二手房土地增值稅（3篇）

【第1篇】二手房土地增值稅

房屋買賣也是屬于商品交易行為中的一種，所以買房子也是需要交納稅費的。不過由于每個購房者的情況不同，選擇的房屋也不同，因此稅費的繳納情況也是有所差異的。上期我們說到了關(guān)于新房需要繳納的一些稅費，那今天質(zhì)量之聲就帶大家來了解一下關(guān)于購買二手房需要繳納的稅費。

1、契稅

契稅是在土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，向取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。因此，契稅應(yīng)由取得土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的一方繳納，且稅率等政策對商品房、二手房“一視同仁”。

普通住宅1.5%，商業(yè)或公寓為4%；住宅類房屋標(biāo)準(zhǔn)按房款總價的3%或1.5%或1%交納，不過具體比例還需要根據(jù)國家相關(guān)政策調(diào)整已經(jīng)房屋具體情況與購房者是否是首次購房等因素來確定。

2、營業(yè)稅

營業(yè)稅是對在中國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。一般來說為總房款的5.55%(一般買方承擔(dān)，如果是賣方唯一一套房子，且居住五年以上沒有此稅)。

3、個人所得稅

一般住房由取房款的百分之一。非住宅類收取百分之一點五。由法院拍賣的房子是收取房款的百分之三。

4、印花稅：由買賣雙方共同支付，各支付房款的百分之零點零五。

5、土地增值稅。土地增值稅由登記處代征。一般房子房產(chǎn)證滿兩年免征，未滿兩年征收百分之五。酒店，辦公樓，商鋪征收百分之十。法拍房末滿兩年也免征。

6、登記費。一般住宅登記費80元，商鋪，非住宅登記費550元。

7、房地產(chǎn)交易手續(xù)費。費用不多，由買賣雙方共同支付。

以上就是購買二手房需要繳納的一些稅費，二手房的即買即住的優(yōu)勢以及如今快節(jié)奏的生活環(huán)境，使得不少家庭傾向于購買二手房，但購買二手房需要注意的事項相比新房可能會更“麻煩”一些，因此，大家在購房前一定要充分了解關(guān)于二手房。關(guān)注質(zhì)量之聲，帶你了解更多的購房小知識！

（來源：綜合自網(wǎng)絡(luò)）

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【第2篇】個人二手房土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)都知道，二手房交易中涉及到的稅費包括：增值稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅、契稅、教育費附加等，但其中關(guān)于土地增值稅該如何計算還是一頭霧水，本文就對房地產(chǎn)企業(yè)下手二手房如何繳納土地增值稅做出解釋說明，小編也在文末為大家整理總結(jié)了各地關(guān)于舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅相關(guān)政策的規(guī)定，大家收藏學(xué)習(xí)！

二手房判定

本文分析的是房地產(chǎn)企業(yè)銷售二手房的情形。二手房也叫舊房，凡是已經(jīng)使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬于舊房，有一個標(biāo)準(zhǔn)可以判定是否為房企的二手房：新建非商品房取得房屋所有權(quán)證后和新建商品房實現(xiàn)銷售或視同銷售取得房屋所有權(quán)證（或辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記）后，就屬于二手房。

自建情形如何繳稅

房企賣自建二手房有一套獨立的清算體系，但是大的原理和邏輯跟新房土增的清算是一樣的，只是收入的確認(rèn)和可扣除項目的確認(rèn)跟新房的清算有所不同。具體公式如下：

①增值額=轉(zhuǎn)讓收入-可扣除項；

②增值率=增值額/可扣除項；

③應(yīng)繳納土地增值稅=增值額*土增稅稅率-可扣除項*速算扣除系數(shù)。

土地增值稅四級超率累進稅率表

級數(shù)

增值額與扣除項目金額的比率

稅率（%）

速算扣除系數(shù)（%）

1

不超過50%的部分

30

0

2

超過50%至100%的部分

40

5

3

超過100%至200%的部分

50

15

4

超過200%的部分

60

35

重點提示

1、轉(zhuǎn)讓收入，這里的收入是按實際成交合同金額和評估報告市場金額孰高原則確定，稅務(wù)局不會單方面的認(rèn)可買賣合同，需要評估機構(gòu)出具一份有資質(zhì)的公允的市場評估報告，評估報告里需體現(xiàn)當(dāng)下時點就評估的房產(chǎn)的位置、面積、環(huán)境、樓層還有對比周邊其他房產(chǎn)價格等金一系列因素而得出一個售房單價。

