土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（16篇）

【第1篇】土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

一、土地增值稅相關(guān)政策文件（全在這里了）

土地增值稅文件匯集（1994-2019）

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則

國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)（土地增值稅宣傳提綱）

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算）

國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)(《土地增值稅清算管理規(guī)程》)

稅總函〔2016〕309號(hào)（修訂土地增值稅納稅申報(bào)表）

安徽省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)（修改安徽省土地增值稅清算管理辦法）

二、思維導(dǎo)圖

（一）納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

（二）征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

（三）稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4 個(gè)級(jí)次：即增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50 % ，未超過100 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過200 ％的部分；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％ 的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

（四）收入的確認(rèn)

1.收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1） 出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的。

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

3.根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

（五）扣除額

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

指銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（1）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偅⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5 ％以內(nèi)予計(jì)算扣除以扣除。

（2）凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10 ％以內(nèi)計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

4.舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

5.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。

6.財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

（1）加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

（2）代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

（六）主要減免稅政策

1.銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)。現(xiàn)在問題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

2.個(gè)人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

3.政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

4.單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

5.轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

6.企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57 號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。 上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。 本通知所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

7.合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字［1995］48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

8.被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來清償債務(wù)時(shí)，被撤銷金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

9.資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

10.根據(jù)《財(cái)政部、稅務(wù)總局、海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào) ）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

11.根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

（七）征收管理

1.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

（1）納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7 日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

（2）稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

（3）納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

2.對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

3.清算

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知 》 （國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條 對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購(gòu)買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

三、案例分析

類型一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬(wàn)元，支付開發(fā)寫字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開發(fā)過程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開發(fā)過程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬(wàn)元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400（萬(wàn)元）

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700（萬(wàn)元）

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=80（萬(wàn)元），其中：

（1）利息支出=500*5%=25（萬(wàn)元）

（2）其他=(400+700)*5%=55（萬(wàn)元）（管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110（萬(wàn)元）

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220（萬(wàn)元）

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510（萬(wàn)元）

（三）增值額=2000-1510=490（萬(wàn)元）

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50% 故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147（萬(wàn)元）

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

類型二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為: 評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率 2.匯集扣除項(xiàng)目金額。 3.計(jì)算增值率。 4.依據(jù)增值率確定適用稅率。 5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。 應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）

（2）允許扣除的稅金27.5（萬(wàn)元）

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬(wàn)元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬(wàn)元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬(wàn)元）

類型三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2023年11月1日購(gòu)買，發(fā)票顯示購(gòu)買價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57（萬(wàn)元）

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43（萬(wàn)元）。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520（萬(wàn)元）

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43（萬(wàn)元）；

2.購(gòu)買時(shí)繳納的契稅12（萬(wàn)元）。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43（萬(wàn)元）；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43（萬(wàn)元）。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436（萬(wàn)元）；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63（萬(wàn)元）。

類型四：土地增值稅清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓

甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)a項(xiàng)目的可售總面積為45000㎡，截止2023年11月底銷售面積為40500㎡，取得不含增值稅收入40500萬(wàn)元；計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)29013.75萬(wàn)元；尚余4500㎡房屋未銷售。2023年11月主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求房地產(chǎn)開發(fā)公司就a項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。2023年2月底，公司將剩余4500㎡房屋打包銷售，收取不含增值稅收入4320萬(wàn)元。計(jì)算甲公司清算后銷售業(yè)務(wù)應(yīng)納土地增值稅。

解析：納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

1.打包銷售的4500㎡房屋的單位建筑面積成本費(fèi)用=29013.75÷40500＝0.72（萬(wàn)元）

2.公司打包銷售的4500㎡房屋的土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目＝0.72×4500＝3240（萬(wàn)元）

（2）增值額＝4320－3240＝1080（萬(wàn)元）

（3）增值率＝1080÷3240×100%＝33.33%

（4）應(yīng)納土地增值稅＝1080×30%＝324（萬(wàn)元）

【第2篇】土地增值稅尾盤計(jì)算

什么是辦稅事項(xiàng)“最多跑一次”？

“最多跑一次”是指納稅人辦理《“最多跑一次”事項(xiàng)清單》范圍內(nèi)的事項(xiàng)，在資料完整且符合法定受理?xiàng)l件的前提下，最多只需要到稅務(wù)機(jī)關(guān)跑一次。

目前，廈門稅務(wù)“最多跑一次”事項(xiàng)清單一共有207項(xiàng)業(yè)務(wù)，其中有越來越多的業(yè)務(wù)不僅實(shí)現(xiàn)了線下“最多跑一次”，還通過電子稅務(wù)局實(shí)現(xiàn)了線上辦理的新模式，最大限度讓納稅人“少跑路”甚至“不跑路”！

今天，小編要帶大家了解的是“房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售土地增值稅申報(bào)”辦理指引，快一起來看看吧！

一、申請(qǐng)條件

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定填寫《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》及相關(guān)資料，辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目尾盤銷售土地增值稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

二、申請(qǐng)材料

三、辦理渠道

（一）辦稅服務(wù)廳：

各辦稅服務(wù)廳地址、工作時(shí)間和聯(lián)系電話

（二）廈門市電子稅務(wù)局（推薦）：

1.進(jìn)入網(wǎng)站后，輸入用戶名，密碼，登錄到廈門市電子稅務(wù)局。

2.選擇【我要辦稅】→【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】，進(jìn)入稅費(fèi)申報(bào)及繳納界面。

3、在【申報(bào)稅（費(fèi)）清冊(cè)】目錄下，選擇【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)】，進(jìn)入選擇【6、財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源信息報(bào)告】，點(diǎn)擊【填寫申報(bào)表】。

4. 進(jìn)入土地增值稅稅源采集，下拉【申報(bào)表適用類型】，選擇對(duì)應(yīng)的申報(bào)表。

5、確認(rèn)納稅人名稱及識(shí)別號(hào) ，選擇納稅期限和稅款所屬時(shí)期，選擇“5、從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用”【新增稅源】。

6、選擇【項(xiàng)目編號(hào)】。

7、選擇此次要申報(bào)土增稅的對(duì)應(yīng)項(xiàng)目信息。

8、根據(jù)實(shí)際業(yè)務(wù)發(fā)生情況填寫稅源采集表。

9、返回主頁(yè)【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】的【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)】，選擇【土地增值稅】，點(diǎn)擊【稅源選擇】。

10、選擇此次要申報(bào)的稅源，點(diǎn)擊【確定】。

11、填寫財(cái)產(chǎn)和行為納稅申報(bào)表。

12、符合優(yōu)惠條件的增值稅小規(guī)模納稅人可以繼續(xù)填寫【財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅明顯申報(bào)附表】享受稅收優(yōu)惠。

13、確認(rèn)申報(bào)表信息無誤，點(diǎn)擊【申報(bào)】,【確定】后即可完結(jié)申報(bào)流程。

如需要更詳細(xì)的操作步驟請(qǐng)進(jìn)入廈門市稅務(wù)局網(wǎng)站查看，首頁(yè)>納稅服務(wù)>下載中心>軟件和操作手冊(cè)下載>電子稅務(wù)局。

小貼士

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼，就可以查看

“最多跑一次”的全部事項(xiàng)清單哦~

快來看看有沒有你感興趣的內(nèi)容吧！

“最多跑一次”事項(xiàng)清單

【第3篇】政策性拆遷營(yíng)改增后土地增值稅

會(huì)計(jì)小妹問一路老師，我們公司有塊土地被政府收了回去，收到政府一大筆補(bǔ)償，這筆補(bǔ)償要交土地增值稅嗎？

一路老師解答：根據(jù)土地增值稅的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)就要交稅。如果要交，那就是一筆很大的稅了。但是在我們，政府是土地的所有人，政府收回你們的土地不屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于土地所有人收回土地，因此不需要繳納土地增值稅。懂多一點(diǎn)法律關(guān)系更容易理解稅務(wù)政策。

喜歡了解這塊的朋友，可以關(guān)注一下，共同學(xué)習(xí)探討?。?！

【第4篇】2023年土地增值稅稅率

編者按

土地增值稅經(jīng)常引發(fā)稅企爭(zhēng)議，被戲稱“土地爭(zhēng)執(zhí)稅”。土地增值稅之所以會(huì)引起如此多的爭(zhēng)議，主要原因有以下四大原因：一是土地增值稅稅率超率累進(jìn)，并且稅率太高；二是土地增值稅稅收法律法規(guī)簡(jiǎn)單而滯后；三是土地增值稅計(jì)稅依據(jù)中收入和扣除項(xiàng)目的認(rèn)定非常復(fù)雜；四是計(jì)算增值額的方法、成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒◤?fù)雜。本文擬對(duì)裁判文書網(wǎng)公開的涉土地增值稅爭(zhēng)議案件進(jìn)行分析，并對(duì)土地增值稅的稅法責(zé)任進(jìn)行提示，供讀者參考！

一、房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅案件數(shù)據(jù)匯總

以“土地增值稅”、“房地產(chǎn)業(yè)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行司法裁判文書搜索，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

