【導(dǎo)語(yǔ)】房地產(chǎn)增值稅稅率怎么寫(xiě)好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫(xiě)才規(guī)范，實(shí)際上填寫(xiě)公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫(xiě)，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的房地產(chǎn)增值稅稅率，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。
【第1篇】房地產(chǎn)增值稅稅率
最近，財(cái)政部發(fā)布【2022】139號(hào)《關(guān)于支持深圳探索創(chuàng)新財(cái)政政策體系與管理體制的實(shí)施意見(jiàn)》，其中提到“支持深圳在全國(guó)稅制改革中先行先試。”“積極承擔(dān)國(guó)家重大稅收改革工作和研究課題，繼續(xù)當(dāng)好改革排頭兵、試驗(yàn)田，努力為全國(guó)創(chuàng)造更多可復(fù)制可推廣的制度經(jīng)驗(yàn)。”引起了大家的廣泛關(guān)注和熱議，都在猜測(cè)什么才是國(guó)家重大稅收改革呢？似乎所有的一切都指向房產(chǎn)稅，或者叫作房地產(chǎn)稅。一旦房地產(chǎn)稅出臺(tái)實(shí)施，會(huì)在一定程度上影響房?jī)r(jià)，但是要說(shuō)到給房?jī)r(jià)降溫，房產(chǎn)稅還不是決定性的因素。還要綜合土地制度、住房制度、投融資制度等進(jìn)行多方面考量。
其實(shí)，大家都知道征收房產(chǎn)稅是早晚的事，只是時(shí)間問(wèn)題。就目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅是地方政府最適合稅種。首先，房產(chǎn)稅稅源穩(wěn)定。被征收的財(cái)產(chǎn)看得見(jiàn)，摸得著，稅基也比較容易被搞清楚，從技術(shù)上講不難征收。其次，符合按能力納稅的原則，有利于再分配。房產(chǎn)多的人群，一般是收入高、財(cái)富多的人群，向他們征稅符合納稅能力高的人多納稅的稅收原則，有利于資本的合理分布。征收房產(chǎn)稅，對(duì)房地產(chǎn)不合理預(yù)期會(huì)被修正，從而有效配置土地資源，正確引導(dǎo)住房消費(fèi)。很多資本勢(shì)必會(huì)從房地產(chǎn)領(lǐng)域流向其它產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)整體的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
我國(guó)稅制以間接稅為主，個(gè)人財(cái)產(chǎn)稅的征收會(huì)增加直接稅的比重。也就是說(shuō)征稅本身，并不創(chuàng)造任何額外的價(jià)值，它僅僅是財(cái)富的再分配，房地產(chǎn)稅也不會(huì)例外。但是，你知道和房地產(chǎn)相關(guān)的稅種有多少嗎？營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅和個(gè)人所得稅等，可以說(shuō)是種類(lèi)繁多。一直以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)交叉征稅和稅率不合理問(wèn)題十分突出。比如：不足5年的房產(chǎn)交易除了全額繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅，還要按成交價(jià)格減去房屋原值和相關(guān)稅費(fèi)后的余額，交納20%的個(gè)人所得稅。
各個(gè)城市房地產(chǎn)情況都有所不同，就像重慶和上海地區(qū)進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)來(lái)講，上海主要針對(duì)多套房進(jìn)行征收，以家庭為單位，針對(duì)一個(gè)家庭新購(gòu)第二套房子開(kāi)始征收，免除首套房的征收要求；而重慶則是針對(duì)個(gè)人來(lái)征收，但是是以個(gè)人新購(gòu)或者擁有的高端住宅來(lái)計(jì)算的。重慶是根據(jù)人均面積進(jìn)行征收，上海則是根據(jù)戶(hù)均面積進(jìn)行征收。兩個(gè)地方的征收范圍和征收標(biāo)準(zhǔn)都有顯著區(qū)別。實(shí)施的幾年過(guò)去，從重慶和上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)取得的效果來(lái)看，并未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房產(chǎn)稅通過(guò)立法來(lái)落地推廣還有很長(zhǎng)的路需要走。
房產(chǎn)稅征收還有另外幾個(gè)難點(diǎn)，在過(guò)去土地財(cái)政已經(jīng)通過(guò)預(yù)先收進(jìn)城稅的方式拉高了房?jī)r(jià)，在收稅的操作上就陷入了進(jìn)退兩難的境地。還有房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需突出矛盾問(wèn)題，當(dāng)下在推廣“租賃并舉”，來(lái)解決房地產(chǎn)市場(chǎng)上供給不足且不規(guī)范，無(wú)法滿(mǎn)足城市化中大規(guī)模流動(dòng)人口的住房需求，彌補(bǔ)租賃市場(chǎng)存在的短板。房產(chǎn)稅的出臺(tái)征收，勢(shì)必導(dǎo)致持有多余的非自住房產(chǎn)的居民要承擔(dān)額外的定期賦稅，如果大量房屋涌入二手房市場(chǎng)，房主集中售房，則出租房市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)供小于求的情況，會(huì)導(dǎo)致租房?jī)r(jià)格上漲，房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)形勢(shì)更加嚴(yán)峻，背離了“租賃并舉”的政策推廣初衷。
房產(chǎn)稅是每年都要交的，在年底的時(shí)候交付當(dāng)年的稅費(fèi)。房產(chǎn)稅如果設(shè)定了免征額或者免征套數(shù)，那么繁瑣的核驗(yàn)流程，不僅會(huì)增加稅收的成本，同時(shí)也會(huì)造成稅源的枯竭。可是如果按照房?jī)r(jià)征稅不設(shè)免征額，那么在全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)已經(jīng)近萬(wàn)的今天，按照1%收取，一套房屋的房產(chǎn)稅就得要將近1萬(wàn)塊，這對(duì)于大多數(shù)家庭來(lái)說(shuō)壓力是很大的。還有如果說(shuō)首套免征，大房戶(hù)就占便宜。消費(fèi)的總成本提高是顯而易見(jiàn)的，尤其是對(duì)中等收入階層的人群住房壓力會(huì)增大。因?yàn)榈投擞斜Ｕ?，高端不在乎，中端則是要負(fù)重爬坡。
很多人將房產(chǎn)稅看成能夠遏制炒房，扭轉(zhuǎn)房?jī)r(jià)的法寶。雖然房產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)有短期抑制效用，但其目的并非著眼于樓市調(diào)控，而是為地方政府開(kāi)辟新的穩(wěn)定稅源，從而進(jìn)一步理順財(cái)稅關(guān)系。時(shí)至今日，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的漲幅仍舊控制在10%左右。這個(gè)驚人的漲幅背后，顯露出消費(fèi)者對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)仍舊存在巨大的熱情。不過(guò)現(xiàn)階段有錢(qián)人房產(chǎn)多、普通老百姓買(mǎi)房難的問(wèn)題，仍舊沒(méi)有得到根本的解決。對(duì)于當(dāng)下的樓市來(lái)說(shuō)，供需關(guān)系早已嚴(yán)重失衡，如何調(diào)整現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展軌道，怎么解決日益突出的矛盾，還需要時(shí)間，也需要更加科學(xué)、合理的調(diào)控措施。
所以說(shuō)，房產(chǎn)稅只是調(diào)控政策中的一項(xiàng)，什么時(shí)間實(shí)施，怎么實(shí)施，還需要結(jié)合各方面的情急情況而定。但是，不管是增加財(cái)政收入，還是平衡市場(chǎng)的供需關(guān)系，房產(chǎn)稅、空置稅、房東稅等都會(huì)納入調(diào)控政策中。還是那句話(huà)，肯定會(huì)實(shí)施，只是時(shí)間問(wèn)題。未來(lái)如若配合這些征收稅的相關(guān)政策，或許將會(huì)達(dá)到有效遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的目的，早日實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)良性穩(wěn)定發(fā)展。
【第2篇】房地產(chǎn)增值稅預(yù)繳稅率
隨著近年來(lái)土地價(jià)格的不斷上漲，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)受到持續(xù)擠壓，項(xiàng)目毛利率下降甚至出現(xiàn)虧損，從而引發(fā)超實(shí)際稅負(fù)預(yù)繳增值稅以及多預(yù)繳的稅款如何退回等問(wèn)題。
根據(jù)財(cái)稅[2016]18號(hào)的規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。后續(xù)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)收入時(shí)，按照轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的適用稅率繳納增值稅（5%或9%），前期已預(yù)繳的增值稅可以在實(shí)際繳納增值稅時(shí)進(jìn)行抵減。但若房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際增值稅稅負(fù)率小于預(yù)征率，將會(huì)造成預(yù)繳大于實(shí)際應(yīng)繳的情況，且多交稅款目前并無(wú)明確退稅機(jī)制。所以為了避免多繳稅的情形，行業(yè)內(nèi)一般采用如下方法：
一、收到預(yù)收款時(shí)直接開(kāi)具適用稅率的發(fā)票
根據(jù)財(cái)稅[2016]36號(hào)的規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)點(diǎn)為納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。在收取預(yù)售款時(shí)直接開(kāi)具發(fā)票，以提前觸發(fā)增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。但需注意實(shí)操中各地對(duì)該操作的認(rèn)可程度不同，建議提前與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通。另外，即便稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可該操作，也應(yīng)注意交房后退面積差等需要紅沖發(fā)票的情形造成的潛在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
二、申請(qǐng)?jiān)隽?存量留抵退稅的優(yōu)惠
根據(jù)2023年開(kāi)始執(zhí)行的減稅降費(fèi)政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可能享受增量和存量留抵稅額的退稅優(yōu)惠：
增量留抵
根據(jù)聯(lián)合公告[2019]39 號(hào)，符合特定條件的納稅人可以退還相比2023年3月底新增的留抵退稅額的60%
根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局2023年第14號(hào)公告（“14號(hào)公告”），滿(mǎn)足小微企業(yè)條件的，可以享受自2023年4月納稅申報(bào)期按月全額退還增值稅增量留抵稅額
存量留抵：符合條件的上述納稅人按照企業(yè)類(lèi)別可以自以下納稅申報(bào)期起申請(qǐng)一次性退還存量留抵稅額
根據(jù)14號(hào)公告，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿(mǎn)足微型企業(yè)和小型企業(yè)條件的，可以自2023年4月及5月所屬期申請(qǐng)一次性退還存量留抵稅額
在實(shí)際享受增量/存量留抵退稅之前，企業(yè)應(yīng)注意對(duì)增值稅留抵稅額的合規(guī)性進(jìn)行排查，避免被認(rèn)定違規(guī)取得留抵退稅，造成較大的稅務(wù)合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。
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【第3篇】2023房地產(chǎn)增值稅稅率
導(dǎo)讀：隨著營(yíng)業(yè)稅改征增值稅的全面推開(kāi)，房地產(chǎn)企業(yè)已由原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅改征增值稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，都是一個(gè)全新的內(nèi)容。目前最新的房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納增值稅。今天就給大家詳細(xì)介紹一下：房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納增值稅。
房地產(chǎn)企業(yè)如何繳納增值稅。
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)》規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在取得預(yù)收款的次月按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。計(jì)算方法為：
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%。
上述公式中的適用稅率或征收率，根據(jù)納稅人適用的計(jì)稅方法不同分別選擇，納稅人適用一般計(jì)稅方法的，按11%的適用稅率計(jì)算，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，按5%的征收率計(jì)算。計(jì)稅方法依據(jù)房地產(chǎn)老項(xiàng)目和新項(xiàng)目分別確定，開(kāi)工日期在2023年4月30日前的老項(xiàng)目，納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，上述日期后開(kāi)工的新項(xiàng)目，只能適用一般計(jì)稅方法。
申報(bào)示例
某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的新項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法。2023年12月收到誠(chéng)意金100.00萬(wàn)元、預(yù)收房款2,220.00萬(wàn)元。
應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
= 2,220.00 ÷ （1+11%)* 3% =60.00萬(wàn)元
土地價(jià)款抵扣政策依據(jù)
1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。
銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：
銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）
2、當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積）×支付的土地價(jià)款
當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷(xiāo)售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價(jià)款，是指向政府、土地管理部門(mén)或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
