房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅稅款（16篇）

【第1篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅稅款

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預(yù)收款項，計入“預(yù)收賬款”核算。按照目前的稅法要求，需要預(yù)繳增值稅。那么預(yù)繳后的增值稅是否能退還呢，我們今天一起來學(xué)習(xí)一下。

一、預(yù)繳的稅法政策

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)繳增值稅=當(dāng)期收取的價款和價外費用/(1+9%)*3%。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

政策參考：

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2、第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率（2023年5月1日期適用稅率為10%，2023年4月1日期適用稅率為9%）計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

二、預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

（1）企業(yè)預(yù)繳增值稅時：

借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

（2）月末企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目：

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅”

貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅；

三、預(yù)繳稅金的增值稅納稅申報及申報表表間關(guān)系

（1）預(yù)繳時：

填入增值稅納稅申報表附列資料（四）第二列“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”行次，本表第4行由銷售不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人填寫，反映其銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款抵減應(yīng)納增值稅稅額的情況。

（2）預(yù)繳抵減時：

主表第28欄“①分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。銷售不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。表間關(guān)系：主表28欄本月數(shù)=附表四第四行“本期實際抵減稅額”欄次

四、現(xiàn)行政策口徑下增值稅預(yù)繳稅金能否退還分析

1、持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)

按目前的政策口徑，正常經(jīng)營期內(nèi)未抵減完的預(yù)繳稅款按規(guī)定“可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減”，增值稅是按月申報的，因此即使當(dāng)期實際計算的應(yīng)納稅款小于預(yù)繳稅款未抵減余額的，也只是處于待抵減狀態(tài)，目前沒有文件規(guī)定相應(yīng)的多預(yù)繳的增值稅清算退還政策及退還預(yù)繳稅金的操作流程，因此持續(xù)經(jīng)營期中并無法實現(xiàn)退還多預(yù)繳的增值稅。

2、注銷清算

在目前各地對房地產(chǎn)項目限售價的趨勢下，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)行稅率降為9%后，出現(xiàn)了較多的開發(fā)項目最終實際增值稅負(fù)擔(dān)小于3%的預(yù)繳率，此時當(dāng)項目公司樓盤清盤后申請稅務(wù)注銷的，能否退還未抵減的的增值稅呢？

預(yù)繳稅金屬于預(yù)繳性質(zhì)的稅金，并非企業(yè)實際繳納的稅款，實質(zhì)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)稅務(wù)注銷時，完全可以向稅務(wù)機關(guān)要求退回未抵減完畢的預(yù)繳稅金，且其不受征管法規(guī)定的三年限制。

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【第2篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃

土地增值稅，是房地產(chǎn)企業(yè)中最復(fù)雜的一個稅種，他包含了企業(yè)的開發(fā)、建設(shè)、銷售等主營業(yè)務(wù)，土地增值稅是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，實行超額累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，增值額小，計稅額就小，適用的稅率低，土地增值稅稅負(fù)就輕，因此，土地增值稅籌劃的基本思路是根據(jù)土地增值稅的稅率特點及有關(guān)優(yōu)惠政策，控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。

方式一：

應(yīng)納稅額=增值額x適用稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)

適用稅率分為四檔，分別為30%、40%、50%、60%，相對應(yīng)的速算扣除數(shù)系數(shù)為5%，15%，35%。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行(一般的預(yù)征率在2%-4%，每個地方不一樣)，先計算可以扣除項目金額(包括土地成本、建造成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等)，計算收入，收入-扣除項目金額=增值額，增值額/扣除項目金額=增值率，按稅率計算稅額。

計算土地增值稅的公式為:應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。

二、土地增值稅實行四級超率累進(jìn)稅率

計算土地增值稅稅額，可按增值額x適用的稅率-扣除項目金額x速算扣除系數(shù)計算方式更為簡單

增值額未超過扣除項目金額50% (土地增值稅稅額=增值額×30%)

增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%(增值稅稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%)

增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%(增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%)

增值額超過扣除項目金額200% (增值稅稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35% ）公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

注意事項：

1 清算申報日前，按當(dāng)?shù)匾?guī)定比例預(yù)繳土增稅，這點很明確，這里有個風(fēng)險點要提示一下，如果實務(wù)中有些房開企業(yè)按“預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”的計繳方式，一直到銷售現(xiàn)房、交房開票時，還在按這種模式預(yù)繳土地增值稅，一邊增值稅已按銷項減進(jìn)項在正常繳納、一邊還在還按以上文件的公式作預(yù)繳依據(jù)，就會多預(yù)繳土地增值稅。

2、清算期間的土地增值稅繳納，清算申報日到清算審核結(jié)果出來，中間至少間隔幾個月的時間：（1、繼續(xù)按預(yù)征率預(yù)繳，等清算結(jié)果出來后，再按清算結(jié)果多退少補）（2、按清算申報時成本進(jìn)行“模擬扣除”繳納）

3、清算后銷售尾盤申報繳納，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。（1、稅金的扣除。）（2、是否支持二次清算。）（3、后續(xù)取得發(fā)票能否扣除的問題）（4、納稅時點問題。）

方式二：

政策：稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅，納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不享受免稅優(yōu)惠。

根據(jù)稅法規(guī)定，納稅籌劃的關(guān)鍵就是通過適當(dāng)減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，好處有兩個：一是可以免繳土地增值稅，二是降低了房價或提高了房屋質(zhì)量、改善了房屋的配套設(shè)施等，這是一定的優(yōu)勢，但需要控制好增值率，不然會出現(xiàn)多繳稅等情況。

例如：某地產(chǎn)公司，商品房銷售收入為1.5億，普通住宅銷售為1億，豪華住宅銷售為5000萬，稅法規(guī)定的可扣除項目金額為1.1億，其普通住宅的可扣除項目金額為8000萬，豪華住宅的可扣除項目金額為3000萬，那么根據(jù)土地增值稅的計算方式：

