【導語】土地增值稅稅款入庫怎么寫好？很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范，實際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫，再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅稅款入庫，有簡短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】土地增值稅稅款入庫
編者按：由于房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，《土地增值稅實施細則》里規(guī)定了預征土地增值稅的制度，即：待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再行清算，多退少補。一些房企為了減少資金占用，會在“可清算”和“應清算”之間進行籌劃，使得應繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。本文擬對該種情形下土地增值稅“超期”清算做合法性分析，供讀者參考。
一、案例引入
（一）基本案情
2023年5月25日，周威向省地稅局郵寄行政復議申請，要求省地稅局責令嘉興市地方稅務局（簡稱嘉興地稅局）依法履行法定職責，對上海旭輝集團在嘉興房地產(chǎn)項目旭輝廣場征收土地增值稅，請求責令嘉興地稅局按國稅總局規(guī)定獎勵舉報人。5月27日，省地稅局收到該申請，并于6月5日收到周威補正后的行政復議申請。周威明確的申請事項為責令嘉興地稅局依法履行法定職責，向上海旭輝集團在嘉興房地產(chǎn)項目旭輝廣場征收土地增值稅；責令嘉興地稅局依法履行法定職責，向上海旭輝集團在嘉興房地產(chǎn)項目御府、朗香郡項目評估、批準后確定清算時間；請求確定申請人舉報行為，依法進行舉報程序，按國家規(guī)定發(fā)給獎勵。6月6日，省地稅局向嘉興地稅局寄送《行政復議答復通知書》。6月15日，嘉興地稅局提交《行政復議答辯書》及事實證據(jù)、法律依據(jù)。因案情復雜，省地稅局于7月31日決定延期30日作出復議決定。8月22日，省地稅局作出案涉行政復議決定。另查明，嘉興地稅局稽查局于2023年9月8日收到省地稅局轉(zhuǎn)交的周威舉報信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司旭輝廣場項目涉及的土地增值稅未交，要求查處并給予獎勵。嘉興地稅局稽查局于當日進行登記。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對上述事項的檢舉。嘉興地稅局稽查局進行了調(diào)查，于9月18日調(diào)查結(jié)束。9月28日，嘉興地稅局稽查局作出《稅收違法行為檢舉線索檢查情況書面告知書》，其上載明的檢查結(jié)果為：在檢舉人檢舉之前，浙江旭輝置業(yè)有限公司已提出土地增值稅清算申請，稅務部門已根據(jù)規(guī)定對“旭輝廣場”項目啟動相關(guān)程序。10月20日，周威簽收了該告知書。嘉興地稅局稽查局于2023年10月14日收到周威的舉報信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司御府、朗香郡項目涉及的土地增值稅未交，要求查處并處滯納金和罰金，獎勵本人。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對上述事項的檢舉。
（二）稅局觀點
嘉興地稅局稽查局于10月17日組織調(diào)查。經(jīng)調(diào)查后認為，涉案房產(chǎn)企業(yè)在嘉興御府、朗香郡項目上均已按規(guī)定預繳了相關(guān)土地增值稅。關(guān)于土地增值稅清算問題，御府項目整體銷售未達到85%，不符合清算條件；朗香郡項目一期二期雖整體銷售已超過85%，但因附加值高的商業(yè)房產(chǎn)未銷售，此時清算會導致國家稅收流失，待商業(yè)房產(chǎn)銷售達到一定比例后再通知清算，朗香郡項目三期四期因未整體驗收，不符合清算條件。2023年3月31日，嘉興地稅局稽查局再次收到周威前述舉報。4月5日，嘉興地稅局稽查局再次組織調(diào)查。調(diào)查結(jié)論同前。
（三）法院觀點
一、二審法院均支持稅局觀點。
二、華稅分析
（一）土地增值稅“超期”清算不違法
《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。”由此，現(xiàn)行土地增值稅清算分“應清算”和“可清算”兩類情形。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）第十六條規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定?！蹦壳巴恋卦鲋刀惖恼鞴芤?guī)定由各地稅務機關(guān)根據(jù)當?shù)厍闆r制定，規(guī)范各不相同，實操層面更是差異巨大。
土地增值稅“可清算”項目超期清算是業(yè)內(nèi)常態(tài)，主要原因在于：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目周期都比較長，房企為了減少資金占用，往往都會在“可清算”和“應清算”之間進行籌劃。（2）有些房地產(chǎn)項目由于自身原因，即使?jié)M足“可清算”的條件，稅務機關(guān)也會根據(jù)項目具體情況，不要求企業(yè)進行清算（前述案例朗香郡項目的情況即是如此）。（3）對于“可清算”項目，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，必須由稅務機關(guān)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算通知》，納稅人才應進行土地增值稅納稅申報、報送納稅資料，在稅務機關(guān)未發(fā)出通知時，納稅人也無須進行土地增值稅申報、清算。
因此，對于“可清算”項目的土地增值稅“超期”清算要看具體原因，往往是合法的。
（二）土地增值稅征管新動向值得關(guān)注
2023年7月中旬，《中華人民共和國土地增值稅法（征求意見稿）》公開征求意見。時至今日，新法尚未發(fā)布，但征求意見稿體現(xiàn)了立法的動向，其內(nèi)容值得關(guān)注。最值得房企注意的即是：《征求意見稿》把以往的土地增值稅“可清算”和“應清算”合并成為“應清算”，使得清算條件更嚴格。根據(jù)該規(guī)定，納稅人如果達到應清算條件不清算的，就要負全部責任。結(jié)合“清算不需稅務機關(guān)審核確認就能自行申報入庫”的規(guī)定，稅務機關(guān)今后對土地增值稅清算項目經(jīng)稽查、評估后調(diào)增稅款的，可能會進一步加收滯納金，并可能根據(jù)案情加收罰款。
2023年11月底，國家稅務總局深圳市稅務局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》（2023年第8號），該規(guī)程發(fā)布在土地增值稅征求意見稿之后，因此，其規(guī)定某種程度上預示了稅務機關(guān)的征管趨勢。
深圳市稅務局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》第十五條規(guī)定：“對符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時間為最后一張預售許可證取得時間）；（三）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）經(jīng)主管稅務機關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問題，認為需要進行土地增值稅清算的?！苯又谑邨l規(guī)定：“對符合第十五條情形的項目，主管稅務機關(guān)應在該項目符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計劃，清算計劃須經(jīng)過集體合議。對于確定需要進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關(guān)應及時通知納稅人清算。納稅人應當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報。”由此，深圳市稅務機關(guān)將依據(jù)新的規(guī)程對“可清算”項目提出了清算時間表，也即對主管稅務機關(guān)提出新要求，對于滿足“可清算”條件的項目，應在一年內(nèi)制定經(jīng)過集體合議的清算計劃。該規(guī)定同時意味著，對于之前的“可清算”項目，如若一直未清算，可能會被清查。
綜上，華稅提醒，利用土地增值稅“可清算”不當籌劃的房地產(chǎn)項目，應結(jié)合項目情況，盡早應對，確實不應該清算的，向主管稅務機關(guān)闡明原因，應該清算的，積極配合主管稅務機關(guān)工作，進行清算。
【第2篇】土地增值稅簡易申報表
土地增值稅清算是房地產(chǎn)行業(yè)財務人必須知道和必須深入理解的必備會計專業(yè)技能。對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，土地增值稅清算的概念是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應該繳納的土地增值稅稅款，并向稅務機關(guān)t提供有關(guān)資料，填寫土地增值稅清算申報表，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)算該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。
在土地增值稅清算會計核算程序上，基本上分為以下幾步，即土地增值稅清算對象的選擇，土地增值稅清算時點的確認，土地增值稅清算收入的確認和核算，土地增值稅清算成本的確認和核算，以及土地增值稅清算申報表的填列等。
本文主要談一談土地增值稅清算收入的會計核算，在所說清算收入的會計核算之前，我們先了解一下土地增值稅清算對象的選擇及清算時點的確定。
土地增值稅清算對象的選擇
土地增值稅清算對象是指稅務機關(guān)認可的需要進行土地增值稅清算的單位工程或組合。
根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。而根據(jù)國稅發(fā)【2006】187號的規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)項目為單位進行清算，對分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。如果開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。
清算審核時，應注意審核該項目是否經(jīng)過有關(guān)國家部門審批備案的的項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目是否以分期項目為單位，不同類型的房地產(chǎn)項目是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
不同開發(fā)產(chǎn)品是否作為一個成本核算對象需要考慮：
1.是否屬于同一國有土地使用證界定的土地范圍。
2.是否屬于同一建設(shè)工程規(guī)劃許可證報建的工程。
3.是否屬于相同房產(chǎn)類型。
4.開工、竣工時間是否接近。
確定了清算對象后，財務人員應該根據(jù)掌握的資料對項目是單個核算還是組合清算進行土地增值稅清算預測，從而判斷以基本的核算對象還是組合核算對象的稅負高低，這也就為土地增值稅的稅務籌劃留下了空間，但這樣選擇一定要考慮當?shù)囟悇諜C關(guān)的相關(guān)規(guī)定。
土地增值稅清算的時點
根據(jù)土地增值稅清算管理的相關(guān)規(guī)定，納稅人符合下列條件的，應進行土地增值稅清算：
1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工，完成銷售
2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的
3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的
對于符合以上情況的納稅人應在滿足條件之日起90日內(nèi)到稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)。
同時規(guī)定對符合以下條件之一的主管稅務部門可要求納稅人進行土地增值稅清算：
1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用。
2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢。
3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。
對房地產(chǎn)企業(yè)財務人來講，如果能充分利用上面的土地增值稅清算對象的選擇和清算時點的有關(guān)規(guī)定，可以進行土地增值稅的納稅籌劃。
土地增值稅清算收入的確認和會計核算
土地增值稅的清算，銷售收入的確認將直接影響土地增值稅應納稅額的計算和準確性，在企業(yè)采用多種多樣的促銷方式時銷售方式、結(jié)算方式、開票金額等都可能與稅務機關(guān)的確認存在較大差異，因此應嚴格按照稅法的規(guī)定進行清算確認。
一、營改增后土地增值稅應稅收入的確認
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增稅應稅收入是不含稅收入。如果房地產(chǎn)企業(yè)采用預售賬款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，其計稅依據(jù)為預收款與應預繳增值稅額之差。
納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配、抵債、換取其他非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應視同銷售。
納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應稅收入和扣除的確認按照國稅【2010】220號文件規(guī)定執(zhí)行。
二、已全額開具商品房銷售發(fā)票的收入確認
土地增值稅清算所確認的收入，應包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)經(jīng)濟利益，且收入為不含增值稅銷售收入，因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款利息以及其他經(jīng)濟利益，均應當確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，但房地產(chǎn)違約，導致房地產(chǎn)未轉(zhuǎn)讓的，應屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。
三、未開票或全額開票收入的確認
對未開票會全額開票收入的確認，應以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入，或以銷售合同明細表和預收賬款明細等確認收入。對于銷售合同所載面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。
（未完，正在更新）
【第3篇】土地增值稅的清算
1.清算對象確定難
根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實際工作中，由于涉稅信息不對稱，稅務機關(guān)并不能及時掌握納稅人需要進行土地增值稅清算的情形。同時，在項目分期開發(fā)的情況下，是按期數(shù)來確定清算對象，還是按建設(shè)工程規(guī)劃許可證等確定清算對象，其實并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對于土地增值稅可以清算的情形，由于沒有事先進行稅收測算，而是單純根據(jù)銷售比例和預售期限來通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補稅的少。
2.清算收入審核難
目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進行網(wǎng)簽合同、實測面積、銷售單價等的比對，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對房地產(chǎn)項目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動驗證、比對，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。
3.扣除項目核實難
當前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發(fā)成本難以核實。開發(fā)成本項目多、業(yè)務多、票據(jù)多、時間跨度長，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問題，難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發(fā)成本有關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費、工程費竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。
4.清算結(jié)果產(chǎn)生難
土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務工作，一項清算工作往往歷時數(shù)月甚至一年。同時，由于土地增值稅清算人員業(yè)務水平和業(yè)務習慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭議。土地增值稅的申報表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動計算，人工計算量大，容易發(fā)生差錯。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點和問題需要手工匯總和處理，清算報告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。
【第4篇】繳納土地增值稅
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，增值稅、土地增值稅是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項目始終的主要稅種。兩個稅種均直接與銷售房地產(chǎn)收入和開發(fā)成本息息相關(guān)，且因為房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期較長，增值稅和土地增值稅在稅收上都有先預繳的流程。本文主要從政策依據(jù)、繳納時間、計算方法等方面分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅和土地增值稅的預繳與實際繳納。
【第5篇】應交土地增值稅
中道財稅：房地產(chǎn)建筑業(yè)財稅問題解決專家
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)種的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目（一般計稅），允許扣除的土地價款到底有哪些？怎樣計算呢？小編帶您來看：
一、政策依據(jù)：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。
房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目。
二、政策依據(jù)：《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第18號）
第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）（現(xiàn)為9%） 第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算： 當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款 當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積。 房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。 支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。 第七條 一般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。 第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。 房地產(chǎn)老項目，是指： （一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目； （二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。 第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
三、政策依據(jù)：《財政部 國家稅務總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅[2016]140號）
七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第 10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。
八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；
（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；
（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。
四、政策依據(jù)：《國家稅務總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第86號）
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。
綜上，小編認為，在扣除土地價款時，要注意以下幾個方面： 1.允許扣除的土地價款是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 這里又擴充解釋了：“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。注意只有支付給其他單位或個人的拆遷補償費用允許扣除，其他的必須是向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。2.允許扣除的土地價款所需的憑據(jù)：1.向政府部門支付的：在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。2.向其他單位和個人支付的：納稅人按規(guī)定允許扣除支付給其他單位或個人的拆遷補償費用時，應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。3.設(shè)立項目公司如何扣除？房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。 三個條件須同時滿足，否則不予扣除。這里尤其要關(guān)注項目公司的全部股權(quán)是否由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。4.什么時候確認增值稅納稅義務發(fā)生時間、扣除土地價款？如何開票？房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準。此時確認銷售額，對應計算允許扣除的土地價款。 房地產(chǎn)企業(yè)應按納稅義務發(fā)生時間計算繳納增值稅，開具適用稅率或者征收率的增值稅發(fā)票；納稅義務發(fā)生之前收取的款項應作為預收款，按照國家稅務總局公告2023年第18號的規(guī)定向主管國稅機關(guān)預繳增值稅。預繳稅款時按照國家稅務總局2023年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待正式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項目的發(fā)票，可不收回。注意:房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅的納稅義務時間，即對銷售額的確認申報，一般比企業(yè)所得稅確認收入的時點要遲得多。
例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2023年1月a項目完工交房，開具增值稅發(fā)票價稅合計1090萬元，銷售面積1090平方米。該項目總可售面積10900平方米，支付土地價款3000萬元,。
計算對應允許扣除的土地價款=1090÷10900×3000=300萬元，允許抵減的銷項稅=300÷1.09*0.09=24.77萬元。2023年12月預交增值稅30.00萬元，當月認證抵扣的進項稅額為30.00萬元，上期無留抵稅額。
1.上月收到預售款時：
借：銀行存款 1090萬元
貸：預收帳款 1090萬元
2.預繳稅款時：
借：應交稅費—預繳增值稅 30萬元
貸：銀行存款 30萬元
3.本月確認收入及銷項稅額
借：預收賬款1090萬元
貸：主營業(yè)務收入1000萬元
應交稅費-應交增值稅-銷項稅額90萬元
如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司對外開具的是增值稅專用發(fā)票，則票面稅額應為90.00萬元，收票方可全額抵扣增值稅。
4.確認土地價款抵減銷項稅額
借：應交稅費--應交增值稅-銷項稅額抵減24.77萬元
貸：主營業(yè)務成本24.77萬元
5.轉(zhuǎn)出當月未交增值稅
借：應交稅費-應交增值稅-轉(zhuǎn)出未交增值稅35.23萬元
貸：應交稅費-未交增值稅35.23萬元
當月實際銷項稅額=90-24.77=65.23萬元
當月認證抵扣的進項稅額=30萬元
