土地轉(zhuǎn)讓增值稅（4篇）

【第1篇】土地轉(zhuǎn)讓增值稅

土地轉(zhuǎn)讓在實際工作中也是非常普遍的一種現(xiàn)象，那么，不同時段取得的土地使用權(quán)，在轉(zhuǎn)讓時，如何繳納增值稅呢？

案例

不同時段取得的土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

2023年10月，a公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給b公司，面積100畝，該土地未進行前期開發(fā)，取得該土地時價款1000萬元，轉(zhuǎn)讓價為1800萬元。

那么，土地轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅呢？

政策依據(jù)

根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

政策解析

一、如果該土地為2023年4月30日前取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

一般計稅方法下

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬元

簡易計稅方法下

a公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

全額計稅方法下

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬元

簡易計稅方法下

a公司計算銷項稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬元

根據(jù)以上政策我們分析得出，如果a公司取得的土地為2023年4月30日前取得的，既可以選擇一般計稅方法也可以選擇簡易計稅，當然，如果a公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額或差額計稅。

二、如果該土地為2023年4月30日后取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

a公司計算銷項稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬元

通過對營改增后相關(guān)政策的梳理，截止到目前，國家并未出臺針對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計算銷售額能否扣除取得土地原價的相關(guān)規(guī)定。

如：《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。

國家稅務(wù)總局公告2023年第18號文也只是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價款計算銷售額。

因此，從目前的政策來看，2023年4月30日后取得的土地，轉(zhuǎn)讓時，計算銷項稅額，不得扣除取得土地的價款，應(yīng)全額計算應(yīng)稅銷售額。

來源：昌堯講稅 （changyao_jiangshui ）

作者：馬昌堯

【第2篇】純土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅

個人轉(zhuǎn)讓住房不需要繳納土地增值稅。

對個人轉(zhuǎn)讓非普通住宅經(jīng)向主管稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；

居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

個人轉(zhuǎn)讓應(yīng)征稅的非普通住宅，既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的1.5%計征土地增值稅。

同時，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的；（二）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

【第3篇】土地轉(zhuǎn)讓收入土地增值稅清算

稅務(wù)總局公告2023年第70號第一條規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。

一、70號公告明確規(guī)定：土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。

既然70號明確轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土增應(yīng)稅收入，為不含增值稅銷項稅額。那么，就應(yīng)按稅務(wù)總局公告2023年第18號所規(guī)定的不含增值稅銷項稅額來依法確認：

（增值稅應(yīng)稅）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）

增值稅銷項稅額=銷售額*9%

例：某房地產(chǎn)開發(fā)項目清算時，取得全部價款和價外費用227萬元，允許扣除的土地價款9萬元。

則，（增值稅應(yīng)稅）銷售額=（227-9）/(1+9%)=200（萬元）

增值稅銷項稅額=200*9%=18（萬元）

土地增值稅應(yīng)稅收入=227-18=209（萬元）

二、部分稅局發(fā)文是嚴謹?shù)模喊础?含稅銷售收入+本項目土地價款×9%)/ (1＋9%)”確認。

比如，穂地稅函〔2016〕188號規(guī)定，土地增值稅清算收入按“(含稅銷售收入+本項目土地價款×11%)/ (1＋11%)”確認, 即: 納稅人按規(guī)定允許以本項目土地價款扣減銷售額而減少的銷項稅金, 應(yīng)調(diào)增土地增值稅清算收入。

按以上數(shù)據(jù)計算，（227+9*9%）/（1+9%）=209（萬元）

三、個別地區(qū)做法有待商榷：沖減土地成本。

1、會計處理作主營業(yè)務(wù)成本沖減，不應(yīng)作為土增計算中沖減土地成本的參考思路。

借：銀行存款 227

貸：主營業(yè)務(wù)收入 208.26(227/1.09)

應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額) 18.74(208.26*9%)

借：主營業(yè)務(wù)成本 0.74(9/1.09*9%)

貸：應(yīng)交稅費—應(yīng)交增值稅(銷項稅額抵減) 0.74

2、財稅[2016]43號規(guī)定，“土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。”因有營改增的差額征稅，不能簡單套用不含增值稅收入=含稅/稅率的一般思路。

“《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！贝丝蠲鞔_的是進項稅額，土地價款的扣減在計算上雖等同于進項稅額抵扣，但18號公告并未按進項稅額處理。在銷售額中抵減，不能等同于“允許在銷項稅額中計算抵扣”。

3、70號公告對土增應(yīng)稅收入有明確規(guī)定。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項稅額。

以上案例中房地產(chǎn)開發(fā)項目的“增值稅銷項稅額”18萬元，是按18號公告的明確規(guī)定來計算的。是經(jīng)抵減計算的銷項，已小于賬面按“含稅銷售額/稅率”計算的18.74萬元。即，土增應(yīng)稅收入所不含的銷項稅額，已剔除0.74萬元。

賬面收入=企業(yè)所得稅收入=208.26萬元，增值稅銷售額200萬元，土增稅應(yīng)稅收入209萬元。

土增稅應(yīng)稅收入209=賬面收入208.26+銷項稅額抵減0.74=（全部價款+價外費用）227-增值稅銷項稅額18

4、沖減土地成本的做法，沒有稅法上相關(guān)規(guī)定的明確。土地增值稅暫行條例及其實施細則規(guī)定，計算增值額的扣除項目，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用。

土地價款的扣除，土增條例及其實施細則明確為地價款和有關(guān)費用，營改增之后并未見相關(guān)文件予以修訂。

5、財稅[2016]43號、稅務(wù)總局公告2023年第70號已有明確規(guī)定，如仍作沖減土地成本處理，不僅減少納稅人土地價款的加計扣除，損害納稅人利益，更是無法按43號、70號規(guī)定精神來有效銜接并落實。

文章來源：稅白天下

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【第4篇】土地轉(zhuǎn)讓土地增值稅

近來，經(jīng)常有納稅人咨詢?nèi)〉猛恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓收入如何繳納增值稅問題。經(jīng)對現(xiàn)行增值稅有關(guān)規(guī)定進行梳理，就有關(guān)問題解答如下：

一、取得土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓收入適用增值稅稅率為多少？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第十五條第（二）款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)增值稅稅率為11%。如果納稅人為增值稅小規(guī)模納稅人的，根據(jù)該文第十六條規(guī)定，增值稅征收率為3%。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否適用增值稅簡易計稅方法？

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費公路通行費抵扣等政策的通知》(財稅〔2016〕47號)第三條第（二）款第二項規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

三、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有哪些增值稅優(yōu)惠？

（一）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件3

1.第一條第（三十五）款規(guī)定，將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)免征增值稅；

2.第一條第（三十六）款規(guī)定，涉及家庭財產(chǎn)分割的個人無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、土地使用權(quán)免征增值稅；

3.第一條第（三十七）款規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。

（二）《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于落實降低企業(yè)杠桿率稅收支持政策的通知》（財稅〔2016〕125號）

第二條第（六）款規(guī)定，在企業(yè)重組過程中，企業(yè)通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負債和勞動力，一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人，其中涉及的貨物、不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，符合規(guī)定的，不征收增值稅。

來源于國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局