土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)準(zhǔn)則（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算審核業(yè)務(wù)準(zhǔn)則

疑點(diǎn)一：真按揭，假收入

案例7-3：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)某房企的w項(xiàng)目土地增值稅清算進(jìn)行復(fù)核，發(fā)現(xiàn)w項(xiàng)目是采用代銷方式進(jìn)行銷售，銷售比例100%，納稅人自行申報(bào)收入20,723.16萬(wàn)元，納稅人的賬簿記載銷售費(fèi)用-傭金支出6,816,948.00元，該房企是否存在少申報(bào)收入？

解析：根據(jù)銷售傭金倒推收入22,723.16萬(wàn)元，疑似少申報(bào)收入約2000萬(wàn)元。通過(guò)查看企業(yè)明細(xì)賬簿，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有按揭貸款入賬，但未發(fā)現(xiàn)首付款的收入記錄。根據(jù)我國(guó)按揭貸款有關(guān)的法律規(guī)定，該業(yè)務(wù)處理異常，可能存在兩種情況：一是可能存在假按揭；二是企業(yè)可能存在隱瞞首付款的情況。

稅務(wù)人員到該企業(yè)合作按揭銀行進(jìn)行調(diào)查取證，發(fā)現(xiàn)銀行保存有企業(yè)收取首付款收據(jù)的復(fù)印件，金額合計(jì) 550萬(wàn)元。企業(yè)解釋是因?yàn)橐尜?gòu)房者辦理按揭貸款，從而采取的變通措施，偽造了收據(jù)，實(shí)際并未收款。雖然從銀行取得首付款收據(jù)的證據(jù)已比較有說(shuō)服力，但為了讓企業(yè)心服口服，稅務(wù)人員又根據(jù)銷售合同的信息聯(lián)系了5戶購(gòu)房者，同時(shí)也做了詢問(wèn)筆錄，證實(shí)了購(gòu)房者在按揭貸款前就已經(jīng)將首付款交付給開(kāi)發(fā)商。由以上兩個(gè)有利的證據(jù)資料確定了該房開(kāi)企業(yè)確實(shí)是隱藏了收入，最終對(duì)2000萬(wàn)收入進(jìn)行調(diào)增處理。

疑點(diǎn)二：售后回租方式銷售，銷售收入申報(bào)不真實(shí)

案例7-4：某市稅務(wù)機(jī)關(guān)在對(duì)本轄區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算審核時(shí)，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目商業(yè)售價(jià)與同地區(qū)同年同房源類型的平均售價(jià)相比偏低，疑似少申報(bào)收入。

解析：通過(guò)三方信息查詢，發(fā)現(xiàn)該開(kāi)發(fā)商對(duì)其開(kāi)發(fā)的商鋪采取售后回租的方式進(jìn)行銷售，開(kāi)發(fā)商將房屋銷售給購(gòu)房者，后由開(kāi)發(fā)商的關(guān)聯(lián)方“b商業(yè)管理有限公司”與購(gòu)房者簽訂《商鋪委托經(jīng)營(yíng)合同》，前三年租金收入抵頂購(gòu)房款，占房屋總價(jià)的22%，開(kāi)發(fā)商申報(bào)收入金額僅為房屋價(jià)款的78%。所以，需對(duì)前三年租金部分要調(diào)增收入，同時(shí)補(bǔ)繳相關(guān)稅費(fèi)。

相關(guān)政策參考：

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂有條件優(yōu)惠價(jià)格協(xié)議購(gòu)買商店征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》國(guó)稅函〔2008〕576號(hào)

蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)第三條第二款

疑點(diǎn)三：銷售單價(jià)明顯偏低

案例7-5：某開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，建設(shè)住宅樓5棟，普通住宅共300套，銷售情況如下：

在上述土地增值稅清算過(guò)程中，是否存在少申報(bào)收入的情況？

解析：

根據(jù)項(xiàng)目合同總額計(jì)算該項(xiàng)目的平均售價(jià)：

392,071,000.00元/39,892.00㎡=9,828.31（元/㎡）

平均銷售價(jià)格的70%：

9,828.31（元/㎡）×70%=6,879.82（元/㎡）

2號(hào)樓銷售單價(jià)為5000元/㎡的10套房源低于該項(xiàng)目平均售價(jià)的70%，若企業(yè)未能給出正當(dāng)理由，可考慮按該項(xiàng)目的平均售價(jià)予以調(diào)整收入：

（9,828.31-5000）元/㎡×500㎡=2,414,155.72（元）

備注：上述案例中以低于平均售價(jià)的30%作為調(diào)整的明顯不合理且無(wú)正當(dāng)理由。具體調(diào)整依據(jù)還要結(jié)合當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的具體政策。

相關(guān)參考政策：

《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（二）》（法釋〔2005〕5號(hào)）

《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》（瓊地稅函〔2015〕917號(hào)）

《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅局公告2023年第13號(hào)）

《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)〔2012〕1號(hào)）

《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知》（豫地稅發(fā)〔2010〕28號(hào)）

文章所分享案例思路，均來(lái)源于《數(shù)字稅務(wù)——土地增值稅清算數(shù)字化實(shí)踐及案例》一書(shū)，想要獲取更多詳細(xì)案例及講解具體可參考本書(shū)籍。

本書(shū)基于土地增值稅清算這一難題，將我們對(duì)土地增值稅清算工作的研究成果及多年的信息化實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相融合，闡述我們?cè)谕恋卦鲋刀惽逅銛?shù)字化踐行之路的探索與發(fā)現(xiàn)，為我國(guó)現(xiàn)代化稅收治理體系的建立、數(shù)據(jù)治理能力的提升、稅收成本的降低提供一定的借鑒和參考。

書(shū)籍鏈接：

https://isb.h5.xeknow.com/s/4pbm8p

書(shū)籍介紹：

【第2篇】土地增值稅如何計(jì)??？

房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)該都聽(tīng)過(guò)土地增值稅這一名詞，但很多人并不清楚土增稅是一個(gè)什么樣的稅種，也不知道如何計(jì)算，今天就為大家分享一下這個(gè)小知識(shí)。

土地增值稅，是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個(gè)人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對(duì)象而征收的一個(gè)稅種。其主要目的是為了防止房地產(chǎn)暴利，故也稱“反房地產(chǎn)暴利稅”。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定稅率來(lái)計(jì)取，既然是增值額，那就需要扣除應(yīng)該扣除的項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

