)的小微企業(yè)和個體工商戶用水、用電、用氣“欠費(fèi)不停供”，緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。將中小微企業(yè)寬帶和專線平均資費(fèi)再降10%。（責(zé)任單位：市城市管理委、市水務(wù)局、市市場監(jiān)管局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市通信管理局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（五）開行“融資紓困直通車”

6.2023年普惠小微貸款增速高于各項(xiàng)貸款增速10個百分點(diǎn)以上。線上線下相結(jié)合提高首貸補(bǔ)貼辦理便利度和覆蓋面。落實(shí)商業(yè)匯票承兌期限由1年縮短至6個月政策，加大再貼現(xiàn)力度。（責(zé)任單位：人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市政務(wù)服務(wù)局、市財(cái)政局）

7.鼓勵金融機(jī)構(gòu)對中小微企業(yè)和個體工商戶、貨車司機(jī)貸款及受疫情影響的個人住房與消費(fèi)貸款等實(shí)施延期還本付息，簡化申請手續(xù)、支持網(wǎng)上辦理，不因疫情因素下調(diào)貸款風(fēng)險(xiǎn)分類，不影響征信記錄，并免收罰息。（責(zé)任單位：北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、市金融監(jiān)管局）

8.加大中小微企業(yè)融資擔(dān)保支持力度，對受疫情影響較大的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)2023年新申請的銀行貸款由政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的，按0.5%的費(fèi)率收取擔(dān)保費(fèi)，免收政策性創(chuàng)業(yè)擔(dān)保項(xiàng)目擔(dān)保費(fèi)，對政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)2023年度新增小微企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)提供不高于實(shí)際發(fā)生代償總額20%的補(bǔ)償。（責(zé)任單位：市財(cái)政局、市金融監(jiān)管局、北京銀保監(jiān)局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局）

9.鼓勵保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)立企業(yè)疫情險(xiǎn)，為投保且因突發(fā)疫情導(dǎo)致的企業(yè)停產(chǎn)或停業(yè)給予一定額度賠付。大力推廣普惠性商業(yè)健康保險(xiǎn)，為基本醫(yī)療保險(xiǎn)提供補(bǔ)充保障。加快推進(jìn)平臺經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)保險(xiǎn)試點(diǎn)產(chǎn)品落地。（責(zé)任單位：北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市醫(yī)保局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市人力資源社會保障局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（六）優(yōu)化營商環(huán)境“接地氣”

10.出臺助企紓困優(yōu)化營商環(huán)境若干措施，擴(kuò)大線上審批服務(wù)、電子印章和電子證照應(yīng)用，提升“一網(wǎng)通辦”服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)惠企政策“主動辦”“加快辦”“方便辦”。疫情期間工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證到期的，企業(yè)在線承諾后有效期自動順延。食品生產(chǎn)許可證（非特殊食品）到期的，有效期順延6個月。封管控區(qū)內(nèi)無法及時(shí)換發(fā)食品生產(chǎn)許可證（特殊食品）、食品經(jīng)營許可證的，有效期順延至封管控解除后30日。因疫情影響導(dǎo)致的行政處罰、延期還貸等失信行為，不納入信用記錄和征信記錄，為受到行政處罰并被公示的企業(yè)開通“信用豁免申請”便捷服務(wù)。用好12345企業(yè)服務(wù)熱線，為企業(yè)提供政策咨詢、受理辦理、督辦反饋、回訪評價(jià)全鏈條服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“企業(yè)有所呼、政府有所應(yīng)”。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市政務(wù)服務(wù)局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

11.夯實(shí)市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級“服務(wù)包”工作體系，健全走訪服務(wù)制度，積極發(fā)揮行業(yè)和屬地管家作用，完善企業(yè)訴求動態(tài)解決機(jī)制，不斷提升各級政府統(tǒng)籌服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力。穩(wěn)定總部企業(yè)在京發(fā)展，引導(dǎo)企業(yè)在京布局一批符合首都城市戰(zhàn)略定位的重大項(xiàng)目。支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，在研發(fā)創(chuàng)新、場景應(yīng)用、融資上市等方面加大扶持力度，加快培育一批獨(dú)角獸、“專精特新”“隱形冠軍”企業(yè)。（責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、各行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

12.開展中小企業(yè)賬款清欠專項(xiàng)行動，無分歧欠款發(fā)現(xiàn)一起清償一起，確有支付困難的2023年6月30日前明確還款計(jì)劃，嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目新增拖欠。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財(cái)政局、市國資委、市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

13.加快財(cái)政支出進(jìn)度，壓減會議、培訓(xùn)、差旅等一般性支出，按規(guī)定全部收回各類結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)資金，統(tǒng)籌用于疫情防控、助企紓困等急需領(lǐng)域。（責(zé)任單位：市財(cái)政局、各市級部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

14.加大公共采購傾斜力度，政府采購工程更多采用擴(kuò)大聯(lián)合體投標(biāo)和合理分包等方式，降低中小企業(yè)參與門檻。將政府采購貨物服務(wù)面向小微企業(yè)的價(jià)格扣除比例提高至10%-20%。200萬元以上的貨物服務(wù)采購項(xiàng)目、400萬元以上的工程采購項(xiàng)目中適宜由中小企業(yè)提供的，預(yù)留40%以上預(yù)算總額專門面向中小企業(yè)采購，其中預(yù)留給小微企業(yè)比例不低于70%。工會經(jīng)費(fèi)等其他公共性經(jīng)費(fèi)參照執(zhí)行。（責(zé)任單位：市財(cái)政局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市總工會、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

15.全面推廣電子招投標(biāo)，疫情期間采取隨機(jī)抽取方式難以確定評標(biāo)專家的，可依法由招標(biāo)人自行確定專家進(jìn)行評標(biāo)。全面推行保函（保險(xiǎn)）替代現(xiàn)金繳納保證金，鼓勵招標(biāo)人（采購人）對信用良好的中小微企業(yè)免除投標(biāo)擔(dān)保。（責(zé)任單位：相關(guān)行業(yè)主管部門、市公共資源交易中心）

二、著力打通關(guān)鍵堵點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全穩(wěn)定

（一）高效統(tǒng)籌疫情防控和生產(chǎn)經(jīng)營

16.積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，堅(jiān)持“動態(tài)清零”總方針，分區(qū)分級實(shí)施社會面防控措施。分場景分類別及時(shí)更新、動態(tài)調(diào)整疫情防控指引，市區(qū)聯(lián)動及時(shí)解決已復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)因疫情防控產(chǎn)生的到崗用工、配套企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、物流運(yùn)輸、入境返京等實(shí)際困難。指導(dǎo)更多企業(yè)制定閉環(huán)生產(chǎn)預(yù)案，以最小生產(chǎn)單元、最小人員編組分區(qū)分隔、錯時(shí)錯班優(yōu)化生產(chǎn)流程，提高企業(yè)抵御疫情影響能力。實(shí)施重大項(xiàng)目生活區(qū)、施工區(qū)分隔管理，新進(jìn)京員工獨(dú)立區(qū)域居住，確保施工進(jìn)度不延后、質(zhì)量不打折。（責(zé)任單位：各市級部門、各區(qū)政府）

17.健全分級分類、動態(tài)管理的重點(diǎn)企業(yè)“白名單”制度，爭取更多本市重點(diǎn)企業(yè)及上下游企業(yè)納入國家產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈“白名單”保障范圍，建立京津冀三地互認(rèn)、互通、互供、互保企業(yè)“白名單池”。建立市區(qū)兩級重要功能性企業(yè)、防疫物資生產(chǎn)企業(yè)、城市運(yùn)行保障企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈龍頭和供應(yīng)鏈前端企業(yè)“白名單”。（責(zé)任單位：復(fù)工復(fù)產(chǎn)防控組、市京津冀協(xié)同辦、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）全力保通保暢

18.嚴(yán)格落實(shí)貨運(yùn)車輛司乘人員“白名單”制度和“即采即走即追”閉環(huán)管理模式，對通信行程卡綠色帶*號實(shí)施精準(zhǔn)賦碼。加大全國統(tǒng)一制式通行證發(fā)放力度，對保障民生物資、生產(chǎn)性物資運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)應(yīng)發(fā)盡發(fā)。對公共性、基礎(chǔ)性物流基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目及冷鏈物流設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，加大市政府固定資產(chǎn)投資、地方政府專項(xiàng)債券支持力度。做好市域內(nèi)及河北省應(yīng)急物資中轉(zhuǎn)站隨時(shí)啟用準(zhǔn)備，建設(shè)運(yùn)維資金由政府性資金承擔(dān)。研究建立礦建材料等重點(diǎn)貨品“公轉(zhuǎn)鐵”運(yùn)輸成本差額政府、鐵路部門、企業(yè)三方共擔(dān)機(jī)制。繼續(xù)實(shí)施批發(fā)市場蔬菜和部分類別國產(chǎn)水果免除進(jìn)場費(fèi)政策。（責(zé)任單位：市交通委、市公安局、市衛(wèi)生健康委、市通信管理局、市財(cái)政局、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

