【導(dǎo)語】土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅怎么寫好?很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范,實(shí)際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難,我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫,再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可!以下是小編為大家收集的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅,有簡短的也有豐富的,僅供參考。
【第1篇】土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問題二:如何計(jì)算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額?
問:《土地增值稅暫行條例》及其細(xì)則規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的應(yīng)稅收入總額,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?!盃I改增”之后,增值稅是價(jià)外稅,土地增值稅的應(yīng)稅收入總額應(yīng)當(dāng)怎樣來確定?
答:土地增值稅,是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人、就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。
土地增值稅的征稅對(duì)象就是增值額,計(jì)算公式如下:
增值額=應(yīng)稅收入總額-扣除項(xiàng)目金額
《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號(hào))關(guān)于土地增值稅清算時(shí)收入確認(rèn)的規(guī)定如下。
(1)土地增值稅清算時(shí),已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。
(2)未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
(3)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
“營改增”之后,土地增值稅的應(yīng)稅收入總額不包括增值稅,相關(guān)文件規(guī)定如下。
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))規(guī)定,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
這樣規(guī)定比較籠統(tǒng),因?yàn)樵鲋刀惖挠?jì)稅方法分為一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法。為此,《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(2023年第70號(hào))規(guī)定,“營改增”后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅分為兩類情況:
(1)適用增值稅一般計(jì)稅方法的的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。
(2)適用簡易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
對(duì)第(1)項(xiàng)所規(guī)定的“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”應(yīng)當(dāng)深入理解,說的是扣除土地價(jià)款后計(jì)算的實(shí)際銷項(xiàng)稅額,這樣規(guī)定使“不含增值稅銷項(xiàng)稅額”收入與國家稅務(wù)總局2023年第18號(hào)公告銜接。
《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào),以下簡稱18號(hào)公告)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。
銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)
當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=支付的土地價(jià)款×(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)
例:“營改增”后,甲房地產(chǎn)公司(一般納稅人)通過“招、拍、掛”取得一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,經(jīng)當(dāng)?shù)匕l(fā)改委核準(zhǔn)為g項(xiàng)目。建設(shè)工程開工證上注明開工日期為2023年6月1日,項(xiàng)目如期開工。2023年3月取得了商品房預(yù)售許可證后開始預(yù)售,至2023年6月末房產(chǎn)全部預(yù)售完畢,取得預(yù)售收入為22200萬元。2023年9月,項(xiàng)目竣工驗(yàn)收,甲公司按規(guī)定開具了増值稅發(fā)票,辦理交房手續(xù),確認(rèn)銷售收入。該項(xiàng)目為取得土地使用權(quán)支付土地價(jià)款為6660萬元,已取得帶省財(cái)政章的票據(jù)。該項(xiàng)目開工以來進(jìn)項(xiàng)稅額留抵額為800萬元,開發(fā)總成本18000萬元。如何繳納增值稅?如何確定土地增值稅的應(yīng)稅收入總額?
[案例分析]
(一)應(yīng)繳增值稅
18號(hào)公告采用“實(shí)耗扣除法”解決土地成本中內(nèi)含的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣問題。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)算應(yīng)繳增值稅時(shí),應(yīng)將扣除土地成本抵減的銷項(xiàng)稅額從與之配比的“主營業(yè)務(wù)成本”中扣除。
(1)2023年3月收到預(yù)收款,計(jì)算預(yù)繳增值稅。
銷售額=222 000 000÷(1+9%)=203 669 725(元)
預(yù)繳增值稅額=203 669 725×3%=6 110 092(元)
(2)預(yù)售階段會(huì)計(jì)處理。
借:銀行存款 222 000 000
貸:預(yù)收賬款 222 000 000
借:應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅 6 110 092
貸:銀行存款 6 110 092
(3)2023年9月,開具發(fā)票并交房確認(rèn)銷售,計(jì)算銷售額及銷項(xiàng)稅額,結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)收賬款。
銷售額=222 000 000÷(1+9%)=203 669 725(元)
銷項(xiàng)稅額=203 669 725×9%=18 330 275(元)
借:預(yù)收賬款 222 000 000
貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額) 18 330 275
主營業(yè)務(wù)收入 203 669 725
同時(shí),結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。
借:主營業(yè)務(wù)成本 180 000 000
貸:開發(fā)產(chǎn)品 180 000 000
(4)計(jì)算扣除土地價(jià)款后的銷售額和銷項(xiàng)稅額。
扣除土地價(jià)款后的銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用一當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)=(222 000 000-66 600 000)÷(1+9%)=142 568 807(元)
扣除土地價(jià)款后的銷項(xiàng)稅額=142 568 807×9%=12 831 193 (元)
與增值稅發(fā)票的銷項(xiàng)稅額比較=18 330 275-12 831 193=5499082(元)
(5)土地價(jià)款中內(nèi)含的增值稅額如何抵扣?