1、從案件數(shù)量上分析，民事案件數(shù)量居首

2、民事案件中各類合同糾紛占比超過90%

3、行政案件總體數(shù)量不多，但其中行政復(fù)議及行政處罰合計(jì)占比超三成

雖然從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅糾紛中，稅企糾紛數(shù)量不多，但是仔細(xì)分析各類案件的案情，尤其是民事案件的案情，會(huì)發(fā)現(xiàn)不少案例中合同各方對(duì)土地增值稅稅款、滯納金/罰款的承擔(dān)比例等問題的分歧直接引發(fā)了合同糾紛。因此，行政案件的數(shù)量不能全面反映土地增值稅的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)看到相當(dāng)多民事案件背后也是土地增值稅引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。

4、刑事案件以逃稅罪與虛開發(fā)票罪為主

從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉及土地增值稅的刑事案件數(shù)量只有11件，其中五件屬于危害稅收征管罪，其中逃稅罪、虛開發(fā)票罪都涉及。

二、房地產(chǎn)業(yè)須警惕土地增值稅四大法律責(zé)任

（一）未及時(shí)進(jìn)行土地增值稅清算，會(huì)被要求限期清算，視情形，可能加收滯納金

由于土地增值稅相關(guān)規(guī)定的簡(jiǎn)單、滯后，土地增值稅清算分為應(yīng)清算、可清算兩種情形。以《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）規(guī)定第九條、第十條為例，“納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！?/p>

對(duì)于“應(yīng)清算”未清算的情況，納稅人應(yīng)主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，如果未能及時(shí)進(jìn)行清算申報(bào)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)在查實(shí)的前提下，向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》進(jìn)行土地增值稅清算，這種情形下，納稅人會(huì)被追征滯納金。對(duì)于“可清算”的情況，應(yīng)先由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》通知清算，納稅人再進(jìn)行土地增值稅清算，此時(shí)只需繳納稅款。

（二）收入、費(fèi)用、成本等確認(rèn)不合法，追征少繳的土地增值稅和滯納金

土地增值稅的計(jì)算依賴于增值額的計(jì)算，而增值額的計(jì)算則是由收入減去費(fèi)用、成本等各法定扣除項(xiàng)。相對(duì)于扣除項(xiàng)，收入的確認(rèn)還是比較簡(jiǎn)單的，目前有分歧的情況常見于特殊情形下的收入確認(rèn)，例如：回遷安置房確認(rèn)的金額標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)確認(rèn)收入的視同銷售行為、合作建房的轉(zhuǎn)讓收入是否應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)繳土地增值稅的收入等。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，扣除項(xiàng)包括取得土地的使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。但是實(shí)際上企業(yè)發(fā)生的費(fèi)用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中列舉的種類要多。那對(duì)于費(fèi)用、成本的性質(zhì)判定不同，直接影響了土地增值稅的計(jì)算。例如，對(duì)于項(xiàng)目部發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是否屬于開發(fā)間接費(fèi)用，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往認(rèn)為是屬于期間費(fèi)用而非開發(fā)間接費(fèi)用。

對(duì)于收入、費(fèi)用、成本等確認(rèn)不合法的情形，如果只是法規(guī)、政策理解、適用錯(cuò)誤，而不存在《稅收征收管理法》第六十三、六十四條規(guī)定的偷稅等情況時(shí)，納稅人面臨的是追征土地增值稅及滯納金的責(zé)任。（參見：《龍巖和鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、龍巖市地方稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政裁定書》（2017）閩08行終147號(hào)）。

（三）在賬簿上少列收入、多列支出，造成少繳土地增值稅，構(gòu)成偷稅

以《山西金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴山西省聞喜縣地方稅務(wù)局稽查局要求撤銷稅務(wù)處罰決定一審行政判決書》（（2017）晉0828行初51號(hào)）為例，金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)公司通過自制收據(jù)收取房款不入帳，少記預(yù)收收入造成少繳稅款。構(gòu)成偷稅，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金、少繳稅款50%的罰款。

以《四川綿竹三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司不服四川省德陽(yáng)市地方稅務(wù)局行政處罰一案一審行政判決書》（（2014）旌行初字第51號(hào)）為例，三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以假發(fā)票、虛構(gòu)交易事實(shí)等方式在賬簿上多列支出3711150.00元，造成少繳土地增值稅196027.73元，構(gòu)成偷稅，被稅務(wù) 機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金及罰款。

為了減少土地增值稅的增值額，從而降低土地增值稅稅負(fù)，減少收入、增加扣除項(xiàng)往往是籌劃重點(diǎn)。但是籌劃不當(dāng)，容易構(gòu)成稅務(wù)行政法中的”偷稅“行為，而被要求繳納稅款、滯納金及罰款。同時(shí)，提醒讀者注意，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第四十一條的規(guī)定：“違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個(gè)人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款”，取得不合規(guī)的發(fā)票還會(huì)面臨處罰罰款的行政責(zé)任。（參見《申請(qǐng)執(zhí)行人四川省通江縣地方稅務(wù)稽查局申請(qǐng)執(zhí)行被執(zhí)行人巴中宏霞房地產(chǎn)公司稅務(wù)行政處罰一案行政裁定書》（2016）川1921行審27號(hào)）。

（四）土地增值稅不當(dāng)“籌劃”，擔(dān)刑責(zé)——逃稅罪、虛開發(fā)票罪

從前述對(duì)公開的審判案例分析看，逃稅罪、虛開發(fā)票罪是土地增值稅稅收違法行為的刑事處罰常見罪名。根據(jù)刑法第201條規(guī)定“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的處三年以下尤其圖形或者拘役，并處罰金”，但是“經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外?！?因此，一般來說，如果初次被稅務(wù)機(jī)關(guān)按照偷稅進(jìn)行處罰，并足額上繳稅款、罰款的，不會(huì)按照逃稅罪進(jìn)行刑事處罰。但是對(duì)于提供足額擔(dān)保是否屬于“已接受行政處罰”而豁免追究刑事責(zé)任，目前司法審判結(jié)果則并不明確。根據(jù)立法意圖分析，筆者傾向于認(rèn)為提供足額納稅擔(dān)保時(shí)，應(yīng)認(rèn)定滿足豁免條件，不予追究逃稅罪的責(zé)任。

而虛開發(fā)票罪往往是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)為了多列成本、費(fèi)用。以《鹽城市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇富園建設(shè)有限公司等虛開發(fā)票罪二審刑事判決書》（（2018）蘇09刑終668號(hào)）為例，2023年至2023年，富園房地產(chǎn)公司在開發(fā)鹽城市大豐區(qū)“朝陽(yáng)景都”項(xiàng)目過程中，為了少繳稅款，公司財(cái)務(wù)主管被告人田培軍經(jīng)與姜某計(jì)議后，先后安排并指使該公司副總經(jīng)理被告人姜道聰、公司會(huì)計(jì)被告人許巧紅、徐玉會(huì)及被告人徐茂炎等人通過偽造工程施工合同、付款證明、工程竣工決算書、工程造價(jià)審核報(bào)告書等開票資料，虛列、虛增鹽城市大豐區(qū)“朝陽(yáng)景都”項(xiàng)目實(shí)際工程量，讓富園建設(shè)公司、富園園林公司及冒用他人名義，為富園房地產(chǎn)公司從稅務(wù)機(jī)關(guān)開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票8張。從而觸犯了刑法規(guī)定，以至于要承擔(dān)虛開發(fā)票的刑事責(zé)任。

【第5篇】營(yíng)改增下土地增值稅收入計(jì)算

土地增值稅是一個(gè)征收范圍比較狹窄，且在實(shí)務(wù)中不是很廣泛使用的一個(gè)稅種，很多企業(yè)都不涉及，涉及到的企業(yè)主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司，但對(duì)于廣大學(xué)子來講，這個(gè)稅種曾經(jīng)困擾了很多人，包括鄙人自己，這里簡(jiǎn)單分享一下個(gè)人學(xué)習(xí)的一點(diǎn)小小的經(jīng)驗(yàn)。

(1)對(duì)于“稅法”的學(xué)習(xí)，核心還是要把我“稅法”的特點(diǎn)，即各個(gè)稅種的基本要素，包括納稅人、征收范圍、稅率、計(jì)算原理、稅收優(yōu)惠及征收管理。幾乎每個(gè)稅種都是這個(gè)邏輯。所以需要從宏觀上把握住這個(gè)基本規(guī)律。

(2)每個(gè)稅種最關(guān)鍵的當(dāng)然是“稅額”本身的計(jì)算，稅法難學(xué)在于政策法條實(shí)在太多，也記不住，所以到最后感覺就是模模糊糊的，所以把握住每個(gè)稅種“計(jì)算核心”最為重要和關(guān)鍵。

(3)今天更新一下《土地增值稅》稅額計(jì)算的核心內(nèi)容，供大家參考使用。把握每個(gè)稅種的基本計(jì)算原理，慢慢的很多東西就自然而然的掌握了，人學(xué)習(xí)知識(shí)和技能，它是有一個(gè)記憶、理解、積累、升華的過程。土地增值稅計(jì)算框架如下圖所示。

