土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程（16篇）

【第3篇】房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法

歡迎閱讀。

土地增值稅本是一個(gè)“小稅種”，但是，隨著房地產(chǎn)行業(yè)大紅大紫，土地增值稅也受到了廣泛關(guān)注。今天，我們就來(lái)徹底搞懂土地增值稅到底是如何計(jì)算的。

1.土地增值稅是什么？

土地增值稅指的是：?jiǎn)挝换蛘邆€(gè)人，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物，而取得收入，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)，來(lái)向國(guó)家繳納的一種稅，不包括繼承、贈(zèng)予方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅實(shí)質(zhì)上是反房地產(chǎn)暴利稅。

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

2.土地增值稅的征收范圍是什么？

包括：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。

不包括：土地使用權(quán)出讓、繼承、贈(zèng)予。

3.土地增值稅計(jì)算全過(guò)程是什么？

土地增值稅以增值額為計(jì)稅依據(jù)。

增值額=收入-扣除項(xiàng)目金額

扣除項(xiàng)目：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，稅率30%，速算扣除數(shù)為0；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，且未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，稅率40%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*5%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，且未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，稅率50%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*15%；

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%，稅率60%，速算扣除數(shù)為扣除項(xiàng)目金額*35%；

應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率-速算扣除數(shù)

舉例：小明出售辦公樓一棟，收入5000萬(wàn)，該辦公樓開(kāi)發(fā)成本和費(fèi)用一共為2000萬(wàn)，無(wú)其他扣除項(xiàng)目，問(wèn)小明應(yīng)該繳納多少土地增值稅？

建筑物產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收入5000萬(wàn)；

建筑物法定扣除項(xiàng)目金額2000萬(wàn)；

增值額=5000-2000=3000萬(wàn)；

增值額/扣除項(xiàng)目金額=3000/2000=150%；

100%＜150%＜200%，適用稅率為50%；

應(yīng)納稅額=3000*50%-2000*15%=1500-300=1200萬(wàn)

所以小明應(yīng)該繳納土地增值稅1200萬(wàn)元。

【第4篇】土地增值稅的稅率表

可扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)說(shuō)支付的金額

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5、其他扣除項(xiàng)目

【第5篇】增值稅和土地增值稅

增值稅

最近有很多網(wǎng)友朋友問(wèn)，增值稅和土地增值稅是不是一個(gè)意思？他們之間又有什么不同？

今天，小編就帶大家來(lái)了解一下增值稅與土地增值稅的區(qū)別？

關(guān)于兩者的定義：

土地增值稅指的是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，用來(lái)轉(zhuǎn)讓所取得的收入其中包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減掉法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承和贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

增值稅是指商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。從計(jì)稅原理上說(shuō)，增值稅是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種稅。

增值稅與土地增值稅是否重復(fù)征收？

不重復(fù)征收。 但是在行使轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，需要同時(shí)交土地增值稅和增值稅，另外還要交城維和稅，印花稅。

兩者的不同主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

納稅義務(wù)人、扣繳義務(wù)人不同

征稅的范圍不同

稅率不同

扣除的項(xiàng)目和計(jì)稅方法不同

征收管理機(jī)關(guān)不同

納稅地點(diǎn)不同

納稅期限不同

減稅、免稅的規(guī)定不同

以上是小編為大家整理的增值稅與土地增值稅的區(qū)別點(diǎn)，希望對(duì)您有所幫助。

接下來(lái)，小編將為大家講解到關(guān)于增值稅的申報(bào)、做賬方式。

大家都知道在2023年增值稅發(fā)生了比較大的變化，如今已經(jīng)到了七月大征期了，今天我們就來(lái)給大家聊一聊增值稅小規(guī)模納稅人最新的申報(bào)、財(cái)務(wù)處理事宜。

從2023年4月-12月起，增值稅小規(guī)模納稅人原適用3%稅率的，直接免征增值稅。

2023年5月至2023年年底，對(duì)納稅人為居民提供必需生活物資快遞收派服務(wù)取得的收入，免征增值稅

2023年1月至2023年底，對(duì)納稅人提供公共交通運(yùn)輸服務(wù)取得的收入，免征增值稅。

注意：開(kāi)票方面，增值稅小規(guī)模納稅人如果享受免征增值稅優(yōu)惠的話，要開(kāi)具免稅的普票，即在開(kāi)票時(shí)，稅率欄上選擇“免稅”。

在這里還有幾個(gè)事項(xiàng)需要大家注意：

如果開(kāi)票時(shí)自然人代開(kāi)的話，那么自2023年4月起，代開(kāi)的是3%的業(yè)務(wù)，也是可以享受免稅優(yōu)惠政策的。

增值稅小規(guī)模納稅人適用3%免稅的業(yè)務(wù)，不再受季度不超過(guò)45萬(wàn)免增值稅的限制，但是仍需要注意連續(xù)12個(gè)月（4個(gè)季度）銷(xiāo)售額不能超500萬(wàn)，否則會(huì)被強(qiáng)制轉(zhuǎn)為一般納稅人。

如果開(kāi)3%征收率的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，則需要放棄減免稅的優(yōu)惠政策。

小提示：另一個(gè)優(yōu)惠政策從2023年到2023年12月實(shí)施的前面提到的小規(guī)模納稅人月銷(xiāo)售額不超過(guò)15萬(wàn)（季度45萬(wàn)），免增值稅。即便是有了3%的免稅的優(yōu)惠政策，這個(gè)45萬(wàn)的免增值稅仍舊有效，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人除了3%的業(yè)務(wù)之外，還有5%的業(yè)務(wù)。

馬上就到了七月中旬了，7月是增值稅小規(guī)模納稅人按季度申報(bào)的第一個(gè)征收期，接下來(lái)，我們就來(lái)了解下申報(bào)和財(cái)務(wù)處理的問(wèn)題。

以按季申報(bào)為例：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，申報(bào)的時(shí)候要區(qū)分季度超45萬(wàn)和季度超45萬(wàn)。

舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子：

45萬(wàn)以?xún)?nèi)，只涉及普票，某公司按季申報(bào)的小規(guī)模納稅人，2023年第二季度銷(xiāo)售貨物35萬(wàn)，開(kāi)具免稅的增值稅普票。

