土地增值稅計(jì)算方法（16篇）

【第2篇】土地增值稅免稅范圍

土地增值稅優(yōu)惠文件目錄

序號(hào)

文件名

文號(hào)

期限

1

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》

財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)

2

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》

財(cái)稅〔2001〕10號(hào)

3

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》

財(cái)稅〔2006〕21號(hào)

4

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2008〕137號(hào)

5

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》

財(cái)稅〔2010〕220號(hào)

6

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政集團(tuán)公司郵政速遞物流業(yè)務(wù)重組改制有關(guān)稅收問題的通知》

財(cái)稅〔2011〕116號(hào)

7

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)聯(lián)合網(wǎng)絡(luò)通信集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營(yíng)業(yè)稅、印花稅和土地增值稅政策問題的通知》

財(cái)稅〔2011〕13號(hào)

8

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行改制上市有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕53號(hào)

9

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》

財(cái)稅〔2013〕101號(hào)

10

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》

財(cái)稅〔2018〕57號(hào)

11

《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》

財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)

自2023年1月1日起至2023年12月31日

【第3篇】土地增值稅 預(yù)繳

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對(duì)納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時(shí)先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財(cái)法字〔1995〕006號(hào)）

二、預(yù)繳土地增值稅計(jì)算

（一）預(yù)征的計(jì)征依據(jù)

1.一般計(jì)稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+9%）（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào)）

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡(jiǎn)化計(jì)算

為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）

（二）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對(duì)目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國(guó)務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對(duì)穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時(shí)、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏?guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報(bào)

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納。（國(guó)稅函〔2004〕938號(hào)）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報(bào)，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報(bào)。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報(bào)繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報(bào)并繳納稅款。

（五）對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》，納稅人新增稅源或稅源變化時(shí)，需先填報(bào)《財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表

財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅申報(bào)附表

附件2：財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于簡(jiǎn)并稅費(fèi)申報(bào)有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第9號(hào)）

、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對(duì)預(yù)征率適用正確與否，并及時(shí)更新；

2.檢查賬面有無(wú)收取的誠(chéng)意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠(chéng)意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購(gòu)保障房等的，土地增值稅可申請(qǐng)減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第4篇】土地增值稅國(guó)稅還是地稅

從1992年開始，稅務(wù)系統(tǒng)在每年4月將集中開展稅收宣傳，即“稅收宣傳月”，今年是全國(guó)第26個(gè)稅收宣傳月，宣傳主題為“深化稅收改革，助力企業(yè)發(fā)展”。本期秦知道就幫助大家解答一個(gè)大家經(jīng)常能遇見，但是又非常容易混淆的概念問題-------國(guó)稅與地稅之間究竟有什么關(guān)系，又有什么不同。

【國(guó)稅和地稅有什么不同？】

國(guó)稅局和地稅局主要有兩點(diǎn)區(qū)別。一是兩者負(fù)責(zé)征收的稅種不同，二是領(lǐng)導(dǎo)管理體制不同。

國(guó)稅局征收稅種：增值稅、消費(fèi)稅（其中進(jìn)口環(huán)節(jié)的增值稅、消費(fèi)稅由海關(guān)代征），車輛購(gòu)置稅，鐵道部門、各銀行總行、各保險(xiǎn)總公司集中繳納的營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和城市維護(hù)建設(shè)稅，中央企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，地方銀行、非銀行金融企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅，海洋石油企業(yè)繳納的企業(yè)所得稅、資源稅，從2002年-2008年期間注冊(cè)的企業(yè)、事業(yè)單位繳納的企業(yè)所得稅，對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息征收的個(gè)人所得稅，對(duì)股票交易征收的印花稅。

地稅局征收稅種：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、資源稅、印花稅和城市維護(hù)建設(shè)稅（不包括上述由國(guó)稅局負(fù)責(zé)征收管理的部分）、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅、車船稅、煙葉稅。

國(guó)家稅務(wù)局系統(tǒng)實(shí)行國(guó)家稅務(wù)總局垂直管理的領(lǐng)導(dǎo)體制，在機(jī)構(gòu)、編制、經(jīng)費(fèi)、領(lǐng)導(dǎo)干部的職務(wù)審批等方面按照下管一級(jí)的原則，實(shí)行垂直管理；省級(jí)地稅局受省級(jí)人民政府和國(guó)家稅務(wù)總局雙重領(lǐng)導(dǎo)，省級(jí)以下地稅系統(tǒng)由省級(jí)地稅機(jī)關(guān)垂直領(lǐng)導(dǎo)，地方稅務(wù)系統(tǒng)的管理體制、機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員編制按地方人民政府組織法的規(guī)定辦理。

根據(jù)陜西省地稅局副局長(zhǎng)貢獻(xiàn)的介紹，現(xiàn)在隨著去年?duì)I改增實(shí)施以后，地稅部門將不再負(fù)責(zé)“流轉(zhuǎn)稅類”的征收管理，比如說我國(guó)的主體稅種增值稅就將由國(guó)稅部門征收，消費(fèi)稅也由國(guó)稅部門征收，國(guó)稅同時(shí)也負(fù)責(zé)部分企業(yè)所得稅的征收。

【稅種這么多納稅時(shí)跑錯(cuò)地方怎么辦？】

以上稅種一般的納稅人很難全部記住，想納稅的時(shí)候就要上網(wǎng)仔細(xì)搜索、認(rèn)真研究，即使這樣也有搞錯(cuò)的時(shí)候，那么納稅的時(shí)候有沒有簡(jiǎn)便的辦法呢？

其實(shí)，國(guó)家在2023年就推出了《關(guān)于推進(jìn)國(guó)稅、地稅辦稅務(wù)服務(wù)廳合作共建的指導(dǎo)意見》，2023年底已經(jīng)逐步實(shí)現(xiàn)了辦稅業(yè)務(wù)“前臺(tái)一家受理、后臺(tái)分別處理、現(xiàn)實(shí)辦結(jié)反饋”的服務(wù)模式，著力解決納稅人辦稅“多頭跑、跑多次”的問題，納稅人的獲得感和滿意感已經(jīng)極大地得到了提升。

陜西省地稅局納稅服務(wù)處副處長(zhǎng)洪潔告訴小編，2023年陜西省的國(guó)、地稅所有的區(qū)縣辦稅服務(wù)廳已經(jīng)通過了“兩家互設(shè)窗口”、“共同建設(shè)辦稅服務(wù)廳”、“共住當(dāng)?shù)卣髲d”三種形式，國(guó)稅、地稅在一個(gè)大廳就可以完成辦理，這樣給大家節(jié)省了很多時(shí)間。今年陜西還推出了一人一機(jī)雙系統(tǒng)單pose的新形式，這樣繳納國(guó)稅、地稅不但在一個(gè)廳里能全部辦完，在一個(gè)窗口也可以全部辦完。

【國(guó)稅地稅實(shí)現(xiàn)一廳辦理 為什么國(guó)稅地稅不能合并？】

國(guó)稅、地稅的分別設(shè)立時(shí)因?yàn)樯蟼€(gè)世紀(jì)90年代，為了建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，進(jìn)一步理順中央與地方的財(cái)政分配關(guān)系，更好地發(fā)揮國(guó)家財(cái)政的職能作用，增強(qiáng)中央的宏觀調(diào)控能力，我國(guó)開始實(shí)行分稅制財(cái)政管理體制。為適應(yīng)分稅制財(cái)政管理體制的需要，省及省以下的稅務(wù)機(jī)構(gòu)分設(shè)為國(guó)家稅務(wù)局和地方稅務(wù)局兩個(gè)系統(tǒng)。

國(guó)稅、地稅既然已經(jīng)可以在一個(gè)廳甚至是一個(gè)窗口里繳納辦理，為什么國(guó)稅局和地稅局不能合并呢？

因?yàn)?，?guó)稅局和地稅局之間的合作，是兩個(gè)執(zhí)法主體之間，根據(jù)工作需要和雙方意愿，在雙方各自法定職責(zé)和范圍內(nèi)，聯(lián)合或者協(xié)同開展工作。其目的是發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)資源共享、服務(wù)聯(lián)合、征管互助、執(zhí)法協(xié)同，以便更好的履行職責(zé)，提升服務(wù)。所以合作并不是合并，國(guó)稅局和地稅局在現(xiàn)階段并不能合并。（李杉）

【第5篇】土地增值稅的計(jì)算公式

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算：

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

一、土地增值稅的一般計(jì)算步驟：

1、扣除項(xiàng)目合計(jì)＝∑5/4/3/2（4種情形的扣除內(nèi)容）

2、土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項(xiàng)目合計(jì)

3、增值率＝土地增值額 ÷扣除項(xiàng)目合計(jì)（找稅率）

4、應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項(xiàng)目合計(jì)×速算扣除系數(shù)

