土地增值稅計算案例（16篇）

【第1篇】土地增值稅計算案例

我國稅收項目眾多，其中土地增值稅便是其中一種，在房產(chǎn)交易過程中，個人或者單位都要根據(jù)規(guī)定繳納土地增值稅，那土地增值稅計算方法是什么？稅率是多少？

一、什么是土地增值稅？

土地增值稅是以單位和個人轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。

1、需要繳納土地增值稅征的情況

（1）轉讓國有土地使用權；

（2）房地產(chǎn)的交換，房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品與被拆遷戶進行房屋調(diào)換，必須繳納土地增值稅；

（3）房地產(chǎn)抵押，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當按照稅法規(guī)定繳納土地增值稅。

2、不需要繳納土地增值稅情況

（1）以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅的征稅范圍；

（2）轉讓集體土地使用權的行為原則上不應當繳納土地增值稅；

（3）房地產(chǎn)的出租不屬于土地增值稅的征稅范圍；

（4）對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。

二、土地增值稅計算方法

1、土地增值稅是用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，并按照四級超率累進稅率進行征收，依據(jù)增值額與扣除項目金額的比例來確定對應的稅率和速算扣除率，其中增值額占的比例越高，交的稅越多，具體計算方法如下：

應納土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率

增值額=轉讓房地產(chǎn)的收入總額-扣除項目金額

注：自從2023年“營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅，其中轉讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅，扣除項目金額全部都要去掉進項稅。

案例：

一個項目轉讓房地產(chǎn)收入總額是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額與扣除項目金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

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【第2篇】土地增值稅的收入

一、事情緣起：房地產(chǎn)一般計稅項目增值稅差額征稅

營改增后房地產(chǎn)行業(yè)增值稅出現(xiàn)一個很大的問題，就是土地沒有進項稅，最終稅務機關給出的解決方案就是允許差額征稅。

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2023年第18號）

第四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

假定商品房銷售全部價款為100萬元，當期允許扣除的土地價款為20萬元，那么增值稅銷售額應按照差額的80萬計算，以現(xiàn)行9%稅率計算結果為73.39萬元，應繳增值稅為6.6萬元。

但是房地產(chǎn)差額征稅并不影響發(fā)票的開具，對外銷售商品房發(fā)票的開具依然是按照總價款100萬元，稅率9%，不含稅價款為91.74萬元，增值稅稅款為8.26萬元。也就是說并不是按照實際應繳增值稅而是按照正常計算的增值稅全額作為發(fā)票開具的增值稅額。這種特殊情況我們稱之為“差額征稅，全額開票”。

二、增值稅差額征稅的會計處理問題

目前看到關于差額征稅會計處理的規(guī)定，只有《關于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》（財會[2016]22號）做了明確規(guī)定：

按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定企業(yè)發(fā)生相關成本費用允許扣減銷售額的，發(fā)生成本費用時，按應付或實際支付的金額，借記“主營業(yè)務成本”、 “存貨”、“工程施工”等科目，貸記“應付賬款”、“應付票據(jù)”、“銀行存款”等科目。待取得合規(guī)增值稅扣稅憑證且納稅義務發(fā)生時，按照允許抵扣的稅額，借記“應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）” 或“應交稅費——簡易計稅”科目（小規(guī)模納稅人應借記“應交稅費——應交增值稅”科目），貸記“主營業(yè)務成本”、“存貨”、“工程施工”等科目。

這里的核心是如何理解允許扣減銷售額的相關成本費用對應的增值稅，如果理解為收入，那么就應當增加當期收入；如果理解為特殊進項稅，那么就應當沖減當期成本。很顯然財政部的上述規(guī)定將土地對應扣減的這部分增值稅理解為一種特殊進項稅額，因此做了沖減“主營業(yè)務成本的處理”。就上述案例數(shù)據(jù)可以做出如下分錄：

商品房銷售收入確認時：

借：銀行存款（預收賬款）100萬元

貸：主營業(yè)務收入91.74萬元

應交稅費—應交增值稅8.26萬元

差額征稅時：

借：應交稅費——應交增值稅（銷項稅額抵減）1.66萬元

貸：主營業(yè)務成本-土地1.66萬元

這么做的結果是，會計收入同發(fā)票開具收入中的不含稅價款保持一致，都不考慮增值稅差額征收問題，均為91.74萬元；企業(yè)所得稅收入也同會計收入和發(fā)票開具收入保持一致，均為91.74萬元。

三、土地增值稅清算收入的巨大爭議

如前文所述，對于這部分因差額征稅而少交的增值稅，在會計處理和所得稅處理上均做了主營業(yè)務成本的調(diào)減處理，不再有爭議。但到了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時，這部分少交的增值稅又有問題了！實務中存在多種不同觀點：

第一種觀點：土增清算土地扣除應沖減對應差額增值稅

如果和會計處理或者所得稅處理保持一致的話，土地增值稅清算中的扣除項目計算，土地價款應將對應差額計算少交的增值稅沖減再作為扣除項目清算，也就是說收入按照同會計收入一致的91.74萬元，土地價款扣除按照18.34萬元（20萬-1.66萬元）。

這種觀點我個人并不能同意，而且非常明確土地增值稅也并不要求這樣做。

《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）對于清算表格中土地價款扣除做了如下規(guī)定：

表第6欄“取得土地使用權所支付的金額”，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目所需要的土地使用權而實際支付（補交）的土地出讓金（地價款）及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的數(shù)額填寫。

很清楚這里允許扣除的土地價款為實際發(fā)生數(shù)額，不用考慮少交的那部分增值稅。那么問題來了，既然沒有在扣除中體現(xiàn)，是不是就要在收入中體現(xiàn)呢？

第二種觀點：將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算

很多人提出了一種新的理解，認為房企土增清算收入的確認應當包括這部分少交的增值稅：

商品房銷售總價款（含稅）100萬元

發(fā)票開具不含稅收入91.74萬元

會計收入和所得稅收入91.74萬元

土增清算收入應為91.74萬元+1.66萬元=93.4萬元

這種說法到底對不對？我們先來看看稅法相關規(guī)定：

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）

營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，好像很明確，其實有一個理解上的問題，這里的銷項稅額究竟是發(fā)票上那個全額的銷項稅額還是企業(yè)實際繳納的那個銷項稅額？也就是說，按照前面測算的數(shù)據(jù)，是8.26萬元還是6.6萬元？

如果認為是8.26萬元，清算收入就同發(fā)票上的不含稅收入91.74一致，如果認為是6.6萬元，清算收入就變成了93.4萬元！究竟應當如何理解？

認為房企土增清算收入的確認應當包括這部分少交的增值稅的專家通常從銷售額和銷項稅兩方面理解這個問題：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)銷售商品房的銷售額應為減除土地價款后計算出來的銷售額，依據(jù)為國家稅務總局公告2023年第18號中的計算公式：

銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）

第二，納稅申報表中主表中的銷項稅和附表一中的銷項稅，在差額征稅的情況下，應為差額計算后的銷項稅：

第11欄“銷項稅額”：填寫納稅人本期按一般計稅方法計稅的貨物、勞務和服務、不動產(chǎn)、無形資產(chǎn)的銷項稅額。

營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，服務、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)有扣除項目的，本欄應填寫扣除之后的銷項稅額。

基于以上兩點，這部分專家認為，應按照93.4萬元作為土增清算收入，而不是91.74萬。

第三種觀點認為既不能將差額增值稅部分計入土增清算收入統(tǒng)一計算，也不能在土增清算中，強行將土地扣除沖減對應差額增值稅。

這一部分專家認為無論如何均應以發(fā)票上開具的銷售額作為土增清算收入，我個人也是同意這一種觀點，主要原因有以下幾個：

1、增值稅差額征稅是房地產(chǎn)行業(yè)特殊的土地獲取模式?jīng)Q定的，是無法抵扣進項情況下的無奈之舉，不能因此將該部分土地對應的增值稅強行擠入收入，對企業(yè)是不公平的；

2、如果強行這樣計算，將導致會計收入、所得稅收入和土地增值稅收入的不一致，給企業(yè)和稅務機關工作都帶來矛盾，而且這種算法同不動產(chǎn)契稅繳納也出現(xiàn)不一致，顯得非常牽強；

3、從下游來看，如果另一家企業(yè)取得該不動產(chǎn)，發(fā)票票面金額100萬，其中不含稅價款為91.74萬，稅款為8.26萬元，正?？梢园凑?.26萬元抵扣進項稅。未來如果將該不動產(chǎn)再次出售，也是按照票面的91.74萬作為扣除項目，而不是以上游房地產(chǎn)公司確認收入的93.4萬元作為扣除項目，因此按照93.4萬元確認房企土增收入，也將導致下游未來土增清算扣除項的混亂和不一致。