當月應交增值稅=65.23-30=35.23萬元
6.預繳增值稅轉(zhuǎn)入未交增值稅
借：應交稅費—未交增值稅 30萬元
貸：應交稅費—預繳增值稅 30萬元
當月未交增值稅余額=35.23-30=5.23萬元
7.次月繳納稅金
借：應交稅費-未交增值稅5.23萬元
貸：銀行存款5.23萬元
【第6篇】土地增值稅計算例題
1.我司購買一套廠區(qū)，其中有廠房2棟，餐廳一棟，宿舍樓一棟，房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證只有一本，價格也是整體定價。請問：這個廠區(qū)的餐廳和宿舍樓進項是否可以抵扣？若不能抵扣，按照什么方式計算轉(zhuǎn)出呢？
答：根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第二十七條規(guī)定：“ 第二十七條 下列項目的進項稅額不得從銷項稅額中抵扣：
（一）用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的購進貨物、加工修理修配勞務、服務、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述項目的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)（不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)）、不動產(chǎn)。
納稅人的交際應酬消費屬于個人消費。
......?！?/p>
根據(jù)上述貴司描述，經(jīng)營過程中取得的進項發(fā)票，如不屬于上述規(guī)定不得抵扣范圍的進項稅額，可以抵扣。
來源：廈門市稅務局
2.土地增值稅可售建筑面積都包括哪些面積？
單位取得土地一塊，一個土地證（土地性質(zhì)為商服用地）600平米，土地出讓金360萬元， 共取得一個建筑規(guī)劃許可證（總建筑面積2100平米）， 在地塊上只建設(shè)建筑物a和建筑物b共2棟，都是其他類型房地產(chǎn)，分別取得a棟和b棟的施工證。a棟為一層建筑物（別墅）總建筑面積300平米，占地面積300平米，無地下室。b棟（酒店）為地上5層地下1層建筑物每層300平米，總建筑面積1800平米，占地面積300平米。a棟取得銷售許可證對外銷售， b棟不銷售自己經(jīng)營做民宿。請問在a棟土地增值稅清算時，總可售建筑面積是否包含自持經(jīng)營不會轉(zhuǎn)讓的b棟的建筑面積？土地增值稅暫行條例 國務院令第138號，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當繳納土地增值稅。b棟不存在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入的行為，是否屬于土增稅計算中的可售建筑面積？
答：根據(jù)《國家稅務總局海南省稅務局關(guān)于發(fā)布<國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（瓊稅公告2023年第7號）第十條規(guī)定：“納稅人同時開發(fā)多個項目，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照以下方法分攤共同的成本費用：(一)能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目或該類型房地產(chǎn);(二)同一個清算項目, 取得土地使用權(quán)所支付的金額應分攤至本項目所有開發(fā)產(chǎn)品中。屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補償費，按清算項目占地面積占總占地面積的比例分攤;對于無法取得項目占地面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標測算的計容面積分攤;(三)屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;對于無法取得可售面積的，按規(guī)劃設(shè)計指標測算的計容面積分攤;(四)同一清算項目含有不同類型房地產(chǎn)的，其成本費用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;(五)同一個清算項目中已售房地產(chǎn)成本費用的分攤，按已售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤;(六)分期開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，各期扣除項目金額的分攤方法應當保持一致?！?/p>
您所咨詢的問題，我們已經(jīng)通過電話與您溝通和解答，總可售建筑面積包含自用房產(chǎn)的建筑面積，具體業(yè)務的辦理，您可結(jié)合實際業(yè)務情況進一步咨詢主管稅務機關(guān)。
來源：海南省稅務局
3.企業(yè)上市發(fā)行股票所支付給事務所的審計費用是否可以稅前扣除？
答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定：企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)為發(fā)行股票支付給有關(guān)證券承銷機構(gòu)的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除；發(fā)行的直接費用，如審計費、評估費、法律服務費等會計上計入當期損益的，可以稅前扣除。
來源：深圳市稅務局
4.職工福利費包括的內(nèi)容確認
我司賠償了員工一次性傷殘就業(yè)補助金30萬元，根據(jù)《關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》（國稅函[2009]3號）規(guī)定：這筆補助金是否屬于職工福利費包括的內(nèi)容？
一）答：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務院令第512號)第四十條規(guī)定：“企業(yè)發(fā)生的職工福利費支出，不超過工資、薪金總額14%的部分，準予扣除?！?/p>
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函〔2009〕3號)規(guī)定：“三、關(guān)于職工福利費扣除問題
《實施條例》第四十條規(guī)定的企業(yè)職工福利費，包括以下內(nèi)容：
(一)尚未實行分離辦社會職能的企業(yè)，其內(nèi)設(shè)福利部門所發(fā)生的設(shè)備、設(shè)施和人員費用，包括職工食堂、職工浴室、理發(fā)室、醫(yī)務所、托兒所、療養(yǎng)院等集體福利部門的設(shè)備、設(shè)施及維修保養(yǎng)費用和福利部門工作人員的工資薪金、社會保險費、住房公積金、勞務費等。
(二)為職工衛(wèi)生保健、生活、住房、交通等所發(fā)放的各項補貼和非貨幣性福利，包括企業(yè)向職工發(fā)放的因公外地就醫(yī)費用、未實行醫(yī)療統(tǒng)籌企業(yè)職工醫(yī)療費用、職工供養(yǎng)直系親屬醫(yī)療補貼、供暖費補貼、職工防暑降溫費、職工困難補貼、救濟費、職工食堂經(jīng)費補貼、職工交通補貼等。
(三)按照其他規(guī)定發(fā)生的其他職工福利費，包括喪葬補助費、撫恤費、安家費、探親假路費等?！?/p>
綜上，一次性傷殘就業(yè)補助金不屬于福利費的范圍。
根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。企業(yè)所得稅法實施條例第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，指與取得收入直接相關(guān)的支出；所稱合理的支出，指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。
根據(jù)上述規(guī)定，企業(yè)因員工發(fā)生意外事故，按照國家規(guī)定標準支付的工傷賠償款可以在企業(yè)所得稅前扣除。企業(yè)應當提供相關(guān)部門的證明材料，如勞動保障、保險、法院等部門與之相關(guān)的證明材料，以及賠償款支付憑證、員工家屬收取賠償款后的簽字證明等資料，辦理稅前扣除。
來源：廈門市稅務局
二）答：企業(yè)實際負擔的工傷賠償支出，如有證據(jù)證明該項支出是與取得收入有關(guān)的、已實際發(fā)生的、且在合理的范圍內(nèi)，可以直接在稅前扣除。但如果發(fā)生的是醫(yī)療費應在福利費的范圍內(nèi)扣除。
來源：深圳市稅務局
5.民辦幼兒園伙食費收入是否免增值稅？
2023年36號有一項提供教育服務免征增值稅包含學校食堂提供伙食費收入免增值稅，是否包含幼兒園？
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）文件附件3：營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定，一、下列項目免征增值稅：
（一）托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務。
托兒所、幼兒園，是指經(jīng)縣級以上教育部門審批成立、取得辦園許可證的實施0-6歲學前教育的機構(gòu)，包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學前班、幼兒班、保育院、幼兒院。
公辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在省級財政部門和價格主管部門審核報省級人民政府批準的收費標準以內(nèi)收取的教育費、保育費。
民辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指，在報經(jīng)當?shù)赜嘘P(guān)部門備案并公示的收費標準范圍內(nèi)收取的教育費、保育費。
超過規(guī)定收費標準的收費，以開辦實驗班、特色班和興趣班等為由另外收取的費用以及與幼兒入園掛鉤的贊助費、支教費等超過規(guī)定范圍的收入，不屬于免征增值稅的收入。
來源：湖北省稅務局
6.應收票據(jù)貼現(xiàn)是否需要按借款合同繳納印花稅？
我司收到應收票據(jù)（附追索權(quán)），隨即到銀行貼現(xiàn)，無借款合同，但相當于從銀行提前拿到一筆錢，此種業(yè)務需要按借款合同繳納印花稅嗎？
答：貼現(xiàn)是銀行承兌匯票的持票人在匯票到期日前,為了取得資金,貼付一定利息將票據(jù)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給銀行的票據(jù)行為,是持票人向銀行融通資金的一種方式。貼現(xiàn)本質(zhì)是企業(yè)提前兌現(xiàn)的行為,不屬于借貸行為。另根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》及《中華人民共和國印花稅暫行條例施行細則》規(guī)定,貼現(xiàn)合同不屬于《條例》所列舉的合同范圍。因此，貼現(xiàn)合同不應按'借款合同'征收印花稅，不涉及印花稅的繳納。
來源：湖北省稅務局
7.非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除？
背景：非房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)購買土地使用權(quán)計入無形資產(chǎn)用于后續(xù)開發(fā)，后因戰(zhàn)略變更土地閑置未開發(fā)。
問題1：該企業(yè)因國家無償收回土地使用權(quán)而形成的損失，是否可作為財產(chǎn)損失按有關(guān)規(guī)定在稅前扣除。
問題2：因未按合同要求進行開發(fā)可能涉及違約金，是否可以在稅前扣除。
答：問題1：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）文件第八條規(guī)定，企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布〈企業(yè)資產(chǎn)損失所得稅稅前扣除管理辦法〉的公告》（國家稅務總局公告2023年第25號）文件第二條規(guī)定，本辦法所稱資產(chǎn)是指企業(yè)擁有或者控制的、用于經(jīng)營管理活動相關(guān)的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金、銀行存款、應收及預付款項（包括應收票據(jù)、各類墊款、企業(yè)之間往來款項）等貨幣性資產(chǎn)，存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、在建工程、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，以及債權(quán)性投資和股權(quán)（權(quán)益）性投資。
第三條規(guī)定，準予在企業(yè)所得稅稅前扣除的資產(chǎn)損失，是指企業(yè)在實際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)過程中發(fā)生的合理損失（以下簡稱實際資產(chǎn)損失），以及企業(yè)雖未實際處置、轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)，但符合《通知》和本辦法規(guī)定條件計算確認的損失（以下簡稱法定資產(chǎn)損失）。
第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失，應按規(guī)定的程序和要求向主管稅務機關(guān)申報后方能在稅前扣除。未經(jīng)申報的損失，不得在稅前扣除。
第三十二條規(guī)定，在建工程停建、報廢損失，為其工程項目投資賬面價值扣除殘值后的余額，應依據(jù)以下證據(jù)材料確認：
（一）工程項目投資賬面價值確定依據(jù)；
（二）工程項目停建原因說明及相關(guān)材料；
（三）因質(zhì)量原因停建、報廢的工程項目和因自然災害和意外事故停建、報廢的工程項目，應出具專業(yè)技術(shù)鑒定意見和責任認定、賠償情況的說明等。
第三十八條規(guī)定，被其他新技術(shù)所代替或已經(jīng)超過法律保護期限，已經(jīng)喪失使用價值和轉(zhuǎn)讓價值，尚未攤銷的無形資產(chǎn)損失，應提交以下證據(jù)備案：
（一）會計核算資料；
（二）企業(yè)內(nèi)部核批文件及有關(guān)情況說明；
（三）技術(shù)鑒定意見和企業(yè)法定代表人、主要負責人和財務負責人簽章證實無形資產(chǎn)已無使用價值或轉(zhuǎn)讓價值的書面申明；
（四）無形資產(chǎn)的法律保護期限文件。
第五十條規(guī)定，本辦法沒有涉及的資產(chǎn)損失事項，只要符合企業(yè)所得稅法及其實施條例等法律、法規(guī)規(guī)定的，也可以向稅務機關(guān)申報扣除。
第五十二條規(guī)定，本辦法自2023年1月1日起施行。
問題2：根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）文件第十條規(guī)定，在計算應納稅所得額時，下列支出不得扣除：（四）罰金、罰款和被沒收財物的損失；
應當注意區(qū)分行政罰款、罰金和經(jīng)濟罰款的區(qū)別。行政罰款、罰金和被沒收財物的損失違反了國家相關(guān)法律，不允許在企業(yè)所得稅前扣除，應做納稅調(diào)增處理；經(jīng)濟罰款，比如合同違約金（包括銀行罰息）、賠償金、罰款和訴訟費等，只是不符合交易雙方經(jīng)濟合同的約定，并且與生產(chǎn)經(jīng)營相關(guān)，應允許企業(yè)所得稅前扣除，不需做納稅調(diào)整。
來源：湖北省稅務局
8.工程船舶租賃可否按“建筑服務”繳納增值稅？
我公司與乙方簽訂《施工船舶租賃合同》，約定租賃乙公司的工程船（敷設(shè)船）工程施工專用船舶，用于我公司的水上工程施工，船舶船員及船舶配備的施工設(shè)備操作人員均由乙公司配備，乙公司是否應根據(jù)財稅[2016]140號第十六條規(guī)定，將該業(yè)務視為“將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員”業(yè)務，按照“建筑服務”向我方開具增值稅發(fā)票？我公司是否可以將該業(yè)務作為分包工程，在施工所在地預繳增值稅時作為分包扣除？
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）的規(guī)定：“第十六條納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照‘建筑服務’繳納增值稅?！?/p>
根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于國內(nèi)旅客運輸服務進項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2023年第31號)的規(guī)定：“七、關(guān)于建筑服務分包款差額扣除
納稅人提供建筑服務，按照規(guī)定允許從其取得的全部價款和價外費用中扣除的分包款，是指支付給分包方的全部價款和價外費用?！?/p>
來源：遼寧省稅務局
9.接受母公司投資計入資本公積，是否要交企業(yè)所得稅
我司接受母公司投資1000萬，但沒有增加實收資本，而是全部計入資本公積。請問是否有被認定為接受捐贈收入要交企業(yè)所得稅的風險？
答：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅應納稅所得額若干問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第29號）規(guī)定：“二、企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)的企業(yè)所得稅處理
（一）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)（包括股東贈予資產(chǎn)、上市公司在股權(quán)分置改革過程中接收原非流通股股東和新非流通股股東贈予的資產(chǎn)、股東放棄本企業(yè)的股權(quán)，下同），凡合同、協(xié)議約定作為資本金（包括資本公積）且在會計上已做實際處理的，不計入企業(yè)的收入總額，企業(yè)應按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。
（二）企業(yè)接收股東劃入資產(chǎn)，凡作為收入處理的，應按公允價值計入收入總額，計算繳納企業(yè)所得稅，同時按公允價值確定該項資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)?！?/p>
具體建議攜帶相關(guān)資料與主管稅務機關(guān)進一步核實。
來源：浙江省稅務局
10.資管產(chǎn)品進項稅抵扣問題
我公司為資產(chǎn)管理公司，主營業(yè)務收入為管理資管產(chǎn)品收取的管理費收入，我們管理的資管產(chǎn)品取得的收入已按規(guī)定單獨核算，并根據(jù)（財稅〔2016〕140號）的規(guī)定，按簡易計稅方法申報繳納增值稅。我想問一下我公司實際發(fā)生的辦公費、水電費等進項稅是否可以全額抵扣，還是需要在兩類收入之間進行拆分做進項稅轉(zhuǎn)出？
答：根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號） 第二十九條 適用一般計稅方法的納稅人,兼營簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額：
不得抵扣的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×（當期簡易計稅方法計稅項目銷售額+免征增值稅項目銷售額）÷當期全部銷售額
主管稅務機關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進項稅額進行清算。
來源：寧波市稅務局
11.有限合伙企業(yè)的自然人有限合伙人如何繳納個稅？
一家合伙企業(yè)對外進行股權(quán)投資，合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)取得投資收益后，自然人有限合伙人是按照5-35%的累進稅率（經(jīng)營所得）繳納個稅，還是按照20%的稅率（股息利息紅利或者財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得）繳納個稅？
答：合伙企業(yè)轉(zhuǎn)讓其對外投資的股權(quán)取得的收益，其自然人有限合伙人按規(guī)定繳納“經(jīng)營所得”個人所得稅（按單一投資基金核算的創(chuàng)投企業(yè)除外）。
來源：寧波市稅務局
12.土地增值稅預繳截止時間
我公司開發(fā)的項目，由于拿地成本較高，項目定位也出現(xiàn)了一定問題，錯過了銷售的最佳時機，導致項目虧損，在項目竣工結(jié)算后，就未再預繳土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補?！奔案鶕?jù)川地稅發(fā)[2010]88號《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》第二條第三款的規(guī)定“預繳稅款的計算，按納稅人在該項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅?！钡囊?guī)定，我公司在項目竣工結(jié)算后可不再預繳土地增值稅具有充分的文件依據(jù)，且項目實際也是虧損狀態(tài)，繼續(xù)預繳土地增值稅，會給公司帶來極大的資金壓力。請問：土地增值稅預繳截止時間到底是什么時間，川地稅發(fā)[2010]88號《土地增值稅征收管理暫行規(guī)定》的文件是否仍然有效？
答：根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定：“
一、土地增值稅的清算單位
土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額?！?/p>
根據(jù)《國土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定：“
第九條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。
（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；
（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；
（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。
（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。
對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。”
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本和其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。我省對從事房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的納稅人實行“先預交、后清算”的征管辦法，其預征率為1%至2.5%。各地應結(jié)合當?shù)夭煌愋头康禺a(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的土地增值稅收益情況，在省局確定的預征率幅度內(nèi)，科學合理地確定預征率，使預征率盡可能接近實際稅負水平。對已辦理竣工結(jié)算的房地產(chǎn)開發(fā)項目要及時進行土地增值稅的清算，多退少補。
根據(jù)《四川省地方稅務局關(guān)于修改《四川省地方稅務局關(guān)于下發(fā)<土地增值稅征收管理暫行規(guī)定>的通知》的通知》（川地稅發(fā)〔2010〕88號）一、第二條第三款修改為“預繳稅款的計算，按納稅人在該項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預征土地增值稅。預征比例由各地結(jié)合當?shù)貙嶋H在規(guī)定幅度內(nèi)確定”。
來源：四川省稅務局
13.如果公司那房子出租給其他公司，城鎮(zhèn)土地使用稅誰來繳，承租人還是出租人？
答：請參閱《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第483號公布）第二條規(guī)定：“在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅(以下簡稱土地使用稅)的納稅人，應當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。
前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會團體、國家機關(guān)、軍隊以及其他單位；所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。”
請參閱《國家稅務局關(guān)于檢發(fā)<關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定>的通知》（（1988）國稅地字第15號）第四條規(guī)定：“關(guān)于納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由代管人或?qū)嶋H使用人納稅；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅；土地使用權(quán)共有的，由共有各方分別納稅?！?/p>
來源：北京稅務局
14.通訊費補貼個人所得稅扣除事項