這種情況申報(bào)比較簡(jiǎn)單，算出免稅額=350000*3%=10500，

財(cái)務(wù)處理方面：

借：銀行存款/庫(kù)存現(xiàn)金350000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入350000

注意：這里只需要按開(kāi)具的免稅發(fā)票入賬，不需要計(jì)提稅金再轉(zhuǎn)入營(yíng)業(yè)外收入。

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【第6篇】土地增值稅申報(bào)表表六

陳舊的土地增值稅稅制中，政策不明晰、容易發(fā)生爭(zhēng)議的地方實(shí)在太多，比如今天要談的新房舊房問(wèn)題。也許你難以相信，像“新房”“舊房”這樣帶有一定主觀性、極易被人為操控的概念居然出現(xiàn)在嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩愂照弑硎鲋?，但這就是現(xiàn)實(shí)。也曾就這個(gè)問(wèn)題問(wèn)過(guò)一個(gè)同行，他的回答是：“這還有疑問(wèn)嗎？沒(méi)有使用過(guò)的房子就是新房，使用過(guò)了就成了舊房！”但這個(gè)問(wèn)題真有這么簡(jiǎn)單嗎？

新房舊房土增稅政策差異對(duì)比

首先來(lái)看看新房舊房的土增稅政策差異，這種差異主要體現(xiàn)在扣除項(xiàng)目上，為什么會(huì)有差異呢？其實(shí)當(dāng)年政策制定的初衷是好的，那就是針對(duì)一些年代較久遠(yuǎn)的房屋轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻丛汲杀緝r(jià)作為扣除項(xiàng)目金額顯然不盡合理，必須通過(guò)特殊的政策安排來(lái)相對(duì)消除通貨膨脹因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響。其間的具體政策差異如下表所示：

新房、舊房的土增稅政策扣除項(xiàng)目差異對(duì)比

與轉(zhuǎn)讓新房相比較，轉(zhuǎn)讓舊房土增稅的扣除項(xiàng)目主要有以下差異：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得加計(jì)扣除20%

不得扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

房屋建造成本（不含土地成本）按照重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算

上述差異意味著，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，如果曾經(jīng)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品被認(rèn)定為舊房，那么在計(jì)征土地增值稅時(shí)，舊房需要從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中剝離出來(lái)單獨(dú)按“次”計(jì)稅，且不得享受20%的加計(jì)扣除，這是有可能造成實(shí)際稅負(fù)上升的。因此，在實(shí)際工作中，納稅人多不愿意提供評(píng)估價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)也只得對(duì)其進(jìn)行核定征收。當(dāng)然，目前也有部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)屬有意為之，先將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用或出租后再轉(zhuǎn)銷(xiāo)售，以期通過(guò)舊房轉(zhuǎn)讓和較低的核定征收率來(lái)達(dá)到降低稅負(fù)的目的。

新房舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)

如前所述，新房與舊房土增稅存在明顯的政策差異，那么，明晰新房與舊房的界定標(biāo)準(zhǔn)就顯得十分重要。

先看財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局的說(shuō)法。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第七條，新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。（本文開(kāi)頭那位憑直覺(jué)答疑的同行，其說(shuō)法竟然和國(guó)家政策高度契合，不得不佩服?。。┦褂脮r(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)由各地具體規(guī)定。

再看各地五花八門(mén)、充滿歧義的具體規(guī)定。既然房屋磨損程度不好把握，那絕大多數(shù)地區(qū)只好在房屋使用時(shí)間上大做文章，全國(guó)范圍內(nèi)大致可以歸納為三類(lèi)口徑：

第一類(lèi)是“使用時(shí)間說(shuō)”，河北規(guī)定，凡已經(jīng)使用的房產(chǎn)，不論其使用時(shí)間和磨損程度如何，一律為舊房；更多地區(qū)規(guī)定自用或出租一年以上的房屋，在轉(zhuǎn)讓時(shí)視為舊房；云南規(guī)定，使用時(shí)間超過(guò)2年的屬舊房；更加細(xì)致一點(diǎn)的如浙江規(guī)定，新建房連續(xù)使用一年以上或未使用三年以上的房產(chǎn)視作舊房。

第二類(lèi)是“會(huì)計(jì)核算說(shuō)”，重慶規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房。

第三類(lèi)是“權(quán)證辦理說(shuō)”，廣西規(guī)定，凡房屋建成后至第一次辦理產(chǎn)權(quán)證完畢，這段時(shí)間屬于新建房，如再次辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，不論時(shí)間長(zhǎng)短與磨損程度如何，一律視為舊房。

鑒于新房舊房標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)不一，企業(yè)如果考慮通過(guò)新舊房問(wèn)題進(jìn)行土地增值稅籌劃，自然首先就要咨詢(xún)了解當(dāng)?shù)氐男屡f房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。

存在的爭(zhēng)議及問(wèn)題

在舊房轉(zhuǎn)讓的土增稅實(shí)際征管中，除了前述評(píng)估價(jià)格少有使用、新舊房標(biāo)準(zhǔn)全國(guó)不一等問(wèn)題之外，主要存在兩大爭(zhēng)議：

一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品先轉(zhuǎn)自用（包括出租）一段時(shí)間后再轉(zhuǎn)讓?zhuān)降资前崔D(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？對(duì)照前述各類(lèi)政策口徑，使用一年以上就算舊房，時(shí)間未免太短；會(huì)計(jì)上已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)，但可能并沒(méi)有實(shí)際使用；將部分開(kāi)發(fā)產(chǎn)品辦理權(quán)證至開(kāi)發(fā)企業(yè)自身名下，其主要目的還是為了融資，也并不必然使房產(chǎn)從“新”變“舊”啊！這里面的操作空間太大！

二是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將其自建房屋，建成后未使用立即轉(zhuǎn)讓?zhuān)前崔D(zhuǎn)讓新房處理，還是按轉(zhuǎn)讓舊房處理？按前述政策口徑應(yīng)認(rèn)定為轉(zhuǎn)讓新房，但令人遺憾的是，2023年新修訂的《土地增值稅納稅申報(bào)表》（稅總函[2016]309號(hào)）竟無(wú)一張申報(bào)表對(duì)應(yīng)此種情況，唯一可能填寫(xiě)的申報(bào)表（三）針對(duì)扣除項(xiàng)目金額又只提供了評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法，也許在申報(bào)表設(shè)計(jì)者看來(lái)，這種情形就是舊房轉(zhuǎn)讓吧！

