土地增值稅清算稅款（16篇）

【第1篇】土地增值稅清算稅款

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說到土地增值稅清算，對于房地產(chǎn)行業(yè)的財務人員來說，一點都陌生。可是對于我們很多財務人員來說，也是非常害怕進行土地增值稅清算的，主要是因為土地增值稅的清算相對其他稅種而言要復雜的多，工作量也很大。

那么，就讓我們把它搞清楚

01

什么情況下需要進行“土地增值稅清算?

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)相關規(guī)定：

第二條第(一)規(guī)定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

2.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

3.直接轉讓土地使用權的。

第二條第(二)規(guī)定，符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

4.省稅務機關規(guī)定的其他情況。

02

請問出現(xiàn)以下情況如何進行“土地增值稅清算”?

1.土地增值稅清算后再銷售房屋如何繳納土地增值稅?

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，如何進行土地增值稅清算?

對于確定需要進行清算的項目，房地產(chǎn)開發(fā)項目以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算;對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算;對不同類型房地產(chǎn)分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

3.未出售的房地產(chǎn)項目，在進行土地增值稅清算時，如何進行清算?

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號)第三條(二)項規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

4.直接轉讓土地使用權，如何進行土地增值稅清算?

根據(jù)國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知(國稅函發(fā)[1995]110號)第六條第(一)項規(guī)定，對取得土地使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款，交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

以轉讓土地使用權取得的全部收入減去法定的扣除額后的余額為土地增值額，法定扣除額為:(1)取得土地使用權所支付的金額;(2)與轉讓土地使用權相關的稅金。

5.整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目，如何進行土地增值稅清算?

對取得土地使用權后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用、開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用、轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，并允許加計20%的扣除。

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文章來源自網(wǎng)絡，侵刪

【第2篇】土地增值稅清算管理規(guī)程

國家稅務總局海南省稅務局關于發(fā)布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告

國家稅務總局海南省稅務局公告2023年第8號

全文有效

2021.9.3

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國家稅務總局海南省稅務局制定了《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年10月8日起施行。

特此公告。

國家稅務總局海南省稅務局

2023年9月3日

國家稅務總局海南省稅務局

土地增值稅清算工作規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的征收管理。

第三條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負責。

第四條 稅務機關應當依法加強項目管理、為納稅人清算提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后再轉讓房地產(chǎn)的管理。

第二章 項目管理

第五條 土地增值稅以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。

第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續(xù)時，應填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應與清算單位保持一致。

第七條 納稅人應按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發(fā)多個項目的，應按項目合理歸集有關收入、成本、費用。

第八條 同一房地產(chǎn)開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預征時應分別適用預征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：

(一)按建設工程規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;

(二)按建設用地規(guī)劃許可證上標明的容積率確認;

(三)按土地出讓合同上標明的容積率確認;

(四)按其他合理的方式確認。

第三章 預繳申報管理

第十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補。

房地產(chǎn)銷售收入含預售收入。

第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據(jù)的次月15日內，向主管稅務機關申報并預繳稅款。

第十二條 納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同轉讓房地產(chǎn)預繳土地增值稅。

第四章 清算申報及受理

第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;

(三)直接轉讓土地使用權的。

第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第(三)項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發(fā)外，其開發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

(一)開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案;

(二)開發(fā)產(chǎn)品已開始交付購買方;

(三)開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權證明。

第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關要求納稅人進行清算的，應當通知納稅人，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

第十七條 納稅人辦理清算時，應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應依法計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。

第十九條 主管稅務機關收到納稅人清算申報資料后，應在10日內進行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應當要求納稅人在15日內補齊，納稅人在規(guī)定的期限內補齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤回。主管稅務機關在做出予以受理、補正資料告知、不予受理決定時，應當對納稅人予以書面告知。

第五章 清算管理

第二十條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起90日內(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結果書面通知納稅人。如清算審核在90日內完成確有困難的,經(jīng)主管稅務機關的負責人批準，可以適當延期，但延期不得超過60日。

第二十一條 主管稅務機關在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內提出意見及補充資料。

主管稅務機關應在收到納稅人反饋意見后30日內出具清算審核結論，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第二十二條 清算審核應補繳的土地增值稅，主管稅務機關確定的補繳稅款期限不得超過90日。

納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務機關應當自清算審核結論送達之日起90日內辦理退還手續(xù)。

第二十三條 主管稅務機關受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第六章 核定征收

第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行清算：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

第二十五條 對符合核定征收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管稅務機關逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應繳納的土地增值稅。

(一)銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門取得該房地產(chǎn)開發(fā)項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對房地產(chǎn)銷售價格明顯偏低且無正當理由的，按規(guī)定進行調整。

(二)扣除項目金額

1.土地價款。根據(jù)納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準地價，確定土地價款。

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本按照當?shù)毓こ淘靸r參考指標核定。

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用。開發(fā)費用=(土地價款+已核定開發(fā)成本)x10%。

4.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金和財政部規(guī)定的其他扣除項目的金額按照規(guī)定計算確認。

(三)根據(jù)上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計算增值額和增值率，確定應繳納的土地增值稅。

核定征收的各類型房地產(chǎn)應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%。

第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務機關應當通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務機關向納稅人送達核定稅款結論。

第七章 后續(xù)管理

第二十七條 土地增值稅清算申報后轉讓的房地產(chǎn)，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉讓面積，加上轉讓環(huán)節(jié)繳納的與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金計算。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：

單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

清算時的扣除項目總金額不包括與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。

第二十八條 納稅人在清算期間轉讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務機關送達清算審核結論的次月15日內。

在主管稅務機關送達清算審核結論后轉讓房地產(chǎn)的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內申報繳納土地增值稅。

第八章 法律責任

第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項目登記、預繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務機關責令限期改正，并按照《征管法》及其實施細則等規(guī)定進行處罰。

主管稅務機關在土地增值稅清算過程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應當移交稽查部門處理。

第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應補繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。

第三十一條 主管稅務機關基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結論后，如稅務稽查、審計、財政等部門檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細則有關規(guī)定處理。

第九章 附 則

第三十二條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務機關”是指管轄房地產(chǎn)開發(fā)項目的區(qū)稅務局、稅務分局、稅務所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。

第三十四條 本規(guī)程由國家稅務總局海南省稅務局解釋，本規(guī)程未盡事項，按相關規(guī)定處理。

第三十五條 本規(guī)程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本規(guī)程處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(海南省地方稅務局2023年第2號)、《海南省地方稅務局關于土地增值稅納稅人納稅義務的公告》(海南省地方稅務局2023年第2號)、《海南省地方稅務局關于印發(fā)土地增值稅清算有關業(yè)務問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務局關于調整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務局2023年第8號)和《國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號)同時廢止。

關于《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀

來源：國家稅務總局海南省稅務局 發(fā)布日期：2021-09-15

一、制定目的

為了加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，結合我省稅收征管實際，制定并發(fā)布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡稱《規(guī)程》)。

二、主要內容

(一)土地增值稅清算單位如何確定?

