轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅（9篇）

【第1篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅

2023年9月30日，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局連續(xù)發(fā)布兩則與存量不動(dòng)產(chǎn)處置相關(guān)的新規(guī)，其中《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購(gòu)住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第30號(hào)）》圍繞負(fù)有“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”個(gè)人所得稅的個(gè)人主體在處置存量不動(dòng)產(chǎn)并購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)予以退稅，鼓勵(lì)市場(chǎng)交易盤活存量不動(dòng)產(chǎn)；《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱“31號(hào)文”或“新規(guī)”）圍繞銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司主體在處置抵債不動(dòng)產(chǎn)和抵債資產(chǎn)過(guò)程中多項(xiàng)稅費(fèi)的計(jì)證方式選擇和稅款減免，提高不良債權(quán)的處置積極性。元年稅務(wù)將以銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)增值稅管理的重大變化進(jìn)行解讀并提出管理建議。

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一、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)迎來(lái)階段式、全新增值稅計(jì)稅方式

31號(hào)文第一條第一款規(guī)定：“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，可選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)為銷售額，適用9%稅率計(jì)算繳納增值稅。”

依據(jù)上述規(guī)定，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司在處置抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，增值稅既可享受差額征稅，同時(shí)適用一般計(jì)稅方式下的9%銷售不動(dòng)產(chǎn)稅率。按照增值稅的設(shè)計(jì)邏輯，現(xiàn)行差額征稅的應(yīng)稅行為均為小規(guī)模納稅人或一般納稅人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅時(shí)適用，因?yàn)橐话阌?jì)稅方式下的應(yīng)稅行為可通過(guò)獲取增值稅專用發(fā)票或特殊票據(jù)（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得的土地一級(jí)市場(chǎng)財(cái)政票據(jù)等）進(jìn)行抵扣增值稅或扣減銷售額。因此銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司應(yīng)特別注意在選擇適用上述規(guī)定時(shí)應(yīng)按照適用稅率9%而非征收率5%計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅額；其次，應(yīng)注意需同時(shí)滿足納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間在2023年8月1日至2023年7月31日期間的抵債不動(dòng)產(chǎn)處置方可適用。

二、非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)仍應(yīng)遵循現(xiàn)行增值稅計(jì)稅方式

《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）》（以下簡(jiǎn)稱“14號(hào)公告”）第三條規(guī)定了一般納稅人持有的不動(dòng)產(chǎn)在不同的取得方式和不同的取得時(shí)間場(chǎng)景下各種計(jì)稅方式，與31號(hào)文中限定的場(chǎng)景相同的是一般納稅人在2023年4月30日前和2023年4月30日后通過(guò)抵債取得的非自建不動(dòng)產(chǎn)，即于2023年4月30日前取得適用差額征稅且簡(jiǎn)易計(jì)征適用5%征收率，于2023年4月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)只可適用一般計(jì)稅適用9%稅率且不可適用差額征稅。

14號(hào)公告的規(guī)定適用于除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目以外的所有納稅人，結(jié)合31號(hào)文限定的主體為銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司我們可得知，非銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司仍應(yīng)按照14號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的取得方式和取得時(shí)間綜合判斷增值稅計(jì)稅方式。需要提醒的是，31號(hào)文對(duì)于抵債不動(dòng)產(chǎn)處置的增值稅新規(guī)非強(qiáng)制適用，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司擁有自主選擇權(quán)，即可選擇新規(guī)亦可持續(xù)按照14號(hào)公告的相關(guān)規(guī)定計(jì)算增值稅。

三、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)適用新規(guī)時(shí)不再適用差額征稅、全額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào))》第四條第(二)項(xiàng)規(guī)定：“按照現(xiàn)行政策規(guī)定適用差額征稅辦法繳納增值稅，且不得全額開(kāi)具增值稅發(fā)票的(財(cái)政部、稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外)，納稅人自行開(kāi)具或者稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)增值稅發(fā)票時(shí)，通過(guò)新系統(tǒng)中差額征稅開(kāi)票功能，錄入含稅銷售額(或含稅評(píng)估額)和扣除額，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算稅額和不含稅金額，備注欄自動(dòng)打印“差額征稅”字樣，發(fā)票開(kāi)具不應(yīng)與其他應(yīng)稅行為混開(kāi)?！?/p>

14號(hào)公告中對(duì)于納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)并未限制納稅人全額開(kāi)具增值稅發(fā)票，納稅人對(duì)適用簡(jiǎn)易計(jì)稅的不動(dòng)產(chǎn)在處置時(shí)選擇通過(guò)差額征稅、全額開(kāi)具增值稅專用發(fā)票的方式最大限度降低稅負(fù)且保障不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買方能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)而優(yōu)化雙方現(xiàn)金流成本。而依據(jù)31號(hào)文的相關(guān)規(guī)定，選擇適用新規(guī)時(shí)抵債不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)的部分不得向購(gòu)買方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

四、元年稅務(wù)對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司在選擇適用新規(guī)時(shí)的管理建議

新規(guī)雖然有效降低了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅負(fù)，但購(gòu)買方由于無(wú)法全額取得增值稅專用發(fā)票導(dǎo)致現(xiàn)金流成本相較于根據(jù)14號(hào)公

告的處理有所提高，因此新規(guī)勢(shì)必造成銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司與購(gòu)買方在交易過(guò)程中對(duì)增值稅的計(jì)證方式選擇上產(chǎn)生博弈。當(dāng)然，由于自然人無(wú)需通過(guò)獲取增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，因此元年稅務(wù)建議銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司在與購(gòu)買方為非自然人的抵債不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)應(yīng)謹(jǐn)慎選擇是否適用新規(guī)，必要時(shí)可對(duì)抵債不動(dòng)產(chǎn)采取“一事一議”原則綜合考量稅負(fù)和購(gòu)買方現(xiàn)金流成本，充分發(fā)揮稅收宏觀調(diào)控作用，對(duì)稅收優(yōu)惠政策做到應(yīng)享盡享。

