土地增值稅（16篇）

【第1篇】土地增值稅

引言

這一節(jié)單獨說房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的三大稅之二：土地增值稅。

土地增值稅計算的大邏輯全國都是一樣的，但是各地具體計算方法又略有不同。

那么下面寫的，是給大家一個參考，思路基本都是一致的，如果大家在自己的公司有不同具體計算公式，以公司的要求為準。

1計算邏輯與公式

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉讓房地產收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

2扣除項目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）

（2）房地產開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內計算扣除。

看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉讓房地產有關的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。

（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%

3“營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅

聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉讓房地產收入總額要去掉銷項稅

轉讓房地產收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉讓房地產收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）

4一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產權和沒產權的；有產權的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產權的車位，那其實是一種長租的性質，不用交土地增值稅，而應該交房產稅。）

那么應該選用哪一種分法來算呢？

要看當?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時候先網上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價；

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時候先網上搜一下當?shù)匾?，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計算經驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。

因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。

5分攤原則

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期內各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分攤土地成本（除非像廣州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價）

開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產權面積可能只有12平左右。

房地產開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

6預征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：

預繳的增值稅=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預征率更高。

土地增值稅清算時點：

規(guī)則太復雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。

詳細而復雜的規(guī)則如下:

關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

7計算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號的計算例子，我這個應該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。

（一）假設條件如下：

（1）、項目規(guī)劃指標

（2）、售價假設

（3）、成本假設

（4）、當?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O

這是個新項目；

當?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當?shù)赝恋卦鲋刀愵A征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）

（2）、計算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設,這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預征：

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

回憶一下上一節(jié)講的，預繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數(shù)：轉讓房產收入總額（不含稅）、取得土地使用權支付金額（不含稅）、房地產開發(fā)成本（不含稅）

轉讓房產收入總額（不含稅）：

轉讓房產收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據(jù)假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉讓房產收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉讓房產收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉讓房產收入總額（不含稅，其它）=轉讓房產收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權支付金額（不含稅）：

取得土地使用權支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權支付金額（其它）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產開發(fā)成本（不含稅）：

房地產開發(fā)成本（不含稅）=房地產開發(fā)成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產權面積可能只有12平左右。

假設車位1000個全部可售，車位產權面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應繳土地增值稅額計算表如下：

8特殊情況

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權支付金額；

（b）房地產開發(fā)成本；

（c）房地產開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉讓房地產有關的稅金：增值稅附加；

（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉讓房地產收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分攤

6、預征和清繳

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

預征率各地不一樣！

來源：土地并購入門到精通

【第2篇】土地增值稅實行

編者按：土地增值稅是一種地方稅，是地方財政收入的重要來源，但至今土地增值稅立法工作仍未完成，現(xiàn)行暫行條例及實施細則規(guī)定粗放，納稅義務產生及稅款繳納期限等規(guī)定不明，而由國家稅務總局及省級稅務局出臺文件進行規(guī)范。對于房地產開發(fā)行為而言，其土地增值稅納稅義務的產生與稅款繳納期限與“清算”直接掛鉤，而按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，主管稅務機關對納稅人何時進行土地增值稅清算具較大自由裁量權。同時由于各省具體規(guī)則制定與執(zhí)行的水平參差不齊、相關期限也不統(tǒng)一，增加了稅法適用的不穩(wěn)定性與不確定性，一些實務案例更是反映，在財政收入寬松、經濟穩(wěn)中向好的條件下部分地方稅務機關怠于行使職權，對符合“稅務機關可以要求清算”條件的納稅人不予清算，到數(shù)年后經濟低迷時才啟動清算審核工作，致使納稅人經濟狀況惡化、無力繳納稅款。此情形既有悖于稅收法定、稅收公平的基本原則，也不利于納稅人權利義務的安定性，對納稅人和第三人的合法權益造成重大影響。本文即對土地增值稅清算制度下的稅款繳納期限問題予以分析，以期呼吁立法機關加速立法進程、呼吁稅收執(zhí)法機關依法保護納稅人合法權利。

土地增值稅清算制度視野下的稅款繳納期限

（一）《稅收征收管理法》確定稅款追征期的一般規(guī)定

根據(jù)《稅收征收管理法》第52條及其實施細則第82條、第83條，納稅人、扣繳義務人未繳或者少繳稅款的，稅務機關的追征期因不同情形而有不同規(guī)定：

1.因稅務機關的責任導致的，追征期為三年；

2.因納稅人、扣繳義務人計算錯誤等失誤導致的，追征期為三年；累計數(shù)額在10萬元以上的，追征期可以延長到五年；

3.存在偷稅、抗稅、騙稅情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算時間與納稅義務發(fā)生時間、稅款繳納期間密切相關。就一般規(guī)定而言，追征期應當從稅款繳納期限屆滿次日（也即應繳未繳或者少繳稅款之日）起算。據(jù)此，起算追征期應當以相關稅款法定繳納期限的確定為基礎。

（二）清算制度下土地增值稅繳納期限的確定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），房地產開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，應當依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納的土地增值稅稅款。

1.納稅人預征稅款的繳納期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《實施細則》）第16條，納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局可以根據(jù)當?shù)厍闆r制定具體辦法。

按照《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第14條，對納稅人預售房地產所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。

例如，寧波市稅務局2023年第2號公告明確，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應當自季度終了之日起15日內向主管稅務機關辦理納稅申報并繳納稅款。

2.納稅人清算稅款的繳納期限

根據(jù)《規(guī)程》第9條、第10條，土地增值稅清算分為納稅人應當清算和稅務局要求清算兩種情形。

一方面，符合下列法定條件之一的納稅人應當主動進行土地增值稅清算。

（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

另一方面，符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

在此種情形下，由主管稅務機關確定納稅人是否進行土地增值稅清算；確定需要進行清算項目，納稅人應當自收到主管稅務機關下達的清算通知之日起90日內，辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《稅收征收管理法》第62條的規(guī)定，責令其清算，或依據(jù)第35條，核定其應納稅額。但確定納稅人辦理補、退稅的期限（稅款的繳納期限）與主管稅務機關辦理土地增值稅清算審核工作的期限掛鉤，沒有統(tǒng)一的確定規(guī)則。

現(xiàn)行立法下土地增值稅追征期規(guī)定不明

（一）土地增值稅追征期的起算時點尚不明確

2002年國家稅務總局曾在《新稅收征收管理法及其實施細則釋義》中明確：“稅款的追征期應從其應納稅款的繳款時限的最后一日算起”。但從土地增值稅的征管程序來看，稅務機關作出清算審核結論是土地增值稅應納稅款具體確定的必經之路。

在“可以”清算的情形下，何時要求納稅人進行清算屬主管稅務機關可自由裁量的范疇，清算審核具體期限的確定權限也下放到省一級稅務機關。實際上，一些省份尚未就土地增值稅清算作出細化規(guī)定，即便是已有相關清算規(guī)程或辦法的，稅務機關何時下達清算通知在多數(shù)省份的規(guī)定中仍是空白。在“應當”清算的情形下，稅務機關受理清算申請后，因很多地方未對清算審核期限予以限制，稅務機關也可能選擇拖延清算審核，從而調整稅款入庫時間。這些現(xiàn)象能夠產生的根本原因在于大多稅務機關認為只要未經清算，出具清算審核結論，納稅人應納稅款就不確定，故不會構成少繳稅款，進而無從起算追征期。長此以往，對于符合清算條件的納稅人而言，若稅務機關任意拖延清算將對土地增值稅征管秩序造成巨大沖擊，有悖于行政效率原則，更會侵害納稅人和第三人的合法權益。

（二）土地增值稅追征期的終止時點存在爭議

結合《稅收征收管理法》第52條和《國家稅務總局關于欠稅追繳期限有關問題的批復》（國稅函〔2005〕813號）的內涵，稅款追征期的終止時點應當以“發(fā)現(xiàn)”未繳或少繳稅款的時點為準。法工委復字﹝2004﹞27號意見認為，“對違法違紀行為只要啟動調查、取證和立案程序，均可視為“發(fā)現(xiàn)”；群眾舉報后被認定屬實的，發(fā)現(xiàn)時效以舉報時間為準”。通常情況下，司法判例將《稅務檢查通知書》的送達時間作為追征期的截止時點，以便最大限度地維護稅務機關的執(zhí)法權威，保障國家稅收權益的實現(xiàn)。但在這一時點，納稅人是否存在稅收違法行為、是否存在未繳或少繳稅款的情形尚不能定，可能有損納稅人利益。因此，也有觀點認為追征期的截止時點可以參照《稅務稽查工作底稿》簽字時間、《稅務處理決定書》送達時間等確定。

在土地增值稅征管中，對于完全沒有規(guī)定清算審核期限的地方，因追征期起算時間不明確，更無從討論終止時點的問題。對于規(guī)定了清算審核期限的地方，納稅人通常主張清算審核期滿，稅務機關未作出審核結論的，即應當起算追征期，如果在追征期內稅務機關未對土地增值稅問題作出最終結論的，應當認為超過稅款追征期。

（三）土地增值稅追征期懸而未決，納稅人承受巨大稅收風險

從立法目的看，《稅收征收管理法》規(guī)定稅款追征期，一方面是為了督促稅務機關高效執(zhí)法，盡早追繳稅款，避免國家稅收收入流失；另一方面則是限制稅收征管權力，防止稅務機關應當作為而不作為或濫用職權，損害納稅人的合法權益。