【第4篇】轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)增值稅稅率
一、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
情形1.適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷(xiāo)售額。銷(xiāo)售額的計(jì)算公式如下：
銷(xiāo)售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+適用稅率）
情形2.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。
小景提醒
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
政策依據(jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
二、房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%
小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。
小規(guī)模納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷(xiāo)售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
政策依據(jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）
三、一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
情形1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形3.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形4.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形5.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
情形6.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
政策依據(jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）
四、小規(guī)模納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)
小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：
情形1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
情形2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)
納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。
小景提醒
除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
政策依據(jù)
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）
五、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買(mǎi)的住房
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。
個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，以銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。
政策依據(jù)
《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）
六、資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓
在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。
政策依據(jù)
《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）
七、金融機(jī)構(gòu)處置抵債不動(dòng)產(chǎn)
自2023年8月1日至2023年7月31日，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，可選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)為銷(xiāo)售額，適用9%稅率計(jì)算繳納增值稅。
按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除抵債不動(dòng)產(chǎn)的作價(jià)，應(yīng)當(dāng)取得人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)。
選擇上述辦法計(jì)算銷(xiāo)售額的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，抵債不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)的部分不得向購(gòu)買(mǎi)方開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。
政策依據(jù)
《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）
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【第5篇】房地產(chǎn)增值稅稅率2023
建筑房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策及優(yōu)惠政策指引
國(guó)家稅務(wù)總局旬邑縣稅務(wù)局
2023年11月
目 錄
一 建筑房地產(chǎn)行業(yè)增值稅所得稅政策
二 建筑房地產(chǎn)行業(yè)地方稅政策
三 建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)日常管理服務(wù)
四 建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)
建筑房地產(chǎn)行業(yè)增值稅所得稅政策
一、建筑服務(wù)。是指各類(lèi)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾，線(xiàn)路、管道、設(shè)備、設(shè)施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。包括工程服務(wù)、安裝服務(wù)、修繕?lè)?wù)、裝飾服務(wù)和其他建筑服務(wù)。
1、增值稅稅率和征收率
（1）建筑服務(wù)使用的稅率為9% ;
（2）小規(guī)模納稅人提供建筑服務(wù)，以及一般納稅人提供的可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的部分建筑服務(wù)，征收率為3%。
2.增值稅計(jì)稅辦法
增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。
一般納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更。
小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
（1）一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
以清包工方式提供建筑服務(wù)，是指施工方不采購(gòu)建筑工程所需的材料或只采購(gòu)輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑服務(wù)。
（2）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
甲供工程，是指全部或部分設(shè)備、材料、動(dòng)力由工程發(fā)包方自行采購(gòu)的建筑工程。
（3）一般納稅人為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。
3、一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額按以下公式計(jì)算：
應(yīng)納稅額=當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額
當(dāng)期銷(xiāo)項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額不足抵扣時(shí)，其不足部分可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。
4、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額
（一）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷(xiāo)售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額=銷(xiāo)售額×征收率
（二）簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的銷(xiāo)售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷(xiāo)售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按照下列公式計(jì)算銷(xiāo)售額：銷(xiāo)售額＝含稅銷(xiāo)售額÷（1＋征收率）
建筑工程老項(xiàng)目，是指：
1）《建筑工程施工許可證》注明的合同開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目;
2）《建筑工程施工許可證》未注明合同開(kāi)工日期，但建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目；
3）未取得《建筑工程施工許可證》的，建筑工程承包合同注明的開(kāi)工日期在2023年4月30日前的建筑工程項(xiàng)目。
試點(diǎn)納稅人提供建筑服務(wù)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷(xiāo)售額。
試點(diǎn)納稅人按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除的價(jià)款，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的有效憑證。否則，不得扣除。
5、納稅地點(diǎn)
屬于固定業(yè)戶(hù)的納稅人提供建筑服務(wù)應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。總機(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣（市）的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；經(jīng)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財(cái)政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。
屬于固定業(yè)戶(hù)的試點(diǎn)納稅人，總分支機(jī)構(gòu)不在同一縣(市)，但在同一省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)范圍內(nèi)的，經(jīng)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)財(cái)政廳(局)和國(guó)家稅務(wù)局批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納增值稅。
扣繳義務(wù)人應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納扣繳的稅款。
6、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間
納稅人提供建筑服務(wù)并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。
收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)，是指納稅人提供建筑服務(wù)過(guò)程中或者完成后收到款項(xiàng)。
取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為建筑服務(wù)完成的當(dāng)天。
納稅人提供建筑服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。
二、納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅政策
自2023年5月1日起納稅人在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣提供建筑服務(wù)不再實(shí)行服務(wù)所在地預(yù)繳政策
第四條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī)定預(yù)繳稅款：
第五條 （一）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照2％的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。
（二）一般納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額，按照3%的征收率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款。
小規(guī)模納稅人，凡在預(yù)繳地實(shí)現(xiàn)的月銷(xiāo)售額未超過(guò)15萬(wàn)元的，當(dāng)期無(wú)需預(yù)繳稅款。
第六條 納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款：
（一）適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+9%)×2%
（二）適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款)÷(1+3%)×3%
納稅人取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時(shí)繼續(xù)扣除。
納稅人應(yīng)按照工程項(xiàng)目分別計(jì)算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。
建筑服務(wù)企業(yè)
計(jì)稅方式
非跨縣（市、區(qū)）
跨縣（市、區(qū)）
跨縣（市、區(qū)）預(yù)繳
一般納稅人
一般計(jì)稅
銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；
銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額 ÷(1+9%)×9%
銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；
銷(xiāo)項(xiàng)稅額=銷(xiāo)售額 ÷(1+9%)×9%
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+9%)×2%
簡(jiǎn)易計(jì)稅
應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額 ÷(1+3%)×3%
銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-分包款項(xiàng)；
應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額 ÷(1+3%)×3%
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
小規(guī)模納稅人
簡(jiǎn)易計(jì)稅