【第2篇】企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅

企業(yè)改制重組是《公司法》上的組織變更行為，不同于一般的房地產(chǎn)交易，除涉及轉(zhuǎn)移營(yíng)業(yè)部門財(cái)產(chǎn)的物權(quán)與債權(quán)行為外，還可能涉及到組織設(shè)立行為，還會(huì)發(fā)生財(cái)產(chǎn)承受與股東地位取得的效果，帶有濃厚的組織法色彩。

《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡(jiǎn)稱納稅人)，應(yīng)依照本條例繳納土地增值稅。”根據(jù)上述規(guī)定，土地增值稅征稅的前提條件是“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”并“取得收入”。企業(yè)改制重組導(dǎo)致的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移是否屬于“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”且“取得收入”呢？ 我們收集了各地政策規(guī)定，如下：

目錄

01總局的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年21號(hào)）

一、企業(yè)按照《中華人民共和國(guó)公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

六、改制重組后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，對(duì)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，按照改制重組前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用確定；經(jīng)批準(zhǔn)以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，為作價(jià)入股時(shí)縣級(jí)及以上自然資源部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格。按購(gòu)房發(fā)票確定扣除項(xiàng)目金額的，按照改制重組前購(gòu)房發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至本次轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，購(gòu)買年度是指購(gòu)房發(fā)票所載日期的當(dāng)年。

關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（財(cái)稅[2018]57號(hào)）【到期失效】

二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知（財(cái)稅[2015]5號(hào)）【到期失效】

二、 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

三、按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

關(guān)于中國(guó)中信集團(tuán)公司重組改制過(guò)程中土地增值稅等政策的通知（財(cái)稅[2013]3號(hào)）

一、在中信集團(tuán)整體改制為中國(guó)中信集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱中信有限）過(guò)程中，對(duì)中信集團(tuán)無(wú)償轉(zhuǎn)移到中信有限的房地產(chǎn)，以及中信集團(tuán)無(wú)償轉(zhuǎn)移到中國(guó)中信股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中信股份）的房地產(chǎn)，不征土地增值稅。

在中信集團(tuán)通過(guò)股權(quán)投資方式將符合境外上市條件的資產(chǎn)等注入中信股份過(guò)程中，對(duì)中信集團(tuán)涉及的土地增值稅（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)除外），予以免征。

02青島的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答》的通知（青地稅函[2009]47號(hào)）

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。

03海南的規(guī)定

關(guān)于海南華潤(rùn)石梅灣旅游開(kāi)發(fā)有限公司存續(xù)分立財(cái)產(chǎn)土地分割過(guò)戶是否征收營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅問(wèn)題的批復(fù)（瓊地稅函[2010]265號(hào)）

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，海南華潤(rùn)石梅灣灣旅游開(kāi)發(fā)有限公司存續(xù)分立分割土地的行為，不屬于‘有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)’范圍，因此，不征收土地使增值稅。

04新疆的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅若干政策問(wèn)題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

十三、關(guān)于公司分立、合并發(fā)生的房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移征收土地增值稅問(wèn)題

(一)在公司分立中，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方和新設(shè)方承受原公司房地產(chǎn)的，不征收土地增值稅。

投資主體相同是指分立后各公司投資人名稱和出資比例均不發(fā)生改變。凡改變上述兩項(xiàng)內(nèi)容的，均屬于投資主體發(fā)生改變。

(二)在公司合并中，兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司依照法律規(guī)定、合同約定，合并改建為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)原合并各方的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移不征收土地增值稅。

(三)對(duì)于分立或合并后的公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā))的不適用上述規(guī)定。

05重慶的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅等財(cái)產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問(wèn)題處理意見(jiàn)》的通知（渝財(cái)稅[2015]93號(hào)）

4.改制重組政策企業(yè)在整體改建、合并、分立、投資等改組改制活動(dòng)中，土地、房屋的轉(zhuǎn)讓方和承受方一方屬于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，均不適用《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》文件的政策規(guī)定。

06黑龍江的規(guī)定

關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅減免稅管理有關(guān)問(wèn)題的公告（黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

二、土地增值稅減免稅項(xiàng)目

（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的

（二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)

（三）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的

（四）合作建房的

（五）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的

07寧夏的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題補(bǔ)充通知（寧地稅（流）發(fā)[1998]25號(hào)）

九、在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定，暫免征收土地增值稅。

08上海的規(guī)定

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》的通知（滬財(cái)稅[2015]24號(hào)）

現(xiàn)將《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕5號(hào))轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行。（小金提示：財(cái)稅[2015]5號(hào)政策已到期失效）

關(guān)于進(jìn)一步做好本市促進(jìn)企業(yè)兼并重組相關(guān)稅收工作的通知（滬國(guó)稅法[2011]42號(hào)）

在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

關(guān)于印發(fā)《關(guān)于本市重點(diǎn)扶持一批大型企業(yè)集團(tuán)的若干政策意見(jiàn)》實(shí)施細(xì)則的通知（滬試點(diǎn)辦[1997]8號(hào)）

第三條《扶大政策》第三條有關(guān)稅收減免是指：試點(diǎn)企業(yè)集團(tuán)公司通過(guò)土地房產(chǎn)注入，并按有關(guān)規(guī)定出讓其土地使用權(quán)獲得的出讓收入，視作政府出讓行為的延伸，有關(guān)稅費(fèi)按政府實(shí)施土地使用權(quán)出讓的規(guī)定辦理，即：免交營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅。

