土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)（16篇）

發(fā)布時(shí)間：2024-11-12 查看人數(shù)：29

【導(dǎo)語(yǔ)】土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)怎么寫(xiě)好？很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫(xiě)才規(guī)范，實(shí)際上填寫(xiě)公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難，我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫(xiě)，再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可！以下是小編為大家收集的土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)，有簡(jiǎn)短的也有豐富的，僅供參考。

【第1篇】土地增值稅鑒證業(yè)務(wù)

15.2023年3月某市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓5年前外購(gòu)的一棟寫(xiě)字樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收人8000萬(wàn)元，當(dāng)年購(gòu)人土地支付地價(jià)款2200萬(wàn)元，該寫(xiě)字樓的原值為4000萬(wàn)元，已提折舊1000萬(wàn)元，已知該寫(xiě)字樓重置成本5000萬(wàn)元，成新度折扣率為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓相關(guān)稅金440萬(wàn)元(不含增值稅和印花稅)。該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬(wàn)元。

a.573.50

b.550.00

c.556.80

d.500.00

【解析】:扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=2200+5000×70%+440+8000×0.5‰=6144(萬(wàn)元)，增值額=8000-6144=1856(萬(wàn)元);增值率=1856÷6144×100%=30.21%，適用稅率為30%;應(yīng)納土地增值稅=1856×30%=556.80(萬(wàn)元)。

7.轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有(abde）

a.舊房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格

b.取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款

c.舊房產(chǎn)的重置成本

d.按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用

e.因計(jì)算納稅需要支付的評(píng)估費(fèi)

【答案】abde

【解析】：選項(xiàng)c:可以扣除的舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率，不得直接扣除重置成本。

土增稅扣除項(xiàng)目規(guī)則

轉(zhuǎn)讓主體

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

其他企業(yè)

其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

√

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

√

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

√

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

√

5.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

√

6.舊房及建筑物評(píng)估價(jià)格

√

8.以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房和轉(zhuǎn)讓存量房在計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)均能扣除的項(xiàng)目有(ac）

a.取得土地使用權(quán)所支付的金額

b.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

c.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

d.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格

e.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

【答案】ac

解析:轉(zhuǎn)讓新建房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額:

(2)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

(4)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金;

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目(房企才有)。

轉(zhuǎn)讓存量房準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目:

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(3)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金。

15.下列關(guān)于土地增值稅稅收優(yōu)惠的說(shuō)法中正確的有(bcde）

a.企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源的，免征土地增值稅

b.因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅

c.個(gè)人之間互換自有住房，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅

d.對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅

e.企業(yè)銷(xiāo)售其開(kāi)發(fā)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20% (含20%)，免征土地增值稅

【答案】 bcde

【解析】:選項(xiàng)a:企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

13.下列關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的相關(guān)表述中，正確的有（abc）

a.將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅

b.用建造的房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷(xiāo)售處理

c.對(duì)稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證出具的符合要求的鑒證報(bào)告，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采信

d.土地增值稅采用核定征收的，核定征收率原則上不得低于3%

e.將未竣工決算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的，不允許按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%

【答案】abc

【解析】:選項(xiàng)d:土地增值稅的核定征收率原則上不得低于5%。選項(xiàng)e:對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人銷(xiāo)售新建房允許按照取得上地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%。

18.2023年4月，張某將2023年6月購(gòu)人的商鋪轉(zhuǎn)讓?zhuān)〉檬杖?00萬(wàn)元。張某持有購(gòu)房增值稅普通發(fā)票，注明金額350萬(wàn)元、稅額17.5萬(wàn)元，無(wú)法取得商鋪評(píng)估價(jià)格。張某計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額商鋪的評(píng)估價(jià)格共計(jì)（b）萬(wàn)元。

a.350.00

b.367.50=350+17.5

c.385.88

d.404.25

【答案】b

解析:（1）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除每滿12個(gè)月計(jì)一年，本題中，2023年6購(gòu)入，2023年4月轉(zhuǎn)讓?zhuān)蛔?2個(gè)月，不涉及加計(jì)扣除問(wèn)題。

（2）提供的購(gòu)房憑據(jù)為營(yíng)改增后取得的增值稅普通發(fā)票，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額計(jì)算。

（3）可以扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、商鋪的評(píng)估價(jià)格共計(jì)=350+17.5=367.5(萬(wàn)元)。

【第2篇】土地增值稅申報(bào)表清算適用

土地增值稅清算項(xiàng)目的銷(xiāo)售額是指該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn))并取得的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

土地增值稅清算項(xiàng)目銷(xiāo)售額審核的基本程序和方法：一是了解企業(yè)的清算項(xiàng)目的基本情況的，根據(jù)企業(yè)報(bào)送的相關(guān)資料，了解該項(xiàng)目合同、協(xié)議及執(zhí)行情況等；二是了解企業(yè)會(huì)計(jì)核算情況，評(píng)價(jià)收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守，查明收入的確認(rèn)原則、方法，注意會(huì)計(jì)制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認(rèn)上的差異。三是掌握企業(yè)核算的程序，獲取或編制土地增值稅清算項(xiàng)目收入明細(xì)表，復(fù)核加計(jì)正確，并與報(bào)表、總賬、明細(xì)賬及有關(guān)申報(bào)表等進(jìn)行核對(duì)，正確劃分預(yù)售收入與銷(xiāo)售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

土地增值稅清算項(xiàng)目審核的要點(diǎn)之一可售建筑面積的審核。在土地增值稅清算時(shí)，準(zhǔn)確地計(jì)算項(xiàng)目可售建筑面積，才能正確地將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本在已售建筑面積和未售建筑面積之間分?jǐn)偅拍苷_地計(jì)算項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額、增值額和應(yīng)繳土地增值稅額?？墒劢ㄖ娣e的審核，不是把實(shí)測(cè)面積報(bào)告（有的地方叫房屋建筑面積計(jì)算成果表）上的數(shù)字簡(jiǎn)單的相加，因?yàn)橛行┪飿I(yè)，比如地下儲(chǔ)藏室等可能沒(méi)有測(cè)繪，所以拿測(cè)繪報(bào)告數(shù)字簡(jiǎn)單相加得出的結(jié)果基本上都是不正確的?？墒劢ㄖ娣e的審核，要結(jié)合實(shí)測(cè)面積報(bào)告、規(guī)劃許可證、施工許可證等相關(guān)證件，并實(shí)施包括查看現(xiàn)場(chǎng)等必要的審核程序。

1、審核統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)工程規(guī)劃許可證信息。

建設(shè)工程規(guī)劃許可證是城市規(guī)劃行政主管部門(mén)依法核發(fā)的，確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，各項(xiàng)建設(shè)工程經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門(mén)核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證后方可施工。項(xiàng)目所有的建筑業(yè)態(tài)，建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件上一般都會(huì)有記載，但實(shí)測(cè)面積報(bào)告上卻不一定有體現(xiàn)，所以審核統(tǒng)計(jì)建設(shè)工程規(guī)劃許可證是審核確定可售建筑面積的基礎(chǔ)之一。

序號(hào)

證件編號(hào)

建設(shè)規(guī)模

建設(shè)項(xiàng)目名稱

發(fā)證日期

規(guī)劃建設(shè)工程明細(xì)

土地增值稅清算項(xiàng)目建設(shè)許可證審核統(tǒng)計(jì)表

2、審核統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)工程施工許可證信息。建筑工程施工許可證是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開(kāi)工的批準(zhǔn)文件，是建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一。企業(yè)一般在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后才能辦理建設(shè)工程施工許可證。

土地增值稅清算項(xiàng)目建設(shè)施工許可證審核統(tǒng)計(jì)表

序號(hào)

證件編號(hào)

建設(shè)項(xiàng)目名稱

建設(shè)規(guī)模

發(fā)證日期

合同工期

施工合同金額、工期

面積、用途(商業(yè)、住宅、物業(yè)、地下室）

3、審核統(tǒng)計(jì)商品房預(yù)售許可證。

商品房預(yù)售許可證是房地產(chǎn)行政管理部門(mén)允許房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房的批準(zhǔn)文件，沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證不得對(duì)外銷(xiāo)售。審核商品房預(yù)售許可證的主要目的是了解開(kāi)發(fā)項(xiàng)目哪些物業(yè)已批準(zhǔn)對(duì)外銷(xiāo)售。

土地增值稅清算項(xiàng)目預(yù)售許可證審核統(tǒng)計(jì)表

序號(hào)

項(xiàng)目名稱

預(yù)售許可證編號(hào)

