土地增值稅費(fèi)用扣除（15篇）

【第7篇】可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地增值稅

案例

某市的a房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的某商品房住宅項(xiàng)目，于2023年9月底基本預(yù)售完畢，2023年12月20日取得當(dāng)?shù)刈〗ň滞ㄟ^(guò)的《竣工驗(yàn)收備案書(shū)》。與購(gòu)房者的合同約定于2023年12月21日交房， 2023年10月完成小區(qū)綠化、大門(mén)、公共配套設(shè)施等發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)用支出5000萬(wàn)；2023年12月-2023年10月發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用600萬(wàn)（其中資本化利息支出200萬(wàn)，項(xiàng)目管理人員工資及福利等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用400萬(wàn)元）。項(xiàng)目于2023年9月份按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求開(kāi)始土地增值稅清算，出具土地增值稅清算報(bào)告時(shí)，各方就2023年12月-2023年10月發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用400萬(wàn)（不含資本化利息200萬(wàn)）能否在清算時(shí)扣除有不同理解。案例是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過(guò)程中經(jīng)常遇到的問(wèn)題，在土地增值稅清算審核過(guò)程中：

有些觀點(diǎn)認(rèn)為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工備案后發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用不能在土地增值稅清算時(shí)扣除，理由是項(xiàng)目既然已“竣工備案”，房屋達(dá)到可使用狀態(tài)就可交付業(yè)主使用，對(duì)“達(dá)到可使用狀態(tài)“后發(fā)生的工程支出認(rèn)為不屬于“直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”，因此應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化并計(jì)入了當(dāng)期損益，土地增值稅清算當(dāng)然也不予扣除。

有些觀點(diǎn)認(rèn)為：土地增值稅相關(guān)的稅收法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定竣工備案后項(xiàng)目發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用不能扣除，因此竣工備案后項(xiàng)目發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用都可以扣除。

那竣工備案后發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目扣除？筆者認(rèn)為不能一刀切，應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)規(guī)定和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行判定。筆者結(jié)合案例對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行剖析，以期與讀者探討交流。

一、土地增值稅稅收法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的“費(fèi)用”支出扣除的相關(guān)規(guī)定

土地增值稅稅收法規(guī)對(duì)土地增值稅增值額的計(jì)算邏輯和扣除項(xiàng)目金額的規(guī)定是明確的，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)暫行條例）第四條規(guī)定以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額計(jì)算增值稅。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)，以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)施細(xì)則）對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目采用列舉形式，扣除范圍包括了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金及加計(jì)扣除金額?！秾?shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目具體為：

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用；...... 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

上述相關(guān)規(guī)定對(duì)列入土地增值稅扣除項(xiàng)目的“費(fèi)用”包括兩部分：(1)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用（開(kāi)發(fā)間接費(fèi)）;（2）與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且實(shí)際發(fā)生列入”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)“的“費(fèi)用”直接據(jù)實(shí)扣除，對(duì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用作為土地增值稅“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”按5%比例扣除。

既然稅收法規(guī)規(guī)定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的“費(fèi)用”可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目扣除，其中對(duì)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且實(shí)際發(fā)生列入”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)“的費(fèi)用可以直接據(jù)實(shí)扣除，對(duì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的“銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”按比例扣除，那對(duì)項(xiàng)目“竣工備案”后實(shí)際發(fā)生的“費(fèi)用”只需判斷該部分”費(fèi)用“支出是屬于”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”還是屬于“銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”，就可以解決項(xiàng)目“竣工備案”后發(fā)生的費(fèi)用是否可以據(jù)實(shí)扣除的問(wèn)題了。

為了找到答案，我們對(duì)土地增值稅稅收法規(guī)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn)，包括《實(shí)施細(xì)則》等在內(nèi)的相關(guān)規(guī)定對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”只強(qiáng)調(diào)屬于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。并沒(méi)有對(duì)包括“費(fèi)用”在內(nèi)的支出從時(shí)間上劃分或確認(rèn)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