對(duì)列入市政“三廢”遷建、國(guó)家和市政重點(diǎn)工程動(dòng)遷計(jì)劃的企業(yè)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入，可暫緩征收營(yíng)業(yè)稅，免征土地增值稅。對(duì)現(xiàn)代企業(yè)制度試點(diǎn)的企業(yè)和屬于市政府立項(xiàng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制、移地重建或被兼并的特殊項(xiàng)目，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的收入，應(yīng)征的土地增值稅經(jīng)財(cái)稅機(jī)關(guān)審核后，實(shí)行先征后退。

09江西的規(guī)定

關(guān)于婺源旅游景區(qū)有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù)（饒地稅函[2008]54號(hào)）

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）第一條規(guī)定，納稅人以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資的，暫免征收土地增值稅。

10安徽的規(guī)定

關(guān)于發(fā)揮地方稅收職能促進(jìn)全民創(chuàng)業(yè)的若干意見(jiàn)（皖地稅[2006]55號(hào)）

對(duì)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以上地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，免征土地增值稅。

11浙江的規(guī)定

關(guān)于繼續(xù)加大力度減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)的若干意見(jiàn)（金政發(fā)[2017]30號(hào)）

支持企業(yè)兼并重組。納稅人在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于增值稅征收范圍，其中涉及的貨物、不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)外，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

關(guān)于全面落實(shí)“鳳凰行動(dòng)”計(jì)劃的實(shí)施意見(jiàn)（杭政[2018]14號(hào)）

企業(yè)改制設(shè)立股份公司及上市公司、掛牌企業(yè)并購(gòu)重組過(guò)程中，凡符合特殊性重組條件的，可按照特殊性重組相關(guān)規(guī)定進(jìn)行企業(yè)所得稅稅務(wù)處理。對(duì)符合條件的企業(yè)重組行為，可按規(guī)定享受不征收增值稅、免征或減半征收契稅、免征印花稅、暫不征收土地增值稅等相關(guān)優(yōu)惠。

12江蘇的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)兼并重組意見(jiàn)的通知（泰政發(fā)[2016]69號(hào)）

認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)家財(cái)政部、稅務(wù)總局等部委關(guān)于企業(yè)兼并重組有關(guān)稅費(fèi)問(wèn)題的規(guī)定，進(jìn)一步加大政策支持力度，落實(shí)好兼并重組涉及的所得稅、增值稅、土地增值稅等稅收優(yōu)惠政策。企業(yè)在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、債務(wù)、勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人的行為，不屬于增值稅的征收范圍，其中，涉及的貨物、不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不征收增值稅。在改制重組過(guò)程中，兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依據(jù)法律規(guī)定、合同約定合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。在改制重組過(guò)程中，按照法律規(guī)定完成合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)（除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）合并為一個(gè)企業(yè)（除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)），且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。

13廣東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅征管工作有關(guān)問(wèn)題的通知（穗地稅函[2015]146號(hào)）

三、關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策問(wèn)題

（一）《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅[2015]5號(hào)。以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅[2015]5號(hào)文”）中關(guān)于“投資主體”把握口徑如下：

1.企業(yè)整體改建投資主體“不變”和企業(yè)分立投資主體“相同”均要求前后的投資主體一樣，不得增加新投資主體，也不得減少舊投資主體，至于投資主體間出資比例的變化，不影響條款的適用，企業(yè)合并投資主體“存續(xù)”要求合并前的投資主體要全部作為合并后企業(yè)的投資主體，可以增加新的投資主體，但原投資主體不得退出。

2．企業(yè)整體改建后投資主體由各級(jí)政府、直屬機(jī)構(gòu)等國(guó)有資本出資人變更為其他政府部門、國(guó)有企業(yè)或國(guó)有獨(dú)資公司，但仍屬國(guó)有資本出資人的，屬于投資主體“不變”。

(二)單位、個(gè)人在直接以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資的情形適用“財(cái)稅[2015]5號(hào)文”第四條規(guī)定。

（三）企業(yè)整體改建、企業(yè)合并、企業(yè)分立以及不動(dòng)產(chǎn)投資過(guò)程中只要有一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的，不適用“財(cái)稅[2015]5號(hào)文”第一條至第四條規(guī)定。

（四）企業(yè)通過(guò)改制重組形式取得房地產(chǎn)，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅扣除成本按以下方式確定：

1．改制重組環(huán)節(jié)屬于不征收土地增值稅，則以改制重組前房地產(chǎn)的資產(chǎn)原值作為扣除成本。

2. 改制重組環(huán)節(jié)屬于應(yīng)征土地增值稅或免征土地增值稅的，則以征稅或免稅的計(jì)稅依據(jù)作確認(rèn)為扣除成本。

3. 不能提供資產(chǎn)原值或免稅計(jì)稅依據(jù)的，則以舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格確認(rèn)為扣除成本。

（五）經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、國(guó)有企業(yè)、國(guó)有獨(dú)資公司之間的國(guó)有土地、房屋權(quán)屬劃轉(zhuǎn)，不屬于土地增值稅條例、細(xì)則規(guī)定的征稅范圍，不征收土地增值稅。

（六）企業(yè)僅發(fā)生名稱變更，所有制形式?jīng)]有發(fā)生改變的，不屬于土地增值稅條例、細(xì)則規(guī)定的征稅范圍，不征收土地增值稅。

【第3篇】個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率

一、房地產(chǎn)企業(yè)一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)

情形1.適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+適用稅率）

情形2.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。

小景提醒

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款。

政策依據(jù)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

二、房地產(chǎn)企業(yè)小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+5%）×3%

小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報(bào)期或主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