預(yù)售建筑總面積

批準(zhǔn)預(yù)售日期

備注

4、結(jié)合實(shí)測(cè)面積報(bào)告，填寫(xiě)可售建筑面積表。實(shí)測(cè)面積報(bào)告是由經(jīng)批準(zhǔn)的單位出具的，是進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的依據(jù)。

樓號(hào)

住宅

商鋪

閣樓

儲(chǔ)藏室

地下機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)

地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)

地下附屬用房

地下人防

公廁

物業(yè)用房

社區(qū)用房

建筑面積

可售建筑面積

實(shí)測(cè)面積報(bào)告上列示的建筑面積，按實(shí)測(cè)面積報(bào)告上的數(shù)字填入表中相關(guān)欄目；實(shí)測(cè)面積報(bào)告上沒(méi)有列示的，按規(guī)劃許可證或施工許可證記載的面積填寫(xiě)。

比如：1#樓實(shí)測(cè)面積報(bào)告上記載商業(yè)809.88平方米，住宅12001.35平方米，物業(yè)用房302.98平方米。這時(shí)，應(yīng)該先把上述三個(gè)建筑面積分別填入項(xiàng)目實(shí)測(cè)面積及可售面積審核匯總表相應(yīng)欄目。再將實(shí)測(cè)面積報(bào)告與規(guī)劃許可證及施工許可證比較，發(fā)現(xiàn)1#樓實(shí)測(cè)面積報(bào)告比規(guī)劃許可證和施工許可證少了地下建筑面積520平方米，這個(gè)520平方米是什么業(yè)態(tài)，可否銷(xiāo)售，從相關(guān)證件上無(wú)法判斷，就需要通過(guò)實(shí)地審核確認(rèn)。一般來(lái)講，在土地增值稅清算時(shí)，地下非機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)、人防工程、物業(yè)用房、社區(qū)用房、公廁、核心筒等作為不可銷(xiāo)售面積，住宅、機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)（車(chē)位）、儲(chǔ)藏室、閣樓等作為可銷(xiāo)售面積。

配套建設(shè)的幼兒園，各地規(guī)定不一樣，有的地方規(guī)定必須無(wú)償移交給政府部門(mén)，有的地方?jīng)]有明確，盡管不能辦理產(chǎn)權(quán)證，但不影響企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售。不可銷(xiāo)售建筑面積需要移交給相關(guān)部門(mén)或單位的，企業(yè)需提供移交的證明材料，比如物業(yè)用房、社區(qū)用房、人防工程等的移交。有的地方對(duì)于不可銷(xiāo)售面積還要求到房地產(chǎn)管理部門(mén)登記公共配套設(shè)施，有點(diǎn)地方則無(wú)此要求。不可銷(xiāo)售建筑面積如果銷(xiāo)售了，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)作為可銷(xiāo)售建筑面積。

土地增值稅清算項(xiàng)目審核的要點(diǎn)之二銷(xiāo)售額的審核。在銷(xiāo)售面積確定基礎(chǔ)上，審核收入情況時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案登記資料）、商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低情況。審核的主要內(nèi)容包括：1、審核企業(yè)按照項(xiàng)目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項(xiàng)目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認(rèn)收入日期、收入金額和成本費(fèi)用的處理情況。2、確認(rèn)銷(xiāo)售退回、銷(xiāo)售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實(shí)，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計(jì)算和會(huì)計(jì)處理是否正確。重點(diǎn)審查給予關(guān)聯(lián)方的銷(xiāo)售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷(xiāo)售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。3、審核企業(yè)對(duì)于以土地使用權(quán)投資開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否按規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。4審核按揭款收入有無(wú)申報(bào)納稅，有無(wú)掛在往來(lái)賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷(xiāo)售收入申報(bào)納稅的情形。5審核納稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時(shí)是否視同銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)繳納稅款。6、審核納稅人采用“還本”方式銷(xiāo)售商品房和以房產(chǎn)補(bǔ)償給拆遷戶時(shí)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。7、審核納稅人在銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)過(guò)程中收取的價(jià)外費(fèi)用，如天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等收益，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。8審核將房地產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人或被法院拍賣(mài)的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。9、審核納稅人轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目是否按規(guī)定申報(bào)納稅。10、審核以房地產(chǎn)或土地作價(jià)入股投資或聯(lián)營(yíng)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)，是否按規(guī)定申報(bào)納稅。11、對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用審核，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

【第3篇】土地增值稅須分別核算，免稅條款適用仍有爭(zhēng)議

編者按：2023年11月25日，國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，其中關(guān)于納稅人享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅優(yōu)惠政策的規(guī)定引起了筆者注意。本文從一則案例入手，具體分析現(xiàn)行土地增值稅對(duì)于住宅非住宅實(shí)行的分別核算的機(jī)制。而目前深圳新發(fā)布的規(guī)定，預(yù)示了一種新的征管趨勢(shì)，值得讀者關(guān)注。

一、案例簡(jiǎn)介

（一）基本案情

2023年7月5日，新聯(lián)公司對(duì)巴楚新聯(lián)“未來(lái)城”一期1-4號(hào)商住樓進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)，2023年12月30日竣工。2023年3月15日，新聯(lián)公司對(duì)巴楚新聯(lián)“未來(lái)城”一期5-6號(hào)商住樓進(jìn)行開(kāi)工建設(shè)，2023年11月15日竣工。2023年11月23日，克州鑫華稅務(wù)師事務(wù)所有限責(zé)任公司接受委托，對(duì)新聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的“新聯(lián)未來(lái)城一期1-6號(hào)商住樓”項(xiàng)目截止2023年5月31日土地增值稅清算稅款申報(bào)進(jìn)行鑒證審核。同日，新聯(lián)公司向巴楚縣稅務(wù)局進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)。新聯(lián)公司申報(bào)了“新聯(lián)未來(lái)城一期1-6號(hào)商住樓”項(xiàng)目土地增值稅：1-4號(hào)商住樓增值率為-16.92%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項(xiàng)目增值率-16.92%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅稅額470105.92元，應(yīng)退土地增值稅稅額470105.92元；5-6號(hào)商住樓增值率為-7.74%，其中普通住宅增值率0.00%，其他項(xiàng)目增值率-7.74%，應(yīng)繳土地增值稅稅額0.00元，已繳土地增值稅額634062.34元，應(yīng)退土地增值稅稅額634062.34元，一期應(yīng)退土地增值稅稅額共計(jì)1104168.26元。2023年11月24日，巴楚縣稅務(wù)局作出準(zhǔn)予退還已預(yù)繳的土地增值稅1104168.26元，且于2023年6月19日將該筆款項(xiàng)退還給新聯(lián)公司。

2023年10月9日，巴楚縣稅務(wù)局案件檢查發(fā)現(xiàn)，“我局第一稅務(wù)所在2023年10月的日常征管工作自查中，對(duì)前期退稅資料進(jìn)行復(fù)查，發(fā)現(xiàn)巴楚縣新聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司2023年6月辦理土地增值稅退稅1104168.26元，未按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)涉及不同類(lèi)型的房地產(chǎn)項(xiàng)目分別計(jì)算增值額、增值率、繳納土地增值稅，屬于計(jì)稅依據(jù)和政策適用錯(cuò)誤，責(zé)令第一稅務(wù)所追回已退還的土地增值稅，并按照稅收法律、法規(guī)的規(guī)定重新審核該項(xiàng)目土地增值稅清算資料?！?023年3月7日，巴楚縣稅務(wù)局對(duì)“新聯(lián)未來(lái)城一期”土地增值稅清算審核報(bào)告指出：“1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅清算審核后增值額為-13783747.40元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；2.非普通住宅清算審核后增值額為-308946.71元，增值率為0，應(yīng)繳納土地增值稅0元，已預(yù)征0元，應(yīng)退土地增值稅0元；3.非住宅清算審核后增值額為8255836.49元，增值率為34%，應(yīng)繳納土地增值稅2476750.95元，已預(yù)征0元，應(yīng)補(bǔ)土地增值稅2476750.95元。”2023年3月15日，巴楚縣稅務(wù)局作出巴地稅通[2016]3號(hào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(shū)》對(duì)新聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的“新聯(lián)未來(lái)城一期項(xiàng)目”土地增值稅清算申報(bào)重新審核，認(rèn)定企業(yè)應(yīng)補(bǔ)征土地增值稅2476750.95元。

新聯(lián)公司對(duì)該決定不服，于2023年4月11日申請(qǐng)復(fù)議，同年4月14日，喀什地區(qū)地方稅務(wù)局作出行政復(fù)議不予受理決定。新聯(lián)公司不服，訴至法院，要求撤銷(xiāo)巴楚縣稅務(wù)局于2023年3月15日作出的巴地稅通【2016】3號(hào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知/p>;

（二）各方觀點(diǎn)