銷項(xiàng)稅額抵減額=66600000÷(1+9%)x9%=5499082(元)
增值稅是連環(huán)稅,地價(jià)中內(nèi)含進(jìn)項(xiàng)稅額,因?yàn)閲页鲎屚恋厥褂脵?quán)、納稅人無法取得增值稅專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額、解決方法是在開具增值稅發(fā)票確認(rèn)銷售時(shí),以銷項(xiàng)稅額抵減的方式代替土地價(jià)款中內(nèi)含的進(jìn)項(xiàng)稅額。
“銷項(xiàng)稅額抵減額”含在土地價(jià)款中,其調(diào)減額,使土地成本減少,最終傳導(dǎo)到“主營業(yè)務(wù)成本”中。
借:應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減) 5499082
貸:主營業(yè)務(wù)成本 5499082
實(shí)繳銷項(xiàng)稅額=18 330 275-5499082=12831193(元)
(6)計(jì)算“應(yīng)交增值稅”科目的貨差=(18 330 275-5499082)-8000000=12831193-8000000=4831193(元)
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅) 4831193
貸:應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅 4831193
(7)將“預(yù)交增值稅”結(jié)轉(zhuǎn)到“未交增值稅”的借方
借:應(yīng)交稅費(fèi)一一未交增值稅 6 110 092
貸:應(yīng)交稅費(fèi)一一預(yù)交增值稅 6 110 092
至此,該項(xiàng)目增值稅納稅事項(xiàng)全部完成。
(二)土地增值稅應(yīng)稅收入總額的確定
國家稅務(wù)總局2023年70號(hào)公告規(guī)定,適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含増值稅的銷項(xiàng)稅額。以公式表示如下
土增稅的應(yīng)稅收入總額=全部價(jià)款及價(jià)外費(fèi)用-實(shí)際銷項(xiàng)稅額
應(yīng)稅收入總額=222000000-(18330275-5499082)=222000000-12831193=209168807(元),與主營業(yè)務(wù)收入差額=209168807-203669275=5499082(元),恰好等于“銷項(xiàng)稅額抵減額”。
[結(jié)論]
一般納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法的,土地增值稅清算時(shí),“應(yīng)稅收入總額”是在企業(yè)所得稅“主營業(yè)務(wù)收入(不含稅)”的基礎(chǔ)上,調(diào)增“銷項(xiàng)稅額抵減額”數(shù)額。即
土地增值稅的“應(yīng)稅收入總額”=所得稅的“主營業(yè)務(wù)收入”+銷項(xiàng)稅額抵減額
g項(xiàng)目土地増值稅的“應(yīng)稅收入總額”=203669725+5499082=209168807(元)
2023年“營改增”之后,廣州市對(duì)土地增值稅的應(yīng)稅收入做出規(guī)定,用該文件的計(jì)稅方法驗(yàn)證上述計(jì)算的“應(yīng)稅收入總額”。
廣州市地稅局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》(穗地稅函(2016)188號(hào))規(guī)定,“營改增”后土地增值稅相關(guān)問題的處理:
1.納稅人選用增值稅簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,土地增值稅預(yù)征、清算收入均按“含稅銷售收入÷(1+5%)”確認(rèn)。
2.納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅的:
土地增值稅預(yù)征收入=含稅銷售收入÷(1+9%)
土地增值稅清算收入=(含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%)÷(1+9%)
案例中的“應(yīng)稅收入總額”=(222000000+66600000×9%)÷(1+9%)
=209168807(元)
計(jì)算“應(yīng)稅收入總額”的結(jié)論與依據(jù)穗地稅函〔2016)188號(hào)計(jì)算的結(jié)果相符。
好了,今天的問題學(xué)完了,您是否有所收獲呢?如果您還有什么問題,歡迎下方留言。更多土增實(shí)務(wù)問題,穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào),持續(xù)學(xué)習(xí)、提升!
下期我們學(xué)習(xí)“怎樣按不同類型房產(chǎn)計(jì)算應(yīng)稅收入總額”,您也可以思考一下,下期再見!
【第2篇】增值稅應(yīng)稅收入含稅嗎
【導(dǎo)讀】:增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票含稅嗎?對(duì)于這個(gè)問題,最基本的就是專票和普票的,其中增值稅專用發(fā)票是票面中包含價(jià)格(不含稅)、稅率、稅額以及價(jià)稅合計(jì),至于普通發(fā)票是如何的請(qǐng)看下文會(huì)計(jì)學(xué)堂小編的介紹!
增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票含稅嗎?
增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的聯(lián)系與區(qū)別是:
增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的聯(lián)系與區(qū)別有哪些
一、專用發(fā)票與普通發(fā)票共同之處,兩者都是發(fā)貨票,都必須套印發(fā)票監(jiān)制章,都是商事憑證,都是經(jīng)濟(jì)責(zé)任證書、法律責(zé)任證書、會(huì)計(jì)核算憑證.
二、專用發(fā)票與普通發(fā)票區(qū)別,專用發(fā)票除具有普通發(fā)票的功能與作用外,還是納稅人計(jì)算應(yīng)納稅額的重要憑證,與普通發(fā)票相比,它有以下區(qū)別:
(一)使用范圍不同
專用發(fā)票只限于一般納稅人之間從事生產(chǎn)經(jīng)營增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目使用;而普通發(fā)票則可以用于所有納稅人的所有經(jīng)營活動(dòng),當(dāng)然也包括一般納稅人生產(chǎn)經(jīng)營增值稅應(yīng)稅項(xiàng)目.
(二)作用不同
普通發(fā)票只是一種商事憑證,而專用發(fā)票不僅是一種商事憑證,還是一種扣稅憑證.
(三)票面反映內(nèi)容不同
專用發(fā)票不但要包括普通發(fā)票所記載的內(nèi)容,而且還要記錄購銷雙方的稅務(wù)登記號(hào)、地址、電話、銀行帳戶和稅額等.
(四)聯(lián)次不同
專用發(fā)票不僅要有普通發(fā)票的聯(lián)次,而且還要有扣稅聯(lián).
(五)反映的價(jià)格不同
普通發(fā)票反映的價(jià)格是含稅價(jià),稅款與價(jià)格不分離;專用發(fā)票反映的是不含稅價(jià),稅款與價(jià)格分開填列.
增值稅專用發(fā)票與普通發(fā)票的區(qū)別
增值稅專用發(fā)票是管理最嚴(yán)格的發(fā)票,是一般納稅人開具給一般納稅人的票據(jù),并且要求購銷雙方都要準(zhǔn)確填寫名稱、稅號(hào)、地址電話、賬號(hào).在增值稅專用發(fā)票的票面中包含價(jià)格(不含稅)、稅率、稅額以及價(jià)稅合計(jì),至少有三聯(lián),發(fā)票聯(lián)(購方記賬),抵扣聯(lián)(購方抵稅),記賬聯(lián)(銷方記賬).
增值稅普通發(fā)票,由一般納稅人開具給普通消費(fèi)者(含個(gè)人),銷售方要準(zhǔn)確填寫名稱、稅號(hào)、地址電話、賬號(hào),購貨方可以只寫名稱.票面信息包含價(jià)格(不含稅),稅率和稅額,還有價(jià)稅合計(jì).至少有兩聯(lián),發(fā)票聯(lián)(購方記賬),記賬聯(lián)(銷方記賬).沒有抵扣聯(lián).