立足于土地增值稅征管程序的特殊性，追征期懸而未決將對稅收征管秩序、納稅人的合法權益造成重大影響，有悖于稅法原理。

其一，由地方稅務機關確定何時要求納稅人清算，不符合稅收法定的要求。所謂“地方稅”，是指該稅種作為地方財政收入來源，并不指該稅種征管完全由地方自行予以規(guī)范。恰恰相反，國家對任何稅種征稅要素的變動都應當按相關法律的規(guī)定進行，征稅的各個要素不僅應由法律作出專門的規(guī)定，而且規(guī)定應當盡量明確，此為稅收法定原則的應有之義。借地方稅名義授權地方自行予以規(guī)范，本質上是規(guī)避稅收法定原則的表現(xiàn)。土地增值稅征管程序中“何時要求清算”“清算審核期限”等為攸關征稅期限的要素，應當由法律加以明確規(guī)定?！兑?guī)程》賦予稅務機關隨時要求納稅人清算的權力，地方稅務機關根據(jù)地方財政狀況、經濟周期波動等情況任意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無法準確把握其是否發(fā)生納稅義務，與稅收法定不符。

其二，各省份的土地增值稅清算管理規(guī)定不統(tǒng)一，有違稅收公平?？v觀已有土地增值稅清算管理規(guī)程或辦法的省份，各省確定的清算審核期限也并不統(tǒng)一，有60日（如江蘇?。?0日（如安徽省、貴州省）、180日（廣東?。┑?。對于在不同省份從事房地產開發(fā)活動的納稅人而言，容易造成最終確定的土地增值稅稅負在各省份之間呈現(xiàn)不平衡性，使得稅負在納稅人之間不能實現(xiàn)公平分配。

其三，在沒有明確規(guī)定清算審核期限的地方，若稅務機關遲遲未作出清算通知或清算審核結論，納稅人的納稅義務即無法確定，稅務機關卻不會為此承擔任何責任。但納稅人不能按期清算、申報或繳納土地增值稅，稅務機關有權認定其存在逃避納稅義務行為，從而可能對其應繳未繳稅款實施扣劃，構成偷稅的，除補繳稅款、滯納金外，還可能承擔罰款甚至是七年以下有期徒刑的責任追究，有明顯的權責不對等性，違背行政法權責統(tǒng)一的基本原則。

追征期非“追繳期”，土地增值稅適用追征期應有特別方法

追征期作為一種時效制度，意味著期間一但經過，稅務機關的追征行為不能獲得法律保護與支持，對行為人的違法行為不再追責。從這一內涵來看，追征期的規(guī)范內容不限于稅款繳納，還應當規(guī)制稅款的征管活動。

在土地增值稅清算制度下，土地增值稅納稅義務的具體確定與應當清算情形下的清算申報、稅務機關要求清算情形下的清算通知，以及稅務機關作出的清算審核結論息息相關?；谕恋卦鲋刀惖倪@一特殊性，土地增值稅適用追征期應當采用“稅收征管”口徑。按照《規(guī)程》的要求，主管稅務機關具有對房地產開發(fā)項目實施日常稅收管理的職權，應當對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步，能夠督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關收入、成本、費用?？梢姡鞴芏悇諜C關依職權能夠對納稅人是否滿足“應當清算”或“可以清算”的條件作出判斷，而納稅人在滿足清算條件時，其是否存在“未繳或少繳稅款”事實上可以計算得出。因此，認定未繳或少繳土地增值稅不應以稅務機關作出清算通知乃至作出清算審核結論的時點為標準，而應自納稅人符合以下三種情形之一時確定追征期的起算時點，以促使稅務機關提高稅款征收的執(zhí)法效率、限制稅務機關濫用征稅權、維護納稅人的合法權益。

1.滿足“應當清算”的條件，且超過90日未辦理清算申報的；

2.滿足“稅務機關可以要求清算”的條件，且稅務機關在一定期限內未要求納稅人清算的；

3.已經完成了清算申報的。

小結

土地增值稅清算手續(xù)對房地產開發(fā)企業(yè)是否開展清算與確認納稅義務具有重大影響?，F(xiàn)行規(guī)定條件下，尤其是“稅務機關要求清算”情形中，納稅人納稅義務的具體確定依賴于地方稅務機關對啟動清算程序的自由裁量及其作出的清算審核結論。為了平衡納稅人與稅務機關在土地增值稅清算程序中權利義務的不對等性，土地增值稅清算制度作為一項關鍵的稅收征管活動，應當受追征期限制，并應區(qū)分不同情形確認追征期的起算時點。

【第3篇】土地增值稅清算鑒證

房地產項目土地增值稅清算手續(xù)提交資料清單

類型

序號

資料名稱

資料要求

備注

一、申報類

1

企業(yè)及項目基本情況表

附表 1

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

＊

2

土地增值稅納稅申報表

提供原件

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

3

項目稅費結算表及附件

附表 2

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

4

普通住宅免稅申報資料

提供原件

二、企業(yè)基礎類

＊

1

營業(yè)執(zhí)照副本

提供復印件

2

企業(yè)設立、變更的協(xié)議、合同或章程

提供復印件

3

設立、變更的驗資報告

提供復印件

＊

4

房地產開發(fā)資質證

提供復印件

＊

5

全部開戶銀行及賬號情況表

附表 3

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

＊

6

建筑安裝工程基本合同、預算、決算

與開發(fā)成本資料一同裝訂

＊

7

勘察、設計、監(jiān)理、咨詢、測繪等合同及明細

表

提供復印件附表 4

提供電子數(shù)據(jù)及紙質合同復印

件

三、項目基礎類

＊

1

項目立項及批準文件

提供復印件

＊

2

國有土地使用證

提供復印件

＊

3

建設用地規(guī)劃許可證

提供復印件

＊

4

建設工程規(guī)劃許可證

提供復印件

＊

5

項目總體規(guī)劃平面圖（含經濟技術指標）

提供復印件

綜合技術經濟指標清晰可見

＊

6

建筑工程施工許可證

提供復印件

＊

7

預測和實測面積測繪報告

提供復印件

＊

8

房屋初始產權證

提供復印件

＊

9

建設工程規(guī)劃驗收合格證

提供復印件

＊

10

工程竣工驗收報告

提供復印件

＊

11

合作（聯(lián)合）開發(fā)協(xié)議

提供復印件

12

項目實際開工、竣工時間及資料，項目竣工驗收

收備案表；

提供復印件

＊

13

項目交房時間及證明材料（如交房公告等）；

提供復印件

四、收入類

＊

1

商品房預售許可證

提供復印件

＊

2

銷售及產權辦理明細表（分普通住宅、非普通 住宅、商業(yè)、車庫等列明購房人姓名、房號、 銷售時間、面積、單價、合同總價、結算總 價、付款方式、已收款項、發(fā)票開具（日期、

金額、發(fā)票號）、產權辦理情況等）

附表 5

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

＊

3

未售房屋明細表及使用情況說明

附表 8

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

4

銷售發(fā)票存根聯(lián)

原件備查

＊

5

《商品房銷售合同》或備案合同

提供復印件原件備查

提供復印件 10 份/業(yè)態(tài)

五、扣除類

1

土地增值稅扣除項目清理明細表（土地成本）

附表 7

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

＊

2

出讓（轉讓）國有土地使用權協(xié)議、拍賣成交

確認書及票據(jù)

提供復印件

3

土地增值稅扣除項目清理明細表（拆遷補償

費）

附表 8

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

＊

4

拆遷補償合同及票據(jù)

提供復印件

5

土地增值稅扣除項目清理明細表（前期工程

費）

附表 9

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

6

土地增值稅扣除項目清理明細表（基礎設施

費）

附表 10

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

7

土地增值稅扣除項目清理明細表（建安工程

費）

附表 11

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

8

土地增值稅扣除項目清理明細表（公共配套設

施費）

附表 12

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

9

土地增值稅扣除項目清理明細表（開發(fā)間接

費）

附表 13

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

10

利息支出明細申報表

附表 14

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

＊

11

長、短期借款合同、抵押、擔保資料

提供復印件

12

能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及票

據(jù)

提供復印件

13

與清算項目有關的稅金明細申報表

附表 15

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

14

土地增值稅扣除項目稅票比對明細表

附表 16

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

＊

15

工程造價審計報告

提供復印件

＊

16

如涉及移交當?shù)卣块T的公共設施的移交文

件

提供復印件

＊

17

其他與項目相關的協(xié)議、合同、結算書及票據(jù)

提供復印件

＊

18

物管用房移交全體業(yè)主或業(yè)委會的移交文件

提供復印件

19

符合扣除規(guī)定的其他成本費用證明資料

提供復印件

同時提供紙質和電子數(shù)據(jù)

