土地增值稅實施細則（16篇）

【第4篇】土地增值稅預(yù)繳

政策依據(jù)：財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（財稅[2006]21號）

北京市關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題（北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號）

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告[2016]70號)

預(yù)繳時間：取得第一筆商品房預(yù)售款的下一個納稅申報期

計算方法：

應(yīng)預(yù)繳稅款=(預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款)*土地增值稅預(yù)征率

其中，各省市的土地增值稅預(yù)征率需按各省市規(guī)定執(zhí)行，(國稅發(fā)[2010]53號)文件規(guī)定“保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅”。關(guān)于保障性住房的判定遵循各省市稅務(wù)局相關(guān)規(guī)定。

就北京市而言，保障性住房是指各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟適用住房、限價商品房(含比照經(jīng)濟適用住房、限價商品房管理)等具有保障性質(zhì)的各類住房。

該等保障性住房均納入北京市住建委保障房建設(shè)計劃，納稅人享受保障房暫不預(yù)征的稅收優(yōu)惠政策，需持住房與城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)建設(shè)保障房的文件先在稅務(wù)局辦理暫不預(yù)征登記。

不屬于保障房建設(shè)計劃的項目，預(yù)征率按照預(yù)計增值率實行2%至8%的幅度預(yù)征率。(預(yù)征率計算詳見北京市地方稅務(wù)局 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會公告2023年第3號)，在辦理項目預(yù)售許可證時確定項目預(yù)征率。容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。

【第5篇】土地增值稅怎么算

一、土地增值稅相關(guān)政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國土地增值稅暫行條例

中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則

國稅函發(fā)〔1995〕110號（土地增值稅宣傳提綱）

國稅發(fā)〔2006〕187號（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國稅發(fā)〔2009〕91號(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號（修訂土地增值稅納稅申報表）

安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導(dǎo)圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

（二）征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

2.《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計算扣除。

計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評估價格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

6.財政部規(guī)定的其他扣除項目

（1）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

（2）代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個條件比較容易得到確認。現(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字［1995］48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號 ）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

對預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進行審核確認。

（3）納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條 對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

三、案例分析

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700（萬元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80（萬元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬元）（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110（萬元）

5.加計扣除=1100*20%=220（萬元）

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510（萬元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬元）

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬元）

土地增值稅納稅申報表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為:

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬元）

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

類型三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬元）

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43（萬元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43（萬元）；

2.購買時繳納的契稅12（萬元）。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬元）；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬元）。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436（萬元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬元；計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項目進行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬元。計算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費用=29013.75÷40500＝0.72（萬元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項目＝0.72×4500＝3240（萬元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬元）

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【第6篇】土地增值稅案例

【經(jīng)典案例】某房開公司土地增值稅清算案

一、 案情簡介

2023年11月，b縣地方稅務(wù)局向已按核定征收繳納土地增值稅的xx房開公司送達了《土地增值稅清算通知書》，要求其在規(guī)定期限內(nèi)辦理土地增值稅清算手續(xù)，但該公司未按要求辦理清算。

2023年6月，b縣地方稅務(wù)局向該房開公司下達《責(zé)令限期改正通知書》。7月，該房開公司向b縣地方稅務(wù)局提交了某稅務(wù)師事務(wù)所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》及相清算資料。

2023年3月, b縣地方稅務(wù)局下達了稅務(wù)事項通知書（b稅通﹝2015﹞01號）,指出清算鑒定報告中“取得土地使用權(quán)所支付的價款扣除項目的成本分攤方式”和“開發(fā)成本均采取層高系數(shù)法進行分攤”不合理。5月，該公司不服向a市地方稅務(wù)局申請行政復(fù)議，請求撤銷b稅通﹝2015﹞01號稅務(wù)事項通知書并要求退稅。

理由是對未達清算即采取核定征收方式預(yù)繳稅款不符合土地增值稅征收管理規(guī)定；對土地增值稅清算成本分攤方法不予采信，沒有說明依據(jù)和理由。a市地方稅務(wù)局經(jīng)復(fù)議撤銷了b稅通﹝2015﹞01號通知書并要求b縣地方稅務(wù)局重新作出具體行政行為。7月，該公司不服復(fù)議決定，以a市地方稅務(wù)局為被告向c縣人民法院提起訴訟。12月，雙方達成和解，該公司自愿撤訴。

2023年3月，b縣地方稅務(wù)局再次下達稅務(wù)事項通知書（b稅通﹝2016﹞01號），同時下達《土地增值稅清算結(jié)論通知書》。5月，該公司不服再次向a市地方稅務(wù)局申請行政復(fù)議，請求撤銷b稅通﹝2016﹞01號通知書和清算結(jié)論通知書，要求退還多繳土地增值稅。

主要理由是：被申請人依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條以建筑面積法計算分攤扣除項目的方式確定應(yīng)繳納的土地增值稅侵害申請人合法權(quán)益，應(yīng)依據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條規(guī)定，按照受益對象，分攤共同的成本費用。8月，a市地方稅務(wù)局維持復(fù)議決定，xx房開公司不服，將a市地方稅務(wù)局和b縣地方稅務(wù)局作為被告向d區(qū)人民法院提起訴訟。12月，d區(qū)人民法院判決駁回xx房地開公司訴訟請求。

2023年1月，xx房開公司不服d區(qū)人民法院判決向a市中級人民法院提起上訴。5月，a市中級人民法院駁回上訴、維持原判。10月，不服該判決向a省高級人民法院申請再審被駁回。

2023年4月，向a市人民檢察院提起行政檢察監(jiān)督申請，請求對a市中級人民法院判決提請抗訴；9月，a省人民檢察院作出不支持監(jiān)督申請決定。

二、處理決定及理由

1.2023年5月，a市地方稅務(wù)局經(jīng)過復(fù)議后決定撤銷（2015）01號通知書，責(zé)令被申請人重新作出具體行政行為。理由是：通知書對申請人提交的《土地增值稅清算稅款鑒定報告》不予采信未說明法律依據(jù)和理由，也未告知申請人依法享有的權(quán)利事項。

2.2023年12月，d區(qū)人民法院判決駁回原告xx房地開公司的訴訟請求。理由主要是：稅務(wù)機關(guān)有權(quán)依據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條之規(guī)定以建筑面積確定土地增值稅的分攤計算方法。