相關(guān)政策建議

（一）將現(xiàn)行土增稅政策中“新房”和“舊房”這樣過(guò)于主觀的表述對(duì)應(yīng)修改為較為客觀的“商品房”和“存量房”概念。根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)解釋?zhuān)ㄔ囆校档耐ㄖ罚ńㄗ》縖2002]66號(hào)）精神，商品房是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并出售、出租的房屋；而存量房是指已被購(gòu)買(mǎi)或自建并取得所有權(quán)證書(shū)的房屋。

（二）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用后再銷(xiāo)售，不論被房屋交易管理部門(mén)認(rèn)定為商品房出售還是存量房轉(zhuǎn)讓行為，原則上一律按之前清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售面積計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。必要時(shí)，可以啟動(dòng)二次清算。

（三）對(duì)于非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可以規(guī)定房屋實(shí)際使用時(shí)間在3年以上的，在土增稅政策上才能視為舊房處理，允許按照評(píng)估價(jià)格和購(gòu)房發(fā)票加計(jì)扣除兩種方法確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額；實(shí)際使用時(shí)間不足3年的房屋，則應(yīng)視為新房處理。

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【第7篇】土地增值稅納稅申報(bào)表二下載

《土地增值稅暫行條例》第2條規(guī)定，土地增值稅的納稅義務(wù)人是單位和個(gè)人，以這些單位和個(gè)人是否專(zhuān)門(mén)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人兩類(lèi)。這兩類(lèi)納稅人在納稅申報(bào)流程、計(jì)稅方法等方面有比較大的差異。

《土地增值稅暫行條例》第10條規(guī)定，納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。該條規(guī)定雖未區(qū)分從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，但這兩類(lèi)納稅人申報(bào)繳納土地增值稅的流程、計(jì)稅方法是不同的，適用的納稅申報(bào)表也不一樣。從國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函〔2016〕309號(hào)）附件可以看出，一共有七種不同類(lèi)型的土地增值稅納稅申報(bào)表，分別為從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)征適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤(pán)銷(xiāo)售適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（四）》、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（五）》、非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（三）》、非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人核定征收適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（七）》、納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用的《土地增值稅納稅申報(bào)表（六）》。此外，還有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人適用的《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。從這些申報(bào)表就可以看出，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人與非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，納稅申報(bào)流程不一樣。

一、從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人的納稅申報(bào)流程

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)繳納土地增值稅需要經(jīng)歷三個(gè)階段。第一階段，到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)之后，開(kāi)發(fā)之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要到項(xiàng)目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)受讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等相關(guān)資料。各地對(duì)備案所需要提交的資料要求不一樣，以北京為例，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工許可后，根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的時(shí)間，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送《土地增值稅項(xiàng)目登記表》。并按照房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的要求和清算管理規(guī)定，自取得相關(guān)主管部門(mén)批復(fù)手續(xù)后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供立項(xiàng)批復(fù)、土地出讓合同、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、竣工驗(yàn)收備案表、預(yù)（銷(xiāo)）售許可證等材料。

第二階段，預(yù)繳土地增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)，具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！病碁榱税l(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。

各地對(duì)房地產(chǎn)的分類(lèi)不一樣，預(yù)征率也不一樣。以煙臺(tái)為例，將房地產(chǎn)分為普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三類(lèi)。長(zhǎng)島縣地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，普通住房預(yù)征率為2%，非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。長(zhǎng)島縣地域范圍外，全市其他地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3%。湖南將房地產(chǎn)分為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅、單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)四類(lèi)，預(yù)征率分別為1.5%、2%、3%、5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因分次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)而頻繁發(fā)生預(yù)繳土地增值稅納稅義務(wù)，難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的，可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)納稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇定期申報(bào)方式的，應(yīng)向納稅所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。定期申報(bào)方式確定后，一年內(nèi)不得變更。

第三階段，匯算清繳。

符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在滿足條件的90日內(nèi)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算。1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對(duì)于符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日辦理清算手續(xù)。

1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

根據(jù)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用的《土地增值稅申報(bào)表（二）》的要求，稅款所屬期是項(xiàng)目預(yù)征開(kāi)始的時(shí)間，截至日期是稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定（通知）申報(bào)期限的最后一日（應(yīng)清算項(xiàng)目達(dá)到清算條件起90天的最后一日/可清算項(xiàng)目稅務(wù)機(jī)關(guān)通知書(shū)送達(dá)起90天的最后一日）。對(duì)于可清算項(xiàng)目，即符合清算條件但未完成銷(xiāo)售而被稅務(wù)機(jī)關(guān)要求匯算清繳的，假如剛好在第90天銷(xiāo)售n套房子，則納稅申報(bào)數(shù)據(jù)需要作相應(yīng)修改，申報(bào)材料需要重新組織，這繁重的工作幾乎不可能在一夜之間完成。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，比較安全的做法是在截止日的前幾天暫停銷(xiāo)售。

辦理匯算清繳時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需要提交相關(guān)信息資料，各地對(duì)信息資料的提交要求不一樣。以北京為例，納稅人在辦理清算申請(qǐng)手續(xù)時(shí)，應(yīng)該填寫(xiě)《土地增值稅清算材料要求及清單》，并報(bào)送有關(guān)資料：項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表［包括：損益表、主要開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（工程）銷(xiāo)售明細(xì)表、已完工開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本表］等；取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書(shū)、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同；銷(xiāo)售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷(xiāo)售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售收入、用途；清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售許可證；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加等；《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》；《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。

二、非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人的申報(bào)繳納流程

非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人沒(méi)有土地增值稅預(yù)繳和清算程序，一般不會(huì)在房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)按照《土地增值稅暫行條例》第10條的規(guī)定到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，而是在就存量房辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)的當(dāng)天或者前一天，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于實(shí)施房地產(chǎn)稅收一體化管理若干具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕156號(hào)）的規(guī)定，就增值稅、土地增值稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、所得稅等“一窗式”申報(bào)繳納。