二、增值額的評(píng)估確定：

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅：

1、隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

2、提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的；

4、舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓

例1：新建項(xiàng)目

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注冊(cè)地在甲市，2020 年 5 月對(duì)其在乙市開發(fā)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算，該項(xiàng)目相關(guān)資料如下：（其他相關(guān)資料：當(dāng)?shù)剡m用的契稅稅率為 5％，當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為 5％，計(jì)算土地增值稅允許扣除的有關(guān)稅金及附加共計(jì) 360 萬(wàn)元。）

（1）2019 年 3 月以 24000 萬(wàn)元競(jìng)得國(guó)有土地一宗，并已按規(guī)定繳納契稅。

解：允許扣除土地使用權(quán)支付的金額＝24000＋24000×5％＝25200（萬(wàn)元）

（2）2019 年 4 月起，對(duì)受讓土地進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)成本 15000 萬(wàn)元，開發(fā)費(fèi)用 6400 萬(wàn)元。

（3）銀行貸款憑證顯示歸屬于該項(xiàng)目利息支出 3000 萬(wàn)元。

解：允許扣除的開發(fā)費(fèi)用＝3000＋（25200＋15000）×5％＝5010（萬(wàn)元）

（4）2020 年 4 月整體轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目，取得不含稅收入 75000 萬(wàn)元。

解：允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)＝25200＋15000＋5010＋360＋（25200＋15000）×20％＝53610（萬(wàn)元）

增值額＝75000－53610＝21390（萬(wàn)元）

增值率＝21390÷53610×100％＝39.9％

適用稅率 30％，速算扣除系數(shù)為 0

應(yīng)繳納的土地增值稅稅額＝21390×30％＝6417（萬(wàn)元）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的，納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

該項(xiàng)目辦理土地增值稅納稅申報(bào)的地點(diǎn)：房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地--乙市。

例2：存量項(xiàng)目

某藥廠 2018 年 7 月 1 日轉(zhuǎn)讓其位于市區(qū)的一棟辦公樓，取得不含增值稅銷售收入 24000 萬(wàn)元。2010 年建造該辦公樓時(shí)，為取得土地使用權(quán)支付金額 6000 萬(wàn)元，發(fā)生建造成本 8000 萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓時(shí)經(jīng)政府批準(zhǔn)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后，確定該辦公樓的重置成本價(jià)為 16000 萬(wàn)元，成新度折扣率為 60％，允許扣除的有關(guān)稅金及附加 1356 萬(wàn)元。

解：該藥廠應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的 7 日內(nèi)到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。評(píng)估價(jià)格＝16000×60％＝9600（萬(wàn)元）

允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)＝9600＋6000＋1356＝16956（萬(wàn)元）

轉(zhuǎn)讓辦公樓的增值額＝24000－16956＝7044（萬(wàn)元）

增值率＝7044÷16956×100％＝41.54％

應(yīng)納土地增值稅＝7044×30％＝2113.2（萬(wàn)元）

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【第6篇】土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓增值稅

土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是分步計(jì)算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實(shí)中，由于分步計(jì)算法在計(jì)算土地增值稅時(shí)比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計(jì)算的？

土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計(jì)算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項(xiàng)目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計(jì)算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目的確定。

土地增值稅的計(jì)算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項(xiàng)目金額*速算扣除系數(shù)。具體計(jì)算方法為：

1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項(xiàng)目金額*5%；

3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項(xiàng)目金額*15%；

4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%時(shí)，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項(xiàng)目金額*35%。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房?jī)蓷?，取得收入總額2500萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費(fèi)用金額、相關(guān)的稅金和其他扣除金額合計(jì)1100萬(wàn)元。計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)繳納的土地增值稅。

（1）確認(rèn)應(yīng)稅收入2500萬(wàn)元

（2）確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額1100萬(wàn)元

（3）計(jì)算增值額：2500萬(wàn)元—1100萬(wàn)元=1400萬(wàn)元

（4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=1400萬(wàn)元/1100萬(wàn)元=127%

（5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額=1400萬(wàn)元*50%-1100萬(wàn)元*15%=535萬(wàn)元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計(jì)算是按照先確認(rèn)應(yīng)稅收入，再確認(rèn)扣除項(xiàng)目金額、增值額，以及增值額與扣除項(xiàng)目金額比率，最后計(jì)算出土地增值稅的應(yīng)納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應(yīng)稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，應(yīng)包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來(lái)看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

需要強(qiáng)調(diào)的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收。

土地增值稅的扣除項(xiàng)目。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額時(shí)，并不是直接對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對(duì)收入額減除規(guī)定的各項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額后的余額征稅。稅法準(zhǔn)予從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項(xiàng)目包括如下幾項(xiàng)：

一是納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。

二是房地產(chǎn)實(shí)際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。

三是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

四是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，即在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，以及教育費(fèi)附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

總之，土地增值稅的計(jì)算方法有兩種，一種是分步計(jì)算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實(shí)中，由于分步計(jì)算法在計(jì)算土地增值稅時(shí)比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計(jì)算土地增值稅。土地增值稅的計(jì)算，主要涉及應(yīng)稅收入、扣除項(xiàng)目和增值額的確定。

我是智融聊管理，歡迎持續(xù)關(guān)注財(cái)經(jīng)話題。

2023年9月26日

【第7篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負(fù)兩個(gè)最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個(gè)稅種在收入、扣除等多個(gè)領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點(diǎn)整理列舉如下：

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計(jì)算計(jì)稅毛利率匯算清繳，項(xiàng)目完工調(diào)整毛利差異實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清算；因此年度配比和項(xiàng)目配比共存；

2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項(xiàng)目為單位實(shí)施清算，實(shí)現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入，包括項(xiàng)目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入；

——土地增值稅通常只有商品房銷售收入才納入清算；

2、收入確認(rèn)范圍不同

——所得稅收入確認(rèn)基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認(rèn)收入；

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；

3、收入確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同

——所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)通常為交房；

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標(biāo)志，如竣工驗(yàn)收且銷售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。

扣除差異

1、扣除項(xiàng)目和內(nèi)容范圍不同

——土地增值稅有加計(jì)扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計(jì)扣除；

——土地閑置費(fèi)所得稅可以扣，土增清算不能扣；

——營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)所得稅可以扣，土增有爭(zhēng)議。

2、扣除口徑不同

——土地價(jià)款土增扣除單列計(jì)算，所得稅扣除放在開發(fā)成本統(tǒng)一扣除；

——利息所得稅作為成本扣，土增作為費(fèi)用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機(jī)構(gòu)利息才可以扣

——期間費(fèi)用所得稅據(jù)實(shí)扣，土增按照土地和開發(fā)成本兩項(xiàng)之和10%比例扣；

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項(xiàng)目清算不能扣。

4、預(yù)提和發(fā)票問題

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：

——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除

——不可撤銷的公共配套可以預(yù)提扣除

——政府規(guī)費(fèi)未繳納部分可以預(yù)提

土增清算成本不允許預(yù)提；

5、對(duì)發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；

——所得稅針對(duì)特殊情況可以沒有發(fā)票：如對(duì)方企業(yè)破產(chǎn)、注銷、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。

【第8篇】土地增值稅印花稅的能不能扣除

文|金穗源商學(xué)院 劉玉章

問題六十一：土地增值稅清算時(shí)，已繳納的印花稅可否扣除？

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過程中，簽訂了很多合同。例如，土地出讓合同、委托設(shè)計(jì)合同、建筑安裝合同、材料采購(gòu)合同、設(shè)備購(gòu)置合同、借款合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)租賃合同等，這些合同已經(jīng)按照《印花稅暫行條例》繳納了印花稅，請(qǐng)問在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可否扣除?

