土地增值稅清算（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算

土地增值稅怎么清算？

考呀呀答：一、清算條件

1、預(yù)征為主

土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進(jìn)行清算，那具體要符合哪些條件呢？小編從兩個方向來講，一個是必須進(jìn)行土地增值稅清算的，一個是稅務(wù)局可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的。

必須進(jìn)行清算的(符合下列條件之一的必須進(jìn)行清算)：

(1)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項(xiàng)目清算，一個企業(yè)里可能有幾個項(xiàng)目同時進(jìn)行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項(xiàng)目就要進(jìn)行清算。

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項(xiàng)目，無論竣工還是未竣工都要進(jìn)行清算。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。

稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項(xiàng)目，并銷售完成85%以上；或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達(dá)三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司，但未進(jìn)行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先，財務(wù)工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進(jìn)行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用交土地增值稅的；除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

2、清理扣除項(xiàng)目

清理完收入以后，就要對可以扣除的項(xiàng)目進(jìn)行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的項(xiàng)目按以下六大類來進(jìn)行分類并編制表格：

(1)前期工程費(fèi)(2)建筑安裝工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)(4)公共配套費(fèi)(5)開發(fā)間接費(fèi)(6)利息費(fèi)用

這六大類的成本費(fèi)用，都必須有發(fā)票才能進(jìn)入扣除項(xiàng)目，如果沒有發(fā)票是不能進(jìn)入扣除項(xiàng)目的。

清算土地增值稅時可以扣除的稅費(fèi)是否包括增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、企業(yè)所得稅？

《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)第三條第(一)項(xiàng)規(guī)定，營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財法字[1995]6號)第七條規(guī)定，條例第六條所列的計算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

根據(jù)上述法規(guī)規(guī)定，清算土地增值稅時可以扣除的稅費(fèi)包括：城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加，但是不包括增值稅、企業(yè)所得稅。

【第2篇】企業(yè)分立土地增值稅

企業(yè)分立的概念、業(yè)務(wù)實(shí)質(zhì)。

對于企業(yè)分立的概念，《公司法》及工商、商務(wù)部都有做過規(guī)定，《公司法》的規(guī)定并沒有很明確，只針對公司分立做了程序性的要求以及所承擔(dān)連帶責(zé)任的要求，工商和商務(wù)部的規(guī)定較為明確，也闡述了企業(yè)的兩種分立，即存續(xù)分立和解散分立。

而對于稅法的規(guī)定：根據(jù)根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財稅[2009]59號，以下簡稱：59號文）規(guī)定，分立，是指一家企業(yè)（以下稱為被分立企業(yè)）將部分或全部資產(chǎn)分離轉(zhuǎn)讓給現(xiàn)存或新設(shè)的企業(yè)（以下稱為分立企業(yè)），被分立企業(yè)股東換取分立企業(yè)的股權(quán)或非股權(quán)支付，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的依法分立。

在實(shí)際業(yè)務(wù)中還未出現(xiàn)過將資產(chǎn)分離給現(xiàn)存企業(yè)（直接資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）。

（注：b為被分立企業(yè)，a為被分立企業(yè)股東）

企業(yè)分立與企業(yè)投資要區(qū)分，分立與投資不同，投資是投資設(shè)立出新的子公司，存在母子關(guān)系，而分立是剝離資產(chǎn)新設(shè)出兄弟公司，受同一股東控制，兩者的交易環(huán)節(jié)所涉及的稅種以及計稅依據(jù)也不一樣。

企業(yè)交易的路徑。

關(guān)于企業(yè)分立的交易路徑，有如下兩種，但總體來說交易的結(jié)果是一致的。

股東收回投資+股東再投資

被分立企業(yè)的股東（a）收回投資：被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)剝離分配給股東(利潤分配)，當(dāng)利潤分配不足以抵剝離資產(chǎn)價值時，股東（a）做減資處理，被分立企業(yè)實(shí)收資本減少；被分立企業(yè)股東（a）將收回的被分立資產(chǎn)投入到分立企業(yè)中，新設(shè)分立企業(yè)，屬于以資產(chǎn)投資。

被分立企業(yè)投資+股東收回投資

被分立企業(yè)（b）用剝離資產(chǎn)成立分立企業(yè)，即取得分立企業(yè)（c）的股權(quán)（以不動產(chǎn)對外投資設(shè)立新公司）。2）被分立企業(yè)股東（a）收回部分投資，即：被分立企業(yè)（b）將持有的分立企業(yè)（c）股權(quán)分配給被分立企業(yè)股東（a），此處可作為利潤分配處理也可以作為減資處理。

剝離資產(chǎn)是否繳納土增稅？

1.根據(jù)《財政部稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅[2018] 57號）第三條的規(guī)定，“按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上的與原投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅?！?/p>

從該條文看，企業(yè)的存續(xù)分立以及解散分立，被分立的企業(yè)股東依然存在并且原投資主體相同，滿足該條件，但要注意原投資主體相同，只是限定投資主體一致，并未約定原投資主體的投資比例不可以變化，假如有兩個或兩個以上的投資主體，他們之間的投資比例是可以發(fā)生變化的，這對于那些想退出股權(quán)的同時又想在退出中不繳納土增稅的股東來說（名義股權(quán)轉(zhuǎn)讓，實(shí)際轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，后續(xù)文章將會闡述），先通過重組，后通過慢慢減股退出，無疑是一個籌劃的方向。

根據(jù)該通知的第五條規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。第五條的規(guī)定限定了被分立企業(yè)和分立企業(yè)的從事業(yè)務(wù)范圍，也即，被分立企業(yè)（b）和分立企業(yè)（c）只要其中任意一個為房地產(chǎn)公司，都不滿足暫免征收土增稅。

2.《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照本條例減土地增值稅?！?/p>

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）項(xiàng)及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號文件發(fā)布）第十九條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

結(jié)合這兩個文件規(guī)定，不難發(fā)現(xiàn)，繳納土增稅的一個重要關(guān)鍵點(diǎn)是發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，無論是直接對外銷售獲取直接收入，還是通過抵債，分配給股東等獲取非貨幣性收入，只要發(fā)生產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，就屬于土增稅繳納范圍內(nèi)。我們在上文闡述企業(yè)分立的兩個交易路徑，通過分析兩個交易路徑就很明了。

1.“股東抽回投資+再投資”，被分立企業(yè)（b）將資產(chǎn)（房地產(chǎn)）剝離分配給股東，視同銷售處理，發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，屬于土增稅繳納范圍。

2.被分立企業(yè)投資+股東收回投資”，被分立企業(yè)（b）以資產(chǎn)進(jìn)行對外投資，設(shè)立新公司，以房地產(chǎn)對外投資視同銷售處理，也屬于土增稅繳納范圍。

那對于企業(yè)分立過程中，是否還存在其他的交易方式來避免繳納更多的土增稅？我們應(yīng)設(shè)置怎樣的交易路徑和方式？若在過程中必須繳納土增稅，前期的成本分?jǐn)傇O(shè)置又如何處理？這些問題后續(xù)文章見！以上觀點(diǎn)是結(jié)合自身對稅法條例的理解以及參照其他同仁的觀點(diǎn)所整合的個人觀點(diǎn)，如有紕漏之處，歡迎溝通交流。

【第3篇】土地增值稅預(yù)征管理辦法

2023年11月10日國家稅務(wù)總局發(fā)布了2023年第70號公告，公告中規(guī)定土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)與財稅〔2016〕43號規(guī)定的土地增值稅計稅依據(jù)不完全相符，那么作為納稅人應(yīng)如何準(zhǔn)確理解并選用？

一、計稅依據(jù)政策

1、財稅〔2016〕43號（現(xiàn)行有效）《關(guān)于營改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》第三條規(guī)定:

土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入

2、國家稅務(wù)總局公告2023年第70號（現(xiàn)行有效）《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》第一條規(guī)定：

營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

二、計征依據(jù)不同納稅差異

從上述政策可以看出，土地增值稅計征依據(jù)有兩種，一是不含增值稅收入，二是預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。此兩種方式會存在納稅金額差異。

假設(shè)預(yù)收款10000萬元，土地增值稅預(yù)征率1%，則：

以不含增值稅收入作為計算依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：

10000÷（1+9%）*1%=91.74萬元

以預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為計稅依據(jù)，應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅為：【10000-10000÷（1+9%）*3%】*1%=97.25萬元

兩種計征依據(jù)計算的應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅差額為97.25-91.74=5.54萬元。

顯然，按照不含增值稅收入作為土地增值稅的計征依據(jù)對企業(yè)有利。

三、兩種計征依據(jù)效力分析

1、營改增后，為明確土地增值稅的計稅依據(jù)，由財政部和國家稅務(wù)總局發(fā)布財稅〔2016〕43號，很明顯該文件屬于實(shí)體法。文件中確定的土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入為原則性的規(guī)定。

2、國家稅務(wù)總局公告2023年第70號由國家稅務(wù)總局獨(dú)家發(fā)文，屬于操作行層面的程序法。

70公告中第一條中的前半段描述，明確了土地增值稅的計稅依據(jù)為不含增值稅收入，這是對增值稅計稅依據(jù)的進(jìn)一步明確，并沒有否定〔2016〕43號的規(guī)定。

70號公告后半段描述，是為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算，可按照預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款作為土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)。在此，可以看出，是給了納稅人另外一種計算方法，是可以而不是必須。

四、納稅人對計征依據(jù)的選擇

根據(jù)實(shí)體法效力大于程序法效力，納稅人選擇按照財稅〔2016〕43號文件，以不含增值稅收入作為土地增值稅計征依據(jù)完全合法。

當(dāng)然，國家稅務(wù)總局公告2023年第70號給出了另外一種計算方法，企業(yè)根據(jù)自身情況也可以選擇。

根據(jù)財法字〔1995〕6號（現(xiàn)行有效）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十六條納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。可見土增稅預(yù)征具體辦法的權(quán)力在各各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局，如果當(dāng)?shù)赜忻魑囊?guī)定的，需按照當(dāng)?shù)匚募?zhí)行。

作者：付小文 德居正財稅咨詢

【第4篇】2023年土地增值稅稅率

編者按

土地增值稅經(jīng)常引發(fā)稅企爭議，被戲稱“土地爭執(zhí)稅”。土地增值稅之所以會引起如此多的爭議，主要原因有以下四大原因：一是土地增值稅稅率超率累進(jìn)，并且稅率太高；二是土地增值稅稅收法律法規(guī)簡單而滯后；三是土地增值稅計稅依據(jù)中收入和扣除項(xiàng)目的認(rèn)定非常復(fù)雜；四是計算增值額的方法、成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒◤?fù)雜。本文擬對裁判文書網(wǎng)公開的涉土地增值稅爭議案件進(jìn)行分析，并對土地增值稅的稅法責(zé)任進(jìn)行提示，供讀者參考！

一、房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅案件數(shù)據(jù)匯總

以“土地增值稅”、“房地產(chǎn)業(yè)”為關(guān)鍵詞進(jìn)行司法裁判文書搜索，數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：