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

以下方案：

一、普通住宅和豪華住宅不分開核算。

增值率=(15000-11000)÷11000×100%=36%

應(yīng)納稅額=(15000-11000)×30%=1200萬元。

二、普通住宅和豪華住宅分開核算，但沒有控制好增值率，使其超過了20%，則：

普通住宅：增值率=(10000-8000)÷8000×100%=25%

應(yīng)納稅額=(10000-8000)×30%=600萬元

豪華住宅：增值率=(5000-3000)÷3000×100%=67%

應(yīng)納稅額=(5000-3000)×40%-3000×5%=650萬元

兩者合計為1250萬元，此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元，這是因為普通住宅的增值率為25%，超過了20%，還得繳納土地增值稅，但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，就可減輕稅負(fù)。

房地產(chǎn)企業(yè)三大稅種的計算和繳納，因為都采用了預(yù)繳的方式，因此同一稅種，不同階段有不同的繳納方式，同一階段三大稅種也各不相同，土地增值稅暫行條例：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補?！睏l例雖然說：預(yù)征土地增值稅的截止時點為項目竣工結(jié)算前，但實際操作中，土增稅的預(yù)繳時點遠(yuǎn)比這個時點要晚，一直要晚到土地增值稅的清算為止，所以土地增值稅的繳納，可從清算申報日前、清算期間(申報日至清算結(jié)果出來)、清算后三個時間段來進(jìn)行。

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【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅

問題一

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品取得預(yù)售價款時，如何做賬？如何預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

（1）收到預(yù)收款時

借：銀行存款

貸：預(yù)收帳款（2）預(yù)交增值稅

借：應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

參考：

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款。

問題二

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時在收到預(yù)收款時，如何開票？

答復(fù)：

開具不征稅發(fā)票，預(yù)收款所開具的發(fā)票相當(dāng)于收據(jù)功能，應(yīng)當(dāng)在交房時直接開具正式發(fā)票。此發(fā)票并不是辦理房產(chǎn)證的正式發(fā)票，開具正式發(fā)票時沒必要收回，也不必要沖紅。

不征稅發(fā)票規(guī)格、型號、單位、數(shù)量、單價欄可暫不填寫，其他項目應(yīng)填寫齊全，商品名稱為“房地產(chǎn)項目名稱-商品房預(yù)收款”，且備注欄注明預(yù)收款性質(zhì)、預(yù)售不動產(chǎn)的詳細(xì)地址和商品房預(yù)測面積，房號、業(yè)主信息等。

參考：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第53號）第九條第（十一）款規(guī)定，增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601“預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603“已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款開具未發(fā)生銷售行為的不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。

問題三

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金，如何做賬？是否需要預(yù)交增值稅？

答復(fù)：

會計處理應(yīng)為：

借：銀行存款

貸：其他應(yīng)付款

注意：

預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款，定金屬于預(yù)收款。

定金屬于預(yù)收款，因此收取的定金要預(yù)交增值稅，但誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，不需要預(yù)繳增值稅。

誠意金、認(rèn)籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當(dāng)依法預(yù)繳或者申報增值稅。

問題四

我們房地產(chǎn)企業(yè)，平時收到預(yù)收款時，是否作為增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時間？

答復(fù)：

房地產(chǎn)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當(dāng)天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。具體交房時間以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準(zhǔn)；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交房時間為準(zhǔn)。參考：

《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：

一、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天;

二、先開具發(fā)票的，為開具款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

三、取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

來源：稅庫山東

【第4篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅核算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《商品房預(yù)售許可證》后，就可以出售在建中的開發(fā)產(chǎn)品，收取預(yù)收款項，計入“預(yù)收賬款”核算。按照目前的稅法要求，需要預(yù)繳增值稅。那么預(yù)繳后的增值稅是否能退還呢，我們今天一起來學(xué)習(xí)一下。

一、預(yù)繳的稅法政策

營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預(yù)收款時按3%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

預(yù)繳增值稅=當(dāng)期收取的價款和價外費用/(1+9%)*3%。

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認(rèn)籌金和訂金等。

政策參考：

1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

2、第十四條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率（2023年5月1日期適用稅率為10%，2023年4月1日期適用稅率為9%）計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

二、預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理

（1）企業(yè)預(yù)繳增值稅時：

借：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅

貸：銀行存款

（2）月末企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目：

借：應(yīng)交稅費——未交增值稅”

貸：應(yīng)交稅費——預(yù)交增值稅；

三、預(yù)繳稅金的增值稅納稅申報及申報表表間關(guān)系

（1）預(yù)繳時：

填入增值稅納稅申報表附列資料（四）第二列“銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款”行次，本表第4行由銷售不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人填寫，反映其銷售不動產(chǎn)預(yù)征繳納稅款抵減應(yīng)納增值稅稅額的情況。

（2）預(yù)繳抵減時：

主表第28欄“①分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。銷售不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。表間關(guān)系：主表28欄本月數(shù)=附表四第四行“本期實際抵減稅額”欄次

四、現(xiàn)行政策口徑下增值稅預(yù)繳稅金能否退還分析

1、持續(xù)經(jīng)營狀態(tài)

按目前的政策口徑，正常經(jīng)營期內(nèi)未抵減完的預(yù)繳稅款按規(guī)定“可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減”，增值稅是按月申報的，因此即使當(dāng)期實際計算的應(yīng)納稅款小于預(yù)繳稅款未抵減余額的，也只是處于待抵減狀態(tài)，目前沒有文件規(guī)定相應(yīng)的多預(yù)繳的增值稅清算退還政策及退還預(yù)繳稅金的操作流程，因此持續(xù)經(jīng)營期中并無法實現(xiàn)退還多預(yù)繳的增值稅。

2、注銷清算

在目前各地對房地產(chǎn)項目限售價的趨勢下，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓現(xiàn)行稅率降為9%后，出現(xiàn)了較多的開發(fā)項目最終實際增值稅負(fù)擔(dān)小于3%的預(yù)繳率，此時當(dāng)項目公司樓盤清盤后申請稅務(wù)注銷的，能否退還未抵減的的增值稅呢？