2、扣除項目，財稅字[1995]48號文件中寫到納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），凡能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。土地增值稅允許稅前扣除的土地成本只有分?jǐn)偟竭@套房產(chǎn)上的土地出讓金和契稅，大配套費明確是不允許扣的。

（2）中介機構(gòu)評定的舊房及建筑物價格（不包括土地評估價格），須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)對評定的舊房及建筑物價格進行確認(rèn)。通常稅務(wù)局是要求以評估報告也叫重置成本報告作為扣除依托，重置成本的意思就是現(xiàn)如今在同樣的地理位置，蓋同樣結(jié)構(gòu)、樓層、規(guī)模的房子，用同樣的工同樣的料需要花多少成本，最終會評估出一個重置成本的單價，用這個單價乘以建筑面積就得出了重置成本，還需要重置成本乘以一個成新率，（建安成本=重置單價*建筑面積*成新率）這個成新率也是評估機構(gòu)根據(jù)房子建造年頭和外沿內(nèi)飾的新舊程度評估的。

（3）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。這里包括城建稅、教育費附加和印花稅，不含地方教育費附加。

（4）納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

【舉例說明】某房企于2023年自建一處房產(chǎn)，當(dāng)時造價100萬元，土地出讓金20萬元，契稅0.6萬元，如果按2023年現(xiàn)行市場價的穗材料人工費計算，建造同樣的房子需要400萬元，房子7成新，于2023年賣了500萬元，市場評估金額550萬元，評估費10萬元，取得發(fā)票，采用簡易計稅。

第一步：確認(rèn)收入。遵循收入孰高原則，帶入計算土增稅的收入應(yīng)為評估金額550萬元，然后除以1.05計算不含稅金額為523.81萬元；

第二步：確認(rèn)扣除。土地的成本是土地出讓金加上契稅20.6萬元，建安成本按照重置成本400萬元再乘以成新率70%為280萬元，與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金包括城建稅、教育費附加和印花稅合計2.89萬元，還有一個扣除項是評估費10萬元，已取得發(fā)票可扣除。

扣除金額合計=土地成本+建安成本+稅金+評估費=20.6+280+2.89+10=313.49萬元。

第三步：稅款計算。根據(jù)增值額計算增值率，然后選擇適應(yīng)稅率計算土增稅。

增值額=收入-扣除金額合計=523.81-313.49=210.32萬元，

增值率=增值額/扣除項目合計=210.32/313.49=67.09%，

適用稅率40%，土地增值稅=210.32*40%-313.49*5%=68.45萬元。

購置情形如何繳稅

即企業(yè)買來房產(chǎn)以后又出售，這種情況除了可以用上述方法計算土地增值稅，還有一種方法可用，文件上規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），凡有原購房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；這里包括了土地成本和建安成本。

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的金額；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

重點提示

1、這里要注意的是營改增前取得的發(fā)票，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）每年加計5%，如果是營改增后買來取得普通發(fā)票的，要按照發(fā)票金額每年5%，如果是專票，要按照發(fā)票所載的不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起每年加計5%，計算時“每年”的時間節(jié)點是按購房發(fā)票所在日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年，超過一年，未滿12個月但超過6個月，可以視同為一年。

2、可扣除的契稅是指對納稅人購房時繳納的契稅，并能夠提供契稅完稅憑證，但是不能作為加計5%的基數(shù)。

【舉例說明】某房企于2023年4月購買一個底商，當(dāng)時取得普通發(fā)票價格100萬元，契稅0.6萬元，于2023年4月賣了200萬元，采用源簡易計稅。