1、從案件數(shù)量上分析，民事案件數(shù)量居首

2、民事案件中各類合同糾紛占比超過90%

3、行政案件總體數(shù)量不多，但其中行政復(fù)議及行政處罰合計占比超三成

雖然從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉土地增值稅糾紛中，稅企糾紛數(shù)量不多，但是仔細(xì)分析各類案件的案情，尤其是民事案件的案情，會發(fā)現(xiàn)不少案例中合同各方對土地增值稅稅款、滯納金/罰款的承擔(dān)比例等問題的分歧直接引發(fā)了合同糾紛。因此，行政案件的數(shù)量不能全面反映土地增值稅的法律風(fēng)險，應(yīng)看到相當(dāng)多民事案件背后也是土地增值稅引發(fā)的風(fēng)險。

4、刑事案件以逃稅罪與虛開發(fā)票罪為主

從案件數(shù)量上看，房地產(chǎn)業(yè)涉及土地增值稅的刑事案件數(shù)量只有11件，其中五件屬于危害稅收征管罪，其中逃稅罪、虛開發(fā)票罪都涉及。

二、房地產(chǎn)業(yè)須警惕土地增值稅四大法律責(zé)任

（一）未及時進(jìn)行土地增值稅清算，會被要求限期清算，視情形，可能加收滯納金

由于土地增值稅相關(guān)規(guī)定的簡單、滯后，土地增值稅清算分為應(yīng)清算、可清算兩種情形。以《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定第九條、第十條為例，“納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！?/p>

對于“應(yīng)清算”未清算的情況，納稅人應(yīng)主動進(jìn)行土地增值稅清算，如果未能及時進(jìn)行清算申報，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)會在查實(shí)的前提下，向納稅人發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》進(jìn)行土地增值稅清算，這種情形下，納稅人會被追征滯納金。對于“可清算”的情況，應(yīng)先由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》通知清算，納稅人再進(jìn)行土地增值稅清算，此時只需繳納稅款。

（二）收入、費(fèi)用、成本等確認(rèn)不合法，追征少繳的土地增值稅和滯納金

土地增值稅的計算依賴于增值額的計算，而增值額的計算則是由收入減去費(fèi)用、成本等各法定扣除項(xiàng)。相對于扣除項(xiàng)，收入的確認(rèn)還是比較簡單的，目前有分歧的情況常見于特殊情形下的收入確認(rèn)，例如：回遷安置房確認(rèn)的金額標(biāo)準(zhǔn)、應(yīng)確認(rèn)收入的視同銷售行為、合作建房的轉(zhuǎn)讓收入是否應(yīng)確認(rèn)為應(yīng)繳土地增值稅的收入等。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，扣除項(xiàng)包括取得土地的使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。但是實(shí)際上企業(yè)發(fā)生的費(fèi)用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)比《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中列舉的種類要多。那對于費(fèi)用、成本的性質(zhì)判定不同，直接影響了土地增值稅的計算。例如，對于項(xiàng)目部發(fā)生的業(yè)務(wù)招待費(fèi)，是否屬于開發(fā)間接費(fèi)用，企業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間存在分歧，稅務(wù)機(jī)關(guān)往往認(rèn)為是屬于期間費(fèi)用而非開發(fā)間接費(fèi)用。

對于收入、費(fèi)用、成本等確認(rèn)不合法的情形，如果只是法規(guī)、政策理解、適用錯誤，而不存在《稅收征收管理法》第六十三、六十四條規(guī)定的偷稅等情況時，納稅人面臨的是追征土地增值稅及滯納金的責(zé)任。（參見：《龍巖和鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、龍巖市地方稅務(wù)局稽查局稅務(wù)行政管理(稅務(wù))二審行政裁定書》（2017）閩08行終147號）。

（三）在賬簿上少列收入、多列支出，造成少繳土地增值稅，構(gòu)成偷稅

以《山西金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴山西省聞喜縣地方稅務(wù)局稽查局要求撤銷稅務(wù)處罰決定一審行政判決書》（（2017）晉0828行初51號）為例，金宏澤房地產(chǎn)開發(fā)公司通過自制收據(jù)收取房款不入帳，少記預(yù)收收入造成少繳稅款。構(gòu)成偷稅，被稅務(wù)機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金、少繳稅款50%的罰款。

以《四川綿竹三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司不服四川省德陽市地方稅務(wù)局行政處罰一案一審行政判決書》（（2014）旌行初字第51號）為例，三益房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司以假發(fā)票、虛構(gòu)交易事實(shí)等方式在賬簿上多列支出3711150.00元，造成少繳土地增值稅196027.73元，構(gòu)成偷稅，被稅務(wù) 機(jī)關(guān)處以追征稅款、滯納金及罰款。

為了減少土地增值稅的增值額，從而降低土地增值稅稅負(fù)，減少收入、增加扣除項(xiàng)往往是籌劃重點(diǎn)。但是籌劃不當(dāng)，容易構(gòu)成稅務(wù)行政法中的”偷稅“行為，而被要求繳納稅款、滯納金及罰款。同時，提醒讀者注意，根據(jù)《發(fā)票管理辦法》第四十一條的規(guī)定：“違反發(fā)票管理法規(guī)，導(dǎo)致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款”，取得不合規(guī)的發(fā)票還會面臨處罰罰款的行政責(zé)任。（參見《申請執(zhí)行人四川省通江縣地方稅務(wù)稽查局申請執(zhí)行被執(zhí)行人巴中宏霞房地產(chǎn)公司稅務(wù)行政處罰一案行政裁定書》（2016）川1921行審27號）。

（四）土地增值稅不當(dāng)“籌劃”，擔(dān)刑責(zé)——逃稅罪、虛開發(fā)票罪

從前述對公開的審判案例分析看，逃稅罪、虛開發(fā)票罪是土地增值稅稅收違法行為的刑事處罰常見罪名。根據(jù)刑法第201條規(guī)定“納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報或者不申報，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額10%以上的處三年以下尤其圖形或者拘役，并處罰金”，但是“經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)依法下達(dá)追繳通知后，補(bǔ)繳應(yīng)納稅款，繳納滯納金，已受行政處罰的，不予追究刑事責(zé)任；但是，五年內(nèi)因逃避繳納稅款受過刑事處罰或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)給予二次以上行政處罰的除外。” 因此，一般來說，如果初次被稅務(wù)機(jī)關(guān)按照偷稅進(jìn)行處罰，并足額上繳稅款、罰款的，不會按照逃稅罪進(jìn)行刑事處罰。但是對于提供足額擔(dān)保是否屬于“已接受行政處罰”而豁免追究刑事責(zé)任，目前司法審判結(jié)果則并不明確。根據(jù)立法意圖分析，筆者傾向于認(rèn)為提供足額納稅擔(dān)保時，應(yīng)認(rèn)定滿足豁免條件，不予追究逃稅罪的責(zé)任。

而虛開發(fā)票罪往往是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)為了多列成本、費(fèi)用。以《鹽城市富園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、江蘇富園建設(shè)有限公司等虛開發(fā)票罪二審刑事判決書》（（2018）蘇09刑終668號）為例，2023年至2023年，富園房地產(chǎn)公司在開發(fā)鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項(xiàng)目過程中，為了少繳稅款，公司財務(wù)主管被告人田培軍經(jīng)與姜某計議后，先后安排并指使該公司副總經(jīng)理被告人姜道聰、公司會計被告人許巧紅、徐玉會及被告人徐茂炎等人通過偽造工程施工合同、付款證明、工程竣工決算書、工程造價審核報告書等開票資料，虛列、虛增鹽城市大豐區(qū)“朝陽景都”項(xiàng)目實(shí)際工程量，讓富園建設(shè)公司、富園園林公司及冒用他人名義，為富園房地產(chǎn)公司從稅務(wù)機(jī)關(guān)開具建筑業(yè)統(tǒng)一發(fā)票8張。從而觸犯了刑法規(guī)定，以至于要承擔(dān)虛開發(fā)票的刑事責(zé)任。

【第5篇】土地增值稅 預(yù)繳

一、預(yù)繳土地增值稅的政策依據(jù)

1.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)（《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條）

2.根據(jù)細(xì)則的規(guī)定，對納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入可以預(yù)征土地增值稅。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。因此，對納稅人預(yù)售房地產(chǎn)所取得的收入，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定預(yù)征土地增值稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)?shù)街鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并按規(guī)定比例預(yù)交，待辦理決算后，多退少補(bǔ)；當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定不預(yù)征土地增值稅的，也應(yīng)在取得收入時先到稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。（財稅字〔1995〕48號）第十四條

3.納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。（財法字〔1995〕006號）

二、預(yù)繳土地增值稅計算

（一）預(yù)征的計征依據(jù)

1.一般計稅

（1）土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額

（2）銷項(xiàng)稅額=銷售額×適用稅率

（3）銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+9%）（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）

2.簡易計稅

土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

3.簡化計算

為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計算金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計算土地增值稅預(yù)征計征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）

（二）代收費(fèi)用

對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。（財稅字〔1995〕48號第六條）

（三）預(yù)征率

應(yīng)預(yù)繳土地增值稅=土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)×預(yù)征率

“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當(dāng)?shù)念A(yù)征率（地區(qū)的劃分按照國務(wù)院有關(guān)文件的規(guī)定執(zhí)行）。對穗尚未預(yù)征或暫緩預(yù)征的地區(qū)，應(yīng)切實(shí)按照稅收法律法規(guī)開展預(yù)征，確保土地增值稅在預(yù)征階段及時、充分發(fā)揮調(diào)節(jié)作用?！保▏惏l(fā)〔2010〕53號）第二條

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開盤預(yù)售環(huán)節(jié)取得的收入根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的不同類型房地產(chǎn)（普通住宅、非普通住宅、其他類型的房地產(chǎn)等）的預(yù)征率計算應(yīng)預(yù)繳的土地增值稅，保障性住房不預(yù)繳土地增值稅。

三、預(yù)繳申報

（一）納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十條

（二）根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

2.納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

依據(jù)：《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的房地產(chǎn)、因分次轉(zhuǎn)讓而頻繁發(fā)生納稅義務(wù)、難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報納稅的情況，源土地增值稅可按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市稅務(wù)局規(guī)定的期限申報繳納。（國稅函〔2004〕938號）

（四）土地增值稅的納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。目前，多數(shù)地區(qū)土地增值稅預(yù)征實(shí)行按月申報，但也有部分地區(qū)實(shí)行按季申報。比如上海就規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)建造的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行按季申報繳納，納稅人應(yīng)于季度終了之日起十五日內(nèi)，申報并繳納稅款。

（五）對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。（財稅〔2006〕21號）

（六）自2023年6月1日起，納稅人申報繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個或多個稅種時，使用《財產(chǎn)和行為稅納稅申報表》，納稅人新增稅源或稅源變化時，需先填報《財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表》。

附件1：財產(chǎn)和行為稅納稅申報表

財產(chǎn)和行為稅減免稅申報附表

附件2：財產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)表

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于簡并稅費(fèi)申報有關(guān)事項(xiàng)的公告》（ 國家稅務(wù)總局公告2023年第9號）

、風(fēng)險點(diǎn)