另外:對(duì)于理論學(xué)習(xí)來講，尤其是財(cái)會(huì)專業(yè)，個(gè)人經(jīng)常說一個(gè)觀點(diǎn):先學(xué)會(huì)紙上談兵，然后去實(shí)踐，再反思理論學(xué)習(xí)并總結(jié)。堅(jiān)持3-5年，你會(huì)對(duì)財(cái)會(huì)行業(yè)的理論邏輯和實(shí)踐操作邏輯有完全不同的認(rèn)識(shí)，財(cái)會(huì)學(xué)習(xí)也沒得格外的什么技巧，就是加強(qiáng)理論學(xué)習(xí)和積累。堅(jiān)持就是勝利。功夫在平時(shí)。它急不來，也急不得。也是典型的“慢工出細(xì)活”的行業(yè)。

【第6篇】加油站轉(zhuǎn)讓土地增值稅計(jì)稅收入

甲方： 有限公司

乙方： 加油站

乙方 系 加油站投資人、所有權(quán)人，經(jīng)雙方協(xié)商，達(dá)成以下轉(zhuǎn)讓協(xié)議：

一、合同標(biāo)的

本合同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的為：???縣???鎮(zhèn)?? ?的 加油站（以下簡(jiǎn)稱“加油站”）的全部資產(chǎn)及該加油站的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)與權(quán)力，包括但不限于：

1、加油站已有的全部資質(zhì)、證照、文件批復(fù)等《證照清單》。

2、本合同標(biāo)的項(xiàng)下的“ 集用 第 號(hào)”土地使用權(quán) 平方米及租賃土地 平方米，共計(jì)約 平方米;房產(chǎn)編號(hào)為“ 房權(quán)證 字第 號(hào)”的 平方米的房屋使用權(quán)<集體土地使用證>、土地租賃協(xié)議、土地平面圖、《房屋所有權(quán)證》。

3、加油站其他資產(chǎn)清單<資產(chǎn)清單>。

二、聲明和保證

1、乙方保證對(duì)合同所涉轉(zhuǎn)讓標(biāo)的擁有完全合法的獨(dú)立權(quán)益和權(quán)利，沒有設(shè)置任何抵押、擔(dān)?；蚱渌谌綑?quán)益，也不存在任何爭(zhēng)議及訴訟。

2、乙方確保受讓合同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的后，甲方能夠完全合法擁有所有資產(chǎn)、資質(zhì)和權(quán)利等。

3、乙方保證附件中所列的加油站資產(chǎn)詳情在各方面均真實(shí)、完整、準(zhǔn)確。所交付給甲方的所有文件及證照均真實(shí)、合法、有效。

三、轉(zhuǎn)讓費(fèi)及支付方式

轉(zhuǎn)讓費(fèi) ?萬(wàn)元人民幣，（大寫： 元整）。合同簽訂生效后?日內(nèi)，甲方預(yù)付? 萬(wàn)元作定金;余款 ?萬(wàn)元在乙方將房產(chǎn)證、土地使用證、成品油零售經(jīng)營(yíng)批準(zhǔn)證書、危險(xiǎn)化學(xué)品經(jīng)營(yíng)許可證等甲方依法經(jīng)營(yíng)所必需的證件變更至甲方名下后?日內(nèi)一次性支付給乙方。（乙方完全搬遷完成后）。

四、資產(chǎn)交付、證照變更

1、合同簽訂后?日內(nèi)乙方向甲方交付第一條1、2、3款所列財(cái)產(chǎn)及證照。

2、合同簽訂后?日內(nèi)乙方交付甲方加油站所有工程資料（加油站設(shè)計(jì)圖紙、建筑施工圖紙、竣工驗(yàn)收?qǐng)D紙、資料等），加油站設(shè)施、設(shè)備等的合同，發(fā)票和保修證明等相關(guān)原件及資料移交給甲方。

3、合同簽訂后?日內(nèi)乙方負(fù)責(zé)將房產(chǎn)證、土地使用證、土地租賃協(xié)議等甲方依法經(jīng)營(yíng)所必需的證件變更至甲方名下，費(fèi)用由乙方承擔(dān)。

4、轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的稅、費(fèi)由乙方承擔(dān)，與甲方無關(guān)。

五、債權(quán)、債務(wù)

乙方轉(zhuǎn)讓前的債權(quán)、債務(wù)由乙方享有和承擔(dān)，與甲方無關(guān)，乙方應(yīng)對(duì)加油站原有人員另行安排或與其合法解除勞動(dòng)關(guān)系，并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。甲方接管加油站后，自主安排用工，乙方原加油站人員及其他有關(guān)人員不得干涉，否則，由此給甲方造成的一切損失由乙方賠償。

六、違約責(zé)任

1、乙方違反本合同第二條聲明和保證，乙方需支付甲方違約金 ?萬(wàn)

元，如給甲方造成損失，還應(yīng)賠償甲方相應(yīng)的損失。

2、乙方違反本合同第四條1、2、3、4項(xiàng)約定，未能按約交付約定財(cái)產(chǎn)、變更相關(guān)證照手續(xù)，由此給甲方造成的一切損失由乙方賠償。

3、甲方如未按合同約定支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)，每延期一日支付乙方轉(zhuǎn)讓費(fèi)總額千分之三違約金。但乙方違反本合同第三條第2項(xiàng)約定的，甲方不承擔(dān)違約責(zé)任。

七、因本合同發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成任何一方有權(quán)向合同簽約地人民法院提起訴訟。

八、本合同未盡事宜雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議是本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

九、本合同一式兩份，甲、已雙方簽字蓋章后生效。

甲方： 有限公司 乙方： 加油站

代表人簽字 代表人簽字：

年 月 日 年 月 日

【第7篇】土地增值稅開發(fā)費(fèi)用

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，裝修費(fèi)用往往是開發(fā)成本的重要組成部分，那么裝修費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除呢？相信這是各房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的一個(gè)問題。對(duì)于這個(gè)問題，我們不能簡(jiǎn)單回答“是”或“否”，而是要區(qū)分具體情況來進(jìn)行判斷。那么，具體需要符合哪些條件才可以扣除，又或是哪些類型裝修費(fèi)允許扣除呢？

先看國(guó)家稅務(wù)總局層面的規(guī)定?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目?！?/p>

相信以上條款是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員都應(yīng)知曉的，從這個(gè)規(guī)定中可以得到的基本結(jié)論，也就是符合條件的裝修費(fèi)用是可以扣除的，但具體需要符合哪些條件，文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實(shí)務(wù)清算經(jīng)驗(yàn)、各地政策梳理總結(jié)，裝修費(fèi)用的扣除主要存在以下幾點(diǎn)問題：

1.裝修費(fèi)用可扣除的前提是什么？即如何證明或確定是“銷售已裝修的房屋”。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計(jì)入成本扣除？

3.營(yíng)銷設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)是否允許計(jì)入成本扣除？

關(guān)于以上這些問題，未見稅務(wù)總局有更明確的解釋文件，但實(shí)務(wù)中卻經(jīng)常會(huì)遇到，所以往往會(huì)讓人產(chǎn)生疑問。筆者查詢到一些地方稅務(wù)局對(duì)此類問題有進(jìn)一步的明確規(guī)定。如：

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào)) 第一條：“關(guān)于家具家電成本的扣除問題規(guī)定，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等)的外購(gòu)成本予以據(jù)實(shí)扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)?！?/p>

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)，已全文廢止）第三條第（四）款：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?！?/p>

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）第十六條：“開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)?！?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號(hào)）第十六條：“建筑安裝工程費(fèi)的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)符合以下情形之一的，允許扣除：

1.在銷售合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)的;

2.銷售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的;

3.簽訂銷售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除;

(二)清算項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部，其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。在清算項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓，且房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費(fèi)包含在房?jī)r(jià)中的，樣板房裝修費(fèi)允許扣除; ”

《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第三十八條規(guī)定：“

納稅人銷售已裝修的房屋，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。納稅人住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房[2002]190號(hào))以及廈門市人民政府發(fā)布的規(guī)定。

納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、裝飾用品等裝修費(fèi)用不予扣除。

納稅人于所開發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造成本和裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費(fèi)用以及裝修費(fèi)用以及利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除?！?/p>

《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）第五十條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，按下列原則進(jìn)行處理：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、樣板房、展廳等營(yíng)銷設(shè)施的，土地增值稅清算時(shí)，已實(shí)際支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(四)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除?！?/p>

第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫)等所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。“

總結(jié)上述各地方的規(guī)定，我們?cè)賮砘卮痍P(guān)于裝修費(fèi)用能否在土地增值稅清算時(shí)扣除的問題。

1.關(guān)于裝修費(fèi)用扣除的前提，即企業(yè)如何能證明是屬于“銷售已裝修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明確屬銷售已裝修的房屋，那么扣除是沒有問題的。但實(shí)務(wù)中由于各種原因，也有存在很多售房合同為銷售“毛坯房”實(shí)際卻是銷售“精裝房”的情況，此類情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除，如售房合同的補(bǔ)充協(xié)議，或是另簽的贈(zèng)送裝修協(xié)議等書面證明。需要注意的是，此問題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同，但建議企業(yè)都應(yīng)注意相關(guān)證據(jù)的提前準(zhǔn)備。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計(jì)入成本扣除。

