土地增值稅清算流程（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算流程

如何快速完成土地增值稅清算？這份土地增值稅清算系統(tǒng)請(qǐng)收好！土地增值稅清算表

目錄：21項(xiàng)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表、66項(xiàng)土地增值稅審核表、14項(xiàng)土地增值稅納稅申報(bào)表

編表說明：1）此套土地增值稅清算表格，將左邊《基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表》欄中所有表格的數(shù)據(jù)錄入后，自動(dòng)計(jì)算各類型房產(chǎn)的土地增值稅；2）此套表中的利息支出按5%計(jì)算，如果根據(jù)規(guī)定利息支出按實(shí)際借款利息扣除，請(qǐng)手工填寫；3）此套表中的稅費(fèi)扣除，請(qǐng)按據(jù)實(shí)計(jì)算扣除填寫；

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入表

企業(yè)基本情況表：

面積及銷售情況表：

成本分?jǐn)偯娣e計(jì)算表：

結(jié)果核對(duì)表：

土地增值稅審核表

土地增值稅納稅鑒證表：

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入鑒證表：

扣除項(xiàng)目匯總表：

取得土地使用權(quán)所支付的金額鑒證表：

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)鑒證表：

前期工程費(fèi)鑒證表：

建筑安裝工程費(fèi)鑒證表：

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)鑒證表：

公共配套設(shè)施費(fèi)鑒證表：

開發(fā)間接費(fèi)用鑒證表：

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金鑒證表：

土地增值稅納稅申報(bào)表

......

好了，篇幅有限，剩余內(nèi)容就不再一一展示了。

【第2篇】土地增值稅是含稅收入嗎

土地出讓金計(jì)征契稅是按不含稅嗎？

我們先看一下依據(jù)，根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第一條規(guī)定，計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。第五條規(guī)定，免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

總結(jié)：通過上述文件可以知道，一般情況下計(jì)征契稅的成交價(jià)格是不含增值稅的，免稅情況下計(jì)征契稅時(shí)成交價(jià)格是不扣減增值稅的。

我們?cè)俳Y(jié)合一下企業(yè)取得土地使用權(quán)如何繳納增值稅情況來分析一下：

出讓土地使用權(quán)：

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十七款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者，免征增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：

第一種情形：正常繳稅

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動(dòng)。無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)。自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。2023年5月1日到2023年3月31日轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%，從2023年4月1日起稅率降為9%。

第二種情形：簡易計(jì)稅

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕47號(hào)）第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

第三種情形：免稅

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》第一條第三十五款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。同時(shí)根據(jù)《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于建筑服務(wù)等營改增試點(diǎn)政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕58號(hào)）規(guī)定，納稅人采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等方式將承包地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，免征增值稅。

第一條第三十六款規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)，免征增值稅。

第四種情形：不征稅

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，下列項(xiàng)目不征收增值稅：（5）在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

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【第3篇】房地產(chǎn)土地增值稅

應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率

土地增值額=應(yīng)稅收入-扣除項(xiàng)目金額

土地增值稅的計(jì)算步驟：

第一步，確定收入

第二步，逐項(xiàng)確定扣除項(xiàng)目金額

第三步，計(jì)算增值額

第四步，計(jì)算增值率，確定適應(yīng)稅率

第五步，計(jì)算應(yīng)納稅額

1

應(yīng)稅收入的確認(rèn)

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收入。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；

適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。包括∶

貨幣收入

實(shí)物收入

其他（無形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利）收入。

土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

2

應(yīng)稅收入的有關(guān)政策

（1）采取一次性全額取房款的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付買方之日或開具發(fā)票之日作為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（2）采取分期付款或預(yù)售款方式銷售的，以合同約定的付款時(shí)間為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。

《清算通知》規(guī)定：土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（3）采取以土地使用權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用交付對(duì)方為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日，為銷售收入的實(shí)現(xiàn)。（5）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)∶

①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價(jià)格于收到代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。

3

扣除項(xiàng)目的確認(rèn)

1.轉(zhuǎn)讓新開發(fā)房地產(chǎn)扣除項(xiàng)目：

①取得土地使用權(quán)所支付的金額（地價(jià)、契稅）②房地產(chǎn)開發(fā)成本（拆、遷、建、基、配、建）③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（法定扣除）利息在各建筑物不能劃分時(shí)，（①+②）×10%；利息有金融機(jī)構(gòu)證明且在各建筑物能劃分時(shí)，（①+②）×5%+利息；④與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括營改增前的營業(yè)稅和全部城建稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加⑤加計(jì)扣除∶對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，加計(jì)扣除20%。

2、開發(fā)成本：

（1）拆遷補(bǔ)償費(fèi)（拆遷安置費(fèi)）

①房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的∶

安置用房視同銷售處理，同時(shí)將此確定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

②開發(fā)企業(yè)采取異地安置∶異地安置的房屋自行開發(fā)建造的.房屋價(jià)值按視同銷售處理，計(jì)入本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)，購入的，按買價(jià)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據(jù)記入拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

指開發(fā)項(xiàng)目前期所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、 '三通一平'等支出。常見單方成本∶400-800

（3）建筑安裝工程費(fèi)

指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，或以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)∶

單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費(fèi)，包括地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)、建筑屋面分部工程、建筑內(nèi)外裝飾裝修（含門窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設(shè)備費(fèi)用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動(dòng)家具。

常見單方毛坯建安工程費(fèi)（取決于配置標(biāo)準(zhǔn)和成本管理水平）

高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500

特殊項(xiàng)目會(huì)偏離上述范圍，精裝成本差異大。

（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

指各種管網(wǎng)及道路工程費(fèi)，包括小區(qū)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

（5）公共配套設(shè)施費(fèi)

指在開發(fā)項(xiàng)目過程中發(fā)生的可計(jì)入開發(fā)成本的各種非營利性的公共配套設(shè)施.其建造成本及配套資產(chǎn)購置費(fèi)用。包括小區(qū)生活配套工程（學(xué)校、菜市場(chǎng)、幼兒園）和人防工程

（6）開發(fā)間接費(fèi)用（制造費(fèi)用）

是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

【第4篇】股權(quán)轉(zhuǎn)讓土地增值稅

“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”是否征收土地增值稅（以下簡稱“土增稅”）以及其他相關(guān)稅收問題爭(zhēng)議已久。

國家稅務(wù)總局分別曾于2000年、2023年和2023年以國稅函〔2000〕687號(hào)、國稅函〔2009〕387號(hào)、國稅函〔2011〕415號(hào)（以下簡稱“三個(gè)批復(fù)”[1]）的方式，對(duì)廣西壯族自治區(qū)稅務(wù)局、天津市地方稅務(wù)局等地請(qǐng)示的三起股權(quán)轉(zhuǎn)讓個(gè)案予以批復(fù)，并建議按穿透處理。

但實(shí)操中，不同地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)針對(duì)交易場(chǎng)景的不同或出于營商環(huán)境的考量也有著不同的其他答復(fù)口徑，從而使得“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”是否征收土增稅等問題開始變得復(fù)雜。

以上或有合規(guī)性問題，給部分交易的各方帶來因稅法不確定性而滋生的額外交易成本，需要在并購協(xié)議的稅費(fèi)條款上充分協(xié)調(diào)各方立場(chǎng)。

一、何為“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”？

從前述三個(gè)批復(fù)的內(nèi)容及相關(guān)案例來看，稅務(wù)機(jī)關(guān)界定“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”主要考量如下要點(diǎn)：其一，當(dāng)事人轉(zhuǎn)讓的股權(quán)所涉資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物；其二，股權(quán)權(quán)益評(píng)估價(jià)值等同于含土地使用權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估值；其三，強(qiáng)調(diào)該交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)系不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等。

以上“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”的推定方式旨在通過類似經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)測(cè)試的方法得出資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為實(shí)際目的的結(jié)論。如參照企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅有關(guān)法律、行政法規(guī)所規(guī)定的“非合理商業(yè)目的的稅收安排”涉及逃避繳納稅款等，[2]稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)根據(jù)關(guān)聯(lián)交易情況、實(shí)際稅負(fù)變化情況等予以納稅調(diào)整。但縱觀現(xiàn)行土增稅、契稅、印花稅立法進(jìn)程乃至增值稅原條例等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，尚不能完全得出非關(guān)聯(lián)交易情況下，“名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”均將構(gòu)成偷稅或避稅的具體解釋結(jié)論。更何況，對(duì)于轉(zhuǎn)讓方所得并非100%歸集于不動(dòng)產(chǎn)交易（比如還包含設(shè)備、人員、負(fù)債等）、交易內(nèi)容略有其他經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)內(nèi)容（比如業(yè)務(wù)重組等合理商業(yè)目的等），這些交易情形尚無法被無理由穿透處理等。

二、兩種方式下稅費(fèi)有何差別

股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易存在如下涉稅主體、稅種的差異：

股權(quán)轉(zhuǎn)讓之所以能夠起到“節(jié)稅”的作用，主要是稅法也是基于認(rèn)可土地使用權(quán)、房屋權(quán)屬登記與否等“經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓嚴(yán)格有別于金融商品轉(zhuǎn)讓等，作出了“暫不征土地增值稅”[3]、“不屬于增值稅征稅范圍”[4]以及“不征收契稅”[5]的規(guī)定。鑒于資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓方需要就土增稅事項(xiàng)除核定外按照累進(jìn)比例稅率完稅，[6]并根據(jù)資產(chǎn)屬性計(jì)算資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格對(duì)應(yīng)的增值稅銷項(xiàng)稅額，以及由受讓方在資產(chǎn)變更登記前所需完成契稅納稅義務(wù)，僅此三項(xiàng)，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓對(duì)應(yīng)交易成本就遠(yuǎn)高于股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