1.項(xiàng)目應(yīng)正確區(qū)分業(yè)態(tài)，由于各業(yè)態(tài)預(yù)征率不同，需向當(dāng)?shù)囟惥肿稍兓蛲ㄟ^當(dāng)?shù)囟惥志W(wǎng)站查詢最新的土地增值稅預(yù)征率文件，核對預(yù)征率適用正確與否，并及時更新；

2.檢查賬面有無收取的誠意金應(yīng)轉(zhuǎn)未轉(zhuǎn)預(yù)收的情況，核實(shí)轉(zhuǎn)為預(yù)收的誠意金是否按規(guī)定預(yù)交土地增值稅；

3.合同中包含政府回購保障房等的，土地增值稅可申請減免預(yù)征，是否按規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

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【第6篇】土地增值稅附著物包括

導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項(xiàng)目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，納稅人計算土地增值額時稅法允許扣除的項(xiàng)目主要包括四個方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；二是房產(chǎn)開發(fā)成本，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用；三是房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，即開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財務(wù)費(fèi)用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個人。征稅對象是指有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)等單位和個人，有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過程中獲得的收入，扣除開發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國的土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，對土地增值率高的多征，增值率低的少征，無增值的不征，例如增值額大于20%未超過50%的部分，稅率為30%，增值額超過200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時候扣除的。

【第7篇】北京土地增值稅

6月2日，北京市政府印發(fā)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)施方案》。北京市發(fā)改委相關(guān)負(fù)責(zé)人在解讀實(shí)施方案出臺背景時表示，疫情沖擊是階段性的、暫時的，長期來看本市經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)發(fā)展的良好態(tài)勢不會改變，北京有“穩(wěn)”的基礎(chǔ)。

相關(guān)負(fù)責(zé)人說：“在對標(biāo)對表國務(wù)院6方面33條措施基礎(chǔ)上，立足本市實(shí)際，經(jīng)多方聽取意見，結(jié)合近期政策、項(xiàng)目儲備 ，按照‘不折不扣落實(shí)一批、出臺細(xì)則明確一批、結(jié)合本市實(shí)際新增一批’的原則，針對當(dāng)前企業(yè)最關(guān)心、最直接、最迫切的現(xiàn)實(shí)困難，研究提出了6個方面45條措施，全力統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長?！?/p>

相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，制定過程中，《實(shí)施方案》堅持首善標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合北京實(shí)際，落實(shí)一批精準(zhǔn)高效、操作性強(qiáng)、務(wù)實(shí)管用的舉措，穩(wěn)增長、穩(wěn)市場主體、保就業(yè)，讓市場主體和人民群眾應(yīng)享盡享政策紅利，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，推動新時代首都發(fā)展，努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展預(yù)期目標(biāo)。

具體有四點(diǎn)考慮——

一是堅持將做好疫情防控作為經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的重要保障。堅持高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，堅定推進(jìn)“動態(tài)清零”行動，科學(xué)指導(dǎo)企業(yè)做好精準(zhǔn)防控和復(fù)工復(fù)產(chǎn)，最大程度保護(hù)人民生命安全和身體健康，最大限度減少疫情對經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的影響。

二是堅持不折不扣承接好、落實(shí)好國家政策。結(jié)合本市實(shí)際提出若干自選動作，實(shí)施包括1個實(shí)施方案和n個配套實(shí)施方案的“1+n”政策體系，更好推動政策精準(zhǔn)直達(dá)困難企業(yè)和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，確保市場主體和群眾清晰了解、應(yīng)享盡享。

三是堅持扛起穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)的北京擔(dān)當(dāng)。把穩(wěn)增長放在更加突出位置，堅決落實(shí)國家提出的二季度地區(qū)生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率、扣除留抵退稅因素后的財政收入、物價等要求，進(jìn)一步增強(qiáng)責(zé)任感、使命感和緊迫感，全力抓好政策落地見效，作出北京貢獻(xiàn)。

四是堅持兼顧當(dāng)前與長遠(yuǎn)發(fā)展推出操作性強(qiáng)的務(wù)實(shí)舉措。堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，長短結(jié)合謀劃實(shí)施一批促進(jìn)創(chuàng)新型企業(yè)、高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的支持政策和重大項(xiàng)目，不斷增強(qiáng)首都發(fā)展后勁。

《北京市統(tǒng)籌疫情防控和

穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長的實(shí)施方案》

為貫徹落實(shí)黨中央“疫情要防住、經(jīng)濟(jì)要穩(wěn)住、發(fā)展要安全”的要求和國務(wù)院穩(wěn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)政策措施，高效統(tǒng)籌疫情防控和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，統(tǒng)籌發(fā)展和安全，穩(wěn)增長穩(wěn)市場主體保就業(yè)，確保經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間，堅持“五子”聯(lián)動服務(wù)和融入新發(fā)展格局，推動新時代首都發(fā)展，特制定本實(shí)施方案。

一、持續(xù)加力助企紓困和營商環(huán)境優(yōu)化，全力穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本面

（一）留抵退稅“直達(dá)快享”

1.嚴(yán)格落實(shí)國家增值稅留抵退稅政策，主動服務(wù)，“一對一”精準(zhǔn)推送信息，全程網(wǎng)上辦理，確保2023年6月30日前符合條件的企業(yè)存量留抵稅額“應(yīng)退盡退”。（責(zé)任單位：北京市稅務(wù)局、市財政局、人民銀行營業(yè)管理部）

（二）社會保險費(fèi)和住房公積金“應(yīng)緩盡緩”

2.按照國家社會保險費(fèi)緩繳政策及擴(kuò)圍要求，對特困行業(yè)企業(yè)、科技創(chuàng)新型困難中小微企業(yè)及其他受疫情影響生產(chǎn)經(jīng)營困難的中小微企業(yè)、以單位方式參保的個體工商戶、參加企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險的事業(yè)單位及社會組織緩繳社會保險費(fèi)，明確困難企業(yè)申請條件，擴(kuò)大享受范圍，以自愿申請、書面承諾等方式簡化辦理程序，養(yǎng)老、失業(yè)、工傷保險費(fèi)緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市財政局、北京市稅務(wù)局）

3.受疫情影響的企業(yè)等用人單位，可按規(guī)定申請緩繳住房公積金，緩繳期限為2023年4月至12月。緩繳期間，繳存職工正常提取和申請住房公積金貸款，不受緩繳影響。職工在本市無自有住房租住商品房，可按實(shí)際支付房租提取住房公積金，不受繳存人月繳存額限制。受疫情影響不能正常償還個人住房公積金貸款的，不作逾期處理，不影響征信記錄，并免收罰息。（責(zé)任單位：市住房公積金管理中心）

（三）國有房租減免“即申即享”

4.2023年對承租京內(nèi)各類國有房屋的在京注冊或在京納稅服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個體工商戶減免3個月房屋租金，其中對承租朝陽、海淀、豐臺、房山、通州、大興等被列為疫情中高風(fēng)險地區(qū)所在區(qū)國有房屋的，減免6個月房屋租金。符合條件的連鎖超市、便利店、餐飲企業(yè)以門店為單位執(zhí)行。本市集體企業(yè)由各區(qū)結(jié)合實(shí)際情況參照執(zhí)行。對承租非國有房屋的科技型孵化器為中小微企業(yè)和個體工商戶減免房租的，經(jīng)確認(rèn)按照減免租金總額的50%給予補(bǔ)貼，其中市級承擔(dān)20%、區(qū)級承擔(dān)30%。鼓勵各區(qū)結(jié)合實(shí)際，對減免中小微企業(yè)和個體工商戶房租的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，給予一定補(bǔ)貼。市國資委、各區(qū)分別組建房租減免工作專班，公告聯(lián)系方式，協(xié)調(diào)督查政策落實(shí)，確保免租措施惠及最終承租經(jīng)營人。（責(zé)任單位：市國資委，市機(jī)關(guān)事務(wù)局，市科委、中關(guān)村管委會，市商務(wù)局，市財政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

（四）水電氣“欠費(fèi)不停供”

5.對受疫情影響未能及時繳費(fèi)的小微企業(yè)和個體工商戶用水、用電、用氣“欠費(fèi)不停供”，緩繳期限至2023年底，緩繳期間免收滯納金。將中小微企業(yè)寬帶和專線平均資費(fèi)再降10%。（責(zé)任單位：市城市管理委、市水務(wù)局、市市場監(jiān)管局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市通信管理局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（五）開行“融資紓困直通車”

6.2023年普惠小微貸款增速高于各項(xiàng)貸款增速10個百分點(diǎn)以上。線上線下相結(jié)合提高首貸補(bǔ)貼辦理便利度和覆蓋面。落實(shí)商業(yè)匯票承兌期限由1年縮短至6個月政策，加大再貼現(xiàn)力度。（責(zé)任單位：人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市政務(wù)服務(wù)局、市財政局）

7.鼓勵金融機(jī)構(gòu)對中小微企業(yè)和個體工商戶、貨車司機(jī)貸款及受疫情影響的個人住房與消費(fèi)貸款等實(shí)施延期還本付息，簡化申請手續(xù)、支持網(wǎng)上辦理，不因疫情因素下調(diào)貸款風(fēng)險分類，不影響征信記錄，并免收罰息。（責(zé)任單位：北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部、市金融監(jiān)管局）

8.加大中小微企業(yè)融資擔(dān)保支持力度，對受疫情影響較大的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)2023年新申請的銀行貸款由政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的，按0.5%的費(fèi)率收取擔(dān)保費(fèi)，免收政策性創(chuàng)業(yè)擔(dān)保項(xiàng)目擔(dān)保費(fèi)，對政府性融資擔(dān)保機(jī)構(gòu)2023年度新增小微企業(yè)融資擔(dān)保業(yè)務(wù)提供不高于實(shí)際發(fā)生代償總額20%的補(bǔ)償。（責(zé)任單位：市財政局、市金融監(jiān)管局、北京銀保監(jiān)局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局）

9.鼓勵保險機(jī)構(gòu)設(shè)立企業(yè)疫情險，為投保且因突發(fā)疫情導(dǎo)致的企業(yè)停產(chǎn)或停業(yè)給予一定額度賠付。大力推廣普惠性商業(yè)健康保險，為基本醫(yī)療保險提供補(bǔ)充保障。加快推進(jìn)平臺經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)等新業(yè)態(tài)保險試點(diǎn)產(chǎn)品落地。（責(zé)任單位：北京銀保監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、市醫(yī)保局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市人力資源社會保障局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（六）優(yōu)化營商環(huán)境“接地氣”

10.出臺助企紓困優(yōu)化營商環(huán)境若干措施，擴(kuò)大線上審批服務(wù)、電子印章和電子證照應(yīng)用，提升“一網(wǎng)通辦”服務(wù)水平，實(shí)現(xiàn)惠企政策“主動辦”“加快辦”“方便辦”。疫情期間工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證到期的，企業(yè)在線承諾后有效期自動順延。食品生產(chǎn)許可證（非特殊食品）到期的，有效期順延6個月。封管控區(qū)內(nèi)無法及時換發(fā)食品生產(chǎn)許可證（特殊食品）、食品經(jīng)營許可證的，有效期順延至封管控解除后30日。因疫情影響導(dǎo)致的行政處罰、延期還貸等失信行為，不納入信用記錄和征信記錄，為受到行政處罰并被公示的企業(yè)開通“信用豁免申請”便捷服務(wù)。用好12345企業(yè)服務(wù)熱線，為企業(yè)提供政策咨詢、受理辦理、督辦反饋、回訪評價全鏈條服務(wù)，實(shí)現(xiàn)“企業(yè)有所呼、政府有所應(yīng)”。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市政務(wù)服務(wù)局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

