土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程（16篇）

【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來徹底搞懂土地增值稅到底是如何計算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：單位或者個人，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)，來向國家繳納的一種稅，不包括繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈予。

3.土地增值稅計算全過程是什么？

土地增值稅以增值額為計稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項目金額

扣除項目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設(shè)施的成本、費用；舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財政部規(guī)定的其他扣除項目。

增值額未超過扣除項目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過扣除項目金額50%，且未超過扣除項目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*5%；

增值額超過扣除項目金額100%，且未超過扣除項目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*15%；

增值額超過扣除項目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬，該辦公樓開發(fā)成本和費用一共為2000萬，無其他扣除項目，問小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬；

建筑物法定扣除項目金額2000萬；

增值額=5000-2000=3000萬；

增值額/扣除項目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬元。

【第4篇】土地增值稅的稅率表

可扣除項目

1、取得土地使用權(quán)說支付的金額

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5、其他扣除項目

【第5篇】增值稅和土地增值稅

增值稅

最近有很多網(wǎng)友朋友問，增值稅和土地增值稅是不是一個意思？他們之間又有什么不同？

今天，小編就帶大家來了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？

關(guān)于兩者的定義：

土地增值稅指的是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，用來轉(zhuǎn)讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實物收入和其他收入減掉法定扣除項目金額后的增值額為計稅向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

增值稅是指商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計稅原理上說，增值稅是對商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個環(huán)節(jié)的新增價值或商品的附加值征收的一種稅。

增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征收？

不重復(fù)征收。 但是在行使轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，需要同時交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。

兩者的不同主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人不同

征稅的范圍不同

稅率不同

扣除的項目和計稅方法不同

征收管理機(jī)關(guān)不同

納稅地點不同

納稅期限不同

減稅、免稅的規(guī)定不同

以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點，希望對您有所幫助。

接下來，小編將為大家講解到關(guān)于增值稅的申報、做賬方式。

大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經(jīng)到了七月大征期了，今天我們就來給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報、財務(wù)處理事宜。

從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。

2023年5月至2023年年底，對納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅

2023年1月至2023年底，對納稅人提供公共交通運輸服務(wù)取得的收入，免征增值稅。

注意：開票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開具免稅的普票，即在開票時，稅率欄上選擇“免稅”。

在這里還有幾個事項需要大家注意：

如果開票時自然人代開的話，那么自2023年4月起，代開的是3%的業(yè)務(wù)，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。

增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務(wù)，不再受季度不超過45萬免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個月（4個季度）銷售額不能超500萬，否則會被強(qiáng)制轉(zhuǎn)為一般納稅人。

如果開3%征收率的增值稅專用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。

小提示：另一個優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷售額不超過15萬（季度45萬），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個45萬的免增值稅仍舊有效，因為小規(guī)模納稅人除了3%的業(yè)務(wù)之外，還有5%的業(yè)務(wù)。

馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報的第一個征收期，接下來，我們就來了解下申報和財務(wù)處理的問題。

以按季申報為例：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申報的時候要區(qū)分季度超45萬和季度超45萬。

舉個簡單的例子：

45萬以內(nèi)，只涉及普票，某公司按季申報的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷售貨物35萬，開具免稅的增值稅普票。

這種情況申報比較簡單，算出免稅額=350000*3%=10500，

財務(wù)處理方面：

借：銀行存款/庫存現(xiàn)金350000

貸：主營業(yè)務(wù)收入350000

注意：這里只需要按開具的免稅發(fā)票入賬，不需要計提稅金再轉(zhuǎn)入營業(yè)外收入。

了解更多稅收優(yōu)惠政策、稅收園區(qū)、財稅實務(wù)操作分享、有任何稅務(wù)相關(guān)需求歡迎留言咨詢小編。關(guān)注小編、緊跟政策，每日更新。小編也會不定時分享節(jié)稅、避稅干貨！

【第6篇】土地增值稅申報表表六

陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭議的地方實在太多，比如今天要談的新房舊房問題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂照弑硎鲋?，但這就是現(xiàn)實。也曾就這個問題問過一個同行，他的回答是：“這還有疑問嗎？沒有使用過的房子就是新房，使用過了就成了舊房！”但這個問題真有這么簡單嗎？

新房舊房土增稅政策差異對比

首先來看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項目上，為什么會有差異呢？其實當(dāng)年政策制定的初衷是好的，那就是針對一些年代較久遠(yuǎn)的房屋轉(zhuǎn)讓，如果按原始成本價作為扣除項目金額顯然不盡合理，必須通過特殊的政策安排來相對消除通貨膨脹因素對房價的影響。其間的具體政策差異如下表所示：

新房、舊房的土增稅政策扣除項目差異對比

與轉(zhuǎn)讓新房相比較，轉(zhuǎn)讓舊房土增稅的扣除項目主要有以下差異：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得加計扣除20%