19.落實(shí)2023年國家階段性實(shí)施國內(nèi)客運(yùn)航班運(yùn)行財(cái)政補(bǔ)貼政策。穩(wěn)妥有序恢復(fù)本市國內(nèi)國際航空客運(yùn)航班，積極爭取增開本市國際貨運(yùn)航線航班。針對生物醫(yī)藥、集成電路、消費(fèi)電子、汽車等高端供應(yīng)鏈保障需求，對航空企業(yè)增開全貨機(jī)航線航班、完善地面配套服務(wù)、主動降低航空物流成本的，給予一定財(cái)政補(bǔ)貼。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、相關(guān)行業(yè)主管部門）

（三）加快布局京津冀協(xié)同重點(diǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈

20.開展高精尖產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈行動，對龍頭企業(yè)圍繞重點(diǎn)領(lǐng)域在京津冀范圍提升產(chǎn)業(yè)鏈保供能力的，給予一攬子支持。充分利用產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等手段，推動一批新能源汽車、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在現(xiàn)代化首都都市圈落地。推動京津冀國家技術(shù)創(chuàng)新中心建設(shè)，帶動三地在產(chǎn)業(yè)共性技術(shù)研發(fā)和成果應(yīng)用方面深度合作。（責(zé)任部門：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市京津冀協(xié)同辦，市財(cái)政局）

三、充分發(fā)揮優(yōu)勢企業(yè)帶動作用，不斷提升高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級

（一）促進(jìn)平臺企業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展

21.支持平臺企業(yè)參與智慧城市建設(shè)，落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街區(qū)、智慧家庭應(yīng)用場景項(xiàng)目。引導(dǎo)重點(diǎn)平臺企業(yè)科技轉(zhuǎn)型，支持企業(yè)與國家實(shí)驗(yàn)室、國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)、高校院所深度合作，加快人工智能、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、操作系統(tǒng)、處理器等領(lǐng)域技術(shù)研發(fā)突破，支持平臺企業(yè)參與新型算力體系建設(shè)。支持平臺企業(yè)推廣數(shù)字零售、社交電商、在線健身、在線診療、云旅游、云展覽、云演出等數(shù)字經(jīng)濟(jì)新模式，拓展“互聯(lián)網(wǎng)+”消費(fèi)場景，加快推進(jìn)居家生活和居家辦公一體化發(fā)展。支持本市企業(yè)在香港上市，依法依規(guī)推進(jìn)符合條件的平臺企業(yè)赴境外上市。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市發(fā)展改革委，市科委、中關(guān)村管委會，市商務(wù)局，市衛(wèi)生健康委，市文化和旅游局，市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局）

（二）支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展

22.加大創(chuàng)新型企業(yè)融資支持力度，暢通s基金依托北京產(chǎn)權(quán)交易所、北京股權(quán)交易中心擴(kuò)大并購等二級市場交易，支持金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)加強(qiáng)與外部投資機(jī)構(gòu)合作，積極探索多樣化金融服務(wù)模式，引導(dǎo)私募股權(quán)基金、創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)加大對科創(chuàng)企業(yè)的融資支持力度。優(yōu)化科創(chuàng)企業(yè)票據(jù)再貼現(xiàn)專項(xiàng)產(chǎn)品“京創(chuàng)通”申請流程和使用條件。（責(zé)任單位：市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市國資委）

23.加快北京市科技計(jì)劃項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)撥付進(jìn)度，修訂中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)系列資金支持政策，實(shí)施“首臺套”“首批次”“首流片”等應(yīng)用政策，加大對企業(yè)技術(shù)研發(fā)投入、成果轉(zhuǎn)化、概念驗(yàn)證等支持力度。（責(zé)任單位：市科委、中關(guān)村管委會，市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市發(fā)展改革委，市財(cái)政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

24.支持落地一批智能化綠色化數(shù)字化技術(shù)改造項(xiàng)目，對符合條件的“新智造100”項(xiàng)目和綠色低碳項(xiàng)目給予不超過總投資30%的分檔支持，對“專精特新”中小企業(yè)數(shù)字化賦能項(xiàng)目給予不超過合同額20%的獎勵。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財(cái)政局）

25.對受疫情影響嚴(yán)重的地區(qū)和行業(yè)企業(yè)申請北京證券交易所上市、全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌的，實(shí)施專人對接、即報(bào)即審、審過即發(fā)。支持北京證券交易所免收上市公司2023年上市年費(fèi)，在審核環(huán)節(jié)加強(qiáng)電子化材料報(bào)送，對受疫情影響業(yè)績大幅下滑企業(yè)予以適當(dāng)包容。（責(zé)任單位：北京證監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、西城區(qū)政府）

（三）以“兩區(qū)”建設(shè)促進(jìn)外資外貿(mào)發(fā)展

26.深入推動“兩區(qū)”重點(diǎn)領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈開放和全環(huán)節(jié)改革，強(qiáng)化外資項(xiàng)目用地、用水、用能等要素保障，支持在中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)特定區(qū)域內(nèi)注冊的外資研發(fā)中心按照相關(guān)規(guī)定享受技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅收優(yōu)惠。支持“專精特新”等高技術(shù)企業(yè)、獲得國家高新技術(shù)認(rèn)定的企業(yè)及在自貿(mào)區(qū)注冊的外貿(mào)企業(yè)開拓國際市場，研究推動中歐班列開通運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)單證申報(bào)、貨物查驗(yàn)等通關(guān)事項(xiàng)“一件事”集成服務(wù)。做好外貿(mào)企業(yè)紓困服務(wù)，用好中國出口信用保險(xiǎn)公司短期出口信用保險(xiǎn)工具，加大向中小微外貿(mào)企業(yè)傾斜力度，外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺企業(yè)綜合擔(dān)保費(fèi)率降至1.5%以下，對企業(yè)利用出口信用保險(xiǎn)保單質(zhì)押項(xiàng)下的貿(mào)易融資和通過外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺融資在限額范圍內(nèi)貼息50%。搭建外國人綜合服務(wù)管理平臺，整合外國人來華工作許可、外國人工作居留許可業(yè)務(wù)。（責(zé)任單位：市商務(wù)局，市投資促進(jìn)中心，市發(fā)展改革委，市科委、中關(guān)村管委會，市金融監(jiān)管局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市財(cái)政局，北京海關(guān)，市公安局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

四、推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)，加大有效投資力度

（一）著力擴(kuò)大重點(diǎn)領(lǐng)域投資

27.擴(kuò)大生產(chǎn)性投資，加快推進(jìn)重點(diǎn)功能區(qū)和城市副中心項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，推動建成北京奔馳汽車制造升級改造、京東方生命科技創(chuàng)新中心等一批集成電路、新能源汽車、醫(yī)藥健康領(lǐng)域重大項(xiàng)目。前瞻布局新型基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)朝陽、海淀等超級算力中心項(xiàng)目建設(shè)，開工建設(shè)北京園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村京西人工智能創(chuàng)新中心等項(xiàng)目，加快一體化皮基站系統(tǒng)建設(shè)部署。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市發(fā)展改革委，市通信管理局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，相關(guān)區(qū)政府）

28.激發(fā)城市更新投資活力，推動出臺城市更新條例，建立跨項(xiàng)目統(tǒng)籌實(shí)施機(jī)制，合理引導(dǎo)街區(qū)功能混合、用地功能兼容和建筑功能轉(zhuǎn)換。出臺存量國有建設(shè)用地盤活利用、功能混合等規(guī)劃土地激勵政策。出臺危舊房改建政策，危舊樓房成套化改造項(xiàng)目增加規(guī)模須符合建筑規(guī)模管控要求，并由各區(qū)單獨(dú)備案，增加規(guī)模除改善居住條件外可用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房或保障性租賃住房。力爭2023年開工300個、完工100個老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，引入社會資本參與老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目累計(jì)達(dá)40個。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、各區(qū)政府）

