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土地增值稅費(fèi)用扣除(15篇)

發(fā)布時(shí)間:2024-03-20 18:25:05 查看人數(shù):10

【導(dǎo)語(yǔ)】土地增值稅費(fèi)用扣除怎么寫(xiě)好?很多注冊(cè)公司的朋友不知怎么寫(xiě)才規(guī)范,實(shí)際上填寫(xiě)公司經(jīng)營(yíng)范圍并不難,我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來(lái)寫(xiě),再結(jié)合自己經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品做一下修改即可!以下是小編為大家收集的土地增值稅費(fèi)用扣除,有簡(jiǎn)短的也有豐富的,僅供參考。

土地增值稅費(fèi)用扣除(15篇)

【第1篇】土地增值稅費(fèi)用扣除

土地增值稅基本上可以說(shuō)是房產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中,最復(fù)雜最容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)稅種。其計(jì)算方式及扣除項(xiàng)目較為復(fù)雜,且各項(xiàng)目費(fèi)用開(kāi)支明目名目繁多,時(shí)間跨度也比較長(zhǎng)。在具體操作中,相關(guān)費(fèi)用能不能扣除往往令人困惑,本文梳理了土地增值稅清算時(shí)相關(guān)扣除項(xiàng)目關(guān)注事項(xiàng)。

涉及土地增值稅的情形

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土地增值稅清算時(shí),允許扣除的費(fèi)用項(xiàng)目整理

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不得扣除費(fèi)用項(xiàng)目概覽

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計(jì)算扣除時(shí)重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)

“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”,主要為,納稅人實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,凡能夠按代理申報(bào)項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除,但不包括增值稅!

計(jì)算公共配套設(shè)施費(fèi)扣除時(shí),關(guān)注相關(guān)設(shè)施的產(chǎn)權(quán)是否明確,設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確;是否與清算土地增值稅的項(xiàng)目有關(guān),是否取得合法有效的憑證;

關(guān)注納稅人支付給回遷戶(hù)的補(bǔ)差價(jià)款,是否計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶(hù)支付給納稅人的差補(bǔ)價(jià)款,是否按稅收規(guī)定扣除;

關(guān)注據(jù)實(shí)扣除的財(cái)務(wù)費(fèi)用是否取得合法有效的憑證,除據(jù)實(shí)列支的財(cái)務(wù)費(fèi)用外的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是否按照規(guī)定比例計(jì)算扣除;

按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行項(xiàng)目加計(jì)扣除時(shí),關(guān)注:納稅人未取得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的,是否按稅法規(guī)定計(jì)算加計(jì)扣除;轉(zhuǎn)讓非住宅類(lèi)舊房及建筑物時(shí),關(guān)注是否按照稅法規(guī)定扣除項(xiàng)目金額,核實(shí)有無(wú)違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形;

存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的扣除規(guī)定

1. 房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格

評(píng)估價(jià)格 = 重置成本價(jià) ? 成新度折扣率

凡不能提供評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格可按照發(fā)票所載金額 并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算扣除。

計(jì)算扣除時(shí),“每年”按購(gòu)房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開(kāi)具之日止,每滿(mǎn) 12 個(gè)月計(jì)一年; 超過(guò)一年,未滿(mǎn) 12 個(gè)月但超過(guò) 6 個(gè)月的,可視為一年。

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2. 取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用

3. 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(城建稅和教育附加、印花稅)? *對(duì)于隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的采用發(fā)地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格。

*房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 = 交易實(shí)例房地產(chǎn)價(jià)格 ? 實(shí)物狀況因素修正 ? 權(quán)益因素修正 ? 區(qū)域因素修正 ? 其他因素修正

土地增值稅應(yīng)納稅額計(jì)算首先,計(jì)算不含增值稅收入;其次,計(jì)算各項(xiàng)扣除項(xiàng)目合計(jì);最后:計(jì)算土地增值稅應(yīng)納稅額:

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1.土地增值稅允許扣除項(xiàng)目表

2.土地增值稅允許扣除的項(xiàng)目

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相關(guān)稅收優(yōu)惠政策

轉(zhuǎn)讓房屋,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的,免征土地增值稅;

1) 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,其增值稅額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和 20%的,予以免稅。超過(guò) 20%的,應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。

2) 轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅;

3) 轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額 20%的免稅;

2. 因國(guó)家建設(shè)需要免征土地增值稅

1) 因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)免稅;

2) 因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要而搬遷,納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅;

3. 對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅4. 對(duì)企業(yè)改制、資產(chǎn)整合過(guò)程中涉及的土地增值稅予以免征

? 注:

a) 企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí),應(yīng)以改制前取得 該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用,作為該企 業(yè)“取得土地使用權(quán)所有支付的金額”扣除;

b) 企業(yè)在改制重組過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上(含省級(jí))國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn),國(guó)家以國(guó)有土地 使用權(quán)作價(jià)出資入股的,再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地增值稅時(shí),應(yīng) 以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上(含省級(jí))國(guó)土管理部門(mén)批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格,作為該 企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除;

c) 辦理納稅申報(bào)時(shí),企業(yè)應(yīng)提供該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上(含省級(jí))國(guó)土管理部 門(mén)的批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格,不能提供批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格的不得扣除;

【第2篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

各位小伙伴好!我是葉子與青荷,今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是:土地增值稅清算。

1.為什么要清算?

我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時(shí)候就預(yù)征了土增稅,但并沒(méi)有全額征稅,為了公平起見(jiàn),還是要根據(jù)實(shí)際,核算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本情況、增值情況,然后多退少補(bǔ)(絕大多數(shù)是補(bǔ))。這個(gè)是不是和所得稅匯算清繳一樣,日常先收,后面匯算清繳多退少補(bǔ)。

2.什么時(shí)候清算?

這個(gè)要分開(kāi)來(lái)記了,一個(gè)是應(yīng)該清算,也就是一定要清算,一個(gè)是可以清算,也就是未滿(mǎn)足應(yīng)該清算的時(shí)候,稅務(wù)部門(mén)可以要求你清算。

什么時(shí)候應(yīng)清算?

符合下列情形之一的, 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

這里有個(gè)知識(shí)點(diǎn),什么叫“竣工”?

竣工,是指除土地開(kāi)發(fā)外,其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一:

①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案;

②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已開(kāi)始交付購(gòu)買(mǎi)方;

③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

有些房地產(chǎn)公司因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好,房地產(chǎn)項(xiàng)目緩建。這個(gè)緩建有可能一兩年,有可能三四年,是不是土增稅就一直拖延不清算呢?這個(gè)時(shí)候稅務(wù)部門(mén)就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。

什么時(shí)候可清算?

對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

②取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;

③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

清算申報(bào)的時(shí)間期限是什么?

①應(yīng)清算

在滿(mǎn)足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)

②可清算

規(guī)定的納稅人, 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。

3.清算申報(bào)要交哪些材料?

土地增值稅清算申報(bào)時(shí)間

納稅人辦理清算時(shí), 應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間

土地增值稅清算資料

《土地增值稅納稅申報(bào)表》

(從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用)》;

(3)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明, 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況;

(4)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料;

(5)需要清算項(xiàng)目記賬憑證的, 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件;

(6)委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目, 報(bào)送涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明;

(7)享受土地增值稅優(yōu)惠的項(xiàng)目,應(yīng)報(bào)送減免稅申請(qǐng)并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中,有視同銷(xiāo)售情形的, 應(yīng)予詳細(xì)說(shuō)明。

每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn),每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。

【第3篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負(fù)兩個(gè)最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅,兩個(gè)稅種在收入、扣除等多個(gè)領(lǐng)域存在重大差異,現(xiàn)將差異點(diǎn)整理列舉如下:

土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析

配比差異

1、企業(yè)所得稅按照年度計(jì)算計(jì)稅毛利率匯算清繳,項(xiàng)目完工調(diào)整毛利差異實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清算;因此年度配比和項(xiàng)目配比共存;

2、土地增值稅不存在年度配比,僅以項(xiàng)目為單位實(shí)施清算,實(shí)現(xiàn)最終配比

收入差異

1、收入口徑不同

——所得稅為全口徑收入,包括項(xiàng)目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入;

——土地增值稅通常只有商品房銷(xiāo)售收入才納入清算;

2、收入確認(rèn)范圍不同

——所得稅收入確認(rèn)基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入,按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認(rèn)收入;

——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入;

3、收入確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同

——所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)通常為交房;

——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標(biāo)志,如竣工驗(yàn)收且銷(xiāo)售85%;拿到預(yù)售許可證滿(mǎn)三年等條件。

扣除差異

1、扣除項(xiàng)目和內(nèi)容范圍不同

——土地增值稅有加計(jì)扣除,房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計(jì)扣除;

——土地閑置費(fèi)所得稅可以扣,土增清算不能扣;

——營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)所得稅可以扣,土增有爭(zhēng)議。

2、扣除口徑不同

——土地價(jià)款土增扣除單列計(jì)算,所得稅扣除放在開(kāi)發(fā)成本統(tǒng)一扣除;

——利息所得稅作為成本扣,土增作為費(fèi)用扣;只要有利息發(fā)票所得稅(利率合理)都可以扣,土增必須是金融機(jī)構(gòu)利息才可以扣

——期間費(fèi)用所得稅據(jù)實(shí)扣,土增按照土地和開(kāi)發(fā)成本兩項(xiàng)之和10%比例扣;

3、稅金扣除不同

所得稅所有稅金均可扣除,土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣,房地產(chǎn)項(xiàng)目清算不能扣。

4、預(yù)提和發(fā)票問(wèn)題

房地產(chǎn)項(xiàng)目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提:

——合同總金額10%以?xún)?nèi)可以預(yù)提扣除

——不可撤銷(xiāo)的公共配套可以預(yù)提扣除

——政府規(guī)費(fèi)未繳納部分可以預(yù)提

土增清算成本不允許預(yù)提;

5、對(duì)發(fā)票的要求

——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票;

——所得稅針對(duì)特殊情況可以沒(méi)有發(fā)票:如對(duì)方企業(yè)破產(chǎn)、注銷(xiāo)、非正常三種情況,企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。

【第4篇】土地增值稅清算開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用

問(wèn):什么情況下才申報(bào)按鈕才能用啊,現(xiàn)在是灰色不能申報(bào)?

答:1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

問(wèn):支付管理是必填項(xiàng)嗎,每個(gè)模塊都要錄入嗎?

答:支付管理里面錄入的是對(duì)發(fā)票或政府類(lèi)付款的銀行憑證(實(shí)際的銀行付款憑證,支付管理對(duì)付款進(jìn)度的監(jiān)督。需要錄入支付管理的模塊有:前期、建筑安裝、基礎(chǔ)、配套四個(gè)模塊。

問(wèn):因?yàn)槲覀冺?xiàng)目現(xiàn)在稅務(wù)局走核定5%,但必須錄系統(tǒng),主要錄收入,成本這一塊就簡(jiǎn)單錄一些數(shù)據(jù),所以看看成本這一塊哪個(gè)是必填項(xiàng)?