應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額 ÷(1+3%)×3%
銷(xiāo)售額=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-分包款項(xiàng)；
應(yīng)納稅額=含稅銷(xiāo)售額 ÷(1+3%)×3%
應(yīng)預(yù)繳稅款=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-支付的分包款) ÷(1+3%)×3%
房地產(chǎn)業(yè)：
房地產(chǎn)一般納稅人增值稅稅率是9%。一般納稅人銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)、提供不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，其適用稅率為9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以接盤(pán)等形式購(gòu)入未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目繼續(xù)開(kāi)發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷(xiāo)售的，屬于銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
一般規(guī)定的銷(xiāo)售額——差額不含稅
銷(xiāo)售額=(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+稅率)
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算：
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積)×支付的土地價(jià)款
特殊項(xiàng)目的銷(xiāo)售額——全額不含稅
一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一般納稅人銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷(xiāo)售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)
適用范圍
預(yù)繳：不動(dòng)產(chǎn)坐落地
申報(bào)：機(jī)構(gòu)所在地
一般計(jì)稅方式下銷(xiāo)售房地產(chǎn)
一般納稅人
一般計(jì)稅方法
預(yù)繳增值稅=全部預(yù)收款
÷(1+9%)×3%
應(yīng)納增值稅=（全額房款-當(dāng)期允許扣除土地價(jià)款） ÷(1+9%)×9%-預(yù)繳稅款-進(jìn)項(xiàng)稅額
一般納稅人
（選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅）
預(yù)繳增值稅=全部預(yù)收款
÷(1+5%)×3%
應(yīng)納增值稅=全額房款 ÷(1+5%)×5%-預(yù)繳稅款
小規(guī)模納稅人
房地產(chǎn)業(yè)、建筑行業(yè)企業(yè)所得稅政策梳理：
（一）固定資產(chǎn)加速折舊
根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于設(shè)備器具扣除有關(guān)企業(yè)所得稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕54號(hào)）規(guī)定，企業(yè)在2023年1月1日至2023年12月31日期間新購(gòu)進(jìn)的設(shè)備、器具，單位價(jià)值不超過(guò)500萬(wàn)元的，允許一次性計(jì)入當(dāng)期成本費(fèi)用在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，不再分年度計(jì)算折舊。
（二）《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)職工教育經(jīng)費(fèi)稅前扣除政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕51號(hào)）規(guī)定，自2023年1月1日起，企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出，不超過(guò)工資薪金總額8%的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。
（三）《關(guān)于延長(zhǎng)高新技術(shù)企業(yè)和科技型中小企業(yè)虧損結(jié)轉(zhuǎn)年限的通知》（財(cái)稅〔2018〕76號(hào)），明確自2023年1月1日起，當(dāng)年具備高新技術(shù)企業(yè)或科技型中小企業(yè)資格的企業(yè)，其具備資格年度之前5個(gè)年度發(fā)生的尚未彌補(bǔ)完的虧損，準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后年度彌補(bǔ)，最長(zhǎng)結(jié)轉(zhuǎn)年限由5年延長(zhǎng)至10年。
（四）建筑企業(yè)為獲得科學(xué)與技術(shù)新知識(shí)，創(chuàng)造性運(yùn)用科學(xué)技術(shù)新知識(shí)，或?qū)嵸|(zhì)性改進(jìn)技術(shù)、產(chǎn)品（服務(wù)）、工藝而持續(xù)進(jìn)行的具有明確目標(biāo)的系統(tǒng)性活動(dòng)屬于研發(fā)活動(dòng)。建筑企業(yè)從事研發(fā)活動(dòng)，符合研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除條件的，2023年1月1日至2023年12月31日期間實(shí)際發(fā)生的研發(fā)費(fèi)用：未形成無(wú)形資產(chǎn)計(jì)入當(dāng)期損益的，在按規(guī)定據(jù)實(shí)扣除 的基礎(chǔ)上，再按照實(shí)際發(fā)生額的75%在稅前加計(jì)扣除；形成無(wú)形資產(chǎn)的，在上述期間按照無(wú)形資產(chǎn)成本的 175%在稅前攤銷(xiāo)。（延續(xù)執(zhí)行企業(yè)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除75%政策，并將制造業(yè)企業(yè)研發(fā)費(fèi)用加計(jì)扣除比例提高到100%，同時(shí)允許企業(yè)在10月份辦理第三季度（或9月份）企業(yè)所得稅預(yù)繳申報(bào)時(shí)，選擇享受上半年研發(fā)費(fèi)用的加計(jì)扣除優(yōu)惠，進(jìn)一步加大了優(yōu)惠力度，鼓勵(lì)企業(yè)不斷增加研發(fā)投入。）
依據(jù)：財(cái)稅〔2018〕99號(hào)、財(cái)稅〔2015〕119號(hào)、總局公告2023年第97號(hào)、總局公告2023年第40號(hào)、財(cái)稅〔2021〕13號(hào)
（五）建筑企業(yè)認(rèn)定為國(guó)家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。
目前高新技術(shù)企業(yè)申報(bào)八大領(lǐng)域中與建筑業(yè)企業(yè)相關(guān)的主要有兩個(gè)部分：一是新能源與節(jié)能、綠色建筑設(shè)計(jì)技術(shù)；二是再生混凝土及其制品制備關(guān)鍵技術(shù)，再生混凝土及其制品施工關(guān)鍵技術(shù)、再生無(wú)機(jī)料在道路工程中的應(yīng)用技術(shù)等。此外，建筑業(yè)企業(yè)平時(shí)用到的建筑工藝均可申請(qǐng)發(fā)明或?qū)嵱眯滦蛯?zhuān)利、軟件著作權(quán)，有了知識(shí)產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品（服務(wù)）收入，建筑業(yè)企業(yè)可以申報(bào)高新技術(shù)企業(yè)。
依據(jù)：國(guó)科發(fā)火〔2016〕32號(hào)（高企認(rèn)定辦法），附件：國(guó)家重點(diǎn)支持的高新技術(shù)領(lǐng)域
國(guó)科發(fā)火〔2016〕195號(hào) （高企認(rèn)定指引），附件：高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)定管理工作指引
（六）符合小型微利企業(yè)條件的，自2023年1月1日至2023年12月31日，對(duì)小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過(guò)100萬(wàn)元的部分，減按25%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅；（今年李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議時(shí)提出：自2023年1月1日-2023年12月31日，小微企業(yè)和個(gè)體戶(hù)所得稅年應(yīng)納稅所得額不到100萬(wàn)元部分，在現(xiàn)行小微企業(yè)優(yōu)惠政策基礎(chǔ)上，再減半征收。）對(duì)年應(yīng)納稅所得額超過(guò)100萬(wàn)元但不超過(guò)300萬(wàn)元的部分，減按50%計(jì)入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。
小型微利企業(yè)無(wú)論按查賬征收方式或核定征收方式繳納企業(yè)所得稅，均可享受上述優(yōu)惠政策。
上述小型微利企業(yè)是指從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過(guò)300萬(wàn)元、從業(yè)人數(shù)不超過(guò)300人、資產(chǎn)總額不超過(guò)5000萬(wàn)元等三個(gè)條件的企業(yè)。依據(jù)：財(cái)稅〔2019〕13號(hào)、總局公告〔2019〕2號(hào)、總局公告〔2021〕8號(hào)
建筑房地產(chǎn)行業(yè)地方稅政策
一、城市維護(hù)建設(shè)稅
（一）基本政策：1、城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人當(dāng)期實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)。2、城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：（一）納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為百分之七；（二）納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為百分之五；（三）納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或者鎮(zhèn)的，稅率為百分之一。3、納稅人所在地，是指納稅人住所地或者與納稅人生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相關(guān)的其他地點(diǎn)。具體是指納稅人辦理登記證照的，所在地為其相關(guān)登記證照上注明的住所地；納稅人住所地與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地不一致的，所在地為其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)地（注意外來(lái)報(bào)驗(yàn)登記戶(hù)）；納稅人未辦理登記證照的，所在地為其增值稅、消費(fèi)稅的納稅地點(diǎn)。4、城市維護(hù)建設(shè)稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算。5、城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間一致，并且與增值稅同時(shí)繳納。
（二）優(yōu)惠政策：1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以按照50%的稅額幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅。具體操作按照陜財(cái)稅〔2019〕5號(hào)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、納稅人有留抵退稅的，自收到留抵退稅額之日起，應(yīng)當(dāng)在下一個(gè)納稅申報(bào)期從城建稅計(jì)稅依據(jù)中扣除。留抵退稅額僅允許在按照增值稅一般計(jì)稅方法確定的城建稅計(jì)稅依據(jù)中扣除。當(dāng)期未扣除完的余額，在以后納稅申報(bào)期按規(guī)定繼續(xù)扣除。具體操作按照《關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第26號(hào)）有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
二、土地增值稅
（一）基本政策：1、土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。2、土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。3、它采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，分別是30%、40%、50%、60%四擋稅率。4、應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-速算扣除額×速算扣除率。5、土地增值稅的預(yù)征：（房地產(chǎn)行業(yè)適用）在房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，以納稅人每月預(yù)售房地產(chǎn)取得的收入（不包括增值稅）為計(jì)稅依據(jù)，按照普通住宅1%，非普通住宅1.5%，別墅、寫(xiě)字樓等營(yíng)業(yè)用房2.5%的征收率預(yù)征。6、清算：房地產(chǎn)企業(yè)在達(dá)到應(yīng)清算和可清算條件后應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入清算環(huán)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算。納稅人符合下列情形之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超 過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù) 的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
（二）優(yōu)惠政策：1、納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的(含20 % ) ，免征土地增值稅。但增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20 % 的，應(yīng)對(duì)其全部增值額計(jì)稅(包括未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的部分)。2、因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3、因城市市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)而取得的收入，免征土地增值稅。
三、房產(chǎn)稅
（一）基本政策：1、房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。按年計(jì)算、分季度繳納。2、（1）對(duì)于自己經(jīng)營(yíng)用的房產(chǎn)從價(jià)計(jì)征： 全年應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-20%)×1.2%；(2)用于出租的房產(chǎn)從租計(jì)征：全年應(yīng)納稅額=年租金收入×12%。3、房產(chǎn)原值，是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，在會(huì)計(jì)核算賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。房屋原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種輔助設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。4、自2023年12 月21日，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)該包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開(kāi)發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容（宗地上總的建筑面積與凈用地面積的比率）積率低于0.5的，按照房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。