需要指出的是，在企業(yè)所得稅問題上，如果是分立新設(shè)標(biāo)的公司并劃轉(zhuǎn)或非貨幣性資產(chǎn)出資該標(biāo)的資產(chǎn)，那么還需要配合有企業(yè)所得稅特殊性稅務(wù)重組方案或非貨幣性資產(chǎn)出資等，方能實(shí)現(xiàn)遞延納稅，其中，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，受讓方通常不考慮上一環(huán)節(jié)持有期間房產(chǎn)稅與城鎮(zhèn)土地使用稅歷史欠繳因素，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，這一因素往往會(huì)影響股權(quán)權(quán)益性價(jià)值。此外，資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)需要額外考慮標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓后的分紅因素，測(cè)算出包括股東繳稅在內(nèi)的綜合稅負(fù)情況，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)因主體不同，只需考慮股權(quán)轉(zhuǎn)讓的所得稅情況，此不贅述。

三、實(shí)踐中實(shí)務(wù)各界對(duì)該問題的認(rèn)識(shí)

(一)各地稅務(wù)機(jī)關(guān)：規(guī)定不盡相同，執(zhí)行口徑差異較大

1、應(yīng)征收土增稅。如《湖南省地稅局財(cái)產(chǎn)和行為稅處關(guān)于明確“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”征收土地增值稅的通知》（湘地稅財(cái)行便函〔2015〕3號(hào)）明確，“對(duì)于控股股東以轉(zhuǎn)讓股權(quán)為名，實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得了相應(yīng)經(jīng)濟(jì)利益的，應(yīng)比照國稅函〔2000〕687號(hào)、國稅函〔2009〕387號(hào)、國稅函〔2011〕415號(hào)文件，依法繳納土地增值稅”。

2、不應(yīng)征收土增稅。如2023年，福建省地方稅務(wù)局在回復(fù)網(wǎng)上咨詢時(shí)表明，“國稅函（2000）687號(hào)文件屬個(gè)案批復(fù)，未抄送我省。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，切實(shí)屬于純股權(quán)轉(zhuǎn)讓的原則上不征土增稅。具體須根據(jù)實(shí)際運(yùn)作情況由當(dāng)?shù)刂鞴艿囟悪C(jī)關(guān)判定”。

(二)司法審判角度：最高人民法院和江蘇省高級(jí)人民法院先后就類似股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛作出判決，認(rèn)定股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)原始股東不需要繳納土增稅

案例一 馬慶泉、馬松堅(jiān)與湖北瑞尚置業(yè)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛二審案（案號(hào)：（2014）民二終字第264號(hào)）

最高人民法院二審認(rèn)為：“……股權(quán)與建設(shè)用地使用權(quán)是完全不同的權(quán)利，股權(quán)轉(zhuǎn)讓與建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的法律依據(jù)不同，兩者不可混淆。當(dāng)公司股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，該公司的資產(chǎn)收益、參與重大決策和選擇管理者等權(quán)利由轉(zhuǎn)讓方轉(zhuǎn)移到受讓方，而作為公司資產(chǎn)的建設(shè)用地使用權(quán)仍登記在該公司名下，土地使用權(quán)的公司法人財(cái)產(chǎn)性質(zhì)未發(fā)生改變。……公司在轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，該公司的資產(chǎn)狀況，包括建設(shè)用地使用權(quán)的價(jià)值，是決定股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的重要因素。但不等于說，公司在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)只要有土地使用權(quán)，該公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)就變成了土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，進(jìn)而認(rèn)為其行為是名為股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓而無效?！捎谵D(zhuǎn)讓股權(quán)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是完全不同的行為，當(dāng)股權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，目標(biāo)公司并未發(fā)生國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的應(yīng)稅行為，目標(biāo)公司并不需要繳納營業(yè)稅和土增稅。如雙方在履行合同中有規(guī)避納稅的行為，應(yīng)向稅務(wù)部門反映，由相關(guān)部門進(jìn)行查處”。

案例二 江蘇高成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與福中集團(tuán)有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛再審案（案號(hào)：（2014）蘇商再終字第0006號(hào)）

江蘇省高級(jí)人民法院再審認(rèn)為：“現(xiàn)行稅法沒有對(duì)涉及土地使用權(quán)的項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓作出是否征收土增稅和契稅的規(guī)定。根據(jù)稅收法定主義，稅法未規(guī)定需要納稅的，當(dāng)事人即可不交稅。且在股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土增稅最終并未流失，因?yàn)椋汗蓹?quán)轉(zhuǎn)讓也只是股東的變換，土地使用權(quán)權(quán)屬?zèng)]有變化，股權(quán)無論經(jīng)過多少次轉(zhuǎn)讓，土地?zé)o論如何增值，公司初始受讓土地支付對(duì)價(jià)的成本不變。但是，只要房地產(chǎn)發(fā)生了權(quán)屬流轉(zhuǎn)，公司就需要按最終的實(shí)際房地產(chǎn)銷售價(jià)與最初的房地產(chǎn)成本價(jià)之間的增值部分繳納土增稅。因此，涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓實(shí)際上并未逃避土增稅的征收。高成公司主張涉案股權(quán)轉(zhuǎn)讓逃避了國家土增稅征收的理由不能成立”。

(三)中介機(jī)構(gòu)：在上市公司案例中的回復(fù)意見

案例一 中關(guān)村擬發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施reits，中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為項(xiàng)目涉及的重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓兩個(gè)階段均無需繳納土增稅

中關(guān)村(508099.sh)“建信中關(guān)村 reit”基礎(chǔ)設(shè)施基金項(xiàng)目涉及重組和股權(quán)轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)。根據(jù)某中介機(jī)構(gòu)出具的《關(guān)于中發(fā)展集團(tuán)公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（“reits”）的中國稅務(wù)意見書》陳述，在資產(chǎn)重組階段：“軟件園公司以園區(qū)物業(yè)作價(jià)入股項(xiàng)目公司，目的是以此作為基礎(chǔ)資產(chǎn)發(fā)行公募reits，屬于重組行為，如可以證明軟件園公司和項(xiàng)目公司均不是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)適用《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)），暫不征收土地增值稅”。股權(quán)轉(zhuǎn)讓階段：中關(guān)村軟件園公司將標(biāo)的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資產(chǎn)支持證券管理人建信資本（代表專項(xiàng)計(jì)劃）,轉(zhuǎn)讓后項(xiàng)目公司脫離中發(fā)展集團(tuán)的實(shí)際控制。該中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為“本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的目的是發(fā)行本基金，具有合理商業(yè)實(shí)質(zhì)，并非以逃避土地增值稅的納稅義務(wù)而進(jìn)行的特殊安排，該環(huán)節(jié)無需繳納土地增值稅?！?/p>

案例二 奧揚(yáng)科技由于直接購買土地需繳納土增稅，出于稅務(wù)籌劃考慮，通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司，再收購其股權(quán)方式取得相關(guān)資產(chǎn)

奧揚(yáng)科技(a20468.sz)于2023年3月19日發(fā)布公告，披露2023年9月6日，濰坊日東環(huán)保裝備有限公司以土地、房產(chǎn)出資設(shè)立奧捷特種裝備，注冊(cè)資本為3,000萬元，持有其100%股權(quán)。2023年12月28日，發(fā)行人以3,555萬元的價(jià)款收購?qiáng)W捷特種裝備持有的100%的股權(quán)，奧捷特種裝備成為公司的全資子公司。

發(fā)行律師在《補(bǔ)充法律意見書（一）》中回復(fù)：“以先增資再出售的方式主要系基于稅收籌劃的考慮，公司與濰坊日東環(huán)保裝備有限公司洽談購買土地使用權(quán)、房屋事宜時(shí)，由于直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)需要繳納土地增值稅，出于降低稅務(wù)成本的考慮，經(jīng)多次協(xié)商及談判，雙方就交易方案達(dá)成一致，即通過成立一家新公司并將上述土地使用權(quán)、房屋注入新公司的方式取得相關(guān)資產(chǎn)。綜上，公司不直接向?yàn)H坊日東環(huán)保裝備有限公司購買土地使用權(quán)，系在綜合考慮交易雙方的需求后協(xié)商的結(jié)果，具有合理性”。

四、稅務(wù)機(jī)關(guān)穿透處理是否適當(dāng)？

鑒于實(shí)踐中各界對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)是否應(yīng)當(dāng)穿透持不同意見，交易雙方極有可能對(duì)該不可預(yù)見的或有風(fēng)險(xiǎn)提出合規(guī)性遵從需求，現(xiàn)階段主要抗辯事由可歸納如下：

(一)國家稅務(wù)總局的批復(fù)無普遍適用依據(jù)

基于制定法法律淵源依據(jù)，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<全國稅務(wù)機(jī)關(guān)公文處理辦法>的通知》（國稅發(fā)〔2012〕92號(hào)）第21條的規(guī)定，國家稅務(wù)總局的批復(fù)文件系個(gè)案批復(fù)，未抄送其他稅務(wù)機(jī)關(guān)，且國家稅務(wù)總局未在之后的相關(guān)文件中確認(rèn)相關(guān)批復(fù)可以作為規(guī)范性文件普遍使用，因此，相關(guān)批復(fù)文件不具有普遍適用性。假設(shè)同理，司法判例的適用，反之也應(yīng)屬于考量依據(jù)之一，除非稅務(wù)機(jī)關(guān)以相對(duì)獨(dú)立的稅收法律關(guān)系提出與民商事法律關(guān)系有別等主張并堅(jiān)持予以調(diào)整。

(二)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未嚴(yán)格規(guī)定有實(shí)質(zhì)課稅原則