不得扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用

房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價乘以成新度折扣率計算

上述差異意味著，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開發(fā)產(chǎn)品被認(rèn)定為舊房，那么在計征土地增值稅時，舊房需要從房地產(chǎn)開發(fā)項目中剝離出來單獨按“次”計稅，且不得享受20%的加計扣除，這是有可能造成實際稅負(fù)上升的。因此，在實際工作中，納稅人多不愿意提供評估價格，稅務(wù)機(jī)關(guān)也只得對其進(jìn)行核定征收。當(dāng)然，目前也有部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉(zhuǎn)銷售，以期通過舊房轉(zhuǎn)讓和較低的核定征收率來達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

新房舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)

如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分重要。

先看財政部和國家稅務(wù)總局的說法。根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開頭那位憑直覺答疑的同行，其說法竟然和國家政策高度契合，不得不佩服?。。┦褂脮r間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定。

再看各地五花八門、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用時間上大做文章，全國范圍內(nèi)大致可以歸納為三類口徑：

第一類是“使用時間說”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉(zhuǎn)讓時視為舊房；云南規(guī)定，使用時間超過2年的屬舊房；更加細(xì)致一點的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。

第二類是“會計核算說”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房。

第三類是“權(quán)證辦理說”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時間長短與磨損程度如何，一律視為舊房。

鑒于新房舊房標(biāo)準(zhǔn)全國不一，企業(yè)如果考慮通過新舊房問題進(jìn)行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢了解當(dāng)?shù)氐男屡f房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

存在的爭議及問題

在舊房轉(zhuǎn)讓的土增稅實際征管中，除了前述評估價格少有使用、新舊房標(biāo)準(zhǔn)全國不一等問題之外，主要存在兩大爭議：

一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其開發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)自用（包括出租）一段時間后再轉(zhuǎn)讓，到底是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？對照前述各類政策口徑，使用一年以上就算舊房，時間未免太短；會計上已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒有實際使用；將部分開發(fā)產(chǎn)品辦理權(quán)證至開發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”??！這里面的操作空間太大！

二是非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉(zhuǎn)讓，是按轉(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？按前述政策口徑應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓新房，但令人遺憾的是，2023年新修訂的《土地增值稅納稅申報表》（稅總函[2016]309號）竟無一張申報表對應(yīng)此種情況，唯一可能填寫的申報表（三）針對扣除項目金額又只提供了評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法，也許在申報表設(shè)計者看來，這種情形就是舊房轉(zhuǎn)讓吧！

相關(guān)政策建議

（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過于主觀的表述對應(yīng)修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計指標(biāo)解釋（試行）〉的通知》（建住房[2002]66號）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。

（二）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后再銷售，不論被房屋交易管理部門認(rèn)定為商品房出售還是存量房轉(zhuǎn)讓行為，原則上一律按之前清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售面積計算扣除項目金額。必要時，可以啟動二次清算。

（三）對于非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實際使用時間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評估價格和購房發(fā)票加計扣除兩種方法確認(rèn)扣除項目金額；實際使用時間不足3年的房屋，則應(yīng)視為新房處理。

★來源：本文轉(zhuǎn)自易稅易通 堂

【第7篇】土地增值稅納稅申報表二下載

《土地增值稅暫行條例》第2條規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人是單位和個人，以這些單位和個人是否專門從事房地產(chǎn)開發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人兩類。這兩類納稅人在納稅申報流程、計稅方法等方面有比較大的差異。

《土地增值稅暫行條例》第10條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。該條規(guī)定雖未區(qū)分從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，但這兩類納稅人申報繳納土地增值稅的流程、計稅方法是不同的，適用的納稅申報表也不一樣。從國家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）附件可以看出，一共有七種不同類型的土地增值稅納稅申報表，分別為從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用的《土地增值稅納稅申報表（一）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅納稅申報表（二）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用的《土地增值稅納稅申報表（四）》、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用的《土地增值稅納稅申報表（五）》、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅納稅申報表（三）》、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人核定征收適用的《土地增值稅納稅申報表（七）》、納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用的《土地增值稅納稅申報表（六）》。此外，還有從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅項目登記表》。從這些申報表就可以看出，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，納稅申報流程不一樣。

一、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的納稅申報流程

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報繳納土地增值稅需要經(jīng)歷三個階段。第一階段，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

在房地產(chǎn)開發(fā)項目立項之后，開發(fā)之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要到項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，同時向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)受讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)資料。各地對備案所需要提交的資料要求不一樣，以北京為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項目開工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送《土地增值稅項目登記表》。并按照房地產(chǎn)項目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗收備案表、預(yù)（銷）售許可證等材料。

第二階段，預(yù)繳土地增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。〔〕為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。

各地對房地產(chǎn)的分類不一樣，預(yù)征率也不一樣。以煙臺為例，將房地產(chǎn)分為普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三類。長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，普通住房預(yù)征率為2%，非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。長島縣地域范圍外，全市其他地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。湖南將房地產(chǎn)分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)四類，預(yù)征率分別為1.5%、2%、3%、5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因分次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而頻繁發(fā)生預(yù)繳土地增值稅納稅義務(wù)，難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的，可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報納稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇定期申報方式的，應(yīng)向納稅所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報方式確定后，一年內(nèi)不得變更。

