土地增值稅計算方法（16篇）

【第1篇】土地增值稅計算方法

土地增值稅是對有償轉讓固有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國的土地增值稅屬于“土地轉移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。

目前，在價值評估實務中，常見的土地增值稅處理方式

有以下三種：

1.由于被估值企業(yè)未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。

2.被估值企業(yè)未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價當事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進行披露。

3.根據土地增值稅的相關法規(guī)，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基于對估價對象的歷史狀況和估價當事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法并對被估值企業(yè)進行納稅行為的比較和策劃。

01 計算邏輯與公式

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉讓房地產收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

02 扣除項目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）

（2）房地產開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內計算扣除。

看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉讓房地產有關的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。

（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%

03 “營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅

聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉讓房地產收入總額要去掉銷項稅

轉讓房地產收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉讓房地產收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產權和沒產權的；有產權的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產權的車位，那其實是一種長租的性質，不用交土地增值稅，而應該交房產稅。）

那么應該選用哪一種分法來算呢？

要看當?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時候先網上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價；

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時候先網上搜一下當?shù)匾?，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當?shù)氐姆址ㄋ悖荒馨阉袠I(yè)態(tài)全部放在一起算，根據我自己的計算經驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。05 分攤原則

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期內各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分攤土地成本（除非像廣州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價）

開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產權面積可能只有12平左右。

房地產開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

06 預征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：

預繳的增值稅=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預征率更高。

土地增值稅清算時點：

規(guī)則太復雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。

詳細而復雜的規(guī)則如下:

關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

07 計算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號的計算例子，我這個應該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。

（一）假設條件如下：

（1）、項目規(guī)劃指標

（2）、售價假設

（3）、成本假設

（4）、當?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O

這是個新項目；

當?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當?shù)赝恋卦鲋刀愵A征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）

（2）、計算土地增值稅：

根據土地增值稅政策假設,這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預征：

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

回憶一下上一節(jié)講的，預繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數(shù)：轉讓房產收入總額（不含稅）、取得土地使用權支付金額（不含稅）、房地產開發(fā)成本（不含稅）

轉讓房產收入總額（不含稅）：

轉讓房產收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據假設條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉讓房產收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉讓房產收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉讓房產收入總額（不含稅，其它）=轉讓房產收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權支付金額（不含稅）：

取得土地使用權支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權支付金額（其它）=取得土地使用權支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產開發(fā)成本（不含稅）：

房地產開發(fā)成本（不含稅）=房地產開發(fā)成本-相應的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產權面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產權面積可能只有12平左右。

假設車位1000個全部可售，車位產權面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應繳土地增值稅額計算表如下：

08 特殊情況

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉讓房地產收入總額-扣除項目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權支付金額；

（b）房地產開發(fā)成本；

（c）房地產開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉讓房地產有關的稅金：增值稅附加；

（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉讓房地產收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分攤

6、預征和清繳

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

預征率各地不一樣！

來源：金牌估值

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【第2篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號

文件名

文號

期限

1

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》

財稅字〔1995〕48號

2

《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產管理公司稅收政策問題的通知》

財稅〔2001〕10號

3

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》

財稅〔2006〕21號

4

《財政部 國家稅務總局關于調整房地產交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財稅〔2008〕137號

5

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》

財稅〔2010〕220號

6

《財政部 國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》

財稅〔2011〕116號

7

《財政部 國家稅務總局關于中國聯(lián)合網絡通信集團有限公司轉讓cdma網及其用戶資產企業(yè)合并資產整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》

財稅〔2011〕13號

8

《財政部 國家稅務總局關于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關稅收政策的通知》

財稅〔2013〕53號

9

《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》

財稅〔2013〕101號

10

《財政部 稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》

財稅〔2018〕57號

11

《財政部 稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財政部 稅務總局公告2023年第61號

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第3篇】土地增值稅 預繳

一、預繳土地增值稅的政策依據

1.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補（《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條）

2.根據細則的規(guī)定，對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入可以預征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預售房地產所取得的收入，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定預征土地增值稅的，納稅人應當?shù)街鞴芏悇諜C關辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預交，待辦理決算后，多退少補；當?shù)囟悇諜C關規(guī)定不預征土地增值稅的，也應在取得收入時先到稅務機關登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預繳土地增值稅計算

（一）預征的計征依據

1.一般計稅

（1）土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額

（2）銷項稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算金，房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：

土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅（國家稅務總局公告2023年第70號）

（二）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預征率

應預繳土地增值稅=土地增值稅預征的計征依據×預征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據不同類型房地產確定適當?shù)念A征率（地區(qū)的劃分按照國務院有關文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預征或暫緩預征的地區(qū)，應切實按照稅收法律法規(guī)開展預征，確保土地增值稅在預征階段及時、充分發(fā)揮調節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據上述規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在開盤預售環(huán)節(jié)取得的收入根據當?shù)囟悇諜C關規(guī)定的不同類型房地產（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產等）的預征率計算應預繳的土地增值稅，保障性住房不預繳土地增值稅。

三、預繳申報

（一）納稅人應當自轉讓房地產合同簽訂之日起七日內向房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機關核定的期限內繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應在轉讓房地產合同簽訂后的七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產權、土地使用權證書，土地轉讓、房產買賣合同，房地產評估報告及其他與轉讓房地產有關的資料。

2.納稅人因經常發(fā)生房地產轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據情況確定。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十五條

（三）房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產、因分次轉讓而頻繁發(fā)生納稅義務、難以在每次轉讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局根據當?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預征實行按月申報，但也有部分地區(qū)實行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)建造的房地產，土地增值稅實行按季申報繳納，納稅人應于季度終了之日起十五日內，申報并繳納稅款。

（五）對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產和行為稅稅源明細表》。

附件1：財產和行為稅納稅申報表

財產和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產和行為稅稅源明細表

依據：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）

依據：《國家稅務總局關于簡并稅費申報有關事項的公告》（ 國家稅務總局公告2023年第9號）

、風險點

1.項目應正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預征率不同，需向當?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當?shù)囟惥志W站查詢最新的土地增值稅預征率文件，核對預征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應轉未轉預收的情況，核實轉為預收的誠意金是否按規(guī)定預交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第4篇】土地增值稅國稅還是地稅

從1992年開始，稅務系統(tǒng)在每年4月將集中開展稅收宣傳，即“稅收宣傳月”，今年是全國第26個稅收宣傳月，宣傳主題為“深化稅收改革，助力企業(yè)發(fā)展”。本期秦知道就幫助大家解答一個大家經常能遇見，但是又非常容易混淆的概念問題-------國稅與地稅之間究竟有什么關系，又有什么不同。

【國稅和地稅有什么不同？】

國稅局和地稅局主要有兩點區(qū)別。一是兩者負責征收的稅種不同，二是領導管理體制不同。

國稅局征收稅種：增值稅、消費稅（其中進口環(huán)節(jié)的增值稅、消費稅由海關代征），車輛購置稅，鐵道部門、各銀行總行、各保險總公司集中繳納的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅和城市維護建設稅，中央企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，地方銀行、非銀行金融企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，海洋石油企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅、資源稅，從2002年-2008年期間注冊的企業(yè)、事業(yè)單位繳納的企業(yè)所得稅，對儲蓄存款利息征收的個人所得稅，對股票交易征收的印花稅。

地稅局征收稅種：營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、資源稅、印花稅和城市維護建設稅（不包括上述由國稅局負責征收管理的部分）、房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、車船稅、煙葉稅。

國家稅務局系統(tǒng)實行國家稅務總局垂直管理的領導體制，在機構、編制、經費、領導干部的職務審批等方面按照下管一級的原則，實行垂直管理；省級地稅局受省級人民政府和國家稅務總局雙重領導，省級以下地稅系統(tǒng)由省級地稅機關垂直領導，地方稅務系統(tǒng)的管理體制、機構設置、人員編制按地方人民政府組織法的規(guī)定辦理。

根據陜西省地稅局副局長貢獻的介紹，現(xiàn)在隨著去年營改增實施以后，地稅部門將不再負責“流轉稅類”的征收管理，比如說我國的主體稅種增值稅就將由國稅部門征收，消費稅也由國稅部門征收，國稅同時也負責部分企業(yè)所得稅的征收。

【稅種這么多納稅時跑錯地方怎么辦？】

以上稅種一般的納稅人很難全部記住，想納稅的時候就要上網仔細搜索、認真研究，即使這樣也有搞錯的時候，那么納稅的時候有沒有簡便的辦法呢？

其實，國家在2023年就推出了《關于推進國稅、地稅辦稅務服務廳合作共建的指導意見》，2023年底已經逐步實現(xiàn)了辦稅業(yè)務“前臺一家受理、后臺分別處理、現(xiàn)實辦結反饋”的服務模式，著力解決納稅人辦稅“多頭跑、跑多次”的問題，納稅人的獲得感和滿意感已經極大地得到了提升。