3.二審a市中級人民法院判決駁回上訴，維持原判，再審a省高級人民法院駁回再審申請，理由如d區(qū)人民法院。行政監(jiān)督a省人民檢察院任務(wù)不符合監(jiān)督條件，不支持監(jiān)督申請，理由是：xx房地開公司的計算方式于法無據(jù)。

三、 法律法規(guī)分析

1.稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅扣除項目是否符合規(guī)定有最終確定權(quán)。《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條是授權(quán)性規(guī)定，有權(quán)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，也有權(quán)按建筑面積計算分攤。

2.納稅人土地增值稅扣除項目的計算方式是否合理由稅務(wù)機關(guān)審核認定?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》第二十一條第（五）項之規(guī)定，是稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅扣除項目的審核要求，而非納稅人據(jù)以確定土地增值稅扣除項目的依據(jù)。

3.對納稅人提交的鑒證報告未采信的應(yīng)當(dāng)告知理由。依據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第三十條、第三十一條規(guī)定，主管稅務(wù)機關(guān)有采取適當(dāng)方法對鑒證報告有關(guān)內(nèi)容的合法性、真實性進行審核的權(quán)利，但未采信或部分未采信鑒證報告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

四、 典型意義

1.土地增值稅的核定征收管理方式和成本分攤扣除爭議是引起訴訟的起因及焦點。2023年訴訟主要分歧在于對核定征收管理方式是否認同，2023年訴訟主要分歧在于是根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第九條規(guī)定以建筑面積法計算分攤扣除項目的方式確定應(yīng)繳納的土地增值稅，還是應(yīng)根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》第二十一條第（五）項之規(guī)定按受益對象不同合理分攤共同的成本費用后計算應(yīng)繳納的土地增值稅。因此，對土地增值稅的成本分攤扣除和征收管理方式必須高度重視，否則容易引起紛爭。

2.土地增值稅征收管理應(yīng)于法有據(jù)并符合法定程序。土地增值稅的征收管理因涉及的中央和地方法律比較多、房地產(chǎn)項目開發(fā)周期比較長、清算時實際情況又比較復(fù)雜。因此，對土地增值稅納稅人的管理應(yīng)遵循國家有關(guān)的稅法的管理規(guī)定，如在納稅人未達到清算時對其采取核定征收管理并繳納稅款的方式并不符合現(xiàn)行稅法有關(guān)規(guī)定。

3.對鑒定意見或?qū)I(yè)問題可申請有專門知識的人出庭發(fā)表意見。本案中邀請稅務(wù)總局常年法律顧問、稅收法律專家出庭就納稅人提交的鑒定報告及土地增值稅的有關(guān)法律問題發(fā)表意見，一方面有助于對訴訟涉及的稅收專業(yè)性問題作出更加明確、具體和權(quán)威的說明，另一方面也有助于訴辨雙方及司法機關(guān)對土地增值稅相關(guān)法律問題有更加清晰的認識。

五、 相關(guān)法條

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第九條。

2.國家稅務(wù)總局《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第二十一條、第三十條、第三十一條。

3.貴州省地方稅務(wù)局《關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問題的通知》（黔稅發(fā)[2008]61號）、《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（2010第3號）》。

4.《中華人民共和國民事訴訟法》第七十九條。

5.《人民檢察院行政訴訟監(jiān)督規(guī)則（試行）》第三條、第五條、第九十三條。

六、風(fēng)險提示

1.稅務(wù)法律文書引用法律及規(guī)范性文件名稱及條款必須要準(zhǔn)確、具體。如本案中b縣地方稅務(wù)局稅務(wù)事項通知書（b稅通﹝2015﹞01號）引用的法律依據(jù)只有法律文件名稱，未列明引用法律文件的具體條款和內(nèi)容。

2.稅務(wù)法律文書必須要符合程序要求、內(nèi)容要完整。如本案中稅務(wù)法律文書對申請人提交的《土地增值稅清算稅款鑒定報告》不予采信未按規(guī)定說明法律依據(jù)和理由，通知書也未告知申請人依法享的法律救濟權(quán)利事項。

3.采取核定征收的方式征收土地增值稅需慎重。根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》和a省地方稅務(wù)局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（2010第3號）》的相關(guān)規(guī)定，只有納稅人在符合清算條件時，才實行核定征收管理。

文章來源：貴州省稅務(wù)局

【第7篇】土地增值稅核定

呼和浩特市地方稅務(wù)局關(guān)于對土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知

呼地稅字[2010]345號

各征管局：

為了加強征管，堵塞征管漏洞，規(guī)范土地增值稅的征收管理。按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的精神，經(jīng)市局研究決定，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目土地增值稅核定征收工作通知如下：

一、土地增值稅核定征收的條件：

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目有下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以按照核定征收率征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

二、土地增值稅核定征收率

依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項目士地增值稅按照商品房的銷售價格確定土地增值稅核定征收率，具體核定征收如下：

(一)單套商品房屋銷售價格在6000元／㎡以下的，按照銷售收入的5％，核定征收土地增值稅。

(二)單套商品房屋銷售價格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照銷售收入的6％，核定征收土地增值稅。

(三)單套商品房屋銷售價格在8000元／㎡以上的，按照銷售收入的7％，核定征收土地增值稅。

對上述核定征收率，在同一項目中按不同價格分別進行核定征收土地增值稅。

三、土地增值稅核定征收工作的幾點要求：

(一)各征管局在對土地增值稅的核定工作中，必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。

(二)嚴禁各征管局在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本轄區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

(三)對土地增值稅的確定為核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)項目，必須經(jīng)征管局局務(wù)會研究確定，決不允許各人個擅自決定。

四、此文件從2023年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收認定通知書》（略）

2、《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收計算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第8篇】土地款抵扣增值稅票據(jù)

一、對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；

（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

二、納稅人應(yīng)進行土地增值稅清算的情形：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

三、一手房交易的相關(guān)例題

1.宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司為一般納稅人，位于吉林市，公司于2023年5月－2023年3月開發(fā)“翰林官邸”住宅項目，發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

（1）2023年5月通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，合同記載地價款20000萬元，另支付相關(guān)登記、過戶費10萬元，并規(guī)定2023年8月1日之前動工開發(fā)。由于公司資金短缺，于2023年9月才開始動工。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè)，被政府相關(guān)部門按照規(guī)定征收土地受讓總價款10%的土地閑置費。