第三階段，匯算清繳。

符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足條件的90日內(nèi)主動進(jìn)行土地增值稅清算。1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對于符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。對于確定需要進(jìn)行清算的項目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日辦理清算手續(xù)。

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

根據(jù)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅申報表（二）》的要求，稅款所屬期是項目預(yù)征開始的時間，截至日期是稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定（通知）申報期限的最后一日（應(yīng)清算項目達(dá)到清算條件起90天的最后一日/可清算項目稅務(wù)機(jī)關(guān)通知書送達(dá)起90天的最后一日）。對于可清算項目，即符合清算條件但未完成銷售而被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求匯算清繳的，假如剛好在第90天銷售n套房子，則納稅申報數(shù)據(jù)需要作相應(yīng)修改，申報材料需要重新組織，這繁重的工作幾乎不可能在一夜之間完成。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，比較安全的做法是在截止日的前幾天暫停銷售。

辦理匯算清繳時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要提交相關(guān)信息資料，各地對信息資料的提交要求不一樣。以北京為例，納稅人在辦理清算申請手續(xù)時，應(yīng)該填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，并報送有關(guān)資料：項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表［包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表］等；取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單；能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途；清算項目的工程竣工驗收報告；清算項目的銷售許可證；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加等；《鑒證報告》或《清算報告》；《土地增值稅納稅申報表（二）》，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

二、非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的申報繳納流程

非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人沒有土地增值稅預(yù)繳和清算程序，一般不會在房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)按照《土地增值稅暫行條例》第10條的規(guī)定到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，而是在就存量房辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)的當(dāng)天或者前一天，根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于實施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問題的通知》（國稅發(fā)〔2005〕156號）的規(guī)定，就增值稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加、所得稅等“一窗式”申報繳納。

對土地增值稅有興趣的朋友可加微信探討。

【第8篇】土地增值稅實行

編者按：土地增值稅是一種地方稅，是地方財政收入的重要來源，但至今土地增值稅立法工作仍未完成，現(xiàn)行暫行條例及實施細(xì)則規(guī)定粗放，納稅義務(wù)產(chǎn)生及稅款繳納期限等規(guī)定不明，而由國家稅務(wù)總局及省級稅務(wù)局出臺文件進(jìn)行規(guī)范。對于房地產(chǎn)開發(fā)行為而言，其土地增值稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生與稅款繳納期限與“清算”直接掛鉤，而按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人何時進(jìn)行土地增值稅清算具較大自由裁量權(quán)。同時由于各省具體規(guī)則制定與執(zhí)行的水平參差不齊、相關(guān)期限也不統(tǒng)一，增加了稅法適用的不穩(wěn)定性與不確定性，一些實務(wù)案例更是反映，在財政收入寬松、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的條件下部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)怠于行使職權(quán)，對符合“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算”條件的納稅人不予清算，到數(shù)年后經(jīng)濟(jì)低迷時才啟動清算審核工作，致使納稅人經(jīng)濟(jì)狀況惡化、無力繳納稅款。此情形既有悖于稅收法定、稅收公平的基本原則，也不利于納稅人權(quán)利義務(wù)的安定性，對納稅人和第三人的合法權(quán)益造成重大影響。本文即對土地增值稅清算制度下的稅款繳納期限問題予以分析，以期呼吁立法機(jī)關(guān)加速立法進(jìn)程、呼吁稅收執(zhí)法機(jī)關(guān)依法保護(hù)納稅人合法權(quán)利。

土地增值稅清算制度視野下的稅款繳納期限

（一）《稅收征收管理法》確定稅款追征期的一般規(guī)定

根據(jù)《稅收征收管理法》第52條及其實施細(xì)則第82條、第83條，納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征期因不同情形而有不同規(guī)定：

1.因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致的，追征期為三年；

2.因納稅人、扣繳義務(wù)人計算錯誤等失誤導(dǎo)致的，追征期為三年；累計數(shù)額在10萬元以上的，追征期可以延長到五年；

3.存在偷稅、抗稅、騙稅情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算時間與納稅義務(wù)發(fā)生時間、稅款繳納期間密切相關(guān)。就一般規(guī)定而言，追征期應(yīng)當(dāng)從稅款繳納期限屆滿次日（也即應(yīng)繳未繳或者少繳稅款之日）起算。據(jù)此，起算追征期應(yīng)當(dāng)以相關(guān)稅款法定繳納期限的確定為基礎(chǔ)。

（二）清算制度下土地增值稅繳納期限的確定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

1.納稅人預(yù)征稅款的繳納期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）第16條，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體辦法。

按照《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第14條，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

例如，寧波市稅務(wù)局2023年第2號公告明確，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應(yīng)當(dāng)自季度終了之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報并繳納稅款。