陜西省地稅局納稅服務處副處長洪潔告訴小編，2023年陜西省的國、地稅所有的區(qū)縣辦稅服務廳已經通過了“兩家互設窗口”、“共同建設辦稅服務廳”、“共住當?shù)卣髲d”三種形式，國稅、地稅在一個大廳就可以完成辦理，這樣給大家節(jié)省了很多時間。今年陜西還推出了一人一機雙系統(tǒng)單pose的新形式，這樣繳納國稅、地稅不但在一個廳里能全部辦完，在一個窗口也可以全部辦完。

【國稅地稅實現(xiàn)一廳辦理 為什么國稅地稅不能合并？】

國稅、地稅的分別設立時因為上個世紀90年代，為了建立社會主義市場經濟體制，進一步理順中央與地方的財政分配關系，更好地發(fā)揮國家財政的職能作用，增強中央的宏觀調控能力，我國開始實行分稅制財政管理體制。為適應分稅制財政管理體制的需要，省及省以下的稅務機構分設為國家稅務局和地方稅務局兩個系統(tǒng)。

國稅、地稅既然已經可以在一個廳甚至是一個窗口里繳納辦理，為什么國稅局和地稅局不能合并呢？

因為，國稅局和地稅局之間的合作，是兩個執(zhí)法主體之間，根據工作需要和雙方意愿，在雙方各自法定職責和范圍內，聯(lián)合或者協(xié)同開展工作。其目的是發(fā)揮各自優(yōu)勢，實現(xiàn)資源共享、服務聯(lián)合、征管互助、執(zhí)法協(xié)同，以便更好的履行職責，提升服務。所以合作并不是合并，國稅局和地稅局在現(xiàn)階段并不能合并。（李杉）

【第5篇】土地增值稅的計算公式

土地增值稅應納稅額的計算：

應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一、土地增值稅的一般計算步驟：

1、扣除項目合計＝∑5/4/3/2（4種情形的扣除內容）

2、土地增值額＝應稅收入－扣除項目合計

3、增值率＝土地增值額 ÷扣除項目合計（找稅率）

4、應納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

二、增值額的評估確定：

納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

1、隱瞞、虛報房地產成交價格的；

2、提供扣除項目金額不實的；

3、轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的；

4、舊房及建筑物的轉讓

例1：新建項目

某房地產開發(fā)企業(yè)注冊地在甲市，2020 年 5 月對其在乙市開發(fā)的一房地產項目進行土地增值稅清算，該項目相關資料如下：（其他相關資料：當?shù)剡m用的契稅稅率為 5％，當?shù)厥≌?guī)定的房地產開發(fā)費用的扣除比例為 5％，計算土地增值稅允許扣除的有關稅金及附加共計 360 萬元。）

（1）2019 年 3 月以 24000 萬元競得國有土地一宗，并已按規(guī)定繳納契稅。

解：允許扣除土地使用權支付的金額＝24000＋24000×5％＝25200（萬元）

（2）2019 年 4 月起，對受讓土地進行項目開發(fā)建設，發(fā)生房地產開發(fā)成本 15000 萬元，開發(fā)費用 6400 萬元。

（3）銀行貸款憑證顯示歸屬于該項目利息支出 3000 萬元。

解：允許扣除的開發(fā)費用＝3000＋（25200＋15000）×5％＝5010（萬元）

（4）2020 年 4 月整體轉讓該項目，取得不含稅收入 75000 萬元。

解：允許扣除項目金額的合計數(shù)＝25200＋15000＋5010＋360＋（25200＋15000）×20％＝53610（萬元）

增值額＝75000－53610＝21390（萬元）

增值率＝21390÷53610×100％＝39.9％

適用稅率 30％，速算扣除系數(shù)為 0

應繳納的土地增值稅稅額＝21390×30％＝6417（萬元）

房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的，納稅人應當進行土地增值稅的清算。

該項目辦理土地增值稅納稅申報的地點：房地產項目所在地--乙市。

例2：存量項目

某藥廠 2018 年 7 月 1 日轉讓其位于市區(qū)的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入 24000 萬元。2010 年建造該辦公樓時，為取得土地使用權支付金額 6000 萬元，發(fā)生建造成本 8000 萬元。轉讓時經政府批準的房地產評估機構評估后，確定該辦公樓的重置成本價為 16000 萬元，成新度折扣率為 60％，允許扣除的有關稅金及附加 1356 萬元。

解：該藥廠應當在轉讓房地產合同簽訂后的 7 日內到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報。評估價格＝16000×60％＝9600（萬元）

允許扣除項目金額的合計＝9600＋6000＋1356＝16956（萬元）

轉讓辦公樓的增值額＝24000－16956＝7044（萬元）

增值率＝7044÷16956×100％＝41.54％

應納土地增值稅＝7044×30％＝2113.2（萬元）

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【第6篇】土地使用權轉讓增值稅

土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計算的？

土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉讓房地產所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目的確定。

土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)。具體計算方法為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；

4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。

比如，某房地產開發(fā)公司轉讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產開發(fā)公司應繳納的土地增值稅。

（1）確認應稅收入2500萬元

（2）確認扣除項目金額1100萬元

（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元

（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%

（5）計算應繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認應稅收入，再確認扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最后計算出土地增值稅的應納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應進行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉讓房地產取得的應稅收入，應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

需要強調的是，房地產開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產成交價格或轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的，按照房地產評估價格計算征收。

土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產企業(yè)在計算土地增值稅應納稅額時，并不是直接對轉讓房地產所取得的收入征稅，而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準予從轉讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：

一是納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

二是房地產實際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。

三是房地產開發(fā)費用，包括與房地產開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

四是與轉讓房地產有關的稅金，即在轉讓房地產時繳納的城市維護建設稅、印花稅，以及教育費附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評估價格。

總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目和增值額的確定。

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2023年9月26日

【第7篇】土地增值稅扣除的房地產開發(fā)費用

房地產企業(yè)影響稅負兩個最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個稅種在收入、扣除等多個領域存在重大差異，現(xiàn)將差異點整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計算計稅毛利率匯算清繳，項目完工調整毛利差異實現(xiàn)項目清算；因此年度配比和項目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項目為單位實施清算，實現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項目收入、其他業(yè)務收入、營業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認范圍不同

——所得稅收入確認基本按照權責發(fā)生制確認收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認時間節(jié)點不同

——所得稅確認收入的時間節(jié)點通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標志，如竣工驗收且銷售85%；拿到預售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項目和內容范圍不同

——土地增值稅有加計扣除，房地產企業(yè)所得稅通常不能加計扣除；

——土地閑置費所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營銷設施建造費所得稅可以扣，土增有爭議。

2、扣除口徑不同

——土地價款土增扣除單列計算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機構利息才可以扣

——期間費用所得稅據實扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產土增清算可以扣，房地產項目清算不能扣。

4、預提和發(fā)票問題

房地產項目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預提：

——合同總金額10%以內可以預提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預提扣除

——政府規(guī)費未繳納部分可以預提

土增清算成本不允許預提；

5、對發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對特殊情況可以沒有發(fā)票：如對方企業(yè)破產、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據鏈可以直接扣除。

【第8篇】土地增值稅印花稅的能不能扣除

文|金穗源商學院 劉玉章

問題六十一：土地增值稅清算時，已繳納的印花稅可否扣除？

問：房地產開發(fā)企業(yè)在整個經營過程中，簽訂了很多合同。例如，土地出讓合同、委托設計合同、建筑安裝合同、材料采購合同、設備購置合同、借款合同、房產銷售合同、房產租賃合同等，這些合同已經按照《印花稅暫行條例》繳納了印花稅，請問在計算土地增值稅時，可否扣除?