我單位為民營企業(yè)單位，單位依據(jù)公司的內(nèi)部制度給員工配備手機并按標準發(fā)放固定通訊費補貼，請問我公司發(fā)放的通訊費補貼是否可依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（國稅發(fā)【1995】58號）“二、關(guān)于個人取得公務交通、通訊補貼收入征稅問題 個人因公務用車和通訊制度改革而取得的公務用車、通訊補貼收入，扣除一定標準的公務費用后，按照“工資、薪金”所得項目計征個人所得稅。按月發(fā)放的，并入當月“工資薪金”所得計征個人所得稅；不按月發(fā)放的，分解到所屬月份并與該月份“工資薪金”所得合并后計征個人所得稅?！币约啊蹲灾螀^(qū)地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于個人所得稅有關(guān)政策問題的通知》（新地稅四字{1999}009號 ）“關(guān)于本通知中公務用車、通訊補貼公務費用扣除標準，經(jīng)研究決定：通訊補貼公務費用扣除標準暫定為：手機每月300元，住宅電話每月100元”相關(guān)規(guī)定在計算個人所得稅時在不超自治區(qū)標準的情況下作為扣除出事項？請問通訊制度改革個人所得稅公務費扣除的單位是指的什么樣的單位，我單位是否可依據(jù)此規(guī)定執(zhí)行？
答：經(jīng)與相關(guān)部門核實：單位是指行政、事業(yè)、企業(yè)單位；您單位屬于企業(yè)單位的范圍，可以執(zhí)行。
來源：新疆省稅務局
15.國稅函〔2009〕312號企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題？
針對國稅函〔2009〕312號中“凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額的差額應計付的利息，不屬于企業(yè)合理支出，不得在計算企業(yè)所得稅應納所得稅前扣除“。
企業(yè)情況如下：
章程規(guī)定股東實繳出資時間為2047年，股東實際出資時間為2023年7月，在規(guī)定期限內(nèi)繳足了資本金。但在股東實際出資前，企業(yè)向股東申請了一筆借款，并支付股東利息。
請問該筆利息是否屬于文中所說的”在規(guī)定期限內(nèi)未繳足應繳資本額“，利息不得稅前扣除？企業(yè)已在規(guī)定期限之內(nèi)繳納了足額的資本金。
答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）規(guī)定，第八條 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除。……第五十三條 企業(yè)所得稅按納稅年度計算。納稅年度自公歷1月1日起至12月31日止。企業(yè)在一個納稅年度中間開業(yè)，或者終止經(jīng)營活動，使該納稅年度的實際經(jīng)營期不足十二個月的，應當以其實際經(jīng)營期為一個納稅年度。企業(yè)依法清算時，應當以清算期間作為一個納稅年度。
二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）第二十七條規(guī)定，企業(yè)所得稅法第八條所稱有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。企業(yè)所得稅法第八條所稱合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營活動常規(guī)，應當計入當期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。
三、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復》（國稅函〔2009〕312號）規(guī)定，關(guān)于企業(yè)由于投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出扣除問題，根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十七條規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。具體計算不得扣除的利息，應以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期，每一計算期內(nèi)不得扣除的借款利息按該期間借款利息發(fā)生額乘以該期間企業(yè)未繳足的注冊資本占借款總額的比例計算，公式為：企業(yè)每一計算期不得扣除的借款利息＝該期間借款利息額×該期間未繳足注冊資本額÷該期間借款額 企業(yè)一個年度內(nèi)不得扣除的借款利息總額為該年度內(nèi)每一計算期不得扣除的借款利息額之和。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，凡企業(yè)投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額的，該企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息，相當于投資者實繳資本額與在規(guī)定期限內(nèi)應繳資本額的差額應計付的利息，其不屬于企業(yè)合理的支出，應由企業(yè)投資者負擔，不得在計算企業(yè)應納稅所得額時扣除。具體計算不得扣除的利息，應以企業(yè)一個年度內(nèi)每一賬面實收資本與借款余額保持不變的期間作為一個計算期。您可按照上述文件規(guī)定的期限及公式計算不得扣除的借款利息。具體涉稅事宜您也可聯(lián)系主管稅務機關(guān)確認。
來源：河南省稅務局
16.公司無償借款給其他人（非員工、非股東），企業(yè)所得稅是否需要視同銷售？?
答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）規(guī)定，第四十一條 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應納稅收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整?！谒氖鶙l 企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受的債權(quán)性投資與權(quán)益性投資的比例超過規(guī)定標準而發(fā)生的利息支出，不得在計算應納稅所得額時扣除。第四十七條 企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。
二、根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》（中華人民共和國國務院令第512號）規(guī)定，第二十五條 企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。……第一百零九條 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：(一)在資金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系;(二)直接或者間接地同為第三者控制;(三)在利益上具有相關(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。第一百一十條 企業(yè)所得稅法第四十一條所稱獨立交易原則，是指沒有關(guān)聯(lián)關(guān)系的交易各方，按照公平成交價格和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來遵循的原則。
三、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（中華人民共和國主席令第49號）規(guī)定，第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務機關(guān)有權(quán)核定其應納稅額：……（六）納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的?！谌鶙l 企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務往來，應當按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用；不按照獨立企業(yè)之間的業(yè)務往來收取或者支付價款、費用，而減少其應納稅的收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)進行合理調(diào)整。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換，以及將貨物、財產(chǎn)、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規(guī)定的除外。公司無償借款給其他人不屬于企業(yè)所得稅視同銷售的情形。企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應納稅收入或者所得額的，稅務機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。建議您參考上述規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務機關(guān)進一步確認。
來源：河南省稅務局
17.我公司辦理一家分公司后，如果去稅務部門登記，選擇獨立核算，在所得稅上，可以享受小微企業(yè)的優(yōu)惠政策嗎？
答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務委員會關(guān)于修改<中華人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》（中華人民共和國主席令第64號）第五十條規(guī)定，除稅收法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，居民企業(yè)以企業(yè)登記注冊地為納稅地點;但登記注冊地在境外的，以實際管理機構(gòu)所在地為納稅地點。居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機構(gòu)的，應當匯總計算并繳納企業(yè)所得稅。
二、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告2023年第57號）規(guī)定，……第二條 居民企業(yè)在中國境內(nèi)跨地區(qū)(指跨省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市，下同)設(shè)立不具有法人資格分支機構(gòu)的，該居民企業(yè)為跨地區(qū)經(jīng)營匯總納稅企業(yè)(以下簡稱匯總納稅企業(yè))，除另有規(guī)定外，其企業(yè)所得稅征收管理適用本辦法。第三條匯總納稅企業(yè)實行“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調(diào)庫”的企業(yè)所得稅征收管理辦法：……第四條 總機構(gòu)和具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能的二級分支機構(gòu)，就地分攤繳納企業(yè)所得稅。二級分支機構(gòu)，是指匯總納稅企業(yè)依法設(shè)立并領(lǐng)取非法人營業(yè)執(zhí)照(登記證書)，且總機構(gòu)對其財務、業(yè)務、人員等直接進行統(tǒng)一核算和管理的分支機構(gòu)。第五條以下二級分支機構(gòu)不就地分攤繳納企業(yè)所得稅：(一)不具有主體生產(chǎn)經(jīng)營職能，且在當?shù)夭焕U納增值稅、營業(yè)稅的產(chǎn)品售后服務、內(nèi)部研發(fā)、倉儲等匯總納稅企業(yè)內(nèi)部輔助性的二級分支機構(gòu)，不就地分攤繳納企業(yè)所得稅。(二)上年度認定為小型微利企業(yè)的，其二級分支機構(gòu)不就地分攤繳納企業(yè)所得稅。(三)新設(shè)立的二級分支機構(gòu)，設(shè)立當年不就地分攤繳納企業(yè)所得稅。(四)當年撤銷的二級分支機構(gòu)，自辦理注銷稅務登記之日所屬企業(yè)所得稅預繳期間起，不就地分攤繳納企業(yè)所得稅。(五)匯總納稅企業(yè)在中國境外設(shè)立的不具有法人資格的二級分支機構(gòu)，不就地分攤繳納企業(yè)所得稅?！诙臈l 以總機構(gòu)名義進行生產(chǎn)經(jīng)營的非法人分支機構(gòu)，無法提供匯總納稅企業(yè)分支機構(gòu)所得稅分配表，也無法提供本辦法第二十三條規(guī)定相關(guān)證據(jù)證明其二級及以下分支機構(gòu)身份的，應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅，不執(zhí)行本辦法的相關(guān)規(guī)定。按上款規(guī)定視同獨立納稅人的分支機構(gòu)，其獨立納稅人身份一個年度內(nèi)不得變更?！?/p>
三、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于實施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第2號）規(guī)定，二、本公告所稱小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。
四、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于落實支持小型微利企業(yè)和個體工商戶發(fā)展所得稅優(yōu)惠政策有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第8號）規(guī)定，一、關(guān)于小型微利企業(yè)所得稅減半政策有關(guān)事項(一)對小型微利企業(yè)年應納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。(二)小型微利企業(yè)享受上述政策時涉及的具體征管問題，按照《國家稅務總局關(guān)于實施小型微利企業(yè)普惠性所得稅減免政策有關(guān)問題的公告》(2023年第2號)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。……四、關(guān)于執(zhí)行時間和其他事項 本公告第一條和第二條自2023年1月1日起施行，2023年12月31日終止執(zhí)行。……
因此，現(xiàn)行企業(yè)所得稅實行法人稅制，企業(yè)應以法人為主體，計算并繳納企業(yè)所得稅?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》第五十條第二款規(guī)定“居民企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營業(yè)機構(gòu)的，應當匯總計算并繳納企業(yè)所得稅”。由于分支機構(gòu)不具有法人資格，其經(jīng)營情況應并入企業(yè)總機構(gòu)，由企業(yè)總機構(gòu)匯總計算應納稅款，并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。若您屬于總分公司，分公司的經(jīng)營情況應并入總公司，由總公司匯總計算應納稅款，符合小型微利企業(yè)優(yōu)惠政策的，可享受相關(guān)優(yōu)惠政策。
來源：河南省稅務局
18.增值稅普通發(fā)票收款人和復核為空是否可以使用？收到開具的增值稅普通發(fā)票收款人和復核為空
答：一、根據(jù)《國務院關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》（中華人民共和國國務院令第587號）規(guī)定，第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。第二十二條 開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。
二、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于修改<中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則>的決定》（國家稅務總局令第37號）第二十八條規(guī)定，單位和個人在開具發(fā)票時，必須做到按照號碼順序填開，填寫項目齊全，內(nèi)容真實，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內(nèi)容完全一致，并在發(fā)票聯(lián)和抵扣聯(lián)加蓋發(fā)票專用章。
因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，任何單位開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。對于發(fā)票中的收款人和復核人應按照實際情況據(jù)實開具。不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。具體事宜建議您聯(lián)系主管稅務機關(guān)確認。
來源：鄭州市稅務局
19.追問房地產(chǎn)企業(yè)車位成本能否作為公共配套設(shè)施成本在企業(yè)所得稅前扣除？
答：“車位產(chǎn)權(quán)”的界定和“單獨的建造許可證等批文”的具體含義，相關(guān)稅收法律、法規(guī)并未做相關(guān)解釋。如有其他疑義，請持相關(guān)資料至主管稅務機關(guān)進行判斷。
來源：大連市稅務局
20.三險一金單位繳付部分如何申報個人所得稅？
按照稅法規(guī)定;企事業(yè)單位按國家或省級政府規(guī)定的繳費比例或辦法實際繳付的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險和失業(yè)保險免征個人所得稅；單位在不超過職工本人上一年度月平均工資12%的幅度內(nèi)，實際繳存的公積金，允許在個人所得額中扣除。
是不是可以理解為：符合規(guī)定比例的單位繳付的三類保險需要計入免稅收入里，而不是不進行申報；符合規(guī)定比例的單位繳付的住房公積金需要計入收入的同時，填列在專項扣除內(nèi)，而不是不進行申報？
答：一、根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》（國令第707號）第六條的規(guī)定：“個人所得稅法規(guī)定的各項個人所得的范圍：
（一）工資、薪金所得，是指個人因任職或者受雇取得的工資、薪金、獎金、年終加薪、勞動分紅、津貼、補貼以及與任職或者受雇有關(guān)的其他所得?！?/p>
二、根據(jù)《財政部國家稅務總局關(guān)于基本養(yǎng)老保險費 基本醫(yī)療保險費 失業(yè)保險費 住房公積金有關(guān)個人所得稅政策的通知》（財稅〔2006〕10號）第一條規(guī)定：“企事業(yè)單位按照國家或省（自治區(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費比例或辦法實際繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費，免征個人所得稅；個人按照國家或省（自治區(qū)、直轄市）人民政府規(guī)定的繳費比例或辦法實際繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費，允許在個人應納稅所得額中扣除。
企事業(yè)單位和個人超過規(guī)定的比例和標準繳付的基本養(yǎng)老保險費、基本醫(yī)療保險費和失業(yè)保險費，應將超過部分并入個人當期的工資、薪金收入，計征個人所得稅?！?/p>
來源：江西省稅務局
【第7篇】土地增值稅的稅收規(guī)劃
房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價和建安成本，位列第三大成本。在預征階段，各項稅負已達銷售額的8%～12%；項目結(jié)束進行清算，則普遍高達15%～25%，一線城市會達到25%以上。如何降低稅負，并且控制相應的風險？這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。
房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進而降低增值率，以達到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：
一、利用臨界點
按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點而造成稅負的增加。
由于土地增值稅適用四級超率累進稅率，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點進行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。
【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項目金額為a，銷售的房價總額為x，相應的銷售稅金及附加為：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分別為營業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費附加征收率)
如果納稅人欲享受起征點的照顧，那么最高售價只能為x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企業(yè)在這一價格水平下，即可享受起征點的照顧又可獲得較大利潤，如果售價低于此數(shù)，雖也能寜受起征點照顧，卻只能獲得較低的收益。
如果企業(yè)欲通過提高售價達到增加收益的目的，此時增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當價格提高的部分超過撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。
設(shè)提高價格y單位，則新的價格為x+y，新增的銷售稅金及附加為5.5%y。允許扣除的項目金額為：a+5.5%x+5.5%y；房地產(chǎn)增值額為；x+y-a-5.5%x-5.5%y；繳納的土地增值稅為：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)
企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過因突破起征點而新增的稅負，就必須滿足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x為增值率為20%時的售價，可以解得y>0.0971a。
某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房價為1,800~1,900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費附加為3%，當?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房價在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤？籌劃過程如下：
除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬元)
(1)公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元，此時獲利306.2萬元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當價格定在1,800~1,837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。
(2)公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元(1430×0.0971)。即總房價至少要超過1，976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。
所以，當同行業(yè)的房價在1,800~1,900萬元之間時，公司應選擇1,837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1,976.117萬元的價格出售商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。
通過本案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法。使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。譬如：在該案例中1,830萬元的售價，能獲利299,35萬元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810萬元的售價，只能獲利216.16萬元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，雖然售價只提高了10萬元，利潤卻減少83.19萬元。
2、收入分散
對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達到節(jié)稅的目的。
3、選擇適當?shù)睦⒖鄢椒?/strong>
房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1,000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢？設(shè)當?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%。籌劃過程如下：
首先，計算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)
其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100＞80，所以該公司應嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款：當允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70＜80，所以應選擇第二種計算扣除方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務機關(guān)提供有關(guān)金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負。
在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業(yè)會計準則借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。
4、代收費用并入房價