新聯(lián)公司認(rèn)為，稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算土地增值稅前，首先應(yīng)當(dāng)確立清算單位，清算單位是否合法，是稅務(wù)機(jī)關(guān)征收土地增值稅行政行為是否合法的重要前提。但是根據(jù)各項(xiàng)法律法規(guī)規(guī)定，土地增值稅的最小清算單位為“幢”，而巴楚縣稅務(wù)局卻違背規(guī)定，將土地增值稅的清算單位進(jìn)一步進(jìn)行細(xì)分，進(jìn)而導(dǎo)致其土地增值稅計(jì)算錯(cuò)誤，其行政行為明顯違法。

一、二審法院均認(rèn)為巴楚縣稅務(wù)局行政行為合法有效，駁回了新聯(lián)公司的訴請(qǐng)。

二、爭(zhēng)議焦點(diǎn)

本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)主要包括1、土地增值稅的清算單位如何確定；2、土地增值稅免稅待遇是否可以放棄。

三、華稅點(diǎn)評(píng)

（一）稅局按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)別分別計(jì)算土增稅不受清算單位影響

上述規(guī)定可以看出，土地增值稅最小計(jì)算單位為一個(gè)幢號(hào)，但并不影響對(duì)一個(gè)幢號(hào)中不同類(lèi)型的房屋分別計(jì)算增值額，征收土地增值稅?，F(xiàn)實(shí)中大量存在開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H為一幢樓的情況。上述法律規(guī)定就是針對(duì)“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額”，“對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額”做出的。新聯(lián)公司開(kāi)發(fā)的“新聯(lián)未來(lái)城一期”項(xiàng)目，符合上述法律規(guī)定的情形，故巴楚縣稅務(wù)局在清算新聯(lián)公司“新聯(lián)未來(lái)城一期”項(xiàng)目土地增值稅時(shí)，對(duì)項(xiàng)目中不同類(lèi)型的房屋分別核算增值額，征收土地增值稅的做法符合上述法律規(guī)定。

（二）土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進(jìn)行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款

依據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第十三條：對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定的規(guī)定。對(duì)于該規(guī)定是否為授權(quán)性規(guī)定，實(shí)務(wù)中存在爭(zhēng)議。

本案中，法院認(rèn)為：分別核算增值額的目的，就是為了分別計(jì)算土地增值稅，通過(guò)分別核算增值額達(dá)到分別計(jì)算土地增值稅，進(jìn)而起到稅收杠桿調(diào)節(jié)的作用，達(dá)到引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的健康發(fā)展的目的。財(cái)稅字[1995]48號(hào)第十三條的規(guī)定，并沒(méi)有賦予新聯(lián)公司在分別核算增值額和分別計(jì)算土地增值稅方面具有選擇權(quán)，而是進(jìn)一步對(duì)應(yīng)該分別計(jì)算，沒(méi)有分別核算的納稅人，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得享受免稅的規(guī)定，是一種懲罰性條款，而非選擇性條款。

為核實(shí)司法機(jī)關(guān)的觀點(diǎn)，筆者又核查了裁判文書(shū)網(wǎng)中其他類(lèi)似案例，發(fā)現(xiàn)近年的裁判口徑均與本案一致，即認(rèn)為：土地增值稅必須區(qū)分住宅非住宅進(jìn)行核算，免稅待遇并非授權(quán)條款。

值得關(guān)注的是海南省關(guān)于土地增值稅清算的地方性規(guī)定的變化：

以海南省的規(guī)定為例，從中可以得出結(jié)論稅務(wù)機(jī)關(guān)與司法機(jī)關(guān)對(duì)于土地增值稅的分住宅和非住宅分別核算確實(shí)是作為強(qiáng)制性的條款來(lái)施行的。

（三）新趨勢(shì)：免稅待遇或?qū)⒆鳛槭跈?quán)性條款適用

值得關(guān)注的是，2023年11月25日，國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布了《土地增值稅征管工作規(guī)程》，該規(guī)程第二十一條規(guī)定：“納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或同一分期項(xiàng)目中既建有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)的，如納稅人申請(qǐng)享受免征普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的土地增值稅優(yōu)惠政策，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率以及應(yīng)繳的土地增值稅”。該規(guī)定可以看出，是否申請(qǐng)免稅待遇主動(dòng)權(quán)在納稅人手中，需要享受免稅待遇的，應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算增值額、增值率等。此規(guī)程中所反映的土地增值稅征管新趨勢(shì)未來(lái)如何發(fā)展，仍需等待《土地增值稅法》及相關(guān)條例出臺(tái)，以作確認(rèn)。

【第4篇】土地增值稅清算報(bào)告

一、審核程序

土地增值稅清算鑒證項(xiàng)目對(duì)審核人員要求較高，既要知曉土地增值稅相關(guān)稅收政策，又要熟悉房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)流程，了解常見(jiàn)建筑工程單方造價(jià)指標(biāo)。鑒證人員應(yīng)對(duì)申報(bào)企業(yè)土地增值稅清算申報(bào)金額與賬面金額差異及調(diào)整原因、可售面積認(rèn)定、銷(xiāo)售收入和開(kāi)發(fā)成本列報(bào)等進(jìn)行重點(diǎn)審核。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多，隱匿收入、虛增成本等涉及的稅收問(wèn)題單純的就賬論賬，難以查深查透，需要從外圍入手，研究開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從取得土地到銷(xiāo)售完成的全部環(huán)節(jié)，從開(kāi)發(fā)流程、資金流向、權(quán)屬登記等各方面，運(yùn)用建安成本分析控制、利潤(rùn)率控制、實(shí)際投資與概算差額控制、大額資金支付控制等方法找準(zhǔn)疑點(diǎn)，采用實(shí)地檢查與詢問(wèn)調(diào)查相結(jié)合、賬內(nèi)檢查與外調(diào)相結(jié)合的方法，全面審核開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入和成本費(fèi)用列報(bào)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。

在土地增值稅扣除項(xiàng)目審核中，除了需要按政策規(guī)定將成本、費(fèi)用分項(xiàng)歸納整理外，最重要的審核內(nèi)容是將不得扣除的成本、費(fèi)用金額剔除。在實(shí)務(wù)中不得扣除原因一般包括：非本清算項(xiàng)目成本、未取得合法票據(jù)、無(wú)合理理由的未實(shí)際付款、超決算或合同的發(fā)票多開(kāi)、應(yīng)作房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的支出、不合規(guī)利息支出、計(jì)提的實(shí)際未發(fā)生成本、竣工后發(fā)生的成本、軟裝家具電器支出、自持自用項(xiàng)目支出、未按規(guī)定移交的公配支出等。

土地增值稅清算鑒證主要審核程序梳理如下：

1.將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)期間各期利潤(rùn)表納入一張總表分年度列示，結(jié)合清算項(xiàng)目土地增值稅申報(bào)表進(jìn)行趨勢(shì)分析，關(guān)注開(kāi)發(fā)項(xiàng)目損益、納稅情況與同類(lèi)企業(yè)比較是否異常，清算期間有無(wú)對(duì)前期開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行大額追溯調(diào)整，相關(guān)賬務(wù)處理是否合規(guī)；

2.收入審核可以選擇同一樓號(hào)或類(lèi)似幢號(hào)相近時(shí)點(diǎn)銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行比較、與周邊開(kāi)發(fā)樓盤(pán)同期同類(lèi)項(xiàng)目相同或相近層數(shù)房產(chǎn)單方售價(jià)進(jìn)行比較，分析有無(wú)售價(jià)明顯偏低等異常；

3.檢查開(kāi)發(fā)成本分類(lèi)明細(xì)表相關(guān)內(nèi)容填報(bào)是否完整、同一單位以相同名稱列報(bào)，然后對(duì)未審金額進(jìn)行篩選排序，依據(jù)重要性原則對(duì)計(jì)入扣除項(xiàng)目前30名業(yè)務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容實(shí)施詳式審核；

4.對(duì)單項(xiàng)工程賬面單方成本價(jià)與類(lèi)似工程造價(jià)指標(biāo)對(duì)比，單價(jià)或總額偏高項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)審核，關(guān)注納稅人有無(wú)簽訂陰陽(yáng)合同，有無(wú)人為拆分工程量虛增成本；

5.對(duì)于建安成本未提供工程結(jié)算審核報(bào)告，尤其是同一施工單位只有部分項(xiàng)目納入工程結(jié)算審核，關(guān)注未納入工程結(jié)算審核工程量是否存在重復(fù)或虛增；

