土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除（4篇）

【第1篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除

導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項(xiàng)目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，納稅人計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目主要包括四個(gè)方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；二是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時(shí)候扣除的。

【第2篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除嗎

導(dǎo)讀：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目土地增值稅來(lái)說(shuō)一共有五個(gè)項(xiàng)目，具體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容可以來(lái)咨詢我們的答疑老師，今天金老師要來(lái)介紹關(guān)于“土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱房增開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計(jì)扣除?

加計(jì)扣除是2006年出臺(tái)的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房?jī)r(jià)，但是沒(méi)起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時(shí)，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第3篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

【稅局答疑】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見(jiàn)問(wèn)題

1.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第二十一條 對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二)取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。

取得銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售（預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形?！?/p>

2.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的?！?/p>

3.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

4.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！?/p>

5.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！?/p>

6.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十二條 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額?！?/p>

7.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

8.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

9.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

以上內(nèi)容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

文章來(lái)源：日照稅務(wù)公眾號(hào)

發(fā)布時(shí)間：2023年10月20日

【第4篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，裝修費(fèi)用往往是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分，那么裝修費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除呢？相信這是各房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題，我們不能簡(jiǎn)單回答“是”或“否”，而是要區(qū)分具體情況來(lái)進(jìn)行判斷。那么，具體需要符合哪些條件才可以扣除，又或是哪些類型裝修費(fèi)允許扣除呢？

先看國(guó)家稅務(wù)總局層面的規(guī)定。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第四條第（四）款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目?！?/p>

相信以上條款是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員都應(yīng)知曉的，從這個(gè)規(guī)定中可以得到的基本結(jié)論，也就是符合條件的裝修費(fèi)用是可以扣除的，但具體需要符合哪些條件，文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實(shí)務(wù)清算經(jīng)驗(yàn)、各地政策梳理總結(jié)，裝修費(fèi)用的扣除主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題：

1.裝修費(fèi)用可扣除的前提是什么？即如何證明或確定是“銷售已裝修的房屋”。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計(jì)入成本扣除？

3.營(yíng)銷設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)是否允許計(jì)入成本扣除？

關(guān)于以上這些問(wèn)題，未見(jiàn)稅務(wù)總局有更明確的解釋文件，但實(shí)務(wù)中卻經(jīng)常會(huì)遇到，所以往往會(huì)讓人產(chǎn)生疑問(wèn)。筆者查詢到一些地方稅務(wù)局對(duì)此類問(wèn)題有進(jìn)一步的明確規(guī)定。如：

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào)) 第一條：“關(guān)于家具家電成本的扣除問(wèn)題規(guī)定，隨房屋一同出售的家具、家電，如果安裝后不可移動(dòng)，成為房屋的組成部分，并且拆除后影響或喪失其使用功能的，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等)的外購(gòu)成本予以據(jù)實(shí)扣除，但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)?！?/p>

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)，已全文廢止）第三條第（四）款：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷售商品房以外單獨(dú)建造的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；對(duì)在銷售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷售的，其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?！?/p>

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）第十六條：“開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的，其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)?！?/p>

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號(hào)）第十六條：“建筑安裝工程費(fèi)的扣除，應(yīng)按以下規(guī)定處理：

(一)銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)符合以下情形之一的，允許扣除：

1.在銷售合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)的;

2.銷售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的;

3.簽訂銷售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體，不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施，如整體中央空調(diào)、戶式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等，其外購(gòu)成本允許扣除;

(二)清算項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部，其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。在清算項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓，且房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費(fèi)包含在房?jī)r(jià)中的，樣板房裝修費(fèi)允許扣除; ”

《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第三十八條規(guī)定：“

納稅人銷售已裝修的房屋，其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

納稅人銷售已裝修房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的，不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。納稅人住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房[2002]190號(hào))以及廈門(mén)市人民政府發(fā)布的規(guī)定。