既然稅收法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定，我們從財(cái)務(wù)核算、項(xiàng)目“竣工備案”與土地增值稅的稅收關(guān)系繼續(xù)進(jìn)行分析。

二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)核算規(guī)定與土地增值稅稅收關(guān)系分析

土地增值稅在1993年立法并在1994年度開(kāi)始實(shí)施，土地增值稅稅收法律規(guī)范性文件所列示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一直是沿用原財(cái)政部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》（93財(cái)會(huì)字第02號(hào)）的相關(guān)要求設(shè)置，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。其中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算內(nèi)容為“本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等”，核算的范圍與《實(shí)施細(xì)則》開(kāi)發(fā)間接費(fèi)所列舉的范圍是一致的。該文件雖然于2023年已廢止，但是其中關(guān)于成本核算的規(guī)定對(duì)于《實(shí)施細(xì)則》有重大影響，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》六大類(lèi)成本項(xiàng)目分類(lèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算內(nèi)容直接被《實(shí)施細(xì)則》所采用，雖然后來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)涵也越來(lái)越豐富，但當(dāng)時(shí)立法的原意應(yīng)該是土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范圍和核算內(nèi)容與會(huì)計(jì)核算一樣的。

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》（財(cái)會(huì)[2013]17號(hào)）第五條規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用能否歸屬于使產(chǎn)品達(dá)到目前場(chǎng)所和狀態(tài)的原則，正確區(qū)分產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用。

第二十六條指出開(kāi)發(fā)間接費(fèi)，指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

從上述與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的財(cái)務(wù)核算制度可以看出：財(cái)務(wù)核算上需正確區(qū)分成本和期間費(fèi)用，對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”強(qiáng)調(diào)屬于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，這點(diǎn)與土地增值稅“開(kāi)發(fā)間接”規(guī)定也是一致的，但財(cái)務(wù)核算上也并沒(méi)有從時(shí)間上劃分或確認(rèn)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》第八條規(guī)定：存貨的其他成本，是指除采購(gòu)成本、加工成本以外的，使存貨達(dá)到場(chǎng)所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出。

第九條 下列費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為當(dāng)期損益，不計(jì)入存貨成本：......（三）不能歸屬于使存貨達(dá)到場(chǎng)所和狀態(tài)的其他支出。

我們?cè)賲⒖伎纯础镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》關(guān)于規(guī)定固定資產(chǎn)的核算相關(guān)規(guī)定：

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)固定資產(chǎn)應(yīng)按取得時(shí)的成本入賬。取得時(shí)的成本包括......以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。第七十八條規(guī)定：本制度所稱(chēng)的“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”，是指固定資產(chǎn)已達(dá)到購(gòu)買(mǎi)方或建造方預(yù)定的可使用狀態(tài)。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)-固定資產(chǎn)》第九條規(guī)定：自行建造的固定資產(chǎn)，按建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為入賬價(jià)值。

綜合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其他財(cái)務(wù)核算要求，對(duì)于如何確認(rèn)成本和期間費(fèi)用只有原則性要求，即“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”等類(lèi)似的判定，也并沒(méi)有把時(shí)間作為劃分或確認(rèn)成本和期間費(fèi)用的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目“竣工備案”與土地增值稅稅收關(guān)系分析

既然土地增值稅和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等財(cái)務(wù)核算制度都沒(méi)有將時(shí)間作為劃分“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”和“其他房地產(chǎn)費(fèi)用”的標(biāo)準(zhǔn)，我們?cè)購(gòu)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“竣工驗(yàn)收備案“與土地增值稅的稅收邏輯關(guān)系進(jìn)一步闡述分析：