六、賬務類

1

項目所涉各年度會計賬本、記賬憑證

原件備查

2

各年度會計報表、附注說明及《審計報告》

原件備查

3

各年銀行對賬單

原件備查

4

各年度納稅申報表

原件備查

注：打“＊”的資料是企業(yè)在向主管稅務機關報送土地增值稅清算資料中必報送的資料，如在日常管理中已提交過的資料無 需重復提交。

1.以上資料報送時請用 a4 紙，提供時需分類裝訂成冊，并編注號碼；

2.如未涉及的內容可無需提供；對涉及的資料，無法提供的，請?zhí)峁┣闆r說明和相關證明材料；

3.清算項目若委托中介機構，需提供土地增值稅清算委托書。

4.資料裝訂順序：除了鑒證報告必須的東西以外，按照申報表——相關證件——收入——土地——（土地征用及拆遷補償

費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用） ——利息——與轉讓房地產有關的稅金——代收費用 進行附件資料裝訂。

5.提供資料要求：對應每一個收款方合同（全部提供）、決算(全部提供)、記賬憑證、發(fā)票（按要求）、付款憑證的順序放 在一起。

6.發(fā)票代碼/發(fā)票號碼/驗證碼請分列清晰填寫，每張發(fā)票填寫一行，如有連續(xù)編號且金額不大的發(fā)票，可以共同填寫一行。

7.所有裝訂的清算資料標明頁碼。

8.附表 3-13 填寫的稅票信息只與清算項目相關。

9.紙質資料和電子資料都完成以后提交給稅務局。

各省需要資料清單都差不多，具體細節(jié)還得咨詢當?shù)囟悇站?，有探討這方面的請留言，相互學習一下了解一下。

【第4篇】土地增值稅清算鑒證報告

土地增值稅清算不僅工作量大，專業(yè)性強，需提供的資料多，而且各地對清算工作的具體規(guī)定也不盡相同，所以成為房地產企業(yè)財務人員的一個工作難點。從今天開始，咱們就房地產開發(fā)企業(yè)如何進行土地增值稅清算資料報送進行專題探討。

依據(jù)國家稅務總局《關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》以下簡稱《規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）第十二條規(guī)定，納稅人清算土地增值稅時應提供的清算資料包括：

(一）土地增值稅清算表及其附表（參考表樣見附件，各地可根據(jù)本地實際情況制定）。 （二）房地產開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

與清算項目有關的書面說明，主要內容應包括房地產開發(fā)項目立項、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費用的計算和分攤方法、銷售、關聯(lián)方交易、融資、不同類型房產的銷售均價、房地產清算項目稅款繳納等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。具體內容應包括：

1．項目商品房建筑面積、可售商品房建筑面積及其具體構成情況、非可售建筑面積及其具體構成情況等說明。

2．對納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應說明共同費用總額及其分攤情況。

3．對納稅人開發(fā)項目中的公共配套設施，應分項分類說明其具體情況（即按照建成后產權屬于全體業(yè)主所有，建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位，建成后自用或有償轉讓進行分類）；屬于建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)等情形的應附上相關憑證。

4．將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產的情況說明。

5．涉及減免稅的項目，應對項目涉及的減免稅情況進行說明。

6．關聯(lián)交易情況說明。

7．融資情況說明。

8．企業(yè)財務核算體系和內部控制制度。

凡在本規(guī)程實施前已作清算申報且工程造價高于扣除項目金額標準的清算項目，還應向主管稅務機關報送造價書面報告。

（三）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。同時該《規(guī)程》第六條 主管稅務機關應加強房地產開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管稅務機關應從納稅人取得土地使用權開始，按項目分別建立檔案、設置臺帳，對納稅人項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等房地產開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

因此房地產企業(yè)應按照項目的進度向稅務機關報送下列資料；

1、取得土地、立項與規(guī)劃環(huán)節(jié)：納稅人取得（包括以出讓、轉讓、接受作價入股進行投資或聯(lián)營及其他方式取得）土地使用權，辦理立項與規(guī)劃手續(xù)并取得規(guī)劃建設部門的修建性詳細規(guī)劃批復后30日內，應向主管稅務機關報送下列資料：

①與清算項目相關的和政府簽訂的協(xié)議、政府文件及會議紀要。通過這些資料主要核實是否存在土地出讓金返還、是否有配套設施比如公園、學校等的建設約定，是否存在其他土地增值稅清算可能會涉及到的事項。

②發(fā)改委立項批復文件。了解項目的大致情況，關注是否有項目分期建設方面的說明。

③ 建設用地規(guī)劃許可證

④國有土地使用權出讓合同。國有土地使用證、出讓合同（協(xié)議）或其他相關證明。通過土地出讓合同，可以核實土地出讓價格、土地面積、土地交付時間、交付狀況（凈地交付還是現(xiàn)狀交付）、廉租房等配套設施配置情況及是否需要無償移交等信息。

⑤房屋拆遷補償協(xié)議。主要核實拆遷安置補償費，如果是凈地交付，則沒有。

⑥土地使用權證或不動產權證。

2、項目工程施工環(huán)節(jié)：納稅人申請領用發(fā)票前，應向主管稅務機關報送下列資料：

①建筑工程規(guī)劃許可證（如有附件一并提供）。

②建筑工程施工許可證（如有附件一并提供）。

③建筑工程預算書。

④建筑工程施工合同。

⑤工程造價情況備案表、工程量清單。

凡項目的土建、安裝、裝飾裝修、園林綠化等設計或施工環(huán)節(jié)出現(xiàn)特殊情況可能導致工程造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準的，應在施工前或施工中向主管稅務機關報告，報送相應的設計（施工）圖、工程量清單、裝飾材料清單、綠化苗木清單等。主管稅務機關應及時進行實地核查，納稅人應予以配合。

3、銷（預）售商品房環(huán)節(jié)：

①納稅人在取得商品房預售許可證時，應向主管稅務機關報備。

②商品房購銷合同統(tǒng)計表、項目銷售收入明細表。表格沒有固定格式，但至少應當包括物業(yè)類型、樓號、房號、建筑面積、業(yè)主姓名、銷售金額等信息，如果能提供銷售合同編號、銷售發(fā)票號碼、預售面積、測繪面積、面積補差、是否保障房及保障房面積等等。營改增前未售完的項目，還應該提供營改增前、后收款金額。

4、項目竣工決算驗收環(huán)節(jié)：

①房屋測量成果報告書，包括實測面積表以及實測面積報告等。需要辦理產權證的建筑面積，都需要通過專業(yè)的測繪機構測繪并出具實測面積報告，對于不能辦理產權證的建筑面積是否需要測繪，這個一般沒有強制性要求。

②工程竣工驗收備案表或竣工驗收報告。記載有工程名稱、開工時間、竣工時間、設計單位、監(jiān)理單位、施工單位等信息，并由相關單位蓋章確認。

③項目決算報表及項目工程竣工驗收報告。通過項目的預算書決算書變化因素——工程變更單、工程增減變化匯總表審核工程的決算情況。工程竣工結算報告是建設單位與施工單位雙方按國家有關規(guī)定進行的工程價款最終結算。依據(jù)相關規(guī)定，工程竣工驗收報告完成后，承包人應立即在規(guī)定的時間內向發(fā)包人遞交工程竣工結算報告及完整的結算資料。工程竣工結算報告由施工單位編制，經建設單位審核后蓋章確認，也可以委托第三方審核后雙方蓋章確認，是確定工程造價的重要依據(jù)。有的企業(yè)由于各種原因，沒有提供工程竣工結算報告，這就增加了清算審核的難度。

④人防工程竣工驗收備案表及人防工程平時使用證。備案表上記載有人防面積，人防工程平時使用證證明人防工程已驗收并移交人防部門。

5、其他資料。銀行貸款利息結算通知單、其他借款合同及利息結算憑證、商品房權屬證明和由建設單位、監(jiān)理單位、施工單位三方簽字蓋章的項目竣工圖等房地產開發(fā)相關資料。

（四）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

【第5篇】土地增值稅代收費用

代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調了代收費用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

近期我們在做土地增值稅清算審核過程中，就發(fā)現(xiàn)了這樣一個案例：

某開發(fā)商與燃氣集團有限公司簽訂天然氣配接費工程開發(fā)協(xié)議（天然氣用途只限于居民灶用、洗?。?，約定由開發(fā)商負責收取該項目一期1678戶居民燃氣用戶安裝工程費，每戶按2500元收取，合計為419.5萬元。該項目進行土地增值稅清算時，開發(fā)商將此代收費用計入成本進行了成本扣除。

在應用房地產項目動態(tài)管理系統(tǒng)進行風險檢測時，系統(tǒng)風險預警，提示疑點方向如下：

案例分析：

由上圖可以看出，稅務機關在利用信息化審核時將準確獲取該疑點方向，并通過疑點方向調取該單位會計資料以及售房合同，確認房價中不包含此燃氣費用，同時調查該小區(qū)業(yè)主來確認此費用是按照每戶2500元單獨收取，最后，稅務機關給出的審核意見：確認此費用不允許扣除，并調減成本419.5萬，同時還要核查營業(yè)稅是否足額繳納。

我們建議：

在土地增值稅清算審核時，對代收費用的處理應注意以下兩點：

（1）確認燃氣開戶費是否單獨收取。

若房價中不含，則成本不予扣除。

若房價中包含，則不允許計入加計扣除以及房地產開發(fā)費用計算基數(shù)?？烧{取會計資料，售房合同（必須包含補充協(xié)議或附件）中核實或抽查詢問購房者,天然氣或暖氣等開口費是包含在房價中還是單獨收取，以確認房價中是否包含。