2.納稅人清算稅款的繳納期限

根據(jù)《規(guī)程》第9條、第10條，土地增值稅清算分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算和稅務(wù)局要求清算兩種情形。

一方面，符合下列法定條件之一的納稅人應(yīng)當(dāng)主動進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

另一方面，符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

在此種情形下，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅人是否進(jìn)行土地增值稅清算；確定需要進(jìn)行清算項目，納稅人應(yīng)當(dāng)自收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的清算通知之日起90日內(nèi)，辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》第62條的規(guī)定，責(zé)令其清算，或依據(jù)第35條，核定其應(yīng)納稅額。但確定納稅人辦理補、退稅的期限（稅款的繳納期限）與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算審核工作的期限掛鉤，沒有統(tǒng)一的確定規(guī)則。

現(xiàn)行立法下土地增值稅追征期規(guī)定不明

（一）土地增值稅追征期的起算時點尚不明確

2002年國家稅務(wù)總局曾在《新稅收征收管理法及其實施細(xì)則釋義》中明確：“稅款的追征期應(yīng)從其應(yīng)納稅款的繳款時限的最后一日算起”。但從土地增值稅的征管程序來看，稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)論是土地增值稅應(yīng)納稅款具體確定的必經(jīng)之路。

在“可以”清算的情形下，何時要求納稅人進(jìn)行清算屬主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可自由裁量的范疇，清算審核具體期限的確定權(quán)限也下放到省一級稅務(wù)機(jī)關(guān)。實際上，一些省份尚未就土地增值稅清算作出細(xì)化規(guī)定，即便是已有相關(guān)清算規(guī)程或辦法的，稅務(wù)機(jī)關(guān)何時下達(dá)清算通知在多數(shù)省份的規(guī)定中仍是空白。在“應(yīng)當(dāng)”清算的情形下，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請后，因很多地方未對清算審核期限予以限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可能選擇拖延清算審核，從而調(diào)整稅款入庫時間。這些現(xiàn)象能夠產(chǎn)生的根本原因在于大多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為只要未經(jīng)清算，出具清算審核結(jié)論，納稅人應(yīng)納稅款就不確定，故不會構(gòu)成少繳稅款，進(jìn)而無從起算追征期。長此以往，對于符合清算條件的納稅人而言，若稅務(wù)機(jī)關(guān)任意拖延清算將對土地增值稅征管秩序造成巨大沖擊，有悖于行政效率原則，更會侵害納稅人和第三人的合法權(quán)益。

（二）土地增值稅追征期的終止時點存在爭議

結(jié)合《稅收征收管理法》第52條和《國家稅務(wù)總局關(guān)于欠稅追繳期限有關(guān)問題的批復(fù)》（國稅函〔2005〕813號）的內(nèi)涵，稅款追征期的終止時點應(yīng)當(dāng)以“發(fā)現(xiàn)”未繳或少繳稅款的時點為準(zhǔn)。法工委復(fù)字﹝2004﹞27號意見認(rèn)為，“對違法違紀(jì)行為只要啟動調(diào)查、取證和立案程序，均可視為“發(fā)現(xiàn)”；群眾舉報后被認(rèn)定屬實的，發(fā)現(xiàn)時效以舉報時間為準(zhǔn)”。通常情況下，司法判例將《稅務(wù)檢查通知書》的送達(dá)時間作為追征期的截止時點，以便最大限度地維護(hù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法權(quán)威，保障國家稅收權(quán)益的實現(xiàn)。但在這一時點，納稅人是否存在稅收違法行為、是否存在未繳或少繳稅款的情形尚不能定，可能有損納稅人利益。因此，也有觀點認(rèn)為追征期的截止時點可以參照《稅務(wù)稽查工作底稿》簽字時間、《稅務(wù)處理決定書》送達(dá)時間等確定。

在土地增值稅征管中，對于完全沒有規(guī)定清算審核期限的地方，因追征期起算時間不明確，更無從討論終止時點的問題。對于規(guī)定了清算審核期限的地方，納稅人通常主張清算審核期滿，稅務(wù)機(jī)關(guān)未作出審核結(jié)論的，即應(yīng)當(dāng)起算追征期，如果在追征期內(nèi)稅務(wù)機(jī)關(guān)未對土地增值稅問題作出最終結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為超過稅款追征期。

（三）土地增值稅追征期懸而未決，納稅人承受巨大稅收風(fēng)險

從立法目的看，《稅收征收管理法》規(guī)定稅款追征期，一方面是為了督促稅務(wù)機(jī)關(guān)高效執(zhí)法，盡早追繳稅款，避免國家稅收收入流失；另一方面則是限制稅收征管權(quán)力，防止稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作為而不作為或濫用職權(quán)，損害納稅人的合法權(quán)益。

