土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則指南（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則指南

（接上期）

三、土地增值稅收入的歸集與疑難解析

《土地增值稅清算規(guī)程》規(guī)定，審核收入情況時，應結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同（含房管部門網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷售（預售）許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細表及其他有關(guān)資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn)銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實計稅收入。

對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不符的，以后者確認收入。

銷售面積比對資料

注：實測面積＝產(chǎn)權(quán)證上所載明的房屋面積。

確認了銷售面積之后，再進一步確認銷售單價，最終得出銷售收入。關(guān)于銷售單價（價格），有幾個需要重點關(guān)注的方面：

1、評估價格 當納稅人存在下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：

1）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格；

2）提供扣除項目金額不實的；

3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

需要注意的是，這里提到的“評估價格”，有別于我們在計算“扣除項目金額”時所提到的那個“評估價格”。這里的“評估價格”，是按照收益法所得出的一個市場參考價。

2、關(guān)聯(lián)交易價格問題

1）關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，只按照成本計價，未產(chǎn)生其他收益（主要為集團內(nèi)部交易），是否需要繳納土地增值稅？

瀝嘔君點評：按照成本計價是否具有合理性，如果不合理，需要按照市場價確認收入。

2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時，附有土地評估報告，但未按報告中的估價進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓定價不公允如何處理？

瀝嘔君點評：如果定價不公允，那么稅務機關(guān)就有權(quán)按照市場價進行核定收入。但是需要注意的是，這里的“市場價”，并非我們通常所理解的那種市場價。打個比方。某房企給到被拆遷戶的拆遷安置房銷售單價按8000元/平，同在一小區(qū)內(nèi)的其他普通購買者給到的價格卻是10000元/平，那么這個時候，對于這些被拆遷戶購買的物業(yè)，其銷售收入應按8000元/平計，這個才是我們前面所稱的“市場價”。

關(guān)于價格偏低，實務中缺少準確判定的依據(jù)，僅有一則司法解釋可以參考：

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（2023年2月9日最高人民法院審判委員會第1462次通過）（法釋[2009]5號）

第十九條 對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價”，人民法院應當以交易當?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷，并參考交易當時交易地的物價部門指導價或者市場交易價，結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認。

轉(zhuǎn)讓價格達不到交易時交易地的指導價或者市場交易價百分之七十的，一般可以視為明顯不合理的低價；對轉(zhuǎn)讓價格高于當?shù)刂笇r或者市場交易價百分之三十的，一般可以視為明顯不合理的高價。

債務人以明顯不合理的高價收購他人財產(chǎn)，人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。

拓展話題：房地產(chǎn)開發(fā)預征、清算土地增值稅、企業(yè)所得稅的計稅依據(jù)如何確定及規(guī)定

《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）

一、關(guān)于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計稅依據(jù)：

土地增值稅預征的計稅依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

或者：土地增值稅預征的計稅依據(jù)=預收款/（1+適用稅率/征收率）

最大的爭議，體現(xiàn)在企業(yè)所得稅。營改增后，《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務納稅調(diào)整明細表》（a105010）的第三部分，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務計算的納稅調(diào)整額（22-26），具體應該怎么填寫？其中，23-1銷售未完工產(chǎn)品的收入，即國稅發(fā)[2009]31號里所規(guī)定的“銷售收入”。那么這個銷售收入是直接填預收賬款金額呢，還是應該考慮增值稅的問題？大家都知道，預售環(huán)節(jié)，是沒有實現(xiàn)價稅分流的。換言之，價款和稅款都保留在預收款這個科目。這里便產(chǎn)生了兩大分歧：

1、第一個分歧在于，我們比照土地增值稅預征的計稅依據(jù)，計算確定未完工產(chǎn)品收入。

不管采納何種計算口徑，我們的理由是：雖然預售環(huán)節(jié)并未實現(xiàn)價稅分流，但我們不能將增值稅作為計算預計毛利的計稅基礎。

2、另一個分歧則是，營改增后，增值稅差額征稅對土地增值稅的土地成本確認有沒有影響。房地產(chǎn)企業(yè)收到預售款時，沒有實現(xiàn)價稅分流；直到交房時，才實現(xiàn)價稅分流。瀝嘔君認為，這個差額征稅并不會影響土地增值稅的土地成本確認。因為土地增值稅的成本確立，《土地增值稅暫行條例》中已經(jīng)寫得很明確了，條例第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。所支付的金額，啥意思？當然包括稅金。所以，盡管會計處理上沖抵了土地成本，但是沒有影響土地增值稅扣除項目金額的計算結(jié)果。

收入與發(fā)票的關(guān)系，具體看國稅函[2010]220號的規(guī)定：

已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確定收入；

未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

合同所載房面積與實測面積不一致的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

《物權(quán)法》 第七十四條

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條

[車位、車庫的歸屬]建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

從這里我們可以看出，有約定的，從約定；沒有約定的，才歸屬于全體業(yè)主。并不是很多人所傳的那種，只要是車庫、車位，那就一定屬于全體業(yè)主，這個是沒有道理的。

關(guān)于“折扣”的思考

土地增值稅對于“折扣”并無明文規(guī)定，瀝嘔君建議，應該和增值稅、企業(yè)所得稅相銜接。

稅種

折扣銷售

銷售折扣

實物折扣

增值稅·消費稅

發(fā)票

增財務費用

無政策

企業(yè)所得稅

沖收入

增財務費用

主商品計稅

土地增值稅

無政策

無政策

無政策

增值稅是要求實際價格與折讓需在同一張發(fā)票上載明，房地產(chǎn)行業(yè)并未嚴格執(zhí)行這一點，執(zhí)行比較好的行業(yè)，當屬超市等類型企業(yè)。

企業(yè)所得稅則是根據(jù)國稅函[2008]875號文的明確規(guī)定，要求是以折后價確認收入。

土地增值稅對于商品折扣方面的立法工作相對滯后，需要盡快與其他稅種同步 。

國稅發(fā)[2007]132號文第二十三條對于視同銷售收入的確認方法和順序作了明確規(guī)定：

1、按本企業(yè)當月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定；

2、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認；

3、參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。

轉(zhuǎn)為自用的稅務處理

產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征土地增值稅（法律依據(jù)：國稅發(fā)[2006]187號）。

根據(jù)國稅函[2008]828號文的規(guī)定，按內(nèi)部資產(chǎn)處置，不征企業(yè)所得稅。

不過房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，還是需要按章繳納的。

代收費用

三大稅種關(guān)于代收費用方面的規(guī)定并不一致。

增值稅：財稅[2016]36號文附件一對價外費用作了明確規(guī)定，除特定情形外，所有價外費用均需征收增值稅。

土地增值稅：國稅發(fā)[2009]91號第二十八條規(guī)定，對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取;當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形?！锻恋卦鲋刀惽逅汨b證業(yè)務準則》第二十五條規(guī)定，（一）代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。（二）代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

企業(yè)所得稅：《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定，企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。