29.制定推進(jìn)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)實(shí)施方案，梳理形成軌道交通、能源、水務(wù)、物流設(shè)施等領(lǐng)域年內(nèi)開工重大項(xiàng)目清單，提早報(bào)批實(shí)施具備條件的軌道交通三期項(xiàng)目。推動安立路、承平高速、京密快速路、麗澤航站樓、溫泉水廠、溫潮減河等重大項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。圍繞暢通重點(diǎn)功能區(qū)間交通聯(lián)結(jié)、補(bǔ)齊城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施短板、老舊管網(wǎng)改造升級等領(lǐng)域謀劃一批新的重大項(xiàng)目。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市京津冀協(xié)同辦、市重大項(xiàng)目辦、市交通委、市城市管理委、市水務(wù)局、市商務(wù)局、相關(guān)區(qū)政府）

（二）持續(xù)激發(fā)民間投資

30.年內(nèi)分兩批向社會公開推介重點(diǎn)領(lǐng)域民間資本參與項(xiàng)目，2023年6月底前完成首批項(xiàng)目推介、總投資1000億元以上。支持國有資本運(yùn)營平臺合理擴(kuò)大融資規(guī)模，重點(diǎn)投向本市戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和重大項(xiàng)目。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市國資委、各區(qū)政府）

（三）提升投資項(xiàng)目落地效率

31.加強(qiáng)投資項(xiàng)目審批服務(wù)和要素保障，采取告知承諾、容缺受理等方式，簡化、加快辦理重大投資項(xiàng)目審批手續(xù)。優(yōu)化政府投資項(xiàng)目審批程序，涉及耕地占補(bǔ)平衡、林地綠地占用的，通過土地復(fù)墾、市級統(tǒng)籌等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供應(yīng)，下半年再完成兩批供地，加大保障性住房項(xiàng)目促開工、促建設(shè)力度。制定進(jìn)一步統(tǒng)籌專項(xiàng)債券等項(xiàng)目籌劃儲備工作方案，2023年專項(xiàng)債6月底前發(fā)行完畢、8月底前基本使用到位，盡早形成實(shí)物工作量。推動更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（reits）項(xiàng)目發(fā)行上市。加強(qiáng)與政策性開發(fā)性銀行對接，支持保險(xiǎn)資金在京運(yùn)用，爭取更多中長期限貸款及長期資金支持本市重大項(xiàng)目建設(shè)。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委、市園林綠化局、市生態(tài)環(huán)境局、市水務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財(cái)政局、人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、北京證監(jiān)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

32.加強(qiáng)重大項(xiàng)目謀劃儲備，結(jié)合“十四五”規(guī)劃年內(nèi)完成兩批重大投資項(xiàng)目征集儲備，做熟前期工作、做實(shí)要素保障，推動一批報(bào)建審批階段重大項(xiàng)目提前開工建設(shè)，形成“實(shí)施一批、儲備一批、謀劃一批”的滾動接續(xù)機(jī)制。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

五、加快恢復(fù)大宗消費(fèi)和新型消費(fèi)，更大力度挖掘消費(fèi)潛力

（一）大力促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)

33.對購置日期在2023年6月1日至12月31日期間內(nèi)且單車價(jià)格（不含增值稅）不超過30萬元的2.0升及以下排量乘用車，減半征收車輛購置稅。出臺促進(jìn)二手車流通若干措施，完善老舊機(jī)動車淘汰更新政策，2023年底前對報(bào)廢或轉(zhuǎn)出本市注冊登記在本人名下1年以上的乘用車，在本市汽車銷售企業(yè)購買新能源乘用新車，并在本市上牌的個人消費(fèi)者給予不超過1萬元/臺補(bǔ)貼，所需資金由市區(qū)兩級財(cái)政分別負(fù)擔(dān)50%。（責(zé)任單位：市商務(wù)局、北京市稅務(wù)局、市交通委、市生態(tài)環(huán)境局、市公安局公安交通管理局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

34.堅(jiān)持“房住不炒”，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期。推動企業(yè)將存量商辦用房轉(zhuǎn)換為配套重點(diǎn)功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才租賃房、保障性租賃住房。依托智能化信息采集系統(tǒng)，建立家裝企業(yè)和家裝人員“白名單”制度，落實(shí)“散裝散建”從業(yè)人員“一登三查”要求，安全有序放開家庭裝修施工，有效帶動家裝、家居和家電消費(fèi)。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、市國資委、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）積極培育數(shù)字新消費(fèi)

35.制定實(shí)施促進(jìn)數(shù)字消費(fèi)能級提升工作方案，將直播電商領(lǐng)域急需緊缺職業(yè)列入本市相關(guān)人力資源目錄，鼓勵各區(qū)對符合條件的優(yōu)質(zhì)直播電商服務(wù)機(jī)構(gòu)給予租金補(bǔ)貼和資金獎勵。推進(jìn)辦公和家用網(wǎng)絡(luò)提速降費(fèi)。新征集一批綠色節(jié)能消費(fèi)券參與企業(yè)，增加一批適用電子類商品型號，延長政策實(shí)施周期，開展智能辦公、智能家居、移動智能終端等產(chǎn)品研發(fā)推廣和優(yōu)惠促銷。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市商務(wù)局、市人力資源社會保障局、市通信管理局、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（三）促進(jìn)餐飲和文化體育娛樂消費(fèi)回暖

36.推動餐飲企業(yè)恢復(fù)發(fā)展，聯(lián)合外賣平臺企業(yè)發(fā)放餐飲消費(fèi)券，對平臺企業(yè)2023年6月減免的暫停堂食餐飲商戶相關(guān)費(fèi)用予以補(bǔ)貼。對納入全市生活服務(wù)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目和支持范圍的餐飲企業(yè)，最高給予審定實(shí)際投資額50%的資金支持。鼓勵各區(qū)結(jié)合實(shí)際對餐飲企業(yè)環(huán)境定期核酸檢測費(fèi)用和日常防疫支出給予一定補(bǔ)貼。（責(zé)任單位：市商務(wù)局、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

37.舉辦第十屆惠民文化消費(fèi)季，開展文化消費(fèi)促進(jìn)行動。鼓勵旅游平臺企業(yè)、旅行社開發(fā)暑期青少年戶外體育、科普、文化等實(shí)踐項(xiàng)目。打造20條“京郊之夏”鄉(xiāng)村旅游精品線路，推出延慶消夏、密云休閑等10個“微度假”目的地。支持精品民宿發(fā)展，各生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)年內(nèi)落地1-2個生態(tài)文旅項(xiàng)目。（責(zé)任單位：市文化和旅游局、市委宣傳部、市體育局、市財(cái)政局、市商務(wù)局、市文資中心、各區(qū)政府）

六、多措并舉拓寬就業(yè)渠道，牢牢兜住社會民生底線

（一）強(qiáng)化重點(diǎn)群體就業(yè)服務(wù)保障

38.今明兩年本市國有企業(yè)招用高校畢業(yè)生實(shí)現(xiàn)一定比例增長，穩(wěn)定本市所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位招用高校畢業(yè)生規(guī)模。挖掘一批基層養(yǎng)老服務(wù)、社會工作等就業(yè)崗位，支持高校、科研院所和企業(yè)擴(kuò)大科研助理崗位規(guī)模。支持大專及以上學(xué)歷人員報(bào)考社區(qū)工作者、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)鄉(xiāng)村振興協(xié)理員、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心護(hù)技崗位。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局，市國資委，市科委、中關(guān)村管委會，市教委，市衛(wèi)生健康委，市民政局，市財(cái)政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

39.用人單位招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，符合條件的給予社會保險(xiǎn)補(bǔ)貼。招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，簽訂勞動合同并參加失業(yè)保險(xiǎn)的，給予每人1500元一次性擴(kuò)崗補(bǔ)助，政策執(zhí)行期限至2023年底。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市財(cái)政局、市教委、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

40.年內(nèi)新增5萬名就業(yè)農(nóng)村勞動力參加城鎮(zhèn)職工保險(xiǎn)。深化跨區(qū)對接和配套服務(wù)保障，進(jìn)一步挖掘城市崗位資源，優(yōu)先吸納農(nóng)村勞動力就業(yè)。強(qiáng)化農(nóng)村公益性崗位托底安置，促進(jìn)農(nóng)村勞動力就地就近穩(wěn)定就業(yè)。積極促銷農(nóng)村時(shí)令果蔬。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市商務(wù)局、市園林綠化局、市國資委、相關(guān)區(qū)政府）