扣除金額合計=發(fā)票金額*（1+年限）=100*（1+5%*3）+0.6=115.6

增值額=收入-扣除金額合計=200/1.05-115.6=74.88萬；

增值率=增值額/可扣除金額=74.88/115.6=64.78%

適用稅率40%，土地增值稅=74.88*40%-115.6*5%=24.17萬

辦理流程

辦理流程及準(zhǔn)備的相關(guān)資料如下：

1、買方賣方簽訂購房合同，攜帶合同、營業(yè)執(zhí)照、公章及市場價值評估報告去所屬房管局，如果買方是個人，還需攜帶身份證，打印房管局出具的買賣協(xié)議，契稅在房管局代征。

2、檢查涉及出售房產(chǎn)近幾年的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅是否按時完稅，有欠稅需要先行補交。

3、攜帶房管局打印的買賣協(xié)議及復(fù)印件、公章、房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、契稅發(fā)票、代理人身份證原件及復(fù)印件，買方如果是個人，還需身份證復(fù)印件，以及土地出讓金（自建）或購房發(fā)票，最后還要帶著市場評估報告和重置成本報告去到房產(chǎn)所在地稅務(wù)局計算土增稅。然后出具繳款單去銀行交稅，憑銀行的完稅憑證去房管局就可以辦理過戶了。

附：各地關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房、在建工程土地增值稅加計扣除的規(guī)定

01、國家的規(guī)定

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅〔1995〕48號）

對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房時，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。此外，對納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時因計算納稅的需要而對房地產(chǎn)進行評估，其支付的評估費用也允許在計算增值額時予以扣除。但對納稅人下列成本費用不得金計算扣除：取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額；納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格等情形而按房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費用，不允許在計算土地增值稅時予以扣除。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）

第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn) ，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅穗完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額按照下列方法計算：

（一）提供的購房源憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（二）提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價稅合計金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

（三）提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進項稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。

02、山東的規(guī)定

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)《房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問題問答》的通知（青地稅函〔2009〕47號）

對納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的允許加計扣除，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用；

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加、地方教育附加；

（五）加計取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本兩項之和的百分之二十。

青島市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實《山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》若干問題的公告(青島市地方稅務(wù)局2023年第4號)

十三、關(guān)于整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的成本扣除問題

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的成本；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的金額不作為計算房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除的基數(shù)）;

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金，包括營業(yè)稅金及附加；

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)成本的百分之二十。

2023年濟寧市地稅局關(guān)于土地增值稅若干具體問題的通知

十、關(guān)于企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅的問題

企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%的扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

03、新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號）（全文廢止）

七、關(guān)于納稅人購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓扣除金額問題

(一)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)并轉(zhuǎn)讓的，其購買在建項目所支付的價款允許扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買的在建項目所支付的價款允許加計20%扣除；后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

04、安徽的規(guī)定

安徽地方稅務(wù)局納稅咨詢庫留言答疑

房地產(chǎn)企業(yè)未完工的在建工程轉(zhuǎn)讓的土地增值稅

咨詢內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓已建了70%左右的在建工程,在計算土地增值稅時其轉(zhuǎn)讓成本中的土地和建安成本是否可按規(guī)定增加20%的扣除.例如:轉(zhuǎn)讓的在建工程在70%時開發(fā)成本為1000萬元,轉(zhuǎn)讓價為1600萬元,在計算土地增值稅的增值額時,扣除開發(fā)成本可否增加扣除1000*20%=200萬元? 購買的企業(yè)地銷售后計算土地增值稅時,開發(fā)成本扣除額如何計算?是否可在購買價格上增加20%的扣除額?

回復(fù)內(nèi)容：對問題1，可以加計。問題2，購買企業(yè)如持續(xù)投入開發(fā)至完工，可以將1600萬元計入開發(fā)成本計算扣除。

05、浙江的規(guī)定

浙江省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第16號）

四、購買在建項目進行繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費用按比例計算扣除的基數(shù)。

后續(xù)建設(shè)支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細(xì)則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于寧波市土地增值稅若干政策問題的補充通知(甬地稅二[2010]106號)

十四、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的加計問題

《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。原甬地稅二[2006]116號文件第二條第二款關(guān)于購房期限的規(guī)定相應(yīng)廢止。

06、河北的規(guī)定

河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答(2023年)

九、納稅人整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款是否可以作為加計20%扣除的基數(shù)?