【代建房】涉稅分析

所謂代建房，指的是一方出土地和資金，委托另一方對房屋開發(fā)的全過程（或主要過程）進行管理。出資方享有產(chǎn)權(quán)，管理方收取管理費。

認定“代建”的四個條件（全部具備）：

（1）以委托方名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移；

（3）與委托方事前簽訂委托代建合同；

（4）不以受托方名義辦理工程結(jié)算。

實務中，瀝嘔君接觸了不少較為奇葩的案例。說好的是代建，結(jié)果施工方將發(fā)票開給了受托單位。

開發(fā)商收取[誠意金]的涉稅處理

房地產(chǎn)企業(yè)一般是在取得預售許可證的前后，開始向意向購買人收取誠意金，目的在于提前鎖定客戶。根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則的規(guī)定，土地增值稅納稅義務發(fā)生的前提是，簽訂銷售合同。換言之，房地產(chǎn)商在與客戶正式簽訂銷售合同之前所收取的任何款項，都不產(chǎn)生土地增值稅納稅義務。在這一點上，增值稅處理同土增稅，收取的誠意金并不產(chǎn)生納稅義務。根據(jù)國稅函[2009]31號文第六條的規(guī)定，簽訂合同之后所收取的費用才確認為銷售收入。總結(jié)為一句，開發(fā)商在簽訂正式銷售合同之前收取的誠意金，是無需預征三大稅種的。

（未完，待續(xù)）

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【第2篇】經(jīng)濟適用房土地增值稅

深圳某房地產(chǎn)客戶開發(fā)的項目在進行土地增值稅清算時，稅務機關(guān)在審核過程中提出該公司計入“開發(fā)成本-土地成本”里的土地使用稅和土地使用費需進行調(diào)減，即不能于土地增值稅稅前據(jù)實扣除，于是客戶提出疑問：土地使用稅和土地使用費土地增值稅稅前如何進行扣除？本文將針對此問題進行分析探討。

一、土地使用稅土地增值稅稅前扣除分析

針對土地使用稅土地增值稅稅前扣除的問題，目前全國性稅法上并無明確規(guī)定。而會計上1.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》（財會字[1993]2號）的規(guī)定：月份終了,企業(yè)計算出當月應交納的房產(chǎn)稅、車船使用稅和土地使用稅,借記'管理費用'科目。2.《企業(yè)會計準則――應用指南》'6602 '管理費用'規(guī)定:本科目核算企業(yè)為組織和管理企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所發(fā)生的管理費用,包括…房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅…等。（營改增后根據(jù)財會〔2016〕22號土地使用稅調(diào)整為計入“稅金及附加”科目核算）

因此實務中大部分稅務機關(guān)參照上述會計上的規(guī)定認為土地使用稅應計入其他房地產(chǎn)費用中扣除，不允許據(jù)實扣除。其中有部分地方發(fā)文進行了明確：

1.《海南省地方稅務局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》(瓊地稅函[2007]356號)第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費用列支按規(guī)定予以扣除。

2.《大連市地方稅務局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》(大地稅函（2008）188號)（2023年廢止）第一條第二項規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后繳納的土地使用稅，應當計入“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中的“管理費用”扣除。

但有部分觀點認為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地然后進行開發(fā)，于公司而言屬于存貨（開發(fā)產(chǎn)品），土地使用稅是存貨（開發(fā)產(chǎn)品）達到可使用和交付前必要的、合理的支出，應計入開發(fā)成本，而不應根據(jù)一般的會計處理規(guī)定，計入期間費用。對此筆者認為：

1. 會計上可計入開發(fā)成本核算的項目，土地增值稅上不一定必然可以扣除。

2.根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，土地使用稅不屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)建設成本費用，也不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等土地增值稅規(guī)定的可扣除項目范圍。

因此，在稅法沒有發(fā)文明確可以扣除的情況下，筆者認為土地使用稅不能于土地增值稅稅據(jù)實扣除。

二、土地使用費土地增值稅稅前扣除分析

（一）關(guān)于土地使用費

對于土地使用費大家可能比較陌生，因為目前單位和個人基本不用繳納了。土地使用費最早系計劃經(jīng)濟下引進外資的過渡性嘗試手段，是指外商投資企業(yè)通過不同的方式使用土地，國家向其收取得的有償使用土地的費用。有關(guān)土地使用費的具體標準，沒有全國統(tǒng)一的規(guī)定，由所在地的省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

1988年9月27日國務院發(fā)布了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，條例第十四條規(guī)定：本條例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用費辦法同時停止執(zhí)行，即土地使用稅代替了土地使用費。但對于外商投資企業(yè)，《財政部關(guān)于對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)的用地不征收土地使用稅的通知》（（88）財稅字第260號）和《國家稅務總局關(guān)于外商投資企業(yè)征免土地使用稅問題的批復》(國稅函[1997]162號)則規(guī)定：《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》不適用于外商投資企業(yè)；對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)在華機構(gòu)仍應征收土地使用費，不征土地使用稅。直至2006年12月30日國務院重新修訂了《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，將征稅對象擴大到外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外籍個人，自2007年1月1日起執(zhí)行。也就是2007年1月1日起土地使用稅才真正全部代替了土地使用費。

深圳在1988年11月1日開始征收城鎮(zhèn)土地使用稅時，由于當時處于經(jīng)濟發(fā)展初期，為了吸引投資一直未開征土地使用稅，而是根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》（深府 [1990]206號）的規(guī)定，征收土地使用費。直到2007年11月1日深圳市才開征城鎮(zhèn)土地使用稅，并于2008年4月7日發(fā)文深府[2008]61號廢止《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》。

因此對于深圳市部分拿地較早、開發(fā)較晚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)成本里存在列支土地使用費的情況。本文以下主要針對根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》繳納土地使用費的土地增值稅稅前扣除進行分析。

根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》：“使用特區(qū)范圍內(nèi)土地的單位和個人，都必須依照本辦法的規(guī)定繳納土地使用費?！鄙钲谑袊辆质翘貐^(qū)土地使用費征收的主管部門，負責土地使用費的核定、減免和收取。土地使用費按照使用土地使用面積和規(guī)定標準收取。

（二）土地使用費土地增值稅稅前扣除分析

土地使用費和土地使用稅的征收目的雖然都是為了加強土地管理，調(diào)節(jié)土地級差收入，提高土地使用效益，都是一定范圍內(nèi)使用土地的單位和個人按照土地面積和規(guī)定標準繳納，但土地使用費和土地使用稅的征收依據(jù)、主體以及性質(zhì)等方面不同，因此仍屬于不同的支出，應區(qū)別分析。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！?/p>

經(jīng)過分析，筆者認為土地使用費是屬于上述文件規(guī)定的“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用”，可于土地增值稅稅據(jù)實扣除，理由如下：

1.根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地使用費征收辦法》，土地使用費是依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《深圳經(jīng)濟特區(qū)土地管理條例》等規(guī)定征收，即土地使用費是國家有償讓渡土地使用權(quán)而收取的，由國土局負責土地使用費的核定、減免和收取。土地使用稅則是國家對使用土地的單位和個人征收的一種稅，由土地所在地的稅務機關(guān)征收。

2.根據(jù)《深圳市土地使用權(quán)出讓合同書》通用條款的約定：“土地受讓方除向規(guī)劃國土局給付土地使用權(quán)出讓金和土地開發(fā)與市政配套設施金外，每年還必須按規(guī)定繳付土地使用費。在簽訂土地出讓合同的同時，辦理土地使用費登記手續(xù)?！奔凑魇胀恋厥褂觅M是國家土地所有權(quán)的經(jīng)濟體現(xiàn)，是土地使用者因使用土地而向土地所有者支付的費用，與出讓金具有相同的性質(zhì)。土地使用稅則是按稅法規(guī)定交給國家的，是國家參與國民收入分配，強制地、無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N方式。