《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設工程規(guī)劃許可證》確認的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。納稅人辦理土地增值稅項目登記的名稱應以《建設工程規(guī)劃許可證》的項目名稱為準。

(二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?

《規(guī)程》第八條明確房地產(chǎn)項目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預征、清算及尾盤銷售時分別計算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進行確認，為統(tǒng)一執(zhí)行口徑，明確清算項目容積率的確定順序。

(三)《規(guī)程》第十四條第(一)項“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間在具體工作中該如何掌握?

“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間為清算項目最后一份預售許可證首次取得時間。

(四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報的期限，為何沒有明確清算申報稅款的繳納期限?

納稅人應在規(guī)定的期限內向主管稅務機關提交清算資料，辦理清算手續(xù)。經(jīng)主管稅務機關審核確定應繳納土地增值稅后在稅務征收系統(tǒng)進行納稅申報，辦理補退土地增值稅稅款的相關手續(xù)。

(五)如何理解《規(guī)程》第十七條關于清算收入和扣除項目金額的截止時間?

清算申報是納稅人的責任，為還責于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報手續(xù)時，以清算申報當日確定收入和扣除項目金額的截止時間，有利于明晰征納責任，減少爭議。

對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時間已實現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時間整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分攤方法將扣除項目金額在已售和未售部分中進行分配，并據(jù)以計算已售部分應繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉為尾盤銷售處理。

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產(chǎn)應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%，如低于5%，應按5%計算確定應繳納的土地增值稅。

(七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序，為何沒有明確稅務機關審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?

《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務機關審核的期限及清算稅款的補退期限，不再重復表述。

三、《規(guī)程》施行時間

《規(guī)程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本《規(guī)程》處理。

【第3篇】土地使用權轉讓增值稅

土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。那么，土地增值稅是如何計算的？

土地增值稅是以轉讓國有土地使用權、地上建筑及其附著物所取得的增值額為計稅依據(jù)繳納的行為稅。土地增值稅實行四級超率累進稅率。

土地增值稅是納稅人按照轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的稅率計算征收的，即增值額乘以適用的稅率，減去扣除項目乘以速算扣除數(shù)系數(shù)計算出的土地增值稅稅額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其中，土地增值稅增值額的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目的確定。

土地增值稅的計算公式為：土地增值稅=增值額*適用稅率—扣除項目金額*速算扣除系數(shù)。具體計算方法為：

1、增值額未超過扣除項目金額50%時，土地增值稅稅額=增值額*30%；

2、增值額超過扣除項目金額50%，未超過100%時，土地增值稅稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%；

3、增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%時，土地增值稅稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%；

4、增值額超過扣除項目金額200%時，土地增值稅稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。

比如，某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉讓商品房兩棟，取得收入總額2500萬元，應扣除的購買土地金額、開發(fā)成本金額、開發(fā)費用金額、相關的稅金和其他扣除金額合計1100萬元。計算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應繳納的土地增值稅。

（1）確認應稅收入2500萬元

（2）確認扣除項目金額1100萬元

（3）計算增值額：2500萬元—1100萬元=1400萬元

（4）計算增值額與扣除項目金額的比率：增值額與扣除項目金額的比率=1400萬元/1100萬元=127%

（5）計算應繳納的土地增值稅稅額=1400萬元*50%-1100萬元*15%=535萬元。

從該例子可以看出，土地增值稅的計算是按照先確認應稅收入，再確認扣除項目金額、增值額，以及增值額與扣除項目金額比率，最后計算出土地增值稅的應納稅額。另外，符合土地增值稅清算條件的，應進行土地增值稅的清算。

土地增值稅的應稅收入。按照稅法的規(guī)定，納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

需要強調的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果存在隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格或轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收。

土地增值稅的扣除項目。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)在計算土地增值稅應納稅額時，并不是直接對轉讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額征稅。稅法準予從轉讓收入中減除的扣除項目包括如下幾項：

一是納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。

二是房地產(chǎn)實際發(fā)生的開發(fā)成本，包括土地的征用及拆除補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。

三是房地產(chǎn)開發(fā)費用，包括與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。

四是與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，即在轉讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、印花稅，以及教育費附加。

五是其他扣除。

六是舊房及建筑物的評估價格。

總之，土地增值稅的計算方法有兩種，一種是分步計算法，一種是速算扣除法?，F(xiàn)實中，由于分步計算法在計算土地增值稅時比較繁瑣，企業(yè)一般采用速算扣除法計算土地增值稅。土地增值稅的計算，主要涉及應稅收入、扣除項目和增值額的確定。

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2023年9月26日

【第4篇】土地增值稅怎么申報

營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。另外，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”不包括增值稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。其中轉讓營改增之前繳納的營業(yè)稅作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。

一、一般計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額，在計算銷項稅額時，涉及抵減土地價款的，還應當扣除相應土地成本。

舉例：a房地產(chǎn)公司清算項目為一般計稅項目，2023年12月31日申報的土地增值稅清算資料中銷售臺賬顯示含稅銷售收入11億元，全部為普通標準住宅收入，假設該收入對應應扣除的土地成本為3.37億元(增值稅與土地增值稅計算分攤口徑一致)，銷售額=(11-3.37)÷(1+9%)=7億元，銷項稅額=7 × 9%=0.7億元，土地增值稅清算收入=11-0.7=10.3億元

二、簡易計稅方法下土地增值稅應稅收入的確認。適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。但對小規(guī)模納稅人轉讓非自建不動產(chǎn)以及一般納稅人轉讓營改增之前取得的不動產(chǎn)，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價后的余額為銷售額。所以增值稅應納稅額為差額除以(1+5%)*5%。土地增值稅應稅收入為收入總額扣除增值稅應納稅額后的差額。

舉例：2023年a公司將營改增之前以500萬購買的辦公樓予以出售，出售的含稅收入1000萬元，應繳納增值稅為(1000-500)/(1+5%)*5%=238,095.24元，應確認土地增值稅應稅收入為5000000.00-238,095.24=4,761,904.76元

【第5篇】免征土地增值稅

一、稅收優(yōu)惠

1、建造普通標準住宅的稅收優(yōu)惠

納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。如果超過 20％的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

2、因國家建設的需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

3、因城市規(guī)劃、國家建設需要而搬遷由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。

4、對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房或公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額 20％的，免征土地增值稅。

5、個人銷售住房，暫免征收土地增值稅（2008 年 11 月 1 日起）。

6、企業(yè)改制重組，下列暫不征土地增值稅：

a、整體改制，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物轉移、變更到改制后的企業(yè)。

b、企業(yè)合并且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到合并后的企業(yè)。

c、企業(yè)分設，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到分立后的企業(yè)。

d、單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)。（改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。）