41.擴(kuò)充社區(qū)工作力量，臨時(shí)招用住宿餐飲、文體娛樂、旅游會展、教育培訓(xùn)及零售等停工行業(yè)從業(yè)人員，兼職參與社區(qū)疫情防控等工作，并給予適當(dāng)補(bǔ)貼。發(fā)揮共享用工平臺作用，及時(shí)對接企業(yè)用工調(diào)劑需求，支持平臺企業(yè)為餐飲、文旅、會展等受疫情影響企業(yè)提供靈活用工崗位，開展新就業(yè)形態(tài)從業(yè)人員職業(yè)傷害保障試點(diǎn)。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市民政局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市商務(wù)局、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）提升城市安全運(yùn)行水平

42.完成加強(qiáng)首都公共衛(wèi)生應(yīng)急管理體系建設(shè)三年行動計(jì)劃，鞏固完善“區(qū)自為戰(zhàn)”“校自為戰(zhàn)”“企自為戰(zhàn)”突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急工作機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)公共衛(wèi)生應(yīng)急能力建設(shè)，加快集中隔離設(shè)施、方艙醫(yī)院、核酸檢測設(shè)施、負(fù)壓病房、發(fā)熱門診、急救站點(diǎn)、綜合信息平臺等疫情防控基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)儲備。推進(jìn)市疾控中心遷建、疫情防控和重大活動應(yīng)急場所、公共衛(wèi)生臨床中心、地壇醫(yī)院改造提升、平房區(qū)公廁改造等項(xiàng)目建設(shè)。（責(zé)任單位：市衛(wèi)生健康委、市規(guī)劃自然資源委、市重大項(xiàng)目辦、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市城市管理委、市財(cái)政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物資保供穩(wěn)價(jià)工作，全年居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)漲幅在3%左右。落實(shí)社會救助和保障標(biāo)準(zhǔn)與物價(jià)上漲掛鉤聯(lián)動機(jī)制，達(dá)到啟動條件時(shí)，及時(shí)足額發(fā)放價(jià)格臨時(shí)補(bǔ)貼。合理上調(diào)2023年本市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市民政局、市財(cái)政局、市退役軍人局、市人力資源社會保障局、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

44.保障糧食、能源安全，及時(shí)發(fā)放實(shí)際種糧農(nóng)民一次性補(bǔ)貼，根據(jù)市場形勢啟動糧食收購，確保糧食、大豆、蔬菜播種面積分別達(dá)到100萬畝、4.2萬畝和75萬畝以上。落實(shí)地方政府成品油等能源資源儲備任務(wù)。加快推動本市能源項(xiàng)目建設(shè)。（責(zé)任單位：市糧食和儲備局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市城市管理委、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市財(cái)政局、各區(qū)政府）

45.深化安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治行動，扎實(shí)開展全市安全生產(chǎn)大檢查，嚴(yán)防交通、建筑、燃?xì)獾确矫姘踩鹿?，開展自建房安全專項(xiàng)整治，切實(shí)保障人民群眾生命財(cái)產(chǎn)安全。（責(zé)任單位：市應(yīng)急局、市公安局公安交通管理局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市城市管理委、市消防救援總隊(duì)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

本實(shí)施方案自發(fā)布之日起施行，有效期至2023年12月31日（國家有相關(guān)規(guī)定的，或具體措施明確執(zhí)行期限的，從其規(guī)定）。

【第8篇】土地增值稅條例

土地增值稅【總結(jié)】土地增值稅：只有權(quán)屬轉(zhuǎn)移且有增值的情況才征稅【買方交契稅，賣方交土地增值稅】

征稅范圍出讓不征、轉(zhuǎn)讓征繼承不征、贈與直系親屬和非營利不征、贈與其他人征

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：自用或出租不征、所有權(quán)轉(zhuǎn)移征房地產(chǎn)交換：個人互換自有住房不征，企業(yè)互換征

抵押：抵押期間不征、抵押期滿且權(quán)屬轉(zhuǎn)移征合作建房：自用不征，轉(zhuǎn)讓征出租、代建、評估增值：不征

應(yīng)納稅額的計(jì)算（四級超率累進(jìn)稅率）土地增值稅=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)其中，增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目（關(guān)鍵）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價(jià)款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）

開發(fā)成本（看作期間費(fèi)用）：據(jù)實(shí)扣除開發(fā)成本包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用（同期同類貸款利率利息）：利息+（地價(jià)款+開發(fā)成本）x5%或（地價(jià)款+開發(fā)成本）x10%

加計(jì)扣除優(yōu)惠：（地價(jià)款+開發(fā)成本）x20%銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加

非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用：同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（新建）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅（房企沒有印花稅）【總結(jié)】非房企沒有加計(jì)扣除優(yōu)惠，但有印花稅

銷售舊房（存量房）評估價(jià)格=重置成本x成新率地價(jià)款：取得土地使用權(quán)所支付的金額：據(jù)實(shí)扣除（成本+契稅）銷售：與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

計(jì)算步驟確定收入確定扣除項(xiàng)目金額（地價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金）確定增值額（收入-扣除項(xiàng)目金額）確定增值額與扣除項(xiàng)目的比率（增值額/扣除項(xiàng)目金額）找稅率、算稅額：應(yīng)納稅額=增值額x稅率-扣除項(xiàng)目金額x速算扣除系數(shù)

稅收優(yōu)惠建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%（免征）【超過全額征】個人轉(zhuǎn)讓住房（免征）企業(yè)改制（非房企）：個體戶轉(zhuǎn)公司制、企業(yè)合并、分立、房地產(chǎn)作價(jià)入股（免征）

征收管理應(yīng)當(dāng)清算：全部竣工和銷售、整體轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)要求清算：已轉(zhuǎn)讓85%或剩余已出租，自用、滿3年未銷售完、未辦理清算手續(xù)

【第9篇】土地增值稅是什么

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

首先，誰應(yīng)該繳納土地增值稅？

轉(zhuǎn)讓并取得收入方需要交納土地增值稅。具體來說，你轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓了房產(chǎn)，同時(shí)取得了收入，你就需要交納土地增值稅，不管你是單位還是個人。

文/光影傳奇

其次，應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

土地增值稅實(shí)行的是4級累進(jìn)稅制。

個人所得稅是涉及到7級累進(jìn)稅制，只要涉及累進(jìn)稅制就是說，基數(shù)不同，繳納的稅率也不同。說白了繳稅就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。

這也是國家需要把收入人群有啞鈴型變成橄欖型的方式。

什么是啞鈴型的人群收入呢，就是高收入群體和低收入群體很多，中收入群體很少。

橄欖型就是中收入群體很多，高收入群體和低收入群體很少。

那么國家如何通過稅收調(diào)節(jié)呢？甚至說，如果剝削，如何搶錢呢？很簡單，降低低收入群體的納稅稅率，提高高收入群體的繳稅稅率。你不是能賺錢嗎？我讓你收入的50%都用來繳稅，目前個人所得稅中最高繳稅稅率為45%。

土地增值稅中有一個扣除項(xiàng)目，其實(shí)可以理解為成本，主要是指取得土地使用權(quán)所支付的金額，開發(fā)土地的成本和費(fèi)用；新建房屋及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評估價(jià)格，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（印花稅、增值稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加）。

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，其中，最低稅率為30%，最高稅率為60%，稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。實(shí)行這樣的稅率結(jié)構(gòu)和負(fù)擔(dān)水平，一方面，可以對正常的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，通過較低稅率體現(xiàn)優(yōu)惠政策；另一方名，對取得過高收入，尤其是對炒買炒賣房地產(chǎn)獲取暴利的單位和個人，能發(fā)揮一定的調(diào)節(jié)作用。

計(jì)稅依據(jù)：

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額，是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

1、收入額的確定

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的各種收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

2、扣除項(xiàng)目及其金額

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，

第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化、等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

(四)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

(六)根據(jù)條例第七條(五)項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

前面的講述可能有點(diǎn)暈，這里概括一下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除項(xiàng)目包括以下五種：

1）、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2）、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3）、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5）、房地產(chǎn)企業(yè)加計(jì)扣除（20%）

四、扣除項(xiàng)目分析

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

取得土地使用權(quán)所支付的金額是指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；

以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；

以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價(jià)款。

“按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用實(shí)際扣除，而是按照以下規(guī)則扣除。

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

總結(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在以上兩種方法中選擇有利益企業(yè)的方法，有稅收籌劃空間。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不在單獨(dú)扣除。

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加也視同稅金扣除。

營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)交增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加扣除。

5、加計(jì)扣除

對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

總結(jié)：按照以上的講述，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目合計(jì)為:（以房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測算）

=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.3+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的扣除項(xiàng)目合計(jì)為：（以房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用利息費(fèi)用能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的測算）

=取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+利息支出+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*20%

=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*1.25+利息支出+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