關(guān)于“軟裝”的費(fèi)用，大部分地方稅務(wù)局基本形成了共識(shí)，即認(rèn)為“軟裝”不應(yīng)列入房地產(chǎn)的開發(fā)成本來扣除，但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定，雖然“軟裝”也不允許作為開發(fā)成本加計(jì)扣除，但卻允許據(jù)實(shí)扣除，這相對(duì)于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認(rèn)為廣州市的規(guī)定更為合理，因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷售的，則銷售價(jià)款中實(shí)際含有“軟裝”價(jià)款，那么即使不能計(jì)入開發(fā)成本加計(jì)扣除，但允許其從銷售價(jià)款中剔除也是很合理的（與廣州文件所述據(jù)實(shí)扣除而不能加計(jì)扣除計(jì)算一致）。

3.營(yíng)銷設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)又是否允許計(jì)入成本扣除。

關(guān)于營(yíng)銷設(shè)施、樣板房的裝修費(fèi)是否允許扣除，則通常應(yīng)區(qū)分具體情況來判斷。首先，其中的“軟裝”也同樣不能計(jì)入開發(fā)成本加計(jì)扣除；其次，則需要進(jìn)一步判斷營(yíng)銷設(shè)施、樣板房的建造位置，建造在項(xiàng)目主體之外的通常不允許計(jì)入成本扣除；再次，如果是利用可銷售的產(chǎn)品建造的并隨同產(chǎn)品一起銷售的“硬裝”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等設(shè)施建造的，之后權(quán)屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況，其裝修成本允許扣除。

以上是筆者關(guān)于裝修費(fèi)用在土地增值稅扣除問題的分析總結(jié)，由于稅務(wù)總局關(guān)于此問題的規(guī)定仍不夠明確，所以土地增值稅的實(shí)務(wù)清算中，就這些問題的認(rèn)定與判斷，仍然比較容易產(chǎn)生稅企爭(zhēng)議，企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來進(jìn)行判斷，并為可能存在的爭(zhēng)議問題提前進(jìn)行準(zhǔn)備，另外還需要了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑，這樣在實(shí)際清算時(shí)會(huì)更易為企業(yè)爭(zhēng)取到更多合法的利益，避免不必要的損失。

本文涉及到的法規(guī)鏈接：

1. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)，已全文廢止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《廈門市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第8篇】2023年土地增值稅計(jì)算方法

近一段時(shí)間，有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在一般計(jì)稅方法下土地增值稅收入和土地成本扣除的問題討論交流的較多，討論焦點(diǎn)集中在一般計(jì)稅方法下，采用差額計(jì)稅，會(huì)不會(huì)造成土地增值稅的收入和增值稅、企業(yè)所得稅不一致問題以及會(huì)不會(huì)造成土地成本重復(fù)扣除的問題等等，本文采用正本溯源、以正撥亂的方式，從政策文件規(guī)定來一一說明，以期達(dá)到心存疑惑、陷入迷茫的同志們一看就知道，哦，原來是這樣的目的，當(dāng)然，個(gè)人對(duì)政策的理解能力有限，不當(dāng)之處，敬請(qǐng)拍磚。

一、土地增值稅的預(yù)征收入的計(jì)算

土地增值稅采取預(yù)征和清算相結(jié)合的管理辦法，在開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算前，就采用預(yù)征的辦法，需要強(qiáng)調(diào)的是，土地增值稅預(yù)征的收入和進(jìn)行清算時(shí)的收入有時(shí)還真不一致，而我們所討論的土地增值稅的收入就是指的進(jìn)行土地增值稅的清算收入，為了便于理解，這里先說明一下土地增值稅的預(yù)征收入：

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)（以下簡(jiǎn)稱70號(hào)公告）：營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

從70號(hào)公告的來看，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目的，此時(shí)可采取簡(jiǎn)化的方式來預(yù)征土地增值稅，這時(shí)候土地增值稅的計(jì)征依據(jù)就和應(yīng)稅收入不一致了，土地增值稅的應(yīng)稅收入是：不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)是：預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。這兒有什么區(qū)別呢？，結(jié)合國(guó)家稅務(wù)總局2023年18號(hào)公告（下文詳解，簡(jiǎn)稱18號(hào)公告），簡(jiǎn)單舉個(gè)例子：

一房開企業(yè)2023年7月采用預(yù)收款方式價(jià)稅合計(jì)銷售100萬(wàn)元，那么應(yīng)預(yù)征增值稅稅為：

100/1.09*3%=2.75萬(wàn)元

應(yīng)預(yù)征的土地增值稅為：（100-2.75）*1.5%=1.56萬(wàn)元，（計(jì)稅依據(jù)為97.25）

而非：100/1.09*1.5%=1.38萬(wàn)元（計(jì)稅依據(jù)為91.74）。在這里，就造成了預(yù)征時(shí)增值稅和土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)不一致，但這只是2023年70號(hào)公告中的簡(jiǎn)化計(jì)算，并不影響二者的應(yīng)稅收入計(jì)算（下文詳解），需要注意的是在預(yù)征增值稅時(shí)是直接拿預(yù)收款折算以后計(jì)算的，不扣除土地價(jià)款，土地價(jià)款是在計(jì)算增值稅的銷售額時(shí)才扣除的，同樣，預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是不含應(yīng)預(yù)繳的增值稅，而不是不含稅銷售額，在實(shí)務(wù)中這里理解有誤的較多。

二、增值稅的預(yù)征和增值稅的收入和銷售額

這里先要弄清楚一個(gè)問題，就是增值稅的收入和增值稅的計(jì)稅依據(jù)（銷售額）不是一回事，二者可能一致，也可能不一致，比如說在差額征稅的情況下，收入和計(jì)稅依據(jù)就可能不一致了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目采用一般計(jì)稅方法的話即是差額征稅的。

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)，一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）（標(biāo)記為原文規(guī)定，現(xiàn)在為9%）

我們從上述公式可以看出，分母變小了，得出的結(jié)果也勢(shì)必會(huì)變小，那么是不是說說增值稅的收入（注意是收入、不是計(jì)稅銷售額）或者說主營(yíng)業(yè)務(wù)收入是不是也變小了呢？其實(shí)真不是，還接著上面的例子，假設(shè)說銷售這100萬(wàn)房產(chǎn)項(xiàng)目面積對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款是10萬(wàn)元（計(jì)算過程略），銷售額為：

（100-10）/1.09=82.57萬(wàn)元

抵扣后銷項(xiàng)稅額為：82.57*9%=7.43萬(wàn)元

那么，與增值稅的傳統(tǒng)計(jì)算100/1.09*9%=8.26萬(wàn)元的差額0.83萬(wàn)元（8.26-7.43）去哪里了呢，下面我們通過會(huì)計(jì)核算來看個(gè)明白（暫不考慮會(huì)計(jì)準(zhǔn)則-收入）：

借：銀行存款 100

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 91.74

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額） 8.26

借：應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減） 0.83

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 0.83

這里的0.83萬(wàn)元也就是應(yīng)扣減的土地價(jià)款10萬(wàn)元中的增值稅稅額（10/1.09*9%=0.83），實(shí)際的銷項(xiàng)稅額為7.43萬(wàn)元，而增值稅收入沒有變化仍是91.94萬(wàn)元，但銷售額為82.57萬(wàn)元，銷項(xiàng)稅為7.43萬(wàn)元，為了更加便于理解，下面我們從增值稅申報(bào)表的角度來進(jìn)一步說明，主要是主表、附表一、附表三：先計(jì)算本期可抵減的銷項(xiàng)稅額。

附表一：（為方便展示，刪除了部分列）

然后，主表提取數(shù)據(jù)就提取到銷項(xiàng)稅額為7.43萬(wàn)元。根據(jù)70號(hào)公告的規(guī)定，土地增值稅稅收入在一般計(jì)稅方法下不含銷項(xiàng)稅就是指不含這7.43萬(wàn)元，與增值稅申報(bào)表所顯示的銷項(xiàng)稅額也是一致的。

三、企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價(jià)款的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)三大主稅即增值稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅都涉及到土地價(jià)款的扣除，三者扣除方式也各有不同，大家在運(yùn)用時(shí)也有不同的理解，但稅收政策規(guī)定具有確定性，大家可以從不同的角度去理解，但結(jié)果一定是確定性的，不能不同的理解就會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果。這里，個(gè)人從稅收政策規(guī)定的角度來說明一下，以期達(dá)到殊途同歸的目的：

1.增值稅中的土地價(jià)款扣除：

按照18號(hào)公告，納稅人采用一般計(jì)稅方法下，可以扣除土地價(jià)款，因?yàn)樵鲋刀愡M(jìn)行稅抵扣是需要進(jìn)項(xiàng)票等憑證的額，而土地價(jià)款無法取得專用發(fā)票等憑證而采取的特殊規(guī)定，目的是為例確保增值稅鏈條完整。這里需要注意三點(diǎn)，一是只有采用一般計(jì)稅方式下才可以采用（如老項(xiàng)目采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方式的就不能扣除土地成本）；二是扣除的土地價(jià)款是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款，納稅人應(yīng)建立臺(tái)賬登記土地價(jià)款的扣除情況，且扣除的土地價(jià)款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價(jià)款，同時(shí)需要必要的憑證如省級(jí)以上（含省級(jí)）財(cái)政部門監(jiān)（印）制的財(cái)政票據(jù)（18號(hào)公告）、提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料（財(cái)稅2016 140號(hào)）；三是需要通過增值稅申報(bào)表來體現(xiàn)出來（見上文）。