二、征收管理

1、預征管理

a、對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，可以預征土地增值稅。

b、除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于 2％，中部和東北地區(qū)省份不得低于 1.5％，西部地區(qū)省份不得低于 1％。

c、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅的預征（3％、5%）。

2、納稅地點

a、法人納稅人：房地產(chǎn)坐落地；

b、自然人納稅人：住所地；當轉讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務機關申報納稅。

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【第6篇】土地增值稅清算通知書

(一)

(2023年考題改編)a市某機械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因經(jīng)營需要搬遷將原廠房出售，相關資料如下:

(1)該廠房于2004年3月購進，會計賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價為1600萬元，賬面凈值320萬元。搬遷過程中該廠房購進發(fā)票丟失，該廠提供的當年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計稅金額為1560萬元，繳納契稅46.8萬元。

(2)轉讓廠房取得含稅收入3100萬元。該機械廠選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

(3)轉讓廠房時評估機構評定的重置成本價為3800萬元，該廠房4成新。

要求:根據(jù)上述資料，請回答下列問題。

1.該機械廠轉讓廠房應繳納增值稅(d)萬元。

a.147.62

b.77.00

c.13.90

d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般納稅人轉讓不動產(chǎn)：

1.一般計稅下：

（1）預繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應納稅額=含稅全價÷(1+9%)×9%-預繳-允許扣除的進項稅

2.簡易計稅下：

（1）預繳稅款（取得）=（含稅全價-原價）÷(1+5%)×5%

預繳稅款（自建）=含稅全價÷(1+5%)×5%

（2）申報：應納稅額=含稅全價÷(1+5%)×5%-預繳

2.該機械廠轉讓廠房計算土地增值稅時準予扣除的轉讓環(huán)節(jié)的稅金為(a)萬元。(不考慮印花稅、地方教育附加)

a.7.33=73.33×（7%+3%）

b.1.39

c.7.70

d.54.13

3.該機械廠轉讓廠房計算土地增值稅時準予扣除項目金額為(c)萬元。

a.1574.13

b.327.33

c.1527.33=3800×40%+7.33

d.647.33

4.該機械廠轉讓廠房應繳納土地增值稅(c)萬元。

a.1460.46

b.1156.46

c.523.37

d.493.65

增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34萬元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37萬元

(三)

位于某縣城乙企業(yè)(增值稅一般納稅人)，2023年9月1日購置一座倉庫，購置時取得的發(fā)票注明價款500萬元。2023年7月1日轉讓該倉庫，簽訂的產(chǎn)權轉移書據(jù)載明含稅金額1600萬元，乙企業(yè)選擇按照簡易方法繳納增值稅。經(jīng)相關機構評估，該倉庫的重置成本價為800萬元，成新率為80%。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.乙企業(yè)計征土地增值稅時應確認收入(c)萬元。

a.1600.00

b.1547.62

c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

d.1100.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓營改增以前取得不動產(chǎn)

1.預繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應納稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%-預繳稅款

2.乙企業(yè)計征土地增值稅時準予扣除的轉讓環(huán)節(jié)有關的稅費合計為(d)萬元。(當?shù)赜嘘P部門規(guī)定準予扣除地方教育附加)

a.61.30

b.58.22

c.36.07

d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在計算土地增值稅時，可扣除項目金額合計(a)萬元。

a.646.04=800×80%+6.04

b.640

c.800.8

d.750.8

4.乙企業(yè)轉讓倉庫應繳納土地增值稅()萬元。

a.380.07

b.360.55

c.353.88

d.341.98

【知識鏈接】轉讓舊房

僅適用于舊房（存量房地產(chǎn)）轉讓的情形。納稅人轉讓舊房，允許扣除的項目有：取得土地使用權所支付的金額（“項目1”）（如有）、與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金（“項目4”）、以及舊房及建筑物的評估價格（“項目6”）。其中：

（1）“項目1”：未支付地價款，或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除。

（2）“項目6”舊房及建筑物的評估價格：

（3）“項目4”：轉讓存量房地產(chǎn)時，凡不能取得評估價格時，對購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

(四)

(2023年考題改編)甲市某公司為增值稅一般納稅人，主要從事旅居業(yè)務。

2023年5月主要經(jīng)營業(yè)務如下:

(1)整體出售一幢位于乙市的酒店式公寓樓，含稅總價款為16500萬元。該公寓樓總建筑面積5000平方米，本月無其他經(jīng)營收入。

(2)該公司轉讓時無法取得該酒店式公寓樓評估價格，扣除項目金額按照發(fā)票所載金額確定(暫不考慮印花稅)。

(3)該公寓樓于2023年7月購進用于經(jīng)營，取得的增值稅專用發(fā)票上注明金額11000萬元，稅額1210萬元，價稅合計12210萬元;在辦理產(chǎn)權過戶時，繳納契稅330萬元，取得契稅完稅憑證;轉讓前累計發(fā)生貸款利息支出1058.75萬元、裝修支出1000萬元。

(4)本月租入甲市一幢樓房，按合同約定支付本月含稅租金合計10萬元，取得增值稅專用發(fā)票，出租方按一般計稅方法計算增值稅。該租入樓房50%用于企業(yè)經(jīng)營，50%用于職工宿舍。

(5)本月月初增值稅留抵稅額為1100萬元。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該公司轉讓酒店式公寓樓應在乙市預繳增值稅()萬元。

a.188.57

b.195.00

c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

d.180.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓營改增以后取得的不動產(chǎn)

1.預繳稅款=（含稅總價-原價）÷（1+5%）×5%

2.申報：應納稅款=含稅全價÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進項稅-預繳稅款

2.2021 年 5 月該公司在甲市實際繳納增值稅(d)萬元。

a.59.26

b.58.52

c.57.55

d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.該公司在計算土地增值稅時，按發(fā)票所載金額計算扣除的金額為(b)萬元。

a.14041.50

b.12650.00=11000×（1+5%×3）

c.13029.50

d.12100.00

【答案】b

【解析】納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。每滿12個月計1年，超過1年未滿12個月但超過6個月的，可以視同為1年。本題中，2023年7月購人，2023年5月轉讓，視為3年。可扣除的金額=11000×(1+3×5%)=12650(萬元)。

4. 關于該公司轉讓酒店式公寓樓，下列說法不正確的是(d)。

a.如果稅務部門發(fā)現(xiàn)該公司申報的計稅價格明顯低于同類房地產(chǎn)評估價格且無正當理由的，該公司應按同類房地產(chǎn)的評估價格作為房地產(chǎn)的轉讓收入計算土地增值稅

b.購買公寓樓時支付的契稅準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”項目予以扣除

c.購買公寓樓的貸款利息支出不得作為扣除項目扣除

d.該公司在公寓樓轉讓前發(fā)生的裝修支出可以作為扣除項目予以扣除

【答案】d

解析:選項d:沒有相關扣除規(guī)定。轉讓舊房及建筑物不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除。

(六)

(2023年考題改編)2023年1月15日，某房地產(chǎn)開發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務機關的《土地增值稅清算通知書》，要求對其建設的w項目進行清算。該項目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的公共配套設施)。該項目2023年4月通過全部工程質量驗收。