預(yù)繳稅金屬于預(yù)繳性質(zhì)的稅金，并非企業(yè)實際繳納的稅款，實質(zhì)上屬于企業(yè)的資產(chǎn)，當(dāng)企業(yè)稅務(wù)注銷時，完全可以向稅務(wù)機關(guān)要求退回未抵減完畢的預(yù)繳稅金，且其不受征管法規(guī)定的三年限制。

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【第5篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務(wù)總局公告【2016】18號）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。那么增值稅預(yù)繳的計稅依據(jù)與預(yù)繳時點分別是什么？增值稅預(yù)繳后怎么清算？本期小編將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅預(yù)繳、清算的稅務(wù)處理出發(fā)，為大家進(jìn)行一一解答。

一、征稅范圍

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目屬于增值稅征稅范圍，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務(wù)總局公告【2016】18號）文件規(guī)定，“自行開發(fā)”是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，也屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

二、計稅方法

增值稅的計稅辦法一般分為一般計稅與簡易計稅。（一）一般納稅人

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照9%的稅率適用一般計稅方法計稅。

2．《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》 （國家稅務(wù)總局公告【2016】18號）文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。房地產(chǎn)老項目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。（二）小規(guī)模納稅人

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅【2016】36號）文件附件二《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5％的征收率計稅。

三、銷售額的計算（一）一般納稅人

1．一般計稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人適用一般計稅方法計稅的，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）；當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款。 其中，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。 此處，特意對支付的土地價款進(jìn)行詳細(xì)說明。根據(jù)《關(guān)于明確金融、房地產(chǎn)開發(fā)、教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅【2016】140號）文第七條規(guī)定，向政府部門支付的土地價款，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。文件第八條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司。第二，政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變。第三，項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。2．簡易計稅。

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告【2016】18號）文件，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款，銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）。（二）小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款，銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）。

四、增值稅預(yù)繳 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。 應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，其中，一般納稅人適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款，小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

納稅人

計稅方法

適用條件

適用稅率

銷售額

增值稅預(yù)繳

一般納稅人

一般計稅

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)新項目

9%

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+9%）×3%

簡易計稅

銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目

5%

銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人

簡易計稅

全部適用簡易計稅

5%

銷售額=全部價款和價外費用÷（1+5%）

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

五、增值稅清算

一般納稅人適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和9%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 小規(guī)模納稅人及一般納稅人適用簡易方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅【2016】36號）文件規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。 納稅義務(wù)發(fā)生時間一般為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

六、發(fā)票的開具

（一）一般規(guī)定

根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告【2016】18號）文件規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票或者申請代開增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2023年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票或者申請代開增值稅專用發(fā)票。（二）預(yù)收款發(fā)票

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告【2016】53號）文件規(guī)定，增加“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形?！拔窗l(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用602稅目開具增值稅普通發(fā)票，稅率欄填寫“不征稅”。（三）備注欄填寫

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局【2016】23號）公告第四條規(guī)定，銷售不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在發(fā)票“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼（無房屋產(chǎn)權(quán)證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備注欄注明不動產(chǎn)的詳細(xì)地址。

【第6篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅扣除

實務(wù)中，房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅計稅方法總結(jié)如下：

類別

計稅方法

計稅公式

申報納稅

一般計稅

銷項稅額=（銷售額-土地價款）/（1+9％）×9％

簡易計稅

應(yīng)納稅額=銷售額/（1+5％）×5％

預(yù)收款預(yù)繳

一般計稅

預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+9％）×3％

簡易計稅

預(yù)繳稅款=預(yù)收款/（1+5％）×3％

其中要注意：

當(dāng)期允許扣除的土地價款

=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積/房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

房地產(chǎn)可供銷售的建筑面積指可出售的總建筑面積，但是不包括未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施面積。

【例題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司（增值稅一般納稅人）2023年5月發(fā)生如下業(yè)務(wù)： （1）銷售2023年3月開工建設(shè)的住宅項目，取得含稅收入166000萬元，從政府部門取得土地時支付土地價款78000萬元。該項目選擇簡易計稅方法計稅。 （2）支付甲建筑公司工程價款，取得增值稅專用發(fā)票，注明金額12000萬元，稅額1080萬元。 （3）出租一棟寫字樓，合同約定租期為3年，每年不含稅租金4800萬元，每半年支付一次租金，本月收到2023年5月至10月租金，開具增值稅專用發(fā)票，注明金額2400萬元；另收辦公家具押金130萬元，開具收據(jù)。該業(yè)務(wù)適用一般計稅方法。 （4）購進(jìn)小轎車一輛，支付不含稅價款20萬元、增值稅2.6萬元，取得機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票。 （5）支付高速公路通行費，取得高速公路通行費電子普通發(fā)票上注明的稅額為0.03萬元。 假設(shè)：本月取得的相關(guān)憑證均符合稅法規(guī)定，并在本月申報抵扣進(jìn)項稅額。 要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

1.問：業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納增值稅=？ 『解析』業(yè)務(wù)（1）應(yīng)納增值稅＝166000÷（1＋5％）×5％＝7904.76（萬元）。

注：因為是老項目，使用簡易計稅方法計稅

問2：業(yè)務(wù)（2）準(zhǔn)予從銷項稅額中抵扣的進(jìn)項稅額為=？ 『解析』業(yè)務(wù)（2）準(zhǔn)予抵扣的進(jìn)項稅額為1080萬元。 問3：業(yè)務(wù)（3）增值稅銷項稅額為=？ 『解析』業(yè)務(wù)（3）增值稅的銷項稅額＝2400×9％＝216（萬元） 問4：該公司當(dāng)月應(yīng)納增值稅=？ 『解析』