立足于土地增值稅征管程序的特殊性，追征期懸而未決將對稅收征管秩序、納稅人的合法權(quán)益造成重大影響，有悖于稅法原理。

其一，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確定何時要求納稅人清算，不符合稅收法定的要求。所謂“地方稅”，是指該稅種作為地方財政收入來源，并不指該稅種征管完全由地方自行予以規(guī)范。恰恰相反，國家對任何稅種征稅要素的變動都應(yīng)當(dāng)按相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行，征稅的各個要素不僅應(yīng)由法律作出專門的規(guī)定，而且規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡量明確，此為稅收法定原則的應(yīng)有之義。借地方稅名義授權(quán)地方自行予以規(guī)范，本質(zhì)上是規(guī)避稅收法定原則的表現(xiàn)。土地增值稅征管程序中“何時要求清算”“清算審核期限”等為攸關(guān)征稅期限的要素，應(yīng)當(dāng)由法律加以明確規(guī)定。《規(guī)程》賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)隨時要求納稅人清算的權(quán)力，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)地方財政狀況、經(jīng)濟(jì)周期波動等情況任意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無法準(zhǔn)確把握其是否發(fā)生納稅義務(wù)，與稅收法定不符。

其二，各省份的土地增值稅清算管理規(guī)定不統(tǒng)一，有違稅收公平?？v觀已有土地增值稅清算管理規(guī)程或辦法的省份，各省確定的清算審核期限也并不統(tǒng)一，有60日（如江蘇?。?、90日（如安徽省、貴州?。?80日（廣東?。┑取τ谠诓煌》輳氖路康禺a(chǎn)開發(fā)活動的納稅人而言，容易造成最終確定的土地增值稅稅負(fù)在各省份之間呈現(xiàn)不平衡性，使得稅負(fù)在納稅人之間不能實現(xiàn)公平分配。

其三，在沒有明確規(guī)定清算審核期限的地方，若稅務(wù)機(jī)關(guān)遲遲未作出清算通知或清算審核結(jié)論，納稅人的納稅義務(wù)即無法確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不會為此承擔(dān)任何責(zé)任。但納稅人不能按期清算、申報或繳納土地增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)認(rèn)定其存在逃避納稅義務(wù)行為，從而可能對其應(yīng)繳未繳稅款實施扣劃，構(gòu)成偷稅的，除補繳稅款、滯納金外，還可能承擔(dān)罰款甚至是七年以下有期徒刑的責(zé)任追究，有明顯的權(quán)責(zé)不對等性，違背行政法權(quán)責(zé)統(tǒng)一的基本原則。

追征期非“追繳期”，土地增值稅適用追征期應(yīng)有特別方法

追征期作為一種時效制度，意味著期間一但經(jīng)過，稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征行為不能獲得法律保護(hù)與支持，對行為人的違法行為不再追責(zé)。從這一內(nèi)涵來看，追征期的規(guī)范內(nèi)容不限于稅款繳納，還應(yīng)當(dāng)規(guī)制稅款的征管活動。

在土地增值稅清算制度下，土地增值稅納稅義務(wù)的具體確定與應(yīng)當(dāng)清算情形下的清算申報、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算情形下的清算通知，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的清算審核結(jié)論息息相關(guān)?；谕恋卦鲋刀惖倪@一特殊性，土地增值稅適用追征期應(yīng)當(dāng)采用“稅收征管”口徑。按照《規(guī)程》的要求，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具有對房地產(chǎn)開發(fā)項目實施日常稅收管理的職權(quán)，應(yīng)當(dāng)對納稅人項目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情況實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步，能夠督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用?？梢?，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依職權(quán)能夠?qū){稅人是否滿足“應(yīng)當(dāng)清算”或“可以清算”的條件作出判斷，而納稅人在滿足清算條件時，其是否存在“未繳或少繳稅款”事實上可以計算得出。因此，認(rèn)定未繳或少繳土地增值稅不應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算通知乃至作出清算審核結(jié)論的時點為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)自納稅人符合以下三種情形之一時確定追征期的起算時點，以促使稅務(wù)機(jī)關(guān)提高稅款征收的執(zhí)法效率、限制稅務(wù)機(jī)關(guān)濫用征稅權(quán)、維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

1.滿足“應(yīng)當(dāng)清算”的條件，且超過90日未辦理清算申報的；

2.滿足“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算”的條件，且稅務(wù)機(jī)關(guān)在一定期限內(nèi)未要求納稅人清算的；

3.已經(jīng)完成了清算申報的。

小結(jié)

土地增值稅清算手續(xù)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是否開展清算與確認(rèn)納稅義務(wù)具有重大影響。現(xiàn)行規(guī)定條件下，尤其是“稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算”情形中，納稅人納稅義務(wù)的具體確定依賴于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對啟動清算程序的自由裁量及其作出的清算審核結(jié)論。為了平衡納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算程序中權(quán)利義務(wù)的不對等性，土地增值稅清算制度作為一項關(guān)鍵的稅收征管活動，應(yīng)當(dāng)受追征期限制，并應(yīng)區(qū)分不同情形確認(rèn)追征期的起算時點。