答：房地產企業(yè)在開發(fā)經營過程中繳納的印花稅分兩種情況來處理：

（1）房地產開發(fā)經營過程中繳納的印花稅，土地增值稅清算時不得扣除。

根據《企業(yè)會計準則》的規(guī)定，印花稅應當在“管理費用”中核算。《土地增值稅暫行條例》及其實施細則規(guī)定，管理費用、銷售費用、財務費用在計算土地增值稅時，合并為“房地產開發(fā)費用”扣除，此項費用不是據實扣除，而是按照“取得土地使用權所支付的金額”和“房地產開發(fā)成本”之和的10％扣除。

土地增值稅清算時所扣除的房地產開發(fā)費用中包含了印花稅，如果再扣除則屬于重復扣除，為此，《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字[1995]48號)第九條規(guī)定：“細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產開發(fā)企業(yè)財務制度》的有關規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應予以扣除?！贝隧椧?guī)定的含義是房地產企業(yè)土地增值稅清算時不能再重復扣除印花稅。

《關于印發(fā)增值稅會計處理規(guī)定的通知》(財會[2016]22號)文件規(guī)定：全面試行營業(yè)稅改征增值稅后，“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調整為“稅金及附加”科目，該科目核算的范圍包括了印花稅，這只是會計核算科目的調整，并沒有改變印花稅稅前扣除的實質，根據財稅字[1995]48號規(guī)定，印花稅不能重復扣除。

（2）房地產開發(fā)企業(yè)轉讓舊房及建筑物時，繳納的印花稅在計算土地增值稅時可以扣除。

財稅字[1995]48號規(guī)定：“其他的土地增值稅納稅義務人在計算土地增值稅時允許扣除在轉讓時繳納的印花稅?！?/p>

好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實務問題，穗友們也可以關注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“地方教育附加在土地增值稅清算時可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再見！

【第9篇】土地增值稅的稅率表

可扣除項目

1、取得土地使用權說支付的金額

2、房地產開發(fā)成本

3、房地產開發(fā)費用

4、與轉讓房地產有關的稅金

5、其他扣除項目

【第10篇】營改增后土地增值稅抵扣稅費

導讀：營改增后土地出讓金是不是可以抵扣進項稅呢，對于這一問題，本篇文章給您帶來了《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》的相關規(guī)定，如果您有仔細的閱讀這一規(guī)定，相信您對于這一問題肯定是比較熟悉的。

營改增后土地出讓金是否可以抵扣進項稅？

答：土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮洕m用房、廉租房、配套房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目，往往不是依靠完全的市場調節(jié)，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

根據《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第二十五條的規(guī)定，準予從銷項稅額中抵扣的進項稅額包括從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額；

從海關取得的海關進口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；

購進農產品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關進口增值稅專用繳款書外，按照農產品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農產品買價和13%的扣除率計算的進項稅額；

從境外單位或者個人購進服務、無形資產或者不動產，自稅務機關或者扣繳義務人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

而對于土地出讓金并沒有規(guī)定，因此營改增后土地出讓金是不可以抵扣進項稅的。

綜上所述，土地出讓金只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第11篇】土地增值稅相關政策

房地產企業(yè)會計重點關注這個問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來看相關政策：

國稅發(fā)[2009]31號 企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。

國稅發(fā)[2006]187號企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

國稅發(fā)[2006]187號在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

<清算案例分析>

我公司一項目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施歸出賣人”，現(xiàn)稅務局提了一個問題：這部分成本不能結轉，我司已向稅務局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設施）配電、供水房設施”開發(fā)商又得不到，成本必須結轉，但稅務局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務局提的有依據嗎？

『正確答案』國稅發(fā)〔2006〕187號

房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

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【第12篇】土地增值稅 核定征收

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文章來源：房地產財稅咨詢

土地增值稅相對于房地產企業(yè)而言是一個最大的稅種，因其核算與繳納的周期長、計算復雜、稅負高等原因，一直是考驗財稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復雜，想核定征收。

那么，房地產開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？

案例

土地增值稅能否通過“核定征收”進行節(jié)稅籌劃?

某房地產公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達到少繳土地增值稅的目的，同稅務部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

(一)什么情況下土地增值稅會被核定征收?

1.政策依據

根據國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，當房地產企業(yè)在開發(fā)房地產項目時，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉讓土地、轉讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據《河南省地方稅務局關于調整土地增值稅核定征收率有關問題的公告》(河南省地方稅務局公告2023年第10號)第一條第(四)項規(guī)定，所有納稅人轉讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉讓項目，無法計算扣除項目的，報省轄市局批準后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉讓土地是指轉讓國有土地使用權或以轉讓國有土地使用權為主(建筑物占總售價的30%以內)的行為。

情形二

(二)土地增值稅核定征收時，會如何核定?

1.政策依據

(1)根據國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號)第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產項目開展土地增值稅核定征收核查，經主管稅務機關審核合議，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

(2)根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第七條規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號)第四條規(guī)定，核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過對以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務機關發(fā)出核定征收的稅務事項告知書”，也就是說，必須要得到稅務部門的認可，同時，核定率不低于預征率且原則上不得低于5%，在實際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據《天津市地方稅務局關于土地增值稅清算有關問題的公告》(天津市地方稅務局公告2023年第25號)第八條規(guī)定，關于確定房地產開發(fā)項目核定征收率的問題：

(一)普通標準住宅的核定征收率為6%；

(二)非普通標準住宅和其他類型房地產的核定征收率為8%。

(三)無法準確區(qū)分不同房地產類型的，核定征收率為8%。

也就是說，當企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時，一定得好好算一下核定征收稅負與查賬征收稅負之間的差異。

另外，還得考慮一個問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無法進行查賬征收，也就得進行核定征收。

所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。

——來源：昌堯講稅

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【第13篇】土地增值稅的征管

土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對于商業(yè)開發(fā)產品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產項目，若能爭取到核定征收，則可事項項目整體稅負大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關政策）匯總如下：

01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務機關有權核定其應納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置帳簿但未設置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的;

（六）納稅人申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。同時規(guī)定，“稅務機關核定應納稅額的具體程序和方法由國務院稅務主管部門規(guī)定”。

02《財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）相關規(guī)定

對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實行核定征收。

03《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）相關規(guī)定

核定征收必須嚴格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進行，任何單位和個人不得擅自擴大核定征收范圍，嚴禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對確需核定征收的，要嚴格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務局關于發(fā)布《重慶市地方稅務局房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務局公告2023年第7號）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準確的收入和扣除項目憑證，不能準確計算房地產項目增值額，有下列情形之一的，可實行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或者扣除項目金額的；

(四) 申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應當首先采用定率征收方式，確實無法實施定率征收的，主管稅務機關方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據應當順次選擇以下方法：

1.按照核實房地產轉讓收入的方法核定；

2.按照核實建造成本、費用加合理利潤的方法核定；

3.按照合理方法計算和推定納稅人房地產轉讓收入或者房地產建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據應當順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產項目的稅負水平核定；

2.參照當?shù)胤康禺a開發(fā)行業(yè)中經營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準確核定應納稅額時，可同時采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務局公告2023年第9號）

納稅人轉讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實，不能計算房產扣除額的，應按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務局關于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務局公告2023年第3號）

一、納稅人轉讓房產土地增值稅實行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉讓房產：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個人納稅人轉讓非住宅類房產為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負，但也可能對其他稅種申報、后續(xù)的稅收申報和財務處理等事項引起一系列的“蝴蝶效應”，導致其他稅收負擔增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經做了詳細的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點在于納稅人“不能準確核算”或“不能提供資料”。而“不能準確核算”或“不能提供資料”可能會引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進項稅額”等蝴蝶效應。

企業(yè)所得稅核定征收

依據國稅發(fā)〔2008〕30號第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經稅務機關責令限期申報，逾期仍不申報的；

（六）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進項稅額

對于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進項稅額。

財稅〔2016〕36號 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應當按照銷售額和增值稅稅率計算應納稅額，不得抵扣進項稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會計核算不健全，或者不能夠提供準確稅務資料的。

（二）應當辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報

在完成土地增值稅清算后，對于尚未對外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對外出租時，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對房地產開發(fā)企業(yè)核定征收的應稅所得率為20%，對于單純出租業(yè)務而言，其實際應稅所得率遠低于20%。

財務核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對于一個企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財務處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產品計稅基礎如何確定，也將是一件令會計人員傷神又費力的事情。

因此納稅人在認為自身可能滿足核定征收條件時，一定要盡可能得找到可以佐證的財務及相關資料，謹慎采用核定征收的清算方式。

一個土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產開發(fā)公司的房地產開發(fā)項目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時有一部分商品房為超規(guī)劃建設，當時未納入清算范圍。目前這部分房地產已經銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設的房地產的土地增值稅成了一個難以解決的問題。下面來討論這個問題。

某房地產開發(fā)項目，2003年取得立項批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設1.6萬平方米。超規(guī)劃建設部分由于與國土管理部門在補繳土地出讓金方面存在爭議，不能領取銷售許可證，不允許銷售。

