土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算業(yè)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

問(wèn)題探討：

a房地產(chǎn)公司2023年通過(guò)法院判決獲取了m公司的土地，法院判決土地價(jià)款為5000萬(wàn)，稅局窗口開(kāi)具土地款發(fā)票的時(shí)候，地稅窗口以價(jià)格明顯偏低為由，要求核定土地價(jià)款為8000萬(wàn)，隨即按照8000萬(wàn)開(kāi)票，并繳納相應(yīng)稅費(fèi)（包括營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅等）。2023年8月，a公司達(dá)到清算條件。

請(qǐng)問(wèn)：

①a公司清算的地價(jià)款按照5000萬(wàn)還是8000萬(wàn)？有何依據(jù)？

②稅局認(rèn)為土地差價(jià)款3000萬(wàn)元，a公司并沒(méi)有實(shí)際支付，不予扣除，有道理嗎？

【第2篇】二手房 土地增值稅

1.對(duì)于應(yīng)進(jìn)行清算的項(xiàng)目，須在滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

2.因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土增。

3.土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理辦稅申報(bào)

工業(yè)企業(yè)2023年3月1日轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入12000萬(wàn)元。2008年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付金額3000萬(wàn)元，發(fā)生建造成本4000萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為8000萬(wàn)元。（考慮地方教育費(fèi)附加）其他相關(guān)資料：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，成新度折扣率60％；增值稅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅。

縣城城建稅5%

印花稅0.05%

房：8000*0.6=4800

地：3000

印花稅：12000*0.0005=6

增值稅：12000*0.05=600

600*（5%+3%+2%）=60 城建教育費(fèi)附加等

合計(jì)：4800+3000+6+600 =7866

增值額：12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

應(yīng)繳納的土地增值稅：4134*0.4-7866*0.05=1260.3

2023年4月某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接到稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，要求其對(duì)開(kāi)發(fā)的位于市區(qū)一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)信息如下：（1）2023年3月以15000萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。（2）該項(xiàng)目2023年開(kāi)工建設(shè)，2023年1月竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本8000萬(wàn)元，其中含房屋裝修費(fèi)用900萬(wàn)，利息支出800萬(wàn)，利息支出中包括罰息100萬(wàn)；開(kāi)發(fā)費(fèi)用3400萬(wàn)元。（3）2023年3月，該項(xiàng)目銷售90%，取得含增值稅銷售收入52000萬(wàn)元。其他相關(guān)資料：契稅稅率3%，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為5%；由于該項(xiàng)目無(wú)法準(zhǔn)確確定應(yīng)納增值稅，因此按照預(yù)繳增值稅計(jì)算相應(yīng)的城建及附加計(jì)算稅金扣除。

市區(qū)城建稅7%

契稅3%

15000*0.03=450 契稅

增值稅預(yù)繳

52000/1.09*0.03=1431.2

1431.2*（7%+3%+2%）=171.74 預(yù)繳的城建教育費(fèi)附加

出售了90%

(52000-15000*0.9）/1.09*0.09=3178.9 房地產(chǎn)一般可差額納稅

52000-3178.9=48821.1 銷售收入

地：15000*1.03*0.9=13905

房：（8000-800)*0.9=6480

費(fèi)：（800-100)*0.9=630+（13905+6480）*0.05=1649.25

稅：171.74

利：（13905+6480）*0.2=4077

合計(jì)：13905+6480+1649.25+171.74+4077=26282.99

增值額：48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75%

應(yīng)繳納的土地增值稅：22528.11*0.1-26282.99*0.05=7701.09

甲工業(yè)企業(yè)位于市區(qū)，2023年3月轉(zhuǎn)讓一處2023年6月購(gòu)置的辦公用房，其購(gòu)置和轉(zhuǎn)讓情況如下：（1）轉(zhuǎn)讓辦公用房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)上記載的金額為含增值稅收入6000萬(wàn)元，并按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金。（2）2023年6月購(gòu)置該辦公用房時(shí)取得發(fā)票上注明的價(jià)款為800萬(wàn)元，另支付契稅款24萬(wàn)元。

印花稅：0.05%

城建稅：7%

(6000-800）/1.05*0.05=247.62 增值稅

247.62*（7%+3%+2%）=29.71 城建稅教育附加

印花稅：6000*0.0005=3

加計(jì)扣除：800*（1+7*5%）=1080

合計(jì)：1080+29.71+24+3=1136.71

6000-247.62=5752.38 銷售收入

5752.38-1136.71=4615.67

增值率4615.67/1136.71*100%=406.06%

應(yīng)繳納的土地增值稅：4615.67*0.6-1136.71*0.35=2371.55

【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個(gè)“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來(lái)徹底搞懂土地增值稅到底是如何計(jì)算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，來(lái)向國(guó)家繳納的一種稅，不包括繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實(shí)質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈(zèng)予。

3.土地增值稅計(jì)算全過(guò)程是什么？

土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，且未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*5%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，且未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*15%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬(wàn)，該辦公樓開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用一共為2000萬(wàn)，無(wú)其他扣除項(xiàng)目，問(wèn)小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬(wàn)；

建筑物法定扣除項(xiàng)目金額2000萬(wàn)；

增值額=5000-2000=3000萬(wàn)；

增值額/扣除項(xiàng)目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬(wàn)

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬(wàn)元。

【第4篇】土地增值稅計(jì)算方法實(shí)例

作者：嚴(yán)穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

二、征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認(rèn)

（一）收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

（二）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（三）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。

2.凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。

（六）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

1.加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

2.代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

五、稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個(gè)級(jí)次：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過(guò)200％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

（一）銷售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（二）個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（八）被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

（十）根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào)）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

（十一）根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

七、征收管理

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過(guò)戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（二）對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

（三）清算

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

八、案例一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬(wàn)元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬(wàn)元

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700萬(wàn)元

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80萬(wàn)元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25萬(wàn)元

（2）其他=1100*5%=55萬(wàn)元（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110萬(wàn)元

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510萬(wàn)元

（三）增值額=2000-1510=490萬(wàn)元

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬(wàn)元

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）

（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）

九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為:

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.匯集扣除項(xiàng)目金額。

3.計(jì)算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬(wàn)元

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬(wàn)元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬(wàn)元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬(wàn)元）

十、案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2023年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬(wàn)元

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43萬(wàn)元。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬(wàn)元