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費用，比如說管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業(yè)管理費以及部分政府基金等。這些費用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費用有兩種處理方法，第一種是在房價之外單獨收取；第二種是將代收費用計入房價中向購買方一并收取。是否將代收費用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值稅的稅額。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬元，并按當?shù)厥姓囊?，在售房時代收了200萬元的各項費用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項目合計200萬元。
(1)如果公司未將代收費用并入房價，而是單獨向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬元)；增值額為：3000-1160=1840(萬元)；增值率為：1840÷1160=158.62%；應繳納的土地增值稅為：1840×50%-1160×15%=746(萬元)
(2)如果公司將代收費用并入房價向購買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬元)；增值額為：3000+200-1360=1840(萬元)；增值率為：1840÷1360=135.29%；應繳納的土地增值稅為：1840×50%-1360×15%=716(萬元)
顯然，該公司無論代收費用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1,840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費用并入房價，會使得可扣除項目增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導致應納的土地增值稅減少。
由于在計算土地增值稅時，土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項目×適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費用并入房價，可扣除項目金額增加a，則會使得應繳納的土地增值稅減少：a×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費用較大時，可扣除項目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。
當然，需要注意的一點是，如果在增值率未超過50%情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。
5、增加扣除項目金額
在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。
6、費用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本
會計制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發(fā)間接費用”并沒有嚴格的界定。在實際業(yè)務中，開發(fā)項目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務截然分開，有些費用的列支介于期間費用與開發(fā)費用之間。企業(yè)在組織機構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項目傾斜，把能劃歸開發(fā)項目的人員盡量列為開發(fā)項目編制，把公司本部和開發(fā)項目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項目使用。這樣把本應由期間費用列支的費用計入了開發(fā)間接費用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。
7、成本核算對象籌劃
房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。
土地增值稅未四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負，因而，需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，達到節(jié)稅的目的。
【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)a、b兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售a房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元：銷售b房產(chǎn)共取得收入400萬元，允許扣除的項目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？
(1)分開核算時：a房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，適用稅率30%；應納的土地増值稅為：(300-200)×30%=30(萬元)；b房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，適用稅率60%：應納的土地增值稅為：(400-100)x60%-100x35%=145(萬元)；共繳納土地增值稅175萬元(30+145)
(2)合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400=700(萬元)；允許扣除的金額：200+100=300(萬元)；增值率為：(700-300)÷300×100%=133.3%，適用稅率50%：應納土地増值稅為：(700一300)×50一300×15%=155(萬元)
通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的，因為合并核算比分開核算節(jié)稅20萬元。
從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會提高，在實踐中必須具體測算后才能做出選擇。
8、利用合作建房
按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進行項目開發(fā)。
9、利用代建房
代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務，其收入屬于勞務收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實行定向開發(fā)。
10、與主管稅局溝通
在合法的前提下延后土地增值稅清算時點房地產(chǎn)公司可適當與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點，或更換稅負相對較輕的項目進行清算。
【第8篇】增值稅和土地增值稅
增值稅
最近有很多網(wǎng)友朋友問，增值稅和土地增值稅是不是一個意思？他們之間又有什么不同？
今天，小編就帶大家來了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？
關(guān)于兩者的定義：
土地增值稅指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，用來轉(zhuǎn)讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實物收入和其他收入減掉法定扣除項目金額后的增值額為計稅向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
增值稅是指商品（含應稅勞務）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務服務中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種稅。
增值稅與土地增值稅是否重復征收？
不重復征收。 但是在行使轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，需要同時交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。
兩者的不同主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
納稅義務人、扣繳義務人不同
征稅的范圍不同
稅率不同
扣除的項目和計稅方法不同
征收管理機關(guān)不同
納稅地點不同
納稅期限不同
減稅、免稅的規(guī)定不同
以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點，希望對您有所幫助。
接下來，小編將為大家講解到關(guān)于增值稅的申報、做賬方式。
大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經(jīng)到了七月大征期了，今天我們就來給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報、財務處理事宜。
從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。
2023年5月至2023年年底，對納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務取得的收入，免征增值稅
2023年1月至2023年底，對納稅人提供公共交通運輸服務取得的收入，免征增值稅。
注意：開票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開具免稅的普票，即在開票時，稅率欄上選擇“免稅”。
在這里還有幾個事項需要大家注意：
如果開票時自然人代開的話，那么自2023年4月起，代開的是3%的業(yè)務，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。
增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務，不再受季度不超過45萬免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個月（4個季度）銷售額不能超500萬，否則會被強制轉(zhuǎn)為一般納稅人。
如果開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。
小提示：另一個優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷售額不超過15萬（季度45萬），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個45萬的免增值稅仍舊有效，因為小規(guī)模納稅人除了3%的業(yè)務之外，還有5%的業(yè)務。
馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報的第一個征收期，接下來，我們就來了解下申報和財務處理的問題。
以按季申報為例：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申報的時候要區(qū)分季度超45萬和季度超45萬。
舉個簡單的例子：
45萬以內(nèi)，只涉及普票，某公司按季申報的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷售貨物35萬，開具免稅的增值稅普票。
這種情況申報比較簡單，算出免稅額=350000*3%=10500，
財務處理方面：
借：銀行存款/庫存現(xiàn)金350000
貸：主營業(yè)務收入350000
注意：這里只需要按開具的免稅發(fā)票入賬，不需要計提稅金再轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入。
了解更多稅收優(yōu)惠政策、稅收園區(qū)、財稅實務操作分享、有任何稅務相關(guān)需求歡迎留言咨詢小編。關(guān)注小編、緊跟政策，每日更新。小編也會不定時分享節(jié)稅、避稅干貨！
【第9篇】土地增值稅清算管理征管成效
土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預征比例進行先預征,待項目符合清算條件時再清算,多退少補的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理的終點。
國家稅務總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進一步要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認定和歸集分配等問題是清算工作中的重點和難點，在此，本文從以下幾個方面探討。
一、把握清算時間及清算條件
準確把握房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細化了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。
“兩個條件”：其一，符合清算條件的項目，納稅人應及時進行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān)可要求納稅人及時進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。
“兩個時間”：
其一，由納稅人進行清算的，應當在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)；
其二，由主管稅務機關(guān)要求納稅人進行清算的，納稅人應當在收到主管稅務機關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應提供清算資料和中介機構(gòu)出具的《鑒證報告》，主管稅務機關(guān)受理后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。
針對清算的兩種情形時間期限的把握應注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內(nèi)第一次報送資料不齊全，主管稅務機關(guān)應以書面的方式明確告知需補齊資料的內(nèi)容及時限，時限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務機關(guān)受理后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務機關(guān)也應在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務主管機關(guān)的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導致稅款不能及時足額的入庫。
二、明確清算對象，加強前期管理
明確清算對象是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項目，一個開發(fā)項目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對象的確定不同會產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應分別計算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應稅的，因此，要針對不同類型建筑物細分清算對象。筆者認為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務機關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目前期管理中，要實施按項目管理，加強輔導企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集分配收入、成本、費用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的立項、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項目銷售告磬清盤為止，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，加強對開發(fā)項目的前期管理。
三、合理歸集分配開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目
歸集土地增值稅扣除項目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過程。通常一個項目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項目的收入、成本、費用、稅金的發(fā)生，按照分項目、分期清算的要求，準確的計算出各個項目的增值額和應繳土地增值稅額是清算工作的難點和目的。企業(yè)對不同項目的收入，均在帳務上是有明細，能夠區(qū)分出是哪一項目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費用上，特別是共同承擔的成本、費用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認真鑒別開發(fā)成本和費用的真實合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項目的成本、費用等扣除金額和同一項目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費用等扣除金額。
（一）確定開發(fā)成本和費用的真實合法性
合理歸集分配土地增值稅扣除項目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費用的真實合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費用的列支，必須從稅務主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費用的真實合法性，主要從以下幾個方面判斷：
一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；
二是企業(yè)支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費用）等相關(guān)資料報稅務機關(guān)備案，帳、表、冊、收據(jù)是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費用是否到主管稅務機關(guān)申報繳納了契稅；
三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關(guān)建安營業(yè)稅收，并取得稅務機關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數(shù)額較大的支出，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目跟蹤管理時就應注意項目的建筑招標、中標、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價預算與結(jié)算是否差異過大，工程結(jié)算時土方建筑單價是否偏高，重點核實材料用量是否異常超標、人工費、機械使用費是否超出正常取費標準等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復計算扣除；
四是企業(yè)列支前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費及開發(fā)間接費時是否真實發(fā)生的，是否以真實合法有效憑據(jù)入帳，不得預提開發(fā)間接費用；
五是企業(yè)列支開發(fā)費用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用科目，企業(yè)是否是通過金融機構(gòu)貸款，有無合法憑證，有無利息結(jié)算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。
（二）合理歸集分配開發(fā)成本
納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關(guān)稅費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費。
具體分配方法有：
1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。這一般適用土地成本的分配。
2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。這一般適用同一項目不同類型的建筑成本分配。
3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。
4、預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準確的找到每個項目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項目中開發(fā)費用的重要基數(shù)，也是財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的重要基數(shù)，更是計算土地增值額的重要依據(jù)。
（三）合理歸集分配開發(fā)費用
房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。在土地增值稅扣除項目中，開發(fā)費用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務費用的利息支出能否提供金融機構(gòu)證明并按開發(fā)項目計算分攤，其與企業(yè)所得稅的期間費用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的扣除基數(shù)，只能計入開發(fā)費用。在計算開發(fā)費用扣除時，應注意三點。首先，企業(yè)在會計核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進入成本的，在計算土地增值稅時需要調(diào)整出來單獨計算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用時有兩種方法。第一種，財務費用利息支出凡能夠按項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除；非金融機構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（即管理費用和銷售費用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。第二種，財務費用利息支出凡不能按項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計算扣除。第三，分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項目合理分攤，在實際操作中，如能提供金融機構(gòu)證明的，可以按當期項目的收入比例將利息分攤到各項目。
四、科學確定增值額的計算方法
科學確定增值額計算方法是實現(xiàn)準確清算的核心。在實際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預征率是按照發(fā)達的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導致稅負不公，退補稅款差異大。故科學確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。
方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅
方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅
方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅
五、嚴格掌握土地增值稅的核定征收政策
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：
一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；
二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；
三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；
四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；
五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。主管稅務機關(guān)對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。
筆者認為，在核定征收時，其一，核定征收率應考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應從高從嚴的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。
來源：梁好財稅工作室
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【第10篇】土地增值稅計提
導讀：房地產(chǎn)企業(yè)土地價款扣除的會計分錄怎么處理，這個應該是在應交稅費里面核算，這個需要按照繳納的土地增值稅計提繳納即可，大家對當期允許扣除的土地款不知道如何計算的，也可以點擊下文詳細閱讀哦！
房地產(chǎn)企業(yè)土地價款扣除的會計分錄
你說的計算土地增值稅扣除土地成本,這只是計算稅收時的扣除,單獨就這個扣除賬面是不需要做任何賬務處理的
你按計算應繳納的土地增值稅計提繳納即可:
計提:
借:稅金及附加
貸:應交稅費
繳納
借:應交稅費
貸:銀行存款
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當期允許扣除的土地價款,如何計算?