答：房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中繳納的印花稅分兩種情況來(lái)處理：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中繳納的印花稅，土地增值稅清算時(shí)不得扣除。

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，印花稅應(yīng)當(dāng)在“管理費(fèi)用”中核算。《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)，合并為“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”扣除，此項(xiàng)費(fèi)用不是據(jù)實(shí)扣除，而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10％扣除。

土地增值稅清算時(shí)所扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中包含了印花稅，如果再扣除則屬于重復(fù)扣除，為此，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))第九條規(guī)定：“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除?！贝隧?xiàng)規(guī)定的含義是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)不能再重復(fù)扣除印花稅。

《關(guān)于印發(fā)增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定的通知》(財(cái)會(huì)[2016]22號(hào))文件規(guī)定：全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算的范圍包括了印花稅，這只是會(huì)計(jì)核算科目的調(diào)整，并沒有改變印花稅稅前扣除的實(shí)質(zhì)，根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)規(guī)定，印花稅不能重復(fù)扣除。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)，繳納的印花稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除。

財(cái)稅字[1995]48號(hào)規(guī)定：“其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。”

好了，今天的問題學(xué)完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言。更多土增實(shí)務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號(hào)，持續(xù)學(xué)習(xí)、提升！

下期我們學(xué)習(xí)“地方教育附加在土地增值稅清算時(shí)可否扣除？”，您也可以思考一下，下期再見！

【第9篇】土地增值稅的稅率表

可扣除項(xiàng)目

1、取得土地使用權(quán)說支付的金額

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5、其他扣除項(xiàng)目

【第10篇】營(yíng)改增后土地增值稅抵扣稅費(fèi)

導(dǎo)讀：營(yíng)改增后土地出讓金是不是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅呢，對(duì)于這一問題，本篇文章給您帶來(lái)了《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定，如果您有仔細(xì)的閱讀這一規(guī)定，相信您對(duì)于這一問題肯定是比較熟悉的。

營(yíng)改增后土地出讓金是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅？

答：土地出讓金不是簡(jiǎn)單的地價(jià)。對(duì)于住宅等項(xiàng)目，采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等的方式，可通過市場(chǎng)定價(jià)，土地出讓金就是地價(jià)?？墒菍?duì)于經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目，往往不是依靠完全的市場(chǎng)調(diào)節(jié)，土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì)，是定價(jià)。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十五條的規(guī)定，準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額包括從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票（含稅控機(jī)動(dòng)車銷售統(tǒng)一發(fā)票，下同）上注明的增值稅額；

從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額；

購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額；

從境外單位或者個(gè)人購(gòu)進(jìn)服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。

而對(duì)于土地出讓金并沒有規(guī)定，因此營(yíng)改增后土地出讓金是不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。

綜上所述，土地出讓金只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除，也是不可抵扣的。

【第11篇】土地增值稅相關(guān)政策

房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)重點(diǎn)關(guān)注這個(gè)問題：地下車位是否繳納土地增值稅？下面我們來(lái)看相關(guān)政策：

國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào) 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

<清算案例分析>

我公司一項(xiàng)目正在搞土地增值稅清算，《商品房買賣合同》里有一條簽的是“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施歸出賣人”，現(xiàn)稅務(wù)局提了一個(gè)問題：這部分成本不能結(jié)轉(zhuǎn)，我司已向稅務(wù)局說明這是筆誤，而且“地下室（屬人防設(shè)施）配電、供水房設(shè)施”開發(fā)商又得不到，成本必須結(jié)轉(zhuǎn)，但稅務(wù)局要求我們把客戶和房管局的合同收回重簽，我司根本做不到，稅務(wù)局提的有依據(jù)嗎？

『正確答案』國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

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【第12篇】土地增值稅 核定征收

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文章來(lái)源：房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢

土地增值稅相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個(gè)最大的稅種，因其核算與繳納的周期長(zhǎng)、計(jì)算復(fù)雜、稅負(fù)高等原因，一直是考驗(yàn)財(cái)稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復(fù)雜，想核定征收。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？

案例

土地增值稅能否通過“核定征收”進(jìn)行節(jié)稅籌劃?

某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達(dá)到少繳土地增值稅的目的，同稅務(wù)部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

(一)什么情況下土地增值稅會(huì)被核定征收?

1.政策依據(jù)

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

2.政策解析

通過對(duì)以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會(huì)被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))第一條第(四)項(xiàng)規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國(guó)有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無(wú)法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

情形二

(二)土地增值稅核定征收時(shí)，會(huì)如何核定?

1.政策依據(jù)

(1)根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

(2)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào))第四條規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過對(duì)以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書”，也就是說，必須要得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，同時(shí)，核定率不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%，在實(shí)際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào))第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問題：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

(三)無(wú)法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

也就是說，當(dāng)企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時(shí)，一定得好好算一下核定征收稅負(fù)與查賬征收稅負(fù)之間的差異。

另外，還得考慮一個(gè)問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無(wú)法進(jìn)行查賬征收，也就得進(jìn)行核定征收。

所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。

——來(lái)源：昌堯講稅

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【第13篇】土地增值稅的征管

土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對(duì)于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長(zhǎng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，若能爭(zhēng)取到核定征收，則可事項(xiàng)項(xiàng)目整體稅負(fù)大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關(guān)政策）匯總?cè)缦拢?/p>

01《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《稅收征管法》）相關(guān)規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的;

（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。同時(shí)規(guī)定，“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國(guó)務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。

02《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）相關(guān)規(guī)定

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實(shí)行核定征收。

03《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）相關(guān)規(guī)定

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《重慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入和扣除項(xiàng)目憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目增值額，有下列情形之一的，可實(shí)行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項(xiàng)目金額的；

(四) 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡(jiǎn)稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應(yīng)當(dāng)首先采用定率征收方式，確實(shí)無(wú)法實(shí)施定率征收的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.按照核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；

2.按照核實(shí)建造成本、費(fèi)用加合理利潤(rùn)的方法核定；

3.按照合理方法計(jì)算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)水平核定；

2.參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營(yíng)規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負(fù)水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準(zhǔn)確核定應(yīng)納稅額時(shí)，可同時(shí)采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評(píng)估價(jià)格”、“取得成本”，或者提供不實(shí)，不能計(jì)算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實(shí)行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫(kù)為6%；非住宅（車庫(kù)除外）為8%。

（二）個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負(fù)，但也可能對(duì)其他稅種申報(bào)、后續(xù)的稅收申報(bào)和財(cái)務(wù)處理等事項(xiàng)引起一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他稅收負(fù)擔(dān)增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細(xì)的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點(diǎn)在于納稅人“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”。而“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”可能會(huì)引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等蝴蝶效應(yīng)。

企業(yè)所得稅核定征收

依據(jù)國(guó)稅發(fā)〔2008〕30號(hào)第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

（六）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

對(duì)于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報(bào)

在完成土地增值稅清算后，對(duì)于尚未對(duì)外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對(duì)外出租時(shí)，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率為20%，對(duì)于單純出租業(yè)務(wù)而言，其實(shí)際應(yīng)稅所得率遠(yuǎn)低于20%。

財(cái)務(wù)核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財(cái)務(wù)處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定，也將是一件令會(huì)計(jì)人員傷神又費(fèi)力的事情。

因此納稅人在認(rèn)為自身可能滿足核定征收條件時(shí)，一定要盡可能得找到可以佐證的財(cái)務(wù)及相關(guān)資料，謹(jǐn)慎采用核定征收的清算方式。

一個(gè)土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時(shí)有一部分商品房為超規(guī)劃建設(shè)，當(dāng)時(shí)未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個(gè)難以解決的問題。下面來(lái)討論這個(gè)問題。

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，2003年取得立項(xiàng)批文，規(guī)劃總建筑面積7萬(wàn)平方米，實(shí)際建筑面積8.6萬(wàn)平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬(wàn)平方米。超規(guī)劃建設(shè)部分由于與國(guó)土管理部門在補(bǔ)繳土地出讓金方面存在爭(zhēng)議，不能領(lǐng)取銷售許可證，不允許銷售。

2023年，開發(fā)項(xiàng)目中除了超規(guī)劃建設(shè)的部分，其他商品房均已銷售。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)已銷售的部分進(jìn)行了土地增值稅清算，由于項(xiàng)目成本資料不全，對(duì)其進(jìn)行了核定征收。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國(guó)土地管理部門對(duì)超規(guī)劃建設(shè)部分補(bǔ)繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設(shè)的商品房進(jìn)行拍賣，以拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金。但是拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金前應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設(shè)的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，2023年稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)項(xiàng)目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設(shè)的商品房，因此認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)按3.5%核定征收。

但是2023年以來(lái)土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個(gè)變化。

一是2023年《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

二是項(xiàng)目所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)取消了核定征收率的規(guī)定，要求對(duì)核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目測(cè)算稅負(fù)，以測(cè)算的稅負(fù)作為核定征收率征收土地增值稅，測(cè)算的稅負(fù)低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個(gè)政策變化因素，超規(guī)劃建設(shè)的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個(gè)問題：超規(guī)劃建設(shè)的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分。

這個(gè)問題要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理部門確定。如果確定不是原來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項(xiàng)目金額的，仍需要核定征收，很顯然應(yīng)按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項(xiàng)管理部門將其認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，問題要復(fù)雜一些。

超規(guī)劃建設(shè)部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，就這個(gè)項(xiàng)目來(lái)說，2023年該項(xiàng)目銷售的比例未達(dá)到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設(shè)部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才達(dá)到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的時(shí)間是2023年。由于項(xiàng)目由于成本資料不全，難以計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，仍要核定征收，但是核定征收應(yīng)當(dāng)適用2023年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設(shè)的商品房面積不足以影響2023年對(duì)該項(xiàng)目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設(shè)該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為15萬(wàn)平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬(wàn)元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設(shè)商品，但該項(xiàng)目符合清算條件仍然是2023年。