根據(jù)建筑業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工圖紙必須在滿(mǎn)足城市規(guī)劃、消防、節(jié)能、環(huán)保等部門(mén)和公共安全的要求，并經(jīng)專(zhuān)業(yè)審圖機(jī)構(gòu)審圖合格、辦理好施工許可證后才能開(kāi)始施工，工程竣工后，各主管部門(mén)對(duì)各單項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收，在各單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格后再進(jìn)行綜合驗(yàn)收，綜合驗(yàn)收合格后報(bào)建設(shè)主管部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案，同時(shí)由住房和建設(shè)部門(mén)出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》，整個(gè)流程完成就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“竣工備案“。

各主管單位根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收，在報(bào)建施工圖范圍外的小型工程，例如局部增加部分綠化工程、部分公共配套工程、小型裝修工程、零星工程等根據(jù)建筑法律法規(guī)可不用辦理施工許可證的單項(xiàng)工程，不需要作為住房和建設(shè)局出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》的前置要件。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商為了履行在合同期限內(nèi)向業(yè)主交樓的合同義務(wù)，普遍的做法是項(xiàng)目達(dá)到報(bào)建施工圖竣工驗(yàn)收條件并在綜合驗(yàn)收合格后就會(huì)向住建主管部門(mén)進(jìn)行“竣工驗(yàn)收備案”，在這階段報(bào)建施工圖范圍內(nèi)的各單項(xiàng)工程可能達(dá)到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”，但實(shí)際上在報(bào)建施工圖以外的包括綠化工程、部分公共配套設(shè)施、裝修工程和零星改造工程等工程還可能存在未開(kāi)始施工、或未完工、或未竣工結(jié)算、或工程款未支付及工程人員未撤場(chǎng)等等情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“竣工備案”后還必須繼續(xù)完成這部分工程，這部分工程所發(fā)生的工程支出會(huì)計(jì)核算上應(yīng)當(dāng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”，從邏輯上來(lái)講，其所對(duì)應(yīng)發(fā)生的“費(fèi)用”必然是屬于直接管理、組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)被計(jì)入項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算，因此理所當(dāng)然可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)列支。

這點(diǎn)也可以在《實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定中得到佐證。 《實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。《實(shí)施細(xì)則》指出在“全部竣工結(jié)算”前“涉及成本確定”無(wú)法計(jì)算土地增值稅，在項(xiàng)目“全部竣工結(jié)算”后才可以據(jù)以計(jì)算土地增值稅。因此從立法規(guī)定和原意上理解，土地增值稅扣除項(xiàng)目是包括所有工程全部竣工結(jié)算前所發(fā)生的成本費(fèi)用的。

四、結(jié)論

綜合上述分析，筆者認(rèn)為，對(duì)土地增值稅來(lái)說(shuō)，判定一項(xiàng)“費(fèi)用”是否可以作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除，應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算、各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況、交樓標(biāo)準(zhǔn)和約定、項(xiàng)目工程完成情況進(jìn)行綜合判斷，對(duì)工程完成之前屬于直接管理、組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生”費(fèi)用“可作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

作者：蔡榮欽，單位：中匯信達(dá)（深圳）稅務(wù)師事務(wù)所。本文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們，謝謝！

【第8篇】開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地增值稅

來(lái)源：中道財(cái)稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種：企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價(jià)款抵減的聯(lián)動(dòng)影響進(jìn)行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出，對(duì)土地價(jià)款抵減的后續(xù)涉稅認(rèn)定主要是圍繞對(duì)收入和成本的影響，概括起來(lái)基本觀點(diǎn)有以下三種：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，不沖開(kāi)發(fā)成本；

觀點(diǎn)二、土地價(jià)款稅金抵減僅沖減開(kāi)發(fā)成本，不確認(rèn)收入；

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開(kāi)發(fā)成本；

基于國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第一款中對(duì)土地增值稅收入口徑的界定，我們已知收入包含：已開(kāi)票金額、未正式開(kāi)具增值稅發(fā)票但有交易實(shí)質(zhì)的金額以及合理增減項(xiàng)金額（實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差、退房等）。原文件中并未提及要加上土地價(jià)款抵減的部分。