專票與普票的相同點(diǎn):
1.需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)領(lǐng)取發(fā)票然后開具.
2.無論專票普票,征收的稅種都是增值稅.
3.無論開具普票專票,都必須進(jìn)行增值稅的申報(bào).
4.每月領(lǐng)購數(shù)目以及最大開票限額不受普票專票影響,都可以根據(jù)企業(yè)經(jīng)營需要進(jìn)行調(diào)整.
5.這次防偽稅控系統(tǒng)升級(jí)以后,無論普票專票,都必須用防偽稅控設(shè)備開具.哪怕只開普票的小規(guī)模納稅人也必須辦防偽稅控(未到起征點(diǎn)的小規(guī)模納稅人暫時(shí)可以繼續(xù)使用網(wǎng)開系統(tǒng),但是早晚要升級(jí)).
專票與普票相比有什么顯著特點(diǎn)?
1.開具主體的區(qū)別,小規(guī)模納稅人可以直接開具普票,需要開專票時(shí)必須去企業(yè)所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(一般代開限額為單張發(fā)票含稅價(jià)11.7萬元,道理很簡單,開多了,銷售上去了,直接就變一般納稅人了)一般納稅人的話,既可以開具普票,也可以開具專票.
2.專票可以認(rèn)證抵扣,普票一般不得抵扣.
增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票含稅嗎?關(guān)于這個(gè)內(nèi)容上文介紹了增值稅專用發(fā)票是不含稅的價(jià)格,關(guān)于專票和普票的有什么特點(diǎn)上文也介紹了,對(duì)此大家還有疑問的,可以 咨詢?cè)诰€老師答疑!
【第3篇】增值稅應(yīng)稅收入
政府按幼兒園入學(xué)兒童數(shù)量給予的補(bǔ)貼是否應(yīng)繳納增值稅?
答:這個(gè)問題,很多朋友會(huì)覺得按照收入或數(shù)量給予的補(bǔ)貼應(yīng)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于取消增值稅扣稅憑證認(rèn)證確認(rèn)期限等增值稅征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第45號(hào))規(guī)定進(jìn)行納稅,我們來看看45號(hào)公告的具體內(nèi)容:納稅人取得的財(cái)政補(bǔ)貼收入,與其銷售貨物、勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的收入或者數(shù)量直接掛鉤的,應(yīng)按規(guī)定計(jì)算繳納增值稅。納稅人取得的其他情形的財(cái)政補(bǔ)貼收入,不屬于增值稅應(yīng)稅收入,不征收增值稅。該規(guī)定是自2023年1月1日起執(zhí)行。
如果幼兒園取得的財(cái)政補(bǔ)貼收入對(duì)應(yīng)的是不屬于應(yīng)稅收入,則該補(bǔ)貼也不屬于增值稅應(yīng)稅收入,不征收增值稅。
知識(shí)拓展:
《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))附件4《跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定》的規(guī)定:
托兒所、幼兒園提供的保育和教育服務(wù)免征增值稅。
托兒所、幼兒園,是指經(jīng)縣級(jí)以上教育部門審批成立、取得辦園許可證的實(shí)施0-6歲學(xué)前教育的機(jī)構(gòu),包括公辦和民辦的托兒所、幼兒園、學(xué)前班、幼兒班、保育院、幼兒院。
公辦托兒所、幼兒園免征增值稅的收入是指,在省級(jí)財(cái)政部門和價(jià)格主管部門審核報(bào)省級(jí)人民政府批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)收取的教育費(fèi)、保育費(fèi)。
【第4篇】土地增值稅清算應(yīng)稅收入
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則相關(guān)規(guī)定:
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。
轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入,是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
那么,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí),出現(xiàn)以下三種情形該如何確認(rèn)土地增值稅收入呢?
情形一、全額開具商品房銷售發(fā)票
案例1 某房地產(chǎn)有限公司銷售給甲公司一棟商用辦公樓,合同總金額1200萬元(不含稅),發(fā)票開具不含稅金額也是1200萬元,但甲公司尚有100萬元的購房款一直未支付。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),該房地產(chǎn)公司收入額應(yīng)按多少確認(rèn)?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定:
土地增值稅清算時(shí),已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入。
該房地產(chǎn)公司銷售的商品房雖然未全額收到購房款,但因按全額開具了商品房發(fā)票,因此應(yīng)按照不含稅價(jià)格1200萬元確認(rèn)土地增值稅收入。
情形二、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票
案例2 某房地產(chǎn)有限公司銷售了兩套商品房,甲套商品房合同金額200萬元(不含稅),由于客戶只交了首付款30%,因此發(fā)票也只開了60萬元;乙套商品房合同金額150萬元(不含稅),客戶同樣只交了首付款30%,但該房地產(chǎn)公司尚未開具發(fā)票。那么在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),針對(duì)甲、乙兩套商品房收入額應(yīng)按多少確認(rèn)?
根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定:
未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
因此,該房地產(chǎn)有限公司銷售的甲乙兩套商品房,合同總金額合計(jì)350萬元(不含稅),雖然客戶只交了首付款,房地產(chǎn)公司僅開具了部分發(fā)票,但在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),按上述規(guī)定,則應(yīng)按照合同約定的總金額350萬元(不含稅)確認(rèn)為土地增值稅收入。
情形三、銷售合同面積與實(shí)際測量面積不一致
案例3 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與客戶簽訂商品房銷售合同,銷售合同所載商品房面積為120平方米,房屋達(dá)到交付條件后,經(jīng)有關(guān)部門實(shí)際測量后發(fā)現(xiàn)面積為126平方米,針對(duì)該問題經(jīng)與客戶協(xié)商后,客戶補(bǔ)繳了6萬元(不含稅)的購房款。那么,針對(duì)客戶補(bǔ)繳的6萬元(不含稅)購房款在土地增值稅清算時(shí)收入額如何確認(rèn)?