（2）支付拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費和間接開發(fā)費用合計3000萬元，其中公共配套設(shè)施費用包含小區(qū)內(nèi)可以有償轉(zhuǎn)讓的衛(wèi)生站支出80萬元。該衛(wèi)生站尚未轉(zhuǎn)讓。

（3）2023年3月該項目竣工驗收，應(yīng)支付建筑企業(yè)工程不含稅總價款3150萬元，根據(jù)合同約定當(dāng)期實際支付價款為總價款的95%，剩余5%作為質(zhì)量保證金留存一年，建筑企業(yè)按照實際支付價款開具了發(fā)票。

（4）發(fā)生銷售費用、管理費用1200萬元，向商業(yè)銀行借款的利息支出800萬元（不能提供金融機構(gòu)的貸款證明），其中含超過貸款期限的利息和罰息150萬元。

（5）2023年4月開始銷售，可售總建筑面積為45000平方米，截至2023年12月底銷售建筑面積為40500平方米，取得不含稅收入40500萬元。

（其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②所在省人民政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除比例為8%，其他房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為4%）

假設(shè)不考慮增值稅進項稅額，根據(jù)上述資料，回答下列問題：

（1）根據(jù)題目的相關(guān)信息，下列表述正確的有（abc）。

a、稅務(wù)機關(guān)可于2023年12月份要求宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司進行土地增值稅清算

b、公司繳納的土地閑置費不可以在計算土地增值稅時扣除

c、宏達房地產(chǎn)開發(fā)公司計算土地增值稅時，允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除

d、質(zhì)量保證金可以作為開發(fā)成本扣除

e、印花稅可以作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售新建房地產(chǎn)項目，印花稅不作為轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金扣除）

（2）土地增值稅清算時可扣除的土地成本金額為（a）萬元。

a、18909=40500÷45000×[20000×（1+5%）+10]

b、20909

c、18900

d、21010

（3）土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)成本為（b）萬元。

a、5912.50

b、5321.25=（3000-80+3150×95%）×90%

c、5535.00

d、5766.50

房地產(chǎn)成本中的公共配套設(shè)施費，不包括能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出

（4）土地增值稅清算時可扣除的開發(fā)費用為（d）萬元。

a、1744.58

b、1649.22

c、1769.22

d、1938.42=（18909+5321.25）×8%

（5）土地增值稅清算時，允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)稅費為（a）萬元。

a、437.40=40500×9%×（7%+3%+2%）

b、364.50

c、457.65

d、384.75

（6）土地增值稅清算時應(yīng)繳納的土地增值稅為（c）萬元。

a、2046.55

b、3752.51

c、2714.36

d、4041.23

扣除項目金額=18909+5321.42+1938.42+437.4+（18909+5321.25）×20%=31452.12

增值額=40500-31452.12=9047.88

增值率=9047.88÷31452.12=28.77%，適用稅率為30%

應(yīng)納土地增值稅=9047.88×30%=2714.36

2.某市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司為一般納稅人，2023年發(fā)生相關(guān)業(yè)務(wù)如下：

（1）2023年通過競拍獲得一宗國有土地使用權(quán)，支付土地價款4000萬元，取得財政票據(jù)。由于公司資金短缺，于2023年5月才開始動工，將土地的3/4用于開發(fā)建造商品房。因超過期限1年未進行開發(fā)建設(shè)，支付土地閑置費100萬元；

（2）發(fā)生開發(fā)成本共3050萬元；

（3）發(fā)生銷售費用、管理費用共1200萬元，全部使用自有資金，沒有利息支出；

（4）2023年該商品房竣工驗收，9月到12月間，房地產(chǎn)開發(fā)公司將該樓盤全部出售并交付業(yè)主，取得含稅收入14000萬元。

（其他相關(guān)資料：①當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為5%；②開發(fā)費用扣除比例為5%；③當(dāng)期可以抵扣的進項稅額共600萬元）

要求：根據(jù)上述資料，回答下列問題：

（1）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時可扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額為（a）萬元。

a.3150.00=4000×（1+5%）×3/4

b.3250.00

c.3000.00

d.4200.00

（2）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房計算土地增值稅時可扣除的開發(fā)費用為（b）萬元。

a.352.50

b.310.00=（3150+3050）×5%

c.302.50

d.362.50

（3）該房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房應(yīng)繳納增值稅為（d）萬元。

a.672.73

b.523.81

c.400.00

d.308.26=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）×9%-600

注意：在計算增值稅進行價稅分離的時候含稅收入扣除土地出讓金并沒有扣除契稅

（4）該房地產(chǎn)開發(fā)公司在計算土地增值稅時，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅金（c）萬元。

a.40.00

b.48.00

c.36.99=308.26×（5%+7%）

d.57.00

（5）在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計（c）萬元。

a.6558.00

b.6565.00

c.7786.99=3150+3050+310+36.99+（3150+3050）×20%

d.7798.00

（6）該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納土地增值稅（c）萬元。

a.1842.69

b.1845.63

c.1732.55

d.2532.75

不含稅收入=（14000-4000×3/4）÷（1+9%）=13091.74

增值額=13091.74-7786.99=5304.75

增值率=5304.75÷7786.99=68.12%，適用稅率40%，速算扣除系數(shù)5%

應(yīng)納土地增值稅=5304.75×40%-7786.99×5%=1732.55

3.某商貿(mào)公司為增值稅一般納稅人，2023年3月轉(zhuǎn)讓其位于縣城的一棟辦公樓，取得含稅收入4000萬元，2023年建造該辦公樓時，為取得土地使用權(quán)支付地價款800萬元，支付契稅24萬元，發(fā)生建造成本800萬元。轉(zhuǎn)讓時經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估后，確定該辦公樓的重置成本價為2000萬元。

其他相關(guān)資料：該公司選擇簡易計稅方法計算增值稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)印花稅稅率0.5‰，該辦公樓成新度折扣率為60%?？紤]地方教育附加。

根據(jù)上述資料，回答下列問題：

（1）計算土地增值稅時，準(zhǔn)予扣除的評估價格為（b）萬元。

a、1000

b、1200=2000×60%

c、1600

d、2000

（2）計算土地增值稅時，可扣除轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為（b）萬元。

a、19.05

b、21.05=2+19.05

c、22.86

d、24.86

增值稅=4000÷（1+5%）×5%=190.48

附加費=190.48×（5%+3%+2%）=19.05

印花稅=4000×0.5‰=2

（3）計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計為（b）萬元。

a、2043.05

b、2045.05=1200+800+24+21.05

c、2046.86

d、2048.86

（4）該商貿(mào)公司應(yīng)繳納的土地增值稅為（b）萬元。

a、601.82

b、603.54

c、604.44

d、679.73

不含稅收入=4000÷（1+5%）=3809.52

增值額=3809.52-2045.05=1764.47

增值率=1764.47÷2045.05=86.28%，適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)納土地增值稅=1764.47×40%-2045.05×5%=603.54