2023年，開發(fā)項目中除了超規(guī)劃建設的部分，其他商品房均已銷售。稅務機關對已銷售的部分進行了土地增值稅清算，由于項目成本資料不全，對其進行了核定征收。當前房地產項目所在地稅務機關規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務機關據以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2023年，房地產開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對超規(guī)劃建設部分補繳土地出讓金的問題得到解決。房地產開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設的商品房進行拍賣，以拍賣收入補繳土地出讓金。但是拍賣收入補繳土地出讓金前應當繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產開發(fā)公司認為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設的部分仍是房地產開發(fā)項目的一部分，2023年稅務機關對項目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設的商品房，因此認為仍應當按3.5%核定征收。

但是2023年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個變化。

一是2023年《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級稅務機關要結合本地實際，區(qū)分不同房地產類型制定核定征收率。

二是項目所在地省級稅務機關取消了核定征收率的規(guī)定，要求對核定征收房地產開發(fā)項目測算稅負，以測算的稅負作為核定征收率征收土地增值稅，測算的稅負低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個政策變化因素，超規(guī)劃建設的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個問題：超規(guī)劃建設的商品房是不是原房地產開發(fā)項目的一部分。

這個問題要房地產開發(fā)項目的立項管理部門確定。如果確定不是原來房地產開發(fā)項目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項目金額的，仍需要核定征收，很顯然應按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項管理部門將其認定為房地產開發(fā)項目的一部分，問題要復雜一些。

超規(guī)劃建設部分是房地產開發(fā)項目的一部分，就這個項目來說，2023年該項目銷售的比例未達到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設部分銷售后，房地產開發(fā)項目才達到了清算條件，因此房地產開發(fā)項目符合清算條件的時間是2023年。由于項目由于成本資料不全，難以計算扣除項目金額，仍要核定征收，但是核定征收應當適用2023年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產開發(fā)項目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設的商品房面積不足以影響2023年對該項目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設該項目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設1.6萬元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設商品，但該項目符合清算條件仍然是2023年。

本人認為，盡管核定征收政策進行了調整，但是只適用政策實施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對這種情況有針對性的調整核定征收的政策，應當對超規(guī)劃建設的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。

【第14篇】土地增值稅的計稅依據

01從土地增值稅應稅收入角度來看

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務總局公告2023年第70號)進一步明確，營改增后，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入，不含增值稅銷項稅額。

《國家稅務總局關于發(fā)布〈房地產開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國家稅務總局公告2023年第18號)第四條也規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入，為不含增值稅收入。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其土地增值稅應稅收入計算分兩步：第一步，計算出增值稅銷項稅額；第二步，將向購房者收取的全部價款及有關的經濟收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項稅額，從而計算得出土地增值稅應稅收入。房地產開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產項目，其土地增值稅應稅收入=全部價款和價外費用-(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%=全部價款和價外費用÷(1+9%)+當期允許扣除的土地價款÷(1+9%)×9%。

02 從土地增值稅扣除項目角度看

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第六條明確，取得土地使用權所支付的金額，為計算增值額可扣除的項目。換句話說，判定土地成本可否據實全額扣除的關鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權所支付的金額。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。”

《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》(稅總函〔2016〕309號)也明確，清算表格第6欄“取得土地使用權所支付的金額”欄次，按納稅人為取得該房地產開發(fā)項目所需要的土地使用權，而實際支付(補交)的土地出讓金(地價款)及按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用的數(shù)額填寫。也就是說，土地增值稅清算中可以扣除的土地成本，為取得土地使用權實際支付的金額，該金額體現(xiàn)為財政非稅收入票據上記載的金額。

另據財政部、國家稅務總局《關于營改增后契稅 房產稅 土地增值稅 個人所得稅計稅依據問題的通知》(財稅[2016]43號)第3條規(guī)定：“ 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目?！?/p>

綜上所述，土地價款抵減的銷項稅額，應以增加土地增值稅應稅收入的形式體現(xiàn)，而非從土地成本中扣減。換句話說，土地成本在土地增值稅計算中不受抵減銷項稅額的影響，不做扣減處理。

03 提醒

針對這一問題，實踐中可能存在不同的觀點。如：福建省稅務局財產和行為稅處關于“營改增”后房地產開發(fā)企業(yè)支付的出讓地價款按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時的處理意見：營改增后，房地產開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)支付的出讓地價款，按差額計稅法抵減的銷項稅額在土地增值稅清算時如何處理?經研究，并報局領導審核同意，在總局未進一步明確前，暫按《財政部關于印發(fā)<增值稅會計處理規(guī)定>的通知》(財會[2016]22號)等有關規(guī)定，對抵減的銷項稅，在土地增值稅清算時，按沖減土地成本處理。即土地增值稅應稅收入直接按照全部價款和價外費用÷(1+9%)確定，土地成本直接按照取得土地價款÷(1+9%)確定。其結果顯然是對納稅人不利，雖然收入減少與土地成本減少是同等金額，但減少了加計扣除的基數(shù)。本人認為福建省的做法是錯誤的。

作者：紀宏奎，單位：中匯武漢稅務師事務所十堰所。本文內容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準確。任何人士不應在沒有詳細考慮相關的情況及獲取適當?shù)膶I(yè)意見下依據所載內容行事。本號所轉載的文章，僅供學術交流之用。文章或資料的原文版權歸原作者或原版權人所有，我們尊重版權保護。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第15篇】土地增值稅暫行條例細則

本文轉載自國家稅務總局海南省稅務局

為加強房地產開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）等規(guī)定，結合我省稅收征管實際，制定本辦法。

第一章 項目管理

第一條 土地增值稅以國家有關部門核發(fā)的《建設工程規(guī)劃（臨時）許可證》確認的房地產開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，主管稅務機關可按主管規(guī)劃的政府部門的批準意見結合項目實際情況進行判定，以確定的分期項目為單位清算。

第二條 納稅人申報的清算項目原則上應與稅收管理系統(tǒng)中登記的項目保持一致。

第三條 納稅人應當自取得土地使用權并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內，向主管稅務機關辦理土地增值稅項目登記手續(xù)。納稅人在填報《土地增值稅項目登記表》時，應同時向主管稅務機關提交土地使用權出讓合同、房地產轉讓合同等有關資料。

第四條 主管稅務機關應加強房地產開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理，從納稅人取得土地使用權并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項目分別建立檔案、設置臺賬，定期采集、更新。同時，與第三方信息進行比對，對房地產開發(fā)企業(yè)項目立項、規(guī)劃設計、施工、預售、竣工驗收、工程結算、項目清盤等全過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理與納稅人項目開發(fā)同步。

第五條 本辦法適用于房地產項目的管理。

第二章 預征管理

第六條 從事房地產開發(fā)的納稅人，在房地產項目土地增值稅清算受理前轉讓房地產取得銷售(含預售)收入的，應當在收訖轉讓收入款項（包括預收款性質的房款）或取得索取轉讓收入款項憑據的次月15日內，向主管稅務機關報送預征土地增值稅納稅申報表并預繳稅款。

第七條 房地產開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產品的過程中，隨同房價向購房人收取的裝修費、設備安裝費、管理費、手續(xù)費、咨詢費等價外收費，應并入房地產銷售收入，作為房屋銷售計稅價格的組成部分，預繳土地增值稅。

第八條 房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同轉讓房地產預繳土地增值稅。

第九條 營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。

第十條 房地產開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產項目的，土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。

應預繳土地增值稅稅款＝（預收款-應預繳增值稅稅款）×預征率。

第十一條 土地增值稅預征率

（一）?？谑?、三亞市、陵水縣

房地產開發(fā)項目普通住宅預征率為3%；非普通住宅和其他類型房地產預征率為5%。

（二）其他市、縣、區(qū)

房地產開發(fā)項目普通住宅預征率為2%；非普通住宅和其他類型房地產預征率為4%。

（三）對房地產開發(fā)項目中納入住房保障體系的住房，暫不預征土地增值稅；對房地產開發(fā)項目中不屬于住房保障體系的房地產，按本條第（一）、（二）項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經政府相關部門批準性文件認定。

（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉讓土地使用權的，預征率為5%。

第十二條 對房地產開發(fā)項目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產的，均應按房地產的類型、性質分別核算銷（預）售收入，并適用相應的預征率分別計算預征土地增值稅；不能分別核算銷（預）售收入的，一律從高適用預征率計算預征土地增值稅。

隨房屋一并轉讓的配套設施，凡轉讓的房屋為普通住宅的，配套設施按照普通住宅進行預征；凡轉讓的房屋為非普通住宅的，配套設施按照非普通住宅進行預征。單獨轉讓的配套設施按照其他類型房地產進行預征。

