增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（15篇）

【第1篇】增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

一、引言

以前一位同事曾說過：“納稅多的會(huì)計(jì)不是好會(huì)計(jì)”，我認(rèn)為該觀點(diǎn)有些偏見。難道中國納稅百強(qiáng)企業(yè)的會(huì)計(jì)都不是好會(huì)計(jì)，肯定不是。在我國經(jīng)濟(jì)市場化程度日益提高，倡導(dǎo)誠信納稅的今天，納稅數(shù)據(jù)已成為了衡量企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力、取信于客戶和社會(huì)公眾、展示良好形象和品牌的重要指標(biāo)之一。但細(xì)細(xì)想來，又不無道理，同一筆業(yè)務(wù)，在遵守《稅法》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定下，少納稅的會(huì)計(jì)肯定更優(yōu)秀，該納的稅一分不少，不該納的稅一分不繳。

在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)、納稅申報(bào)中，增值稅是一個(gè)較難的稅種，加上增值稅的相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章較多，所以很容易出現(xiàn)錯(cuò)繳的現(xiàn)象。本文在學(xué)習(xí)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的基礎(chǔ)上，對極易出錯(cuò)的業(yè)務(wù)及會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)進(jìn)行分析。

二、法律、法規(guī)、規(guī)章引述與實(shí)務(wù)處理

(一) 聯(lián)營兼營要分賬，優(yōu)惠政策能享到

國務(wù)院令第134號《中華人民共和增值稅暫行條例》明確指出，“納稅人兼營不同稅率的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別核算不同稅率的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，未分別核算銷售額的，從高適用稅率。納稅人兼營免稅、減稅項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算免稅、減稅項(xiàng)目的銷售額，未單獨(dú)核算銷售額的，不得免稅、減稅?！?/p>

(93)財(cái)法字第038號《中華人民共和增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條明確指出，“納稅人兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額，不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)與貨物或應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅?！?/p>

現(xiàn)代企業(yè)大都從事跨行業(yè)經(jīng)營，不僅涉及增值稅，還涉及營業(yè)稅。即便從事單一行業(yè)經(jīng)營，也可能涉及多種不同稅率的產(chǎn)品。這給納稅及會(huì)計(jì)處理帶來了一定困難。為了降低稅負(fù)，企業(yè)必須按照增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則的要求，進(jìn)行分開核算，將銷售收入分別按照應(yīng)稅、免稅、減稅等進(jìn)行明細(xì)核算，還應(yīng)將不同稅率的貨物或應(yīng)稅勞務(wù)分開核算。只有這樣，國家的免稅、減稅政策企業(yè)才能享受。為了更好地比較，現(xiàn)舉例說明：

[例1]a軍工企業(yè)(一般納稅人，無特別說明，以下企業(yè)都是一般納稅人)，生產(chǎn)軍工產(chǎn)品也生產(chǎn)民用產(chǎn)品，2006年10月份銷售收入為600萬元，購入原材料300萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額為51萬元，無上期留抵稅額。

方法1：銷售額分別核算，軍工產(chǎn)品占60%、民用產(chǎn)品占40%，無法準(zhǔn)確劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額。

本期應(yīng)納增值稅額=600×40%×17%-(51-51×60%)=20.4萬元

方法2：銷售額未分別核算。

本期應(yīng)納增值稅額=600×17%-51=51萬元

通過比較可以很清楚地知道，分別核算比未分別核算少繳29.6萬元(51-20.4)增值稅。

(二)易貨貿(mào)易開發(fā)票，視同銷售照開票

國稅發(fā)[1993]150號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定〉的通知》第三條明確指出，“除本規(guī)定第四條所列情形外，一般納稅人銷售貨物(包括視同銷售貨物在內(nèi))、應(yīng)稅勞務(wù)，根據(jù)增值稅細(xì)則規(guī)定的應(yīng)當(dāng)征收增值稅的非應(yīng)稅勞務(wù)(以下簡稱銷售應(yīng)稅項(xiàng)目)，必須向購買方開具專用發(fā)票?！?/p>

按照稅法的規(guī)定，企業(yè)的易貨貿(mào)易、視同銷售行為都必須開具專用發(fā)票，但有些企業(yè)卻反其道而行之，殊不知，這樣不僅沒有少繳稅，還要多繳稅?，F(xiàn)舉例說明：

[例2]甲企業(yè)與乙企業(yè)進(jìn)行非貨幣性交易，甲企業(yè)將50萬元的原材料換取乙企業(yè)50萬元的庫存商品。(假設(shè)原材料和庫存商品的市場價(jià)均為50萬元)

方法1：甲企業(yè)與乙企業(yè)采用協(xié)議的方式進(jìn)行交易，不開具專用發(fā)票。

甲企業(yè)賬務(wù)處理：借：庫存商品 58.5萬元，貸：原材料50萬元、應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)8.5萬元

甲企業(yè)該交易應(yīng)納增值稅額=8.5萬元。

乙企業(yè)賬務(wù)處理：借：原材料58.5萬元，貸：庫存商品50萬元、應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)8.5萬元

乙企業(yè)該交易應(yīng)納增值稅額=8.5萬元。

方法2：甲企業(yè)與乙企業(yè)按正常的銷售、購貨進(jìn)行處理，開具專用發(fā)票。

甲企業(yè)賬務(wù)處理：借：庫存商品 50萬元、應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)8.5萬元，貸：原材料50萬元、應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)8.5萬元

甲企業(yè)該交易應(yīng)納增值稅額=8.5-8.5=0萬元。

乙企業(yè)賬務(wù)處理：借：原材料 50萬元、應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)8.5萬元，貸：庫存商品50萬元、應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)8.5萬元

乙企業(yè)該交易應(yīng)納增值稅額=8.5-8.5=0萬元。

通過分析可以看出，不開具專用發(fā)票比開具專用發(fā)票要多繳8.5萬元增值稅。由于增值稅實(shí)行憑國家印發(fā)的增值稅專用發(fā)票注明的稅款進(jìn)行抵扣的制度。沒有取得增值稅專用發(fā)票抵扣聯(lián)，其進(jìn)項(xiàng)稅額不能抵扣。而銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，不管開不開專用發(fā)票，都要計(jì)提銷項(xiàng)稅額。如果企業(yè)不計(jì)提銷項(xiàng)稅額，那就是偷稅。

視同銷售，不管是投資還是捐贈(zèng)，只要對方是增值稅一般納稅人，就應(yīng)該向其開具增值稅專用發(fā)票，雖然我們沒有少納稅，但對方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

(三)分期收款多張票，折扣銷售一張票

稅法規(guī)定，采用分期收款方式銷售貨物，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為按合同約定的收款日期的當(dāng)天。而在實(shí)際操作中，合同收款日期一般以專用發(fā)票開具日為起算日，如開票后90天付款。所以絕大多數(shù)企業(yè)都在銷售時(shí)就開具專用發(fā)票，將專用發(fā)票送交購買方，從而開始計(jì)算到期日。出現(xiàn)這種現(xiàn)象，有稅收法規(guī)脫離實(shí)際的原因，也有業(yè)務(wù)人員對分期收款方式理解不深的原因。分期收款方式有二層含義：1、分期確認(rèn)收入，2、分期收回貨款。大家對第二層含義都知道，但對第一層含義不是很清楚。所以會(huì)出現(xiàn)在銷售時(shí)就開具專用發(fā)票的現(xiàn)象。這樣直接造成納稅期提前。因?yàn)槎惙ㄒ?guī)定，對已開具專用發(fā)票的銷售貨物，要及時(shí)足額計(jì)入當(dāng)期銷售額計(jì)稅，凡開具了專用發(fā)票，其銷售額未按規(guī)定計(jì)入銷售賬戶核算的，一律按偷稅論處。為進(jìn)行比較，現(xiàn)舉例說明：

[例3]a公司為了擴(kuò)大市場份額，采用分期收款的方式銷售，2006年3月發(fā)出商品250萬元(市場價(jià)：300萬元)。(不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額)

方法1：發(fā)出商品時(shí)即開具全額專用發(fā)票。

2006年3月份賬務(wù)處理：借：應(yīng)收賬款 351萬元，貸：主營業(yè)務(wù)收入 300萬元，應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)51萬元

該交易2006年3月份應(yīng)納增值稅額=300×17%=51萬元

方法2：分三期(三個(gè)月)等額開具專用發(fā)票。

2006年3月份賬務(wù)處理：借：分期收款發(fā)出商品 250萬元，貸：庫存商品 250萬元;借：應(yīng)收賬款 117萬元，貸：主營業(yè)務(wù)收入 100萬元，應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)17萬元

該交易2006年3月份應(yīng)納增值稅額=100×17%=17萬元

通過比較可以看出，雖然稅收總體上是一樣的，但采用分期開具專用發(fā)票可以起到遞延納稅的好處，這對于一個(gè)資金周轉(zhuǎn)困難的企業(yè)來說是不幸中的萬幸。

國稅發(fā)[1993]154號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干問題的規(guī)定〉的通知》明確指出，“納稅人采取折扣銷售方式銷售貨物，如果銷售額和折扣額在同一張發(fā)票上分別注明的，可按折扣后的余額作為銷售額計(jì)算增值稅，如果將折扣額另開發(fā)票，不論其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從銷售額中減除折扣額?！?/p>

大多數(shù)企業(yè)折扣銷售都是按折扣以后的價(jià)格開票，一般很少在發(fā)票上注明折扣額，將折扣額另開發(fā)票的情況就更少。所以一般不會(huì)提高稅負(fù)。

(四)代墊運(yùn)費(fèi)只掛賬，包裝押金另掛賬

(93)財(cái)法字第038號《中華人民共和增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》明確指出，“同時(shí)符合以下條件的代墊運(yùn)費(fèi)不包括在價(jià)外費(fèi)用中，(1)承運(yùn)者的運(yùn)費(fèi)發(fā)票開具給購貨方的;(2)納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購貨方的?！?/p>

稅法明確規(guī)定，代墊運(yùn)費(fèi)不包括在價(jià)外費(fèi)用中，而有的企業(yè)卻偏偏要將其納入銷售額，作為貨款的一部分。這主要由于業(yè)務(wù)人員的不規(guī)范操作，將代墊的運(yùn)費(fèi)作為自家的運(yùn)費(fèi)進(jìn)行報(bào)銷，然后在銷售額中加入報(bào)銷的運(yùn)費(fèi)。這樣操作雖然簡便，但是卻增加了稅負(fù)。現(xiàn)舉例說明：

[例4]a企業(yè)銷售甲產(chǎn)品給b企業(yè)，銷售額(含稅)為1170萬元，并代b企業(yè)支付承運(yùn)人c的運(yùn)費(fèi)30萬元。

方法1：由承運(yùn)人c向a企業(yè)開具運(yùn)輸發(fā)票，a企業(yè)將運(yùn)費(fèi)并入銷售額中。

a企業(yè)賬務(wù)處理：借：營業(yè)費(fèi)用21.9萬元，應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(進(jìn)項(xiàng)稅額)2.1萬元，貸：銀行存款30萬元;借：應(yīng)收賬款1200萬元，貸：主營業(yè)務(wù)收入1025.641萬元，應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)174.359萬元

a企業(yè)該交易應(yīng)納增值稅額=(1170+30)÷1.17×17%-30×7%=172.259萬元

方法2：由承運(yùn)人c向b企業(yè)直接開具運(yùn)輸發(fā)票，a企業(yè)代墊。

a企業(yè)賬務(wù)處理：借：應(yīng)收賬款1200萬元，貸：主營業(yè)務(wù)收入1000萬元，應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)170萬元，銀行存款30萬元

a企業(yè)該交易應(yīng)納增值稅額=1000×17%=170萬元

通過比較會(huì)發(fā)現(xiàn)，將運(yùn)費(fèi)并入銷售額比代墊運(yùn)費(fèi)要多繳2.259萬元(172.259-170)增值稅。

國稅發(fā)[1993]154號《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈增值稅若干問題的規(guī)定〉的通知》明確指出，“納稅人為銷售貨物而出租出借包裝物收取的押金，單獨(dú)記賬核算的，不并入銷售額征稅;但對因逾期未收回包裝物不再退還的押金，應(yīng)按所包裝貨物的適用稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額?！?/p>

在現(xiàn)實(shí)操作中，有很多企業(yè)將銷售貨物而出租出借包裝物收取的押金作為銷售額，當(dāng)然，這樣操作比較簡單，但是卻享受不到稅收的優(yōu)惠。要降低稅負(fù)，必須將出租出借包裝物收取的押金進(jìn)行單獨(dú)記賬?，F(xiàn)舉例說明：

[例5]甲公司為加強(qiáng)包裝物管理，對出租出借包裝物收取部分押金，本月銷售產(chǎn)品600萬元，收取包裝物押金10萬元。

方法1：甲公司對包裝物押金未進(jìn)行單獨(dú)記賬核算，而是并入銷售額。

賬務(wù)處理：借：銀行存款712萬元，貸：主營業(yè)務(wù)收入608.547萬元，應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)103.453萬元