簡易計稅方法應(yīng)繳納的增值稅為7904.76萬元 一般計稅方法進(jìn)項稅額＝1080＋2.6＋0.03＝1082.63（萬元） 銷項稅額＝216（萬元） 當(dāng)期留抵稅額＝1082.63－216＝866.63（萬元） 注意：一般計稅方法下，進(jìn)項稅額大于銷項稅額，應(yīng)納稅額為0，期末留抵稅額866.63萬元。也就是一般計稅和簡易計稅是不能相互抵減。 因此本期應(yīng)納稅額＝7904.76（萬元）

【第7篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅處理辦法

一、增值稅的處理

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的價外收費等費用，稅法規(guī)定是需要納稅的。《增值稅實施細(xì)則》第十二條規(guī)定：條例第六條第一款所稱價外費用，包括價外向購買方收取的手續(xù)費、補貼、基金、集資費、返還利潤、獎勵費、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項、代墊款項、包裝費、包裝物租金、儲備費、優(yōu)質(zhì)費、運輸裝卸費以及其他各種性質(zhì)的價外收費，但不包括同時符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費：(一)由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費；(二)收取時開具省級以上財政部門印制的財政票據(jù)；(三)所收款項全額上繳財政。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第三十七條規(guī)定，增值稅銷售額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為取得的全部價款和價外費用，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。價外費用，是指價外收取的各種性質(zhì)的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規(guī)定的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

可見，房地產(chǎn)公司代收費用除代政府收取的規(guī)費并全額上繳財政和以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項外，均構(gòu)成增值稅價外費用，并入增值稅計稅依據(jù)。當(dāng)然，作為增值稅一般納稅人一般計稅支付的價外費用如果取得的是增值稅專票可以抵扣。

注意：住房專項維修基金是屬全體業(yè)主共同所有的一項代管基金，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造。鑒于住房專項維修基金資金所有權(quán)及使用的特殊性，因此，《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》附件 2第一條第（二）項第 4 目規(guī)定，房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金，不征收增值稅。這屬于例外情形。

二、土地增值稅的處理

根根《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第六條規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則的通知》(國稅發(fā)[2007]132號)第二十五條規(guī)定，對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：(一)代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算管理規(guī)程的通知》(國稅發(fā)[2009]91號)第二十八條規(guī)定，代收費用的審核，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收?。划?dāng)代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

綜上，代收費用在土地增值稅上政策是一貫的，從財稅字[1995]48號文件規(guī)定起，到國稅發(fā)[2007]132號文件，再到國稅發(fā)[2009]91號文件，政策并沒有什么新變化，只是又一次強調(diào)了代收費用的處理規(guī)定而已。至于計征與否就是看代收費用是否計入房價內(nèi)，并且此代收費用必須是縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

三、企業(yè)所得稅的處理

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第五條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中取得的全部價款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進(jìn)行管理。第十六條規(guī)定，企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金按規(guī)定移交給有關(guān)部門、單位的，應(yīng)于移交時扣除。

可見，在企業(yè)所得稅上代收費用是否需要繳稅，關(guān)鍵看開發(fā)企業(yè)是否將代收費用納入房價內(nèi)以及是否將代收費用開具了發(fā)票：如果開發(fā)企業(yè)將代收費用開具了發(fā)票或納入了房價內(nèi)，那么就需要計收入，當(dāng)向有關(guān)部門繳納時可以作為成本費用扣除，反之則不必作為收入，同時也不必計入成本費用。所以代收費用在企業(yè)所得稅上即使計入收入，也僅相當(dāng)于“平進(jìn)平出”“全收全付”，不會影響所得稅款本身，最多只是影響以收入為基數(shù)的業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費的扣除限額而已。

四、契稅的處理

契稅由業(yè)主繳納，如果房地產(chǎn)企業(yè)把代收費用并入到房價中，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房價總額繳納契稅。但如果是在價格以外單獨代收的費用，一般來說不會征收契稅，除非對惡意拆分房屋價款，比如將組成房屋主體的門、窗、戶、扇單獨收費。

作者：鐘燕，單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡易征收備案表

最近，很多公眾號發(fā)文說：“自2023年10月1日起，增值稅簡易征收備案全面取消！”是這樣的嗎？

誤區(qū)

自2023年10月1日起，增值稅簡易征收備案全面取消！

注意

自2023年10月1日起，一般納稅人的建筑企業(yè)發(fā)生甲供工程、清包工工程，選擇簡易計稅方法計征增值稅時，不再實行備案制。

參考

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于國內(nèi)旅客運輸服務(wù)進(jìn)項稅抵扣等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第31號）第八條的規(guī)定，自2023年10月1日起，提供建筑服務(wù)的一般納稅人建筑企業(yè)按規(guī)定適用或選擇適用簡易計稅方法計稅的，不再實行備案制。

應(yīng)自行留存以下證明材料備查

（1）為建筑工程老項目提供的建筑服務(wù)，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同；

（2）為甲供工程提供的建筑服務(wù)、以清包工方式提供的建筑服務(wù)，留存建筑工程承包合同。

如果稅務(wù)機關(guān)在后續(xù)管理中發(fā)現(xiàn)納稅人不能提供以上相關(guān)資料的，對少繳的稅款應(yīng)予追繳，并依照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。

【第9篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)征率

【導(dǎo)讀】：：房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率是多少？房地產(chǎn)企業(yè)和一般企業(yè)有所不同，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都是采取預(yù)繳款進(jìn)行開發(fā)項目的，在收到房戶交納的預(yù)繳款都是按照3%的比例繳納增值稅，本文內(nèi)容會對此進(jìn)行詳細(xì)的介紹，大家看完就明白了。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率

國家稅務(wù)總局公告 2023年第14號 國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告 第三條 一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅： （一）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （二）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （三）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （四）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （五）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。 （六）一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款如何計提預(yù)繳增值稅？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）規(guī)定：

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

第十四條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點實施辦法》）

第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十五條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第二十條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