（二）優(yōu)惠政策：1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以減征50%的稅額。具體操作按照陜財(cái)稅〔2019〕5號(hào)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。2、納稅人因房屋大修導(dǎo)致連續(xù)停用半年以上的，在房屋大修期間免征房產(chǎn)稅，免征稅額由納稅人在申報(bào)繳納房產(chǎn)稅時(shí)自行計(jì)算扣除，并在附表中注明。3、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車(chē)房等臨時(shí)性房屋，在施工期間一律免征房產(chǎn)稅。
四、城鎮(zhèn)土地使用稅
（一）基本政策：1、城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi),對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分季度繳納的一種稅。2、年應(yīng)納稅額=實(shí)際占用的土地面積×適用稅額，我縣的稅額分為3.5、2.5、1.5三個(gè)等級(jí)。3、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納土地使用稅應(yīng)注意的問(wèn)題。（1）注意計(jì)稅依據(jù)和納稅時(shí)間。 《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）第三條規(guī)定，土地使用稅以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定稅額計(jì)算征收?！蛾P(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地字[1988]第015號(hào)）第六條規(guī)定，納稅人實(shí)際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測(cè)定的土地面積。尚未組織測(cè)量，但納稅人持有政府部門(mén)核發(fā)的土地使用證書(shū)的，以證書(shū)確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)；尚未核發(fā)土地使用證書(shū)，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報(bào)土地面積。所以在申報(bào)時(shí)應(yīng)以土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同上的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定的納稅義務(wù)時(shí)間進(jìn)行申報(bào)繳納?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知》（財(cái)稅[2006]186號(hào)）第二條規(guī)定：“以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。”對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，從土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同簽訂后就應(yīng)按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，而在每期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售后，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，直到銷(xiāo)售完畢，納稅義務(wù)也就終止。（2）注意免稅土地面積和扣除時(shí)間。按照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）、《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的解釋和暫行規(guī)定》（國(guó)稅地[1988]015號(hào)）和《關(guān)于土地使用稅若干具體問(wèn)題的補(bǔ)充規(guī)定》（國(guó)稅地[1989]140號(hào)）有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的醫(yī)院、學(xué)校、托兒所、幼兒園、物業(yè)用房以及在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)符合免稅條件的廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房，小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅或經(jīng)各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局審批，可暫免征收土地使用稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)充分利用這些稅收優(yōu)惠政策，在申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)，對(duì)按規(guī)劃配套建設(shè)的交政府或業(yè)主使用的相關(guān)項(xiàng)目所占用的土地應(yīng)在建成交付使用時(shí)免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。對(duì)小區(qū)外的社會(huì)公用綠化用地、道路用地以及小區(qū)內(nèi)尚未利用的荒山、林地、湖泊、水塘等所占用的土地應(yīng)按實(shí)際占用面積從合同簽訂時(shí)間或合同規(guī)定交付土地時(shí)間起免繳城鎮(zhèn)土地使用稅。（3）注意納稅義務(wù)終止時(shí)間及計(jì)算方法。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]152號(hào)）第三條規(guī)定：“納稅人因房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化而依法終止房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)的，其應(yīng)納稅款的計(jì)算應(yīng)截止到房產(chǎn)、土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的當(dāng)月末。”《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策規(guī)定的通知》（國(guó)稅發(fā)[2003]89號(hào)）第二條第一款規(guī)定：“購(gòu)置新建房品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅?！边@里明確了購(gòu)置新建房品房納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間，對(duì)應(yīng)的也就是說(shuō)作為出售方的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)的終止，因?yàn)閷?duì)同一塊地是不能重復(fù)征稅的。財(cái)稅[2006]186號(hào)文件規(guī)定以合同簽訂時(shí)間或合同約定交付土地時(shí)間為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，那么對(duì)土地的實(shí)物或權(quán)利狀態(tài)發(fā)生變化的理解也應(yīng)為房地產(chǎn)企業(yè)與購(gòu)房者簽訂購(gòu)房合同時(shí)，如果合同規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以交付時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，如果合同未規(guī)定房產(chǎn)交付時(shí)間的，應(yīng)以合同簽訂時(shí)間為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)終止時(shí)間，這樣納稅起始日和終止日銜接一致，避免重復(fù)納稅。
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在建成進(jìn)行預(yù)售或銷(xiāo)售后，隨著房產(chǎn)的不斷銷(xiāo)售，應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)是逐漸減少的，到商品房銷(xiāo)售完畢，納稅義務(wù)也就終止。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅時(shí)就要注意計(jì)算方法，在計(jì)算城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按月比例扣除法較為合理。
即本月應(yīng)納稅額＝本月剩余應(yīng)稅占地面積×月單位稅額；本月剩余應(yīng)稅占地面積=占地總面積－免稅占地面積－已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e（分?jǐn)偯娣e以合同規(guī)定交付時(shí)間或合同簽訂時(shí)間為準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)）；月單位稅額＝年應(yīng)納稅額÷12；已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋分?jǐn)傉嫉孛娣e＝占地總面積×（已簽訂合同預(yù)售或銷(xiāo)售房屋建筑面積÷可售建筑總面積）。
（二）優(yōu)惠政策：1、自2023年1月1日至2023年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減征50%的稅額。具體操作按照陜財(cái)稅〔2019〕5號(hào)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
五、印花稅
（一）基本政策：1、印花稅是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。從價(jià)的應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率,從量的應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。
2、印花稅稅目稅率表
編號(hào)
稅 目
征稅范圍
稅率（稅額）
納稅人
備 注
1
購(gòu)銷(xiāo)合同
包括供應(yīng)、預(yù)購(gòu)、采購(gòu)、購(gòu)銷(xiāo)、結(jié)合及協(xié)作、調(diào)劑、補(bǔ)償、易貨等合同
按購(gòu)銷(xiāo)金額0.3‰貼花
立合同人
計(jì)稅金額判斷：①合同中只有不含稅金額，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；②合同中既有不含稅金額又有增值稅金額，且分別記載的，以不含稅金額作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)；③合同所載金額中包含增值稅金額，但未分別記載的，以合同所載金額（即含稅金額）作為印花稅的計(jì)稅依據(jù)。
2
加工承
攬合同
包括加工、定作、修繕、修理、印刷廣告、測(cè)繪、測(cè)試等合同
按加工或承攬收入0.5‰貼花
立合同人
3
建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同
包括勘察、設(shè)計(jì)合同
按收取費(fèi)用0.5‰貼花
立合同人
4
建筑安裝工程承包合同
包括建筑、安裝工程承包合同
按承包金額0.3‰貼花
立合同人
5
財(cái)產(chǎn)租
賃合同
包括租賃房屋、船舶、飛機(jī)、機(jī)動(dòng)車(chē)輛、機(jī)械、器具、設(shè)備等合同
按租賃金額1‰貼花。稅額不足1元，按1元貼花
立合同人
6
貨物運(yùn)輸合同
包括民用航空運(yùn)輸、鐵路運(yùn)輸、海上運(yùn)輸、內(nèi)河運(yùn)輸、公路運(yùn)輸和聯(lián)運(yùn)合同
按運(yùn)輸費(fèi)用0.5‰貼花
立合同人
單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花
7
倉(cāng)儲(chǔ)保
管合同
包括倉(cāng)儲(chǔ)、保管合同
按倉(cāng)儲(chǔ)保管費(fèi)用1‰貼花
立合同人
倉(cāng)單或棧單作為合同使用的，按合同貼花
8
借款合同
銀行及其他金融組織和借款人(不包括銀行同業(yè)拆借)所簽訂的借款合同
按借款金額0.05‰貼花
立合同人
單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花
9
財(cái)產(chǎn)保
險(xiǎn)合同
包括財(cái)產(chǎn)、責(zé)任、保證、信用等保險(xiǎn)合同
按保險(xiǎn)費(fèi)收入1‰貼花
立合同人
單據(jù)作為合同使用的，按合同貼花
10
技術(shù)合同
包括技術(shù)開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、咨詢(xún)、服務(wù)等合同
按所載金額0.3‰貼花
立合同人
11
產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)
移書(shū)據(jù)
包括財(cái)產(chǎn)所有權(quán)和版權(quán)、商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、專(zhuān)有技術(shù)使用權(quán)等轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷(xiāo)售合同
按所載金額0.5‰貼花
立據(jù)人
12
營(yíng)業(yè)賬簿
生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用賬冊(cè)
記載資金的賬簿，按實(shí)收資本和資本公積的合計(jì)金額0.5‰貼花。其他賬簿按件貼花5元
立賬簿人
自2023年5月1日起，對(duì)按萬(wàn)分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對(duì)按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。
13
權(quán)利、許可證照
包括政府部門(mén)發(fā)給的房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、商標(biāo)注冊(cè)證、專(zhuān)利證、土地使用證
按件貼花5元
領(lǐng)受人
14
證券（股票）交易股權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)a、b股
對(duì)買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與所書(shū)立的a股、b股股權(quán)轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)
由立據(jù)雙方當(dāng)事人分別按1‰的稅率繳納證券（股票）交易印花稅
立據(jù)雙方當(dāng)事人
（13個(gè)正列舉稅目之外的）需要關(guān)注這類(lèi)特殊交易政策的調(diào)整
（二）優(yōu)惠政策
1、自2023年5月1日起，對(duì)按萬(wàn)分之五稅率貼花的資金賬簿減半征收印花稅，對(duì)按件貼花五元的其他賬簿免征印花稅。（財(cái)稅〔2018〕50號(hào)）
2、自2023年1月1日至2023年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人在50%的稅額幅度減征印花稅。具體操作按照陜財(cái)稅〔2019〕5號(hào)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行