該交易應(yīng)納增值稅額=600×17%+10÷1.17×17%=103.453萬元

方法2：甲公司對包裝物押金進(jìn)行單獨(dú)記賬核算。

賬務(wù)處理：借：銀行存款712萬元，貸：主營業(yè)務(wù)收入600萬元，應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額)102萬元，其他應(yīng)付款10萬元

該交易應(yīng)納增值稅額=600×17%=102萬元

通過比較可以看出，單獨(dú)記賬核算要比不單獨(dú)記賬核算少繳1.453萬元(103.453-102)。但對逾期未收回包裝物不再退還的押金，應(yīng)按所包裝貨物的適用稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額，否則就算偷稅。稅法還規(guī)定，從1995年6月1日起，對銷售除啤酒、黃酒外的其它酒類產(chǎn)品而收取的包裝物押金，無論是否返還以及會(huì)計(jì)上如何核算，均應(yīng)并入當(dāng)期銷售額征稅。所以進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)一定要注意。

(五)小小規(guī)模開稅票，進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出見稅票

稅法規(guī)定，增值稅小規(guī)模納稅人不得領(lǐng)用專用發(fā)票。從而造成從小規(guī)模納稅人購買貨物不能計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，這在一定程度上增加了一般納稅人的稅負(fù)。但稅法同時(shí)規(guī)定，小規(guī)模納稅人可以向主管國稅局申請代開增值稅專用發(fā)票。為了降低增值稅稅負(fù)，一般納稅人向小規(guī)模納稅人購買貨物，一定要小規(guī)模納稅人提供代開的專用發(fā)票。

【第2篇】土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

一、土地增值稅相關(guān)政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

國稅函發(fā)〔1995〕110號（土地增值稅宣傳提綱）

國稅發(fā)〔2006〕187號（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國稅發(fā)〔2009〕91號(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號（修訂土地增值稅納稅申報(bào)表）

安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導(dǎo)圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

（二）征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級超率累進(jìn)稅率中每級增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項(xiàng)“同級別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號）規(guī)定，對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號 ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進(jìn)行評估的，要求納稅人先進(jìn)行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認(rèn)評估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

三、案例分析

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評估價(jià)格。其公式為: 評估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 3.計(jì)算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價(jià)格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

類型三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價(jià)格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時(shí)繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

【第3篇】2023年增值稅暫行條例

注釋：該文自2023年01月01日起廢止，依據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國家稅務(wù)總局令2008年第50號）。

第一條 根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(以下簡稱條例)第二十八條的規(guī)定，制定本細(xì)則。

第二條 條例第一條所稱貨物，是指有形動(dòng)產(chǎn)，包括電力、熱力、氣體在內(nèi)。

條例第一條所稱加工，是指受托加工貨物，即委托方提供原料及主要材料，受托方按照委托方的要求制造貨物并收取加工費(fèi)的業(yè)務(wù)。

條例第一條所稱修理修配，是指受托對損傷和喪失功能的貨物進(jìn)行修復(fù)，使其恢復(fù)原狀和功能的業(yè)務(wù)。

第三條 條例第一條所稱銷售貨物，是指有償轉(zhuǎn)讓貨物的所有權(quán)。

條例第一條所稱提供加工、修理修配勞務(wù)，是指有償提供加工、修理修配勞務(wù)。但單位或個(gè)體經(jīng)營者聘用的員工為本單位或雇主提供加工、修理修配勞務(wù)，不包括在內(nèi)。

本細(xì)則所稱有償，包括從購買方取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。

第四條 單位或個(gè)體經(jīng)營者的下列行為，視同銷售貨物:

(一)將貨物交付他人代銷；

(二)銷售代銷貨物；

(三)設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣(市)的除外；

(四)將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目；

(五)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物作為投資，提供給其他單位或個(gè)體經(jīng)營者；

(六)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者；

(七)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)；

(八)將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈(zèng)送他人。

第五條 一項(xiàng)銷售行為如果既涉及貨物又涉及非應(yīng)稅勞務(wù)，為混合銷售行為。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，應(yīng)當(dāng)征收增值稅；其他單位和個(gè)人的混合銷售行為，視為銷售非應(yīng)稅勞務(wù)，不征收增值稅。

納稅人的銷售行為是否屬于混合銷售行為，由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。

本條第一款所稱非應(yīng)稅勞務(wù)，是指屬于應(yīng)繳營業(yè)稅的交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、金融保險(xiǎn)業(yè)、郵電通信業(yè)、文化體育業(yè)、娛樂業(yè)、服務(wù)業(yè)稅目征收范圍的勞務(wù)。

本條第一款所稱從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營者，包括以從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售為主，并兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的企業(yè)、企業(yè)性單位及個(gè)體經(jīng)營者在內(nèi)。

第六條 納稅人兼營非應(yīng)稅勞務(wù)的，應(yīng)分別核算貨物或應(yīng)稅勞務(wù)和非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額。不分別核算或者不能準(zhǔn)確核算的，其非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)與貨物或應(yīng)稅勞務(wù)一并征收增值稅。

納稅人兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)是否應(yīng)當(dāng)一并征收增值稅，由國家稅務(wù)總局所屬征收機(jī)關(guān)確定。

第七條 條例第一條所稱在中華人民共和國境內(nèi)(以下簡稱境內(nèi))銷售貨物，是指所銷售的貨物的起運(yùn)地或所在地在境內(nèi)。

條例第一條所稱在境內(nèi)銷售應(yīng)稅勞務(wù)，是指所銷售的應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生在境內(nèi)。

第八條 條例第一條所稱單位，是指國有企業(yè)、集體企業(yè)、私有企業(yè)、股份制企業(yè)、其他企業(yè)和行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會(huì)團(tuán)體及其他單位。

條例第一條所稱個(gè)人，是指個(gè)體經(jīng)營者及其他個(gè)人。

第九條 企業(yè)租賃或承包給他人經(jīng)營的，以承租人或承包人為納稅人。

第十條 納稅人銷售不同稅率貨物或應(yīng)稅勞務(wù)，并兼營應(yīng)屬一并征收增值稅的非應(yīng)稅勞務(wù)的，其非應(yīng)稅勞務(wù)應(yīng)從高適用稅率。

第十一條 小規(guī)模納稅人以外的納稅人(以下簡稱一般納稅人)因銷貨退回或折讓而退還給購買方的增值稅額，應(yīng)從發(fā)生銷貨退回或折讓當(dāng)期的銷項(xiàng)稅額中扣減；因進(jìn)貨退出或折讓而收回的增值稅額，應(yīng)從發(fā)生進(jìn)貨退出或折讓當(dāng)期的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。

第十二條 條例第六條所稱價(jià)外費(fèi)用，是指價(jià)外向購買方收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金(延期付款利息)、包裝費(fèi)、包裝物租金、儲備費(fèi)、優(yōu)質(zhì)費(fèi)、運(yùn)輸裝卸費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。但下列項(xiàng)目不包括在內(nèi):

(一)向購買方收取的銷項(xiàng)稅額；

(二)受托加工應(yīng)征消費(fèi)稅的消費(fèi)品所代收代繳的消費(fèi)稅；

(三)同時(shí)符合以下條件的代墊運(yùn)費(fèi):

1.承運(yùn)部門的運(yùn)費(fèi)發(fā)票開具給購貨方的；

2.納稅人將該項(xiàng)發(fā)票轉(zhuǎn)交給購貨方的。

凡價(jià)外費(fèi)用，無論其會(huì)計(jì)制度如何核算，均應(yīng)并入銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

第十三條 混合銷售行為和兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)，依照本細(xì)則第五條、第六條規(guī)定應(yīng)當(dāng)征收增值稅的，其銷售額分別為貨物與非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額的合計(jì)、貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)與非應(yīng)稅勞務(wù)的銷售額的合計(jì)。

第十四條 一般納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價(jià)方法的，按下列公式計(jì)算銷售額:

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋稅率）

第十五條 根據(jù)條例第六條的規(guī)定，納稅人按外匯結(jié)算銷售額的，其銷售額的人民幣折合率可以選擇銷售發(fā)生的當(dāng)天或當(dāng)月1日的國家外匯牌價(jià)(原則上為中間價(jià))。納稅人應(yīng)在事先確定采用何種折合率，確定后一年內(nèi)不得變更。

第十六條 納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額:

(一)按納稅人當(dāng)月同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；

(二)按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；

(三)按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為:

組成計(jì)稅價(jià)格=成本×(1+成本利潤率)

屬于應(yīng)征消費(fèi)稅的貨物，其組成計(jì)稅價(jià)格中應(yīng)加計(jì)消費(fèi)稅額。

公式中的成本是指:銷售自產(chǎn)貨物的為實(shí)際生產(chǎn)成本，銷售外購貨物的為實(shí)際采購成本。公式中的成本利潤率由國家稅務(wù)總局確定。

第十七條 條例第八條第三款所稱買價(jià)，包括納稅人購進(jìn)免稅農(nóng)業(yè)產(chǎn)品支付給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的價(jià)款和按規(guī)定代收代繳的農(nóng)業(yè)特產(chǎn)稅。

前款所稱價(jià)款，是指經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)使用的收購憑證上注明的價(jià)款。

第十八條 混合銷售行為和兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)，依照本細(xì)則第五條、第六條的規(guī)定應(yīng)當(dāng)征收增值稅的，該混合銷售行為所涉及的非應(yīng)稅勞務(wù)和兼營的非應(yīng)稅勞務(wù)所用購進(jìn)貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額，符合條例第八條規(guī)定的，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣。

第十九條 條例第十條所稱固定資產(chǎn)是指:

(一)使用期限超過一年的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具；

(二)單位價(jià)值在2000元以上，并且使用年限超過兩年的不屬于生產(chǎn)、經(jīng)營主要設(shè)備的物品。

第二十條 條例第十條所稱非應(yīng)稅項(xiàng)目，是指提供非應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)和固定資產(chǎn)在建工程等。

納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾建筑物，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均屬于前款所稱固定資產(chǎn)在建工程。

第二十一條 條例第十條所稱非正常損失，是指生產(chǎn)、經(jīng)營過程中正常損耗外的損失，包括:

(一)自然災(zāi)害損失；

(二)因管理不善造成貨物被盜竊、發(fā)生霉?fàn)€變質(zhì)等損失；

(三)其他非正常損失。

第二十二條 已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生條例第十條第(二)至(六)項(xiàng)所列情況的，應(yīng)將該項(xiàng)購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減。無法準(zhǔn)確確定該項(xiàng)進(jìn)項(xiàng)稅額的，按當(dāng)期實(shí)際成本計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。

第二十三條 納稅人兼營免稅項(xiàng)目或非應(yīng)稅項(xiàng)目(不包括固定資產(chǎn)在建工程)而無法準(zhǔn)確劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額的，按下列公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額:

不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)乘額=當(dāng)月全部進(jìn)項(xiàng)稅額×當(dāng)月免稅項(xiàng)目銷售額、非應(yīng)稅項(xiàng)目營業(yè)額合計(jì)÷當(dāng)月全部銷售額、營業(yè)額合計(jì)

第二十四條 條例第十一條所稱小規(guī)模納稅人的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定如下:

(一)從事貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)的納稅人，以及以從事貨物生產(chǎn)或提供應(yīng)稅勞務(wù)為主，并兼營貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應(yīng)征增值稅銷售額(以下簡稱應(yīng)稅銷售額)在100萬元以下的；

(二)從事貨物批發(fā)或零售的納稅人，年應(yīng)稅銷售額在180萬元以下的。

年應(yīng)稅銷售額超過小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的個(gè)人、非企業(yè)性單位、不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的企業(yè)，視同小規(guī)模納稅人納稅。

第二十五條 小規(guī)模納稅人的銷售額不包括其應(yīng)納稅額。

小規(guī)模納稅人銷售貨物或應(yīng)稅勞務(wù)采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價(jià)方法的，按下列公式計(jì)算銷售額:

銷售額＝含稅銷售額÷（1＋征收率）

第二十六條 小規(guī)模納稅人因銷貨退回或折讓退還給購買方的銷售額，應(yīng)從發(fā)生銷貨退回或折讓當(dāng)期的銷售額中扣減。

第二十七條 條例第十四條所稱會(huì)計(jì)核算健全，是指能按會(huì)計(jì)制度和稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求準(zhǔn)確核算銷項(xiàng)稅額、進(jìn)項(xiàng)稅額和應(yīng)納稅額。

第二十八條 個(gè)體經(jīng)營者符合條例第十四條所定條件的，經(jīng)國家稅務(wù)總局直屬分局批準(zhǔn)，可以認(rèn)定為一般納稅人。