（2）若以上代收費用為價外單獨收取，需核查營業(yè)稅是否足額繳納。

因此，建議中介或企業(yè)在申報前應用房地產項目動態(tài)管理系統(tǒng)對項目申報數(shù)據(jù)進行風險檢測，系統(tǒng)會自動進行風險提示，發(fā)現(xiàn)該費用不能進行成本扣除，同時提供應對策略、應補充資料和政策依據(jù)，中介或企業(yè)可根據(jù)提示自行調整、規(guī)范數(shù)據(jù)后再行申報，避免不必要的麻煩。

相關的政策：

國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)[2009]91號）第二十八條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收??；當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第六條規(guī)定關于地方政府要求房地產開發(fā)企業(yè)代收的費用如何計征土地增值稅的問題

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。

對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

河北省物價局關于規(guī)范天然氣價格管理的指導意見（冀價管2015 119號）第五條第二款規(guī)范相關收費。城市燃氣初裝費授權市、縣人民政府管理，并報上一級價格主管部門備案。其中，新建商品房燃氣初裝費，由房地產開發(fā)企業(yè)繳納，不得向用戶單獨收取，相關政策及既有住房燃氣初裝費標準按照市、縣人民政府具體規(guī)定執(zhí)行。天然氣計量裝置使用到規(guī)定年限后，由天然氣經營企業(yè)負責更換，所需費用計入企業(yè)成本。（發(fā)文時間2015.06.16）

河北省物價局 河北省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于規(guī)范居民供熱收費有關問題的通知(冀價管〔2016〕132號)第三條鑒于新建住宅首次供熱實行整體供熱，其首次采暖費用納入房價（采暖期按當?shù)厝嗣裾嫉臅r間執(zhí)行），統(tǒng)一由開發(fā)建設單位交納，不得向居民用戶單獨收取、重復收取。（發(fā)文時間2016.06.21）

說到政策呢，小編要給大家推薦一個特別實用、好用的小程序，可以通過關鍵詞搜索快速找到對應專題的法規(guī)，何止是快，重點是每條法規(guī)還提取了重點應用規(guī)定進行文章摘要的標注，相當于我們一鍵搜索，直接定位到要應用的法規(guī)條款了，同時也可點擊查看其他省份對同一問題政策解讀，簡單好用。

【第6篇】土地增值稅計算器

房地產會計人手一份：土地增值稅清算系統(tǒng)，申報表自動計算實用

房地產會計對土地增值稅清算可算是很清楚的，進行土地增值稅清算的時間是90天內，不過還是要在竣工以后！很多房地產會計都嫌做土地增值稅清算太麻煩了！因此，今天就在這里跟房地產會計帶來了：土地增值稅清算系統(tǒng)！對于土地增值稅清算要做的納稅申報表，大家也不用擔心了！土地增值稅納稅申報表在該系統(tǒng)都有一一的列示，下面有興趣的一起看看！

文末抱走

房地產會計土地增值稅清算系統(tǒng)

房地產土地增值稅測算表

房地產土地增值稅清算申報表填寫格式

房地產土地增值稅清算申報表一：企業(yè)基本情況表

房地產土地增值稅清算申報表二：已售普通住宅土地增值稅審核主表

房地產土地增值稅清算申報表三：已售普通住宅房地產轉讓收入審核表

房地產土地增值稅清算申報表四：已售普通住宅扣除項目匯總表

房地產土地增值稅清算申報表五：未售普通住宅土地增值稅納稅審核主表

房地產土地增值稅清算申報表六：已售其他類型房地產土地增值稅納稅審核表

房地產土地增值稅清算申報表七：未售其他類型房地產土地增值稅納稅審核表

房地產土地增值稅清算申報表八：已售非普通住宅土地增值稅納稅審核表

……，內容篇幅限制，不詳細展示了。

【第7篇】土地增值稅房地產開發(fā)費用扣除

目 錄

一、土地成本項目

二、開發(fā)成本項目三、開發(fā)費用項目四、轉讓有關稅金

五、加計扣除項目

一、土地成本

取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關費用。具體包括：

1.政府地價及市政配套費

支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。

2.合作款項

補償合作方地價、合作項目建房轉入分給合作方的房屋成本和相應稅金等。

3.紅線外市政設施費

紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。二、開發(fā)成本房地產開發(fā)成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

4.拆遷補償費

土地征用費、勞動力安置費有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置動遷用房支出，農作物補償費，危房補償費等。（一）前期工程費開發(fā)前期準備費

指在取得土地開發(fā)權之后、項目開發(fā)前期的水文地質金勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內容：

5.勘察設計費

(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。

(2) 規(guī)劃設計費：

規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。

設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。

其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。

(3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費

6.報批報建增容費

(1) 報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。

項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。

(2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費

7.“三通一平”費

(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。

(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。

(3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。

(4) 場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。

8.臨時設施費

(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。

(2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。

(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。

(4) 臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。 （二）建筑安裝工程費主體建筑工程費

指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。

主要包括：

9.基礎造價

包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。

10.結構及粗裝修造價

主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓）。

11.門窗工程

主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。

12.公共部位精裝修費

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費用。

13.戶內精裝修費主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。

主體安裝工程費

14.室內水暖氣電管線設備費

(1) 室內給排水系統(tǒng)費（自來水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內采暖系統(tǒng)費（地板熱/電熱膜/分戶燃氣爐/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內燃氣系統(tǒng)費；

(4) 室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋

15.室內設備及其安裝費

(1) 通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；

(2) 電梯及其安裝費；

(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；

(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；

(5) 人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費

(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；

(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；

(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；

(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用；

(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；

(6) 寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用。（三）基礎設施費基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網工程費

17.室外給排水系統(tǒng)費

(1) 室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費用

18.室外采暖系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用

19.室外燃氣系統(tǒng)費

主要包括管道系統(tǒng)、調壓站。

20.室外電氣及高低壓設備費

(1) 高低壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；

(2) 室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；

(3) 室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用

21.室外智能化系統(tǒng)費

(1) 停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；

(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費用；

(6) 電子公告屏費用

園林環(huán)境工程費

指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：

22.綠化建設費

包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場建造費

道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；

25.圍墻建造費

包括永久性圍墻、圍欄及大門；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂

28.室外零星設施

兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。

（三）公共配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：

29.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；

30.在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；

31.開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

32.對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本成本項目。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，則應作為經營性項目獨立核算。

該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如

：a.游泳池：土建、設備、設施；

b.業(yè)主會所：設計、裝修費、資產購置、單體會所結構；

c.幼兒園：建造成本及配套資產購置；

d.學校：建造成本及配套資產購置；

e.球場；

f.設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；

g.車站建造費：土建、設備、各項設施。（四）開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。開發(fā)間接費核算與項目開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費用性支出；以及項目營銷設施建造費。

33.工程管理費

(1) 工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；

(2) 預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；

(3) 行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費

(4) 施工合同外獎金：趕工獎、進度獎

(5) 工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；

(6) 安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；

(7) 工程保險費。

34.營銷設施建造費

(1) 廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；

(2) 銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費用

包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。

36.物業(yè)管理完善費

包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。

三、開發(fā)費用

是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發(fā)費用，按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的5％以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按土地成本和開發(fā)成本計算的金額之和的10％以內計算扣除。四、轉讓稅金與轉讓房地產有關的稅金是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加、地方教育費附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計扣除對從事房地產開發(fā)的納稅人可按上面所列計算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和，加計20％的扣除。

【第8篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%，小陳稅務整理增值稅稅率、征收率、預征率和抵扣率，特別感謝嚴穎老師！歡迎大家轉載，請注明來源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務、有形動產租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產租賃服務，銷售不動產，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農產品、食用植物油、食用鹽；

2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農藥、農機、農膜；

5.國務院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務、無形資產，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。

（五）境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內的服務、無形資產，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡易計稅）

小規(guī)模納稅人簡易計稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財政部和國家稅務總局規(guī)定的特定應稅行為，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，但一經選擇，36個月內不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動產，不動產租賃，轉讓土地使用權，提供勞務派遣服務、安全保護服務選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。

2.銷售自己使用過的固定資產、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動產。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動產對外轉租的，可選擇簡易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動產對外轉租的，不能選擇簡易辦法征稅。

3、提供勞務派遣服務、安全保護服務(含提供武裝守護押運服務)選擇差額納稅的。

4、收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費。

5、提供人力資源外包服務。

6、轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動產融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動產提供的融資租賃服務。

9、房地產開發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開發(fā)的房地產老項目。

10、車輛停放服務、高速公路以外的道路通行服務(包括過路費、過橋費、過閘費等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產的用微生物、微生物代謝產物、動物毒素、人或動物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個人寄售的物品在內）。

3、典當業(yè)銷售死當物品。

4、銷售自產的縣級及縣級以下小型水力發(fā)電單位生產的電力。

5、銷售自產的自來水。

6、銷售自產的建筑用和生產建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產的磚、瓦、石灰（不含粘土實心磚、瓦）。

8、銷售自產的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經營企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經營企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見病藥品

11、提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

除以上1-11項為銷售貨物，以下為銷售服務。

12、經認定的動漫企業(yè)為開發(fā)動漫產品提供的服務，以及在境內轉讓動漫版權。

13、提供城市電影放映服務。

14、公路經營企業(yè)收取試點前開工的高速公路的車輛通行費。

15、提供非學歷教育服務。

16、提供教育輔助服務。

17、公共交通運輸服務。包括輪客渡、公交客運、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運、班車。