3.根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文可知，稅法上認為土地使用費屬于“為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用”，而土地使用稅則不屬于。

綜上，筆者認為土地使用費不同于土地使用稅，屬于土地增值稅實施細則第七條規(guī)定的按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，應可于土地增值稅稅前據(jù)實扣除。

作者：徐娟雙，單位：中匯信達（深圳）稅務師事務所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關(guān)的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第3篇】土地增值稅預繳的規(guī)定

預征土地增值稅是在還沒有正確計算出房地產(chǎn)項目增值率的情況下，為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，而采取的預先征收土地增值稅的辦法。

一、預繳土地增值稅計征依據(jù)。

營改增以后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。這相對于營改增之前來說，土地增值稅的計稅依據(jù)以及預征的計稅依據(jù)都發(fā)生了較大變化。根據(jù)《財政部 國家稅務總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅[2016]43號）規(guī)定：土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

以及《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

根據(jù)上述政策，有很多人理解為：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預收款時：一般計稅方法下，預交土地增值稅=預收款/（1 9%）*土地增值稅預征率；簡易計稅方法下，預交土地增值稅=預收款/（1 5%）*土地增值稅預征率。采取簡易計稅，預繳土地增值稅的理解是沒有問題，問題在于一般計稅。

增值稅采用一般計稅方法計稅的項目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項稅額=銷售額*9%=[（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）/（1 9%）]*9%=全部價款和價外費用/（1 9%）*9%-當期允許扣除的土地價款/（1 9%）*9%，即轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)銷項稅額=全部價款和價外費用按適用稅率計算的增值稅額-土地價款抵減的增值稅額。

因此，增值稅采用一般計稅方法計稅的項目，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-銷項稅額=全部價款和價外費用-[全部價款和價外費用/（1 9%）*9%-當期允許扣除的土地價款/（1 9%）*9%]。相應適用增值稅一般計稅方法的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應預繳稅額=[全部價款和價外費用-（全部價款和價外費用-當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款）/（1 增值稅適用稅率）*增值稅適用稅率]*土地增值稅預征率。

顯然，一般計稅預繳土地增值稅的計稅依據(jù)要進行換算，換算計算過程之復雜，而并非按9%直接簡單換算不含稅收入。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，《國家稅務總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。雖然計算簡化了些，但對簡易計稅的項目，預交的稅款比正常計算的方法下要大。國家稅務總局公告2023年第70號規(guī)定“可按照”上述方法進行計算，是有選擇性的，對簡易計稅項目來說，完全可以選擇按不含稅收入作為土地增值稅預繳計稅依據(jù)，并且預繳的土地增值還少一些。但在實務中，個別省市實行一刀切，要求納稅人按照上述規(guī)定預繳土地增值稅。

實務操作中，部分納稅人對“不含增值稅銷項稅額”“不含增值稅收入”理解有誤，直接采用“應預征土增稅額=預收款/（1 增值稅稅率）*土地增值稅預征率”的計算公式，計算應預征土地增值稅稅款，導致稅款預繳不足，由此容易引發(fā)稅務風險。

二、預交土地增值稅的會計處理。

預繳土地增值稅，在未達到土地增值稅清算條件的情況先行預繳，待土地增值稅清算后多退少補。一般來說，預繳土地增值稅期間并未達到收入確認條件，因此，預繳土地增值稅計入“應交稅費—應交土地增值稅”的借方，待開發(fā)項目達到完工條件，相應的收入及成本結(jié)轉(zhuǎn)損益時，將土地增值稅轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。但有的企業(yè)在預交土地增值稅的同時就將其轉(zhuǎn)入“稅金及附加”，不符合權(quán)責發(fā)生制的要求和收入成本的配比原則。還有的企業(yè)在預交土地增值稅的同時將其轉(zhuǎn)入“預付賬款或待攤費用—待轉(zhuǎn)土地增值稅”，在符合完工條件時再轉(zhuǎn)入“稅金及附加”。我們認為這樣處理“應交稅費-應交土地增值稅”期末余額更能準確反映土地增值稅在項目未完工時應該預交的金額，更能反映出期末資產(chǎn)負債狀況的合理性和公允性。所以，我們更傾向于這種會計處理方式。

三、預繳土地增值稅的稅前扣除。

根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文第十二條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目清算前，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預繳的土地增值稅，屬于房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的稅金。預繳的土地增值稅可在預繳年度企業(yè)所得稅稅前扣除，稅金及附加的扣除是收付實現(xiàn)制的體現(xiàn)，而在會計上，應當按照權(quán)責發(fā)生制。但在實際操作中，仍然有的企業(yè)將預繳的土地增值稅直接計入了“稅金及附加”，并于當期結(jié)轉(zhuǎn)。

四、預繳土地增值稅稅會差異的納稅調(diào)整。

2023年3號公告的最新口徑：企業(yè)所得稅預繳申報表(a類)第 4 行“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”明確：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務的納稅人，填報按照稅收規(guī)定計算的特定業(yè)務的應納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預售收入，按照稅收規(guī)定的預計計稅毛利率計算出預計毛利額，扣除實際繳納且在會計核算中未計入當期損益的土地增值稅等稅金及附加后的金額，在此行填報?！睋Q句話說，讓房企困惑多年的所得稅預繳項目扣除問題此次終于得到了明確規(guī)范，房企所得稅月（季）報扣除項目口徑也終于與年報口徑保持了一致。口徑明確了在預繳所得稅環(huán)節(jié)可以扣除實際繳納且在會計核算中未計入當期損益的土地增值稅等稅金及附加。這是繼去年申報表口徑允許這個欄次填寫負數(shù)后又一實操口徑的明確。按照收入成本配比原則，預繳的城建稅和教育附加，以及預繳的土地增值稅也就不能直接計入稅金及附加計算當期損益，我們一般都是預繳時候直接計入應交稅費借方。企業(yè)所得稅預繳申報和年度企業(yè)所得稅申報均可調(diào)整，即便在轉(zhuǎn)回時是負數(shù)也是正常的。

但是，如果企業(yè)直接按實際繳納的稅金及附加計入損益并結(jié)轉(zhuǎn)，也就是這種情況下，企業(yè)不存在當期實際繳納且未計入損益的稅金及附加了。那么這種會計處理下，當期繳納的稅費已然計入了利潤表，預繳時候就體現(xiàn)在利潤總額扣除了，就不需要在“特定業(yè)務計算的應納稅所得額”中“實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”和“轉(zhuǎn)回實際發(fā)生的稅金及附加、土地增值稅”行填列。

五、土地增值稅清算后的企業(yè)所得稅處理。

根據(jù)國家稅務總局公告2023年第29號等文規(guī)定，企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補。后續(xù)開發(fā)項目，是指正在開發(fā)以及中標的項目。企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

土地增值稅清算后計算企業(yè)所得稅退稅，應當以該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×（項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額）。所稱銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。該項目開發(fā)各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業(yè)應調(diào)整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款；當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應納稅所得額。土地增值稅分攤調(diào)整后，導致相應年度應納稅所得額出現(xiàn)正數(shù)的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