沿著土地價(jià)款抵減的政策思路，可以得知土地價(jià)款抵減的是增值稅，實(shí)質(zhì)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)（如：土地購(gòu)進(jìn)、拆遷安置支出等）無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票用于確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額，因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對(duì)于土地增值稅收入確認(rèn)，基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結(jié)合中篇中的案例來(lái)對(duì)比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，2023年5月9日開(kāi)工建設(shè)某住宅小區(qū)，至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。開(kāi)發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬(wàn)元，土地面積為18畝，可供銷(xiāo)售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷(xiāo)售清盤(pán)，取得含稅銷(xiāo)售收入為72500萬(wàn)元。

允許抵減的地價(jià)款=16000萬(wàn)元

可以抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬(wàn)元

假設(shè)不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，增值稅應(yīng)納稅額 =（72500-16000）/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬(wàn)元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬(wàn)元

如果不考慮土地價(jià)款抵減的影響、進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響，不含稅銷(xiāo)售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認(rèn)收入時(shí)，兩種不同的收入計(jì)算方式差異1321.1萬(wàn)元。

同時(shí)，因?yàn)閷?6000萬(wàn)元的1321.10萬(wàn)元拆分為抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額，實(shí)際土地出讓成本剩余14678.9萬(wàn)元，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬(wàn)元。

可見(jiàn)土地價(jià)款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬(wàn)元，而如果作用在開(kāi)發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬(wàn)元，相當(dāng)于損失396.33萬(wàn)元成本扣除。

此時(shí)，我們?cè)倏匆韵氯N觀點(diǎn)：

觀點(diǎn)一、作為土增收入，沖減開(kāi)發(fā)成本，即案例中收入按67,834.86萬(wàn)元，成本按14,678.90萬(wàn)元；（最差，不僅收入增加，而且損失了加計(jì)成本）

觀點(diǎn)二、作為土增收入，不沖減開(kāi)發(fā)成本， 即案例中收入按67,834.86萬(wàn)元，但成本按16,000.00萬(wàn)元；（折中，對(duì)房開(kāi)企業(yè)來(lái)說(shuō)雖然確認(rèn)的收入多了，但保住了1.3倍加計(jì)成本，整體還是占優(yōu)）

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入，也不沖開(kāi)發(fā)成本，即案例中收入按66,513.76萬(wàn)元，但成本任按16,000.00萬(wàn)元；（最優(yōu)，不僅少算收入，也保住了加計(jì)成本）

以上三種方式在實(shí)際項(xiàng)目中以當(dāng)?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計(jì)算方式為準(zhǔn)，各地存在較大差異但是越來(lái)越多的趨勢(shì)是偏向于觀點(diǎn)二的處理方式，企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計(jì)算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價(jià)款抵減的一般性賬務(wù)處理，一般是借方確認(rèn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減，貸方?jīng)_減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

所以在企業(yè)所得稅口徑，抵減的土地價(jià)款是直接沖抵了成本不確認(rèn)收入，原理類(lèi)同免稅農(nóng)產(chǎn)品計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的方式，即從購(gòu)進(jìn)成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結(jié)：

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款抵減雖然是一項(xiàng)增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理，但是對(duì)土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會(huì)產(chǎn)生影響，在各地各稅種征管實(shí)施中又存在較大的差異，因此企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣?，并征得主管稅?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能準(zhǔn)確摸清土地價(jià)款抵減對(duì)各稅種的協(xié)同影響。

土地價(jià)款抵減上、中、下系列接近尾聲，后續(xù)會(huì)篩選一些實(shí)務(wù)中大家高頻提出的土地價(jià)款抵減相關(guān)問(wèn)題并繼續(xù)分享筆者的觀點(diǎn)，盡請(qǐng)期待。