第二十一條 小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

第二十二條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照《試點實施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時應(yīng)按照3%的預(yù)征率計算預(yù)繳增值稅。待納稅義務(wù)發(fā)生時，應(yīng)按取得的全部價款和價外費用，依據(jù)其適用的計稅方法計算申報應(yīng)納增值稅，已預(yù)繳的增值稅可以按規(guī)定抵減。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)交增值稅稅率是多少？其實國家稅法對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收房戶預(yù)交款時都是有相關(guān)規(guī)定的，正常情況收取的預(yù)交款都是按照3%的比例進(jìn)行繳稅。但是一些小規(guī)模納稅人在次月納稅申報時會以當(dāng)期銷售額的5%進(jìn)行繳稅，具體的內(nèi)容通過正文可以獲知，如果你還有什么問題就來會計學(xué)堂網(wǎng)提問吧！

【第10篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅全額納時間

筆者在日常工作中，經(jīng)常收到企業(yè)財務(wù)人員的咨詢：企業(yè)預(yù)收了一筆款，這筆款要不要繳稅（增值稅），要不要開發(fā)票，開票了要不要確認(rèn)收入？從他們咨詢的語氣或字里行間來看，他們是不想繳稅的（因為老板不想繳），亦或他們確實不知道繳不繳稅。針對他們咨詢的問題來講，實際涉及到預(yù)收款要不要繳增值稅及要不要確認(rèn)收入的問題，本文僅對預(yù)收款如何繳納增值稅的問題進(jìn)行解析，給企業(yè)財務(wù)提供參考，規(guī)避由此導(dǎo)致的稅務(wù)風(fēng)險，當(dāng)然明知故犯的除外。

實際上，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中，收到預(yù)收款也是一件很正常的事，但是預(yù)收款到底繳不繳稅，什么時間納稅，現(xiàn)在好多企業(yè)（尤其是營改增企業(yè)）的財務(wù)人員還是有點迷糊，接下來，筆者就這個問題和大家好好嘮嘮，收到預(yù)收款到底什么時候繳增值稅。

其實，無論是《增值稅暫行條例》還是財稅〔2016〕36號文件，都對預(yù)收款增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間做了明確規(guī)定，具體規(guī)定如下：

一、《增值稅暫行條例》及實施細(xì)則的規(guī)定

（一）《增值稅暫行條例》第十九條

銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，為收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

（二）《增值稅暫行條例實施細(xì)則》第三十八條

條例第十九條第一款第（一）項規(guī)定的收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，按銷售結(jié)算方式的不同，具體為：

4、采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機械設(shè)備、船舶、飛機等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天；

二、財稅〔2016〕36號文件附件1第四十五條

（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

（二）納稅人提供建筑服務(wù)（注：根據(jù)財稅〔2017〕58號文件已取消）、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

企業(yè)在日常經(jīng)營過程中，隨時都要收取和支付款項，要想搞明白預(yù)收款什么時間繳稅，首先要明白企業(yè)收到的款項是否屬于“預(yù)收款”。那么什么是“預(yù)收款”呢？

大家都知道，咱們會計上有“預(yù)收賬款”這個科目，那么這個科目的核算內(nèi)容是什么呢，分析如下：

預(yù)收賬款（deposit received）是指企業(yè)向購貨方預(yù)收的購貨訂金或部分貨款，一般包括預(yù)收的貨款、預(yù)收購貨定金等。企業(yè)在收到這筆錢時，商品或勞務(wù)的銷售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認(rèn)為一項負(fù)債，即貸記“預(yù)收賬款”賬戶。

根據(jù)定義，預(yù)收款之所以要確認(rèn)為一項負(fù)債，是因為未達(dá)到履行合同的條件或期限，導(dǎo)致商品尚未交付或勞務(wù)尚未提供，未來能否交付或提供在收款的時點實際處于待定狀態(tài)，即在收款的時點無法確定未來能否交付或提供，因此不能將預(yù)收的款項作為收入入賬，只能先暫時確認(rèn)為一項負(fù)債，計入“預(yù)收賬款”賬戶的貸方。

如果企業(yè)收到的款項符合預(yù)收款的定義，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間，需要根據(jù)具體情況進(jìn)行判斷：

1、如果是銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，即發(fā)貨當(dāng)天就需要繳納增值稅，當(dāng)然根據(jù)現(xiàn)行增值稅納稅申報的規(guī)定，實際為貨物發(fā)出當(dāng)天的所屬月份或季度（小規(guī)模納稅人）。

提醒注意：這里的“發(fā)出”，并不是說貨物離開了本單位的倉庫就認(rèn)為是“發(fā)出”，實際上這里的“發(fā)出”，代表了與所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險與報酬發(fā)生轉(zhuǎn)移，簡單的理解就是貨物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移了，發(fā)貨單位不再實施控制或管理，意味著貨物的銷售實現(xiàn)了，需要繳納增值稅。

當(dāng)然了，貨物所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，需要根據(jù)合同的約定進(jìn)行判斷。例如：是送貨上門還是上門提貨，另外，是否有驗收、安裝等條款的約定，都會影響所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時間，同樣也就影響增值稅的繳納時間。

另外，還要注意銷售“生產(chǎn)工期超過12個月”的大型機械設(shè)備、船舶、飛機等貨物的特殊規(guī)定。首先需要明白什么是“生產(chǎn)工期”？簡單的理解，生產(chǎn)工期就是從投料開始生產(chǎn)到設(shè)備最終生產(chǎn)完畢達(dá)到可銷售狀態(tài)所需要的時間。因此銷售生產(chǎn)工期比較長（超過1年）的特殊貨物，如果采取預(yù)收款方式，那么增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，就不看“發(fā)貨”時間了，按照規(guī)定，收到預(yù)收款或到了書面合同約定的收款日期，就需要繳增值稅了。

在實際經(jīng)營過程中，好多人包括稅管員，由于沒有吃透政策，將這里的12個月誤認(rèn)為是收取預(yù)收款超過12個月就要繳稅。因此，如果企業(yè)收取的預(yù)收款超過12個月，需要核實貨物是否發(fā)出，避免因延遲繳稅給企業(yè)帶來不必要的風(fēng)險。