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43萬(wàn)元；

2.購(gòu)買時(shí)繳納的契稅12萬(wàn)元。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問(wèn)題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬(wàn)元；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬(wàn)元。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436萬(wàn)元；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬(wàn)元。

【第5篇】純土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅

個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不需要繳納土地增值稅。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住宅經(jīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

個(gè)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)征稅的非普通住宅，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%計(jì)征土地增值稅。

同時(shí)，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

【第6篇】土地增值稅退稅政策依據(jù)

與其他行業(yè)的企業(yè)不同的是，房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)除了需要面對(duì)增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等常規(guī)稅項(xiàng)外，還需要面對(duì)財(cái)產(chǎn)行為稅種最特殊的一個(gè)稅種，即土地增值稅。由于稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的區(qū)別，企業(yè)所得稅屬于法人稅制，由房地產(chǎn)企業(yè)以每一個(gè)納稅年度所歸集的收入、成本和費(fèi)用為基礎(chǔ)進(jìn)行匯算清繳；而土地增值稅則以每個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)項(xiàng)目為基礎(chǔ)整體歸集與此相關(guān)的收入、成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用進(jìn)行稅收清算，清算前以預(yù)繳為主。而且土地增值稅的清算時(shí)點(diǎn)往往都集中在房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算時(shí)點(diǎn)后，因此就可能會(huì)出現(xiàn)由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算與企業(yè)所得稅匯算時(shí)點(diǎn)不匹配而造成土地增值稅清算年度出現(xiàn)大額虧損而無(wú)法彌補(bǔ)的問(wèn)題。

2023年以前，房地產(chǎn)企業(yè)因此造成的虧損只有在公司注銷清算后才可以申請(qǐng)退稅，而且受到虧損結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間等因素的限制。很多房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算后會(huì)因短時(shí)間內(nèi)無(wú)法注銷而導(dǎo)致多繳的企業(yè)所得稅無(wú)法申請(qǐng)退稅的情況。所以稅務(wù)總局在2023年發(fā)布了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告 2016 年第 81 號(hào) , “81 號(hào)公告”），把因土地增值稅二次分?jǐn)偤髮?dǎo)致企業(yè)所得稅需退稅的適用條件進(jìn)行放寬調(diào)整。盡管對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言這絕對(duì)屬于政策利好，但是從技術(shù)落實(shí)方面想要合理享受到退稅的政策優(yōu)惠，需要正確理解和掌握81號(hào)公告的規(guī)則。

01 正確理解和判斷退稅適用前提條件

81號(hào)公告第二條第（一）項(xiàng)提到：企業(yè)按規(guī)定對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算后，當(dāng)年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒(méi)有后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，可以按照特定方法，計(jì)算出該項(xiàng)目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻?xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請(qǐng)退稅。

土地增值稅清算往往是在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品基本銷售完畢的情況下進(jìn)行的，根據(jù)土地增值稅的相關(guān)政策規(guī)定，即使是稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求清算的情況，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售率也要達(dá)到85%。由于土地增值稅清算時(shí)點(diǎn)的滯后性，往往出現(xiàn)清算當(dāng)年無(wú)收入?yún)s因清算年度補(bǔ)繳的土地增值稅直接計(jì)入該年度損益而造成前期盈利但該年度虧損的情況。所以81號(hào)公告規(guī)定可以適用企業(yè)所得稅退稅的第一個(gè)前提就是房地產(chǎn)企業(yè)需因土地增值稅的清算導(dǎo)致清算年度造成了實(shí)質(zhì)性虧損，否則就正常彌補(bǔ)即可，也無(wú)需啟動(dòng)退稅程序。

其次是，除了要產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性虧損外，81號(hào)公告對(duì)于因土地增值稅清算導(dǎo)致清算年度虧損而需要申請(qǐng)企業(yè)所得稅退稅的房地產(chǎn)企業(yè)還設(shè)有一個(gè)前提條件，就是房地產(chǎn)企業(yè)不存在后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)于后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的界定，81號(hào)公告解釋為正在開(kāi)發(fā)以及中標(biāo)的項(xiàng)目。正在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目比較好理解，就是在建工程項(xiàng)目。而中標(biāo)項(xiàng)目，對(duì)于招拍掛項(xiàng)目應(yīng)指在國(guó)土部門招拍掛程序中已經(jīng)競(jìng)得土地的項(xiàng)目。但對(duì)于廣東省這種存在城市更新、留用地合作開(kāi)發(fā)等類型的省份城市，實(shí)務(wù)中在認(rèn)定上可能存在諸多爭(zhēng)議。以城市更新項(xiàng)目為例，認(rèn)定是否中標(biāo)應(yīng)該以什么作為判斷標(biāo)準(zhǔn)？簽訂合作改造協(xié)議還是項(xiàng)目立項(xiàng)，亦或者是項(xiàng)目確定實(shí)施主體，又或者是土地協(xié)議出讓環(huán)節(jié)，這些都需要深入研判以及保持積極的稅務(wù)溝通。

02 分?jǐn)偲鹚銜r(shí)點(diǎn)為預(yù)售收入核算年度而非項(xiàng)目完工結(jié)轉(zhuǎn)年度

81號(hào)公告第二條第（一）項(xiàng)提到：該項(xiàng)目繳納的土地增值稅總額，應(yīng)按照該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度實(shí)現(xiàn)的項(xiàng)目銷售收入占整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額的比例，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各年度進(jìn)行分?jǐn)偅唧w按以下公式計(jì)算：各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀?土地增值稅總額×(項(xiàng)目年度銷售收入÷整個(gè)項(xiàng)目銷售收入總額)。

針對(duì)規(guī)定中作為分?jǐn)偼恋卦鲋刀惢鶖?shù)的“項(xiàng)目年度銷售收入”是否應(yīng)該包括預(yù)售期所形成的預(yù)售收入實(shí)務(wù)中經(jīng)常容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。正如我們前面所分析到的，81號(hào)公告出臺(tái)的原因是為了消弭房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因企業(yè)所得稅和土地增值稅在稅制結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上的差異所導(dǎo)致的收入與支出配比不均衡的問(wèn)題。