答:一、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)規(guī)定:'……自2023年5月1日起施行'
二、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)第五條規(guī)定:'當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:
當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款
當期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積,是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建筑面積.
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積,是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積,不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積.
支付的土地價款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款.'
三、根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規(guī)定:'七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》(財稅〔2016〕36號)第一條第(三)項第 10點中'向政府部門支付的土地價款',包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等.
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目(選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外),在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除.納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時,應提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料.'
四、根據(jù)《國家稅務總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2023年第86號)規(guī)定:'一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款,以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用,按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定,允許在計算銷售額時扣除但未扣除的,從2023年12月份(稅款所屬期)起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除.'
房地產(chǎn)企業(yè)土地價款扣除的會計分錄怎么處理，上文就先介紹到這，上文有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地價款的計算方法，更多相關(guān)資訊，敬請關(guān)注會計學堂的更新！
【第11篇】營改增后土地增值稅率
摘要：在營業(yè)稅時代，以土地作價出資免征營業(yè)稅。但是，營改增后，營業(yè)稅被增值稅取代，而增值稅不再免征。
各位律師評創(chuàng)業(yè)的觀眾，大家好。今天我們要講的是，營改增后，以土地作價出資是否需要繳納增值稅。
工業(yè)地產(chǎn)，在整個房地產(chǎn)業(yè)中一枝獨秀，發(fā)展十分迅速。很多創(chuàng)業(yè)者已經(jīng)進入這個行業(yè)，或正對這個行業(yè)躍躍欲試。而在工業(yè)地產(chǎn)界，以土地使用權(quán)作價出資到一家公司，是很常見的操作行為。該操作過程中的稅費，是一個很重要的問題。
在營業(yè)稅時代，以土地作價出資免征營業(yè)稅。但是，隨著2023年財稅36號文出臺，自2023年5月1日起，營業(yè)稅被增值稅取代。那么營業(yè)稅被增值稅取代后，以土地作價出資是否繼續(xù)免征增值稅呢？
結(jié)合36號文來看，銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，需要繳納增值稅；而無形資產(chǎn)包括自然資源使用權(quán)，自然資源使用權(quán)又包括土地使用權(quán)。因此土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，在以土地使用權(quán)作價出資時，應當被理解為企業(yè)將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給作價出資并設(shè)立的企業(yè)，會被視同銷售，應當繳納增值稅。
結(jié)合免征文件來看，如果增值稅可以免征，通常應當存在相關(guān)的文件，但是我們尚未檢索到相關(guān)的免征文件。
結(jié)合權(quán)威部門的解答來看，根據(jù)我們對稅務部門的咨詢，以土地作價出資時應當繳納增值稅，也就是不再沿用免征的政策。
好了，以上就是今天的內(nèi)容，希望對你有所幫助。以上純屬學術(shù)分析，僅供參考!如果你想深入研究，可閱讀下面的相關(guān)規(guī)定。下一講，我們將討論以土地作價出資時，應當按照銷售無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)中的哪一種去繳稅，以及增值稅稅率是多少，歡迎訂閱律師評創(chuàng)業(yè)進行收看。再見！
附：相關(guān)規(guī)定
(1)營業(yè)稅（本免征，現(xiàn)該稅種已取消）
《財政部、國家稅務總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）第1條規(guī)定，“以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅”。
(2)增值稅（征收）
《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
附件1《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第1條規(guī)定，“……銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)……應當按照本辦法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅”。
附：《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第2條規(guī)定，“銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務活動。無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)”。
劉森律師，北京金誠同達（上海）律師事務所
【第12篇】土地增值稅處理
【課程背景】
土地增值稅以最少的法規(guī)征最多的稅為特色，是每個財務人員最頭疼的稅種，法規(guī)的不足造成很多問題缺乏明確的規(guī)定，產(chǎn)生“灰色”地帶，成為企業(yè)的稅收風險點，但如果運用得當，也能成為企業(yè)的稅收籌劃點，“七分政策、三分溝通”是稅企pk不二原則。金稅四期下，一戶式管理、多系統(tǒng)聯(lián)動、多部門聯(lián)手、各稅種之間、稅費之間稽核比對，使稅務機關(guān)成為“最懂你的人”，納稅人成為“透明人”。
地方財政壓力山大，作為地方財政收入主力軍的土增自然成為稽查重點的照顧對象，是稽查的重中之重，全面了解土增清算全流程財稅處理要點及稽查重點并掌握應對技巧是地產(chǎn)財稅人員頭等大事，也是降低企業(yè)稅收成本和稅收風險的重要區(qū)域，最能體現(xiàn)財稅人員自身價值。
【講師簡介】
李國華：注冊會計師，注冊稅務師、資產(chǎn)評估師、全國管理咨詢師；北京財稅研究院研究員；中央財經(jīng)大學、北京國家會計學院、河北財經(jīng)學院等院校特聘講師；我公司首席稅務咨詢師、著名實戰(zhàn)派地產(chǎn)稅務專家?，F(xiàn)擔任多家大中型地產(chǎn)企業(yè)和稅務、審計、評估等稅務顧問工作。從事稅務工作20余年，熟悉稅收征管工作的實際情況，深諳企業(yè)的涉稅需求，具有豐富稅務實戰(zhàn)經(jīng)驗，并操刀數(shù)十家上市公司及大型企業(yè)稅收籌劃。先后在上百個城市舉辦過財稅專題講座與培訓，深受業(yè)內(nèi)人士好評。在培訓中擅長將稅收政策的解讀和具體稅務實踐結(jié)合，講授由淺入深、內(nèi)容準確、分析透徹、操作實用； 授課風格生動詼諧、風趣幽默，深受學員好評，業(yè)內(nèi)稱為“實戰(zhàn)大師、金牌講師”。
【課程對象】
各房地產(chǎn)開發(fā)公司主管財稅的總經(jīng)理、財稅總監(jiān)、財務經(jīng)理、財會人員，注冊會計師、注冊稅務師和企業(yè)納稅經(jīng)辦人員。
【課程大綱】
一、 稽查新形勢及手段
1. 金稅四期，劍指何方？
2. 云端打擊和數(shù)據(jù)導偵
3. “稅警關(guān)銀”聯(lián)合出擊
4. “以最少的法規(guī)征最多的稅”造成土增模糊地帶多
二、 土增預征實操處理及稽查風險應對
1. 預征土增的計稅依據(jù)及誤區(qū)
2. 預繳土增是否產(chǎn)生滯納金？
3. 定金、誠意金、認籌金和訂金是否預交增值稅
4. 預繳階段稽查風險點及應對策略
三、 土增清算條件和清算單位涉稅要點把控及處理技巧
1. “可清算”和“必清算”涉稅要點把控及處理技巧
2. 清算單位確定及處理技巧
3. 清算單位是否等成本核算對象
4. 清算申請與受理
四、 土增清算除項目實操處理及稽查風險應對
1. 地價款和土地征用拆遷補償費實操處理及稽查風險應對
1) 拿地形式和稅前列支要求？
2) 政府返還資金涉稅要點把控及處理技巧
3) 土地成本分攤有原則及處理技巧
4) 逾期開發(fā)繳納的土地閑置費等是否可以扣除？
5) 拆遷安置涉稅要點把控及處理技巧
6) 拆遷安裝費、市政配套費等是否繳納契稅
7) 母公司拿地子公司運營涉稅風險把控及處理技巧
8) 排污費、異地人防建設(shè)費財稅風險管控
9) 參加土地競拍時支付的傭金等費用可否作為土地增值稅的扣除項目？
10) “紅線外”支出能否在土地增值稅前扣除
2. 前期工程費實操處理及稽查風險應對
3. 建筑安裝工程費實操處理及稽查風險應對
1) 建筑安裝工程費稽查審核要點及風險管控
2) 無法取得發(fā)票如何巧妙處理？
3) 施工現(xiàn)場水電費常見誤區(qū)及風險管控
4) “甲供工程”業(yè)務重復扣除風險管控
5) “硬裝”和“軟裝”區(qū)別及土增前扣除技巧
6) 營銷涉稅建造費財稅處理差異及財稅風險管控
7) 質(zhì)保金涉稅風險把控及處理技巧
8) 開發(fā)成本分攤方法及涉稅處理技巧
9) 商住一體樓成本費用劃分技巧
10) 關(guān)聯(lián)交易風險管控及謀劃策略
11) 虛增成本常見的套路及規(guī)劃策略
12) 不可忽視的工程定額和預決算
4. 基礎(chǔ)設(shè)施費和公共配套設(shè)施費實操處理及稽查風險應對
1) 基礎(chǔ)設(shè)施費稽查審核要點及風險管控
2) 園林綠化工程風險管控及處理技巧
3) 公共配套設(shè)施費稽查審核要點及風險管控
4) 紅線外道路綠化等費用能否計入基礎(chǔ)或配套設(shè)施？
5. 開發(fā)間接費用和開發(fā)費用實操處理及稽查風險應對
1) 開發(fā)間接費用和開發(fā)費用的區(qū)分及處理技巧
2) 前期物業(yè)費財稅風險管控
3) 遮光補償費能否在土增前扣除？
4) 金融機構(gòu)融資土增扣除涉稅要點把控
5) 非金融機構(gòu)增扣除涉稅要點把控及處理技巧
6) 民間融資新政剖析及風險把控
7) 股東貸款企業(yè)使用的涉稅風險及優(yōu)化策略
8) 資金池運作模式涉稅風險及風險應對
9) 統(tǒng)借統(tǒng)還涉稅風險要點把控及優(yōu)化策略
10) 融資費用如何在土增前扣除最大化？
6. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金實操處理及稽查風險應對
1) “與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”是否等于“稅金及附加”？
2) 售房繳納的印花稅能否在土增前扣除？
3) 不允許在銷項稅額中計算抵扣的進項稅額是否可以扣除？
4) 稅金在土增前扣除技巧
7. 加計扣除項目實操處理及稽查風險應對
五、 土增清算收入實操處理及稽查風險應對
1. 土增收入稽查審核要點
2. 土增清算收入范圍及風險把控
3. 更名費是否計征土地增值稅？
4. 違約金、賠償金等是否繳納土地增值稅？
5. 土增收入稅會差異及風險管控？
6. 代收費用是否作為土地增值稅收入？
7. 低價房涉稅風險管控及應對策略？
8. 政府限定回遷房價格如何確認收入額？
9. 精裝房銷售涉稅要點把控及處理技巧
10. 賣房送家電等營銷措施涉稅風險把控及處理技巧
六、 尾房銷售涉稅風險管控及處理技巧
七、 土增清算實操案例
八、 現(xiàn)場答疑，問題不帶回家
【課程說明】
【主辦單位】華夏瑞博商學院
【時間地點】2023年11月20-21日.長沙
【第13篇】土地增值稅相關(guān)政策
房地產(chǎn)企業(yè)會計重點關(guān)注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關(guān)政策：
國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進行處理。
國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。
國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
<清算案例分析>
我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務局提了一個問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據(jù)嗎？
『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：
（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；
（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。
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【第14篇】個人轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算方法
企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的進程之中，會存在不動產(chǎn)生意的狀況．假如咱們要出售不動產(chǎn)的話，需求交納相應的稅金．其間交納增值稅便是其間之一，那出售不動產(chǎn)土地增值稅核算辦法是怎樣的？關(guān)于出售不動產(chǎn)的土地增值稅核算辦法，具體介紹如下．
出售不動產(chǎn)土地增值稅核算辦法
土地增值稅應納稅額＝土地增值額＊適用稅率－扣除項目金額＊速算扣除系數(shù)
土地增值額＝應稅收入－扣除項目算計
１．房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項目包括５項，分別是：
（１）獲得土地使用權(quán)所付出的金額，包括地價款和有關(guān)費用．
（２）房地產(chǎn)開發(fā)本錢，指房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐產(chǎn)生的本錢，包括土地征用及拆遷補償費（包括犁地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)備費、公共配套設(shè)備費和開發(fā)直接費用．
（３）房地產(chǎn)開發(fā)費用，即出售費用、管理費用和財務費用．扣除辦法取決于財務費用中利息的處理．
（４）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是：城市建造維護稅和教育費附加．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不能獨自扣除．
（５）財政部規(guī)則的其他扣除項目．對獲得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除．
只要從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除２０％．
加計扣除費用＝（獲得土地使用權(quán)付出的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢）＊２０％
２．土地增值稅核算過程：
（１）確認轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)性質(zhì)及扣除項目
（２）聚集扣除項目算計＝５項扣除加總
（３）核算土地增值額＝應稅收入－扣除項目算計
（４）確認增值率＝增值額／扣除項目算計，依據(jù)增值率找土地增值稅稅率
（５）核算應納稅額＝增值額＊稅率－扣除項目算計＊速算扣除系數(shù)
土地增值稅的稅率是多少？
依照土地增值稅稅率表：
稅率為３０％：增值額未超越扣除項目金額５０％的部分．
稅率為４０％：增值額超越扣除項目金額５０％，可是未超越扣除項目金額１００％的部分．
稅率為５０％：增值額超越扣除項目金額１００％，可是未超越扣除項目金額２００％的部分．
稅率為６０％：增值額超越扣除項目金額２００％的部分．