第十三條 納稅人逾期不申報土地增值稅的，稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》”）第六十二條的規(guī)定處理。

納稅人逾期未按規(guī)定預繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

第三章 清算申報

第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅清算：

（一）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十五條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓（包括視同銷售）的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例（以下簡稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%）；

產權式酒店的銷售比例=已轉讓（包括視同銷售）的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積（即總建筑面積扣除自持經營建筑面積）的比例，產權式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%）

（二）取得清算項目最后一份銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十六條 對符合本辦法第十四條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內向主管稅務機關辦理清算申報手續(xù)。

對符合本辦法第十五條規(guī)定，稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目。對確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關向納稅人下達通知申報《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算申報手續(xù)。對確定暫不通知清算項目，應繼續(xù)做好項目管理。

納稅人未在規(guī)定期限內申報的，主管稅務機關應下達《責令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進行處罰。

第十七條 納稅人開發(fā)的房地產項目符合本辦法第十四、十五條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時，以滿足應清算條件之日起90日內或者收到主管稅務機關通知清算的《稅務事項通知書》之日起90日內的任意一天，為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

第十八條 同一土地增值稅清算項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，在清算時應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十九條 土地增值稅的清算申報主體是納稅人。納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實性、準確性、合理性和相關性。

第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產項目應繳納土地增值稅稅款。

納稅人辦理清算申報應補繳的稅款，應當在清算申報期限屆滿的次月15日內繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定加收滯納金。

第四章 清算受理

第二十一條 在收到納稅人清算申報資料后，主管稅務機關應在7日內對納稅人的申報表以及申報資料進行審驗，審驗內容包括：清算項目認定是否正確、是否足額申報預繳稅款、申報資料是否完整、清算所屬期是否準確、申報表表間邏輯關系是否一致等。

對符合清算條件，且清算申報資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報表》上簽字確認。同時，主管稅務機關向納稅人出具受理《稅務事項通知書》。

納稅人申報的清算項目資料不齊全的，主管稅務機關應向納稅人出具補充資料《稅務事項通知書》，一次性告知納稅人需要補充的資料,并要求納稅人在15日內補齊。納稅人在限期內補齊全部資料的，予以受理。未能補齊資料，經納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補正的書面說明及相關證明材料，主管稅務機關可以受理。

納稅人未在規(guī)定時間內報送補充資料的，主管稅務機關應下達《責令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進行處罰。

第二十二條 對已受理進入土地增值稅清算程序的清算項目，自主管稅務機關送達土地增值稅清算受理《稅務事項通知書》之日起，取得的預售收入不再預繳土地增值稅。

納稅人在提交清算申報資料前，應在稅收管理系統(tǒng)中辦理清算申報。稅務機關在受理清算時，應復核納稅人是否已辦理申報。

第五章 清算審核管理

第二十三條 市縣稅務局應采取“集中清算、分類審核、難點合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。

第二十四條 “集中清算”是指市縣區(qū)稅務局集中本單位內風險管理事項人員，成立清算審核組，統(tǒng)籌對轄區(qū)內房地產項目集中清算審核。

海口和三亞市稅務局可自行確定在市局或區(qū)局集中清算，其他市縣區(qū)稅務局（區(qū)指洋浦經濟開發(fā)區(qū)，下同）在市縣區(qū)稅務局集中清算。

“分類審核”是指清算審核組內設收入審核和成本審核等若干小組，對銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費用、稅金等進行專業(yè)審核。

第二十五條 “難點合議”是指市縣區(qū)稅務局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點問題。

第二十六條 土地增值稅清算審核應遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機制，形成分工明確、責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第二十七條 審核人員應各司其職，各負其責，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標準化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。

第二十八條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據、邏輯審核，重點審核項目歸集的一致性、完整性，數(shù)據計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、相關性進行審核。應結合項目規(guī)劃資料，重點對項目的樓棟、道路、綠化、學校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等進行實地核查。

第二十九條 主管稅務機關自向納稅人送達土地增值稅清算受理《稅務事項通知書》之日起， 在90日內(不包括補充工程造價清算資料時間和納稅人反饋意見時間)做出清算審核結論。因特殊原因不能按時完成清算的,應按以下程序報批，延期最長不能超過60日：

1.延期30日以內的，由市縣區(qū)稅務局分管局領導批準；

2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區(qū)稅務局長批準。

第三十條 主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進行審核；清算審核組在完成審核后，向主管稅務機關移交審核意見和工作底稿；主管稅務機關向納稅人出具審核意見《稅務事項通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內提出意見和補充資料。

第三十一條 主管稅務機關對納稅人的反饋意見和補充資料進行復核，對存在爭議的事項應開展集體審議。

（一）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經主管稅務機關集體審議，認同納稅人主張的，主管稅務機關調整原處理意見；

（二）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經主管稅務機關集體審議，認為納稅人未能補齊關鍵資料且無正當理由的，主管稅務機關維持原處理意見；

（三）涉及工程造價審核事項，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關資料，經主管稅務機關集體審議（形成書面記錄），仍無法達成統(tǒng)一意見，市縣局可聘請造價專業(yè)機構針對爭議問題進行核實確認。

第三十二條 主管稅務機關應在收到納稅人反饋意見后30日內出具清算審核結論，同時下達補（退）稅《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續(xù)。

土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務機關送達補繳稅款《稅務事項通知書》的次月15日內。

第三十三條 納稅人對稅務機關清算結論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應的擔保，依法申請行政復議；對行政復議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

第三十四條 主管稅務機關應加強清算項目的尾盤管理，按照有關規(guī)定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報，確保稅款及時入庫。

第六節(jié) 清算審核內容

第三十五條 納稅人轉讓房地產的收入包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收益。

第三十六條 營改增后納稅人在進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。

適用增值稅一般計稅方法的納稅人，營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入=轉讓收入-應繳納增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入=轉讓收入-增值稅應納稅額。

第三十七條 土地增值稅清算時，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

第三十八條 納稅人因銷售房地產向購買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費以及其他各種性質的經濟利益，應當確認為土地增值稅的計稅收入。因房地產購買方違約，導致房地產未能轉讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產銷售收入。

第三十九條 納稅人將房地產用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生權屬轉移時應視同銷售房地產， 其收入按下列方法和順序確認：

1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

2.由稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。

第四十條 納稅人申報的房地產銷售價格低于同期同類房地產平均銷售價格30%的，可認定為房地產銷售價格明顯偏低，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明及相關證明材料。納稅人申報的房地產銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關按下列方法和順序確定其收入：

1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價格確定；

2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價格確定；

3.由稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類商品房的市場價格或評估價值確定。

以上所講的同期是指當月或者當季，近期是指當季或者當年，當月、當季或者當年分別指自然月、季、年。

第四十一條 納稅人申報的整個清算項目的房地產銷售均價低于統(tǒng)計部門公布的本地同期房地產平均銷售價格10%的，可認定為房地產銷售價格明顯偏低，主管稅務機關應要求納稅人提供書面說明及相關證明材料。納稅人申報的房地產銷售價格明顯偏低且無正當理由的，主管稅務機關按統(tǒng)計部門公布的本地同期的房地產平均銷售價格核定其收入。

第四十二條 符合下列條件之一的房地產銷售價格明顯偏低，視為有正當理由：

（一）人民法院判定或裁定的轉讓價格；

（二）政府有關部門確定的轉讓價格；

（三）經主管稅務機關認定的其他合理情形。

第四十三條 納稅人將房地產轉為自用或用于出租時，如果產權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第四十四條 土地增值稅清算扣除項目包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產開發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第四十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關可要求納稅人補充提供，納稅人不能提供的，主管稅務機關可按照《2008-2023年海南省房地產項目工程造價參考指標》（瓊國稅公告2023年 號）核定扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合國家標準的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內完整提供工程竣工、工程結算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結算的。

2．工程結算項目建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

3．裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應資質且賬務健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無資質企業(yè)、個體工商戶或個人施工，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

4．房地產開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當?shù)乜鄢椖拷痤~標準且無正當理由的。

5．大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第四十六條 扣除項目金額的計算分攤：

納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用：

（一）能夠明確受益對象的成本費用，直接計入該清算項目。

（二）屬于多個清算項目共同發(fā)生的取得土地使用權所支付的金額、土地征用及拆遷補償費，按轉讓土地使用權的面積占總面積（占地面積法）的比例計算分攤，對于無法取得項目占地面積的未清算分期項目，可按規(guī)劃設計指標測算的計容面積分攤。