【第9篇】土地增值稅稅金及附加

2023年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動產(chǎn)登記法（征求意見稿）》（以下簡稱征求意見稿）向社會公開征求意見。令人不解的是，征求意見稿第六十四條將“相關(guān)”稅費明確為“申請國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅、個人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料?！?/p>

01

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的稅種。

02

現(xiàn)實中，納稅人自行或聘請第三方進(jìn)行土地增值稅清算時間約為1-2個月，清算報告提交稅務(wù)機(jī)關(guān)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。

03

經(jīng)過如此漫長的等待期才能拿到完稅憑證進(jìn)而進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并不符合行政效率原則，有違國家有關(guān)壓縮不動產(chǎn)登記時限的精神，不利于盤活不動產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因為這一原因，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅：

關(guān)我什么事？

01

土地增值稅尚未立法

不是征求意見稿說的“法律”

征求意見稿第三十二條【申請材料】 “法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交完稅證明材料。法律沒有規(guī)定的材料不得作為登記申請材料，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得收取?！?/p>

《契稅法》于2023年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。”

除《契稅法》外，《個人所得稅法》也有關(guān)于不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完稅的相關(guān)規(guī)定，拋開個稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個什么位階嘞？

豈不是與征求意見稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？

不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移當(dāng)事雙方涉及的稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時間、申報繳納期間方面并不一致，如果在《不動產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉(zhuǎn)移登記，有可能導(dǎo)致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務(wù)的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

02

提交土地增值稅完稅資料

不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，當(dāng)事人雙方涉及的流轉(zhuǎn)稅有：轉(zhuǎn)讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財產(chǎn)行為稅簡并申報以來，自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》。

現(xiàn)行法律規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)除向不動產(chǎn)登記部門傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動產(chǎn)登記部門的稅法規(guī)定。征求意見稿將土地增值稅完稅材料作為申請不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的先決條件，有超越不動產(chǎn)登記部門權(quán)限之嫌疑。

契 稅：

都走開，關(guān)我的事

01

受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務(wù)

有取得不動產(chǎn)權(quán)利的法理依據(jù)

從法理上講，發(fā)生不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移在先，納稅義務(wù)產(chǎn)生在后。長久以來的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務(wù)發(fā)生之前對納稅人提前征稅。

如前所述，不動產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，受讓方承擔(dān)的主要稅種為契稅。為防止國家稅款流失，防止受讓方取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書后耍賴不履行納稅義務(wù)，但不動產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生物權(quán)效力不便撤銷，才有了“先稅后證”的征管手段。

在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。

可見，在此“先稅”的稅只能是受讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費，因為受讓方繳納了契稅之后，就已經(jīng)履行了應(yīng)當(dāng)由自身承擔(dān)的納稅義務(wù)，可以成為不動產(chǎn)的權(quán)利人。

簡言之，除契稅外，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是否履行，不應(yīng)當(dāng)成為受讓方取得其物權(quán)權(quán)利的阻礙。

02

轉(zhuǎn)讓方不交稅怪我？

稅收法定vs征管手段

“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風(fēng)險不得已為之，從而將納稅義務(wù)與繳納稅款順序作了調(diào)整。立法應(yīng)當(dāng)看到，這種違背基本法理的調(diào)整應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎為之，在現(xiàn)實中，因無法取得或無法及時取得土地增值稅完稅憑證、或因轉(zhuǎn)讓方不積極履行其納稅義務(wù)而無法進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況比比皆是。

作為受讓方，明明已經(jīng)支付了購買不動產(chǎn)價款并履行了自身的納稅義務(wù)，卻無法取得依法應(yīng)享有的不動產(chǎn)權(quán)利，無端承受著轉(zhuǎn)讓方未履行納稅義務(wù)的不利后果，毫無疑問對其十分不公平。

上述情況也導(dǎo)致很多企業(yè)項目擱置甚至流產(chǎn)，很大程度上抑制了不動產(chǎn)交易市場的活力，有違稅收不應(yīng)對經(jīng)濟(jì)運行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)充分考慮稅收因素，盡量減輕對不動產(chǎn)受讓方的物權(quán)權(quán)利侵害。

03

稅收相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善

不動產(chǎn)登記立法與稅法銜接

不可否認(rèn)，在過去的稅收征管歷程中，國家稅務(wù)總局或地方稅務(wù)局下發(fā)過不繳納土地增值稅不予辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動產(chǎn)登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見稿）》取消了現(xiàn)行的“先稅后證”的規(guī)定，不動產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷法治發(fā)展趨勢，盡量克服立法滯后性弊端，將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題消除在最初階段。

按作者所言，不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書，不動產(chǎn)買賣雙方就不會因履行納稅義務(wù)產(chǎn)生新的矛盾，不動產(chǎn)可投入到下一環(huán)節(jié)開發(fā)或交易；同時，稅務(wù)機(jī)關(guān)和不動產(chǎn)登記部門也不會因為業(yè)務(wù)信息交換導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明晰產(chǎn)生爭議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移一方不履行納稅義務(wù)，也極少能逃脫監(jiān)管。