一方面，按照土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，預(yù)售期所形成的預(yù)售收入本身就需要按照相應(yīng)的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。81號(hào)公告第二條第（二）項(xiàng)特別強(qiáng)調(diào)企業(yè)所應(yīng)調(diào)整當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額本質(zhì)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各年度應(yīng)分?jǐn)偟耐恋卦鲋刀悳p去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅前扣除的土地增值稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》（以下簡(jiǎn)稱為“所得稅申報(bào)表”）a105010“視同銷售和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”的填報(bào)規(guī)則，房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目完工前所取得的未完工收入按照預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算得出預(yù)計(jì)毛利額后可以扣減實(shí)際發(fā)生的土地增值稅。所以按照81號(hào)公告的計(jì)算規(guī)則，預(yù)售期的預(yù)售收入需要納入分?jǐn)偰甓取?/p>

另一方面，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) < 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 > 的通知》（國(guó)稅發(fā)【2009】31 號(hào)，“31號(hào)文”）第六條將企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入全部納入稅法意義上的“銷售收入”實(shí)現(xiàn)的范疇，只是區(qū)分未完工銷售收入和完工銷售收入，而不再像國(guó)稅發(fā)【2006】31 號(hào)文那樣劃分出預(yù)售收入。所以同樣作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的企業(yè)所得稅方面的政策規(guī)定，81號(hào)公告所界定的項(xiàng)目銷售收入理應(yīng)與31號(hào)文保持一致的口徑。

事實(shí)上，稅務(wù)總局在關(guān)于81號(hào)公告的解讀中所采用的案例中有所描述：“某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年1月開(kāi)始開(kāi)發(fā)某房地產(chǎn)項(xiàng)目，2023年10月項(xiàng)目全部竣工并銷售完畢，12月進(jìn)行土地增值稅清算”。其中就包含了一個(gè)假設(shè)，案例中的項(xiàng)目是2023年才竣工的，按照31號(hào)文的規(guī)定竣工前所取得收入屬于未完工銷售收入，完工后的收入是完工銷售收入。稅務(wù)總局在案例中開(kāi)始分?jǐn)偳逅愕耐恋卦鲋刀惖哪甓缺闶菑?023年開(kāi)始計(jì)算的，這也是驗(yàn)證了我們的分析。

03 項(xiàng)目銷售收入應(yīng)剔除增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的普宅銷售收入

81號(hào)公告在對(duì)“項(xiàng)目銷售收入”的補(bǔ)充規(guī)定中明確其不包含企業(yè)銷售的增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20% 的普通住宅的銷售收入。對(duì)于這部分收入而言，盡管在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅層面需要確認(rèn)為銷售收入，但是根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定其免征土地增值稅收入。所以說(shuō)從最終清算結(jié)果來(lái)看，企業(yè)清繳的土地增值稅中不包含這部分普宅收入對(duì)應(yīng)的土地增值稅，所以這部分收入不參與到土地增值稅的分?jǐn)傆?jì)算具有合理性。

可能有人會(huì)提出說(shuō)這部分普宅收入在預(yù)征階段也預(yù)征了部分土地增值稅，但是需要注意到的是，這部分普宅收入所預(yù)征的土地增值稅最終在清算的時(shí)候都會(huì)被其他非免稅收入所應(yīng)該繳納的土地增值稅抵減了。

分?jǐn)偸纠缦卤硎荆?/p>

所以81號(hào)公告的分?jǐn)傔壿嬤€是要本著“誰(shuí)實(shí)際參與，誰(shuí)分?jǐn)偂钡脑瓌t來(lái)確定。

作者：傅吉俊 鄭會(huì)廣 王殿會(huì)

來(lái)源：稅明大道

【第7篇】土地增值稅條例及實(shí)施細(xì)則

土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)獨(dú)特稅種，具有稅率稅負(fù)高、計(jì)稅依據(jù)認(rèn)定多樣化、清算持續(xù)周期長(zhǎng)等特點(diǎn)。正是鑒于這些因素，土地增值稅具有了豐富的籌劃要點(diǎn)與管控思路，一項(xiàng)精準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)的土地增值稅籌劃方案，可以讓企業(yè)直接實(shí)現(xiàn)降本增效。伴隨稅收風(fēng)控體系的進(jìn)一步升級(jí)，及趨于標(biāo)準(zhǔn)化、具體化、一體化的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境更加突出了稅收籌劃與管控的重要地位。

《土地增值稅暫行條例》

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土增稅對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以“繼承、贈(zèng)與”等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國(guó)家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權(quán)利在框架范圍內(nèi)自行補(bǔ)充計(jì)稅細(xì)節(jié)。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國(guó)基本一致）。這也是土增稅計(jì)算最難的部分：既需要了解國(guó)家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過(guò)程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動(dòng)

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點(diǎn)

（一）土地增值稅稅率高、稅負(fù)重

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以房地產(chǎn)項(xiàng)目為課稅對(duì)象，實(shí)行預(yù)繳與清算制，在收取不動(dòng)產(chǎn)銷售（預(yù)售）款項(xiàng)時(shí)，先按一定的征收率預(yù)繳，達(dá)到一定條件后進(jìn)行清算，根據(jù)應(yīng)納稅額多退少補(bǔ)。土地增值稅實(shí)行30%至60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率，是一個(gè)獨(dú)特的高稅率高稅負(fù)的稅種，土地增值稅的實(shí)質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利稅。

《土地增值稅暫行條例》

計(jì)算土增值額的扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地的成本；包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（三費(fèi)支出）；是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。（營(yíng)改增之后，扣除項(xiàng)目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納的增值稅。）

（五）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）；對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

（二）土地增值稅清算體系與清算結(jié)果具有一定的獨(dú)立性

土地增值稅清算申報(bào)系統(tǒng)由“納稅申報(bào)表”、“常規(guī)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)清算單位審核表”、“清算條件審核表”、“扣除項(xiàng)目及成本結(jié)轉(zhuǎn)表”等一系列單位模塊組成，是一個(gè)獨(dú)立的核算體系，且與會(huì)計(jì)核算要素不完全相同。土地增值稅稅務(wù)核算將一個(gè)項(xiàng)目的收入、成本劃分為獨(dú)立的清算單位、產(chǎn)品類型進(jìn)行核算，且開(kāi)發(fā)費(fèi)用等扣除金額與實(shí)際發(fā)生金額存在差異，清算結(jié)果與增值稅、企業(yè)所得稅稅負(fù)與項(xiàng)目利潤(rùn)呈一般的正向關(guān)系不同，實(shí)務(wù)中很可能出現(xiàn)土地增值稅稅負(fù)與項(xiàng)目利潤(rùn)不配比的問(wèn)題，以至于項(xiàng)目本身沒(méi)有產(chǎn)生盈利，但清算后卻需要繳納高額的土地增值稅。