根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號(hào))規(guī)定:
銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
因此,該房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收到的客戶補(bǔ)繳的6萬元(不含稅)購房款,在土地增值稅清算時(shí)應(yīng)予以調(diào)整。
來源:中稅答疑新媒體智庫
【第5篇】舊項(xiàng)目土地增值稅清算應(yīng)稅收入
編者按:土地增值稅向來是一個(gè)復(fù)雜的稅種,其復(fù)雜性一方面體現(xiàn)在國家層面的規(guī)定不夠明確,實(shí)踐中容易產(chǎn)生不同理解,導(dǎo)致發(fā)生爭議,另一方面體現(xiàn)在部分征管措施授權(quán)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定細(xì)則,而各地處理方法不盡相同,導(dǎo)致橫向?qū)用嬗羞`稅收公平。例如土地增值稅清算單位的認(rèn)定,就是一個(gè)爭議頗多的問題,不同的認(rèn)定方法,可能導(dǎo)致土地增值稅納稅義務(wù)相差數(shù)千萬之多。本文將以一個(gè)真實(shí)案例引入,分析如何合理認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目的清算單位。
一、案例引入:分期項(xiàng)目清算單位不同,土地增值稅相差數(shù)千萬
a公司成立于2007年,主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為:房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。2007年,a公司取得某地塊土地使用權(quán),滾動(dòng)開發(fā)x房地產(chǎn)項(xiàng)目。因x項(xiàng)目占地面積較大,a公司自行區(qū)分為x一期、x二期、x三期三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。2023年1月,三期項(xiàng)目均已竣工,其中一期、二期實(shí)現(xiàn)盈利,三期發(fā)生虧損。經(jīng)a公司評(píng)估,如合并清算,在正負(fù)增值額互相抵消后,應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅2000萬元;如分別清算,三期項(xiàng)目增值額為負(fù),土地增值稅為零,一期、二期項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅6000萬元。兩種清算方法納稅義務(wù)相差4000萬元。a公司遂向x市稅務(wù)局提交《申請(qǐng)報(bào)告》,申請(qǐng)將一、二、三期項(xiàng)目合并清算。
2023年4月,x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《關(guān)于a公司申請(qǐng)x項(xiàng)目合并清算土地增值稅的答復(fù)》,提出稅務(wù)信息系統(tǒng)顯示a公司開發(fā)的x項(xiàng)目按一期、二期、三期做了三個(gè)項(xiàng)目登記,認(rèn)為將x項(xiàng)目確認(rèn)為一期、二期、三期三個(gè)清算單位進(jìn)行土地增值稅清算依據(jù)充分,a公司申請(qǐng)合并清算無法律依據(jù)。2023年5月,x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書(清算審核結(jié)論通知)》,要求a公司對(duì)x一期單獨(dú)清算土地增值稅,補(bǔ)繳x一期土地增值稅2000萬元。
a公司不服,向x市稅務(wù)局提起行政復(fù)議,本案爭議焦點(diǎn)為:a公司將x項(xiàng)目自行區(qū)分為一期、二期、三期三個(gè)項(xiàng)目,是否應(yīng)當(dāng)分別清算土地增值稅?
稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為:根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第一條,“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算”。本案三個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā),依法應(yīng)當(dāng)作為三個(gè)清算單位。
a公司認(rèn)為:三期項(xiàng)目只是為了開發(fā)建設(shè)方便自行劃分的,具有隨意性,不應(yīng)作為清算單位的劃分依據(jù)。否則a公司完全可以任意界定分期項(xiàng)目,規(guī)避土地增值稅納稅義務(wù)。
二、分期項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門批準(zhǔn)文件為依據(jù)劃分,納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算,符合稅法立法目的和基本原理、原則
(一)只有國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目才應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算
雖然國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定了分期開發(fā)項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算,但并沒有明確“分期開發(fā)”、“分期項(xiàng)目”的概念和判斷標(biāo)準(zhǔn),也沒有明確“以分期項(xiàng)目為單位清算”是強(qiáng)制性規(guī)定還是宣示性規(guī)定。實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)不一,表現(xiàn)出很強(qiáng)的任意性,例如:有的以土地使用權(quán)證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目,有的以發(fā)改委立項(xiàng)審批文件為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目,有的以建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、甚至預(yù)售許可證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目,有的則完全自主劃分不同項(xiàng)目,各種情形不一而足。為此,x市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》,對(duì)此問題進(jìn)行了明確。
根據(jù)該公告規(guī)定,“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開發(fā)周期較長,納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目,可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案”。由此可見,該公告明確規(guī)定“分期項(xiàng)目”包括兩類,其一是國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目;其二是納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)明確規(guī)定了兩種分期項(xiàng)目適用不同的清算規(guī)則,即:(1)對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目,必須以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。(2)對(duì)于納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目,可以以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。
根據(jù)稅收法定原則,稅法必須具備明確性,而國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)過于粗放的規(guī)定難以適用于實(shí)踐,此種情況下,應(yīng)當(dāng)充分考慮地方性法律依據(jù)。x市稅務(wù)局公告內(nèi)容對(duì)分期項(xiàng)目的界定和稅務(wù)處理規(guī)定符合上位法。根據(jù)該公告規(guī)定,對(duì)于納稅人自行確定的分期項(xiàng)目,并不強(qiáng)制以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,而是可以選擇以分期項(xiàng)目清算,當(dāng)然也可以選擇整體清算。
(二)納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算,符合土地增值稅立法目的
《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定,“為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序,合理調(diào)節(jié)土地增值收益,維護(hù)國家權(quán)益,制定本條例”?!秶叶悇?wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào))規(guī)定,“在研究制定土地增值稅時(shí)遵循了以下三個(gè)原則:(一)要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機(jī)行為,防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為……(二)維護(hù)國家權(quán)益,防止國家土地增值收益流失,增加國家財(cái)政收入……(三)保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益,使其得到一定的投資回報(bào),促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整”。由此可見,土地增值稅立法目的主要有三:一是宏觀調(diào)控,即維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展秩序;二是財(cái)政創(chuàng)收,即為國家創(chuàng)造財(cái)政收入,三是納稅人保護(hù),即保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益。換言之,課征土地增值稅不僅僅是為了維護(hù)國家稅收利益,即不能只關(guān)注財(cái)政創(chuàng)收,還需要在征稅過程中充分考慮調(diào)控性和納稅人權(quán)利保護(hù)。既要對(duì)炒買、炒賣擾亂房地產(chǎn)開發(fā)秩序的課征重稅,也要對(duì)正當(dāng)開發(fā)者充分保護(hù)、考慮其投資回報(bào)合理征稅,從而體現(xiàn)差別化征稅,實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值收益的“合理調(diào)節(jié)”。