根據(jù)上述分析，因?yàn)槔⒅С霾灰欢ǖ扔冢ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*0.05，所以對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講有一定的納稅籌劃空間。

五、應(yīng)納稅額計(jì)算

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額*100%

土地增值稅實(shí)行“先預(yù)征，后清算”，對已經(jīng)實(shí)行預(yù)征辦法的地區(qū)，可根據(jù)不同類型房地產(chǎn)的實(shí)際情況，確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

本文主要介紹一般納稅人的稅務(wù)處理。

一、土地增值稅預(yù)繳

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）：

關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

同時(shí)，根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局〔2016〕18號公告規(guī)定，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

總結(jié)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

=預(yù)收款*[（1+適用稅率或征收率）-3%]

（1+適用稅率或征收率）

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)≠應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)＞應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)

為什么這么規(guī)定，是否有必要，筆者認(rèn)為納稅依據(jù)應(yīng)當(dāng)以方便納稅人納稅和征管部門征收，同時(shí)，由于土地增值稅實(shí)行先預(yù)征，后清算制度，而國家稅務(wù)總局公告2023年第70號，說的是可按照并非強(qiáng)制性要求，但是并沒有申明可按照應(yīng)預(yù)繳增值稅的計(jì)稅依據(jù)預(yù)繳。所以，筆者認(rèn)為應(yīng)該統(tǒng)一兩者的征收口徑。

二、土地增值稅清算

1、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為清算單位

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

2、土地增值稅清算條件（重點(diǎn)來了）

1）、納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2）、對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

土地增值稅清算的文件規(guī)定：國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（國稅函[2010]220號）

各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局，寧夏、西藏、青海?。ㄗ灾螀^(qū)）國家稅務(wù)局：

為了進(jìn)一步做好土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，現(xiàn)將土地增值稅清算工作中有關(guān)問題通知如下：

一、關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的問題

解析：說明土地增值稅清算時(shí)收入的確定方法

土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題

解析：注重建筑企業(yè)開具的發(fā)票。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題

解析：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并非按照賬面實(shí)際扣除，而是按照以下方法進(jìn)行扣除

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條（一）、（二）項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

解析：本條款參照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除問題理解

四、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

全文完。感謝您的耐心閱讀。關(guān)注作者微信公眾號：城市三舊改造計(jì)劃。文章第一時(shí)間推送

【第10篇】土地增值稅報(bào)稅資料

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額課征的一種稅。

一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，具體包括：各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)、社會團(tuán)體及其他組織和個體經(jīng)營者。

有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的單位和個人并不一定都是土地增值稅的納稅人，區(qū)別土地增值稅納稅人與非納稅人的關(guān)鍵在于看其是否因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為而獲得了收益，只有有償轉(zhuǎn)讓而取得收益的才是納稅人，因繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為，不是納稅人。

二、征稅范圍

土地增值稅的征收范圍包括國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。集體土地需先有國家征用，轉(zhuǎn)化為國有土地后才能轉(zhuǎn)讓。

三、計(jì)稅依據(jù)

土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入（含貨幣。實(shí)物及其他收入）減去稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目后的余額。法定扣除項(xiàng)目包括：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，如土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷費(fèi)；

2、開發(fā)土地的費(fèi)用、成本；

3、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或者舊房、建筑物的評估價(jià)格；

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)。

四、土地增值稅的稅率

土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，具體如下：

1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；

3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；

4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。

其中，每級“增值額未超過扣除項(xiàng)目”的比例均包含本比例數(shù)。

五、稅額計(jì)算

土地增值稅可以通過如下公式計(jì)算：

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

應(yīng)納稅額=每級距土地增值額x適用稅率

為簡化計(jì)算，應(yīng)納稅額可以按增值額乘以適用稅率減去扣除金額乘以逆算扣除系數(shù)的方法計(jì)算，逆算公式為：

1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的

應(yīng)納稅額=土地增值額x30%

2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過扣除項(xiàng)目金額100%的

應(yīng)納稅額=土地增值額x40%-扣除項(xiàng)目金額x5%

3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的

應(yīng)納稅額=土地增值額x50%-扣除項(xiàng)目金額15%

4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的

應(yīng)納稅額=土地增值額x60%-扣除項(xiàng)目金額x35%

六、納稅地點(diǎn)及納稅期限

土地增值稅納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。納稅人辦理納稅申報(bào)后，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限繳納土地增值稅。

七、減稅免稅情形

1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%的；

2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；

3、個人因工作調(diào)動或改善后住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿5年或5年以上的（后住滿3年以上、5年以下的減半征收）。

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【第11篇】屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目的稅費(fèi)是

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【第12篇】土地增值稅屬于什么稅

土地增值稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別

土地增值稅、房產(chǎn)稅看起來都差不多，好像都是針對不動產(chǎn)征收的稅種。但實(shí)際上兩者具有本質(zhì)區(qū)別。要理解這個問題，我們需要從征收對象、計(jì)稅方式等方面來進(jìn)行區(qū)分。

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，對產(chǎn)權(quán)所有人就其房屋原值或租金收入征收的一種稅費(fèi)。房產(chǎn)稅的納稅人是擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個人。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。房產(chǎn)稅的納稅人具體包括；產(chǎn)權(quán)所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、房產(chǎn)代管人或者使用人。

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅：以土地和地上建筑物為爭稅對象。以增值額為計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅的功能是國家對房地產(chǎn)增值征稅。

土地增值稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別在于：

1．征收對象不同

房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)用于經(jīng)營的時(shí)候征收的，如房產(chǎn)用于自己經(jīng)營工廠、商鋪，或用于出租，都要繳納房產(chǎn)稅；土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照土地增值額征收的；如發(fā)生房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定計(jì)算土地增值額， 在按土地增值額征收土地增值稅。除征收房產(chǎn)稅外，還要按土地的面積征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

2．計(jì)稅方式不同

房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值或租金征稅；土地增值稅是按照土地增值額計(jì)稅； 土地使用稅是按照土地面積征稅。舉幾個簡單的例子：

（1）房產(chǎn)稅：你租了一間房子或是你自己的也行，用于經(jīng)營，月租金500元（自己的房子也要做價(jià)）按12%的稅率計(jì)算500元×12 個月×12% =720元（是一年的稅金）；

（2）土地增值稅：你用100萬元購買了一場地并蓋了房子，兩年后賣出了 150萬元，適用稅率30%、你應(yīng)交的稅金就是（150萬元 -100 萬元）x30%=15 萬元；

3．納稅時(shí)間不同

納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，繳納房產(chǎn)稅；而土地增值稅是在納稅義務(wù)發(fā)生后7日內(nèi)申報(bào)納稅。房產(chǎn)稅每年都要征收的，土地增值稅是在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)中對轉(zhuǎn)讓方征收的稅種。

城鎮(zhèn)土地使用稅與契稅的區(qū)別

城鎮(zhèn)土地使用稅是以國有土地為征稅對象，以實(shí)際占用的土地單位面積為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定稅額對擁有土地使用權(quán)的單位和個人征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。 對納稅人作了如下具體規(guī)定：1. 城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納；2. 土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；3. 土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅。 4. 對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不適用城鎮(zhèn)土地使用稅。

契稅，是指國家在土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)，按照當(dāng)事人雙方簽訂的合同（契約），以及所確定價(jià)格的一定比例，向權(quán)屬承受人征收的一種稅。在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。契稅的征稅范圍包括：國有土地使用權(quán)出讓；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；房屋買賣；房屋贈與；房屋交換。

土地增值稅和房產(chǎn)稅的區(qū)別，主要是，征收對象不同：房產(chǎn)稅是在房產(chǎn)用于經(jīng)營的時(shí)候征收的，土地增值稅是在土地或者地上建筑物發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，按照土地增值額征收的。計(jì)稅方式不同：房產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值或租金征稅；土地增值稅是按照土地增值額計(jì)稅。

【第13篇】土地增值稅清算案例

一、案例引入：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)未申報(bào)土地增值稅，被追征千萬稅款

（一）案情簡介

a公司系一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年至2023年，a公司就其開發(fā)的x項(xiàng)目中的人防車位與業(yè)主簽訂《人防車位使用合同》，約定：“車位使用費(fèi)總金額人民幣20萬元，為固定對價(jià)，不能分割，不按年限分?jǐn)偂?，“車位的使用期限?0年，使用期限屆滿，業(yè)主將車位無條件歸還”，“業(yè)主不得擅自轉(zhuǎn)讓上述車位使用權(quán)”。