（三）不同地方，土地增值稅清算方法、成本對(duì)象、成本分?jǐn)偡椒ǖ染哂忻黠@的差異性。

關(guān)于清算方法，根據(jù)清算對(duì)象可分為“兩分法”與“三分法”等，兩分法就是將清算對(duì)象分為普通住宅與非普通住宅，三分法就是將清算對(duì)象分為普通住宅、非普通住宅與其他類型房地產(chǎn)（非住宅）；成本分?jǐn)偡椒ㄓ姓嫉孛娣e法、建筑面積法、可售面積法、層高系數(shù)法等，但在地方的規(guī)范性文件中，經(jīng)常對(duì)分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇進(jìn)行了一定限制，房地產(chǎn)清算單位不可自行選擇。清算方法、成本對(duì)象、成本分?jǐn)偡椒ǖ炔町悓?dǎo)致土地增值稅清算結(jié)果不一，即如果同一房地產(chǎn)項(xiàng)目位于不同地區(qū)，因地方政策差異將會(huì)導(dǎo)致不相同的清算結(jié)果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實(shí)務(wù)籌劃要點(diǎn)

預(yù)征和清算條件

預(yù)征：

為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國(guó)庫(kù)，在房地產(chǎn)預(yù)售發(fā)生時(shí)即采取土增稅預(yù)征，通常按銷售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。

清算條件：

1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的。

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上。

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（一）從管理角度，土地增值稅籌劃要有前瞻性，在實(shí)施過(guò)程中進(jìn)行程序化與系統(tǒng)化的管控。

在此管理過(guò)程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時(shí)有效，因?yàn)榭鄢?xiàng)目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無(wú)憑無(wú)據(jù)無(wú)法扣除。因此，在清算前對(duì)方單位發(fā)票（含質(zhì)保金發(fā)票）的跟進(jìn)、催收、最終到位至關(guān)重要。

（二）在實(shí)體性操作方面，首先要把握各個(gè)籌劃要素。

當(dāng)然屬地政策在有些要素有限定性條件的前提下，先行以屬地政策為導(dǎo)向，有的放矢，在此基礎(chǔ)上謀求客觀可行的思路與方法。然后對(duì)各要素進(jìn)行區(qū)分處理，對(duì)于可對(duì)清算單位產(chǎn)生整體性影響的要素，可直接采取納入籌劃。

根據(jù)本人房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將直接性籌劃要素總結(jié)如下：

一是利息費(fèi)用扣除，按實(shí)際發(fā)生的金融機(jī)構(gòu)貸款利息或者按土地價(jià)款與開(kāi)發(fā)成本合計(jì)值5%扣除額孰高取值，以增加扣除項(xiàng)目的扣除額度。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。因此，金融機(jī)構(gòu)貸款利息超過(guò)土地價(jià)款與開(kāi)發(fā)成本合計(jì)值的5%時(shí)，應(yīng)對(duì)利息支出進(jìn)行詳細(xì)計(jì)算、分?jǐn)偅€要注意利息結(jié)算單、借款合同等證明資料，以及在貸款利息明顯過(guò)高的情況下，商業(yè)銀行同期同類貸款利率的提供情況；若實(shí)際金融機(jī)構(gòu)貸款利息不超過(guò)土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)值的5%時(shí)，可以不選擇據(jù)實(shí)扣除。

二是采取銷售價(jià)格分離法，達(dá)到降低增值率的效果。

銷售價(jià)格分離法是通過(guò)合同拆分以分解不動(dòng)產(chǎn)銷售收入，具體操作時(shí)通過(guò)與購(gòu)房客戶簽訂不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)（毛坯房）銷售合同的交易價(jià)格確認(rèn)土地增值稅清算收入，與此同時(shí)高溢價(jià)部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價(jià)空間，從而達(dá)到土地增值稅增值率降低的效果。此方法適用增值率高的項(xiàng)目且具備多元化經(jīng)營(yíng)條件的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，在實(shí)施過(guò)程中要遵循市場(chǎng)原則，根據(jù)客觀的市場(chǎng)條件與市場(chǎng)環(huán)境合理選定兩個(gè)方向的增減值區(qū)間。

三是期間費(fèi)用合理轉(zhuǎn)移到開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，增加開(kāi)發(fā)成本扣除項(xiàng)目金額。

土地增值稅扣除項(xiàng)目中除財(cái)務(wù)費(fèi)用之外的其他費(fèi)用是按土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)金額5%之內(nèi)計(jì)算扣除。原則上管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有直接影響。但若采取一定的人員組織管理辦法，如在崗位具體化的條件下，將成本會(huì)計(jì)、項(xiàng)目主管會(huì)計(jì)、項(xiàng)目前期投拓等管理崗位納入項(xiàng)目管理范圍，相關(guān)發(fā)生的費(fèi)用列支于開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中，則可增加扣除項(xiàng)目金額并可進(jìn)行加計(jì)20%扣除，從而減少土地增值稅應(yīng)納稅額。該方法應(yīng)具備充分的證明資料，以備項(xiàng)目清算使用，可通過(guò)下發(fā)項(xiàng)目人員組織管理制度、建立《項(xiàng)目部工作人員清單》等方式實(shí)現(xiàn)。

以上要素采用后可實(shí)現(xiàn)直接的節(jié)稅目的。此外，實(shí)務(wù)中還可以通過(guò)產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、關(guān)聯(lián)交易以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)的方式達(dá)到節(jié)稅目的，但這些并非合法合規(guī)操作途徑，客觀上不屬于合理避稅的范疇，在此不再進(jìn)行表述分析。

【第8篇】土地增值稅問(wèn)題

土地增值稅法規(guī)匯總

2023年度

財(cái)稅[2018]57號(hào) 財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

2023年度

稅總函[2017]513號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓加油站房地產(chǎn)有關(guān)土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問(wèn)題的批復(fù)

2023年度

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

稅總函[2016]309號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知

2023年度

財(cái)稅[2015]5號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

2023年度

稅總發(fā)[2013]67號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知

2023年度

中稅協(xié)發(fā)[2011]110號(hào) 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》的通知

2023年度

國(guó)稅函[2010]347號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問(wèn)題的批復(fù)