答:企業(yè)端的錄入都是核實(shí)錄入,核實(shí)的錄入全部清算數(shù)據(jù);核定只是稅務(wù)端審核的時(shí)候如果不符合核實(shí)的在審核確認(rèn)的時(shí)再轉(zhuǎn)為核定的清算結(jié)果。

問(wèn):請(qǐng)教下,間接費(fèi)用中有社保,能算到開(kāi)發(fā)成本中扣嗎?

答:屬于工程部人員的可以,應(yīng)提供工程人員名單和勞動(dòng)合同

問(wèn):導(dǎo)入的時(shí)候提示增值稅應(yīng)該為數(shù)據(jù)值?

答:首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點(diǎn)完成;最后再選中那一列,單擊右鍵,選擇“單元格格式”,設(shè)置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。

問(wèn):我問(wèn)一下我當(dāng)期的土地使用稅交了兩個(gè)項(xiàng)目的,在一張銀行回單上,如何錄入系統(tǒng)?

答:實(shí)繳金額既是票面金額 ,本期繳納金額是指一張發(fā)票承擔(dān)多期或多項(xiàng)目的稅款中,本期按比例分?jǐn)偟慕痤~。

問(wèn):導(dǎo)入的時(shí)候提示應(yīng)稅收入計(jì)算錯(cuò)誤,增值稅計(jì)算錯(cuò)誤?

答:首先選擇電子表格中“數(shù)據(jù)”——“分列”——“常規(guī)”點(diǎn)完成;最后再選中那一列,單擊右鍵,選擇“單元格格式”,設(shè)置成數(shù)值型保留兩位小數(shù)。

問(wèn):我們沒(méi)有達(dá)到清算條件,也要填寫(xiě)嗎?

答:沒(méi)有達(dá)到清算的,軟件可以起到項(xiàng)目監(jiān)控的作用,也可以方便查詢(xún)和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

問(wèn):地下車(chē)位怎么添加信息,地下車(chē)位沒(méi)有分單元,就是420個(gè)?

答:添加房源只選擇地下部分創(chuàng)建房源信。息創(chuàng)建完成后,再在層處單擊右鍵,設(shè)置樓層信息,在本層戶(hù)數(shù)處修改房源數(shù)量即可。

問(wèn):我自己導(dǎo)入數(shù)據(jù)時(shí)候提示“數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)該房屋不存在”

答:第一步房源創(chuàng)建,第二再導(dǎo)入銷(xiāo)售

問(wèn):您好,想問(wèn)一下如果10萬(wàn)以下的成本,是專(zhuān)票的話(huà),原始憑證類(lèi)型、原始憑證代碼、號(hào)碼、收款單位是否可以不填寫(xiě)呀?

答:如果專(zhuān)票抵扣的,不管金額大小都要填寫(xiě)代碼、號(hào)碼、收款單位

【第5篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言,裝修費(fèi)用往往是開(kāi)發(fā)成本的重要組成部分,那么裝修費(fèi)能否在土地增值稅清算時(shí)扣除呢?相信這是各房地產(chǎn)企業(yè)比較關(guān)心的一個(gè)問(wèn)題。對(duì)于這個(gè)問(wèn)題,我們不能簡(jiǎn)單回答“是”或“否”,而是要區(qū)分具體情況來(lái)進(jìn)行判斷。那么,具體需要符合哪些條件才可以扣除,又或是哪些類(lèi)型裝修費(fèi)允許扣除呢?

先看國(guó)家稅務(wù)總局層面的規(guī)定。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第四條第(四)款規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋,其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目?!?/p>

相信以上條款是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)從業(yè)人員都應(yīng)知曉的,從這個(gè)規(guī)定中可以得到的基本結(jié)論,也就是符合條件的裝修費(fèi)用是可以扣除的,但具體需要符合哪些條件,文件并未明確規(guī)定。筆者根據(jù)實(shí)務(wù)清算經(jīng)驗(yàn)、各地政策梳理總結(jié),裝修費(fèi)用的扣除主要存在以下幾點(diǎn)問(wèn)題:

1.裝修費(fèi)用可扣除的前提是什么?即如何證明或確定是“銷(xiāo)售已裝修的房屋”。

2.銷(xiāo)售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”,是否可以計(jì)入成本扣除?

3.營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)是否允許計(jì)入成本扣除?

關(guān)于以上這些問(wèn)題,未見(jiàn)稅務(wù)總局有更明確的解釋文件,但實(shí)務(wù)中卻經(jīng)常會(huì)遇到,所以往往會(huì)讓人產(chǎn)生疑問(wèn)。筆者查詢(xún)到一些地方稅務(wù)局對(duì)此類(lèi)問(wèn)題有進(jìn)一步的明確規(guī)定。如:

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào)) 第一條:“關(guān)于家具家電成本的扣除問(wèn)題規(guī)定,隨房屋一同出售的家具、家電,如果安裝后不可移動(dòng),成為房屋的組成部分,并且拆除后影響或喪失其使用功能的,如整體中央空調(diào)、戶(hù)式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等,其外購(gòu)成本計(jì)入開(kāi)發(fā)成本予以扣除。其他家具、家電(如分體式空調(diào)、電視、電冰箱等)的外購(gòu)成本予以據(jù)實(shí)扣除,但不得作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)。”

《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函[2008]342號(hào),已全文廢止)第三條第(四)款:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將樣板房獨(dú)立于銷(xiāo)售商品房以外單獨(dú)建造的,其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用;對(duì)在銷(xiāo)售商品房?jī)?nèi)既作樣板房又作為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品對(duì)外銷(xiāo)售的,其樣板房裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?!?/p>

《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》(青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào))第十六條:“開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋,凡房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)用的,其裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中的建筑工程安裝費(fèi)。”

《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》(2023年第7號(hào))第十六條:“建筑安裝工程費(fèi)的扣除,應(yīng)按以下規(guī)定處理:

(一)銷(xiāo)售已裝修的房屋,裝修費(fèi)符合以下情形之一的,允許扣除:

1.在銷(xiāo)售合同或補(bǔ)充協(xié)議中明確了房?jī)r(jià)中包含裝修費(fèi)的;

2.銷(xiāo)售發(fā)票中包含裝修費(fèi)的;

3.簽訂銷(xiāo)售合同時(shí)捆綁簽訂裝修合同的;

隨房屋一同出售的以房屋為載體,不可隨意移動(dòng)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如整體中央空調(diào)、戶(hù)式小型中央空調(diào)、固定式衣柜櫥柜等,其外購(gòu)成本允許扣除;

(二)清算項(xiàng)目以外單獨(dú)建造的樣板房、售樓部,其建造費(fèi)、裝修費(fèi)等不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。在清算項(xiàng)目?jī)?nèi)裝修樣板房并轉(zhuǎn)讓?zhuān)曳康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同明確約定裝修費(fèi)包含在房?jī)r(jià)中的,樣板房裝修費(fèi)允許扣除; ”

《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法>的公告》(廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào))第三十八條規(guī)定:“

納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋,其實(shí)際發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

納稅人銷(xiāo)售已裝修房產(chǎn),應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定。

納稅人發(fā)生的裝修業(yè)務(wù)支出應(yīng)當(dāng)是真實(shí)的,不得虛構(gòu)裝修業(yè)務(wù)、虛列裝修費(fèi)用。納稅人住宅的裝修標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)符合《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》(建住房[2002]190號(hào))以及廈門(mén)市人民政府發(fā)布的規(guī)定。

納稅人銷(xiāo)售已裝修的房屋,其發(fā)生的可移動(dòng)家電、可移動(dòng)家具、日用品、裝飾用品等裝修費(fèi)用不予扣除。

納稅人于所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房的,其建造成本和裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。納稅人于所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以外建造的售樓處所發(fā)生的費(fèi)用以及裝修費(fèi)用以及利用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品作為售樓處所發(fā)生的裝修支出,不予扣除?!?/p>

《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》(貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào))第五十條:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際發(fā)生的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi),按下列原則進(jìn)行處理:

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施且不能轉(zhuǎn)讓的,其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用,按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在清算單位內(nèi)單獨(dú)修建并可以轉(zhuǎn)讓的售樓部等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施,其發(fā)生的設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用,計(jì)入建筑安裝工程費(fèi)進(jìn)行扣除。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取經(jīng)營(yíng)租賃方式租入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以外的其他建筑物裝修后作為清算項(xiàng)目的售樓部、樣板房、展廳等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的,土地增值稅清算時(shí),已實(shí)際支付的租金和裝修費(fèi)用計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用,按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除。

(四)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施裝修后作為售樓部、樣板房等營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施的,其裝修費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入銷(xiāo)售費(fèi)用,按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行扣除?!?/p>

第五十一條規(guī)定:“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,并且在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的,其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的,其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

上述裝修費(fèi)用不包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行采購(gòu)或委托裝修公司購(gòu)買(mǎi)的家用電器、可移動(dòng)家具、日用品、可移動(dòng)裝飾用品(如窗簾、裝飾畫(huà))等所發(fā)生的支出。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品,并且在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》或補(bǔ)充合同中明確約定的,其發(fā)生的裝修費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本;未明確約定的,其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本?!?/p>

總結(jié)上述各地方的規(guī)定,我們?cè)賮?lái)回答關(guān)于裝修費(fèi)用能否在土地增值稅清算時(shí)扣除的問(wèn)題。

1.關(guān)于裝修費(fèi)用扣除的前提,即企業(yè)如何能證明是屬于“銷(xiāo)售已裝修的房屋”。

一般而言,如果售房合同中已明確屬銷(xiāo)售已裝修的房屋,那么扣除是沒(méi)有問(wèn)題的。但實(shí)務(wù)中由于各種原因,也有存在很多售房合同為銷(xiāo)售“毛坯房”實(shí)際卻是銷(xiāo)售“精裝房”的情況,此類(lèi)情況一般需要能提供額外的證明才允許扣除,如售房合同的補(bǔ)充協(xié)議,或是另簽的贈(zèng)送裝修協(xié)議等書(shū)面證明。需要注意的是,此問(wèn)題各地的規(guī)定或執(zhí)行口徑不盡相同,但建議企業(yè)都應(yīng)注意相關(guān)證據(jù)的提前準(zhǔn)備。

2.銷(xiāo)售精裝修房附送的一些家電、家具等“軟裝”,是否可以計(jì)入成本扣除。

關(guān)于“軟裝”的費(fèi)用,大部分地方稅務(wù)局基本形成了共識(shí),即認(rèn)為“軟裝”不應(yīng)列入房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本來(lái)扣除,但也有部分地方口徑有所不同。比如按廣州市的規(guī)定,雖然“軟裝”也不允許作為開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除,但卻允許據(jù)實(shí)扣除,這相對(duì)于其他地方全部不允許扣除則更寬松。筆者認(rèn)為廣州市的規(guī)定更為合理,因如果“軟裝”是隨同房屋一起銷(xiāo)售的,則銷(xiāo)售價(jià)款中實(shí)際含有“軟裝”價(jià)款,那么即使不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除,但允許其從銷(xiāo)售價(jià)款中剔除也是很合理的(與廣州文件所述據(jù)實(shí)扣除而不能加計(jì)扣除計(jì)算一致)。