11.夯實(shí)市、區(qū)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級“服務(wù)包”工作體系，健全走訪服務(wù)制度，積極發(fā)揮行業(yè)和屬地管家作用，完善企業(yè)訴求動態(tài)解決機(jī)制，不斷提升各級政府統(tǒng)籌服務(wù)企業(yè)發(fā)展能力。穩(wěn)定總部企業(yè)在京發(fā)展，引導(dǎo)企業(yè)在京布局一批符合首都城市戰(zhàn)略定位的重大項(xiàng)目。支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展，在研發(fā)創(chuàng)新、場景應(yīng)用、融資上市等方面加大扶持力度，加快培育一批獨(dú)角獸、“專精特新”“隱形冠軍”企業(yè)。（責(zé)任單位:市發(fā)展改革委、各行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

12.開展中小企業(yè)賬款清欠專項(xiàng)行動，無分歧欠款發(fā)現(xiàn)一起清償一起，確有支付困難的2023年6月30日前明確還款計劃，嚴(yán)禁政府投資項(xiàng)目新增拖欠。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財政局、市國資委、市發(fā)展改革委、市市場監(jiān)管局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

13.加快財政支出進(jìn)度，壓減會議、培訓(xùn)、差旅等一般性支出，按規(guī)定全部收回各類結(jié)余結(jié)轉(zhuǎn)資金，統(tǒng)籌用于疫情防控、助企紓困等急需領(lǐng)域。（責(zé)任單位：市財政局、各市級部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

14.加大公共采購傾斜力度，政府采購工程更多采用擴(kuò)大聯(lián)合體投標(biāo)和合理分包等方式，降低中小企業(yè)參與門檻。將政府采購貨物服務(wù)面向小微企業(yè)的價格扣除比例提高至10%-20%。200萬元以上的貨物服務(wù)采購項(xiàng)目、400萬元以上的工程采購項(xiàng)目中適宜由中小企業(yè)提供的，預(yù)留40%以上預(yù)算總額專門面向中小企業(yè)采購，其中預(yù)留給小微企業(yè)比例不低于70%。工會經(jīng)費(fèi)等其他公共性經(jīng)費(fèi)參照執(zhí)行。（責(zé)任單位：市財政局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市總工會、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

15.全面推廣電子招投標(biāo)，疫情期間采取隨機(jī)抽取方式難以確定評標(biāo)專家的，可依法由招標(biāo)人自行確定專家進(jìn)行評標(biāo)。全面推行保函（保險）替代現(xiàn)金繳納保證金，鼓勵招標(biāo)人（采購人）對信用良好的中小微企業(yè)免除投標(biāo)擔(dān)保。（責(zé)任單位：相關(guān)行業(yè)主管部門、市公共資源交易中心）

二、著力打通關(guān)鍵堵點(diǎn)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈安全穩(wěn)定

（一）高效統(tǒng)籌疫情防控和生產(chǎn)經(jīng)營

16.積極穩(wěn)妥有序推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，堅持“動態(tài)清零”總方針，分區(qū)分級實(shí)施社會面防控措施。分場景分類別及時更新、動態(tài)調(diào)整疫情防控指引，市區(qū)聯(lián)動及時解決已復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)因疫情防控產(chǎn)生的到崗用工、配套企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、物流運(yùn)輸、入境返京等實(shí)際困難。指導(dǎo)更多企業(yè)制定閉環(huán)生產(chǎn)預(yù)案，以最小生產(chǎn)單元、最小人員編組分區(qū)分隔、錯時錯班優(yōu)化生產(chǎn)流程，提高企業(yè)抵御疫情影響能力。實(shí)施重大項(xiàng)目生活區(qū)、施工區(qū)分隔管理，新進(jìn)京員工獨(dú)立區(qū)域居住，確保施工進(jìn)度不延后、質(zhì)量不打折。（責(zé)任單位：各市級部門、各區(qū)政府）

17.健全分級分類、動態(tài)管理的重點(diǎn)企業(yè)“白名單”制度，爭取更多本市重點(diǎn)企業(yè)及上下游企業(yè)納入國家產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈“白名單”保障范圍，建立京津冀三地互認(rèn)、互通、互供、互保企業(yè)“白名單池”。建立市區(qū)兩級重要功能性企業(yè)、防疫物資生產(chǎn)企業(yè)、城市運(yùn)行保障企業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈龍頭和供應(yīng)鏈前端企業(yè)“白名單”。（責(zé)任單位：復(fù)工復(fù)產(chǎn)防控組、市京津冀協(xié)同辦、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）全力保通保暢

18.嚴(yán)格落實(shí)貨運(yùn)車輛司乘人員“白名單”制度和“即采即走即追”閉環(huán)管理模式，對通信行程卡綠色帶*號實(shí)施精準(zhǔn)賦碼。加大全國統(tǒng)一制式通行證發(fā)放力度，對保障民生物資、生產(chǎn)性物資運(yùn)輸?shù)钠髽I(yè)應(yīng)發(fā)盡發(fā)。對公共性、基礎(chǔ)性物流基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板項(xiàng)目及冷鏈物流設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，加大市政府固定資產(chǎn)投資、地方政府專項(xiàng)債券支持力度。做好市域內(nèi)及河北省應(yīng)急物資中轉(zhuǎn)站隨時啟用準(zhǔn)備，建設(shè)運(yùn)維資金由政府性資金承擔(dān)。研究建立礦建材料等重點(diǎn)貨品“公轉(zhuǎn)鐵”運(yùn)輸成本差額政府、鐵路部門、企業(yè)三方共擔(dān)機(jī)制。繼續(xù)實(shí)施批發(fā)市場蔬菜和部分類別國產(chǎn)水果免除進(jìn)場費(fèi)政策。（責(zé)任單位：市交通委、市公安局、市衛(wèi)生健康委、市通信管理局、市財政局、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

19.落實(shí)2023年國家階段性實(shí)施國內(nèi)客運(yùn)航班運(yùn)行財政補(bǔ)貼政策。穩(wěn)妥有序恢復(fù)本市國內(nèi)國際航空客運(yùn)航班，積極爭取增開本市國際貨運(yùn)航線航班。針對生物醫(yī)藥、集成電路、消費(fèi)電子、汽車等高端供應(yīng)鏈保障需求，對航空企業(yè)增開全貨機(jī)航線航班、完善地面配套服務(wù)、主動降低航空物流成本的，給予一定財政補(bǔ)貼。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市財政局、相關(guān)行業(yè)主管部門）

（三）加快布局京津冀協(xié)同重點(diǎn)領(lǐng)域產(chǎn)業(yè)鏈

20.開展高精尖產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鏈補(bǔ)鏈行動，對龍頭企業(yè)圍繞重點(diǎn)領(lǐng)域在京津冀范圍提升產(chǎn)業(yè)鏈保供能力的，給予一攬子支持。充分利用產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金等手段，推動一批新能源汽車、生物醫(yī)藥、新一代信息技術(shù)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目在現(xiàn)代化首都都市圈落地。推動京津冀國家技術(shù)創(chuàng)新中心建設(shè)，帶動三地在產(chǎn)業(yè)共性技術(shù)研發(fā)和成果應(yīng)用方面深度合作。（責(zé)任部門：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市京津冀協(xié)同辦，市財政局）

三、充分發(fā)揮優(yōu)勢企業(yè)帶動作用，不斷提升高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展能級

（一）促進(jìn)平臺企業(yè)規(guī)范健康持續(xù)發(fā)展

21.支持平臺企業(yè)參與智慧城市建設(shè)，落地一批智慧交通、智慧商圈、智慧街區(qū)、智慧家庭應(yīng)用場景項(xiàng)目。引導(dǎo)重點(diǎn)平臺企業(yè)科技轉(zhuǎn)型，支持企業(yè)與國家實(shí)驗(yàn)室、國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室、新型研發(fā)機(jī)構(gòu)、高校院所深度合作，加快人工智能、云計算、區(qū)塊鏈、操作系統(tǒng)、處理器等領(lǐng)域技術(shù)研發(fā)突破，支持平臺企業(yè)參與新型算力體系建設(shè)。支持平臺企業(yè)推廣數(shù)字零售、社交電商、在線健身、在線診療、云旅游、云展覽、云演出等數(shù)字經(jīng)濟(jì)新模式，拓展“互聯(lián)網(wǎng)+”消費(fèi)場景，加快推進(jìn)居家生活和居家辦公一體化發(fā)展。支持本市企業(yè)在香港上市，依法依規(guī)推進(jìn)符合條件的平臺企業(yè)赴境外上市。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市發(fā)展改革委，市科委、中關(guān)村管委會，市商務(wù)局，市衛(wèi)生健康委，市文化和旅游局，市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局）

（二）支持創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展

22.加大創(chuàng)新型企業(yè)融資支持力度，暢通s基金依托北京產(chǎn)權(quán)交易所、北京股權(quán)交易中心擴(kuò)大并購等二級市場交易，支持金融機(jī)構(gòu)依法合規(guī)加強(qiáng)與外部投資機(jī)構(gòu)合作，積極探索多樣化金融服務(wù)模式，引導(dǎo)私募股權(quán)基金、創(chuàng)業(yè)投資機(jī)構(gòu)加大對科創(chuàng)企業(yè)的融資支持力度。優(yōu)化科創(chuàng)企業(yè)票據(jù)再貼現(xiàn)專項(xiàng)產(chǎn)品“京創(chuàng)通”申請流程和使用條件。（責(zé)任單位：市金融監(jiān)管局，北京證監(jiān)局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市國資委）

23.加快北京市科技計劃項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)撥付進(jìn)度，修訂中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)系列資金支持政策，實(shí)施“首臺套”“首批次”“首流片”等應(yīng)用政策，加大對企業(yè)技術(shù)研發(fā)投入、成果轉(zhuǎn)化、概念驗(yàn)證等支持力度。（責(zé)任單位：市科委、中關(guān)村管委會，市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市發(fā)展改革委，市財政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

24.支持落地一批智能化綠色化數(shù)字化技術(shù)改造項(xiàng)目，對符合條件的“新智造100”項(xiàng)目和綠色低碳項(xiàng)目給予不超過總投資30%的分檔支持，對“專精特新”中小企業(yè)數(shù)字化賦能項(xiàng)目給予不超過合同額20%的獎勵。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財政局）

25.對受疫情影響嚴(yán)重的地區(qū)和行業(yè)企業(yè)申請北京證券交易所上市、全國股轉(zhuǎn)系統(tǒng)掛牌的，實(shí)施專人對接、即報即審、審過即發(fā)。支持北京證券交易所免收上市公司2023年上市年費(fèi)，在審核環(huán)節(jié)加強(qiáng)電子化材料報送，對受疫情影響業(yè)績大幅下滑企業(yè)予以適當(dāng)包容。（責(zé)任單位：北京證監(jiān)局、市金融監(jiān)管局、西城區(qū)政府）