2023年5月該公司開始銷售w項目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米。取得含稅銷售收入50000萬元。該公司對w項目選擇簡易計稅方法計算繳納增值稅。

經(jīng)審核，w項目取得土地使用權所支付的金額合計8240萬元;房地產(chǎn)開發(fā)成本15000萬元;管理費用4000萬元，銷售費用4500萬元，財務費用3500萬元(其中利息支出3300萬元，無法提供金融機構證明)。

(其他相關資料:w項目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例為10%。w項目清算前已預繳土地增值稅1000萬元。其他各項稅費均已及時足額繳納。城市維護建設稅稅率7%，教育費附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考慮印花稅) 要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.w項目的清算比例是(b)。

a.83.33%

b.88.24%=15000.08÷17000

c.94.44%

d.100.00%

1.實際扣除取得土地使用權所支付的金額=取得土地使用權所支付的全部金額×(已開發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房建筑面積÷全部房建筑面積)

2.清算比例=已轉讓房地產(chǎn)建筑面積÷整個項目可售建筑面積×100%

2.w目時許扣除的與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金(a)萬元。

a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

b.310.71

c.2666.67

d.2691.67

3.許扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用金額(a)萬元。

a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

b.2324.00

c.3937.27

d.4462.00

4.w項目清算時允許扣除項目金額合計(c)萬元。

a.22843.39

b.22868.39

c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

d.26969.79

5.w項目清算后應補繳土地增值稅(b)萬元。

a.5911.22

b.5922.46

c.7945.07

d.7961.32

增值額=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46萬元

6.關于w項目清算，下列說法正確的有(cad)。

a.該公司清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金

b.對該項目的清算進行審核鑒證的稅務中介機構只能由主管稅務機關指定

c.該公司應在收到清算通知書之日起90日內辦理清算手續(xù)

d.該公司可以委托稅務中介機構對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》

e.對于該公司委托稅務中介機構對清算項目進行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報告》的，主管稅務機關必須采信鑒證報告的全部內容

(七)

位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年建造寫字樓，發(fā)生的相關業(yè)務如下:

(1)按照國家有關規(guī)定繳納土地出讓金1700萬元，按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關費用72.04萬元。

(2)寫字樓開發(fā)成本3000萬元。

(3)寫字開發(fā)費用中的利息支出為500萬元(能夠提供金融機構證明并按項目分攤)。

(4)10月寫字樓竣工驗收，總建筑面積10000平方米，將總建筑面積的90%銷售，簽訂銷售合同，取得不含增值稅銷售收入9500萬元;并進行了土地增值稅的清算，繳納與轉讓房地產(chǎn)相關稅金107.35萬元(不含印花稅、增值稅)。

(5)12月將剩余10%的建筑面積打包銷售，取得不含增值稅收入900萬元，

(其他相關資料:該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計算扣除房地產(chǎn)開發(fā)費用)

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問題。

1.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的稅金為(a)萬元。

a.107.35

b.0

c.112.1

d.102.6

2.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時可以扣除的開發(fā)費用為(c)萬元。

a.784.05

b.568.10

c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

d.961.29

3.該企業(yè)10 月份土地增值稅清算時的扣除項目金額合計為(d)萬元。

a.6602.60

b.5788.35

c.6181.54

d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.該企業(yè)10月份清算應納的土地增值稅為()萬元。

a.869.22

b.1133.35

c.1120.57

d.1018.31

增值額=9500-5925.89

5.該企業(yè)打包銷售房產(chǎn)的單位建筑面積的成本費用為(a)萬元。

a.0.66=5925.89÷（10000×90%）

b.0.73

c.0.64

d.0.69

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

6.該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應納的土地增值稅為(d)萬元。

a.51

b.78

c.63

d.72

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)的扣除項目金額=0.66×1000=660萬元

增值額=900-600=240萬元，增值率=240÷660=36.36%，適用30%稅率

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應納的土增稅=240×30%=72萬

在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓時，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

【第7篇】土地增值稅中代收費用

作者：嚴穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務人是有償轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

二、征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

收入指與轉讓房地產(chǎn)有關的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認

（一）收入包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

（二）《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（三）根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉讓房地產(chǎn)的土地增值稅應稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務取得的增值稅發(fā)票，應按照《國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務費用。

1.財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內予以扣除。

2.凡不能提供金融機構證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇諜C關參考評估機構的評估而確認的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（五）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金

指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目

1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

五、稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

（一）銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務機關卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（二）個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉讓的地下室等，均不在免稅范圍。

（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷,由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設的需要”而搬遷，是指因實施國務院、省級人民政府、國務院有關部委批準的建設項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請，經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。

（四）單位轉讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

（八）被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構及其分設于各地的分支機構，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構財產(chǎn)用來清償債務時，被撤銷金融機構轉讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設于各地的分支機構。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

（十）根據(jù)《財政部 稅務總局 海關總署關于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應繳納土地增值稅。

根據(jù)《關于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應繳納的土地增值稅。

（十一）根據(jù)《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

七、征收管理

（一）轉讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書、土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務機關審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。

對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7日內，也須到稅務機關備案，并提供有關資料。

2.稅務機關根據(jù)納稅人的申報，核定應納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結果確認評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務機關核定的納稅期限，應在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權屬轉讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務機關對土地增值稅的稅額進行審核確認。

3.納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（二）對納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務機關可以預征土地增值稅。納稅人應按照稅務機關規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

預征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

（三）清算

根據(jù)《國家稅務總局關于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十條對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應進行土地增值稅清算的項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務總局關于契稅納稅申報有關問題的公告》（國家稅務總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權屬轉移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關材料辦理契稅納稅申報，稅務機關應予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務登記或者被稅務機關列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務機關在核實有關情況后應予受理。

八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權所支付的金額=400萬元

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25萬元

（2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110萬元

5.加計扣除=1100*20%=220萬元

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

（三）增值額=2000-1510=490萬元

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

（五）稅額

應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

土地增值稅納稅申報表（二）

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為:

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應納稅額。

應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬元

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

十、案例三：個人轉讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇詹块T確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元

（三）與轉讓房地產(chǎn)相關的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；

2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇諜C關規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金為3.43+12=15.43萬元；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=520+15.43=535.43萬元。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。

【第8篇】土地增值稅稅費優(yōu)惠辦理登記表

【事項描述】

符合土地增值稅優(yōu)惠條件的納稅人，如需享受稅收優(yōu)惠，應向主管稅務機關申請辦理土地增值稅優(yōu)惠備案。

【報送資料】

1．對個人銷售住房暫免征收土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11011701，政策依據(jù)：財稅〔2008〕137號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明原件及復印件。

（3）房地產(chǎn)轉讓合同（協(xié)議）原件及復印件。

2．轉讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅（減免性質代碼：11011707，政策依據(jù)：財稅〔2013〕101號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明復印件。