3.營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施裝修費(fèi)、樣板房裝修費(fèi)又是否允許計(jì)入成本扣除。

關(guān)于營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施、樣板房的裝修費(fèi)是否允許扣除,則通常應(yīng)區(qū)分具體情況來(lái)判斷。首先,其中的“軟裝”也同樣不能計(jì)入開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除;其次,則需要進(jìn)一步判斷營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施、樣板房的建造位置,建造在項(xiàng)目主體之外的通常不允許計(jì)入成本扣除;再次,如果是利用可銷(xiāo)售的產(chǎn)品建造的并隨同產(chǎn)品一起銷(xiāo)售的“硬裝”成本,是可以扣除的;最后,利用不可售的公配等設(shè)施建造的,之后權(quán)屬移交政府或是屬全體業(yè)主所有的情況,其裝修成本允許扣除。

以上是筆者關(guān)于裝修費(fèi)用在土地增值稅扣除問(wèn)題的分析總結(jié),由于稅務(wù)總局關(guān)于此問(wèn)題的規(guī)定仍不夠明確,所以土地增值稅的實(shí)務(wù)清算中,就這些問(wèn)題的認(rèn)定與判斷,仍然比較容易產(chǎn)生稅企爭(zhēng)議,企業(yè)人員需要充分的理解稅收規(guī)定的原理來(lái)進(jìn)行判斷,并為可能存在的爭(zhēng)議問(wèn)題提前進(jìn)行準(zhǔn)備,另外還需要了解項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐囊?guī)定與執(zhí)行口徑,這樣在實(shí)際清算時(shí)會(huì)更易為企業(yè)爭(zhēng)取到更多合法的利益,避免不必要的損失。

本文涉及到的法規(guī)鏈接:

1. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)2023年土地增值稅清算工作有關(guān)問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函〔2014〕175號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/90320

2. 《廣州市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算工作若干問(wèn)題的處理指引的通知》(穗地稅函[2008]342號(hào),已全文廢止)

https://www.webtax.com.cn/articles/8106

3. 《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)<青島市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅稅款清算管理暫行辦法>的通知》(青地稅發(fā)〔2008〕100號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/7458

4. 《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算審核管理辦法>的公告》(2023年第7號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/213364

5. 《廈門(mén)市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<廈門(mén)市土地增值稅清算管理辦法>的公告》(廈門(mén)市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/43498

6. 《貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<貴州省土地增值稅清算管理辦法>的公告》(貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第13號(hào))

https://www.webtax.com.cn/articles/7732

【第6篇】土地增值稅的土地費(fèi)用滯納金

編者按:近日,華稅律師接到稅務(wù)咨詢(xún),某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在竣工驗(yàn)收之后預(yù)計(jì)清算土地增值稅為0,遂向地方政府申請(qǐng)暫不申報(bào)繳納預(yù)征土地增值稅并得到了許可。后隨著稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革,合并后的稅務(wù)機(jī)關(guān)否認(rèn)了之前確認(rèn)納稅人暫不申報(bào)預(yù)繳的認(rèn)定,要求納稅人就未預(yù)繳的行為繳納滯納金。問(wèn)題在于,清算土地增值稅為已經(jīng)0,是否還要繳納滯納金?改革前的稅務(wù)機(jī)關(guān)的行為,又能否構(gòu)成納稅人的合理的信賴(lài)?yán)婺兀?/p>

一、案情導(dǎo)入:清算土地增值稅為0,未預(yù)繳被加征滯納金

(一)企業(yè)預(yù)計(jì)清算土地增值稅為0,申請(qǐng)暫緩預(yù)繳獲許可

納稅人系一家大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),由多家建筑企業(yè)作為股東投資組成。涉案項(xiàng)目是為股東們,即各建筑企業(yè)建設(shè)總部辦公大樓。2023年,在涉案項(xiàng)目竣工完成驗(yàn)收之后,納稅人將總建筑面積的70%按照股東的投資比例和成本利潤(rùn)率,定價(jià)轉(zhuǎn)讓給各股東,剩下的面積由納稅人自持。納稅人經(jīng)過(guò)計(jì)算,考慮開(kāi)發(fā)成本加計(jì)扣除的各類(lèi)扣除因素,該宗土地的增值額已經(jīng)為負(fù),預(yù)計(jì)清算后的土地增值稅稅額為0。

考慮到該宗土地清算過(guò)后的土地增值稅稅額為0,納稅人認(rèn)為先預(yù)繳稅款然后經(jīng)過(guò)清算再退回稅款,實(shí)無(wú)必要。因此納稅人向當(dāng)?shù)厥姓暾?qǐng)暫不申報(bào)繳納預(yù)征土地增值稅。當(dāng)?shù)厥姓畷?huì)同市地稅局等相關(guān)單位,召開(kāi)了專(zhuān)題會(huì)議研究該問(wèn)題并形成了會(huì)議紀(jì)要,市地稅局遂執(zhí)行了相關(guān)決議,暫緩預(yù)征土地增值稅。

(二)稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革,清算土增稅為0也要加征滯納金

2023年,該宗項(xiàng)目符合清算條件,納稅人于是向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào),申報(bào)應(yīng)繳納土地增值稅為0。此時(shí)經(jīng)過(guò)稅務(wù)機(jī)關(guān)合并改革,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過(guò)審查,發(fā)現(xiàn)納稅人沒(méi)有對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入按照規(guī)定進(jìn)行預(yù)征土地增值稅的申報(bào)繳納,要求對(duì)納稅人2023年的轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入,進(jìn)行預(yù)征土地增值稅的申報(bào)繳納并加收滯納金。此外,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為政府會(huì)議紀(jì)要違反稅法規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)不得執(zhí)行,應(yīng)予以糾正。

(三)納稅人:不是納稅人過(guò)錯(cuò)不應(yīng)加征滯納金

納稅人提出不應(yīng)加征滯納金的理由為:

第一,沒(méi)有履行預(yù)繳土地增值稅的原因,并不是納稅人具有過(guò)錯(cuò),因此不應(yīng)當(dāng)加征滯納金。當(dāng)時(shí),納稅人履行了向市政府和主管地稅局申請(qǐng)緩繳土地增值稅的程序,由于行政機(jī)關(guān)自身的過(guò)錯(cuò),導(dǎo)致作出的批準(zhǔn)納稅人暫緩繳納的決議違法,屬于因稅務(wù)機(jī)關(guān)原因造成少繳稅款。

第二,超過(guò)3年的追征期,因此納稅人不用補(bǔ)繳預(yù)征土地增值稅及滯納金。

(四)爭(zhēng)議小結(jié)

在納稅人咨詢(xún)的案件中,主要的爭(zhēng)議點(diǎn)有3個(gè),其一是清算土地增值稅稅額為0,在清算之前納稅人沒(méi)有履行預(yù)繳土地增值稅的義務(wù)是否可以加征滯納金;其二是本案是因?yàn)榧{稅人的過(guò)錯(cuò),還是因?yàn)槎悇?wù)機(jī)關(guān)的過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致納稅人沒(méi)有在規(guī)定的期限內(nèi)預(yù)繳土地增值稅。其三是本案的追征期問(wèn)題。

二、基于預(yù)征制度的性質(zhì),本案不宜加征滯納金

(一)預(yù)征稅款的性質(zhì):是否是納稅義務(wù)

納稅人咨詢(xún)的核心問(wèn)題在于,既然土增稅清算時(shí)應(yīng)納稅額為0,表明整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有增值額,那么理論上土增稅的計(jì)稅依據(jù)為0,如何能夠課以預(yù)征稅款,并據(jù)以加收滯納金?根據(jù)《稅收征收管理法》對(duì)于滯納金的規(guī)定,滯納金是滯納稅款的萬(wàn)分之五,既然連應(yīng)納稅額都不存在,自然不應(yīng)有滯納金。

不過(guò),在司法裁判上,有判決將繳納預(yù)征的土地增值稅定性為納稅義務(wù):

該案的爭(zhēng)議也在于,被告一直沒(méi)有預(yù)繳土地增值稅,雖然其最終土地增值稅清算的結(jié)果認(rèn)定實(shí)際應(yīng)繳納土地增值稅稅額為0元,但稅務(wù)機(jī)關(guān)依然要求追征土地增值稅(預(yù)征)的滯納金。在該案中,法院認(rèn)為在納稅人應(yīng)當(dāng)預(yù)繳但沒(méi)有預(yù)繳土地增值稅的當(dāng)期,滯納金已經(jīng)實(shí)際發(fā)生,嗣后的清算行為不影響滯納金的追征。然而,在該案中法院的說(shuō)理稍嫌混亂,適用了企業(yè)所得稅的相關(guān)規(guī)定來(lái)認(rèn)定預(yù)征土地增值稅滯納金的事宜,以及將每月預(yù)征土地增值稅的時(shí)間視為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。

總的來(lái)看,法院認(rèn)為納稅人“按照每月預(yù)售收入預(yù)征率申報(bào)繳納土地增值稅,納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為實(shí)際收到售房款的當(dāng)月,期限為次月15日內(nèi)”,是將預(yù)繳行為定性為納稅義務(wù)。按照這種觀點(diǎn),預(yù)征行為是納稅人履行納稅義務(wù),土地增值稅的清算行為只是對(duì)應(yīng)納稅額做出一個(gè)準(zhǔn)確的調(diào)整,多退少補(bǔ),并不影響滯納金在預(yù)征階段的發(fā)生。

(二)基于納稅人權(quán)利保護(hù),應(yīng)當(dāng)以預(yù)征稅款定性為征管技術(shù)手段

目前,我國(guó)的《土地增值稅暫行條例》對(duì)于土地增值稅的納稅義務(wù)的發(fā)生時(shí)間規(guī)定較為模糊,只規(guī)定了“納稅人應(yīng)當(dāng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅?!?/p>

按照《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定,納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。可以看出,土地增值稅的預(yù)征是基于征管效率,提供的不同于直接申報(bào)繳納土地增值稅的另一種納稅辦法。這種納稅辦法應(yīng)當(dāng)涵蓋整個(gè)預(yù)征和清算過(guò)程。

按照《土地增值稅清算管理規(guī)程》的規(guī)定,土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依法計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,辦理土地增值稅清算手續(xù),以結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。換言之,“預(yù)征”和“清算”的關(guān)系也可以理解為土增稅在清算時(shí)才需要繳納,前期的預(yù)征稅款只是一種征管技術(shù)手段。

目前,土地增值稅沒(méi)有履行預(yù)繳義務(wù),按照《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))規(guī)定:“三、關(guān)于土地增值稅的預(yù)征和清算問(wèn)題,對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起,加收滯納金?!北疚恼J(rèn)為,出于保護(hù)國(guó)家稅款之目的,通過(guò)加征滯納金的方式倒逼納稅人及時(shí)預(yù)繳土地增值稅。