稅務(wù)機(jī)關(guān)雖可基于實(shí)質(zhì)課稅原則對(duì)各交易實(shí)質(zhì)進(jìn)行認(rèn)定，但是否更應(yīng)重視稅收法定原則的適用現(xiàn)狀？現(xiàn)行有效的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》并未設(shè)置資產(chǎn)交易應(yīng)被穿透的反偷稅規(guī)定，改變交易形式不應(yīng)構(gòu)成《中華人民共和國稅收征管法》第63條有關(guān)偷稅行為，如果適用于前述有關(guān)反避稅處理，也未見相關(guān)稅種查補(bǔ)稅款和利息的規(guī)定。對(duì)暫行條例的擴(kuò)大解釋顯然屬于超越上位法，其合法性存在爭(zhēng)議。此外，在土增稅執(zhí)法層面審慎適用實(shí)質(zhì)課稅原則將更有利于納稅人的合理預(yù)期，除非法律、行政法規(guī)層面有所更新。

(三)股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅

比較前述股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易與資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易下分別會(huì)發(fā)生的稅費(fèi)，是否必然得出“股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易確實(shí)輕易將增值稅、土增稅、契稅等稅種繞了過去”的結(jié)論呢？這顯然也可能是一種誤讀。除契稅外，股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式只是將轉(zhuǎn)讓方（股東、公司有別）在本次交易環(huán)節(jié)中應(yīng)繳納的增值稅、土增稅遞延到將來受讓方二次轉(zhuǎn)讓時(shí)再一并征收，且因?yàn)槎无D(zhuǎn)讓時(shí)，因“增值額”增大，土增稅適用的累進(jìn)比例稅率極有可能更高。因此，“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”僅產(chǎn)生遞延納稅的效果。且“節(jié)約”部分的土增稅作為“利得”也作為企業(yè)所得稅的稅基一部分，繳納了企業(yè)所得稅。從這一角度看，稅務(wù)機(jī)關(guān)穿透處理時(shí)也是不能一概適用《中華人民共和國稅收征收管理法》第63條有關(guān)偷稅的情形的，即股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易并不必然節(jié)稅。

五、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求補(bǔ)稅的義務(wù)主體以哪一方為宜？

針對(duì)前述三個(gè)批復(fù)的具體操作而言，稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人的共同困惑還在于，國家稅務(wù)總局只是批復(fù)應(yīng)依照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》的規(guī)定征收土增稅，但并未具體明確繳納土增稅的主體、加收滯納金和處罰與否等問題，且新法征求意見稿也未對(duì)此予以明確。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第2條的規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！睘榇耍凑铡罢l獲益、誰繳稅”的原則，如將股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)視為轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，且僅是出讓方獲得了經(jīng)濟(jì)收益，因此該出讓方僅指該股東。但有權(quán)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人系不動(dòng)產(chǎn)權(quán)所有人，故也不排除“標(biāo)的公司”被認(rèn)定為土增稅最終納稅人的可能性。此時(shí)，如果標(biāo)的公司已成為受讓方的子公司，則補(bǔ)稅損失實(shí)質(zhì)上概由受讓方最終承擔(dān)。若并購協(xié)議未能確定該納稅調(diào)整的補(bǔ)償措施，則受讓方一方實(shí)際承擔(dān)了“過重”的合同義務(wù)。

此外，若由標(biāo)的公司繳納土增稅，其本應(yīng)順理成章可調(diào)整下一輪交易時(shí)土增稅的成本計(jì)稅基礎(chǔ)未果，又因?yàn)闃?biāo)的公司并未有收入，且標(biāo)的公司繳納后實(shí)際承擔(dān)方將轉(zhuǎn)為標(biāo)的公司新股東即交易受讓方。因此，為避免重復(fù)繳稅等，在收購談判過程中，交易雙方可能會(huì)主張“結(jié)合稅費(fèi)金額相應(yīng)調(diào)整收購價(jià)款”，這使得交易的不確定性加大。

六、實(shí)務(wù)中如出讓方還被處以非法轉(zhuǎn)讓、倒賣土地使用權(quán)罪之刑責(zé)，或者民商事領(lǐng)域的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效判定，是否也必然導(dǎo)致資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓情況下的土增稅征收問題？

且不論刑事案件認(rèn)定結(jié)論證成與否，該等刑民交叉事項(xiàng)在綜合考量違反土地管理法等行為有關(guān)社會(huì)危害性、刑事違法性和應(yīng)受刑罰處罰性外，[7]稅務(wù)部門是否一定會(huì)按照刑事法律關(guān)系的認(rèn)定條件一并采取穿透處理呢？經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，實(shí)踐中并不一致。鑒于刑事案件證明標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)格程度，無疑給予了稅務(wù)機(jī)關(guān)參照適用的可能。

此外，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第143條、第146條有關(guān)民事行為無效的相關(guān)構(gòu)成要件，以上股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為如被界定為通謀虛假行為，從而因違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定或公序良俗，也可能被定性為股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效。另結(jié)合最高人民法院行政審判的十大典型案例之一“廣州德發(fā)案件”，[8]在審理廣州德發(fā)案過程中，最高人民法院也明確區(qū)分了稅收行政證明標(biāo)準(zhǔn)和稅收司法證明標(biāo)準(zhǔn)、民事法律規(guī)范與稅收行政法律規(guī)范之間的關(guān)系等，認(rèn)為“受民事法律規(guī)范調(diào)整的有效行為不能絕對(duì)地排除稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定征收權(quán)?！笨梢姡愂招姓梢?guī)范在個(gè)案中可不受民事法律關(guān)系的影響?yīng)毩⒋嬖凇?/p>

綜上，民事與行政交叉、刑事與行政交叉等均需進(jìn)一步審視現(xiàn)有法律規(guī)范的銜接事項(xiàng)，這無疑又增加了問題的復(fù)雜性。

七、若土增稅被征收，其他稅種是否會(huì)被／應(yīng)被一并調(diào)整或征收？

在以往的被認(rèn)定為“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”的案件中，除土增稅存在被穿透征收外，增值稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加尚未有發(fā)生被穿透的情形。

事實(shí)上，即使被征稅，各稅種的計(jì)稅依據(jù)也不盡相同。從現(xiàn)行各稅種的調(diào)整規(guī)范來看，比如，增值稅考慮的是同類產(chǎn)品的平均銷售價(jià)格，[9]但該規(guī)定也僅在處置視同銷售、無正當(dāng)理由價(jià)格偏低等情形時(shí)適用。和增值稅事項(xiàng)同步的還有發(fā)票事項(xiàng)，如果出讓方被調(diào)整繳納增值稅，則受讓方因未獲合法票據(jù)無法予以稅前扣除以及抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，一定意義上，該調(diào)整行為也造成了增值稅鏈條的斷裂，有違增值稅中性原則。再比如，契稅考慮的是市場(chǎng)價(jià)格，[10]稅法賦予稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格核定契稅，該核定價(jià)格卻還可能偏離增值稅、土增稅的計(jì)稅基礎(chǔ)。此外，還要看受讓方主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是否同樣和轉(zhuǎn)讓方股東所在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的穿透觀點(diǎn)一致等。最后再比如，就印花稅而言，土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓適用的印花稅稅率雖相同，但稅目不同。由此可見，以上各稅種的立法、執(zhí)法銜接差異性，也相對(duì)增加了交易各方有關(guān)交易成本的不確定性。

八、交易過程中如何防范被穿透的風(fēng)險(xiǎn)？

鑒于存在交易被穿透的風(fēng)險(xiǎn)，在以往交易過程中，多數(shù)交易主體可能會(huì)考慮將股權(quán)分次或分步轉(zhuǎn)讓、設(shè)定多個(gè)受讓主體、增加對(duì)標(biāo)的公司除不動(dòng)產(chǎn)以外資產(chǎn)與人員的投入等。但上述方案在實(shí)踐中是否會(huì)被穿透仍需綜合考慮如下因素：

(一)交易安排存續(xù)時(shí)間的合理性

從《國家稅務(wù)總局關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第7號(hào)）可參照得出，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)模式及相關(guān)組織架構(gòu)存續(xù)時(shí)間的考察是作為判斷交易合理商業(yè)目的的重要依據(jù)之一。若前述方案中對(duì)標(biāo)的公司的其他成本投入集中在收購交易前夕，或分步股權(quán)轉(zhuǎn)讓間隔時(shí)間較短，亦或受讓方在取得標(biāo)的公司股權(quán)后不久后即再次對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，該交易安排存續(xù)時(shí)間的合理性將受到質(zhì)疑。

(二)土增稅計(jì)稅依據(jù)和非土增稅計(jì)稅依據(jù)之間占比的合理性

嚴(yán)格意義上說，增加投入實(shí)際上是擬解決實(shí)質(zhì)上非單純不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問題，為此，在通過對(duì)標(biāo)的公司增加其他設(shè)備、材料等資產(chǎn)、人員投入的同時(shí)，應(yīng)考慮非土地房屋資產(chǎn)與土地房屋資產(chǎn)之間占比的合理性。實(shí)踐中，除其他設(shè)備、材料等資產(chǎn)與人員等有形的因素外，交易主體之間還可以充分挖掘上下游供應(yīng)鏈、商譽(yù)等無形資產(chǎn)的價(jià)值。但是，具體比例如何仍有待實(shí)踐檢驗(yàn)。

需要指出的是，根據(jù)增值稅有關(guān)不征稅的規(guī)定，“資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為”屬于不征收增值稅項(xiàng)目。[11]實(shí)務(wù)中，如果通過新設(shè)公司并將“全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力”一并作價(jià)投資的，可能無法完成該標(biāo)的物的商事登記。[12]

(三)多家受讓主體之間關(guān)聯(lián)關(guān)系的合理性

在安排多家股權(quán)受讓主體時(shí)，應(yīng)注意結(jié)合《國家稅務(wù)總局關(guān)于完善關(guān)聯(lián)申報(bào)和同期資料管理有關(guān)事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第42號(hào)）對(duì)關(guān)聯(lián)關(guān)系的認(rèn)定來綜合考慮該等受讓主體之間針對(duì)稅收安排的合理性。例如，若受讓主體為母子公司，則合并后，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際仍為同一控制下主體所持有，則該等安排仍然可能被認(rèn)為系刻意而為之。