至于不能在土地扣除項目中中強行沖減對應的差額增值稅，其原因在第一種觀點下已經(jīng)分析，此處不再贅述。

四、稅務機關的兩種態(tài)度

面對爭議，稅務機關也不能幸免，實務中出現(xiàn)了兩種不同的看法，主要是針對第二種和第三種觀點。

持有第二種觀點的典型代表是廣州：

《廣州市地方稅務局關于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關問題處理指引的通知》（穂地稅函〔2016〕188號）

納稅人選用增值稅一般計稅方法計稅的, 土地增值稅預征收入按“含稅銷售收入/(1 11%)”確認；土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入 本項目土地價款×11%)/ (1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應調(diào)增土地增值稅清算收入。

持有第三種觀點的典型代表是北京：

《北京市地方稅務局關于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告》（北京市地方稅務局公告2023年第7號）

土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

站在企業(yè)的角度，很顯然北京代表的觀點對企業(yè)更加有利。但在稅務機關自身都存在爭議的情況下，企業(yè)實務中如何應對的確非常困惑。我的個人建議是如果當?shù)赜幸?guī)定，按照當?shù)囟悇諜C關規(guī)定處理，如果當?shù)責o規(guī)定，爭取按照北京稅務機關所代表的的這一種意見處理。

【第3篇】商鋪土地增值稅

近日網(wǎng)友“desert_heart”問政：

商鋪過戶，買賣雙方繳納的稅費包括哪些?標準是多少?商鋪有沒有滿幾年之說?

大慶市稅務局回復如下：

1、商鋪交易需要繳納稅費種：

買方：契稅和產(chǎn)權轉移書據(jù)印花稅;

賣方：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、個人所得稅、土地增值稅和產(chǎn)權轉移書據(jù)印花稅。

2、繳費標準：

買方：5%的契稅和0.025%的產(chǎn)權轉移書據(jù)印花稅(契稅計稅依據(jù)為不含增值稅價格，2023年12月31日前，產(chǎn)權轉移書據(jù)印花稅按0.05%減半征收)。

賣方：個人轉讓商鋪，增值稅為轉讓過程中取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%征收率計算;城建稅為增值稅的7%、教育費附加為增值稅的3%、地方教育費附加為增值稅的2%(以上三項稅費可在2023年12月31日前享受減半征收優(yōu)惠)，土地增值稅以成交價格減除相關扣除項目后的余額計算增值額，適用30%—60%的超率累進稅率;個人所得稅根據(jù)核定征收1%與財產(chǎn)轉讓收入減除轉讓過程中繳納的稅金及有關合理費用后差額的20%“孰低”原則進行計算;產(chǎn)權轉移書據(jù)印花稅按0.05%減半征收。

溫馨提示：計算稅費時請?zhí)峁┰假彿堪l(fā)票及契稅完稅憑證。

3、個人轉讓住房根據(jù)房屋取得時間可享受相關稅收優(yōu)惠政策，非住房不在稅收優(yōu)惠范圍之內(nèi)。

原問政網(wǎng)址請點擊進入：http://wz.dqdaily.com/wlwz/2021-01-05/130585.html

問政熱線：6666669

【第4篇】土地增值稅預征管理

2023年11月10日國家稅務總局發(fā)布了2023年第70號公告，公告中規(guī)定土地增值稅預征的計征依據(jù)與財稅〔2016〕43號規(guī)定的土地增值稅計稅依據(jù)不完全相符，那么作為納稅人應如何準確理解并選用？

一、計稅依據(jù)政策

1、財稅〔2016〕43號（現(xiàn)行有效）《關于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》第三條規(guī)定:

土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入

2、國家稅務總局公告2023年第70號（現(xiàn)行有效）《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第一條規(guī)定：

營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

二、計征依據(jù)不同納稅差異

從上述政策可以看出，土地增值稅計征依據(jù)有兩種，一是不含增值稅收入，二是預收款-應預繳增值稅稅款。此兩種方式會存在納稅金額差異。

假設預收款10000萬元，土地增值稅預征率1%，則：

以不含增值稅收入作為計算依據(jù)，應預繳的土地增值稅為：

10000÷（1+9%）*1%=91.74萬元

以預收款-應預繳增值稅稅款作為計稅依據(jù)，應預繳的土地增值稅為：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25萬元

兩種計征依據(jù)計算的應預繳的土地增值稅差額為97.25-91.74=5.54萬元。

顯然，按照不含增值稅收入作為土地增值稅的計征依據(jù)對企業(yè)有利。

三、兩種計征依據(jù)效力分析

1、營改增后，為明確土地增值稅的計稅依據(jù)，由財政部和國家稅務總局發(fā)布財稅〔2016〕43號，很明顯該文件屬于實體法。文件中確定的土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入為原則性的規(guī)定。

2、國家稅務總局公告2023年第70號由國家稅務總局獨家發(fā)文，屬于操作行層面的程序法。

70公告中第一條中的前半段描述，明確了土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入，這是對增值稅計稅依據(jù)的進一步明確，并沒有否定〔2016〕43號的規(guī)定。

70號公告后半段描述，是為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，可按照預收款-應預繳增值稅稅款作為土地增值稅預征計征依據(jù)。在此，可以看出，是給了納稅人另外一種計算方法，是可以而不是必須。

四、納稅人對計征依據(jù)的選擇

根據(jù)實體法效力大于程序法效力，納稅人選擇按照財稅〔2016〕43號文件，以不含增值稅收入作為土地增值稅計征依據(jù)完全合法。

當然，國家稅務總局公告2023年第70號給出了另外一種計算方法，企業(yè)根據(jù)自身情況也可以選擇。

根據(jù)財法字〔1995〕6號（現(xiàn)行有效）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則第十六條納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。可見土增稅預征具體辦法的權力在各各省、自治區(qū)、直轄市稅務局，如果當?shù)赜忻魑囊?guī)定的，需按照當?shù)匚募?zhí)行。

作者：付小文 德居正財稅咨詢

【第5篇】土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則

中央

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則（財法字【1995】6號）：

第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。（本條款失效）

土地增值稅宣傳提綱（國稅函發(fā)【1995】110號）：

（一）取得土地使用權所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。具體為：以出讓方式取得土地使用權的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，為支付的地價款。（條款失效，無具體注明）

關于廣西土地增值稅計算問題請示的批復（國稅函【1999】112號）：

你局《關于轉讓土地計算土地增值稅問題的請示》（桂地稅報[1999]17號）文收悉。對來文請示的《土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》）第九條“納稅人成片受讓土地使用權后，……可轉讓土地使用權的面積占總面積的比例分攤”中“總面積”的含義，現(xiàn)答復如下：根據(jù)土地增值稅立法精神，《細則》第九條的“總面積”是指可轉讓土地使用權的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設施用地是不能轉讓的，按《細則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉讓的公共配套設施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉讓土地的增值額時，按實際轉讓土地的面積占可轉讓土地總面積來計算分攤，即：可轉讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉讓的公共設施用地面積后的剩余面積。

關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知（國稅發(fā)【2007】132號）：

第三十條 取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內(nèi)容： （一）審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。 （二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。 （三）審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯(lián)方的費用。 （四）審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。 （五）審核有無預提的取得土地使用權支付金額。 （六）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

第三十一條 土地征用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內(nèi)容： （一）審核征地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。 （二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關賬目核對。 （三）審核納稅人在由政府或者他人承擔已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。

國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國稅發(fā)【2009】91號）：

第二十二條 審核取得土地使用權支付金額和土地征用及拆遷補償費時應當重點關注：（一）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。（二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。（三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對應。

關于土地增值稅清算有關問題的通知（國稅函【2010】220號）：

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅的扣除問題 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

六、關于拆遷安置土地增值稅計算問題 （一）房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006] 187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006] 187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 （三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

北京市

關于土地增值稅清算問題的公告（北京市地方稅務局公告2023年第2號）：

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的具有土地閑置費性質(zhì)的支出，均不得扣除。

關于發(fā)布《北京市地方稅務局土地增值稅清算管理規(guī)程》的公告（北京市地方稅務局公告2023年第7號）：

第三十三條 除本規(guī)程第三十二條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：（一）納稅人為取得土地使用權所支付的契稅計入“取得土地使用權所支付的金額”準予扣除。對納稅人因容積率調(diào)整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。（二）土地征用及拆遷補償費：

1.納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。2.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

山東省

關于土地增值稅和契稅若干具體政策的公告（青島市地方稅務局公告2023年第2號）：

一、關于土地成本與其他房地產(chǎn)開發(fā)成本的歸集分攤開發(fā)項目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，應當分別計算土地增值稅增值額和增值率，主要成本按照下列原則和方法計算分攤：