本人認(rèn)為，盡管核定征收政策進(jìn)行了調(diào)整，但是只適用政策實(shí)施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對(duì)這種情況有針對(duì)性的調(diào)整核定征收的政策，應(yīng)當(dāng)對(duì)超規(guī)劃建設(shè)的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。

【第14篇】土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

01從土地增值稅應(yīng)稅收入角度來(lái)看

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第五條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))進(jìn)一步明確，營(yíng)改增后，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入，不含增值稅銷項(xiàng)稅額。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))第四條也規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，為不含增值稅收入。

從以上文件規(guī)定可以看出，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其土地增值稅應(yīng)稅收入計(jì)算分兩步：第一步，計(jì)算出增值稅銷項(xiàng)稅額；第二步，將向購(gòu)房者收取的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益（以下稱“含稅銷售收入”）減去增值稅銷項(xiàng)稅額，從而計(jì)算得出土地增值稅應(yīng)稅收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其土地增值稅應(yīng)稅收入=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-(全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+9%)×9%=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+9%)+當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷(1+9%)×9%。

02 從土地增值稅扣除項(xiàng)目角度看

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條明確，取得土地使用權(quán)所支付的金額，為計(jì)算增值額可扣除的項(xiàng)目。換句話說，判定土地成本可否據(jù)實(shí)全額扣除的關(guān)鍵，在于判定土地成本是否屬于取得土地使用權(quán)所支付的金額。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第一款規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用?！?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于修訂土地增值稅納稅申報(bào)表的通知》(稅總函〔2016〕309號(hào))也明確，清算表格第6欄“取得土地使用權(quán)所支付的金額”欄次，按納稅人為取得該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所需要的土地使用權(quán)，而實(shí)際支付(補(bǔ)交)的土地出讓金(地價(jià)款)及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用的數(shù)額填寫。也就是說，土地增值稅清算中可以扣除的土地成本，為取得土地使用權(quán)實(shí)際支付的金額，該金額體現(xiàn)為財(cái)政非稅收入票據(jù)上記載的金額。

另?yè)?jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅[2016]43號(hào))第3條規(guī)定：“ 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目?！?/p>

綜上所述，土地價(jià)款抵減的銷項(xiàng)稅額，應(yīng)以增加土地增值稅應(yīng)稅收入的形式體現(xiàn)，而非從土地成本中扣減。換句話說，土地成本在土地增值稅計(jì)算中不受抵減銷項(xiàng)稅額的影響，不做扣減處理。

03 提醒

針對(duì)這一問題，實(shí)踐中可能存在不同的觀點(diǎn)。如：福建省稅務(wù)局財(cái)產(chǎn)和行為稅處關(guān)于“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付的出讓地價(jià)款按差額計(jì)稅法抵減的銷項(xiàng)稅額在土地增值稅清算時(shí)的處理意見：營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(一般納稅人)支付的出讓地價(jià)款，按差額計(jì)稅法抵減的銷項(xiàng)稅額在土地增值稅清算時(shí)如何處理?經(jīng)研究，并報(bào)局領(lǐng)導(dǎo)審核同意，在總局未進(jìn)一步明確前，暫按《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定>的通知》(財(cái)會(huì)[2016]22號(hào))等有關(guān)規(guī)定，對(duì)抵減的銷項(xiàng)稅，在土地增值稅清算時(shí)，按沖減土地成本處理。即土地增值稅應(yīng)稅收入直接按照全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1+9%)確定，土地成本直接按照取得土地價(jià)款÷(1+9%)確定。其結(jié)果顯然是對(duì)納稅人不利，雖然收入減少與土地成本減少是同等金額，但減少了加計(jì)扣除的基數(shù)。本人認(rèn)為福建省的做法是錯(cuò)誤的。

作者：紀(jì)宏奎，單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第15篇】土地增值稅暫行條例細(xì)則

本文轉(zhuǎn)載自國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征收管理，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實(shí)際，制定本辦法。

第一章 項(xiàng)目管理

第一條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃（臨時(shí)）許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按主管規(guī)劃的政府部門的批準(zhǔn)意見結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行判定，以確定的分期項(xiàng)目為單位清算。

第二條 納稅人申報(bào)的清算項(xiàng)目原則上應(yīng)與稅收管理系統(tǒng)中登記的項(xiàng)目保持一致。

第三條 納稅人應(yīng)當(dāng)自取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》之日起30日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅項(xiàng)目登記手續(xù)。納稅人在填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》時(shí)，應(yīng)同時(shí)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交土地使用權(quán)出讓合同、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)資料。

第四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理，實(shí)施項(xiàng)目管理，從納稅人取得土地使用權(quán)并獲得《建筑工程施工許可證》開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺(tái)賬，定期采集、更新。同時(shí)，與第三方信息進(jìn)行比對(duì)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等全過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)同步。

第五條 本辦法適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理。

第二章 預(yù)征管理

第六條 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅清算受理前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售(含預(yù)售)收入的，應(yīng)當(dāng)在收訖轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)（包括預(yù)收款性質(zhì)的房款）或取得索取轉(zhuǎn)讓收入款項(xiàng)憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)征土地增值稅納稅申報(bào)表并預(yù)繳稅款。

第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品的過程中，隨同房?jī)r(jià)向購(gòu)房人收取的裝修費(fèi)、設(shè)備安裝費(fèi)、管理費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等價(jià)外收費(fèi)，應(yīng)并入房地產(chǎn)銷售收入，作為房屋銷售計(jì)稅價(jià)格的組成部分，預(yù)繳土地增值稅。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。

第九條 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅稅款＝（預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款）×預(yù)征率。

第十一條 土地增值稅預(yù)征率

（一）?？谑小⑷齺喪?、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為5%。

（二）其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%；非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。

（三）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中納入住房保障體系的住房，暫不預(yù)征土地增值稅；對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不屬于住房保障體系的房地產(chǎn)，按本條第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。納入住房保障體系的住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定。

（四）納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預(yù)征率為5%。

第十二條 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目既有普通住宅又有非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)，或者既有保障性住房又有非保障性住房的房地產(chǎn)的，均應(yīng)按房地產(chǎn)的類型、性質(zhì)分別核算銷（預(yù)）售收入，并適用相應(yīng)的預(yù)征率分別計(jì)算預(yù)征土地增值稅；不能分別核算銷（預(yù)）售收入的，一律從高適用預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。

隨房屋一并轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，凡轉(zhuǎn)讓的房屋為普通住宅的，配套設(shè)施按照普通住宅進(jìn)行預(yù)征；凡轉(zhuǎn)讓的房屋為非普通住宅的，配套設(shè)施按照非普通住宅進(jìn)行預(yù)征。單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施按照其他類型房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)征。

第十三條 納稅人逾期不申報(bào)土地增值稅的，稅務(wù)機(jī)關(guān)依照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》（以下簡(jiǎn)稱《征管法》”）第六十二條的規(guī)定處理。

納稅人逾期未按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅的，依照《征管法》第三十二條的規(guī)定，從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬(wàn)分之五的滯納金。

第三章 清算申報(bào)

第十四條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十五條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例（以下簡(jiǎn)稱“銷售比例”）在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%）；

產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例=已轉(zhuǎn)讓（包括視同銷售）的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積（即總建筑面積扣除自持經(jīng)營(yíng)建筑面積）的比例，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的（已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%）

（二）取得清算項(xiàng)目最后一份銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第十六條 對(duì)符合本辦法第十四條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算申報(bào)手續(xù)。

對(duì)符合本辦法第十五條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目。對(duì)確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人下達(dá)通知申報(bào)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)手續(xù)。對(duì)確定暫不通知清算項(xiàng)目，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目管理。

納稅人未在規(guī)定期限內(nèi)申報(bào)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。

第十七條 納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目符合本辦法第十四、十五條規(guī)定的清算條件的，辦理清算時(shí)，以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通知清算的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。

第十八條 同一土地增值稅清算項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在清算時(shí)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第十九條 土地增值稅的清算申報(bào)主體是納稅人。納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、合理性和相關(guān)性。

第二十條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款。

納稅人辦理清算申報(bào)應(yīng)補(bǔ)繳的稅款，應(yīng)當(dāng)在清算申報(bào)期限屆滿的次月15日內(nèi)繳納，逾期不繳的，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定加收滯納金。