(四)其他合理商業(yè)目的的判定要件

不論設(shè)定何種交易方案，從外部看，稅法通常審查是否具有合理商業(yè)目的。比如，應(yīng)主動(dòng)審查所交易的不動(dòng)產(chǎn)是否確實(shí)屬于無法分割而必須多個(gè)主體受讓股權(quán)方能實(shí)現(xiàn)交易的情形；再比如，持有資產(chǎn)方因業(yè)務(wù)變更或上市重組而作的剝離安排、標(biāo)的資產(chǎn)所在地政府對(duì)持有方投資來源的地域、行業(yè)限制以及包括投資方競(jìng)業(yè)限制解除等在內(nèi)的合理商業(yè)目的等。

九、交易過程中，被穿透的風(fēng)險(xiǎn)在交易雙方間如何承擔(dān)？

在考慮雙方談判地位對(duì)等的情況下，一般可以設(shè)定為以下幾種方式：

(一)直接由出讓方承擔(dān)

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，并被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應(yīng)由出讓方承擔(dān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款由出讓方承擔(dān)；若受讓方在本次交易后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式出售標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)被認(rèn)定為資產(chǎn)交易的，則屆時(shí)由出讓方對(duì)其通過持有目標(biāo)公司股權(quán)持有標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)期間的資產(chǎn)增值部分對(duì)應(yīng)的稅款、滯納金、利息和罰款承擔(dān)補(bǔ)繳責(zé)任，包括但不限于增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等一切與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的應(yīng)由出讓方承擔(dān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款，且出讓方應(yīng)于受讓方產(chǎn)生該等稅費(fèi)之日起5日內(nèi)向受讓方支付。

實(shí)務(wù)中，以上示范條款仍有過度披露之嫌。交易雙方希望采取更為簡潔且更具有交易確定性的表述方式。比如簡化為：交易中稅費(fèi)各自按照法定納稅義務(wù)承擔(dān)。但囿于補(bǔ)稅主體可能是標(biāo)的公司，而超出了并購協(xié)議的交易主體范疇，此時(shí)往往又需要通過補(bǔ)充協(xié)議對(duì)“各自”作擴(kuò)大解釋，即明確是否限定為交易股東以及是否包括標(biāo)的公司稅負(fù)等。

(二)一定額度內(nèi)受讓方承擔(dān)

示范條款舉例 若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，并被稅務(wù)稽查要求補(bǔ)繳相關(guān)稅款、滯納金、利息和罰款的，則受讓方在〔 〕元范圍內(nèi)承擔(dān)由此產(chǎn)生的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、土地增值稅等與標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅費(fèi)、滯納金、利息和罰款，剩余全部稅款、滯納金、利息和罰款均由出讓方承擔(dān)。

在綜合評(píng)估收購價(jià)款的基礎(chǔ)上，作為折中條件，以上交易條件對(duì)受讓方而言具有一定的可操作性，該負(fù)面清單式的稅費(fèi)條款設(shè)計(jì)有利于確定交易另一方履行有瑕疵情況下一方可預(yù)見損失的范圍。

(三)設(shè)定發(fā)生穿透時(shí)的爭(zhēng)議解決條款

示范條款舉例

若本次交易被主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為資產(chǎn)交易，則本協(xié)議解除，交易各方重新簽訂與資產(chǎn)交易相關(guān)的法律文件。

可見，交易各方對(duì)稅費(fèi)承擔(dān)問題，仍需考慮如下要點(diǎn)：

一是，無論稅款由哪方承擔(dān)，均是雙方結(jié)合收購交易總價(jià)而進(jìn)行的利益權(quán)衡與博弈，應(yīng)當(dāng)在起草交易文本及交易談判過程中予以充分的風(fēng)險(xiǎn)提示，作出訪談背調(diào)；

二是，以上三種方式均有可能系過度披露而反而增加被稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)成主觀過錯(cuò)的認(rèn)定條件之一；

三是，在方式二受讓方承擔(dān)的情況下，受讓方應(yīng)重點(diǎn)考量因無法在稅前列支該部分稅費(fèi)成本也將會(huì)構(gòu)成一定損失這一特殊考量情節(jié)；

四是，在方式三中，雙方應(yīng)明確收購交易價(jià)格是否已包含稅款以及何種稅款，從而排除交易總價(jià)被無限換算稅款成本的風(fēng)險(xiǎn)。且若合同解除發(fā)生在股權(quán)變更登記之后，則可能面臨股權(quán)交易已繳納的稅款仍有無法退回的風(fēng)險(xiǎn)。[13]

股權(quán)轉(zhuǎn)讓其他法律問題，此不贅述。

以上限股權(quán)轉(zhuǎn)讓情形。實(shí)踐中，部分除股權(quán)轉(zhuǎn)讓以外的增資、改制[14]、劃轉(zhuǎn)、合并、分立后股轉(zhuǎn)、拍賣、征遷等特殊因素，以及是否涉及房開企業(yè)、破產(chǎn)重整、不良資產(chǎn)證券化方案或國資處置等，條款設(shè)計(jì)還需要具體再進(jìn)一步分析。

結(jié)語

實(shí)質(zhì)課稅原則雖然在我國稅法實(shí)踐領(lǐng)域得到了廣泛的運(yùn)用，但在未能滿足稅收法定前提下，對(duì)于個(gè)案行政執(zhí)法則應(yīng)在合理限度內(nèi)慎重適用，以滿足納稅人對(duì)稅法確定性的合理預(yù)期。申言之，在稅收法定原則的基本框架下，實(shí)質(zhì)課稅原則主要在反避稅領(lǐng)域適用，不可擴(kuò)張為任何情形的普適性規(guī)則。

結(jié)合現(xiàn)狀，對(duì)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易當(dāng)事人而言，上述穿透征稅的風(fēng)險(xiǎn)仍有待實(shí)踐檢驗(yàn)。且“以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)”未必能一攬子節(jié)稅，一般產(chǎn)生的也只是遞延納稅的效果，從最終的稅負(fù)來看，實(shí)際上很有可能還會(huì)上升。

因此，交易雙方是采取資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式，還是股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式，其實(shí)還需要回歸重組有關(guān)合理商業(yè)目的的綜合分析。

注釋

[1] 詳見《國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)》（國稅函〔2000〕687號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅相關(guān)政策問題的批復(fù)》（國稅函〔2009〕387號(hào)）、《國家稅務(wù)總局關(guān)于天津泰達(dá)恒生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)土地增值稅征繳問題的批復(fù)》（國稅函〔2011〕415號(hào)）。

[2] 詳見《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第47條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第120、121條、《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》第8條、《中華人民共和國個(gè)人所得稅法實(shí)施條例》第23條規(guī)定等。

[3] 比如《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）等，前兩個(gè)文件現(xiàn)已被廢止。

[4] 比如《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)增值稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第13號(hào)）等。

[5] 詳見《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕175號(hào)）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕 4號(hào)）、《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步支持企業(yè)事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕37號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行企業(yè) 事業(yè)單位改制重組有關(guān)契稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第17號(hào)），前三個(gè)文件現(xiàn)已被廢止。

[6] 詳見《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第7條、第10條規(guī)定等。

[7] 詳見《中華人民共和國刑法》第228條規(guī)定。

[8] 參見最高人民法院（2015）行提字第13號(hào)行政判決書。

[9] 《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第16條規(guī)定：“納稅人有條例第七條所稱價(jià)格明顯偏低并無正當(dāng)理由或者有本細(xì)則第四條所列視同銷售貨物行為而無銷售額者，按下列順序確定銷售額：（一）按納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；（二）按其他納稅人最近時(shí)期同類貨物的平均銷售價(jià)格確定；（三）按組成計(jì)稅價(jià)格確定。組成計(jì)稅價(jià)格的公式為：組成計(jì)稅價(jià)格=成本×（1+成本利潤率）?！?/p>

[10] 《中華人民共和國契稅法》第4條規(guī)定：“契稅的計(jì)稅依據(jù)：（三）土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格?！?/p>

[11] 《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件2“營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定”第1條第2款第5目。

[12] 另根據(jù)《中華人民共和國公司法》第27條規(guī)定，現(xiàn)行公司法不允許勞動(dòng)力等出資。

[13] 個(gè)人所得稅方面，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人收回轉(zhuǎn)讓的股權(quán)征收個(gè)人所得稅問題的批復(fù)》(國稅函〔2005〕130號(hào))的規(guī)定，股權(quán)轉(zhuǎn)讓款被退還的情況下已納稅款是否應(yīng)予以退還，需要考量股權(quán)是否完成工商變更登記、合同是否履行完畢、轉(zhuǎn)讓方是否收到過股權(quán)轉(zhuǎn)讓款等因素。印花稅方面，根據(jù)現(xiàn)行《中華人民共和國印花稅法》，以及基于“書立”行為效力問題，目前尚無解除“書立”行為而退稅的規(guī)定。

[14] 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理與企業(yè)改制相關(guān)的民事糾紛案件若干問題的規(guī)定》，改制所稱“企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改造”包括企業(yè)公司制改造、企業(yè)股份合作制改造、企業(yè)分立、企業(yè)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)、企業(yè)出售、企業(yè)兼并以及其他等。

來源：六和律師事務(wù)所-王敏志 孫登等

【第5篇】土地增值稅計(jì)稅依據(jù)

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！?/p>

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：

目錄

1廣東的規(guī)定

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過向自然資源部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照汕尾市土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等方式進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號(hào)）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%