國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

國(guó)稅函[2010]220號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知

2023年度

國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

2008年度

中稅協(xié)發(fā)[2008]16號(hào) 中國(guó)注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)關(guān)于頒發(fā)“《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》指南”的通知

國(guó)稅函[2008]318號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于《進(jìn)一步開(kāi)展土地增值稅清算工作》的通知

2007年度

國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知

國(guó)稅函[2007]544號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度的通知

2006年度

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知

財(cái)稅[2006]141號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知

財(cái)稅[2006]21號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知[條款失效]

2004年度

財(cái)稅[2004]225號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于延長(zhǎng)海南省三亞亞龍灣旅游度假區(qū)土地增值稅免稅期限的通知[全文失效]

財(cái)稅[2004]192號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于延長(zhǎng)寧波市大榭島土地成片開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅免稅期限的通知[全文失效]

國(guó)稅函[2004]938號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知

2002年度

國(guó)稅函[2002]1084號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好維護(hù)和使用城鎮(zhèn)土地使用稅稅源普查數(shù)據(jù)庫(kù)工作的通知

國(guó)稅函[2002]512號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)

2000年度

國(guó)稅函[2000]687號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)

1999年度

財(cái)稅字[1999]293號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知[全文失效]

國(guó)稅函[1999]112號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問(wèn)題請(qǐng)示的批復(fù)

署稅[1999]133號(hào) 海關(guān)總署關(guān)于對(duì)進(jìn)口飼料免征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅的通知

1997年度

國(guó)稅函[1997]162號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征免土地使用稅問(wèn)題的批復(fù)

1996年度

國(guó)稅發(fā)[1996]227號(hào) 國(guó)稅總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知[條款失效]

國(guó)稅發(fā)[1996]48號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知

國(guó)稅發(fā)[1996]4號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知

1995年度

財(cái)稅字[1995]61號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 國(guó)家國(guó)有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國(guó)有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問(wèn)題的通知

財(cái)稅字[1995]48號(hào) 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知[條款失效]

財(cái)會(huì)字[1995]15號(hào) 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知

外經(jīng)貿(mào)計(jì)財(cái)字[1995]75號(hào) 對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則等文件的通知

財(cái)法字[1995]7號(hào) 關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開(kāi)發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知[全文廢止]

財(cái)法字[1995]6號(hào) 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知

1993年度

國(guó)務(wù)院令1993年第138號(hào) 中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例

【第9篇】房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)征土地增值稅稅率

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

隨后，財(cái)稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

財(cái)稅[2016]36號(hào)第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無(wú)形資產(chǎn)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定：

無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見(jiàn)，土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號(hào)公告的規(guī)定，也就是不適用差額計(jì)算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計(jì)稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項(xiàng)，增值稅稅負(fù)較重。

房地產(chǎn)這塊一直是比較熱門的話題，如果還有疑問(wèn)，歡迎關(guān)注快學(xué)會(huì)計(jì)，下方留言吧！

【第10篇】土地增值稅征稅范圍

不可小覷的土地增值稅

01

什么是土地增值稅

02

現(xiàn)行階段土地增值稅的法律體系

以深圳為例，現(xiàn)行的土地增值稅主要適用的法律法規(guī)，除了《中華人民共和國(guó)稅收征管法》等國(guó)家大法，及稅務(wù)部門各種紅頭文件之外，主要有以下行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方規(guī)范性文件構(gòu)成：

（1）《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，屬于國(guó)務(wù)院發(fā)布的行政法規(guī)。條例自1994年1月1日起開(kāi)始實(shí)施，于2023年進(jìn)行了第一次修訂?，F(xiàn)行有效的是2023年1月8日發(fā)文并開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。

（2）1995年1月27日財(cái)政部發(fā)布的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，屬于財(cái)政部制定的部門規(guī)章。

（3）《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》，屬于深圳市地方規(guī)范性文件，自2023年1月1日起施行，并于2023年12月9日廢止了其中的第二條及第十五條第四項(xiàng)。

根據(jù)以上法律法規(guī)，可將土地增值稅的發(fā)展分為三個(gè)階段：1994年至2023年、2011至2023年、2023年至今。1994年土地增值稅條例開(kāi)始實(shí)施，拉開(kāi)在全國(guó)范圍內(nèi)征收土地增值稅的序幕，至2023年條例修訂，這個(gè)階段許多地方政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，對(duì)土地增值稅實(shí)施減免政策。2023年至2023年為房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展、土地價(jià)值飛速增長(zhǎng)的時(shí)期，土地增值稅的征收趨于嚴(yán)格。2023年之后，地方政府規(guī)范土地增稅的流程，并開(kāi)始實(shí)施先預(yù)交后清算的征收步驟。

何為預(yù)征、何為清算？根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程》第九條之規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。即在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前開(kāi)發(fā)銷售和轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入先按預(yù)征率征收稅款，待工程全部竣工，辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。先預(yù)交后清算，意味著土地增值稅的征收進(jìn)入了非常正式及嚴(yán)苛的階段，不可小覷。

03

房地產(chǎn)項(xiàng)目“公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓”應(yīng)否繳納土地增值稅

依照上述，土地增值稅的發(fā)展實(shí)際上歷經(jīng)了從無(wú)到有，從松散到嚴(yán)苛，從預(yù)征到清算的發(fā)展過(guò)程。相應(yīng)地，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)的形式，也歷經(jīng)了直接轉(zhuǎn)讓到間接轉(zhuǎn)讓的發(fā)展過(guò)程。

房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地轉(zhuǎn)讓主要的兩種模式為：一種是資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，另一種是股權(quán)轉(zhuǎn)讓。資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式則是通過(guò)直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的方式實(shí)現(xiàn)其目的；而股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式間接實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的目的。股權(quán)轉(zhuǎn)讓從形式上不存在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)手——土地使用權(quán)自始在項(xiàng)目公司的名下，但項(xiàng)目公司的實(shí)際控制人發(fā)生了變更。這種情況下，是否需要繳納土地增值稅？

國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)此持肯定的態(tài)度，其在《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2000]687 號(hào)）中回復(fù)稱：《關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問(wèn)題的請(qǐng)示》（桂地稅報(bào)[2000]32 號(hào)）收悉。鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對(duì)此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。

根據(jù)以上復(fù)函，國(guó)稅總局的意見(jiàn)認(rèn)為股權(quán)價(jià)格只是形式，土地的增值是實(shí)質(zhì)，實(shí)質(zhì)重于形式，故需要繳納土地增值稅。近年的司法判例，也總體遵循此標(biāo)準(zhǔn)。以下為兩則與土地增值稅相關(guān)聯(lián)的訴訟案例。