【第9篇】土地款可以抵扣增值稅

土地款抵扣增值稅如何處理呢？

答：通常情況下，增值稅申報表由稅控系統(tǒng)自動生成，并憑以向稅務(wù)機關(guān)申報及扣繳相應(yīng)稅款。

因此，對于土地款抵扣增值稅，可以這樣處理：

借：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）

貸：應(yīng)交稅費—未交增值稅

舉個例子，房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價款差額計征增值稅，賬務(wù)處理如下：

1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用時的賬務(wù)處理：

借：開發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補償費

貸：銀行存款

2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用，抵減銷項稅額沖減“主營業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理：

借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額抵減）

貸：主營業(yè)務(wù)成本

【第10篇】土地增值稅清算申報表

按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，由財務(wù)人員進行土地增值稅清算，這只是滿足清算的條件之一。如果另外兩個條件也滿足其中一個，也可以進行清算。但相應(yīng)的財務(wù)人員需在符合清算條件之日起90日內(nèi)到相應(yīng)主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算相關(guān)手續(xù)。

這過程中土地增值稅清算的申報表填寫就是需要我們認真處理的。多數(shù)房地產(chǎn)會計感覺這項工作難度大！現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)一上海女會計，做的土地增值稅清算系統(tǒng)，可自動計算申報表！

一共是涉及了101個申報表填寫，一起看看吧！

（看文末抱走）

全自動excel土地增值稅清算系統(tǒng)（含101個申報表）

一、土地增值稅申報表填報說明

二、土地增值稅測算表

三、土地增值稅涉及的101個申報表的填寫樣式展示

3.1、項目備案表格式

項目備案表填表說明書

3.2土地增值稅納稅申報表二操作格式

3.3填報與收入相關(guān)的面積明細申報表格式

3.4、填報土地增值稅扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)明細申報表

3.5

……受到篇幅限制，剩下的土地增值稅清算申報表的填寫格式和說明就不這里一一展示了。

【第11篇】土地增值稅扣除額計算

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的?！?/p>

關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務(wù)機關(guān)要結(jié)合本地實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！?/p>

以上是總局對土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件，文章“土地增值稅的核定征收”中對核定征收做了詳細分析，大家可以點擊藍字學(xué)習(xí)。

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：

各地土增核定征收率一覽表

【長按圖片保存到手機可以查看全部內(nèi)容】

30個省市規(guī)定

1

廣東的規(guī)定

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，對主管稅務(wù)機關(guān)通過向自然資源部門查詢項目土地價格、參照汕尾市土地增值稅扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等方式進行評估計算，無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%

關(guān)于調(diào)整河源市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局河源市稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整陽江市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局公告2023年第10號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整汕尾市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整中山市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整清遠市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局清遠市稅務(wù)局公告2023年第4號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整云浮市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局公告2023年第5號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整韶關(guān)市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局韶關(guān)市稅務(wù)局公告2023年第2號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關(guān)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（韶關(guān)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整潮州市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整惠州市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人（不包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人（包括個體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于明確江門市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局公告[2021]3號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關(guān)于調(diào)整江門市個人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告 2023年第3號）中的《江門市個人所得稅核定征收率表》第11項“銷售不動產(chǎn)”下增加一行“其中：轉(zhuǎn)讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個人所得稅核定征收率表》見附件。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅暫免征土地增值稅，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于茂名市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局茂名市稅務(wù)局）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！睹械胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整個體工商戶（個人）生產(chǎn)經(jīng)營所得項目個人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第5號，茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第1號修改）第六條：“個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳?yīng)修改為“個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>

關(guān)于調(diào)整揭陽市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局公告2023年第2號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓個人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）同時廢止；《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整肇慶市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局公告2023年第8號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于對政協(xié)肇慶市第十一屆委員會第五次會議第194號政協(xié)提案的答復(fù)（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負較據(jù)實清算大幅降低

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號，以下簡稱《通知》）要求，對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。

關(guān)于調(diào)整汕頭市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕頭市稅務(wù)局公告2023年第9號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整東莞市個人二手房轉(zhuǎn)讓個人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、個人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

2

福建的規(guī)定

關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項目在清算時確實符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關(guān)于進一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號）

對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時發(fā)現(xiàn)確實符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報省地稅局。

關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項目實行核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號）

對于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項目，按銷售額的3%核定征收。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

(一)住宅核定征收率

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）

對個人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對個人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局平潭綜合實驗區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號）

個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關(guān)于單位和個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局龍巖市稅務(wù)局）

（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經(jīng)稅負測算并不低于5%。

關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局公告2023年1號）

（一）個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負測算并不低于5%。

關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時，根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負測算且不得低于5%。

關(guān)于單位個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第2號）

（一）對個人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）暫免征收。

對個人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

對單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負測算并不低于5%。

3

重慶的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。

(二)個人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

4

江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關(guān)于進一步推動房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號）

疫情防控期間，實行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。

5

青海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計算方式為計稅價格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個人納稅人：

其他商品房6%

6

安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號）

在土地增值稅清算過程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報，經(jīng)地稅機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

按照收入金額的一定比例實行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。

關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）

阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

營業(yè)用房不低于6%；

其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目，對擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實施細則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號）

我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龍江的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

對于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。

三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為7%。

二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8

浙江的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號）

對按核定征收方式進行清算的項目，主管地稅機關(guān)應(yīng)采取通過國土部門查詢項目土地價格、參照當(dāng)?shù)乜鄢椖拷痤~標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進行評估，并經(jīng)主管地稅機關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項目核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

單位和個人轉(zhuǎn)讓二手房（個人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進行土地增值稅清算；如確實無法按規(guī)定進行土地增值稅清算的，征收機關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實行核定征收的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9

四川的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財政局公告2023年第2號）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號）

對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財政局公告2023年第5號）

對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項目確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10

河南的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務(wù)局2023年第3號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目的，對同一清算項目的同類房地產(chǎn)平均價格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項目無法準(zhǔn)確計算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報的計稅價格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；