（一）土地成本土地成本，即《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（一）項“取得土地使用權所支付的金額”和第（二）項房地產(chǎn)開發(fā)成本中的“土地征用及拆遷補償費”。土地成本按照普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。如果開發(fā)項目中同時包含別墅和其他多層、高層建筑的，應先按照別墅區(qū)的占地面積占開發(fā)項目總占地面積的比例，計算別墅區(qū)應分攤的土地成本；對剩余的土地成本，按照剩余普通住宅與非普通住宅可售建筑面積比例計算分攤。開發(fā)項目中既包含多層、高層建筑又包含的聯(lián)排別墅、合院式別墅、單體商業(yè)服務建筑等獨立占地建筑，土地成本可比照別墅，按照前款規(guī)定處理。【全文廢止（本公告自2023年6月5日起施行，有效期至2023年12月31日）】

關于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法》的公告（青島市地方稅務局公告2023年第1號）：

（一）土地征用及拆遷補償費，是指土地征用和拆遷過程中發(fā)生的各項費用，包括土地使用費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。拆遷補償費必須是真實發(fā)生并實際支出的。支付給被拆遷人的拆遷補償費應與拆遷（回遷）合同、支付憑證和個人簽收花名冊或簽收憑據(jù)一一對應。

關于修訂《山東省地方稅務局土地增值稅“三控一促”管理辦法》的公告（山東省地方稅務局公告2023年第5號）：

第三十一條 土地增值稅扣除項目金額的確認：（一）取得土地使用權所支付的金額。 1.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。以出讓方式取得土地使用權的，地價款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，地價款為按照國家有關規(guī)定補交的土地出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的，地價款為向原土地使用人實際支付的地價款。2.納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，包括為取得土地使用權所支付的契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。在房地產(chǎn)開發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開發(fā)項目直接相關的政府性基金和行政事業(yè)性收費，計入開發(fā)成本。 1.土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 （1）拆遷補償費。拆遷補償費應當是真實發(fā)生和實際支出的，支付給被拆遷人的拆遷補償、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊或簽收憑據(jù)應當一一對應。 （2）拆遷安置費用的計算。

①房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按照本辦法第十五條規(guī)定確認收入，同時計入房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應當?shù)譁p本項目拆遷補償費。 ②房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按本辦法第十五條規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。 ③貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

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內(nèi)容大綱：

書籍目錄

序言：求索現(xiàn)實，啟發(fā)未來

第一章 土地增值稅基礎概述

第一節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化趨勢簡述

第二節(jié) 土地增值稅清算相關制度規(guī)定

一、 土地增值稅清算相關制度規(guī)定簡述

二、 土地增值稅清算行為關系

三、 土地增值稅清算條件

第二章 土地增值稅對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

第一節(jié) 土地增值稅對企業(yè)利潤的影響

第二節(jié) 土地增值稅引導房地產(chǎn)行業(yè)正當經(jīng)營

第三節(jié) 土地增值稅影響企業(yè)調(diào)整經(jīng)營模式

第四節(jié) 土地增值稅促使房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)據(jù)規(guī)范度提升

第三章 土地增值稅清算現(xiàn)狀

第一節(jié) 稅務機關的征管現(xiàn)狀

一、 土地增值稅管理質(zhì)量不斷提升

二、 稅務機關土地增值稅清算存在難點和問題

三、 政策存在爭議執(zhí)法風險大

第二節(jié) 企業(yè)土地增值稅清算存在的問題及風險

一、 納稅人避稅手段多樣化

二、 企業(yè)賬務不規(guī)范會計核算失真

第三節(jié) 中介機構參與清算

一、 政府購買中介服務

二、 土地增值稅清算鑒證服務

三、 咨詢服務機構在土地增值稅中的作用

第四節(jié) 財政、審計部門監(jiān)督土地增值稅征收

第四章 土地增值稅清算數(shù)字化的發(fā)展趨勢分析

第一節(jié) 稅務機關開展土地增值稅清算數(shù)字化的歷程

一、 稅收現(xiàn)代化發(fā)展的要求

二、 稅收數(shù)據(jù)環(huán)境存在的問題及解決建議

三、 土地增值稅清算數(shù)字化建設的必要性

第二節(jié) 中介服務機構在大數(shù)據(jù)環(huán)境下的發(fā)展機遇

第三節(jié) 企業(yè)數(shù)字化轉型的需要

一、 適應財稅政策的變化，以數(shù)字化技術掌握財稅新政

二、 稅務局數(shù)據(jù)監(jiān)管，促進企業(yè)財稅數(shù)據(jù)規(guī)范化

三、 大數(shù)據(jù)環(huán)境在企業(yè)稅務管理同樣適用

第五章 土地增值稅清算數(shù)字化實踐

第一節(jié) 土地增值稅清算的數(shù)字化模式概述

第二節(jié) 土地增值稅清算數(shù)字化平臺的構建

一、 企業(yè)服務平臺的主要功能及作用

二、 稅務管理平臺的主要功能及作用

三、 數(shù)據(jù)處理平臺的主要功能及作用

第三節(jié) 數(shù)字化平臺的業(yè)務應用流程與工作原理

一、 業(yè)務應用流程

二、 數(shù)字化平臺的工作原理及應用舉例

第四節(jié) 數(shù)字化清算工作的全景示例

一、 數(shù)據(jù)準備

二、 數(shù)據(jù)分析

三、 案頭分析

四、 案件結論

第五節(jié) 各地開展土地增值稅清算數(shù)字化應用案例

一、 泊頭市局“四步走”扎實推進土地增值稅清算工作

二、 張家口市橋東區(qū)稅務局積極開展土地增值稅清算工作

三、 青縣局“五注重”積極做好土地增值稅清算工作

四、 東陽：房地產(chǎn)稅收一體化管理取得新成效

第六節(jié) 數(shù)字化清算平臺特點總結

一、源泉控管，科學預測

二、指標核算，涵蓋全面

三、疑點指引，有據(jù)可循

四、流程標準，高效透明

五、效率提升，難度降低

六、遵循法規(guī)，管理健全

七、客觀監(jiān)督，服務互信

第六章 信息技術在數(shù)字化清算中的應用

第一節(jié) 數(shù)字化清算業(yè)務環(huán)節(jié)下的技術應用要點

第二節(jié) 信息技術要點應用場景實例

一、 數(shù)字化清算中地理信息類應用實例

二、 數(shù)字化清算中可視化技術應用實例

三、 數(shù)字化清算人工智能應用實例

四、 移動互聯(lián)使得清算資料采集降本增效

五、 區(qū)塊鏈技術將逐步在房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理應用

第七章 土地增值稅清算審核方法及案例解析

第一節(jié) 基礎資料的審核及案例

一、 基礎資料的審核思維導圖

二、 土地出讓合同審核方法及案例

三、 國有土地使用權證、立項批文、建設用地規(guī)劃許可證審核內(nèi)容

四、 建設工程規(guī)劃許可證、測繪報告審核內(nèi)容

五、 建筑工程施工許可證、竣工驗收報告審核內(nèi)容

第二節(jié) 收入的審核方法及案例

一、 收入審核思維導圖

二、 收入的審核方法和內(nèi)容

三、 審核常見疑點及案例

第三節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核方法及案例

一、 土地成本審核思維導圖

二、 土地成本的審核方法及案例

三、 土地征用及拆遷補償審核思維導圖

四、 土地征用及拆遷補償審核內(nèi)容及案例

第四節(jié) 前期工程費的審核方法及案例

一、 前期工程費審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點內(nèi)容及案例

第五節(jié) 建筑安裝工程費的審核方法及案例

一、 建筑安裝工程費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第六節(jié) 基礎設施費的審核方法及案例

一、 基礎設施費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第七節(jié) 公共配套費的審核方法及案例

一、 公共配套費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第八節(jié) 開發(fā)間接費的審核方法及案例

一、 開發(fā)間接費的審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

第九節(jié) 開發(fā)費用及稅金的審核方法

一、 開發(fā)費用審核思維導圖

二、 審核方法和內(nèi)容

三、 常見審核疑點及案例

四、 稅金及附加的審核思維導圖

五、 稅金及附加審核方法和內(nèi)容

六、 常見審核疑點及案例

第八章 政策法規(guī)

第一節(jié) 清算單位

第二節(jié) 清算條件

第三節(jié) 收入的確認

第四節(jié) 土地成本及拆遷補償費的審核

第五節(jié) 開發(fā)成本審核

【第6篇】土地增值稅清算

土地增值稅怎么清算？

考呀呀答：一、清算條件

1、預征為主

土地增值稅以預征為主，符合條件的就要進行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個方向來講，一個是必須進行土地增值稅清算的，一個是稅務局可以要求進行土地增值稅清算的。