（3）房地產(chǎn)轉讓合同（協(xié)議）復印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關舊房轉為改造安置住房的證明材料。

3．轉讓舊房作為公共租賃住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11011709，政策依據(jù)：財稅〔2015〕139號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明復印件。

（3）房地產(chǎn)轉讓合同（協(xié)議）復印件。

（4）扣除項目金額證明材料（如評估報告，發(fā)票等）。

（5）政府部門將有關舊房轉為公共租賃住房的證明材料。

4．企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11052401、11052501、11059901、11059902、11083901、11083902、11083903，政策依據(jù)：財稅〔2013〕53號、財稅〔2011〕116號、財稅〔2013〕3號、財稅〔2011〕13號、財稅〔2001〕10號、財稅〔2003〕212號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關房產(chǎn)、國有土地權證、價值證明等書面材料。

（3）改組重制合同（協(xié)議）原件及復印件。

5．亞運會組委會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11102902，政策依據(jù)：財稅〔2009〕94號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）相關房產(chǎn)、國有土地權證、價值證明等書面材料。

（3）房地產(chǎn)轉讓合同（協(xié)議）原件及復印件。

（4）單位性質證明材料。

6．被撤銷金融機構清償債務免征土地增值稅優(yōu)惠（減免性質代碼：11129901，政策依據(jù)：財稅〔2003〕141號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明復印件。

（3）財產(chǎn)處置協(xié)議復印件。

（4）中國人民銀行依法決定撤銷的證明材料。

7．合作建房自用的土地增值稅減免優(yōu)惠（減免性質代碼：11129903，政策依據(jù)：財稅字〔1995〕48號），應報送：

（1）《納稅人減免稅備案登記表》2份。

（2）房屋產(chǎn)權證、土地使用權證明復印件。

（3）合作建房合同（協(xié)議）復印件。

【辦理渠道】〔辦理地點、辦理時間、聯(lián)系電話〕

1．辦稅服務廳（場所）

2．電子稅務局

【辦理時限】

資料齊全、符合法定形式、填寫內容完整的，稅務機關受理后即時辦結。

【辦理結果】

稅務機關反饋《納稅人減免稅備案登記表》。

【納稅人注意事項】

1．納稅人對報送材料的真實性和合法性承擔責任。

2．納稅人享受備案類減免稅的，應當按規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅到期的，應當停止享受減免稅，按照規(guī)定進行納稅申報。納稅人享受減免稅的情形發(fā)生變化時，應當及時向稅務機關報告。

3．辦稅服務廳地址、電子稅務局網(wǎng)址，可在省稅務機關門戶網(wǎng)站或撥打12366納稅服務熱線查詢。

【政策依據(jù)】

1.《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）

2.《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）

3.《財政部 國家稅務總局關于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）

4.《財政部 國家稅務總局關于棚戶區(qū)改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）

5.《關于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅〔2015〕139號）

6.企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠

（1）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政儲蓄銀行改制上市有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕53號）

（2）《財政部 國家稅務總局關于中國郵政集團公司郵政速遞物流業(yè)務重組改制有關稅收問題的通知》（財稅〔2011〕116號）

（3）《財政部 國家稅務總局關于中國中信集團公司重組改制過程中土地增值稅等政策的通知》（財稅〔2013〕3號）

（4）《財政部國家稅務總局關于中國聯(lián)合網(wǎng)絡通信集團有限公司轉讓cdma網(wǎng)及其用戶資產(chǎn)企業(yè)合并資產(chǎn)整合過程中涉及的增值稅營業(yè)稅印花稅和土地增值稅政策問題的通知》（財稅〔2011〕13號）

（5）《財政部 國家稅務總局關于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅〔2001〕10號）

（6）《財政部 國家稅務總局關于中國東方資產(chǎn)管理公司處置港澳國際（集團）有限公司有關資產(chǎn)稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕212號）

7.《財政部 海關總署 國家稅務總局關于第16屆亞洲運動會等三項國際綜合運動會稅收政策的通知》（財稅〔2009〕94號）

8.《財政部 國家稅務總局關于被撤銷金融機構有關稅收政策問題的通知》（財稅〔2003〕141號）

9.《國家稅務總局關于發(fā)布<稅收減免管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告〔2015〕43號）

【收費標準】

無收費

【第9篇】土地增值稅預繳率

1、土地增值稅規(guī)范文件，分別有（包括但不限于）：

（1）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，國務院令[1993]第138號，1994年1月1日起施行；

（2）《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》，財法字[1995]第6號，1995年1月27日起施行。

注：目前國家還沒有頒布《土地增值稅法》，但是，作為財政部的2023年立法計劃之一，土地增值稅法有望落地，另外，《中華人民共和國土地增值稅法》（征求意見稿）已經(jīng)發(fā)布。

2、預征土地增值稅

《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》

第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

一個大型房地產(chǎn)項目的運營時間比較長，從收到第一筆預售房款到交房，再到最后一套房賣出，一般要經(jīng)歷比較長的時間，因此，一般情況下在收到預收款是就需預繳土地增值稅。預繳的土地增值稅=計稅依據(jù)*預征率

（1）計稅依據(jù)。土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款。

如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)a項目（開工日期在2023年5月1日后），2023年7月銷售普通住宅預收房款1110萬元，根據(jù)當?shù)氐囊?guī)定，土地增值稅預征率2%。則:

應預交的增值稅稅款=1110/(1+11%)*3%=30萬元

土地增值稅預征的計征依據(jù)=1110-30=1080萬元

預交土地增值稅稅款=1080*2%=21.6萬元。

（2）預征率。預征率根據(jù)當?shù)囟悇站值囊?guī)定執(zhí)行，那本人所在的廣東省惠州市為例，除保障性住房外預征率統(tǒng)一為:普通住宅2%,其他3%(土地使用權轉讓按規(guī)定清算不適用預征);土地增值稅核定征收率統(tǒng)一為:普通住宅不低于5%,其他項目不低于6%。

（3）賬務處理（一般有兩種方法）

a.預繳時計入預付賬款，依據(jù)收入成本配比原則，結轉損益時再確認稅金及附加。

預繳時，

借：預付賬款-預付土地增值稅

貸：應交稅費-應交土地增值稅

確認收入時，

借：稅金及附加-土地增值稅

貸：預付賬款-預付土地增值稅

b.預繳時直接計入稅金及附加。

借：稅金及附加

貸：應交稅費-應交土地增值稅

借：應交稅費-應交土地增值稅

貸：銀行存款

【第10篇】土地增值稅政策清算規(guī)程

國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告

國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局

全文有效

2022.2.28

國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行） 》的公告

為了進一步加強土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算 工作， 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細則、 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細則、《國家 稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的 通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土 地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕 91 號） 、 《稅務規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務總局令第 41 號公 布，第 50 號、53 號修正） 等規(guī)定，國家稅務總局西藏自治區(qū)稅 務局制定了 《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）》 ，現(xiàn)予以發(fā)布。