小規(guī)模納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)按照《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

政策依據(jù)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）

三、一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

情形1.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

情形2.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)

納稅人可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

情形3.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

情形4.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)

納稅人選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

情形5.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

納稅人適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

情形6.一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后自建的不動(dòng)產(chǎn)

納稅人適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

政策依據(jù)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）

四、小規(guī)模納稅人（不含房地產(chǎn)企業(yè)）轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房外，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

情形1.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)

納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

情形2.小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)

納稅人以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

小景提醒

除其他個(gè)人之外的小規(guī)模納稅人，應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

政策依據(jù)

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法>的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)）

五、個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

政策依據(jù)

《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)印發(fā)）

六、資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

在資產(chǎn)重組過(guò)程中，通過(guò)合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為不征收增值稅。

政策依據(jù)

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）

七、金融機(jī)構(gòu)處置抵債不動(dòng)產(chǎn)

自2023年8月1日至2023年7月31日，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動(dòng)產(chǎn)，可選擇以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除取得該抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)為銷售額，適用9%稅率計(jì)算繳納增值稅。

按照上述規(guī)定從全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除抵債不動(dòng)產(chǎn)的作價(jià)，應(yīng)當(dāng)取得人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書。

選擇上述辦法計(jì)算銷售額的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司處置抵債不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，抵債不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)的部分不得向購(gòu)買方開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

政策依據(jù)

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、金融資產(chǎn)管理公司不良債權(quán)以物抵債有關(guān)稅收政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第31號(hào)）

來(lái)源：北京石景山稅務(wù)。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第4篇】一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率

上一篇專門說(shuō)一般納稅人，這篇介紹小規(guī)模和個(gè)體戶、個(gè)人

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)分為自建和非自建，簡(jiǎn)易計(jì)稅（老項(xiàng)目）和一般計(jì)稅

一般納稅人分為：

自建計(jì)稅有簡(jiǎn)易和一般

非自建計(jì)稅有簡(jiǎn)易和一般

上一篇專門說(shuō)一般納稅人，

小規(guī)模納稅人分為：（沒(méi)有一般計(jì)稅）

自建計(jì)稅簡(jiǎn)易

非自建計(jì)稅簡(jiǎn)易

自建和非自建：

相同

預(yù)繳征收都是稅率都是5%。

不同

非自建是差額計(jì)稅，自建是全額計(jì)稅

非自建預(yù)繳增值稅=差額/1.05*5%，申報(bào)納稅增值稅=差額/1.05*5%-預(yù)繳（實(shí)際就是0）

自建預(yù)繳增值稅=全額/1.05*5%，申報(bào)納稅增值稅=全額/1.05*5%-預(yù)繳

差額=全部?jī)r(jià)格和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買原件，和財(cái)務(wù)是否有折舊無(wú)關(guān)。

自然人及個(gè)體工商戶：分為普通住宅和非普通住宅

普通住宅和非普通住宅

相同

購(gòu)買不足2年全額5%

普通住宅購(gòu)買超過(guò)2年（含2年）免征增值稅

不同

北上廣深非普通住宅購(gòu)買超過(guò)2年還是要交稅，應(yīng)交增值稅=（賣出價(jià)-買入價(jià)）/1.05*5%

【第5篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的增值稅稅率

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【第6篇】個(gè)人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅

納稅人按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)的作價(jià)的 ， 應(yīng)當(dāng)取得符合法律 、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。 否則 ， 不得扣除。

上述憑證是指：

（1）稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票。

（2）法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書。

（3）其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料。

①納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無(wú)法提供取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票，可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料，進(jìn)行差額扣除。

②納稅人以契稅計(jì)稅金額進(jìn)行差額扣除的，按照下列公式計(jì)算增值稅應(yīng)納稅額：(1) 2023年4月30日及以前繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅）一契稅計(jì)稅金額（含營(yíng)業(yè)稅）］ 初÷（1 + 5％）× 5％

（2）2023年5月1日及以后繳納契稅的：

增值稅應(yīng)納稅額=［全部交易價(jià)格（含增值稅÷（1 + 5％）-契稅計(jì)稅金額（不含增值稅）] × 5％

3.納稅人同時(shí)保留取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的發(fā)票和其他能證明契稅計(jì)稅金額的完稅憑證等資料的，應(yīng)當(dāng)憑發(fā)票進(jìn)行差額扣除。

（四）國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。

（國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》的公告，國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第14號(hào)；國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅差額扣除有關(guān)問(wèn)題的公告，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第73號(hào)）

【第7篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅

近年來(lái)隨著國(guó)家調(diào)結(jié)構(gòu)、去產(chǎn)能、積極穩(wěn)妥處置僵尸企業(yè)等政策要求下，企業(yè)破產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)加速狀態(tài)。破產(chǎn)企業(yè)通過(guò)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣處置資產(chǎn)也如火如荼。目前網(wǎng)絡(luò)司法拍賣絕大部分拍賣公告約定房產(chǎn)、土地交易過(guò)程中所涉及的稅、費(fèi)（含買賣雙方）由買受人承擔(dān)。因此實(shí)務(wù)中，破產(chǎn)企業(yè)處置不動(dòng)產(chǎn)通常選擇選擇簡(jiǎn)易征收方法繳納。一是不確定能否抵扣留抵稅額或者留抵稅額較少情況下，簡(jiǎn)易計(jì)稅顯得更為優(yōu)惠；二是簡(jiǎn)易征收稅費(fèi)和預(yù)繳增值稅費(fèi)一致，便于向買受人收取該部分費(fèi)用；三是計(jì)算方便，完稅手續(xù)相對(duì)簡(jiǎn)潔。但也有破產(chǎn)企業(yè)在處置資產(chǎn)時(shí)約定根據(jù)法律法規(guī)規(guī)定對(duì)處置資產(chǎn)各自承擔(dān)相應(yīng)稅費(fèi)。2023年2月21日浙江省高級(jí)人民法院執(zhí)行局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)司法拍賣、變賣工作指引》的通知，明確“本次變價(jià)形成的稅費(fèi)，相關(guān)法律法規(guī)明確規(guī)定負(fù)擔(dān)主體的，應(yīng)由相應(yīng)主體負(fù)擔(dān)”。該指引明確了買受各方各自應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)，對(duì)買受人的不合理稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁進(jìn)行了糾正，也對(duì)管理人處置不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)納稅費(fèi)的籌劃提出了要求。