納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、裝飾用品等裝修費(fèi)用不予扣除。

納稅人于所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的，其建造成本和裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費(fèi)用以及裝修費(fèi)用以及利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出，不予扣除?！?/p>

《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）第五十條：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)，按下列原則進(jìn)行處理：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷設(shè)施，其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、樣板房、展廳等營(yíng)銷設(shè)施的，土地增值稅清算時(shí)，已實(shí)際支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷設(shè)施的，其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷售費(fèi)用，按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除?！?/p>

第五十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà))等所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，并且在《商品房買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的，其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?！?/p>

總結(jié)上述各地方的規(guī)定，我們?cè)賮?lái)回答關(guān)于裝修費(fèi)用能否在土地增值稅清算時(shí)扣除的問(wèn)題。

1.關(guān)于裝修費(fèi)用扣除的前提，即企業(yè)如何能證明是屬于“銷售已裝修的房屋”。

一般而言，如果售房合同中已明確屬銷售已裝修的房屋，那么扣除是沒(méi)有問(wèn)題的。但實(shí)務(wù)中由于各種原因，也有存在很多售房合同為銷售“毛坯房”實(shí)際卻是銷售“精裝房”的情況，此類情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除，如售房合同的補(bǔ)充協(xié)議，或是另簽的贈(zèng)送裝修協(xié)議等書(shū)面證明。需要注意的是，此問(wèn)題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同，但建議企業(yè)都應(yīng)注意相關(guān)證據(jù)的提前準(zhǔn)備。

2.銷售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”，是否可以計(jì)入成本扣除。

關(guān)于“軟裝”的費(fèi)用，大部分地方稅務(wù)局基本形成了共識(shí)，即認(rèn)為“軟裝”不應(yīng)列入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本來(lái)扣除，但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定，雖然“軟裝”也不允許作為開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除，但卻允許據(jù)實(shí)扣除，這相對(duì)于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認(rèn)為廣州市的規(guī)定更為合理，因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷售的，則銷售價(jià)款中實(shí)際含有“軟裝”價(jià)款，那么即使不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除，但允許其從銷售價(jià)款中剔除也是很合理的（與廣州文件所述據(jù)實(shí)扣除而不能加計(jì)扣除計(jì)算一致）。

3.營(yíng)銷設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)又是否允許計(jì)入成本扣除。

關(guān)于營(yíng)銷設(shè)施、樣板房的裝修費(fèi)是否允許扣除，則通常應(yīng)區(qū)分具體情況來(lái)判斷。首先，其中的“軟裝”也同樣不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除；其次，則需要進(jìn)一步判斷營(yíng)銷設(shè)施、樣板房的建造位置，建造在項(xiàng)目主體之外的通常不允許計(jì)入成本扣除；再次，如果是利用可銷售的產(chǎn)品建造的并隨同產(chǎn)品一起銷售的“硬裝”成本，是可以扣除的；最后，利用不可售的公配等設(shè)施建造的，之后權(quán)屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況，其裝修成本允許扣除。

以上是筆者關(guān)于裝修費(fèi)用在土地增值稅扣除問(wèn)題的分析總結(jié)，由于稅務(wù)總局關(guān)于此問(wèn)題的規(guī)定仍不夠明確，所以土地增值稅的實(shí)務(wù)清算中，就這些問(wèn)題的認(rèn)定與判斷，仍然比較容易產(chǎn)生稅企爭(zhēng)議，企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來(lái)進(jìn)行判斷，并為可能存在的爭(zhēng)議問(wèn)題提前進(jìn)行準(zhǔn)備，另外還需要了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑，這樣在實(shí)際清算時(shí)會(huì)更易為企業(yè)爭(zhēng)取到更多合法的利益，避免不必要的損失。

本文涉及到的法規(guī)鏈接：

1. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》（穗地稅函[2008]342號(hào)，已全文廢止）

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》（青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》（2023年第7號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法>的公告》（廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》（貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào)）

https://www.webtax.com.cn/articles/7732