6.扣除項(xiàng)目建安成本與預(yù)警值進(jìn)行比較，關(guān)注單方成本是否異常，有無(wú)正當(dāng)理由。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收非施工原因跨期較長(zhǎng)，建議以單項(xiàng)主體工程竣工驗(yàn)收作為選取預(yù)警值參數(shù)時(shí)點(diǎn)；對(duì)部分企業(yè)資料缺失或不配合提供開(kāi)工、竣工報(bào)告，可參考每幢樓竣工標(biāo)識(shí)牌公示開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間；

7.在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)方交易是否按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行；同時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)長(zhǎng)期掛賬大額應(yīng)付款余額，審核交易行為是否真實(shí)。

二、審核策略

結(jié)合客戶的具體情況，保持職業(yè)懷疑并運(yùn)用職業(yè)判斷靈活地將審計(jì)準(zhǔn)則以及分析、函證等基本程序恰當(dāng)運(yùn)用，對(duì)舞弊風(fēng)險(xiǎn)保持職業(yè)懷疑和有效應(yīng)對(duì)，并在實(shí)踐中不斷提升專(zhuān)業(yè)水平。為準(zhǔn)確界定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算鑒證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，某事務(wù)所從事土地增值稅清算涉稅鑒證業(yè)務(wù)，鑒證人員親身至項(xiàng)目所在地多個(gè)相關(guān)政府部門(mén)函調(diào)獲取若干納稅人未提供的充分適當(dāng)?shù)淖C據(jù)，對(duì)形成鑒證結(jié)論具有重要的支撐作用。

相關(guān)部門(mén)函調(diào)獲取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目外部證據(jù)情況，舉例如下：

財(cái)政局：查詢土地出讓金變相返還情況。

公共資源交易中心：通過(guò)外調(diào)發(fā)現(xiàn)邀請(qǐng)招標(biāo)項(xiàng)目，時(shí)隔半年，二次招標(biāo)提高關(guān)聯(lián)方中標(biāo)價(jià)近6000萬(wàn)元；招投標(biāo)文件備案資料反映中標(biāo)施工單位項(xiàng)目部與供貨單位簽訂甲控主材購(gòu)銷(xiāo)合同，甲控材合同約定單價(jià)比施工單位與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際結(jié)算價(jià)低30%以上，部分樓幢實(shí)際結(jié)算價(jià)比甲控材合同價(jià)高70%。

自然資源和規(guī)劃局：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防車(chē)位未通過(guò)規(guī)劃驗(yàn)收（依法配建但未經(jīng)驗(yàn)收合格的人防工程成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)掌握政策口徑限于人防辦竣工驗(yàn)收）。

市發(fā)改委（原市物價(jià)局，房企銷(xiāo)售備案資料現(xiàn)移交至當(dāng)?shù)厥袡n案館）：了解并收集當(dāng)?shù)匕l(fā)展改革部門(mén)對(duì)外公布涉及房地產(chǎn)行政事業(yè)性收費(fèi)項(xiàng)目目錄文件；通過(guò)外調(diào)，發(fā)現(xiàn)兼顧人防區(qū)域地下機(jī)械停車(chē)位物價(jià)部門(mén)存檔資料有納稅人對(duì)外銷(xiāo)售價(jià)格備案記錄。

市物價(jià)局價(jià)格認(rèn)定中心：外調(diào)取得此前主管稅務(wù)機(jī)關(guān)委托小區(qū)具體樓幢建安成本的價(jià)格認(rèn)證結(jié)論書(shū)，報(bào)告反映房地產(chǎn)企業(yè)提供送審資料下浮率為9%，而申報(bào)企業(yè)本次提供工程結(jié)算資料下浮率均為6%。

住建局：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理預(yù)售許可證登記信息；查詢網(wǎng)簽房交易時(shí)間、金額等備案信息；查詢已辦理網(wǎng)簽但賬面仍記開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，收入未入賬的房源；查詢開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未售房源數(shù)量及面積匯總信息、以便與賬面存量房數(shù)量及面積核對(duì)賬實(shí)是否相符；通過(guò)外調(diào)了解已交付使用多年某住宅小區(qū)因公建配套等綜合驗(yàn)收未通過(guò)，整體竣工驗(yàn)收正在辦理之中，主管部門(mén)暫停商住樓對(duì)外銷(xiāo)售產(chǎn)證辦理；兼顧人防產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商所有，與產(chǎn)權(quán)屬國(guó)家所有的人防工程是有區(qū)別的、可售可租，開(kāi)發(fā)商持人防辦出具證明至住建部門(mén)可予以辦理預(yù)售許可登記、對(duì)外銷(xiāo)售可辦理商品房網(wǎng)簽合同備案；當(dāng)?shù)?023年已退歷年符合文件要求的墻改基金（已廢止）款項(xiàng)8000多萬(wàn)元。

民防局（人防辦）：外調(diào)發(fā)現(xiàn)人防及兼顧人防竣工驗(yàn)收證明確認(rèn)建筑面積與房企申報(bào)建筑面積不符；當(dāng)?shù)厝朔擂k2023年印發(fā)關(guān)于兼顧人防文件沒(méi)有上位法支持，近幾年發(fā)文單位已自查自糾，明確兼顧人防產(chǎn)權(quán)屬開(kāi)發(fā)商所有。

不動(dòng)產(chǎn)登記中心：通過(guò)外調(diào)了解地下車(chē)位（含兼顧人防車(chē)位）不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)辦理產(chǎn)權(quán)證要求；當(dāng)?shù)丶骖櫲朔儡?chē)位已有多例產(chǎn)權(quán)登記在業(yè)主名下；針對(duì)機(jī)械停車(chē)位基本單元能否辦理共有產(chǎn)權(quán)登記，相關(guān)負(fù)責(zé)同志回復(fù)無(wú)錫等地已試點(diǎn)辦理，本地經(jīng)集體會(huì)辦，有機(jī)械停車(chē)位整體空間登記開(kāi)發(fā)商名下先例；對(duì)于當(dāng)?shù)氐叵萝?chē)位等產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有公建配套設(shè)施，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)暫未依《江蘇省不動(dòng)產(chǎn)登記條例》在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以反映。

人民法院：根據(jù)網(wǎng)上查詢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征信報(bào)告，針對(duì)部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分包工程款糾紛等存在司法訴訟，根據(jù)司法文書(shū)案號(hào)外調(diào)涉案卷宗資料掃描件，發(fā)現(xiàn)房企土地增值稅清算項(xiàng)目主體工程總包項(xiàng)目系提供陰陽(yáng)合同，款項(xiàng)實(shí)際結(jié)算協(xié)議、金額與企業(yè)提供涉稅鑒證的合同、賬面記錄不符；實(shí)際結(jié)算的補(bǔ)充協(xié)議、分包協(xié)議未提供稅務(wù)鑒證人員；司法鑒定報(bào)告反映代墊原土地所有權(quán)人往來(lái)款，賬面卻記入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)用；開(kāi)發(fā)土地毛地掛牌出讓?zhuān)疬w補(bǔ)償協(xié)議約定土地摘牌托底價(jià)與實(shí)際成交價(jià)溢價(jià)部分存在房企股東分成，企業(yè)管理層篡改刪除拆遷補(bǔ)償協(xié)議上述條款，隱瞞溢價(jià)分成多計(jì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（摘選）

作者：陳春艷，單位：蘇亞金誠(chéng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所，來(lái)源：注冊(cè)稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第5篇】土地增值稅怎么申報(bào)

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。另外，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增之前繳納的營(yíng)業(yè)稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

一、一般計(jì)稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額，在計(jì)算銷(xiāo)項(xiàng)稅額時(shí)，涉及抵減土地價(jià)款的，還應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項(xiàng)目為一般計(jì)稅項(xiàng)目，2023年12月31日申報(bào)的土地增值稅清算資料中銷(xiāo)售臺(tái)賬顯示含稅銷(xiāo)售收入11億元，全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入，假設(shè)該收入對(duì)應(yīng)應(yīng)扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計(jì)算分?jǐn)偪趶揭恢?，銷(xiāo)售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷(xiāo)項(xiàng)稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。但對(duì)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建不動(dòng)產(chǎn)以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為銷(xiāo)售額。所以增值稅應(yīng)納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應(yīng)稅收入為收入總額扣除增值稅應(yīng)納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營(yíng)改增之前以500萬(wàn)購(gòu)買(mǎi)的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬(wàn)元，應(yīng)繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應(yīng)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第6篇】土地增值稅的計(jì)算

什么是土地增值稅：

土地增值稅，是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦。個(gè)人出售住宅的，免征收土地增值稅。

計(jì)算方式：

土地增值稅：{計(jì)稅價(jià)-原購(gòu)入價(jià)*（1+n*5%）-上手契稅-此次增值稅附加-此次業(yè)主印花稅}*適用稅率-扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)