必須進行清算的(符合下列條件之一的必須進行清算)：

(1)開發(fā)項目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項目清算，一個企業(yè)里可能有幾個項目同時進行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項目就要進行清算。

(2)整體轉讓的開發(fā)項目，無論竣工還是未竣工都要進行清算。

(3)直接轉讓土地使用權的項目。

稅務局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。

(2)取得銷售(預售)許可證已達三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司，但未進行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務機關規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務機關溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先，財務工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業(yè)務收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

2、清理扣除項目

清理完收入以后，就要對可以扣除的項目進行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的項目按以下六大類來進行分類并編制表格：

(1)前期工程費(2)建筑安裝工程費(3)基礎設施建設費(4)公共配套費(5)開發(fā)間接費(6)利息費用

這六大類的成本費用，都必須有發(fā)票才能進入扣除項目，如果沒有發(fā)票是不能進入扣除項目的。

清算土地增值稅時可以扣除的稅費是否包括增值稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)第三條第(一)項規(guī)定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字[1995]6號)第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(五)與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時可以扣除的稅費包括：城建稅、教育費附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。

【第7篇】轉讓舊房土地增值稅

土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

【存量房.銷售計算土地增值稅的程序】

1.不含稅轉讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

【具體解析】

一.不含稅轉讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）

二.扣除項目

（一）評估法

1.取得土地使用權支付的金額

未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2.評估價格＝房地產(chǎn)重新購建價格×成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購建價格：是指假設在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。

3.與轉讓有關的稅金 城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅

4.評估費

二.扣除項目

（二）發(fā)票法

1.不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價。

扣除金額＝發(fā)票價×（1＋5%×年數(shù)）

【提示1】發(fā)票價：營業(yè)稅發(fā)票所載金額；增值稅普通發(fā)票價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。

【提示2】購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可視為一年。

2.與轉讓有關的稅金

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅

【提示】購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

二.扣除項目

（三）核定法

對轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務機關可實行核定征收。

【例題】a市某機械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售，相關資料如下：

（1）該廠房于2004年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為 1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發(fā)票丟失，該廠提供的當年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

（2）轉讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計稅。

（3）轉讓廠房時評估機構評定的重置成本價為3800萬元，該廠房四成新。

（相關資料：不考慮印花稅、地方教育附加。）

要求：根據(jù)上述資料，請回答下列問題：

（1）該機械廠轉讓廠房應繳納增值稅

此項目為2023年4月30日及以前繳納契稅的，增值稅應納稅額

＝[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（萬元）。

（2）該機械廠轉讓廠房計算土地增值稅時準予扣除的轉讓環(huán)節(jié)的稅金為

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（萬元）。

（3）土地增值稅準予扣除項目金額為

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（萬元）

準予扣除項目金額＝1520＋7.33＝1527.33（萬）

（4）轉讓廠房應繳納土地增值稅

增值額＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（萬）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

適用稅率為40％，速算扣除系數(shù)為5％

繳納土地增值稅

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（萬）

【例題】2023年3月，某公司銷售自用辦公樓，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票所載購房款為1200萬元，購買日期為2023年1月1日。允許扣除的購入及轉讓環(huán)節(jié)相關稅費80萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額（ ）萬元。

『解析』

納稅人轉讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5％計算扣除。

該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（萬元）

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【第8篇】重組土地增值稅政策

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場環(huán)境，財政部、稅務總局發(fā)布《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號），這些熱點問題您了解嗎？一起來學習吧↓

企業(yè)改制，改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到改制后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）規(guī)定：“一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責任公司或股份有限公司，有限責任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責任公司，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權利、義務的行為。

……

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

企業(yè)合并，原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到合并后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）規(guī)定：“二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第21號）規(guī)定：“四、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行。”

文章來源于：中國稅務報

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【第9篇】土地增值稅相關政策

房地產(chǎn)企業(yè)會計重點關注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關政策：

國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

<清算案例分析>

我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施歸出賣人”，現(xiàn)稅務局提了一個問題：這部分成本不能結轉，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施”開發(fā)商又得不到，成本必須結轉，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據(jù)嗎？

『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

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來源：中華會計網(wǎng)校原創(chuàng) 轉載請注明出處

【第10篇】2009年土地增值稅的稅率

關于增值稅的知識，大家最頭疼的就是稅率和計算，不僅僅是因為繁瑣，更是因為經(jīng)常發(fā)生變動，那到底該怎么記呢？

為了方便大家記憶，我們幫大家更新整理了一份增值稅稅率表，希望對大家記憶增值稅有幫助。

1

增值稅，又變了！

今天起，這是我最新最全的稅率表！

財政部 稅務總局公告2023年第7號，明確：小規(guī)模3%減按1%優(yōu)惠政策，延長至2023年12月31日。

2

增值稅稅率

1稅率13%

納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。

2稅率9%

納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：

① 糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

② 自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

③ 圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物；

④ 飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

⑤ 國務院規(guī)定的其他貨物。

3稅率6%

納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。

4稅率0

納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國務院另有規(guī)定的除外。

5稅率0

境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內(nèi)的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。

稅率的調(diào)整由國務院決定。

納稅人兼營不同稅率的項目，應當分別核算不同稅率項目的銷售額；未分別核算銷售額的，從高適用稅率。

3

以下13%稅率貨物

易與農(nóng)產(chǎn)品等9%稅率貨物混淆

① 以糧食為原料加工的速凍食品、方便面、副食品和各種熟食品，玉米漿、玉米皮、玉米纖維（又稱噴漿玉米皮）和玉米蛋白粉。

② 各種蔬菜罐頭。

③ 專業(yè)復烤廠烤制的復烤煙葉。

④ 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用自產(chǎn)的茶青再經(jīng)篩分、風選、揀剔、碎塊、干燥、勻堆等工序精制而成的精制茶，邊銷茶及摻對各種藥物的茶和茶飲料。

⑤ 各種水果罐頭、果脯、蜜餞、炒制的果仁、堅果、碾磨后的園藝植物（如胡椒粉、花椒粉等）。

⑥ 中成藥。

⑦ 鋸材，竹筍罐頭。

⑧ 熟制的水產(chǎn)品和各類水產(chǎn)品的罐頭。

⑨ 各種肉類罐頭、肉類熟制品。

⑩ 各種蛋類的罐頭。

? 酸奶、奶酪、奶油，調(diào)制乳。

? 洗凈毛、洗凈絨。

? 飼料添加劑。

? 用于人類日常生活的各種類型包裝的日用衛(wèi)生用藥（如衛(wèi)生殺蟲劑、驅蟲劑、驅蚊劑、蚊香等）。

? 以農(nóng)副產(chǎn)品為原料加工工業(yè)產(chǎn)品的機械、農(nóng)用汽車、三輪運貨車、機動漁船、森林砍伐機械、集材機械、農(nóng)機零部件。

4

增值稅征收稅率

增值稅小規(guī)模納稅人以及采用簡易計稅的一般納稅人計算稅款時使用征收率，目前增值稅征收率一共有4檔，0.5%，1%，3%和5%，一般是3%，除了財政部和國家稅務總局另有規(guī)定的。

一小規(guī)模納稅人

（一）3%征收率減按1%征收

2023年1月1日-2023年12月31日，除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅;適用3%預征率的預繳增值稅項目，減按1%預征率預繳增值稅。

湖北省，小規(guī)模納稅人2023年1月-3月繼續(xù)執(zhí)行免征增值稅政策，4月1日-12月31日與其他省份一樣，執(zhí)行3%減按1%優(yōu)惠政策。

（二）3%征收率減按0.5%征收

自2023年5月1日至2023年12月31日，從事二手車經(jīng)銷業(yè)務的納稅人銷售其收購的二手車，按以下規(guī)定執(zhí)行：

納稅人減按0.5%征收率征收增值稅，并按下列公式計算銷售額：銷售額＝含稅銷售額/（1+0.5%）

（三）3%征收率減按2%征收

① 小規(guī)模納稅人(除其他個人外，下同)銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，減按2%征收率征收增值稅。

小規(guī)模納稅人銷售自己使用過的除固定資產(chǎn)以外的物品，應按3%的征收率征收增值稅。

② 納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，適用簡易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開具增值稅專用發(fā)票。

（四）5%征收率

① 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

② 小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

③ 小規(guī)模納稅人出租其取得的不動產(chǎn)（不含個人出租住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人出租與機構所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

④ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按照5%的征收率計稅。

⑤ 小規(guī)模納稅人提供勞務派遣服務，選擇差額納稅的，以取得的全部價款和價外費用，扣除代用工單位支付給勞務派遣員工的工資、福利和為其辦理社會保險及住房公積金后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依5%的征收率計算繳納增值稅。

