土地增值稅繳納（16篇）

【第1篇】土地增值稅繳納

我國的土地基本制度規(guī)定，我國的土地歸國家所有或歸集體所有;個(gè)人或單位無權(quán)獲得土地所有權(quán);個(gè)人或單位征用土地取得的是土地使用權(quán)。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式：1.買賣（作為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的最廣泛的方式，買賣以價(jià)金的支付為土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)。）2.抵債（抵債是買賣的一種特殊形式，只不過價(jià)金支付的條件和期限不同而已。）3.交換（以交換的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，土地使用權(quán)的對(duì)價(jià)不是價(jià)金，而是其他財(cái)產(chǎn)或特定的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。）4.作價(jià)入股（作價(jià)入股介于買賣和交換之間，既類似買賣，又類似交換。）5.合建（在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，合建與以土地使用權(quán)作價(jià)入股都屬于一方出地、他方出錢建房的合作形式。）6.贈(zèng)予（贈(zèng)予是用地人將其土地使用權(quán)無償移轉(zhuǎn)給受贈(zèng)人的法律行為。）7.繼承（在用地人是自然人時(shí)，用地人的死亡會(huì)使其繼承人取得相應(yīng)的土地使用權(quán)。），土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓怎么繳納增值稅，都涉及到那些政策，以前一直糾結(jié)于一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法稅率和征收率各是多少，有哪些稅收優(yōu)惠呢？經(jīng)過一番梳理和學(xué)習(xí)，終于弄明白了，下面就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及增值稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行分析，給大家分享分析成果。

一、一般納稅人取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入適用增值稅稅率為多少？

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第十五條第（二）款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為11%；隨著《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》（財(cái)稅〔2018〕32號(hào)）、《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2023年第39號(hào)）出臺(tái)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率進(jìn)行了調(diào)整：2023年5月1日——2023年3月31日期間，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為10%；2023年4月1日起，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為9%。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否適用增值稅簡易計(jì)稅方法？

根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕47號(hào))第三條第（二）款第二項(xiàng)規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

三、小規(guī)模納稅人取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入如何繳納增值稅？

第一種觀點(diǎn)：根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件1第十六條規(guī)定，增值稅征收率為3%。

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人免征增值稅的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第15號(hào)），自2023年4月1日至2023年12月31日，增值稅小規(guī)模納稅人適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅。

第二種觀點(diǎn)：根據(jù)上述財(cái)稅〔2016〕47號(hào)的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。以及財(cái)稅〔2016〕36號(hào)第十九條 小規(guī)模納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。第十六條 增值稅征收率為3%，財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。47號(hào)文件規(guī)定納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅，是否可以認(rèn)定為財(cái)政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定？

從各省的問題答復(fù)來看，大多是按照第一種觀點(diǎn)進(jìn)行答復(fù)的，個(gè)人也認(rèn)可第一種觀點(diǎn)，更有利于納稅人。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有哪些情況可以減免增值稅或不征收增值稅？

（一）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件3

1.第一條第（三十五）款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅；

2.第一條第（三十六）款規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅；家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

3.第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

（二）《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于落實(shí)降低企業(yè)杠桿率稅收支持政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕125號(hào)）

第二條第（六）款規(guī)定，在企業(yè)重組過程中，企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力，一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的貨物、不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，符合規(guī)定的，不征收增值稅。

【第2篇】土地增值稅納稅申報(bào)表

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題八十：土地增值稅納稅申報(bào)表填報(bào)

（一）將“銷售收入總額”轉(zhuǎn)換為“應(yīng)稅收入總額”

計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目銷項(xiàng)稅額抵減率：

銷項(xiàng)稅額抵減率＝銷項(xiàng)稅額抵減額÷銷售收入總額×100%

應(yīng)稅收入總額＝銷售收入總額×（1+銷項(xiàng)稅額抵減率）

各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額匯算表

以“ ”（點(diǎn)擊藍(lán)字查看案例）中房產(chǎn)類別為例制表

（二）計(jì)算與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

“營改增”之后，一般納稅人適用一般計(jì)稅方法，已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是城建稅(7％)，教育費(fèi)附加(3％)。國家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營改增”后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅(以下簡稱城建稅)、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除?！狈康禺a(chǎn)企業(yè)就一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目而言可以計(jì)算實(shí)際繳納的城建稅和教育費(fèi)附加，但落實(shí)到各類房產(chǎn)，只能推算，總金額是一致的。