本案中,a公司是依法依規(guī)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),開發(fā)案涉項(xiàng)目并非炒買炒賣,案涉項(xiàng)目預(yù)售收益均為合理市場收益,完全是正當(dāng)開發(fā)、獲取合理回報(bào)。案涉項(xiàng)目開發(fā)周期長,在開發(fā)過程中,有取得預(yù)售收益的機(jī)會(huì),但也同樣存在巨額虧損的可能。因此,只有整體清算才能真實(shí)反映出a公司的回報(bào)。如果不以項(xiàng)目整體為清算單位,而任意將案涉項(xiàng)目劃分為不同單位,就會(huì)出現(xiàn)部分清算單位小幅盈利,部分清算單位重大虧損,導(dǎo)致即便開發(fā)項(xiàng)目最終巨額虧損的情況下,仍繳納了相當(dāng)金額土地增值稅稅款的不合理情況。這是對(duì)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法權(quán)益及正當(dāng)回報(bào)的侵害和掠奪,嚴(yán)重違背保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法利益的立法目的。
(三)納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算,符合稅法解釋的基本原理
國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)關(guān)于清算單位的立法較為模糊,導(dǎo)致實(shí)踐中存在較大爭議。例如并未明確規(guī)定所謂“分期開發(fā)的項(xiàng)目”應(yīng)當(dāng)如何判斷,也未明確所謂“國家有關(guān)部門審批”所指代的具體部門。實(shí)踐中,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為復(fù)雜,在開發(fā)過程中,涉及到國家多個(gè)部門的審批,包括:發(fā)改委對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的審批,規(guī)劃局對(duì)土地規(guī)劃整體方案的審批、規(guī)劃局對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃的審批、住建局對(duì)建設(shè)工程施工的審批、住建局對(duì)房產(chǎn)預(yù)售的審批等。對(duì)于“國家有關(guān)部門審批”的確定,存在不同的理解:江西省、河北省等地以發(fā)改委的立項(xiàng)審批確定,四川省、海南省、福建省等地以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定,安徽省、青島市等地綜合確定清算單位。
雖然稅法規(guī)定模糊不清,實(shí)踐存在不同理解,但在不同項(xiàng)目中,采用不同方法確定清算單位可能導(dǎo)致納稅義務(wù)大不相同。稅法屬于行政法,在稅法規(guī)定不明確的情況下,應(yīng)當(dāng)按照有利于納稅人的原則進(jìn)行解釋,即選擇一種能夠合理評(píng)價(jià)納稅人取得增值額的方式。在本案中,即對(duì)案涉項(xiàng)目作整體清算。在法律、規(guī)范性文件規(guī)定不明的情況下,不應(yīng)作出對(duì)納稅人不利的認(rèn)定。
(四)納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算,符合稅收公平的基本原則
稅收公平原則,是指稅法必須根據(jù)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)能力,確定納稅義務(wù)。稅收負(fù)擔(dān)能力高的多繳稅,稅收負(fù)擔(dān)能力低的少繳稅,沒有稅收負(fù)擔(dān)能力的不繳稅。根據(jù)稅法基本原理,稅收公平原則主要適用于所得稅,納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額是評(píng)價(jià)稅收負(fù)擔(dān)能力的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)第一條,“土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象,依照規(guī)定稅率征收的一種稅”。由此可見,土地增值稅是一種特殊的所得稅,納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額即轉(zhuǎn)讓土地取得的增值額。
稅收公平原則不僅要求貫徹量能課稅,還隱含了合法、合理確定稅收負(fù)擔(dān)能力的前提。只有公平確定稅收負(fù)擔(dān)能力,才能進(jìn)一步據(jù)此設(shè)定納稅義務(wù)。因此,依法確定納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額,是稅收公平原則的要義。就土地增值稅而言,納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額,應(yīng)當(dāng)以其開發(fā)一個(gè)整體項(xiàng)目取得的全部增值額確定,而不能對(duì)整體項(xiàng)目任意分割,人為將有增值的建設(shè)工程劃為一個(gè)項(xiàng)目,將無增值、虧損的建設(shè)工程劃為另一項(xiàng)目。稅收公平原則背后反映的是“以人為本”的精神,即以一個(gè)納稅人為本位,以納稅人為一個(gè)整體確定負(fù)稅能力。在土地增值稅方面,表現(xiàn)為應(yīng)當(dāng)關(guān)注特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)整體,而不能僅僅以項(xiàng)目中,某部分建設(shè)工程實(shí)現(xiàn)的收益衡量負(fù)稅能力。因此,將案涉項(xiàng)目任意劃分為多個(gè)項(xiàng)目將無法真實(shí)反映納稅人實(shí)際的負(fù)稅能力,有違稅收公平原則。
本案中,按三期進(jìn)行清算,無法準(zhǔn)確體現(xiàn)土地增值額、不能正確評(píng)價(jià)a公司的負(fù)稅能力,有違稅收公平的基本原則。由于土地增值稅不允許不同清算單位產(chǎn)生的正、負(fù)增值額互相彌補(bǔ),而土地增值稅又采用累進(jìn)稅率,增值額提高可能導(dǎo)致稅負(fù)大幅攀升,將這一期、二期分別核算將導(dǎo)致整體稅負(fù)激增。整體來看,a公司沒有取得相當(dāng)收益,卻承擔(dān)了高額稅負(fù),對(duì)第一期單獨(dú)清算無法準(zhǔn)確反映a公司的負(fù)稅能力,有違稅收公平原則。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避分期開發(fā)的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)
(一)安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理
由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長,涉及資料繁雜,為了客觀、準(zhǔn)確反映開發(fā)情況,全面歸集收入和扣除項(xiàng)目,了解分別清算和合并清算下的稅負(fù)差距,企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理,對(duì)企業(yè)的各種資產(chǎn)、負(fù)債、成本、費(fèi)用、收入按照會(huì)計(jì)核算科目進(jìn)行核對(duì)和清理,對(duì)集團(tuán)企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部資金往來進(jìn)行審查,以保證企業(yè)做到賬賬相符、賬證相符、賬實(shí)相符。
(二)積極準(zhǔn)備材料提供給審核機(jī)構(gòu)預(yù)清算
在賬務(wù)清理的基礎(chǔ)上,企業(yè)需要匯總會(huì)計(jì)憑證和賬簿,積極準(zhǔn)備一套完備的涉稅資料,向?qū)徍藱C(jī)構(gòu)提供。作為土增稅清算審核的基礎(chǔ)性資料,企業(yè)提供的涉稅資料力求做到真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)。避免因材料不全或提供不及時(shí)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。審核機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上,對(duì)分別清算和合并清算的稅負(fù)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià),審核報(bào)告作為企業(yè)最終申請(qǐng)清算的參考。
(三)就事實(shí)與法律問題與稅務(wù)局溝通協(xié)商