第二十九條 小規(guī)模納稅人一經(jīng)認(rèn)定為一般納稅人后，不得再轉(zhuǎn)為小規(guī)模納稅人。

第三十條 一般納稅人有下列情形之一者，應(yīng)按銷售額依照增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票:

(一)會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的；

(二)符合一般納稅人條件，但不申請辦理一般納稅人認(rèn)定手續(xù)的。

第三十一條 條例第十六條所列部分免稅項(xiàng)目的范圍，限定如下:

(一)第一款第(一)項(xiàng)所稱農(nóng)業(yè)，是指種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、水產(chǎn)業(yè)。

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者，包括從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，是指初級農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，具體范圍由國家稅務(wù)總局直屬分局確定。

(二)第一款第(三)項(xiàng)所稱古舊圖書，是指向社會(huì)收購的古書和舊書。

(三)第一款第(八)項(xiàng)所稱物品，是指游艇、摩托車、應(yīng)征消費(fèi)稅的汽車以外的貨物。

自己使用過的物品，是指本細(xì)則第八條所稱其他個(gè)人自己使用過的物品。

第三十二條 條例第十八條所稱增值稅起征點(diǎn)的適用范圍只限于個(gè)人。

增值稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下:

(一)銷售貨物的起征點(diǎn)為月銷售額600–2000元。

(二)銷售應(yīng)稅勞務(wù)的起征點(diǎn)為月銷售額200–800元。

(三)按次納稅的起征點(diǎn)為每次(日)銷售額50–80元。

前款所稱銷售額，是指本細(xì)則第二十五條第一款所稱小規(guī)模納稅人的銷售額。

國家稅務(wù)總局直屬分局應(yīng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)國家稅務(wù)總局備案。

第三十三條 條例第十九條第(一)項(xiàng)規(guī)定的銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，按銷售結(jié)算方式的不同，具體為:

(一)采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售額或取得索取銷售額的憑據(jù)，并將提貨單交給買方的當(dāng)天；

(二)采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天；

(三)采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為按合同約定的收款日期的當(dāng)天；

(四)采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；

(五)委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位銷售的代銷清單的當(dāng)天；

(六)銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售額或取得索取銷售額的憑據(jù)的當(dāng)天；

(七)納稅人發(fā)生本細(xì)則第四條第(三)項(xiàng)至第(八)項(xiàng)所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當(dāng)天。

第三十四條 境外的單位或個(gè)人在境內(nèi)銷售應(yīng)稅勞務(wù)而在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，其應(yīng)納稅款以代理人為扣繳義務(wù)人；沒有代理人的，以購買者為扣繳義務(wù)人。

第三十五條 非固定業(yè)戶到外縣(市)銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)未向銷售地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅的，由其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)補(bǔ)征稅款。

第三十六條 條例第二十條所稱稅務(wù)機(jī)關(guān)，是指國家稅務(wù)總局及其所屬征收機(jī)關(guān)。

條例和本細(xì)則所稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)、征收機(jī)關(guān)，均指國家稅務(wù)總局所屬支局以上稅務(wù)機(jī)關(guān)。

第三十七條 本細(xì)則所稱“以上”、“以下”，均含本數(shù)或本級。

第三十八條 本細(xì)則由財(cái)政部解釋或者由國家稅務(wù)總局解釋。

第三十九條 本細(xì)則從條例施行之日起實(shí)施。1984年9月28日財(cái)政部頒發(fā)的《中華人民共和國增值稅條例(草案)實(shí)施細(xì)則》、《中華人民共和國產(chǎn)品稅條例(草案)實(shí)施細(xì)則》同時(shí)廢止。

國家稅務(wù)總局

一九九三年十二月二十五日

【第4篇】增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則2023

【漲知識】跨年收入——增值稅跨年收入如何確認(rèn)？

上海稅務(wù)2022-11-23 10:49發(fā)表于上海

“我公司已經(jīng)收取貨款但沒有發(fā)貨，今年需要確認(rèn)增值稅收入嗎？”

“我公司承攬的工程年底不能完成，今年應(yīng)該確認(rèn)多少增值稅收入?。俊?/p>

……

對于納稅人增值稅跨年度收入確認(rèn)的問題，申稅小微進(jìn)行了一些梳理，大家一起來了解下吧！

政策小課堂

無論是生產(chǎn)、銷售還是服務(wù)行業(yè)，都會(huì)涉及到增值稅跨年度收入確認(rèn)的問題。發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，按銷售結(jié)算方式的不同有所區(qū)分。

問題一

今年已收取貨款，截止12月31日貨物尚未發(fā)出，今年是否需要確認(rèn)增值稅銷售收入？

請您根據(jù)以下銷售結(jié)算方式，來判斷確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)：

采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天；

采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；

采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天。

問題二

今年我公司貨物已經(jīng)發(fā)出，但截止12月31日貨款尚未收到，我公司今年需要確認(rèn)增值稅收入嗎？

請您根據(jù)以下銷售結(jié)算方式，來判斷確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)：

采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天；

采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；

委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天。

問題三

我公司今年銷售了服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓了金融商品所有權(quán)，但截止12月31日款項(xiàng)并未取得或者部分尾款尚未收到，我公司應(yīng)該按照實(shí)際收款的時(shí)間確認(rèn)收入嗎？

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)；

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；

未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天；

納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。

問題四

我公司有些租金是采取預(yù)收款形式收取的，但租賃服務(wù)今年并未提供，預(yù)收款今年應(yīng)該確認(rèn)增值稅收入嗎？

納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

問題五

我公司承攬的建筑工程今年尚未開工，但收取了預(yù)收款，這些預(yù)收款今年應(yīng)該確認(rèn)增值稅收入嗎？

納稅人提供建筑服務(wù)取得預(yù)收款，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)，以取得的預(yù)收款扣除支付的分包款后的余額，按照規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為2%，適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的項(xiàng)目預(yù)征率為3%。

政策依據(jù)

《中華人民共和國增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第538號）

《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)政部 國家稅務(wù)總局令第50號）

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號）

【第5篇】中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

財(cái)政部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《財(cái)政部 海關(guān)總署 稅務(wù)總局關(guān)于對電子煙征收消費(fèi)稅的公告》（2023年第33號，以下簡稱33號公告），自2023年11月1日起對電子煙征收消費(fèi)稅。為確保相關(guān)政策執(zhí)行到位，稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第22號，以下簡稱22號公告）進(jìn)一步明確電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)。8張圖讀懂政策要點(diǎn)↓

國家稅務(wù)總局

關(guān)于電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告

國家稅務(wù)總局公告2023年第22號

根據(jù)《財(cái)政部?海關(guān)總署?稅務(wù)總局關(guān)于對電子煙征收消費(fèi)稅的公告》（2023年第33號，以下簡稱33號公告）規(guī)定，自2023年11月1日起對電子煙征收消費(fèi)稅?，F(xiàn)將征收管理有關(guān)事項(xiàng)公告如下：

一、稅務(wù)總局在稅控開票軟件中更新了《商品和服務(wù)稅收分類編碼表》，納稅人銷售電子煙應(yīng)當(dāng)選擇“電子煙”類編碼開具發(fā)票。

二、《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》〔《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅?消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2023年第20號）附件7〕附注1《應(yīng)稅消費(fèi)品名稱、稅率和計(jì)量單位對照表》中新增“電子煙”子目，調(diào)整后的表式見附件。

三、符合33號公告第二條規(guī)定的納稅人，從事生產(chǎn)、批發(fā)電子煙業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定填報(bào)《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》，辦理消費(fèi)稅納稅申報(bào)。

四、根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十七條的規(guī)定和我國電子煙行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際情況，電子煙全國平均成本利潤率暫定為10%。

五、本公告自2023年11月1日起施行。《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅?消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2023年第20號）附件7的附注1同時(shí)廢止。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)要根據(jù)33號公告和本公告的規(guī)定，對相關(guān)納稅人做好政策宣傳和輔導(dǎo)工作，及時(shí)為其辦理消費(fèi)稅稅種認(rèn)定。

特此公告。

附件：應(yīng)稅消費(fèi)品名稱、稅率和計(jì)量單位對照表（點(diǎn)擊查看）

國家稅務(wù)總局

2023年10月25日

解讀

關(guān)于《國家稅務(wù)總局關(guān)于電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》的解讀

一、本公告出臺的背景是什么？

為完善消費(fèi)稅制度，促進(jìn)稅制公平統(tǒng)一，更好發(fā)揮消費(fèi)稅引導(dǎo)健康消費(fèi)的作用，財(cái)政部、海關(guān)總署、稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布《財(cái)政部 海關(guān)總署 稅務(wù)總局關(guān)于對電子煙征收消費(fèi)稅的公告》（2023年第33號，以下簡稱33號公告），對電子煙消費(fèi)稅政策進(jìn)行了明確。為確保相關(guān)政策執(zhí)行到位，現(xiàn)發(fā)布本公告進(jìn)一步明確電子煙消費(fèi)稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)。

二、33號公告規(guī)定的電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)消費(fèi)稅納稅人指的是誰？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)消費(fèi)稅納稅人是指取得煙草專賣生產(chǎn)企業(yè)許可證，并取得或經(jīng)許可使用他人電子煙產(chǎn)品注冊商標(biāo)（以下簡稱持有商標(biāo)）的企業(yè)。其中，取得或經(jīng)許可使用他人電子煙產(chǎn)品注冊商標(biāo)應(yīng)當(dāng)依據(jù)《中華人民共和國商標(biāo)法》的有關(guān)規(guī)定確定。

按照33號公告的規(guī)定，通過代加工方式生產(chǎn)電子煙的，由持有商標(biāo)的企業(yè)申報(bào)繳納消費(fèi)稅。因此，只從事代加工電子煙產(chǎn)品業(yè)務(wù)的企業(yè)不屬于電子煙消費(fèi)稅納稅人。

三、33號公告規(guī)定的電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)消費(fèi)稅納稅人指的是誰？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)消費(fèi)稅納稅人是指取得煙草專賣批發(fā)企業(yè)許可證并經(jīng)營電子煙批發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)。

四、33號公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅征稅對象包括哪些？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙消費(fèi)稅征稅對象為電子煙產(chǎn)品，包括煙彈、煙具以及煙彈與煙具組合銷售的電子煙產(chǎn)品。其中，電子煙有關(guān)定義按照國家市場監(jiān)督管理總局、國家標(biāo)準(zhǔn)化管理委員會(huì)發(fā)布的《電子煙》強(qiáng)制性國家標(biāo)準(zhǔn)（gb 41700-2022）確定。

五、33號公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅稅率是多少？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)（進(jìn)口）環(huán)節(jié)的消費(fèi)稅稅率為36%，電子煙批發(fā)環(huán)節(jié)的消費(fèi)稅稅率為11%。

六、33號公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅計(jì)稅價(jià)格如何確定？

按照33號公告的規(guī)定，納稅人從事生產(chǎn)、批發(fā)電子煙業(yè)務(wù)的，按生產(chǎn)、批發(fā)電子煙的銷售額作為計(jì)稅價(jià)格。其中，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人采用代銷方式銷售電子煙的，以經(jīng)銷商（代理商）銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)的銷售額（含收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用）為電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人的計(jì)稅價(jià)格。

例如：某電子煙消費(fèi)稅納稅人2023年12月生產(chǎn)持有商標(biāo)的電子煙產(chǎn)品并銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)，不含增值稅銷售額為100萬元，該納稅人2023年1月應(yīng)申報(bào)繳納電子煙消費(fèi)稅為36萬元（100萬元×36%）。如果該納稅人委托經(jīng)銷商（代理商）銷售同一電子煙產(chǎn)品，經(jīng)銷商（代理商）銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)不含增值稅銷售額為110萬元，則該納稅人2023年1月應(yīng)申報(bào)繳納電子煙消費(fèi)稅為39.6萬元（110萬元×36%）。

七、33號公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅納稅人在核算銷售額時(shí)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

按照33號公告的規(guī)定，電子煙生產(chǎn)環(huán)節(jié)納稅人從事電子煙代加工業(yè)務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分開核算持有商標(biāo)電子煙的銷售額和代加工電子煙的銷售額；未分開核算的，一并繳納消費(fèi)稅。

例如：某電子煙生產(chǎn)企業(yè)持有電子煙商標(biāo)a生產(chǎn)電子煙產(chǎn)品。2023年12月，該納稅人生產(chǎn)銷售a電子煙給電子煙批發(fā)企業(yè)，不含增值稅銷售額為100萬元。同時(shí)，當(dāng)月該納稅人（不持有電子煙商標(biāo)b）從事電子煙代加工業(yè)務(wù)，生產(chǎn)銷售b電子煙給b電子煙生產(chǎn)企業(yè)（持有電子煙商標(biāo)b），不含增值稅銷售額為50萬元。該納稅人分開核算a電子煙和b電子煙銷售額，則該納稅人2023年1月應(yīng)申報(bào)繳納電子煙消費(fèi)稅為36萬元（100萬元×36%）。需要說明的是，b電子煙生產(chǎn)企業(yè)將b電子煙銷售給電子煙批發(fā)企業(yè)時(shí)，自行申報(bào)繳納消費(fèi)稅。如果該納稅人沒有分開核算a電子煙和b電子煙銷售額，則該納稅人2023年1月應(yīng)申報(bào)繳納電子煙消費(fèi)稅為54萬元〔（100萬元+50萬元）×36%〕。