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【第8篇】土地增值稅實(shí)行

編者按：土地增值稅是一種地方稅，是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源，但至今土地增值稅立法工作仍未完成，現(xiàn)行暫行條例及實(shí)施細(xì)則規(guī)定粗放，納稅義務(wù)產(chǎn)生及稅款繳納期限等規(guī)定不明，而由國(guó)家稅務(wù)總局及省級(jí)稅務(wù)局出臺(tái)文件進(jìn)行規(guī)范。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為而言，其土地增值稅納稅義務(wù)的產(chǎn)生與稅款繳納期限與“清算”直接掛鉤，而按照國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件的規(guī)定，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人何時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算具較大自由裁量權(quán)。同時(shí)由于各省具體規(guī)則制定與執(zhí)行的水平參差不齊、相關(guān)期限也不統(tǒng)一，增加了稅法適用的不穩(wěn)定性與不確定性，一些實(shí)務(wù)案例更是反映，在財(cái)政收入寬松、經(jīng)濟(jì)穩(wěn)中向好的條件下部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)怠于行使職權(quán)，對(duì)符合“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算”條件的納稅人不予清算，到數(shù)年后經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)才啟動(dòng)清算審核工作，致使納稅人經(jīng)濟(jì)狀況惡化、無(wú)力繳納稅款。此情形既有悖于稅收法定、稅收公平的基本原則，也不利于納稅人權(quán)利義務(wù)的安定性，對(duì)納稅人和第三人的合法權(quán)益造成重大影響。本文即對(duì)土地增值稅清算制度下的稅款繳納期限問(wèn)題予以分析，以期呼吁立法機(jī)關(guān)加速立法進(jìn)程、呼吁稅收?qǐng)?zhí)法機(jī)關(guān)依法保護(hù)納稅人合法權(quán)利。

土地增值稅清算制度視野下的稅款繳納期限

（一）《稅收征收管理法》確定稅款追征期的一般規(guī)定

根據(jù)《稅收征收管理法》第52條及其實(shí)施細(xì)則第82條、第83條，納稅人、扣繳義務(wù)人未繳或者少繳稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征期因不同情形而有不同規(guī)定：

1.因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致的，追征期為三年；

2.因納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤導(dǎo)致的，追征期為三年；累計(jì)數(shù)額在10萬(wàn)元以上的，追征期可以延長(zhǎng)到五年；

3.存在偷稅、抗稅、騙稅情形的，追征不受期限限制。

追征期的起算時(shí)間與納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、稅款繳納期間密切相關(guān)。就一般規(guī)定而言，追征期應(yīng)當(dāng)從稅款繳納期限屆滿次日（也即應(yīng)繳未繳或者少繳稅款之日）起算。據(jù)此，起算追征期應(yīng)當(dāng)以相關(guān)稅款法定繳納期限的確定為基礎(chǔ)。

（二）清算制度下土地增值稅繳納期限的確定

根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)程》），房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，應(yīng)當(dāng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

1.納稅人預(yù)征稅款的繳納期限

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施細(xì)則》）第16條，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局可以根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定具體辦法。

按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第14條，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

例如，寧波市稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告明確，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)當(dāng)自季度終了之日起15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)并繳納稅款。

2.納稅人清算稅款的繳納期限

根據(jù)《規(guī)程》第9條、第10條，土地增值稅清算分為納稅人應(yīng)當(dāng)清算和稅務(wù)局要求清算兩種情形。

一方面，符合下列法定條件之一的納稅人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

另一方面，符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

在此種情形下，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定納稅人是否進(jìn)行土地增值稅清算；確定需要進(jìn)行清算項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)自收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)的清算通知之日起90日內(nèi)，辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《稅收征收管理法》第62條的規(guī)定，責(zé)令其清算，或依據(jù)第35條，核定其應(yīng)納稅額。但確定納稅人辦理補(bǔ)、退稅的期限（稅款的繳納期限）與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算審核工作的期限掛鉤，沒(méi)有統(tǒng)一的確定規(guī)則。

現(xiàn)行立法下土地增值稅追征期規(guī)定不明

（一）土地增值稅追征期的起算時(shí)點(diǎn)尚不明確

2002年國(guó)家稅務(wù)總局曾在《新稅收征收管理法及其實(shí)施細(xì)則釋義》中明確：“稅款的追征期應(yīng)從其應(yīng)納稅款的繳款時(shí)限的最后一日算起”。但從土地增值稅的征管程序來(lái)看，稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算審核結(jié)論是土地增值稅應(yīng)納稅款具體確定的必經(jīng)之路。

在“可以”清算的情形下，何時(shí)要求納稅人進(jìn)行清算屬主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可自由裁量的范疇，清算審核具體期限的確定權(quán)限也下放到省一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)。實(shí)際上，一些省份尚未就土地增值稅清算作出細(xì)化規(guī)定，即便是已有相關(guān)清算規(guī)程或辦法的，稅務(wù)機(jī)關(guān)何時(shí)下達(dá)清算通知在多數(shù)省份的規(guī)定中仍是空白。在“應(yīng)當(dāng)”清算的情形下，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算申請(qǐng)后，因很多地方未對(duì)清算審核期限予以限制，稅務(wù)機(jī)關(guān)也可能選擇拖延清算審核，從而調(diào)整稅款入庫(kù)時(shí)間。這些現(xiàn)象能夠產(chǎn)生的根本原因在于大多稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為只要未經(jīng)清算，出具清算審核結(jié)論，納稅人應(yīng)納稅款就不確定，故不會(huì)構(gòu)成少繳稅款，進(jìn)而無(wú)從起算追征期。長(zhǎng)此以往，對(duì)于符合清算條件的納稅人而言，若稅務(wù)機(jī)關(guān)任意拖延清算將對(duì)土地增值稅征管秩序造成巨大沖擊，有悖于行政效率原則，更會(huì)侵害納稅人和第三人的合法權(quán)益。