我國(guó)土增稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

四級(jí)超率累進(jìn)稅率

具體如何計(jì)算呢？

舉例：某房地產(chǎn)公司建設(shè)并出售一棟寫(xiě)字樓

（1）若收入總額為10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，則：

增值額=10000-8000=2000（萬(wàn)元）

增值率=2000÷8000×100%=25%（屬于表中第一種情況）

故應(yīng)納稅額=2000×30%=600（萬(wàn)元）

（2）若收入總額為10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為6000萬(wàn)元，則：

增值額=10000-6000=4000（萬(wàn)元）

增值率=4000÷6000×100%=66.67%（屬于表中第二種情況）

故應(yīng)納稅額=4000×40%-6000×5%=1300（萬(wàn)元）

（3）若收入總額為10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為4000萬(wàn)元，則：

增值額=10000-4000=6000（萬(wàn)元）

增值率=6000÷4000×100%=150%（屬于表中第三種情況）

故應(yīng)納稅額=6000×50%-4000×15%=2400（萬(wàn)元）

（4）若收入總額為10000萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元，則：

增值額=10000-3000=7000（萬(wàn)元）

增值率=7000÷3000×100%=233.33%（屬于表中第四種情況）

故應(yīng)納稅額=7000×60%-3000×35%=2400（萬(wàn)元）

（以上僅為舉例，數(shù)據(jù)合理性請(qǐng)勿糾結(jié)）

從上述可以看出，增值額越高應(yīng)納稅額就越高。其實(shí)增值稅的數(shù)據(jù)計(jì)算并不復(fù)雜，復(fù)雜的是如何計(jì)算允許扣除的項(xiàng)目金額，以及如何認(rèn)定總收入，這才是體現(xiàn)專業(yè)價(jià)值的地方。

（關(guān)注我，為您提供更多有價(jià)值的房地產(chǎn)相關(guān)信息）

【第3篇】土地增值稅的稅率是

土地使用稅稅率17%的規(guī)定：適用17%稅率有銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物; 提供有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)。

【法律依據(jù)】

《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》第三條，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收。

前款土地占用面積的組織測(cè)量工作，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。

【第4篇】土地增值稅稅率速算

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

一般計(jì)算步驟：

1.扣除項(xiàng)目合計(jì)＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目合計(jì)

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項(xiàng)目合計(jì)（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項(xiàng)目合計(jì)×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以 分期項(xiàng)目為單位清算。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計(jì)算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān) 可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預(yù)售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時(shí)間

1.凡符合應(yīng)當(dāng)辦理土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在接到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認(rèn)

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認(rèn)

（1）已 全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；

（2）未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時(shí)——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時(shí)不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

（五）土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目

1.不予扣除

各扣除項(xiàng)目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計(jì)算扣除

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以 計(jì)算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費(fèi)用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費(fèi)用

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費(fèi)用

屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開(kāi)具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

7.開(kāi)發(fā)繳納的 土地閑置費(fèi)， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補(bǔ)償費(fèi)的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的 拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入 拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開(kāi)發(fā)建造的，房屋價(jià)值計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

充實(shí)自己，才能望得更遠(yuǎn)。

下列情形中，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚未竣工但已銷售面積達(dá)到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，下列各項(xiàng)中，允許在計(jì)算增值額時(shí)扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費(fèi)用

c.逾期開(kāi)發(fā)土地繳納的土地閑置費(fèi)

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本扣除；選項(xiàng) a、c、d 均屬于土地增值稅清算時(shí)不能扣除的項(xiàng)目。

更多內(nèi)容在下期更新。歡迎關(guān)注聯(lián)興財(cái)稅cfopub，習(xí)透財(cái)務(wù)語(yǔ)言，你的洞察更有利！

【第5篇】土地增值稅扣除的銷售費(fèi)用

點(diǎn)擊關(guān)注“稅小課”，獲取最實(shí)用的財(cái)稅知識(shí)。

全面營(yíng)改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營(yíng)改增給土地增值稅的計(jì)算帶來(lái)了很大的變化，然而筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)這種變化并沒(méi)有引起足夠的重視，對(duì)政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)的確認(rèn)

(一)預(yù)售階段?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下，土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷售階段?，F(xiàn)房銷售時(shí)產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定，在適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅情況下的土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)分別為：

1.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額= [價(jià)稅合計(jì)÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -銷項(xiàng)稅額

銷項(xiàng)稅額=[(價(jià)稅合計(jì) - 允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費(fèi)時(shí)的注意要點(diǎn)

(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時(shí)，需要注意兩點(diǎn)：

1.如果項(xiàng)目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過(guò)預(yù)征率，那么該項(xiàng)目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會(huì)超過(guò)預(yù)繳增值稅時(shí)繳納的附加稅費(fèi)。在此情況下，據(jù)實(shí)扣除附加稅費(fèi)對(duì)企業(yè)是有利。企業(yè)最好對(duì)增值稅按項(xiàng)目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)。反之，如果項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對(duì)企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)，其繳納的增值稅所對(duì)應(yīng)的附加稅費(fèi)如何扣除?由于此種情形70號(hào)公告沒(méi)有明確。在實(shí)際工作中，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時(shí)的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級(jí)機(jī)關(guān)能對(duì)此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))要求，全面試行營(yíng)改增后，將“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費(fèi)用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會(huì)計(jì)制度出臺(tái)后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不單獨(dú)扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時(shí)的上位法(條例實(shí)施細(xì)則以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度)，現(xiàn)在會(huì)計(jì)制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

來(lái)源：稅海無(wú)涯苦作舟

【第6篇】土地增值稅退稅政策依據(jù)

與其他行業(yè)的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)除了需要面對(duì)增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等常規(guī)稅項(xiàng)外，還需要面對(duì)財(cái)產(chǎn)行為稅種最特殊的一個(gè)稅種，即土地增值稅。由于稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的區(qū)別，企業(yè)所得稅屬于法人稅制，由房地產(chǎn)企業(yè)以每一個(gè)納稅年度所歸集的收入、成本和費(fèi)用為基礎(chǔ)進(jìn)行匯算清繳；而土地增值稅則以每個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)整體歸集與此相關(guān)的收入、成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行稅收清算，清算前以預(yù)繳為主。而且土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)往往都集中在房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算時(shí)點(diǎn)后，因此就可能會(huì)出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算時(shí)點(diǎn)不匹配而造成土地增值稅清算年度出現(xiàn)大額虧損而無(wú)法彌補(bǔ)的問(wèn)題。

2023年以前，房地產(chǎn)企業(yè)因此造成的虧損只有在公司注銷清算后才可以申請(qǐng)退稅，而且受到虧損結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間等因素的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后會(huì)因短時(shí)間內(nèi)無(wú)法注銷而導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無(wú)法申請(qǐng)退稅的情況。所以稅務(wù)總局在2023年發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號(hào) , “81 號(hào)公告”），把因土地增值稅二次分?jǐn)偤髮?dǎo)致企業(yè)所得稅需退稅的適用條件進(jìn)行放寬調(diào)整。盡管對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言這絕對(duì)屬于政策利好，但是從技術(shù)落實(shí)方面想要合理享受到退稅的政策優(yōu)惠，需要正確理解和掌握81號(hào)公告的規(guī)則。

01 正確理解和判斷退稅適用前提條件

81號(hào)公告第二條第（一）項(xiàng)提到：企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可以按照特定方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。

土地增值稅清算往往是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品基本銷售完畢的情況下進(jìn)行的，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，即使是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售率也要達(dá)到85%。由于土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的滯后性，往往出現(xiàn)清算當(dāng)年無(wú)收入?yún)s因清算年度補(bǔ)繳的土地增值稅直接計(jì)入該年度損益而造成前期盈利但該年度虧損的情況。所以81號(hào)公告規(guī)定可以適用企業(yè)所得稅退稅的第一個(gè)前提就是房地產(chǎn)企業(yè)需因土地增值稅的清算導(dǎo)致清算年度造成了實(shí)質(zhì)性虧損，否則就正常彌補(bǔ)即可，也無(wú)需啟動(dòng)退稅程序。