每類房產(chǎn)實(shí)際繳納城建稅=該類銷售收入總額×增值稅稅負(fù)率×7%

開發(fā)項(xiàng)目實(shí)繳增值稅額=（銷項(xiàng)稅額－銷項(xiàng)稅額抵減額）－累計(jì)進(jìn)項(xiàng)稅額留抵

開發(fā)項(xiàng)目增值稅的稅負(fù)率=實(shí)繳增值稅÷銷售收入總額×100%

各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表

（三）土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)

土地增值稅納稅申報(bào)表見《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》（稅總函[2016]309號(hào)，以下簡稱總局文件）的附表土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）

(1)房產(chǎn)分類：總局文件將房產(chǎn)分為三類，為真實(shí)反映房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的各類房產(chǎn)應(yīng)繳土地增值稅情況，企業(yè)可根據(jù)項(xiàng)目情況將房產(chǎn)分類，如果按照三類填報(bào)，可以將房產(chǎn)類別合并，例如：“非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”與“聯(lián)排住宅”合并為“非普通住宅”，“商鋪”與“寫字樓”合并為“其他類型房地產(chǎn)”。

(2)“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額”就是土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”?！盃I改增”之后，一般計(jì)稅方法計(jì)算的土地增值稅的應(yīng)稅收入總額與企業(yè)所得稅的銷售收入總額不一致，應(yīng)稅收入總額按照“銷售收入總額×(1+銷項(xiàng)稅額抵減率)”來計(jì)算，各類房產(chǎn)的“應(yīng)稅收入總額”是先在“各類房產(chǎn)應(yīng)稅收入總額換算表”中計(jì)算，再填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）。

(3)“房地產(chǎn)開發(fā)成本”六個(gè)成本項(xiàng)目，按照單位成本乘以銷售面積計(jì)算填報(bào)。

(4)“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”，按照“取得土地使用權(quán)支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和分別乘以5％計(jì)算填報(bào)“利息支出”和“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”。

(5)“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等”。國家稅務(wù)總局2023年第70號(hào)公告規(guī)定：“營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。”先計(jì)算開發(fā)項(xiàng)目增值稅的實(shí)際稅負(fù)率，然后按照各類房產(chǎn)的銷售收入在“各類房產(chǎn)應(yīng)繳城建稅、教育費(fèi)附加計(jì)算表”中計(jì)算后填報(bào)。

(6)“已繳土地增值稅稅額”是按照稅務(wù)總局規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率計(jì)算的。

上述介紹的土地增值稅納稅申報(bào)表的填報(bào)方法，是從取得各業(yè)務(wù)部門提供的成本核算資料開始，經(jīng)過成本的分配計(jì)算，直接計(jì)算填報(bào)土地增值稅納稅申報(bào)表。

【第3篇】土地增值稅扣除額計(jì)算

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）規(guī)定：“土地增值稅的核定征收：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。”

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號(hào)）規(guī)定：“四、規(guī)范核定征收，堵塞稅收征管漏洞：核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?！?/p>

以上是總局對(duì)土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件，文章“土地增值稅的核定征收”中對(duì)核定征收做了詳細(xì)分析，大家可以點(diǎn)擊藍(lán)字學(xué)習(xí)。

具體各地區(qū)的核定征收率，詳見如下正文：

各地土增核定征收率一覽表

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30個(gè)省市規(guī)定

1

廣東的規(guī)定

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

（一）符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形，按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過向自然資源部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照汕尾市土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等方式進(jìn)行評(píng)估計(jì)算，無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的，按核定征收率方式核定征收，普通住宅（含保障性住房）核定征收率為5%，其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。

（二）納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的，按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

（三）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán)，可按核定方式征收土地增值稅，核定征收率為8%。

關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知（深地稅發(fā)[2009]460號(hào)）

一、征收范圍：2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目，符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定，可以適用核定征收；

二：核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%；

三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%；

四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%；

五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%

關(guān)于調(diào)整河源市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局河源市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整陽江市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整汕尾市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整中山市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于調(diào)整清遠(yuǎn)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅 土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整云浮市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局云浮市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整韶關(guān)市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局韶關(guān)市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅以外的情形，土地增值稅核定征收率仍按《韶關(guān)市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（韶關(guān)市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整潮州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整惠州市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局惠州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人（不包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人（包括個(gè)體工商戶）轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于明確江門市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局江門市稅務(wù)局公告[2021]3號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