八、本公告規(guī)定的電子煙消費(fèi)稅納稅人在納稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)注意哪些事項(xiàng)？

（一）按照本公告的規(guī)定，考慮到電子煙為新增消費(fèi)稅子目，為順利開展納稅申報(bào)等相關(guān)涉稅事宜，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)為從事電子煙生產(chǎn)、批發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人辦理消費(fèi)稅稅種認(rèn)定。

（二）按照本公告的規(guī)定，自2023年11月（稅款所屬期）起，從事電子煙生產(chǎn)、批發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人，在申報(bào)繳納消費(fèi)稅時(shí)，應(yīng)按照調(diào)整后的《應(yīng)稅消費(fèi)品名稱、稅率和計(jì)量單位對照表》及《國家稅務(wù)總局關(guān)于增值稅 消費(fèi)稅與附加稅費(fèi)申報(bào)表整合有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2023年第20號）要求，填報(bào)《消費(fèi)稅及附加稅費(fèi)申報(bào)表》。

九、本公告規(guī)定的電子煙全國平均成本利潤率是多少？

根據(jù)《中華人民共和國消費(fèi)稅暫行條例》和《中華人民共和國消費(fèi)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》有關(guān)規(guī)定，當(dāng)納稅人自產(chǎn)自用的應(yīng)稅消費(fèi)品沒有同類消費(fèi)品銷售價(jià)格的，則需要使用全國平均成本利潤率計(jì)算組成計(jì)稅價(jià)格，應(yīng)稅消費(fèi)品全國平均成本利潤率由稅務(wù)總局確定。因此，根據(jù)我國電子煙行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的實(shí)際情況，經(jīng)商有關(guān)部門，暫定電子煙全國平均成本利潤率為10%。

十、本公告何時(shí)施行？

本公告自2023年11月1日起施行。

來源：中國稅務(wù)報(bào)

責(zé)任編輯：于燕 宋淑娟 (010)61930016

【第6篇】土地增值稅暫行條例

問

納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:

“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

2、《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)(1995)110號文件發(fā)布)第四條規(guī)定：

“土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅這是因?yàn)?，根?jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集中土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍?！?/p>

結(jié)論：根據(jù)上述政策及宣傳解釋，集體土地不涉及土地增值稅的征收。

問

哪些贈(zèng)與行為不征收土地增值稅？

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字【1995】48號)規(guī)定：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或者承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

結(jié)論：根據(jù)上述政策，只有符合條件的”贈(zèng)與“行為才不征土地增值稅。

問

哪些情形下可以免征土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定:

“有下列情形之一的，免征土地增值稅:

(一)納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的;

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！?/p>

2、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條第二款規(guī)定:

“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過本細(xì)則第七條(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅”。

第四款規(guī)定:“因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”;第五款規(guī)定:“符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。”

問

在棚戶區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅【2013】101號第二條規(guī)定：

企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

其中棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。

棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準(zhǔn)的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計(jì)劃的改造項(xiàng)目;改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆)補(bǔ)償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴(kuò)建、翻建等方式實(shí)施改造的住房”

問

對改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號第一條的規(guī)定：

按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅”。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”

問

企業(yè)合并時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號第二條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

企業(yè)分立時(shí)轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號第三條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資是否繳納土地增值稅？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅【2018】57號第四條的規(guī)定：

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

來源：中道財(cái)稅

【第7篇】增值稅暫行條例細(xì)則

內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》的通知

內(nèi)地稅字[2005]116號

【注：根據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于公布全文失效廢止部分條款失效廢止的稅收規(guī)范性文件目錄的公告》（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第3號），本文第四章和第八章全部自2023年10月25日起失效?！?/strong>

各盟市、計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局，區(qū)局各直屬機(jī)構(gòu)，東風(fēng)場區(qū)地方稅務(wù)局：

現(xiàn)將《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法》發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。對貫徹執(zhí)行中存在的問題，請及時(shí)報(bào)告區(qū)局。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算管理暫行辦法

第一章 總則

第一條 為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征收管理，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理辦法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定（以下分別簡稱《征管法》、《條例》和《細(xì)則》），制定本辦法。

第二條 本辦法適用于各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征收管理。

第二章 征收范圍

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凡在我區(qū)境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的，均應(yīng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳、清算土地增值稅。

第四條 除經(jīng)濟(jì)適用住房不實(shí)行預(yù)征外，對其他各類商品房，均應(yīng)按本通知規(guī)定實(shí)行預(yù)征。經(jīng)濟(jì)適用住房是指由政府指定的房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)、按照當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定的建筑標(biāo)準(zhǔn)建造、建成后的商品房實(shí)行國家定價(jià)或限價(jià)、為解決住房困難戶住房困難、由政府指定銷售對象的住宅。經(jīng)濟(jì)適用住房須由房地產(chǎn)開發(fā)公司憑有關(guān)文件，經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T稅務(wù)部門審核后確認(rèn)。

第五條 轉(zhuǎn)讓商品房以外的其他房地產(chǎn)的行為，其土地增值稅的征收仍原規(guī)定執(zhí)行。

第三章 征收依據(jù)

第六條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)按照本辦法的規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)實(shí)際取得的轉(zhuǎn)讓收入價(jià)款、預(yù)收款、定（訂）金和其他經(jīng)濟(jì)利益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

第七條 納稅人“以房抵物”、“以房抵息”、“以房換房”、“以房換地”，且發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)視為取得“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入”預(yù)繳土地增值稅。

“以房抵債”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款、借款或其他債務(wù)，以其所抵償?shù)膫鶆?wù)額和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

“以房抵息”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償貸款利息或借款利息，以其所抵償?shù)睦㈩~和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

“以房換房”是指納稅人相互之間交換各自擁有產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愋停ǖ囟?、新舊程度）房地產(chǎn)的市場價(jià)格予以核定；

“以房換地”是指納稅人以其開發(fā)的房地產(chǎn)抵償所占有土地的價(jià)值，以其所抵償占有土地的價(jià)值和其他經(jīng)濟(jì)利益作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入；

納稅人將其開發(fā)的房地產(chǎn)贈(zèng)與他人的，應(yīng)比照上款規(guī)定執(zhí)行。

第四章 預(yù)征稅率【此章節(jié)失效】

第八條 土地增值稅預(yù)征率為：

（一）普通住宅、按1%---1.5%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。個(gè)別地區(qū)，普通住宅的預(yù)征率需要調(diào)整的，在報(bào)經(jīng)區(qū)局同意后，可適當(dāng)上浮或下調(diào)，但最高浮動(dòng)幅度不超過30%；

（二）對開發(fā)公司開發(fā)的營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等，按2%---3%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)公司既開發(fā)建造普通住宅（適用預(yù)征率為1%---1.5%），又開發(fā)建造其他類型商品房（適用預(yù)征率為2%---3%）的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高按2%----3%的預(yù)征率實(shí)行預(yù)征。

具體由各盟市地方稅務(wù)局在上述幅度范圍內(nèi)確定，并報(bào)自治區(qū)地方稅務(wù)局備案。

第九條 納稅人應(yīng)按照取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入和本辦法確定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)繳土地增值稅。其計(jì)算公式如下：

應(yīng)預(yù)繳稅款=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入×預(yù)征率

第五章 征收管理

第十條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工許可后十日內(nèi)，向主管地稅機(jī)關(guān)辦理納稅項(xiàng)目登記。

納稅人在辦理納稅項(xiàng)目登記時(shí)，應(yīng)按照主管地稅機(jī)關(guān)的要求填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》和提供有關(guān)資料。

第十一條 土地增值稅由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所在的主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納。

納稅人應(yīng)在主管地稅機(jī)關(guān)規(guī)定的繳納“銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅”的納稅期限內(nèi)，同時(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，并如實(shí)填報(bào)《土地增值稅申報(bào)表》，攜帶有關(guān)資料到主管地稅征收機(jī)關(guān)辦理土地增值稅申報(bào)預(yù)繳手續(xù)，按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

第六章 清算管理

第十二條 納稅人應(yīng)在房地產(chǎn)單位項(xiàng)目竣工決算后30日內(nèi)，持以下資料到主管地稅機(jī)關(guān)申請辦理土地增值稅稅款清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)合同（或房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目許可證）；

（二）土地受讓合同（或房地產(chǎn)無償劃撥土地文件）；

（三）建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告批復(fù)文件及建設(shè)工程規(guī)劃批復(fù)；

（四）稅務(wù)登記證、土地增值稅項(xiàng)目登記表、土地增值稅申報(bào)表及預(yù)繳土地增值稅完稅憑證。

（五）項(xiàng)目竣工決算資料，以及主管地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他與開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

第十三條 本章第十二條所稱“單位項(xiàng)目”，是指納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象；“竣工決算項(xiàng)目”，是指已取得建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的單位工程質(zhì)量認(rèn)定合格（優(yōu)良）書、建設(shè)單位和施工單位已對該工程的工程成本進(jìn)行確認(rèn)、已簽署《工程造價(jià)結(jié)（決）算書》，全部實(shí)現(xiàn)銷售并且收入、成本和費(fèi)用已全部準(zhǔn)確核算清楚的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。

第十四條 有下列情況之一的，納稅人可以對未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目申請土地增值稅清算。

（一）納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；

（二）納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記。

納稅人整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，應(yīng)自轉(zhuǎn)讓合同簽定之日起30日內(nèi)提出清算土地增值稅申請。

納稅人申請辦理注銷稅務(wù)登記的，應(yīng)在辦理注銷稅務(wù)登記前提出清算土地增值稅申請。

第十五條 主管地稅機(jī)關(guān)接到納稅人土地增值稅清算申請后，應(yīng)認(rèn)真進(jìn)行審核，并在7日內(nèi)作出是否進(jìn)行清算的答復(fù)。凡符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)及時(shí)清算；凡未按本辦法“第十條”、“第十一條”、“第十二條”“第十四條”申報(bào)、提供資料和不能準(zhǔn)確核算收入、扣除項(xiàng)目的，可視為不符合土地增值稅清算條件，可以不予以清算，但必須作出不予以清算的稅務(wù)處理決定書。

第十六條 對納稅人已竣工決算或雖未竣工決算便符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，如果納稅人在限期內(nèi)未提出清算申請且無正當(dāng)理由的，主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要的，可報(bào)旗、縣、區(qū)、直機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地增值稅清算。

第十七條 土地增值稅清算，由主管地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)組織進(jìn)行。主管地稅機(jī)關(guān)在土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)審核以下內(nèi)容：

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額，包括轉(zhuǎn)讓土地收入、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物收入。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低的，主管地稅機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)當(dāng)?shù)赝惙康禺a(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行核定；

（二）扣除項(xiàng)目金額，包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用以及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（三）預(yù)繳土地增值稅情況；

（四）多用途房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面積劃分情況；

（五）其他需審核的項(xiàng)目。

第十八條 納稅人已預(yù)繳的稅款小于應(yīng)繳稅款的，應(yīng)在主管地稅機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的稅款。預(yù)繳稅款超過應(yīng)繳稅款的，主管地稅部門應(yīng)及時(shí)辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意抵繳其他納稅項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅款。

第七章 扣除項(xiàng)目確認(rèn)

第十九條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括：

1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)實(shí)際支付的地價(jià)款。

取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2、納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。即納稅人在取得土地使用權(quán)過程中辦理有關(guān)手續(xù)，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。指納稅人開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地重用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

2、前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3、建筑安裝工程費(fèi)，指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

4、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5、公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6、開發(fā)間接費(fèi)用，包括企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。指與開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，納稅人不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行扣除的，應(yīng)按以下標(biāo)準(zhǔn)扣除：

1、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五計(jì)算扣除。

2、財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十計(jì)算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加和經(jīng)自治區(qū)以上人民政府批準(zhǔn)征收的規(guī)費(fèi)、基金，也可視同稅金予以扣除。

（五）根據(jù)《條例》第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的金額之和，加計(jì)百分之二十的扣除。

第二十條 土地增值稅的計(jì)算扣除項(xiàng)目采取正列舉的辦法，凡本辦法第十九條未列舉的項(xiàng)目支出，均不得在計(jì)算土地增值稅予以扣除。

第二十一條 納稅人將其開發(fā)的房產(chǎn)自用、出租或贈(zèng)與他人視同“實(shí)現(xiàn)銷售”的，其開發(fā)該房地產(chǎn)的成本、費(fèi)用，可在征收土地增值稅時(shí)作為扣除項(xiàng)目計(jì)算扣除。