需求留意的是還有一種免征土地增值稅的狀況：納稅人建造普通住宅出售的，增值額未超越扣除金額２０％的．
以上收拾的材料內(nèi)容，便是咱們關(guān)于出售不動產(chǎn)土地增值稅核算辦法的闡明，我們能夠依據(jù)上述的核算公式來進行核算．已然說到了土地增值稅，那么土地增值稅的稅率也是需求了解一下的．這兒小編講土地增值稅的稅率的狀況進行了簡略介紹．
【第15篇】土地增值稅稅率表2023
增值稅最新稅率表、最新政策及要點（近幾年增值稅變化）
來源：國家稅務總局）
目錄
一、降低增值稅稅率
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
二、調(diào)整農(nóng)產(chǎn)口扣除率
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
三、調(diào)整出口退稅率
【政策要點】
【適用對象】
【適用條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
四、調(diào)整離境退稅率
【政策要點】
【適用對象】
【適用條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
五、調(diào)整不動產(chǎn)進項稅抵扣期限
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
六、擴大進項稅抵扣范圍
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
七、特定行業(yè)進項稅加計抵減
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
八、試行留抵退稅制度
【政策要點】
【享受主體】
【享受條件】
【執(zhí)行時間】
【注意事項】
【政策依據(jù)】
附錄--營改增以來增值稅改革歷程
具體內(nèi)容
一、降低增值稅稅率
【政策要點】
增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應稅銷售行為、進口貨，原適用16%稅率，或原適用10%稅率的。
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起。
【注意事項】
1.將制造業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行16%的稅率降至13%，將交通運輸業(yè)、建筑業(yè)等行業(yè)現(xiàn)行10%的稅率降至9%；保持6%一檔的稅率不變。
2.增值稅一般納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：
——糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；
——自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；
——圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；
——飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；
——國務院規(guī)定的其他貨物。
3.增值稅一般納稅人銷售增值電信服務、金融服務、現(xiàn)代服務（租賃服務除外）、生活服務、無形資產(chǎn)（不含土地使用權(quán)），稅率為6%。
4.增值稅一般納稅人在增值稅稅率調(diào)整前已按原16%、10%適用稅率開具的增值稅發(fā)票，發(fā)現(xiàn)開票有誤需要重新開具的，先按照原適用稅率開具紅字發(fā)票后，再重新開具正確的藍字發(fā)票。
5.納稅人在增值稅稅率調(diào)整前未開具增值稅發(fā)票的增值稅應稅銷售行為，需要在4月1日之后補開增值稅發(fā)票的，可以按照原適用稅率補開。購買方取得銷售方補開的調(diào)整前稅率的增值稅專用發(fā)票，可以按照現(xiàn)行規(guī)定抵扣進項稅額。
納稅人在增值稅率調(diào)整之后補開原16%稅率的增值稅發(fā)票，在納稅申報時應當按照申報表調(diào)整前后的對應關(guān)系，將金額、稅額填入增值稅率調(diào)整之后稅款所屬期的《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務”或第2行“13%稅率的服務、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)”的“開具增值稅專用發(fā)票”或“開具其他發(fā)票”相關(guān)列次。同時，由于原適用16%稅率的銷售額已經(jīng)在前期按照未開具發(fā)票收入申報納稅，本期應當在《增值稅納稅申報表附列資料（一）》第1行“13%稅率的貨物及加工修理修配勞務”或第2行“13%稅率的服務、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)”的“未開具發(fā)票”相關(guān)列次填寫相應負數(shù)進行沖減。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）
2.《國家稅務總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第14號)
3.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第15號）
4.《財政部稅務總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財稅〔2017〕37號）
5.《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》
二、調(diào)整農(nóng)產(chǎn)口扣除率
【政策要點】
增值稅一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的，扣除率調(diào)整為9%。納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，原適用10%扣除率的
購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起。
【注意事項】
1.對增值稅一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，原適用10％扣除率的，扣除率調(diào)整為9％，對增值稅一般納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13％稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10％扣除率計算進項稅額。
2023年4月1日以后，納稅人領(lǐng)用農(nóng)產(chǎn)品用于生產(chǎn)或委托加工13%稅率的貨物，統(tǒng)一按照1%加計抵扣，不再區(qū)分所購進農(nóng)產(chǎn)品是在4月1日前還是4月1日后。
2.增值稅一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品（未采用農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法），可憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票抵扣進項稅額。
增值稅一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，取得流通環(huán)節(jié)小規(guī)模納稅人開具的增值稅普通發(fā)票，不得計算抵扣進項稅額。
增值稅一般納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購進適用免征增值稅政策的蔬菜，鮮活肉、禽、蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計算抵扣進項稅額的憑證。
3.增值稅一般納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，從按照簡易計稅方法依照3%征收率計算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計算進項稅額；取得（開具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
4.農(nóng)產(chǎn)品核定扣除辦法規(guī)定的農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額扣除率為銷售貨物的適用稅率。適用一般計稅方法的納稅人，在2023年4月1日以后，如果納稅人生產(chǎn)的貨物適用稅率由16%調(diào)整為13%，則其扣除率也應由16%調(diào)整為13%；如果納稅人生產(chǎn)的貨物適用稅率由10%調(diào)整為9%，則其扣除率也應由10%調(diào)整為9%。
5.未納入農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點納稅人購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計算進項稅額。從小規(guī)模納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品取得的3%征收率的增值稅專用發(fā)票，用于生產(chǎn)13%稅率的貨物，符合上述規(guī)定的，可以根據(jù)規(guī)定程序，按照10%的扣除率計算抵扣進項稅額。
6.納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他稅率貨物服務的，需要分別核算。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額為進項稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和9%的扣除率計算進項稅額。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）
2.《國家稅務總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》(國家稅務總局公告2023年第14號)
3.《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進項稅額核定扣除試點實施辦法》（財稅〔2012〕38號）
4.《財政部稅務總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財稅〔2017〕37號）
三、調(diào)整出口退稅率
【政策要點】
1.原適用16%稅率且出口退稅率為16%的出口貨物勞務，出口退稅率調(diào)整為13%
2.原適用10%稅率且出口退稅率為10%的出口貨物、跨境應稅行為，出口退稅率調(diào)整為9%
3.退稅率調(diào)整設(shè)置了3個月的過渡期。
【適用對象】
出口企業(yè)
【適用條件】
符合出口退（免）稅相關(guān)規(guī)定
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.適用增值稅免退稅辦法的出口企業(yè)，在2023年6月30日前（含2023年4月1日前）出口涉及退稅率調(diào)整的貨物勞務，以及發(fā)生涉及退稅率調(diào)整的跨境應稅行為，購進時已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購進時已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。
2.適用增值稅免抵退稅辦法的出口企業(yè)，在2023年6月30日前出口涉及退稅率調(diào)整的貨物勞務，以及發(fā)生涉及退稅率調(diào)整的跨境應稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。
3.過渡期內(nèi)適用免抵退稅辦法的企業(yè)出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為，在計算免抵退稅時，適用稅率低于出口退稅率的，適用稅率與出口退稅率之差視為零參與免抵退稅計算。
4.調(diào)整出口退稅率的執(zhí)行時間及出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為的時間按以下規(guī)定執(zhí)行：報關(guān)出口的貨物勞務（保稅區(qū)及經(jīng)保稅區(qū)出口除外），以海關(guān)出口報關(guān)單上注明的出口日期為準;非報關(guān)出口的貨物勞務、跨境應稅行為，以出口發(fā)票或普通發(fā)票的開具時間為準;保稅區(qū)及經(jīng)保稅區(qū)出口的貨物，以貨物離境時海關(guān)出具的出境貨物備案清單上注明的出口日期為準。
【政策依據(jù)】
1.《財政部國家稅務總局關(guān)于出口貨物勞務增值稅和消費稅政策的通知》（財稅〔2012〕39號）
2.《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
3.《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）
四、調(diào)整離境退稅率
【政策要點】
1.適用13%稅率的境外旅客購物離境退稅物品，退稅率調(diào)整為11%
2.適用9%稅率的境外旅客購物離境退稅物品，退稅率調(diào)整為8%
3.退稅率調(diào)整設(shè)置了3個月的過渡期。
【適用對象】
境外旅客
【適用條件】
1.同一境外旅客同一日在同一退稅商店購買的退稅物品金額達到500元人民幣
2.退稅物品尚未啟用或消費
3.離境日距退稅物品購買日不超過90天
4.所購退稅物品由境外旅客本人隨身攜帶或隨行托運出境
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.“境外旅客”，是指在我國境內(nèi)連續(xù)居住不超過183天的外國人和港澳臺同胞?！半x境口岸”，是指實施離境退稅政策的地區(qū)正式對外開放并設(shè)有退稅代理機構(gòu)的口岸，包括航空口岸、水運口岸和陸地口岸?！巴硕愇锲贰保侵赣删惩饴每捅救嗽谕硕惿痰曩徺I且符合退稅條件的個人物品。
2.境外旅客購物離境退稅的辦理流程可分為旅客購物申請開單開票、海關(guān)驗核確認、代理機構(gòu)審核退稅三個環(huán)節(jié)。
3.2023年6月30日前，境外旅客購買的退稅物品，如果已經(jīng)按照調(diào)整前稅率征收增值稅的，仍然按照調(diào)整前11%的退稅率計算退稅。
4.退稅物品退稅率執(zhí)行時間，以境外旅客購買退稅物品取得的增值稅普通發(fā)票開具日期為準。
【政策依據(jù)】
1.《財政部關(guān)于實施境外旅客購物離境退稅政策的公告》（財政部公告2023年第3號）
2.《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布<境外旅客購物離境退稅管理辦法（試行）>的公告》（國家稅務總局公告2023年第41號）
3.《重慶市國家稅務局關(guān)于實施境外旅客購物離境退稅有關(guān)事項的公告》（重慶市國家稅務局公告2023年第1號）
4.《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）
五、調(diào)整不動產(chǎn)進項稅抵扣期限
【政策要點】
自2023年4月1日起，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（四）項第1點、第二條第（一）項第1點停止執(zhí)行，增值稅一般納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額不再分2年抵扣。此前按照上述規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起從銷項稅額中抵扣。
已抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生非正常損失，或者改變用途，專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的，按照下列公式計算不得抵扣的進項稅額，并從當期進項稅額中扣減：不得抵扣的進項稅額＝已抵扣進項稅額×不動產(chǎn)凈值率，不動產(chǎn)凈值率＝（不動產(chǎn)凈值÷不動產(chǎn)原值）×100%
按照規(guī)定不得抵扣進項稅額的不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，按照下列公式在改變用途的次月計算可抵扣進項稅額?？傻挚圻M項稅額＝增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅額×不動產(chǎn)凈值率。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
增值稅一般納稅人按照之前規(guī)定存在尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額或新取得不動產(chǎn)、不動產(chǎn)在建工程的進項稅額。
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人取得不動產(chǎn)的進項稅額不再分兩年抵扣，而是在購進不動產(chǎn)取得有效扣稅憑證并認證抵扣的當期一次性抵扣進項稅額。
納稅人在2023年3月31日前尚未抵扣完的不動產(chǎn)待抵扣進項稅額，自2023年4月所屬期起，只能一次性轉(zhuǎn)入進項稅額進行抵扣。
2023年4月1日以后一次性轉(zhuǎn)入的待抵扣部分的不動產(chǎn)進項稅額，適用加計抵減政策的納稅人，可在轉(zhuǎn)入抵扣的當期，計算加計抵減額；在當期形成留抵稅額的，可用于計算增量留抵稅額。