（二）土地增值稅追征期的終止時(shí)點(diǎn)存在爭(zhēng)議

結(jié)合《稅收征收管理法》第52條和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于欠稅追繳期限有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函〔2005〕813號(hào)）的內(nèi)涵，稅款追征期的終止時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)以“發(fā)現(xiàn)”未繳或少繳稅款的時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)。法工委復(fù)字﹝2004﹞27號(hào)意見(jiàn)認(rèn)為，“對(duì)違法違紀(jì)行為只要啟動(dòng)調(diào)查、取證和立案程序，均可視為“發(fā)現(xiàn)”；群眾舉報(bào)后被認(rèn)定屬實(shí)的，發(fā)現(xiàn)時(shí)效以舉報(bào)時(shí)間為準(zhǔn)”。通常情況下，司法判例將《稅務(wù)檢查通知書(shū)》的送達(dá)時(shí)間作為追征期的截止時(shí)點(diǎn)，以便最大限度地維護(hù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法權(quán)威，保障國(guó)家稅收權(quán)益的實(shí)現(xiàn)。但在這一時(shí)點(diǎn)，納稅人是否存在稅收違法行為、是否存在未繳或少繳稅款的情形尚不能定，可能有損納稅人利益。因此，也有觀點(diǎn)認(rèn)為追征期的截止時(shí)點(diǎn)可以參照《稅務(wù)稽查工作底稿》簽字時(shí)間、《稅務(wù)處理決定書(shū)》送達(dá)時(shí)間等確定。

在土地增值稅征管中，對(duì)于完全沒(méi)有規(guī)定清算審核期限的地方，因追征期起算時(shí)間不明確，更無(wú)從討論終止時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題。對(duì)于規(guī)定了清算審核期限的地方，納稅人通常主張清算審核期滿，稅務(wù)機(jī)關(guān)未作出審核結(jié)論的，即應(yīng)當(dāng)起算追征期，如果在追征期內(nèi)稅務(wù)機(jī)關(guān)未對(duì)土地增值稅問(wèn)題作出最終結(jié)論的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為超過(guò)稅款追征期。

（三）土地增值稅追征期懸而未決，納稅人承受巨大稅收風(fēng)險(xiǎn)

從立法目的看，《稅收征收管理法》規(guī)定稅款追征期，一方面是為了督促稅務(wù)機(jī)關(guān)高效執(zhí)法，盡早追繳稅款，避免國(guó)家稅收收入流失；另一方面則是限制稅收征管權(quán)力，防止稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作為而不作為或?yàn)E用職權(quán)，損害納稅人的合法權(quán)益。

立足于土地增值稅征管程序的特殊性，追征期懸而未決將對(duì)稅收征管秩序、納稅人的合法權(quán)益造成重大影響，有悖于稅法原理。

其一，由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)確定何時(shí)要求納稅人清算，不符合稅收法定的要求。所謂“地方稅”，是指該稅種作為地方財(cái)政收入來(lái)源，并不指該稅種征管完全由地方自行予以規(guī)范。恰恰相反，國(guó)家對(duì)任何稅種征稅要素的變動(dòng)都應(yīng)當(dāng)按相關(guān)法律的規(guī)定進(jìn)行，征稅的各個(gè)要素不僅應(yīng)由法律作出專(zhuān)門(mén)的規(guī)定，而且規(guī)定應(yīng)當(dāng)盡量明確，此為稅收法定原則的應(yīng)有之義。借地方稅名義授權(quán)地方自行予以規(guī)范，本質(zhì)上是規(guī)避稅收法定原則的表現(xiàn)。土地增值稅征管程序中“何時(shí)要求清算”“清算審核期限”等為攸關(guān)征稅期限的要素，應(yīng)當(dāng)由法律加以明確規(guī)定?！兑?guī)程》賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)隨時(shí)要求納稅人清算的權(quán)力，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)地方財(cái)政狀況、經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)等情況任意決定是否要求納稅人清算，使得納稅人無(wú)法準(zhǔn)確把握其是否發(fā)生納稅義務(wù)，與稅收法定不符。

其二，各省份的土地增值稅清算管理規(guī)定不統(tǒng)一，有違稅收公平?？v觀已有土地增值稅清算管理規(guī)程或辦法的省份，各省確定的清算審核期限也并不統(tǒng)一，有60日（如江蘇省）、90日（如安徽省、貴州?。?、180日（廣東省）等。對(duì)于在不同省份從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的納稅人而言，容易造成最終確定的土地增值稅稅負(fù)在各省份之間呈現(xiàn)不平衡性，使得稅負(fù)在納稅人之間不能實(shí)現(xiàn)公平分配。

其三，在沒(méi)有明確規(guī)定清算審核期限的地方，若稅務(wù)機(jī)關(guān)遲遲未作出清算通知或清算審核結(jié)論，納稅人的納稅義務(wù)即無(wú)法確定，稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不會(huì)為此承擔(dān)任何責(zé)任。但納稅人不能按期清算、申報(bào)或繳納土地增值稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)認(rèn)定其存在逃避納稅義務(wù)行為，從而可能對(duì)其應(yīng)繳未繳稅款實(shí)施扣劃，構(gòu)成偷稅的，除補(bǔ)繳稅款、滯納金外，還可能承擔(dān)罰款甚至是七年以下有期徒刑的責(zé)任追究，有明顯的權(quán)責(zé)不對(duì)等性，違背行政法權(quán)責(zé)統(tǒng)一的基本原則。

追征期非“追繳期”，土地增值稅適用追征期應(yīng)有特別方法

追征期作為一種時(shí)效制度，意味著期間一但經(jīng)過(guò)，稅務(wù)機(jī)關(guān)的追征行為不能獲得法律保護(hù)與支持，對(duì)行為人的違法行為不再追責(zé)。從這一內(nèi)涵來(lái)看，追征期的規(guī)范內(nèi)容不限于稅款繳納，還應(yīng)當(dāng)規(guī)制稅款的征管活動(dòng)。

在土地增值稅清算制度下，土地增值稅納稅義務(wù)的具體確定與應(yīng)當(dāng)清算情形下的清算申報(bào)、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算情形下的清算通知，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的清算審核結(jié)論息息相關(guān)?；谕恋卦鲋刀惖倪@一特殊性，土地增值稅適用追征期應(yīng)當(dāng)采用“稅收征管”口徑。按照《規(guī)程》的要求，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)具有對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施日常稅收管理的職權(quán)，應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤(pán)等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步，能夠督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用?？梢?jiàn)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)依職權(quán)能夠?qū){稅人是否滿足“應(yīng)當(dāng)清算”或“可以清算”的條件作出判斷，而納稅人在滿足清算條件時(shí)，其是否存在“未繳或少繳稅款”事實(shí)上可以計(jì)算得出。因此，認(rèn)定未繳或少繳土地增值稅不應(yīng)以稅務(wù)機(jī)關(guān)作出清算通知乃至作出清算審核結(jié)論的時(shí)點(diǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)自納稅人符合以下三種情形之一時(shí)確定追征期的起算時(shí)點(diǎn)，以促使稅務(wù)機(jī)關(guān)提高稅款征收的執(zhí)法效率、限制稅務(wù)機(jī)關(guān)濫用征稅權(quán)、維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。