企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進行后續(xù)建設(shè)，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%的扣除;后續(xù)建設(shè)支出扣除項目的處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

關(guān)于印發(fā)《河北省土地增值稅管理辦法》的通知（冀地稅發(fā)[2006]37號）

第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，按下列方法征收土地增值稅：

增值額=轉(zhuǎn)讓收入－購房發(fā)票金額－綜合費用－銷售稅金

應(yīng)納土地增值稅=增值額×適用稅率

其中，轉(zhuǎn)讓收入可按契稅的征收依據(jù)確定，購房發(fā)票金額按購入房地產(chǎn)時發(fā)票所載的金額確定，綜合費用按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算確定。

納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

07、天津的規(guī)定

天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告(天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號)

七、關(guān)于受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓清算時的扣除問題

受讓的在建工程再轉(zhuǎn)讓進行土地增值稅清算時，取得在建工程支付的金額，能提供合法有效憑證的，允許據(jù)實扣除，但不能加計扣除，后續(xù)投入的各項開發(fā)成本及費用按照土地增值稅清算的有關(guān)規(guī)定處理。

08、廣西的規(guī)定

廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《廣西壯族自治區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅管理辦法(試行)》的公告(廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號)

第四十八條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人整體購買未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目，然后投入資金繼續(xù)建設(shè)，完成后再轉(zhuǎn)讓的，其扣除項目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，包括契稅。

（二）改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)的開發(fā)成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅金。

（五）加計改良開發(fā)未竣工房地產(chǎn)開發(fā)成本的20%。

《南寧市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算有關(guān)政策問題的通知》(南地稅發(fā)[2014]103號)

七、關(guān)于購置未竣工房地產(chǎn)項目進行再開發(fā)銷售的加計扣除問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目后，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在清算土地增值稅時，其整體購置未竣工房地產(chǎn)開發(fā)項目的價款作為開發(fā)成本扣除，但不得作為房地產(chǎn)開發(fā)費用及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計20%扣除的基數(shù)。

09、重慶的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅等財產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》的通知(渝財稅[2015]93號)

一、土地增值稅

（三）相關(guān)扣除項目

2.房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地、未竣工房地產(chǎn)項目，其“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不能加計扣除；承受土地、未竣工項目的房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項目開發(fā)，進行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，并適用加計扣除。

10、江西的規(guī)定

南昌市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征收管理辦法（試行）》的公告（南昌市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

第四十九條轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。按評估價作為扣除項目，是指建筑物的評估價，不包含土地價款第五十條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，如果土地使用權(quán)價款與房產(chǎn)建造價格無法區(qū)分，不能取得房產(chǎn)建造評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地稅機關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除項目。

11、哈爾濱的規(guī)定

哈爾濱市地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（哈地稅發(fā)[2007]122號)

十二、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目計算問題

依據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局財稅〔2006〕21號文件中第二條規(guī)定；即“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，根據(jù)《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅證明的，準(zhǔn)予作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)?！逼溆嬎愎饺缦拢涸鲋殿~＝轉(zhuǎn)讓收入額（實際成交價格）－原購房發(fā)票金額×（1＋5%×使用年限）－準(zhǔn)予扣除稅費應(yīng)納土地增值稅＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×適用數(shù)算扣除系數(shù)

12、湖南的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

第十三條納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，應(yīng)依據(jù)不同情況對其征收土地增值稅：

（一）采用重置成本評估方式的，應(yīng)以房屋及建筑物的重置成本乘以“成新度折扣率”計算的房屋成本價、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額后再計征土地增值稅。

（二）納稅人不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除項目。對納稅人購買房地產(chǎn)時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（三）納稅人既不能提供重置成本評估報告，又不能提供購房發(fā)票的，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)依法核定征收土地增值稅

13、貴州的規(guī)定

關(guān)于個人轉(zhuǎn)讓二手房征收土地增值稅有關(guān)問題的通知（黔地稅發(fā)[2007]141號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅），凡能夠提供購房發(fā)票的，扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅），不能提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明；

（二）中介機構(gòu)評定的房屋及建筑物價格（不包括土地評估價值），需經(jīng)主管地方稅務(wù)機關(guān)對評定的房屋及建筑物價格進行確認(rèn)；

（三）按國家規(guī)定統(tǒng)一交納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和價格評估費用。