（三）屬于多個清算項目共同發(fā)生的其他成本費用，其成本費用按各清算項目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤，對于無法取得可售面積的未清算分期項目，可按規(guī)劃設計指標測算的計容面積分攤。

（四）同一個清算項目中，同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，其成本費用按各類型房地產可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤。

（五）同一個清算項目中已售房地產成本費用的分攤，按已售可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分攤。

第四十七條 在土地增值稅清算中，扣除項目金額應當符合下列要求：

（一）經濟業(yè)務應當是真實發(fā)生的，且是合法、相關的。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須實際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關的扣除項目金額，應根據土地增值稅暫行條例第六條及其實施細則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的涉稅行為應當開具發(fā)票的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。

通過購買或接受投資方式取得土地使用權的，轉讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機構的確認證明。屬于境內代扣代繳稅款的，按稅務機關相關規(guī)定執(zhí)行。

4.發(fā)生在我國境內，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據管理范圍，實在無法取得正式發(fā)票（行政事業(yè)性收據）的客觀條件下，結合實際情況，以合同（協(xié)議）、收據、收款證明等相關材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個人的青苗補償費，結合相關證明材料，收款人的收款收據即可確認為合法憑證。

5.財政部、國家稅務總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

（六）納稅人分期開發(fā)房地產項目的，各分期項目清算方式與扣除項目金額計算分攤方法應當保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費、罰息以及與該類款項相關的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等罰沒性質款項，不允許扣除。

第四十八條 除本辦法第四十七條規(guī)定的原則外，扣除項目金額應符合下列規(guī)定：

（一）取得土地使用權所支付的金額

1.對納稅人因容積率調整等原因補繳的土地出讓金及契稅，準予扣除。

2.同一個清算項目, 應將取得土地使用權所支付的金額全部分攤至計入容積率部分的可售建筑面積中，對于不計容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉換層等不計算分攤取得土地使用權所支付的金額。

3.納稅人在項目建設用地邊界外（國家有關部門審批的項目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設公共設施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府或政府有關部門出具的證明文件確認該項支出與取得本清算項目的土地使用權有直接關聯(lián)的，按規(guī)定補繳契稅后，可以計入本項目扣除項目金額。其他紅線外支出不予扣除。

以上所指的政府有關部門是指市、縣（區(qū)）級政府土地主管部門，證明文件包括通知、批復、會議紀要等。

4. 對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款合法有效憑據的，可參照同期同類基準地價核定。如無法獲取同期同類基準地價的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價款。對通過政府出讓方式取得土地使用權的，未能提供取得土地使用權所支付的地價款原始憑據，但能提供政府相關部門的文件、協(xié)議、合同或相應合法有效憑據，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關稅費的，計征土地增值稅時，其實際支付的地價款可結合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認。

5. 對《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）生效后，以土地（房地產）投入非房地產開發(fā)企業(yè)并在投資環(huán)節(jié)享受了暫免征收土地增值稅優(yōu)惠政策的，被投資方取得土地（房地產）后轉讓出售或用于房地產開發(fā)的，其土地成本應按最初投資方取得土地的原始成本進行認定。

6. 對根據《財政部 國家稅務總局關于企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2015〕5號）和《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）的有關規(guī)定，在改制重組時享受暫不征收土地增值稅的，企業(yè)改制重組后再轉讓國有土地使用權并申報繳納土地增值稅時，應以改制前取得該宗國有土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關稅費，作為該企業(yè)“取得土地使用權所支付的金額”扣除。

7.納稅人因政府規(guī)劃等原因重新置換取得的房地產開發(fā)用地，按政府置換后土地出讓合同明確的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關稅費，作為 “取得土地使用權所支付的金額”扣除。

8. 納稅人為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，作為“取得土地使用權所支付的金額”在土地增值稅清算時據實扣除。

9.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，納稅人取得財政非稅收入票據的，計入“取得土地使用權所支付的金額”，準予扣除，納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費等款項，不予扣除。

（二）土地征用及拆遷補償費

1.納稅人在取得土地使用權時確實支付了拆遷補償費的，如青苗補償費、遷墳補償費、安置費等，其扣除金額根據雙方簽訂的補償協(xié)議、清冊、收付款憑據等相關資料確定。

2.納稅人用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）項的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

4. 貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

5.納稅人購入已建成的不動產后將地上房產拆除后再次開發(fā)房地產，如會計核算時未對不動產計提折舊的，原有不動產的購入成本及繳納的契稅、拆除原有房產發(fā)生的拆遷費用可分別在取得土地使用權所支付的金額和土地征用及拆遷補償費中扣除。

（三）前期工程費

1.納稅人委托其他單位進行規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪的，提供服務的單位應當符合相關法律、法規(guī)的要求。

2.納稅人在項目規(guī)劃報建時按政府規(guī)定繳納的相關費用允許扣除。

3.納稅人發(fā)生的未形成最終成果設計費、與項目可行性研究無關的咨詢費不允許扣除。

（四）建筑安裝工程費

1.納稅人采用自營方式自行施工建設的，應準確核算施工人工費、材料費、機械臺班使用費等。

2. 納稅人在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。。

3.納稅人應確保所取得相關發(fā)票的真實性和所載金額的準確性，以及所提供建筑安裝工程費與施工方登記的建安項目開票信息保持一致。

4.營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

5.納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

（1）納稅人收取的裝修費符合下列條件之一的，應一律作為銷售收入，并扣除相應的裝修成本：

①在銷售合同中明確了房價中包含裝修費的；

②銷售發(fā)票中包含裝修費的；

③簽訂銷售合同時捆綁簽訂裝修合同的；

上述裝修費用不包括納稅人自行采購或委托裝修公司購買的家用電器、可移動家具、日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

（2）納稅人銷售已裝修的房屋，隨房屋一同出售的家電、家具，如果安裝后不可移動，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調、戶式小型中央空調、固定式衣柜櫥柜等，其外購成本計入開發(fā)成本予以扣除。除此以外的家電、家具收入，若在銷售合同中一并計入銷售收入，能夠提供購進發(fā)票的，準予作為“新建房及配套設施的成本”予以扣除，但不作為計入房地產開發(fā)費用和財政部規(guī)定的其他扣除項目的計算基數(shù)。

日用品、可移動裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出不允許扣除。

( 3 )納稅人在清算單位以外單獨建造樣板房的，其發(fā)生的設計費用、建造費用、裝修費用等相關支出不得計入房地產開發(fā)成本。納稅人在清算單位內裝修的樣板房并作為開發(fā)產品對外轉讓的，且《房地產買賣合同》明確約定裝修價值體現(xiàn)在轉讓價款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本。

6.納稅人實際發(fā)生的營銷設施建造支出，按下列原則進行處理：

（1）納稅人在清算單位內單獨修建臨時性建筑物作為售樓部等營銷設施且不能轉讓的，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用計入銷售費用，按房地產開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

（2）納稅人在清算單位內單獨修建并可以轉讓的售樓部等營銷設施，其發(fā)生的設計、建造、裝修等費用，計入建筑安裝工程費進行扣除。

（3）納稅人租入房地產開發(fā)項目以外的其他建筑物裝修后作為清算項目的售樓部、展廳等營銷設施的，支付的租金和裝修費用計入銷售費用，按房地產開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

（4）納稅人將房地產開發(fā)項目中的開發(fā)產品或公共配套設施裝修后作為售樓部等營銷設施的，其裝修費用應當計入銷售費用，按房地產開發(fā)費用的有關規(guī)定進行扣除。

7.納稅人因設計變更發(fā)生的建筑安裝工程費，已依法辦理變更手續(xù)的，按規(guī)定計算扣除。納稅人自行改變設計方案、違章建設、重復建設發(fā)生的建筑安裝工程費不允許扣除。

8.納稅人發(fā)生的合理的工程監(jiān)理費允許計算扣除。

（六）公共配套設施費

1. 納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除。其中“建成后產權屬于全體業(yè)主所有的”，按照以下原則之一確認：

①政府相關文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；

②經人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

③商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，并且相關公共配套設施移交給業(yè)主委員會。

（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；

納稅人建設的公共配套設施產權無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，應當提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時接收的，經接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關設施確屬公共配套設施，且說明不接收或未及時接收具體原因的，經主管稅務機關審核確定后，其成本、費用予以扣除。因業(yè)主委員會尚未成立，無法辦理移交手續(xù)的，納稅人應當提交書面說明，以及在清算項目內顯著位置和海南省主流媒體刊登公告的相關證明材料。