（三）以“兩區(qū)”建設(shè)促進(jìn)外資外貿(mào)發(fā)展

26.深入推動“兩區(qū)”重點(diǎn)領(lǐng)域全產(chǎn)業(yè)鏈開放和全環(huán)節(jié)改革，強(qiáng)化外資項(xiàng)目用地、用水、用能等要素保障，支持在中關(guān)村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)特定區(qū)域內(nèi)注冊的外資研發(fā)中心按照相關(guān)規(guī)定享受技術(shù)轉(zhuǎn)讓所得稅收優(yōu)惠。支持“專精特新”等高技術(shù)企業(yè)、獲得國家高新技術(shù)認(rèn)定的企業(yè)及在自貿(mào)區(qū)注冊的外貿(mào)企業(yè)開拓國際市場，研究推動中歐班列開通運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)單證申報、貨物查驗(yàn)等通關(guān)事項(xiàng)“一件事”集成服務(wù)。做好外貿(mào)企業(yè)紓困服務(wù)，用好中國出口信用保險公司短期出口信用保險工具，加大向中小微外貿(mào)企業(yè)傾斜力度，外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺企業(yè)綜合擔(dān)保費(fèi)率降至1.5%以下，對企業(yè)利用出口信用保險保單質(zhì)押項(xiàng)下的貿(mào)易融資和通過外經(jīng)貿(mào)擔(dān)保服務(wù)平臺融資在限額范圍內(nèi)貼息50%。搭建外國人綜合服務(wù)管理平臺，整合外國人來華工作許可、外國人工作居留許可業(yè)務(wù)。（責(zé)任單位：市商務(wù)局，市投資促進(jìn)中心，市發(fā)展改革委，市科委、中關(guān)村管委會，市金融監(jiān)管局，人民銀行營業(yè)管理部，北京銀保監(jiān)局，市財政局，北京海關(guān)，市公安局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

四、推進(jìn)重大項(xiàng)目建設(shè)，加大有效投資力度

（一）著力擴(kuò)大重點(diǎn)領(lǐng)域投資

27.擴(kuò)大生產(chǎn)性投資，加快推進(jìn)重點(diǎn)功能區(qū)和城市副中心項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，推動建成北京奔馳汽車制造升級改造、京東方生命科技創(chuàng)新中心等一批集成電路、新能源汽車、醫(yī)藥健康領(lǐng)域重大項(xiàng)目。前瞻布局新型基礎(chǔ)設(shè)施，推進(jìn)朝陽、海淀等超級算力中心項(xiàng)目建設(shè)，開工建設(shè)北京園博數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園、中關(guān)村京西人工智能創(chuàng)新中心等項(xiàng)目，加快一體化皮基站系統(tǒng)建設(shè)部署。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局，市科委、中關(guān)村管委會，市發(fā)展改革委，市通信管理局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，相關(guān)區(qū)政府）

28.激發(fā)城市更新投資活力，推動出臺城市更新條例，建立跨項(xiàng)目統(tǒng)籌實(shí)施機(jī)制，合理引導(dǎo)街區(qū)功能混合、用地功能兼容和建筑功能轉(zhuǎn)換。出臺存量國有建設(shè)用地盤活利用、功能混合等規(guī)劃土地激勵政策。出臺危舊房改建政策，危舊樓房成套化改造項(xiàng)目增加規(guī)模須符合建筑規(guī)模管控要求，并由各區(qū)單獨(dú)備案，增加規(guī)模除改善居住條件外可用于建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房或保障性租賃住房。力爭2023年開工300個、完工100個老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，引入社會資本參與老舊小區(qū)改造試點(diǎn)項(xiàng)目累計達(dá)40個。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、各區(qū)政府）

29.制定推進(jìn)現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)實(shí)施方案，梳理形成軌道交通、能源、水務(wù)、物流設(shè)施等領(lǐng)域年內(nèi)開工重大項(xiàng)目清單，提早報批實(shí)施具備條件的軌道交通三期項(xiàng)目。推動安立路、承平高速、京密快速路、麗澤航站樓、溫泉水廠、溫潮減河等重大項(xiàng)目取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。圍繞暢通重點(diǎn)功能區(qū)間交通聯(lián)結(jié)、補(bǔ)齊城市內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施短板、老舊管網(wǎng)改造升級等領(lǐng)域謀劃一批新的重大項(xiàng)目。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市京津冀協(xié)同辦、市重大項(xiàng)目辦、市交通委、市城市管理委、市水務(wù)局、市商務(wù)局、相關(guān)區(qū)政府）

（二）持續(xù)激發(fā)民間投資

30.年內(nèi)分兩批向社會公開推介重點(diǎn)領(lǐng)域民間資本參與項(xiàng)目，2023年6月底前完成首批項(xiàng)目推介、總投資1000億元以上。支持國有資本運(yùn)營平臺合理擴(kuò)大融資規(guī)模，重點(diǎn)投向本市戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)和重大項(xiàng)目。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市國資委、各區(qū)政府）

（三）提升投資項(xiàng)目落地效率

31.加強(qiáng)投資項(xiàng)目審批服務(wù)和要素保障，采取告知承諾、容缺受理等方式，簡化、加快辦理重大投資項(xiàng)目審批手續(xù)。優(yōu)化政府投資項(xiàng)目審批程序，涉及耕地占補(bǔ)平衡、林地綠地占用的，通過土地復(fù)墾、市級統(tǒng)籌等方式予以保障。上半年完成第二批商品住宅用地集中供應(yīng)，下半年再完成兩批供地，加大保障性住房項(xiàng)目促開工、促建設(shè)力度。制定進(jìn)一步統(tǒng)籌專項(xiàng)債券等項(xiàng)目籌劃儲備工作方案，2023年專項(xiàng)債6月底前發(fā)行完畢、8月底前基本使用到位，盡早形成實(shí)物工作量。推動更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（reits）項(xiàng)目發(fā)行上市。加強(qiáng)與政策性開發(fā)性銀行對接，支持保險資金在京運(yùn)用，爭取更多中長期限貸款及長期資金支持本市重大項(xiàng)目建設(shè)。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市規(guī)劃自然資源委、市園林綠化局、市生態(tài)環(huán)境局、市水務(wù)局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市財政局、人民銀行營業(yè)管理部、北京銀保監(jiān)局、北京證監(jiān)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

32.加強(qiáng)重大項(xiàng)目謀劃儲備，結(jié)合“十四五”規(guī)劃年內(nèi)完成兩批重大投資項(xiàng)目征集儲備，做熟前期工作、做實(shí)要素保障，推動一批報建審批階段重大項(xiàng)目提前開工建設(shè)，形成“實(shí)施一批、儲備一批、謀劃一批”的滾動接續(xù)機(jī)制。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、相關(guān)行業(yè)主管部門、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

五、加快恢復(fù)大宗消費(fèi)和新型消費(fèi)，更大力度挖掘消費(fèi)潛力

（一）大力促進(jìn)汽車等大宗消費(fèi)

33.對購置日期在2023年6月1日至12月31日期間內(nèi)且單車價格（不含增值稅）不超過30萬元的2.0升及以下排量乘用車，減半征收車輛購置稅。出臺促進(jìn)二手車流通若干措施，完善老舊機(jī)動車淘汰更新政策，2023年底前對報廢或轉(zhuǎn)出本市注冊登記在本人名下1年以上的乘用車，在本市汽車銷售企業(yè)購買新能源乘用新車，并在本市上牌的個人消費(fèi)者給予不超過1萬元/臺補(bǔ)貼，所需資金由市區(qū)兩級財政分別負(fù)擔(dān)50%。（責(zé)任單位：市商務(wù)局、北京市稅務(wù)局、市交通委、市生態(tài)環(huán)境局、市公安局公安交通管理局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

34.堅持“房住不炒”，保障剛性住房需求，滿足合理的改善性住房需求，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期。推動企業(yè)將存量商辦用房轉(zhuǎn)換為配套重點(diǎn)功能區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的人才租賃房、保障性租賃住房。依托智能化信息采集系統(tǒng)，建立家裝企業(yè)和家裝人員“白名單”制度，落實(shí)“散裝散建”從業(yè)人員“一登三查”要求，安全有序放開家庭裝修施工，有效帶動家裝、家居和家電消費(fèi)。（責(zé)任單位：市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市規(guī)劃自然資源委、市國資委、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）積極培育數(shù)字新消費(fèi)

35.制定實(shí)施促進(jìn)數(shù)字消費(fèi)能級提升工作方案，將直播電商領(lǐng)域急需緊缺職業(yè)列入本市相關(guān)人力資源目錄，鼓勵各區(qū)對符合條件的優(yōu)質(zhì)直播電商服務(wù)機(jī)構(gòu)給予租金補(bǔ)貼和資金獎勵。推進(jìn)辦公和家用網(wǎng)絡(luò)提速降費(fèi)。新征集一批綠色節(jié)能消費(fèi)券參與企業(yè)，增加一批適用電子類商品型號，延長政策實(shí)施周期，開展智能辦公、智能家居、移動智能終端等產(chǎn)品研發(fā)推廣和優(yōu)惠促銷。（責(zé)任單位：市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市商務(wù)局、市人力資源社會保障局、市通信管理局、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（三）促進(jìn)餐飲和文化體育娛樂消費(fèi)回暖

36.推動餐飲企業(yè)恢復(fù)發(fā)展，聯(lián)合外賣平臺企業(yè)發(fā)放餐飲消費(fèi)券，對平臺企業(yè)2023年6月減免的暫停堂食餐飲商戶相關(guān)費(fèi)用予以補(bǔ)貼。對納入全市生活服務(wù)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目和支持范圍的餐飲企業(yè)，最高給予審定實(shí)際投資額50%的資金支持。鼓勵各區(qū)結(jié)合實(shí)際對餐飲企業(yè)環(huán)境定期核酸檢測費(fèi)用和日常防疫支出給予一定補(bǔ)貼。（責(zé)任單位：市商務(wù)局、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

37.舉辦第十屆惠民文化消費(fèi)季，開展文化消費(fèi)促進(jìn)行動。鼓勵旅游平臺企業(yè)、旅行社開發(fā)暑期青少年戶外體育、科普、文化等實(shí)踐項(xiàng)目。打造20條“京郊之夏”鄉(xiāng)村旅游精品線路，推出延慶消夏、密云休閑等10個“微度假”目的地。支持精品民宿發(fā)展，各生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)年內(nèi)落地1-2個生態(tài)文旅項(xiàng)目。（責(zé)任單位：市文化和旅游局、市委宣傳部、市體育局、市財政局、市商務(wù)局、市文資中心、各區(qū)政府）