2.企業(yè)所得稅中土地價(jià)款的扣除：

根據(jù)國(guó)稅發(fā)（2009）31號(hào)文，在企業(yè)所得稅中的土地價(jià)款為土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等，這里的范圍與增值稅的扣除范圍就不一樣了，企業(yè)所得稅土地價(jià)款的扣除主要是通過歸集分配的方式進(jìn)行稅前扣除的，取得土地使用權(quán)及支付的上述費(fèi)用后，計(jì)入“開發(fā)成本”、按照確定的成本對(duì)象進(jìn)行分配、開發(fā)產(chǎn)品完工后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售后按照對(duì)應(yīng)的“開發(fā)產(chǎn)品”的成本，計(jì)入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”稅前扣除。

3.土地增值稅中的土地價(jià)款扣除：

在土地增值稅清算中的土地價(jià)款扣除，主要是分?jǐn)偼恋貎r(jià)款，第一是要分?jǐn)偼蛔谕恋厣隙鄠€(gè)項(xiàng)目之間的分?jǐn)偅ㄍ恋卦鲋刀愂前凑枕?xiàng)目清算的）；第二是要在同一項(xiàng)目不同房產(chǎn)類型之間分?jǐn)偅ㄈ址ɑ騼煞址ǎ?；第三是要在已售和未售之間分?jǐn)偅糠N房產(chǎn)類型中的已售部分才可以在清算時(shí)予以扣除。

大家在學(xué)習(xí)中會(huì)發(fā)現(xiàn)，土地增值稅的六項(xiàng)成本和企業(yè)所得稅的六項(xiàng)成本非常相近，容易混淆，在實(shí)務(wù)中有些稅務(wù)部門還要求在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)一并的企業(yè)所得稅進(jìn)行核查，這個(gè)要求從強(qiáng)化稅收管理的角度來講也有道理，但土地增值稅清算和企業(yè)所得稅核查是兩回事，有聯(lián)系，但不能混為一談，從兩個(gè)稅種六項(xiàng)成本構(gòu)成的的字面來看，確實(shí)十分接近，但二者的計(jì)稅規(guī)則是不一樣的：首先，二者的對(duì)象不同，雖然都與房地產(chǎn)項(xiàng)目相關(guān)，但土地增值稅是一個(gè)項(xiàng)目多個(gè)年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，企業(yè)所得稅是所有項(xiàng)目（含其他經(jīng)營(yíng)行為）一個(gè)年度的稅收數(shù)據(jù)歸集，這一點(diǎn)要清楚；第二，兩個(gè)稅種的扣除原則不同，企業(yè)所得稅遵循“真實(shí)發(fā)生、相關(guān)聯(lián)、合理、合法”原則，扣除憑證方面發(fā)票是重要的方面不是全部（總局2018 28號(hào)公告）。土地增值稅遵循正列舉原則，原則上只有清算規(guī)程中列舉的項(xiàng)目外，其他不得作為扣除項(xiàng)目扣除，實(shí)務(wù)中除拆遷補(bǔ)償外需要有發(fā)票才能作為扣除項(xiàng)目，期間費(fèi)用還采取了按比例扣除的方式，這與企業(yè)所得稅是不同的。第三方面，企業(yè)所得稅無論是否有項(xiàng)目、也無論項(xiàng)目的銷售情況必須按季度預(yù)繳按年匯算；土地增值稅是按照項(xiàng)目是否達(dá)到可清算或應(yīng)清算的的條件后才能啟動(dòng)，二者發(fā)生的時(shí)點(diǎn)不盡一致。

四、歸納總結(jié)以下幾點(diǎn)

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在采用一般計(jì)稅方法下，增值稅的收入是全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用折合的不含稅收入，銷售額時(shí)扣除對(duì)應(yīng)土地價(jià)款后的數(shù)額，二者計(jì)算得出的銷項(xiàng)稅之間的差額通過“應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額抵減）”進(jìn)行調(diào)整，最后在申報(bào)表主表銷項(xiàng)稅一欄顯示的是調(diào)整后的金額。

2.一般計(jì)稅方法下，土地增值稅的收入為不含銷項(xiàng)稅額，這個(gè)銷項(xiàng)稅額是經(jīng)過抵減后的銷項(xiàng)稅額，與增值稅申報(bào)表主表銷項(xiàng)稅一欄一致。需要是說明的是，土地增值稅的收入只有在土地增值稅清算時(shí)才使用，在預(yù)征時(shí)的計(jì)稅依據(jù)是不含預(yù)繳增值稅額，不是銷項(xiàng)稅額。

3.企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)與增值稅收入一致，如果發(fā)生視同銷售行為而產(chǎn)生稅會(huì)差異，通過企業(yè)所得稅年度申報(bào)表調(diào)整。

4.關(guān)于土地價(jià)款的扣除，增值稅是計(jì)算出來了扣除的（僅一般計(jì)稅方法下）；企業(yè)所得稅是通過歸集分配稅前扣除的；土地增值稅是通過歸集、整理、分?jǐn)傋鳛榭鄢?xiàng)目扣除的。

以上純屬學(xué)術(shù)交流，不當(dāng)支出，歡迎批評(píng)指正，歡迎拍磚，直至頭破血流，在所不惜。

來源：德居正

【第9篇】土地增值稅清算上報(bào)資料

1.清算對(duì)象確定難

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，土地增值稅清算分為必須清算和可以清算兩種情形。在土地增值稅清算管理實(shí)際工作中，由于涉稅信息不對(duì)稱，稅務(wù)機(jī)關(guān)并不能及時(shí)掌握納稅人需要進(jìn)行土地增值稅清算的情形。同時(shí)，在項(xiàng)目分期開發(fā)的情況下，是按期數(shù)來確定清算對(duì)象，還是按建設(shè)工程規(guī)劃許可證等確定清算對(duì)象，其實(shí)并不規(guī)范和統(tǒng)一。此外，對(duì)于土地增值稅可以清算的情形，由于沒有事先進(jìn)行稅收測(cè)算，而是單純根據(jù)銷售比例和預(yù)售期限來通知清算，造成目前土地增值稅清算結(jié)果退稅的多、補(bǔ)稅的少。

2.清算收入審核難

目前土地增值稅清算收入主要依賴于企業(yè)的土地增值稅清算申報(bào)數(shù)據(jù)，雖然收集了一些第三方數(shù)據(jù)，但主要依靠手工操作進(jìn)行網(wǎng)簽合同、實(shí)測(cè)面積、銷售單價(jià)等的比對(duì)，土地增值稅清算工作量大，效率較低，工作效果也不佳。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目總可售面積、視同銷售、房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品類型、房地產(chǎn)價(jià)格區(qū)間等收入因素，缺少第三方信息自動(dòng)驗(yàn)證、比對(duì)，大大制約了大數(shù)據(jù)作用的發(fā)揮。

3.扣除項(xiàng)目核實(shí)難

當(dāng)前困擾土地增值稅清算的最大難題是開發(fā)成本難以核實(shí)。開發(fā)成本項(xiàng)目多、業(yè)務(wù)多、票據(jù)多、時(shí)間跨度長(zhǎng)，如果單靠人工審核，只能發(fā)現(xiàn)一些形式方面存在的問題，難以挖掘一些深層次的問題。一些與開發(fā)成本有關(guān)的內(nèi)部數(shù)據(jù)和第三方信息，如土地出讓金及返還、政府規(guī)費(fèi)、工程費(fèi)竣工結(jié)算備案信息、發(fā)票、稅金等，只能以人工方式收集和整合，很難以迅速形成鏈條。

4.清算結(jié)果產(chǎn)生難

土地增值稅清算被稱為“第一難”的稅務(wù)工作，一項(xiàng)清算工作往往歷時(shí)數(shù)月甚至一年。同時(shí)，由于土地增值稅清算人員業(yè)務(wù)水平和業(yè)務(wù)習(xí)慣等不同，產(chǎn)生的清算結(jié)果基本不同，容易與納稅人發(fā)生爭(zhēng)議。土地增值稅的申報(bào)表、審核表的數(shù)據(jù)不能自動(dòng)計(jì)算，人工計(jì)算量大，容易發(fā)生差錯(cuò)。清算審核發(fā)現(xiàn)的疑點(diǎn)和問題需要手工匯總和處理，清算報(bào)告和清算結(jié)果需要手工錄入。這些因素極大地影響了土地增值稅清算的效率和效果。

【第10篇】舊項(xiàng)目土地增值稅清算應(yīng)稅收入

編者按：土地增值稅向來是一個(gè)復(fù)雜的稅種，其復(fù)雜性一方面體現(xiàn)在國(guó)家層面的規(guī)定不夠明確，實(shí)踐中容易產(chǎn)生不同理解，導(dǎo)致發(fā)生爭(zhēng)議，另一方面體現(xiàn)在部分征管措施授權(quán)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定細(xì)則，而各地處理方法不盡相同，導(dǎo)致橫向?qū)用嬗羞`稅收公平。例如土地增值稅清算單位的認(rèn)定，就是一個(gè)爭(zhēng)議頗多的問題，不同的認(rèn)定方法，可能導(dǎo)致土地增值稅納稅義務(wù)相差數(shù)千萬(wàn)之多。本文將以一個(gè)真實(shí)案例引入，分析如何合理認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目的清算單位。