其次是，除了要產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性虧損外，81號(hào)公告對(duì)于因土地增值稅清算導(dǎo)致清算年度虧損而需要申請(qǐng)企業(yè)所得稅退稅的房地產(chǎn)企業(yè)還設(shè)有一個(gè)前提條件，就是房地產(chǎn)企業(yè)不存在后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的界定，81號(hào)公告解釋為正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較好理解，就是在建工程項(xiàng)目。而中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)于招拍掛項(xiàng)目應(yīng)指在國(guó)土部門(mén)招拍掛程序中已經(jīng)競(jìng)得土地的項(xiàng)目。但對(duì)于廣東省這種存在城市更新、留用地合作開(kāi)發(fā)等類型的省份城市，實(shí)務(wù)中在認(rèn)定上可能存在諸多爭(zhēng)議。以城市更新項(xiàng)目為例，認(rèn)定是否中標(biāo)應(yīng)該以什么作為判斷標(biāo)準(zhǔn)？簽訂合作改造協(xié)議還是項(xiàng)目立項(xiàng)，亦或者是項(xiàng)目確定實(shí)施主體，又或者是土地協(xié)議出讓環(huán)節(jié)，這些都需要深入研判以及保持積極的稅務(wù)溝通。

02 分?jǐn)偲鹚銜r(shí)點(diǎn)為預(yù)售收入核算年度而非項(xiàng)目完工結(jié)轉(zhuǎn)年度

81號(hào)公告第二條第（一）項(xiàng)提到：該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)?，具體按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額)。

針對(duì)規(guī)定中作為分?jǐn)偼恋卦鲋刀惢鶖?shù)的“項(xiàng)目年度銷售收入”是否應(yīng)該包括預(yù)售期所形成的預(yù)售收入實(shí)務(wù)中經(jīng)常容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。正如我們前面所分析到的，81號(hào)公告出臺(tái)的原因是為了消弭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因企業(yè)所得稅和土地增值稅在稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的差異所導(dǎo)致的收入與支出配比不均衡的問(wèn)題。

一方面，按照土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，預(yù)售期所形成的預(yù)售收入本身就需要按照相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。81號(hào)公告第二條第（二）項(xiàng)特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)所應(yīng)調(diào)整當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額本質(zhì)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅前扣除的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》（以下簡(jiǎn)稱為“所得稅申報(bào)表”）a105010“視同銷售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”的填報(bào)規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目完工前所取得的未完工收入按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算得出預(yù)計(jì)毛利額后可以扣減實(shí)際發(fā)生的土地增值稅。所以按照81號(hào)公告的計(jì)算規(guī)則，預(yù)售期的預(yù)售收入需要納入分?jǐn)偰甓取?/p>

另一方面，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) < 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31 號(hào)，“31號(hào)文”）第六條將企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入全部納入稅法意義上的“銷售收入”實(shí)現(xiàn)的范疇，只是區(qū)分未完工銷售收入和完工銷售收入，而不再像國(guó)稅發(fā)【2006】31 號(hào)文那樣劃分出預(yù)售收入。所以同樣作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅方面的政策規(guī)定，81號(hào)公告所界定的項(xiàng)目銷售收入理應(yīng)與31號(hào)文保持一致的口徑。

事實(shí)上，稅務(wù)總局在關(guān)于81號(hào)公告的解讀中所采用的案例中有所描述：“某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年1月開(kāi)始開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算”。其中就包含了一個(gè)假設(shè)，案例中的項(xiàng)目是2023年才竣工的，按照31號(hào)文的規(guī)定竣工前所取得收入屬于未完工銷售收入，完工后的收入是完工銷售收入。稅務(wù)總局在案例中開(kāi)始分?jǐn)偳逅愕耐恋卦鲋刀惖哪甓缺闶菑?023年開(kāi)始計(jì)算的，這也是驗(yàn)證了我們的分析。

03 項(xiàng)目銷售收入應(yīng)剔除增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普宅銷售收入

81號(hào)公告在對(duì)“項(xiàng)目銷售收入”的補(bǔ)充規(guī)定中明確其不包含企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20% 的普通住宅的銷售收入。對(duì)于這部分收入而言，盡管在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅層面需要確認(rèn)為銷售收入，但是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定其免征土地增值稅收入。所以說(shuō)從最終清算結(jié)果來(lái)看，企業(yè)清繳的土地增值稅中不包含這部分普宅收入對(duì)應(yīng)的土地增值稅，所以這部分收入不參與到土地增值稅的分?jǐn)傆?jì)算具有合理性。

可能有人會(huì)提出說(shuō)這部分普宅收入在預(yù)征階段也預(yù)征了部分土地增值稅，但是需要注意到的是，這部分普宅收入所預(yù)征的土地增值稅最終在清算的時(shí)候都會(huì)被其他非免稅收入所應(yīng)該繳納的土地增值稅抵減了。

分?jǐn)偸纠缦卤硎荆?/p>

所以81號(hào)公告的分?jǐn)傔壿嬤€是要本著“誰(shuí)實(shí)際參與，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t來(lái)確定。

作者：傅吉俊 鄭會(huì)廣 王殿會(huì)

來(lái)源：稅明大道

【第7篇】土地增值稅稅率表

對(duì)于土地征稅的歷史已經(jīng)很悠久了，特別是在工商業(yè)不發(fā)達(dá)的古代。當(dāng)然，在現(xiàn)代社會(huì)，土地的重要性更是提升了很多層次。對(duì)于土地的涉稅問(wèn)題，我們作為普通的上班族，也是需要了解一下的。畢竟， 土地增值稅對(duì)于我們關(guān)心的房?jī)r(jià)，還是有影響的。

土地增值稅稅率及速算扣除數(shù)是多少？

土地增值稅稅率為四級(jí)超率累進(jìn)稅率。具體來(lái)說(shuō)，土地增值稅四級(jí)稅率以及速算扣除數(shù)如下：

通過(guò)這個(gè)表格我們也能發(fā)現(xiàn)，土地增值稅最低的稅率只有30%，而最高的稅率達(dá)到了60%。當(dāng)然，土地增值稅和增值額有直接的關(guān)系。土地增值稅的計(jì)算公式如下：

1、當(dāng)土地增值額未超過(guò)50%時(shí)，土地增值稅的稅率最低是30%。

土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×30%。

2、當(dāng)土地增值額超過(guò)50%，但未超過(guò)100%時(shí)，土地增值稅的稅率是40%。

土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。

3、當(dāng)土地增值額超過(guò)100%，但未超過(guò)200%時(shí)，土地增值稅的稅率是50%。

土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。

4、當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，土地增值稅的稅率是60%。

土地增值稅的計(jì)算公式為：增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%。

需要注意的是，土地增值稅稅率的決定對(duì)象，就是增值稅與扣除項(xiàng)目金額之比。而在具體計(jì)算時(shí)，速算扣除系數(shù)乘以的也是扣除項(xiàng)目金額，而不是增值稅額。對(duì)于這一點(diǎn)，大家一定要注意的。當(dāng)然，你要不是房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的從業(yè)者，您知道這回事就行了。