六、契稅
（一）基本政策：1、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。2、轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，是指下列行為：（一）土地使用權(quán)出讓?zhuān)海ǘ┩恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鍪?、?zèng)與、互換；（三）房屋買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、互換。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)话ㄍ恋爻邪?jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。以作價(jià)投資（入股）、償還債務(wù)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定征收契稅。3、契稅我省的稅率為3%。4、契稅的計(jì)稅依據(jù)：（一）土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買(mǎi)賣(mài)，為土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，包括應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款；（二）土地使用權(quán)互換、房屋互換，為所互換的土地使用權(quán)、房屋價(jià)格的差額；（三）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒(méi)有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的規(guī)定核定。5、 契稅的應(yīng)納稅額按照計(jì)稅依據(jù)乘以具體適用稅率計(jì)算。
七、耕地占用稅
（一）基本政策：1、在中華人民共和國(guó)境內(nèi)占用耕地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人，為耕地占用稅的納稅人。2、耕地占用稅以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的適用稅額一次性征收，應(yīng)納稅額為納稅人實(shí)際占用的耕地面積(平方米)乘以適用稅額（我縣的稅額為18元每平方米）。3、納稅人因建設(shè)項(xiàng)目施工或者地質(zhì)勘查臨時(shí)占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本法的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時(shí)占用耕地期滿(mǎn)之日起一年內(nèi)依法復(fù)墾，恢復(fù)種植條件的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。4、耕地占用稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人收到自然資源主管部門(mén)辦理占用耕地手續(xù)的書(shū)面通知的當(dāng)日。納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起三十日內(nèi)申報(bào)繳納耕地占用稅。
（二）優(yōu)惠政策：自2023年1月1日至2023年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人可以按50%的稅額幅度減征城市維護(hù)建設(shè)稅。具體操作按照陜財(cái)稅〔2019〕5號(hào)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
八、環(huán)境保護(hù)稅（建筑企業(yè)適用）
（一）基本政策：1、施工揚(yáng)塵是指本地區(qū)所有進(jìn)行建筑工程、市政工程、拆遷工程和道橋施工工程（包括綠化工程和水利工程）等施工活動(dòng)過(guò)程中產(chǎn)生的對(duì)大氣造成污染的總懸浮顆粒物、可吸入顆粒物和細(xì)顆粒物等粉塵的總稱(chēng)。2、揚(yáng)塵排放量=（揚(yáng)塵產(chǎn)生量系數(shù)-揚(yáng)塵排放量削減系數(shù)）（千克/平方米·月）×月建筑面積或施工面積（平方米）。3、月大氣污染物應(yīng)納稅額=揚(yáng)塵排放量/一般性粉塵污染當(dāng)量值（4）*適用稅額（1.2元）對(duì)于建筑工地按建筑面積計(jì)算；市政工地按施工面積計(jì)算，施工面積為建設(shè)道路紅線(xiàn)寬度乘以施工長(zhǎng)度，其他為三倍開(kāi)挖寬度乘以施工長(zhǎng)度，市政工地分段施工時(shí)按實(shí)際施工面積計(jì)算。
施工工地必須采取道路硬化措施、邊界圍擋、裸露地面（含土方）覆蓋、易揚(yáng)塵物料覆蓋、持續(xù)灑水降塵、運(yùn)輸車(chē)輛沖洗裝置等措施，并按控制措施達(dá)標(biāo)與否，扣除削減量。
4、施工揚(yáng)塵產(chǎn)生、削減系數(shù)表
工地類(lèi)型
揚(yáng)塵產(chǎn)生量系數(shù)（千克/平方米·月）
建筑施工
1.01
市政（拆遷）施工
1.64
工地
類(lèi)型
揚(yáng)塵類(lèi)型
揚(yáng)塵污染控制措施
揚(yáng)塵排放量削減系數(shù)（千克/平方米·月）
措施達(dá)標(biāo)
是
否
建
筑
工
地
一次揚(yáng)塵
道路硬化措施
0.071
0
邊界圍擋
0.047
0
裸露地面覆蓋
0.047
0
易揚(yáng)塵物料覆蓋
0.025
0
定期噴灑抑制劑
0.03
0
二次揚(yáng)塵
運(yùn)輸車(chē)輛機(jī)械沖洗裝置
0.31
0
運(yùn)輸車(chē)輛簡(jiǎn)易沖洗裝置
0.155
0
市政
（拆遷）
工地
一次揚(yáng)塵
道路硬化措施
0.102
0
邊界圍擋
0.102
0
易揚(yáng)塵物料覆蓋
0.066
0
定期噴灑抑制劑
0.03
0
二次揚(yáng)塵
運(yùn)輸車(chē)輛機(jī)械沖洗裝置
0.68
0
運(yùn)輸車(chē)輛簡(jiǎn)易沖洗裝置
0.034
0
建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)日常管理服務(wù)
結(jié)合日常征管，為了提高納稅人，繳費(fèi)人的申報(bào)質(zhì)量，減少因申報(bào)錯(cuò)誤或失誤，而引起納稅人額外的損失，降低稅收成本，對(duì)以下涉稅事項(xiàng)作專(zhuān)題輔導(dǎo)。
一、關(guān)于未按期申報(bào)的問(wèn)題。今年以來(lái)，我們有個(gè)別納稅人存在因未按期申報(bào)，而出現(xiàn)的違法違章，有的三個(gè)月連續(xù)未申報(bào)被金三系統(tǒng)納入了非正常戶(hù)，有的要接受稅務(wù)行政處罰，有的影響了發(fā)票正常開(kāi)具等問(wèn)題?；蚨嗷蛏俣冀o企業(yè)造成了影響。為了防止這類(lèi)問(wèn)題繼續(xù)發(fā)生，我們提醒納稅人：小規(guī)模納稅人和個(gè)體戶(hù)每季度末15日前要及時(shí)納稅申報(bào)，我們的稅務(wù)人員也會(huì)通過(guò)打電話(huà)的形式提醒納稅人。如果15日前沒(méi)有申報(bào)的，我們會(huì)發(fā)起催報(bào)催繳程序，催報(bào)催繳之后，納稅人仍未申報(bào)的，將會(huì)按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十二條，《陜西省稅務(wù)行政處罰裁量基準(zhǔn)（試行）》的公告進(jìn)行處罰，如果第二次違反了《征管法》第62條規(guī)定，在稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正的期限內(nèi)改正的，對(duì)個(gè)人（含個(gè)體戶(hù)）處50元以上的罰款，對(duì)企業(yè)或其他組織處200元的罰款。違反規(guī)定2次以?xún)?nèi)的，未在稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正的期限內(nèi)改正的，對(duì)個(gè)人（含個(gè)體戶(hù)）處500元的罰款，對(duì)企業(yè)或其他組織處1000元的罰款。違反3次以上，以及被認(rèn)定為非正常戶(hù)，或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處2000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。2.一般納稅人，按月申報(bào)，每月15日前要及時(shí)納稅申報(bào)。逾期同樣按照以上標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處罰。
二、虛假申報(bào)的問(wèn)題。一種情況是，沒(méi)有成本、費(fèi)用發(fā)票，但在電子稅務(wù)局申報(bào)了成本費(fèi)用；二種情況是虛列工資費(fèi)用；三種情況是隱瞞收入。一般情況是對(duì)未開(kāi)票收入未申報(bào)。四是其他虛假申報(bào)情況。以上編造虛假計(jì)稅依據(jù)的，將根據(jù)《征管法》第64條規(guī)定及《陜西省稅務(wù)行政處罰裁量基準(zhǔn)（試行）》公告規(guī)定處罰。編造虛假計(jì)稅依據(jù)稅額不滿(mǎn)5萬(wàn)元的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并處5000元以下的罰款。5萬(wàn)元以上不滿(mǎn)25萬(wàn)元的，處5000元以上2萬(wàn)元以下的罰款。在25萬(wàn)以上，或有其他嚴(yán)重情節(jié)的，處2萬(wàn)以上5萬(wàn)元以下的罰款。如果造成少繳稅款的，補(bǔ)繳稅款，加收滯納金。并處0.5倍以上5倍以下罰款。情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，將移交司法機(jī)關(guān)。
三、申報(bào)質(zhì)量不高的問(wèn)題。1、是申報(bào)數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系錯(cuò)誤，申報(bào)的數(shù)據(jù)各申報(bào)期不銜接，如企稅成本費(fèi)用需要累計(jì)填寫(xiě)，有的企業(yè)只填當(dāng)期的，金三系統(tǒng)就會(huì)推風(fēng)險(xiǎn)。2、是申報(bào)表項(xiàng)目填寫(xiě)不正確，如有納稅人在填寫(xiě)已繳稅款時(shí)，隨意填，和實(shí)繳稅款不一致，系統(tǒng)出現(xiàn)了多交稅款的錯(cuò)誤提醒。3、是財(cái)務(wù)報(bào)表填寫(xiě)不全。或者不正確。像前幾個(gè)月有部分納稅人的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)字沒(méi)累計(jì)，填寫(xiě)的是當(dāng)期的，系統(tǒng)推出了大量稅收風(fēng)險(xiǎn)。這是有的納稅人填表時(shí)不細(xì)心，沒(méi)仔細(xì)看表頭文字。
四、發(fā)票開(kāi)具（取得）不規(guī)范的問(wèn)題。關(guān)于發(fā)票方面，目前稅務(wù)總局在推廣使用電子專(zhuān)票，現(xiàn)在也有電子普通發(fā)票，也是鼓勵(lì)大家使用的。將來(lái)最終都要使用電子發(fā)票。正常發(fā)票的開(kāi)具不能虛開(kāi)，領(lǐng)用發(fā)票的用戶(hù)，盡量自己開(kāi)具，不要到大廳去代開(kāi)發(fā)票。如果金額過(guò)大，將要檢查業(yè)務(wù)的真實(shí)性。
五、收入預(yù)測(cè)。每個(gè)征期3日前要向稅管員報(bào)本期實(shí)現(xiàn)的稅收。報(bào)時(shí)要準(zhǔn)確，因?yàn)樯霞?jí)有要求，謝謝大家配合。
六、個(gè)稅申報(bào)問(wèn)題。個(gè)稅實(shí)行全員全額按月申報(bào)，首先要真實(shí)，不能漏報(bào)，也不能虛報(bào)，有的企業(yè)為了增大成本費(fèi)用，虛報(bào)了大量的虛擬人員，這樣是會(huì)出問(wèn)題的。這樣有兩種后果：一個(gè)是影響他人的收入信息，二是形成虛假申報(bào)涉稅信息資料（5000元以下罰款）。
建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主要涉稅風(fēng)險(xiǎn)
一、建筑業(yè)房地產(chǎn)企業(yè)須關(guān)注的18項(xiàng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)
按照日常稅收征收管理梳理了建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)須關(guān)注的18項(xiàng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，具體如下：
1.風(fēng)險(xiǎn)提示：簽訂合同未申報(bào)繳納印花稅（印花稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。房地產(chǎn)企業(yè)簽訂土地出讓或轉(zhuǎn)讓、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工等合同較多，容易忽略合同印花稅申報(bào)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：納稅人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中簽訂合同，及時(shí)申報(bào)繳納應(yīng)稅憑證對(duì)應(yīng)的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準(zhǔn)確掌握相關(guān)法規(guī)條例，避免出現(xiàn)稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。
2.風(fēng)險(xiǎn)提示：缺失合法有效的稅前扣除憑證（企業(yè)所得稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第28號(hào)）第五條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生支出，應(yīng)取得稅前扣除憑證，作為計(jì)算企業(yè)所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除相關(guān)支出的依據(jù)。同時(shí)，該公告第六條規(guī)定，企業(yè)應(yīng)在當(dāng)年度企業(yè)所得稅法規(guī)定的匯算清繳期結(jié)束前取得稅前扣除憑證，而房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)多、業(yè)務(wù)交易量和交易對(duì)象規(guī)模不一，尤其是對(duì)一些零散的人工費(fèi)用、代理費(fèi)用，部分情況下未能及時(shí)取得合法有效的稅前扣除憑證，但同時(shí)又將相應(yīng)的支出違規(guī)進(jìn)行稅前扣除，容易產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，是否能夠取得合法有效的稅前扣除憑證，直接決定了成本費(fèi)用支出。因此，企業(yè)在業(yè)務(wù)交易時(shí)需注意上游供貨商或服務(wù)提供商能否及時(shí)開(kāi)具發(fā)票，同時(shí)在入賬時(shí)需注意取得發(fā)票是否符合規(guī)定、票面信息是否與經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)一致、是否為作廢發(fā)票等。