針對(duì)2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置稅費(fèi)需按稅法規(guī)定各自承擔(dān)的破產(chǎn)企業(yè)而言，管理人選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法或者選擇一般計(jì)稅方法可能會(huì)存在巨大差異。夏正芳等（2018）認(rèn)為管理人在辦理破產(chǎn)案件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真研究稅收優(yōu)惠政策，作出稅收籌劃和安排，實(shí)現(xiàn)債權(quán)人和債務(wù)的人合法權(quán)益。

因此破產(chǎn)企業(yè)需要承擔(dān)稅負(fù)的不動(dòng)產(chǎn)處置不能簡(jiǎn)單按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法進(jìn)行繳納。首先需要看破產(chǎn)企業(yè)是否有留抵稅額；其次分別計(jì)算兩種方法下流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅應(yīng)納稅額；再次比較兩種方法下哪種少繳納相應(yīng)稅費(fèi)，按該種方法選擇完稅；最后申報(bào)納稅后，應(yīng)納稅費(fèi)低于預(yù)繳稅費(fèi)，需要履行退稅手續(xù)。破產(chǎn)企業(yè)所有的不動(dòng)產(chǎn)在2023年4月30日前自建的，在司法處置過(guò)程中所產(chǎn)生的流轉(zhuǎn)稅費(fèi)及土地增值稅等，破產(chǎn)管理人選擇一般計(jì)稅方法完稅在實(shí)務(wù)中可能會(huì)存在下列問(wèn)題：（1）破產(chǎn)企業(yè)的留抵稅額是否可以抵扣不動(dòng)產(chǎn)交易所產(chǎn)生的稅額；（2）選擇一般計(jì)稅方法是否可以節(jié)稅；（3）如果應(yīng)納稅費(fèi)低于預(yù)繳稅費(fèi)，如何退還多繳稅費(fèi)。下面就這幾個(gè)問(wèn)題展開(kāi)討論和分析。

一、破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置留抵稅額是否可以抵扣

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局國(guó)稅函〔1998〕429號(hào)文，納稅人破產(chǎn)、倒閉、解散、停業(yè)后，其留抵稅額稅務(wù)機(jī)關(guān)不予退稅。破產(chǎn)企業(yè)如果存在大量留抵稅額因不能退稅而不加以利用，留抵稅額變?yōu)槌翛](méi)成本，這對(duì)債權(quán)人和債務(wù)人都是一種損失。根據(jù)《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》的通知（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)），“增值稅留抵稅額”等明細(xì)科目期末借方余額應(yīng)根據(jù)情況，在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目列示；《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第30號(hào)——財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》中明確，留抵增值稅應(yīng)根據(jù)其流動(dòng)性在資產(chǎn)負(fù)債表中的“其他流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目或“其他非流動(dòng)資產(chǎn)”項(xiàng)目列示?？梢?jiàn)留抵稅額從財(cái)務(wù)角度作為一種資產(chǎn)毋庸置疑。實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化是管理人應(yīng)盡的職責(zé)。

根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》，對(duì)原增值稅一般納稅人處置不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生的銷項(xiàng)稅額不能在營(yíng)改增試點(diǎn)日前的增值稅期末留抵稅額中進(jìn)行抵扣。2023年12月1日出臺(tái)的《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人留抵稅額申報(bào)口徑的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第75號(hào)），要求申報(bào)表主表第20欄期末留抵稅額余額，自2023年12月1日起一次性轉(zhuǎn)入上期留抵稅額的一般項(xiàng)目本月數(shù)中。該公告使得原留抵稅額抵扣口徑產(chǎn)生較大變化，使得自行建造的不動(dòng)產(chǎn)（2023年4月30日前建造）進(jìn)行拍賣等處置時(shí)繳納銷項(xiàng)稅額時(shí)可以進(jìn)行抵扣。營(yíng)改增前留抵稅額可以抵扣營(yíng)改增后增值稅銷項(xiàng)稅額，徹底解決“留抵掛賬”對(duì)營(yíng)改增納稅人的影響，降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。（杭州國(guó)稅局，《納稅指南宣傳專刊——一般納稅人留抵稅額申報(bào)常見(jiàn)問(wèn)題集錦（2023年1月增刊2總第195期）》）。

破產(chǎn)企業(yè)處置不動(dòng)產(chǎn)也不屬于《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1第二十七條進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣的情況。

隨著國(guó)稅總局2023年第75號(hào)公告的出臺(tái)，2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)其留抵稅額可以留抵，這為破產(chǎn)企業(yè)留抵稅額作為一項(xiàng)資產(chǎn)變現(xiàn)提供了切實(shí)可行的操作空間。

二、破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易征收方法對(duì)流轉(zhuǎn)稅額及土地增值稅的影響

本文通過(guò)選擇一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易征收方法，對(duì)破產(chǎn)企業(yè)2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置流轉(zhuǎn)稅額及土地增值稅額進(jìn)行了對(duì)比，通過(guò)案例來(lái)說(shuō)明兩種方法對(duì)處置環(huán)節(jié)應(yīng)納稅額的影響。（印花稅金額相等不再分析對(duì)比）