商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質憑證中未注明有關公共配套設施歸業(yè)主共有，或注明有關公共配套設施歸出賣人所有，清算前又明確或變更公共配套設施權屬歸全體業(yè)主共有的，納稅人應與不少于已售房產戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂補充協(xié)議，確認公共配套設施權歸全體業(yè)主共有。

（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

2.納稅人預提的公共配套設施費不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產項目但公共配套設施滯后建設的，在部分公共配套設施已建設、費用已實際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照規(guī)定計算分攤清算項目可扣除的公共配套設施費，但不得超過已實際發(fā)生的金額。

3.納稅人未移交的公共配套設施轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，不予扣除相應的成本、費用。

4.在部分分期項目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項目共同受益的公共配套設施費，只在未完成清算的分期項目之間計算分攤，已完成清算的分期項目不再參與計算分攤。

5.納稅人依法配建（人防部門規(guī)劃）的人防工程，其建造發(fā)生的成本費用允許扣除。人防工程建筑面積的確認，按人防部門竣工驗收意見書或規(guī)劃意見書標注的面積確認。

納稅人按規(guī)定向建設部門繳納的人防工程異地建設費，取得合法有效票據的，予以扣除。

納稅人轉讓有產權的地下車庫，應計入項目可售建筑面積，按規(guī)定確認房地產銷售收入，其發(fā)生的開發(fā)成本可以計算扣除；納稅人在銷售合同中約定無產權的地下車庫屬于其所有，以及轉讓或出租無產權的地下車庫使用權的，其收入不計入清算收入，同時不允許扣除其應分攤的成本費用。其他無產權的建筑物等比照執(zhí)行。

無產權的地下車庫，其建筑面積按照竣工驗收備案文件確定，其不予扣除的成本費用按照建筑面積比例在不含室內（外）裝修費用的房地產開發(fā)成本中計算。

（七）開發(fā)間接費用

開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。行政管理部門、財務部門、銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產經營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。

開發(fā)間接費與納稅人的期間費用，應按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則或企業(yè)會計制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產開發(fā)費用按比例扣除。

第四十九條 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目；不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

（一）房地產開發(fā)費用

1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

提供金融機構證明是指納稅人向具有貸款資質的金融機構借款，且能提供借款合同、利息結算單據或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率等證明的行為。委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還貸款、信托貸款發(fā)生的利息支出，不得據實扣除。

2.凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3.納稅人既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用本條前兩項所述兩種辦法。

4.清算時已經計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

5.納稅人向金融機構支付的財務咨詢費、手續(xù)費等非利息性質的款項以及因逾期還款，金融機構收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項，不得作為利息支出扣除。

6.在工程建設過程中發(fā)生的房屋測繪費、招標代理服務費，造價審核費、前期物業(yè)費、勞務派遣費、差旅費、開荒保潔費、在土地增值稅清算時計入房地產開發(fā)費用。

（二）稅金及附加

納稅人實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加，地方教育費附加，允許據實扣除。營改增后，納稅人實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，地方教育費附加，涉及到多個開發(fā)項目應分攤的，按各項目不含增值稅收入的占比計算分攤。

（三）代收費用

對于縣級及縣級以上人民政府要求納稅人在售房時代收的各項費用，如果計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅；如果代收費用是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算扣除項目金額時不允許扣除代收費用。

第五十條 稅務機關在審核收入和扣除項目金額時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨立交易原則，按照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。

第七章 核定征收

第五十一條 在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對房地產項目進行清算：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

主管稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉讓國有土地使用權的，原則上不得核定征收。

第五十二條 對符合清算條件的房地產開發(fā)項目按核定征收方式進行土地增值稅清算時，清算審核組根據主管稅務機關日常管理過程中獲取的開發(fā)項目收入和扣除項目數(shù)據信息，綜合運用從第三方獲取的信息，逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應納的土地增值稅。

（一）銷售收入

根據納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產取得的銷售收入。對房地產銷售價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行調整。

（二）扣除項目金額

1.土地價款。根據納稅人日常申報的資料和數(shù)據，向自規(guī)部門查詢該項目取得土地使用權支付的價款，確定土地價款。無法獲得土地價款相關數(shù)據的，可參照同期同類基準地價核定。如無法獲取同期同類基準地價的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價款。

2.房地產開發(fā)成本。房地產開發(fā)成本存在下列情形之一的，稅務機關適用清算項目開工至竣工期間所對應年度的“工程造價參考指標”數(shù)值，對房地產開發(fā)成本予以核定。

（1）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關應下達《稅務事項通知書》，通知納稅人在收到通知書之日起15日內回復意見、提交證據。主管稅務機關應充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實、證據予以復核，必要時引用第三方專業(yè)機構意見，經主管稅務機關會同清算審核組集體審議后，認為事實不清、證據不足的，參照“工程造價參考指標”據以計算扣除，并發(fā)出核定征收的《稅務事項通知書》。

土地征用及拆遷補償費、前期工程費和開發(fā)間接費用的憑證資料不符合清算要求或不實的，主管稅務機關根據納稅人報送的清算資料進行審核確認。納稅人無法提供資料的，不予以確認。

（2）清算申報的工程造價高于“工程造價參考指標”規(guī)定的房地產項目工程造價參考標準，又無正當理由的。

稅務機關對工程造價委托第三方鑒定的，以鑒定意見作為是否有合理理由的判斷依據。

3.房地產開發(fā)費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的10%以內計算扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認。

（三）根據上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產，分別計算增值額和增值率，確定應繳及應補繳的土地增值稅。

第五十三條 本辦法第四十五條第二款第二項第一點所說“憑證資料不符合清算要求或不實”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程結算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關規(guī)定、程序、手續(xù)進行工程結算的；

（二）工程結算項目建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的造價高于當?shù)亍肮こ淘靸r參考指標”無正當理由的；

（三）樁基礎、戶內裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；

（四）房地產開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關聯(lián)企業(yè)，建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費用的造價高于當?shù)亍肮こ淘靸r參考指標”的；

（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第五十四條 對符合核定征收土地增值稅條件的納稅人，主管稅務機關向納稅人出具告知核定事項的《稅務事項通知書》，清算審核組開展土地增值稅核定征收核查，核定應納稅額，形成核定征收報告。

主管稅務機關應當自收到核定征收報告起30日內向納稅人出具核定征收結論，同時下達補（退）稅《稅務事項通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(退)稅手續(xù)。

第八章 附 則

第五十五條 清算審核組完成審核后，將清算審核意見及底稿等全部清算資料（含申報和審核資料的紙質及電子版）移交主管稅務機關。主管稅務機關在清算結束后，應按照檔案管理的要求，將清算資料移送檔案管理部門存檔。

第五十六條 市縣區(qū)稅務局可根據本辦法，結合本單位實際，制定實施辦法。

第五十七條 本辦法所稱的主管稅務機關是指管轄房地產項目的區(qū)稅務局、稅務分局、稅務所。

第五十八條 本辦法由國家稅務總局海南省稅務局解釋。

第五十九條 本辦法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的項目，按本辦法的相關規(guī)定處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于調整房地產開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務局2023年第8號）、《海南省地方稅務局關于調整土地增值稅清算核定征收工作流程的通知》（瓊地稅函〔2017〕215號）和《國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅清算工作流程的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕21號）同時廢止。

附件：

1.土地增值稅清算審核底稿

2.土地增值稅清算相關文書

3萬元/1個項目+全方位服務=高質效完成土地增值稅清算

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》 遵循稅法 數(shù)據驅動 標準規(guī)范 陽光智能

工作導航：清算工作步驟指引，可快速上手，降低清算門檻

清算效率：人員異地分工、高效協(xié)同作業(yè)，規(guī)范項目管理

項目管理：多形式導入數(shù)據，規(guī)范建立數(shù)據檔案，一鍵快速查詢

風險控制：智能風險檢測，精準審核調整，降低涉稅風險

快速測算：政策靈活配置、一鍵測算稅款，多清算方案可供對比

自動報告：清算申報表與鑒證報告符合稅局要求及稅協(xié)標準

數(shù)據同步：手機同步查看項目收入成本數(shù)據，便于實時決策管理

加入協(xié)同，協(xié)同與合作伙伴/客戶共同進化。

【第16篇】土地增值稅清算實例

土地增值稅對于企業(yè)，尤其是房地產開發(fā)企業(yè)來說是一個及其重要的稅種。也是綜合性很強的一個稅種，其計算過程涉及增值稅、城建稅、契稅、印花稅等多個稅種，同時，它也是企業(yè)所得稅稅前可以扣除的稅種。房地產企業(yè)土地增值稅的清算方面，開發(fā)成本的發(fā)生，分攤及性質的認定在實務中都存在不少爭議點。