立法和執(zhí)法之間、應(yīng)然和實然之間，文件上的便民春風(fēng)簡政放權(quán)和實際中的辦事體驗之間，永遠(yuǎn)存在著人類雙腿無法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔(dān)當(dāng)和智慧才能慢慢填平。

好在實踐中類似領(lǐng)域有了突破性做法：以《國家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整企業(yè)間存量房交易業(yè)務(wù)辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號）為例：

“一、各區(qū)（地區(qū)）不動產(chǎn)登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務(wù)時，在買方（承受方）申報繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動產(chǎn)登記。二、賣方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)納稅費應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)自行通過北京市電子稅務(wù)局網(wǎng)上申報繳納。土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報的前置條件?！?/p>

由立法引起的風(fēng)險對市場主體造成的影響往往是無法對抗消除的，只能提醒不動產(chǎn)交易雙方，在進(jìn)行不動產(chǎn)交易最初，就應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評估交易所涉及的稅費，盡可能準(zhǔn)確判斷交易對方履行納稅義務(wù)的能力以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法效能，否則有可能因為納稅義務(wù)履行或稅費承擔(dān)爭議導(dǎo)致交易失敗，造成損失。

【第10篇】土地價款增值稅扣除政策

前言

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其主要成本由三大部分構(gòu)成，分別為：土地成本、建安成本和稅收成本。這三者合計在一起，估計要占地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本總額的80%以上。其中，土地價款如何在稅前扣除（主要指的是增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等），關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的最終稅負(fù)高低。因為其中涉及到的法律法規(guī)較為繁雜，很多納稅人表示很難準(zhǔn)確把握政策規(guī)定，從而導(dǎo)致在稅收管理過程中交了不少學(xué)費。有基于此，我們特開一期系列專欄，希望能將土地價款稅前扣除的相關(guān)知識分享給大家，希望能對圈內(nèi)從業(yè)人士有所啟迪。

增值稅

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

第二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用本辦法。

自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

實務(wù)中，我們還經(jīng)常聽到“自建”，那么自建是否與房企銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目完全相同呢，這二者有何區(qū)別？其實，說起來也不難區(qū)分。首先，二者的建設(shè)主體不同。自建一般多指于非房企利用現(xiàn)有的土地進(jìn)行房屋建設(shè)的業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)開發(fā)則很明顯屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的專屬名詞，即你得有開發(fā)資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的地產(chǎn)項目將來能夠作為商品對外銷售，而自建房產(chǎn)則一般僅限于自用或出租（無法銷售）。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項銷售的，屬于本辦法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

這一條說的什么意思？簡單說就是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿到手上的可能是土地（這一點好理解，大多數(shù)的地產(chǎn)開發(fā)項目均屬如此），也有可能是從別人手上拿到的一個半成品（在建工程）。那么根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第18號文的規(guī)定，對于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，無論拿到的是土地還是在建工程，都屬于銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，都可以適用18號公告的相關(guān)政策規(guī)定。

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

當(dāng)然了，這第四條有個默認(rèn)前提條件，即若是2023年5月1日前取得的老項目，也可以選擇采用簡易計稅，這沒有問題。第四條說的是，一般納稅人它如果選擇采用一般計稅方法的話，是允許從銷售額中抵減土地價款的。那如果是選擇簡易計稅呢，也就不存在銷項抵進(jìn)項的問題，直接以取得的全部價款和價外費用，除以（1+5%），再乘以5%，直接交增值稅便是。

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：

當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。

原則上，土地價款的分?jǐn)傁劝凑嫉孛娣e法，再按建筑面積法，這樣更為科學(xué)。當(dāng)然實踐中，每個地方稅務(wù)局的執(zhí)行口徑不太一樣，這個需要納稅人與當(dāng)?shù)囟惥质虑白骱脺贤üぷ鳌Ｐ枰⒁庖稽c的是，在確立房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積時，一定要記得將公共配套所占的建面給剔除出來，這其實是稅法對于納稅人的一個“讓利”，如果你不拿出來，瀝嘔君只能說，吃虧的是你納稅人自己。

第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（?。┲频呢斦睋?jù)。

扣除土地價款，不是想怎么扣就怎么扣，也不是你實際支付了多少，我就讓你抵扣多少。關(guān)鍵看合規(guī)票據(jù)。要么是發(fā)票，要么得是財政票據(jù)。很多時候，問題就出在這個合規(guī)票據(jù)上。有人說，我要是真拿不出怎么辦？盡可能讓規(guī)土部門給出一個書面性的文件，證明你的土地成本是真實發(fā)生的。然后再拿著這個，去與當(dāng)?shù)刂鞴芏惥肿鰷贤üぷ鳌?/strong>

第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。

第八條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。一經(jīng)選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計稅方法計稅。