關(guān)于明確土地增值稅征管工作有關(guān)問題的通知（穗地稅函[2015]146號(hào)）

（四） 對(duì)后續(xù)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的土地增值稅計(jì)算方式應(yīng)與項(xiàng)目的清算方式保持一致，以核定方式清算的項(xiàng)目存在后續(xù)轉(zhuǎn)讓的，其核定征收率為稅務(wù)機(jī)關(guān)清算本項(xiàng)目時(shí)確定的核定征收率。對(duì)2023年5月25日后發(fā)生的后續(xù)轉(zhuǎn)讓，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整河源市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局河源市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整陽江市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整汕尾市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整中山市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整清遠(yuǎn)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整云浮市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整韶關(guān)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局韶關(guān)市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關(guān)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（韶關(guān)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整潮州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整惠州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人（包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%

關(guān)于明確江門市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局公告[2021]3號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關(guān)于調(diào)整江門市個(gè)人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告 2023年第3號(hào)）中的《江門市個(gè)人所得稅核定征收率表》第11項(xiàng)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”下增加一行“其中：轉(zhuǎn)讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個(gè)人所得稅核定征收率表》見附件。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅暫免征土地增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于茂名市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局茂名市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《茂名市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整個(gè)體工商戶（個(gè)人）生產(chǎn)經(jīng)營所得項(xiàng)目個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)，茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)修改）第六條：“個(gè)人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行。”相應(yīng)修改為“個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>

關(guān)于調(diào)整揭陽市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！督谊柺械胤蕉悇?wù)局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）同時(shí)廢止；《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整肇慶市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于對(duì)政協(xié)肇慶市第十一屆委員會(huì)第五次會(huì)議第194號(hào)政協(xié)提案的答復(fù)（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負(fù)較據(jù)實(shí)清算大幅降低

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)，以下簡稱《通知》）要求，對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。

關(guān)于調(diào)整汕頭市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕頭市稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整東莞市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整佛山市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局佛山市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人（包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整珠海市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局珠海市稅務(wù)局 國家稅務(wù)總局珠海市橫琴新區(qū)稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整我市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局湛江市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

一、個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅（不包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人（包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅（不包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓）的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

2福建的規(guī)定

關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在清算時(shí)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時(shí)發(fā)現(xiàn)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴(yán)格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級(jí)地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報(bào)設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報(bào)省地稅局。

關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項(xiàng)目實(shí)行核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項(xiàng)目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的3%核定征收。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)住宅核定征收率

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號(hào)）

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過程中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實(shí)行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關(guān)于單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局龍巖市稅務(wù)局）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局公告2023年1號(hào)）

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算且不得低于5%

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）暫免征收。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局三明市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

二、單位、個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，按規(guī)定實(shí)行核定征收土地增值稅的，核定征收率按照以下情形確定：

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，在被人民法院執(zhí)行中以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行中以拍賣、變賣、以物抵債等轉(zhuǎn)讓方式（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外的情形，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并且不得低于5%。

3重慶的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。

(二)個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

4江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

疫情防控期間，實(shí)行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。

5青海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對(duì)既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個(gè)人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個(gè)人納稅人：

其他商品房6%

6安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。

關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）

阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

營業(yè)用房不低于6%；

其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7黑龍江的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。

三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為7%。

二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8浙江的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

對(duì)按核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過國土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房（個(gè)人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算；如確實(shí)無法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，征收機(jī)關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于對(duì)全市部分舊房及建筑物土地增值稅實(shí)行核定征收的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9四川的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10河南的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關(guān)于發(fā)布《濮陽市土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（濮陽市地方稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)）

第五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率：

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

（三）符合本《辦法》第四條第二款條件的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

（四）國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

（五）個(gè)人轉(zhuǎn)讓除住房以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目無法清算的按6%的核定征收率征收土地增值稅。

關(guān)于發(fā)布《濮陽市土地增值稅清算管理暫行辦法（試行）》的公告（濮陽市地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核定征收率

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%（包含經(jīng)濟(jì)適用房）；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%；

（四）符合第十七條第（二）款條件的8%。

第十九條 對(duì)非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)按照土地增值稅的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行清算，無法清算的，報(bào)省地稅局批準(zhǔn)后采用核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅（附件11）。

第二十條 所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。

國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按6%的征收率征收土地增值稅。

......

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務(wù)局2023年第3號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

11湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；

（三）對(duì)既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

（四）對(duì)以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收；

（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查帳清算。

12湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動(dòng)1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;

4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)向納稅人公告，同時(shí)報(bào)省局備案。

關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。

14陜西的規(guī)定

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5％。

15貴州的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號(hào)）

除個(gè)人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16吉林的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局長白山保護(hù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。

17寧夏的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計(jì)算征收土地增值稅。

18河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

關(guān)于印發(fā)《衡水市土地增值稅清算管理暫行辦法》的通知（衡水市地方稅務(wù)局）

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有本辦法第十二條所列情形之一，且主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為其土地增值稅應(yīng)實(shí)行核定征收的，以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入額為計(jì)稅依據(jù)，按照核定的征收率計(jì)算應(yīng)納的土地增值稅，實(shí)行核定征收，并填制《土地增值稅核定征收認(rèn)定表》（附表四）。

核定征收率暫定如下：住房核定征收率為：衡水市區(qū)1.5％，縣級(jí)市1％，縣0.5％；非住房核定征收率為：衡水市區(qū)2.5％，縣（市）2％。

（注：核定征收率以開始清算時(shí)的時(shí)間為基準(zhǔn)，凡本辦法施行之后進(jìn)行清算的，無論清算項(xiàng)目所跨期間的預(yù)征率如何執(zhí)行均以此核定征收率進(jìn)行清算。）

19新疆的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項(xiàng)的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實(shí)際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會(huì)議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項(xiàng)目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)

為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對(duì)2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目以及其他項(xiàng)目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項(xiàng)目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原則上不得核定征收土地增值稅。對(duì)不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計(jì)征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號(hào)）》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項(xiàng)目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號(hào)）

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項(xiàng)目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項(xiàng)目”沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：

公式：其他項(xiàng)目的核定征收率＝其他項(xiàng)目平均銷售單價(jià)/住宅平均銷售單價(jià)*5%

20江蘇的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：6%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

21山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對(duì)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的土地價(jià)款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項(xiàng)一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價(jià)、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評(píng)估測(cè)算后，分項(xiàng)目確定核定征收率，計(jì)算土地增值稅。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局濰坊市稅務(wù)局）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物核定征收率為6%；從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售普通住宅核定征收率為5%，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人銷售非普通住宅及非住宅核定征收率為6%。

22廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

24山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：7%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時(shí)對(duì)有下列第（二）項(xiàng)和第（四）項(xiàng)行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅?！?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目7%。

25北京的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。

26天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

27云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平，以及具體項(xiàng)目情況測(cè)算并確定核定征收率。

核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。

28甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產(chǎn)為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產(chǎn)為7%。

29海南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計(jì)算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號(hào))第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計(jì)算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

30西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號(hào)）

嚴(yán)格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

【第6篇】土地增值稅優(yōu)惠政策

企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策

財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)就繼續(xù)執(zhí)行有關(guān)土地增值稅政策公告如下：

一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

六、改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，對(duì)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用確定；經(jīng)批準(zhǔn)以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，為作價(jià)入股時(shí)縣級(jí)及以上自然資源部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格。按購房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的，按照改制重組前購房發(fā)票所載金額并從購買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，購買年度是指購房發(fā)票所載日期的當(dāng)年。

七、納稅人享受上述稅收政策，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定辦理。

八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。

財(cái) 政 部 稅務(wù)總局

2023年5月31日

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財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)政局：

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，現(xiàn)將繼續(xù)執(zhí)行企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策通知如下：

一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在改制重組過程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。

七、企業(yè)在申請(qǐng)享受上述土地增值稅優(yōu)惠政策時(shí)，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移雙方營業(yè)執(zhí)照、改制重組協(xié)議或等效文件，相關(guān)房地產(chǎn)權(quán)屬和價(jià)值證明、轉(zhuǎn)讓方改制重組前取得土地使用權(quán)所支付地價(jià)款的憑據(jù)（復(fù)印件）等書面材料。

八、本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

九、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

財(cái)政部 稅務(wù)總局

2023年5月16日

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財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

財(cái)稅〔2015〕5號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財(cái)務(wù)局：

為貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)兼并重組市場(chǎng)環(huán)境的意見》（國發(fā)〔2014〕14號(hào)），現(xiàn)將企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅政策通知如下：

一、按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改建為股份有限公司（有限責(zé)任公司）。對(duì)改建前的企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本通知所稱整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

六、企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門批準(zhǔn)，國家以國有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。辦理納稅申報(bào)時(shí)，企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)）國土管理部門的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的，不得扣除。

七、企業(yè)按本通知有關(guān)規(guī)定享受相關(guān)土地增值稅優(yōu)惠政策的，應(yīng)及時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交相關(guān)房產(chǎn)、國有土地權(quán)證、價(jià)值證明等書面材料。

八、本通知執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日?！敦?cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條、第三條，《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）第五條同時(shí)廢止。

財(cái)政部 國家稅務(wù)總局

2023年2月2日

【第7篇】土地出讓金抵扣增值稅

▎政策解讀丨by：世聯(lián)評(píng)估

國有出讓土地使用權(quán)作為我國特有的一種“土地資產(chǎn)”，在評(píng)估實(shí)務(wù)中經(jīng)常遇到，而對(duì)國有土地出讓金是否包含增值稅問題，政府（國家）并沒有明確的法律法規(guī)進(jìn)行說明，因此也就產(chǎn)生了一些理解性差異。

01

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地出讓金不包含增值稅：

一是，市場(chǎng)主體相互之間進(jìn)行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、出資、出租、抵押等行為，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）可以用于之后經(jīng)營過程中的增值稅抵扣，但是土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為（《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》），由此可以看出這種行為是征稅主體（國家）進(jìn)行的一種壟斷行為，由于國家政府部門并非納稅義務(wù)人，出讓時(shí)無法向受讓方開具增值稅專用發(fā)票，受讓方（一般納稅人）也就無法據(jù)此抵扣相應(yīng)的增值稅。