不過(guò),在本案中納稅人并沒(méi)有造成國(guó)家稅款的損失,而且和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外預(yù)售房產(chǎn)不同,本案中納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目主要是定價(jià)轉(zhuǎn)讓給其股東,剩余的部分自持,并無(wú)盈利空間,相較而言資金較為緊張,也正是因?yàn)榧{稅人在資金上具有困難所以其向地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期預(yù)繳、免繳土地增值稅,并且在實(shí)踐中納稅人取得了地方政府和當(dāng)時(shí)的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)。

本文認(rèn)為,既然納稅人的項(xiàng)目并沒(méi)有土地增值不存在征收土地增值稅的情況,那么只是對(duì)納稅人在前期征管程序上的一些瑕疵(且并非因?yàn)榧{稅人的過(guò)錯(cuò)),就對(duì)其加征高額的滯納金,不利于對(duì)納稅人權(quán)利的保護(hù)。本文主張應(yīng)當(dāng)平衡納稅人權(quán)利與國(guó)家的財(cái)政收入利益,在立法上還沒(méi)有做出修改之前,應(yīng)當(dāng)以土地增值稅的清算作為納稅義務(wù)的實(shí)現(xiàn),對(duì)于納稅人未履行其預(yù)繳義務(wù)的,視情況謹(jǐn)慎對(duì)其加征滯納金。

三、本案屬于稅務(wù)機(jī)關(guān)過(guò)錯(cuò),應(yīng)保護(hù)納稅人的信賴(lài)?yán)?/p>

(一)未預(yù)繳稅款并非基于納稅人的過(guò)錯(cuò)

根據(jù)我國(guó)《稅收征收管理法》及相關(guān)規(guī)定,并非所有欠繳稅款在補(bǔ)繳過(guò)程中都要繳納滯納金,而是根據(jù)納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)之間的過(guò)錯(cuò),認(rèn)定是否需要繳納滯納金以及滯納金的期限。通??梢苑譃?類(lèi):

如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是納稅人具有過(guò)錯(cuò),那么應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人少繳稅款的行為加征滯納金。這種加征滯納金又根據(jù)納稅人過(guò)錯(cuò)程度的不同而有區(qū)別:如果納稅人是故意偷稅、抗稅、騙稅,根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第3款的規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳稅款、加征滯納金沒(méi)有期限限制。但如果納稅人在主觀上是因過(guò)失漏稅,根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第2款的規(guī)定,“因納稅人、扣繳義務(wù)人計(jì)算錯(cuò)誤等失誤,未繳或者少繳稅款的,稅務(wù)機(jī)關(guān)在三年內(nèi)可以追征稅款、滯納金;有特殊情況的,追征期可以延長(zhǎng)到五年?!?/p>

如果導(dǎo)致納稅人少繳稅款的原因是稅務(wù)機(jī)關(guān)具有過(guò)錯(cuò),那么就不應(yīng)對(duì)納稅人加收滯納金。根據(jù)《稅收征收管理法》第52條第1款的規(guī)定,因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人少繳稅款的,不能加征滯納金,且稅款的追征期限為3年。

本文認(rèn)為,在本案中納稅人本身不具有過(guò)錯(cuò)。首先,納稅人沒(méi)有主觀上的偷稅、抗稅、騙稅的故意,客觀上也沒(méi)有實(shí)施偷稅的行為,因此不屬于納稅人故意偷稅、抗稅、騙稅,不能適用無(wú)期限的追征滯納金的規(guī)定。其次,納稅人也不是因?yàn)橛?jì)算錯(cuò)誤等原因未繳或少繳稅款。

在納稅人預(yù)估清算后的土地增值稅稅額時(shí),其計(jì)算并無(wú)錯(cuò)誤,實(shí)際上清算后的土地增值稅稅額確實(shí)為0。同時(shí),納稅人在發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目的土地增值額為負(fù)、土地增值稅額為0的時(shí)候,積極同地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通,向地方政府和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)緩征和免征土地增值稅的預(yù)征稅款,在程序上履行了申請(qǐng)的義務(wù)。按照《稅收征收管理法》、《稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,納稅人應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出書(shū)面申請(qǐng),由稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行審核、核準(zhǔn),確定是否延期以及延期的時(shí)限。

因此,納稅人對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)是否作出批準(zhǔn)、作出批準(zhǔn)的原因和程序沒(méi)有控制權(quán),可能由于種種因素導(dǎo)致在當(dāng)年稅務(wù)機(jī)關(guān)作出批準(zhǔn)的決定在程序和法律適用上存在問(wèn)題,但是這種程序是行政機(jī)關(guān)內(nèi)部的行政行為作出的程序,不能苛責(zé)作為行政相對(duì)人的納稅人。納稅人相對(duì)于稅務(wù)機(jī)關(guān)本身處于弱勢(shì)地位,不能將稅務(wù)機(jī)關(guān)的錯(cuò)誤轉(zhuǎn)嫁給納稅人。

綜上所訴,本文認(rèn)為在本案中應(yīng)當(dāng)屬于因稅務(wù)機(jī)關(guān)的責(zé)任導(dǎo)致納稅人少繳稅款,不能對(duì)納稅人加征滯納金。

(二)基于行政行為的公定力,應(yīng)保護(hù)納稅人的信賴(lài)?yán)?/strong>

根據(jù)行政法原理,行政行為一經(jīng)作出,就具有公定力、確定力,對(duì)于行政機(jī)關(guān)和相對(duì)人都產(chǎn)生約束力。如果行政行為是違法的,行政機(jī)關(guān)有權(quán)予以撤銷(xiāo)或變更。但是,如果行政行為已經(jīng)使行政相對(duì)人對(duì)其產(chǎn)生信賴(lài),行政相對(duì)人在此信賴(lài)基礎(chǔ)上已經(jīng)作出一定行為,行政機(jī)關(guān)在考慮撤銷(xiāo)違法或不當(dāng)行政行為時(shí),應(yīng)保護(hù)行政相對(duì)人的信賴(lài)?yán)?。如果該違法的行政行為嚴(yán)重違法,必須予以撤銷(xiāo),那么在具體行政行為被撤銷(xiāo)后,要對(duì)納稅人因信賴(lài)該行政行為遭受的損失予以補(bǔ)償。

參照《行政許可法》的有關(guān)規(guī)定,公民、法人或者其他組織依法取得的行政許可受法律保護(hù),行政機(jī)關(guān)不得擅自改變已經(jīng)生效的行政許可。如果為了公共利益的需要,行政機(jī)關(guān)變更或者撤回已經(jīng)生效的行政許可,由此給公民、法人或者其他組織造成財(cái)產(chǎn)損失的,行政機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法給予補(bǔ)償。

按照《行政許可法》第69條的規(guī)定,行政機(jī)關(guān)濫用職權(quán)、玩忽職守、超越職權(quán)范圍、違反法定程序、授予的相對(duì)人不具備資格,屬于重大違法應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo),但需要保護(hù)相對(duì)人的利益。

在本案中,即使現(xiàn)在的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為之前的行政行為屬于重大違法需要予以撤銷(xiāo)變更,那么也不應(yīng)當(dāng)損害納稅人的利益,也即在這種情形下不應(yīng)當(dāng)征收滯納金。如果存在少繳稅款的情形,可以在期限內(nèi)追繳其稅款,但由于本案中并不存在少繳稅款的情形。

四、土地增值稅的管理與風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)

(一)完善稅會(huì)制度,全面掌握稅法規(guī)定

首先,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立完善公司的稅會(huì)制度,尤其是財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)當(dāng)制定土增稅預(yù)征的內(nèi)部管控制度。在商品房的預(yù)售階段應(yīng)當(dāng)全面審核和統(tǒng)計(jì)土地增值稅預(yù)征稅款的履行情況,在規(guī)定的期限內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅的預(yù)征稅款。

其次,全面掌握稅法規(guī)定,合法享受稅收政策。在企業(yè)卻有資金困難時(shí),可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)延期納稅。不過(guò),根據(jù)我國(guó)《稅收征收管理法》等相關(guān)規(guī)定,納稅人因有特殊困難,不能按期繳納稅款的,需要主管稅務(wù)機(jī)關(guān)層報(bào)省一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn),經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市國(guó)家稅務(wù)局、地方稅務(wù)局批準(zhǔn),才可以延期繳納稅款,且最長(zhǎng)不得超過(guò)三個(gè)月。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通

土地增值稅的預(yù)征收管理目前沒(méi)有全國(guó)統(tǒng)一的規(guī)定,而是授權(quán)各地方自行制定相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)和主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持溝通,明確當(dāng)?shù)赝猎龆愵A(yù)征的具體辦法、具體的預(yù)征率、免于預(yù)征的范圍。

此外,在實(shí)踐中也出現(xiàn)了稅務(wù)機(jī)關(guān)無(wú)法聯(lián)系上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),從而以公告形式送達(dá)相關(guān)稅務(wù)法律文書(shū)的情形,在這種情況下,無(wú)論是逾期預(yù)繳土地增值稅、逾期清算申報(bào),還是其他經(jīng)通知申報(bào)拒不申報(bào)的行為,輕則構(gòu)成偷稅處以罰款和滯納金,重則構(gòu)成逃稅罪追究刑事責(zé)任。因此,各企業(yè)應(yīng)保持與稅務(wù)機(jī)關(guān)的聯(lián)系。

(三)避免其他土地增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

加強(qiáng)內(nèi)部資料管理,避免因?yàn)閮?nèi)部資料管理不完善,票據(jù)、憑據(jù)管理不善,造成后期清算階段發(fā)現(xiàn)部分成本、費(fèi)用的票據(jù)遺失或者不合規(guī),將導(dǎo)致成本費(fèi)用調(diào)減。

避免罰沒(méi)性支出。由于行政性罰款、土地閑置費(fèi)等支出屬不可扣除項(xiàng)目,企業(yè)應(yīng)當(dāng)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中加強(qiáng)監(jiān)管,安全施工,嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃,同時(shí)與環(huán)境、安監(jiān)等部門(mén)做好溝通,避免面臨行政罰款。

避免虛開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)。完善房地產(chǎn)企業(yè)的合同審查制度和財(cái)務(wù)管理制度,做好會(huì)計(jì)審核,杜絕不合規(guī)發(fā)票、虛開(kāi)發(fā)票的流入。