（2019）滬02民終4397號(hào)法院生效判決認(rèn)為：以轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的方式來(lái)轉(zhuǎn)讓已經(jīng)取得的土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)是目前在房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)踐中采取的一種常見(jiàn)方式，該行為系當(dāng)事人真實(shí)意思表示，不為法律所禁止，應(yīng)認(rèn)定為合法有效。上述股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同除受公司法關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系約束外，因其涉及土地使用轉(zhuǎn)讓，關(guān)于土地使用權(quán)受讓人能否完全繼續(xù)享有開(kāi)發(fā)權(quán)利，亦受國(guó)家關(guān)于土地法律、法規(guī)的約束，故對(duì)于當(dāng)事人在股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同中做出的履行條件、履行順序、例外情況的特別約定應(yīng)予充分尊重，并予恪守……。

（2018）蘇行申626號(hào)再審行政訴訟案件，是一起典型以“股權(quán)轉(zhuǎn)讓”的形式轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)的案例。此案法院明確闡明了“股權(quán)溢價(jià)款”與“土地增值額”之間的對(duì)應(yīng)關(guān)系，價(jià)款中應(yīng)扣除一切成本之后繳納土地增值稅。一審、二審、及再審法院均認(rèn)為：

從x公司與x集團(tuán)五公司簽訂的《合作協(xié)議書》來(lái)看，x公司轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)?！逗献鲄f(xié)議書》明確約定，共同設(shè)立的項(xiàng)目公司取得案涉地塊國(guó)有土地使用權(quán)，且保證項(xiàng)目公司為案涉地塊土地的唯一權(quán)屬人。從該約定來(lái)看，x公司將該土地使用權(quán)進(jìn)行了處分。項(xiàng)目公司雖然辦理了國(guó)有土地使用證，但與土地行政主管部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的主體并非項(xiàng)目公司。項(xiàng)目公司雖然繳納了土地出讓金并補(bǔ)繳了利息，但是系代替x公司繳納。

從“股權(quán)溢價(jià)款”的計(jì)算來(lái)看，x公司實(shí)質(zhì)上構(gòu)成土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。x公司將其持有的項(xiàng)目公司20%股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，獲得133033923元“股權(quán)溢價(jià)款”的計(jì)算方式為：314501平方米（73046號(hào)地塊面積）×1.8（容積率）×235元/平方米。從該計(jì)算方式可以看出，x公司獲得的“股權(quán)溢價(jià)款”是根據(jù)案涉地塊的土地面積和容積率等進(jìn)行計(jì)算。

x集團(tuán)五公司之所以愿意與x公司合作，正是因?yàn)閤公司實(shí)際占有并有權(quán)處分案涉地塊土地使用權(quán)。x公司轉(zhuǎn)讓股權(quán)之前，項(xiàng)目公司實(shí)際上并未經(jīng)營(yíng)，x公司獲得的“股權(quán)溢價(jià)款”，實(shí)際上是通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的外在形式，客觀上實(shí)現(xiàn)了土地增值并轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)。如果x公司不占有涉案土地、無(wú)權(quán)處分涉案土地使用權(quán)，其不可能獲得所謂的“股權(quán)溢價(jià)款”。

【第11篇】土地增值稅的會(huì)計(jì)分錄

嗨！大家好。上一次老會(huì)計(jì)閑談給大家介紹了“短期借款，應(yīng)付票據(jù)，應(yīng)付賬款，預(yù)收賬款”等會(huì)計(jì)科目核算的內(nèi)容與相關(guān)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理。今天，老會(huì)計(jì)閑談繼續(xù)介紹“應(yīng)付職工薪酬，應(yīng)交稅金，其他應(yīng)付款”等會(huì)計(jì)科目核算的內(nèi)容與相關(guān)業(yè)務(wù)的賬務(wù)處理。

應(yīng)付職工薪酬

該科目核算企業(yè)根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)付給職工的各種薪酬。

該科目應(yīng)當(dāng)按照“工資”、“職工福利”、“社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)”、“住房公積金”、“工會(huì)經(jīng)費(fèi)”、“職工育經(jīng)費(fèi)”、“解除職工勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償”等應(yīng)付職工薪酬項(xiàng)目進(jìn)行明細(xì)核算。

該科目為負(fù)債類科目，貸方登記已分配計(jì)入有關(guān)成本費(fèi)用項(xiàng)目的職工薪酬的數(shù)額，借方登記實(shí)際發(fā)放職工薪酬的數(shù)額，包括扣還的款項(xiàng)等，期末貸方余額，反映企業(yè)應(yīng)付職工薪酬的結(jié)余。

應(yīng)付職工薪酬的主要賬務(wù)處理

1，支付職工薪酬

1--1，企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定向職工支付工資、獎(jiǎng)金、津貼等，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)付職工薪酬--工資、獎(jiǎng)金、津貼

貸：銀行存款，現(xiàn)金等科目。

1--2，企業(yè)從應(yīng)付職工薪酬中扣還的各種款項(xiàng)（代墊的家屬藥費(fèi)、個(gè)人所得稅等），編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)付職工薪酬--工資、獎(jiǎng)金、津貼

貸：其他應(yīng)收款，應(yīng)交稅費(fèi)等科目

1--3，企業(yè)向職工支付職工福利費(fèi)，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)付職工薪酬--職工福利費(fèi)

貸：銀行存款，現(xiàn)金等科目。

1--4，企業(yè)支付工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)用于工會(huì)運(yùn)作和職工培訓(xùn)，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)付職工薪酬--工會(huì)經(jīng)費(fèi)，職工教育經(jīng)費(fèi)

貸：銀行存款，現(xiàn)金等科目。

1--5，企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)付職工薪酬--社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)，住房公積金

貸：銀行存款

1--6，企業(yè)因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系向職工給予的補(bǔ)償，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)付職工薪酬--解除職工勞動(dòng)關(guān)系補(bǔ)償

貸：銀行存款，現(xiàn)金等科目

2，計(jì)提或分配職工薪酬

企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)職工提供服務(wù)的受益對(duì)象，對(duì)發(fā)生的職工薪酬分別以下情況進(jìn)行處理