三、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含普通住宅）,既不能提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機關(guān)可采取核定征收辦法，住宅按轉(zhuǎn)讓交易價格全額的1%計征土地增值稅，生產(chǎn)經(jīng)營、商業(yè)用房按轉(zhuǎn)讓交易價格全額的2％計征土地增值稅。

14、江蘇的規(guī)定

關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知（蘇財稅[2007]45號）

一、對單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，按轉(zhuǎn)讓收入的80%至95%作為扣除項目金額計征土地增值稅，具體比例由各省轄市確定，并報省財政廳、省地稅局備案。

15、遼寧的規(guī)定

關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅征收管理有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局大連市稅務(wù)局公告2023年第4號）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），凡有原購房發(fā)票信息的，土地增值稅扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額；

（二）按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的金額；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）取得房地產(chǎn)時所繳納的契稅。

二、納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物（不含個人轉(zhuǎn)讓住房），無原購房發(fā)票信息，但能夠提供房地產(chǎn)評估機構(gòu)按照重置成本評估法評定的舊房及建筑物價格評估報告的，土地增值稅扣除項目金額按以下標(biāo)準(zhǔn)確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）中介機構(gòu)評定的舊房及建筑物價格（不包括土地評估價格），須經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)對評定的舊房及建筑物價格進行確認(rèn)；

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（四）納稅人支付的舊房及建筑物價格評估費用。

16、廣東的規(guī)定

關(guān)于發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》的公告（國家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局公告2023年第8號）

第三十四條 納稅人以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目的，按政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格作為扣除項目。

扣除項目具體包括：建筑物重置成本價乘以成新度折扣率，取得土地使用權(quán)所支付的地價款，按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。按評估價作為扣除項目，評估價是指建筑物的評估價，不包含土地價款。

第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，可以按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計5%計算扣除項目?！懊磕辍笔侵赴促彿堪l(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年;超過1年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同1年。

扣除項目具體包括：購買原價、加計扣除數(shù)額、按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

第三十六條 納稅人轉(zhuǎn)讓從房地產(chǎn)二級市場購入未超過1年（含1年）、自建房使用未超過1年（含1年）的房產(chǎn)，不適用舊房轉(zhuǎn)讓土地增值稅政策。

扣除項目具體包括：取得土地使用權(quán)支付的地價、購買原價、自建房建造價格、按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用，以及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

17、福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告（榕稅公告[2018]1號）

三、關(guān)于單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物征收土地增值稅問題

（一）單位轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，能提供購房發(fā)票的，其取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和舊房及建筑物的評估價格的扣除，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％計算。

（二）對于不能提供購房發(fā)票的，應(yīng)由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評估，并提供評估報告，評估報告應(yīng)包括單位取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價、舊房及建筑物的重置成本價、舊房及建筑物的成新度等三項內(nèi)容，其評估價格經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認(rèn)后予以扣除。

來源：致通稅閲、土地增值稅金穗源

【第3篇】二手房土地增值稅計算

存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。存量房嚴(yán)格意義上來講是存量資產(chǎn)，存量房主要包括開發(fā)商開發(fā)樓盤的尾盤、開發(fā)商抵押給銀行的房屋、債權(quán)人手上的房屋、個人手上的房屋、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大塊，都是處于空置的房屋。

這個五大塊存量房中，前兩種屬于新房銷售（即開發(fā)商銷售開發(fā)產(chǎn)品），后三類屬于二手房（即舊房）銷售。房屋銷售的情形不一樣轉(zhuǎn)讓時計算土地增值稅的扣除也是不一樣。那么在實際操作過程中，對于后三種銷售舊房時如何準(zhǔn)確的掌握和控制將對于土地增值稅的交納影響非常重大，下面為大家整理了銷售舊房土地增值稅扣除項目確定的方法。

政策依據(jù)：

一）財稅字〔1995〕48號文規(guī)定關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房如何確定扣除項目金額的問題，轉(zhuǎn)讓舊房的應(yīng)按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。其中，舊房及建筑物的評估價格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋和建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。

二）財稅〔2006〕21號文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《土地增值稅暫行條例》第六條、第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5％的計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不得作為加計5％的基數(shù)。