⑥ 納稅人提供安全保護服務，比照勞務派遣服務政策執(zhí)行。

二一般納稅人

（一）5%征收率

（二）3%征收率

（三）3%征收率減按2%征收

（四）減按0.5%征收

（五）按照5%征收率減按1.5%征收

個體工商戶和其他個人出租住房減按1.5%計算應納稅額。(國家稅務總局公告2023年第16號)

（六）應當適用（非可選擇）簡易計稅

① 提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。（總局公告2023年第54號）

② 建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎、主體結構提供工程服務，建設單位自行采購全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預制構件的，適用簡易計稅方法計稅。（財稅〔2017〕58號）

③ 資管產(chǎn)品管理人運營資管產(chǎn)品過程中發(fā)生的增值稅應稅行為，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。（財稅〔2017〕56號）

④ 中外合作油（氣）田開采的原油、天然氣按實物征收增值稅，征收率為5%。（國稅發(fā)〔1994〕114號）

⑤ 納稅人銷售舊貨，按照簡易辦法依照3%征收率減半征收增值稅。（財稅〔2009〕9號）

⑥ 一般納稅人銷售貨物屬于下列情形之一的，暫按簡易辦法依照3%征收率計算繳納增值稅：

寄售商店代銷寄售物品 (包括居民個人寄售的物品在內(nèi)) ；

典當業(yè)銷售死當物品；

【第11篇】關于土地增值稅

1、征稅條件：權屬發(fā)生變更、取得增值收入；只有特殊的一個不征收，就是國家出讓土地

2、基本征稅范圍：

2.1基本征稅范圍：

轉讓國有土地使用權（賣地）；

地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓（賣新房）；

存量房地產(chǎn)的買賣（賣舊房），原土地使用權屬于無償劃撥的，還應到土地管理部門補交土地出讓金；

2.2特殊征稅范圍：

權屬變更沒有取得收入不征稅：房地產(chǎn)的繼承、贈予

權屬沒有發(fā)生變更不征稅：房地產(chǎn)出租、重新評估、代建

房地產(chǎn)的抵押：抵押期滿后發(fā)生權屬轉讓，要征稅

合作建房：建成后按比例分房暫免征收，建成后轉讓，要征稅

房地產(chǎn)的交換，要征稅，但個人交換自有居住的房地產(chǎn)，經(jīng)稅務機關核實，可以免征（契稅，交換多交錢的乙方納稅）

3、稅率

土地增值稅實行四級超率累進稅率。（以盈利能力為依據(jù)）

計稅方法：一般、簡易計稅方法，一般計稅方法稅率9%，簡易征收率5%

扣除項目：

賣新房（第1-5項）、賣舊房（第6項）

與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

第一類：利息支出能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤且提供金融機構證明。利息據(jù)實

扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額。

開發(fā)費用＝利息＋(取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） × 5%以內(nèi)

第二類：利息支出不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，或不能提供金融機構貸款證

明

開發(fā)費用＝(取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） × 10%以內(nèi)

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照第二類處理。上述具體適用的比例按

省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。

2項-房地產(chǎn)開發(fā)成本

【第12篇】土地增值稅納稅申報表二

”（點擊藍字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表

（二）計算與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

“營改增”之后，一般納稅人適用一般計稅方法，已轉讓房地產(chǎn)有關的稅金是城建稅(7％)，教育費附加(3％)。國家稅務總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅(以下簡稱城建稅)、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除。”房地產(chǎn)企業(yè)就一個開發(fā)項目而言可以計算實際繳納的城建稅和教育費附加，但落實到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。

每類房產(chǎn)實際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負率×7%

開發(fā)項目實繳增值稅額=（銷項稅額－銷項稅額抵減額）－累計進項稅額留抵

開發(fā)項目增值稅的稅負率=實繳增值稅÷銷售收入總額×100%

各類房產(chǎn)應繳城建稅、教育費附加計算表

（三）土地增值稅納稅申報表的填報

土地增值稅納稅申報表見《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函[2016]309號，以下簡稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實反映房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的各類房產(chǎn)應繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標準住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。

(2)“轉讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應稅收入總額”?！盃I改增”之后，一般計稅方法計算的土地增值稅的應稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項稅額抵減率)”來計算，各類房產(chǎn)的“應稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應稅收入總額換算表”中計算，再填報土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）。

(3)“房地產(chǎn)開發(fā)成本”六個成本項目，按照單位成本乘以銷售面積計算填報。

(4)“房地產(chǎn)開發(fā)費用”，按照“取得土地使用權支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和分別乘以5％計算填報“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開發(fā)費用”。

(5)“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金等”。國家稅務總局2023年第70號公告規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據(jù)實扣除?！毕扔嬎汩_發(fā)項目增值稅的實際稅負率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應繳城建稅、教育費附加計算表”中計算后填報。

(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務總局規(guī)定的土地增值稅預征率計算的。

上述介紹的土地增值稅納稅申報表的填報方法，是從取得各業(yè)務部門提供的成本核算資料開始，經(jīng)過成本的分配計算，直接計算填報土地增值稅納稅申報表。

【第13篇】2023年土地增值稅政策

編者按：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權開發(fā)建設房地產(chǎn)項目，可能基于諸多原因導致項目無法啟動、中途停滯，進而由政府將土地收回。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》之規(guī)定，城鎮(zhèn)土地收回又可分為有償和無償兩種方式。對于政府有償收回土地，土地補償款較土地取得和開發(fā)成本更高的情況，企業(yè)是否需要繳納土地增值稅，現(xiàn)行案例處理結果有所不同。本文將以此切入，分析不同情況下，土地被政府收回是否應當征收土地增值稅。

一、案例引入：同樣是閑置土地被政府收回，土地增值稅一征一免

（一）案例一：閑置土地被政府收回，法院認為應當征收土地增值稅

2023年2月，x國土資源局與a公司簽訂《國有建設用地使用權出讓合同》，將x地塊出讓給a公司，a公司受讓該土地用于建設x項目。2023年12月，x國土資源局作出《閑置土地認定書》，指出因政府原因導致x地塊閑置，認定上述土地為閑置土地。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權由x土地收購儲備中心按8409萬元的價格收儲。2023年9月，x稅務局y分局作出《稅務事項通知書》，通知a公司x項目應補非住宅土地增值稅475萬元。

a公司不服，先后提起行政復議和行政訴訟。法院認為：本案a公司主張其符合《土增稅暫行條例》第八條第（二）項規(guī)定的免征情形。但該免征土地增值稅適用于“因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)”，且按照國家有關征收的法律規(guī)定，國家建設需要征收或收回的土地價格系由征收機關按照法律規(guī)定確定補償安置方案予以確定，該征收價格一般不因被征收人的意志轉變。而涉案宗地系因閑置。2023年1月，x土地收購儲備中心與a公司簽訂《國有土地使用權收儲合同》，約定a公司同意將上述地塊的國有土地使用權由x土地收購儲備中心按8409萬元的價格收儲，該收回土地的價格是基于雙方協(xié)商“同意”，不同于國家建設征收、收回的情形。故現(xiàn)有證據(jù)不足以證明涉案土地收回，可以適用上述免征的情形。

（二）案例二：閑置土地被政府收回，稅務機關認為應當免征土地增值稅

2006年至2007年，b公司與z市國土資源局簽訂了《國有土地使用權出讓合同》，b公司取得了z地塊的國有土地使用權。在z地塊基本達到可開發(fā)狀態(tài)后，b公司先后兩次向w區(qū)國土資源局上報建設規(guī)劃，但w區(qū)國土資源局一直不予正面答復和批準，導致宗地一直處于閑置狀態(tài)。2023年9月1日，b公司與z市w區(qū)土地儲備發(fā)展中心簽訂了《收購z地塊合同》，約定：由w區(qū)土地儲備發(fā)展中心收回b公司持有的z地塊國有土地使用權，并向b公司支付土地補償款共計6.4億元。2023年9月13日，z市國稅局稽查局向b公司送達《稅務處理決定書》，認定：b公司2023年度取得土地使用權轉讓收入未進行納稅申報構成偷稅，決定b公司應補繳其2023年度的企業(yè)所得稅稅款1.3億元。因涉案土地被收回符合土地增值稅免征條件，免征土地增值稅。

（三）小結

在上述兩起案例中，同樣是土地閑置后被政府收回，取得土地補償款，一起案例認定應當征收土地增值稅，另一起則認定應當免征土地增值稅。更值得關注的是，兩起案例中土地閑置的原因均系“因政府原因”。如此相似的兩起案例，最終處理結果卻大相徑庭，筆者認為，其背后的原因主要在于國家層面的稅收政策對土地收回免征土地增值稅的規(guī)定不夠清晰、完善，導致執(zhí)法實踐中對特定情形是否符合免征條件存在不同理解。本文欲通過比較《城市房地產(chǎn)管理法》和稅法的聯(lián)系，分析目前土地被政府收回的各種情形應否征收土地增值稅。