第二十二條 地方政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，應(yīng)視為取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額可予以扣除；如果未計(jì)入房價(jià)中，而在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入，在計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目金額時(shí)不予扣除。

第二十三條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額按以下辦法計(jì)算。

凡單獨(dú)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，按照轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占開發(fā)土地總面積的比例分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

凡轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓地上建筑物的，按照轉(zhuǎn)讓建筑物的建筑面積占總規(guī)劃面積的比例計(jì)算分?jǐn)偲淇鄢?xiàng)目金額。

第二十四條 納稅人拆遷安置超面積返還部分應(yīng)取得的收入，或者拆遷安置中對外銷售部分取得的收入，可作為該房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目的沖減因素。

第八章 附則【此章節(jié)失效】

第二十五條 納稅人未按照規(guī)定的期限辦理納稅項(xiàng)目登記、納稅申報(bào)、未知實(shí)申報(bào)或不提供有關(guān)資料，不按照規(guī)定的期限繳納稅款的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)按照《征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定處理。

第二十六條 各級地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與建設(shè)管理部門、國土資源管理部門、房產(chǎn)管理部門的聯(lián)系與配合，建立定期業(yè)務(wù)工作聯(lián)系制度和資料傳遞制度，按期交流有關(guān)項(xiàng)目開工建設(shè)、房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)權(quán)屬變更等方面的資料，以加強(qiáng)稅源管理，搞好稅源監(jiān)控。

第二十七條 各旗縣區(qū)地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立必要的稅收管理制度和稅收監(jiān)管臺帳，并定期向上級稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送有關(guān)情況。

第二十八條 各級地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳解釋工作，及時(shí)有效地提供納稅咨詢服務(wù)，依法維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。納稅人應(yīng)認(rèn)真履行納稅義務(wù)，如實(shí)向主管地稅機(jī)關(guān)反映情況，提供有關(guān)資料，不得拒絕和隱瞞。

第二十九條 本辦法未盡事宜，按《征管法》、《條例》、《細(xì)則》及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 本辦法由自治區(qū)地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。各盟市地方稅務(wù)局可根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施意見，并報(bào)自治區(qū)地方稅務(wù)局備案。

第三十一條 本辦法自二〇〇五年一月一日起執(zhí)行。

【解釋】其他個(gè)人采取預(yù)收款形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得預(yù)收租金收入，可在預(yù)收款對應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)偅謹(jǐn)偤?strong>月租金收入不超過3萬元的，可享受小微企業(yè)免征增值稅的優(yōu)惠政策。

案例：假設(shè)王先生2023年7月1日租給某銀行支行一棟房屋，租期三年，總計(jì)提前一次性收取108萬元，可否享受免增值稅政策？

（八）供熱企業(yè)

自2023年1月1日起至2023年供暖季結(jié)束，對供熱企業(yè)向居民個(gè)人供熱而取得的采暖費(fèi)收入免征增值稅。

（九）抗艾滋病病毒藥品

自2023年1月1日起至2023年12月31日，繼續(xù)對國產(chǎn)抗艾滋病病毒藥品免征生產(chǎn)環(huán)節(jié)和流通環(huán)節(jié)增值稅。

（十）研發(fā)機(jī)構(gòu)采購設(shè)備增值稅退稅政策

對內(nèi)資研發(fā)機(jī)構(gòu)和外資研發(fā)中心采購國產(chǎn)設(shè)備全額退還增值稅。

四、增值稅起征點(diǎn)的規(guī)定（限于個(gè)人）：

1.銷售貨物的，為月銷售額5000-20000元（含本數(shù)）；

2.銷售應(yīng)稅勞務(wù)的，為月銷售額5000-20000元（含本數(shù)）；

3.按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數(shù)）。

4.應(yīng)稅服務(wù)的起征點(diǎn)：

（1）按期納稅的，為月應(yīng)稅銷售額5000-20000元（含本數(shù)）。

（2）按次納稅的，為每次（日）銷售額300-500元（含本數(shù)）。

五、其他有關(guān)減免稅規(guī)定

（一）納稅人兼營免、減稅項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)分別核算；未分別核算銷售額的，不得免、減稅。

（二）納稅人銷售貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)適用免稅規(guī)定的，可以放棄免稅，依照規(guī)定繳納增值稅。放棄免稅后，36個(gè)月內(nèi)不得再申請免稅。

納稅人提供應(yīng)稅服務(wù)同時(shí)適用免稅和零稅率規(guī)定的，優(yōu)先適用零稅率。

1.以書面形式提交放棄免稅權(quán)聲明，報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。納稅人自提交備案資料的次月起，按照現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。

2.放棄免稅權(quán)的符合一般納稅人認(rèn)定條件尚未認(rèn)定為增值稅一般納稅人的，應(yīng)當(dāng)按現(xiàn)行規(guī)定認(rèn)定為增值稅一般納稅人，其銷售的貨物或勞務(wù)可開具增值稅專用發(fā)票。

3.納稅人一經(jīng)放棄免稅權(quán)，其生產(chǎn)銷售的全部增值稅應(yīng)稅貨物或勞務(wù)均應(yīng)按照適用稅率征稅，不得選擇某一免稅項(xiàng)目放棄免稅權(quán)，也不得根據(jù)不同的銷售對象選擇部分貨物或勞務(wù)放棄免稅權(quán)。

4.納稅人在免稅期內(nèi)購進(jìn)用于免稅項(xiàng)目的貨物或者應(yīng)稅勞務(wù)所取得的增值稅扣稅憑證，一律不得抵扣。

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【第10篇】增值稅暫行條例中所稱的貨物是指

視同銷售業(yè)務(wù)是指會(huì)計(jì)上不作為銷售，而稅法上要求按照銷售繳納稅款的業(yè)務(wù)。視同銷售行為主要包括增值稅視同銷售行為和企業(yè)所得稅視同銷售行為，其會(huì)計(jì)處理的難點(diǎn)在于增值稅視同銷售行為，本文將重點(diǎn)闡述增值稅視同銷售以及相應(yīng)賬務(wù)處理。

增值稅視同銷售行為的會(huì)計(jì)處理，實(shí)務(wù)上對該業(yè)務(wù)主要有兩種處理方法：第一種是比照一般銷售，在視同銷售業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)按貨物的公允價(jià)值確認(rèn)收入，按稅法規(guī)定計(jì)算增值稅的銷項(xiàng)稅額并結(jié)轉(zhuǎn)銷貨成本; 第二種方法是在視同銷售業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)按稅法規(guī)定計(jì)算增值稅的銷項(xiàng)稅額，但不確認(rèn)收入。根據(jù)對企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、增值稅暫行條例和企業(yè)所得稅法的認(rèn)識和理解，個(gè)人認(rèn)為以下會(huì)計(jì)核算處理比較妥當(dāng)。

（一）貨物交付他人代銷

委托方的處理視同買斷方式，一般在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入；

收取手續(xù)費(fèi)方式下，在收到受托方開來的代銷清單時(shí)確認(rèn)收入。

（二）銷售代銷貨物

受托方的處理：按收取的手續(xù)費(fèi)確認(rèn)收入。

（三）設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)移送至其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣（市）的除外異地銷售視同銷售需符合兩個(gè)條件：

一是向購貨方開具發(fā)票；

二是向購貨方收取貨款，否則由總機(jī)構(gòu)繳納增值稅。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14 號——收入》的規(guī)定，符合這兩個(gè)條件確認(rèn)收入。根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條第三款規(guī)定：“設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)（相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣、市的除外）并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物移送給其他機(jī)構(gòu)用于銷售，應(yīng)當(dāng)視同銷售，按規(guī)定計(jì)算繳納增值稅?！边@種視同銷售的行為稱為異地銷售?！秶叶悇?wù)局關(guān)于企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)間移送貨物征收增值稅問題的通知》（國稅發(fā)〔1998〕137 號）文件規(guī)定：“《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條，視同銷售貨物行為的第（三）項(xiàng)所稱的用于銷售，是指受貨機(jī)構(gòu)發(fā)生以下情形之一的經(jīng)營行為：一是向購貨方開具發(fā)票；二是向購貨方收取貨款。受貨機(jī)構(gòu)的貨物移送行為有上述兩項(xiàng)情形之一的，應(yīng)當(dāng)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅；未發(fā)生上述兩項(xiàng)情形的，則應(yīng)由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一繳納增值稅。如果受貨機(jī)構(gòu)只就部分貨物向購買方開具發(fā)票或收取貨款，則應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同情況計(jì)算，并分別向總機(jī)構(gòu)所在地或分支機(jī)構(gòu)所在地繳納稅款?！?37 號文件指的情況應(yīng)是總機(jī)構(gòu)向分支機(jī)構(gòu)移送貨物，分支機(jī)構(gòu)作為受貨機(jī)構(gòu)，既不向購貨方開具發(fā)票，也不向購貨方收取貨款，由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一繳納增值稅；否則總機(jī)構(gòu)移送貨物的行為應(yīng)視同銷售，分支機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅。

（四）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目

1.《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第12 號——債務(wù)重組》應(yīng)用指南明確規(guī)定，債務(wù)人以非現(xiàn)金資產(chǎn)存貨抵償債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14 號——收入》的規(guī)定，以其公允價(jià)值確認(rèn)收入，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)成本。

2. 內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)的非應(yīng)稅項(xiàng)目

借：在建工程

貸：庫存商品

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（ 銷項(xiàng)稅額）

例1：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將自產(chǎn)（委托加工）貨物用于在建工程或研發(fā)支出。不含稅成本價(jià)200 萬元，公允價(jià)值300 萬元。

借：在建工程/ 研發(fā)支出 200

貸：庫存商品 200

（五）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物用于投資

借：長期股權(quán)投資

貸：主營業(yè)務(wù)收入/ 其他業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（ 銷項(xiàng)稅額）

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第7 號——非貨幣性資產(chǎn)交換》應(yīng)用指南明確規(guī)定，換出資產(chǎn)為存貨的應(yīng)當(dāng)作為銷售處理，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)成本。

（六）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物分配給股東或投資者

借：應(yīng)付股利

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（ 銷項(xiàng)稅額）

例2：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將自產(chǎn)（外購）貨物用于對外投資（具有商業(yè)實(shí)質(zhì)）或利潤分配。不含稅成本價(jià)200 萬元，公允價(jià)值300 萬元。

借：長期股權(quán)投資/ 應(yīng)付利潤 339

貸：主營業(yè)務(wù)收入/ 其他業(yè)務(wù)收入 300

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 39

借：主營業(yè)務(wù)成本/ 其他業(yè)務(wù)成本 200

貸：庫存商品 200

（七）將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)

借：應(yīng)付職工薪酬

貸：主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9 號——應(yīng)付職工薪酬》應(yīng)用指南明確規(guī)定，企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給員工的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)受益對象，按照產(chǎn)品的公允價(jià)值計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)的成本或當(dāng)期損益，同時(shí)，確認(rèn)應(yīng)付職工薪酬。

例3：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將自產(chǎn)（委托加工）貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)。不含稅成本價(jià)200 萬元，公允價(jià)值300 萬元。

借：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利 339

貸：主營業(yè)務(wù)收入/ 其他業(yè)務(wù)收入 300

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 39

借：主營業(yè)務(wù)成本/ 其他業(yè)務(wù)成本 200

貸：庫存商品 200

（八）將自產(chǎn)、委托加工或購買的貨物無償贈(zèng)送他人

借：營業(yè)外支出

貸：庫存商品

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）

此外，增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則對混合銷售行為所規(guī)定的視同銷售行為，在會(huì)計(jì)處理上和正常銷售的會(huì)計(jì)處理一致，確認(rèn)收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本。借方記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”、“現(xiàn)金”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”等，并按增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目。

例4：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將貨物用于無償贈(zèng)送。不含稅成本價(jià)200 萬元，公允價(jià)值300萬元。

借：營業(yè)外支出 239

貸：庫存商品 200

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 39

（九）將外購貨物用于集體福利和個(gè)人消費(fèi)。

不屬于增值稅視同銷售行為，外購時(shí)已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額需要轉(zhuǎn)出；同時(shí)按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)；企業(yè)所得稅需要納稅調(diào)增。

例5：某企業(yè)為增值稅一般納稅人，將外購貨物用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)。不含稅成本價(jià)200 萬元，該貨物外購過程中已抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為34 萬元，公允價(jià)值300 萬元。

借：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利 234

貸：庫存商品 200

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出） 34

對增值稅視同銷售在會(huì)計(jì)處理方法上的總結(jié)如下：

自產(chǎn)（委托加工）的貨物用于投、分、送、集、個(gè)，屬于增值稅視同銷售，確認(rèn)為“銷項(xiàng)稅額”；

外購貨物用于前三項(xiàng)即投、分、送，屬于增值稅視同銷售，后兩項(xiàng)集、個(gè)確認(rèn)為“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出”。