2--1，生產(chǎn)部門人員的職工薪酬，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：生產(chǎn)成本，制造費(fèi)用，勞務(wù)成本等科目

貸：應(yīng)付職工薪酬

2--2，管理部門人員的職工薪酬，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)付職工薪酬

2--3，銷售人員的職工薪酬，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：銷售費(fèi)用

貸：應(yīng)付職工薪酬

2--4，應(yīng)由在建工程、研發(fā)支出負(fù)擔(dān)的職工薪酬，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：在建工程，研發(fā)支出等科目

貸：應(yīng)付職工薪酬

2--5，因解除與職工的勞動(dòng)關(guān)系給予的補(bǔ)償，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)付職工薪酬

應(yīng)交稅費(fèi)

該科目核算企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交納的各種稅費(fèi)，包括增值稅，消費(fèi)稅，所得稅，資源稅，土地增值稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅 ，土地使用稅，車船使用稅，教育費(fèi)附加，礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)等。

企業(yè)代扣代交的個(gè)人所得稅，也通過(guò)本科目核算。企業(yè)不需要預(yù)計(jì)應(yīng)交數(shù)所交納的稅金，如印花稅、耕地占用稅等，不在本科目核算。

該科目應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)交稅費(fèi)的稅種進(jìn)行明細(xì)核算。應(yīng)交增值稅還應(yīng)分別“進(jìn)項(xiàng)稅額”、“銷項(xiàng)稅額”、“出口退稅”、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”、“已交稅金”等設(shè)置專欄進(jìn)行明細(xì)核算。

該科目為負(fù)債類科目，貸方登記應(yīng)交納的各種稅費(fèi)數(shù)額，借方登記實(shí)際交納的稅費(fèi)等，期末貸方余額，反映企業(yè)尚未交納的稅費(fèi)；期末如為借方余額，反映企業(yè)多交或尚未抵扣的稅金。

應(yīng)交稅費(fèi)的主要賬務(wù)處理

1，應(yīng)交增值稅

1--1，企業(yè)采購(gòu)物資，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅

借：材料采購(gòu)，在途物資，原材料，庫(kù)存商品等科目

貸：應(yīng)付賬款，應(yīng)付票據(jù)，銀行存款等科目。

購(gòu)入物資發(fā)生的退貨，原分錄紅字沖回。

1--2，銷售物資或提供應(yīng)稅勞務(wù)，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)收賬款，應(yīng)收票據(jù)，銀行存款等科目

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，其他業(yè)務(wù)收入科目。

發(fā)生的銷售退回，原分錄紅字沖回。

1--3，企業(yè)交納的增值稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅

貸：銀行存款

2，應(yīng)交消費(fèi)稅、資源稅和城市維護(hù)建設(shè)稅

2--1，企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的消費(fèi)稅，資源稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交消費(fèi)稅、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅

2--2，交納消費(fèi)稅、資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交消費(fèi)稅，資源稅，城市維護(hù)建設(shè)稅

貸：銀行存款

3，應(yīng)交所得稅

3--1，企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的所得稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：所得稅

貸：應(yīng)交稅費(fèi)---應(yīng)交所得稅

3--2，交納的所得稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交所得稅

貸：銀行存款

4，應(yīng)交土地增值稅

4--1，企業(yè)計(jì)算應(yīng)交的土地增值稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：固定資產(chǎn)清理

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅

4--2．交納的土地增值稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交土地增值稅

貸：銀行存款

5，應(yīng)交房產(chǎn)稅、土地使用稅和車船使用稅

5--1，企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：管理費(fèi)用

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交房產(chǎn)稅、應(yīng)交土地使用稅、應(yīng)交車船使用稅

2．交納的房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交房產(chǎn)稅、應(yīng)交土地使用稅、應(yīng)交車船使用稅

貸：銀行存款

6，應(yīng)交個(gè)人所得稅

6--1，企業(yè)按規(guī)定計(jì)算的應(yīng)代扣代交的職工個(gè)人所得稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交個(gè)人所得稅

6--2，交納的個(gè)人所得稅，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交個(gè)人所得稅

貸：銀行存款

7，應(yīng)交的教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)

7--1，企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交的教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：營(yíng)業(yè)稅金及附加，其他業(yè)務(wù)支出，管理費(fèi)用等科目，

貸：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交教育費(fèi)附加、應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)

7--2，交納的教育費(fèi)附加、礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交教育費(fèi)附加、應(yīng)交礦產(chǎn)資源補(bǔ)償費(fèi)

貸：銀行存款

其他應(yīng)付款

該科目核算企業(yè)除應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)付股利、應(yīng)付利息、應(yīng)交稅費(fèi)、長(zhǎng)期應(yīng)付款等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以外的其他各項(xiàng)應(yīng)付、暫收的款項(xiàng)。

該科目應(yīng)當(dāng)按照其他應(yīng)付款的項(xiàng)目和對(duì)方單位（或個(gè)人）進(jìn)行明細(xì)核算。

該科目為負(fù)債類科目，貸方登記發(fā)生的各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，借方登記償還或轉(zhuǎn)銷的各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，期末貸方余額，反映企業(yè)尚未支付的其他應(yīng)付款項(xiàng)。

其他應(yīng)付款賬務(wù)處理

企業(yè)發(fā)生其他各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)時(shí)，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：銀行存款，管理費(fèi)用等科目

貸：其他應(yīng)付款

支付的其他各種應(yīng)付、暫收款項(xiàng)，編制如下會(huì)計(jì)分錄：

借：其他應(yīng)付款

貸：銀行存款

好了，這次就介紹到這里，下次再繼續(xù)介紹其他會(huì)計(jì)科目的正確使用和賬務(wù)處理。

再見(jiàn)！

【第12篇】土地增值稅重置成本

國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告

2023年第2號(hào)

國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物

土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告

為進(jìn)一步規(guī)范單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)）等規(guī)定，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、對(duì)單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，納稅人能夠如實(shí)辦理土地增值稅納稅申報(bào)的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定受理納稅申報(bào)。對(duì)納稅人辦理土地增值稅納稅申報(bào)時(shí)，既未提供評(píng)估價(jià)格，也未提供購(gòu)房發(fā)票的，按規(guī)定實(shí)行核定征收。

二、單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，按規(guī)定實(shí)行核定征收土地增值稅的，核定征收率按照以下情形確定：

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）暫免征收。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