本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。

特此公告。

國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局

2023年2月28日

西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程 （試行）

第一章 總則

第一條 為加強土地增值稅征收管理服務，規(guī)范清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標準，實現(xiàn)清算管理一體化，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（ 國稅發(fā)〔2006〕 187 號） 、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號） 、《稅務規(guī)范性文件制定管理辦法》 （國家稅務總局令第41號公布，第50號、53號修正） 等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算工作。

第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應當繳納的土地增值稅稅額，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，經(jīng)稅務機關審核后，結 清該房地產(chǎn)項目應繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，主管稅務機關負責土地增值稅清算的受理和審核。

第五條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，保證清算申報 的真實性、準確性、完整性、合理性和相關性。

第六條 稅務機關應當加強與同級財政、發(fā)改、住建、自然 資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強化土地增 值稅清算管理。

第七條 稅務機關應為納稅人提供優(yōu)質納稅服務，加強土地 增值稅政策宣傳輔導。主管稅務機關應及時對納稅人清算申報的 收入、扣除項目金額、增值額、增值率以及稅款計算等情況進行 審核，依法征收土地增值稅。

第二章 項目管理

第八條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn) 開發(fā)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為 單位清算。具體結合項目立項、用地規(guī)劃、方案設計審查（修建 性詳細規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定。

同一個項目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應 分別計算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

第九條 納稅人應自取得下列批復、備案、證照或簽訂相關 合同之日起 30 內向主管稅務機關報送復印件或者稅務機關認可 的其他形式的資料：

（一）發(fā)展和改革等有關部門下發(fā)的項目立項（備案）文件；

（二）取得土地使用權所簽訂的合同、協(xié)議；

（三）國有土地使用權證；

（四）建設用地規(guī)劃許可證；

（五）建筑施工規(guī)劃許可證；

（六）建筑工程施工許可證；

（七）建設施工合同；

（八）預（銷）售許可證；

（九）竣工驗收備案表；

（十）主管稅務機關認為需要的其他資料。

第十條 主管稅務機關應加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收 管理，按項目分別建立臺賬，按月采集、更新，對房地產(chǎn)開發(fā)全 過程實行跟蹤監(jiān)控，做到稅務管理、納稅服務與項目開發(fā)同步。

第十一條 主管稅務機關應當關注納稅人項目開發(fā)期間的 會計核算工作， 對納稅人同時開發(fā)多個項目或者分期開發(fā)項目 的，應督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項目或者不同分期合理歸 集有關收入、成本、費用。

第三章 清算受理

第十二條 納稅人符合下列條件之一的，應當進行土地增值稅清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的。

（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

（三）直接轉讓土地使用權的。

第十三條 對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納 稅人進行土地增值稅清算。

（一 ）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未 超過 85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

（二 ）取得清算項目銷售（預售） 許可證滿三年仍未銷售完 畢的。

（三 ）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的。

（四） 主管稅務機關有根據(jù)認為納稅人有逃避納稅義務行 為， 可能造成稅款流失的。

（五 ）國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局規(guī)定的其他情況。

第十四條 主管稅務機關應對土地增值稅清算項目實行分 類管理。

對于符合本規(guī)程第十二條規(guī)定的項目，納稅人應當在滿足條 件之日起 90 日內向主管稅務機關辦理清算手續(xù)。

對符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的項目，主管稅務機關應集體審 議，根據(jù)項目實際情況確定是否需要進行清算，集體審議的結果應當形成記錄存檔。對于確定需要進行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目， 由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知書之 日起 90 日內辦理清算。 對確定暫不通知清算的，應繼續(xù)做好項 目管理，每年作出評估， 及時確定清算時間并通知納稅人。

應進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務機關確定需 要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內拒不清算或不提供清 算資料的，由主管稅務機關責令限期改正； 逾期仍未申報的，主 管稅務機關可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關規(guī)定 處理。

第十五條 納稅人清算土地增值稅時應提供的清算材料：

（一）財產(chǎn)和行為稅納稅申報表及財產(chǎn)和行為稅減免稅明細 申報表。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，主要內容應包括房地產(chǎn)開 發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管稅務機關需要了解的其他情況。

（三 ）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款 憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項 目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售 許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。

（四 ）納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務機構代理申報、審核 鑒證；已委托涉稅專業(yè)服務機構代理申報、審核鑒證的納稅人，應報送涉稅專業(yè)服務機構出具的報告。

第十六條 主管稅務機關收到納稅人清算資料后，對符合清 算條件的項目，且報送的清算資料完備的，予以受理并出具受理 通知書。

納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務 機關應一次性告知納稅人，并發(fā)出限期補正資料通知書，通知納 稅人在收到通知書之日起 15 日內補齊清算資料。

納稅人在限期內補齊全部資料的，予以受理。

主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無正當理由不得撤銷。

第四章 清算管理

第十七條 土地增值稅清算審核應遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效 的原則，建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機制，形成分工明確、 責任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。

第十八條 各市（地、開發(fā)區(qū)） 稅務機關應集中本單位專業(yè) 人才，成立清算審核風險管理團隊。

第十九條 主管稅務機關受理納稅人土地增值稅清算資料 后， 向清算審核風險管理團隊提交清算項目相關資料。

第二十條 清算審核風險管理團隊要根據(jù)主管稅務機關提 交的清算項目材料,開展風險排查工作，形成風險排查工作底稿并將風險排查結果及時推送主管稅務機關。

主管稅務機關應結合風險排查結果進行清算審核工作，并在 規(guī)定期限內完成審核結果的確認、與納稅人交換意見、清算結論 出具等工作。

第五章 清算審核

第二十一條 清算審核包括案頭審核、實地審核。

案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進行數(shù)據(jù)、邏輯審 核， 重點審核項目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計算準確性等。

實地審核是指在案頭審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目 實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性、 相關性進行審核。應結合項目立項、規(guī)劃、施工資料，重點實地 查核項目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權歸屬。

第二十二條 審核收入情況時，應結合銷售發(fā)票、銷售合同 （含主管部門網(wǎng)上備案登記資料）、銷售（預售） 許可證、房產(chǎn) 銷售分戶明細表及其它有關資料，重點審核銷售明細表、房地產(chǎn) 銷售面積與項目可售面積的數(shù)據(jù)關聯(lián)性，以核實計稅收入； 對銷 售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，而發(fā)生 補、退房款的收入調整情況進行審核； 對營改增后應稅收入是否不含增值稅進行審核； 對銷售價格進行評估，審核有無價格明顯 偏低情況。

稅務機關可通過實地查驗，確認是否少計、漏計事項，確認 有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或 投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。

（一 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人 的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產(chǎn)，其收 入按下列方法和順序確認：

1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價格確定。

2.參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值 稅， 不列收入，不扣除相應的成本和費用。

第二十四條 土地增值稅扣除項目審核的內容包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二 ）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括： 土地征用及拆遷補償費、前 期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開 發(fā)間接費用。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。