征收土地增值稅的主要意義與作用是什么？

征收土地增值稅的主要意義肯定是增加地方財(cái)政收入。畢竟現(xiàn)在一個(gè)地方的財(cái)政收入主要就是依靠出售土地而獲得了。對(duì)于房地產(chǎn)公司而言，不僅需要繳納土地的購(gòu)買價(jià)款，后期出售房子時(shí)，也是需要繳納土地增值稅的。

當(dāng)然，國(guó)家在征收土地增值稅之前，也增值稅過(guò)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅以及契稅，但是這些稅對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限。

所以在國(guó)家決定從1994年1月1日起，開(kāi)始在全國(guó)范圍內(nèi)征收土地增值稅。這是開(kāi)始征收土地增值稅，主要的作用就是為了控制房地產(chǎn)的投機(jī)行為。通過(guò)增加稅收的方式，最大程度上控制房地產(chǎn)的炒作也是無(wú)奈之舉。

當(dāng)然，基于控制房地產(chǎn)行業(yè)的“投機(jī)、炒賣”活動(dòng)，在設(shè)計(jì)稅率時(shí)，也是使用了超額累進(jìn)稅率。即土地增值稅越多，需要繳納的土地增值稅也越多。而且不增值稅的可以不征！

【第8篇】土地增值稅抵扣

第一，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）第六條規(guī)定：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定：“條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

第三，根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條第二款規(guī)定：“《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目?！?/p>

第六條規(guī)定：“在計(jì)征上述稅種時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入不含增值稅。

本通知自2023年5月1日起執(zhí)行?！?/p>

第四，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）規(guī)定：“三、關(guān)于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金扣除問(wèn)題

（一）營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

（二）營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。

其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行?！?/p>

【第9篇】土地增值稅清算最新政策

有關(guān)注的朋友們，也許發(fā)現(xiàn)我所發(fā)布的土地增值稅清算相關(guān)的問(wèn)題中都沒(méi)有政策，這是為什么？

首先我不是注冊(cè)稅務(wù)師，不是政策解讀員，而是做數(shù)字技術(shù)研究的，只是從事了涉稅信息化行業(yè)，并且進(jìn)一步具體到房地產(chǎn)行業(yè)的涉稅信息化，從產(chǎn)品的思維中，我需要將從事涉稅服務(wù)能力的方法進(jìn)行產(chǎn)品化，讓更多的人去應(yīng)用他，所以，我不會(huì)講政策也不懂政策。

其次，在這么些年服務(wù)稅務(wù)局的過(guò)程中，10年的時(shí)間，就是對(duì)土地增值稅清算稅務(wù)局如何應(yīng)用的更好，更好的開(kāi)展工作，事務(wù)所如何更好的去服務(wù)稅務(wù)局，企業(yè)如何申報(bào)如何能讓稅務(wù)局通過(guò)等等問(wèn)題是天天面臨的事情。

所以會(huì)從稅務(wù)局的管理現(xiàn)狀及管理思維方面，輸出一些內(nèi)容，關(guān)鍵點(diǎn)是：你的清算項(xiàng)目能我需要知道進(jìn)度、知道情況、知道風(fēng)險(xiǎn)、知道不同方案的結(jié)果，別讓我負(fù)責(zé)的項(xiàng)目暴雷了，特別是總局在全國(guó)范圍內(nèi)推進(jìn)土地增值稅管理模塊的時(shí)候，那么我們作為稅局機(jī)關(guān)應(yīng)該怎么做呢？

從事務(wù)所的角度，稅務(wù)局要信任我，企業(yè)要相信我，團(tuán)隊(duì)要忠于我。怎么做到呢，稅務(wù)局知道我干啥、企業(yè)知道我能清楚稅務(wù)局的最新政策，團(tuán)隊(duì)要有個(gè)中心載體去做工作（大俠不算）

從企業(yè)角度，我的事情不能因?yàn)樾∈虑槎a(chǎn)生大問(wèn)題，我找的事務(wù)所得對(duì)這個(gè)事情門(mén)清，如果我是財(cái)務(wù)總監(jiān)，得跟老板解釋的清楚。

就是這些通俗的想法，才去做的產(chǎn)品。

數(shù)據(jù)采集：得有標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

數(shù)據(jù)看板：符合業(yè)務(wù)的呈現(xiàn)方式；

數(shù)據(jù)分析：有各地區(qū)最新的審核指引

數(shù)據(jù)結(jié)論：留痕、多方案、并且可以按照稅局要求有最終的結(jié)果輸出。

當(dāng)然，這個(gè)過(guò)程中，該付出的勞動(dòng)必須要付出，比如梳理賬務(wù)、整理合同，我們會(huì)提供相關(guān)的流程及工具（ocr、帶腳踏板的高拍儀）去提升工作效率

但是，如果你是事務(wù)所或者稅務(wù)局，是否需要去從以上角度去管理、去做土地增值稅呢，政策解讀大家都查的到，但是實(shí)話實(shí)說(shuō)，你查的再多不如稅務(wù)局的一句話。

所以，我們將我們的服務(wù)模式在事務(wù)所中找合作伙伴，去為稅局服務(wù)；在各區(qū)域中找合作伙伴，去做稅務(wù)局的業(yè)務(wù)。稅局方面也會(huì)通過(guò)數(shù)字化的掌控能力，更放心的去將業(yè)務(wù)交到你手里。（如果說(shuō) 貓膩式的行為，我不做評(píng)價(jià)，但是我們只能通過(guò)技術(shù)手段讓稅負(fù)更公平、讓征納成本更低，也許這是一直從事這個(gè)行業(yè)的初心。）

數(shù)字化的道路并不高大上，都是實(shí)踐中實(shí)際中正在走的路。

【第10篇】土地增值稅預(yù)征管理辦法

2023年11月10日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布了2023年第70號(hào)公告，公告中規(guī)定土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)與財(cái)稅〔2016〕43號(hào)規(guī)定的土地增值稅計(jì)稅依據(jù)不完全相符，那么作為納稅人應(yīng)如何準(zhǔn)確理解并選用？

一、計(jì)稅依據(jù)政策

1、財(cái)稅〔2016〕43號(hào)（現(xiàn)行有效）《關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定:

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入

2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)（現(xiàn)行有效）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第一條規(guī)定：

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

二、計(jì)征依據(jù)不同納稅差異

從上述政策可以看出，土地增值稅計(jì)征依據(jù)有兩種，一是不含增值稅收入，二是預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。此兩種方式會(huì)存在納稅金額差異。

假設(shè)預(yù)收款10000萬(wàn)元，土地增值稅預(yù)征率1%，則：

以不含增值稅收入作為計(jì)算依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：

10000÷（1+9%）*1%=91.74萬(wàn)元

以預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為計(jì)稅依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25萬(wàn)元

兩種計(jì)征依據(jù)計(jì)算的應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅差額為97.25-91.74=5.54萬(wàn)元。