【第9篇】土地增值稅代收費(fèi)用

代收費(fèi)用在土地增值稅上政策是一貫的，從財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定起，到國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)文件，再到國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件，政策并沒(méi)有什么新變化，只是又一次強(qiáng)調(diào)了代收費(fèi)用的處理規(guī)定而已。至于計(jì)征與否就是看代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi)，并且此代收費(fèi)用必須是縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費(fèi)用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

近期我們?cè)谧鐾恋卦鲋刀惽逅銓徍诉^(guò)程中，就發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)案例：

某開(kāi)發(fā)商與燃?xì)饧瘓F(tuán)有限公司簽訂天然氣配接費(fèi)工程開(kāi)發(fā)協(xié)議（天然氣用途只限于居民灶用、洗?。?，約定由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)收取該項(xiàng)目一期1678戶(hù)居民燃?xì)庥脩?hù)安裝工程費(fèi)，每戶(hù)按2500元收取，合計(jì)為419.5萬(wàn)元。該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，開(kāi)發(fā)商將此代收費(fèi)用計(jì)入成本進(jìn)行了成本扣除。

在應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)時(shí)，系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，提示疑點(diǎn)方向如下：

案例分析：

由上圖可以看出，稅務(wù)機(jī)關(guān)在利用信息化審核時(shí)將準(zhǔn)確獲取該疑點(diǎn)方向，并通過(guò)疑點(diǎn)方向調(diào)取該單位會(huì)計(jì)資料以及售房合同，確認(rèn)房?jī)r(jià)中不包含此燃?xì)赓M(fèi)用，同時(shí)調(diào)查該小區(qū)業(yè)主來(lái)確認(rèn)此費(fèi)用是按照每戶(hù)2500元單獨(dú)收取，最后，稅務(wù)機(jī)關(guān)給出的審核意見(jiàn)：確認(rèn)此費(fèi)用不允許扣除，并調(diào)減成本419.5萬(wàn)，同時(shí)還要核查營(yíng)業(yè)稅是否足額繳納。

我們建議：

在土地增值稅清算審核時(shí)，對(duì)代收費(fèi)用的處理應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：

（1）確認(rèn)燃?xì)忾_(kāi)戶(hù)費(fèi)是否單獨(dú)收取。

若房?jī)r(jià)中不含，則成本不予扣除。

若房?jī)r(jià)中包含，則不允許計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)?？烧{(diào)取會(huì)計(jì)資料，售房合同（必須包含補(bǔ)充協(xié)議或附件）中核實(shí)或抽查詢(xún)問(wèn)購(gòu)房者,天然氣或暖氣等開(kāi)口費(fèi)是包含在房?jī)r(jià)中還是單獨(dú)收取，以確認(rèn)房?jī)r(jià)中是否包含。

（2）若以上代收費(fèi)用為價(jià)外單獨(dú)收取，需核查營(yíng)業(yè)稅是否足額繳納。

因此，建議中介或企業(yè)在申報(bào)前應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)，系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示，發(fā)現(xiàn)該費(fèi)用不能進(jìn)行成本扣除，同時(shí)提供應(yīng)對(duì)策略、應(yīng)補(bǔ)充資料和政策依據(jù)，中介或企業(yè)可根據(jù)提示自行調(diào)整、規(guī)范數(shù)據(jù)后再行申報(bào)，避免不必要的麻煩。

相關(guān)的政策：

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）第二十八條 代收費(fèi)用的審核。

對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收??；當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí)，審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第六條規(guī)定關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