注：第一、n（年）=購(gòu)房發(fā)票時(shí)間或繳稅時(shí)間-原銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票取得時(shí)間，不滿1年超過(guò)6個(gè)月算一年，但總的取得時(shí)間不滿一年不得加計(jì)扣除；

第二、扣除項(xiàng)目金額=原購(gòu)入價(jià)*（1+n*5%）+上手契稅+此次增值稅附加+此次業(yè)主印花稅；

第三、稅率及對(duì)應(yīng)速算扣除系數(shù)：

稅率及對(duì)應(yīng)速算扣除系數(shù)

第四、土地增值稅免征情形：

（1）法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承；

（2）夫妻更名、夫妻加名、離婚房產(chǎn)析產(chǎn)；

（3）直系親屬間贈(zèng)與；（直系親屬包含：父母、配偶、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女）

（4）住宅類(lèi)房屋滿兩年且出賣(mài)方為個(gè)人。

舉個(gè)例子：

【例】下列房屋交易中，可以免征增值稅的情形有（ abc ）。

a.章瓊繼承爺爺章遠(yuǎn)的住宅

b.吳平將名下的住宅贈(zèng)與給女兒吳欣

c.陳剛將名下的住宅更名為配偶王艷

d.交易房屋為滿五唯一的非住宅

【解】選項(xiàng)a，法定繼承免征增值稅;選項(xiàng)b，直系親屬贈(zèng)與免征增值稅;選項(xiàng)c，夫妻更名免征增值稅。選項(xiàng)d，非住宅滿兩年也會(huì)按照差額計(jì)征增值稅。因此，本題正確答案為abc。

【第7篇】房地產(chǎn)土地增值稅不含稅收入

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。

未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

【第8篇】土地增值稅稅率清算2

為某企業(yè)高管和業(yè)務(wù)部門(mén)培訓(xùn)土地增值稅，站在非財(cái)務(wù)管理人員角度將土地增值稅要點(diǎn)整理如下，供參考。

一、房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)特的項(xiàng)目配比關(guān)系使得項(xiàng)目配比同年度配比產(chǎn)生重大矛盾，這是房地產(chǎn)所有重大稅收風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源。

二、無(wú)論是增值稅、土增還是企業(yè)所得稅，都面臨預(yù)征+清算的模式。

三、土地增值稅是房地產(chǎn)稅負(fù)中最重要的組成部分，也是納稅管理的重點(diǎn)。

四、土地增值稅的計(jì)算基本邏輯是：

1、收入-扣除項(xiàng)目=增值額

2、增值額*對(duì)應(yīng)稅率=應(yīng)交土地增值稅

對(duì)應(yīng)稅率從30%——60%。

3、房地產(chǎn)商品房開(kāi)發(fā)清算扣除項(xiàng)目主要有五項(xiàng)：

——土地價(jià)款

——開(kāi)發(fā)成本

——開(kāi)發(fā)費(fèi)用

——稅金

——加計(jì)扣除

五、土地增值稅清算是建立在企業(yè)財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)上，根據(jù)土增獨(dú)特要求選擇數(shù)據(jù)進(jìn)行清算。

六、土地增值稅清算時(shí)間節(jié)點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅采取先預(yù)征后清算模式，關(guān)鍵點(diǎn)是何時(shí)應(yīng)該清算。

1、稅法規(guī)定了主動(dòng)清算條件和強(qiáng)制清算條件；

2、企業(yè)請(qǐng)牢記銷(xiāo)售85%和預(yù)售許可證滿三年兩個(gè)條件。

七、土地增值稅清算單位和范圍

1、按照項(xiàng)目清算（立項(xiàng)）

2、如有分期，按照分期清算（建設(shè)規(guī)劃許可證）

3、普通住宅、非普通住宅和其他商品房應(yīng)分開(kāi)計(jì)算增值率

八、土地增值稅收入中應(yīng)關(guān)注：

1、銷(xiāo)售收入中交易價(jià)格公允，尤其是存在關(guān)聯(lián)交易情況下；

2、是否存在商品房發(fā)生抵債、投資、贈(zèng)送等視同銷(xiāo)售收入；

3、無(wú)產(chǎn)權(quán)車(chē)位轉(zhuǎn)讓使用權(quán)通常按照銷(xiāo)售處理；

九、土地增值稅扣除項(xiàng)目應(yīng)關(guān)注：

1、各項(xiàng)扣除內(nèi)容所應(yīng)包含內(nèi)容（略）；

2、會(huì)計(jì)核算仍然是基礎(chǔ)，尤其是成本核算應(yīng)真實(shí)合理；

——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

——前期工程費(fèi)

——建安工程費(fèi)

——基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)

——公共配套設(shè)施費(fèi)

——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)

3、關(guān)注會(huì)計(jì)核算中各項(xiàng)內(nèi)容同土增扣除各項(xiàng)內(nèi)容的相同與不同

——會(huì)計(jì)核算中土地包含著開(kāi)發(fā)成本，土地清算將其分開(kāi)考慮

——利息核算中在開(kāi)發(fā)成本，清算將其調(diào)整計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用

十、土地增值稅特殊情況

1、舊房轉(zhuǎn)讓不能夠加計(jì)扣除，按照評(píng)估法或發(fā)票扣除法；

——使用超過(guò)12個(gè)月為舊房

——產(chǎn)權(quán)辦至公司名下為舊房

2、土地使用權(quán)和在建項(xiàng)目區(qū)別

——土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓因未投入土增清算不能加計(jì)扣除

——在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓土增清算可以加計(jì)扣除

3、特殊交易：投資和重組

投資和重組優(yōu)惠政策均不適用房地產(chǎn)公司，其他公司可暫免征收。

十一、土地增值稅清算準(zhǔn)備

1、應(yīng)在項(xiàng)目建設(shè)之初盡快進(jìn)行測(cè)算；

2、在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中逐步調(diào)整和細(xì)化測(cè)算，并在賬務(wù)上落實(shí)測(cè)算數(shù)據(jù)；

3、在合同、付款、發(fā)票和其他證據(jù)準(zhǔn)備上，各業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)同財(cái)務(wù)緊密銜接做好證據(jù)鏈準(zhǔn)備；

4、達(dá)到清算條件，財(cái)務(wù)應(yīng)牽頭做好內(nèi)部預(yù)清算，迎接稅務(wù)機(jī)關(guān)清算。

【第9篇】土地增值稅稅率清算2%

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土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率的一個(gè)稅種。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，土地增值稅是一個(gè)稅負(fù)較重的稅，而土地增值稅的清算又是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)最后階段算清應(yīng)繳多少稅款、實(shí)現(xiàn)多少利潤(rùn)的關(guān)鍵一環(huán)，因此掌握土地增值稅的清算要訣, 依法合規(guī)進(jìn)行稅收籌劃，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的最終效益甚至生存都是至關(guān)重要的。

房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，一般都采用邊開(kāi)發(fā)、邊預(yù)售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本確定或其他原因，納稅人暫時(shí)無(wú)法全部準(zhǔn)確地計(jì)算應(yīng)征的土地增值稅，這時(shí)，為了確保國(guó)家稅收及時(shí)、穩(wěn)定地入庫(kù)，可以對(duì)先取得的收入按一定的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅，待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后，再計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)辦理土地增值稅的清算手續(xù)，多退少補(bǔ)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

也就是說(shuō)，土地增值稅的征收方式是：先預(yù)征，再清算。為此，在搞清楚土地增值稅的清算之前，必須先要了解掌握土地增值稅的預(yù)征預(yù)繳。預(yù)售房款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按下列公式和步驟計(jì)算預(yù)繳土地增值稅：

①土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)售房款—應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款；

②應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅稅額=土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)×預(yù)征率。

各地區(qū)按國(guó)家規(guī)定實(shí)行不同的預(yù)征率。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地根據(jù)不同類(lèi)型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，要加收滯納金。

舉例：甲房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期收到預(yù)售房款2000萬(wàn)元，土地增值稅的預(yù)征率為2%。應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅稅額：

假設(shè)甲企業(yè)選擇一般計(jì)稅方法繳納增值稅，當(dāng)期應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅計(jì)算如下：

①在項(xiàng)目所在地預(yù)繳的增值稅=2000÷（1+10%）×3%=54.55(萬(wàn)元)

②應(yīng)當(dāng)預(yù)繳的土地增值稅=（2000-54.55）×2%= 38.91(萬(wàn)元)