第四章 清算受理

第二十一條 在收到納稅人清算申報(bào)資料后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在7日內(nèi)對(duì)納稅人的申報(bào)表以及申報(bào)資料進(jìn)行審驗(yàn)，審驗(yàn)內(nèi)容包括：清算項(xiàng)目認(rèn)定是否正確、是否足額申報(bào)預(yù)繳稅款、申報(bào)資料是否完整、清算所屬期是否準(zhǔn)確、申報(bào)表表間邏輯關(guān)系是否一致等。

對(duì)符合清算條件，且清算申報(bào)資料完備的，征納雙方在《土地增值稅清算資料申報(bào)表》上簽字確認(rèn)。同時(shí)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。

納稅人申報(bào)的清算項(xiàng)目資料不齊全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)向納稅人出具補(bǔ)充資料《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，一次性告知納稅人需要補(bǔ)充的資料,并要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊。納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的，予以受理。未能補(bǔ)齊資料，經(jīng)納稅人提供確因不可抗力等客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的書面說明及相關(guān)證明材料，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以受理。

納稅人未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)報(bào)送補(bǔ)充資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《責(zé)令限期改正通知書》，并按《征管法》第六十二條規(guī)定進(jìn)行處罰。

第二十二條 對(duì)已受理進(jìn)入土地增值稅清算程序的清算項(xiàng)目，自主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起，取得的預(yù)售收入不再預(yù)繳土地增值稅。

納稅人在提交清算申報(bào)資料前，應(yīng)在稅收管理系統(tǒng)中辦理清算申報(bào)。稅務(wù)機(jī)關(guān)在受理清算時(shí)，應(yīng)復(fù)核納稅人是否已辦理申報(bào)。

第五章 清算審核管理

第二十三條 市縣稅務(wù)局應(yīng)采取“集中清算、分類審核、難點(diǎn)合議”的方式開展土地增值稅清算審核工作。

第二十四條 “集中清算”是指市縣區(qū)稅務(wù)局集中本單位內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)管理事項(xiàng)人員，成立清算審核組，統(tǒng)籌對(duì)轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目集中清算審核。

?？诤腿齺喪卸悇?wù)局可自行確定在市局或區(qū)局集中清算，其他市縣區(qū)稅務(wù)局（區(qū)指洋浦經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，下同）在市縣區(qū)稅務(wù)局集中清算。

“分類審核”是指清算審核組內(nèi)設(shè)收入審核和成本審核等若干小組，對(duì)銷售收入、土地成本、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、稅金等進(jìn)行專業(yè)審核。

第二十五條 “難點(diǎn)合議”是指市縣區(qū)稅務(wù)局成立土地增值稅清算合議工作小組，審議土地增值稅清算難點(diǎn)問題。

第二十六條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制，形成分工明確、責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第二十七條 審核人員應(yīng)各司其職，各負(fù)其責(zé)，按照統(tǒng)一的審核流程和審核指引開展清算審核，形成標(biāo)準(zhǔn)化、模板化、流程化的清算審核工作閉環(huán)。

第二十八條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性，數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃資料，重點(diǎn)對(duì)項(xiàng)目的樓棟、道路、綠化、學(xué)校、幼兒園、會(huì)所、體育場(chǎng)館、酒店、車位等進(jìn)行實(shí)地核查。

第二十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)自向納稅人送達(dá)土地增值稅清算受理《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》之日起， 在90日內(nèi)(不包括補(bǔ)充工程造價(jià)清算資料時(shí)間和納稅人反饋意見時(shí)間)做出清算審核結(jié)論。因特殊原因不能按時(shí)完成清算的,應(yīng)按以下程序報(bào)批，延期最長(zhǎng)不能超過60日：

1.延期30日以內(nèi)的，由市縣區(qū)稅務(wù)局分管局領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；

2.延期30日以上且不超過60日的，由市縣區(qū)稅務(wù)局長(zhǎng)批準(zhǔn)。

第三十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料后，移交清算審核組進(jìn)行審核；清算審核組在完成審核后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)移交審核意見和工作底稿；主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具審核意見《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，反饋初審意見，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見和補(bǔ)充資料。

第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人的反饋意見和補(bǔ)充資料進(jìn)行復(fù)核，對(duì)存在爭(zhēng)議的事項(xiàng)應(yīng)開展集體審議。

（一）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，認(rèn)同納稅人主張的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)調(diào)整原處理意見；

（二）納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議，認(rèn)為納稅人未能補(bǔ)齊關(guān)鍵資料且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)維持原處理意見；

（三）涉及工程造價(jià)審核事項(xiàng)，納稅人書面陳述了申辯理由并附送有關(guān)資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議（形成書面記錄），仍無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一意見，市縣局可聘請(qǐng)?jiān)靸r(jià)專業(yè)機(jī)構(gòu)針對(duì)爭(zhēng)議問題進(jìn)行核實(shí)確認(rèn)。

第三十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，同時(shí)下達(dá)補(bǔ)（退）稅《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

土地增值稅清算稅款繳納期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)補(bǔ)繳稅款《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》的次月15日內(nèi)。

第三十三條 納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算結(jié)論不服的，按照要求繳納或者解繳稅款及滯納金或者提供相應(yīng)的擔(dān)保，依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可依法向人民法院提起行政訴訟。

第三十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算項(xiàng)目的尾盤管理，按照有關(guān)規(guī)定督促納稅人做好土地增值稅的尾盤申報(bào)，確保稅款及時(shí)入庫(kù)。

第六節(jié) 清算審核內(nèi)容

第三十五條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。

第三十六條 營(yíng)改增后納稅人在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-應(yīng)繳納增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入=轉(zhuǎn)讓收入-增值稅應(yīng)納稅額。

第三十七條 土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

第三十八條 納稅人因銷售房地產(chǎn)向購(gòu)買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為土地增值稅的計(jì)稅收入。因房地產(chǎn)購(gòu)買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，納稅人收取的違約金不屬于房地產(chǎn)銷售收入。

第三十九條 納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)， 其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

1.按納稅人在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

2.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

第四十條 納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格低于同期同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格30%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按下列方法和順序確定其收入：

1.按納稅人同期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定；

2.按納稅人近期、同類商品房的平均銷售價(jià)格確定；

3.由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類商品房的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

以上所講的同期是指當(dāng)月或者當(dāng)季，近期是指當(dāng)季或者當(dāng)年，當(dāng)月、當(dāng)季或者當(dāng)年分別指自然月、季、年。

第四十一條 納稅人申報(bào)的整個(gè)清算項(xiàng)目的房地產(chǎn)銷售均價(jià)低于統(tǒng)計(jì)部門公布的本地同期房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格10%的，可認(rèn)定為房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)要求納稅人提供書面說明及相關(guān)證明材料。納稅人申報(bào)的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按統(tǒng)計(jì)部門公布的本地同期的房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格核定其收入。

第四十二條 符合下列條件之一的房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低，視為有正當(dāng)理由：

（一）人民法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

（二）政府有關(guān)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；

（三）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

第四十三條 納稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第四十四條 土地增值稅清算扣除項(xiàng)目包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第四十五條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人補(bǔ)充提供，納稅人不能提供的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可按照《2008-2023年海南省房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考指標(biāo)》（瓊國(guó)稅公告2023年 號(hào)）核定扣除。

憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指有下列情形之一的：

1．不能提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的建筑施工合同的，不能在規(guī)定期限內(nèi)完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的。

2．工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的。

3．裝飾裝修、園林綠化工程由具有相應(yīng)資質(zhì)且賬務(wù)健全的企業(yè)施工，但不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的；裝飾裝修、園林綠化工程由無(wú)資質(zhì)企業(yè)、個(gè)體工商戶或個(gè)人施工，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的。

4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價(jià)高于當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)且無(wú)正當(dāng)理由的。

5．大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第四十六條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用：

（一）能夠明確受益對(duì)象的成本費(fèi)用，直接計(jì)入該清算項(xiàng)目。

（二）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的取得土地使用權(quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積（占地面積法）的比例計(jì)算分?jǐn)?，?duì)于無(wú)法取得項(xiàng)目占地面積的未清算分期項(xiàng)目，可按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測(cè)算的計(jì)容面積分?jǐn)偂?/p>

（三）屬于多個(gè)清算項(xiàng)目共同發(fā)生的其他成本費(fèi)用，其成本費(fèi)用按各清算項(xiàng)目可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)?，?duì)于無(wú)法取得可售面積的未清算分期項(xiàng)目，可按規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)測(cè)算的計(jì)容面積分?jǐn)偂?/p>

（四）同一個(gè)清算項(xiàng)目中，同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，其成本費(fèi)用按各類型房地產(chǎn)可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

（五）同一個(gè)清算項(xiàng)目中已售房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分?jǐn)?，按已售可售建筑面積占總可售建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