（三）對既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

（四）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進行征收；

（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進行查帳清算。

12

湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實際情況，對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;

4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13

遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應(yīng)結(jié)合本地實際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時向納稅人公告，同時報省局備案。

關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)確認土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。

14

陜西的規(guī)定

關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于明確個人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務(wù)局公告2023年第5號）

個人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計算增值額的扣除項目的評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可以實行核定征收，核定征收率為5％。

15

貴州的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號）

除個人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16

吉林的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務(wù)機關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局長白山保護開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。

17

寧夏的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產(chǎn)開發(fā)項目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計算征收土地增值稅。

18

河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

19

新疆的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

為進一步加強我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號

為進一步加強我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目以及其他項目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號）》的相關(guān)規(guī)定，對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務(wù)機關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。

關(guān)于進一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號）

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項目”沒有在規(guī)定的時間內(nèi)進行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：

公式：其他項目的核定征收率＝其他項目平均銷售單價/住宅平均銷售單價*5%

20

江蘇的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：6%；

3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

21

山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局公告2023年第1號）

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】

濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟寧市稅務(wù)局公告2023年第1號）

濟寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）對符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對單獨轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時所支付的土地價款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號）

納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。

個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號）

對符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照“一項一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進行具體的評估測算后，分項目確定核定征收率，計算土地增值稅。

22

廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實清算土地增值稅，在確實無法提供有關(guān)資料進行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實清算土地增值稅，在確實無法提供有關(guān)資料進行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23

內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號）

土地增值稅核定征收率分為三個檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機關(guān)根據(jù)實際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

24

山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目：7%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實行核定征收，按核定征收方式對房地產(chǎn)項目進行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進行核定征收土地增值稅。同時對有下列第（二）項和第（四）項行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進行核定征收土地增值稅?！?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目7%。

25

北京的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號）

個人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時，對既不能提供房屋及建筑物價格評估報告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價格全額5%的征收率計征土地增值稅。

26

天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

27

云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號）

確需采取核定征收率方式進行土地增值稅清算的項目，必須由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價和房地產(chǎn)市場價格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項目稅負水平，以及具體項目情況測算并確定核定征收率。

核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認后，在實施前上報州（市）稅務(wù)局備案。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。

28

甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產(chǎn)為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產(chǎn)為7%。

29

海南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

30

西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

嚴格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

來源：土地增值稅金穗源

【第12篇】土地增值稅如何計??？

房地產(chǎn)從業(yè)者應(yīng)該都聽過土地增值稅這一名詞，但很多人并不清楚土增稅是一個什么樣的稅種，也不知道如何計算，今天就為大家分享一下這個小知識。

土地增值稅，是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象而征收的一個稅種。其主要目的是為了防止房地產(chǎn)暴利，故也稱“反房地產(chǎn)暴利稅”。

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定稅率來計取，既然是增值額，那就需要扣除應(yīng)該扣除的項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）開發(fā)土地的成本、費用；

（三）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

我國土增稅實行四級超率累進稅率：

四級超率累進稅率

具體如何計算呢？

舉例：某房地產(chǎn)公司建設(shè)并出售一棟寫字樓

（1）若收入總額為10000萬元，允許扣除項目金額為8000萬元，則：

增值額=10000-8000=2000（萬元）

增值率=2000÷8000×100%=25%（屬于表中第一種情況）

故應(yīng)納稅額=2000×30%=600（萬元）

（2）若收入總額為10000萬元，允許扣除項目金額為6000萬元，則：

增值額=10000-6000=4000（萬元）

增值率=4000÷6000×100%=66.67%（屬于表中第二種情況）

故應(yīng)納稅額=4000×40%-6000×5%=1300（萬元）

（3）若收入總額為10000萬元，允許扣除項目金額為4000萬元，則：

增值額=10000-4000=6000（萬元）

增值率=6000÷4000×100%=150%（屬于表中第三種情況）

故應(yīng)納稅額=6000×50%-4000×15%=2400（萬元）

（4）若收入總額為10000萬元，允許扣除項目金額為3000萬元，則：

增值額=10000-3000=7000（萬元）

增值率=7000÷3000×100%=233.33%（屬于表中第四種情況）

故應(yīng)納稅額=7000×60%-3000×35%=2400（萬元）

（以上僅為舉例，數(shù)據(jù)合理性請勿糾結(jié)）

從上述可以看出，增值額越高應(yīng)納稅額就越高。其實增值稅的數(shù)據(jù)計算并不復(fù)雜，復(fù)雜的是如何計算允許扣除的項目金額，以及如何認定總收入，這才是體現(xiàn)專業(yè)價值的地方。

（關(guān)注我，為您提供更多有價值的房地產(chǎn)相關(guān)信息）

【第13篇】普通住宅土地增值稅計算方法

土地增值稅的計算方法

常見的一般有4種情況：

1.房開企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

【存量房.銷售計算土地增值稅的程序】

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項目合計=？

3.計算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項目金額

4.計算增值率=？

增值率=增值額/扣除項目金額

5.查適用的稅率：四級超率累進稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

【具體解析】

一.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡易計稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計稅：（含稅收入－土地價款）/（1+9%）

二.扣除項目

（一）評估法

1.取得土地使用權(quán)支付的金額

未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2.評估價格＝房地產(chǎn)重新購建價格×成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購建價格：是指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。

3.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金 城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅

4.評估費

二.扣除項目

（二）發(fā)票法

1.不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價。

扣除金額＝發(fā)票價×（1＋5%×年數(shù)）

【提示1】發(fā)票價：營業(yè)稅發(fā)票所載金額；增值稅普通發(fā)票價稅合計金額；增值稅專用發(fā)票不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。

【提示2】購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可視為一年。

2.與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅、契稅

【提示】購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

二.扣除項目

（三）核定法

對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)可實行核定征收。

【例題】a市某機械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因企業(yè)搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下：

（1）該廠房于2004年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為 1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

（2）轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計稅。

（3）轉(zhuǎn)讓廠房時評估機構(gòu)評定的重置成本價為3800萬元，該廠房四成新。

（相關(guān)資料：不考慮印花稅、地方教育附加。）

要求：根據(jù)上述資料，請回答下列問題：

（1）該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅

此項目為2023年4月30日及以前繳納契稅的，增值稅應(yīng)納稅額

＝[全部交易價格（含增值稅）-契稅計稅金額（含營業(yè)稅）]÷（1＋5％）×5％。

＝（3100-1560）÷（1＋5％）×5％ ＝73.33（萬元）。

（2）該機械廠轉(zhuǎn)讓廠房計算土地增值稅時準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為