土地增值稅的清算包括時(shí)間節(jié)點(diǎn)、項(xiàng)目管理、確認(rèn)應(yīng)稅收入、審核扣除項(xiàng)目金額等內(nèi)容，涉及財(cái)稅政策多，計(jì)算復(fù)雜，完全掌握和準(zhǔn)確核算它需要長(zhǎng)期研究和積累。企業(yè)老板和財(cái)稅人員必須了解和掌握以下重點(diǎn)內(nèi)容：

一、土地增值稅的清算單位

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)文件規(guī)定，土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，一些房地產(chǎn)企業(yè)將不同期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)項(xiàng)目混在一起，或者將普通住宅和非普通住宅混在一起計(jì)算收入和核算成本費(fèi)用，這是不允許的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算時(shí)將對(duì)此進(jìn)行重點(diǎn)核查，所以企業(yè)會(huì)計(jì)在平時(shí)記賬是就要記清記對(duì)，不能混淆。

對(duì)于上述規(guī)定中“分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目”的界定和依據(jù)，總局文件沒(méi)有具體明確，實(shí)際執(zhí)行各地不盡一致，各省區(qū)對(duì)“分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目”的規(guī)定較多的有：一是以政府主管部門(mén)頒發(fā)的“工程規(guī)劃許可證”或“工程施工許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)；二是以“銷(xiāo)售許可證”作為分期的標(biāo)準(zhǔn)等。

二、土地增值稅的清算條件

1、強(qiáng)制性清算：符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

清算時(shí)限：應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2、選擇性清算：符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

②取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算時(shí)限：稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

三、納稅人清算土地增值稅應(yīng)報(bào)送的資料

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書(shū)面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表；

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

③項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；

④納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

四、收入的審核工作

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)【2006】187號(hào)）規(guī)定，調(diào)整了收入項(xiàng)目名稱，在《土地增值稅納稅申報(bào)表（一）》至《申報(bào)表（六）》中，均增加了“視同銷(xiāo)售收入”數(shù)據(jù)列。視同銷(xiāo)售收入的確認(rèn)下面專(zhuān)門(mén)有介紹。

清算審核實(shí)行案頭審核和實(shí)地審核。清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是否以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類(lèi)型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

在收入審核時(shí)，應(yīng)結(jié)合銷(xiāo)售發(fā)票、銷(xiāo)售合同（含房管部門(mén)網(wǎng)上備案資料）、商品房銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證、房產(chǎn)銷(xiāo)售分戶明細(xì)表及其他資料，重點(diǎn)審核銷(xiāo)售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入；對(duì)銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核；對(duì)銷(xiāo)售面積進(jìn)行評(píng)估，審核有無(wú)價(jià)格明顯偏低的情況。

必要時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過(guò)實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)有無(wú)少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)有無(wú)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

如果有上述非直接銷(xiāo)售的情形，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

五、扣除項(xiàng)目的審核工作

（一）土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額；

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

⑤國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

具體扣除項(xiàng)目如下表：

扣除項(xiàng) 目

具體內(nèi) 容

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額

納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本

納稅人房地產(chǎn)開(kāi)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本

其

中

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等

前期工程費(fèi)

規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出

建筑安裝工程費(fèi)

以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出

公共配套設(shè)施費(fèi)

包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)放小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施費(fèi)發(fā)生的支出

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等

借款費(fèi)用

符合資本化條件的借款費(fèi)用

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用

其

中

利息支出

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額

其他房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)費(fèi)用

按1、2項(xiàng)規(guī)定的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除，不再考慮利息的扣除

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

有關(guān)的稅金

營(yíng)改增后不包括增值稅；企業(yè)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能準(zhǔn)確計(jì)算的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除

5.國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

可按1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%予以扣除

（二）審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求：

①在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除，特別是絕對(duì)不能虛開(kāi)和接受虛開(kāi)增值稅專(zhuān)用發(fā)票

②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的；

③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；

④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?/p>

⑤納稅人分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類(lèi)型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用；

⑥對(duì)同一類(lèi)事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人，并確定辦理補(bǔ)、退稅期限。

六、應(yīng)納稅額的計(jì)算

營(yíng)改增后，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定收入和相關(guān)稅金（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）：

①土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

②與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加。

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=應(yīng)稅收入額—扣除項(xiàng)目金額

增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

土地增值稅四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

級(jí)數(shù)

增值額與扣除項(xiàng)目金額的比例

稅率（%）

速算扣除

系數(shù)（%）

不超過(guò)50%的部分

超過(guò)50%-100%的部分

超過(guò)100%-200%的部分

超過(guò)200%的部分

從上表可以發(fā)現(xiàn)，增值率越低，對(duì)應(yīng)的稅率就越低，當(dāng)然繳納的土地增值稅就越少。普通住宅增值率不超過(guò)20%的，免征土地增值稅。而增值率取決于收入額和扣除項(xiàng)目金額兩個(gè)因素。也就是要把收入額降到最低，把扣除項(xiàng)目金額籌算到最大，當(dāng)然前提是要合規(guī)。當(dāng)增值率接近每一檔的最大值即臨界點(diǎn)時(shí)，要盡最大努力使之不超過(guò)臨界點(diǎn)，從而對(duì)應(yīng)較低稅率。

案例： 2023年9月，某房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓寫(xiě)字樓一棟，共取得含稅收入5250元。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和相關(guān)稅費(fèi)為500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本1500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為120萬(wàn)元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明），該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。請(qǐng)計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。（注：該寫(xiě)字樓為老項(xiàng)目，適用增值稅征收率為5%,城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：該公司轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓應(yīng)繳納的土地增值稅計(jì)算如下（對(duì)照前文所述的5項(xiàng)扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除金額）：

（1）把轉(zhuǎn)讓該寫(xiě)字樓取得的含稅收入轉(zhuǎn)換為不含增值稅收入：5250／（1+5%）=5000（萬(wàn)元）；

（2）取得土地使用權(quán)所支付的金額（含稅收）為500萬(wàn)元；

（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為1500元；

（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：120+（500+1500）×5%=220（萬(wàn)元）；

（5）準(zhǔn)許扣除的相關(guān)稅費(fèi)為城建稅及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（萬(wàn)元）；

（6）加計(jì)扣除金額=（取得土地使用權(quán)金額+開(kāi)發(fā)成本）×20%=（500+1500）×20%=400（萬(wàn)元）；

（7）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額=收入—扣除項(xiàng)目金額=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（萬(wàn)元）；

（8）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值率=增值額／扣除項(xiàng)目金額=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 對(duì)應(yīng)的土地增值稅稅率為第二檔稅率40%，速算扣除系數(shù)5%:

應(yīng)繳納的土地增值稅=增值額×適用稅率—扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（萬(wàn)元）。

土地增值稅的清算審核和計(jì)算工作非常繁雜，是土地增值稅管理鏈條中的重中之重和難中之難。目前國(guó)地稅機(jī)構(gòu)合并后，原來(lái)的金三系統(tǒng)將進(jìn)行合并優(yōu)化升級(jí)，其中的土地增值稅征管信息模塊進(jìn)行完善，稅務(wù)部門(mén)依托政府云大數(shù)據(jù)，獲取納稅人的有關(guān)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目資料更加方便，企業(yè)的收入是否計(jì)算正確，企業(yè)扣除項(xiàng)目及其金額是否真實(shí)、準(zhǔn)確，是否合規(guī)，有無(wú)虛列開(kāi)支的情況，稅務(wù)部門(mén)審核起來(lái)依據(jù)的手段和技術(shù)應(yīng)該說(shuō)越來(lái)越先進(jìn)了。房地產(chǎn)企業(yè)要更加合規(guī)經(jīng)營(yíng)，苦練內(nèi)功，吃透稅收政策法規(guī)，把稅收優(yōu)惠政策用足用好，避免不合規(guī)的稅收籌劃和涉稅風(fēng)險(xiǎn)，這是每個(gè)企業(yè)持續(xù)努力的方向和目標(biāo)。

【第10篇】土地增值稅預(yù)繳比例

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)?！标P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？

各地土增預(yù)征率一覽表

【長(zhǎng)按圖片保存到手機(jī)可以查看全部?jī)?nèi)容】

目錄1.北京2.上海3.廣東4.福建5.重慶

6.江西7.青海8.山西9.黑龍江10.四川11.江蘇12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.遼寧17.陜西18.貴州19.新疆20.吉林

21.寧夏22.河北23.安徽24.山東25.廣西26.云南27.甘肅28.天津29.內(nèi)蒙30.海南31.西藏

1北京的規(guī)定

關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)稅收問(wèn)題的公告（北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)2023年第3號(hào)公告）

按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房取得的收入，實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷(xiāo)售各類(lèi)保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅；

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷(xiāo)售備案的商品房取得的收入，按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，最低按照銷(xiāo)售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告（上海市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、按不同的銷(xiāo)售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率除保障性住房外，住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格的，預(yù)征率為2%；