顯然，按照不含增值稅收入作為土地增值稅的計(jì)征依據(jù)對(duì)企業(yè)有利。

三、兩種計(jì)征依據(jù)效力分析

1、營(yíng)改增后，為明確土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)，由財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布財(cái)稅〔2016〕43號(hào)，很明顯該文件屬于實(shí)體法。文件中確定的土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅收入為原則性的規(guī)定。

2、國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)由國(guó)家稅務(wù)總局獨(dú)家發(fā)文，屬于操作行層面的程序法。

70公告中第一條中的前半段描述，明確了土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為不含增值稅收入，這是對(duì)增值稅計(jì)稅依據(jù)的進(jìn)一步明確，并沒(méi)有否定〔2016〕43號(hào)的規(guī)定。

70號(hào)公告后半段描述，是為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，可按照預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)。在此，可以看出，是給了納稅人另外一種計(jì)算方法，是可以而不是必須。

四、納稅人對(duì)計(jì)征依據(jù)的選擇

根據(jù)實(shí)體法效力大于程序法效力，納稅人選擇按照財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文件，以不含增值稅收入作為土地增值稅計(jì)征依據(jù)完全合法。

當(dāng)然，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)給出了另外一種計(jì)算方法，企業(yè)根據(jù)自身情況也可以選擇。

根據(jù)財(cái)法字〔1995〕6號(hào)（現(xiàn)行有效）中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?？梢?jiàn)土增稅預(yù)征具體辦法的權(quán)力在各各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局，如果當(dāng)?shù)赜忻魑囊?guī)定的，需按照當(dāng)?shù)匚募?zhí)行。

作者：付小文 德居正財(cái)稅咨詢

【第11篇】土地增值稅清算

土地增值稅怎么清算？

考呀呀答：一、清算條件

1、預(yù)征為主

土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進(jìn)行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個(gè)方向來(lái)講，一個(gè)是必須進(jìn)行土地增值稅清算的，一個(gè)是稅務(wù)局可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的。

必須進(jìn)行清算的(符合下列條件之一的必須進(jìn)行清算)：

(1)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來(lái)清算，是按項(xiàng)目清算，一個(gè)企業(yè)里可能有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，有的完成了，有的沒(méi)有完成，只要是完成了的項(xiàng)目就要進(jìn)行清算。

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，無(wú)論竣工還是未竣工都要進(jìn)行清算。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項(xiàng)目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒(méi)有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來(lái)出租或自用了。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達(dá)三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請(qǐng)注銷的房地產(chǎn)公司，但未進(jìn)行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通后延后的)

二、清算過(guò)程

1、清理收入

(1)首先，財(cái)務(wù)工作人員要對(duì)房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開(kāi)具發(fā)票的還好計(jì)算，那計(jì)入土增清算的收入就是主營(yíng)業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開(kāi)具發(fā)票的，那么就要清理那沒(méi)有開(kāi)發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開(kāi)具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來(lái)抵債了。

2、清理扣除項(xiàng)目

清理完收入以后，就要對(duì)可以扣除的項(xiàng)目進(jìn)行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報(bào)表，可以把扣除的項(xiàng)目按以下六大類來(lái)進(jìn)行分類并編制表格：

(1)前期工程費(fèi)(2)建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(4)公共配套費(fèi)(5)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)(6)利息費(fèi)用

這六大類的成本費(fèi)用，都必須有發(fā)票才能進(jìn)入扣除項(xiàng)目，如果沒(méi)有發(fā)票是不能進(jìn)入扣除項(xiàng)目的。

清算土地增值稅時(shí)可以扣除的稅費(fèi)是否包括增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定，營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號(hào))第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時(shí)可以扣除的稅費(fèi)包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。

【第12篇】2023土地增值稅新政策

1.a房地產(chǎn)公司2023年第一季度開(kāi)始預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款5000萬(wàn)元，第二季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款6000萬(wàn)元，第三季度預(yù)售商品房取得不含稅預(yù)收帳款4000萬(wàn)元，該項(xiàng)目于2023年8月28日竣工驗(yàn)收并報(bào)相關(guān)部門(mén)備案，符合企業(yè)所得稅收入確認(rèn)條件，結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本10000萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)a房地產(chǎn)公司第三季度企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)表要不要填寫(xiě)營(yíng)業(yè)收入15000萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)成本10000萬(wàn)元（2023年第三季度因未交房，a房地產(chǎn)公司會(huì)計(jì)核算時(shí)未確認(rèn)收入）？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報(bào)表（a類，2023年版）》填報(bào)說(shuō)明，營(yíng)業(yè)收入、營(yíng)業(yè)成本填報(bào)按照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度規(guī)定核算的本年累計(jì)營(yíng)業(yè)收入、本年累計(jì)營(yíng)業(yè)成本。第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算的預(yù)計(jì)毛利額填入此行。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定，在第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”填報(bào)按稅收規(guī)定計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

廈門(mén)市稅務(wù)局

2.某房地產(chǎn)公司，計(jì)算增值稅時(shí)，土地價(jià)款抵減銷售額計(jì)算銷項(xiàng)稅額，那么在計(jì)算土地增值稅時(shí)，土地增值稅收入是用不用考慮土地價(jià)款抵稅，或者說(shuō)扣除項(xiàng)目里的土地價(jià)款要減除抵稅的金額？

答：一、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法）的公告國(guó)家稅務(wù)總局公告》（2023年第18號(hào)）第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

二、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）規(guī)定，第一條 納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%?！诹鶙l 本通知自2023年5月1日起執(zhí)行。

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）第一條規(guī)定，……原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

四、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(國(guó)務(wù)院令第138號(hào))規(guī)定，第二條轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！谖鍡l 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入……第六條規(guī)定 計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

五、根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號(hào)) 規(guī)定，第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益……第七條 條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！?/p>

六、根據(jù)《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

七、根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第四條規(guī)定，土地增值稅的扣除項(xiàng)目(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。土地增值稅計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。如土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。建議您參考上述文件規(guī)定，具體事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

河南省稅務(wù)局

3.目前享受土地增值稅優(yōu)惠事項(xiàng)是否需要進(jìn)行備案？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于實(shí)施<中華人民共和國(guó)印花稅法>等有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）第二條第一款規(guī)定，土地增值稅原備案類優(yōu)惠政策，實(shí)行納稅人“自行判別、申報(bào)享受、有關(guān)資料留存?zhèn)洳椤钡霓k理方式。納稅人在土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)按規(guī)定填寫(xiě)申報(bào)表相應(yīng)減免稅欄次即可享受，相關(guān)政策規(guī)定的材料留存?zhèn)洳椤＜{稅人對(duì)留存?zhèn)洳橘Y料的真實(shí)性、完整性和合法性承擔(dān)法律責(zé)任。

天津市稅務(wù)局

4.根據(jù)財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于貫徹實(shí)施契稅法若干事項(xiàng)執(zhí)行口徑的公告第二條第(五)項(xiàng) 土地使用權(quán)出讓的計(jì)稅依據(jù)其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款包含延期利息，但是在中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則中第七條第一項(xiàng)取得土地使用權(quán)所支付的金額以及財(cái)稅〔2016〕140號(hào)第七條向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款中又不包含土地延期繳納產(chǎn)生的利息。同一件事情產(chǎn)生得納稅行為計(jì)稅依據(jù)是否需要保持一致？