舉例：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年1月開始開發(fā)某房地產(chǎn)項目，2023年10月項目全部竣工并銷售完畢，12月進行土地增值稅清算，整個項目共繳納土地增值稅1100萬元，其中2023年—2023年預繳土地增值稅分別為240萬元、300萬元、60萬元；2023年清算后補繳土地增值稅500萬元。2023年—2023年實現(xiàn)的項目銷售收入總計30000萬元，各年度分別為12000萬元、15000、3000萬元，繳納的企業(yè)所得稅分別為45萬元、310萬元、0萬元。該企業(yè)2023年度匯算清繳出現(xiàn)虧損，應納稅所得額為-400萬元。 企業(yè)沒有后續(xù)開發(fā)項目，擬申請退稅。具體計算如下：

首先，計算年度應分攤土地增值稅:

2023年應分攤土地增值稅 ： 1100*（12000/30000）=440萬元

2023年應分攤土地增值稅：1100*（15000/30000）=550萬元

2023年應分攤土地增值稅：1100*（3000/30000）=110萬元

其次分年計算應退企業(yè)所得稅：

2023年應調(diào)整的應納稅所得額：240-440=-200（萬元）應退企業(yè)所得稅200 × 25% = 50（萬元）， 2023年僅交納企業(yè)所得稅45萬元，小于50萬元，只能申請退稅45萬元。剩余的5萬元所得稅對應的所得額20萬元作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

2023年應調(diào)整的應納稅所得額：300-550=-250（萬元），加上2023年轉(zhuǎn)來的虧損20萬元，2023年應調(diào)減的應納稅所得額共為：250 20=270（萬元），應退所得稅額=270×25%=67.5（萬元），2023年繳納企業(yè)所得稅310萬元，大于67.5萬元，67.5萬元可全額申請退稅。

2023年應調(diào)整的應納稅所得額60 500-110=450萬元，調(diào)整前，2023年度虧損400萬元，調(diào)整后，2023年度應納稅所得額為：-400 450=50萬元，應補繳企業(yè)所得稅：50*25%=12.5萬元。

該企業(yè)應申請退稅合計：45 67.5 - 12.5 = 100萬元

作者?：紀宏奎 中匯武漢稅務師事務所十堰所

【第4篇】土地增值稅題目

（2023年真題）

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人，擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算，該項目相關(guān)信息如下：

（1）2023年1月以9000萬元競得國有土地一宗，并按規(guī)定繳納契稅。

（2）該項目2023年開工建設，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日，2023年12月底竣工，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)總成本6000萬元，開發(fā)費用3400萬元。

（3）該項目中所屬幼兒園建成后已無償移交政府，歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。

（4）2023年4月，該項目銷售完畢，取得含稅銷售收入36750萬元。

（其他相關(guān)資料：契稅稅率為4%，利息支出無法提供金融機構(gòu)證明，當?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為10%，企業(yè)對該項目選擇簡易計稅方法計繳增值稅）

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）說明該項目選擇簡易計稅方法計征增值稅的理由。

（2）計算該項目應繳納的增值稅額。

（3）計算土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加。

（4）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

（5）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（6）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項目可以選擇簡易計稅方法計繳增值稅。房地產(chǎn)老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日之前的房地產(chǎn)項目。該項目2023年開工建設，《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日在2023年4月30日前，所以屬于房地產(chǎn)老項目，可以選擇簡易計稅方法計稅。

（2）該項目應繳納的增值稅額=36750÷（1+5%）×5%=1750萬元

（3）土地增值稅時允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加=1750×12%=210萬元

（4）土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用=（9360+6000）×10%=1536萬元

（5）土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)=9360+6000+210+1536+（9360+6000）×20%=20178

（6）增值額=35000-20178=14822萬元

增值率=14822÷20178=73.46%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額=14822×40%-20178×5%=4919.9（萬元）

【同類例題精練】

某房地產(chǎn)公司甲開發(fā)房地產(chǎn)住宅項目，2023年7月取得土地使用權(quán)應支付的土地出讓金為2800萬元，該公司按規(guī)定繳納了契稅。開發(fā)此塊土地70%，剩余30%尚未使用。

（1）發(fā)生前期拆遷補償費1690萬元，建筑安裝工程費1200萬元，基礎設施費160萬元，公共配套設施費150萬元。由于土地未及時按協(xié)議開發(fā)，支付土地閑置費20萬元。

（2）發(fā)生管理費用760萬元、銷售費用230萬元、利息費用250萬元，另支付加息4萬元、罰息12萬元。（利息費用未超過按銀行同類同期貸款利率計算的部分，且準確按房地產(chǎn)項目計算分攤并能提供金融機構(gòu)貸款證明）

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為220萬元（不含印花稅）。

（4）該住宅樓60%的建筑面積直接對外銷售，均簽訂合同，取得銷售收入6000萬元；與建筑公司簽訂建安合同，由于房產(chǎn)公司資金緊張，因此用20%的住宅抵頂建筑公司工程款，其余部分對外出租，均簽訂租房合同，本年度取得租金收入60萬元。（以上收入均不含增值稅）

其他相關(guān)資料：當?shù)厥≌?guī)定，契稅稅率4%，計算土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為5%。

要求：根據(jù)上述資料，按照下列序號回答問題，如有計算需計算出合計數(shù)。

（1）計算該項目在計算土地增值稅時可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）計算該項目可扣除的開發(fā)成本。

（3）計算土地增值稅時允許扣除的開發(fā)費用。

（4）計算土地增值稅時允許扣除項目金額的合計數(shù)。

（5）計算該房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅額。

（1）土地增值稅時可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2800×（1+4%）×70%×（60%+20%）=1630.72萬元

（2）可扣除的開發(fā)成本=（1690+1200+160+150）×80%=2560萬元

（3）允許扣除的開發(fā)費用=（1630.72+2560）×5%+250×80%=409.54萬元

（4）允許扣除項目金額的合計數(shù)=1630.72+2560+409.54+（1630.72+2560）×20%+220=5658.40萬元

（5）增值額=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6萬元

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%

適用稅率30%，速算扣除系數(shù)0

應繳納的土地增值稅=2341.6×30%=702.48（萬元）

【第5篇】土地增值稅的印花稅

計算土地增值稅時，地價款中不包含印花稅。

如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，印花稅屬于管理費用，全部費用合并一起在房地產(chǎn)費用中按比例扣除（按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%或10%扣除），其他納稅人在與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金中扣除。

政策依據(jù)：

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）九、關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題：細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。

土地出讓合同的印花稅可以入成本嗎？

計入管理費用的，《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)（2006）》第十二條規(guī)定，外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預定用途所發(fā)生的其他支出。

根據(jù)《企業(yè)會計制度》6403營業(yè)稅金及附加規(guī)定，房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”科目核算，但與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在本科目核算。企業(yè)交納印花稅的會計處理，一般分為兩種情況：

1、如果企業(yè)上交的印花稅稅額或購買的印花稅票數(shù)額較小，可以直接列入管理費用。上交印花稅或購買印花稅票時，借記“管理費用-印花稅”科目，貸記“銀行存款”或“現(xiàn)金”科目;

2、如果企業(yè)上交的印花稅稅額較大，先記入待攤費用，然后再轉(zhuǎn)入管理費用。上交印花稅時，借記“待攤費用”科目，貸記“銀行存款”等科目;分期攤銷印花稅時，借記“管理費用一印花稅”科目，貸記“待攤費用”科目。