《關(guān)于調(diào)整江門市個(gè)人所得稅核定征收率表的公告》（江門市地方稅務(wù)局公告 2023年第3號(hào)）中的《江門市個(gè)人所得稅核定征收率表》第11項(xiàng)“銷售不動(dòng)產(chǎn)”下增加一行“其中：轉(zhuǎn)讓二手非住宅”，核定征收率為1.5%。修改后的《江門市個(gè)人所得稅核定征收率表》見附件。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅暫免征土地增值稅，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于茂名市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局茂名市稅務(wù)局）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行。《茂名市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整個(gè)體工商戶（個(gè)人）生產(chǎn)經(jīng)營所得項(xiàng)目個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)，茂名市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)修改）第六條：“個(gè)人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！毕鄳?yīng)修改為“個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人取得收入所得按規(guī)定屬核定征收的其他情形，按本公告規(guī)定的核定征收率執(zhí)行?！?/p>

關(guān)于調(diào)整揭陽市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局揭陽市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

本公告從2023年11月1日起執(zhí)行?！督谊柺械胤蕉悇?wù)局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）同時(shí)廢止；《揭陽市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告》（揭陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）與本《公告》不一致的，按本《公告》執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整肇慶市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于對(duì)政協(xié)肇慶市第十一屆委員會(huì)第五次會(huì)議第194號(hào)政協(xié)提案的答復(fù)（國家稅務(wù)總局肇慶市稅務(wù)局）

二、土地增值稅采用核定征收方式并不意味著稅負(fù)較據(jù)實(shí)清算大幅降低

《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)，以下簡稱《通知》）要求，對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律、法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策要求，我市土地增值稅核定征收率的具體規(guī)定為：普通住房核定征收率不低于5%；除普通住房以外的其他房地產(chǎn)核定征收率不低于6%。

關(guān)于調(diào)整汕頭市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕頭市稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整東莞市個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅、土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局東莞市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1%，個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的個(gè)人所得稅核定征收率調(diào)整為1.5%。對(duì)拍賣等特殊情形轉(zhuǎn)讓的，按相關(guān)稅收政策規(guī)定執(zhí)行。

二、個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手非住宅的土地增值稅核定征收率調(diào)整為5%。

2

福建的規(guī)定

關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在清算時(shí)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，其核定征收率不得低于5%，其中非住宅核定征收率不得低于6%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，在清算時(shí)發(fā)現(xiàn)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件的，要嚴(yán)格確定核定征收率，普通住宅核定征收率不得低于5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級(jí)地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報(bào)設(shè)區(qū)市地稅局，設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報(bào)省地稅局。

關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項(xiàng)目實(shí)行核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）

對(duì)于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項(xiàng)目，符合土地增值稅核定征收情形之一的，分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收：

（一）2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件（包括應(yīng)清算和可清算條件，下同）但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的1%核定征收；

（二）2000年1月1日起至2003年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的1.5%核定征收；

（三）2004年1月1日起至2005年12月31日止，符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的2%核定征收；

（四）2006年1月1日起至2006年12月31日止，符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目，按銷售額的3%核定征收。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問題的公告（福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)住宅核定征收率

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

(二)非住宅核定征收率

除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號(hào)）

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅核定征收的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過程中，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的，可以實(shí)行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。

（一）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

3．非住宅不低于7%。

（二）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：

1．普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%；

2．非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%；

3．非住宅不低于9%。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票，確需采取核定征收的，核定征收率為5%。

關(guān)于單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局龍巖市稅務(wù)局）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物被人民法院執(zhí)行，以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）的，核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，除被人民法院執(zhí)行以拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓（包括在破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物）之外情形的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局寧德市稅務(wù)局公告2023年1號(hào)）

（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率為5%。同時(shí)，根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

（三）對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算且不得低于5%。

關(guān)于單位個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局福州市稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

（一）對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房為住房的，核定征收率為5%，但根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕137號(hào)）暫免征收。

對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房以外的舊房及建筑物的，核定征收率為6%。

（二）對(duì)單位的舊房及建筑物，被人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓的（包括破產(chǎn)程序中處置國有土地使用權(quán)、地上建筑物），核定征收率為7%。

對(duì)單位的舊房及建筑物，非經(jīng)人民法院執(zhí)行中拍賣、變賣、以物抵債等方式轉(zhuǎn)讓，或者其國有土地使用權(quán)、地上建筑物非在破產(chǎn)程序中處置，按規(guī)定實(shí)行核定征收的，核定征收率須經(jīng)稅負(fù)測(cè)算并不低于5%。