第四十七條 在土地增值稅清算中，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的。

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。納稅人辦理土地增值稅清算時(shí)計(jì)算與清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。本辦法所稱合法有效憑證，一般是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的涉稅行為應(yīng)當(dāng)開具發(fā)票的，以開具的發(fā)票為合法有效憑證。

通過購(gòu)買或接受投資方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方足額繳納土地增值稅，受讓方取得契稅完稅憑證的，契稅完稅憑證可視同合法有效憑證。

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證。

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求納稅人提供境外公證機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。屬于境內(nèi)代扣代繳稅款的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.發(fā)生在我國(guó)境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)管理范圍，實(shí)在無(wú)法取得正式發(fā)票（行政事業(yè)性收據(jù)）的客觀條件下，結(jié)合實(shí)際情況，以合同（協(xié)議）、收據(jù)、收款證明等相關(guān)材料作為企業(yè)入賬憑證，如：支付給個(gè)人的青苗補(bǔ)償費(fèi)，結(jié)合相關(guān)證明材料，收款人的收款收據(jù)即可確認(rèn)為合法憑證。

5.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（三）納稅人的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。

（五）對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

（六）納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，各分期項(xiàng)目清算方式與扣除項(xiàng)目金額計(jì)算分?jǐn)偡椒☉?yīng)當(dāng)保持一致。

（七）納稅人支付的罰款、滯納金、資金占用費(fèi)、罰息以及與該類款項(xiàng)相關(guān)的稅金和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等罰沒性質(zhì)款項(xiàng)，不允許扣除。

第四十八條 除本辦法第四十七條規(guī)定的原則外，扣除項(xiàng)目金額應(yīng)符合下列規(guī)定：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額

1.對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金及契稅，準(zhǔn)予扣除。

2.同一個(gè)清算項(xiàng)目, 應(yīng)將取得土地使用權(quán)所支付的金額全部分?jǐn)傊劣?jì)入容積率部分的可售建筑面積中，對(duì)于不計(jì)容積率的地下車位、人防工程、架空層、轉(zhuǎn)換層等不計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。

3.納稅人在項(xiàng)目建設(shè)用地邊界外（國(guó)家有關(guān)部門審批的項(xiàng)目規(guī)劃外，即“紅線”外）為政府建設(shè)公共設(shè)施或其他工程所發(fā)生的支出，凡能提供政府或政府有關(guān)部門出具的證明文件確認(rèn)該項(xiàng)支出與取得本清算項(xiàng)目的土地使用權(quán)有直接關(guān)聯(lián)的，按規(guī)定補(bǔ)繳契稅后，可以計(jì)入本項(xiàng)目扣除項(xiàng)目金額。其他紅線外支出不予扣除。

以上所指的政府有關(guān)部門是指市、縣（區(qū)）級(jí)政府土地主管部門，證明文件包括通知、批復(fù)、會(huì)議紀(jì)要等。

4. 對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款合法有效憑據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價(jià)核定。如無(wú)法獲取同期同類基準(zhǔn)地價(jià)的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價(jià)款。對(duì)通過政府出讓方式取得土地使用權(quán)的，未能提供取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款原始憑據(jù)，但能提供政府相關(guān)部門的文件、協(xié)議、合同或相應(yīng)合法有效憑據(jù)，并已繳清受讓環(huán)節(jié)相關(guān)稅費(fèi)的，計(jì)征土地增值稅時(shí)，其實(shí)際支付的地價(jià)款可結(jié)合土地出讓合同或其他證明材料上記載的金額予以確認(rèn)。

5. 對(duì)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）生效后，以土地（房地產(chǎn)）投入非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并在投資環(huán)節(jié)享受了暫免征收土地增值稅優(yōu)惠政策的，被投資方取得土地（房地產(chǎn)）后轉(zhuǎn)讓出售或用于房地產(chǎn)開發(fā)的，其土地成本應(yīng)按最初投資方取得土地的原始成本進(jìn)行認(rèn)定。

6. 對(duì)根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2015〕5號(hào)）和《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，在改制重組時(shí)享受暫不征收土地增值稅的，企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí)，應(yīng)以改制前取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

7.納稅人因政府規(guī)劃等原因重新置換取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地，按政府置換后土地出讓合同明確的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費(fèi)，作為 “取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。

8. 納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

“招拍掛”是政府出讓土地的一種方式，對(duì)納稅人在土地出讓環(huán)節(jié)支付的“招拍掛”傭金可視為“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”在土地增值稅清算時(shí)據(jù)實(shí)扣除。

9.土地出讓合同中約定分期繳納土地出讓金的利息，納稅人取得財(cái)政非稅收入票據(jù)的，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，準(zhǔn)予扣除，納稅人因逾期支付土地出讓金等原因支付的罰款、滯納金、利息和因逾期開發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不予扣除。

（二）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

1.納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)確實(shí)支付了拆遷補(bǔ)償費(fèi)的，如青苗補(bǔ)償費(fèi)、遷墳補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等，其扣除金額根據(jù)雙方簽訂的補(bǔ)償協(xié)議、清冊(cè)、收付款憑據(jù)等相關(guān)資料確定。

2.納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，并按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.納稅人采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）項(xiàng)的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

4. 貨幣安置拆遷的，納稅人憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

5.納稅人購(gòu)入已建成的不動(dòng)產(chǎn)后將地上房產(chǎn)拆除后再次開發(fā)房地產(chǎn)，如會(huì)計(jì)核算時(shí)未對(duì)不動(dòng)產(chǎn)計(jì)提折舊的，原有不動(dòng)產(chǎn)的購(gòu)入成本及繳納的契稅、拆除原有房產(chǎn)發(fā)生的拆遷費(fèi)用可分別在取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)中扣除。

（三）前期工程費(fèi)

1.納稅人委托其他單位進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪的，提供服務(wù)的單位應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)法律、法規(guī)的要求。

2.納稅人在項(xiàng)目規(guī)劃報(bào)建時(shí)按政府規(guī)定繳納的相關(guān)費(fèi)用允許扣除。

3.納稅人發(fā)生的未形成最終成果設(shè)計(jì)費(fèi)、與項(xiàng)目可行性研究無(wú)關(guān)的咨詢費(fèi)不允許扣除。

（四）建筑安裝工程費(fèi)

1.納稅人采用自營(yíng)方式自行施工建設(shè)的，應(yīng)準(zhǔn)確核算施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械臺(tái)班使用費(fèi)等。

2. 納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。。

3.納稅人應(yīng)確保所取得相關(guān)發(fā)票的真實(shí)性和所載金額的準(zhǔn)確性，以及所提供建筑安裝工程費(fèi)與施工方登記的建安項(xiàng)目開票信息保持一致。

4.營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

5.納稅人銷售已裝修的房屋，發(fā)生的合理裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

（1）納稅人收取的裝修費(fèi)符合下列條件之一的，應(yīng)一律作為銷售收入，并扣除相應(yīng)的裝修成本：

①在銷售合同中明確了房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)的；

②銷售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的；

③簽訂銷售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的；

上述裝修費(fèi)用不包括納稅人自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出。

（2）納稅人銷售已裝修的房屋，隨房屋一同出售的家電、家具，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開發(fā)成本予以扣除。除此以外的家電、家具收入，若在銷售合同中一并計(jì)入銷售收入，能夠提供購(gòu)進(jìn)發(fā)票的，準(zhǔn)予作為“新建房及配套設(shè)施的成本”予以扣除，但不作為計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算基數(shù)。

日用品、可移動(dòng)裝飾用品（如窗簾、裝飾畫等）所發(fā)生的支出不允許扣除。

( 3 )納稅人在清算單位以外單獨(dú)建造樣板房的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)費(fèi)用、建造費(fèi)用、裝修費(fèi)用等相關(guān)支出不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人在清算單位內(nèi)裝修的樣板房并作為開發(fā)產(chǎn)品對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，且《房地產(chǎn)買賣合同》明確約定裝修價(jià)值體現(xiàn)在轉(zhuǎn)讓價(jià)款中的，其發(fā)生的合理的樣板房裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

6.納稅人實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造支出，按下列原則進(jìn)行處理：

（1）納稅人在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部等營(yíng)銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（2）納稅人在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

（3）納稅人租入房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、展廳等營(yíng)銷設(shè)施的，支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

（4）納稅人將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的開發(fā)產(chǎn)品或公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部等營(yíng)銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

7.納稅人因設(shè)計(jì)變更發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，已依法辦理變更手續(xù)的，按規(guī)定計(jì)算扣除。納稅人自行改變?cè)O(shè)計(jì)方案、違章建設(shè)、重復(fù)建設(shè)發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)不允許扣除。

8.納稅人發(fā)生的合理的工程監(jiān)理費(fèi)允許計(jì)算扣除。

（六）公共配套設(shè)施費(fèi)