答：在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算中，按照土地出讓合同的約定向政府土地主管部門(mén)支付的土地出讓金利息部分允許作為取得土地使用權(quán)所支付的金額扣除。

安徽省稅務(wù)局

5.房開(kāi)企業(yè)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)車位印花稅安0.05%還是安0.03%？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)局關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)〔1991〕155號(hào)）第十條規(guī)定，“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)”轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的征稅范圍是：經(jīng)政府管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移所立的書(shū)據(jù)，以及企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所立的書(shū)據(jù)。

企業(yè)銷售無(wú)產(chǎn)權(quán)的車位，由于不需要到政府管理機(jī)關(guān)辦理登記注冊(cè)，為此，不屬于印花稅征稅范圍，不應(yīng)貼花。

浙江省稅務(wù)局

6.建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，總承包單位為一般納稅人?？偝邪鼏挝皇欠窨梢赃x擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法或者一般納稅方法，還是只適用簡(jiǎn)易計(jì)稅？

答：一、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2的規(guī)定：“……

（七）建筑服務(wù)

……

2.一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。

…… ”

二、根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》(財(cái)稅〔2017〕58號(hào))規(guī)定：“一、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)的范圍，按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(gb50300-2013)附錄b《建筑工程的分部工程、分項(xiàng)工程劃分》中的“地基與基礎(chǔ)”“主體結(jié)構(gòu)”分部工程的范圍執(zhí)行。

……

六、本通知除第五條外，自2023年7月1日起執(zhí)行?！?。”

因此，建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人為上述情形之外的甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

福建省稅務(wù)局

7.物業(yè)公司代收自來(lái)水差額納稅的開(kāi)票和申報(bào)處理？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司關(guān)于做好增值稅發(fā)票使用宣傳輔導(dǎo)有關(guān)工作的通知》（稅總貨便函〔2017〕127號(hào)）規(guī)定：

附件：增值稅發(fā)票開(kāi)具指南

物業(yè)管理服務(wù)發(fā)票開(kāi)具規(guī)定

提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

發(fā)票開(kāi)具：納稅人可以按3%向服務(wù)接受方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票或增值稅普通發(fā)票。

差額征稅發(fā)票開(kāi)具規(guī)定

納稅人或者稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)新系統(tǒng)中差額征稅開(kāi)票功能開(kāi)具增值稅發(fā)票時(shí)，錄入含稅銷售額(或含稅評(píng)估額)和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開(kāi)具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅 消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第20號(hào)）規(guī)定：

三、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（一）》（本期銷售情況明細(xì)）填寫(xiě)說(shuō)明

3.第8 至12 行“二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅”“全部征稅項(xiàng)目”各行：按不同征收率和項(xiàng)目分別填寫(xiě)按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算增值稅的全部征稅項(xiàng)目。有即征即退征稅項(xiàng)目的納稅人，本部分?jǐn)?shù)據(jù)中既包括即征即退項(xiàng)目，也包括不享受即征即退政策的一般征稅項(xiàng)目。

五、《增值稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表附列資料（三）》（服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)扣除項(xiàng)目明細(xì)）填寫(xiě)說(shuō)明

（一）本表由服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)有扣除項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅納稅人填寫(xiě)。其他納稅人不填寫(xiě)。

浙江省稅務(wù)局

8.個(gè)人到稅務(wù)局代開(kāi)安裝服務(wù)增值稅發(fā)票，是否享受2023年4月1日至12月31日免增值稅的優(yōu)惠？

答：根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)）規(guī)定：

自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅;適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。

自然人個(gè)人也可以享受該優(yōu)惠。

浙江省稅務(wù)局

9.我公司于4月份成立，6月底辦理的稅務(wù)登記。在此期間取得的辦公用品的專用發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)我公司在7月份辦理稅務(wù)登記并登記為一般納稅人，那么成立后稅務(wù)登記前的專票進(jìn)項(xiàng)稅可以抵扣嗎？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人認(rèn)定或登記為一般納稅人前進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第59號(hào)） 一、納稅人自辦理稅務(wù)登記至認(rèn)定或登記為一般納稅人期間，未取得生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，未按照銷售額和征收率簡(jiǎn)易計(jì)算應(yīng)納稅額申報(bào)繳納增值稅的，其在此期間取得的增值稅扣稅憑證，可以在認(rèn)定或登記為一般納稅人后抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

因此，請(qǐng)參照上述規(guī)定進(jìn)行處理。

大連市稅務(wù)局

10.公司以自產(chǎn)貨物贈(zèng)送給客戶，按照公允價(jià)值扣繳個(gè)人所得稅時(shí)計(jì)稅依據(jù)包含增值稅嗎？

答：在確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，個(gè)人所得稅的應(yīng)稅收入不含增值稅；免征增值稅的，不扣減增值稅稅額。

江蘇省稅務(wù)局

11.企業(yè)購(gòu)買預(yù)付卡開(kāi)具的不征稅安徽增值稅電子普通發(fā)票能否在所得稅前扣除？

答：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局2023年第28號(hào)公告）第十條規(guī)定，企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目雖不屬于應(yīng)稅項(xiàng)目，但按稅務(wù)總局規(guī)定可以開(kāi)具發(fā)票的，可以發(fā)票作為稅前扣除憑證。

因此，不征稅的增值稅普通發(fā)票可以作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證。

安徽省稅務(wù)局

12.某某于2023年6月10日在呼和浩特市萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)2層華勝德養(yǎng)生堂購(gòu)買了一個(gè)產(chǎn)品，購(gòu)買后并沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票，6月11日我要求商家開(kāi)具發(fā)票，但是商家要求我出示身份證號(hào)，否則無(wú)法開(kāi)具發(fā)票，請(qǐng)問(wèn)此類情形開(kāi)具發(fā)票是否需要買家提供身份證號(hào)？

答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)改增納稅服務(wù)工作的通知》（稅總發(fā)〔2016〕75號(hào)）第十八條的規(guī)定，加強(qiáng)增值稅發(fā)票開(kāi)具工作的宣傳輔導(dǎo)

各地稅務(wù)機(jī)關(guān)要認(rèn)真做好增值稅發(fā)票開(kāi)具方面的政策宣傳，消除社會(huì)上對(duì)增值稅發(fā)票開(kāi)具方面的誤解。增值稅納稅人購(gòu)買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，索取增值稅專用發(fā)票時(shí)，須向銷售方提供購(gòu)買方名稱(不得為自然人)、納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開(kāi)戶行及賬號(hào)信息，不需要提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、開(kāi)戶許可證、增值稅一般納稅人登記表等相關(guān)證件或其他證明材料。個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)買貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)，索取增值稅普通發(fā)票時(shí)，不需要向銷售方提供納稅人識(shí)別號(hào)、地址電話、開(kāi)戶行及賬號(hào)信息，也不需要提供相關(guān)證件或其他證明材料。