二、土地被政府收回的三種類型及其土地增值稅納稅義務

（一）土地被政府收回的三種類型

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十條，“國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償?！钡诙l第二款，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回?！钡诙鶙l，“以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權?！庇纱丝梢?，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的政府收回土地使用權應當包括三種情況：

其一，因公共利益需要，提前有償收回；

其二，出讓合同到期無償收回；

其三，因用地人原因閑置，提前無償收回。

《城市房地產(chǎn)管理法》屬于土地管理法體系，具備行政法性質(zhì)，根據(jù)行政法“法無授權即禁止”的基本原則，在法律沒有明確規(guī)定的情況下，行政機關不得收回土地使用權。因此，行政機關收回城鎮(zhèn)土地使用權有且僅有以上三種情況。

（二）土地被政府收回應區(qū)分不同情況確定土地增值稅納稅義務

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條，“有下列情形之一的，免征土地增值稅：……（二）因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)?！备鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第三款，“條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權?！?/p>

由此可見，《土地增值稅暫行條例》使用了“因國家建設需要”的概念，但沒有對這一概念作出精準的定義，而這一概念也難以從其他部門法中加以考證，只能結合土地管理法進行解釋。根據(jù)《閑置土地處理辦法》第一條，“為有效處置和充分利用閑置土地，規(guī)范土地市場行為，促進節(jié)約集約用地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及有關法律、行政法規(guī)，制定本辦法。”由此可見，《閑置土地處理辦法》是《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》的下位法，其不能違反上位法規(guī)定，增設土地使用權提前收回的情況。在前述第一起案例中，法院在說理部分提出，涉案土地被收回系“因閑置”而非“因國家建設需要依法征收、收回”，故不滿足免稅條件，但這種并列關系其實并不存在。

筆者認為，閑置土地認定是出于政策目的需要，進行的一項程序性工作，閑置土地認定的程序和土地提前收回的結果之間沒有直接聯(lián)系，即土地閑置本身不能直接得出提前收回土地使用權的結果。根據(jù)前述分析，行政機關提前收回土地使用權有且僅有因公共利益需要有償收回、到期無償收回和因用地人原因閑置無償收回三種情況。認定土地閑置后，需要提前收回的，必須進一步認定土地閑置原因是因公共利益需要閑置還是因用地人原因閑置，進而確定提前收回土地使用權是因公共利益需要有償收回還是因用地人原因閑置無償收回。而在第一起案例中，土地被認定為因政府原因閑置，自然不屬于因用地人原因閑置的情形，而只能屬于因公共利益需要有償收回的情形。

從現(xiàn)行立法來看，“因公共利益需要”和“因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要”之間是何種關系并不明確，但兩者之間存在大量交叉。例如城市規(guī)劃調(diào)整導致土地無法開發(fā)建設，而被政府收回，在土地管理法上屬于因公共利益需要收回土地，在土地增值稅法上亦屬于因城市實施規(guī)劃收回土地。在稅法規(guī)定不明時，出于納稅人權利保護原則考慮，應當采取有利于納稅人的解釋，將“因公共利益需要”收回土地的情形解釋為“因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要”收回土地，免征土地增值稅。

三、根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不屬于土地增值稅征稅范圍

（一）土地增值稅征稅范圍是有償轉讓房地產(chǎn)

在前面的分析中，我們結合免稅條款，討論了土地收回的免稅條件。但如果站在更前一環(huán)節(jié)——征稅條款，我們認為現(xiàn)行立法只能得出土地收回不屬于土地增值稅的結論。詳言之，根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第二條，“轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅?！备鶕?jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條，“條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為?！庇纱丝梢?，土地增值稅征稅范圍是有償轉讓房地產(chǎn)。其中，“有償”和“轉讓”均是征稅的必要條件，缺一不可。

（二）土地管理法對土地使用權轉讓和終止作出了明確定義

根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第十九條第一款，“土地使用權轉讓是指土地使用者將土地使用權再轉移的行為，包括出售、交換和贈與。”第三十九條，“土地使用權因土地使用權出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止?！庇纱丝梢?，土地使用權的轉讓和消滅（終止）有明確的法律定義。

結合上列法律法規(guī)的規(guī)定可以看到：土地使用權轉讓，是指土地使用者通過出售、交換和贈與的方式，將土地使用權再轉移的行為，土地使用權轉讓的效果是土地使用權的權利主體改變，但土地使用權本身仍然存續(xù)。土地使用權消滅或終止，是指因土地使用權出讓合同到期、提前收回、土地滅失等原因，導致土地使用權本身歸于消滅。因此，土地使用權的轉讓和消滅是兩個不同的法律概念，雖然兩者都可以引起物權變動的效果，但其內(nèi)容和性質(zhì)存在本質(zhì)區(qū)別，不能將二者混為一談。

（三）稅法應當尊重、認可、承繼土地管理法對“轉讓”的定義

《土地增值稅暫行條例實施細則》提出了有償轉讓的概念，但在我國土地增值稅制體系內(nèi)沒有任何相關的法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件對“轉讓”作出具體定義。由此可見，轉讓的概念以及內(nèi)涵外延之界定在土地增值稅制體系中屬于不需要作出特別解釋、說明的概念，應當直接采用與其相關的其他部門法之規(guī)定以及社會大眾能夠認可和接受的、與其通常的內(nèi)涵及外延相同的定義對其進行解釋。

首先，《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》對土地使用權轉讓作出了定義。該條例屬于土地管理法體系的一部分，其對土地管理涉及的法律概念作出的定義系立法解釋、有權解釋，符合社會大眾對該法律概念的一般理解，屬于該法律概念的通常定義。

其次，稅法具有行政法屬性，其和土地管理法同屬行政法體系，為保持同一法律體系內(nèi)部相同法律概念的一貫性，避免在法律適用中產(chǎn)生矛盾、沖突，稅法應當尊重、認可、承繼土地管理法對轉讓的定義。除稅法明文規(guī)定外，不應任意改變土地管理法中已經(jīng)定義的法律概念的內(nèi)涵和外延。

再次，課稅要件明確是稅收法定原則的基本內(nèi)涵。課稅要件明確一方面要求稅法概念必須清楚、明確，不能語焉不詳。另一方面要求對稅法概念的解釋必須具備穩(wěn)定性，不能任意擴大或縮小解釋。在稅法沒有作出具體規(guī)定時，依照同部門法解釋稅法概念，是保障課稅要件明確的基本要求。

綜上，《土地增值稅暫行條例實施細則》中“轉讓”的概念應當采用和《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中“轉讓”的概念相同的解釋，即只包括土地使用權在不同權利主體之間轉移，而不包括土地使用權消滅的情況。

（四）根據(jù)稅收法定原則，土地被政府收回不應繳納土地增值稅

根據(jù)前述分析，《土地增值稅暫行條例實施細則》關于征稅范圍的規(guī)定采用了正向說明和反面列舉的立法模式，但是，這一規(guī)定并未涵蓋全部房地產(chǎn)物權變動類型，導致部分房地產(chǎn)物權變動行為處在土地增值稅立法的“真空地帶”。詳言之，《土地增值稅暫行條例實施細則》第二條僅規(guī)定了有償轉讓房地產(chǎn)屬于土地增值稅征稅范圍，以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)不屬于土地增值稅征稅范圍，對于有償設立、變更、消滅房地產(chǎn)權屬的行為，以及無償轉讓房地產(chǎn)但又不構成繼承、贈與的行為，是否應當課稅，稅法并未作出規(guī)定。

根據(jù)《稅收征收管理法》第三條，“稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，依照法律的規(guī)定執(zhí)行；法律授權國務院規(guī)定的，依照國務院制定的行政法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。任何機關、單位和個人不得違反法律、行政法規(guī)的規(guī)定，擅自作出稅收開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅和其他同稅收法律、行政法規(guī)相抵觸的決定。”由此可見，稅收法定原則是稅法基本原則，沒有法律明文規(guī)定，不得對納稅人課征稅款，不得要求納稅人補繳稅款。土地被政府收回屬于土地使用權消滅，不屬于土地增值稅征稅范圍。

遺憾的是，在實踐中，稅務機關對于征稅范圍的理解有所不同，或是出于政策方面的考慮，或是出于經(jīng)濟方面的考慮，對“轉讓”進行了擴大解釋。此外，按照前述解釋，土地收回應當排除在征稅范圍外，然而《土地增值稅暫行條例》又特別規(guī)定了土地收回符合特定條件的免予征稅，根據(jù)稅法基本原理，不征稅和免稅是不同概念，因此在現(xiàn)行立法體系內(nèi)部存在矛盾沖突。我們認為，稅法的明確性是稅法的重要價值，應當采用修法方式明確土地增值稅征免范圍，構建和諧統(tǒng)一的土地增值稅法律體系。