1. 納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。其中“建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的”，按照以下原則之一確認(rèn)：

①政府相關(guān)文件中明確規(guī)定屬于全體業(yè)主所有；

②經(jīng)人民法院裁決屬于全體業(yè)主共有；

③商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，并且相關(guān)公共配套設(shè)施移交給業(yè)主委員會(huì)。

（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

納稅人建設(shè)的公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，應(yīng)當(dāng)提供政府、公用事業(yè)單位書面接收文件。因政府、公用事業(yè)單位原因不能接收或未能及時(shí)接收的，經(jīng)接收單位或者政府主管部門出具書面材料證明相關(guān)設(shè)施確屬公共配套設(shè)施，且說明不接收或未及時(shí)接收具體原因的，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定后，其成本、費(fèi)用予以扣除。因業(yè)主委員會(huì)尚未成立，無(wú)法辦理移交手續(xù)的，納稅人應(yīng)當(dāng)提交書面說明，以及在清算項(xiàng)目?jī)?nèi)顯著位置和海南省主流媒體刊登公告的相關(guān)證明材料。

商品房銷售合同、協(xié)議或合同性質(zhì)憑證中未注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸業(yè)主共有，或注明有關(guān)公共配套設(shè)施歸出賣人所有，清算前又明確或變更公共配套設(shè)施權(quán)屬歸全體業(yè)主共有的，納稅人應(yīng)與不少于已售房產(chǎn)戶數(shù)三分之二的業(yè)主簽訂補(bǔ)充協(xié)議，確認(rèn)公共配套設(shè)施權(quán)歸全體業(yè)主共有。

（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

2.納稅人預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)不得扣除。納稅人分期開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，可按照規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偳逅沩?xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過已實(shí)際發(fā)生的金額。

3.納稅人未移交的公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。

4.在部分分期項(xiàng)目已完成清算后發(fā)生的，但屬于全體項(xiàng)目共同受益的公共配套設(shè)施費(fèi)，只在未完成清算的分期項(xiàng)目之間計(jì)算分?jǐn)?，已完成清算的分期?xiàng)目不再參與計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

5.納稅人依法配建（人防部門規(guī)劃）的人防工程，其建造發(fā)生的成本費(fèi)用允許扣除。人防工程建筑面積的確認(rèn)，按人防部門竣工驗(yàn)收意見書或規(guī)劃意見書標(biāo)注的面積確認(rèn)。

納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的人防工程異地建設(shè)費(fèi)，取得合法有效票據(jù)的，予以扣除。

納稅人轉(zhuǎn)讓有產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目可售建筑面積，按規(guī)定確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入，其發(fā)生的開發(fā)成本可以計(jì)算扣除；納稅人在銷售合同中約定無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)屬于其所有，以及轉(zhuǎn)讓或出租無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)使用權(quán)的，其收入不計(jì)入清算收入，同時(shí)不允許扣除其應(yīng)分?jǐn)偟某杀举M(fèi)用。其他無(wú)產(chǎn)權(quán)的建筑物等比照?qǐng)?zhí)行。

無(wú)產(chǎn)權(quán)的地下車庫(kù)，其建筑面積按照竣工驗(yàn)收備案文件確定，其不予扣除的成本費(fèi)用按照建筑面積比例在不含室內(nèi)（外）裝修費(fèi)用的房地產(chǎn)開發(fā)成本中計(jì)算。

（七）開發(fā)間接費(fèi)用

開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。行政管理部門、財(cái)務(wù)部門、銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。

開發(fā)間接費(fèi)與納稅人的期間費(fèi)用，應(yīng)按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或企業(yè)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定分別核算。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例扣除。

第四十九條 《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。

提供金融機(jī)構(gòu)證明是指納稅人向具有貸款資質(zhì)的金融機(jī)構(gòu)借款，且能提供借款合同、利息結(jié)算單據(jù)或發(fā)票、商業(yè)銀行同類同期貸款利率等證明的行為。委托貸款、統(tǒng)借統(tǒng)還貸款、信托貸款發(fā)生的利息支出，不得據(jù)實(shí)扣除。

2.凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。

3.納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條前兩項(xiàng)所述兩種辦法。

4.清算時(shí)已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

5.納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的財(cái)務(wù)咨詢費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)以及因逾期還款，金融機(jī)構(gòu)收取的超過貸款期限的利息、罰息等款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

6.在工程建設(shè)過程中發(fā)生的房屋測(cè)繪費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)，造價(jià)審核費(fèi)、前期物業(yè)費(fèi)、勞務(wù)派遣費(fèi)、差旅費(fèi)、開荒保潔費(fèi)、在土地增值稅清算時(shí)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

（二）稅金及附加

納稅人實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，允許據(jù)實(shí)扣除。營(yíng)改增后，納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，地方教育費(fèi)附加，涉及到多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)分?jǐn)偟?，按各?xiàng)目不含增值稅收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

（三）代收費(fèi)用

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求納稅人在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

第五十條 稅務(wù)機(jī)關(guān)在審核收入和扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否符合獨(dú)立交易原則，按照公允價(jià)值和營(yíng)業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)。

第七章 核定征收

第五十一條 在土地增值稅清算過程中，納稅人有下列情形之一的，可按核定方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí)，嚴(yán)格控制核定征收的范圍，納稅人直接轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的，原則上不得核定征收。

第五十二條 對(duì)符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按核定征收方式進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，清算審核組根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常管理過程中獲取的開發(fā)項(xiàng)目收入和扣除項(xiàng)目數(shù)據(jù)信息，綜合運(yùn)用從第三方獲取的信息，逐項(xiàng)核定銷售收入和扣除項(xiàng)目金額，確定應(yīng)納的土地增值稅。

（一）銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報(bào)的收入資料、數(shù)據(jù)和從主管房屋銷售備案的政府部門取得該房地產(chǎn)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

（二）扣除項(xiàng)目金額

1.土地價(jià)款。根據(jù)納稅人日常申報(bào)的資料和數(shù)據(jù)，向自規(guī)部門查詢?cè)擁?xiàng)目取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款，確定土地價(jià)款。無(wú)法獲得土地價(jià)款相關(guān)數(shù)據(jù)的，可參照同期同類基準(zhǔn)地價(jià)核定。如無(wú)法獲取同期同類基準(zhǔn)地價(jià)的，可向自然資源規(guī)劃部門獲取土地價(jià)款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)成本存在下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)適用清算項(xiàng)目開工至竣工期間所對(duì)應(yīng)年度的“工程造價(jià)參考指標(biāo)”數(shù)值，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本予以核定。

（1）納稅人辦理土地增值稅清算所附送的建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)下達(dá)《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人在收到通知書之日起15日內(nèi)回復(fù)意見、提交證據(jù)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對(duì)納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時(shí)引用第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)意見，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)同清算審核組集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照“工程造價(jià)參考指標(biāo)”據(jù)以計(jì)算扣除，并發(fā)出核定征收的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行審核確認(rèn)。納稅人無(wú)法提供資料的，不予以確認(rèn)。

（2）清算申報(bào)的工程造價(jià)高于“工程造價(jià)參考指標(biāo)”規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，又無(wú)正當(dāng)理由的。

稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)工程造價(jià)委托第三方鑒定的，以鑒定意見作為是否有合理理由的判斷依據(jù)。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的金額按照規(guī)定計(jì)算確認(rèn)。

（三）根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項(xiàng)目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計(jì)算增值額和增值率，確定應(yīng)繳及應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅。

第五十三條 本辦法第四十五條第二款第二項(xiàng)第一點(diǎn)所說“憑證資料不符合清算要求或不實(shí)”是指存在下列情形之一：

（一）不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國(guó)家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的；

（二）工程結(jié)算項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的造價(jià)高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)”無(wú)正當(dāng)理由的；

（三）樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單（總平面喬灌木配置圖）的；

（四）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)用的造價(jià)高于當(dāng)?shù)亍肮こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)”的；

（五）大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。

第五十四條 對(duì)符合核定征收土地增值稅條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人出具告知核定事項(xiàng)的《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，清算審核組開展土地增值稅核定征收核查，核定應(yīng)納稅額，形成核定征收?qǐng)?bào)告。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自收到核定征收?qǐng)?bào)告起30日內(nèi)向納稅人出具核定征收結(jié)論，同時(shí)下達(dá)補(bǔ)（退）稅《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》，通知納稅人辦理土地增值稅清算稅款的補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

第八章 附 則

第五十五條 清算審核組完成審核后，將清算審核意見及底稿等全部清算資料（含申報(bào)和審核資料的紙質(zhì)及電子版）移交主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算結(jié)束后，應(yīng)按照檔案管理的要求，將清算資料移送檔案管理部門存檔。