河北省物價(jià)局關(guān)于規(guī)范天然氣價(jià)格管理的指導(dǎo)意見(jiàn)（冀價(jià)管2015 119號(hào)）第五條第二款規(guī)范相關(guān)收費(fèi)。城市燃?xì)獬跹b費(fèi)授權(quán)市、縣人民政府管理，并報(bào)上一級(jí)價(jià)格主管部門(mén)備案。其中，新建商品房燃?xì)獬跹b費(fèi)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納，不得向用戶(hù)單獨(dú)收取，相關(guān)政策及既有住房燃?xì)獬跹b費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市、縣人民政府具體規(guī)定執(zhí)行。天然氣計(jì)量裝置使用到規(guī)定年限后，由天然氣經(jīng)營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)更換，所需費(fèi)用計(jì)入企業(yè)成本。（發(fā)文時(shí)間2015.06.16）

河北省物價(jià)局 河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范居民供熱收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知(冀價(jià)管〔2016〕132號(hào))第三條鑒于新建住宅首次供熱實(shí)行整體供熱，其首次采暖費(fèi)用納入房?jī)r(jià)（采暖期按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉臅r(shí)間執(zhí)行），統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納，不得向居民用戶(hù)單獨(dú)收取、重復(fù)收取。（發(fā)文時(shí)間2016.06.21）

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【第10篇】土地增值稅中代收費(fèi)用

作者：嚴(yán)穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶(hù)以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn)：國(guó)有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈(zèng)予不征），轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鲎獠徽鳎?，也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

二、征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認(rèn)

（一）收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么？

在征稅中，對(duì)發(fā)生下列情況的，需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；

（3）提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

（二）《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

（三）根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第一款規(guī)定，營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第五條規(guī)定，營(yíng)改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào)）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng)，否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?，并提供金融機(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5％以?xún)?nèi)予以扣除。

2.凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，利息不單獨(dú)扣除，三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。

（六）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

1.加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20％的扣除。

2.代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

五、稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù)，按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí)，首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個(gè)級(jí)次：即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100％，未超過(guò)200％的部分；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

（一）銷(xiāo)售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值率未超過(guò)20%的，免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》（國(guó)辦發(fā)［2005］26號(hào)）的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮，但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?，F(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上：即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（二）個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定，個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2008］137號(hào)）規(guī)定，對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷(xiāo)售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個(gè)人擁有的住宅，對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn)，如商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國(guó)家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定，所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2006］21號(hào)）規(guī)定，“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅［2015］139號(hào)）的規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保［2010］87號(hào)）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅［2013］101號(hào)）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕57號(hào)）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責(zé)任公司），對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱(chēng)房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱(chēng)不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（八）被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2003］141號(hào)）的規(guī)定，經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)，包括被依法撤銷(xiāo)的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對(duì)被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí)，被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅［2001］10號(hào)）的規(guī)定，對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

（十）根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2017〕60號(hào)）第一條第八項(xiàng)規(guī)定，對(duì)北京冬奧組委再銷(xiāo)售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2018〕119號(hào)）規(guī)定，對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

（十一）根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào)）第四條規(guī)定，對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅。

七、征收管理

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報(bào)，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人，在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào)，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的，要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估，然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)催^(guò)戶(hù)及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（二）對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù)：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第三條第二款規(guī)定，對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起，加收滯納金。

（三）清算

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱(chēng)土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第（三）項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算；對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào)）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào)，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí)，由于銷(xiāo)售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶(hù)等原因，致使納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

八、案例一：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫(xiě)字樓出售，取得的銷(xiāo)售收入總額2000萬(wàn)元，支付開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地價(jià)款（包含契稅）400萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元，建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元，借款期限1年，金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬(wàn)元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬(wàn)元

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700萬(wàn)元

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80萬(wàn)元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25萬(wàn)元

（2）其他=1100*5%=55萬(wàn)元（管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除）

4.稅金=110萬(wàn)元

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510萬(wàn)元

（三）增值額=2000-1510=490萬(wàn)元

（四）稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬(wàn)元

土地增值稅納稅申報(bào)表（二）

（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）

九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房，當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元，無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算，建造同樣的房子需600萬(wàn)元，該房子為七成新，按500萬(wàn)元出售，支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額，再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為:

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.匯集扣除項(xiàng)目金額。

3.計(jì)算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評(píng)估價(jià)格=600×70%=420（萬(wàn)元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬(wàn)元

（3）扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5（萬(wàn)元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬(wàn)元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬(wàn)元）

十、案例三：個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元，該房系王某2023年11月1日購(gòu)買(mǎi)，發(fā)票顯示購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為400萬(wàn)元，相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬(wàn)元

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?！吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43萬(wàn)元。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬(wàn)元

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計(jì)=28.5714×12%=3.43萬(wàn)元；

2.購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅12萬(wàn)元。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問(wèn)題，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬(wàn)元；

（四）扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬(wàn)元。

（五）增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436萬(wàn)元；

（六）增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬(wàn)元。

【第11篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除嗎

導(dǎo)讀：計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目土地增值稅來(lái)說(shuō)一共有五個(gè)項(xiàng)目，具體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容可以來(lái)咨詢(xún)我們的答疑老師，今天金老師要來(lái)介紹關(guān)于“土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?

答：可以扣除

條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計(jì)扣除?

加計(jì)扣除是2006年出臺(tái)的文件，原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收，降低房?jī)r(jià)，但是沒(méi)起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在計(jì)算增值額時(shí)，除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外，還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的，免征土地增值稅。

【第12篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除

導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項(xiàng)目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，納稅人計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目主要包括四個(gè)方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；二是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時(shí)候扣除的。

【第13篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

【稅局答疑】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見(jiàn)問(wèn)題

1.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第二十一條 對(duì)符合下列條件之一的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（四）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

（一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二)取得銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

取得銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的，是指取得最后一份銷(xiāo)售（預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的情形?！?/p>

2.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，什么情況下核定征收？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。”

3.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校，土地增值稅清算時(shí)，可以扣除嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間，按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

（2）納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租，不確認(rèn)收入，其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

4.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)（位）等設(shè)施取得的收入，不預(yù)征土地增值稅?！?/p>

5.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房，需要預(yù)征土地增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?！?/p>

6.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十二條 營(yíng)改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。”

7.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十條規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件：

（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；

（二）單套建筑面積在144平方米以下；

（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

8.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在土地增值稅清算時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）第三十一條規(guī)定，土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

9.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定？

答：根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布，國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改）規(guī)定：“第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

以上內(nèi)容僅供參考，具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

文章來(lái)源：日照稅務(wù)公眾號(hào)

發(fā)布時(shí)間：2023年10月20日

【第14篇】土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除

目 錄

一、土地成本項(xiàng)目

二、開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目三、開(kāi)發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金

五、加計(jì)扣除項(xiàng)目

一、土地成本

取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體包括：

1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)

支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

2.合作款項(xiàng)

補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

3.紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)

紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。二、開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置動(dòng)遷用房支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。（一）前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

(1) 勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：

規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)

6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。

(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)

7.“三通一平”費(fèi)

(1) 臨時(shí)道路：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。

(2) 臨時(shí)用電：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。

(3) 臨時(shí)用水：接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

(4) 場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

(2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。

(3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。

(4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 （二）建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

主要包括：

9.基礎(chǔ)造價(jià)

包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)

主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。

11.門(mén)窗工程

主要包括單元門(mén)、入戶(hù)門(mén)、戶(hù)內(nèi)門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費(fèi)用。

12.公共部位精裝修費(fèi)

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費(fèi)用。

13.戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。

主體安裝工程費(fèi)

14.室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)

(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水/排水/直飲水/熱水）；

(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶(hù)燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；

(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；

(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶(hù)配電箱、管線(xiàn)敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；

(2) 電梯及其安裝費(fèi)；

(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；

(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；

(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費(fèi)

(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；

(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；

(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；

(4) 有線(xiàn)電視費(fèi)用：包括有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；

(5) 電話(huà)系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用；

(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；

(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用

18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線(xiàn)到配電房的高壓線(xiàn)、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；