本文以重慶市注冊稅務師協(xié)會組織的以“土地增值稅實務案例剖析及立法帶來的機遇和挑戰(zhàn)”沙龍活動中，八位行業(yè)高端人才代表分享的實務案例為基礎，給大家分享五個土地增值清算過程中的焦點問題。

案例一、公共配套設施被有償使用，其成本是否還可以分攤至其他可售產品扣除？

基本案情

稅務師在對a房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的m項目進行清算時發(fā)現(xiàn)，a公司將部分空置的物業(yè)管理用房用于出租?，F(xiàn)對該部分物管用房的稅務處理產生了爭議：

一種觀點認為：

依據國稅發(fā)[2006]187號有關規(guī)定，配套設施按照下列規(guī)定處理：（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除;（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除;（3）建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。既然a公司將物管用房用于出租，取得了一定收益，不應該認定為（1）、（2）類公共配套設施，屬于可售產品范疇，沒有銷售成本應當保留，不得稅前扣除。

另一觀點認為：

物業(yè)管理用房所有權屬于全體業(yè)主，符合上述規(guī)定的第（1）類配套設施費規(guī)定，應當作為配套設施，其成本可以分攤至其他可售產品扣除。

必信天誠/ 阿牛哥

“全體業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利”，因此a公司將屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房用于出租所取得的收益應當歸屬于全體業(yè)主。在對物業(yè)管理用房的性質認定時，不可因a公司“非法”占有了全體業(yè)主的公共收益，而認定為該部分物業(yè)管理用房屬于“可售產品”。

基于此，阿牛哥更贊同第二個觀點。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主，應當屬于前述中地（1）類配套設施。

案例二、清算時，尚未建設完成的公共配套成本如何扣除？

基本案情

b房地產開發(fā)公司所開發(fā)的m項目分四期開發(fā)。建設用地規(guī)劃許可證顯示，項目需要修建配套小學一所，根據開發(fā)進度，配套學校將在項目全部完工后再修建或與第四期同時開始建設。

問：若以工程規(guī)劃許可證為清算單位（假設每期為一個工程規(guī)劃許可證），后續(xù)建設的學校成本如何在項目各期扣除？

必信天誠/ 阿牛哥

跟目前重慶現(xiàn)行土地增值稅清算規(guī)定，在清算是尚未實際發(fā)生的成本不得稅前扣除，在清算后發(fā)生的成本，可在后續(xù)銷售產品中按照下列公式計算其成本扣除：

（1）新增成本單方=新增成本÷清算可售建筑面積；

（2）新銷售開發(fā)成本應結轉成本=本次銷售結轉面積*（原清算時單方成本+新增成本單方成本）。

基于此，阿牛哥建議：

在此情況下，為保證開發(fā)成本能夠充分的稅前扣除，建議納稅人選擇以建設用地規(guī)劃許可證為清算單位。若前期開發(fā)需要退稅（一般屬于普通住宅增值率低于20%的情形），且后續(xù)建設的配套設施并不影響前期清算結論，選擇以工程規(guī)劃許可證為清算單位也未嘗不可。假設前期開發(fā)開發(fā)產品存在商業(yè)，又想以工程規(guī)劃許可證為清算單位提前清算退稅，切記商業(yè)不要與住宅辦理在同一個工程規(guī)劃許可證之上。

案例三、不同項目公司之間的公共成本如何分攤？

基本案情

a、b項目房地產公司所開發(fā)的項目相鄰【建筑面積比為2:1】。鑒于兩個項目規(guī)模均不是太大，雙方決定兩個小區(qū)共建一個供電變壓站。雙方約定供電變壓站的成本根據兩個小區(qū)用電的電容量占比【電容量比為1:1】來承擔。現(xiàn)a公司正在進行土地增值稅清算，對供電變壓站的成本分攤產生了分歧：

一種觀點認為：

應當根據a、b雙方的約定，按照1:1的比例來承擔供電變壓站的成本。

理由：成本應當根據項目的實際承擔情況來確定，本案中既然雙方不是同一公司，且雙方約定的成本承擔方式非常合理。因此，按照1:1的比例分攤成本符合規(guī)定。

另一種觀點認為：

a、b公司應當按照建筑面積比為2:1來分攤成本，做稅前扣除。

理由：土地增值稅清算成本分攤方式只有建筑面積法和占地面積法，不存在什么電容量占比法，因此應當按照2:1的比例來分攤供電變壓器的成本。

必信天誠/ 阿牛哥

依據目前土地增值稅的有關規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發(fā))的成本，是指納稅人房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的成本。對于開發(fā)成本，應當確定發(fā)生額，再分攤。因此在討論成本分攤之前，首先要確定的就是項目實際發(fā)生的成本，而不能機械地、不分項目具體情況地參照政策規(guī)定按照建筑面積分攤。

本案中，對于a、b兩個公司之間的變壓器成本金額的確認，屬于各自公司實際當承擔支出確定，而非開發(fā)成本的分攤。因此阿牛哥更贊成第一種觀點。

案例四、項目竣工后發(fā)生的支出能否計入開發(fā)成本？

基本案情

a公司所開發(fā)m項目竣工備案登記的時間是2023年7月23日。2023年1月份簽訂了一份大門建設合同，擬對小區(qū)新增3號門出口和4號車庫出口?，F(xiàn)a公司正在進行土地增值稅清算，對3大門和4號車庫出口的支出能否計入開發(fā)成本產生了分歧：

觀點1：

不可以計入房地產開發(fā)成本。該觀點認為項目既然已經竣工，說明項目所有應當發(fā)生的支出已經發(fā)生，最多只能說存在未開票或者未付款的情形，但不應該再新增發(fā)生相應的開發(fā)成本。

觀點2：

可以計入房地產開發(fā)成本。該觀點認為，對于竣工后發(fā)生提高小區(qū)品質或者不影響項目竣工備案的支出，實質上還是構成房地產開發(fā)成本，不能因開發(fā)成本發(fā)生的時間點來確認某項支出是否構成房地產開發(fā)成本。

必信天誠/ 阿牛哥

建設工程竣工驗收備案是指建設單位在建設工程竣工驗收后，將建設工程竣工驗收報告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門審核的行為。項目只要滿足驗收條件即可取得備案登記證，對于竣備后發(fā)生的不影響竣備驗收的成本或者在滿足驗收條件成本的基礎上品質“升級”支出的合理支出，還是屬于與開發(fā)項目直接相關的成本支出，可以計入房地產開發(fā)成本。

案例五、成本專屬后，其他性質相同的成本如何分攤？

基本案情

a公司在對其開發(fā)b項目（商業(yè)綜合體）時，對于商場的扶梯、觀光電梯、玻璃幕墻及中央空調等裝修、設備等成本進行專屬歸集?，F(xiàn)對b項目其他電梯（如升降梯）、外墻保溫、裝修等成本的分攤產生分歧：

觀點1：

其他電梯在全部可售產品進行分攤，外墻保溫、裝修在非車庫產品進行均攤。該觀點認為盡管商業(yè)部分存在專屬電梯成本，但是其他電梯、外墻保溫及裝飾并沒有完全獨立商業(yè)，依然對該部分成本收益，因此仍然需要分攤這部分成本。

觀點2：

其他性質相同的剩余部分成本，應當在剩余樓棟中分攤。該觀點認為公司既然已經把所有自動扶梯直接歸集至可明確具體對象的開發(fā)產品，那么其他性質相同的剩余部分成本，應當在剩余樓棟中分攤，否則已直接歸集的開發(fā)產品兩次分攤了電梯成本。

必信天誠/ 阿牛哥

依據現(xiàn)行土地增值稅的有關規(guī)定，“納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用”。基于此，在對某類部分成本直接歸集后，余下的此類成本是否繼續(xù)在這部分開發(fā)成本進行分攤，應當根據項目的具體情況，是否屬于成本的“受益對象”來確定是否分攤，而不是一刀切式的應當分攤或不分攤。

結語 / end

阿牛哥提醒大家，土地增值稅清算實務中，有爭議的問題遠遠不止這些。如，紅線外的成本支出、建設單位對施工單位的罰款支出、土地成本的分攤方式及利息支出的扣除等等。在這些爭議事項發(fā)生時，我們應當立足事實的真實性和合理性，以事實為依據，法律規(guī)定為準繩做出自己的專業(yè)判斷。作為執(zhí)業(yè)稅務師，我們更多的應當在爭議事件發(fā)生之前，為我們的客戶提供專業(yè)的咨詢意見，以防止爭議發(fā)生。此所謂“稅籌不是籌稅，乃籌事也”。