2023年12月，x市y區(qū)國家稅務(wù)局稽查局（下稱“y區(qū)稽查局”）對a公司作出《稅務(wù)處理決定書》，認(rèn)定：a公司銷售開發(fā)產(chǎn)品x項(xiàng)目的人防車位，開發(fā)產(chǎn)品的竣工備案時(shí)間分別為2023年2月、2023年7月，a公司于2023年收取人防車位銷售款2073萬元，于2023年收取5006萬元，于2023年收取人防車位銷售款106萬元。a公司在2023年至2023年度對上述銷售人防車位的收入，按“租賃收入”結(jié)轉(zhuǎn)了營業(yè)收入，造成2023年少報(bào)營業(yè)收入2071萬元、2023年少報(bào)營業(yè)收入4868萬元、2023年多報(bào)營業(yè)收入207萬元，y區(qū)稽查局決定追繳a公司2023年、2023年少繳的企業(yè)所得稅、土地增值稅，并加收滯納金。

經(jīng)復(fù)議，y區(qū)國家稅務(wù)局作出《稅務(wù)行政復(fù)議決定書》，決定維持y區(qū)稽查局作出的處理決定。a公司不服該決定，提起行政訴訟。

（二）本案爭議焦點(diǎn)：轉(zhuǎn)讓人防車位使用權(quán)收入的性質(zhì)是租賃收入還是轉(zhuǎn)讓收入

a公司認(rèn)為《人防工程車位使用合同》的性質(zhì)是租賃合同，其出租人防車位的行為系“出租行為”，所取得的收入為“租賃收入”，非房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，不需要參與土地增值稅計(jì)算，在扣除項(xiàng)目核算時(shí)應(yīng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理；而y區(qū)稽查局認(rèn)為a公司人防車位使用合同，從合同支付的價(jià)款、付款方式、使用期限、使用方式、權(quán)利的處分方式等條款內(nèi)容上分析，本質(zhì)上屬于財(cái)產(chǎn)權(quán)利讓渡合同，應(yīng)視同銷售車位參與清算，繳納土地增值稅。

（三）法院判決

法院認(rèn)為，a公司開發(fā)建成的人民防空工程車位，實(shí)行產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)分離的原則，投資收益體現(xiàn)為a公司對人防工程車位平時(shí)使用管理，享有使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)，可以有償出租、轉(zhuǎn)讓。根據(jù)《人防工程車位使用合同》約定的人防工程車位一次性支付總費(fèi)用接近或者稍低于完整產(chǎn)權(quán)車位銷售的費(fèi)用、交定金后一次性支付余款的付款方式、車位約定的實(shí)際使用期限與主體建筑物土地使用權(quán)出讓期限完全相同、使用方式、權(quán)利的處分方式等權(quán)利義務(wù)內(nèi)容以及直接使用了“使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”字眼，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定《人防工程車位使用合同》的真實(shí)意思表示符合人防工程車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的性質(zhì)，參照國家稅務(wù)總局國稅發(fā)（1993）149號《營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》第九條第（一）項(xiàng)“以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物”的規(guī)定，訟爭人防工程車位使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，可視同于有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)視同銷售建筑物，稅務(wù)機(jī)關(guān)處理決定正確。

二、房企開發(fā)的地下車位是否屬于土地增值稅清算范圍

不論是機(jī)械式立體車位還是普通的平面車位，地下車位均是對地下空間的利用。《民法典》物權(quán)編第345條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立”，奠定了地下車位產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)。目前，我國尚未出臺明確地下車位產(chǎn)權(quán)歸屬的專門性法律規(guī)定，這使得各地關(guān)于地下車位是否參與土地增值稅清算存在爭議，從而導(dǎo)致稅收認(rèn)定和處理模式出現(xiàn)差異。

（一）地下車位的產(chǎn)權(quán)歸屬的四種形式

1.產(chǎn)權(quán)歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

一般情況下，地下車位由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自主投資建設(shè)，如列入相關(guān)規(guī)劃，則可以正常辦理產(chǎn)權(quán)證，按照《城市地下空間開發(fā)利用管理規(guī)定》的規(guī)定，地下工程的權(quán)屬遵從“誰投資、誰所有、誰受益”的原則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得地下車位所有權(quán)。按照《民法典》的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定，故房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有對地下車位自營、轉(zhuǎn)讓和租賃等權(quán)利。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建筑區(qū)劃內(nèi)投資建設(shè)的非人防地下車位原則上權(quán)屬歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。

2.產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售小區(qū)房屋時(shí)一并將地下車庫（位）按公建面積分?jǐn)偨o了全體業(yè)主，占用業(yè)主公共區(qū)間或其他場所用于停放汽車的車位屬于業(yè)主共有，按照《民法典》的規(guī)定，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。因此，只有全體業(yè)主有權(quán)處分共有地下停車場車位的使用權(quán)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)業(yè)主委員會授權(quán)，可以從事地下車位出售、出租，但相關(guān)收入扣除成本后歸業(yè)主共有。

3.產(chǎn)權(quán)歸國家但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以經(jīng)營

對人防車位，則適用特殊規(guī)定，不可由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主自行約定。結(jié)合《人民防空法》第2條和《國防法》第40條的規(guī)定，人民防空是國防的重要組成部分，由人防工程改建的車位應(yīng)屬于國防資產(chǎn)，并且人防工程車位具有公共物品屬性，產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸國家所有。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無法辦理地下人防車位的產(chǎn)權(quán)證，其不能銷售人防車位的所有權(quán)，而只能依據(jù)《民法典》第275條第1款等法律規(guī)定或與人防辦的約定，通過使用、出租人防車位等方式獲取收益。如江西省實(shí)施《中華人民共和國人民防空法》辦法第16條就賦予了投資者平時(shí)對人民防空工程的使用權(quán)、管理權(quán)和收益權(quán)。

4.產(chǎn)權(quán)歸國家且建成后移交給相關(guān)部門

此外，部分地方對人防設(shè)施管理較為嚴(yán)格，在產(chǎn)權(quán)歸國家所有的基礎(chǔ)上，要求人防工程建成后必須無償移交給相關(guān)部門。如《浙江省人民防空工程管理辦法》第10條規(guī)定，具備條件的設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）在設(shè)置出讓、劃撥、租賃國有土地和以國有土地作價(jià)出資的條件時(shí)，可以明確修建的防空地下室在建成后，移交給設(shè)區(qū)的市或者縣（市、區(qū)）人民政府確定的單位。

（二）地下車位應(yīng)根據(jù)產(chǎn)權(quán)歸屬確定是否并入土地增值稅清算范圍

土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)歸屬為標(biāo)準(zhǔn)，地下車位可分為有產(chǎn)權(quán)車位和無產(chǎn)權(quán)車位，進(jìn)而可以討論相應(yīng)類型的地下車位是否參與土地增值稅清算。

有產(chǎn)權(quán)的車位即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠取得不動產(chǎn)部門核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證書的地下車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)將車位出售而使受讓方取得產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽署車位銷售協(xié)議，符合國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第9條、第10條規(guī)定情形之一的，可以作為獨(dú)立的成本對象參與土地增值稅清算，收入應(yīng)計(jì)入清算收入，并予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

而無產(chǎn)權(quán)的車位包括產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有或歸國家所有的車位，其是否參與土地增值稅清算各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在實(shí)務(wù)操作中尚未有統(tǒng)一做法。海南省、新疆維吾爾自治區(qū)等的稅務(wù)機(jī)關(guān)不考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否取得產(chǎn)權(quán)，只要其簽署了車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，就應(yīng)按照銷售不動產(chǎn)參與土地增值稅清算。而陜西省國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》中則明確指出，轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位使用權(quán)，不參與土地增值稅清算，不計(jì)入清算收入，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。持同樣土地增值稅處理政策的還有貴州省、江蘇省等。

因各地稅收政策不一而使得投資者之間稅負(fù)橫向不均，資金回籠速度的差異也不利于投資者之間的公平競爭。因此，對于無產(chǎn)權(quán)的車位，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)確認(rèn)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)是否出臺過關(guān)于出租或轉(zhuǎn)讓地下車位永久使用權(quán)的稅收政策，充分了解其政策執(zhí)行口徑。其次應(yīng)把握所簽署的協(xié)議的性質(zhì)，根據(jù)協(xié)議是否實(shí)質(zhì)移轉(zhuǎn)地下車庫所有權(quán)，確定所涉地下車庫（位）能否并入土地增值稅清算范圍。

三、根據(jù)處置地下車位的不同方式確定土地增值稅計(jì)征方法

地下車位的處置包括直接銷售和非直接銷售，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其已取得產(chǎn)權(quán)的地下車位，應(yīng)依法進(jìn)行土地增值稅清算自不待言，但圍繞房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得地下車位的產(chǎn)權(quán)、將地下車位用于出租等非直接銷售情形，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)的處理則有所不同。