(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線(xiàn)路部分費(fèi)用；

(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)、智能化布線(xiàn)的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用

21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

(1) 停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；

(4) 小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)費(fèi)用；

(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；

(6) 電子公告屏費(fèi)用

園林環(huán)境工程費(fèi)

指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：

22.綠化建設(shè)費(fèi)

包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；

24.道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)

道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；

25.圍墻建造費(fèi)

包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)；

26.室外照明

室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；

27.室外背景音樂(lè)

28.室外零星設(shè)施

兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘源等。

（三）公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類(lèi)：

29.在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚等；

30.在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；

31.開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；

32.對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如

：a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；

b.業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；

c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；

d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；

e.球場(chǎng)；

f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；

g.車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。（四）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。

33.工程管理費(fèi)

(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；

(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢(xún)公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；

(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)

(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)

(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；

(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；

(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。

34.營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)

(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告；

(2) 銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷(xiāo)售樓盤(pán)(含示范單位)周?chē)蠕N(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；

(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；

(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷(xiāo)售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；

(5) 其他。

35.資本化借款費(fèi)用

包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。

36.物業(yè)管理完善費(fèi)

包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

三、開(kāi)發(fā)費(fèi)用

是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按土地成本和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地成本和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計(jì)扣除對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按上面所列計(jì)算的土地成本和開(kāi)發(fā)成本的金額之和，加計(jì)20％的扣除。

【第15篇】土地增值稅扣除的銷(xiāo)售費(fèi)用

點(diǎn)擊關(guān)注“稅小課”，獲取最實(shí)用的財(cái)稅知識(shí)。

全面營(yíng)改增至今已逾兩年，一些房地產(chǎn)新項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營(yíng)改增給土地增值稅的計(jì)算帶來(lái)了很大的變化，然而筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn)，部分稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)這種變化并沒(méi)有引起足夠的重視，對(duì)政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)的確認(rèn)

(一)預(yù)售階段。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下，土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷(xiāo)售階段?，F(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù)，但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額；適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定，在適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅情況下的土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)分別為：

1.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額= [價(jià)稅合計(jì)÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -銷(xiāo)項(xiàng)稅額

銷(xiāo)項(xiàng)稅額=[(價(jià)稅合計(jì) - 允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費(fèi)時(shí)的注意要點(diǎn)

(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定，營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時(shí)，需要注意兩點(diǎn)：

1.如果項(xiàng)目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過(guò)預(yù)征率，那么該項(xiàng)目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會(huì)超過(guò)預(yù)繳增值稅時(shí)繳納的附加稅費(fèi)。在此情況下，據(jù)實(shí)扣除附加稅費(fèi)對(duì)企業(yè)是有利。企業(yè)最好對(duì)增值稅按項(xiàng)目設(shè)置輔助賬核算，從而可以準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)。反之，如果項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率，則按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對(duì)企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷(xiāo)售且不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)，其繳納的增值稅所對(duì)應(yīng)的附加稅費(fèi)如何扣除?由于此種情形70號(hào)公告沒(méi)有明確。在實(shí)際工作中，一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)秉承一貫原則，參照預(yù)繳增值稅時(shí)的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度，還是希望上級(jí)機(jī)關(guān)能對(duì)此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))又作出了例外規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，將印花稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用又規(guī)定，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))要求，全面試行營(yíng)改增后，將“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱(chēng)調(diào)整為“稅金及附加”科目，將原在管理費(fèi)用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會(huì)計(jì)制度出臺(tái)后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為，財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不單獨(dú)扣除印花稅的規(guī)定，基于當(dāng)時(shí)的上位法(條例實(shí)施細(xì)則以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度)，現(xiàn)在會(huì)計(jì)制度進(jìn)行了修訂，文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

來(lái)源：稅海無(wú)涯苦作舟