土地出讓金如何征收印花稅？

按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則以及相關(guān)文件的規(guī)定，從2006年12月27日起，納稅人簽訂《國有土地出讓合同》支付土地出讓金應按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照萬分之五的稅率征收印花稅。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條下列憑證為應納稅憑證：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；第三條納稅人根據(jù)應納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行。

看到這里，大家應該都知道本文主要圍繞土地成本包含印花稅嗎、土地出讓合同的印花稅可以入成本嗎、土地出讓金如何征收印花稅這幾個問題為大家做了分析，小編最后告訴大家，計算土地增值稅時，地價款中不包含印花稅。

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【第6篇】車位土地增值稅稅率

房地產(chǎn)企業(yè)處置地下車位的方式主要有四種：辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收取停車費、無償供業(yè)主使用。由于地下車位與地上房產(chǎn)形成建筑整體，不同的處置方式其成本費用的分攤方法有區(qū)別，進而影響土地增值稅和企業(yè)所得稅的計算。如果企業(yè)選擇合理的處置方式，可以減輕稅負。

案例

湖南省某房地產(chǎn)a公司在市區(qū)開發(fā)商業(yè)、普通住宅連體樓一幢。其中，1層～3層為商業(yè)用房，每層可售建筑面積1000平方米，層高5.6米；3層以上為普通住宅，可售建筑面積9000平方米，層高2.8米；利用地下基礎設施形成停車位134個，面積2680平方米，開發(fā)成本2000元/平方米。按照地上房產(chǎn)的面積分配車位，普通住宅100個，商業(yè)用房34個。住宅和2～3層商業(yè)用房在當年銷售，分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業(yè)用房租賃給某電器公司從事經(jīng)營活動，房產(chǎn)原值903萬元，年租金180萬元，當年收取6個月租金90萬元，繳納相關(guān)稅費16萬元。該項目取得土地使用權(quán)所支付的金額1500萬元，地上房產(chǎn)開發(fā)成本4500萬元，開發(fā)費用500萬元，地下停車位開發(fā)成本536萬元，稅前可扣除折舊額21萬元，支付其他合理費用10萬元。

根據(jù)《湖南省地方稅務局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》（2023年第7號）規(guī)定，土地增值稅清算應按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算土地增值稅；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫（位），按照非住宅類型房地產(chǎn)清算；利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫（位），建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的其成本、費用可以扣除；轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫（位）永久使用權(quán)取得的收入，應按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比，分別計入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅，其成本、費用按照配比原則扣除；單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的，按層高系數(shù)建筑面積分攤法分攤開發(fā)成本，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計算扣除，暫不考慮其他納稅調(diào)整事項。

處置方式一：地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)證

向普通住宅購房戶出售100個車位，并辦理了產(chǎn)權(quán)證，面積2000平方米，收取款項1200萬元，剩下34個車位用于物業(yè)管理，收取停車費10萬元。

應繳土地增值稅的計算：按層高系數(shù)建筑面積分攤法計算不同類型房產(chǎn)應分攤的開發(fā)成本。

5.6米商業(yè)用房層高系數(shù)＝該類型用房層高÷普通住宅層高＝5.6÷2.8＝2。

總層高系數(shù)面積＝∑（某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數(shù)）＝普通住宅可售建筑面積×1＋商業(yè)用房可售建筑面積×2＝9000×1＋3000×5.6÷2.8＝15000（平方米）。

某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積＝某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積。

普通住宅已售部分層高系數(shù)面積＝1×9000＝9000（平方米）。

商業(yè)用房已售部分層高系數(shù)面積＝2×2000＝4000（平方米）。

某類型用房已售部分應分攤的開發(fā)成本＝開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積。

普通住宅已售部分應分攤的開發(fā)成本＝4500÷15000×9000＝2700（萬元）。

商業(yè)用房已售部分應分攤的開發(fā)成本＝4500÷15000×4000＝1200（萬元）。

1.普通住宅應繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680萬元，已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米（3000＋9000＋2680）的61.31%。

②扣除項目金額＝1500（注：取得土地使用權(quán)所支付的金額）×（1＋10%＋20%）（注：房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10％計算扣除，財政部規(guī)定的加計20%扣除費）×61.31%＋2700（注：普通住宅已售部分應分攤的開發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋4680×5.6%（注：營業(yè)稅率5%，城建稅率7%，教育費附加3%，地方教育費附加2%）＝4967.58（萬元）。

③增值率（4680－4967.58）÷4967.58＝－5.79%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.非住宅類應繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5600萬元，已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×27.25%＋（1200＋2680×0.2×100÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應分攤的開發(fā)成本1200萬元＋出售地下車位100個應分攤的開發(fā)成本）×（1＋10%＋20%）＋5600×5.6%＝2924.94（萬元）。

③增值率＝（5600－2924.94）÷2924.94＝91.49%。

④應繳土地增值稅2675.06×40%－2924.94×5%＝923.77（萬元）。

3.應繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10（注：一層商業(yè)用房租金收入90萬元＋普通住宅銷售收入4680萬元＋商業(yè)用房銷售收入4400萬元，地下車位金銷售收入1200萬元＋收取停車費10萬元）＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝已售地下車位的開發(fā)成本＋已出售普通住宅的開發(fā)成本＋已出售商業(yè)用房的開發(fā)成本＋應分攤的土地成本＝2680×0.2×100÷134（注：出售地下車位100個應分攤的開發(fā)成本）＋（2700＋1200）＋1500×13000÷14680（注：已出售普通住宅、商業(yè)用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積，可售總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＋地下車位面積＝3000＋9000＋2680）＝5628.34（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為923.77萬元。

⑤期間費用扣除＝開發(fā)費用－出租房應分攤的開發(fā)費用＋折舊＋其他稅金＋其他＝500－500×1000÷12000（注：按建筑面積分攤出租房應分攤的開發(fā)費用，其中，一層商業(yè)用房面積1000平方米，地上房產(chǎn)總面積12000平方米）＋21＋16＋10＝505.33（萬元）。

⑥應繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝685.32（萬元）。

處置方式二：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)

向普通住宅購房戶出售100個車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，剩下34個車位用于物業(yè)管理，收取停車費10萬元。在土地增值稅計算上，地下車位不分攤土地成本，商業(yè)和普通住宅開穗發(fā)成本的分攤計算同上。

1.普通住宅應繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680＋1200＝5880（萬元），已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×75%＋（2700＋2680×0.2×100÷134）×（1＋10%＋20%）＋5880×5.6%＝5821.78（萬元）。

③增值率＝（5880－5821.78）÷5821.78≈1%。

增值額<20%，免征土地增值稅。

2.商業(yè)用房應繳土地增值稅的計算

①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4400萬元，已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

②扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋1200×（1＋10%＋20%）＋4400×5.6%＝2131.4（萬元）。

③增值率＝（4400－2131.4）÷2131.4＝106.44%。

④應繳土地增值稅＝2268.6×50%－2131.4×15%＝814.59（萬元）。

3.應繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋10＝10380（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2680×0.2×100÷134＋2700＋1200＋1500×11000÷12000（注：因地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證不分攤土地成本，稅前扣除的土地成本按已出售普通住宅和商業(yè)用房面積之和11000平方米÷總建筑面積，總建筑面積＝各類房產(chǎn)面積＝3000＋9000）＝5675（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝10380×5.6%＝581.28（萬元）。