【第7篇】可扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地增值稅

案例

某市的a房開(kāi)企業(yè)開(kāi)發(fā)的某商品房住宅項(xiàng)目,于2023年9月底基本預(yù)售完畢,2023年12月20日取得當(dāng)?shù)刈〗ň滞ㄟ^(guò)的《竣工驗(yàn)收備案書(shū)》。與購(gòu)房者的合同約定于2023年12月21日交房, 2023年10月完成小區(qū)綠化、大門(mén)、公共配套設(shè)施等發(fā)生建筑安裝工程費(fèi)用支出5000萬(wàn);2023年12月-2023年10月發(fā)生開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用600萬(wàn)(其中資本化利息支出200萬(wàn),項(xiàng)目管理人員工資及福利等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用400萬(wàn)元)。項(xiàng)目于2023年9月份按稅務(wù)機(jī)關(guān)要求開(kāi)始土地增值稅清算,出具土地增值稅清算報(bào)告時(shí),各方就2023年12月-2023年10月發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用400萬(wàn)(不含資本化利息200萬(wàn))能否在清算時(shí)扣除有不同理解。案例是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅清算過(guò)程中經(jīng)常遇到的問(wèn)題,在土地增值稅清算審核過(guò)程中:

有些觀點(diǎn)認(rèn)為:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工備案后發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用不能在土地增值稅清算時(shí)扣除,理由是項(xiàng)目既然已“竣工備案”,房屋達(dá)到可使用狀態(tài)就可交付業(yè)主使用,對(duì)“達(dá)到可使用狀態(tài)“后發(fā)生的工程支出認(rèn)為不屬于“直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”,因此應(yīng)當(dāng)費(fèi)用化并計(jì)入了當(dāng)期損益,土地增值稅清算當(dāng)然也不予扣除。

有些觀點(diǎn)認(rèn)為:土地增值稅相關(guān)的稅收法規(guī)并沒(méi)有規(guī)定竣工備案后項(xiàng)目發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用不能扣除,因此竣工備案后項(xiàng)目發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用都可以扣除。

那竣工備案后發(fā)生的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是否可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目扣除?筆者認(rèn)為不能一刀切,應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)規(guī)定和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際情況進(jìn)行判定。筆者結(jié)合案例對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行剖析,以期與讀者探討交流。

一、土地增值稅稅收法規(guī)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的“費(fèi)用”支出扣除的相關(guān)規(guī)定

土地增值稅稅收法規(guī)對(duì)土地增值稅增值額的計(jì)算邏輯和扣除項(xiàng)目金額的規(guī)定是明確的,《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)暫行條例)第四條規(guī)定以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的增值額計(jì)算增值稅。《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號(hào),以下簡(jiǎn)稱(chēng)實(shí)施細(xì)則)對(duì)土地增值稅扣除項(xiàng)目采用列舉形式,扣除范圍包括了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本、費(fèi)用、稅金及加計(jì)扣除金額?!秾?shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定:條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目具體為:

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。

(三)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用),是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用;...... 其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

上述相關(guān)規(guī)定對(duì)列入土地增值稅扣除項(xiàng)目的“費(fèi)用”包括兩部分:(1)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用(開(kāi)發(fā)間接費(fèi));(2)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。對(duì)于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且實(shí)際發(fā)生列入”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)“的“費(fèi)用”直接據(jù)實(shí)扣除,對(duì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用作為土地增值稅“其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”按5%比例扣除。

既然稅收法規(guī)規(guī)定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的“費(fèi)用”可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目扣除,其中對(duì)直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且實(shí)際發(fā)生列入”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)“的費(fèi)用可以直接據(jù)實(shí)扣除,對(duì)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的“銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”按比例扣除,那對(duì)項(xiàng)目“竣工備案”后實(shí)際發(fā)生的“費(fèi)用”只需判斷該部分”費(fèi)用“支出是屬于”開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”還是屬于“銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用”,就可以解決項(xiàng)目“竣工備案”后發(fā)生的費(fèi)用是否可以據(jù)實(shí)扣除的問(wèn)題了。

為了找到答案,我們對(duì)土地增值稅稅收法規(guī)相關(guān)規(guī)定進(jìn)行梳理發(fā)現(xiàn),包括《實(shí)施細(xì)則》等在內(nèi)的相關(guān)規(guī)定對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”只強(qiáng)調(diào)屬于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。并沒(méi)有對(duì)包括“費(fèi)用”在內(nèi)的支出從時(shí)間上劃分或確認(rèn)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

既然稅收法規(guī)沒(méi)有明確規(guī)定,我們從財(cái)務(wù)核算、項(xiàng)目“竣工備案”與土地增值稅的稅收關(guān)系繼續(xù)進(jìn)行分析。

二、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)核算規(guī)定與土地增值稅稅收關(guān)系分析

土地增值稅在1993年立法并在1994年度開(kāi)始實(shí)施,土地增值稅稅收法律規(guī)范性文件所列示的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本一直是沿用原財(cái)政部《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》(93財(cái)會(huì)字第02號(hào))的相關(guān)要求設(shè)置,《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。其中開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算內(nèi)容為“本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用,包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等”,核算的范圍與《實(shí)施細(xì)則》開(kāi)發(fā)間接費(fèi)所列舉的范圍是一致的。該文件雖然于2023年已廢止,但是其中關(guān)于成本核算的規(guī)定對(duì)于《實(shí)施細(xì)則》有重大影響,《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》六大類(lèi)成本項(xiàng)目分類(lèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的核算內(nèi)容直接被《實(shí)施細(xì)則》所采用,雖然后來(lái)隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展,開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的內(nèi)涵也越來(lái)越豐富,但當(dāng)時(shí)立法的原意應(yīng)該是土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的范圍和核算內(nèi)容與會(huì)計(jì)核算一樣的。

《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度(試行)》(財(cái)會(huì)[2013]17號(hào))第五條規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)所發(fā)生的有關(guān)費(fèi)用能否歸屬于使產(chǎn)品達(dá)到目前場(chǎng)所和狀態(tài)的原則,正確區(qū)分產(chǎn)品成本和期間費(fèi)用。

第二十六條指出開(kāi)發(fā)間接費(fèi),指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的,且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的工程監(jiān)理費(fèi)、造價(jià)審核費(fèi)、結(jié)算審核費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)等。

從上述與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)的財(cái)務(wù)核算制度可以看出:財(cái)務(wù)核算上需正確區(qū)分成本和期間費(fèi)用,對(duì)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”強(qiáng)調(diào)屬于直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,這點(diǎn)與土地增值稅“開(kāi)發(fā)間接”規(guī)定也是一致的,但財(cái)務(wù)核算上也并沒(méi)有從時(shí)間上劃分或確認(rèn)的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》第八條規(guī)定:存貨的其他成本,是指除采購(gòu)成本、加工成本以外的,使存貨達(dá)到場(chǎng)所和狀態(tài)所發(fā)生的其他支出。

第九條 下列費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)確認(rèn)為當(dāng)期損益,不計(jì)入存貨成本:......(三)不能歸屬于使存貨達(dá)到場(chǎng)所和狀態(tài)的其他支出。

我們?cè)賲⒖伎纯础镀髽I(yè)會(huì)計(jì)制度》和《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》關(guān)于規(guī)定固定資產(chǎn)的核算相關(guān)規(guī)定:

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》對(duì)固定資產(chǎn)應(yīng)按取得時(shí)的成本入賬。取得時(shí)的成本包括......以及為使固定資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所必要的支出。第七十八條規(guī)定:本制度所稱(chēng)的“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”,是指固定資產(chǎn)已達(dá)到購(gòu)買(mǎi)方或建造方預(yù)定的可使用狀態(tài)。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)-固定資產(chǎn)》第九條規(guī)定:自行建造的固定資產(chǎn),按建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出,作為入賬價(jià)值。

綜合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)——存貨》、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其他財(cái)務(wù)核算要求,對(duì)于如何確認(rèn)成本和期間費(fèi)用只有原則性要求,即“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”等類(lèi)似的判定,也并沒(méi)有把時(shí)間作為劃分或確認(rèn)成本和期間費(fèi)用的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目“竣工備案”與土地增值稅稅收關(guān)系分析

既然土地增值稅和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則等財(cái)務(wù)核算制度都沒(méi)有將時(shí)間作為劃分“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”和“其他房地產(chǎn)費(fèi)用”的標(biāo)準(zhǔn),我們?cè)購(gòu)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目“竣工驗(yàn)收備案“與土地增值稅的稅收邏輯關(guān)系進(jìn)一步闡述分析:

根據(jù)建筑業(yè)相關(guān)法律法規(guī)的要求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工圖紙必須在滿(mǎn)足城市規(guī)劃、消防、節(jié)能、環(huán)保等部門(mén)和公共安全的要求,并經(jīng)專(zhuān)業(yè)審圖機(jī)構(gòu)審圖合格、辦理好施工許可證后才能開(kāi)始施工,工程竣工后,各主管部門(mén)對(duì)各單項(xiàng)工程進(jìn)行驗(yàn)收,在各單項(xiàng)工程驗(yàn)收合格后再進(jìn)行綜合驗(yàn)收,綜合驗(yàn)收合格后報(bào)建設(shè)主管部門(mén)進(jìn)行竣工驗(yàn)收備案,同時(shí)由住房和建設(shè)部門(mén)出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》,整個(gè)流程完成就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的“竣工備案“。

各主管單位根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)對(duì)工程進(jìn)行驗(yàn)收,在報(bào)建施工圖范圍外的小型工程,例如局部增加部分綠化工程、部分公共配套工程、小型裝修工程、零星工程等根據(jù)建筑法律法規(guī)可不用辦理施工許可證的單項(xiàng)工程,不需要作為住房和建設(shè)局出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案回執(zhí)》的前置要件。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),開(kāi)發(fā)商為了履行在合同期限內(nèi)向業(yè)主交樓的合同義務(wù),普遍的做法是項(xiàng)目達(dá)到報(bào)建施工圖竣工驗(yàn)收條件并在綜合驗(yàn)收合格后就會(huì)向住建主管部門(mén)進(jìn)行“竣工驗(yàn)收備案”,在這階段報(bào)建施工圖范圍內(nèi)的各單項(xiàng)工程可能達(dá)到會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)”,但實(shí)際上在報(bào)建施工圖以外的包括綠化工程、部分公共配套設(shè)施、裝修工程和零星改造工程等工程還可能存在未開(kāi)始施工、或未完工、或未竣工結(jié)算、或工程款未支付及工程人員未撤場(chǎng)等等情況,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“竣工備案”后還必須繼續(xù)完成這部分工程,這部分工程所發(fā)生的工程支出會(huì)計(jì)核算上應(yīng)當(dāng)計(jì)入“開(kāi)發(fā)成本”,從邏輯上來(lái)講,其所對(duì)應(yīng)發(fā)生的“費(fèi)用”必然是屬于直接管理、組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)被計(jì)入項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”核算,因此理所當(dāng)然可以作為土地增值稅扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)列支。

這點(diǎn)也可以在《實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定中得到佐證。 《實(shí)施細(xì)則》第十六條規(guī)定納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。《實(shí)施細(xì)則》指出在“全部竣工結(jié)算”前“涉及成本確定”無(wú)法計(jì)算土地增值稅,在項(xiàng)目“全部竣工結(jié)算”后才可以據(jù)以計(jì)算土地增值稅。因此從立法規(guī)定和原意上理解,土地增值稅扣除項(xiàng)目是包括所有工程全部竣工結(jié)算前所發(fā)生的成本費(fèi)用的。

四、結(jié)論

綜合上述分析,筆者認(rèn)為,對(duì)土地增值稅來(lái)說(shuō),判定一項(xiàng)“費(fèi)用”是否可以作為扣除項(xiàng)目進(jìn)行扣除,應(yīng)根據(jù)稅收法規(guī)的規(guī)定和會(huì)計(jì)核算、各個(gè)項(xiàng)目的實(shí)際情況、交樓標(biāo)準(zhǔn)和約定、項(xiàng)目工程完成情況進(jìn)行綜合判斷,對(duì)工程完成之前屬于直接管理、組織開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生”費(fèi)用“可作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。

作者:蔡榮欽,單位:中匯信達(dá)(深圳)稅務(wù)師事務(wù)所。本文內(nèi)容僅供一般參考用,均不視為正式的審計(jì)、會(huì)計(jì)、稅務(wù)或其他建議,我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒(méi)有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶?zhuān)業(yè)意見(jiàn)下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號(hào)所轉(zhuǎn)載的文章,僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有,我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問(wèn)題請(qǐng)聯(lián)系我們,謝謝!