（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金。

（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。

第二十五條 扣除項目金額的計算分攤：

對按照稅收規(guī)定屬于可直接計入的扣除項目，應直接計入清 算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位或開發(fā) 產(chǎn)品類型共同發(fā)生的扣除項目， 應按以下原則計算分攤:

（一） 對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目， 其中:取 得土地使用權所支付的金額按照占地面積法(即其轉讓土地使用 權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例)在多個清算單位之 間進行分攤； 其他共同發(fā)生的扣除項目， 按照建筑面積法(即其 可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單 位之間進行分攤。

（二）對一個清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應分別 計算增值額的，對其共同發(fā)生的扣除項目，按照建筑面積法進行 分攤。

第二十六條 審核扣除項目是否符合下列要求：

（一） 在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際 發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。

（二）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實 際發(fā)生的。

（三）扣除項目金額應當準確地在各扣除項目中分別歸集， 不得混淆。

（四 ）扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清 算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應當分攤的。

（五）對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法。 會計核算與稅務處理規(guī)定不一致的，以稅務處理規(guī)定為準。

第二十七條 審核取得土地使用權所支付的金額和土地征 用及拆遷補償費時應當重點關注：

（一 ）同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦 法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。

（ 二）是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權所支 付的金額、土地征用及拆遷補償費的情形。

（ 三）拆遷補償費是否實際發(fā)生，尤其是支付給個人的拆遷 補償款、拆遷（ 回遷） 合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對 應。

第二十八條 審核前期工程費、基礎設施費時應當重點關 注：

（一 ）前期工程費、基礎設施費是否真實發(fā)生，是否存在虛 列情形。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。

（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的前期工程費、基礎設施費，是否按項目合理分攤。

第二十九條 審核公共配套設施費時應當重點關注：

（一）公共配套設施的界定是否準確，公共配套設施費是否 真實發(fā)生， 有無預提的公共配套設施費的情況。

（二）是否將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入公共配套設施費。

（三 ）多個（或分期） 項目共同發(fā)生的公共配套設施費，是 否按項目合理分攤。

第三十條 審核建筑安裝工程費時應當重點關注：

（一） 發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結算報 告、工程施工合同記載的內容相符。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否 重復計算扣除項目。

（三 ）參照當?shù)禺斊谕愰_發(fā)項目單位平均建安成本或當?shù)?建設部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存 在異常。

（四 ）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應 當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。

第三十一條 審核開發(fā)間接費用時應當重點關注：

（一） 是否存在將企業(yè)行政管理部門（ 總部）為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用記入開發(fā)間接費用的情形。

（二） 開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。

第三十二條 審核利息支出時應當重點關注：

（一 ）是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調整至房地產(chǎn)開 發(fā)費用。

（二）分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，其取得的一 般性貸款的利息支出，是否按照項目合理分攤。

（三 ）利用閑置專項借款對外投資取得收益，其收益是否沖 減利息支出。

（四 ）是否將向金融機構支付的顧問費、手續(xù)費、咨詢費等 非利息性質的費用計入利息支出。

第三十三條 代收費用的審核。

對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收 的各項費用， 審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收 ??； 當代收費用計入房價時，審核有無將代收費用計入加計扣除 以及房地產(chǎn)開發(fā)費用計算基數(shù)的情形。

第三十四條 關聯(lián)方交易行為的審核。

在審核收入和扣除項目時，應重點關注關聯(lián)企業(yè)交易是否按 照公允價值和營業(yè)常規(guī)進行業(yè)務往來。應當關注企業(yè)大額往來款 余額，審核交易行為是否真實。

第三十五條 與轉讓房地產(chǎn)有關稅金的審核。

應當確認與轉讓房地產(chǎn)有關稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關規(guī)定。根據(jù)會計制度規(guī)定，納稅人繳納的印花稅列入 “管理費用”科目核算的，按照房地產(chǎn)開發(fā)費用的有關規(guī)定扣除， 列入“稅金及附加”科目核算的，計入“與轉讓房地產(chǎn)有關稅金” 予以扣除。納稅人繳納的教育費附加、地方教育附加可計入“與 轉讓房地產(chǎn)有關稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于 轉讓房地產(chǎn)時發(fā)生的稅金及附加，不應作為清算扣除項目。

第三十六條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起 180 日內作出清算結論；如確有困難的，經(jīng)縣（區(qū)）級稅務局批準， 可延期 90 日完成，并書面告知納稅人； 如有特殊情況的， 經(jīng)市 （地、開發(fā)區(qū)）稅務局批準， 可再延期 90 日完成， 并書面告知 納稅人。

第三十七條 主管稅務機關按照有關稅收法規(guī)和本辦法的 規(guī)定開展審核工作,土地增值稅清算審核結束應當出具審核報 告。審核報告經(jīng)主管稅務機關集體審議、批準后，由主管稅務機 關制作《稅務事項通知書》 ，將審核結果書面通知納稅人。納稅 人應在收到通知書之日起 30 日內辦理補（退） 稅事宜。

第六章 核定征收

第三十八條 在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列 情形之一的，可按核定方式對房地產(chǎn)項目進行清算。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的。

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

（四 ）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清 算手續(xù)，經(jīng)稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

（五）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。

主管稅務機關應加強核定征收項目的調查核實，嚴格控制核 定征收的范圍。

第三十九條 符合上述核定征收條件的，由主管稅務機關發(fā) 出核定征收的稅務事項告知書后，稅務人員對房地產(chǎn)項目開展土 地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務機關審核合議，通知納稅人 申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

第四十條 土地增值稅核定征收應當集體研究決定，采用主 管稅務機關局長辦公會議形式， 對核定征收進行審核認定。

第四十一條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式 應保持一致。

第七章 清算后尾盤管理

第四十二條 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后 再轉讓的， 應按月匯總， 并在次月 15 日內征收土地增值稅。

第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預征土地增值稅，待稅務機關出具清算結論后，按照清算后再 轉讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅， 多退少補。

第四十四條 主管稅務機關應加強清算后尾盤管理，輔導納稅人及時、準確進行尾盤申報。

第四十五條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求， 妥善保存。

第四十六條 土地增值稅清算管理其他未盡事宜，應嚴格按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91 號）的規(guī)定執(zhí)行。

第八章 附則

第四十七條 本規(guī)程由國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局解釋。

第四十八條 本規(guī)程自 2022 年 4 月 1 日起施行，此前已受 理但未出具清算審核結論的，可按本規(guī)程處理。

關于《國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布的公告》的解讀

發(fā)布時間：2022-03-09 17:37 來源：國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局

現(xiàn)將《國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局關于發(fā)布<西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程（試行）>的公告》（國家稅務總局西藏自治區(qū)稅務局公告2023年第2號，以下簡稱《公告》）解讀如下：