3.風(fēng)險(xiǎn)提示：外購(gòu)禮品用于贈(zèng)送客戶(hù)涉稅風(fēng)險(xiǎn)（增值稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，因銷(xiāo)售或者宣傳等營(yíng)銷(xiāo)性質(zhì)活動(dòng)需要，外購(gòu)禮品贈(zèng)送客戶(hù)的情況時(shí)有發(fā)生。根據(jù)《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條規(guī)定，該行為應(yīng)視同銷(xiāo)售處理。同時(shí)，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第四十三條規(guī)定，禮品贈(zèng)送支出屬于業(yè)務(wù)招待支出，只能按照發(fā)生額的60%作稅前扣除且不得超過(guò)當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的0.5%。因此，禮品贈(zèng)送業(yè)務(wù)若財(cái)務(wù)處理不當(dāng)，容易造成稅收風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生向客戶(hù)贈(zèng)送禮品的業(yè)務(wù)時(shí)，財(cái)務(wù)上要及時(shí)作增值稅和企業(yè)所得稅視同銷(xiāo)售處理。同時(shí)，要注意兩者之間存在處理上的差異，視同銷(xiāo)售收入確認(rèn)的，增值稅要按照《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定的順序來(lái)確定，企業(yè)所得稅則按照公允價(jià)值確定收入。在確認(rèn)視同銷(xiāo)售收入后，則須按照營(yíng)業(yè)收入和業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出總額，確定該項(xiàng)費(fèi)用的稅前扣除限額。
4.風(fēng)險(xiǎn)提示：違規(guī)代征契稅（契稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《稅收征收管理法》第二十九條規(guī)定，除稅務(wù)機(jī)關(guān)、稅務(wù)人員以及經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依照法律、行政法規(guī)委托代征的單位和個(gè)人外，任何單位和個(gè)人不得進(jìn)行稅款征收活動(dòng)。部分房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)該方面政策不熟悉，向購(gòu)房者代收所謂“辦證費(fèi)”中包含了契稅稅款，實(shí)際已違反了稅收征管法的上述規(guī)定，需承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任，同時(shí)也給購(gòu)房者帶來(lái)了一定的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：在未按照規(guī)定程序取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代征委托情況下，房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)向購(gòu)房者代收任何契稅稅款，如已收取相關(guān)費(fèi)用則應(yīng)當(dāng)盡快退回，及時(shí)糾正違規(guī)行為。
5.風(fēng)險(xiǎn)提示：車(chē)位銷(xiāo)售未及時(shí)確認(rèn)收入（增值稅、企業(yè)所得稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：車(chē)位銷(xiāo)售收入一般是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，首次確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行，屬于現(xiàn)售行為，根據(jù)現(xiàn)行稅收政策需要同時(shí)確認(rèn)收入。但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，在取得車(chē)位銷(xiāo)售收入時(shí)，特別是對(duì)于不需要辦理產(chǎn)權(quán)證的車(chē)位（人防工程部分）既未開(kāi)具發(fā)票，也不作增值稅、企業(yè)所得稅收入確認(rèn)，存在極大稅收風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：企業(yè)應(yīng)當(dāng)梳理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)和款項(xiàng)，對(duì)已取得產(chǎn)權(quán)或交付使用的車(chē)位銷(xiāo)售時(shí)要及時(shí)作收入確認(rèn)，避免帶來(lái)稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。
6.風(fēng)險(xiǎn)提示：預(yù)售階段涉稅風(fēng)險(xiǎn)（增值稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》第十條、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售環(huán)節(jié)收到的預(yù)收款進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，收款次月征收期須要按照上述規(guī)定向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，包括增值稅預(yù)繳申報(bào)和土地增值稅預(yù)征。同時(shí)，根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第九條，企業(yè)需要根據(jù)預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算應(yīng)納稅所得額并在企業(yè)所得稅季度預(yù)繳，但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉稅收政策，未能夠按照規(guī)定申報(bào)預(yù)繳或未能足額申報(bào)預(yù)繳稅款。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，在項(xiàng)目竣工前為迅速回籠資金采取預(yù)售方式銷(xiāo)售，預(yù)收款需要及時(shí)足額作相應(yīng)的稅款預(yù)繳，避免產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。
7.風(fēng)險(xiǎn)提示：收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)滯后（企業(yè)所得稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》第三條和第九條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工或視為完工后，應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷(xiāo)售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于對(duì)稅收政策不熟悉，未區(qū)分會(huì)計(jì)和稅法的收入確認(rèn)原則差異，導(dǎo)致企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)滯后，進(jìn)而產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確把握開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工界定，即房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用、或開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明的，視為已經(jīng)完工，應(yīng)當(dāng)及時(shí)確認(rèn)收入。同時(shí)，不同的銷(xiāo)售方式，具有不同的交易環(huán)節(jié)及操作流程，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間亦不同?！斗康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）第六條對(duì)各種銷(xiāo)售方式下收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)都作了明確規(guī)定。企業(yè)應(yīng)對(duì)照這一規(guī)定，準(zhǔn)確判斷自身銷(xiāo)售方式是否達(dá)到確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)，避免產(chǎn)生收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
8.風(fēng)險(xiǎn)提示：自然人股東股息紅利個(gè)人所得稅代扣代繳（個(gè)人所得稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》第二條、第九條以及《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第二十四條有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)向個(gè)人股東支付股息紅利時(shí)，應(yīng)當(dāng)預(yù)扣或者代扣個(gè)人所得稅稅款，按時(shí)繳庫(kù)，并專(zhuān)項(xiàng)記載備查。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于不熟悉政策，可能存在應(yīng)扣未扣情形，尤其對(duì)于一些非貨幣形式的股東分紅、贈(zèng)送等行為，未準(zhǔn)確掌握政策，容易產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：根據(jù)個(gè)人所得稅政策規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在向股東支付股息紅利或以其他形式分紅的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)預(yù)扣或代扣稅款，并且做好臺(tái)賬。同時(shí)，會(huì)計(jì)處理上要準(zhǔn)確把握分紅和往來(lái)賬的區(qū)分。根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于規(guī)范個(gè)人投資者個(gè)人所得稅征收管理的通知》（財(cái)稅〔2003〕158號(hào)）第二條規(guī)定，納稅年度內(nèi)個(gè)人投資者從其投資的企業(yè)（個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)除外）借款，在該納稅年度終了后既不歸還，又未用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的，其未歸還的借款可視為企業(yè)對(duì)個(gè)人投資者的紅利分配，依照“利息、股息、紅利所得”項(xiàng)目計(jì)征個(gè)人所得稅。部分股東長(zhǎng)期借款需依照股息紅利所得征收個(gè)稅，房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集行業(yè)，資金往來(lái)多，在這方面更需多加注意，避免產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)。
9.風(fēng)險(xiǎn)提示：取得預(yù)收款項(xiàng)未按規(guī)定預(yù)繳稅款（增值稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第11號(hào)）第三條和《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。納稅人在同一地級(jí)行政區(qū)范圍內(nèi)跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，不適用《納稅人跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)印發(fā)）。部分納稅人對(duì)政策理解不熟悉，存在對(duì)跨市跨省項(xiàng)目納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)未在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款，或者收到預(yù)收款時(shí)未預(yù)繳稅款的情形。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)準(zhǔn)確把握政策規(guī)定，及時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地或機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳稅款，同時(shí)要注意：采用不同方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)的預(yù)征率不同。采取預(yù)收款方式提供建筑服務(wù)的應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)預(yù)繳增值稅；納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)，同一地級(jí)市內(nèi)的項(xiàng)目，不需要在項(xiàng)目所在地預(yù)繳稅款，直接在機(jī)構(gòu)所在地申報(bào)；跨市跨省項(xiàng)目，需要在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳稅款；適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為2%，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為3%。
10.風(fēng)險(xiǎn)提示：建筑勞務(wù)收入確認(rèn)不及時(shí)（企業(yè)所得稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第二十三條規(guī)定，企業(yè)受托加工制造大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等，以及從事建筑、安裝、裝配工程業(yè)務(wù)或者提供勞務(wù)等，持續(xù)時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的，按照納稅年度內(nèi)完工進(jìn)度或者完成的工作量確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。部分建筑企業(yè)由于對(duì)稅收政策不熟悉，未區(qū)分會(huì)計(jì)和稅法的收入確認(rèn)原則差異，導(dǎo)致企業(yè)在取得建筑勞務(wù)收入時(shí)未及時(shí)確認(rèn)收入，容易產(chǎn)生稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]875號(hào)）第二條對(duì)企業(yè)確認(rèn)勞務(wù)收入的確認(rèn)方法、前提條件、時(shí)間點(diǎn)做出了明確規(guī)定。建筑企業(yè)應(yīng)對(duì)照規(guī)定，判斷完工進(jìn)度，及時(shí)確定當(dāng)期建筑勞務(wù)收入，避免產(chǎn)生收入確認(rèn)滯后的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
11.風(fēng)險(xiǎn)提示：承租建筑施工設(shè)備取得發(fā)票的項(xiàng)目稅率易出錯(cuò)（增值稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）第十六條規(guī)定，納稅人將建筑施工設(shè)備出租給他人使用并配備操作人員的，按照“建筑服務(wù)”繳納增值稅。建筑企業(yè)在施工工程中承租了施工設(shè)備如腳手架、鉤機(jī)等，若出租方配備了操作人員，應(yīng)取得稅率為9%的增值稅發(fā)票，如對(duì)策把握不準(zhǔn)，企業(yè)可能以購(gòu)進(jìn)有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)取得稅率為13%的增值稅發(fā)票，產(chǎn)生涉稅風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：建筑企業(yè)在承租建筑施工設(shè)備時(shí)應(yīng)注意區(qū)分出租方是否配備操作人員的情況，如果出租方負(fù)責(zé)安裝操作應(yīng)按購(gòu)進(jìn)建筑服務(wù)取得增值稅發(fā)票，否則按購(gòu)進(jìn)有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)取得增值稅發(fā)票。