當(dāng)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)分期項(xiàng)目清算單位產(chǎn)生分歧,應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)局溝通協(xié)商,向稅務(wù)局舉證證明客觀事實(shí)或者深入交流法律的適用性問題。如果稅務(wù)局確有錯(cuò)誤,通常會(huì)通過內(nèi)部程序予以糾正。如果稅務(wù)局拒絕更正,企業(yè)又確有正當(dāng)理由提出異議的,可以在繳納稅款或者提供擔(dān)保的情況下,啟動(dòng)行政復(fù)議乃至行政訴訟等程序,實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。
(四)借助涉稅專業(yè)力量尋求支持應(yīng)對(duì)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)
實(shí)踐中,企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師或稅務(wù)律師協(xié)助應(yīng)對(duì)審核,尤其是發(fā)生稅企爭議時(shí),專業(yè)稅務(wù)人員的參與可以起到潤滑作用,更好地推動(dòng)糾紛的解決。稅務(wù)師或稅務(wù)律師的介入,還可以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),并盡早采取措施應(yīng)對(duì),為企業(yè)土增稅合規(guī)保駕護(hù)航。
【第6篇】土地增值稅應(yīng)稅收入含稅嗎
一、政策依據(jù)
(一)財(cái)稅[2016]43號(hào)
土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。
(二)國家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)
1、營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅;
2、適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額
二、最直觀理解應(yīng)該是不正確的
土地增稅應(yīng)稅收入=收入/(1+9%)=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)
這可能是許多人最直觀的理解,只是這種理解是不正確的。
三、增值稅銷項(xiàng)稅額怎么計(jì)算
70號(hào)文規(guī)定:土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額
(一)增值稅銷項(xiàng)稅額=不含稅銷售額×9%
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不含稅銷售額的特殊規(guī)定
銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)
政策依據(jù):國家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》
四、結(jié)論
土地增值稅應(yīng)稅收入=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-增值稅銷項(xiàng)稅額
=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用—當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)×9%
=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用/(1+9%)+(當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款×9%)/(1+9%)
=(含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%)/(1+9%)
即:納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金,應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。
五、廣州明確發(fā)文規(guī)定
(一)《關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題處理指引的通知》(穂地稅函〔2016〕188號(hào))
(二)土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入+本項(xiàng)目土地價(jià)款×9%)/(1+9%)”確認(rèn)。
六、關(guān)于土地價(jià)款
(一)支付的土地價(jià)款,是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。
(二)指出以納稅人直接支付的土地價(jià)款為準(zhǔn),在存在土地價(jià)款返還的情況下,直接支付的土地價(jià)款可能小于財(cái)政票據(jù)上記載的土地價(jià)款,這種處理與土地增值稅項(xiàng)下的土地價(jià)款處理如出一轍,應(yīng)該引起納稅人高度重視。對(duì)于可能取得政府土地價(jià)款返還的,應(yīng)該協(xié)商政府部門以其他名義獎(jiǎng)勵(lì),而不能直接以土地款返還的名義支付。
(三)在計(jì)算銷售額時(shí)從全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除土地價(jià)款,應(yīng)當(dāng)取得省級(jí)以上(含省級(jí))財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。
(四)包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
(五)在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。
(六)納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí),應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
【第7篇】土地增值稅應(yīng)稅收入
房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長、資金密集、涉及稅種及交稅環(huán)節(jié)眾多的特點(diǎn),且每個(gè)開發(fā)環(huán)節(jié)間互相制約、相互銜接。因此,房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)總體稅負(fù)是所有行業(yè)中最重的,同時(shí)也是稅務(wù)稽查的重點(diǎn)行業(yè)。
開發(fā)商僅開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)(不含自持)全部稅費(fèi)種一般將達(dá)到營業(yè)收入的15%~23%以上,是一般商業(yè)行業(yè)稅負(fù)率的5~7倍左右。而土地增值稅是開發(fā)商所有稅費(fèi)中占比最重的三大稅種之一,是拉高房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的特殊稅種,也稱為“反房地產(chǎn)暴利稅”,目的是抑制房價(jià)過快增長。實(shí)務(wù)中,由于土增稅稅收業(yè)務(wù)貫穿于開發(fā)項(xiàng)目整個(gè)周期,導(dǎo)致清算工作計(jì)算復(fù)雜、爭議點(diǎn)多、風(fēng)險(xiǎn)大且難度系數(shù)高。本文將結(jié)合多個(gè)財(cái)合稅平臺(tái)專家處理過的實(shí)戰(zhàn)案例,針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算展開討論,分析其清算流程,點(diǎn)明問題并給出應(yīng)對(duì)方案。
一、確定土地增值稅收入的基本原則有哪些?
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定:“納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。”《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定:“條例第二條所稱的收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益?!?/p>
根據(jù)上述政策規(guī)定,土地增值稅收入確定的基本原則就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)獲取的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益,包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
二、清算收入確認(rèn)的具體原則是什么?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函[2010]220號(hào))第一條的規(guī)定,土地增值稅清算時(shí),已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或者未全額開具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
三、企業(yè)的哪些行為要視同銷售繳納土地增值稅?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)項(xiàng)及《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)[2009]91號(hào)文件發(fā)布)第十九條第(一)項(xiàng)的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或者投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按以下方法和順序確認(rèn):
(1)按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定;
(2)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;
(3)由主管稅務(wù)局參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或者評(píng)估價(jià)值確定。
四、企業(yè)發(fā)生以下的行為,我們要如何處理呢?