18、電影放映服務、倉儲服務、裝卸搬運服務、收派服務和文化體育服務（含納稅人在游覽場所經營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務。

20、納入營改增試點之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項目提供的建筑服務。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時提供安裝服務，其安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

24、一般納稅人銷售自產機器設備的同時提供安裝服務，應分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

25、一般納稅人銷售外購機器設備的同時提供安裝服務，如果已經按照兼營的有關規(guī)定，分別核算機器設備和安裝服務的銷售額，安裝服務可以按照甲供工程選擇適用簡易計稅方法計稅。

26、對中國農業(yè)銀行納入“三農金融事業(yè)部”改革試點的各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產建設兵團分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農戶貸款、農村企業(yè)和農村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產品管理人運營資管產品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術服務、信息技術服務、鑒證咨詢服務，以及銷售技術、著作權等無形資產。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術轉讓、技術開發(fā)和與之相關的技術咨詢、技術服務。

30、中國農業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機構提供涉農貸款取得的利息收入。

31、農村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農村資金互助社、由銀行業(yè)機構全資發(fā)起設立的貸款公司、法人機構在縣（縣級市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農村合作銀行和農村商業(yè)銀行提供金融服務收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進或者自制的固定資產。

2、2008年12月31日以前已納入擴大增值稅抵扣范圍試點的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴大增值稅抵扣范圍試點以前購進或者自制的固定資產。

3、銷售自己使用過的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進項稅額的固定資產。

4、納稅人購進或者自制固定資產時為小規(guī)模納稅人，認定為一般納稅人后銷售該固定資產。

5、一般納稅人銷售自己使用過的、納入營改增試點之日前取得的固定資產。

以上銷售自己使用過的固定資產，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。

三、預征率

預征率，顧名思義就是“預征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無需在建筑服務發(fā)生地預繳增值稅的項目，納稅人收到預收款時在機構所在地預繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購進農產品，適用9%扣除率。

2.納稅人購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

附：納稅人購進農產品，按下列規(guī)定抵扣進項稅額

（一）除本條第（二）項規(guī)定外，納稅人購進農產品,取得一般納稅人開具的增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書的，以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額；從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農產品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農產品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農產品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（二）納稅人購進用于生產或者委托加工13%稅率貨物的農產品，按照10%的扣除率計算進項稅額。

（三）繼續(xù)推進農產品增值稅進項稅額核定扣除試點，納稅人購進農產品進項稅額已實行核定扣除的，仍按照《財政部國家稅務總局關于在部分行業(yè)試行農產品增值稅進項稅額核定扣除辦法的通知》（財稅〔2012〕38號）、《財政部 國家稅務總局關于擴大農產品增值稅進項稅額核定扣除試點行業(yè)范圍的通知》（財稅〔2013〕57號）執(zhí)行。其中，《農產品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號印發(fā)）第四條第（二）項規(guī)定的扣除率調整為9%；第（三）項規(guī)定的扣除率調整為按本條第（一）項、第（二）項規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。

（五）納稅人購進農產品既用于生產銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產銷售其他貨物服務的，應當分別核算用于生產銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務的農產品進項稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額，或以農產品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農產品買價和9%的扣除率計算進項稅額。

（六）《中華人民共和國增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農業(yè)生產者銷售自產農產品適用免征增值稅政策而開具的普通發(fā)票。

來源：xiaochenshuiwu

【第9篇】土地增值稅扣除的稅金

土地增值稅扣除項目共計6項：

1.取得土地使用權所支付的金額。

2.房地產的開發(fā)成本

3.房地產開發(fā)費用

4.與轉讓房地產有關的稅金

5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除，房地產開發(fā)企業(yè)特有項目）

6.舊房及建筑物評估價格

那么問題來了，所有的業(yè)務都是按照以上6項扣除嗎？具體扣除方法是什么呢？

答案肯定是否定的，在日常工作中，我們必須根據(jù)業(yè)務類型來適用對應的扣除項目

一、房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建商品房可以扣除1-5項（1.取得土地使用權所支付的金額。

2.房地產的開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（即加計扣除，房地產開發(fā)企業(yè)特有項目））

二、非房地產開發(fā)企業(yè)轉讓新建商品房可以扣除1-4項（1.取得土地使用權所支付的金額

2.房地產的開發(fā)成本3.房地產開發(fā)費用4.與轉讓房地產有關的稅金）

三、各類企業(yè)轉讓存量房扣除項目1、4、6項（1.取得土地使用權所支付的金額4.與轉讓房地產有關的稅金6.舊房及建筑物評估價格）

四、各類企業(yè)轉讓未開發(fā)的地扣除項目1、4項（1.取得土地使用權所支付的金額4.與轉讓房地產有關的稅金）

【第10篇】土地增值稅表

對于房地產行業(yè)會計來說接觸最多的也就是土地增值稅了，也就是土地增值稅的納稅申報和清算，對于財務人員來說是一件很頭大的事，常用的土地增值稅表有102張，在工作中一步小心就有遺漏或者報錯數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)如果太多，需要費很大功夫進行的，工作量也會很大！

今天小編就給大家分享這102張全自動土地增值稅清算表，大致分為13類進行匯總，房地產行業(yè)會計人員請收好啦?。ㄎ哪┛煞窒黼娮影妫?/p>

土地增值稅清算表目錄

企業(yè)基本情況表

土地增值稅納稅審核表(已售普通住宅)

取得土地使用權所支付的金額審核表(已售普通住宅)

土地征用及拆遷補償費鑒證表(已售普通住宅)

前期工程費審核表(已售普通住宅)

建筑安裝工程費審核表(已售普通住宅)

基礎設施費審核表(已售普通住宅)

附：土地增值稅測算表

...由于篇幅有限，小編就不一一展示了，想要學習完整版的小伙伴們可以按照以下操作方式操作哦。

領取方式：

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【第11篇】土地增值稅核定征收率

《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。”

關于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？關注我們的穗友都知道我們有專題分享，也一直在更新。

關于預繳依據(jù)的問題，自總局公告2023年第70號下發(fā)以來，就存在不同的意見，金穗源平臺也陸續(xù)發(fā)布了關于該業(yè)務的相關文章，代表性的有：王皓鵬老師的《土地增值稅的預繳》

土地增值稅是房地產業(yè)的“關門稅種”，具有長期性、復雜性、稅收杠桿等特點，其稅負高低對于房地產項目利潤至關重要。

各地土增預征率一覽表

目錄

1北京的規(guī)定

關于進一步做好房地產市場調控工作有關稅收問題的公告（北京市地方稅務局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會2023年第3號公告）

按照《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》的有關規(guī)定，對房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率：

(一)房地產開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅；

(二)房地產開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率，容積率小于1.0的房地產開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關于調整住宅開發(fā)項目土地增值稅預征辦法的公告（上海市地方稅務局公告2023年第1號）

一、按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；

二、高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%；

三、住宅開發(fā)項目銷售均價公式：項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積；

四、項目分批申報備案的，房地產開發(fā)企業(yè)應按最新備案通過的可售住房的銷售價格和建筑面積中心計算確定項目銷售均價，并調整土增稅預征率。備案調整后的次月起按調整后的預征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務局轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號）

除保障性住房項目外，其他房地產項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務機關應結合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負等因素，對土地增值稅預征率進行調整。

關于調整我市土地增值稅預征率的公告（深地稅告[2010]6號）

1.根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開始調整土地增值稅預征率：1、普通標準住宅金按銷售收入2%預征2、別墅為4%3、其他類型房產為3%。

關于調整房地產行業(yè)及經濟適用住房土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局潮州市稅務局）

1.房地產行業(yè)土地增值稅預征率

2.經濟適用住房土地增值稅預征率

對能提供政府部門出具相關材料的經濟適用住房且在開發(fā)商品住房項目中配套建造經濟適用住房能分開核算的，其土地增值稅按1.5%預征。

關于我市土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局清遠市稅務局公告2023年第10號）

房地產開發(fā)項目分類及預征率

（一）市區(qū)（清遠高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

關于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局汕尾市稅務局）

土地增值稅預征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產3%。

關于我市土地增值稅預征率的公告（廣州市地方稅務局公告2023年第7號）

一、房地產開發(fā)項目分類及預征率

(一)住宅類

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產經營類

寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營業(yè)用房4%。

(三)車位4％。

(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經濟適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產開發(fā)項目，暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

關于我市土地增值稅預征率等事項的公告（國家稅務總局陽江市稅務局）

一、土地增值稅預征率

（一）普通住宅3%，其他類型房地產3.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

關于調整中山市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局中山市稅務局2023年第1號）

一、我市保障性住房項目的土地增值稅預征率為1%。

二、除保障性住房項目外，我市房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率不低于2%。具體每個房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率由稅務機關結合我市土地增值稅清算的實際稅負、房價等因素按年確定，確定方法及流程見附件。

4福建的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（福建省地方稅務局公告2023年第2號）

土地增值稅預征

（一）對納稅人從事房地產開發(fā)的，除保障性住房不預征外的預征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設區(qū)市5%；

（二）對納稅人從事房地產開發(fā)的，經結合項目規(guī)模、銷售價格、取地成本等情況進行綜合測算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實行單項預征率。單項預征率不超過6%（含），由縣級地稅局領導班子集體審議確定；單項預征率超過6%，報經設區(qū)市局領導班子集體審議確定。