（一）地下車位是否作為獨(dú)立的清算單位

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）中規(guī)定了土地增值稅清算單位的確定方法：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。在“分別計(jì)算增值額”的方法未有細(xì)化規(guī)定的情形下，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行二分、三分甚至是多分，并就具體業(yè)態(tài)類型的房地產(chǎn)分別單獨(dú)核算。如“二分法”下普通住宅單獨(dú)清算，其他業(yè)態(tài)則一并清算；“三分法”下則將普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)（非住宅）分別單獨(dú)清算。

就參與清算的地下車位而言，其是單獨(dú)作為清算單位，還是與地上房屋作為同一清算單位主要受三方面因素的影響。

一是地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)。如寧波市地方稅務(wù)局《關(guān)于寧波市土地增值稅清算若干政策問題的補(bǔ)充通知》（甬地稅二[2010]106號）中明確，對有產(chǎn)權(quán)且能夠轉(zhuǎn)讓的車位、車庫等，按照房地產(chǎn)清算類型單獨(dú)清算，對沒有產(chǎn)權(quán)或不能轉(zhuǎn)讓的車位、車庫、車棚等，則并入主體建筑一同清算，但不并入房屋面積。

二是轉(zhuǎn)讓地下車位是否單獨(dú)取得收入。如青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知 （青地稅函[2009]47號）中指出，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將車庫、車位的所有權(quán)出售給購房人的，取得的收入并入非普通住房轉(zhuǎn)讓收入，作為非普通住房單獨(dú)清算；對于未取得轉(zhuǎn)讓收入的情形，如附贈車庫、車位，則與出售的開發(fā)產(chǎn)品作為同一清算單位。

三是地下車位的轉(zhuǎn)讓是否附隨于一定房屋。如《河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（豫地稅函〔2010〕202號）中規(guī)定的做法是，隨同房屋一并購買的地下室、車庫，按照所銷售房屋的性質(zhì)（普通住宅、非普通住宅）確定，與房屋作為同一清算單位；對于單獨(dú)購買的地下室、車庫，則作為其他房地產(chǎn)項(xiàng)目單獨(dú)清算。

（二）處置地下車位收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

對于地下車庫的處理，不同省份、不同情形的規(guī)定亦有不同。

1.出售地下車位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售地下車位，是否確認(rèn)其收入和扣除項(xiàng)目因地下車位是否取得產(chǎn)權(quán)而有不同。對于兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的地下車位，清算時(shí)，轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，并允許其成本費(fèi)用按照對應(yīng)配比原則在土地增值稅清算中扣除。但對于無產(chǎn)權(quán)的地下車位，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為不應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得計(jì)入土地增值稅收入，其成本費(fèi)用也不允許在土地增值稅清算中扣除，如遼寧、常州等。以人防設(shè)施為例，部分稅務(wù)機(jī)關(guān)也允許房地產(chǎn)開發(fā)公司對加以利用的、按政府規(guī)定建造的地下人防設(shè)施，在扣除成本、費(fèi)用的同時(shí)，確認(rèn)其取得的收入，如湖北。

2.出租地下車位

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，只出租地下車位的行為，因?yàn)椴簧婕巴恋厥褂脵?quán)的轉(zhuǎn)移，不需要繳納土地增值稅，不確認(rèn)相關(guān)收入，也不予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。

3.名為出租實(shí)為出售地下車位

名為出租實(shí)為出售地下車位，實(shí)質(zhì)上永久移轉(zhuǎn)了地下車位使用權(quán)，具體包括轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)、簽訂長期租賃合同實(shí)現(xiàn)以租代售等形式。按照《民法典》第705條，租賃期限不得超過20年。超過20年的，超過部分無效。那么，通過租賃合同設(shè)立的地下車庫使用權(quán)受法律保護(hù)，保護(hù)的期限不超過20年。在司法實(shí)踐中，部分法院認(rèn)為以租代售實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓了車位的使用權(quán)和處分權(quán)，應(yīng)當(dāng)視同銷售。而部分法院則認(rèn)為，由于車位未取得產(chǎn)權(quán)，地下車位使用權(quán)的移轉(zhuǎn)不涉及所有權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)當(dāng)判定為租賃。

從國家稅務(wù)總局于2023年2月11日在官方網(wǎng)站上對地下車位銷售問題的答復(fù)內(nèi)容來看，以轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物，對取得銷售收入應(yīng)繳納土地增值稅。但在稅收定性和稅務(wù)處理上，各地稅務(wù)機(jī)關(guān)依然存在認(rèn)識差異：一些稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，出租使用期限與建造商品房同等期限的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用，如湖北、天津等；一些稅務(wù)機(jī)關(guān)則認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)地下車位的永久使用權(quán)、無固定期限或與房屋同期限讓渡使用權(quán)等形式，一次性收取固定年限使用費(fèi)，其實(shí)質(zhì)并未發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。除原已開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票作收入處理情形外，該收入不屬于土地增值稅征收范圍，不計(jì)入清算后繼續(xù)銷售收入，也不計(jì)入銷售面積扣除成本費(fèi)用，如常州、西安等。

4.將地下車位分配給股東

依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第3條第一款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資人，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn), 本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度有銷售同類房地產(chǎn)的，按照本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)其收入，否則由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)其收入。

5.地下車位建成后歸全體業(yè)主

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第4條第三款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除?？梢姡试S計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（二）項(xiàng)，公共配套設(shè)施費(fèi)是指不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未“有償轉(zhuǎn)讓”地下車位的，無需確認(rèn)相關(guān)收入。

6.地下車位建成后無償移交相關(guān)部門

同理，允許計(jì)入公共配套設(shè)施的地下車位，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。對于利用地下人防設(shè)施作為車庫（位）的，常州市稅務(wù)局明確答復(fù)如下：對已有相關(guān)移交規(guī)定的地級市，若房開企業(yè)將建成后的人防設(shè)施按規(guī)定移交給人防部門的，按照國稅發(fā)[2006]187號的規(guī)定允許扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用；無相關(guān)移交規(guī)定的地級市，因地下人防設(shè)施始終由房開企業(yè)使用、收益，不屬于轉(zhuǎn)讓，也不符合第四條第三條無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營業(yè)性社會公共事業(yè)的規(guī)定，不扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。同時(shí)，作為公共配套設(shè)施使用的車庫（位），按規(guī)定是不得轉(zhuǎn)讓的。若建成后移交給物業(yè)公司管理的，其收入已含在房價(jià)中，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。若房開企業(yè)建成后未移交給物業(yè)管理，而是以自身名義出租給業(yè)主使用的，無論租賃期為多少年，不確認(rèn)相關(guān)收入，不扣除相關(guān)成本、費(fèi)用。

（三）地下車位開發(fā)成本能否作為加計(jì)扣除的基數(shù)

根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第7條第（六）項(xiàng)的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡稱房增開發(fā)）的成本計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。其中，房增開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。在納稅人具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)的基礎(chǔ)上，如果地下車位能被認(rèn)定為公共配套設(shè)施（如果地下人防車位能夠辦理移交手續(xù)，則稅務(wù)上存在認(rèn)定為公共配套設(shè)施的可能性較大），則其開發(fā)成本可以作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

四、風(fēng)險(xiǎn)提示

由于各地稅務(wù)機(jī)關(guān)在稅收認(rèn)定和處理模式上存在差異，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生處置地下車位的行為時(shí)面臨超出土地增值稅扣除的成本范圍進(jìn)行扣除從而少繳納土地增值稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

我國《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則對土地增值稅稅前扣除的成本范圍做出了詳細(xì)規(guī)定。房地產(chǎn)企業(yè)將人防設(shè)施改造成車庫的改造成本和非人防設(shè)施改造成無產(chǎn)權(quán)車庫的建設(shè)成本在土地增值稅稅前扣除，將不當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)成本，造成少繳納土地增值稅，可能引起漏稅的責(zé)任追究。

因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確落實(shí)當(dāng)?shù)仃P(guān)于地下車位的土地增值稅政策，避免因政策理解不到位而少繳土地增值稅。

【第14篇】土地增值稅加計(jì)扣除

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號）第六條規(guī)定：“計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目： （一）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； （四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； （五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。”第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項(xiàng)規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除?！钡谌鶕?jù)《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目?！钡诹鶙l規(guī)定：“在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！钡谒模鶕?jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）規(guī)定：“三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問題 （一）營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。 （二）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。 其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