建議結(jié)合實(shí)際情況，參考上述規(guī)定。

內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

13.1、一般納稅人公司跨區(qū)域進(jìn)行石灰石開(kāi)采（加工），其增值稅納稅地點(diǎn)應(yīng)該是在機(jī)構(gòu)所在地，不用在開(kāi)采（加工）所在地按跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的相關(guān)政策預(yù)繳2%的增值稅吧？2、外購(gòu)片石生產(chǎn)建筑用砂石，能否享受增值稅的簡(jiǎn)易方法（增值稅稅率為3%）計(jì)稅？

答：一、納稅人(不含其他個(gè)人)跨地(市、州)提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目、納稅人(不含其他個(gè)人)出租與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動(dòng)產(chǎn)等按規(guī)定需要在項(xiàng)目所在地或不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款的，填報(bào)《增值稅及附加稅費(fèi)預(yù)繳表》及其他相關(guān)資料，向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

二、根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于部分貨物適用增值稅低稅率和簡(jiǎn)易辦法征收增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕9號(hào)）規(guī)定：“二、下列按簡(jiǎn)易辦法征收增值稅的優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額：

……

(三)一般納稅人銷售自產(chǎn)的下列貨物，可選擇按照簡(jiǎn)易辦法依照6%征收率計(jì)算繳納增值稅：

……

2.建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

……”

三、根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并增值稅征收率政策的通知》（財(cái)稅〔2014〕57號(hào)）的規(guī)定：“二、財(cái)稅〔2009〕9號(hào)文件第二條第（三）項(xiàng)和第三條“依照6%征收率”調(diào)整為“依照3%征收率”。

江西省稅務(wù)局

14.“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？雙方簽訂貨物買賣合同，合同約定采用銀行承兌匯票結(jié)算，貼現(xiàn)利息由買方承擔(dān)。由于受到銀行賬戶限制，雙方約定由賣方代為支付銀行貼現(xiàn)利息，銀行向賣方開(kāi)具貼現(xiàn)息發(fā)票后，由賣方向買方出具“貼現(xiàn)利息分割單”及銀行發(fā)票復(fù)印件，作為買方承擔(dān)全部貼現(xiàn)利息的依據(jù)。請(qǐng)問(wèn)在此情況下，“貼現(xiàn)利息分割單”能否作為買方支付貼現(xiàn)息的有效憑證，在所得稅前列支？

答：根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第28號(hào)）第五條企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除相關(guān)支出的依據(jù)。

第八條稅前扣除憑證按照來(lái)源分為內(nèi)部憑證和外部憑證。

內(nèi)部憑證是指企業(yè)自制用于成本、費(fèi)用、損失和其他支出核算的會(huì)計(jì)原始憑證。內(nèi)部憑證的填制和使用應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家會(huì)計(jì)法律、法規(guī)等相關(guān)規(guī)定。

外部憑證是指企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票(包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票)、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。

第九條企業(yè)在境內(nèi)發(fā)生的支出項(xiàng)目屬于增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目(以下簡(jiǎn)稱“應(yīng)稅項(xiàng)目”)的，對(duì)方為已辦理稅務(wù)登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的發(fā)票)作為稅前扣除憑證;對(duì)方為依法無(wú)需辦理稅務(wù)登記的單位或者從事小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的個(gè)人，其支出以稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的發(fā)票或者收款憑證及內(nèi)部憑證作為稅前扣除憑證，收款憑證應(yīng)載明收款單位名稱、個(gè)人姓名及身份證號(hào)、支出項(xiàng)目、收款金額等相關(guān)信息。

小額零星經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的判斷標(biāo)準(zhǔn)是個(gè)人從事應(yīng)稅項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的銷售額不超過(guò)增值稅相關(guān)政策規(guī)定的起征點(diǎn)。

稅務(wù)總局對(duì)應(yīng)稅項(xiàng)目開(kāi)具發(fā)票另有規(guī)定的，以規(guī)定的發(fā)票或者票據(jù)作為稅前扣除憑證。

綜上所述，請(qǐng)參照上述規(guī)定。如有其他疑義，請(qǐng)持相關(guān)資料至主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行判斷。

大連市稅務(wù)局

15.深圳企業(yè)增值稅和企業(yè)所得稅的滯納金可以超過(guò)本金嗎？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（第十二屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十四次會(huì)議修正）第三十二條規(guī)定：“納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款的，扣繳義務(wù)人未按照規(guī)定期限解繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金?！?/p>

對(duì)于納稅人未按照規(guī)定期限繳納稅款產(chǎn)生的滯納金沒(méi)有上限規(guī)定，故存在超過(guò)本金的情形。

深圳市稅務(wù)局

16.某司與中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司陽(yáng)江分公司有服務(wù)協(xié)議，每月需支付租金服務(wù)費(fèi)，但是他們的收款單位卻是中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司，對(duì)方的答復(fù)是他們分公司沒(méi)有收款賬戶，給不出其他有說(shuō)服力的原因解釋，這種情況是不是有其他特殊的原因或者規(guī)定？

答：根據(jù)《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》（國(guó)函〔1993〕174號(hào)） 第十九條 銷售商品、提供服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位和個(gè)人，對(duì)外發(fā)生經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)收取款項(xiàng)，收款方應(yīng)當(dāng)向付款方開(kāi)具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開(kāi)具發(fā)票。

第二十條 所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的個(gè)人在購(gòu)買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)支付款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時(shí)，不得要求變更品名和金額。

第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收。

第二十二條 開(kāi)具發(fā)票應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實(shí)開(kāi)具，并加蓋發(fā)票專用章。

第三十五條 違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，可以處1萬(wàn)元以下的罰款；有違法所得的予以沒(méi)收：

（一）應(yīng)當(dāng)開(kāi)具而未開(kāi)具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時(shí)限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開(kāi)具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；

綜上，如您收到的發(fā)票不符合上述文件規(guī)定，您單位有權(quán)拒收并要求開(kāi)票方重新開(kāi)具；如開(kāi)票方拒絕重開(kāi)可撥打12366廣東稅務(wù)納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線，根據(jù)語(yǔ)音提示轉(zhuǎn)2再轉(zhuǎn)4投訴舉報(bào)專線進(jìn)行舉報(bào)。感謝您的咨詢！上述回復(fù)僅供參考，若您對(duì)此仍有疑問(wèn)，請(qǐng)撥打廣東稅務(wù)納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線12366或進(jìn)一步向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)確認(rèn)。

陽(yáng)江市稅務(wù)局

17.員工核酸檢測(cè)費(fèi)用，能否稅前扣除？如果可以稅前扣除，是作為企業(yè)必要經(jīng)營(yíng)支出全額稅前扣除？還是福利費(fèi)核算按14%限額扣除？

答：企業(yè)為員工返崗所支出的核酸檢測(cè)費(fèi)用可以作為費(fèi)用全額扣除。

一、企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。

二、有關(guān)的支出，是指與取得收入直接相關(guān)的支出。

合理的支出，是指符合生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)常規(guī)，應(yīng)當(dāng)計(jì)入當(dāng)期損益或者有關(guān)資產(chǎn)成本的必要和正常的支出。