六、多措并舉拓寬就業(yè)渠道，牢牢兜住社會民生底線

（一）強(qiáng)化重點(diǎn)群體就業(yè)服務(wù)保障

38.今明兩年本市國有企業(yè)招用高校畢業(yè)生實(shí)現(xiàn)一定比例增長，穩(wěn)定本市所屬機(jī)關(guān)事業(yè)單位招用高校畢業(yè)生規(guī)模。挖掘一批基層養(yǎng)老服務(wù)、社會工作等就業(yè)崗位，支持高校、科研院所和企業(yè)擴(kuò)大科研助理崗位規(guī)模。支持大專及以上學(xué)歷人員報考社區(qū)工作者、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)鄉(xiāng)村振興協(xié)理員、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心護(hù)技崗位。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局，市國資委，市科委、中關(guān)村管委會，市教委，市衛(wèi)生健康委，市民政局，市財政局，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，各區(qū)政府）

39.用人單位招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，符合條件的給予社會保險補(bǔ)貼。招用畢業(yè)年度本市高校畢業(yè)生，簽訂勞動合同并參加失業(yè)保險的，給予每人1500元一次性擴(kuò)崗補(bǔ)助，政策執(zhí)行期限至2023年底。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市財政局、市教委、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

40.年內(nèi)新增5萬名就業(yè)農(nóng)村勞動力參加城鎮(zhèn)職工保險。深化跨區(qū)對接和配套服務(wù)保障，進(jìn)一步挖掘城市崗位資源，優(yōu)先吸納農(nóng)村勞動力就業(yè)。強(qiáng)化農(nóng)村公益性崗位托底安置，促進(jìn)農(nóng)村勞動力就地就近穩(wěn)定就業(yè)。積極促銷農(nóng)村時令果蔬。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市商務(wù)局、市園林綠化局、市國資委、相關(guān)區(qū)政府）

41.擴(kuò)充社區(qū)工作力量，臨時招用住宿餐飲、文體娛樂、旅游會展、教育培訓(xùn)及零售等停工行業(yè)從業(yè)人員，兼職參與社區(qū)疫情防控等工作，并給予適當(dāng)補(bǔ)貼。發(fā)揮共享用工平臺作用，及時對接企業(yè)用工調(diào)劑需求，支持平臺企業(yè)為餐飲、文旅、會展等受疫情影響企業(yè)提供靈活用工崗位，開展新就業(yè)形態(tài)從業(yè)人員職業(yè)傷害保障試點(diǎn)。（責(zé)任單位：市人力資源社會保障局、市民政局、市經(jīng)濟(jì)和信息化局、市商務(wù)局、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

（二）提升城市安全運(yùn)行水平

42.完成加強(qiáng)首都公共衛(wèi)生應(yīng)急管理體系建設(shè)三年行動計劃，鞏固完善“區(qū)自為戰(zhàn)”“校自為戰(zhàn)”“企自為戰(zhàn)”突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急工作機(jī)制。持續(xù)加強(qiáng)公共衛(wèi)生應(yīng)急能力建設(shè)，加快集中隔離設(shè)施、方艙醫(yī)院、核酸檢測設(shè)施、負(fù)壓病房、發(fā)熱門診、急救站點(diǎn)、綜合信息平臺等疫情防控基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)儲備。推進(jìn)市疾控中心遷建、疫情防控和重大活動應(yīng)急場所、公共衛(wèi)生臨床中心、地壇醫(yī)院改造提升、平房區(qū)公廁改造等項(xiàng)目建設(shè)。（責(zé)任單位：市衛(wèi)生健康委、市規(guī)劃自然資源委、市重大項(xiàng)目辦、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市發(fā)展改革委、市城市管理委、市財政局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

43.做好米面油、蔬菜、肉蛋奶等生活物資保供穩(wěn)價工作，全年居民消費(fèi)價格指數(shù)漲幅在3%左右。落實(shí)社會救助和保障標(biāo)準(zhǔn)與物價上漲掛鉤聯(lián)動機(jī)制，達(dá)到啟動條件時，及時足額發(fā)放價格臨時補(bǔ)貼。合理上調(diào)2023年本市最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)。（責(zé)任單位：市發(fā)展改革委、市民政局、市財政局、市退役軍人局、市人力資源社會保障局、市商務(wù)局、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

44.保障糧食、能源安全，及時發(fā)放實(shí)際種糧農(nóng)民一次性補(bǔ)貼，根據(jù)市場形勢啟動糧食收購，確保糧食、大豆、蔬菜播種面積分別達(dá)到100萬畝、4.2萬畝和75萬畝以上。落實(shí)地方政府成品油等能源資源儲備任務(wù)。加快推動本市能源項(xiàng)目建設(shè)。（責(zé)任單位：市糧食和儲備局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、市城市管理委、市發(fā)展改革委、市商務(wù)局、市財政局、各區(qū)政府）

45.深化安全生產(chǎn)專項(xiàng)整治行動，扎實(shí)開展全市安全生產(chǎn)大檢查，嚴(yán)防交通、建筑、燃?xì)獾确矫姘踩鹿?，開展自建房安全專項(xiàng)整治，切實(shí)保障人民群眾生命財產(chǎn)安全。（責(zé)任單位：市應(yīng)急局、市公安局公安交通管理局、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、市城市管理委、市消防救援總隊、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會、各區(qū)政府）

本實(shí)施方案自發(fā)布之日起施行，有效期至2023年12月31日（國家有相關(guān)規(guī)定的，或具體措施明確執(zhí)行期限的，從其規(guī)定）。

【第8篇】什么是土地增值稅

增值稅是以商品（含應(yīng)稅勞務(wù)）在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。那么什么是土地增值稅？怎樣算？如何交？稅率是多少？二手商品房也要交嗎？下面就一起來了解下。

什么是土地增值稅？

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))所取得的增值額為征稅對象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅。不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅怎樣算？

1、計算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率

公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

2、計算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

土地增值稅如何交？

1、非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目情況下，企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地或廠房，土地增值稅實(shí)行相對簡易的處理辦法。如果轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)是會參考市場價格進(jìn)行調(diào)整的。

2、扣除項(xiàng)目方面，如果你是房屋土地在一起轉(zhuǎn)讓的情況，有兩種選擇：

（1）選擇對廠房進(jìn)行重置價的評估，然后加上取得廠房這塊土地的成本，加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金，三部分之和作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目=房屋及建筑物的評估價格+取得土地使用權(quán)支付的金額+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

（2）如果你的廠房是購買的，提供購房的發(fā)票，以發(fā)票金額作為扣除的基礎(chǔ)，同時根據(jù)發(fā)票金額為基礎(chǔ)，按發(fā)票開具到轉(zhuǎn)讓的時間，發(fā)票金額每年可以加計5%，然后再加上轉(zhuǎn)讓相關(guān)的稅金（注：這種情況下不能加土地成本，因?yàn)榉课莅l(fā)票金額默認(rèn)含有土地價款），兩個部分之和作為扣除項(xiàng)目。

扣除項(xiàng)目=發(fā)票金額×（1+持有年度×5%）+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）如果你單純轉(zhuǎn)讓土地，在已經(jīng)進(jìn)行了開發(fā)建設(shè)的情況下：

扣除項(xiàng)目=取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用+轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金+開發(fā)土地所需成本×（1+20%）

土地增值稅稅率是多少？

目前，對于土地增值稅的稅率征收有三種方式：

1、凡能夠提供購房發(fā)票的，其扣除項(xiàng)目的金額將包括取得房地產(chǎn)時有效發(fā)票所載的金額、按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%的金額等費(fèi)用。

2、對于不能夠提供購房發(fā)票，但能夠提供房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)按照重置成本評估法評定的房屋及建筑物價格評估報告的，其扣除項(xiàng)目的金額則包括取得國有土地使用權(quán)時所支付的金額證明、中介機(jī)構(gòu)評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值)等費(fèi)用。

3、對既不能夠提供購房發(fā)票證明，又不能提供房屋及建筑物價格評估報告的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法，按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。專家認(rèn)為，由于土地增值稅采取的是累進(jìn)制抵扣的征收方式，而且在進(jìn)行具體抵扣項(xiàng)目計算時又較為復(fù)雜，因此，該稅種在市場的執(zhí)行過程中有可能會選擇按轉(zhuǎn)讓二手房交易價格全額1%征收土地增值稅。

二手商品房也要交土地增值稅嗎？

不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。二手商品房中分為普通住宅和非普通住宅，具體如何繳納依政策而定。根據(jù)土地增值稅的政策規(guī)定：對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，是免予征收土地增值稅的。同時，對于居民轉(zhuǎn)讓非普通住宅的，凡居住滿五年或五年以上的，也是免予征收土地增值稅。

以下二手商品房需要交納土地增值稅：

1、居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅；

2、居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

另外，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房，視為普通住宅，因此不用繳納土地增值稅。

【第9篇】土地增值稅的會計處理

房產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理在會計這個行業(yè)來說還是屬于比較繁瑣的一種，那今天就和大家分享房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的一些會計處理業(yè)務(wù)問題，希望可以幫到你。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅利息扣除

一、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定：'三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題

（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照'取得土地使用權(quán)所支付的金額'與'房地產(chǎn)開發(fā)成本'金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按'取得土地使用權(quán)所支付的金額'與'房地產(chǎn)開發(fā)成本'金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅利息扣除條件

一、在計算土地增值稅時，對利息支出的扣除，稅法采取了比較寬松的處理方法：根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，利息支出分兩種情況確定扣除：

1、凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。超過貨款期限的利息和加罰的利息均不允許扣除。

在這種情況下：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）x扣除比例（5％以下）+允許扣除的利息費(fèi)用

2、凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計算，而應(yīng)并人房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中一并計算扣除。

在這種情況下：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額十房地產(chǎn)開發(fā)成本金額）x扣除比例（10％以下）

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府規(guī)定。

二、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]220號 ）第三條第（一）款規(guī)定，財務(wù)費(fèi)用中的利息支出 ，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除 ，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。

其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目計算

一、對于新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額；

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（包含耕地占用稅）、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用——銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用；

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

5、財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

二、對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

1、房屋及建筑物的評估價格；

評估價格=重置成本*成新度折扣率

2、取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；

3、轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

【第10篇】土地增值稅增值率

現(xiàn)將土地增值稅稅收優(yōu)惠政策歸納整理如下。

一、銷售普通住房增值率未超過20％免征土地增值稅

政策依據(jù):（土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則）的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未物超過20％的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1．2倍以下。各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過上述標(biāo)準(zhǔn)的20％。

二、個人銷售住房免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）。

三、國家建設(shè)需要搬遷免征土地增值稅

政策依據(jù):

1.《土地增值稅暫行條例》第八條

2.《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十一條3.（財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知）（財稅〔2006〕21號）

四、單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20％免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租貨住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）的規(guī)定，享受該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

五、轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值率未超過20％的免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）。

六、企業(yè)改制重組免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)支持實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）。該政策執(zhí)行期限2023年1月1日至2023年12月31日。

七、合作建房分房作為自用暫免征收土地増值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕148號）的規(guī)定:對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

八、被撤銷金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）。

九、資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

政策依據(jù):《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達(dá)等4家金融資府產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）。