(一)企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租,產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的如何處理?
根據(jù)相關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或者用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
案例:湖北咸寧某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),系增值稅一般納稅人,企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目系營改增前的老項(xiàng)目,選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算確認(rèn)應(yīng)稅收入。由于公司辦公用房的需求,將公司開發(fā)的一期寫字樓項(xiàng)目1單元7樓整層,市場銷售金額650萬元,作為該公司的辦公用房,計(jì)稅成本為580萬元。這時(shí),會(huì)計(jì)上就不能按市場價(jià)值650萬元做收入處理,只能按賬面成本580萬元結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)。但是與其相對(duì)應(yīng)的成本費(fèi)用也不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。
(二)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的如何處理?
根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)的問題的通知》(國稅函[2010]220號(hào))第六條第(一)項(xiàng)規(guī)定:房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
案例:湖北咸寧某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),系增值稅一般納稅人,企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目系營改增前的老項(xiàng)目,選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)算確認(rèn)應(yīng)稅收入。土地使用權(quán)是通過城中村改造取得,拆遷面積按照一定的單價(jià)支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)或者按照拆遷面積的1.2倍,取得本項(xiàng)目開發(fā)的住宅用房。本項(xiàng)目分2期開發(fā),一期的項(xiàng)目開發(fā),共166套用于安置拆遷戶。根據(jù)本企業(yè)的情況,在清算過程中,拆遷安置房選擇按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格,確認(rèn)銷售收入,同時(shí)將此確認(rèn)為拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(三)向購買方附贈(zèng)的同一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車庫(位)等如何處理?
這一銷售行為,常見于企業(yè)的促銷活動(dòng)中?!秶叶悇?wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函)[2008]875號(hào))第三條規(guī)定:“企業(yè)以買一贈(zèng)一等方式組合銷售本企業(yè)商品的”,不屬于捐贈(zèng),應(yīng)將總的銷售金額按各項(xiàng)商品的公允價(jià)值的比例來分?jǐn)偞_認(rèn)各項(xiàng)銷售收入。
案例:湖北某旅游開發(fā)有限公司,系增值稅一般納稅人,企業(yè)開發(fā)的項(xiàng)目,系營改增前的項(xiàng)目,選擇簡易計(jì)稅方法確認(rèn)收入。企業(yè)為了讓房子盡快賣出去,盤活資金流,決定執(zhí)行車位與房子打包一起出售,打包價(jià)相當(dāng)于總價(jià)的9.5折,還賣的非?;鸨?。在土增的清算過程中,結(jié)合業(yè)務(wù)的真實(shí)情況,按照車位和房子的公允價(jià)值占比分?jǐn)偞_認(rèn)收入,同時(shí)扣除相對(duì)應(yīng)的成本。
五、在實(shí)際工作中,土地增值稅應(yīng)稅收入如何計(jì)算呢?
主要分營改增前的項(xiàng)目適用于簡易計(jì)稅方法的納稅人,營改增后適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人。其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
方法1:納稅人選用增值稅簡易計(jì)稅方法
案例:崇陽某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),系增值稅一般納稅人,開發(fā)的項(xiàng)目屬于營業(yè)增前的項(xiàng)目,選用增值稅簡易計(jì)稅方法,企業(yè)取得含稅銷售收入36750萬元,則該項(xiàng)目的清算收入=36750/(1+5%)=35000萬元。
如果該企業(yè)取得收入36750萬元,其中營業(yè)稅收入10500萬元,增值稅含稅收入26250萬元,此時(shí)該企業(yè)的項(xiàng)目跨越“營改增”節(jié)點(diǎn),收入需分兩部分,營業(yè)稅收入+營改增后取得的不含稅增值稅收入。
清算收入=10500+26250/(1+5%)=35500萬元,
方法2:納稅人選用增值稅一般計(jì)稅方法
即: 納稅人按規(guī)定允許以本項(xiàng)目土地價(jià)款扣減銷售額而減少的銷項(xiàng)稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。
案例:湖北某商業(yè)投資公司,為增值稅一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。企業(yè)預(yù)售100套商品房,取得含稅銷售收入6540萬,假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為1400萬。則甲企業(yè)預(yù)售房產(chǎn)時(shí)土地增值稅預(yù)征收入為6540/(1+9%)=6000萬。甲企業(yè)按照財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文規(guī)定,到期申報(bào)應(yīng)交增值稅為(6540-1400)/(1+9%)×9%=424.40萬元, 該企業(yè)土地增值稅清算收入為6540-424.40=(6540+1400×9%) /(1+9%)=6115.60萬。此時(shí)清算收入不等于會(huì)計(jì)賬面確認(rèn)的不含稅收入。
財(cái)合稅平臺(tái)專家建議:本文分享的土地增值稅清算中涉及的部分鑒證事項(xiàng),房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算屬于系統(tǒng)工程,清算規(guī)則復(fù)雜,在實(shí)際操作中難度頗高。
企業(yè)應(yīng)及時(shí)掌握新政策,在遵從稅法的前提下開展預(yù)測,對(duì)項(xiàng)目中涉及的爭議點(diǎn),需提前規(guī)劃、做好開發(fā)全過程管理控制。通過合法的稅收安排降低企業(yè)稅負(fù),提高企業(yè)的預(yù)期收益。
【第8篇】增值稅申報(bào)表應(yīng)稅收入