④土地增值稅扣除額為814.59萬元。

⑤期間費用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.95（萬元）。

處置方式三：地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證，采用三種綜合處置方式

向普通住宅購房戶出售100個車位永久使用權(quán)，取得營業(yè)收入1200萬元，另按成本價向二、三層商業(yè)購房戶配套出售22個，取得營業(yè)收入88萬元，剩下12個車位無償移交給政府。在土地增值稅計算上，地下車位不分攤土地成本，商業(yè)和普通住宅開發(fā)成本的分攤計算同上，普通住宅的土地增值稅計算同上，屬于免征。

1.商業(yè)用房應繳土地增值稅的計算

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4488萬元（注:4400＋88），已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。

①扣除項目金額＝1500×（1＋10%＋20%）×16.67%＋（1200＋2680×0.2×34÷134）（注：商業(yè)用房已售部分應分攤的開發(fā)成本1200萬元，向二、三層商業(yè)購房戶配套出源售22個車位和無償移交給政府12個車位的開發(fā)成本136萬元）×（1＋10%＋20%）＋4488×5.6%＝2313.13（萬元）。

②增值率＝（4488－2313.13）÷2313.13＝94.02%。

③應繳土地增值稅＝2174.87×40%－2313.13×5%＝754.29（萬元）。

2.應繳企業(yè)所得稅的計算

①收入總額＝90＋4680＋4400＋1200＋88＝＝10458（萬元）。

②銷售成本扣除額＝2700＋1200＋1500×11000÷12000＋536（注：地下車位成本）＝5811（萬元）。

③經(jīng)營稅金及附加＝585.65（萬元）。

④土地增值稅扣除額＝754.29（萬元）。

⑤期間費用扣除不變?yōu)?05.33萬元。

⑥應繳企業(yè)所得稅額＝（①－②－③－④－⑤）×25%＝700.43（萬元）。

不同處置方式下的稅收負擔（如圖）：

從上述案例來看，地下車位的三種處置方式所產(chǎn)生的稅收負擔明顯不同，方式三與方式一、二相比，營業(yè)收入增加78萬元，應繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元，在各項費用指標不變的情況下，平均稅負分別下降1.6%、0.7%。為何會出現(xiàn)上述情況？從稅法規(guī)定上看，辦理了產(chǎn)權(quán)證的地下車位屬于可售房產(chǎn)，其面積應歸入可售面積，相應分攤土地成本，未辦理產(chǎn)權(quán)證的則無需分攤土地成本。在土地增值稅的具體計算上，《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）規(guī)定，開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別，收入應如何分配？成本應如何分攤？對此，各省都有一些具體規(guī)定，但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。

由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割，一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)對地下車位進行了單獨的工程預算，至于地下與地上建筑的共同成本應如何分攤？

《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條第五款規(guī)定，納稅人同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。

企業(yè)所得稅計算上，《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第三十三條規(guī)定，利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。第二十九條規(guī)定，企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應按制造成本法進行計量與核算。共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。

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【第7篇】土地增值稅稅率速算

土地增值稅應納稅額的計算及清算

一、土地增值稅應納稅額的計算

應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一般計算步驟：

1.扣除項目合計＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目

2.土地增值額＝應稅收入－扣除項目合計

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）

4.應納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應 分別計算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務機關(guān) 可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時間

1.凡符合應當辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應當在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在接到主管稅務機關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務機關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應稅收入確認

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應稅收入的確認

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（2）由主管稅務機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應的成本和費用。

（五）土地增值稅清算的扣除項目

1.不予扣除

各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以 計算扣除。

3.公共設施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，成本、費用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預提費用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費用

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補償費的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的 拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補差價款，計入 拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

充實自己，才能望得更遠。

下列情形中，納稅人應當進行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應當進行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項 a、c、d 均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。

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【第8篇】政策性拆遷營改增后土地增值稅

會計小妹問一路老師，我們公司有塊土地被政府收了回去，收到政府一大筆補償，這筆補償要交土地增值稅嗎？

一路老師解答：根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)就要交稅。如果要交，那就是一筆很大的稅了。但是在我們，政府是土地的所有人，政府收回你們的土地不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于土地所有人收回土地，因此不需要繳納土地增值稅。懂多一點法律關(guān)系更容易理解稅務政策。

喜歡了解這塊的朋友，可以關(guān)注一下，共同學習探討！?。?/p>

【第9篇】土地增值稅營改增例題

【高頻考點】“營改增”征稅范圍的條件

【重要考點】

一項經(jīng)濟行為需要繳納增值稅同時具備的條件：

1.應稅行為是發(fā)生在中華人民共和國境內(nèi)；2.應稅行為是屬于《銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》范圍內(nèi)的業(yè)務活動；3.應稅服務是為他人提供的；4.應稅行為是有償的。上述所說的有償有兩類情形屬于例外：

【說明】

（1）滿足上述四個條件但不需要繳納增值稅的情形，主要包括：①行政單位收取的同時滿足條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費；②存款利息；③被保險人獲得的保險賠付；④房地產(chǎn)主管部門或者其指定機構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項維修資金；⑤在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

（2）不同時滿足上述四個增值稅征稅條件但需要繳納增值稅，主要包括某些無償?shù)膽愋袨樾枰U納增值稅。①單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。②單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外。③財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情。

【相關(guān)問題解析】

一、境內(nèi)銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的含義

（一）在境內(nèi)銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指：

（1）服務（租賃不動產(chǎn)除外）或者無形資產(chǎn)（自然資源使用權(quán)除外）的銷售方或者購買方在境內(nèi)；

（2）所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)；

（3）所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；

（4）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

（二）下列情形不屬于在境內(nèi)銷售服務或者無形資產(chǎn)：

（1）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外發(fā)生的服務。

（2）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售完全在境外使用的無形資產(chǎn)。

（3）境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人出租完全在境外使用的有形動產(chǎn)。

（4）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形：

①為出境的函件、包裹在境外提供的郵政服務、收派服務；

②向境內(nèi)單位或者個人提供的工程施工地點在境外的建筑服務、工程監(jiān)理服務；

③向境內(nèi)單位或者個人提供的工程、礦產(chǎn)資源在境外的工程勘察勘探服務；

④向境內(nèi)單位或者個人提供的會議展覽地點在境外的會議展覽服務。

（三）境外單位或者個人銷售的服務（不含租賃不動產(chǎn)）在以下兩種情況下屬于在我國境內(nèi)銷售服務，應照章繳納增值稅：

1.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售的完全在境內(nèi)發(fā)生的服務，屬于在境內(nèi)銷售服務。

2.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售的未完全在境外發(fā)生的服務，屬于在境內(nèi)銷售服務。

（四）境外單位或者個人銷售的無形資產(chǎn)在以下兩種情況下屬于在我國境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)，應照章繳納增值稅：

1.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售的完全在境內(nèi)使用的無形資產(chǎn)，屬于在境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。

2.境外單位或者個人向境內(nèi)單位或者個人銷售的未完全在境外使用的無形資產(chǎn)，屬于在境內(nèi)銷售無形資產(chǎn)。

（二）非營業(yè)活動

銷售服務、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供服務、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但非經(jīng)營活動的例外情形：

（1）行政單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費。

①由國務院或者財政部批準設立的政府性基金，由國務院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準設立的行政事業(yè)性收費；