二、高于但不超過(guò)1倍的，預(yù)征率為3.5%；超過(guò)1倍的，預(yù)征率為5%；

三、住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)公式：項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)=項(xiàng)目可售住房總銷(xiāo)售價(jià)格÷項(xiàng)目可售住房總建筑面積；

四、項(xiàng)目分批申報(bào)備案的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按最新備案通過(guò)的可售住房的銷(xiāo)售價(jià)格和建筑面積中心計(jì)算確定項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)，并調(diào)整土增稅預(yù)征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預(yù)征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號(hào)）

除保障性住房項(xiàng)目外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。各級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶?shí)際稅負(fù)等因素，對(duì)土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。

關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告（深地稅告[2010]6號(hào)）

1.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開(kāi)始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率：1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅金按銷(xiāo)售收入2%預(yù)征2、別墅為4%3、其他類(lèi)型房產(chǎn)為3%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率

2.經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率

對(duì)能提供政府部門(mén)出具相關(guān)材料的經(jīng)濟(jì)適用住房且在開(kāi)發(fā)商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房能分開(kāi)核算的，其土地增值稅按1.5%預(yù)征。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類(lèi)及預(yù)征率

（一）市區(qū)（清遠(yuǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽(yáng)山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對(duì)符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)3%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告（廣州市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分類(lèi)及預(yù)征率

(一)住宅類(lèi)

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)

寫(xiě)字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房4%。

(三)車(chē)位4％。

(四)對(duì)符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，暫不預(yù)征土地增值稅，待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率等事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局陽(yáng)江市稅務(wù)局）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）普通住宅3%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)3.5%。

（二）對(duì)符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅，待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。

4福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

土地增值稅預(yù)征

（一）對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外的預(yù)征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門(mén)市4%，其他設(shè)區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門(mén)市6%，其他設(shè)區(qū)市5%；

（二）對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、銷(xiāo)售價(jià)格、取地成本等情況進(jìn)行綜合測(cè)算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率。單項(xiàng)預(yù)征率不超過(guò)6%（含），由縣級(jí)地稅局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定；單項(xiàng)預(yù)征率超過(guò)6%，報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)市局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（三明市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，除保障性住房不預(yù)征外，不同類(lèi)型確定土地增值稅預(yù)征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%

三、非住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%（含）的為2%；預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問(wèn)題的公告（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

(一)對(duì)社會(huì)保障性住房不預(yù)征土地增值稅；

(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%；

(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%；

(四)非住宅6%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（寧德市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

本公告事項(xiàng)：自2023年8月1日起，土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的補(bǔ)充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號(hào)）

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)文件第二條規(guī)定，土增稅平均預(yù)征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開(kāi)發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開(kāi)發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對(duì)增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率，單項(xiàng)預(yù)征率不得低于平均預(yù)征率。

納稅人應(yīng)對(duì)適用不同預(yù)征比例的房地產(chǎn)分別核算，對(duì)不能分開(kāi)核算的，從高適用預(yù)征比例預(yù)征土增稅。

轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的問(wèn)題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預(yù)征率預(yù)征土增稅.對(duì)不是以招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，采用單項(xiàng)預(yù)征率預(yù)征土增稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號(hào)）

平均預(yù)征率調(diào)整

（一）商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：預(yù)征率為5％；

（二）土地使用權(quán)：部分轉(zhuǎn)讓的，預(yù)征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實(shí)際增值額計(jì)算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)(車(chē)位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預(yù)征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預(yù)征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預(yù)征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預(yù)征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財(cái)政局重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作的通知（渝財(cái)稅[2014]247號(hào)）

嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)從2023年1月1日(稅款所屬時(shí)間)起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1%，各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售進(jìn)行認(rèn)定，凡普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅和獨(dú)棟商品住宅)，應(yīng)嚴(yán)格按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問(wèn)題的通告》(2023年2號(hào))規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，嚴(yán)格杜絕將住宅中的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和獨(dú)棟商品住宅，混入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問(wèn)題的通告（重慶市地方稅務(wù)局通告2023年第2號(hào)）

一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)如下：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅（商業(yè)用房、車(chē)庫(kù)等）預(yù)征率為3.5%。

（三）獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售（預(yù)售）收入，按上述預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預(yù)征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預(yù)征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

預(yù)征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

8山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為【條款廢止】

（一）住宅項(xiàng)目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：3%。

關(guān)于重新公布《土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第三條土地增值稅預(yù)征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預(yù)征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預(yù)收款為計(jì)稅依據(jù)，按下列公式計(jì)算預(yù)征稅額：土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率

預(yù)收款包括預(yù)售款、定金，實(shí)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率：

商品房項(xiàng)目銷(xiāo)（預(yù)）售均價(jià)低于（或等于）項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。

商品房項(xiàng)目銷(xiāo)（預(yù)）售均價(jià)高于項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的，按以下預(yù)征率執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國(guó)家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預(yù)征率按類(lèi)型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)2.5%。”

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定

納稅人開(kāi)發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，均應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實(shí)際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過(guò)當(dāng)?shù)刈≌N(xiāo)售平均價(jià)格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。土地增值稅預(yù)征率暫定為0.5%-3%，具體預(yù)征率由各市（地）地方稅務(wù)局根據(jù)不同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自行確定，并報(bào)省局備案。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào))

土地增值稅預(yù)征率

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目，調(diào)整為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、市區(qū)預(yù)征率

各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。

二、縣(市)預(yù)征率

縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為1.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為5%，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率

（一）市區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為4%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為3%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局黑龍江省財(cái)政廳黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2023年第3號(hào)）

一、自2023年10月1日起，全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

四川的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（四川省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫(kù)，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)研究，決定對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為2%。

（四）其他類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（廣元市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1.5%。

（四）非住宅預(yù)征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會(huì)理縣、會(huì)東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺(jué)縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽(yáng)縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫(kù)，降低欠稅風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)四川省地方稅務(wù)局、四川省財(cái)政廳授權(quán)，決定對(duì)我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整：

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）普通住宅預(yù)征率為1%。

（三）非普通住宅預(yù)征率為1.5％。

（四）商用房預(yù)征率為2.5％。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國(guó)家稅務(wù)總局資陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）普通住宅預(yù)征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預(yù)征率為2.5％；

（四）非住宅預(yù)征率為3.5％。

11江蘇的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號(hào)）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類(lèi)型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。

二、預(yù)計(jì)增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為5%；預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，預(yù)征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預(yù)征。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問(wèn)題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)類(lèi)房地產(chǎn)：3%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類(lèi)等房地產(chǎn)：2%。

納稅人開(kāi)發(fā)不同類(lèi)型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類(lèi)型分別核算，不能區(qū)分不同類(lèi)型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預(yù)征率最高的房地產(chǎn)類(lèi)型預(yù)征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干問(wèn)題的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務(wù)局可依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)分析不同類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的增值水平，確定適當(dāng)?shù)牟顒e預(yù)征率，強(qiáng)化土地增值稅的預(yù)征管理。

關(guān)于土地增值稅征管問(wèn)題的公告（寧波市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為：

類(lèi)型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局）

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征率

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實(shí)行差別化預(yù)征率：

（一）普通住宅預(yù)征率為2%；

（二）非普通住宅預(yù)征率為2.5%；

（三）其他類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%（包括非住宅類(lèi)房產(chǎn)、無(wú)產(chǎn)權(quán)的車(chē)庫(kù)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室等）。

關(guān)于發(fā)布全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

一、普通住宅預(yù)征率為3%;

二、其他類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

13河南的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%.