【第15篇】開發(fā)費(fèi)用土地增值稅

來源：中道財(cái)稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價(jià)款抵減的聯(lián)動影響進(jìn)行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對土地價(jià)款抵減的后續(xù)涉稅認(rèn)定主要是圍繞對收入和成本的影響，概括起來基本觀點(diǎn)有以下三種：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，不沖開發(fā)成本；

觀點(diǎn)二、土地價(jià)款稅金抵減僅沖減開發(fā)成本，不確認(rèn)收入；

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本；

基于國稅函〔2010〕220號《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》第一款中對土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開票金額、未正式開具增值稅發(fā)票但有交易實(shí)質(zhì)的金額以及合理增減項(xiàng)金額（實(shí)測面積補(bǔ)差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價(jià)款抵減的部分。

沿著土地價(jià)款抵減的政策思路，可以得知土地價(jià)款抵減的是增值稅，實(shí)質(zhì)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)（如：土地購進(jìn)、拆遷安置支出等）無法取得增值稅專用發(fā)票用于確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷項(xiàng)稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對于土地增值稅收入確認(rèn)，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結(jié)合中篇中的案例來對比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。開發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬元，土地面積為18畝，可供銷售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷售清盤，取得含稅銷售收入為72500萬元。

允許抵減的地價(jià)款=16000萬元

可以抵減的銷項(xiàng)稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬元

假設(shè)不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，增值稅應(yīng)納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬元

如果不考慮土地價(jià)款抵減的影響、進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，不含稅銷售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認(rèn)收入時(shí)，兩種不同的收入計(jì)算方式差異1321.1萬元。

同時(shí)，因?yàn)閷?6000萬元的1321.10萬元拆分為抵減銷項(xiàng)稅額，實(shí)際土地出讓成本剩余14678.9萬元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬元。

可見土地價(jià)款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬元，而如果作用在開發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬元，相當(dāng)于損失396.33萬元成本扣除。

此時(shí)，我們再看以下三種觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，沖減開發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬元，成本按14,678.90萬元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計(jì)成本）

觀點(diǎn)二、作為土增收入，不沖減開發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬元，但成本按16,000.00萬元；（折中，對房開企業(yè)來說雖然確認(rèn)的收入多了，但保住了1.3倍加計(jì)成本，整體還是占優(yōu)）

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬元，但成本任按16,000.00萬元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計(jì)成本）

以上三種方式在實(shí)際項(xiàng)目中以當(dāng)?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計(jì)算方式為準(zhǔn)，各地存在較大差異但是越來越多的趨勢是偏向于觀點(diǎn)二的處理方式，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計(jì)算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價(jià)款抵減的一般性賬務(wù)處理，一般是借方確認(rèn)銷項(xiàng)稅額抵減，貸方?jīng)_減主營業(yè)務(wù)成本。

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價(jià)款是直接沖抵了成本不確認(rèn)收入，原理類同免稅農(nóng)產(chǎn)品計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的方式，即從購進(jìn)成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款抵減雖然是一項(xiàng)增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理，但是對土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實(shí)施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣?，并征得主管稅?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能準(zhǔn)確摸清土地價(jià)款抵減對各稅種的協(xié)同影響。

土地價(jià)款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會篩選一些實(shí)務(wù)中大家高頻提出的土地價(jià)款抵減相關(guān)問題并繼續(xù)分享筆者的觀點(diǎn)，盡請期待。

【第16篇】營改增后土地增值稅稅率多少

文|凱風(fēng)

比房地產(chǎn)稅更猛的大招要來了？

近日，“土地增值稅法”開始公開征求意見。根據(jù)意見，土地增值稅，以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)，并實(shí)行30%、40%、50%、60%的四級累進(jìn)稅率。

這意味著，只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，土地價(jià)格上漲，都需繳納土地增值稅，而且這一稅率是累進(jìn)制的，上漲越多，繳納的稅就越多。

在樓市上行周期，土地增值和房價(jià)上漲都是常態(tài)。一旦全面開征，不說一劍封喉，影響之大也可想而知。

然而，這是誤解。

其一，土地增值稅并非新稅，早已存在，且已實(shí)施了20多年。

土地增值稅最早誕生于1993年，此前都是以條例形式存在。此番立法，只是從條例上升為法律，完成2023年“稅收法定”的立法任務(wù)，而非增加新稅種。

土地增值稅，雖被稱為“反暴利稅”，但其在財(cái)政收入的整體占比只有3%左右，不及契稅，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及賣地收入。

更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，土地增值稅主要面向房地產(chǎn)企業(yè)開征，并最終反應(yīng)在房價(jià)里。雖然羊毛出在羊身上，但這一制度已經(jīng)執(zhí)行了20多年之久，對樓市的影響早已消化。此番立法，不會帶來太多額外影響。

這一次，最主要的變化是將“集體房地產(chǎn)”列入征稅范圍。這與集體建設(shè)用地入市的節(jié)奏一致。如果未來集體土地獲得與國有土地一樣的入市權(quán)益，那么在土地增值稅上自然也要一視同仁。

其二，一直以來，土地增值稅不對個人住房征收，未來大概率也會沿襲這一慣例。

土地增值稅，看起來威力巨大，但一直以來，個人住房都在免征之列。

可以說，個人住房交易免征土地增值稅，不僅是慣例，而且擁有法律依據(jù)。這一慣例想必在未來會得到延續(xù)。

值得一提的是，二手房交易已有個人所得稅。無論是土地增值，還是賣房所得，都相當(dāng)于對投資房產(chǎn)賺的錢征稅，這兩者有一定重合之處。如果再行開征土地增值稅，難免存在重復(fù)征稅之嫌，這與立法大方向背道而馳。

要知道，二手房個稅其實(shí)并不低。有地方按照總價(jià)2%征收，有地方按照差額20%征收，更多地方則是二選一。如果統(tǒng)一為差額20%，在樓市上行周期，個稅的殺傷力，絲毫都不低于土地增值稅。

更何況，從現(xiàn)實(shí)角度來看，任何稅賦都是為增加稅源和調(diào)節(jié)貧富差距而來，并非為限制行業(yè)發(fā)展。

在樓市上行時(shí)代，土地增值的不是一點(diǎn)半點(diǎn)。一旦向個人開征，那么二手房市場將會迅速冷卻，這恐怕不是政策希望看到的。

其三， 記住，公寓是個例外。

土地增值稅不會面向個人征收，但有一類房子例外：這類房子就是公寓。

眾所周知，普通二手住房交易僅需交納個稅、契稅、印花稅等稅，除非房子不滿兩年，才需要繳納增值稅。

這里的增值稅，與我們正在講的土地增值稅，并非同一概念。這是完全不同的兩個稅種，二手房增值稅的前身是營業(yè)稅，營改增之后一律統(tǒng)一為增值稅，增值稅加上附加稅，稅率統(tǒng)一為5.6%。

但到了公寓這里，情況就完全不同。

公寓轉(zhuǎn)讓不僅要繳納普通增值稅，而且還要繳納土地增值稅，更不用說契稅、個人所得稅等其他稅種。

換言之，住宅交易受到一定政策保護(hù)，而公寓則要接受全面征稅的洗禮，這也是我們一直不推薦投資公寓的主要原因所在。（參閱《再說一次，這幾類房子千萬不要碰》）

其四，房地產(chǎn)稅，遠(yuǎn)比土地增值稅更重要。

土地增值稅看起來威力巨大，而且留下了“征收對象為企業(yè)和個人”的口子。但無論是就其歷史慣例還是現(xiàn)實(shí)影響力，未來大概率都不會面向個人住宅征收。

相比而言，房地產(chǎn)稅的價(jià)值不容低估。房地產(chǎn)稅的到來已是確定性事件，唯一的懸念就是落地時(shí)間。

房產(chǎn)稅是典型的保有稅，細(xì)水長流，只要握有房產(chǎn)，每年都必須按時(shí)繳納房產(chǎn)稅。這是更穩(wěn)定的稅源，不僅不受樓市周期影響，而且還能為地方政府開辟新的稅源。

同時(shí)，土地增值稅還是間接稅，側(cè)重于交易環(huán)節(jié)。而房產(chǎn)稅則屬于直接稅，立足于保有環(huán)節(jié)，更符合稅制改革的大方向。

當(dāng)然，稅收法定，房地產(chǎn)稅同樣不例外。這就決定了，房地產(chǎn)稅不會搞突然襲擊，這一制度必定會廣泛征求社會意見，給予充分時(shí)間進(jìn)行消化。

所以，不要過度解讀土地增值稅，也不要低估房地產(chǎn)稅。