②收取時開具省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)；

③所收款項全額上繳財政。

（2）單位或者個體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的服務。

（3）單位或者個體工商戶為聘用的員工提供服務。

（4）財政部和國家稅務總局規(guī)定的其他情形。

【例題】下列行為中，屬于增值稅征收范圍的有（ ）。

a.甲公司將房屋與乙公司土地交換

b.丙銀行將房屋出租給丁飯店，而丁飯店長期不付租金，后經(jīng)雙方協(xié)商，由銀行在飯店就餐抵賬

c.戊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托己建筑工程公司建造房屋，雙方在結(jié)算價款時，房地產(chǎn)企業(yè)將若干套房屋給建筑公司沖抵工程款

d.庚運輸公司與辛汽車修理公司商訂，庚運輸公司為辛汽車修理公司免費提供運輸服務，辛汽車修理公司為其免費提供汽車維修作為回報

『正確答案』abcd

『答案解析』上述四項都獲得了相關(guān)的經(jīng)濟利益，都屬于增值稅的征收范圍。

【第10篇】計提土地增值稅分錄

導讀：企業(yè)計提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會計分錄？這個問題涉及到的知識點并不復雜，大家可以將會計學堂整理的內(nèi)容作為參考依據(jù)進行閱讀，希望你們能夠通過閱讀總結(jié)出自己的經(jīng)驗，在今后的實際操作中能夠靈活運用。

企業(yè)計提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會計分錄?

計提時:

借:管理費用--土地使用稅

--- 房產(chǎn)稅

貸:應交稅費--應交土地使用稅

貸:應交稅費--應交土房產(chǎn)稅

上交時:

借:應交稅費--應交土地使用稅

借:應交稅費----應交土房產(chǎn)稅

貸:銀行存款

房產(chǎn)稅的詳細計算方法

一、從價計征

從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征,其公式為:

應納稅額=應稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%[1]

二、從租計征

從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,其公式為:應納稅額=租金收入×12%

沒有從價計征的換算問題納稅義務發(fā)生時間:將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營,從生產(chǎn)經(jīng)營之月起,繳納房產(chǎn)稅.其余均從次月起繳納.

個人出租住房的租金收入計征,其公式為:應納稅額=房產(chǎn)租金收入×4%

綜上所述,相信看到這里的小伙伴對于企業(yè)計提房產(chǎn)稅土地稅怎樣做會計分錄已經(jīng)有了初步的認知和了解.會計學堂還有海量的學習資源等著你,請持續(xù)關(guān)注網(wǎng)站更新.

【第11篇】土地增值稅扣除的銷售費用

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全面營改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項目也陸續(xù)進入土地增值稅清算期。營改增給土地增值稅的計算帶來了很大的變化，然而筆者在實際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務人員和企業(yè)財務人員對這種變化并沒有引起足夠的重視，對政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預征計征依據(jù)的確認

(一)預售階段?！敦斦?、國家稅務總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅?！秶叶悇湛偩株P(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預售階段應按預收款預繳增值稅。在適用增值稅一般計稅、簡易計稅情況下，土地增值稅預征計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款，應預繳增值稅稅款=[預收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷售階段。現(xiàn)房銷售時產(chǎn)生增值稅納稅義務，但土地增值稅在清算前依然屬于預征?！敦斦俊叶悇湛偩株P(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》(財稅〔2016〕43號)第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時，國家稅務總局公告2023年第70號文件規(guī)定，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。結(jié)合《國家稅務總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)規(guī)定，在適用增值稅簡易計稅、一般計稅情況下的土地增值稅預征計征依據(jù)分別為：

1.適用簡易計稅方法的預征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -應納稅額

應納稅額= [價稅合計÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計稅方法的預征土地增值稅計征依據(jù)=價稅合計 -銷項稅額

銷項稅額=[(價稅合計 - 允許扣除的土地價款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費時的注意要點

(一)城市維護建設稅及教育費附加的扣除

國家稅務總局公告2023年第70號文件規(guī)定，營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時，需要注意兩點：

1.如果項目的增值稅實際稅負率超過預征率，那么該項目實際負擔的附加稅費相應也會超過預繳增值稅時繳納的附加稅費。在此情況下，據(jù)實扣除附加稅費對企業(yè)是有利。企業(yè)最好對增值稅按項目設置輔助賬核算，從而可以準確計算附加稅費。反之，如果項目增值稅實際稅負率低于預征率，則按預繳增值稅時實際繳納的附加稅費扣除對企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷售且不能按清算項目準確計算附加稅費，其繳納的增值稅所對應的附加稅費如何扣除?由于此種情形70號公告沒有明確。在實際工作中，一些稅務機關(guān)會秉承一貫原則，參照預繳增值稅時的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級機關(guān)能對此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(五)項規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計算增值額的扣除項目。而《財政部、國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字〔1995〕48號)又作出了例外規(guī)定，細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》對房地產(chǎn)開發(fā)費用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。

《增值稅會計處理規(guī)定》(財會〔2016〕22號)要求，全面試行營改增后，將“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會計制度出臺后印花稅如何扣除?一些稅務人員對此有不同認識。筆者認為，財稅字〔1995〕48號文件當時對房地產(chǎn)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品不單獨扣除印花稅的規(guī)定，基于當時的上位法(條例實施細則以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務制度)，現(xiàn)在會計制度進行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應作出相應的調(diào)整。

來源：稅海無涯苦作舟

【第12篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號

文件名

文號

期限

1

《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》

財稅字〔1995〕48號

2

《財政部 國家稅務總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》

財稅〔2001〕10號

3

《財政部 國家稅務總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》

財稅〔2006〕21號

4

《財政部 國家稅務總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財稅〔2008〕137號

5

《國家稅務總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》

財稅〔2010〕220號

6

《財政部 國家稅務總局關(guān)于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關(guān)稅收問題的通知》

財稅〔2011〕116號

7

《財政部 國家稅務總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信集團有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》

財稅〔2011〕13號

8

《財政部 國家稅務總局關(guān)于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》

財稅〔2013〕53號

9

《財政部 國家稅務總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》

財稅〔2013〕101號

10

《財政部 稅務總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》

財稅〔2018〕57號

11

《財政部 稅務總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財政部 稅務總局公告2023年第61號

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第13篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點基本思路：

a、增加扣除成本費用；

b、獲得更低的計稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報和分攤方式；

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關(guān)聯(lián)公司，實現(xiàn)利潤分流。

01臨界點籌劃

在普通住宅的售價制定中，如果，計算增值率在20%附近，我們可以考慮適當調(diào)低售價，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應就其全部增值額累進征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價格：

第一種方案，銷售價格為19500元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價格為20000元/平，扣除項目金額共計16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實現(xiàn)了更好的利潤，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實扣除法：

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費用+開發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費用：(取得土地使用權(quán)支付費用+開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨扣除項目據(jù)實扣除時，如果預計利息費用較高，主要靠負債籌資，一般采取據(jù)實扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計算分攤的利息支出為200萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機構(gòu)證明，可扣除費用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機構(gòu)證明，可扣除費用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時就能掌握主動，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設計，提升小區(qū)景觀、和配套設施建設，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競爭力，稀釋增值率。

#舉個簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價對1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價對1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時，做高售價，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費用時，除利息支出外，都不是按實際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價款和開發(fā)成本合計金額作為基礎按比例計算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業(yè)務招待費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。

但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項目數(shù)額，從而減少應繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體地產(chǎn)項目中去。例如，總部某處室領導兼任某地產(chǎn)項目的負責人，那么這位負責人的有關(guān)費用可以分攤一部分到房地產(chǎn)成本中去。期間費用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項目金額，從而達到節(jié)稅目的。