＝73.33×（7％＋3％）＝7.33（萬元）。

（3）土地增值稅準(zhǔn)予扣除項目金額為

評估價格＝重置成本價×成新度折扣率

＝3800×40％＝1520（萬元）

準(zhǔn)予扣除項目金額＝1520＋7.33＝1527.33（萬）

（4）轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅

增值額＝3100-73.33-1527.33＝1499.34（萬）

增值率＝1499.34/1527.33×100％＝98.17％

適用稅率為40％，速算扣除系數(shù)為5％

繳納土地增值稅

＝1499.34×40％-1527.33×5％＝523.37（萬）

【例題】2023年3月，某公司銷售自用辦公樓，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票所載購房款為1200萬元，購買日期為2023年1月1日。允許扣除的購入及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費80萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額（ ）萬元。

『解析』

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算扣除。

該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額

＝1200×（1＋10×5％）＋80

＝1880（萬元）

以上僅僅是個人觀點和整理！

若涉及新的政策，新的做法，歡迎討論分享！共同進步！

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【第14篇】土地增值稅條例及實施細則

土地增值稅是房地產(chǎn)行業(yè)的一個獨特稅種，具有稅率稅負高、計稅依據(jù)認定多樣化、清算持續(xù)周期長等特點。正是鑒于這些因素，土地增值稅具有了豐富的籌劃要點與管控思路，一項精準(zhǔn)、優(yōu)質(zhì)的土地增值稅籌劃方案，可以讓企業(yè)直接實現(xiàn)降本增效。伴隨稅收風(fēng)控體系的進一步升級，及趨于標(biāo)準(zhǔn)化、具體化、一體化的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境更加突出了稅收籌劃與管控的重要地位。

《土地增值稅暫行條例》

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土增稅對“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權(quán)的行為不征稅。土地增值稅只對“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。

特別注意的是：土增稅政策地方色彩濃厚，國家層面的政策只是將框架制定好，各地政府有權(quán)利在框架范圍內(nèi)自行補充計稅細節(jié)。所以各地政策口徑差異較大（增值稅與所得稅政策口徑全國基本一致）。這也是土增稅計算最難的部分：既需要了解國家層面政策，又要熟悉各地政策與執(zhí)行口徑，執(zhí)行過程中還要與主管稅局保持良性的溝通互動

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅主要特點

（一）土地增值稅稅率高、稅負重

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅以房地產(chǎn)項目為課稅對象，實行預(yù)繳與清算制，在收取不動產(chǎn)銷售（預(yù)售）款項時，先按一定的征收率預(yù)繳，達到一定條件后進行清算，根據(jù)應(yīng)納稅額多退少補。土地增值稅實行30%至60%四級超率累進稅率，是一個獨特的高稅率高稅負的稅種，土地增值稅的實質(zhì)意義就是反房地產(chǎn)暴利稅。

《土地增值稅暫行條例》

計算土增值額的扣除項目：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

（二）開發(fā)土地的成本；包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)費用（三費支出）；是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條(一)、(二)項規(guī)定計算的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。（營改增之后，扣除項目中不包含企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)繳納的增值稅。）

（五）財政部規(guī)定的其他扣除項目（加計扣除）；對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一），（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20％的扣除。

（二）土地增值稅清算體系與清算結(jié)果具有一定的獨立性

土地增值稅清算申報系統(tǒng)由“納稅申報表”、“常規(guī)開發(fā)業(yè)務(wù)清算單位審核表”、“清算條件審核表”、“扣除項目及成本結(jié)轉(zhuǎn)表”等一系列單位模塊組成，是一個獨立的核算體系，且與會計核算要素不完全相同。土地增值稅稅務(wù)核算將一個項目的收入、成本劃分為獨立的清算單位、產(chǎn)品類型進行核算，且開發(fā)費用等扣除金額與實際發(fā)生金額存在差異，清算結(jié)果與增值稅、企業(yè)所得稅稅負與項目利潤呈一般的正向關(guān)系不同，實務(wù)中很可能出現(xiàn)土地增值稅稅負與項目利潤不配比的問題，以至于項目本身沒有產(chǎn)生盈利，但清算后卻需要繳納高額的土地增值稅。

（三）不同地方，土地增值稅清算方法、成本對象、成本分攤方法等具有明顯的差異性。

關(guān)于清算方法，根據(jù)清算對象可分為“兩分法”與“三分法”等，兩分法就是將清算對象分為普通住宅與非普通住宅，三分法就是將清算對象分為普通住宅、非普通住宅與其他類型房地產(chǎn)（非住宅）；成本分攤方法有占地面積法、建筑面積法、可售面積法、層高系數(shù)法等，但在地方的規(guī)范性文件中，經(jīng)常對分攤方法的選擇進行了一定限制，房地產(chǎn)清算單位不可自行選擇。清算方法、成本對象、成本分攤方法等差異導(dǎo)致土地增值稅清算結(jié)果不一，即如果同一房地產(chǎn)項目位于不同地區(qū)，因地方政策差異將會導(dǎo)致不相同的清算結(jié)果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算實務(wù)籌劃要點

預(yù)征和清算條件

預(yù)征：

為確保稅款平穩(wěn)，均勻的流入國庫，在房地產(chǎn)預(yù)售發(fā)生時即采取土增稅預(yù)征，通常按銷售收入的一定比例征收（具體比例各地不一）。

清算條件：

1、具備下列情形之一的，納稅人應(yīng)自滿足清算條件之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)將要求納稅人自清算通知之日起90天內(nèi)辦理清算手續(xù)。

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上。

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（一）從管理角度，土地增值稅籌劃要有前瞻性，在實施過程中進行程序化與系統(tǒng)化的管控。

在此管理過程中采取內(nèi)控性措施，確保發(fā)票等扣除憑證的及時有效，因為扣除項目必須以發(fā)票等合法有效憑證作為載體，無憑無據(jù)無法扣除。因此，在清算前對方單位發(fā)票（含質(zhì)保金發(fā)票）的跟進、催收、最終到位至關(guān)重要。