3

重慶的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅(車庫除外)為8%。

(二)個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

4

江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按5%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按6%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按8%；符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，按10%核定征收。

關(guān)于進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

疫情防控期間，實(shí)行土地增值稅核定征收的納稅人，轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%；符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，核定征收率調(diào)整為9%。

5

青海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的核定征收率

普通住宅6%

非普通住宅7%

其他商品房10%

（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)，對(duì)既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅，計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率。具體核定征收率如下：

非個(gè)人納稅人：

普通住宅5%

非普通住宅6%

其他商品房8%

個(gè)人納稅人：

其他商品房6%

6

安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

在土地增值稅清算過程中，納稅人應(yīng)按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的條件

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的，核定征收率不得低于5%。

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房，核定征收率為5%；

（二）普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn)，核定征收率為6%。

關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）

阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

營業(yè)用房不低于6%；

其他房地產(chǎn)（包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等）不低于5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)擅自銷毀賬簿，或者拒不提供納稅資料，或者符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算等情況的，依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定，采取核定方式征收，核定征收率不低于5%。

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，采取核定征收率方式征收的，核定征收率不低于5%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：

（一）住宅（不含別墅、商住房）核定征收率不低于5%；

（二）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）核定征收率不低于7%。

7

黑龍江的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%

（二）縣（市）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)于符合土地增值稅核定征收條件的，各市(地)局要結(jié)合實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況，按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。

二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。

三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。

四、舊房（商服）：土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

一、土地增值稅清算核定征收率

普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%；除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為7%。

二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的，按照上述清算核定征收率執(zhí)行（個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅）。

8

浙江的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

對(duì)按核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過國土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素，按不同類型房產(chǎn)分別進(jìn)行評(píng)估，并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議，區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告（湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房（個(gè)人住房除外）及建筑物，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算；如確實(shí)無法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的，征收機(jī)關(guān)可核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于對(duì)全市部分舊房及建筑物土地增值稅實(shí)行核定征收的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的，按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;

9

四川的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號(hào)）

（一）普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。

（二）非普通住宅核定征收率為7%。

（三）其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，核定征收率確定為5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號(hào)）

對(duì)納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率，核定征收率確定為5%。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

（一）普通住宅（包括保障性住房）核定征收率為5%；

（二）非普通住宅核定征收率為6%；

（三）非住宅核定征收率為7%，其中車位核定征收率為5%。

10

河南的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告（河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。

（一）住宅

1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;

2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。

（三）有下列行為的，按核定征收率10%征收土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告（河南省地方稅務(wù)局2023年第3號(hào)）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在20000元/平方米（含）至30000元/平方米的，核定征收率為12%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的，對(duì)同一清算項(xiàng)目的同類房地產(chǎn)平均價(jià)格在30000元/平方米（含）以上的，核定征收率為15%。

（三）有下列行為之一的，核定征收率調(diào)整為15%。

1.擅自銷毀賬簿或賬目混亂，造成收入、扣除項(xiàng)目無法準(zhǔn)確計(jì)算的。

2.拒不提供納稅資料或不按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供納稅資料的。

3.申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

4.符合土地增值稅清算條件，未按規(guī)定的期限清算，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令清算，逾期仍不清算的。

11

湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%；

（三）對(duì)既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高核定；

（四）對(duì)以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收；

（五）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，不適用核定方式征收，應(yīng)進(jìn)行查帳清算。

12

湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（鄂地稅發(fā)[2012]127號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分，分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，對(duì)所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動(dòng)1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號(hào)）

1、銷售普通住宅核定征收率為5％；

2、銷售非普通住宅核定征收率為8％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10％;

4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，可按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

銷售非普通住宅核定征收率為8%，銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。

關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

土地增值稅核定征收率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%；隨縣（含大洪山風(fēng)景名勝區(qū)）、廣水市分別為5%、6%、8%。

13

遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

各市局應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際，在上述規(guī)定范圍內(nèi)，科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)分不同房產(chǎn)類型，制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)向納稅人公告，同時(shí)報(bào)省局備案。

關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率

納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的，核定征收率調(diào)整為5%。

14

陜西的規(guī)定

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5%。

關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率的公告（陜西省稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物，既沒有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收，核定征收率為5％。