此外，還需要區(qū)分預(yù)收款銷售與直接收款中的“先收款后發(fā)貨”的區(qū)別，因為直接收款方式銷售貨物的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與預(yù)收款方式銷售不同：采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天，即收款就要繳稅。

直接收款方式通俗的講就是“錢貨兩清”或“一手交錢一手交貨”，但是不能武斷的按字面意思進(jìn)行理解。實際上，“錢貨兩清”應(yīng)當(dāng)這樣解釋：交易雙方，一方取得貨款或者取得索取貨款的憑據(jù)，同時一方取得交易的貨物或者提貨憑據(jù)。因此，“錢貨兩清”可以先收錢后發(fā)貨，也可以先發(fā)貨后收錢。從所有權(quán)的轉(zhuǎn)移來說，在一方取得貨款或者索取貨款的憑據(jù)時，實際上貨物的所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，即對方有權(quán)隨時提貨，當(dāng)然這里的“隨時提貨”也要考慮貨物的性質(zhì)及存放地點等因素，可能會有一定的限制，但是提貨的主動權(quán)在支付貨款的一方。

因此，直接收款中的“先收款取后發(fā)貨”，實際上在銷售方取得貨款的同時，對方隨時可以提貨，與貨物所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險與報酬已經(jīng)轉(zhuǎn)移，即銷售已經(jīng)完成；而預(yù)收款銷售，在收到貨款時，并沒有達(dá)到履行的條件，即與貨物所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險與報酬尚未發(fā)生轉(zhuǎn)移，處于待定狀態(tài)。

2、如果提供勞務(wù)或服務(wù)，需要區(qū)分勞務(wù)或服務(wù)的性質(zhì)來判斷預(yù)收款的繳稅時間。

如果提供租賃服務(wù)，根據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件1的規(guī)定，收到預(yù)收款即產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，需要全額繳納增值稅。另外，根據(jù)財稅〔2017〕58號文件的規(guī)定，對于建筑服務(wù)，收到預(yù)收款不產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但是需要預(yù)繳增值稅。

如果提供租賃服務(wù)以外的其他服務(wù)（含勞務(wù)，下同），收到預(yù)收款什么時間繳稅，政策其實規(guī)定的并不是非常明確。比如財稅〔2016〕36號文件附件1規(guī)定：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

上述規(guī)定，是針對一般情況下提供服務(wù)的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，即“提供服務(wù)”+“收取款項”，兩者缺一不可。注意：這里的“收取款項”，其時間為提供服務(wù)過程中或服務(wù)完成后，不包括預(yù)收款。

那么，針對先收款后提供服務(wù)，什么時間繳納增值稅呢？筆者認(rèn)為，可以參照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于建筑業(yè)營業(yè)稅若干政策問題的通知》（財稅〔2006〕177號）（注：已廢止）的規(guī)定：對預(yù)收工程價款（工程項目尚未開工時收到的款項），其納稅義務(wù)發(fā)生時間為工程開工后，主管稅務(wù)機關(guān)根據(jù)工程形象進(jìn)度按月確定的納稅義務(wù)發(fā)生時間。即對于采取預(yù)收款方式提供一般服務(wù)來說，其增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間可以根據(jù)服務(wù)形象進(jìn)度按月（或季）確定。當(dāng)然了，這只是筆者的建議，具體如何繳稅，還需要咨詢當(dāng)?shù)刂鞴芏悇?wù)機關(guān)。

總結(jié)：針對采取預(yù)收款方式銷售貨物或提供服務(wù)，需要區(qū)分不同情況以確定何時繳納增值稅：

1、銷售一般貨物，發(fā)貨時繳納增值稅。

2、銷售“生產(chǎn)工期超過12個月的大型機械設(shè)備、船舶、飛機等貨物”，收到預(yù)收款或在書面合同約定的收款日期繳納增值稅。

3、提供租賃服務(wù)，收到預(yù)收款時繳納增值稅。

4、提供建筑服務(wù)，收到預(yù)收款時不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但需要預(yù)繳增值稅。

5、房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品，收到預(yù)收款時預(yù)繳增值稅，交房時繳納增值稅。

6、提供一般服務(wù)，收到預(yù)收款時不需要繳納增值稅，在服務(wù)提供時按形象進(jìn)度繳納增值稅（需咨詢主管稅務(wù)機關(guān)進(jìn)行確認(rèn)）。

以上是筆者整理的關(guān)于預(yù)收款何時繳納增值稅的各種情形，供大家參考，不足之處，歡迎批評指正。

【第11篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅預(yù)繳稅款表

第一步：

進(jìn)入“我要辦稅” -> “增值稅及附加稅費申報” ->“增值稅預(yù)繳申報”

第二步：

輸入申報年度

第三步：

選擇計稅方式

第四步：

填寫增值稅預(yù)繳稅款表相應(yīng)欄次

第五步：

填寫附加稅申報表相應(yīng)欄次

第六步：

點擊“申報”，查看申報結(jié)果

【第12篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅計算方法

老項目，加工，清包可以選擇簡易計稅

預(yù)繳一般（總包-分包）/1.09*0.02

簡易計稅：（總包-分包）/1.03*0.03

納稅一般：總包/1.09*0.09-進(jìn)項-預(yù)繳

建議納稅：（總包-分包）/1.03*0.03

甲建筑安裝公司為增值稅一般納稅人，其機構(gòu)所在地為a省，2023年1月承包b省的一項建筑服務(wù)，該建筑安裝公司收取含稅工程價款500萬元，當(dāng)月支付給分包方乙公司含稅分包款150萬元。甲建筑安裝公司適用一般計稅方法計稅，則甲建筑安裝公司當(dāng)月應(yīng)預(yù)繳的增值稅

500-150)/1.09*0.02=6.42

房地產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為增值稅一般納稅人，2023年8月銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，取得含稅銷售收入560萬元，另取得延期付款利息30萬元。購買土地時向政府部門支付的土地價款總額為200萬元，房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積為2000平方米，當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積為800平方米。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)期的計稅銷售額