視同銷售 情形

第二步，確認(rèn)是按收入還是按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)，將自產(chǎn)（委托加工）貨物用于對外投資（具有商業(yè)實(shí)質(zhì)）、集體福利、個(gè)人消費(fèi)、利潤分配（以下簡稱“投、福、個(gè)、分”），將外購的貨物用于第一項(xiàng)和第四項(xiàng)對外投資、利潤分配（以下簡稱“投、分”），在會(huì)計(jì)處理時(shí)，應(yīng)按貨物的公允價(jià)值確認(rèn)為“主營業(yè)務(wù)收入”或“其他業(yè)務(wù)收入”，同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)成本。除此之外的業(yè)務(wù)，在會(huì)計(jì)處理時(shí)，均應(yīng)按實(shí)際成本計(jì)入“庫存商品”等賬戶。能否確認(rèn)收入，是增值稅視同銷售行為會(huì)計(jì)處理的關(guān)鍵。企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對于會(huì)計(jì)收入的界定，實(shí)質(zhì)為企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的流入。這種經(jīng)濟(jì)利益的流入可以表現(xiàn)為資產(chǎn)的增加或是負(fù)債的減少，可以是貨幣形式，也可以是非貨幣形式。對視同銷售業(yè)務(wù)是否確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，主要看經(jīng)濟(jì)利益能否流入企業(yè)，同時(shí)結(jié)合準(zhǔn)則中其他收入確認(rèn)條件綜合判定。另外，根據(jù)《< 非貨幣性資產(chǎn)交換> 準(zhǔn)則應(yīng)用指南》有關(guān)規(guī)定，企業(yè)以存貨作為換出資產(chǎn)，具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，且換入換出資產(chǎn)公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，按銷售處理，即應(yīng)按公允價(jià)值確認(rèn)會(huì)計(jì)收入。根據(jù)《< 職工薪酬> 準(zhǔn)則應(yīng)用指南》有關(guān)規(guī)定，企業(yè)以其自產(chǎn)產(chǎn)品作為非貨幣性福利提供給職工的，應(yīng)當(dāng)按照該產(chǎn)品的公允價(jià)值確認(rèn)為收入，與正常商品銷售相同。以外購商品作為非貨幣性福利提供給職工的，應(yīng)當(dāng)按照該商品的實(shí)際成本計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本或當(dāng)期損益。為了便于記憶以利靈活運(yùn)用，結(jié)合下圖將第二步總結(jié)如下：

1、自產(chǎn)（委托加工）的貨物用于投、福、個(gè)、分，確認(rèn)收入；

2、外購貨物用于第一項(xiàng)和第四項(xiàng)即投、分，確認(rèn)收入；

3、除此之外均按實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)。

視同銷售—收入確認(rèn)

【第11篇】增值稅暫行條例第十條

4月1日起，增值稅一般納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。

不少納稅人對此有困惑：

之前與客戶簽的合同是按照16%（或10%）的稅率簽的，那4月1日后是不是就不能再按老稅率開票了呢？

還有部分納稅人受到客戶方的壓力：客戶要求務(wù)必按老稅率開具發(fā)票。

稅率調(diào)整后，企業(yè)到底能不能繼續(xù)按16%或10%的稅率開具發(fā)票呢？

對此，稅務(wù)部門有明確說法：“從4月1日起”，指的是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

凡是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在4月1日之前的，一律適用原來16%、10%的稅率納稅，按照原稅率開具發(fā)票；

相反，凡是納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在4月1日之后的，則適用調(diào)整后的13%、9%的新稅率納稅，按照新稅率開具發(fā)票。

符合以下條件，就可以按老稅率開具發(fā)票了：

1.根據(jù)合同和具體銷售行為，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在4月1日之前；

2.納稅義務(wù)已發(fā)生但尚未開票，那么納稅義務(wù)發(fā)生當(dāng)月的增值稅已按“未開票收入”申報(bào)納稅。

問：如何判斷納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間呢？

答：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》第十九條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間：

1.發(fā)生應(yīng)稅銷售行為，為收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。

2.進(jìn)口貨物，為報(bào)關(guān)進(jìn)口的當(dāng)天。

納稅人要判斷自己的銷售行為納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)間，具體可參照《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第三十八條和《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條，這里將不同類型的銷售行為所對應(yīng)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間羅列如下，以供參考：

1.采取直接收款方式銷售貨物，不論貨物是否發(fā)出，均為收到銷售款或者取得索取銷售款憑據(jù)的當(dāng)天；

2.采取托收承付和委托銀行收款方式銷售貨物，為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天；

3.采取賒銷和分期收款方式銷售貨物，為書面合同約定的收款日期的當(dāng)天，無書面合同的或者書面合同沒有約定收款日期的，為貨物發(fā)出的當(dāng)天；

4.采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當(dāng)天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個(gè)月的大型機(jī)械設(shè)備、船舶、飛機(jī)等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當(dāng)天；

5.委托其他納稅人代銷貨物，為收到代銷單位的代銷清單或者收到全部或者部分貨款的當(dāng)天。未收到代銷清單及貨款的，為發(fā)出代銷貨物滿180天的當(dāng)天；

6.銷售應(yīng)稅勞務(wù)，為提供勞務(wù)同時(shí)收訖銷售款或者取得索取銷售款的憑據(jù)的當(dāng)天；

7.納稅人發(fā)生本細(xì)則第四條第（三）項(xiàng)至第（八）項(xiàng)所列視同銷售貨物行為，為貨物移送的當(dāng)天；

8.納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項(xiàng)，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)過程中或者完成后收到款項(xiàng)；

取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天；

9.納稅人提供租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；

10.納稅人從事金融商品轉(zhuǎn)讓的，為金融商品所有權(quán)轉(zhuǎn)移的當(dāng)天；

11.納稅人發(fā)生本辦法第十四條規(guī)定情形的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天；

12.增值稅扣繳義務(wù)發(fā)生時(shí)間為納稅人增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的當(dāng)天。

問：企業(yè)遇到按老稅率補(bǔ)開發(fā)票的情況，如何申報(bào)填寫呢？

答：在補(bǔ)開發(fā)票后的申報(bào)中，應(yīng)填在“增值稅納稅申報(bào)表附列資料（附表一）”第一行（或第二行、第三行，具體根據(jù)銷售行為所屬類型確定）第一列（或第三列，具體根據(jù)開具發(fā)票的類型確定）中，同時(shí)在對應(yīng)行次的第五列填入金額相同的負(fù)數(shù)銷售額。

注意：

在補(bǔ)開發(fā)票后的申報(bào)中，開具發(fā)票的稅率為16%或10%，而申報(bào)表中已無這兩個(gè)稅率，因此需要將銷售額填入13%或9%稅率對應(yīng)的欄次，填寫時(shí)可不采用表格自動(dòng)計(jì)算出的稅額，自行填寫正確的稅額。

來源：上海稅務(wù)

實(shí)習(xí)編輯：司壹聞

【第12篇】土地增值稅暫行條例細(xì)則

本文轉(zhuǎn)載自國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征收管理，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實(shí)際，制定本辦法。

第一章 項(xiàng)目管理

第一條 土地增值稅以國家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按主管規(guī)劃的政府部門的批準(zhǔn)意見結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行判定，以確定的分期項(xiàng)目為單位清算。

第二條 納稅人申報(bào)的清算項(xiàng)目原則上應(yīng)與稅收管理系統(tǒng)中登記的項(xiàng)目保持一致。

第三條 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。納稅人在填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》時(shí)，應(yīng)同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)資料。

第四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理，從納稅人取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，定期采集、更新。同時(shí)，與第三方信息進(jìn)行比對，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第五條 本辦法適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。

第二章 預(yù)征管理

第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算受理前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售(含預(yù)售)收入的，應(yīng)當(dāng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)（包括預(yù)收款性質(zhì)的房款）或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)征土地增值稅納稅申報(bào)表并預(yù)繳稅款。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房價(jià)向購房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，作為房屋銷售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。

第九條 營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款＝（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。

第十一條 土地增值稅預(yù)征率

（一）?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為5%。

（二）其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中納入住房保障體系的住房，暫不預(yù)征土地增值稅；對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不屬于住房保障體系的房地產(chǎn)，按本條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。

（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

第十二條 對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產(chǎn)的，均應(yīng)按房地產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷（預(yù)）售收入，并適用相應(yīng)的預(yù)征率分別計(jì)算預(yù)征土地增值稅；不能分別核算銷（預(yù)）售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。

隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行預(yù)征；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照其他類型房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)征。

第十三條 納稅人逾期不申報(bào)土地增值稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》”）第六十二條的規(guī)定處理。

納稅人逾期未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

第三章 清算申報(bào)

第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十五條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%）；

產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例=已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積（即總建筑面積扣除自持經(jīng)營建筑面積）的比例，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%）

（二）取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十六條 對符合本辦法第十四條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

對符合本辦法第十五條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目。對確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)通知申報(bào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。對確定暫不通知清算項(xiàng)目，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理。

納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十四、十五條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時(shí)，以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。

第十八條 同一土地增值稅清算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在清算時(shí)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十九條 土地增值稅的清算申報(bào)主體是納稅人。納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合理性和相關(guān)性。

第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款。

納稅人辦理清算申報(bào)應(yīng)補(bǔ)繳的稅款，應(yīng)當(dāng)在清算申報(bào)期限屆滿的次月15日內(nèi)繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定加收滯納金。

第四章 清算受理

第二十一條 在收到納稅人清算申報(bào)資料后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在7日內(nèi)對納稅人的申報(bào)表以及申報(bào)資料進(jìn)行審驗(yàn)，審驗(yàn)內(nèi)容包括：清算項(xiàng)目認(rèn)定是否正確、是否足額申報(bào)預(yù)繳稅款、申報(bào)資料是否完整、清算所屬期是否準(zhǔn)確、申報(bào)表表間邏輯關(guān)系是否一致等。

對符合清算條件，且清算申報(bào)資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報(bào)表》上簽字確認(rèn)。同時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。

納稅人申報(bào)的清算項(xiàng)目資料不齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具補(bǔ)充資料《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，一次性告知納稅人需要補(bǔ)充的資料,并要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊。納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的書面說明及相關(guān)證明材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以受理。

納稅人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送補(bǔ)充資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十二條 對已受理進(jìn)入土地增值稅清算程序的清算項(xiàng)目，自主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起，取得的預(yù)售收入不再預(yù)繳土地增值稅。

納稅人在提交清算申報(bào)資料前，應(yīng)在稅收管理系統(tǒng)中辦理清算申報(bào)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理清算時(shí)，應(yīng)復(fù)核納稅人是否已辦理申報(bào)。

第五章 清算審核管理

第二十三條 市縣稅務(wù)局應(yīng)采取“集中清算、分類審核、難點(diǎn)合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。

第二十四條 “集中清算”是指市縣區(qū)稅務(wù)局集中本單位內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理事項(xiàng)人員，成立清算審核組，統(tǒng)籌對轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目集中清算審核。

?？诤腿齺喪卸悇?wù)局可自行確定在市局或區(qū)局集中清算，其他市縣區(qū)稅務(wù)局（區(qū)指洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，下同）在市縣區(qū)稅務(wù)局集中清算。

“分類審核”是指清算審核組內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核。

第二十五條 “難點(diǎn)合議”是指市縣區(qū)稅務(wù)局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點(diǎn)問題。

第二十六條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制，形成分工明確、責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第二十七條 審核人員應(yīng)各司其職，各負(fù)其責(zé)，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標(biāo)準(zhǔn)化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。

第二十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃資料，重點(diǎn)對項(xiàng)目的樓棟、道路、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場館、酒店、車位等進(jìn)行實(shí)地核查。

第二十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自向納稅人送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起， 在90日內(nèi)(不包括補(bǔ)充工程造價(jià)清算資料時(shí)間和納稅人反饋意見時(shí)間)做出清算審核結(jié)論。因特殊原因不能按時(shí)完成清算的,應(yīng)按以下程序報(bào)批，延期最長不能超過60日：

1.延期30日以內(nèi)的，由市縣區(qū)稅務(wù)局分管局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；

2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區(qū)稅務(wù)局長批準(zhǔn)。

第三十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進(jìn)行審核；清算審核組在完成審核后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交審核意見和工作底稿；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具審核意見《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見和補(bǔ)充資料。

第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人的反饋意見和補(bǔ)充資料進(jìn)行復(fù)核，對存在爭議的事項(xiàng)應(yīng)開展集體審議。

（一）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，認(rèn)同納稅人主張的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整原處理意見；

（二）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，認(rèn)為納稅人未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)維持原處理意見；

（三）涉及工程造價(jià)審核事項(xiàng)，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議（形成書面記錄），仍無法達(dá)成統(tǒng)一意見，市縣局可聘請?jiān)靸r(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)針對爭議問題進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。

第三十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，同時(shí)下達(dá)補(bǔ)（退）稅《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)補(bǔ)繳稅款《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》的次月15日內(nèi)。