12.風(fēng)險(xiǎn)提示：以電子形式簽訂的各類(lèi)應(yīng)稅憑證未按規(guī)定繳納印花稅（印花稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）第一條規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書(shū)立、領(lǐng)受本條例所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例規(guī)定繳納印花稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅〔2006〕162號(hào)）第一條，對(duì)納稅人以電子形式簽訂的各類(lèi)應(yīng)稅憑證按規(guī)定征收印花稅。建筑企業(yè)一般規(guī)模較大，業(yè)務(wù)鏈復(fù)雜，簽訂建筑施工、工程采購(gòu)、勞務(wù)分包等合同較多，加上紙質(zhì)版合同管理難、效率低，越來(lái)越多建筑企業(yè)采用電子化的合同，容易忽略電子合同的印花稅申報(bào)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：納稅人在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中簽訂的電子合同，應(yīng)及時(shí)申報(bào)繳納應(yīng)稅憑證對(duì)應(yīng)的印花稅。由于印花稅征稅范圍較廣、稅目較多，納稅人需要事前準(zhǔn)確掌握相關(guān)法規(guī)條例，避免出現(xiàn)稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。
13.風(fēng)險(xiǎn)提示：簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票并申報(bào)抵扣（增值稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，企業(yè)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的項(xiàng)目進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣。建筑企業(yè)中的增值稅一般納稅人可以就不同的項(xiàng)目，分別依法選擇適用一般計(jì)稅方法或簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。在企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，購(gòu)進(jìn)的貨物、勞務(wù)和服務(wù)一般用于多個(gè)項(xiàng)目，可能存在購(gòu)進(jìn)貨物、勞務(wù)和服務(wù)用于簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票并抵扣了增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的問(wèn)題，存在較大的稅收風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：對(duì)于取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票的簡(jiǎn)易計(jì)稅項(xiàng)目，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷(xiāo)項(xiàng)稅額中抵扣，已抵扣的應(yīng)將對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)行轉(zhuǎn)出，及時(shí)糾正稅收違規(guī)行為。
14.風(fēng)險(xiǎn)提示：發(fā)生納稅義務(wù)未及時(shí)申報(bào)繳納增值稅（增值稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，增值稅納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷(xiāo)售款項(xiàng)或者取得索取銷(xiāo)售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天（書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)完成的當(dāng)天）；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。建筑業(yè)的增值稅納稅義務(wù)時(shí)間按照開(kāi)票時(shí)間、收款時(shí)間和書(shū)面合同約定的付款時(shí)間孰先的原則確認(rèn)。有部分建筑企業(yè)對(duì)政策理解不深，認(rèn)為不收款就不確認(rèn)增值稅收入，由于業(yè)主資金困難未按照合同約定的時(shí)間支付工程款等原因，未按合同約定的付款日期確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，存在較大稅收風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)按合同約定的付款時(shí)間，到期后及時(shí)開(kāi)具發(fā)票，若經(jīng)雙方約定推遲付款時(shí)間的，應(yīng)及時(shí)簽訂補(bǔ)充協(xié)議，按新的付款時(shí)間確定納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間并開(kāi)具發(fā)票申報(bào)納稅，避免帶來(lái)稅款滯納風(fēng)險(xiǎn)。
15.風(fēng)險(xiǎn)提示：取得虛開(kāi)增值稅發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)（增值稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：建筑企業(yè)的上游供應(yīng)商數(shù)量眾多，成分比較復(fù)雜，部分建筑材料是從農(nóng)民、個(gè)體戶(hù)或者小規(guī)模納稅人處購(gòu)買(mǎi)，供應(yīng)商一旦不按規(guī)定開(kāi)具或者到稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)發(fā)票，建筑企業(yè)就容易產(chǎn)生接受虛開(kāi)增值稅發(fā)票的風(fēng)險(xiǎn)，面臨補(bǔ)繳企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)取得虛開(kāi)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票，該部分發(fā)票將無(wú)法抵扣，已抵扣的相應(yīng)進(jìn)項(xiàng)稅額也需作轉(zhuǎn)出處理。如被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為惡意接收虛開(kāi)增值稅發(fā)票，企業(yè)及其相關(guān)負(fù)責(zé)人還需承擔(dān)刑事責(zé)任。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：建筑企業(yè)在購(gòu)進(jìn)貨物或者服務(wù)時(shí)要提高防范意識(shí)，主動(dòng)采取必要措施嚴(yán)格發(fā)票審核，審查取得發(fā)票的真實(shí)性，確?！百Y金流”“發(fā)票流”和“貨物或服務(wù)流”三流一致。對(duì)不符合要求的發(fā)票不予接收并要求開(kāi)票方重新開(kāi)具，若發(fā)現(xiàn)供貨方失聯(lián)或?qū)θ〉玫陌l(fā)票存在疑問(wèn)，應(yīng)當(dāng)暫緩抵扣有關(guān)進(jìn)項(xiàng)稅款，必要時(shí)可向稅務(wù)機(jī)關(guān)求助查證。
16.風(fēng)險(xiǎn)提示：兼營(yíng)與混合銷(xiāo)售未分別核算（增值稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確營(yíng)改增有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第11號(hào)）規(guī)定，納稅人銷(xiāo)售活動(dòng)板房、機(jī)器設(shè)備、鋼結(jié)構(gòu)件等自產(chǎn)貨物的同時(shí)提供建筑、安裝服務(wù)，不屬于《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件印發(fā)）第四十條規(guī)定的混合銷(xiāo)售，應(yīng)分別核算貨物和建筑服務(wù)的銷(xiāo)售額，分別適用不同的稅率或者征收率。若建筑企業(yè)兼營(yíng)與混合銷(xiāo)售劃分不清又未分別核算銷(xiāo)售額的，容易導(dǎo)致稅率適用錯(cuò)誤，產(chǎn)生稅收風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：建筑企業(yè)在會(huì)計(jì)處理上應(yīng)注意分別核算貨物的銷(xiāo)售收入和建筑安裝服務(wù)的銷(xiāo)售額，正確理解混合銷(xiāo)售行為和兼營(yíng)行為的定義，防范稅收風(fēng)險(xiǎn)。
17.風(fēng)險(xiǎn)提示：跨省項(xiàng)目人員未辦理全員全額扣繳（個(gè)人所得稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑安裝業(yè)跨省異地工程作業(yè)人員個(gè)人所得稅征收管理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第52號(hào)）第二條規(guī)定，跨省異地施工單位應(yīng)就其所支付的工程作業(yè)人員工資、薪金所得，向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理全員全額扣繳明細(xì)申報(bào)。凡實(shí)行全員全額扣繳明細(xì)申報(bào)的，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)不得核定征收個(gè)人所得稅。建筑企業(yè)跨省項(xiàng)目若未辦理全員全額扣繳申報(bào)個(gè)人所得稅，工程作業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)將對(duì)該項(xiàng)目核定征收個(gè)人所得稅。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：建筑企業(yè)應(yīng)就自身的跨省異地施工項(xiàng)目所支付的工程作業(yè)人員工資、薪金所得，向工程作業(yè)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理全員全額扣繳明細(xì)申報(bào)。
18.風(fēng)險(xiǎn)提示：未按規(guī)定適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法及留存?zhèn)洳橘Y料（增值稅）
風(fēng)險(xiǎn)描述：根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局 關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營(yíng)改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅［2017］58號(hào)）規(guī)定，建筑業(yè)一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務(wù)，以及為甲供工程或建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，可選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。部分建筑企業(yè)對(duì)稅收政策把握不準(zhǔn)，容易錯(cuò)誤選擇計(jì)稅方法，應(yīng)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的未適用簡(jiǎn)易計(jì)稅。此外，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于國(guó)內(nèi)旅客運(yùn)輸服務(wù)進(jìn)項(xiàng)稅抵扣等增值稅征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）規(guī)定，自2023年10月1日起，提供建筑服務(wù)的一般納稅人按規(guī)定適用或選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，不再實(shí)行備案制，相關(guān)證明材料無(wú)需向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送，改為自行留存?zhèn)洳椤２糠旨{稅人選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的建筑服務(wù)，容易忽略留存相關(guān)證明材料。
風(fēng)險(xiǎn)防控建議：在政策允許的范圍內(nèi)，納稅人可根據(jù)項(xiàng)目稅負(fù)和發(fā)包方情況，選擇適用一般計(jì)稅方法或者簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，企業(yè)應(yīng)注意按規(guī)定強(qiáng)制適用簡(jiǎn)易計(jì)稅情形的不能選擇適用一般計(jì)稅方法。國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)公告雖明確建筑企業(yè)選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的項(xiàng)目不用再備案，但仍需將以下證明材料留存?zhèn)洳椋?一)為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)，留存《建筑工程施工許可證》或建筑工程承包合同；(二)為甲供工程提供的建筑服務(wù)、以清包工方式提供的建筑服務(wù)，留存建筑工程承包合同。
二、企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)防控注意事項(xiàng)
（一）企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)防控要點(diǎn)
1、及時(shí)取得合法有效憑據(jù)，確保各項(xiàng)成本費(fèi)用能夠稅前扣除。
2、合理歸集開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，優(yōu)化期間費(fèi)用。
3、掌握項(xiàng)目所在地的預(yù)計(jì)毛利率政策。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工前，先按預(yù)售收入和預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算應(yīng)納稅所得額；完工后，計(jì)算實(shí)際毛利與預(yù)計(jì)毛利的差額，并按差額調(diào)整應(yīng)納稅所得額。
4、按稅法規(guī)定的完工條件，及時(shí)計(jì)算完工產(chǎn)品的計(jì)稅成本。注意完工標(biāo)準(zhǔn)界定問(wèn)題：《稅法》界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與《建筑法》之間有區(qū)別；《稅法》界定的完工標(biāo)準(zhǔn)與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之間有區(qū)別。
5、收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)口徑，稅法與會(huì)計(jì)規(guī)定不一致的，年度匯算清繳時(shí)要按照稅法規(guī)定進(jìn)行納稅調(diào)整，并建立納稅調(diào)整事項(xiàng)臺(tái)賬（列明業(yè)務(wù)日期、憑證號(hào)、金額以及調(diào)整原因等）。
6、注意收入與成本費(fèi)用的配比，防止前期多繳稅后期出現(xiàn)虧損得不到彌補(bǔ)。
（二）成本費(fèi)用憑據(jù)的管控要點(diǎn)
1、憑據(jù)管控的重要性