800/2000=0.4

200*0.4=80

560+30-80）/1.09=467.89

某企業(yè)2023年1月轉(zhuǎn)讓6年前建造的辦公樓，取得銷售收入1500萬元，該辦公樓賬面原值900萬元，已提折舊260萬元，該企業(yè)為一般納稅人，選擇按簡易計稅方法計稅，2023年1月該企業(yè)應(yīng)納增值稅

自建全額：1500/1.05*0.05=71.43

2023年8月份，天津的王先生將2023年3月購買的200萬元的普通住房出售，取得含稅收入360萬元，8月份王先生應(yīng)繳納增值稅

二年，普通住房免增值稅

【第13篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅簡易征收率

1. 增值稅

1.1. 稅率和征收率（二）

1.1.1. 增值稅征收率

1.1.1.1. 法定征收率3%

1.1.1.1.1. 適用范圍：增值稅小規(guī)模納稅人；增值稅一般納稅人的特定業(yè)務(wù)。

1.1.1.1.2. 除全面“營改增”適用5%征收率、特殊主體特定條件下適用免稅、1%和0.5%征收率以外的納稅人按照簡易計稅方法銷售貨物、提供應(yīng)稅勞務(wù)、發(fā)生應(yīng)稅行為，征收率均為3%。

1.1.1.1.3. 適用3%征收率計稅的一般納稅人和小規(guī)模納稅人，其某些特殊銷售項目按照3%征收率減按2%征收增值稅：（1）小規(guī)模納稅人（除其他個人外，下同）銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應(yīng)按3%的征收率征收增值稅；（2）小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)（有形資產(chǎn)，下同），適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具或由主管稅務(wù)機關(guān)代開增值稅專用發(fā)票；（3）一般納稅人銷售自己使用過的不得抵扣且未抵扣進(jìn)項稅的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票；（4）納稅人（含一般納稅人和小規(guī)模納稅人）銷售舊貨（二手車除外），按照簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅。

1.1.1.1.4. 受新冠疫情影響，小規(guī)模納稅人適用3%征收率和3%預(yù)征率的項目優(yōu)惠政策（該階段性優(yōu)惠不適用5%征收率的項目）：（1）2023年3月1日至2023年3月31日，湖北省免征/暫停預(yù)繳，湖北省以外減按1%；（2）2023年4月1日至2023年3月31日，減按1%；（3）2023年4月1日至2023年12月31日，免征/暫停預(yù)繳；（4）2023年1月1日至2023年12月31日，減按1%。

1.1.1.1.5. 自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務(wù)的納稅人銷售其收購的二手車，減按0.5%征收率征收增值稅。

1.1.1.1.6. 資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

1.1.1.2. 特殊征收率5%

1.1.1.2.1. 全面“營改增”過程中的特殊項目

1.1.1.2.1.1. 小規(guī)模納稅人銷售自建或者取得的不動產(chǎn)。

1.1.1.2.1.2. 一般納稅人選擇簡易計稅方法計稅的不動產(chǎn)銷售。

1.1.1.2.1.3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

1.1.1.2.1.4. 其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房）。

1.1.1.2.1.5. 一般納稅人選擇簡易計稅方法計稅的不動產(chǎn)經(jīng)營租賃。

1.1.1.2.1.6. 小規(guī)模納稅人出租（經(jīng)營租賃）其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房）。

1.1.1.2.1.7. 其他個人出租（經(jīng)營租賃）其取得的不動產(chǎn)（不含住房）。

1.1.1.2.1.8. 個人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。

1.1.1.2.1.9. 住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租住房取得的全部出租收入，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。

1.1.1.2.1.10. 一般納稅人2023年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.11. 一般納稅人收取試點前開工的一級公路、二級公路、橋、閘通行費，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.12. 納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.13. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.14. 一般納稅人和小規(guī)模納稅人提供勞務(wù)派遣服務(wù)選擇差額納稅的。

1.1.1.2.1.15. 一般納稅人提供人力資源外包服務(wù)，選擇適用簡易計稅方法的。

1.1.1.2.1.16. 納稅人提供安全保護(hù)服務(wù)，選擇差額納稅的。

1.1.1.3. 增值稅一般納稅人符合規(guī)定的采用征收率計稅，屬于增值稅稅收優(yōu)惠的組成部分。使用征收率計稅就要求納稅人采用簡易征稅辦法繳稅，不能抵扣該項目相關(guān)的進(jìn)項稅額。

增值稅—稅率和征收率（二）

【第14篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。這里的單位主要是指房地產(chǎn)行業(yè)，賣房子對他們是主營業(yè)務(wù)，簡單地說就是房地產(chǎn)行業(yè)在賣房子時土地使用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移了，并且土地比剛開始增值了不少，但單獨抽出土地進(jìn)行估價比較麻煩，因此把它放進(jìn)了房子價格一起計算，同時進(jìn)行各種成本和費用的扣除來算出要交的土地增值稅，同時這個土地是國有土地，也就是這個地的來源是來自政府，并且繳納了土地出讓金。

財政部公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年全國稅收收入172731億元，土地增值稅6896億元，同比增長6.6%，土地增值稅屬于地方稅種，占稅收收入比例不高，但是對于房地產(chǎn)行業(yè)卻屬于一個大稅種。

因為房地產(chǎn)項目開發(fā)轉(zhuǎn)讓周期較長，因此土地增值稅往往采取項目地預(yù)繳的方式進(jìn)行，在項目完成時再進(jìn)行清算。也就是說當(dāng)房地產(chǎn)公司收到預(yù)售房款的次月15日前要進(jìn)行預(yù)繳稅款的申報，預(yù)交土地增值稅稅款=（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）*預(yù)征率。同時土地增值稅暫行條例實施細(xì)則規(guī)定除保障性住房外，東部地區(qū)預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)不得低于1%。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。