【第11篇】土地增值稅可以扣除的稅金

一、轉(zhuǎn)讓新建房

新建房屋（賣新房）

房地開發(fā)企業(yè)（5項(xiàng)）

1、取得土地使用權(quán)所支付的金額

2、房地產(chǎn)開發(fā)成本

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

5、財政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（房企）

非房地產(chǎn)企業(yè) （僅1-4項(xiàng)）

對于扣除項(xiàng)目的闡述

1、取得土地使用權(quán)支付的地價款（買地的錢）

1）出讓方式取得，為支付的土地出讓金

2）行政劃撥方式取得，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時補(bǔ)繳的土地出讓金

3）轉(zhuǎn)讓方式取得，為支付的地價款

4）繳納的有關(guān)稅費(fèi)（如契稅、登記、過戶手續(xù)費(fèi)（不含印花稅））

2、房地產(chǎn)的開發(fā)成本

1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。

2）前期工程費(fèi)：包括規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

3）建筑安裝工程費(fèi)：指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)

注：建筑安裝工程費(fèi)，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

5）公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

6）開發(fā)間接費(fèi)用：指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)等（非房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

3、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用指的是與房地產(chǎn)有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用，但在土地增值稅中并非按實(shí)際發(fā)生的三項(xiàng)費(fèi)用來確定。

4、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金指城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、印花稅0.05%（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）

提示1）土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計算抵扣的，不計入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項(xiàng)目

2）企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的印花稅等相關(guān)稅費(fèi)，記在“稅金及附加”科目核算，因此，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)的納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅，可以計入扣除項(xiàng)目。

3）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除

【第12篇】土地增值稅允許扣除的稅金

一、土地增值稅清算相關(guān)制度規(guī)定簡述

目前，我國全國性的土地增值稅清算法律規(guī)范主要有 5 部，國家稅務(wù)總局以部門規(guī)章的形式予以發(fā)布

《規(guī)程》是目前土地增值稅清算工作最為詳盡的法律規(guī)范。全文共計五章三十八條，主要圍繞土地增值稅清算作出了以下幾個方面的規(guī)定：

一是對土地增值稅清算的法律定義進(jìn)行了闡述，同時對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與稅務(wù)部門的權(quán)力、義務(wù)作出了規(guī)定，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)如實(shí)申報其應(yīng)納的土地增值稅稅款，同時對其向稅務(wù)部門提交的申報資料并保證其申報的資料真實(shí)、精準(zhǔn)與完整。稅務(wù)部門則應(yīng)當(dāng)及時審核房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的資料，并根據(jù)確定無誤的申報資料進(jìn)行計稅。

二是對土地增值稅清算前稅務(wù)部門的清算管理職責(zé)作出了規(guī)定。土地增值稅清算的前期管理是指由稅務(wù)主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得項(xiàng)目的土地使用權(quán)后對該項(xiàng)目設(shè)置的會計資料以及相關(guān)檔案進(jìn)行監(jiān)督與管控，使房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)與稅務(wù)部門的監(jiān)管始終保持同步；

三是對土地增值稅清算程序進(jìn)行了規(guī)定。即規(guī)定了清算申請、清算受理、清算審核與征收。

同時基于國家稅務(wù)總局下發(fā)的《規(guī)程》，部分省份在其基礎(chǔ)上做了更加細(xì)致的規(guī)范。例《廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》

二、土地增值稅清算行為關(guān)系

現(xiàn)在土地增值稅清算規(guī)定，基本明確了清算行為的相關(guān)關(guān)系人：稅務(wù)機(jī)關(guān)、房地產(chǎn)企業(yè)納稅人、稅務(wù)師事務(wù)所。在《中華人民共和國稅收征收管理法》的范疇下也對征納雙方的權(quán)利義務(wù)有了明確的說明。

（一）選擇權(quán)利和義務(wù)的文件依據(jù)

根據(jù)國稅發(fā)[2009]91號第九條和第十條的規(guī)定，土地增值稅清算有兩種情形，

一是納稅人應(yīng)進(jìn)行清算的；

二是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行清算的；

（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)的權(quán)利

一是清算受理決定權(quán)。

稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算，達(dá)到清算條件的項(xiàng)目由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的清算申請有權(quán)決定是否受理或?qū)Ψ媳粍忧逅銞l件的房地產(chǎn)企業(yè)有權(quán)決定其是否應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算。

二是清算內(nèi)容的審核權(quán)。

稅務(wù)部門對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向其提交的清算資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審核，在審核的過程中應(yīng)把握清算資料是否符合真實(shí)可靠、精準(zhǔn)無誤、連續(xù)完整。

三是稅收征收權(quán)。

對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定其應(yīng)納土地增值稅款后，依法征收土地增值稅，多退少補(bǔ)。

四是清算監(jiān)督管理權(quán)。規(guī)定了稅務(wù)部門對清算項(xiàng)目的前期監(jiān)管權(quán)。

（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)的義務(wù)

對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知。

（四）納稅人的權(quán)利

一是享受稅務(wù)服務(wù)的權(quán)利。

在整個土地增值稅清算過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)享受稅務(wù)部門為其提供的稅務(wù)服務(wù)。對于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，有要求主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知的權(quán)利。

二是申請退稅權(quán)。

在土地增值稅清算后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的稅款多于稅務(wù)部門計算的應(yīng)納稅款時，其有權(quán)向稅務(wù)部門申請退回其多繳的稅款。

三是計稅依據(jù)明顯偏低時的陳述、申辯權(quán)。

當(dāng)稅務(wù)部門認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的清算計稅依據(jù)明顯過低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有權(quán)對此種情形進(jìn)行陳述、申辯。

（五）納稅人的義務(wù)

一是及時履行土地增值稅清算申報義務(wù)。

對符合主動清算條件的房地產(chǎn)企業(yè)自該條件成立之日起 90 內(nèi)向稅務(wù)部門申報清算，對符合被動清算條件的自收到稅務(wù)部門清算通知之日起的 90 日內(nèi)向稅務(wù)部門申報清算。

二是進(jìn)行清算申報時的保證義務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申報清算時，應(yīng)保證其申報的信息真實(shí)可靠、精確無誤以及提交的資料應(yīng)具備一定的連續(xù)性與完整性。

三是積極履行清算后的補(bǔ)繳稅款義務(wù)。

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳的土地增值稅稅款少于清算后稅務(wù)部門確定其應(yīng)納的稅款，房地產(chǎn)企業(yè)有義務(wù)在清算后的特定期間內(nèi)補(bǔ)繳相應(yīng)稅款。

三、土地增值稅清算條件

土地增值稅的清算條件，是指應(yīng)繳土地增值稅的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算應(yīng)達(dá)到的條件。土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的進(jìn)行清算?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定，納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。

土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是被動清算條件。

（一）主動清算條件及時間：

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售，是指開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)行政管理機(jī)關(guān)驗(yàn)收取得初始產(chǎn)權(quán)證或驗(yàn)收證明，開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)全部銷售完畢；

2、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是指整體將開發(fā)的未完工項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓銷售；

3、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是指納稅人將依法取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)項(xiàng)目只要符合上述任何一種條件，就應(yīng)主動按照規(guī)定時間進(jìn)行土地增值稅清算。

而符合主動清算條件規(guī)定的納稅人，須在符合清算條件之日起90日內(nèi)對項(xiàng)目進(jìn)行清算，攜帶清算資料到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請辦理清算手續(xù)；

稅務(wù)部門受理窗口按規(guī)定對報送資料進(jìn)行核對，做出是否受理決定；對受理的清算項(xiàng)目應(yīng)在一定期限內(nèi)及時組織清算審核。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行主動提交土地增值稅清算的方式，分為企業(yè)自行清算與委托稅務(wù)師事務(wù)所出具鑒證報告提交申報清算。

（二）被動清算條件及時間

被動清算條件是指雖未達(dá)到主動清算條件，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)要求進(jìn)行清算。國稅發(fā)〔2009〕91號文規(guī)定：符合下列條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

1、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

2、取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢；

3、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)；

4、?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

符合被動清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)《土地增值稅清算通知書》，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

在此環(huán)節(jié)中，企業(yè)需注意的是，國稅發(fā)〔2009〕91號對納稅人申請注銷稅務(wù)登記進(jìn)行土地增值稅清算，明確了時限要求。即申請注銷稅務(wù)登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務(wù)注銷、工商注銷。

達(dá)到條件主動清算的企業(yè)很少，導(dǎo)致土地增值稅清算的涉稅風(fēng)險不斷加大。房地產(chǎn)企業(yè)需要合理選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算時間點(diǎn)，一般當(dāng)土地增值率與臨界值相比過低時要盡快進(jìn)行清算，如果高于臨界值時則要延遲清算。

土地增值稅是企業(yè)實(shí)際發(fā)生的稅費(fèi)，是企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目，因此，如果土地增值稅在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前完成清算及稅款支付，那么，土地增值稅清算稅款就可以在稅前全額扣除。而如果不能在這一時間完成清算和支付，則土地增值稅清算稅款就只能在完工年度的下一年扣除，而這一年沒有完工產(chǎn)品，也就沒有收入用來扣除，將對企業(yè)造成損失。

從以上內(nèi)容來看土地增值稅確實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)涉及的非常重要的稅種，由于其稅負(fù)高、計算復(fù)雜、政策性強(qiáng)、變化快，一般企業(yè)難于掌握，現(xiàn)在很多企業(yè)已經(jīng)認(rèn)識到土地增值稅的重要性。

針對以上問題，協(xié)同軟件以房地產(chǎn)項(xiàng)目為單位進(jìn)行節(jié)點(diǎn)拆解，梳理房地產(chǎn)企業(yè)稅收風(fēng)險內(nèi)控管理痛點(diǎn)難點(diǎn)，推出土地增值稅清算輔助系統(tǒng)，系統(tǒng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際清算流程，凸顯軟件優(yōu)勢，通過規(guī)范申報數(shù)據(jù)資料、智能化邏輯判斷、內(nèi)置風(fēng)險檢測指標(biāo)體系，進(jìn)行多種測算方案組合，降低申報風(fēng)險，提高清算效率。

1、智能數(shù)據(jù)采集，支持多種導(dǎo)入方式，提高工作效率

2、建立風(fēng)險預(yù)警監(jiān)控體系，降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險，增強(qiáng)信任度

3、智能分?jǐn)?，自動生成多種測算方案，達(dá)到可視化

4、自動生成土地增值稅納稅申報表和土地增值稅清算鑒證報告

5、手機(jī)電腦同步，工作過程動態(tài)監(jiān)控

以上就是“土地增值稅基礎(chǔ)知識”的全部內(nèi)容，看完本文你是否了解土地增值稅的相關(guān)知識呢？系統(tǒng)功能，業(yè)務(wù)場景，產(chǎn)品試用！獲取土地增值稅清算輔助系統(tǒng)解決方案。

【第13篇】土地增值稅適用的是

房地產(chǎn)企業(yè)成本構(gòu)成中，稅收成本僅次于地價和建安成本，位列第三大成本。在預(yù)征階段，各項(xiàng)稅負(fù)已達(dá)銷售額的8%～12%；項(xiàng)目結(jié)束進(jìn)行清算，則普遍高達(dá)15%～25%，一線城市會達(dá)到25%以上。如何降低稅負(fù)，并且控制相應(yīng)的風(fēng)險？這需要房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃上多下功夫。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一般集中在土地增值稅上。土地增值稅籌劃的總體思路是，降低增值額進(jìn)而降低增值率，以達(dá)到少交甚至不交土地增值稅的目的。土地增值稅的籌劃方法主要有以下幾種：