目前實(shí)行以票控稅，只有取得符合稅法規(guī)定的合法有效憑據(jù)后，相關(guān)成本費(fèi)用才能在稅前扣除。為避免因憑據(jù)不合規(guī)產(chǎn)生不必要的稅收損失,必須要加強(qiáng)憑據(jù)的稅收風(fēng)險(xiǎn)控制，確保憑據(jù)的合法性有效性。尤其房地產(chǎn)企業(yè)所得稅和土地增值稅在票據(jù)方面存在關(guān)聯(lián)，且土地增值稅對(duì)于發(fā)票尤其關(guān)注。
2、必須在業(yè)務(wù)流程中進(jìn)行管控
首先要從源頭開(kāi)始控制，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員要及時(shí)取得與業(yè)務(wù)內(nèi)容相符的合法有效憑據(jù)，然后財(cái)務(wù)人員要按規(guī)定加強(qiáng)審核管理。只有在業(yè)務(wù)流程的各環(huán)節(jié)中進(jìn)行防范，也只有在各環(huán)節(jié)對(duì)于企業(yè)所得稅存在問(wèn)題進(jìn)行分析，才能有效管控潛在風(fēng)險(xiǎn)。
3、合法有效的憑據(jù)類(lèi)型及扣除原則
企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和其他事項(xiàng)時(shí)，從其他單位、個(gè)人取得的用于證明其支出發(fā)生的憑證，包括但不限于發(fā)票（包括紙質(zhì)發(fā)票和電子發(fā)票）、財(cái)政票據(jù)、完稅憑證、收款憑證、分割單等。
2023年28號(hào)公告明確了憑“票”扣除的大原則，這里的“票” 應(yīng)理解為相應(yīng)的合法有效憑證，發(fā)票只是合法有效憑證中外部憑證的一類(lèi)。除28號(hào)公告規(guī)定的特殊情況外，企業(yè)發(fā)生相關(guān)的成本費(fèi)用，需按規(guī)定取得相應(yīng)憑證才能在稅前扣除。僅有稅前扣除憑證，不足以證明支出的真實(shí)、合法、有效。企業(yè)發(fā)生的支出要想在稅前扣除，除了需要有合法有效的稅前扣除憑證外，還需要準(zhǔn)備其他的相關(guān)資料，如合同協(xié)議、支出依據(jù)、付款憑證等留存?zhèn)洳椤?/p>
4、合法有效的內(nèi)部憑據(jù)應(yīng)具備的條件
自制表單必須由制表人或經(jīng)辦人、審核人以及業(yè)務(wù)部門(mén)負(fù)責(zé)人簽字；內(nèi)部審批手續(xù)齊全；業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生；表單內(nèi)容完整，符合會(huì)計(jì)和稅法規(guī)定，且與內(nèi)部財(cái)務(wù)管理制度相符。
5、合法有效的外部憑據(jù)應(yīng)具備的條件：
（1）形式合法：根據(jù)業(yè)務(wù)內(nèi)容和性質(zhì)，取得相應(yīng)的行政事業(yè)收據(jù)、發(fā)票等。不合規(guī)發(fā)票：①未填開(kāi)付款方全稱(chēng)的，②變更品名的， ③跨地區(qū)開(kāi)具的， ④發(fā)票專(zhuān)用章不合規(guī)的， ⑤票面信息不全或者不清晰的， ⑥應(yīng)當(dāng)備注而未備注的， ⑦從2023年7月1日起，未填寫(xiě)購(gòu)貨方企業(yè)名稱(chēng)、納稅人識(shí)別號(hào)或社會(huì)統(tǒng)一信用代碼的增值稅普通發(fā)票， ⑧從2023年3月1日起，加油票為以前的機(jī)打發(fā)票的， ⑨商品和服務(wù)稅收分類(lèi)編碼開(kāi)錯(cuò)的。
（2）內(nèi)容完整規(guī)范
日期、業(yè)務(wù)內(nèi)容、數(shù)量、單價(jià)、金額等填寫(xiě)齊全（匯總開(kāi)具的必須附銷(xiāo)貨清單），大小寫(xiě)金額一致，抬頭為單位全稱(chēng)（簡(jiǎn)化發(fā)票無(wú)效）。
（3）簽章齊全
開(kāi)票單位簽章規(guī)范清晰，發(fā)票要加蓋“發(fā)票專(zhuān)用章”，開(kāi)票單位名稱(chēng)應(yīng)與合同單位名稱(chēng)一致。注意：總公司簽訂合同的應(yīng)由總公司開(kāi)具發(fā)票，分公司簽訂合同的應(yīng)由分公司開(kāi)具發(fā)票。
（4）業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生
票據(jù)內(nèi)容要與經(jīng)濟(jì)合同、業(yè)務(wù)資料相符，原則上收款單位與開(kāi)票單位應(yīng)一致。
（5）及時(shí)取得票據(jù)
一方面業(yè)務(wù)經(jīng)辦人員辦理報(bào)銷(xiāo)手續(xù)時(shí)要及時(shí)取得票據(jù)，另一方面業(yè)務(wù)取得票據(jù)后應(yīng)及時(shí)辦理報(bào)銷(xiāo)手續(xù)，尤其要避免跨年報(bào)銷(xiāo)。
（6）發(fā)票補(bǔ)救措施
發(fā)票補(bǔ)救時(shí)間規(guī)定：最長(zhǎng)5年的追補(bǔ)期限僅僅適用于企業(yè)在費(fèi)用實(shí)際發(fā)生年度向后5年期間沒(méi)有被稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)（包括日常征管、評(píng)估、稽查中發(fā)現(xiàn)）。如果支付發(fā)生當(dāng)年匯繳后，稅務(wù)機(jī)關(guān)檢查發(fā)現(xiàn)沒(méi)有取得合法有效憑證的，則28號(hào)公告第十五條，企業(yè)應(yīng)當(dāng)自被告知之日起60日內(nèi)補(bǔ)開(kāi)、換開(kāi)符合規(guī)定的發(fā)票、其他外部憑證。此處只有60天的期限。
特殊情況無(wú)法換開(kāi)發(fā)票：企業(yè)在補(bǔ)開(kāi)、換開(kāi)發(fā)票、其他外部憑證過(guò)程中，因?qū)Ψ阶N(xiāo)、撤銷(xiāo)、依法被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、被稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為非正常戶(hù)等特殊原因無(wú)法補(bǔ)開(kāi)、換開(kāi)發(fā)票、其他外部憑證的，可憑相關(guān)資料證實(shí)支出真實(shí)性后，其支出允許稅前扣除。
【第6篇】房地產(chǎn)增值稅稅率表
一、前言
就房地產(chǎn)投資領(lǐng)域來(lái)說(shuō)，在項(xiàng)目全生命周期內(nèi)（投資、運(yùn)營(yíng)、交付等）環(huán)節(jié)均和稅費(fèi)息息相關(guān)，每個(gè)環(huán)節(jié)中涉及的稅種及計(jì)算方式也不盡相同。從交易形式來(lái)看，由于不同交易下涉及的稅種不同，不同的交易結(jié)構(gòu)對(duì)應(yīng)的測(cè)算邏輯也各不相同，一個(gè)項(xiàng)目按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓兩種交易模式下最終的利潤(rùn)結(jié)果也不盡相同。所以，明確不同階段、不同類(lèi)型項(xiàng)目涉及的稅種，了解各類(lèi)稅種計(jì)算公式的基本邏輯，才能真正實(shí)現(xiàn)對(duì)投資的掌握；
二、稅種分類(lèi)
對(duì)于房地產(chǎn)全過(guò)程開(kāi)發(fā)周期來(lái)說(shuō)，最重要的環(huán)節(jié)就是拿地和開(kāi)盤(pán)，所涉及到的稅種有：
不同開(kāi)發(fā)階段涉稅分析
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程根據(jù)不同階段所繳納的稅費(fèi)不同，大致上可以分為行為稅、財(cái)產(chǎn)稅、所得稅和流轉(zhuǎn)稅四大類(lèi)，每個(gè)稅類(lèi)分為以下稅種：
不同開(kāi)發(fā)階段稅種分類(lèi)
根據(jù)物業(yè)類(lèi)型及對(duì)測(cè)算結(jié)果影響程度，將稅種歸納整理為普通稅種、銷(xiāo)售物業(yè)三大稅種和持有物業(yè)涉稅三大類(lèi)。
1、耕地占用稅
征稅對(duì)象：是指對(duì)占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人征收的稅；
征稅范圍：為建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)而占用的國(guó)家所有和集體所有所有的耕地；
征收方式：辦理占用耕地手續(xù)時(shí)一次性征收，標(biāo)準(zhǔn)是5-50元/m2，具體金額視地方不同；
耕地占用稅=實(shí)際占用耕地面積*定額稅率；
2、土地使用稅
征稅對(duì)象：是指對(duì)使用國(guó)有土地的單位和個(gè)人，按照使用土地面積定額征收的稅；
征稅范圍：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位及個(gè)人；
征收方式：根據(jù)實(shí)際占用的土地面積，每平米征收一定的金額，標(biāo)準(zhǔn)是0.6-30元/m2。從土地合同簽訂次日起次月至產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移期間；是每年都要繳納的；
土地使用稅=實(shí)際占用的土地面積*定額稅率；
3、印花稅
征稅對(duì)象：是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中簽訂的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)、營(yíng)業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件；
征稅范圍：在公開(kāi)出讓的項(xiàng)目、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目中以及其他存在合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)的項(xiàng)目；
征收方式：按照合同金額（含增值稅）的萬(wàn)分之五進(jìn)行收??；
印花稅=合同金額*0.5‰；
4、契稅
征稅對(duì)象：是指不動(dòng)產(chǎn)（土地、房屋）產(chǎn)權(quán)發(fā)生變動(dòng)時(shí)，就當(dāng)事人所簽訂契約按產(chǎn)價(jià)的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。
征稅對(duì)象：境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬中承受的單位和個(gè)人；
征收方式：根據(jù)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的金額作為繳納的基數(shù)，按照一定的稅率進(jìn)行征收，一般為3%-5%；
契稅=土地出讓金額*定額稅率；
需要注意的是：對(duì)于繳納契稅繳納的基數(shù)，通常情況下為土地出讓金額。但存在兩種特殊情況：
1、如果在《土地出讓合同》中明確列明市政配套建設(shè)費(fèi)的具體價(jià)格時(shí)，此時(shí)市政配套費(fèi)也可以計(jì)入契稅的計(jì)算基數(shù)；
2、對(duì)于涉及拆遷補(bǔ)償款的項(xiàng)目，原則上開(kāi)發(fā)商直接支付給拆遷戶(hù)的補(bǔ)償款，可以計(jì)入契稅繳納的計(jì)算基數(shù)。
5、增值稅
征稅對(duì)象：是對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或者商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅；
征稅范圍：在中國(guó)境內(nèi)做的任何產(chǎn)生增值的經(jīng)營(yíng)行為；
征收方式：差額征收。伴隨著銷(xiāo)售貨值產(chǎn)生的增值稅與伴隨成本費(fèi)用類(lèi)的支出投入的增值稅之差。不同行業(yè)不同征收對(duì)象的稅率不一定相同；
應(yīng)納增值稅=銷(xiāo)項(xiàng)稅率-進(jìn)項(xiàng)稅率；
6、土地增值稅
征稅對(duì)象：是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人；
征稅范圍：轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地所有權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人；
征收方式：以轉(zhuǎn)讓所得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目余額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，采用四級(jí)累進(jìn)稅率法；
土增稅基礎(chǔ)計(jì)算公式=增值額×使用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)；
7、企業(yè)所得稅
征稅對(duì)象：企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的所得額；
征稅范圍：在我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)，除外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)外，就其生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得依法征收，個(gè)人獨(dú)資外企、合伙企業(yè)不適用；
征收方式：按年計(jì)征，分期預(yù)繳、匯算清繳；
企業(yè)所得稅=（銷(xiāo)售收入-準(zhǔn)予扣除的金額）×所得稅稅率（25%）；
8、房產(chǎn)稅
征稅對(duì)象：以房屋為征收對(duì)象，按照房屋的計(jì)稅余額或者租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅；
征稅范圍：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)房產(chǎn)稅的組成，既包括其空置階段的原值（扣除一定比例）進(jìn)行征稅，即從價(jià)計(jì)征；也包含在租賃過(guò)程中產(chǎn)生的經(jīng)營(yíng)收入進(jìn)行征稅，即從租計(jì)征；
8.1 從價(jià)計(jì)征
核心是確認(rèn)資產(chǎn)原值價(jià)值與扣除率（價(jià)值打折率），一般來(lái)說(shuō)，資產(chǎn)原值的確認(rèn)方式取決于收購(gòu)方式，即采用股權(quán)收購(gòu)與資產(chǎn)收購(gòu)下的資產(chǎn)原值計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不同。
資產(chǎn)收購(gòu)下的資產(chǎn)原值=資產(chǎn)收購(gòu)價(jià)格+新投工程成本金額股權(quán)收購(gòu)下的資產(chǎn)原值=原始土地出讓金+其他可入賬金額+拆遷補(bǔ)償款+新投工程成本金額；
對(duì)于一般商業(yè)商辦或者其他用途的資產(chǎn)，減除比例范圍在10%-30%之間，具體需根據(jù)省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。對(duì)于工程用途資產(chǎn)，減除比例范圍通常擴(kuò)大到40%-50%
從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-扣除比例）×1.2%/年；即空置階段采取從價(jià)計(jì)算房產(chǎn)稅，按照資產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征，稅率為年化1.2%；
征稅時(shí)間：取得經(jīng)營(yíng)性房屋的次月開(kāi)始繳納，按年征收，分期繳納。期限根據(jù)省、自治區(qū)和直轄市人民政府確定；
8.2 從租計(jì)征
根據(jù)房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征，稅率為租金收入的12%。不含增值稅；開(kāi)發(fā)商取得的租金計(jì)征，征稅率是12%，若個(gè)人出租住房的租金計(jì)征，按照租賃收入的4%計(jì)征。
在租賃過(guò)程中出現(xiàn)'免租期'，則采用從價(jià)計(jì)征免租期的房產(chǎn)稅金額；
房產(chǎn)稅=從價(jià)計(jì)征金額+從租計(jì)征金額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×（1-減除比例）×年稅率1.2%+租金收入×12%；