二是，按照替代性原則，對(duì)于同一宗土地，與從政府出讓取得比較，受讓方（一般納稅人）從三級(jí)市場(chǎng)上取得土地，愿意支付的最高價(jià)格為政府出讓價(jià)格加上相應(yīng)的增值稅稅額，據(jù)此，也可以近似理解為政府出讓的土地價(jià)格為不含稅口徑。

02

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為土地使用權(quán)出讓價(jià)格就是市場(chǎng)價(jià)格。

整體來說，市場(chǎng)價(jià)格都是含稅價(jià)格。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)里，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))的第四條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式為：

銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+11%)。(11%稅率在2023年4月1日開始調(diào)整為9%)，

從該條款銷售額計(jì)算公式來看，土地價(jià)款應(yīng)該是含稅價(jià)。

03

針對(duì)這兩種觀點(diǎn)，筆者更傾向于土地使用權(quán)出讓價(jià)格是含稅價(jià)格。一方面國家（政府）作為征稅主體，在對(duì)土地出讓價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，已考慮征稅問題，政府不會(huì)做“虧本的買賣”；另一方面根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》銷售額的定義，土地出讓價(jià)款是含稅價(jià)格是有跡可循的。

本文作者：世聯(lián)評(píng)估，全國領(lǐng)先土地房地產(chǎn)、資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，擁有強(qiáng)大的評(píng)估師團(tuán)隊(duì)，持有rics、mai、hkis等國際學(xué)會(huì)資質(zhì)，致力專業(yè)持續(xù)領(lǐng)先，以前瞻視角深度解讀房地產(chǎn)市場(chǎng)，內(nèi)容首發(fā)價(jià)值領(lǐng)地公眾號(hào)，原創(chuàng)精彩不斷！

【第8篇】土地增值稅和增值稅

思維導(dǎo)圖

政策要點(diǎn)

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)：關(guān)于細(xì)則中“贈(zèng)與”所包括的范圍問題

細(xì)則所稱的“贈(zèng)與”是指如下情況：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的。

上述社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì)、希望工程基金會(huì)、宋慶齡基金會(huì)、減災(zāi)委員會(huì)、中國紅十字會(huì)、中國殘疾人聯(lián)合會(huì)、全國老年基金會(huì)、老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織。

（二）征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級(jí)人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

序號(hào)

減免政策

減免項(xiàng)目名稱

政策名稱

優(yōu)惠條款

1

改善民生

對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

第三條

2

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2008〕24號(hào)

第一條第（三）款

3

改善民生

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國國務(wù)院令第138號(hào)

第八條第（一）項(xiàng)

4

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

第二條

5

改善民生

轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源、且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》 財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

第四條

6

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕53號(hào)

第四條

7

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》 財(cái)稅〔2011〕116號(hào)

第二條

8

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國中信集團(tuán)公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》 財(cái)稅〔2013〕3號(hào)

第一條

9

轉(zhuǎn)制升級(jí)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》 財(cái)稅〔2011〕13號(hào)

第九、十、十一條

10

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》 財(cái)稅〔2001〕10號(hào)

11

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》 財(cái)稅〔2003〕212號(hào)

第二條第4項(xiàng)、第三條第4項(xiàng)、第四條第4項(xiàng)

12

支持金融資本市場(chǎng)

對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過程中涉及的土地增值稅予以免征

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)資產(chǎn)管理股份有限公司等4家金融資產(chǎn)管理公司有關(guān)稅收政策問題的通知》 財(cái)稅〔2013〕56號(hào)

第一條

13

支持文化教育體育

對(duì)北京冬奧組委、北京冬奧會(huì)測(cè)試賽賽事組委會(huì)賽后再銷售物品和出讓資產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2017〕60號(hào)

第一條第（八）款

14

支持文化教育體育

對(duì)執(zhí)委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅

《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》 財(cái)稅〔2018〕119號(hào)

第一條第（五）項(xiàng)

15

支持其他各項(xiàng)事業(yè)

被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》 財(cái)稅〔2003〕141號(hào)

第二條第4項(xiàng)

16

支持其他各項(xiàng)事業(yè)

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的土地增值稅減免

因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)需要而搬遷，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》 財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

第一、四條

17

支持其他事業(yè)

合作建房自用的土地增值稅減免

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

第二條

18

支持其他事業(yè)

因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)土地增值稅減免

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 中華人民共和國國務(wù)院令第138號(hào)

第八條第（二）項(xiàng)

19

支持其他事業(yè)

個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征土地增值稅

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》 財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

第五條

案例分析

案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬元，建筑工程費(fèi)用520萬元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為: 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 3.計(jì)算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價(jià)格為400萬元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時(shí)繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

案例四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

來源：小穎言稅

【第9篇】土地增值稅稅費(fèi)優(yōu)惠辦理登記表

【事項(xiàng)描述】

符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。

【報(bào)送資料】

1．對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011701，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2008〕137號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明原件及復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

2．轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅（減免性質(zhì)代碼：11011707，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2013〕101號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復(fù)印件。

（4）扣除項(xiàng)目金額證明材料（如評(píng)估報(bào)告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關(guān)舊房轉(zhuǎn)為改造安置住房的證明材料。

3．轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11011709，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2015〕139號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）復(fù)印件。

（4）扣除項(xiàng)目金額證明材料（如評(píng)估報(bào)告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關(guān)舊房轉(zhuǎn)為公共租賃住房的證明材料。

4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2013〕53號(hào)、財(cái)稅〔2011〕116號(hào)、財(cái)稅〔2013〕3號(hào)、財(cái)稅〔2011〕13號(hào)、財(cái)稅〔2001〕10號(hào)、財(cái)稅〔2003〕212號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關(guān)房產(chǎn)、國有土地權(quán)證、價(jià)值證明等書面材料。

（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

5．亞運(yùn)會(huì)組委會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11102902，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2009〕94號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關(guān)房產(chǎn)、國有土地權(quán)證、價(jià)值證明等書面材料。

（3）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同（協(xié)議）原件及復(fù)印件。

（4）單位性質(zhì)證明材料。

6．被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129901，政策依據(jù)：財(cái)稅〔2003〕141號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）財(cái)產(chǎn)處置協(xié)議復(fù)印件。

（4）中國人民銀行依法決定撤銷的證明材料。

7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質(zhì)代碼：11129903，政策依據(jù)：財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)），應(yīng)報(bào)送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證明復(fù)印件。

（3）合作建房合同（協(xié)議）復(fù)印件。

【辦理渠道】〔辦理地點(diǎn)、辦理時(shí)間、聯(lián)系電話〕

1．辦稅服務(wù)廳（場(chǎng)所）

2．電子稅務(wù)局

【辦理時(shí)限】

資料齊全、符合法定形式、填寫內(nèi)容完整的，稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后即時(shí)辦結(jié)。

【辦理結(jié)果】

稅務(wù)機(jī)關(guān)反饋《納稅人減免稅備案登記表》。

【納稅人注意事項(xiàng)】

1．納稅人對(duì)報(bào)送材料的真實(shí)性和合法性承擔(dān)責(zé)任。

2．納稅人享受備案類減免稅的，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅人享受減免稅到期的，應(yīng)當(dāng)停止享受減免稅，按照規(guī)定進(jìn)行納稅申報(bào)。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)告。

3．辦稅服務(wù)廳地址、電子稅務(wù)局網(wǎng)址，可在省稅務(wù)機(jī)關(guān)門戶網(wǎng)站或撥打12366納稅服務(wù)熱線查詢。

【政策依據(jù)】

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務(wù)院令第138號(hào)）

2.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）

3.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）

4.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕101號(hào)）

5.《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕139號(hào)）

6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠

（1）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕53號(hào)）

（2）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕116號(hào)）

（3）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國中信集團(tuán)公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財(cái)稅〔2013〕3號(hào)）

（4）《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于中國聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2011〕13號(hào)）

（5）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2001〕10號(hào)）

（6）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際（集團(tuán)）有限公司有關(guān)資產(chǎn)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕212號(hào)）

7.《財(cái)政部 海關(guān)總署 國家稅務(wù)總局關(guān)于第16屆亞洲運(yùn)動(dòng)會(huì)等三項(xiàng)國際綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2009〕94號(hào)）

8.《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅〔2003〕141號(hào)）

9.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務(wù)總局公告〔2015〕43號(hào)）

【收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)】

無收費(fèi)

【第10篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個(gè)重要稅種,必須嚴(yán)格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預(yù)征比例進(jìn)行先預(yù)征,待項(xiàng)目符合清算條件時(shí)再清算,多退少補(bǔ)的管理辦法，清算工作是整個(gè)土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅管理的終點(diǎn)。

國家稅務(wù)總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關(guān)清算工作的要求和規(guī)程，進(jìn)一步要求加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時(shí)間、方式、成本的認(rèn)定和歸集分配等問題是清算工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，在此，本文從以下幾個(gè)方面探討。

一、把握清算時(shí)間及清算條件

準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報(bào)、征收、入庫的時(shí)間，對(duì)清算時(shí)間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務(wù)總局于今年出臺(tái)了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號(hào)文），明確了 “兩個(gè)條件”、“兩個(gè)時(shí)間”， 細(xì)化了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個(gè)條件”：其一，符合清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

“兩個(gè)時(shí)間”：

其一，由納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時(shí)，納稅人應(yīng)提供清算資料和中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報(bào)告》，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核。

針對(duì)清算的兩種情形時(shí)間期限的把握應(yīng)注意以下兩個(gè)方面，第一，如果納稅人在90天的時(shí)限內(nèi)第一次報(bào)送資料不齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)以書面的方式明確告知需補(bǔ)齊資料的內(nèi)容及時(shí)限，時(shí)限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理后，應(yīng)在一定期限內(nèi)及時(shí)組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)也應(yīng)在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護(hù)了納稅人的合法權(quán)益，也規(guī)范稅務(wù)主管機(jī)關(guān)的受理和清算時(shí)間，保證了土地增值稅清算工作的及時(shí)，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時(shí)間、增大期間費(fèi)用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結(jié)轉(zhuǎn)收入成本，導(dǎo)致稅款不能及時(shí)足額的入庫。