案例1：xs公司，成立于2005年9月7日，于2023年5月經(jīng)x區(qū)人民法院依法裁定受理破產(chǎn)清算申請(qǐng)，并指定ht會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司擔(dān)任管理人。xs公司擁有的資產(chǎn)包括所屬的土地使用權(quán)、排污權(quán)、房屋建（構(gòu)）筑物、機(jī)器設(shè)備、配電設(shè)施、電子、其他設(shè)備以及存貨。上述資產(chǎn)打包在網(wǎng)絡(luò)上拍賣，最后以3211萬(wàn)元成交。根據(jù)拍賣公告，本次拍賣成交價(jià)均為含稅價(jià)；稅費(fèi)各自承擔(dān)。至破產(chǎn)受理日xs公司增值稅留抵稅額為331萬(wàn)元，扣除機(jī)器設(shè)備等銷項(xiàng)稅額31萬(wàn)元后尚余留抵稅額300萬(wàn)元。

xs公司本次處置的房屋建筑物有3幢，有3個(gè)地塊（土地使用權(quán)證3本），其中2個(gè)地塊上有化工設(shè)備構(gòu)筑物及附屬設(shè)施等，3幢房屋均在另一地塊上，房屋建筑物建成于2023年。

（一）破產(chǎn)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)處置不同計(jì)稅方法下對(duì)流轉(zhuǎn)稅應(yīng)納稅費(fèi)情況

xs公司原為增值稅一般納稅人，管理人經(jīng)相關(guān)申請(qǐng)程序后恢復(fù)破產(chǎn)企業(yè)至正常戶，并擬申請(qǐng)購(gòu)買發(fā)票。

根據(jù)2023年3月23日財(cái)政部、國(guó)稅總局（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，自2023年5月1日起執(zhí)行）《關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》附件2及2023年3月31日國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第14號(hào)，自2023年5月1日起施行），均對(duì)一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)可以選擇適用按5%的征收率采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅法都應(yīng)該先預(yù)繳稅款，預(yù)征率為5%，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報(bào)。

上述條文規(guī)定了2023年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)處置可選擇一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易計(jì)稅。我們以破產(chǎn)企業(yè)xs公司為例，對(duì)不同計(jì)稅方法下的流轉(zhuǎn)稅和土地增值稅比較如下：

1.不動(dòng)產(chǎn)按簡(jiǎn)易計(jì)征方法

選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下（見(jiàn)表1），流轉(zhuǎn)稅合計(jì)153.55萬(wàn)元，其中應(yīng)納增值稅139.60萬(wàn)元，附加稅費(fèi)13.95萬(wàn)元。

2.不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法

一般納稅人處置不動(dòng)產(chǎn)（2023年4月30日前建造），選擇一般計(jì)稅方法計(jì)具體如下：

根據(jù)分配的成交價(jià)計(jì)算當(dāng)期銷項(xiàng)稅額=242.04萬(wàn)元，由于留抵稅額331萬(wàn)元，扣除機(jī)器設(shè)備等銷項(xiàng)稅額31萬(wàn)元尚余留抵稅額300.00萬(wàn)元，本期增值稅應(yīng)納稅額為0.00元；應(yīng)納附加稅費(fèi)也為0.00元。詳見(jiàn)表2。

由表2可以看出，一般計(jì)稅方法下，留抵稅額足夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)處置銷項(xiàng)稅額進(jìn)行抵扣情況下，增值稅應(yīng)納稅額為0.00元。

3.不同計(jì)稅方法下對(duì)流轉(zhuǎn)稅額的影響

通過(guò)對(duì)比上述兩種方法，一般計(jì)稅方法比采用簡(jiǎn)易計(jì)稅節(jié)約，主要是由于進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣所致。一般計(jì)稅下增值稅應(yīng)納稅額為0.00元，附加稅也為0.00元；簡(jiǎn)易征收下增值稅為139.60元，附加稅為13.95萬(wàn)元；多繳流轉(zhuǎn)稅費(fèi)153.55萬(wàn)元。

（二）不同計(jì)稅方法下對(duì)土地增值稅影響

本案例中xs公司有3個(gè)地塊，由于其中2個(gè)地塊無(wú)建筑物僅有構(gòu)筑物及地上附屬物，扣除成本較少，增值率較大，因此對(duì)于9%的稅率和5%的征收率變動(dòng)敏感性較?。ㄖ肝从绊懲恋卦鲋刀惵实淖兓?，則減少的稅額=（成交價(jià)/1.09–成交價(jià)/1.05）×相應(yīng)的稅率。對(duì)于地塊1則敏感性較強(qiáng)。通過(guò)3個(gè)地塊比較分析一般計(jì)稅和簡(jiǎn)易征收方法下對(duì)應(yīng)納土地增值稅額的影響（稅金及附加按預(yù)繳金額扣除）（見(jiàn)表3）。

地塊1由于采用不同的增值稅稅率，恰好對(duì)土地增值稅增值率產(chǎn)生較大變化，導(dǎo)致相應(yīng)稅率變化，引起應(yīng)納稅額的變化。由簡(jiǎn)易計(jì)稅的適用稅率的40%檔變?yōu)橐话阌?jì)稅下的30%檔，總體影響21.6萬(wàn)元（如稅率未變情況下，影響額為55.55萬(wàn)元×30%=16.665萬(wàn)元），稅率越高影響越大。對(duì)于地塊2和3而言，主要系不含稅價(jià)格下降，引起應(yīng)納土地增值稅額下降。本案例中3個(gè)地塊按一般計(jì)稅需繳納土地增值稅563.19萬(wàn)元，簡(jiǎn)易征稅下土地增值稅為612.94萬(wàn)元，一般計(jì)稅比簡(jiǎn)易計(jì)稅明顯節(jié)稅49.75萬(wàn)元。由上述案例分析，處置不動(dòng)產(chǎn)后選擇一般計(jì)稅還是簡(jiǎn)易計(jì)稅對(duì)土地增值稅可能會(huì)產(chǎn)生較大影響，主要通過(guò)不含稅收入的下降，以及增值額變化導(dǎo)致的稅率下降。增值額處于每檔的臨界點(diǎn)附近時(shí)對(duì)稅率變化尤為敏感，稅率越高節(jié)稅額度越大。