1.滿足“應(yīng)當(dāng)清算”的條件，且超過(guò)90日未辦理清算申報(bào)的；

2.滿足“稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求清算”的條件，且稅務(wù)機(jī)關(guān)在一定期限內(nèi)未要求納稅人清算的；

3.已經(jīng)完成了清算申報(bào)的。

小結(jié)

土地增值稅清算手續(xù)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否開(kāi)展清算與確認(rèn)納稅義務(wù)具有重大影響。現(xiàn)行規(guī)定條件下，尤其是“稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算”情形中，納稅人納稅義務(wù)的具體確定依賴(lài)于地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)啟動(dòng)清算程序的自由裁量及其作出的清算審核結(jié)論。為了平衡納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算程序中權(quán)利義務(wù)的不對(duì)等性，土地增值稅清算制度作為一項(xiàng)關(guān)鍵的稅收征管活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)受追征期限制，并應(yīng)區(qū)分不同情形確認(rèn)追征期的起算時(shí)點(diǎn)。

【第9篇】土地增值稅稅金及附加

2023年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)征求意見(jiàn)稿）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。令人不解的是，征求意見(jiàn)稿第六十四條將“相關(guān)”稅費(fèi)明確為“申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料?！?/p>

01

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報(bào)后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的稅種。

02

現(xiàn)實(shí)中，納稅人自行或聘請(qǐng)第三方進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)間約為1-2個(gè)月，清算報(bào)告提交稅務(wù)機(jī)關(guān)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。

03

經(jīng)過(guò)如此漫長(zhǎng)的等待期才能拿到完稅憑證進(jìn)而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并不符合行政效率原則，有違國(guó)家有關(guān)壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限的精神，不利于盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因?yàn)檫@一原因，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅：

關(guān)我什么事？

01

土地增值稅尚未立法

不是征求意見(jiàn)稿說(shuō)的“法律”

征求意見(jiàn)稿第三十二條【申請(qǐng)材料】 “法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交完稅證明材料。法律沒(méi)有規(guī)定的材料不得作為登記申請(qǐng)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得收取?！?/p>

《契稅法》于2023年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。”

除《契稅法》外，《個(gè)人所得稅法》也有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完稅的相關(guān)規(guī)定，拋開(kāi)個(gè)稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個(gè)稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個(gè)什么位階嘞？

豈不是與征求意見(jiàn)稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移當(dāng)事雙方涉及的稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、申報(bào)繳納期間方面并不一致，如果在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉(zhuǎn)移登記，有可能導(dǎo)致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務(wù)的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

02

提交土地增值稅完稅資料

不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，當(dāng)事人雙方涉及的流轉(zhuǎn)稅有：轉(zhuǎn)讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財(cái)產(chǎn)行為稅簡(jiǎn)并申報(bào)以來(lái)，自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車(chē)船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》。

現(xiàn)行法律規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)除向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見(jiàn)有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的稅法規(guī)定。征求意見(jiàn)稿將土地增值稅完稅材料作為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的先決條件，有超越不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)權(quán)限之嫌疑。

契 稅：

都走開(kāi)，關(guān)我的事

01

受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務(wù)

有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法理依據(jù)

從法理上講，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移在先，納稅義務(wù)產(chǎn)生在后。長(zhǎng)久以來(lái)的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務(wù)發(fā)生之前對(duì)納稅人提前征稅。

如前所述，不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，受讓方承擔(dān)的主要稅種為契稅。為防止國(guó)家稅款流失，防止受讓方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后耍賴(lài)不履行納稅義務(wù)，但不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生物權(quán)效力不便撤銷(xiāo)，才有了“先稅后證”的征管手段。

在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。

可見(jiàn)，在此“先稅”的稅只能是受讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)，因?yàn)槭茏尫嚼U納了契稅之后，就已經(jīng)履行了應(yīng)當(dāng)由自身承擔(dān)的納稅義務(wù)，可以成為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。

簡(jiǎn)言之，除契稅外，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是否履行，不應(yīng)當(dāng)成為受讓方取得其物權(quán)權(quán)利的阻礙。

02

轉(zhuǎn)讓方不交稅怪我？

稅收法定vs征管手段

“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風(fēng)險(xiǎn)不得已為之，從而將納稅義務(wù)與繳納稅款順序作了調(diào)整。立法應(yīng)當(dāng)看到，這種違背基本法理的調(diào)整應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎為之，在現(xiàn)實(shí)中，因無(wú)法取得或無(wú)法及時(shí)取得土地增值稅完稅憑證、或因轉(zhuǎn)讓方不積極履行其納稅義務(wù)而無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況比比皆是。

作為受讓方，明明已經(jīng)支付了購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款并履行了自身的納稅義務(wù)，卻無(wú)法取得依法應(yīng)享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，無(wú)端承受著轉(zhuǎn)讓方未履行納稅義務(wù)的不利后果，毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)其十分不公平。

上述情況也導(dǎo)致很多企業(yè)項(xiàng)目擱置甚至流產(chǎn)，很大程度上抑制了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的活力，有違稅收不應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)充分考慮稅收因素，盡量減輕對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓方的物權(quán)權(quán)利侵害。

03

稅收相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善

不動(dòng)產(chǎn)登記立法與稅法銜接

不可否認(rèn)，在過(guò)去的稅收征管歷程中，國(guó)家稅務(wù)總局或地方稅務(wù)局下發(fā)過(guò)不繳納土地增值稅不予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動(dòng)產(chǎn)登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》取消了現(xiàn)行的“先稅后證”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷法治發(fā)展趨勢(shì)，盡量克服立法滯后性弊端，將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題消除在最初階段。

按作者所言，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方就不會(huì)因履行納稅義務(wù)產(chǎn)生新的矛盾，不動(dòng)產(chǎn)可投入到下一環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)或交易；同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)和不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也不會(huì)因?yàn)闃I(yè)務(wù)信息交換導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明晰產(chǎn)生爭(zhēng)議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移一方不履行納稅義務(wù)，也極少能逃脫監(jiān)管。