二、明確清算對(duì)象，加強(qiáng)前期管理

明確清算對(duì)象是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。對(duì)一個(gè)開發(fā)企業(yè)有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對(duì)象的確定不同會(huì)產(chǎn)生不同的清算結(jié)果，如開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時(shí)包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應(yīng)分別計(jì)算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應(yīng)稅的，因此，要針對(duì)不同類型建筑物細(xì)分清算對(duì)象。筆者認(rèn)為，對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計(jì)征土地增值稅。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目前期管理中，要實(shí)施按項(xiàng)目管理，加強(qiáng)輔導(dǎo)企業(yè)開發(fā)期間的會(huì)計(jì)核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集分配收入、成本、費(fèi)用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過程中的立項(xiàng)、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)開始，到項(xiàng)目銷售告磬清盤為止，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)帳，加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅扣除項(xiàng)目

歸集土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額是清算工作的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個(gè)投資額大、建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢的開發(fā)過程。通常一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會(huì)有多個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)滾動(dòng)，在這期間企業(yè)將會(huì)有不同項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用、稅金的發(fā)生，按照分項(xiàng)目、分期清算的要求，準(zhǔn)確的計(jì)算出各個(gè)項(xiàng)目的增值額和應(yīng)繳土地增值稅額是清算工作的難點(diǎn)和目的。企業(yè)對(duì)不同項(xiàng)目的收入，均在帳務(wù)上是有明細(xì)，能夠區(qū)分出是哪一項(xiàng)目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費(fèi)用上，特別是共同承擔(dān)的成本、費(fèi)用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認(rèn)真鑒別開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項(xiàng)目的成本、費(fèi)用等扣除金額和同一項(xiàng)目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費(fèi)用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費(fèi)用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費(fèi)用的列支，必須從稅務(wù)主管部門或相關(guān)部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費(fèi)用的真實(shí)合法性，主要從以下幾個(gè)方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關(guān)部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關(guān)的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)是否將拆遷明細(xì)表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費(fèi)用）等相關(guān)資料報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，帳、表、冊(cè)、收據(jù)是否一致。同時(shí)，企業(yè)為取得土地使用權(quán)而支付的這部分拆遷費(fèi)用是否到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時(shí)是否代扣代繳相關(guān)建安營業(yè)稅收，并取得稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個(gè)開發(fā)成本除了土地之外又一相對(duì)數(shù)額較大的支出，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目跟蹤管理時(shí)就應(yīng)注意項(xiàng)目的建筑招標(biāo)、中標(biāo)、工程結(jié)算書是否有一定的邏輯關(guān)系，工程總造價(jià)預(yù)算與結(jié)算是否差異過大，工程結(jié)算時(shí)土方建筑單價(jià)是否偏高，重點(diǎn)核實(shí)材料用量是否異常超標(biāo)、人工費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)是否超出正常取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復(fù)計(jì)算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套費(fèi)及開發(fā)間接費(fèi)時(shí)是否真實(shí)發(fā)生的，是否以真實(shí)合法有效憑據(jù)入帳，不得預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費(fèi)用利息時(shí)，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用科目，企業(yè)是否是通過金融機(jī)構(gòu)貸款，有無合法憑證，有無利息結(jié)算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動(dòng)工開發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。這一般適用同一項(xiàng)目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。

4、預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配。這一般適用財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認(rèn)為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，按當(dāng)期已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認(rèn)?？墒勖娣e單位工程成本=成本對(duì)象總成本÷成本對(duì)象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本=已實(shí)現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準(zhǔn)確的找到每個(gè)項(xiàng)目、每個(gè)類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計(jì)算土地增值稅扣除項(xiàng)目中開發(fā)費(fèi)用的重要基數(shù)，也是財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的重要基數(shù)，更是計(jì)算土地增值額的重要依據(jù)。

（三）合理歸集分配開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。在土地增值稅扣除項(xiàng)目中，開發(fā)費(fèi)用如何計(jì)扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出能否提供金融機(jī)構(gòu)證明并按開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，其與企業(yè)所得稅的期間費(fèi)用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計(jì)入開發(fā)成本，更不能作為財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目加計(jì)20%的扣除基數(shù)，只能計(jì)入開發(fā)費(fèi)用。在計(jì)算開發(fā)費(fèi)用扣除時(shí)，應(yīng)注意三點(diǎn)。首先，企業(yè)在會(huì)計(jì)核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進(jìn)入成本的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)需要調(diào)整出來單獨(dú)計(jì)算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)有兩種方法。第一種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除；非金融機(jī)構(gòu)借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（即管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。第二種，財(cái)務(wù)費(fèi)用利息支出凡不能按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計(jì)算扣除。第三，分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偅趯?shí)際操作中，如能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以按當(dāng)期項(xiàng)目的收入比例將利息分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目。

四、科學(xué)確定增值額的計(jì)算方法

科學(xué)確定增值額計(jì)算方法是實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確清算的核心。在實(shí)際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項(xiàng)目同時(shí)包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項(xiàng)目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計(jì)算增值額。但分別計(jì)算增值額，稅率是否應(yīng)分別確定，還是合并計(jì)算增值額后確定呢？大中城市的房價(jià)高，增值額大，二級(jí)城市和縣城等房價(jià)略低，增值額略小，而土地增值稅預(yù)征率是按照發(fā)達(dá)的大中城市狀況測(cè)算確定的，二級(jí)城市和縣城預(yù)征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導(dǎo)致稅負(fù)不公，退補(bǔ)稅款差異大。故科學(xué)確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心。基本案例 2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計(jì)2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價(jià)為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價(jià)3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計(jì)1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費(fèi)用不計(jì)）。加計(jì)開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預(yù)繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預(yù)繳)。公司以該幢樓為成本核算對(duì)象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個(gè)商住樓為單位計(jì)算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，合并確定稅率計(jì)征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計(jì)算土地增值額，分別確定稅率計(jì)征土地增值稅

五、嚴(yán)格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目核定征收時(shí)，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認(rèn)為，在核定征收時(shí)，其一，核定征收率應(yīng)考慮一個(gè)自由裁量的區(qū)間，對(duì)不同時(shí)間、不同類型、不同結(jié)構(gòu)、不同地段、不同價(jià)格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對(duì)待。其二，對(duì)情節(jié)嚴(yán)重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應(yīng)從高從嚴(yán)的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對(duì)其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用的核定來計(jì)算出應(yīng)納土地增值稅額。其三，對(duì)于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，各期清算的方式應(yīng)保持一致。

來源：梁好財(cái)稅工作室

關(guān)注公眾號(hào)“工改工”加入行業(yè)群，和吳工分享交流舊改 、房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)~

【第11篇】土地增值稅問題

土地增值稅法規(guī)匯總

2023年度

財(cái)稅[2018]57號(hào) 財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

2023年度

稅總函[2017]513號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓加油站房地產(chǎn)有關(guān)土地增值稅計(jì)稅收入確認(rèn)問題的批復(fù)

2023年度

國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告

稅總函[2016]309號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知

2023年度

財(cái)稅[2015]5號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知

2023年度

稅總發(fā)[2013]67號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知

2023年度

中稅協(xié)發(fā)[2011]110號(hào) 中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）》的通知

2023年度

國稅函[2010]347號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于轉(zhuǎn)讓地上建筑物土地增值稅征收問題的批復(fù)

國稅發(fā)[2010]53號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知

國稅函[2010]220號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知

2023年度

國稅發(fā)[2009]91號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

2008年度

中稅協(xié)發(fā)[2008]16號(hào) 中國注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)關(guān)于頒發(fā)“《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》指南”的通知

國稅函[2008]318號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于《進(jìn)一步開展土地增值稅清算工作》的通知

2007年度

國稅發(fā)[2007]132號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》的通知

國稅函[2007]544號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于建立土地增值稅重點(diǎn)稅源戶監(jiān)控制度的通知

2006年度

國稅發(fā)[2006]187號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知

財(cái)稅[2006]141號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅有關(guān)政策的通知

財(cái)稅[2006]21號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知[條款失效]

2004年度

財(cái)稅[2004]225號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于延長海南省三亞亞龍灣旅游度假區(qū)土地增值稅免稅期限的通知[全文失效]

財(cái)稅[2004]192號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于延長寧波市大榭島土地成片開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅免稅期限的通知[全文失效]

國稅函[2004]938號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理工作的通知

2002年度

國稅函[2002]1084號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于做好維護(hù)和使用城鎮(zhèn)土地使用稅稅源普查數(shù)據(jù)庫工作的通知

國稅函[2002]512號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)

2000年度

國稅函[2000]687號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為征收土地增值稅問題的批復(fù)

1999年度

財(cái)稅字[1999]293號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知[全文失效]

國稅函[1999]112號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請(qǐng)示的批復(fù)

署稅[1999]133號(hào) 海關(guān)總署關(guān)于對(duì)進(jìn)口飼料免征進(jìn)口環(huán)節(jié)增值稅的通知

1997年度

國稅函[1997]162號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)征免土地使用稅問題的批復(fù)

1996年度

國稅發(fā)[1996]227號(hào) 國稅總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理工作的通知[條款失效]

國稅發(fā)[1996]48號(hào) 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知

國稅發(fā)[1996]4號(hào) 國家稅務(wù)總局 國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知

1995年度

財(cái)稅字[1995]61號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 國家國有資產(chǎn)管理局關(guān)于轉(zhuǎn)讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關(guān)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估問題的通知

財(cái)稅字[1995]48號(hào) 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知[條款失效]