（三）結(jié)論

通過(guò)對(duì)xs公司的對(duì)比分析，在不動(dòng)產(chǎn)處置環(huán)節(jié)選擇一般計(jì)稅方法比按簡(jiǎn)易方法節(jié)約稅收總計(jì)203.3萬(wàn)元，其中增值稅及其附加節(jié)約153.55萬(wàn)元，土地增值稅節(jié)約49.75萬(wàn)元。對(duì)于xs公司而言，管理人選擇一般計(jì)稅方法顯然更有利于破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值最大化和債權(quán)人利益最大化。

因此對(duì)2023年4月30日自建不動(dòng)產(chǎn)處置時(shí)，選擇一般計(jì)稅方法達(dá)到資產(chǎn)價(jià)值最大化也是可行的方法。但該方案實(shí)施前提：

（1）要有足夠可以留抵的進(jìn)項(xiàng)稅額。破產(chǎn)企業(yè)在抵扣機(jī)器設(shè)備、存貨、無(wú)形資產(chǎn)等銷項(xiàng)稅額后，所余留抵稅額＞不動(dòng)產(chǎn)一般計(jì)稅方法下應(yīng)納稅額與簡(jiǎn)易計(jì)稅應(yīng)納稅額之差（成交價(jià)/1.09×0.09–成交價(jià)/1.05×0.05，約為成交價(jià)×0.03495）情況下，應(yīng)該選擇一般計(jì)稅方法。破產(chǎn)管理人對(duì)未能退還的留抵稅額通過(guò)抵扣的形式予以充分發(fā)揮資產(chǎn)的作用，在一般計(jì)稅方法下實(shí)現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值。

（2）如無(wú)足夠留抵稅額情況下，需要綜合分析一般計(jì)稅方法下土地增值稅節(jié)約金額與不動(dòng)產(chǎn)處置選擇一般計(jì)稅方法比簡(jiǎn)易計(jì)征多繳應(yīng)納稅額情況，再選擇采取哪種方法。

（3）處置不動(dòng)產(chǎn)稅收需按稅法規(guī)定各自承擔(dān)。

（4）按規(guī)定多繳的處置不動(dòng)產(chǎn)增值稅及其附加稅費(fèi)能按時(shí)退回。

（5）如有后續(xù)資產(chǎn)需繼續(xù)處置的，可不選擇退稅，可選擇繼續(xù)抵減。

三、多繳增值稅及附加稅費(fèi)退回問(wèn)題

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局2023年第14號(hào)公告，破產(chǎn)企業(yè)處置其不動(dòng)產(chǎn)后，按規(guī)定預(yù)繳的增值稅稅款憑完稅憑證，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

破產(chǎn)企業(yè)通常不再持續(xù)經(jīng)營(yíng)且多為打包整體資產(chǎn)處置，按全額計(jì)繳不動(dòng)產(chǎn)預(yù)繳增值稅及其附加稅費(fèi)后，如果申報(bào)后當(dāng)期應(yīng)納稅額為0.00元，則不存在抵減的情況，而變?yōu)槎嗬U情況。本案例中，xs公司按規(guī)定向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)預(yù)繳增值稅及其附加153.55萬(wàn)元，如采取一般計(jì)稅方法，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)時(shí)應(yīng)納稅額為0.00元，預(yù)繳稅金多繳后是否可以退稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（中華人民共和國(guó)主席令第49號(hào)）規(guī)定精神，破產(chǎn)企業(yè)超過(guò)應(yīng)納稅額繳納的稅款，如稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)應(yīng)當(dāng)立即退還；破產(chǎn)企業(yè)自結(jié)算繳納稅款之日起三年內(nèi)發(fā)現(xiàn)的，可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)要求退還多繳的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)及時(shí)查實(shí)后應(yīng)當(dāng)立即退還；涉及從國(guó)庫(kù)中退庫(kù)的，依照法律、行政法規(guī)有關(guān)國(guó)庫(kù)管理的規(guī)定退還。根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》（國(guó)務(wù)院令第362號(hào)）規(guī)定，依法預(yù)繳稅款形成的結(jié)算退稅、出口退稅和各種減免退稅不能加算同期利息。因此按照稅法規(guī)定多繳稅款不能加算同期利息但應(yīng)該可以退稅，應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出退稅請(qǐng)求，待稅務(wù)機(jī)關(guān)核查退還，涉及國(guó)庫(kù)的還需按規(guī)定退還。

實(shí)務(wù)中對(duì)于退稅時(shí)間節(jié)點(diǎn)，目前有地區(qū)稅務(wù)局理解需要注銷后才能退稅。上述注銷后才能退稅的觀點(diǎn)值得商榷立。在當(dāng)期申報(bào)時(shí)，在增值稅申報(bào)表附表四中填列銷售不動(dòng)產(chǎn)預(yù)征繳納稅款本期發(fā)生額、本期應(yīng)抵減稅額、本期實(shí)際抵減稅額數(shù)據(jù)，同時(shí)在增值稅申報(bào)表第28欄①分次預(yù)繳稅額填列已預(yù)繳金額，生成本期已繳稅額后，本期應(yīng)補(bǔ)（退）稅額為負(fù)數(shù)，管理人需要按稅法規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)履行相應(yīng)手續(xù)申請(qǐng)退稅。