（二）在實體性操作方面，首先要把握各個籌劃要素。

當(dāng)然屬地政策在有些要素有限定性條件的前提下，先行以屬地政策為導(dǎo)向，有的放矢，在此基礎(chǔ)上謀求客觀可行的思路與方法。然后對各要素進行區(qū)分處理，對于可對清算單位產(chǎn)生整體性影響的要素，可直接采取納入籌劃。

根據(jù)本人房地產(chǎn)項目的實操經(jīng)驗，現(xiàn)將直接性籌劃要素總結(jié)如下：

一是利息費用扣除，按實際發(fā)生的金融機構(gòu)貸款利息或者按土地價款與開發(fā)成本合計值5%扣除額孰高取值，以增加扣除項目的扣除額度。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規(guī)定，財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。因此，金融機構(gòu)貸款利息超過土地價款與開發(fā)成本合計值的5%時，應(yīng)對利息支出進行詳細計算、分攤，還要注意利息結(jié)算單、借款合同等證明資料，以及在貸款利息明顯過高的情況下，商業(yè)銀行同期同類貸款利率的提供情況；若實際金融機構(gòu)貸款利息不超過土地價款和開發(fā)成本合計值的5%時，可以不選擇據(jù)實扣除。

二是采取銷售價格分離法，達到降低增值率的效果。

銷售價格分離法是通過合同拆分以分解不動產(chǎn)銷售收入，具體操作時通過與購房客戶簽訂不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同與房屋裝修合同，分解為毛坯房銷售收入與房屋裝修收入兩部分。這樣可以只根據(jù)不動產(chǎn)（毛坯房）銷售合同的交易價格確認土地增值稅清算收入，與此同時高溢價部分可以在房屋裝修合同中體現(xiàn)，反向壓減了土地增值稅清算收入的溢價空間，從而達到土地增值稅增值率降低的效果。此方法適用增值率高的項目且具備多元化經(jīng)營條件的綜合性房地產(chǎn)企業(yè)，在實施過程中要遵循市場原則，根據(jù)客觀的市場條件與市場環(huán)境合理選定兩個方向的增減值區(qū)間。

三是期間費用合理轉(zhuǎn)移到開發(fā)間接費，增加開發(fā)成本扣除項目金額。

土地增值稅扣除項目中除財務(wù)費用之外的其他費用是按土地價款和開發(fā)成本合計金額5%之內(nèi)計算扣除。原則上管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費等不能作為扣除項目，其實際發(fā)生數(shù)對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采取一定的人員組織管理辦法，如在崗位具體化的條件下，將成本會計、項目主管會計、項目前期投拓等管理崗位納入項目管理范圍，相關(guān)發(fā)生的費用列支于開發(fā)成本中的開發(fā)間接費中，則可增加扣除項目金額并可進行加計20%扣除，從而減少土地增值稅應(yīng)納稅額。該方法應(yīng)具備充分的證明資料，以備項目清算使用，可通過下發(fā)項目人員組織管理制度、建立《項目部工作人員清單》等方式實現(xiàn)。

以上要素采用后可實現(xiàn)直接的節(jié)稅目的。此外，實務(wù)中還可以通過產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同、關(guān)聯(lián)交易以實現(xiàn)轉(zhuǎn)移利潤的方式達到節(jié)稅目的，但這些并非合法合規(guī)操作途徑，客觀上不屬于合理避稅的范疇，在此不再進行表述分析。

【第15篇】土地增值稅計入

備注：以前土地使用稅核算科目為“管理費用”，現(xiàn)在為“稅金及附加”。

在財稅實務(wù)中，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅，是計入“開發(fā)成本”，還是計入“管理費用”?現(xiàn)行會計制度或準(zhǔn)則和稅法都沒有單獨明確。按當(dāng)前的相關(guān)規(guī)定，土地使用稅支出在會計上作為當(dāng)期費用，計入“管理費用”科目；在稅法上作為稅金支出，在當(dāng)期企業(yè)所得稅稅前扣除。這意味著，土地使用稅支出無論是計入“開發(fā)成本”還是計入“管理費用”，對于會計利潤和企業(yè)所得稅額都沒有實質(zhì)影響，僅會構(gòu)成時間性差異，但對于土地增值稅卻有影響。因為，如果將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計入“開發(fā)成本”，必將提高20%的“加計扣除”基數(shù)，增加扣除項目金額，減少土地增值稅繳納金額，這對納稅人而言一般是有利的。

許多房地產(chǎn)企業(yè)基于上述考慮，在核算時將開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償費”科目中。為了保護稅基，有不少地方稅務(wù)局發(fā)文明確規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的土地使用稅，不管在房地產(chǎn)項目完工前或完工后發(fā)生的，均在管理費用列支，按規(guī)定予以扣除?！卑创祟愐?guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅不能計入開發(fā)成本。

對于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅應(yīng)計入哪個科目。目前存在兩種意見：

第一種是按照部分文件的規(guī)定，計入“管理費用”，作此種規(guī)定的文件有：《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（瓊地稅函﹝2007﹞356號）《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函﹝2008﹞188號）《青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法》（青地稅發(fā)﹝2008﹞100號）等；

第二種是按照受益原則計入“開發(fā)成本”，此種做法最具權(quán)威性的依據(jù)是國家稅務(wù)總局在2023年1月15日的網(wǎng)上答復(fù)：“房地產(chǎn)企業(yè)與一般工商企業(yè)在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業(yè)繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的部分，在稅務(wù)總局對該問題進一步明確之前，暫可以視為開發(fā)成本的一部分?！?/p>

筆者傾向?qū)⒎康禺a(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅計入“開發(fā)成本”。

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算上把房地產(chǎn)開發(fā)用地作為存貨處理。根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第1號——存貨》第五條規(guī)定：“存貨應(yīng)當(dāng)按照成本進行初始計量。存貨成本包括采購成本、加工成本和其他成本。”第八條規(guī)定：“存貨的其他成本，是指除采購成本、加工成本以外的、使存貨達到目前場所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出。”據(jù)此，應(yīng)將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間繳納的土地使用稅比照“土地使用費”作為“土地征用費及拆遷補償費”處理?！巴恋厥褂枚悺焙汀巴恋厥褂觅M”的繳納性質(zhì)基本相同，只是征收主體不同。