15

貴州的規(guī)定

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率

（一）貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū)：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5.5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為6％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5.5％。

（二）除上述地區(qū)之外的其他各市、縣（市、區(qū)、特區(qū)）：

1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為4.5％；

2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為5％；

3、營業(yè)用房，核定征收率為5.5％；

4、其他房產(chǎn)，核定征收率為5％。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入，未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的，一律從高適用核定征收率。

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號(hào)）

除個(gè)人銷售住房外，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入（不含增值稅）的5％核定征收土地增值稅。

16

吉林的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告（吉市地稅發(fā)[2010]124號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率為：

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。

三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及舊房（非住宅）轉(zhuǎn)讓的，仍適用于原核定征收率。

關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局長白山保護(hù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率

（一）住宅土地增值稅清算核定征收率為5%；非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。

（二）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的，應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》，告知納稅人。

二、轉(zhuǎn)讓舊房（非住宅）、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。

17

寧夏的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告（寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率（具體核定征收率見附件）。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅，又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算，納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準(zhǔn)確核算的，按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計(jì)算征收土地增值稅。

18

河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。

19

新疆的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項(xiàng)的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十六條的規(guī)定，結(jié)合阿勒泰地區(qū)實(shí)際，經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會(huì)議研究決定，現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下：

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其它項(xiàng)目核定征收率：阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。

巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)

為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下：

對(duì)2008年1月1日后（含2008年1月1日）取得銷售（預(yù)售）許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目以及其他項(xiàng)目不能按期清算的，核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

其他項(xiàng)目的核定征收率：庫爾勒市為6%；其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。

關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀（博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，原則上不得核定征收土地增值稅。對(duì)不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計(jì)征土地增值稅，確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，確定核定征收率為：

（一）住宅核定征收率為5%。

（二）博樂市商住樓核定征收率為6%，其他縣市為5.5%。

（三）博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%，其他縣市為6.5%。

（四）其它為6%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告（第9號(hào)）》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)于公告中規(guī)定的2008年1月1日后（含2008年1月1日）應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%（包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他）。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問題的公告（和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收率統(tǒng)一為5%。

關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告（吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%；

商住樓核定征收率為5.5%；綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%；其他項(xiàng)目（如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等）核定征收率為5%。

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告（烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號(hào)）

（一）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為8%。

（二）非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅（不含別墅）的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級(jí)公寓及商業(yè)和其他用房等，核定征收率為9%。

關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告（克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

住宅（不含別墅）核定征收率為5%，其他項(xiàng)目核定征收率不得低于5%由各地自定?！敝?guī)定，現(xiàn)將“其他項(xiàng)目”沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，土地增值稅核定征收率問題公告如下：

公式：其他項(xiàng)目的核定征收率＝其他項(xiàng)目平均銷售單價(jià)/住宅平均銷售單價(jià)*5%

20

江蘇的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號(hào)）

納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的，按以下核定征收率核定征收土地增值稅：

1、獨(dú)棟商品住宅：8%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：6%；

3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：5%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。

21

山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，核定征收率不低于5%；

2.普通住房，核定征收率不低于5%；

3.非普通住房，核定征收率不低于6%；

4.別墅，核定征收率不低于7%；

5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn)，核定征收率不低于6%；

6.地下室、車位（庫）等附屬設(shè)施，核定征收率不低于5%。

關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市地方稅務(wù)局）【到期失效】

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告（濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為：

住宅5%；非住宅7%；轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

（一）對(duì)符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地增值稅核定征收率為5%；

（二）對(duì)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的納稅人，土地增值稅核定征收率為5%；

（三）對(duì)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，無法確定取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的土地價(jià)款的納稅人，土地增值稅核定征收率不低于5%。

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)）

納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，核定征收率為 5%；銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn)，核定征收率為7%。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為 5%；非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，核定征收率為7%。

轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，核定征收率為 7%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺(tái)市稅務(wù)局）

（一）銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的，普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%；

（二）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，核定征收率不低于5% 。

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

對(duì)符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項(xiàng)一核”的原則，根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價(jià)、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評(píng)估測(cè)算后，分項(xiàng)目確定核定征收率，計(jì)算土地增值稅。

22

廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）

符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)，分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。

1.普通住宅按不低于５%的核定征收率征收。

2.非普通住宅按不低于６%的核定征收率征收。

3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于７%的核定征收率征收。

納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按不低于10%的核定征收率征收。

關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告（欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