【第14篇】二手商鋪土地增值稅

幸福里百科詞條：商鋪是專門用來進行商品交易實現(xiàn)產(chǎn)品市場流通的場所，商業(yè)中心都離不開大大小小的商鋪，商鋪買賣雙方在進行交易的時候也要繳納好相應的稅費，那么商鋪買賣需要交哪些稅費？

一、門面房需要交哪些稅費

買家支付：

1、房地產(chǎn)交易手續(xù)費：5元／平方米為普通住宅，非普通住宅為11元／平方米．

2、房屋登記費：550元／本（每增加一本證書按每本10元收取工本費）。

3、權證印花稅：5元／本。

4、印花稅：0．05％

5、契稅：交易價（或評估價）3％。

賣家支付：

1、賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費：房地產(chǎn)交易手續(xù)費3元／平方米。

2、印花稅：房屋產(chǎn)價的0．05％。

3、土地增值稅：可提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅＝［轉讓收入－上手發(fā)票價（每年加計5％）－有關稅金］適用稅率。不能提供上手購房發(fā)票的，土地增值稅＝（轉讓收入－轉讓收入90％）30％。

4、個人所得稅：據(jù)實征收為（轉讓收入－房產(chǎn)原值－合理費用）20％，核定征收為轉讓收入7．5％20％。

轉讓收入－房產(chǎn)原值－合理費用相當于個人凈收入。

5、營業(yè)稅及附加稅：可提供上手購房發(fā)票的，為（轉讓收入－上手發(fā)票價）5．5％。不能提供上手發(fā)票的，為轉讓收入5．5％；稅費為差額的5．56％。

6、土地出讓金：商業(yè)用途用房，按其網(wǎng)格點基準地價的35％計收；商業(yè)路線價區(qū)段路的商業(yè)臨街宗地，加收路線價的10％；辦公用途用房按其網(wǎng)格點基準地價的30％計收。

7、土地出讓金契稅：按本次征收土地出讓金價款的3％征收。

二、二手門面房的交易稅費怎么算

因為一手商鋪很多在開盤時即被預定，因此很多人選擇購買二手門面，二手門面只要對方產(chǎn)權清晰就沒問題，且一般來說二手門面周邊客流更成熟。但如果貸款的話，二手門面也屬于商業(yè)地產(chǎn)，因此相對住宅來說首付要高一些，最少要五成或以上。最重要的是二手門面涉及到交易稅費，需要按以下規(guī)定繳納相關稅費：

（1）增值稅：非住宅類房產(chǎn)繳納稅率5.55%，由賣方繳納。

（2）個人所得稅：非住宅類房產(chǎn)繳納個人所得稅為稅率交易總額1%或兩次交易差的20%，由賣方繳納。

（3）印花稅：稅率1%，買賣雙方各半，不過至今國家暫免征收。

（4）契稅：非普通住宅或者是非住宅則繳納交易總額的3%，由買方繳納。

（5）測繪費:1.36元/平米，總額=1.36元/平米*實際測繪面積。

（6）二手房交易手續(xù)費總額：非住宅10元/平米*實際測繪面積。

（7）登記費：工本費80元，共有權證:20元。

注：以上內(nèi)容來源于網(wǎng)絡綜合整理 具體政策以各地信息為準。

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【第15篇】土地增值稅清算管理征管成效

土地增值稅的迅猛增長已逐漸成為地方稅收的一個重要稅種,必須嚴格征收管理。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理通常采取按不同類型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分別確定預征比例進行先預征,待項目符合清算條件時再清算,多退少補的管理辦法，清算工作是整個土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理的終點。

國家稅務總局先后于2006年和2023年下發(fā)了有關清算工作的要求和規(guī)程，進一步要求加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算管理工作。在房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的具體清算工作中，清算條件、時間、方式、成本的認定和歸集分配等問題是清算工作中的重點和難點，在此，本文從以下幾個方面探討。

一、把握清算時間及清算條件

準確把握房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時間及清算條件是依法治稅的前提。在過去的征管工作中，只明確了納稅人申報、征收、入庫的時間，對清算時間、清算條件和清算方法未作具體的規(guī)定，國家稅務總局于今年出臺了《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文），明確了 “兩個條件”、“兩個時間”， 細化了房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作的操作步驟。

“兩個條件”：其一，符合清算條件的項目，納稅人應及時進行土地增值稅清算。即：1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3.直接轉讓土地使用權的。其二，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人及時進行土地增值稅清算：1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省級稅務機關規(guī)定的其他情況。

“兩個時間”：

其一，由納稅人進行清算的，應當在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務機關辦理清算手續(xù)；

其二，由主管稅務機關要求納稅人進行清算的，納稅人應當在收到主管稅務機關清算通知之日起90內(nèi)辦理清算手續(xù)。辦理清算手續(xù)時，納稅人應提供清算資料和中介機構出具的《鑒證報告》，主管稅務機關受理后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

針對清算的兩種情形時間期限的把握應注意以下兩個方面，第一，如果納稅人在90天的時限內(nèi)第一次報送資料不齊全，主管稅務機關應以書面的方式明確告知需補齊資料的內(nèi)容及時限，時限掌握最好以30日內(nèi)為限；第二，若資料齊全，主管稅務機關受理后，應在一定期限內(nèi)及時組織清算審核，這里的“一定期限”，主管稅務機關也應在具體工作規(guī)范中明確，如90天。這樣，既維護了納稅人的合法權益，也規(guī)范稅務主管機關的受理和清算時間，保證了土地增值稅清算工作的及時，避免房地產(chǎn)開發(fā)商為了延長清算時間、增大期間費用減少增值額，故意將部分尾盤滯銷，遲遲不結轉收入成本，導致稅款不能及時足額的入庫。

二、明確清算對象，加強前期管理

明確清算對象是房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算的關鍵環(huán)節(jié)。土地增值稅是以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。對一個開發(fā)企業(yè)有多個開發(fā)項目，一個開發(fā)項目中有不同類型的開發(fā)產(chǎn)品，對象的確定不同會產(chǎn)生不同的清算結果，如開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅，非普通住宅中又同時包括商業(yè)鋪面、賓館飯店、寫字樓、車庫等綜合建筑物的，應分別計算增值額，有些開發(fā)產(chǎn)品是免稅的（如增值率不超過20%的普通住宅），有些是應稅的，因此，要針對不同類型建筑物細分清算對象。筆者認為，對于一個房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應該分別核算收入、成本等，否則免稅開發(fā)產(chǎn)品不能享受免稅政策，并從高計征土地增值稅。主管稅務機關在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目前期管理中，要實施按項目管理，加強輔導企業(yè)開發(fā)期間的會計核算工作，督促企業(yè)根據(jù)清算要求按不同期間和不同項目合理歸集分配收入、成本、費用及稅金，跟蹤監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)過程中的立項、修建、銷售、清算四大環(huán)節(jié)，從開發(fā)企業(yè)取得土地使用權開始，到項目銷售告磬清盤為止，按項目分別建立檔案、設置臺帳，加強對開發(fā)項目的前期管理。

三、合理歸集分配開發(fā)項目的土地增值稅扣除項目

歸集土地增值稅扣除項目金額是清算工作的前提，分配土地增值稅扣除項目金額是清算工作的關鍵。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)是一個投資額大、建設周期長、資金周轉慢的開發(fā)過程。通常一個項目的開發(fā)從土地的取得到銷售告罄需要三年以上，一般開發(fā)企業(yè)又會有多個項目的開發(fā)滾動，在這期間企業(yè)將會有不同項目的收入、成本、費用、稅金的發(fā)生，按照分項目、分期清算的要求，準確的計算出各個項目的增值額和應繳土地增值稅額是清算工作的難點和目的。企業(yè)對不同項目的收入，均在帳務上是有明細，能夠區(qū)分出是哪一項目、哪一類型開發(fā)產(chǎn)品的收入，但成本、費用上，特別是共同承擔的成本、費用，很難明確區(qū)分和界定，這就需要我們認真鑒別開發(fā)成本和費用的真實合法性，并合理歸集分配開發(fā)企業(yè)不同項目的成本、費用等扣除金額和同一項目不同類型開發(fā)產(chǎn)品的成本、費用等扣除金額。

（一）確定開發(fā)成本和費用的真實合法性

合理歸集分配土地增值稅扣除項目金額的前提是先需確定這些開發(fā)成本和費用的真實合法性，甄別企業(yè)有無虛列開發(fā)成本、費用現(xiàn)象。其開發(fā)成本、費用的列支，必須從稅務主管部門或相關部門取得合法憑據(jù)。企業(yè)開發(fā)成本和費用的真實合法性，主要從以下幾個方面判斷：