【第8篇】開(kāi)發(fā)費(fèi)用土地增值稅

來(lái)源:中道財(cái)稅-湯茹亦

以下我們主要圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的其他兩大稅種:企業(yè)所得稅、土地增值稅與土地價(jià)款抵減的聯(lián)動(dòng)影響進(jìn)行探討。

一、土地增值稅

上圖中可以看出,對(duì)土地價(jià)款抵減的后續(xù)涉稅認(rèn)定主要是圍繞對(duì)收入和成本的影響,概括起來(lái)基本觀點(diǎn)有以下三種:

觀點(diǎn)一、作為土增收入,不沖開(kāi)發(fā)成本;

觀點(diǎn)二、土地價(jià)款稅金抵減僅沖減開(kāi)發(fā)成本,不確認(rèn)收入;

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入,也不沖開(kāi)發(fā)成本;

基于國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》第一款中對(duì)土地增值稅收入口徑的界定,我們已知收入包含:已開(kāi)票金額、未正式開(kāi)具增值稅發(fā)票但有交易實(shí)質(zhì)的金額以及合理增減項(xiàng)金額(實(shí)測(cè)面積補(bǔ)差、退房等)。原文件中并未提及要加上土地價(jià)款抵減的部分。

沿著土地價(jià)款抵減的政策思路,可以得知土地價(jià)款抵減的是增值稅,實(shí)質(zhì)是因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)部分重大業(yè)務(wù)(如:土地購(gòu)進(jìn)、拆遷安置支出等)無(wú)法取得增值稅專(zhuān)用發(fā)票用于確認(rèn)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣銷(xiāo)項(xiàng)稅額,因此給予的特殊增值稅抵扣政策。

對(duì)于土地增值稅收入確認(rèn),基本邏輯是不含增值稅收入。

下面我們結(jié)合中篇中的案例來(lái)對(duì)比分析。

安嶺公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),2023年5月9日開(kāi)工建設(shè)某住宅小區(qū),至2023年8月30日全部竣工決算。該公司按照一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。開(kāi)發(fā)成本中“土地出讓金”為16000萬(wàn)元,土地面積為18畝,可供銷(xiāo)售的建筑面積為37500㎡,2023年5月該公司已全部銷(xiāo)售清盤(pán),取得含稅銷(xiāo)售收入為72500萬(wàn)元。

允許抵減的地價(jià)款=16000萬(wàn)元

可以抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=16000/1.09*0.09= 1321.10萬(wàn)元

假設(shè)不考慮進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響,增值稅應(yīng)納稅額 =(72500-16000)/1.09*0.09= 56500/1.09*0.09= 4665.14萬(wàn)元

則不含稅收入=72500-4665.14=67834.86萬(wàn)元

如果不考慮土地價(jià)款抵減的影響、進(jìn)項(xiàng)稅額、已預(yù)繳增值稅等影響,不含稅銷(xiāo)售額=72500/1.09=66513.76

土地增值稅在確認(rèn)收入時(shí),兩種不同的收入計(jì)算方式差異1321.1萬(wàn)元。

同時(shí),因?yàn)閷?6000萬(wàn)元的1321.10萬(wàn)元拆分為抵減銷(xiāo)項(xiàng)稅額,實(shí)際土地出讓成本剩余14678.9萬(wàn)元,在計(jì)算土地增值稅時(shí),面臨成本是否要相應(yīng)扣除1321.10萬(wàn)元。

可見(jiàn)土地價(jià)款抵減作用于收入上的影響為1321.10萬(wàn)元,而如果作用在開(kāi)發(fā)成本-土地出讓成本上影響為1,717.43萬(wàn)元,相當(dāng)于損失396.33萬(wàn)元成本扣除。

此時(shí),我們?cè)倏匆韵氯N觀點(diǎn):

觀點(diǎn)一、作為土增收入,沖減開(kāi)發(fā)成本,即案例中收入按67,834.86萬(wàn)元,成本按14,678.90萬(wàn)元;(最差,不僅收入增加,而且損失了加計(jì)成本)

觀點(diǎn)二、作為土增收入,不沖減開(kāi)發(fā)成本, 即案例中收入按67,834.86萬(wàn)元,但成本按16,000.00萬(wàn)元;(折中,對(duì)房開(kāi)企業(yè)來(lái)說(shuō)雖然確認(rèn)的收入多了,但保住了1.3倍加計(jì)成本,整體還是占優(yōu))

觀點(diǎn)三、土增不確認(rèn)收入,也不沖開(kāi)發(fā)成本,即案例中收入按66,513.76萬(wàn)元,但成本任按16,000.00萬(wàn)元;(最優(yōu),不僅少算收入,也保住了加計(jì)成本)

以上三種方式在實(shí)際項(xiàng)目中以當(dāng)?shù)卣鞴芸趶郊傲?xí)慣性計(jì)算方式為準(zhǔn),各地存在較大差異但是越來(lái)越多的趨勢(shì)是偏向于觀點(diǎn)二的處理方式,企業(yè)財(cái)務(wù)人員應(yīng)在充分理解差異并按照要求計(jì)算土地增值稅。

二、企業(yè)所得稅

回顧土地價(jià)款抵減的一般性賬務(wù)處理,一般是借方確認(rèn)銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減,貸方?jīng)_減主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。

借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減)

貸:主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

所以在企業(yè)所得稅口徑,抵減的土地價(jià)款是直接沖抵了成本不確認(rèn)收入,原理類(lèi)同免稅農(nóng)產(chǎn)品計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的方式,即從購(gòu)進(jìn)成本中剝離出增值稅抵扣的金額。

小結(jié):

房地產(chǎn)企業(yè)土地價(jià)款抵減雖然是一項(xiàng)增值稅的特殊業(yè)務(wù)處理,但是對(duì)土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅種都會(huì)產(chǎn)生影響,在各地各稅種征管實(shí)施中又存在較大的差異,因此企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要及時(shí)了解當(dāng)?shù)卣?,并征得主管稅?wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能準(zhǔn)確摸清土地價(jià)款抵減對(duì)各稅種的協(xié)同影響。

土地價(jià)款抵減上、中、下系列接近尾聲,后續(xù)會(huì)篩選一些實(shí)務(wù)中大家高頻提出的土地價(jià)款抵減相關(guān)問(wèn)題并繼續(xù)分享筆者的觀點(diǎn),盡請(qǐng)期待。

【第9篇】土地增值稅代收費(fèi)用

代收費(fèi)用在土地增值稅上政策是一貫的,從財(cái)稅字[1995]48號(hào)文件規(guī)定起,到國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)文件,再到國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)文件,政策并沒(méi)有什么新變化,只是又一次強(qiáng)調(diào)了代收費(fèi)用的處理規(guī)定而已。至于計(jì)征與否就是看代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)內(nèi),并且此代收費(fèi)用必須是縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的。所以代收費(fèi)用在土地增值稅上的規(guī)定是確定且明確的。

近期我們?cè)谧鐾恋卦鲋刀惽逅銓徍诉^(guò)程中,就發(fā)現(xiàn)了這樣一個(gè)案例:

某開(kāi)發(fā)商與燃?xì)饧瘓F(tuán)有限公司簽訂天然氣配接費(fèi)工程開(kāi)發(fā)協(xié)議(天然氣用途只限于居民灶用、洗?。?,約定由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)收取該項(xiàng)目一期1678戶(hù)居民燃?xì)庥脩?hù)安裝工程費(fèi),每戶(hù)按2500元收取,合計(jì)為419.5萬(wàn)元。該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),開(kāi)發(fā)商將此代收費(fèi)用計(jì)入成本進(jìn)行了成本扣除。

在應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè)時(shí),系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警,提示疑點(diǎn)方向如下:

案例分析:

由上圖可以看出,稅務(wù)機(jī)關(guān)在利用信息化審核時(shí)將準(zhǔn)確獲取該疑點(diǎn)方向,并通過(guò)疑點(diǎn)方向調(diào)取該單位會(huì)計(jì)資料以及售房合同,確認(rèn)房?jī)r(jià)中不包含此燃?xì)赓M(fèi)用,同時(shí)調(diào)查該小區(qū)業(yè)主來(lái)確認(rèn)此費(fèi)用是按照每戶(hù)2500元單獨(dú)收取,最后,稅務(wù)機(jī)關(guān)給出的審核意見(jiàn):確認(rèn)此費(fèi)用不允許扣除,并調(diào)減成本419.5萬(wàn),同時(shí)還要核查營(yíng)業(yè)稅是否足額繳納。

我們建議:

在土地增值稅清算審核時(shí),對(duì)代收費(fèi)用的處理應(yīng)注意以下兩點(diǎn):

(1)確認(rèn)燃?xì)忾_(kāi)戶(hù)費(fèi)是否單獨(dú)收取。

若房?jī)r(jià)中不含,則成本不予扣除。

若房?jī)r(jià)中包含,則不允許計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)??烧{(diào)取會(huì)計(jì)資料,售房合同(必須包含補(bǔ)充協(xié)議或附件)中核實(shí)或抽查詢(xún)問(wèn)購(gòu)房者,天然氣或暖氣等開(kāi)口費(fèi)是包含在房?jī)r(jià)中還是單獨(dú)收取,以確認(rèn)房?jī)r(jià)中是否包含。

(2)若以上代收費(fèi)用為價(jià)外單獨(dú)收取,需核查營(yíng)業(yè)稅是否足額繳納。

因此,建議中介或企業(yè)在申報(bào)前應(yīng)用房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)管理系統(tǒng)對(duì)項(xiàng)目申報(bào)數(shù)據(jù)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)檢測(cè),系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)提示,發(fā)現(xiàn)該費(fèi)用不能進(jìn)行成本扣除,同時(shí)提供應(yīng)對(duì)策略、應(yīng)補(bǔ)充資料和政策依據(jù),中介或企業(yè)可根據(jù)提示自行調(diào)整、規(guī)范數(shù)據(jù)后再行申報(bào),避免不必要的麻煩。