關于調整土地增值稅預征率的公告（三明市地方稅務局公告2023年第1號）

對納稅人從事房地產開發(fā)的，除保障性住房不預征外，不同類型確定土地增值稅預征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%

三、非住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%。

關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（廈門市地方稅務局公告2023年第7號）

關于土地增值稅預征率

(一)對社會保障性住房不預征土地增值稅；

(二)普通標準住宅2%；

(三)非普通標準住宅4%；

(四)非住宅6%。

關于調整土地增值稅預征率的公告（寧德市地方稅務局公告2023年第1號）

本公告事項：自2023年8月1日起，土地增值稅預征率調整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關于加強土地增值稅管理的補充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號）

根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定，土增稅平均預征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對增值率明顯偏高的房地產開發(fā)項目實行單項預征率，單項預征率不得低于平均預征率。

納稅人應對適用不同預征比例的房地產分別核算，對不能分開核算的，從高適用預征比例預征土增稅。

轉發(fā)《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號）

關于土地增值稅預征率的問題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預征率預征土增稅.對不是以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權的房地產開發(fā)項目，采用單項預征率預征土增稅。

關于調整土地增值稅預征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號）

平均預征率調整

（一）商業(yè)營業(yè)用房：預征率為5％；

（二）土地使用權：部分轉讓的，預征率為5%；一次性整體轉讓的，按實際增值額計算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產：預征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內的，預征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內的，預征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財政局 重慶市地方稅務局關于進一步做好房地產項目土地增值稅預征工作的通知（渝財稅[2014]247號）

嚴格執(zhí)行房地產項目預征率標準從2023年1月1日(稅款所屬時間)起，普通標準住宅土地增值稅預征率調整為1%，各主管稅務機關應按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準對房地產項目預售進行認定，凡普通標準住宅以外的開發(fā)產品(非普通標準住宅、非住宅和獨棟商品住宅)，應嚴格按照《重慶市地方稅務局關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預征率標準執(zhí)行，嚴格杜絕將住宅中的非普通標準住宅和獨棟商品住宅，混入普通標準住宅預征土地增值稅。

關于調整土地增值稅預征率有關問題的通告（重慶市地方稅務局通告2023年第2號）

一、房地產開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產品土地增值稅預征率標準如下：

（一）普通標準住宅預征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預征率為3.5%。

（三）獨棟商品住宅預征率為5%。

二、對房地產開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產品銷售（預售）收入，按上述預征率標準預征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務局公告2023年第1號）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率恢復為：轉讓普通住宅，按1%；轉讓非普通住宅，按3%；轉讓非住宅，按5%預征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個設區(qū)市范圍的土地增值稅預征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉讓普通住宅，按0.7%；轉讓非普通住宅，按1.5%；轉讓非住宅，按3%預征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務局公告2023年第5號）

預征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（青海省稅務局公告2023年第8號）

8山西的規(guī)定

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務局2023年第1號公告）

土地增值稅預征率調整為【條款廢止】

（一）住宅項目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產項目：3%。

關于重新公布《土地增值稅預征管理辦法》的公告（山西省地方稅務局公告2023年第3號）

第三條土地增值稅預征率：5%以內各市可根據(jù)當?shù)胤康禺a市場的實際情況，在省確定的幅度內制定具體的預征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預收款為計稅依據(jù)，按下列公式計算預征稅額：土地增值稅預征稅額=預收款×預征率

預收款包括預售款、定金，實物及其他經濟利益。

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局山西轉型綜合改革示范區(qū)稅務局2023年第2號）

一、土地增值稅預征率：

商品房項目銷（預）售均價低于（或等于）項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目3%。

商品房項目銷（預）售均價高于項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：

（一）普通標準住宅3%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目5%。

關于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務總局晉中市稅務局公告2023年第3號）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產2.5%?！?/p>

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務局關于加強土地增值稅預征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號）

關于土地增值稅預征率的確定

納稅人開發(fā)普通標準住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產開發(fā)項目取得轉讓收入時，均應按規(guī)定預征土地增值稅。普通標準住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標準建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當?shù)刈≌N售平均價格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標準住宅。土地增值稅預征率暫定為0.5%-3%，具體預征率由各市（地）地方稅務局根據(jù)不同開發(fā)項目自行確定，并報省局備案。

關于調整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務局公告2023年第1號)

土地增值稅預征率

（一）各區(qū)普通標準住宅調整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3.5%；除上述以外的其他房地產項目，調整為5%

（二）縣（市）普通標準住宅調整為2%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3%；除上述以外的其他房地產項目調整為5%

關于調整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第3號）

一、市區(qū)預征率

各區(qū)普通標準住宅調整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為3%；除上述以外的其他房地產項目調整為5%。

二、縣(市)預征率

縣(市)普通標準住宅調整為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調整為2.5%；除上述以外的其他房地產項目調整為5%。

關于調整土地增值稅預征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務局公告2023年第1號）

普通標準住宅預征率為5%，非普通標準住宅預征率為6%，除住宅以外的其他房地產項目為7%。

關于調整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務局公告2023年第5號）

一、土地增值稅預征率

（一）市區(qū)普通標準住宅預征率調整為4%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調整為4.5%；除上述以外的其他房地產項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標準住宅預征率調整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調整為3.5%；除上述以外的其他房地產項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關于調整土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局黑龍江省稅務局 黑龍江省財政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設廳公告2023年第3號）

一、自2023年10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

10四川的規(guī)定

關于土地增值稅征管問題的公告（四川省地方稅務局公告2023年第1號）

關于土地增值稅預征率

為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經研究，決定對我市土地增值稅預征率作如下調整：

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關于繼續(xù)實施土地增值稅有關政策的公告（國家稅務總局成都市稅務局 成都市財政局公告2023年第2號）

關于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率為1%。

（三）非普通住宅預征率為2%。

（四）其他類型房地產預征率為2.5%。

關于土地增值稅征管問題的公告（廣元市地方稅務局公告2023年第2號）

關于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通標準住宅預征率為1%。

（三）非普通標準住宅預征率為1.5%。

（四）非住宅預征率為2.5%。

關于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務總局涼山彝族自治州稅務局公告2023年第3號）

關于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關于發(fā)布修改《雅安市地方稅務局 雅安市財政局關于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務局、財政局公告2023年第5號）

關于土地增值稅預征率

為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經四川省地方稅務局、四川省財政廳授權，決定對我市土地增值稅預征率作如下調整：

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率為1%。

（三）非普通住宅預征率為1.5％。

（四）商用房預征率為2.5％。

關于土地增值稅征管的公告（國家稅務總局資陽市稅務局公告2023年第8號）

關于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）普通住宅預征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預征率為2.5％；

（四）非住宅預征率為3.5％。

關于調整自貢市普通住宅土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局自貢市稅務局 自貢市財政局公告2023年第1號）

將我市普通住宅土地增值稅預征率調整為1.2%。

11江蘇的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產的預征率均為2%。

二、預計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產開發(fā)項目，預征率為5%；預計增值率大于200%的房地產開發(fā)項目，預征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預征。

關于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

除普通標準住宅不預征土地增值稅外，其他房地產按以下預征率預征土地增值稅：

1、獨棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產經營類房地產：3%；

3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產：2%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產的，轉讓收入應按房地產類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產轉讓收入的，按轉讓房地產中預征率最高的房地產類型預征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務局公告2023年第2號）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務局可依據(jù)當?shù)胤康禺a市場的發(fā)展現(xiàn)狀，科學分析不同類型房地產開發(fā)項目的增值水平，確定適當?shù)牟顒e預征率，強化土地增值稅的預征管理。

關于土地增值稅征管問題的公告（寧波市地方稅務局公告2023年第1號）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預征率調整為：

類型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產3%

關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局舟山市稅務局）

關于房地產開發(fā)項目的預征率

對房地產開發(fā)項目應當預征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實行差別化預征率：

（一）普通住宅預征率為2%；

（二）非普通住宅預征率為2.5%；

（三）其他類型房地產預征率為3%（包括非住宅類房產、無產權的車庫、車位、儲藏室等）。

關于發(fā)布全市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局永康市稅務局）

土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

一、普通住宅預征率為3%;

二、其他類型房地產預征率為4%。

關于進一步做好房地產市場宏觀調控工作促進我市房地產業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（湖建發(fā)[2011]11號）

市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預征率為3%；規(guī)范核定征收項目的核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。

13河南的規(guī)定

關于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號）

土地增值稅預征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產項目4.5%.