一、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為５%。

二、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。

三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為５%，其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。

四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅，在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下，按10%核定征收率征收。

23

內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告（內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào)）

土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次：

轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%，轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%，轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。

由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大，各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況，核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%，但原則上不得低于5%。

24

山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號(hào)公告）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅：6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目：7%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為：普通住宅5%，非普通住宅6%，其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時(shí)對(duì)有下列第（二）項(xiàng)和第（四）項(xiàng)行為之一發(fā)生的，按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅?！?/p>

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號(hào)）

二、土地增值稅核定征收率：

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%；

（二）除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%；

（三）除上述（一）、（二）項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目7%。

25

北京的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告（ 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）

個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí)，對(duì)既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票證明的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。

26

天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào)）

（一）普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

（二）非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

（三）無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

27

云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格情況，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平，以及具體項(xiàng)目情況測(cè)算并確定核定征收率。

核定征收率應(yīng)經(jīng)縣（市、區(qū)）稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后，在實(shí)施前上報(bào)州（市）稅務(wù)局備案。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號(hào)）

普通住宅為3%；非普通住宅為3.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。

28

甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級(jí)市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅5%；

2、非普通住宅為7%，

3、其他類型房地產(chǎn)為9%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣（市、區(qū)）核定征收率調(diào)整為：

1、普通住宅為5%；

2、非普通住宅為6%；

3、其他類型房地產(chǎn)為7%。

29

海南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告（國家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)）

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計(jì)算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號(hào))第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計(jì)算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

30

西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號(hào)）

嚴(yán)格核定征收。在土地增值稅清算中符合條件，確需核定征收的，原則上征收率不低于5%。

持續(xù)更新中......

來源：土地增值稅金穗源

【第4篇】土地增值稅清算

土地增值稅怎么清算？

考呀呀答：一、清算條件

1、預(yù)征為主

土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進(jìn)行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個(gè)方向來講，一個(gè)是必須進(jìn)行土地增值稅清算的，一個(gè)是稅務(wù)局可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的。

必須進(jìn)行清算的(符合下列條件之一的必須進(jìn)行清算)：

(1)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項(xiàng)目清算，一個(gè)企業(yè)里可能有幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項(xiàng)目就要進(jìn)行清算。

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項(xiàng)目，無論竣工還是未竣工都要進(jìn)行清算。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項(xiàng)目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達(dá)三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請(qǐng)注銷的房地產(chǎn)公司，但未進(jìn)行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先，財(cái)務(wù)工作人員要對(duì)房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計(jì)算，那計(jì)入土增清算的收入就是主營業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

2、清理扣除項(xiàng)目

清理完收入以后，就要對(duì)可以扣除的項(xiàng)目進(jìn)行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報(bào)表，可以把扣除的項(xiàng)目按以下六大類來進(jìn)行分類并編制表格：

(1)前期工程費(fèi)(2)建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(4)公共配套費(fèi)(5)開發(fā)間接費(fèi)(6)利息費(fèi)用

這六大類的成本費(fèi)用，都必須有發(fā)票才能進(jìn)入扣除項(xiàng)目，如果沒有發(fā)票是不能進(jìn)入扣除項(xiàng)目的。

清算土地增值稅時(shí)可以扣除的稅費(fèi)是否包括增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定，營改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號(hào))第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時(shí)可以扣除的稅費(fèi)包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。

【第5篇】如何有效降低土地增值稅降低土地增值稅方法

no.5/16

如何有效降低土地增值稅，主要有四點(diǎn)基本思路：

a、增加扣除成本費(fèi)用；

b、獲得更低的計(jì)稅稅檔；

c、選擇更節(jié)稅的申報(bào)和分?jǐn)偡绞剑?/p>

d、延伸產(chǎn)業(yè)鏈，通過關(guān)聯(lián)公司，實(shí)現(xiàn)利潤分流。

01臨界點(diǎn)籌劃

在普通住宅的售價(jià)制定中，如果，計(jì)算增值率在20%附近，我們可以考慮適當(dāng)調(diào)低售價(jià)，使增值率低于20%，從而享受免征土增。

土地增值稅暫行條例》第8條的規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的。 免征土地增值稅。增值稅率超過20%的，應(yīng)就其全部增值額累進(jìn)征收土增。

#例如，某地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售建造的普通住宅，可采取如下不同的銷售價(jià)格：