第三十三條 納稅人對稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，依法申請行政復(fù)議；對行政復(fù)議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

第三十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算項(xiàng)目的尾盤管理，按照有關(guān)規(guī)定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報(bào)，確保稅款及時(shí)入庫。

第六節(jié) 清算審核內(nèi)容

第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

第三十六條 營改增后納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額。

第三十七條 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

第三十八條 納稅人因銷售房地產(chǎn)向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產(chǎn)銷售收入。

第三十九條 納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

第四十條 納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格30%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列方法和順序確定其收入：

1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定；

2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定；

3.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

以上所講的同期是指當(dāng)月或者當(dāng)季，近期是指當(dāng)季或者當(dāng)年，當(dāng)月、當(dāng)季或者當(dāng)年分別指自然月、季、年。

第四十一條 納稅人申報(bào)的整個(gè)清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷售均價(jià)低于統(tǒng)計(jì)部門公布的本地同期房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按統(tǒng)計(jì)部門公布的本地同期的房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格核定其收入。

第四十二條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：

（一）人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

（二）政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

（三）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

第四十三條 納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第四十四條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第四十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人補(bǔ)充提供，納稅人不能提供的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《2008-2023年海南省房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考指標(biāo)》（瓊國稅公告2023年 號）核定扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合國家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。

2．工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

3．裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質(zhì)企業(yè)、個(gè)體工商戶或個(gè)人施工，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無正當(dāng)理由的。

5．大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第四十六條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：

（一）能夠明確受益對象的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目。

（二）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積（占地面積法）的比例計(jì)算分?jǐn)?，對于無法取得項(xiàng)目占地面積的未清算分期項(xiàng)目，可按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測算的計(jì)容面積分?jǐn)偂?/p>

（三）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按各清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?，對于無法取得可售面積的未清算分期項(xiàng)目，可按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測算的計(jì)容面積分?jǐn)偂?/p>

（四）同一個(gè)清算項(xiàng)目中，同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，其成本費(fèi)用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（五）同一個(gè)清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?，按已售可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

第四十七條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。

通過購買或接受投資方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.發(fā)生在我國境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實(shí)在無法取得正式發(fā)票（行政事業(yè)性收據(jù)）的客觀條件下，結(jié)合實(shí)際情況，以合同（協(xié)議）、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個(gè)人的青苗補(bǔ)償費(fèi)，結(jié)合相關(guān)證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認(rèn)為合法憑證。

5.財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。

第四十八條 除本辦法第四十七條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

1.對納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。

2.同一個(gè)清算項(xiàng)目, 應(yīng)將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

3.納稅人在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府或政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與取得本清算項(xiàng)目的土地使用權(quán)有直接關(guān)聯(lián)的，按規(guī)定補(bǔ)繳契稅后，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。其他紅線外支出不予扣除。

以上所指的政府有關(guān)部門是指市、縣（區(qū)）級政府土地主管部門，證明文件包括通知、批復(fù)、會(huì)議紀(jì)要等。

4. 對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款合法有效憑據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價(jià)核定。如無法獲取同期同類基準(zhǔn)地價(jià)的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價(jià)款。對通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門的文件、協(xié)議、合同或相應(yīng)合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的，計(jì)征土地增值稅時(shí)，其實(shí)際支付的地價(jià)款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn)。

5. 對《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號）生效后，以土地（房地產(chǎn)）投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并在投資環(huán)節(jié)享受了暫免征收土地增值稅優(yōu)惠政策的，被投資方取得土地（房地產(chǎn)）后轉(zhuǎn)讓出售或用于房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本應(yīng)按最初投資方取得土地的原始成本進(jìn)行認(rèn)定。

6. 對根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號）和《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號）的有關(guān)規(guī)定，在改制重組時(shí)享受暫不征收土地增值稅的，企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

7.納稅人因政府規(guī)劃等原因重新置換取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，按政府置換后土地出讓合同明確的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，作為 “取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

8. 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。

9.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，納稅人取得財(cái)政非稅收入票據(jù)的，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除，納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不予扣除。

（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

1.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)確實(shí)支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，如青苗補(bǔ)償費(fèi)、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，其扣除金額根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議、清冊、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。

2.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項(xiàng)的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

4. 貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

5.納稅人購入已建成的不動(dòng)產(chǎn)后將地上房產(chǎn)拆除后再次開發(fā)房地產(chǎn)，如會(huì)計(jì)核算時(shí)未對不動(dòng)產(chǎn)計(jì)提折舊的，原有不動(dòng)產(chǎn)的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費(fèi)用可分別在取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中扣除。

（三）前期工程費(fèi)

1.納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。

2.納稅人在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建時(shí)按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用允許扣除。

3.納稅人發(fā)生的未形成最終成果設(shè)計(jì)費(fèi)、與項(xiàng)目可行性研究無關(guān)的咨詢費(fèi)不允許扣除。

（四）建筑安裝工程費(fèi)

1.納稅人采用自營方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺班使用費(fèi)等。

2. 納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。。

3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。

4.營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

5.納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（1）納稅人收取的裝修費(fèi)符合下列條件之一的，應(yīng)一律作為銷售收入，并扣除相應(yīng)的裝修成本：

①在銷售合同中明確了房價(jià)中包含裝修費(fèi)的；

②銷售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的；

③簽訂銷售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的；

上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

（2）納稅人銷售已裝修的房屋，隨房屋一同出售的家電、家具，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。除此以外的家電、家具收入，若在銷售合同中一并計(jì)入銷售收入，能夠提供購進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算基數(shù)。

日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出不允許扣除。

( 3 )納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用、建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用等相關(guān)支出不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

6.納稅人實(shí)際發(fā)生的營銷設(shè)施建造支出，按下列原則進(jìn)行處理：

（1）納稅人在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部等營銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（2）納稅人在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

（3）納稅人租入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、展廳等營銷設(shè)施的，支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（4）納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)產(chǎn)品或公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部等營銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

7.納稅人因設(shè)計(jì)變更發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，已依法辦理變更手續(xù)的，按規(guī)定計(jì)算扣除。納稅人自行改變設(shè)計(jì)方案、違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)不允許扣除。

8.納稅人發(fā)生的合理的工程監(jiān)理費(fèi)允許計(jì)算扣除。

（六）公共配套設(shè)施費(fèi)

1. 納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，按照以下原則之一確認(rèn)：

①政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；

②經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

③商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。因業(yè)主委員會(huì)尚未成立，無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應(yīng)當(dāng)提交書面說明，以及在清算項(xiàng)目內(nèi)顯著位置和海南省主流媒體刊登公告的相關(guān)證明材料。

商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣人所有，清算前又明確或變更公共配套設(shè)施權(quán)屬歸全體業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)公共配套設(shè)施權(quán)歸全體業(yè)主共有。

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

2.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偳逅沩?xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。

3.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

4.在部分分期項(xiàng)目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項(xiàng)目共同受益的公共配套設(shè)施費(fèi)，只在未完成清算的分期項(xiàng)目之間計(jì)算分?jǐn)?，已完成清算的分期?xiàng)目不再參與計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

5.納稅人依法配建（人防部門規(guī)劃）的人防工程，其建造發(fā)生的成本費(fèi)用允許扣除。人防工程建筑面積的確認(rèn)，按人防部門竣工驗(yàn)收意見書或規(guī)劃意見書標(biāo)注的面積確認(rèn)。

納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的人防工程異地建設(shè)費(fèi)，取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車庫，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目可售建筑面積，按規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的開發(fā)成本可以計(jì)算扣除；納稅人在銷售合同中約定無產(chǎn)權(quán)的地下車庫屬于其所有，以及轉(zhuǎn)讓或出租無產(chǎn)權(quán)的地下車庫使用權(quán)的，其收入不計(jì)入清算收入，同時(shí)不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用。其他無產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照執(zhí)行。

無產(chǎn)權(quán)的地下車庫，其建筑面積按照竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本費(fèi)用按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的房地產(chǎn)開發(fā)成本中計(jì)算。

（七）開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)與納稅人的期間費(fèi)用，應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例扣除。

第四十九條 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

提供金融機(jī)構(gòu)證明是指納稅人向具有貸款資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)借款，且能提供借款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率等證明的行為。委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還貸款、信托貸款發(fā)生的利息支出，不得據(jù)實(shí)扣除。

2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3.納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條前兩項(xiàng)所述兩種辦法。

4.清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

5.納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

6.在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，造價(jià)審核費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)、勞務(wù)派遣費(fèi)、差旅費(fèi)、開荒保潔費(fèi)、在土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（二）稅金及附加

納稅人實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，允許據(jù)實(shí)扣除。營改增后，納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟?，按各?xiàng)目不含增值稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（三）代收費(fèi)用

對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

第五十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則，按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。

第七章 核定征收

第五十一條 在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

第五十二條 對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，清算審核組根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常管理過程中獲取的開發(fā)項(xiàng)目收入和扣除項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息，綜合運(yùn)用從第三方獲取的信息，逐項(xiàng)核定銷售收入和扣除項(xiàng)目金額，確定應(yīng)納的土地增值稅。

（一）銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報(bào)的收入資料、數(shù)據(jù)和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

（二）扣除項(xiàng)目金額

1.土地價(jià)款。根據(jù)納稅人日常申報(bào)的資料和數(shù)據(jù)，向自規(guī)部門查詢該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，確定土地價(jià)款。無法獲得土地價(jià)款相關(guān)數(shù)據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價(jià)核定。如無法獲取同期同類基準(zhǔn)地價(jià)的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價(jià)款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本存在下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)適用清算項(xiàng)目開工至竣工期間所對應(yīng)年度的“工程造價(jià)參考指標(biāo)”數(shù)值，對房地產(chǎn)開發(fā)成本予以核定。

（1）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照“工程造價(jià)參考指標(biāo)”據(jù)以計(jì)算扣除，并發(fā)出核定征收的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核確認(rèn)。納稅人無法提供資料的，不予以確認(rèn)。

（2）清算申報(bào)的工程造價(jià)高于“工程造價(jià)參考指標(biāo)”規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對工程造價(jià)委托第三方鑒定的，以鑒定意見作為是否有合理理由的判斷依據(jù)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的金額按照規(guī)定計(jì)算確認(rèn)。

（三）根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項(xiàng)目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計(jì)算增值額和增值率，確定應(yīng)繳及應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

第五十三條 本辦法第四十五條第二款第二項(xiàng)第一點(diǎn)所說“憑證資料不符合清算要求或不實(shí)”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；

（二）工程結(jié)算項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的造價(jià)高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)”無正當(dāng)理由的；

（三）樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的造價(jià)高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)”的；

（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第五十四條 對符合核定征收土地增值稅條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具告知核定事項(xiàng)的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，清算審核組開展土地增值稅核定征收核查，核定應(yīng)納稅額，形成核定征收報(bào)告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到核定征收報(bào)告起30日內(nèi)向納稅人出具核定征收結(jié)論，同時(shí)下達(dá)補(bǔ)（退）稅《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

第八章 附 則

第五十五條 清算審核組完成審核后，將清算審核意見及底稿等全部清算資料（含申報(bào)和審核資料的紙質(zhì)及電子版）移交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算結(jié)束后，應(yīng)按照檔案管理的要求，將清算資料移送檔案管理部門存檔。

第五十六條 市縣區(qū)稅務(wù)局可根據(jù)本辦法，結(jié)合本單位實(shí)際，制定實(shí)施辦法。

第五十七條 本辦法所稱的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是指管轄房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所。

第五十八條 本辦法由國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋。

第五十九條 本辦法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的項(xiàng)目，按本辦法的相關(guān)規(guī)定處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局2023年第8號）、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算核定征收工作流程的通知》（瓊地稅函〔2017〕215號）和《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算工作流程的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕21號）同時(shí)廢止。

附件：

1.土地增值稅清算審核底稿

2.土地增值稅清算相關(guān)文書

3萬元/1個(gè)項(xiàng)目+全方位服務(wù)=高質(zhì)效完成土地增值稅清算

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》 遵循稅法 數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng) 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 陽光智能

工作導(dǎo)航：清算工作步驟指引，可快速上手，降低清算門檻

清算效率：人員異地分工、高效協(xié)同作業(yè)，規(guī)范項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理：多形式導(dǎo)入數(shù)據(jù)，規(guī)范建立數(shù)據(jù)檔案，一鍵快速查詢

風(fēng)險(xiǎn)控制：智能風(fēng)險(xiǎn)檢測，精準(zhǔn)審核調(diào)整，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

快速測算：政策靈活配置、一鍵測算稅款，多清算方案可供對比

自動(dòng)報(bào)告：清算申報(bào)表與鑒證報(bào)告符合稅局要求及稅協(xié)標(biāo)準(zhǔn)