立法和執(zhí)法之間、應(yīng)然和實(shí)然之間，文件上的便民春風(fēng)簡(jiǎn)政放權(quán)和實(shí)際中的辦事體驗(yàn)之間，永遠(yuǎn)存在著人類(lèi)雙腿無(wú)法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔(dān)當(dāng)和智慧才能慢慢填平。

好在實(shí)踐中類(lèi)似領(lǐng)域有了突破性做法：以《國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整企業(yè)間存量房交易業(yè)務(wù)辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號(hào)）為例：

“一、各區(qū)（地區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務(wù)時(shí)，在買(mǎi)方（承受方）申報(bào)繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。二、賣(mài)方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)納稅費(fèi)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)自行通過(guò)北京市電子稅務(wù)局網(wǎng)上申報(bào)繳納。土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報(bào)的前置條件?！?/p>

由立法引起的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場(chǎng)主體造成的影響往往是無(wú)法對(duì)抗消除的，只能提醒不動(dòng)產(chǎn)交易雙方，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易最初，就應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評(píng)估交易所涉及的稅費(fèi)，盡可能準(zhǔn)確判斷交易對(duì)方履行納稅義務(wù)的能力以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法效能，否則有可能因?yàn)榧{稅義務(wù)履行或稅費(fèi)承擔(dān)爭(zhēng)議導(dǎo)致交易失敗，造成損失。

【第10篇】土地價(jià)款增值稅扣除政策

前言

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，其主要成本由三大部分構(gòu)成，分別為：土地成本、建安成本和稅收成本。這三者合計(jì)在一起，估計(jì)要占地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本總額的80%以上。其中，土地價(jià)款如何在稅前扣除（主要指的是增值稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等），關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的最終稅負(fù)高低。因?yàn)槠渲猩婕暗降姆煞ㄒ?guī)較為繁雜，很多納稅人表示很難準(zhǔn)確把握政策規(guī)定，從而導(dǎo)致在稅收管理過(guò)程中交了不少學(xué)費(fèi)。有基于此，我們特開(kāi)一期系列專(zhuān)欄，希望能將土地價(jià)款稅前扣除的相關(guān)知識(shí)分享給大家，希望能對(duì)圈內(nèi)從業(yè)人士有所啟迪。

增值稅

1.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用本辦法。

自行開(kāi)發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)。

實(shí)務(wù)中，我們還經(jīng)常聽(tīng)到“自建”，那么自建是否與房企銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目完全相同呢，這二者有何區(qū)別？其實(shí)，說(shuō)起來(lái)也不難區(qū)分。首先，二者的建設(shè)主體不同。自建一般多指于非房企利用現(xiàn)有的土地進(jìn)行房屋建設(shè)的業(yè)務(wù)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則很明顯屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的專(zhuān)屬名詞，即你得有開(kāi)發(fā)資質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目將來(lái)能夠作為商品對(duì)外銷(xiāo)售，而自建房產(chǎn)則一般僅限于自用或出租（無(wú)法銷(xiāo)售）。

第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，屬于本辦法規(guī)定的銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

這一條說(shuō)的什么意思？簡(jiǎn)單說(shuō)就是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到手上的可能是土地（這一點(diǎn)好理解，大多數(shù)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均屬如此），也有可能是從別人手上拿到的一個(gè)半成品（在建工程）。那么根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)文的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，無(wú)論拿到的是土地還是在建工程，都屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，都可以適用18號(hào)公告的相關(guān)政策規(guī)定。

第四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱(chēng)一般納稅人）銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：

銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）

當(dāng)然了，這第四條有個(gè)默認(rèn)前提條件，即若是2023年5月1日前取得的老項(xiàng)目，也可以選擇采用簡(jiǎn)易計(jì)稅，這沒(méi)有問(wèn)題。第四條說(shuō)的是，一般納稅人它如果選擇采用一般計(jì)稅方法的話，是允許從銷(xiāo)售額中抵減土地價(jià)款的。那如果是選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅呢，也就不存在銷(xiāo)項(xiàng)抵進(jìn)項(xiàng)的問(wèn)題，直接以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，除以（1+5%），再乘以5%，直接交增值稅便是。

第五條 當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

原則上，土地價(jià)款的分?jǐn)傁劝凑嫉孛娣e法，再按建筑面積法，這樣更為科學(xué)。當(dāng)然實(shí)踐中，每個(gè)地方稅務(wù)局的執(zhí)行口徑不太一樣，這個(gè)需要納稅人與當(dāng)?shù)囟惥质虑白骱脺贤üぷ鳌Ｐ枰⒁庖稽c(diǎn)的是，在確立房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積時(shí)，一定要記得將公共配套所占的建面給剔除出來(lái)，這其實(shí)是稅法對(duì)于納稅人的一個(gè)“讓利”，如果你不拿出來(lái)，瀝嘔君只能說(shuō)，吃虧的是你納稅人自己。

第六條 在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門(mén)監(jiān)（?。┲频呢?cái)政票據(jù)。

扣除土地價(jià)款，不是想怎么扣就怎么扣，也不是你實(shí)際支付了多少，我就讓你抵扣多少。關(guān)鍵看合規(guī)票據(jù)。要么是發(fā)票，要么得是財(cái)政票據(jù)。很多時(shí)候，問(wèn)題就出在這個(gè)合規(guī)票據(jù)上。有人說(shuō)，我要是真拿不出怎么辦？盡可能讓規(guī)土部門(mén)給出一個(gè)書(shū)面性的文件，證明你的土地成本是真實(shí)發(fā)生的。然后再拿著這個(gè)，去與當(dāng)?shù)刂鞴芏惥肿鰷贤üぷ鳌?/strong>

第七條 一般納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，扣除的土地價(jià)款不得超過(guò)納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款。