一、利用臨界點(diǎn)

按照稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%時，免征土地增值稅。從納稅籌劃的角度考慮，企業(yè)可選擇適當(dāng)?shù)拈_發(fā)方案，避免因增值率稍高于起征點(diǎn)而造成稅負(fù)的增加。

由于土地增值稅適用四級超率累進(jìn)稅率，當(dāng)增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的稅率。企業(yè)可以利用土地增值稅的臨界點(diǎn)進(jìn)行籌劃，避免出現(xiàn)適用更高一級稅率的情況。

【案例】設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造一批商品房待售，除銷售稅金及附加外的全部允許扣除的項(xiàng)目金額為a，銷售的房價總額為x，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5%x(1+7%+3%)=5.5%x(5%、7%、3%分別為營業(yè)稅稅率、城建稅稅率、教育費(fèi)附加征收率)

如果納稅人欲享受起征點(diǎn)的照顧，那么最高售價只能為x=1.2(a+5.5%x)，解得x=1.2848a，企業(yè)在這一價格水平下，即可享受起征點(diǎn)的照顧又可獲得較大利潤，如果售價低于此數(shù)，雖也能寜受起征點(diǎn)照顧，卻只能獲得較低的收益。

如果企業(yè)欲通過提高售價達(dá)到增加收益的目的，此時增值率略高于20%，即按“增值率”在50%以下的稅率30%繳納土地增值稅，只有當(dāng)價格提高的部分超過撒納的土地増值稅和新增的銷售稅金及附加，提價才是有意義的。

設(shè)提高價格y單位，則新的價格為x+y，新增的銷售稅金及附加為5.5%y。允許扣除的項(xiàng)目金額為：a+5.5%x+5.5%y；房地產(chǎn)增值額為；x+y-a-5.5%x-5.5%y；繳納的土地增值稅為：30%×(x+y一a一5.5%x一5.5%y)

企業(yè)欲使提價所帶來的收益超過因突破起征點(diǎn)而新增的稅負(fù)，就必須滿足：y>30%x(x+y-a-5.5%x-5.5%y)+5.5%y，其中x為增值率為20%時的售價，可以解得y>0.0971a。

某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成并待售一幢商品房，同行業(yè)房價為1,800~1,900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房支付的土地出讓金為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7%，教育費(fèi)附加為3%，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%，如何為該公司籌劃，使其房價在同行業(yè)中較低，又能獲得最佳利潤？籌劃過程如下：

除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200+900+(200+900)×10%+(200+900)×20%=1430(萬元)

(1)公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬元，此時獲利306.2萬元(1837.264-1430-1837.264×5.5%)。當(dāng)價格定在1,800~1,837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

(2)公司要適當(dāng)提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元(1430×0.0971)。即總房價至少要超過1，976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導(dǎo)致總收益的減少。

所以，當(dāng)同行業(yè)的房價在1,800~1,900萬元之間時，公司應(yīng)選擇1,837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強(qiáng)競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當(dāng)然，如果公司能以高于1,976.117萬元的價格出售商品房的話，所獲利潤將會進(jìn)一步增加。

通過本案例進(jìn)一步說明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法。使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，千萬不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。譬如：在該案例中1,830萬元的售價，能獲利299,35萬元(1830-1430-1830×5.5)；而1,810萬元的售價，只能獲利216.16萬元(1840-1430-1840×5.5%)×(1-30%)，雖然售價只提高了10萬元，利潤卻減少83.19萬元。

2、收入分散

對于包含裝修和相關(guān)設(shè)備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨后和購買者簽訂設(shè)備安裝以及裝修合同。經(jīng)過這樣處理，房地產(chǎn)企業(yè)僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。

3、選擇適當(dāng)?shù)睦⒖鄢椒?/strong>

房地產(chǎn)企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業(yè)銀行同類同期貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，另一種是按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。這兩種扣除方式為企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了空間，企業(yè)可根據(jù)自身實(shí)際情況，選擇較高的一種進(jìn)行扣除。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付的地價款為600萬元，開發(fā)成本為1,000萬元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬元時，又如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%。籌劃過程如下：

首先，計算。(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬元)

其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬元時，由于100＞80，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除，計稅依據(jù)將增加20萬元，造成多繳稅款：當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬元時，由于70＜80，所以應(yīng)選擇第二種計算扣除方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出，減少計稅依據(jù)10萬元，合理降低稅負(fù)。

在籌劃中有必要指出，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會計準(zhǔn)則借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算，一律不得扣除。

4、代收費(fèi)用并入房價

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，會代替相關(guān)單位或部門收取一些價外費(fèi)用，比如說管道煤氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)以及部分政府基金等。這些費(fèi)用一般先由房地產(chǎn)企業(yè)收取，后由房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)定轉(zhuǎn)交給委托單位，有的房地產(chǎn)企業(yè)還會因此而有結(jié)余。對于代收費(fèi)用有兩種處理方法，第一種是在房價之外單獨(dú)收??；第二種是將代收費(fèi)用計入房價中向購買方一并收取。是否將代收費(fèi)用計入房價對于計算土地增值稅的增值額不會產(chǎn)生影響，但是會影響房地產(chǎn)開發(fā)的總成本，也就會影響適用的增值率，進(jìn)而影響土地增值稅的稅額。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一棟商品房，獲得銷售收入3,000萬元，并按當(dāng)?shù)厥姓囊?，在售房時代收了200萬元的各項(xiàng)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)該商品房的支出如下：支付土地出讓金200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為600萬元，其他允許稅前扣除的項(xiàng)目合計200萬元。

(1)如果公司未將代收費(fèi)用并入房價，而是單獨(dú)向購房者收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%=1160(萬元)；增值額為：3000-1160=1840(萬元)；增值率為：1840÷1160=158.62%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1160×15%=746(萬元)

(2)如果公司將代收費(fèi)用并入房價向購買方一并收取，則：允許扣除的金額為：200+600+200+(200+600)×20%+200=1360(萬元)；增值額為：3000+200-1360=1840(萬元)；增值率為：1840÷1360=135.29%；應(yīng)繳納的土地增值稅為：1840×50%-1360×15%=716(萬元)

顯然，該公司無論代收費(fèi)用的方式如何，其銷售該商品房的增值額均為1,840萬元，但是采用第二種代收方式，即將代收費(fèi)用并入房價，會使得可扣除項(xiàng)目增加200萬元，從而使納稅人少繳納稅款30萬元，導(dǎo)致應(yīng)納的土地增值稅減少。

由于在計算土地增值稅時，土地增值稅=增值額×適用稅率-可扣除項(xiàng)目×適用的速算扣除系數(shù)，無論代收方式如何，增值額都是不變的，將代收費(fèi)用并入房價，可扣除項(xiàng)目金額增加a，則會使得應(yīng)繳納的土地增值稅減少：a×適用的速算扣除系數(shù)，如果代收的費(fèi)用較大時，可扣除項(xiàng)目增加，還可能使整體的增值率下降，給納稅人帶來更大的節(jié)稅效益。

當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，如果在增值率未超過50%情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)為0，所以無論代收方式如何，納稅人的稅負(fù)是一樣的。在這種情況下，籌劃就沒有什么意義了。

5、增加扣除項(xiàng)目金額

在市場可以接受的范圍內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取適當(dāng)加大公共配套設(shè)施的投入，改善小區(qū)環(huán)境，提高裝修檔次，以增加扣除項(xiàng)目金額，從而使增值率降低。投入的成本可以通過提高售價得到補(bǔ)償，加大公共配套設(shè)施投入還可以提高產(chǎn)品的競爭力，擴(kuò)大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項(xiàng)目金額并不意味著虛開建安發(fā)票虛增成本，虛開建安發(fā)票屬于偷逃稅款的行為。

6、費(fèi)用轉(zhuǎn)移、加大開發(fā)成本

會計制度對房地產(chǎn)企業(yè)的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”和工程項(xiàng)目的“開發(fā)間接費(fèi)用”并沒有嚴(yán)格的界定。在實(shí)際業(yè)務(wù)中，開發(fā)項(xiàng)目的行政管理、技術(shù)支持、后勤保障等也無法與公司總部的業(yè)務(wù)截然分開，有些費(fèi)用的列支介于期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用之間。企業(yè)在組織機(jī)構(gòu)設(shè)置上可以向開發(fā)項(xiàng)目傾斜，把能劃歸開發(fā)項(xiàng)目的人員盡量列為開發(fā)項(xiàng)目編制，把公司本部和開發(fā)項(xiàng)目混合使用的設(shè)備劃歸開發(fā)項(xiàng)目使用。這樣把本應(yīng)由期間費(fèi)用列支的費(fèi)用計入了開發(fā)間接費(fèi)用，加大的建造總成本，會帶來1.3倍（1+20%+10%）的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

7、成本核算對象籌劃

房地產(chǎn)公司在同時開發(fā)多處房地產(chǎn)時，可以分別核算，也可以合并核算，兩種方式所繳納的稅額是不同的，這就為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。

土地增值稅未四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30%，最高稅率為60%，合并核算有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的使用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)，因而，需要具體測算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，達(dá)到節(jié)稅的目的。

【案例】某房地產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)a、b兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售a房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除的金額為200萬元：銷售b房產(chǎn)共取得收入400萬元，允許扣除的項(xiàng)目金額為100萬元，對這兩處房產(chǎn)，公司是分開核算還是合并核算能帶來節(jié)稅的好處呢？

(1)分開核算時：a房產(chǎn)的增值率=(300-200)÷200×100%=50%，適用稅率30%；應(yīng)納的土地増值稅為：(300-200)×30%=30(萬元)；b房產(chǎn)的增值率=(400-100)÷100×100%=300%，適用稅率60%：應(yīng)納的土地增值稅為：(400-100)x60%-100x35%=145(萬元)；共繳納土地增值稅175萬元(30+145)

(2)合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300+400=700(萬元)；允許扣除的金額：200+100=300(萬元)；增值率為：(700-300)÷300×100%=133.3%，適用稅率50%：應(yīng)納土地増值稅為：(700一300)×50一300×15%=155(萬元)

通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的，因?yàn)楹喜⒑怂惚确珠_核算節(jié)稅20萬元。

從上例中我們可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。但是由于低增值率的房產(chǎn)的適用稅率可能會提高，在實(shí)踐中必須具體測算后才能做出選擇。

8、利用合作建房

按照稅法規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可充分利用該項(xiàng)政策，選擇合作建房的方式進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。

9、利用代建房

代建房指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。房地產(chǎn)企業(yè)如果有代建房業(yè)務(wù)，其收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，不屬于土地增值稅的征稅范圍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可利用代建房方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)。

10、與主管稅局溝通

在合法的前提下延后土地增值稅清算時點(diǎn)房地產(chǎn)公司可適當(dāng)與主管地稅局溝通，盡可能延后土地增值稅清算時點(diǎn)，或更換稅負(fù)相對較輕的項(xiàng)目進(jìn)行清算。