一、案例引入：分期項(xiàng)目清算單位不同，土地增值稅相差數(shù)千萬(wàn)

a公司成立于2007年，主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。2007年，a公司取得某地塊土地使用權(quán)，滾動(dòng)開發(fā)x房地產(chǎn)項(xiàng)目。因x項(xiàng)目占地面積較大，a公司自行區(qū)分為x一期、x二期、x三期三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。2023年1月，三期項(xiàng)目均已竣工，其中一期、二期實(shí)現(xiàn)盈利，三期發(fā)生虧損。經(jīng)a公司評(píng)估，如合并清算，在正負(fù)增值額互相抵消后，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅2000萬(wàn)元；如分別清算，三期項(xiàng)目增值額為負(fù)，土地增值稅為零，一期、二期項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅6000萬(wàn)元。兩種清算方法納稅義務(wù)相差4000萬(wàn)元。a公司遂向x市稅務(wù)局提交《申請(qǐng)報(bào)告》，申請(qǐng)將一、二、三期項(xiàng)目合并清算。

2023年4月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《關(guān)于a公司申請(qǐng)x項(xiàng)目合并清算土地增值稅的答復(fù)》，提出稅務(wù)信息系統(tǒng)顯示a公司開發(fā)的x項(xiàng)目按一期、二期、三期做了三個(gè)項(xiàng)目登記，認(rèn)為將x項(xiàng)目確認(rèn)為一期、二期、三期三個(gè)清算單位進(jìn)行土地增值稅清算依據(jù)充分，a公司申請(qǐng)合并清算無法律依據(jù)。2023年5月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算審核結(jié)論通知）》，要求a公司對(duì)x一期單獨(dú)清算土地增值稅，補(bǔ)繳x一期土地增值稅2000萬(wàn)元。

a公司不服，向x市稅務(wù)局提起行政復(fù)議，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：a公司將x項(xiàng)目自行區(qū)分為一期、二期、三期三個(gè)項(xiàng)目，是否應(yīng)當(dāng)分別清算土地增值稅？

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第一條，“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。本案三個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)，依法應(yīng)當(dāng)作為三個(gè)清算單位。

a公司認(rèn)為：三期項(xiàng)目只是為了開發(fā)建設(shè)方便自行劃分的，具有隨意性，不應(yīng)作為清算單位的劃分依據(jù)。否則a公司完全可以任意界定分期項(xiàng)目，規(guī)避土地增值稅納稅義務(wù)。

二、分期項(xiàng)目應(yīng)以國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)文件為依據(jù)劃分，納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅法立法目的和基本原理、原則

（一）只有國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目才應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算

雖然國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定了分期開發(fā)項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算，但并沒有明確“分期開發(fā)”、“分期項(xiàng)目”的概念和判斷標(biāo)準(zhǔn)，也沒有明確“以分期項(xiàng)目為單位清算”是強(qiáng)制性規(guī)定還是宣示性規(guī)定。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)不一，表現(xiàn)出很強(qiáng)的任意性，例如：有的以土地使用權(quán)證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的以發(fā)改委立項(xiàng)審批文件為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的以建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、甚至預(yù)售許可證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的則完全自主劃分不同項(xiàng)目，各種情形不一而足。為此，x市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》，對(duì)此問題進(jìn)行了明確。

根據(jù)該公告規(guī)定，“土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開發(fā)周期較長(zhǎng)，納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案”。由此可見，該公告明確規(guī)定“分期項(xiàng)目”包括兩類，其一是國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目；其二是納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)明確規(guī)定了兩種分期項(xiàng)目適用不同的清算規(guī)則，即：（1）對(duì)于國(guó)家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，必須以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。（2）對(duì)于納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可以以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

根據(jù)稅收法定原則，稅法必須具備明確性，而國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)過于粗放的規(guī)定難以適用于實(shí)踐，此種情況下，應(yīng)當(dāng)充分考慮地方性法律依據(jù)。x市稅務(wù)局公告內(nèi)容對(duì)分期項(xiàng)目的界定和稅務(wù)處理規(guī)定符合上位法。根據(jù)該公告規(guī)定，對(duì)于納稅人自行確定的分期項(xiàng)目，并不強(qiáng)制以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，而是可以選擇以分期項(xiàng)目清算，當(dāng)然也可以選擇整體清算。

（二）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合土地增值稅立法目的

《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，“為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益，制定本條例”。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）規(guī)定，“在研究制定土地增值稅時(shí)遵循了以下三個(gè)原則：（一）要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機(jī)行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的行為……（二）維護(hù)國(guó)家權(quán)益，防止國(guó)家土地增值收益流失，增加國(guó)家財(cái)政收入……（三）保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報(bào)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整”。由此可見，土地增值稅立法目的主要有三：一是宏觀調(diào)控，即維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序；二是財(cái)政創(chuàng)收，即為國(guó)家創(chuàng)造財(cái)政收入，三是納稅人保護(hù)，即保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益。換言之，課征土地增值稅不僅僅是為了維護(hù)國(guó)家稅收利益，即不能只關(guān)注財(cái)政創(chuàng)收，還需要在征稅過程中充分考慮調(diào)控性和納稅人權(quán)利保護(hù)。既要對(duì)炒買、炒賣擾亂房地產(chǎn)開發(fā)秩序的課征重稅，也要對(duì)正當(dāng)開發(fā)者充分保護(hù)、考慮其投資回報(bào)合理征稅，從而體現(xiàn)差別化征稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值收益的“合理調(diào)節(jié)”。

本案中，a公司是依法依規(guī)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)案涉項(xiàng)目并非炒買炒賣，案涉項(xiàng)目預(yù)售收益均為合理市場(chǎng)收益，完全是正當(dāng)開發(fā)、獲取合理回報(bào)。案涉項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，在開發(fā)過程中，有取得預(yù)售收益的機(jī)會(huì)，但也同樣存在巨額虧損的可能。因此，只有整體清算才能真實(shí)反映出a公司的回報(bào)。如果不以項(xiàng)目整體為清算單位，而任意將案涉項(xiàng)目劃分為不同單位，就會(huì)出現(xiàn)部分清算單位小幅盈利，部分清算單位重大虧損，導(dǎo)致即便開發(fā)項(xiàng)目最終巨額虧損的情況下，仍繳納了相當(dāng)金額土地增值稅稅款的不合理情況。這是對(duì)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法權(quán)益及正當(dāng)回報(bào)的侵害和掠奪，嚴(yán)重違背保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法利益的立法目的。

（三）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅法解釋的基本原理

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)關(guān)于清算單位的立法較為模糊，導(dǎo)致實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。例如并未明確規(guī)定所謂“分期開發(fā)的項(xiàng)目”應(yīng)當(dāng)如何判斷，也未明確所謂“國(guó)家有關(guān)部門審批”所指代的具體部門。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為復(fù)雜，在開發(fā)過程中，涉及到國(guó)家多個(gè)部門的審批，包括：發(fā)改委對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的審批，規(guī)劃局對(duì)土地規(guī)劃整體方案的審批、規(guī)劃局對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃的審批、住建局對(duì)建設(shè)工程施工的審批、住建局對(duì)房產(chǎn)預(yù)售的審批等。對(duì)于“國(guó)家有關(guān)部門審批”的確定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以發(fā)改委的立項(xiàng)審批確定，四川省、海南省、福建省等地以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定，安徽省、青島市等地綜合確定清算單位。

雖然稅法規(guī)定模糊不清，實(shí)踐存在不同理解，但在不同項(xiàng)目中，采用不同方法確定清算單位可能導(dǎo)致納稅義務(wù)大不相同。稅法屬于行政法，在稅法規(guī)定不明確的情況下，應(yīng)當(dāng)按照有利于納稅人的原則進(jìn)行解釋，即選擇一種能夠合理評(píng)價(jià)納稅人取得增值額的方式。在本案中，即對(duì)案涉項(xiàng)目作整體清算。在法律、規(guī)范性文件規(guī)定不明的情況下，不應(yīng)作出對(duì)納稅人不利的認(rèn)定。

（四）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅收公平的基本原則

稅收公平原則，是指稅法必須根據(jù)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)能力，確定納稅義務(wù)。稅收負(fù)擔(dān)能力高的多繳稅，稅收負(fù)擔(dān)能力低的少繳稅，沒有稅收負(fù)擔(dān)能力的不繳稅。根據(jù)稅法基本原理，稅收公平原則主要適用于所得稅，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額是評(píng)價(jià)稅收負(fù)擔(dān)能力的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國(guó)稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)第一條，“土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅”。由此可見，土地增值稅是一種特殊的所得稅，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額即轉(zhuǎn)讓土地取得的增值額。