三）財稅字〔2006〕21號文規(guī)定，關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項目的計算問題：對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）第35條的規(guī)定，實行核定征收。

根據(jù)以上政策依據(jù)，納稅人計算轉(zhuǎn)讓二手房土地增值稅的扣除項目的確定分為以下三種方法：

一、以舊房及建筑物的評估價作為扣除項目

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額。包含取得土地使用權(quán)時繳納的契稅，同時要求必須取得土地出讓票據(jù)且實際支付地價款。未支付地價款或不能提供支付憑據(jù)的，不允許扣除。

2、房屋的評估價格：

評估價格=房地產(chǎn)重新購建價格x成新度折扣率

房地產(chǎn)重新購建價格：指假設(shè)在估價時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發(fā)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。

3、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：

城建稅、教育費附加、地方教育附加、印花稅。

4、評估費。

因隱瞞、虛報成交價格等而按評估價格計稅時的評估費不可扣。

案例：

2023年12月某企業(yè)轉(zhuǎn)讓5年前自建的一棟辦公樓，合同注明不含稅轉(zhuǎn)讓收入8000萬元，當(dāng)年購入土地支付地價款及稅費2200萬元，該辦公樓的原值為4000萬元，已提折舊1000萬元，已知該辦公樓重置成本5000萬元，成新度為70%。繳納與轉(zhuǎn)讓該辦公樓相關(guān)稅金444萬元（不含增值稅）該企業(yè)在計算土地增值稅時允許扣除項目金額為多少？

解析扣除項目為：

（1）取得上地使用權(quán)支付的金額2200萬元

（2）評估價格5000*70%＝3500萬元

（3）轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金444萬元

（4）評估費0萬元

扣除項目合計：2200+3500+444+0＝6144（萬元）

二、不能取得評估價格，能提供購房發(fā)票的，可以按發(fā)票法扣除。

1、不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除，作為地價和評估價?？鄢痤~=發(fā)票價（1+5%x年數(shù)）

友情提示（1）發(fā)票所載金額

營業(yè)稅發(fā)票：發(fā)票所裁金額；

增值稅普通發(fā)票：價稅合計金額;

增值稅專用發(fā)票：不含增值稅金額加上不允許抵扣的進項稅額。

友情提示（2）發(fā)票所載金額×[1+（轉(zhuǎn)讓年度-購買年度）×5%]

購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。

例如8個月為零年，20個月即1年8個月為2年。13個月為1年；25個月為2年。

2、與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金。

城建稅、教育費附加、地方教育附加 、印花稅、 契稅 。

友情提示：購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

案例：

2023年12月，某公司銷售自用廠房，不能取得評估價格，該公司提供的購房發(fā)票（營業(yè)稅發(fā)票）所載購房款為1500萬元，購房時繳納契稅45萬，購買日期為2023年10月。允許扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費100萬元。該公司在計算土地增值稅時允許扣除項目金額為多少？

解析：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格但能夠提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%加計扣除。

該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額時的“每年”是指按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿 12個月但超過6個月的，可視為一年。2023年10月至2023年12月共計11年2個月，按11年計算。

發(fā)票所載金額及加計金額為：1500x（1+11x5%）＝2325（萬元）

轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金：購買時的契稅及轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的相關(guān)的稅費45+100＝145

該公司在計算土地增值稅允許扣除項目金額為：2325+145＝2470（萬元）

三、既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的由稅務(wù)機關(guān)核定扣除項目。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對于隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的、提供扣除項目金額不實的、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。主管稅務(wù)機關(guān)也可以按照房地產(chǎn)評估價格計算征收土地增值稅。

所稱的隱瞞，虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納稅人不報或有意低報轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價款的行為。所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。所稱的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，是指納稅人申報的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當(dāng)理由的行為。

隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應(yīng)由評估機構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。提供扣除項目金額不實的，應(yīng)由評估機構(gòu)按照房屋重置成本價乘以成新度折扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權(quán)時的基準(zhǔn)地價進行評估。稅務(wù)機關(guān)根據(jù)評估價格確定扣除項目金額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機關(guān)參照房地產(chǎn)評估價格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

作者?：李艷 中道財稅