05分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應對的總體思路就是延伸價值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務、貿(mào)易等公司。

要做好稅務籌劃，就需要將簡單問題復雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會有限。

一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財政獎勵和優(yōu)惠政策，降低整體稅負。

這些公司有的可能在稅負較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費、代理費、廣告費、咨詢費、勞務費向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個當年虧損嚴重的公司，進行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進行開發(fā)，而不采用稅負較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準備修建住宅，則該企業(yè)可以預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報不同稅率項目

年初的時候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報一期二期項目。其實，不只是合并申報不同期項目，合并或獨立申報同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項目也是常見的稅籌方式。

#舉個簡單的例子，登山哥公司，2023年同時開發(fā)了兩個項目。項目a，售價1億，可扣除費用4000萬；項目b，售價1.5億，可扣除費用1億。

選擇分別核算：

a項目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。

b項目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。

合計土增，a+b=3900萬。

選擇合并核算：

總售價，2.5億；合計可扣除費用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費，此項目，合并計算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項目共同申報時應注意，“普通住宅”和非普通住宅項目，應分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項目單獨清算，如需合并項目清算的，首先在立項時就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

08

合理選定成本分攤方法

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分攤到各個產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分攤方法會產(chǎn)生不同結(jié)果，對稅負會產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計算。

在進行土地增值稅清算時，預先進行多種測算，清楚了解不同成本分攤方式下的稅負結(jié)果，選擇對自己有利的分攤方式處理公共開發(fā)成本，可以有效實現(xiàn)節(jié)稅。

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全國房地產(chǎn)報建管理師”職業(yè)培訓學習

【第14篇】土地增值稅增值率計算

1、在房地產(chǎn)的概念中，住宅和商鋪是兩個概念，住宅是供居民居住、生活用的，期限是70年，而商鋪是供生產(chǎn)用的，期限是50年，所以商鋪是非住宅。

2、普通住宅的條件有三個：1)銷售價格不超過當?shù)厥袌鰞r格的1.2倍，2)面積在一定標準下，一般是144平方米以下，3)小區(qū)容積率超過1.0以上，這三條件有一個不符合都不是普通住宅。

3、普通住宅增值率不超過20%的，免征土地增值稅，如果超過20%的全額增收土地增值稅。

4、如果普通住宅和非普通住宅不分開核算的，全額征收土地增值稅。

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【第15篇】土地增值稅報稅資料

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額課征的一種稅。

一、土地增值稅的納稅人

土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，具體包括：各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體及其他組織和個體經(jīng)營者。

有轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的單位和個人并不一定都是土地增值稅的納稅人，區(qū)別土地增值稅納稅人與非納稅人的關(guān)鍵在于看其是否因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為而獲得了收益，只有有償轉(zhuǎn)讓而取得收益的才是納稅人，因繼承、贈與等無償轉(zhuǎn)讓行為，不是納稅人。

二、征稅范圍

土地增值稅的征收范圍包括國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物。集體土地需先有國家征用，轉(zhuǎn)化為國有土地后才能轉(zhuǎn)讓。

三、計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲得的土地增值額，即納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所收取的收入（含貨幣。實物及其他收入）減去稅法規(guī)定扣除項目后的余額。法定扣除項目包括：

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額，如土地使用權(quán)出讓金、土地征用及拆遷費；

2、開發(fā)土地的費用、成本；

3、新建房及配套設施的成本、費用或者舊房、建筑物的評估價格；

4、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財政部規(guī)定的其他扣除項。

四、土地增值稅的稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率，具體如下：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。

其中，每級“增值額未超過扣除項目”的比例均包含本比例數(shù)。

五、稅額計算

土地增值稅可以通過如下公式計算：

土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入-規(guī)定的扣除項目金額

應納稅額=每級距土地增值額x適用稅率

為簡化計算，應納稅額可以按增值額乘以適用稅率減去扣除金額乘以逆算扣除系數(shù)的方法計算，逆算公式為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%的

應納稅額=土地增值額x30%

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的

應納稅額=土地增值額x40%-扣除項目金額x5%

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的

應納稅額=土地增值額x50%-扣除項目金額15%

4、增值額超過扣除項目金額200%的

應納稅額=土地增值額x60%-扣除項目金額x35%

六、納稅地點及納稅期限

土地增值稅納稅人應當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地稅務機關(guān)辦理納稅申報。納稅人辦理納稅申報后，應按稅務機關(guān)核定的期限繳納土地增值稅。

七、減稅免稅情形

1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的；

2、因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；

3、個人因工作調(diào)動或改善后住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的（后住滿3年以上、5年以下的減半征收）。

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【第16篇】土地增值稅清算單位

土地增值稅這個稅種對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅負占比較大，稅率從30%起，最高達60%，清算單位如何劃分直接影響增值率和稅率的高低。所以準確確定清算單位（項目）是土地增值稅清算工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，清算單位確定不同，會導致不同的清算結(jié)果的不同。

一、土地增值稅清算單位的確定

第八條：土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》

《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第一條規(guī)定:土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。從政策規(guī)定看，清算單位以房地產(chǎn)開發(fā)項目為基礎，由“有關(guān)部門”審批，那么有關(guān)部門審批指的是什么呢? 國家有關(guān)部門包括:發(fā)展改革部門、城市更新部門、規(guī)劃部門、城建部門等。土地增值稅清算單位的確定通常以建設工程施工許可證、建設工程規(guī)劃許可證、以立項批文等作為土地增值稅清算單位。

二、土地增值稅清算類型的確定：

國家稅務總局關(guān)于修訂財產(chǎn)行為稅部分稅種申報表的通知》（稅總發(fā)〔2015〕114號 ）文件功不可沒，這個文件是房屋類型“三分法”的里程碑。該文件出臺之前，土地增值稅清算房屋類型劃各地不統(tǒng)一，其中三分法的有浙江、重慶、江蘇、河南、廣西、福建、武漢等，兩分法（普通住宅、其他）的有遼寧、寧夏、西安、安徽、江西 、北京等，還有按照價格來劃分的，如深圳。該文件通過申報表，第一次清晰地將土地增值稅清算對象劃分為普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)，從而一統(tǒng)江湖。目前，最新的土地增值稅申報表文件依據(jù)是稅總函[2016]309號。

土地增值稅房屋類型的劃分標準

1、普通住宅：

《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）文件規(guī)定：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市要根據(jù)實際情況，制定本地區(qū)享受優(yōu)惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。各省紛紛相應號召，單套房屋建筑面積定位144平方米。

2、非普通住宅

首先必須是住宅，如果不同時符合“普通住宅”的標準，則稱之為非普通住宅。

3、其他類型房地產(chǎn)

除過普通住宅、非普通住宅以外，均稱之為“其他類型房地產(chǎn)”。如：別墅、商鋪、有產(chǎn)權(quán)的車位、精裝公寓等。

三、未準確確定清算單位和清算類型的風險

《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率、繳納土地增值稅。

風險1：納稅人在計算土地增值稅沒有按照“三分法”分別計算增值額、分別計算應補退的土地增稅稅額，給稅務機關(guān)在土地增值稅審核工作帶來風險?？赡軐е露悇諜C關(guān)對其土地增值稅清算進行核定征收。

風險2：對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。