第二，土地使用稅是財產(chǎn)稅。財產(chǎn)稅是對納稅人長期占有并實際用于盈利的具有固定資產(chǎn)性質(zhì)的財產(chǎn)征收的一種稅。只有長期占有土地并使用的單位或個人才是土地使用稅的納稅義務(wù)人。在2004年以前，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)期間用地經(jīng)批準(zhǔn)是可以免繳土地使用稅的，直到2004年，《國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步加強城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅征收管理工作的通知》（國稅發(fā)﹝2004﹞100號）明確規(guī)定：“除經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟適用房的用地外，對各類房地產(chǎn)開發(fā)用地一律不得減免城鎮(zhèn)土地使用稅”。此后，稅務(wù)機關(guān)開始對房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設(shè)期間的用地征稅。房地產(chǎn)企業(yè)購買的土地是為了開發(fā)房出售地產(chǎn)，不是作為企業(yè)固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)管理使用，與企業(yè)管理沒有關(guān)系，與開發(fā)產(chǎn)品有直接關(guān)系。因此，房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地使用稅不應(yīng)計入“期間費用——管理費用”中，應(yīng)按照相關(guān)性原則或受益原則計入房地產(chǎn)開發(fā)成本中。

作者：靳萬一；單位：河南省平頂山市明審會計師事務(wù)所；來源：注冊稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第16篇】土地增值稅稅依據(jù)是含稅收入嗎

【導(dǎo)讀】：土地增值稅屬于價內(nèi)稅還是價外稅？價內(nèi)稅和價外稅的問題很多小伙伴都不清楚，我們在日常生活中，所購買價格較為高昂的物品時，是需要繳納一項稅款的，這個稅款就是消費稅，那么消費稅是包含在價格里的，還是額外收取的稅款呢？

土地增值稅屬于價內(nèi)稅還是價外稅

1、計入損益類科目即營業(yè)稅金及附加科目的，都是與收入相關(guān)的價內(nèi)稅，關(guān)鍵詞是和收入相關(guān)的價內(nèi)稅，不是所凡是價內(nèi)稅就計入該科目。2、與收入相關(guān)的價內(nèi)稅一般包括營業(yè)稅、資源稅、城建稅、土地增值稅和教育費附加等。與收入無關(guān)的價內(nèi)稅如房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅和印花稅要計入管理費用科目。

只有在流轉(zhuǎn)稅范疇才能區(qū)分價內(nèi)稅價外稅。流轉(zhuǎn)稅含增值稅、消費稅和營業(yè)稅。其中增值稅為價外稅，消費稅和營業(yè)稅為價內(nèi)稅。價外稅由消費者負擔(dān)，價內(nèi)稅由銷售方負擔(dān)。土地增值稅契稅屬于財產(chǎn)與行為稅范疇，土地增值稅由房地產(chǎn)企業(yè)負擔(dān)，契稅由購房者負擔(dān)。

價內(nèi)稅和價外稅的區(qū)別？

在我國，“價外稅”主要指的是“增值稅”，“價內(nèi)稅”主要是

“消費稅”（常見的稅），下面以這兩個稅為例，解釋一下“價外稅”與“價內(nèi)稅”。

一、價外稅

顧名思義，價外稅就是在商品價格之外征收的稅。就是說，商品先定價，定完價后準(zhǔn)備賣的時候，再讓你繳稅。1979年我國開始試行征收增值稅，當(dāng)時市場經(jīng)濟剛剛興起，增值稅的誕生也是順應(yīng)了商品經(jīng)濟的發(fā)展。舉個例子：老王自己釀了一壇酒，取名“桂花釀”。九月初九這一天，老王就想把這壇酒拿到集上去賣，于是開始琢磨賣個什么價比較好。想了一下，買桂花用了60元錢，自己釀酒的工錢就算30元好了，成本就是90元（60+30）啦，干脆湊個整數(shù)賣100元，自己賺10元錢的利潤。（這個100元就是商品的定價，成本+利潤）。 來到集上，老王擺好攤，把一塊寫有“100元”的牌子立在旁邊，正準(zhǔn)備吆喝呢，突然來了1個人……來者非是旁人，正是稅務(wù)局的小李。小李說：“王叔叔，您是在賣酒啊”，老王疑惑不解，“對啊”，小李說：“您打算賣多少錢？”，老王說：“這不寫著了嗎，100元”，小李說：“行啊，不過您要繳個稅，增值稅”。老王說：“交多少？”小李說：“交17塊錢吧，不過這17塊錢您可以讓買酒的人付，您不是賣100元嗎，現(xiàn)在別100了，您改成117元不就完了嗎”，老王一琢磨，117，交稅17，還是剩下100，跟原來一樣，還行。于是非常痛快的答應(yīng)了，將牌子上的100改成117元。 不一會，老王就把酒賣出去了，賣了117元，17元是增值稅，自己還是有100元的收入。 這個故事就是價外稅的解釋，就是說商品的價格都定好了，然后針對定好的價格額外征得稅，計算公式就是：含稅售價/（1+17%）*17%。一般我們看到的商品價格，除非特別說明不含稅，都是含稅的。

二、價內(nèi)稅

先聽故事，再解釋。書接上文。老王賣了117元，很開心，收拾收拾東西，剛準(zhǔn)備離開呢，只聽背后有人說話了：“等一下老爺子，事情還沒完呢”，老王嚇一跳，回過頭來一瞧，原來是稅務(wù)局的小趙?！袄蠣斪樱€得交消費稅吶”“剛才不是交了增值稅了嗎？”“這個消費稅，是您生產(chǎn)加工這壇酒的時候要交的稅，不是您賣酒的時候交。這根增值稅是兩種稅，是針對不同的環(huán)節(jié)征的?！薄耙欢嗌傧M稅?。俊薄爱?dāng)初您定價是100元對吧，就交100x5%=5元錢。就是說，您定價的時候，只考慮成本和利潤是不對滴，這個消費稅在您釀酒的時候就已經(jīng)產(chǎn)生了，您定價的時候還要加上消費稅5塊錢，這樣您這100里面，包括成本60元，加工費30元，還有消費稅5元，最后利潤只有5元，所以它叫做價內(nèi)稅，因為100里面包含5元的消費稅啊”。這個故事解釋了“價內(nèi)稅”。因為是在生產(chǎn)加工環(huán)節(jié)產(chǎn)生的，就是在最終定價之前產(chǎn)生的，定價的時候把它算到里面去，所以叫“價內(nèi)稅”。計算公式：售價（不含增值稅，含消費稅）x消費稅率定價是這樣的：成本+利潤+消費稅（售價x消費稅率）=售價。

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