轉發(fā)關于土地增值稅清算有關問題的通知（豫地稅函[2010]202號）

三、關于經濟適用房問題。

經濟適用房是經政府批準建設的具有保障性質的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預征土地增值稅時按0.5%預征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應免征土地增值稅;對增值額超過扣除項目金額20%的，應按照規(guī)定征收土地增值稅。

14湖南的規(guī)定

益陽市地方稅務局關于發(fā)布《益陽市地方稅務局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務局公告2023年第5號）

土地增值稅預征率，按下列標準執(zhí)行：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）非普通標準住宅（含車庫等）2%；

（三）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%；

（四）單純轉讓土地使用權5%；

（五）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建設其他類型商品房的，其銷售收入應分別核算，否則一律從高計稅，并不能享受普通標準住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對以前年度開發(fā)的房地產項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預征率

15湖北的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

預征率

1、銷售普通住宅預征率為2％；

2、銷售非普通住宅預征率為4.5％；

3、銷售非住宅開發(fā)產品預征率為6.5％

關于土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局襄陽市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率。銷售非普通住宅預征率為4.5%，銷售其他類型房地產預征率為6.5%。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局天門市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關事項的公告（國家稅務總局隨州市稅務局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率及核定征收率

房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率調整如下：

（一）住宅項目，土地增值稅預征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項目，土地增值稅預征率不得低于3%;

（三）為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。

房地產開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關于調整我市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（沈陽市地方稅務局公告2023年第2號）

一、住宅項目，土地增值稅預征率為2%；

二、非住宅項目，土地增值稅預征率為4%；

三、為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅 預征率的公告（營口市地方稅務局公告2023年第3號）

一、住宅項目，土地增值稅預征率由1.5%調整為2%。

二、非住宅項目，土地增值稅預征率由3%調整為5%。

關于調整房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率的公告（遼陽市地方稅務局公告2023年第2號）

據(jù)《關于加強土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽市房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率調整如下：

（一）普通商品住房項目，土地增值稅預征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項目，土地增值稅預征率為3.5%；

（三）為鼓勵保障性住房建設，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告（陜西省地方稅務局公告2023年第1號）

將《陜西省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率的公告》（陜西省地方稅務局公告2023年第3號）中設區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預征率由1.5%下調至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務局關于調整土地增值稅預征率問題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號）

為進一步加強土地增值稅預征管理，推進房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的有關規(guī)定，結合我省房地產市場狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預征率調整及有關問題通知如下：

一、普通標準住宅，預征率調整為1％；

二、非普通標準住宅，預征率調整為2％；

三、營業(yè)用房，預征率調整為3％；

四、其他房產，預征率調整為1.5％。

納稅人在開發(fā)項目中既建普通標準住宅又進行其他類型房地產開發(fā)的，應分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預征率。

19新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局關于明確土地增值稅相關問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第6號）

關于土地增值稅預征率問題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產預征率不得低于3%。

關于土地增值稅預征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務局公告2023年第2號）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預征率

序號

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產

1

伊犁哈薩克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地區(qū)

1%

3%

3%

3

阿勒泰地區(qū)

1%

3%

3%

4

克拉瑪依市

1%

3%

4%

博爾塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

烏魯木齊市

1%

3%

4%

8

哈密地區(qū)

1%

3%

4%

9

吐魯番地區(qū)

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克蘇地區(qū)

1%

3%

3%

12

克孜勒蘇柯爾克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地區(qū)

1%

3%

3%

14

和田地區(qū)

1%

3%

3%

15

阿拉爾

1%

3%

3%

16

圖木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

鐵門關

1%

3%

3%

21

雙河

1%

3%

3%

關于明確新設立兵團城市適用土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務局公告2023年第5號）

現(xiàn)將新疆維吾爾自治區(qū)新設立兵團城市的土地增值稅預征率公告如下：

新設立兵團城市

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產

昆玉市

1%

3%

3%

胡楊河市

1%

3%

3%

可克達拉市

1%

3%

3%

新設立的兵團城市土地增值稅預征率與設立前所在地適用的土地增值稅預征率保持一致，繼續(xù)適用設立前所在地的土地增值稅預征率。

20吉林的規(guī)定

轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號）

調整預征率，建立“三同步”機制，進一步完善土地增值稅預征辦法。房地產開發(fā)企業(yè)銷售普通標準住宅預征率調整至1．5％，銷售超出普通標準住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元（含）、1萬元以上的預征率分別為2％、3％、4％。

房地產開發(fā)企業(yè)銷售經濟適用住房、限價商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關材料暫不預征土地增值稅。對同一開發(fā)項目，既有保障性住房，又有商品房的，應分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標準住宅預征率預征土地增值稅。

關于化解房地產庫存的若干意見（吉政辦發(fā)[2016]23號）

普通標準住宅按1.5％計征，非普通標準住宅按2％計征，其他類型房產按2.5％計征，房地產開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號）

納稅人在房地產開發(fā)項目全部竣工結算前取得轉讓收入的，應按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類型房地產為2%.

（四）對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預征。

按預征率計算應納稅額計算公式為：

應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率

預售房地產所取得收入包括轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經濟收益。

22河北的規(guī)定

關于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務局公告2023年第1號）

除保障性住房外，房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率統(tǒng)一調整為2%。

關于進一步加強土地增值稅管理的通知（石地稅發(fā)[2005]56號）

一、從２００５年１月１日起，對房地產開發(fā)企業(yè)必須全面落實土地增值稅預征辦法。

凡開發(fā)項目基建計劃中列明為高級公寓、別墅、度假村以及獨門獨院、別墅式住宅的，預征率暫統(tǒng)一為１％，除此之外開發(fā)項目的預征率暫統(tǒng)一為０．５％。以前，各單位多征稅款，不再退稅，待項目全部竣工，辦理清算時多退少補。

二、預征依據(jù)為開發(fā)項目的土地使用權、房地產轉讓收入。

23安徽的規(guī)定

關于明確財產和行為稅若干稅收政策的公告（國家稅務總局安徽省稅務局公告2023年第10號）

我省保障性住房土地增值稅預征率為0；普通標準住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產預征率不得低于1.5%，由各市稅務機關在規(guī)定的幅度標準范圍內，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局黃山市稅務局公告2023年第1號）

土地增值稅預征率

（一）保障性住房：預征率為0%；

（二）普通標準住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室：預征率為1.5%；

（三）非普通標準住房（除全裝修住房外）：預征率為2%；

（四）營業(yè)用房及其他類型用房：預征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級公寓、度假村：預征率為3%。

關于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關事項的公告（國家稅務總局蕪湖市稅務局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設委員會）

住宅（別墅、高級公寓、度假村除外）預征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預征率為0%。營業(yè)性用房，預征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村，預征率為2.8%。

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局馬鞍山市稅務局公告2023年第1號）

（一）保障性住房、普通標準住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產預征率為2%。

（二）上述房地產屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預征率為1.8%。

關于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局阜陽市稅務局）

阜陽市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營業(yè)用房4%；

其他房地產2%。

關于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務總局合肥市稅務局公告2023年第6號）

我市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

（一）保障性住房預征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；

（三）其他類型房地產（含別墅、商住房）預征率為2%。

24山東的規(guī)定

關于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局濟南市稅務局公告2023年第1號）

房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產三種類型。預征率如下：

房地產開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅，但應按規(guī)定到主管稅務機關登記備案。

關于土地增值稅有關問題的公告（棗莊市地方稅務局公告2023年第1號）

（一）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的普通住房，土地增值稅預征率為2%；

（二）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并銷售的非普通住房、其他類型房地產，土地增值稅預征率為3%；

關于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務局2023年第1號）

納稅人轉讓市區(qū)范圍內的普通標準住宅，預征率為 2%；轉讓市區(qū)范圍內的非普通標準住宅，預征率為3%；轉讓市區(qū)范圍內的其他房地產，預征率為3%。

納稅人轉讓市區(qū)范圍外的普通標準住宅、非普通標準住宅、其他房地產，預征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、臨沂高新技術產業(yè)區(qū)、臨沂經濟技術開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率有關問題的公告（國家稅務總局煙臺市稅務局）

（一）長島縣地域范圍內開發(fā)的房地產項目，納稅人銷售普通住房預征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產預征率為3% 。

（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內開發(fā)的房地產項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產預征率為3% 。

（三）納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（威海市稅務局公告2023年第3號）

關于房地產開發(fā)項目土地增值稅的預征率

（一）普通標準住宅，預征率為2%。

（二）非普通標準的住宅，預征率為3%。

（三）其他房地產類型，預征率為4%。

（四）納稅人轉讓經政府批準建設的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應在取得收入時按規(guī)定到主管稅務機關登記或備案。

關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告（國家稅務總局青島市稅務局公告2023年第23號）

一、關于房地產開發(fā)項目土地增值稅的預征

（一）納稅人開發(fā)建設并銷售房地產，土地增值稅預征率如下：

1．對于普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預征率為2%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預征率為2.5%。

2．對于非普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預征率為2.5%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預征率為3.5%。

3．對于其他類型房地產，除單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設施預征率為2%外，其余房地產預征率為3.5%。

房地產類型的劃分標準，按照房地產管理部門認定的標準執(zhí)行。

25廣西的規(guī)定

關于土地增值稅預征和核定征收有關事項的公告（國家稅務總局賀州市稅務局公告2023年第5號）

關于土地增值稅預征率

（一）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。

（二）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。

（三）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%的預征率預征土地增值稅。

（四）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產，按3%的預征率預征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關于調整土地增值稅預征率的通知（南府辦[2009]6號）

二、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預征土地增值稅的預征率由2%下調為0.5%。

三、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預征土地增值稅的預征率由3%下調為1.5%。

四、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產，預征土地增值稅的預征率保持3%不變

關于調整南寧市土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局南寧市稅務局公告2023年第7號）

一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；

（三）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預征土地增值稅；

（四）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產，按4%預征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經濟技術開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；