營業(yè)收入和增值稅申報(bào)表銷售額是企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表中的兩個(gè)重要指標(biāo),它們反映了企業(yè)經(jīng)營的真實(shí)狀況。如果營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額,就需要引起企業(yè)財(cái)務(wù)部門的重視,采取相應(yīng)措施加以解決。本文將詳細(xì)介紹營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的原因和應(yīng)對(duì)措施。
一、了解營業(yè)收入和增值稅申報(bào)表銷售額的含義
營業(yè)收入是企業(yè)在一定期間內(nèi)從正常經(jīng)營活動(dòng)中獲得的全部收入,包括銷售貨物、提供勞務(wù)、出租財(cái)產(chǎn)等。營業(yè)收入是企業(yè)經(jīng)營的核心指標(biāo)之一,也是稅務(wù)部門核算企業(yè)所得稅的基礎(chǔ)。
增值稅申報(bào)表銷售額是企業(yè)在申報(bào)增值稅時(shí)填報(bào)的銷售收入金額,是稅務(wù)部門核算增值稅的基礎(chǔ)。增值稅申報(bào)表銷售額是營業(yè)收入的一種計(jì)算方法,兩者的核算方法略有不同,但都反映了企業(yè)銷售收入的重要指標(biāo)。
二、分析營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的原因
1.這是營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的常見原因之一。企業(yè)的營業(yè)收入一般會(huì)在產(chǎn)品或服務(wù)交付后及時(shí)確認(rèn),而增值稅申報(bào)表銷售額一般是根據(jù)發(fā)票的開具時(shí)間確定。如果發(fā)票在產(chǎn)品或服務(wù)交付后開具,那么銷售額就會(huì)先計(jì)入增值稅申報(bào)表,而收入則在后期確認(rèn)。
2.企業(yè)銷售的產(chǎn)品或服務(wù)可能存在質(zhì)量問題或客戶需求變化等原因,導(dǎo)致客戶退貨或拒絕接受商品。這種情況下,銷售額會(huì)在增值稅申報(bào)表中減少,而營業(yè)收入也會(huì)相應(yīng)減少。
3.非經(jīng)常性損益是指企業(yè)在一定期間內(nèi)非經(jīng)常性發(fā)生的收入或支出。例如企業(yè)出售固定資產(chǎn)等非經(jīng)常性交易,這些交易所得到的收入不會(huì)計(jì)入營業(yè)收入中,但會(huì)計(jì)入企業(yè)的利潤中。而增值稅申報(bào)表銷售額則只包括正常經(jīng)營活動(dòng)中的銷售收入,不包括非經(jīng)常性收入。
4.企業(yè)的營業(yè)收入并不僅限于銷售收入,還包括其他收入渠道,如投資收益、租金收入等。這些收入不計(jì)入增值稅申報(bào)表銷售額中,因此可能導(dǎo)致營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的情況。
5.虛開增值稅發(fā)票是指企業(yè)在沒有實(shí)際銷售或提供服務(wù)的情況下,開具虛假的增值稅發(fā)票。這種行為會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的銷售額虛高,從而導(dǎo)致營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額的情況。
三、應(yīng)對(duì)措施
1.企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)客戶的信用管理和收款管理,確保銷售收入和實(shí)際收款相符。對(duì)于尚未收到款項(xiàng)的銷售,需要及時(shí)跟進(jìn),催促客戶盡快付款。對(duì)于存在拖欠款項(xiàng)的客戶,可以考慮與其簽訂預(yù)付款合同或提高貨款比例等方式進(jìn)行管理。
2.企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量管理,避免出現(xiàn)銷售退貨和客戶拒收的情況。同時(shí),企業(yè)還應(yīng)該建立完善的售后服務(wù)體系,及時(shí)處理客戶投訴和反饋,提高客戶滿意度和忠誠度。
3.企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表的審核和核算,確保財(cái)務(wù)報(bào)表的準(zhǔn)確性和真實(shí)性。對(duì)于存在非經(jīng)常性損益的情況,需要及時(shí)對(duì)其進(jìn)行分類處理,確保相關(guān)收入和支出計(jì)入適當(dāng)?shù)目颇恐小M瑫r(shí),企業(yè)還應(yīng)該建立完善的內(nèi)部控制體系,加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員的培訓(xùn)和管理。
4.企業(yè)應(yīng)該積極尋找其他收入渠道,如投資收益、租金收入等,擴(kuò)大收入來源,提高經(jīng)營效益。同時(shí),企業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資產(chǎn)和財(cái)務(wù)的管理,確保資產(chǎn)的充分利用和財(cái)務(wù)狀況的良好。
5.企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)虛開增值稅發(fā)票的防范,建立完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控和稅務(wù)合規(guī)管理體系,加強(qiáng)對(duì)發(fā)票真實(shí)性和合法性的審核和檢查。企業(yè)還應(yīng)該及時(shí)向稅務(wù)部門報(bào)告虛開增值稅發(fā)票的情況,積極配合稅務(wù)部門的調(diào)查和處理。
四、總結(jié)
營業(yè)收入小于增值稅申報(bào)表銷售額可能是企業(yè)財(cái)務(wù)管理和經(jīng)營管理中存在問題的體現(xiàn)。企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理、銷售管理、財(cái)務(wù)核算、經(jīng)營管理和稅務(wù)合規(guī)管理,找到問題的癥結(jié)所在,制定相應(yīng)的解決措施,提高企業(yè)的經(jīng)營效益和管理水平。同時(shí),企業(yè)還應(yīng)該樹立誠信經(jīng)營的理念,秉持高度的社會(huì)責(zé)任感,營造誠信、公正、透明的企業(yè)文化,為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
睿當(dāng)家險(xiǎn)易梳針對(duì)如今企業(yè)面對(duì)稅收時(shí)“商業(yè)模式不合理稅負(fù)偏高”、“稅收政策不了解多繳冤枉稅”、“金四大數(shù)據(jù)監(jiān)管時(shí)代違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)高”、“發(fā)票開具或接受不規(guī)范,承擔(dān)違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)”,以及稅收干部工作時(shí)面對(duì)的“多維立體的征管信息”、“多樣化的會(huì)計(jì)核算”、“海量數(shù)據(jù)”、“疑點(diǎn)成因不清晰”等問題,睿當(dāng)家“險(xiǎn)易梳”能夠一鍵檢測、快速出具報(bào)告、可視化呈現(xiàn)、風(fēng)險(xiǎn)提示、數(shù)據(jù)安全保護(hù)、權(quán)威設(shè)計(jì).