第八條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

房地產(chǎn)老項(xiàng)目，是指：

（一）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目；

（二）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。

房地產(chǎn)企業(yè)采用簡(jiǎn)易計(jì)稅好，還是一般計(jì)稅方法更優(yōu)？這個(gè)說(shuō)實(shí)話，還真不是一兩句話能夠說(shuō)得清的。一般性的原理是什么呢，如果你有大額進(jìn)項(xiàng)且能取得對(duì)應(yīng)合規(guī)發(fā)票的，那么理論上一般計(jì)稅方法更優(yōu)，反之，則是簡(jiǎn)易計(jì)稅更劃算。當(dāng)然了，這個(gè)畢竟只是臆想，最終還需要分別用兩種方法測(cè)算比較一下，才能得到最佳選擇。

第九條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

前面已有論述，略過(guò)。

第十三條 一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，兼有一般計(jì)稅方法計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目而無(wú)法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，應(yīng)以《建筑工程施工許可證》注明的“建設(shè)規(guī)?！睘橐罁?jù)進(jìn)行劃分。

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=當(dāng)期無(wú)法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×（簡(jiǎn)易計(jì)稅、免稅房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)?！路康禺a(chǎn)項(xiàng)目總建設(shè)規(guī)模）

這一條也很容易理解。無(wú)論是免增值稅的項(xiàng)目也好，還是簡(jiǎn)易計(jì)稅也罷，都是不存在差額計(jì)稅一說(shuō)，因此，這兩種類(lèi)型的項(xiàng)目所對(duì)應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)，需要單獨(dú)從進(jìn)項(xiàng)稅額中剔除出來(lái)，不得抵扣。第十三條為納稅人提供了一個(gè)劃分標(biāo)準(zhǔn)，那就是《建筑工程施工許可證》。按施工許可證上所列明的“建設(shè)規(guī)?！保迅黜?xiàng)目對(duì)應(yīng)取得的“進(jìn)項(xiàng)稅額”做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出。

2.《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）

七、《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）第一條第（三）項(xiàng)第10點(diǎn)中“向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門(mén)支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

從上文不難看出，房地產(chǎn)企業(yè)向政府部門(mén)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)也好，還是向其他單位或個(gè)人（指的是被拆遷戶(hù)）支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)也罷，都允許你在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除。其原理說(shuō)，你可以把它看做是廣義性質(zhì)的土地價(jià)款。拆遷補(bǔ)償費(fèi)未支付完全，這地你根本就拆不動(dòng)，也拿不下來(lái)，所以這就視同作為土地成本構(gòu)成的一部分，沒(méi)有問(wèn)題。當(dāng)然咯，既然土地價(jià)款包括了這么多項(xiàng)，那么根據(jù)契稅法的相關(guān)征管條例規(guī)定，所涉及到的項(xiàng)目都需要繳納契稅。實(shí)務(wù)中，很多開(kāi)發(fā)商只就土地出讓金交了契稅，但后期支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、大市政配套費(fèi)等，往往都沒(méi)有繳納契稅，這就存在漏繳稅款的風(fēng)險(xiǎn)。由于拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確立不需要納稅人必須提供發(fā)票，故而導(dǎo)致實(shí)務(wù)中很多納稅人為了增加土地成本，刻意無(wú)度地加大拆遷補(bǔ)償支出。瀝嘔君在這里溫馨提示一句：稅務(wù)籌劃不僅需要合法性，也需要合理性。稅務(wù)籌劃與偷逃稅款，往往僅有一線之隔。

八、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門(mén)支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門(mén)三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

（二）政府部門(mén)出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)持有。

此條說(shuō)的是，土地價(jià)款由集團(tuán)繳納，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)由項(xiàng)目公司完成的情形。實(shí)務(wù)中，類(lèi)似這樣的案例，比比皆是。集團(tuán)層面繳納的土地價(jià)款，如果想要拿到項(xiàng)目公司來(lái)做成本，必須滿足的三個(gè)條件：①政府、集團(tuán)、項(xiàng)目公司，三方簽署補(bǔ)充合同或變更協(xié)議，將土地辦至項(xiàng)目公司名下（注意：是直接辦證到項(xiàng)目公司，而不是先辦到集團(tuán)再轉(zhuǎn)給項(xiàng)目公司）；②不改變規(guī)劃與土地用途，不補(bǔ)地價(jià)；③項(xiàng)目公司需要是集團(tuán)下設(shè)的全資子公司。

3.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地價(jià)款扣除時(shí)間等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款，以及向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按照財(cái)稅〔2016〕140號(hào)文件第七、八條規(guī)定，允許在計(jì)算銷(xiāo)售額時(shí)扣除但未扣除的，從2023年12月份（稅款所屬期）起按照現(xiàn)行規(guī)定計(jì)算扣除。

這一條相當(dāng)于對(duì)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)的規(guī)定作了一個(gè)補(bǔ)充：即納稅人之前在計(jì)算銷(xiāo)售額中未予扣除土地價(jià)款的，那么現(xiàn)在根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第86號(hào)第一條的規(guī)定，可以進(jìn)行補(bǔ)充扣除。

五、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）第五條中，“當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積”，是指計(jì)容積率地上建筑面積，不包括地下車(chē)位建筑面積。

本條則相當(dāng)于對(duì)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)文的第五條規(guī)定再次作了補(bǔ)充說(shuō)明。“當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積”、“房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積”，都是指的計(jì)容面積（交了地價(jià)款），但是關(guān)于這里的表述，在瀝嘔君看來(lái)，不太嚴(yán)謹(jǐn)。說(shuō)計(jì)容面積沒(méi)有問(wèn)題，但是并非所有的地上建面都算在內(nèi)，比如公共配套部分，即便屬地上，那也是要剔除在外的；相對(duì)應(yīng)的，也并非地下車(chē)位建面就一定要排除在外，因?yàn)槲覀冎溃糠殖鞘械牡叵萝?chē)位是有產(chǎn)權(quán)的，既然有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，那就屬于可售產(chǎn)品，應(yīng)按其他類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)處理，那么此時(shí)的地下車(chē)位建面也應(yīng)包含在內(nèi)，不應(yīng)剔除。

有關(guān)增值稅前的土地成本扣除問(wèn)題，我們就介紹到這里。若廣大讀者朋友對(duì)于這方面的內(nèi)容有不同看法或補(bǔ)充意見(jiàn)的，在此也希望大家能夠積極分享您的寶貴觀點(diǎn)。

說(shuō)完增值稅，關(guān)于土地增值稅前的土地成本扣除相關(guān)政策規(guī)定，咱們下期繼續(xù)。

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