一是企業(yè)在土地的取得環(huán)節(jié)是否有國土等相關部門的合法憑據(jù)，并繳納了相關的耕地占用稅或契稅；

二是企業(yè)支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表（包括拆遷面積、戶數(shù)、拆遷費用）等相關資料報稅務機關備案，帳、表、冊、收據(jù)是否一致。同時，企業(yè)為取得土地使用權而支付的這部分拆遷費用是否到主管稅務機關申報繳納了契稅；

三是企業(yè)支付建筑安裝工程款時是否代扣代繳相關建安營業(yè)稅收，并取得稅務機關開具的建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票。這一部分成本是整個開發(fā)成本除了土地之外又一相對數(shù)額較大的支出，在對房地產(chǎn)開發(fā)項目跟蹤管理時就應注意項目的建筑招標、中標、工程結算書是否有一定的邏輯關系，工程總造價預算與結算是否差異過大，工程結算時土方建筑單價是否偏高，重點核實材料用量是否異常超標、人工費、機械使用費是否超出正常取費標準等情況，開發(fā)企業(yè)自購建筑材料是否重復計算扣除；

四是企業(yè)列支前期工程費、基礎設施費、公共配套費及開發(fā)間接費時是否真實發(fā)生的，是否以真實合法有效憑據(jù)入帳，不得預提開發(fā)間接費用；

五是企業(yè)列支開發(fā)費用利息時，是否將此列入開發(fā)成本的開發(fā)間接費用科目，企業(yè)是否是通過金融機構貸款，有無合法憑證，有無利息結算單，是否列支超過銀行同期利息的數(shù)額。

（二）合理歸集分配開發(fā)成本

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應按照受益對象，采用合理的歸集方法，分配共同的成本，即，土地價款及相關稅費、拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費。

具體分配方法有：

1、占地面積法。指按已動工開發(fā)成本對象占地面積占開發(fā)用地總面積的比例進行分配。這一般適用土地成本的分配。

2、建筑面積法。指按已動工開發(fā)成本對象建筑面積占開發(fā)用地總建筑面積的比例進行分配。這一般適用同一項目不同類型的建筑成本分配。

3、直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象直接開發(fā)成本的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。

4、預算造價法。指按期內(nèi)某一成本對象預算造價占期內(nèi)全部成本對象預算造價的比例進行分配。這一般適用財務費用的利息支出分配，特定建筑產(chǎn)品的成本支出分配。筆者認為，較簡便又直接的歸集分配方法是建筑面積法，已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。據(jù)此辦法，就能準確的找到每個項目、每個類型建筑物（普通和非普通住宅、商業(yè)用房等）的已售部分和未售部分的開發(fā)成本，這是計算土地增值稅扣除項目中開發(fā)費用的重要基數(shù)，也是財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的重要基數(shù)，更是計算土地增值額的重要依據(jù)。

（三）合理歸集分配開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。在土地增值稅扣除項目中，開發(fā)費用如何計扣，是按利息加開發(fā)成本的5%，還是按開發(fā)成本的10%，主要在于財務費用的利息支出能否提供金融機構證明并按開發(fā)項目計算分攤，其與企業(yè)所得稅的期間費用稅前扣除是有區(qū)別的，它不能夠計入開發(fā)成本，更不能作為財政部規(guī)定的其他扣除項目加計20%的扣除基數(shù)，只能計入開發(fā)費用。在計算開發(fā)費用扣除時，應注意三點。首先，企業(yè)在會計核算上已經(jīng)將開發(fā)成本完工前的利息支出進入成本的，在計算土地增值稅時需要調(diào)整出來單獨計算。其次，扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用時有兩種方法。第一種，財務費用利息支出凡能夠按項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除；非金融機構借款的利息扣除，最高不得超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（即管理費用和銷售費用），按開發(fā)成本的5%以內(nèi)計算扣除。第二種，財務費用利息支出凡不能按項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按開發(fā)成本10%以內(nèi)計算扣除。第三，分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一般性貸款的利息支出，要按照項目合理分攤，在實際操作中，如能提供金融機構證明的，可以按當期項目的收入比例將利息分攤到各項目。

四、科學確定增值額的計算方法

科學確定增值額計算方法是實現(xiàn)準確清算的核心。在實際清算工作中，我們遇到最多的是開發(fā)項目同時包含商業(yè)和住宅的綜合樓盤，這類型項目既開發(fā)有商鋪、賓館飯店、寫字樓、車庫，還有住宅，住宅又有普通住宅和非普通住宅之分，這就需要我們分別計算增值額。但分別計算增值額，稅率是否應分別確定，還是合并計算增值額后確定呢？大中城市的房價高，增值額大，二級城市和縣城等房價略低，增值額略小，而土地增值稅預征率是按照發(fā)達的大中城市狀況測算確定的，二級城市和縣城預征率偏高，清算后出現(xiàn)大量退稅情況。再加之土地增值稅清算的辦法各異，導致稅負不公，退補稅款差異大。故科學確定增值額的方法是土地增值稅清算的核心?；景咐?2008年7月，某市房地產(chǎn)開發(fā)公司在市區(qū)中心地段開發(fā)多功能商住樓一幢，開發(fā)總面積5000平方米，其中1、2層為商鋪，面積2000平方米， 3、4、5層為普通住宅，面積3000平方米。商住樓銷售總收入合計2300萬元，其中：1、2層商鋪平均售價為7000元/平方米，銷售收入1400萬元。普通住宅部分平均售價3000元/平方米，銷售收入900萬元。商住樓的土地購置成本及房屋開發(fā)成本總計1600萬元。房地產(chǎn)開發(fā)費用為土地成本和開發(fā)成本兩者之和的10%即160萬元（其他費用不計）。加計開發(fā)成本的20%扣除即320萬元。營業(yè)稅金及附加為127.65萬元，已預繳土地增值稅27.75萬元(普通住宅按銷售收入的0.75%,商鋪按銷售收入的1.5%預繳)。公司以該幢樓為成本核算對象。

方法一：普通住宅和商鋪合并，以整個商住樓為單位計算土地增值稅

方法二：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，合并確定稅率計征土地增值稅

方法三：普通住宅和商鋪分別計算土地增值額，分別確定稅率計征土地增值稅

五、嚴格掌握土地增值稅的核定征收政策

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可采取核定征收其土地增值稅：

一是依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

二是擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

三是雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

四是符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

五是申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。主管稅務機關對開發(fā)企業(yè)項目核定征收時，要參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

筆者認為，在核定征收時，其一，核定征收率應考慮一個自由裁量的區(qū)間，對不同時間、不同類型、不同結構、不同地段、不同價格的開發(fā)產(chǎn)品區(qū)別對待。其二，對情節(jié)嚴重的納稅人，如第二種情形擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的，應從高從嚴的核定征收土地增值稅，不使用核定征收率的辦法核定征收，可以考慮對其銷售收入、開發(fā)成本、開發(fā)費用的核定來計算出應納土地增值稅額。其三，對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致。

來源：梁好財稅工作室

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【第16篇】應征土地增值稅的有

在實務操作中，很多財務人士不知道企業(yè)土地轉讓應該交哪些稅？稅率是多少呢？怎么樣在合法的情況下去合理避稅？土地買賣和股權轉讓又有什么區(qū)別？

通常情況下，土地不能直接轉讓，土地只有在開發(fā)投入達到項目總投資（不含土地成本）的25%之后才可以轉讓。只有在企業(yè)改制重組、破產(chǎn)清算等特殊情形下土地才有可能直接轉讓。土地的轉讓涉及增值稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅、印花稅以及土地購買方的契稅。

根據(jù)土地的取得時間不同（是否在營改增之前），增值稅稅率可能為5%，也可能為9%；土地增值稅適用30%到60%四檔超率累進稅率；企業(yè)所得稅適用25%的基礎稅率；印花稅適用產(chǎn)權轉移書據(jù)萬分之五的稅率；契稅適用3%-5%的比例稅率，具體稅率根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

合理的稅務籌劃主要考慮企業(yè)改制重組的相關稅收優(yōu)惠，土地買賣涉及不動產(chǎn)權屬的轉移，應征契稅和土地增值稅，而股權的轉讓不涉及不動產(chǎn)權屬的轉讓，僅需繳納所得稅和印花稅，雖然國家稅務總局原先發(fā)文“以轉讓股權的名義轉讓不動產(chǎn)需要繳納土地增值稅”，但是從各地的稅務實踐和相關稅務司法判例的情況來看，通過轉讓股權的形式轉讓不動產(chǎn)無需征收土地增值稅。