江西省稅務(wù)局

18.在企業(yè)所得稅中租金收入是如何確認(rèn)的？

答：租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

依據(jù)：1、《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第十九條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第六條第（六）項(xiàng)所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的收入。

租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

2、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕79號(hào)）第一條規(guī)定：根據(jù)《實(shí)施條例》第十九條的規(guī)定，企業(yè)提供固定資產(chǎn)、包裝物或者其他有形資產(chǎn)的使用權(quán)取得的租金收入，應(yīng)按交易合同或協(xié)議規(guī)定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。其中，如果交易合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據(jù)《實(shí)施條例》第九條規(guī)定的收入與費(fèi)用配比原則，出租人可對(duì)上述已確認(rèn)的收入，在租賃期內(nèi)，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

出租方如為在我國(guó)境內(nèi)設(shè)有機(jī)構(gòu)場(chǎng)所、且采取據(jù)實(shí)申報(bào)繳納企業(yè)所得的非居民企業(yè)，也按本條規(guī)定執(zhí)行。

天津市稅務(wù)局

19.我司是通過(guò)電子平臺(tái)線上銷售貨物給個(gè)人消費(fèi)者是否需要繳納印花稅？

答：《中華人民共和國(guó)印花稅法》第十二條 下列憑證免征印花稅：……(八)個(gè)人與電子商務(wù)經(jīng)營(yíng)者訂立的電子訂單。

適用簡(jiǎn)易還是可選擇適用簡(jiǎn)易。

寧波市稅務(wù)局

20.軟件企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款用于生產(chǎn)研發(fā)，是否可以享受企業(yè)所得稅研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除政策？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步鼓勵(lì)軟件產(chǎn)業(yè)和集成電路產(chǎn)業(yè)發(fā)展企業(yè)所得稅政策的通知》(財(cái)稅〔2012〕27號(hào))規(guī)定：“五、符合條件的軟件企業(yè)按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于軟件產(chǎn)品增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2011〕100號(hào))規(guī)定取得的即征即退增值稅款，由企業(yè)專項(xiàng)用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)并單獨(dú)進(jìn)行核算，可以作為不征稅收入，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)從收入總額中減除?！?/p>

另根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第512號(hào)）第二十八條規(guī)定：“……企業(yè)的不征稅收入用于支出所形成的費(fèi)用或者財(cái)產(chǎn)，不得扣除或者計(jì)算對(duì)應(yīng)的折舊、攤銷扣除?！?/p>

因此，如果企業(yè)將取得的增值稅即征即退稅款專項(xiàng)用于軟件產(chǎn)品研發(fā)和擴(kuò)大再生產(chǎn)并單獨(dú)進(jìn)行核算，作為不征稅收入的，對(duì)應(yīng)的研發(fā)費(fèi)用就不得加計(jì)扣除。如企業(yè)未將即征即退稅款作為不征稅收入，對(duì)應(yīng)的研發(fā)費(fèi)用就可以加計(jì)扣除。

福建省稅務(wù)局

【第13篇】土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

“城鎮(zhèn)土地使用稅”的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何確定？

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕186號(hào)）規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅?！?/p>

怎么確定“城鎮(zhèn)土地使用稅”納稅義務(wù)時(shí)間？舉例帶你快速掌握一下！

小明公司2023年04月購(gòu)買了一塊土地，和國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓合同》。

但合同中未明確規(guī)定土地交付時(shí)間，則受讓方從合同簽訂的“次月”起繳納土地城鎮(zhèn)稅。

如果合同中明確規(guī)定了土地交付時(shí)間，從次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

比如：小明在2023年4月與國(guó)土資源局簽訂合同。合同中寫(xiě)明2023年7月交付土地。因此城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納時(shí)間是2023年8月起。

【第14篇】營(yíng)改增下土地增值稅收入計(jì)算

土地增值稅是一個(gè)征收范圍比較狹窄，且在實(shí)務(wù)中不是很廣泛使用的一個(gè)稅種，很多企業(yè)都不涉及，涉及到的企業(yè)主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，但對(duì)于廣大學(xué)子來(lái)講，這個(gè)稅種曾經(jīng)困擾了很多人，包括鄙人自己，這里簡(jiǎn)單分享一下個(gè)人學(xué)習(xí)的一點(diǎn)小小的經(jīng)驗(yàn)。

(1)對(duì)于“稅法”的學(xué)習(xí)，核心還是要把我“稅法”的特點(diǎn)，即各個(gè)稅種的基本要素，包括納稅人、征收范圍、稅率、計(jì)算原理、稅收優(yōu)惠及征收管理。幾乎每個(gè)稅種都是這個(gè)邏輯。所以需要從宏觀上把握住這個(gè)基本規(guī)律。

(2)每個(gè)稅種最關(guān)鍵的當(dāng)然是“稅額”本身的計(jì)算，稅法難學(xué)在于政策法條實(shí)在太多，也記不住，所以到最后感覺(jué)就是模模糊糊的，所以把握住每個(gè)稅種“計(jì)算核心”最為重要和關(guān)鍵。

(3)今天更新一下《土地增值稅》稅額計(jì)算的核心內(nèi)容，供大家參考使用。把握每個(gè)稅種的基本計(jì)算原理，慢慢的很多東西就自然而然的掌握了，人學(xué)習(xí)知識(shí)和技能，它是有一個(gè)記憶、理解、積累、升華的過(guò)程。土地增值稅計(jì)算框架如下圖所示。

另外:對(duì)于理論學(xué)習(xí)來(lái)講，尤其是財(cái)會(huì)專業(yè)，個(gè)人經(jīng)常說(shuō)一個(gè)觀點(diǎn):先學(xué)會(huì)紙上談兵，然后去實(shí)踐，再反思理論學(xué)習(xí)并總結(jié)。堅(jiān)持3-5年，你會(huì)對(duì)財(cái)會(huì)行業(yè)的理論邏輯和實(shí)踐操作邏輯有完全不同的認(rèn)識(shí)，財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)也沒(méi)得格外的什么技巧，就是加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)和積累。堅(jiān)持就是勝利。功夫在平時(shí)。它急不來(lái)，也急不得。也是典型的“慢工出細(xì)活”的行業(yè)。

【第15篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個(gè)“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來(lái)徹底搞懂土地增值稅到底是如何計(jì)算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，來(lái)向國(guó)家繳納的一種稅，不包括繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實(shí)質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈(zèng)予。

3.土地增值稅計(jì)算全過(guò)程是什么？

土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，且未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*5%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，且未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*15%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬(wàn)，該辦公樓開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用一共為2000萬(wàn)，無(wú)其他扣除項(xiàng)目，問(wèn)小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬(wàn)；

建筑物法定扣除項(xiàng)目金額2000萬(wàn)；

增值額=5000-2000=3000萬(wàn)；

增值額/扣除項(xiàng)目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬(wàn)

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬(wàn)元。

【第16篇】土地增值稅是地稅還是國(guó)稅

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

隨后，財(cái)稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

財(cái)稅[2016]36號(hào)第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無(wú)形資產(chǎn)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定：

無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見(jiàn)，土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號(hào)公告的規(guī)定，也就是不適用差額計(jì)算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計(jì)稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項(xiàng)，增值稅稅負(fù)較重。

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