稅收公平原則不僅要求貫徹量能課稅，還隱含了合法、合理確定稅收負(fù)擔(dān)能力的前提。只有公平確定稅收負(fù)擔(dān)能力，才能進(jìn)一步據(jù)此設(shè)定納稅義務(wù)。因此，依法確定納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額，是稅收公平原則的要義。就土地增值稅而言，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額，應(yīng)當(dāng)以其開發(fā)一個(gè)整體項(xiàng)目取得的全部增值額確定，而不能對(duì)整體項(xiàng)目任意分割，人為將有增值的建設(shè)工程劃為一個(gè)項(xiàng)目，將無增值、虧損的建設(shè)工程劃為另一項(xiàng)目。稅收公平原則背后反映的是“以人為本”的精神，即以一個(gè)納稅人為本位，以納稅人為一個(gè)整體確定負(fù)稅能力。在土地增值稅方面，表現(xiàn)為應(yīng)當(dāng)關(guān)注特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)整體，而不能僅僅以項(xiàng)目中，某部分建設(shè)工程實(shí)現(xiàn)的收益衡量負(fù)稅能力。因此，將案涉項(xiàng)目任意劃分為多個(gè)項(xiàng)目將無法真實(shí)反映納稅人實(shí)際的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

本案中，按三期進(jìn)行清算，無法準(zhǔn)確體現(xiàn)土地增值額、不能正確評(píng)價(jià)a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平的基本原則。由于土地增值稅不允許不同清算單位產(chǎn)生的正、負(fù)增值額互相彌補(bǔ)，而土地增值稅又采用累進(jìn)稅率，增值額提高可能導(dǎo)致稅負(fù)大幅攀升，將這一期、二期分別核算將導(dǎo)致整體稅負(fù)激增。整體來看，a公司沒有取得相當(dāng)收益，卻承擔(dān)了高額稅負(fù)，對(duì)第一期單獨(dú)清算無法準(zhǔn)確反映a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避分期開發(fā)的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)

（一）安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)，涉及資料繁雜，為了客觀、準(zhǔn)確反映開發(fā)情況，全面歸集收入和扣除項(xiàng)目，了解分別清算和合并清算下的稅負(fù)差距，企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理，對(duì)企業(yè)的各種資產(chǎn)、負(fù)債、成本、費(fèi)用、收入按照會(huì)計(jì)核算科目進(jìn)行核對(duì)和清理，對(duì)集團(tuán)企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部資金往來進(jìn)行審查，以保證企業(yè)做到賬賬相符、賬證相符、賬實(shí)相符。

（二）積極準(zhǔn)備材料提供給審核機(jī)構(gòu)預(yù)清算

在賬務(wù)清理的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要匯總會(huì)計(jì)憑證和賬簿，積極準(zhǔn)備一套完備的涉稅資料，向?qū)徍藱C(jī)構(gòu)提供。作為土增稅清算審核的基礎(chǔ)性資料，企業(yè)提供的涉稅資料力求做到真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)。避免因材料不全或提供不及時(shí)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。審核機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上，對(duì)分別清算和合并清算的稅負(fù)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，審核報(bào)告作為企業(yè)最終申請(qǐng)清算的參考。

（三）就事實(shí)與法律問題與稅務(wù)局溝通協(xié)商

當(dāng)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)分期項(xiàng)目清算單位產(chǎn)生分歧，應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)局溝通協(xié)商，向稅務(wù)局舉證證明客觀事實(shí)或者深入交流法律的適用性問題。如果稅務(wù)局確有錯(cuò)誤，通常會(huì)通過內(nèi)部程序予以糾正。如果稅務(wù)局拒絕更正，企業(yè)又確有正當(dāng)理由提出異議的，可以在繳納稅款或者提供擔(dān)保的情況下，啟動(dòng)行政復(fù)議乃至行政訴訟等程序，實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。

（四）借助涉稅專業(yè)力量尋求支持應(yīng)對(duì)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師或稅務(wù)律師協(xié)助應(yīng)對(duì)審核，尤其是發(fā)生稅企爭(zhēng)議時(shí)，專業(yè)稅務(wù)人員的參與可以起到潤(rùn)滑作用，更好地推動(dòng)糾紛的解決。稅務(wù)師或稅務(wù)律師的介入，還可以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并盡早采取措施應(yīng)對(duì)，為企業(yè)土增稅合規(guī)保駕護(hù)航。

【第11篇】土地增值稅中的印花稅

土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定了轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅可以作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金進(jìn)行扣除。

在具體扣除上，又分兩種情況。

房地產(chǎn)企業(yè)，其交納的印花稅按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》已列入管理費(fèi)用進(jìn)行了扣除，不另在稅金中扣除。

其他納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的印花稅。

財(cái)政部關(guān)于印發(fā)增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知，財(cái)會(huì)（2016）22號(hào)，規(guī)定全面營(yíng)改增以后營(yíng)業(yè)稅金及附加科目調(diào)整為稅金及附加科目，該科目核算的內(nèi)容，除了包括消費(fèi)稅，城建稅等外，還包括土地稅，房產(chǎn)稅，印花稅等原來在管理費(fèi)用中列支的稅金。

那么在這種情況下。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的印花稅，是不是可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除呢？

截至目前，國(guó)家稅務(wù)總局并沒有 進(jìn)一步明確。

一些會(huì)計(jì)人員認(rèn)為，在22號(hào)文之后，應(yīng)該就可以扣除了。

您認(rèn)為呢？

【第12篇】土地增值稅稅金及附加

2023年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記法（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱征求意見稿）向社會(huì)公開征求意見。令人不解的是，征求意見稿第六十四條將“相關(guān)”稅費(fèi)明確為“申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料?！?/p>

01

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報(bào)后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的稅種。

02

現(xiàn)實(shí)中，納稅人自行或聘請(qǐng)第三方進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)間約為1-2個(gè)月，清算報(bào)告提交稅務(wù)機(jī)關(guān)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。

03

經(jīng)過如此漫長(zhǎng)的等待期才能拿到完稅憑證進(jìn)而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并不符合行政效率原則，有違國(guó)家有關(guān)壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限的精神，不利于盤活不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因?yàn)檫@一原因，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅：

關(guān)我什么事？

01

土地增值稅尚未立法

不是征求意見稿說的“法律”

征求意見稿第三十二條【申請(qǐng)材料】 “法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交完稅證明材料。法律沒有規(guī)定的材料不得作為登記申請(qǐng)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得收取?！?/p>

《契稅法》于2023年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記?！?/p>

除《契稅法》外，《個(gè)人所得稅法》也有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完稅的相關(guān)規(guī)定，拋開個(gè)稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個(gè)稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個(gè)什么位階嘞？

豈不是與征求意見稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移當(dāng)事雙方涉及的稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、申報(bào)繳納期間方面并不一致，如果在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉(zhuǎn)移登記，有可能導(dǎo)致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務(wù)的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

02

提交土地增值稅完稅資料

不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，當(dāng)事人雙方涉及的流轉(zhuǎn)稅有：轉(zhuǎn)讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財(cái)產(chǎn)行為稅簡(jiǎn)并申報(bào)以來，自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》。

現(xiàn)行法律規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)除向不動(dòng)產(chǎn)登記部門傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動(dòng)產(chǎn)登記部門的稅法規(guī)定。征求意見稿將土地增值稅完稅材料作為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的先決條件，有超越不動(dòng)產(chǎn)登記部門權(quán)限之嫌疑。

契 稅：

都走開，關(guān)我的事

01

受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務(wù)

有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法理依據(jù)

從法理上講，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移在先，納稅義務(wù)產(chǎn)生在后。長(zhǎng)久以來的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務(wù)發(fā)生之前對(duì)納稅人提前征稅。

如前所述，不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，受讓方承擔(dān)的主要稅種為契稅。為防止國(guó)家稅款流失，防止受讓方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書后耍賴不履行納稅義務(wù)，但不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生物權(quán)效力不便撤銷，才有了“先稅后證”的征管手段。

在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。

可見，在此“先稅”的稅只能是受讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)，因?yàn)槭茏尫嚼U納了契稅之后，就已經(jīng)履行了應(yīng)當(dāng)由自身承擔(dān)的納稅義務(wù)，可以成為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。

簡(jiǎn)言之，除契稅外，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是否履行，不應(yīng)當(dāng)成為受讓方取得其物權(quán)權(quán)利的阻礙。

02

轉(zhuǎn)讓方不交稅怪我？

稅收法定vs征管手段

“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風(fēng)險(xiǎn)不得已為之，從而將納稅義務(wù)與繳納稅款順序作了調(diào)整。立法應(yīng)當(dāng)看到，這種違背基本法理的調(diào)整應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎為之，在現(xiàn)實(shí)中，因無法取得或無法及時(shí)取得土地增值稅完稅憑證、或因轉(zhuǎn)讓方不積極履行其納稅義務(wù)而無法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況比比皆是。

作為受讓方，明明已經(jīng)支付了購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款并履行了自身的納稅義務(wù)，卻無法取得依法應(yīng)享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，無端承受著轉(zhuǎn)讓方未履行納稅義務(wù)的不利后果，毫無疑問對(duì)其十分不公平。

上述情況也導(dǎo)致很多企業(yè)項(xiàng)目擱置甚至流產(chǎn)，很大程度上抑制了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的活力，有違稅收不應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)充分考慮稅收因素，盡量減輕對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓方的物權(quán)權(quán)利侵害。

03

稅收相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善

不動(dòng)產(chǎn)登記立法與稅法銜接

不可否認(rèn)，在過去的稅收征管歷程中，國(guó)家稅務(wù)總局或地方稅務(wù)局下發(fā)過不繳納土地增值稅不予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動(dòng)產(chǎn)登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見稿）》取消了現(xiàn)行的“先稅后證”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷法治發(fā)展趨勢(shì)，盡量克服立法滯后性弊端，將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問題消除在最初階段。