相關(guān)的政策:

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào))第二十八條 代收費(fèi)用的審核。

對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買(mǎi)方一并收??;當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)時(shí),審核有無(wú)將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第六條規(guī)定關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅的問(wèn)題

對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

河北省物價(jià)局關(guān)于規(guī)范天然氣價(jià)格管理的指導(dǎo)意見(jiàn)(冀價(jià)管2015 119號(hào))第五條第二款規(guī)范相關(guān)收費(fèi)。城市燃?xì)獬跹b費(fèi)授權(quán)市、縣人民政府管理,并報(bào)上一級(jí)價(jià)格主管部門(mén)備案。其中,新建商品房燃?xì)獬跹b費(fèi),由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)繳納,不得向用戶(hù)單獨(dú)收取,相關(guān)政策及既有住房燃?xì)獬跹b費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市、縣人民政府具體規(guī)定執(zhí)行。天然氣計(jì)量裝置使用到規(guī)定年限后,由天然氣經(jīng)營(yíng)企業(yè)負(fù)責(zé)更換,所需費(fèi)用計(jì)入企業(yè)成本。(發(fā)文時(shí)間2015.06.16)

河北省物價(jià)局 河北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于規(guī)范居民供熱收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的通知(冀價(jià)管〔2016〕132號(hào))第三條鑒于新建住宅首次供熱實(shí)行整體供熱,其首次采暖費(fèi)用納入房?jī)r(jià)(采暖期按當(dāng)?shù)厝嗣裾嫉臅r(shí)間執(zhí)行),統(tǒng)一由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交納,不得向居民用戶(hù)單獨(dú)收取、重復(fù)收取。(發(fā)文時(shí)間2016.06.21)

說(shuō)到政策呢,小編要給大家推薦一個(gè)特別實(shí)用、好用的小程序,可以通過(guò)關(guān)鍵詞搜索快速找到對(duì)應(yīng)專(zhuān)題的法規(guī),何止是快,重點(diǎn)是每條法規(guī)還提取了重點(diǎn)應(yīng)用規(guī)定進(jìn)行文章摘要的標(biāo)注,相當(dāng)于我們一鍵搜索,直接定位到要應(yīng)用的法規(guī)條款了,同時(shí)也可點(diǎn)擊查看其他省份對(duì)同一問(wèn)題政策解讀,簡(jiǎn)單好用。

【第10篇】土地增值稅中代收費(fèi)用

作者:嚴(yán)穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個(gè)人。包括各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)體工商業(yè)戶(hù)以及其他單位和個(gè)人。

要點(diǎn):國(guó)有土地使用權(quán)(集體不征),有償(繼承、贈(zèng)予不征),轉(zhuǎn)讓?zhuān)ǔ鲎獠徽鳎?,也適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。

二、征稅對(duì)象

土地增值稅的征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。

收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益,不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認(rèn)

(一)收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。

房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng)是什么?

在征稅中,對(duì)發(fā)生下列情況的,需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估:

(1)出售舊房及建筑物的;

(2)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的;

(3)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;

(4)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格,又無(wú)正當(dāng)理由的。

(二)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第一條規(guī)定,土地增值稅清算時(shí),已全額開(kāi)具商品房銷(xiāo)售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的,以交易雙方簽訂的銷(xiāo)售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致,在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。

(三)根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第一條第一款規(guī)定,營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。這些成本允許按實(shí)際發(fā)生額扣除。

注意:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第五條規(guī)定,營(yíng)改增后,土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票,應(yīng)按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)稅收征收管理事項(xiàng)的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第23號(hào))規(guī)定,在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣(市、區(qū))名稱(chēng)及項(xiàng)目名稱(chēng),否則不得計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額。

(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

指銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

1.財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)?,并提供金融機(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)?nèi)予以扣除。

2.凡不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,利息不單獨(dú)扣除,三項(xiàng)費(fèi)用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

(四)舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí),由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值,并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估而確認(rèn)的價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第二條第一款規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

(五)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。注意營(yíng)改增后不包括增值稅。

(六)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目

1.加計(jì)扣除。對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。

2.代收費(fèi)用扣除。對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)買(mǎi)方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對(duì)于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對(duì)于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

五、稅率

土地增值稅采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率,最低稅率為30%,最高稅率為60%。超率累進(jìn)稅率是以征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率為累進(jìn)依據(jù),按超累方式計(jì)算和確定適用稅率。在確定適用稅率時(shí),首先需要確定征稅對(duì)象數(shù)額的相對(duì)率。即以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率(增值率)從低到高劃分為4個(gè)級(jí)次:即增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的部分;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金領(lǐng)100%,未超過(guò)200%的部分;增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分,并分別適用30%、40%、50%、60%的稅率。土地增值稅4級(jí)超率累進(jìn)稅率中每級(jí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的比例,均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

(一)銷(xiāo)售普通住房增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,其增值率未超過(guò)20%的,免征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。

高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》(國(guó)辦發(fā)[2005]26號(hào))的規(guī)定,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿(mǎn)足:住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;單套建筑面積在120平方米以下;實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對(duì)普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)上浮,但不超過(guò)上述標(biāo)準(zhǔn)的20%。前兩個(gè)條件比較容易得到確認(rèn)?,F(xiàn)在問(wèn)題出在第三個(gè)條件的認(rèn)定上:即實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2(1.44)倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)卻沒(méi)有此項(xiàng)“同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格”的公告或通知可予以參考。

對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又從事其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

(二)個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十二條規(guī)定,個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房,經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn),凡居住滿(mǎn)五年或五年以上的,免予征收土地增值稅;居住滿(mǎn)三年未滿(mǎn)五年的,減半征收土地增值稅。居住未滿(mǎn)三年的,按規(guī)定計(jì)征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))規(guī)定,對(duì)個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí),可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2008]137號(hào))規(guī)定,對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。即個(gè)人銷(xiāo)售的的住房,不論是普通住房還是非普通住房,不論首套住房還是兩套及兩套以上住房,均免征土地增值稅。注:僅限個(gè)人擁有的住宅,對(duì)于個(gè)人擁有的其他不動(dòng)產(chǎn),如商鋪、寫(xiě)字樓、車(chē)庫(kù)以及單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的地下室等,均不在免稅范圍。

(三)政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國(guó)家建設(shè)需要,被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補(bǔ)償收入或因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定,因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》第十一條進(jìn)一步規(guī)定,所稱(chēng)的因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn),是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2006]21號(hào))規(guī)定,“城市實(shí)施規(guī)劃”而搬遷,是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民(指產(chǎn)生過(guò)量廢氣、廢水、廢渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害),而由政府或政府有關(guān)主管部門(mén)根據(jù)已審批通過(guò)的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況;“國(guó)家建設(shè)的需要”而搬遷,是指因?qū)嵤﹪?guó)務(wù)院、省級(jí)人民政府、國(guó)務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個(gè)人,須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)提出免稅申請(qǐng),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,免予征收土地增值稅。

(四)單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過(guò)20%免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》(財(cái)稅[2015]139號(hào))的規(guī)定,對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源,且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)批準(zhǔn)的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計(jì)劃,并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(建保[2010]87號(hào))和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進(jìn)行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

(五)轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶(hù)區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財(cái)稅[2013]101號(hào))的規(guī)定,企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

(六)企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕57號(hào))規(guī)定,非公司制企業(yè)整體改制為有限責(zé)任公司或者股份有限公司,有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責(zé)任公司),對(duì)改制前的企業(yè)將國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱(chēng)房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè),暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定,兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè),且原企業(yè)投資主體存續(xù)的,對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè),暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定,企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè),對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè),暫不征土地增值稅。單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資,對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè),暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱(chēng)不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同,是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng);投資主體存續(xù),是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè),出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

(七)合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))的規(guī)定,對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

(八)被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2003]141號(hào))的規(guī)定,經(jīng)中國(guó)人民銀行依法決定撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu),包括被依法撤銷(xiāo)的商業(yè)銀行、信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社,對(duì)被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)財(cái)產(chǎn)用來(lái)清償債務(wù)時(shí),被撤銷(xiāo)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外,被撤銷(xiāo)的金融機(jī)構(gòu)所屬、附屬企業(yè),不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

(九)資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于中國(guó)信達(dá)等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問(wèn)題的通知》(財(cái)稅[2001]10號(hào))的規(guī)定,對(duì)信達(dá)、華融、長(zhǎng)城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)成立的中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司、中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司和中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司,及其經(jīng)批準(zhǔn)分設(shè)于各地的分支機(jī)構(gòu)。除另有規(guī)定者外,資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè),不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

(十)根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會(huì)和冬殘奧會(huì)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2017〕60號(hào))第一條第八項(xiàng)規(guī)定,對(duì)北京冬奧組委再銷(xiāo)售所獲捐贈(zèng)物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入,免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運(yùn)動(dòng)會(huì)稅收政策的通知》(財(cái)稅〔2018〕119號(hào))規(guī)定,對(duì)武漢軍運(yùn)會(huì)執(zhí)行委員會(huì)賽后出讓資產(chǎn)取得的收入,免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

(十一)根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號(hào))第四條規(guī)定,對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源,且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。

七、征收管理

(一)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人,應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理納稅手續(xù):

1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日,到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào),并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同、房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對(duì)因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的納稅人,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后,可以定期進(jìn)行納稅申報(bào),具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

對(duì)預(yù)售商品房的納稅人,在簽訂預(yù)售合同7日內(nèi),也須到稅務(wù)機(jī)關(guān)備案,并提供有關(guān)資料。

2.稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)納稅人的申報(bào),核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對(duì)有些需要進(jìn)行評(píng)估的,要求納稅人先進(jìn)行評(píng)估,然后再根據(jù)評(píng)估結(jié)果確認(rèn)評(píng)估價(jià)格。

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))第十六和規(guī)定,稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限,應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓?zhuān)催^(guò)戶(hù)及登記)手續(xù)之前。

注:土地增值稅與其他稅種有個(gè)很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)土地增值稅的稅額進(jìn)行審核確認(rèn)。

3.納稅人按照稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

(二)對(duì)納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以預(yù)征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限和稅額預(yù)繳土地增值稅。

預(yù)征土地增值稅時(shí)的計(jì)征依據(jù):《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))第一條第二款規(guī)定,為方便納稅人,簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第三條第二款規(guī)定,對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的,應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定,從限定的繳納稅款期限屆滿(mǎn)的次日起,加收滯納金。

(三)清算

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))第三條規(guī)定,《規(guī)程》所稱(chēng)土地增值稅清算,是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額,并填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),結(jié)清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定,納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的;

(三)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

(四)省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

對(duì)前款所列第(三)項(xiàng)情形,應(yīng)在辦理注銷(xiāo)登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