第五十六條 市縣區(qū)稅務(wù)局可根據(jù)本辦法，結(jié)合本單位實(shí)際，制定實(shí)施辦法。

第五十七條 本辦法所稱的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)是指管轄房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所。

第五十八條 本辦法由國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋。

第五十九條 本辦法自2023年x月1日起施行。2023年x月1日前未受理清算的項(xiàng)目，按本辦法的相關(guān)規(guī)定處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告》（海南省地方稅務(wù)局2023年第8號(hào)）、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅清算核定征收工作流程的通知》（瓊地稅函〔2017〕215號(hào)）和《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算工作流程的通知》（瓊稅發(fā)〔2019〕21號(hào)）同時(shí)廢止。

附件：

1.土地增值稅清算審核底稿

2.土地增值稅清算相關(guān)文書

3萬(wàn)元/1個(gè)項(xiàng)目+全方位服務(wù)=高質(zhì)效完成土地增值稅清算

《土地增值稅清算輔助系統(tǒng)》 遵循稅法 數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng) 標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范 陽(yáng)光智能

工作導(dǎo)航：清算工作步驟指引，可快速上手，降低清算門檻

清算效率：人員異地分工、高效協(xié)同作業(yè)，規(guī)范項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理：多形式導(dǎo)入數(shù)據(jù)，規(guī)范建立數(shù)據(jù)檔案，一鍵快速查詢

風(fēng)險(xiǎn)控制：智能風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)，精準(zhǔn)審核調(diào)整，降低涉稅風(fēng)險(xiǎn)

快速測(cè)算：政策靈活配置、一鍵測(cè)算稅款，多清算方案可供對(duì)比

自動(dòng)報(bào)告：清算申報(bào)表與鑒證報(bào)告符合稅局要求及稅協(xié)標(biāo)準(zhǔn)

數(shù)據(jù)同步：手機(jī)同步查看項(xiàng)目收入成本數(shù)據(jù)，便于實(shí)時(shí)決策管理

加入?yún)f(xié)同，協(xié)同與合作伙伴/客戶共同進(jìn)化。

【第16篇】土地增值稅清算實(shí)例

土地增值稅對(duì)于企業(yè)，尤其是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說是一個(gè)及其重要的稅種。也是綜合性很強(qiáng)的一個(gè)稅種，其計(jì)算過程涉及增值稅、城建稅、契稅、印花稅等多個(gè)稅種，同時(shí)，它也是企業(yè)所得稅稅前可以扣除的稅種。房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的清算方面，開發(fā)成本的發(fā)生，分?jǐn)偧靶再|(zhì)的認(rèn)定在實(shí)務(wù)中都存在不少爭(zhēng)議點(diǎn)。

本文以重慶市注冊(cè)稅務(wù)師協(xié)會(huì)組織的以“土地增值稅實(shí)務(wù)案例剖析及立法帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)”沙龍活動(dòng)中，八位行業(yè)高端人才代表分享的實(shí)務(wù)案例為基礎(chǔ)，給大家分享五個(gè)土地增值清算過程中的焦點(diǎn)問題。

案例一、公共配套設(shè)施被有償使用，其成本是否還可以分?jǐn)傊疗渌墒郛a(chǎn)品扣除？

基本案情

稅務(wù)師在對(duì)a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的m項(xiàng)目進(jìn)行清算時(shí)發(fā)現(xiàn)，a公司將部分空置的物業(yè)管理用房用于出租。現(xiàn)對(duì)該部分物管用房的稅務(wù)處理產(chǎn)生了爭(zhēng)議：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：

依據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)有關(guān)規(guī)定，配套設(shè)施按照下列規(guī)定處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除;（2）建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除;（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。既然a公司將物管用房用于出租，取得了一定收益，不應(yīng)該認(rèn)定為（1）、（2）類公共配套設(shè)施，屬于可售產(chǎn)品范疇，沒有銷售成本應(yīng)當(dāng)保留，不得稅前扣除。

另一觀點(diǎn)認(rèn)為：

物業(yè)管理用房所有權(quán)屬于全體業(yè)主，符合上述規(guī)定的第（1）類配套設(shè)施費(fèi)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)作為配套設(shè)施，其成本可以分?jǐn)傊疗渌墒郛a(chǎn)品扣除。

必信天誠(chéng)/ 阿牛哥

“全體業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利”，因此a公司將屬于全體業(yè)主的物業(yè)管理用房用于出租所取得的收益應(yīng)當(dāng)歸屬于全體業(yè)主。在對(duì)物業(yè)管理用房的性質(zhì)認(rèn)定時(shí)，不可因a公司“非法”占有了全體業(yè)主的公共收益，而認(rèn)定為該部分物業(yè)管理用房屬于“可售產(chǎn)品”。

基于此，阿牛哥更贊同第二個(gè)觀點(diǎn)。物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主，應(yīng)當(dāng)屬于前述中地（1）類配套設(shè)施。

案例二、清算時(shí)，尚未建設(shè)完成的公共配套成本如何扣除？

基本案情

b房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的m項(xiàng)目分四期開發(fā)。建設(shè)用地規(guī)劃許可證顯示，項(xiàng)目需要修建配套小學(xué)一所，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，配套學(xué)校將在項(xiàng)目全部完工后再修建或與第四期同時(shí)開始建設(shè)。

問：若以工程規(guī)劃許可證為清算單位（假設(shè)每期為一個(gè)工程規(guī)劃許可證），后續(xù)建設(shè)的學(xué)校成本如何在項(xiàng)目各期扣除？

必信天誠(chéng)/ 阿牛哥

跟目前重慶現(xiàn)行土地增值稅清算規(guī)定，在清算是尚未實(shí)際發(fā)生的成本不得稅前扣除，在清算后發(fā)生的成本，可在后續(xù)銷售產(chǎn)品中按照下列公式計(jì)算其成本扣除：

（1）新增成本單方=新增成本÷清算可售建筑面積；

（2）新銷售開發(fā)成本應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本=本次銷售結(jié)轉(zhuǎn)面積*（原清算時(shí)單方成本+新增成本單方成本）。

基于此，阿牛哥建議：

在此情況下，為保證開發(fā)成本能夠充分的稅前扣除，建議納稅人選擇以建設(shè)用地規(guī)劃許可證為清算單位。若前期開發(fā)需要退稅（一般屬于普通住宅增值率低于20%的情形），且后續(xù)建設(shè)的配套設(shè)施并不影響前期清算結(jié)論，選擇以工程規(guī)劃許可證為清算單位也未嘗不可。假設(shè)前期開發(fā)開發(fā)產(chǎn)品存在商業(yè)，又想以工程規(guī)劃許可證為清算單位提前清算退稅，切記商業(yè)不要與住宅辦理在同一個(gè)工程規(guī)劃許可證之上。

案例三、不同項(xiàng)目公司之間的公共成本如何分?jǐn)偅?/p>

基本案情

a、b項(xiàng)目房地產(chǎn)公司所開發(fā)的項(xiàng)目相鄰【建筑面積比為2:1】。鑒于兩個(gè)項(xiàng)目規(guī)模均不是太大，雙方?jīng)Q定兩個(gè)小區(qū)共建一個(gè)供電變壓站。雙方約定供電變壓站的成本根據(jù)兩個(gè)小區(qū)用電的電容量占比【電容量比為1:1】來(lái)承擔(dān)?，F(xiàn)a公司正在進(jìn)行土地增值稅清算，對(duì)供電變壓站的成本分?jǐn)偖a(chǎn)生了分歧：

一種觀點(diǎn)認(rèn)為：

應(yīng)當(dāng)根據(jù)a、b雙方的約定，按照1:1的比例來(lái)承擔(dān)供電變壓站的成本。

理由：成本應(yīng)當(dāng)根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際承擔(dān)情況來(lái)確定，本案中既然雙方不是同一公司，且雙方約定的成本承擔(dān)方式非常合理。因此，按照1:1的比例分?jǐn)偝杀痉弦?guī)定。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：

a、b公司應(yīng)當(dāng)按照建筑面積比為2:1來(lái)分?jǐn)偝杀?，做稅前扣除?/p>

理由：土地增值稅清算成本分?jǐn)偡绞街挥薪ㄖ娣e法和占地面積法，不存在什么電容量占比法，因此應(yīng)當(dāng)按照2:1的比例來(lái)分?jǐn)偣╇娮儔浩鞯某杀尽?/p>

必信天誠(chéng)/ 阿牛哥

依據(jù)目前土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本。對(duì)于開發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)確定發(fā)生額，再分?jǐn)偂Ｒ虼嗽谟懻摮杀痉謹(jǐn)傊?，首先要確定的就是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，而不能機(jī)械地、不分項(xiàng)目具體情況地參照政策規(guī)定按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>