結(jié)語(yǔ)

對(duì)破產(chǎn)企業(yè)來(lái)而言，2023年4月30日前自建不動(dòng)產(chǎn)處置如果簡(jiǎn)單選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，不利于留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)，形成破產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)的一種浪費(fèi)。存在大量留抵稅額情況下，管理人應(yīng)該綜合考慮不動(dòng)產(chǎn)處置稅收選擇一般計(jì)稅方法還是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。對(duì)于全部稅費(fèi)由買方承擔(dān)的破產(chǎn)企業(yè)，管理人也應(yīng)該綜合考慮，如果直接選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，破產(chǎn)企業(yè)只取得了不含稅的資產(chǎn)處置收入。如果有大量留抵稅額存在，選擇一般計(jì)稅方法下，買方付出增值稅銷項(xiàng)稅額，同時(shí)取得增值稅專用發(fā)票時(shí)，由于可以抵扣意味著買受人沒(méi)有增加負(fù)擔(dān)。對(duì)于破產(chǎn)企業(yè)而言，由于進(jìn)項(xiàng)稅額足夠抵扣，因此處置稅費(fèi)實(shí)際不用繳納，實(shí)現(xiàn)了留抵稅額的價(jià)值變現(xiàn)。選擇一般計(jì)稅方法對(duì)買受人而言其取得了增值稅專用發(fā)票，顯著降低了資產(chǎn)的取得成本，切實(shí)降低了買受人的負(fù)擔(dān)。隨著浙江省高院執(zhí)行局對(duì)于規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)司法拍賣、變賣工作指引的出臺(tái)，管理人對(duì)稅收的綜合籌劃考慮變得尤為重要和具有現(xiàn)實(shí)意義。有的地方成立了法院和稅務(wù)局關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)的涉稅聯(lián)合協(xié)調(diào)工作小組，這為解決實(shí)際中的稅務(wù)問(wèn)題提供了極大方便。沒(méi)有該機(jī)制的地區(qū)，管理人需要和稅務(wù)機(jī)關(guān)在退稅等問(wèn)題上多次溝通，這樣才能取得比較好的效果。管理人通過(guò)綜合考慮和稅收籌劃，在與稅務(wù)機(jī)關(guān)的積極溝通下，實(shí)現(xiàn)留抵稅額的資產(chǎn)價(jià)值，能夠給破產(chǎn)企業(yè)、債權(quán)人實(shí)現(xiàn)最大利益，也使買受人充分降低成本，這將有利于社會(huì)資源的再分配，也是對(duì)社會(huì)生產(chǎn)力的一種積極促進(jìn)。

作者：劉文怡,單位：中匯智谷（四川）稅務(wù)師事務(wù)所,來(lái)源：注冊(cè)稅務(wù)師。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收稅率

轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)分為自建和非自建，簡(jiǎn)易計(jì)稅（老項(xiàng)目）和一般計(jì)稅

一般納稅人

1.非自建

簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅

相同：

不同區(qū)預(yù)繳都是差額預(yù)繳，預(yù)繳增值稅=差額/1.05*5%

不同：

簡(jiǎn)易計(jì)稅是差額征收，稅率5%，納稅申報(bào)增值稅=差額/1.05*5%-預(yù)繳（實(shí)際申報(bào)是為0，已預(yù)繳）

一般計(jì)稅是全額征收，稅率9%，納稅申報(bào)增值稅=全額/1.09*9%-預(yù)繳

2.自建

簡(jiǎn)易計(jì)稅和一般計(jì)稅

相同：

不同區(qū)預(yù)繳都是全額預(yù)繳，預(yù)繳增值稅=全額/1.05*5%

計(jì)稅都是全額征收

不同：

簡(jiǎn)易計(jì)稅是全額征收，稅率5%，納稅申報(bào)增值稅=差額/1.05*5%-預(yù)繳（實(shí)際申報(bào)是為0，已預(yù)繳）

一般計(jì)稅是全額征收，稅率9%，納稅申報(bào)增值稅=全額/1.09*9%-預(yù)繳

備注：自建和非自建一般計(jì)稅：預(yù)繳是不一樣，非自建是差額，自建是全額

自建和非自建簡(jiǎn)易計(jì)稅：計(jì)稅依據(jù)不一樣，非自建都是差額，自建都是全額

差額=全部?jī)r(jià)格和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買原件，和財(cái)務(wù)是否有折舊無(wú)關(guān)。

【第9篇】納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅稅率

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個(gè)月內(nèi)不得變更。

一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

注：老項(xiàng)目與新項(xiàng)目以2023年5月1日為分界線

非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)

01

一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2023年5月1日前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，也可以選擇一般計(jì)稅方法。

選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的，轉(zhuǎn)讓取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額（簡(jiǎn)稱差額，下同）為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；轉(zhuǎn)讓自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（簡(jiǎn)稱全額，下同）為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

選擇一般計(jì)稅方法的，轉(zhuǎn)讓取得（含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以全額為銷售額，按照9%的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

一般納稅人轉(zhuǎn)讓2023年5月1日后取得的不動(dòng)產(chǎn)，只能適用一般計(jì)稅方法。以全額為銷售額，按照9%的適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

02

小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

小規(guī)模納稅人（不含個(gè)人）轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以差額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額；轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以全額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的非普通住房對(duì)外銷售的，以銷售收入減去購(gòu)買住房?jī)r(jià)款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上（含2年）的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

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