（三）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%預征土地增值稅；

（四）對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產，按3%預征土地增值稅。

關于調整土地增值稅預征率的公告（國家稅務總局貴港市稅務局公告2023年第9號）

一、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。

二、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。

三、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房，按2%的預征率預征土地增值稅。

四、對房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產，按3%的預征率預征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務總局云南省稅務局公告2023年第7號）

除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產預征率如下：

1.普通住房預征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類型房地產，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術開發(fā)區(qū)、經濟技術開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經濟區(qū)預征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預征率為3%；大理州、西雙版納州預征率為3%；其他州（市）預征率為2.5%。

房地產開發(fā)企業(yè)應當對適用不同預征率的不同類型房地產銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。

關于調整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務局公告2023年第2號）

昭通市土地增值稅的預征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%；開發(fā)土地使用權轉讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務總局甘肅省稅務局公告2023年第10號)

除保障性住房（各級人民政府或者指定經營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經濟適用住房）暫不預征土地增值稅外，其他房地產按以下預征率預征土地增值稅：

（一）蘭州市城關區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經濟技術開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產為4%。

28天津的規(guī)定

關于土地增值稅征管有關事項的公告（國家稅務總局天津市稅務局公告2023年第13號）

坐落于我市和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內的房地產開發(fā)項目的土地增值稅預征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產開發(fā)項目土地增值稅預征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產4%。

29內蒙古的規(guī)定

關于調整土地增值稅預征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號）

一、達旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按1.5%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房（包括車庫、車位）按1%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按2%的預征率進行預征，商業(yè)用房按3%的預征率進行預征。

關于加強土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號）

對呼和浩特市地區(qū)的房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預征率由1%恢復到2%；營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預征率調整為3%。

關于調整土地增值稅預征辦法有關事宜的公告（國家稅務總局內蒙古自治區(qū)稅務局公告[2021]2號）

一、我區(qū)土地增值稅預征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產三種類型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產3%。

30海南省的規(guī)定

關于土地增值稅預征率的公告（海南省地方稅務局公告2023年第21號）

一、土地增值稅預征率

(一)?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產開發(fā)項目普通住宅預征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產預征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產開發(fā)項目普通住宅預征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產預征率為4%。

(三)對房地產開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房)，暫不預征土地增值稅;對房地產開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產，按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。保障性住房須經政府相關部門批準性文件認定。【此條款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉讓土地使用權的，預征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉發(fā)國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

二、加強土地增值稅預征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內從事房地產開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項目全部竣工前轉讓房地產取得的收人，應按規(guī)定對其預征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結合西藏實際，土地增值稅預征率暫定為1%-2%其中普通住房預征率為1%；非普通住房預征率為1.5%；商鋪及其他用房預征率為2%。預征稅款以納稅人每月申報取得的轉讓收入額（含預收款、定金）乘以預征率。

納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產的，應按上述預征率分別核算；劃分不清的，依率從高預征。

持續(xù)更新中......

【第12篇】營改增土地增值稅稅金

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【第13篇】預繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預繳土地增值稅？

問：房地產企業(yè)取得“商品房預售許可證”之后，可以預售房產，取得預收款之后要預繳土地增值稅，預繳土地增值稅的計算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預征率。但是，財稅[2016]43 號文件與國家稅務總局2023年70號公告(以下簡稱70號公告)所規(guī)定的計算基數(shù)不同，當?shù)囟悇諜C關要求企業(yè)按70號公告執(zhí)行，這樣做對嗎?

答：《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅[2016]43號)規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。”

預繳土地增值稅=預收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預征率

適用一般計稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計稅方法的征收率為5%。

《國家稅務 總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號)規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù):

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

預繳土地增值稅=(預收款-應預繳增值稅稅款)x土地增值稅預征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預售房產，簽訂住宅預售合同金額22 200萬元，實收預收款1 554萬元，適用一般計稅方法計稅，當?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預征率為2%。請計算應預繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計算結果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財稅[2016]43號文件規(guī)定:

預繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號公告規(guī)定:

預繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產企業(yè)適用一般計稅方法，采用70號公告比財稅[ 2016] 43號文件多預征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設預收賬款為x,計算一般計稅方法土地增值稅預征率。

設按43號文件計算的預征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號公告計算的預征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計算簡易計稅方法土地增值稅誤征率。

70號公告規(guī)定:“房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可以按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)”。“可以按照”不是強制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號公告的規(guī)定，而按財稅[ 2016] 43號文件計算土地增值稅的計算基數(shù)，少預繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計算方法對土地增值稅清算時的最終稅負沒有影響。

關于土增稅預繳問題，推薦大家閱讀王皓鵬老師原創(chuàng)文章“”，精彩內容點擊藍字可查看！

好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“ 土地增值稅清算時補繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第14篇】土地增值稅加計扣除

第一，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規(guī)定：“計算增值額的扣除項目： （一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發(fā)土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。”第二，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā))的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本(以下簡稱房地產開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(三)開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發(fā)費用)，是指與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當?shù)囟悇諜C關確認。(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據(jù)條例第六條(五)項規(guī)定，對從事房地產開發(fā)的納稅人可按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除。”第三，根據(jù)《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。”第六條規(guī)定：“在計征上述稅種時，稅務機關核定的計稅價格或收入不含增值稅。本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！钡谒?，根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：“三、關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題 （一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。 （二）營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅（以下簡稱“城建稅”）、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。 其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

【第15篇】土地增值稅納稅申報表三

電子稅務局部分新功能于近期上線，大家是不是疑惑一些功能如何操作呢？

這幾期小編就來為大家梳理一下

幾項功能的操作步驟

今天介紹的是

“房地產項目尾盤銷售

土地增值稅申報”

功能概述

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。

操作步驟

1、納稅人登錄電子稅務局，依次點擊“我要辦稅” →“稅費申報及繳納” →“其他申報”→“土地增值稅”→“土地增值稅納稅申報表(四)”，進入申報界面（電子稅務局針對各類型房地產尾盤銷售已實現(xiàn)一表同時申報的功能，此處任選一個征收品目均可進入同一申報界面）。

2.進入申報界面后，首先選擇相對應的項目編號。

3.在附表“清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表”中錄入扣除項目信息，并點擊保存。

4.回到主表填入收入等信息，確認無誤后點擊申報。（提示：同一項目不同類型均需申報的納稅人，請在申報表中同時填列相關信息，一并申報。）

5.系統(tǒng)提示“申報成功”。點擊“繳款”進入“清繳稅款”功能。

【第16篇】土地增值稅稅率清算2

為某企業(yè)高管和業(yè)務部門培訓土地增值稅，站在非財務管理人員角度將土地增值稅要點整理如下，供參考。

一、房地產企業(yè)獨特的項目配比關系使得項目配比同年度配比產生重大矛盾，這是房地產所有重大稅收風險的來源。

二、無論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預征+清算的模式。

三、土地增值稅是房地產稅負中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點。

四、土地增值稅的計算基本邏輯是：

1、收入-扣除項目=增值額

2、增值額*對應稅率=應交土地增值稅

對應稅率從30%——60%。

3、房地產商品房開發(fā)清算扣除項目主要有五項：

——土地價款

——開發(fā)成本

——開發(fā)費用

——稅金

——加計扣除

五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財務核算基礎上，根據(jù)土增獨特要求選擇數(shù)據(jù)進行清算。

六、土地增值稅清算時間節(jié)點

房地產企業(yè)土地增值稅采取先預征后清算模式，關鍵點是何時應該清算。

1、稅法規(guī)定了主動清算條件和強制清算條件；

2、企業(yè)請牢記銷售85%和預售許可證滿三年兩個條件。

七、土地增值稅清算單位和范圍

1、按照項目清算（立項）

2、如有分期，按照分期清算（建設規(guī)劃許可證）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應分開計算增值率

八、土地增值稅收入中應關注：

1、銷售收入中交易價格公允，尤其是存在關聯(lián)交易情況下；

2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈送等視同銷售收入；

3、無產權車位轉讓使用權通常按照銷售處理；

九、土地增值稅扣除項目應關注：

1、各項扣除內容所應包含內容（略）；

2、會計核算仍然是基礎，尤其是成本核算應真實合理；

——土地征用及拆遷補償費

——前期工程費

——建安工程費

——基礎設施建造費

——公共配套設施費

——開發(fā)間接費

3、關注會計核算中各項內容同土增扣除各項內容的相同與不同

——會計核算中土地包含著開發(fā)成本，土地清算將其分開考慮

——利息核算中在開發(fā)成本，清算將其調整計入開發(fā)費用

十、土地增值稅特殊情況

1、舊房轉讓不能夠加計扣除，按照評估法或發(fā)票扣除法；

——使用超過12個月為舊房

——產權辦至公司名下為舊房

2、土地使用權和在建項目區(qū)別

——土地使用權轉讓因未投入土增清算不能加計扣除

——在建項目轉讓土增清算可以加計扣除

3、特殊交易：投資和重組

投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產公司，其他公司可暫免征收。

十一、土地增值稅清算準備

1、應在項目建設之初盡快進行測算；

2、在項目實施過程中逐步調整和細化測算，并在賬務上落實測算數(shù)據(jù)；

3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準備上，各業(yè)務部門應同財務緊密銜接做好證據(jù)鏈準備；

4、達到清算條件，財務應牽頭做好內部預清算，迎接稅務機關清算。