一、制定背景及目的

為加強土地增值稅清算管理，國家稅務總局先后出臺了《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號），其中國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定“各省稅務機關可依據(jù)本通知的規(guī)定并結合當?shù)貙嶋H情況制定具體清算管理辦法”，國稅發(fā)〔2009〕91號規(guī)定“本規(guī)程自2023年6月1日起施行，各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關可結合本地實際，對本規(guī)程進行進一步細化”。為此，我們按照稅務總局要求，結合我區(qū)實際情況，制定了本公告。

土地增值稅管理復雜，清算申報、清算審核工作時間跨度長，流程比較復雜，征納雙方互動頻繁，通過制定《公告》，細化了清算申報、清算審核流程，進一步明確征納雙方的職責，既規(guī)范了稅務機關的稅收執(zhí)法，又促進納稅遵從度的提高。

二、公告制定的依據(jù)

《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）和《國家稅務總局關于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）、《稅務規(guī)范性文件制定管理辦法》（國家稅務總局令第41號公布，第50號、53號修正）。

三、主要內容

（一）關于項目管理

1.清算單位的界定。分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，以分期項目為單位清算，這是基本原則。如何對項目進行分期，需要根據(jù)各地房地產(chǎn)主管部門管理現(xiàn)狀，具體情況具體分析，所以《公告》規(guī)定“具體結合項目立項、用地規(guī)劃、方案設計審查（修建性詳細規(guī)劃）、工程規(guī)劃、銷售（預售）、竣工驗收等確定”。

2.項目日常管理?！豆妗窂娀硕悇諜C關對房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，結合國稅發(fā)〔2009〕91號第六條規(guī)定的稅務機關項目管理內容，對納稅人報送資料作出具體規(guī)定。明確主管稅務機關保持管理連續(xù)性，積極關注納稅人會計核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關收入、成本、費用。

（二）關于“清算管理”工作模式

為確保土地增值稅清算。審核工作更加有效和規(guī)范統(tǒng)一，《公告》第十七條至第二十條明確各市（地、經(jīng)開區(qū)）稅務機關應集中本單位專業(yè)人才成立“清算審核風險管理團隊”，對清算項目的收入、成本、費用等進行風險排查，降低主管稅務機關的土地增值稅清算審核執(zhí)法風險。

（三）關于成本費用分攤。

《公告》第二十五條明確了多個清算單位內發(fā)生的成本、費用如何分攤，即對按照稅收規(guī)定屬于可直接計入的扣除項目,應直接計入清算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項目;對屬于多個清算單位共同發(fā)生的扣除項目,其中:取得土地使用權所支付的金額按照占地面積法(即其轉讓土地使用權的面積占可轉讓土地使用權總面積的比例)在多個清算單位之間進行分攤;其他共同發(fā)生的扣除項目,按照建筑面積法(即其可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例)在多個清算單位之間進行分攤。明確了同一清算單位內發(fā)生的成本、費用如何分攤，即對一個清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應分別計算增值額的,對其共同發(fā)生的扣除項目,按照建筑面積法進行分攤。

（四）清算后尾盤管理

《公告》第七章就規(guī)范尾盤管理提出了要求，即土地增值稅清算審核期間轉讓房地產(chǎn)的，按規(guī)定預征土地增值稅，待稅務機關出具清算結論后，納稅人按照清算后再轉讓的規(guī)定匯總申報繳納土地增值稅，多退少補。清算后再轉讓的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內申報繳納土地增值稅。

四、公告的施行時間

本公告自發(fā)布之日起30日后施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，可按本規(guī)程處理。

【第11篇】土地投資交增值稅稅率

提問：

a公司名下有土地及廠房（有不動產(chǎn)權證），現(xiàn)在a公司和b公司一起成立c公司；a公司以土地和廠房，評估作價入股c公司；b以現(xiàn)金入股c公司；c公司成立后，b公司收購a公司名下2名股東的股份，請問，a公司、a公司的2名股東、b公司及c公司各需繳納哪些稅？

解析：

一、a公司以土地和廠房等非貨幣資產(chǎn)投資入股

a公司以土地和廠房等非貨幣資產(chǎn)投資入股需要確認視同銷售土地房產(chǎn)和投資兩項業(yè)務，涉及增值稅及附加、土地增值稅、印花稅和企業(yè)所得稅。

（一）增值稅及附加、印花稅

1.一般納稅人

一般納稅人轉讓其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額；一般納稅人轉讓其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法計稅，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

一般納稅人轉讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額；一般納稅人轉讓其2023年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

納稅人轉讓2023年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。

一般納稅人稅率為9%，如果轉讓的是營改增先取得的不動產(chǎn)或土地使用權，可選擇簡易計稅，征收率為5%；另需要繳納城建稅，教育費附加，地方教育附加，印花稅，稅率分別為7%、3%、2%、萬分之五。

2.小規(guī)模納稅人

小規(guī)模納稅人月銷售額不滿10萬(季度銷售額不滿30萬元）可以免征增值稅，城建稅，教育費附加和地方教育附加。；

不論銷售額是否超過10萬元，增值稅小規(guī)模納稅人轉讓不動產(chǎn)和土地使用權城建稅，教育費附加，地方教育附加，印花稅減半優(yōu)惠；

小規(guī)模納稅人轉讓廠房征收率為5%，轉產(chǎn)土地使用權征收率為3%。

（二）土地增值稅

a公司就增值額按30%、40%、50%、60%四檔超率累進稅率計算繳納土地增值稅。轉讓土地，土地增值稅的扣除項目是土地價款和合理稅費，不得加計。轉讓房產(chǎn)，需要按重置成本確認扣除項目金額，計算繳納土地增值稅。

如果a投資的投資行為符合《財政部 國家稅務總局關于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57 號）的規(guī)定條件，則可以按照該文件第四條規(guī)定：“單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅?！?/p>

（三）企業(yè)所得稅

a公司轉讓土地使用權和廠房應視同銷售，按公允價格確認收入后，減去土地使用權和廠房的計稅基礎后，計入當期應納稅所得額，繳納企業(yè)所得稅。也可以選擇按《關于非貨幣性資產(chǎn)投資企業(yè)所得稅政策問題的通知》（財稅〔2014〕116號）規(guī)定的，居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉讓所得，可在不超過5年期限內，分期均勻計入相應年度的應納稅所得額，按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

二、a公司的兩名股東將股權出售給b公司要繳納個人所得稅，稅率20%。a公司兩名股東和b公司還需各自按“產(chǎn)權轉移書據(jù)”繳納萬分之五的印花稅。

三、b公司以現(xiàn)金入股，不需要納稅。

四、c公司作為被投資方接受a公司的房產(chǎn)和土地入股，需要繳納契稅,稅率是不動產(chǎn)所在地的契稅稅率。如果是同一投資主體內部所屬企業(yè)之間土地、房屋權屬的劃轉，包括母公司與全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設立的個人獨資企業(yè)、一人有限公司之是土地、房屋權屬的劃轉，免征契稅。

c公司接受投資還需對增加的實收資本和資本公積，按萬分之五稅率減半征收印花稅。

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