按作者所言，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書，不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方就不會(huì)因履行納稅義務(wù)產(chǎn)生新的矛盾，不動(dòng)產(chǎn)可投入到下一環(huán)節(jié)開發(fā)或交易；同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)和不動(dòng)產(chǎn)登記部門也不會(huì)因?yàn)闃I(yè)務(wù)信息交換導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明晰產(chǎn)生爭(zhēng)議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移一方不履行納稅義務(wù)，也極少能逃脫監(jiān)管。

立法和執(zhí)法之間、應(yīng)然和實(shí)然之間，文件上的便民春風(fēng)簡(jiǎn)政放權(quán)和實(shí)際中的辦事體驗(yàn)之間，永遠(yuǎn)存在著人類雙腿無法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔(dān)當(dāng)和智慧才能慢慢填平。

好在實(shí)踐中類似領(lǐng)域有了突破性做法：以《國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整企業(yè)間存量房交易業(yè)務(wù)辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號(hào)）為例：

“一、各區(qū)（地區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務(wù)時(shí)，在買方（承受方）申報(bào)繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。二、賣方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)納稅費(fèi)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)自行通過北京市電子稅務(wù)局網(wǎng)上申報(bào)繳納。土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報(bào)的前置條件?！?/p>

由立法引起的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場(chǎng)主體造成的影響往往是無法對(duì)抗消除的，只能提醒不動(dòng)產(chǎn)交易雙方，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易最初，就應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評(píng)估交易所涉及的稅費(fèi)，盡可能準(zhǔn)確判斷交易對(duì)方履行納稅義務(wù)的能力以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法效能，否則有可能因?yàn)榧{稅義務(wù)履行或稅費(fèi)承擔(dān)爭(zhēng)議導(dǎo)致交易失敗，造成損失。

【第13篇】土地增值稅的稅金

營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。另外，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增之前繳納的營(yíng)業(yè)稅作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

一、一般計(jì)稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額，在計(jì)算銷項(xiàng)稅額時(shí)，涉及抵減土地價(jià)款的，還應(yīng)當(dāng)扣除相應(yīng)土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項(xiàng)目為一般計(jì)稅項(xiàng)目，2023年12月31日申報(bào)的土地增值稅清算資料中銷售臺(tái)賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅收入，假設(shè)該收入對(duì)應(yīng)應(yīng)扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計(jì)算分?jǐn)偪趶揭恢?，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項(xiàng)稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下土地增值稅應(yīng)稅收入的確認(rèn)。適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。但對(duì)小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓非自建不動(dòng)產(chǎn)以及一般納稅人轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增之前取得的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)后的余額為銷售額。所以增值稅應(yīng)納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應(yīng)稅收入為收入總額扣除增值稅應(yīng)納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營(yíng)改增之前以500萬(wàn)購(gòu)買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬(wàn)元，應(yīng)繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應(yīng)確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第14篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅稅率

【優(yōu)穗律所】浙江首家稅法專業(yè)律師事務(wù)所，專注于稅務(wù)法律市場(chǎng)的深耕細(xì)作，專業(yè)于稅務(wù)規(guī)劃、稅務(wù)爭(zhēng)議處理、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等涉稅涉法領(lǐng)域，致力于將稅務(wù)法律服務(wù)做到極致！

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【編者按】轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)適用：稅率11%（目前），兩檔征收率5%和3%，具體計(jì)算增值稅時(shí)還要區(qū)分房企還是非房企，一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，土地使用權(quán)取得時(shí)間等因素。本期，優(yōu)穗律師張新軍予以整理，以饗讀者。

36號(hào)文規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)按銷售無形資產(chǎn)計(jì)算增值稅。

下文如無特別說明，差額是指轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)原價(jià)后的余額。

一、非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)何如計(jì)算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用11%稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企一般納稅人應(yīng)按一般計(jì)稅方法，按全額適用11%稅率計(jì)算增值銷項(xiàng)稅額。

二、非房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模納稅人可選擇：差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，非房企小規(guī)模應(yīng)按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。這里需要注意是3%而不是5%，因?yàn)?6號(hào)文及后續(xù)文件都未規(guī)定于此情形按5%征收率計(jì)算增值稅。

三、房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企一般納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇一般計(jì)稅方法，按全額適用11%的稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，由于房企未自行開發(fā)而直接轉(zhuǎn)讓，故土地價(jià)款不能從銷售額扣減，因此，應(yīng)按全額適用11%的稅率計(jì)算增值稅銷項(xiàng)稅。

四、房企小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何計(jì)算增值稅？

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，房企小規(guī)模納稅人可選擇：按差額適用5%征收率計(jì)算增值稅；也可選擇：按全額適用3%征收率計(jì)算增值稅。

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，按全額，適用3%的征收率計(jì)算增值稅。

總結(jié)：

說明：

1、財(cái)稅[2016]47號(hào)文規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)（下稱老土地），可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。因此，只要轉(zhuǎn)讓老土地的，無論是一般納稅人還是小規(guī)模納稅人，還是非房企還是房企，都可選擇差額，按5%計(jì)算增值稅。

2、國(guó)稅【2016】18號(hào)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，才可以用差額計(jì)算銷售額。需要注意的是要自行開發(fā)，如果直接賣土地，炒地皮的，不能差額計(jì)算。

3、除財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，增值稅征收率一律為3%，而財(cái)政部和國(guó)稅總局只規(guī)定納稅人人轉(zhuǎn)讓老土地的選擇差額征收的，才可適用5%征收率。

五、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號(hào)文規(guī)定，在資產(chǎn)重組過程中，通過合并、分立、出售、置換等方式，將全部或者部分實(shí)物資產(chǎn)以及與其相關(guān)聯(lián)的債權(quán)、負(fù)債和勞動(dòng)力一并轉(zhuǎn)讓給其他單位和個(gè)人，其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，不征收增值稅。

六、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)免征增值稅情形有哪些？

36號(hào)文規(guī)定，下列土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為免征增值稅：

1.將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。

2.涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)。

3.土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者。

【第15篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負(fù)兩個(gè)最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個(gè)稅種在收入、扣除等多個(gè)領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點(diǎn)整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計(jì)算計(jì)稅毛利率匯算清繳，項(xiàng)目完工調(diào)整毛利差異實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清算；因此年度配比和項(xiàng)目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項(xiàng)目為單位實(shí)施清算，實(shí)現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項(xiàng)目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認(rèn)范圍不同

——所得稅收入確認(rèn)基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認(rèn)收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同

——所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標(biāo)志，如竣工驗(yàn)收且銷售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項(xiàng)目和內(nèi)容范圍不同

——土地增值稅有加計(jì)扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計(jì)扣除；

——土地閑置費(fèi)所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)所得稅可以扣，土增有爭(zhēng)議。

2、扣除口徑不同

——土地價(jià)款土增扣除單列計(jì)算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費(fèi)用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機(jī)構(gòu)利息才可以扣

——期間費(fèi)用所得稅據(jù)實(shí)扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項(xiàng)目清算不能扣。

4、預(yù)提和發(fā)票問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：

——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預(yù)提扣除

——政府規(guī)費(fèi)未繳納部分可以預(yù)提

土增清算成本不允許預(yù)提；

5、對(duì)發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對(duì)特殊情況可以沒有發(fā)票：如對(duì)方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。

【第16篇】轉(zhuǎn)讓存量房土地增值稅

【例題·單選題】2023年5月長(zhǎng)沙市一家一般納稅人百貨公司轉(zhuǎn)讓6年前自建一棟寫字樓，合同注明不含增值稅轉(zhuǎn)讓收入9000萬(wàn)元，當(dāng)年購(gòu)入土地支付地價(jià)款2000萬(wàn)元，該寫字樓的原值為5000萬(wàn)元，已提折舊1500萬(wàn)元，已知該寫字樓重置成本6000萬(wàn)元，成新度為70%。增值稅選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，不考慮地方教育附加。該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納土地增值稅( )萬(wàn)元。

a.573.50 b.550.00 c.676.8 d.825.15

【答案】：d

【解析】：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（城建稅、教育附加、印花稅）作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征士地增值稅。

該公司轉(zhuǎn)讓辦公樓可扣除項(xiàng)目金額=購(gòu)入地價(jià)款+評(píng)估價(jià)格（重置成本*成新度折扣率）+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*增值稅稅率5%*（城建稅稅率7%+教育附加稅稅率3%）+轉(zhuǎn)讓不含稅收入*印花稅稅率0.5‰=2000+6000×70%+9000×5%×(7%+3%)+9000x0.5‰=6249.50(萬(wàn)元)；

增值額=轉(zhuǎn)讓不含稅收入-轉(zhuǎn)讓扣除項(xiàng)目金額=9000-6249.5=2750.50(萬(wàn)元)；

增值率=增值額/轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目金額*100%=2750.5/6249.5×100%=44.01%，小于轉(zhuǎn)讓可扣除項(xiàng)目金額6249.50*50%，適用稅率為30%；

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率=2750.50×30%=825.15(萬(wàn)元)。

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