如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目，2023年4月銷售普通住宅預(yù)收房款1090萬元，根據(jù)當(dāng)?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預(yù)征率2%。則應(yīng)預(yù)交的增值稅稅款=1090/(1+9%)*3%=30萬元。土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=1090-30=1060萬元。預(yù)交土地增值稅稅款=1060*2%=21.2萬元。

同時政策規(guī)定房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)自達(dá)到以下清算條件起90日內(nèi)，向房地產(chǎn)項目稅務(wù)機關(guān)報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結(jié)清應(yīng)繳稅款或向稅務(wù)機關(guān)申請退稅（注意清算要分項目分房屋類型）。(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；(三)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；(四)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；(五)納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；(六)國務(wù)院確定的其他情形。

房地產(chǎn)公司應(yīng)納土地增值稅計算

1. 確定收入總額（不含增值稅收入，通常是全額開具商品房銷售發(fā)票上的收入）

2. 扣除項目包括1.取得土地使用權(quán)支付的成本2.房地產(chǎn)開發(fā)成本3.房地產(chǎn)開發(fā)費用4.與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金5房地產(chǎn)企業(yè)加計扣除（20%）

3. 計算增值額

4. 計算增值率=增值額/扣除項目金額

5. 按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目之和20%的，免稅

6. 計算應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除系數(shù)

例子：假設(shè)上述a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年12月份開發(fā)的5棟住宅樓已全部竣工并驗收，總建筑面積100000平方米，出售率達(dá)到90%，已實現(xiàn)不含增值稅稅收入總額為45000萬元，預(yù)繳土地增值稅800萬元。開發(fā)相關(guān)支出為：支付地價款及各種費用7000萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本12500萬元;財務(wù)費用中的利息支出為3750萬元(已正確按轉(zhuǎn)讓項目計算分?jǐn)偛⒁烟峁┙鹑跈C構(gòu)證明)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為2900萬元;當(dāng)?shù)卣?guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5%.收到主管稅務(wù)機關(guān)的清算通知，要求在90日內(nèi)完成清算，其在清算時應(yīng)補繳土地增值稅的計算方法如下：

(1)實際收入總額為45000萬元。單位售價=45000÷(100000×90%)=0.5萬元/平方米

(2)已預(yù)繳土地增值稅為800萬元。(3)取得土地使用權(quán)支付的地價及相關(guān)費用為7000萬元。(4)房地產(chǎn)開發(fā)成本為12500萬元。(5)房地產(chǎn)開發(fā)費用=3750+(7000+12500)×5%=4725萬元。(6)允許扣除的稅費為2900萬元。(7)加計扣除額=(7000+12500)×20%=3900萬元。

(8)允許扣除的項目金額合計=(7000+12500+4725+2900+3900)×90%=27922.50萬元。

(9)增值額=45000-27922.50=17077.50萬元。(10)增值率=17077.50÷27922.50×100%=61.16%.(10)清算應(yīng)補交的土地增值稅=17077.50×40%-27922.50×5%-800=4634.875萬元。

【第15篇】房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃

一般房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃思路包括幾點：

1、房地產(chǎn)企業(yè)籌資中的稅收籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)需要大量的資金作為周轉(zhuǎn)，但無論是怎么獲取的資金，都會存在一定的資金成本，所以需要對籌資中的稅收進(jìn)行籌劃。需要明白的是：無論是何種籌資方案，都可以滿足房地產(chǎn)企業(yè)需求，但資金成本高低決定企業(yè)稅收輕重。

2、房地產(chǎn)企業(yè)投資中的稅收籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)不同于其他工業(yè)活動，在投資分析的同時，還需要就投資稅收進(jìn)行籌劃，畢竟這樣才能減輕房地產(chǎn)企業(yè)的高稅收負(fù)擔(dān)。需要明白的是：投資可以分為對內(nèi)投資和對外投資，這是按照發(fā)生作用來劃分的。在對外投資的時候，需要注意地區(qū)和行業(yè)的選擇，畢竟不同的地區(qū)和行業(yè)，稅法所給出的稅收政策是不同的，只有確保選擇的合理性，才能確保企業(yè)利益最大化。

房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中的稅收籌劃。在此過程中擁有多種選擇，主要以：存貨計價方法的選擇、固定資產(chǎn)折舊方法的選擇、債券溢折價的攤銷方法的選擇、費用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇。需要明白的是：在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營中采取稅收籌劃的時候，無論是選擇什么樣的方式，都需要謹(jǐn)慎

任何企業(yè)及行業(yè)，節(jié)稅思路無非就是以下3種

1，洼地核定征收

2，轉(zhuǎn)移低稅率稅種

3，最新稅收政策

優(yōu)惠政策大致如下：

個體戶（小規(guī)模納稅人）：5個工作日辦理完畢

服業(yè)務(wù)的個稅征收率為1%，

增值稅1%，

附加稅0.06%，

總稅負(fù)2.06%。

商貿(mào)業(yè)的個稅征收率0.8%，

增值稅1%，

附加稅0.06%，總稅負(fù)1.86%。

不僅針對個體戶，針對有限公司，地方財政返稅可高達(dá)90%

增值稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為50%）

所得稅：以地方留存的40%-90%扶持。（地方留存為40%）

地方財政的40%-90%（地方財政留存40%）

【第16篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征土地增值稅稅率

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進(jìn)項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產(chǎn)原值，計算轉(zhuǎn)讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計算房屋出租所得可扣除的稅費不包括本次出租繳納的增值稅。個人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計算轉(zhuǎn)租所得時予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

隨后，財稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)申報納稅。

財稅[2016]36號第十五條規(guī)定,提供交通運輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無形資產(chǎn)”。財稅[2016]36號文件規(guī)定：

無形資產(chǎn)，是指不具實物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見，土地使用權(quán)屬于無形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號公告的規(guī)定，也就是不適用差額計算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部價款和價外費用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項，增值稅稅負(fù)較重。

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