數(shù)據(jù)同步：手機(jī)同步查看項(xiàng)目收入成本數(shù)據(jù)，便于實(shí)時(shí)決策管理

加入?yún)f(xié)同，協(xié)同與合作伙伴/客戶共同進(jìn)化。

【第13篇】增值稅暫行條例第九條

《增值稅暫行條例》第九條規(guī)定，納稅人購進(jìn)貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)，取得的增值稅扣稅憑證不符合法律、行政法規(guī)或者國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的，其進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣。因此，納稅人取得不合法的增值稅專用發(fā)票，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

案例解析：公司取得的失控增值稅專用發(fā)票能否抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

某建筑公司購進(jìn)建筑材料取得一張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票，在認(rèn)證時(shí)提示為失控專用發(fā)票。請問建筑公司這張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票可以抵扣嗎？

政策解析∶失控增值稅專用發(fā)票是指防偽稅控企業(yè)丟失被盜金稅卡中未開具的專用發(fā)票以及被列為非正常戶的防偽稅控企業(yè)未向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)或未按規(guī)定繳納稅款的增值稅專用發(fā)票?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于失控增值稅專用發(fā)票處理的批復(fù)》（國稅函〔2008〕607號）規(guī)定，在稅務(wù)機(jī)關(guān)按非正常戶登記失控增值稅專用發(fā)票后，增值稅一般納稅人又向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請防偽稅控報(bào)稅的，其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以通過防偽稅控報(bào)稅子系統(tǒng)的逾期報(bào)稅功能受理報(bào)稅。購買方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對認(rèn)證發(fā)現(xiàn)的失控發(fā)票，應(yīng)按照規(guī)定移交稽查部門組織協(xié)查。屬于銷售方已申報(bào)并繳納稅款的，可由銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具書面證明，并通過協(xié)查系統(tǒng)回復(fù)購買方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)，該失控發(fā)票可作為購買方抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。因此，對建筑公司取得的該張失控專用發(fā)票，需要由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過協(xié)查，確認(rèn)銷售方已經(jīng)申報(bào)納稅并取得銷售方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的書面證明及協(xié)查回復(fù)后，才可抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

案例解析：一般納稅人取得匯總開具的專用發(fā)票，但是沒附清單，還能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？

某建筑公司向零售商店購買辦公用品時(shí)，取得商店開具的增值稅專用發(fā)票，注明辦公用品一批。請問建筑公司取得的這張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？

政策解析：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂〈增值稅專用發(fā)票使用規(guī)定〉的通知》（國稅發(fā)〔2006〕156號）第十二條的規(guī)定，一般納稅人銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)可匯總開具專用發(fā)票。匯總開具專用發(fā)票的，同時(shí)使用防偽稅控系統(tǒng)開具《銷售貨物或者提供應(yīng)稅勞務(wù)清單》，并加蓋發(fā)票專用章。因此，建筑公司取得的這張?jiān)鲋刀悓Ｓ冒l(fā)票，如果沒附有銷售清單，則屬于不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的發(fā)票，不允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

【第14篇】增值稅暫行條例2023

目前我國眾多納稅人的會(huì)計(jì)核算水平參差不齊，加上某些經(jīng)營規(guī)模小的納稅人因其銷售貨物或提供應(yīng)稅勞務(wù)的對象多是最終消費(fèi)者而無須開具增值稅專用發(fā)票，為了嚴(yán)格增值稅的征收管理，《增值稅暫行條例》將納稅人按其經(jīng)營規(guī)模大小及會(huì)計(jì)核算健全與否，劃分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。

小規(guī)模納稅人和一般納稅人的區(qū)別在哪里？

1、定義的不同

小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下（500萬），并且會(huì)計(jì)核算不健全，不能按規(guī)定報(bào)送有關(guān)稅務(wù)資料的增值稅納稅人。

增值稅對小規(guī)模納稅人采用簡易征收辦法，對小規(guī)模納稅人適用的稅率稱為征收率。

一般納稅人是指年應(yīng)征增值稅銷售額超過財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)的企業(yè)和企業(yè)性單位。一般納稅人的特點(diǎn)是增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣銷項(xiàng)稅額。

2、適用稅率不同

小規(guī)模納稅人一般適用3%稅率（（疫情期間為1%）。）；一般納稅人一般適用6%、9%、13%三檔稅率；

3、發(fā)票抵扣不同

小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票不能抵扣進(jìn)項(xiàng)，只能作為成本沖減所得稅應(yīng)納稅額；一般納稅人取得增值稅專用發(fā)票可作為當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣。

4、使用發(fā)票不同

在日常業(yè)務(wù)活動(dòng)中，小規(guī)模納稅人和一般納稅人使用的發(fā)票也有所不同。小規(guī)模納稅人一般使用增值稅普通發(fā)票，開具增值稅專用發(fā)票時(shí)也只能開具3%的稅率。一般納稅人可以開具普通發(fā)票和增值稅專用發(fā)票，且一般納稅人取得的增值稅專用發(fā)票可以用于抵扣。

小規(guī)模納稅人可以自開專票的特殊情形

（1）住宿業(yè)，鑒證咨詢業(yè)，建筑業(yè)，工業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)，科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)業(yè)，居民服務(wù)、修理和其他服務(wù)業(yè)。

（2）轉(zhuǎn)登記納稅人，轉(zhuǎn)登記日前已作增值稅專用發(fā)票票種核定的，繼續(xù)通過增值稅發(fā)票管理系統(tǒng)自行開具增值稅專用發(fā)票。

5、計(jì)稅方式不同

一般納稅人增值稅抵扣計(jì)算=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-減免稅額=應(yīng)納增值稅；小規(guī)模納稅人增值稅直接計(jì)算=收入*征收率3%。

6、稅收優(yōu)惠不同

一般納稅人在增值稅方面一般很少有優(yōu)惠征策；2023年起小規(guī)模納稅人在增值稅方面可以享受：季度收入45萬以免交增值稅的優(yōu)惠征策，同時(shí)附加稅減半征收入的征策。

7、申報(bào)方式不同

一般納稅人原則上應(yīng)以月為納稅期申報(bào)納稅，并且增值稅要在特定的系統(tǒng)內(nèi)才能申報(bào)，其他納稅人以季度為納稅期申報(bào)納稅；小規(guī)模納稅人原則上實(shí)行以季度(納稅人要求不實(shí)行按季申報(bào)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)其應(yīng)納稅額大小核定納稅期限)為納稅期申報(bào)納稅。小規(guī)模納稅人可以選擇按月申報(bào)，也可以選擇按季申報(bào)，增值稅不需要特定的系統(tǒng)就可以完成申報(bào)工作了。

【第15篇】增值稅暫行條例

新聞消息一出來，我就第一時(shí)間進(jìn)行了朋友圈轉(zhuǎn)發(fā)。關(guān)于《中華人民共和國增值稅法（征求意見稿）》向社會(huì)公開征求意見的通知，當(dāng)時(shí)還只是個(gè)標(biāo)題。

第一時(shí)間到官網(wǎng)查看并沒有發(fā)現(xiàn)這條狀態(tài)，大概過了一段時(shí)間才出現(xiàn)全文。仔仔細(xì)細(xì)地全部看完，內(nèi)容信息量還是蠻多的。

我們先來了解一下我國增值稅的發(fā)展歷程，如下圖：

現(xiàn)存的增值稅相關(guān)內(nèi)容，主要兩個(gè)依據(jù)：

1、1993年12月13日，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國增值稅暫行條例》（以下稱《條例》），12月25日，授權(quán)財(cái)政部印發(fā)了《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》。2023年10月30日國務(wù)院對《條例》進(jìn)行了部分修改。

2、2023年3月23日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、稅務(wù)總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號）

而今天發(fā)布的《中華人民共和國增值稅法（征求意見稿）》是整合了《條例》和36號文等，并適當(dāng)調(diào)整完善相關(guān)內(nèi)容，形成了《征求意見稿》。也就意味著通過之日起，將直接從“稅收行政法規(guī)”升級為“稅收法律”

好了，以我考稅務(wù)師在《稅法ⅰ》當(dāng)中學(xué)習(xí)到的知識，我來給大家普及一下“稅收行政法規(guī)”和“稅收法律”的區(qū)別：

“稅收行政法規(guī)”指立法機(jī)關(guān)為國務(wù)院，以總理簽署國務(wù)院令公布實(shí)施，大部分為主法的細(xì)則規(guī)定。

“稅收法律”指立法機(jī)關(guān)為全國人大及其常委會(huì)，以國家主席簽署主席令予以公布。比如已經(jīng)通過的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》、《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》等。

全面營改增之后，增值稅已經(jīng)成為我國第一大主體稅種，近幾年增值稅相關(guān)改革措施已全部推出，立法條件成熟。為以法律形式鞏固改革成果，按照保持現(xiàn)行稅制框架總體不變以及保持現(xiàn)行稅收負(fù)擔(dān)水平總體不變的原則，并向社會(huì)公開征求意見，適時(shí)頒布《中華人民共和國增值稅法》。

下面我們來盤點(diǎn)一下，修改的內(nèi)容：

《征求意見稿》共9章47條。

主要修訂調(diào)整內(nèi)容如下：

（一）關(guān)于征稅范圍。

《征求意見稿》基本延續(xù)了《條例》的規(guī)定，為鞏固營改增成果，將“加工、修理修配勞務(wù)”并入“服務(wù)”，將“銷售金融商品”從“服務(wù)”中單列，即增值稅的征稅范圍為，在境內(nèi)銷售貨物、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)和金融商品，以及進(jìn)口貨物。

（二）關(guān)于納稅人和扣繳義務(wù)人。

借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，《征求意見稿》規(guī)定，在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅交易且銷售額達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的單位和個(gè)人，以及進(jìn)口貨物的收貨人，為增值稅的納稅人。銷售額未達(dá)到增值稅起征點(diǎn)的單位和個(gè)人，不是增值稅納稅人，但可以自愿選擇登記為增值稅納稅人繳納增值稅。境外單位和個(gè)人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅交易的，以購買方為扣繳義務(wù)人。

（三）關(guān)于稅率和征收率。

為鞏固營改增及深化增值稅改革成果，《征求意見稿》對《條例》中規(guī)定的稅率進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，將銷售貨物、加工修理修配服務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、以及進(jìn)口貨物等適用稅率調(diào)整為13%；將銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)、不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口農(nóng)產(chǎn)品等貨物的適用稅率調(diào)整為9%；銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、金融商品的適用稅率為6%，保持不變。同時(shí)，明確增值稅征收率為3%。

（四）關(guān)于銷售額。

《征求意見稿》基本延續(xù)了《條例》的現(xiàn)行規(guī)定，明確銷售額是納稅人發(fā)生應(yīng)稅交易取得的與之相關(guān)的對價(jià)，包括全部貨幣或者非貨幣形式的經(jīng)濟(jì)利益。

（五）關(guān)于期末留抵退稅制度。

為鞏固深化增值稅改革成果，按照增值稅原理，《征求意見稿》借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，建立期末留抵退稅制度，并授權(quán)國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門制定具體辦法。

（六）關(guān)于混合銷售、兼營的規(guī)定。

為鞏固營改增成果，解決納稅人特殊情形的征稅問題，《征求意見稿》延續(xù)“混合銷售”從主、“兼營”分別核算納稅的理念，明確混合銷售應(yīng)從主適用稅率或者征收率；兼營應(yīng)當(dāng)分別核算適用不同稅率或者征收率的銷售額，未分別核算的，從高適用稅率。

（七）關(guān)于稅收減免。

《征求意見稿》沿用了《條例》和原營業(yè)稅暫行條例中的法定免稅項(xiàng)目；同時(shí)明確除法定免稅以外，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，或者由于突發(fā)事件等原因?qū){稅人經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生重大影響的，國務(wù)院可以制定增值稅專項(xiàng)優(yōu)惠政策，報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

（八）關(guān)于計(jì)稅期間。

為落實(shí)深化“放管服”改革精神，進(jìn)一步減少納稅人辦稅頻次，減輕納稅人申報(bào)負(fù)擔(dān)，《征求意見稿》取消“1日、3日和5日”等三個(gè)計(jì)稅期間，新增“半年”的計(jì)稅期間。

（九）關(guān)于稅收征管。

結(jié)合征管實(shí)踐，《征求意見稿》明確增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收，進(jìn)口貨物的增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)委托海關(guān)代征。明確了納稅人、扣繳義務(wù)人的如實(shí)申報(bào)義務(wù)、發(fā)票管理及法律責(zé)任的原則性規(guī)定。

（十）關(guān)于過渡期安排。

為平穩(wěn)過渡，本法公布前出臺的稅收政策，確需延續(xù)的，按照國務(wù)院規(guī)定最長可以延至本法施行后的五年止。待過渡期結(jié)束，按照《征求意見稿》第三十條，根據(jù)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，國務(wù)院可以制定專項(xiàng)優(yōu)惠政策，報(bào)全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案后繼續(xù)執(zhí)行。