2.自2023年4月1日起，納稅人取得不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的進項稅額，此前按照規(guī)定尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額，可自2023年4月稅款所屬期起通過填寫《附列資料（二）》第8b欄“其他”“稅額”列從銷項稅額中抵扣。需要注意的是，由于這筆不動產(chǎn)進項稅額是前期結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)生的，因此不應計入第９欄“（三）本期用于購建不動產(chǎn)的扣稅憑證”中。
自2023年4月1日起，納稅人當期取得的不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)在建工程的扣稅憑證上注明的進項稅額不再分2年抵扣，納稅人在辦理當期稅款所屬期納稅申報時，應將購入不動產(chǎn)取得的增值稅專用發(fā)票份數(shù)，以及專用發(fā)票上注明的金額、稅額填入《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第2行“其中：本期認證相符且本期申報抵扣”的對應欄次；同時，還需將上述內(nèi)容填入本表第9行“（三）本期用于購建不動產(chǎn)的扣稅憑證”的對應欄次。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）
2.《國家稅務總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）
3.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第15號）
六、擴大進項稅抵扣范圍
【政策要點】
增值稅一般納稅人購進國內(nèi)旅客運輸服務，其進項稅額允許從銷項稅額中抵扣。
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
1.與企業(yè)建立合法用工關(guān)系的職工
2.2023年4月1日后發(fā)生的國內(nèi)旅客運輸服務
3.符合增值稅進項稅額抵扣規(guī)定，未用于集體福利、個人消費、簡易計稅、免稅等項目
4.取得合法有效的扣稅憑證
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.納稅人提供國際旅客運輸服務，適用增值稅零稅率或免稅政策。相應地，購買國際旅客運輸服務不能抵扣進項稅額。
2.增值稅一般納稅人取得的2023年4月1日及之后發(fā)生并開具的國內(nèi)旅客運輸服務扣稅憑證，可直接抵扣或計算抵扣進項稅額，取得在此之前發(fā)生的則不能計算抵扣。
3.增值稅一般納稅人購進國內(nèi)旅客運輸服務，可以作為進項稅額抵扣的憑證有：增值稅專用發(fā)票、增值稅電子普通發(fā)票，注明旅客身份信息的航空運輸電子客票行程單、鐵路車票以及公路、水路等其他客票（手寫無效），不包括增值稅普通發(fā)票，未注明旅客身份信息的其他票證。因此納稅人不能憑長途客運手撕票抵扣進項稅額。
企業(yè)外籍員工因公出差取得注明護照信息的國內(nèi)鐵路車票以及公路、水路等其他客票，按照規(guī)定其進項稅額允許其從銷項稅額中抵扣。
4.增值稅一般納稅人取得的航空運輸電子客票行程單，依照票面注明的票價和燃油附加費，按規(guī)定計算進項稅額，但民航發(fā)展基金不能計算抵扣。
按照現(xiàn)行政策規(guī)定，航空代理公司收取的退票費，屬于現(xiàn)代服務業(yè)的征稅范圍，應按照6%稅率計算繳納增值稅。企業(yè)因公務支付的退票費，屬于可抵扣的進項稅范圍，其增值稅專用發(fā)票上注明的稅額，可以從銷項稅額中抵扣。
5.增值稅一般納稅人購進國內(nèi)旅客運輸服務，其進項稅額允許從銷項稅額中抵扣。這里指的是與企業(yè)建立了合法用工關(guān)系的雇員，所發(fā)生的國內(nèi)旅客運輸費用允許抵扣其進項稅額。納稅人如果為非雇員支付的旅客運輸費用，不能納入抵扣范圍。例如，企業(yè)因業(yè)務需要為其嘉賓或客戶支付的國內(nèi)旅客運輸費用部分，其進項稅額不能從銷項稅額中抵扣
需要注意的是，上述允許抵扣的進項稅額，應用于生產(chǎn)經(jīng)營所需，如屬于集體福利或者個人消費，其進項稅額不得從銷項稅額中抵扣。
6.現(xiàn)行政策未對除增值稅專用發(fā)票以外的國內(nèi)旅客運輸服務憑證設(shè)定抵扣期限。
7.納稅人購進國內(nèi)旅客運輸服務，取得增值稅專用發(fā)票的，以發(fā)票上注明的稅額為進項稅額。納稅人未取得增值稅專用發(fā)票的，暫按照以下規(guī)定確定進項稅額：
（1）取得增值稅電子普通發(fā)票的，為發(fā)票上注明的稅額；
（2）取得注明旅客身份信息的航空運輸電子客票行程單的，為按照下列公式計算進項稅額：
航空旅客運輸進項稅額=（票價+燃油附加費）÷（1+9%）×9%
（3）取得注明旅客身份信息的鐵路車票的，為按照下列公式計算的進項稅額：
鐵路旅客運輸進項稅額=票面金額÷（1+9%）×9%
（4）取得注明旅客身份信息的公路、水路等其他客票的，按照下列公式計算進項稅額：
公路、水路等其他旅客運輸進項稅額=票面金額÷（1+3%）×3%
8.納稅人購進國內(nèi)旅客運輸服務，取得增值稅專用發(fā)票，按規(guī)定可抵扣的進項稅額，在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（二）》“（一）認證相符的增值稅專用發(fā)票”對應欄次中。
納稅人購進國內(nèi)旅客運輸服務，取得增值稅電子普通發(fā)票或注明旅客身份信息的航空、鐵路等票據(jù)，按規(guī)定可抵扣的進項稅額，在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第8b欄“其他”中。
同時，納稅人購進國內(nèi)旅客運輸服務，其取得的專用發(fā)票或電子普通發(fā)票等，除需要填報在《增值稅納稅申報表附列資料（二）》“（一）認證相符的增值稅專用發(fā)票”，以及《增值稅納稅申報表附列資料（二）》第8b欄“其他”欄次中外，還需將相關(guān)內(nèi)容填入本表第10行“（四）本期用于抵扣的旅客運輸服務”中。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）
2.《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第15號）
3.《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）
七、特定行業(yè)進項稅加計抵減
【政策要點】
自2023年4月1日至2023年12月31日，允許生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人按照當期可抵扣進項稅額加計10%，抵減應納稅額。
【享受主體】
提供郵政服務、電信服務、現(xiàn)代服務、生活服務（以下稱四項服務）取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的增值稅一般納稅人
【享受條件】
1.生產(chǎn)、生活性服務業(yè)增值稅一般納稅人，是指提供四項服務取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的增值稅一般納稅人。
2.適用加計抵減政策的生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人，應在年度首次確認適用加計抵減政策時，通過電子稅務局（或前往辦稅服務廳）提交《適用加計抵減政策的聲明》。
【執(zhí)行時間】
自2023年4月1日至2023年12月31日，這里的執(zhí)行期限是指稅款所屬期。
【注意事項】
1.按照《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）的規(guī)定，提供生產(chǎn)、生活服務的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人，可以適用加計抵減政策。該納稅人如果同時兼營農(nóng)產(chǎn)品深加工業(yè)務，其購進用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，可按照10%扣除率計算進項稅額，并可同時適用加計抵減政策。
2.郵政服務、電信服務、現(xiàn)代服務、生活服務具體范圍，按照《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》（財稅〔2016〕36號印發(fā)）執(zhí)行。
3.加計抵減政策是按照一般納稅人當期可抵扣的進項稅額的10%計算的，只有增值稅一般納稅人才可以享受增值稅加計抵減政策，增值稅小規(guī)模納稅人不能享受增值稅加計抵減政策。
4.增值稅一般納稅人確定適用加計抵減政策后，一個自然年度內(nèi)不再調(diào)整。下一個自然年度，再按照上一年的實際情況重新計算確定是否適用加計抵減政策。
5.按照現(xiàn)行規(guī)定不得從銷項稅額中抵扣的進項稅額，不可以計提加計抵減額，只有當期可抵扣進項稅額才能計提加計抵減額。已計提加計抵減額的進項稅額，按規(guī)定作進項稅額轉(zhuǎn)出的，如果發(fā)生了進項稅額轉(zhuǎn)出，則納稅人應在進項稅額轉(zhuǎn)出當期，相應調(diào)減加計抵減額。
6.當期計提加計抵減額＝當期可抵扣進項稅額×10%
當期可抵減加計抵減額＝上期末加計抵減額余額＋當期計提加計抵減額－當期調(diào)減加計抵減額
7.增值稅一般納稅人當期應納稅額大于零時，就可以用加計抵減額抵減當期應納稅額，當期未抵減完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。增值稅一般納稅人如果當期應納稅額等于零，則當期計提的加計抵減額全部結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。加計抵減額不會對期末留抵稅額造成影響。
8.增值稅一般納稅人有簡易計稅方法的應納稅額，不可以從加計抵減額中抵減。加計抵減額只可以抵減一般計稅方法下的應納稅額。加計抵減政策屬于稅收優(yōu)惠，用于抵減納稅人的應納稅額。但加計抵減額并不是納稅人的進項稅額，從加計抵減額的形成機制來看，加計抵減不會形成留抵稅額，因而也不能申請留抵退稅。
9.適用加計抵減政策的納稅人，當期可抵扣進項稅額均可以加計10%抵減應納稅額，不僅限于提供四項服務對應的進項稅額。若同時兼營郵政服務、電信服務、現(xiàn)代服務、生活服務的，應按照四項服務中收入占比最高的業(yè)務在《適用加計抵減政策的聲明》中勾選確定所屬行業(yè)。
10.生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人是指提供四項服務取得的銷售額占全部銷售額的比重超過50%的納稅人，這里的“比重超過50%”不含本數(shù)。也就是說，四項服務取得的銷售額占全部銷售額的比重小于或者正好等于50%的納稅人，不屬于生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人，不能享受加計抵減政策。
11.生產(chǎn)、生活性服務業(yè)納稅人納稅人在計算銷售額占比時，全部銷售額包括按照一般計稅方法計稅的銷售額和按照簡易計稅方法計稅的銷售額，既包括一般項目的銷售額，也包括即征即退項目的銷售額，不需要剔除免稅銷售額、出口免稅銷售額、簡易計稅方法計稅的銷售額。若納稅人四項服務銷售額占全部銷售額的比重超過50%，按照規(guī)定即可以享受加計抵減政策。但需要說明的是，按照39號公告規(guī)定，納稅人出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為不適用加計抵減政策，其對應的進項稅額不得計提加計抵減額。
12.增值稅一般納稅人兼營出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為且無法劃分不得計提加計抵減額的進項稅額，不得計提加計抵減額的進項稅額＝當期無法劃分的全部進項稅額×當期出口貨物勞務和發(fā)生跨境應稅行為的銷售額÷當期全部銷售額
13.享受差額計稅的生產(chǎn)生活性服務業(yè)納稅人，應該以差額后的銷售額參與計算能否適用加計抵減政策。
“納稅人可計提但未計提的加計抵減額，可在確定適用加計抵減政策當期一并計提”，為簡化核算，納稅人應在確定適用加計抵減政策的當期一次性將可計提但未計提的加計抵減額一并計提，不再調(diào)整以前的申報表。舉例而言，新設(shè)立的符合條件的納稅人可能會存在這種情況，如某納稅人2023年4月設(shè)立，2023年5月登記為一般納稅人，2023年6月若符合條件，可以確定適用加計抵減政策，6月份一并計提5-6月份的加計抵減額，在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》“二、加計抵減情況”第2列“本期發(fā)生額”中。
14.2023年4月1日后設(shè)立的納稅人，根據(jù)自設(shè)立之日起3個月的銷售額判斷當年是否適用加計抵減政策。如果納稅人前3個月的銷售額均為0，則應自該納稅人形成銷售額的當月起計算3個月來判斷是否適用加計抵減政策。假設(shè)某納稅人2023年5月設(shè)立，但其5月、7月均無銷售額，其6月四項服務銷售額為100萬，貨物銷售額為30萬元。在該例中，應按照5-7月累計銷售情況進行判斷，即以100/（100+30）計算。因該納稅人四項服務銷售額占全部銷售額的比重超過50%，按照規(guī)定，可以享受加計抵減政策。
15.如果某納稅人2023年適用加計抵減政策，2023年不再適用加計抵減政策，則2023年該納稅人不得再計提加計抵減額。但是，其2023年未抵減完的20萬元，是可以在2023年至2023年度繼續(xù)抵減的。若加計抵減政策執(zhí)行到期后，則納稅人不再計提加計抵減額，結(jié)余的加計抵減額停止抵減。加計抵減政策執(zhí)行到期前納稅人注銷，結(jié)余的加計抵減額同樣不再進行相應處理。需要說明的是，此處加計抵減額的結(jié)余，包括正數(shù)也包括負數(shù)。
16.享受加計抵減政策的一般納稅人，在4月1日后，認證進項增值稅專用發(fā)票的操作流程沒有任何變化，可以按照現(xiàn)有流程掃描認證紙質(zhì)發(fā)票或者在增值稅發(fā)票選擇確認平臺進行勾選確認。
17.適用加計抵減政策的生產(chǎn)、生活服務業(yè)納稅人，當期按照規(guī)定可計提、調(diào)減、抵減的加計抵減額，在申報時填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》“二、加計抵減情況”相關(guān)欄次。
18.適用加計抵減政策的生產(chǎn)、生活服務業(yè)納稅人，當期發(fā)生了進項稅額轉(zhuǎn)出，在轉(zhuǎn)出當期按規(guī)定調(diào)減加計抵減額后，形成的可抵減額負數(shù)，應填寫在《增值稅納稅申報表附列資料（四）》“二、加計抵減情況”第4列“本期可抵減額”中，通過表中公式運算，可抵減額負數(shù)計入當期“期末余額”欄中。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）
2.《國家稅務總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）
八、試行留抵退稅制度
【政策要點】
自2023年4月1日起，試行增值稅期末留抵稅額退稅制度，符合條件的增值稅一般納稅人，可以向主管稅務機關(guān)申請退還增量留抵稅額。
增量留抵稅額，是指與2023年3月底相比新增加的期末留抵稅額。納稅人當期允許退還的增量留抵稅額，按照以下公式計算：允許退還的增量留抵稅額=增量留抵稅額×進項構(gòu)成比例×60%
【享受主體】
增值稅一般納稅人
【享受條件】
同時符合以下條件：
1.自2023年4月稅款所屬期起，連續(xù)六個月（按季納稅的，連續(xù)兩個季度）增量留抵稅額均大于零，且第六個月增量留抵稅額不低于50萬元；
2.納稅信用等級為a級或者b級；
3.申請退稅前36個月未發(fā)生騙取留抵退稅、出口退稅或虛開增值稅專用發(fā)票情形的；
4.申請退稅前36個月未因偷稅被稅務機關(guān)處罰兩次及以上的；
5.自2023年4月1日起未享受即征即退、先征后返（退）政策的。
【執(zhí)行時間】
2023年4月1日起
【注意事項】
1.全面試行留抵退稅制度，不再區(qū)分行業(yè)，只要增值稅一般納稅人符合規(guī)定的條件，都可以申請退還增值稅增量留抵稅額。
2.2023年4月1日以后新設(shè)立的納稅人，2023年3月底的留抵稅額為0，因此其增量留抵稅額即當期的期末留抵稅額。
3.退稅要求的條件之一是納稅信用等級為a級或者b級，納稅信用等級為m級的納稅人不符合《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）規(guī)定的申請退還增量留抵稅額的條件。
4.公司目前的信用等級為m級，再過六個月可能調(diào)整至b級，如果滿足其他留抵退稅條件，公司在六個月后調(diào)整為b級時即可申請留抵退稅，不需要等到成為b級納稅人后再連續(xù)六個月滿足條件時申請留抵退稅。
5.限定申請退稅前36個月未因偷稅被稅務機關(guān)處罰兩次及以上的原因是：《中華人民共和國刑法》第二百零一條第四款規(guī)定：“有第一款行為，經(jīng)稅務機關(guān)依法下達追繳通知后，補繳應納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責任。但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務機關(guān)給予二次以上行政處罰的除外”，也就是說偷稅行為“首罰不刑”、“兩罰入刑”，留抵退稅按照刑法標準做了規(guī)范。
6.退稅流程方面，必須要在申報期內(nèi)提出申請，因為留抵稅額是個時點數(shù)，會隨著增值稅一般納稅人每一期的申報情況發(fā)生變化，因而提交留抵退稅申請必須在申報期完成，以免對退稅數(shù)額計算和后續(xù)核算產(chǎn)生影響。
7.增值稅一般納稅人出口貨物勞務、發(fā)生跨境應稅行為，適用免抵退稅辦法的，辦理免抵退稅后，仍符合留抵退稅規(guī)定條件的，可以申請退還留抵稅額，也就是說要按照“先免抵退稅，后留抵退稅”的原則進行判斷；同時，適用免退稅辦法的，相關(guān)進項稅額不得用于退還留抵稅額。