湖南的規(guī)定

益陽(yáng)市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《益陽(yáng)市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅（含車(chē)庫(kù)等）2%；

（三）別墅、寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房等3%；

（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；

（五）對(duì)既開(kāi)發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開(kāi)發(fā)建設(shè)其他類(lèi)型商品房的，其銷(xiāo)售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計(jì)稅，并不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對(duì)以前年度開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預(yù)征率

15湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

預(yù)征率

1、銷(xiāo)售普通住宅預(yù)征率為2％；

2、銷(xiāo)售非普通住宅預(yù)征率為4.5％；

3、銷(xiāo)售非住宅開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)征率為6.5％

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局襄陽(yáng)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率。銷(xiāo)售非普通住宅預(yù)征率為4.5%，銷(xiāo)售其他類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率為6.5%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天門(mén)市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類(lèi)型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率，按普通住房、非普通住房及其他類(lèi)型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率及核定征收率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率不得低于3%;

（三）為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（沈陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為2%；

二、非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為4%；

三、為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告（營(yíng)口市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率由1.5%調(diào)整為2%。

二、非住宅項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率由3%調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率的公告（遼陽(yáng)市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號(hào)）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽(yáng)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下：

（一）普通商品住房項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征率為3.5%；

（三）為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè)，對(duì)符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

將《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）中設(shè)區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預(yù)征率由1.5%下調(diào)至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理，推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預(yù)征率調(diào)整及有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為1％；

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率調(diào)整為2％；

三、營(yíng)業(yè)用房，預(yù)征率調(diào)整為3％；

四、其他房產(chǎn)，預(yù)征率調(diào)整為1.5％。

納稅人在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他類(lèi)型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預(yù)征率。

新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問(wèn)題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問(wèn)題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預(yù)征率不得低于1%。非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于3%。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預(yù)征率

序號(hào)

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類(lèi)型房地產(chǎn)

伊犁哈薩克自治州

塔城地區(qū)

阿勒泰地區(qū)

克拉瑪依市

博爾塔拉蒙古自治州

昌吉回族自治州

烏魯木齊市

哈密地區(qū)

吐魯番地區(qū)

巴音郭楞蒙古自治州

阿克蘇地區(qū)

克孜勒蘇柯?tīng)柨俗巫灾沃?/p>

喀什地區(qū)

和田地區(qū)

阿拉爾

圖木舒克

五家渠

石河子

北屯

鐵門(mén)關(guān)

雙河

20吉林的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號(hào)）

調(diào)整預(yù)征率，建立“三同步”機(jī)制，進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整至1．5％，銷(xiāo)售超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的非普通住房及寫(xiě)字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷(xiāo)售收入在5千元以下、5千元至l萬(wàn)元（含）、1萬(wàn)元以上的預(yù)征率分別為2％、3％、4％。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門(mén)立項(xiàng)、各級(jí)政府審批備案的相關(guān)材料暫不預(yù)征土地增值稅。對(duì)同一開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，既有保障性住房，又有商品房的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于化解房地產(chǎn)庫(kù)存的若干意見(jiàn)（吉政辦發(fā)[2016]23號(hào)）

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按1.5％計(jì)征，非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按2％計(jì)征，其他類(lèi)型房產(chǎn)按2.5％計(jì)征，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號(hào)）

納稅人在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅；待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類(lèi)型房地產(chǎn)為2%.

（四）對(duì)按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實(shí)行預(yù)征。

按預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率

預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實(shí)物收入和其他一切經(jīng)濟(jì)收益。

22河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

除保障性住房外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。

23安徽的規(guī)定

關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國(guó)家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

我省保障性住房土地增值稅預(yù)征率為0；普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、全裝修住房為1.5%。其他類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于1.5%，由各市稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

土地增值稅預(yù)征率

（一）保障性住房：預(yù)征率為0%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車(chē)庫(kù)、車(chē)位、儲(chǔ)藏室：預(yù)征率為1.5%；

（三）非普通標(biāo)準(zhǔn)住房（除全裝修住房外）：預(yù)征率為2%；

（四）營(yíng)業(yè)用房及其他類(lèi)型用房：預(yù)征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級(jí)公寓、度假村：預(yù)征率為3%。

關(guān)于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局蕪湖市稅務(wù)局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)）

住宅（別墅、高級(jí)公寓、度假村除外）預(yù)征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預(yù)征率為0%。營(yíng)業(yè)性用房，預(yù)征率為1.8%。別墅、高級(jí)公寓、度假村，預(yù)征率為2.8%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）保障性住房、普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房等以外的其他類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率為2%。

（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預(yù)征率為1.8%。

關(guān)于明確阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局阜陽(yáng)市稅務(wù)局）

阜陽(yáng)市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營(yíng)業(yè)用房4%；

其他房地產(chǎn)2%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）保障性住房預(yù)征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預(yù)征率為1.5%；

（三）其他類(lèi)型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預(yù)征率為2%。

24山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類(lèi)型。預(yù)征率如下：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問(wèn)題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷(xiāo)售的普通住房，土地增值稅預(yù)征率為2%；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)并銷(xiāo)售的非普通住房、其他類(lèi)型房地產(chǎn)，土地增值稅預(yù)征率為3%；

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為3%。

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，預(yù)征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問(wèn)題的公告（國(guó)家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）長(zhǎng)島縣地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷(xiāo)售普通住房預(yù)征率為2%，銷(xiāo)售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（二）長(zhǎng)島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，納稅人銷(xiāo)售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，預(yù)征率為2%。

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅，預(yù)征率為3%。

（三）其他房地產(chǎn)類(lèi)型，預(yù)征率為4%

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。

25廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率

（一）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（南府辦[2009]6號(hào)）

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率保持3%不變

關(guān)于調(diào)整南寧市土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、南寧市城區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按3%預(yù)征土地增值稅；

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預(yù)征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅；

（二）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住宅，按1%預(yù)征土地增值稅；

（三）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住宅，按2%預(yù)征土地增值稅；

（四）對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告（國(guó)家稅務(wù)總局貴港市稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

一、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的保障性住房，暫不預(yù)征土地增值稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房，按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

三、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的非普通住房，按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

四、對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

除保障性住房實(shí)行零預(yù)征率外，各地不同類(lèi)型房地產(chǎn)預(yù)征率如下：

1.普通住房預(yù)征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類(lèi)型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤(pán)龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽(yáng)宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預(yù)征率為3%；大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%；其他州（市）預(yù)征率為2.5%。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)適用不同預(yù)征率的不同類(lèi)型房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入分別核算并申報(bào)預(yù)繳；對(duì)未分別核算預(yù)繳的，從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見(jiàn)（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

昭通市土地增值稅的預(yù)征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫(xiě)字樓、營(yíng)業(yè)用房、車(chē)庫(kù)等商品房為2.5%；開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國(guó)家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

除保障性住房（各級(jí)人民政府或者指定經(jīng)營(yíng)單位回購(gòu)的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對(duì)象銷(xiāo)售的經(jīng)濟(jì)適用住房）暫不預(yù)征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅：

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)為4%。

28天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項(xiàng)的公告（國(guó)家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）

坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類(lèi)型房地產(chǎn)5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類(lèi)型房地產(chǎn)4%。

29內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號(hào)）

一、達(dá)旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫(kù)房（包括車(chē)庫(kù)、車(chē)位）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫(kù)房（包括車(chē)庫(kù)、車(chē)位）按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，別墅、庫(kù)房（包括車(chē)庫(kù)、車(chē)位）按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征，商業(yè)用房按3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號(hào)）

對(duì)呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的普通住房的土地增值稅預(yù)征率由1%恢復(fù)到2%；營(yíng)業(yè)用房、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征辦法有關(guān)事宜的公告（國(guó)家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告[2021]2號(hào)）

一、我區(qū)土地增值稅預(yù)征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類(lèi)型房地產(chǎn)三種類(lèi)型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類(lèi)型房地產(chǎn)3%。

30海南省的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)）

一、土地增值稅預(yù)征率

(一)?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%。非普通住宅及非住宅類(lèi)房產(chǎn)預(yù)征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%。非普通住宅及非住宅類(lèi)房產(chǎn)預(yù)征率為4%。

(三)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房(不包括限價(jià)商品房)，暫不預(yù)征土地增值稅;對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)性文件認(rèn)定?！敬藯l款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開(kāi)發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國(guó)稅函[2010]124號(hào)）

二、加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人在其開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應(yīng)按規(guī)定對(duì)其預(yù)征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實(shí)際，土地增值稅預(yù)征率暫定為1%-2%其中普通住房預(yù)征率為1%；非普通住房預(yù)征率為1.5%；商鋪及其他用房預(yù)征率為2%。預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預(yù)收款、定金）乘以預(yù)征率。

納稅人既開(kāi)發(fā)住宅又開(kāi)發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)按上述預(yù)征率分別核算；劃分不清的，依率從高預(yù)征。

持續(xù)更新中......

【第11篇】土地增值稅和增值稅

思維導(dǎo)圖

政策要點(diǎn)

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鲎獠徽鳎?，也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)：關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問(wèn)題

細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國(guó)紅十字會(huì)、中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國(guó)老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門(mén)批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。

（二）征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過(guò)100 ％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過(guò)200 ％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷(xiāo)售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷(xiāo)售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷(xiāo)的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷(xiāo)售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)催^(guò)戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷(xiāo)售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

序號(hào)

減免政策

減免項(xiàng)目名稱

政策名稱

優(yōu)惠條款

改善民生

對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

第三條

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

第一條第（三）款

改善民生

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的土地增值稅減免

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第138號(hào)

第八條第（一）項(xiàng)

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

第二條

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》財(cái)政部稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

第四條

轉(zhuǎn)制升級(jí)