第一種方案，銷售價(jià)格為19500元/平，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)16500元/平，增值額為3000元/平，增值率18.2％，未超過20％，免征土增稅；

第二種方案，銷售價(jià)格為20000元/平，扣除項(xiàng)目金額共計(jì)16500元/平，增值額為3500元，增值率21.2％，超過20％，未超過50％。按30％稅率增收土增，應(yīng)繳土地增值稅1050元/平；

顯然，第一種方案，由于增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，享受了免征土地增值稅的優(yōu)惠，最終不單實(shí)現(xiàn)了更好的利潤，也更利于去化。

02合理選用利息支出

根據(jù)稅法規(guī)定，對(duì)于企業(yè)的利息支出，可以分兩種方式確定扣除：

第一種，據(jù)實(shí)扣除法：

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛?strong>提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率，其允許扣除費(fèi)用：出具證明的利息+(取得土地使用權(quán)費(fèi)用+開發(fā)成本)×5%

第二種，10%比例扣除法：

納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除費(fèi)用：(取得土地使用權(quán)支付費(fèi)用+開發(fā)成本)×10%。

企業(yè)在選擇是否將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除時(shí)，如果預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較高，主要靠負(fù)債籌資，一般采取據(jù)實(shí)扣除法；如果融資成本較低，一般采取比例扣除法。

#例如，企業(yè)開發(fā)一處房產(chǎn)，為取得土地使用權(quán)支付1000萬元，開發(fā)成本1200萬元，可計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬元，不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。第一種，不提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：（1000＋1200）×10%＝220（萬元）；第二種，提供金融機(jī)構(gòu)證明，可扣除費(fèi)用：200＋（1000＋1200）×5%＝310（萬元）。

顯然，此情況下，采取據(jù)實(shí)扣除法更利于節(jié)稅。

除正常的金融渠道貸款外，與控股股東或其他企業(yè)的資金往來，最好能通過委托貸款等形式，取得金融機(jī)構(gòu)的合法票據(jù)，這樣在利息支出扣除時(shí)就能掌握主動(dòng)，降低增值額。

03做大成本，調(diào)低稅檔

在二手項(xiàng)目股權(quán)并購中，往往由于地主拿地早，拿地成本很低。這種項(xiàng)目，我們可以采取提高開發(fā)成本，降低稅檔。

在項(xiàng)目定位上，盡量提升產(chǎn)品定位、拔高設(shè)計(jì)，提升小區(qū)景觀、和配套設(shè)施建設(shè)，把毛坯房變成裝修房，從而提高成本，增加產(chǎn)品競(jìng)爭力，稀釋增值率。

#舉個(gè)簡單粗暴的例子，同樣賺3000塊每平，2萬的售價(jià)對(duì)1.7萬的扣除成本，增值率只有17.6%；而1.5萬的售價(jià)對(duì)1.2萬的扣除成本，就是25%的增值率。通過做高成本的同時(shí)，做高售價(jià)，盡管利潤空間沒變，但是增值率降低，從而降低稅檔。

04期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)成本

在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用時(shí)，除利息支出外，都不是按實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是以土地價(jià)款和開發(fā)成本合計(jì)金額作為基礎(chǔ)按比例計(jì)算扣除。

按照規(guī)定，屬于公司總部發(fā)生的期間費(fèi)用，如：管理人員工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等不能作為扣除項(xiàng)目，其實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒有直接影響。

但若采用適當(dāng)人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費(fèi)用能夠作為開發(fā)成本列支，則可增加扣除項(xiàng)目數(shù)額，從而減少應(yīng)繳納的土地增值稅。

企業(yè)可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個(gè)具體地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某處室領(lǐng)導(dǎo)兼任某地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，那么這位負(fù)責(zé)人的有關(guān)費(fèi)用可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)成本中去。期間費(fèi)用減少并不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)開發(fā)成本增加則可以增加土增稅扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到節(jié)稅目的。

05分流利潤，打造上下游產(chǎn)業(yè)鏈

對(duì)民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅清算應(yīng)對(duì)的總體思路就是延伸價(jià)值鏈，多造“殼公司”，將利潤向上下游延伸，比如成立建筑、裝修、園林綠化、服務(wù)、貿(mào)易等公司。

要做好稅務(wù)籌劃，就需要將簡單問題復(fù)雜化。否則，如只在一間公司內(nèi)部做籌劃，籌劃的空間、手段、效果都會(huì)有限。

一方面，將利潤分流到關(guān)聯(lián)公司，起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果；另一方面，分流利潤的外圍公司利用財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)和優(yōu)惠政策，降低整體稅負(fù)。