8.增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后，應相應調(diào)減當期留抵稅額，并在申報表和會計核算中予以反映。增值稅一般納稅人取得退還的留抵稅額后，又產(chǎn)生新的留抵，要重新按照退稅資格條件進行判斷。特別要注意的是，“連續(xù)六個月增量留抵稅額均大于零”的條件中“連續(xù)六個月”是不可重復計算的，即此前已申請退稅“連續(xù)六個月”的計算期間，不能再次計算，也就是納稅人一個會計年度中，申請退稅最多兩次。
9.留抵退稅對應的發(fā)票應為增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票）、海關(guān)進口增值稅專用繳款書以及解繳稅款完稅憑證，也就是說部分旅客運輸服務（計算抵扣、電子發(fā)票）進項稅額并不在退稅的范圍之內(nèi)，但由于退稅采用公式計算，因而上述進項稅額并非直接排除在留抵退稅的范圍之外，而是通過增加分母比重的形式進行了排除。
10.此次深化增值稅改革涉及增值稅期末留抵退稅也適用《財政部稅務總局關(guān)于增值稅期末留抵退稅有關(guān)城市維護建設(shè)稅教育費附加和地方教育附加政策的通知》（財稅〔2018〕80號）規(guī)定，即對實行增值稅期末留抵退稅的納稅人，允許其從城市維護建設(shè)稅、教育費附加和地方教育附加的計稅（征）依據(jù)中扣除退還的增值稅稅額。
【政策依據(jù)】
1.《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財政部稅務總局海關(guān)總署公告2023年第39號）
2.《國家稅務總局關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第14號）
附錄--營改增以來增值稅改革歷程
1.在上海市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年1月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國務院批準，自2023年8月1日起，上海市原交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)的納稅人開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營改增試點
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關(guān)于在上海市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2011]111號）
2.在北京等8省市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年8月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國務院批準，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批擴大至北京等8個省(直轄市)，試點地區(qū)：北京市、天津市、江蘇省、安徽省、浙江省(含寧波市)、福建省(含廈門市)、湖北省、廣東省(含深圳市)。
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關(guān)于在北京等8省市開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2012]71號）
3.在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年8月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國務院批準，自2023年8月1日起，在全國范圍內(nèi)開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營改增試點
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關(guān)于在全國開展交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點稅收政策的通知》（財稅〔2013〕37號）
4.將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年1月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國務院批準，自2023年1月1日起，在全國范圍內(nèi)開展鐵路運輸和郵政業(yè)營改增試點
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關(guān)于將鐵路運輸和郵政業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2013〕106號）
5.將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年6月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國務院批準，電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關(guān)于將電信業(yè)納入營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2014〕43號）
6.全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點改革
【時間】
自2023年5月1日起
【內(nèi)容】
經(jīng)國務院批準，自2023年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
7.簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率
【時間】
自2023年7月1日起
【內(nèi)容】
自2023年7月1日起，簡并增值稅稅率結(jié)構(gòu)，取消13%的增值稅稅率，納稅人銷售或者進口下列貨物，稅率為11%：農(nóng)產(chǎn)品(含糧食)、自來水、暖氣、石油液化氣、天然氣、食用植物油、冷氣、熱水、煤氣、居民用煤炭制品、食用鹽、農(nóng)機、飼料、農(nóng)藥、農(nóng)膜、化肥、沼氣、二甲醚、圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物。
【政策依據(jù)】
《財政部國家稅務總局關(guān)于簡并增值稅稅率有關(guān)政策的通知》（財稅〔2017〕37號）
8.修改《中華人民共和國增值稅暫行條例》
【時間】
自2023年11月19日起
【內(nèi)容】
國務院對《中華人民共和國增值稅暫行條例》作了相應修改并對條文序號作相應調(diào)整后，于2023年11月19日重新公布條例全文，自公布之日起施行。同時，廢止《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》。
【政策依據(jù)】
《國務院關(guān)于廢止〈中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例〉和修改〈中華人民共和國增值稅暫行條例〉的決定》（中華人民共和國國務院令第691號）
9.增值稅稅率調(diào)整，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%
【時間】
自2023年5月1日起
【內(nèi)容】
自2023年5月1日起，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。
【政策依據(jù)】《財政部稅務總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）
10.降低增值稅稅率，原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%
【時間】
自2023年4月1日起
【內(nèi)容】
原適用16%和10%稅率的，分別調(diào)整為13%、9%。
【政策依據(jù)】
《財政部稅務總局海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財稅〔2019〕39號）
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來源：國家稅務總局、重慶稅務、xiaochengshuiwu、稅政第一線、稅務大講堂
【第16篇】土地增值稅清算計算方法
（接上期）
二、土地增值稅清算流程
瀝嘔君粗略統(tǒng)計了一下，國家層面有關(guān)土地增值稅清算流程的管理文件大概有如下這些：
國稅發(fā)[2006]187號
國稅發(fā)[2007]132號
國稅函[2008]318號
國稅發(fā)[2009]91號
國稅函[2010]220號
國稅發(fā)[2010]53號
國稅函[2010]220號
稅總發(fā)[2013]67號
財稅[2006]21號
......
在眾多法規(guī)之中，最最重要的，當屬《稅收征收管理法》、《土地增值稅暫行條例》及實施細則，但是具體的清算規(guī)則，直到2006年才得以明確。
土地增值稅征管程序
土地增值稅清算流程
除了土地增值稅和環(huán)境資源保護稅這兩個稅種之外，其他稅種在申報過程是無需經(jīng)稅務機關(guān)審核的。財稅[2006]21號規(guī)定，納稅人銷售舊房及建筑物的，既可以選擇按照評估價格來作為扣除項目金額，也可以憑發(fā)票金額按年加計5%進行扣除。在納稅人既無法提供發(fā)票又不能提供評估價格時，稅務機關(guān)可以采取核定征收。當某個地區(qū)的核定征收率較低時，采取核定征收比按照評估價格計算的應納土地增值稅額更低時，我們可以人為主動地選擇采取核定征收方式。稅法針對舊房及建筑物的土地增值稅清算，并無明文規(guī)定納稅人必須提供評估價格，這一點可為我們的稅務籌劃提供一定空間。還有一個好處是，對于正常的土增稅清算項目，稅務機關(guān)審核周期較長；核定征收的審核周期相對則能大幅縮減。
土地增值稅清算需要重點關(guān)注的四個指標
1、清算對象
又稱清算單位。比如某房地產(chǎn)開發(fā)項目，共分三期開發(fā)，其中一期是純住宅；二期是住宅和商鋪；三期則是綜合樓，等等。分期分業(yè)態(tài)，進行清算單位的劃分。
有關(guān)清算單位管理的具體政策依據(jù)有：
《土地增值稅暫行條例實施細則》
國稅發(fā)[2006]187號
國稅發(fā)[2009]91號
國稅發(fā)[2006]187號文和國稅發(fā)[2009]91號文說的是以有關(guān)部門批準的項目作為清算對象，說法過于模糊，導致實踐指導價值不高。
無論是采取何種清算單位確立方式，實務中我們不得不思考的一個問題是：普通住宅、非普通住宅和其他開發(fā)產(chǎn)品，是否必須分開清算。我們一起來看看土地增值稅清算單位如何確立的歷史沿革：
《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算（國稅函[2003]922號）。
《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）有關(guān)規(guī)定：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分開計算增值額。
吐槽的有兩點：①有關(guān)部門，具體是指什么部門，沒說清楚；②只提到了普通和非普通住宅，其他開發(fā)產(chǎn)品呢，如何處理？依然沒有定論。
《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)[2009]91號）第十七條 清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。
各個地方關(guān)于國家有關(guān)部門審批備案的規(guī)定，則更是五花八門。
(1）廣州穗地稅發(fā)[2006]39號規(guī)定：《辦法》中涉及的房地產(chǎn)開發(fā)項目，是以廣州市發(fā)展和改革委員會批準的一個立項為一個項目。
(2）北京市大興區(qū)地方稅務局：《房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作流程》查驗清算項目是否與初始項目登記表一致：土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，項目登記是以國家有關(guān)管理部門審批下達的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)。
(3）大連大地稅函[2009]188號：納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項目或核算對象為單位計算。主管稅務機關(guān)認為納稅人的核算項目或核算對象劃分不合理的，可按主管稅務機關(guān)確定的核算單位或核算對象進行清算。
(4）重慶渝地稅發(fā)[2007]145號：土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算，也可以按每個銷售許可證規(guī)定的范圍作為計稅單位進行清算。
(5）湖北鄂地稅發(fā)[2008]211號：以規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。
為鼓勵經(jīng)濟適用房的建設(shè)，凡按經(jīng)濟適用房項目立項的，如開發(fā)產(chǎn)品中有非經(jīng)濟適用房產(chǎn)品，可將經(jīng)濟適用房與非經(jīng)濟適用房產(chǎn)品合并核算增值額，計算繳納土地增值稅（此款已廢止）。
規(guī)劃部門發(fā)放的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，通常是以一棟樓為單位，發(fā)放一證；一個地下室，發(fā)放一證。如果某項目當期共開發(fā)了20棟樓，再外加1個地下室，那么就對應有21個《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。這個是實務中很難具有可操作性，如果是成片受讓土地使用權(quán)且同時開發(fā)的項目，并具有多個規(guī)劃許可證的，那么可以合并核算。但是合并歸合并，納稅人依然需要按照普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品三類來進行分開清算。實務中，規(guī)劃部門通常針對地下室獨立發(fā)放建設(shè)工程規(guī)劃許可證，難道我們可以理解成：地下室可以單獨作為清算對象？由此可見，按建設(shè)工程規(guī)劃許可證來進行劃分清算對象，雖相對爭議較小，但依然并非一個百分百毫無瑕疵的分類標準。關(guān)于何為“同時開發(fā)”，實務中，有關(guān)部門認為，當納稅人在一年內(nèi)有多個開發(fā)項目同時拿到施工許可證的，可以視作為同時開發(fā)。
前面提到的“其他類型開發(fā)產(chǎn)品”是否需要單獨清算，在財稅[1995]48號文其實有了明確規(guī)定：對納稅人既建造普通住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。在財稅[2006]21號文中，同樣有類似的規(guī)定：納稅人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，應分別核算土地增值額。很遺憾，這兩份文件雖明確了其他類型房地產(chǎn)，但卻又遺漏了非普通住宅。如將國稅發(fā)[2006]187號和財稅[2006]21號、財稅[1995]48號這三份文件結(jié)合起來，那事情就很明晰了。其他商品房能夠等同于非住宅嗎？恐怕也未盡然。帶著這樣的疑問，我們再次翻閱了另一份文件：《國家稅務總局關(guān)于修訂土地增值額納稅申報表的通知》（稅總函[2016]309號）。在這份文件中，統(tǒng)一了三分原則：普通住宅、非普通住宅、其他開發(fā)產(chǎn)品，必須分開單獨清算。
2、清算條件
具體分為兩種情形：
（1）應該清算的條件（任一滿足）
①房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目（爛尾樓）；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)（直接賣地，現(xiàn)實中幾乎不存在）。
（2）可清算條件（任一滿足）
①已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目（大前提），已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；
③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④省稅務機關(guān)規(guī)定的其他情況。
根據(jù)稅收征管法的規(guī)定，企業(yè)注銷稅務登記之前必須結(jié)清稅款、滯納金（如有），并繳銷發(fā)票。因此，可清算條件中的第③類情形，在瀝嘔君看來，理應劃至應清算的范圍內(nèi)。
實務中，房地產(chǎn)企業(yè)往往會面臨一個比較尷尬的境地：企業(yè)沒有達到應清算條件，但達到了可清算條件，稅務機關(guān)又不下達通知企業(yè)進行土地增值稅清算的文書，此時應該怎么辦？如果企業(yè)經(jīng)過模擬測算發(fā)現(xiàn)，其預繳的土地增值稅款遠大于實際清算時的應納稅額，那么企業(yè)此時可與主管稅務機關(guān)進行積極溝通，要求盡快清算。反之，企業(yè)則應盡量推遲清算時間。因為畢竟只是“可清算”，企業(yè)還是能夠擁有一定溝通空間的。
除此之外，前面提到過，稅務機關(guān)審核企業(yè)遞交上去的土地增值稅清算申報資料的周期是非常冗長的，結(jié)合瀝嘔君接觸過的案例來看，從企業(yè)提報清算申請到清算審核完成，最長的居然有4年之久！時間跨度長，這中間可能政策都更新幾輪了，導致最后的清算是難上加難。
3、收入的確認
4、扣除項目金額的確認
（未完，待續(xù)）
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