本公告自2023年12月1日起施行。本公告施行前舊房及建筑物轉(zhuǎn)讓納稅義務(wù)已發(fā)生，但尚未辦理納稅申報(bào)的，按照本公告的規(guī)定執(zhí)行?！秶?guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第三條、第四條同時(shí)廢止。

國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局

2023年11月29日

稅政解析與策略：

以2023年12月1日為一個(gè)分割點(diǎn)，在此之前，福州市法拍房的土地增值稅繳納一直是個(gè)頭痛的事。

個(gè)人的住房被拍賣，其土地增值稅可以免稅；

個(gè)人的非住房被拍賣，其土地增值稅可以按6%核定；

但單位的舊房及建筑物拍賣是沒(méi)有核定征收這個(gè)選項(xiàng)，而買受方是無(wú)法得到被拍賣方的與土地增值稅計(jì)算相關(guān)的原始資料及數(shù)據(jù)，被拍賣方的房產(chǎn)被法院拍賣本身就是一肚子不高興了。買受方在辦理法拍房過(guò)戶時(shí)，只能按重置成本法計(jì)算土地增值稅，這給買受方帶來(lái)巨大的稅收負(fù)擔(dān)（雖說(shuō)是代墊稅款，以后可以從執(zhí)行款中扣還）。

現(xiàn)在福州局也參照泉州，同意單位的法拍房的土地增值稅也可以核定征收，也算為民辦實(shí)事的一個(gè)實(shí)事。希望其他地市也有相關(guān)單位舊房轉(zhuǎn)讓的土地增值稅核定征收政策跟進(jìn)！

附：《國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告》[條款廢止]

（國(guó)家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

三、[條款廢止]關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅問(wèn)題

(一)單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購(gòu)房發(fā)票的，其取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款和舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格的扣除，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

(二)對(duì)于不能提供購(gòu)房發(fā)票的，應(yīng)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，并提供評(píng)估報(bào)告，評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括單位取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)、舊房及建筑物的重置成本價(jià)、舊房及建筑物的成新度等三項(xiàng)內(nèi)容，其評(píng)估價(jià)格經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)后予以扣除。

四、[條款廢止]關(guān)于個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅核定征收問(wèn)題

(一)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%，同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

(二)對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

【第13篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點(diǎn)基本思路：

a、增加扣除成本費(fèi)用；

b、獲得更低的計(jì)稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報(bào)和分?jǐn)偡绞剑?/p>

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)關(guān)聯(lián)公司，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分流。

01臨界點(diǎn)籌劃

在普通住宅的售價(jià)制定中，如果，計(jì)算增值率在20%附近，我們可以考慮適當(dāng)調(diào)低售價(jià)，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額累進(jìn)征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價(jià)格：

第一種方案，銷售價(jià)格為19500元/平，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過(guò)20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價(jià)格為20000元/平，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過(guò)20％，未超過(guò)50％。按30％稅率增收土增，應(yīng)繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒(méi)有超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實(shí)現(xiàn)了更好的利潤(rùn)，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實(shí)扣除法：

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛?strong>提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費(fèi)用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費(fèi)用：(取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用+開(kāi)發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除時(shí)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，主要靠負(fù)債籌資，一般采取據(jù)實(shí)扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開(kāi)發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本1200萬(wàn)元，可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬(wàn)元，不超過(guò)商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：（1000＋1200）×10%＝220（萬(wàn)元）；第二種，提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬(wàn)元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實(shí)扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來(lái)，最好能通過(guò)委托貸款等形式，取得金融機(jī)構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時(shí)就能掌握主動(dòng)，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項(xiàng)目股權(quán)并購(gòu)中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項(xiàng)目，我們可以采取提高開(kāi)發(fā)成本，降低稅檔。

在項(xiàng)目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計(jì)，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，稀釋增值率。

#舉個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬(wàn)的售價(jià)對(duì)1.7萬(wàn)的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬(wàn)的售價(jià)對(duì)1.2萬(wàn)的扣除成本，就是25%的增值率。通過(guò)做高成本的同時(shí)，做高售價(jià)，盡管利潤(rùn)空間沒(méi)變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用時(shí)，除利息支出外，都不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有直接影響。

但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開(kāi)發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

05分流利潤(rùn)，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅清算應(yīng)對(duì)的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造“殼公司”，將利潤(rùn)向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。

要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡(jiǎn)單問(wèn)題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會(huì)有限。

一方面，將利潤(rùn)分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤(rùn)的外圍公司利用財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策，降低整體稅負(fù)。

這些公司有的可能在稅負(fù)較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國(guó)家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購(gòu)一個(gè)當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報(bào)披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時(shí)候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購(gòu)買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開(kāi)發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當(dāng)然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國(guó)稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購(gòu)房者的購(gòu)房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報(bào)不同稅率項(xiàng)目

年初的時(shí)候，有群友問(wèn)新芽，為什么他們公司要合并申報(bào)一期二期項(xiàng)目。其實(shí)，不只是合并申報(bào)不同期項(xiàng)目，合并或獨(dú)立申報(bào)同一樓盤高層、洋房等不同利潤(rùn)的產(chǎn)品項(xiàng)目也是常見(jiàn)的稅籌方式。

#舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，登山哥公司，2023年同時(shí)開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目a，售價(jià)1億，可扣除費(fèi)用4000萬(wàn)；項(xiàng)目b，售價(jià)1.5億，可扣除費(fèi)用1億。

選擇分別核算：

a項(xiàng)目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬(wàn)。

b項(xiàng)目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬(wàn)。

合計(jì)土增，a+b=3900萬(wàn)。

選擇合并核算：

總售價(jià)，2.5億；合計(jì)可扣除費(fèi)用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬(wàn)。

如不考慮其它稅費(fèi)，此項(xiàng)目，合并計(jì)算土增減少200萬(wàn)。

在合并不同房地產(chǎn)項(xiàng)目共同申報(bào)時(shí)應(yīng)注意，“普通住宅”和非普通住宅項(xiàng)目，應(yīng)分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項(xiàng)目單獨(dú)清算，如需合并項(xiàng)目清算的，首先在立項(xiàng)時(shí)就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

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合理選定成本分?jǐn)偡椒?/strong>

一些公共開(kāi)發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分?jǐn)偡椒〞?huì)產(chǎn)生不同結(jié)果，對(duì)稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計(jì)算。

在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，預(yù)先進(jìn)行多種測(cè)算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對(duì)自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_(kāi)發(fā)成本，可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。

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