這些公司有的可能在稅負(fù)較低的地區(qū)，如組建的園林公司位于高新科技園區(qū)，屬于國家重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，其企業(yè)所得稅稅率可適用15%的優(yōu)惠稅率；有的可能享受相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，如組建廣告公司或咨詢管理類公司，利用其所得稅免稅政策，將手續(xù)費(fèi)、代理費(fèi)、廣告費(fèi)、咨詢費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)向其輸出；有的可能有虧損的情況，如收購一個(gè)當(dāng)年虧損嚴(yán)重的公司，進(jìn)行企業(yè)所得稅的抵免。

這種操作，我們可以從許多上市房企的年報(bào)披露中，可窺一斑。

06建房方式籌劃法

利用代建房：

2023年的時(shí)候，不少房企朋友希望我介紹身邊有購買總部需求的客戶。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)之初便能確定最終用戶，就完全可以采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用稅負(fù)較重的開發(fā)后銷售方式，由于產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，就不涉及到土增。當(dāng)然，這種事情可遇不可求。

利用合作建房：

我國稅法規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。比如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購得一塊土地的使用權(quán)準(zhǔn)備修建住宅，則該企業(yè)可以預(yù)收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣，從形式上就符合了一方出土地，一方出資金的條件。

這樣，只有在房企建成后轉(zhuǎn)讓屬于自己的那部分住房時(shí)，才就這一部分繳納土地增值稅。

07合并申報(bào)不同稅率項(xiàng)目

年初的時(shí)候，有群友問新芽，為什么他們公司要合并申報(bào)一期二期項(xiàng)目。其實(shí)，不只是合并申報(bào)不同期項(xiàng)目，合并或獨(dú)立申報(bào)同一樓盤高層、洋房等不同利潤的產(chǎn)品項(xiàng)目也是常見的稅籌方式。

#舉個(gè)簡單的例子，登山哥公司，2023年同時(shí)開發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目。項(xiàng)目a，售價(jià)1億，可扣除費(fèi)用4000萬；項(xiàng)目b，售價(jià)1.5億，可扣除費(fèi)用1億。

選擇分別核算：

a項(xiàng)目，增值率，6000÷4000=150%，土增稅，6000×50%-4000×15%=2400萬。

b項(xiàng)目，增值率，5000÷10000=50%，土增稅，5000×30%=1500萬。

合計(jì)土增，a+b=3900萬。

選擇合并核算：

總售價(jià)，2.5億；合計(jì)可扣除費(fèi)用，1.4億；增值率，78.6%；土增稅，1.1×40%-1.4×5%=3700萬。

如不考慮其它稅費(fèi)，此項(xiàng)目，合并計(jì)算土增減少200萬。

在合并不同房地產(chǎn)項(xiàng)目共同申報(bào)時(shí)應(yīng)注意，“普通住宅”和非普通住宅項(xiàng)目，應(yīng)分別核算增值額。一般情況下，土增稅需要按項(xiàng)目單獨(dú)清算，如需合并項(xiàng)目清算的，首先在立項(xiàng)時(shí)就要有所籌劃，否則到后期就有困難。

08

合理選定成本分?jǐn)偡椒?/strong>

一些公共開發(fā)成本，需要按某種方法分?jǐn)偟礁鱾€(gè)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去，例如直接成本法、占地面積法、建筑面積法、層高系數(shù)法等。不同的成本分?jǐn)偡椒〞?huì)產(chǎn)生不同結(jié)果，對(duì)稅負(fù)會(huì)產(chǎn)生較大影響。比如，某地稅務(wù)局考慮到商鋪的層高較大，規(guī)定商鋪的建筑面積系數(shù)可以按1.4倍計(jì)算。

在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，預(yù)先進(jìn)行多種測(cè)算，清楚了解不同成本分?jǐn)偡绞较碌亩愗?fù)結(jié)果，選擇對(duì)自己有利的分?jǐn)偡绞教幚砉查_發(fā)成本，可以有效實(shí)現(xiàn)節(jié)稅。

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本文來源：本文授權(quán)轉(zhuǎn)載自公眾號(hào)投拓狗日記。內(nèi)容本身不代表公眾號(hào)觀點(diǎn)，也不構(gòu)成投資建議。

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