財(cái)會(huì)字[1995]15號(hào) 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)企業(yè)交納土地增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知

外經(jīng)貿(mào)計(jì)財(cái)字[1995]75號(hào) 對(duì)外貿(mào)易經(jīng)濟(jì)合作部辦公廳關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部 國家稅務(wù)總局有關(guān)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則等文件的通知

財(cái)法字[1995]7號(hào) 關(guān)于對(duì)1994年1月1日前簽訂開發(fā)及轉(zhuǎn)讓合同的房地產(chǎn)征免土地增值稅的通知[全文廢止]

財(cái)法字[1995]6號(hào) 財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的通知

1993年度

國務(wù)院令1993年第138號(hào) 中華人民共和國土地增值稅暫行條例

【第12篇】土地評(píng)估增值稅務(wù)處理

我們?cè)诠ぷ髦?，?jīng)常有企業(yè)咨詢“買房送車位”的土地增值稅扣除政策，（關(guān)于無產(chǎn)權(quán)地下停車位已在稅屋《關(guān)于地下停車位相關(guān)法律和稅收政策的探討》文章中進(jìn)行了探討）通過學(xué)習(xí)與此相關(guān)法律和稅收政策，依據(jù)現(xiàn)行、有效的法律和稅收政策，得出以下幾點(diǎn)理解;

一、“買房送車位”的法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第二百七十五條：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

此條規(guī)定了車位、車庫的歸屬方式。

二、“買房送車位”合同訂立

商品房買賣是一種商業(yè)行為，需要通過契約的形式對(duì)此種行為進(jìn)行約定，基于合同的訂立，所載內(nèi)容得到了規(guī)范。

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四十一條規(guī)定： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)當(dāng)載明土地使用權(quán)取得的方式。

三、土地增值稅政策

1、國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第三項(xiàng)：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；2.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；3.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

2、《安徽省土地增值稅清算管理辦法》國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)第四十條： 納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊設(shè)施等，建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，在提供政府、公用事業(yè)單位書面證明后，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

符合下列情況之一的，可以確認(rèn)為建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有：

（一）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，且房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載的。

（三）商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或通過其他方式向物業(yè)買受人提供書面公示材料注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，但因客觀原因房屋登記機(jī)構(gòu)未在房屋登記簿中對(duì)屬業(yè)主共有的物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑予以記載，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)調(diào)查取證予以確認(rèn)。

通過上述的相關(guān)法律、政策，我們認(rèn)為：

1、在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)以是否訂立合同、合同所載內(nèi)容為重點(diǎn)，調(diào)查核實(shí)是否屬于公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，準(zhǔn)予扣除相關(guān)的成本、費(fèi)用。

2、其附贈(zèng)車位、車庫應(yīng)視為商品房銷售總價(jià)內(nèi)的一部分，不應(yīng)以納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)低于規(guī)定的方法和順序所確認(rèn)的價(jià)格，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

舒城縣稅務(wù)局第二分局

蔡 誠

二〇二二年八月十七日

【第13篇】預(yù)繳土地增值稅稅率表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題二十一：‘營改增’后如何預(yù)繳土地增值稅？

問：房地產(chǎn)企業(yè)取得“商品房預(yù)售許可證”之后，可以預(yù)售房產(chǎn)，取得預(yù)收款之后要預(yù)繳土地增值稅，預(yù)繳土地增值稅的計(jì)算基數(shù)是不含稅銷售額乘以土地增值稅的預(yù)征率。但是，財(cái)稅[2016]43 號(hào)文件與國家稅務(wù)總局2023年70號(hào)公告(以下簡稱70號(hào)公告)所規(guī)定的計(jì)算基數(shù)不同，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)按70號(hào)公告執(zhí)行，這樣做對(duì)嗎?

答：《關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定:“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”

預(yù)繳土地增值稅=預(yù)收賬款÷(1+稅率或征收率)x土地增值稅預(yù)征率

適用一般計(jì)稅方法的稅率為9% ; 選擇簡易計(jì)稅方法的征收率為5%。

《國家稅務(wù) 總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號(hào))規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

預(yù)繳土地增值稅=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)x土地增值稅預(yù)征率

【案例】2023年6月，晉龍房地產(chǎn)公司開發(fā)的和諧友愛小區(qū)開始預(yù)售房產(chǎn)，簽訂住宅預(yù)售合同金額22 200萬元，實(shí)收預(yù)收款1 554萬元，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，當(dāng)?shù)匾?guī)定住宅土地增值稅的預(yù)征率為2%。請(qǐng)計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅。

【案例分析】

（注：以下計(jì)算結(jié)果四舍五入保留整數(shù)）

(1)按財(cái)稅[2016]43號(hào)文件規(guī)定:

預(yù)繳土地增值稅= 15 540 000÷1.09×2%=285 138(元)

(2)按照70號(hào)公告規(guī)定:

預(yù)繳增值稅= 15 540 000÷1.09×3% = 427 706 (元)

預(yù)繳土地增值稅=( 15 540 000 - 427 706 )×2%= 302 246 (元)

(3)多預(yù)繳土地增值稅= 302 246 - 285 138=17 108(元)

誤征率= 17 108÷285 138 ×100%=6%

房地產(chǎn)企業(yè)適用一般計(jì)稅方法，采用70號(hào)公告比財(cái)稅[ 2016] 43號(hào)文件多預(yù)征土地增值稅17 108元，誤征率為6%。

(4)設(shè)預(yù)收賬款為x,計(jì)算一般計(jì)稅方法土地增值稅預(yù)征率。

設(shè)按43號(hào)文件計(jì)算的預(yù)征稅為a,

a=x÷1.09×2%

按70號(hào)公告計(jì)算的預(yù)征稅為b,

b=(x-x÷1.09×3%) ×2%

b/a=(x-x÷1.09×3%)×2%/x÷ 1.09× 2%=1.06

(5)同樣方法，計(jì)算簡易計(jì)稅方法土地增值稅誤征率。

70號(hào)公告規(guī)定:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可以按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)”。“可以按照”不是強(qiáng)制性規(guī)定，是選擇性規(guī)定。因此，納稅人可以不按照70號(hào)公告的規(guī)定，而按財(cái)稅[ 2016] 43號(hào)文件計(jì)算土地增值稅的計(jì)算基數(shù)，少預(yù)繳土地增值稅可以為企業(yè)節(jié)約資金成本，但是，兩種計(jì)算方法對(duì)土地增值稅清算時(shí)的最終稅負(fù)沒有影響。

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下期我們學(xué)習(xí)“ 土地增值稅清算時(shí)補(bǔ)繳以前年度稅款是否征收滯納金”，您也可以思考一下，下期再見！

【第14篇】土地增值稅清算需報(bào)送資料

（一）土地增值稅清算表以及其附表（各地可根據(jù)本地實(shí)際情況制定）。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件。

（四）納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核以及鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)該報(bào)送中介機(jī)構(gòu)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

土地增值稅清算辦法

一．土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

二．土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

【第15篇】土地投資交增值稅稅率

提問：

a公司名下有土地及廠房（有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證），現(xiàn)在a公司和b公司一起成立c公司；a公司以土地和廠房，評(píng)估作價(jià)入股c公司；b以現(xiàn)金入股c公司；c公司成立后，b公司收購a公司名下2名股東的股份，請(qǐng)問，a公司、a公司的2名股東、b公司及c公司各需繳納哪些稅？

解析：

一、a公司以土地和廠房等非貨幣資產(chǎn)投資入股

a公司以土地和廠房等非貨幣資產(chǎn)投資入股需要確認(rèn)視同銷售土地房產(chǎn)和投資兩項(xiàng)業(yè)務(wù)，涉及增值稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。

（一）增值稅及附加、印花稅

1.一般納稅人

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額；一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。

納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

一般納稅人稅率為9%，如果轉(zhuǎn)讓的是營改增先取得的不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)，可選擇簡易計(jì)稅，征收率為5%；另需要繳納城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加，印花稅，稅率分別為7%、3%、2%、萬分之五。

2.小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人月銷售額不滿10萬(季度銷售額不滿30萬元）可以免征增值稅，城建稅，教育費(fèi)附加和地方教育附加。；

不論銷售額是否超過10萬元，增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)城建稅，教育費(fèi)附加，地方教育附加，印花稅減半優(yōu)惠；

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓廠房征收率為5%，轉(zhuǎn)產(chǎn)土地使用權(quán)征收率為3%。

（二）土地增值稅

a公司就增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進(jìn)稅率計(jì)算繳納土地增值稅。轉(zhuǎn)讓土地，土地增值稅的扣除項(xiàng)目是土地價(jià)款和合理稅費(fèi)，不得加計(jì)。轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，需要按重置成本確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算繳納土地增值稅。

如果a投資的投資行為符合《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）的規(guī)定條件，則可以按照該文件第四條規(guī)定：“單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>

（三）企業(yè)所得稅

a公司轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和廠房應(yīng)視同銷售，按公允價(jià)格確認(rèn)收入后，減去土地使用權(quán)和廠房的計(jì)稅基礎(chǔ)后，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。也可以選擇按《關(guān)于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財(cái)稅〔2014〕116號(hào)）規(guī)定的，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資確認(rèn)的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，可在不超過5年期限內(nèi)，分期均勻計(jì)入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額，按規(guī)定計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。

二、a公司的兩名股東將股權(quán)出售給b公司要繳納個(gè)人所得稅，稅率20%。a公司兩名股東和b公司還需各自按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”繳納萬分之五的印花稅。

三、b公司以現(xiàn)金入股，不需要納稅。

四、c公司作為被投資方接受a公司的房產(chǎn)和土地入股，需要繳納契稅,稅率是不動(dòng)產(chǎn)所在地的契稅稅率。如果是同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之是土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

c公司接受投資還需對(duì)增加的實(shí)收資本和資本公積，按萬分之五稅率減半征收印花稅。

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