房地產(chǎn)老項目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。

房地產(chǎn)企業(yè)采用簡易計稅好，還是一般計稅方法更優(yōu)？這個說實話，還真不是一兩句話能夠說得清的。一般性的原理是什么呢，如果你有大額進(jìn)項且能取得對應(yīng)合規(guī)發(fā)票的，那么理論上一般計稅方法更優(yōu)，反之，則是簡易計稅更劃算。當(dāng)然了，這個畢竟只是臆想，最終還需要分別用兩種方法測算比較一下，才能得到最佳選擇。

第九條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。

前面已有論述，略過。

第十三條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項稅額=當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項稅額×（簡易計稅、免稅房地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項目總建設(shè)規(guī)模）

這一條也很容易理解。無論是免增值稅的項目也好，還是簡易計稅也罷，都是不存在差額計稅一說，因此，這兩種類型的項目所對應(yīng)的進(jìn)項，需要單獨從進(jìn)項稅額中剔除出來，不得抵扣。第十三條為納稅人提供了一個劃分標(biāo)準(zhǔn)，那就是《建筑工程施工許可證》。按施工許可證上所列明的“建設(shè)規(guī)?！保迅黜椖繉?yīng)取得的“進(jìn)項稅額”做進(jìn)項轉(zhuǎn)出。

2.《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財稅〔2016〕140號）

七、《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項第10點中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補償費用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。

從上文不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門支付拆遷補償費也好，還是向其他單位或個人（指的是被拆遷戶）支付拆遷補償費也罷，都允許你在計算銷售額時扣除。其原理說，你可以把它看做是廣義性質(zhì)的土地價款。拆遷補償費未支付完全，這地你根本就拆不動，也拿不下來，所以這就視同作為土地成本構(gòu)成的一部分，沒有問題。當(dāng)然咯，既然土地價款包括了這么多項，那么根據(jù)契稅法的相關(guān)征管條例規(guī)定，所涉及到的項目都需要繳納契稅。實務(wù)中，很多開發(fā)商只就土地出讓金交了契稅，但后期支付的拆遷補償費、大市政配套費等，往往都沒有繳納契稅，這就存在漏繳稅款的風(fēng)險。由于拆遷補償費的確立不需要納稅人必須提供發(fā)票，故而導(dǎo)致實務(wù)中很多納稅人為了增加土地成本，刻意無度地加大拆遷補償支出。瀝嘔君在這里溫馨提示一句：稅務(wù)籌劃不僅需要合法性，也需要合理性。稅務(wù)籌劃與偷逃稅款，往往僅有一線之隔。

八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價款后，設(shè)立項目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補充合同，將土地受讓人變更為項目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補充合同時，土地價款總額不變；

（三）項目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

此條說的是，土地價款由集團(tuán)繳納，項目開發(fā)由項目公司完成的情形。實務(wù)中，類似這樣的案例，比比皆是。集團(tuán)層面繳納的土地價款，如果想要拿到項目公司來做成本，必須滿足的三個條件：①政府、集團(tuán)、項目公司，三方簽署補充合同或變更協(xié)議，將土地辦至項目公司名下（注意：是直接辦證到項目公司，而不是先辦到集團(tuán)再轉(zhuǎn)給項目公司）；②不改變規(guī)劃與土地用途，不補地價；③項目公司需要是集團(tuán)下設(shè)的全資子公司。

3.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地價款扣除時間等增值稅征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第86號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價款，以及向其他單位或個人支付的拆遷補償費用，按照財稅〔2016〕140號文件第七、八條規(guī)定，允許在計算銷售額時扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計算扣除。

這一條相當(dāng)于對國家稅務(wù)總局公告2023年第18號的規(guī)定作了一個補充：即納稅人之前在計算銷售額中未予扣除土地價款的，那么現(xiàn)在根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2023年第86號第一條的規(guī)定，可以進(jìn)行補充扣除。

五、《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）第五條中，“當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，是指計容積率地上建筑面積，不包括地下車位建筑面積。

本條則相當(dāng)于對國家稅務(wù)總局公告2023年第18號文的第五條規(guī)定再次作了補充說明?！爱?dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積”、“房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積”，都是指的計容面積（交了地價款），但是關(guān)于這里的表述，在瀝嘔君看來，不太嚴(yán)謹(jǐn)。說計容面積沒有問題，但是并非所有的地上建面都算在內(nèi)，比如公共配套部分，即便屬地上，那也是要剔除在外的；相對應(yīng)的，也并非地下車位建面就一定要排除在外，因為我們知道，部分城市的地下車位是有產(chǎn)權(quán)的，既然有獨立產(chǎn)權(quán)，那就屬于可售產(chǎn)品，應(yīng)按其他類型不動產(chǎn)處理，那么此時的地下車位建面也應(yīng)包含在內(nèi)，不應(yīng)剔除。

有關(guān)增值稅前的土地成本扣除問題，我們就介紹到這里。若廣大讀者朋友對于這方面的內(nèi)容有不同看法或補充意見的，在此也希望大家能夠積極分享您的寶貴觀點。

說完增值稅，關(guān)于土地增值稅前的土地成本扣除相關(guān)政策規(guī)定，咱們下期繼續(xù)。

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