第十一條對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿(mǎn)足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人,在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))第八條規(guī)定,清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理,在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅函〔2010〕220號(hào))第八條規(guī)定,納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后,清算補(bǔ)繳的土地增值稅,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的,不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定,納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的,土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形:根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報(bào)有關(guān)問(wèn)題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第67號(hào))第一條規(guī)定,根據(jù)人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移,納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的,可持人民法院執(zhí)行裁定書(shū)原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報(bào),稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定,購(gòu)買(mǎi)新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報(bào)時(shí),由于銷(xiāo)售新建商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已辦理注銷(xiāo)稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機(jī)關(guān)列為非正常戶(hù)等原因,致使納稅人不能取得銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票的,稅務(wù)機(jī)關(guān)在核實(shí)有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

八、案例一:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年,某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟寫(xiě)字樓出售,取得的銷(xiāo)售收入總額2000萬(wàn)元,支付開(kāi)發(fā)寫(xiě)字樓的地價(jià)款(包含契稅)400萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)過(guò)程中支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)100萬(wàn)元,供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80萬(wàn)元,建筑工程費(fèi)用520萬(wàn)元,開(kāi)發(fā)過(guò)程向金融機(jī)構(gòu)借款500萬(wàn)元,借款期限1年,金融機(jī)構(gòu)年利率5%。施工、銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用共計(jì)260萬(wàn)元。該企業(yè)銷(xiāo)售寫(xiě)字樓繳納的印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加共計(jì)110萬(wàn)元。計(jì)算該公司該項(xiàng)目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

(一)收入2000萬(wàn)元

(二)扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬(wàn)元

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本=100萬(wàn)元+80萬(wàn)元+520萬(wàn)元=700萬(wàn)元

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=80萬(wàn)元,其中:

(1)利息支出=500*5%=25萬(wàn)元

(2)其他=1100*5%=55萬(wàn)元(管理費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用不能據(jù)實(shí)扣除)

4.稅金=110萬(wàn)元

5.加計(jì)扣除=1100*20%=220萬(wàn)元

扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=400+700+80+110+220=1510萬(wàn)元

(三)增值額=2000-1510=490萬(wàn)元

(四)稅率

增值額/扣除項(xiàng)目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

(五)稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬(wàn)元

土地增值稅納稅申報(bào)表(二)

(從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用)

九、案例二:非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀(jì)90年代建造的廠房,當(dāng)時(shí)造價(jià)100萬(wàn)元,無(wú)償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)的材料、人工費(fèi)計(jì)算,建造同樣的房子需600萬(wàn)元,該房子為七成新,按500萬(wàn)元出售,支付有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)27.5萬(wàn)元。計(jì)算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析:出售舊房及建筑物,首先按評(píng)估價(jià)格及有關(guān)因素計(jì)算、確定扣除項(xiàng)目金額,再根據(jù)上述方法計(jì)算應(yīng)納稅額。具體計(jì)算步驟是:

1.計(jì)算評(píng)估價(jià)格。其公式為:

評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)×成新度折扣率

2.匯集扣除項(xiàng)目金額。

3.計(jì)算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

(1)評(píng)估價(jià)格=600×70%=420(萬(wàn)元)

(2)允許扣除的稅金27.5萬(wàn)元

(3)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)=420+27.5=447.5(萬(wàn)元)

(4)增值額=500-447.5=52.5(萬(wàn)元)

(5)增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

(6)應(yīng)納稅額=52.5×30%-447.5×0=15.75(萬(wàn)元)

十、案例三:個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套,轉(zhuǎn)讓價(jià)格1000萬(wàn)元,該房系王某2023年11月1日購(gòu)買(mǎi),發(fā)票顯示購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為400萬(wàn)元,相對(duì)應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬(wàn)元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少?(本案例改編自《財(cái)產(chǎn)行為稅一本通》)

解析:(一)計(jì)稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=(1000-400)÷(1+5%)×5%=28.57萬(wàn)元

2.計(jì)稅收入

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入?!吨腥A人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

計(jì)稅收入=1000-28.57=971.43萬(wàn)元。

(二)可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第二條第一款規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評(píng)估價(jià)格,但能提供購(gòu)房發(fā)票的,經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn),《條例》第六條第(一)、(三)項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額,可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅,凡能提供契稅完稅憑證的,準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除,但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬(wàn)元

(三)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加(3%)、地方教育附加(2%)合計(jì)=28.5714×12%=3.43萬(wàn)元;

2.購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅12萬(wàn)元。允許扣除的是原不動(dòng)產(chǎn)所有人王某在當(dāng)時(shí)購(gòu)買(mǎi)時(shí)繳納的契稅,而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅;

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問(wèn)題,當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)規(guī)定教育費(fèi)附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬(wàn)元;

(四)扣除項(xiàng)目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬(wàn)元。

(五)增值額=計(jì)稅收入-扣除項(xiàng)目金額=971.43-535.43=436萬(wàn)元;

(六)增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額=436÷535.43=81.43%

(七)應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬(wàn)元。

【第11篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除嗎

導(dǎo)讀:計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目土地增值稅來(lái)說(shuō)一共有五個(gè)項(xiàng)目,具體的項(xiàng)目?jī)?nèi)容可以來(lái)咨詢(xún)我們的答疑老師,今天金老師要來(lái)介紹關(guān)于“土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?”的內(nèi)容!

土地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除增值稅嗎?

答:可以扣除

條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目,具體為:

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

(二)開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā))的成本,是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房增開(kāi)發(fā)成本),包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。

前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅為什么加計(jì)扣除?

加計(jì)扣除是2006年出臺(tái)的文件,原先的目的是為了降低房地產(chǎn)行業(yè)的稅收,降低房?jī)r(jià),但是沒(méi)起作用。

根據(jù)土地增值稅條例及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,在計(jì)算增值額時(shí),除可扣除有關(guān)成本費(fèi)用外,還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項(xiàng)支出之和加計(jì)20%的扣除。

建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的,增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額(包括20%加計(jì)扣除部分)20%的,免征土地增值稅。

【第12篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除

導(dǎo)讀:土地增值稅是指的是在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆,土地增值稅的可以扣除的項(xiàng)目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些呢?

土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)

答:根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則,納稅人計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目主要包括四個(gè)方面:一是土地取得成本,即取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用;二是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本,包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用;三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用,包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用;四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金,包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。另外,土地增值稅實(shí)施細(xì)則還規(guī)定,對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè),允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和,加計(jì)20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦,不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅,是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人,有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷(xiāo)售過(guò)程中獲得的收入,扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分,要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率,對(duì)土地增值率高的多征,增值率低的少征,無(wú)增值的不征,例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分,稅率為30%,增值額超過(guò)200%的部分,則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專(zhuān)家測(cè)算,房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上,都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些,也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人,最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時(shí)候扣除的。

【第13篇】土地增值稅開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用包括哪些

【稅局答疑】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算常見(jiàn)問(wèn)題

1.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),符合什么條件需要進(jìn)行土地增值稅清算?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)規(guī)定:“第二十一條 對(duì)符合下列條件之一的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的;

(四)納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

第二十二條 對(duì)符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅清算。

(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的。

取得銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的,是指取得最后一份銷(xiāo)售(預(yù)售)許可證滿(mǎn)三年仍未銷(xiāo)售完畢的情形?!?/p>

2.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí),什么情況下核定征收?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)規(guī)定:“第三十七條 納稅人符合以下條件之一的,可實(shí)行核定征收。

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(二)擅自銷(xiāo)毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件,納稅人未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無(wú)正當(dāng)理由的。”

3.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的學(xué)校,土地增值稅清算時(shí),可以扣除嗎?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)第三十一條規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間,按政府規(guī)定繳納的與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接相關(guān)的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi),計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原則處理:

①建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

②建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其成本、費(fèi)用可以扣除;

③建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

(2)納稅人將公共配套設(shè)施等轉(zhuǎn)為自用或出租,不確認(rèn)收入,其應(yīng)當(dāng)分擔(dān)的成本、費(fèi)用也不得扣除。

4.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù),需要預(yù)征土地增值稅嗎?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)規(guī)定:“第十七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)處置利用地下人防設(shè)施建造的車(chē)庫(kù)(位)等設(shè)施取得的收入,不預(yù)征土地增值稅?!?/p>

5.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房,需要預(yù)征土地增值稅嗎?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)規(guī)定:“第十條 從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人,在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,應(yīng)當(dāng)按照本辦法規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。

納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入,暫不預(yù)征土地增值稅,但應(yīng)當(dāng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案?!?/p>

6.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)計(jì)算繳納土地增值稅時(shí),轉(zhuǎn)讓收入包含增值稅嗎?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)規(guī)定:“第十二條 營(yíng)改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。”

7.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí),普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的條件是什么?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)第三十條規(guī)定,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅同時(shí)符合以下條件:

(一)住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

(二)單套建筑面積在144平方米以下;

(三)實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.44倍以下。

8.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在土地增值稅清算時(shí),土地增值稅扣除項(xiàng)目中可以扣除的土地價(jià)款如何確定?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)第三十一條規(guī)定,土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn):

(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

1.納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。以出讓方式取得土地使用權(quán)的,地價(jià)款為納稅人所支付的土地出讓金;以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的,地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金;以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的,地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

9.山東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)如何確定?

答:根據(jù)《山東省地方稅務(wù)局關(guān)于修訂<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>的公告》(山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)發(fā)布,國(guó)家稅務(wù)總局山東省稅務(wù)局2023年第2號(hào)公告修改)規(guī)定:“第十三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,按照以下方法確定土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款”

以上內(nèi)容僅供參考,具體以法律法規(guī)及相關(guān)規(guī)定為準(zhǔn)。

文章來(lái)源:日照稅務(wù)公眾號(hào)

發(fā)布時(shí)間:2023年10月20日

【第14篇】土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除

目 錄

一、土地成本項(xiàng)目

二、開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目三、開(kāi)發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金

五、加計(jì)扣除項(xiàng)目

一、土地成本

取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體包括:

1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)

支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi),向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

2.合作款項(xiàng)

補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

3.紅線(xiàn)外市政設(shè)施費(fèi)

紅線(xiàn)外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線(xiàn)鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。二、開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本,是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)

土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出,安置動(dòng)遷用房支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等。(一)前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容:

5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

(1) 勘測(cè)丈量費(fèi):包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測(cè)費(fèi),日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線(xiàn)費(fèi)、復(fù)線(xiàn)費(fèi)、定線(xiàn)費(fèi)、施工放線(xiàn)費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):

規(guī)劃費(fèi):方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

設(shè)計(jì)費(fèi):施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

其他:可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

(3) 建筑研究用房費(fèi):包括材料及施工費(fèi)

6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi):包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。

(2) 增容費(fèi):包括水、電、煤氣增容費(fèi)

7.“三通一平”費(fèi)

(1) 臨時(shí)道路:接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。

(2) 臨時(shí)用電:接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。

(3) 臨時(shí)用水:接通紅線(xiàn)外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線(xiàn)鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

(4) 場(chǎng)地平整:基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

(1) 臨時(shí)圍墻:包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

(2) 臨時(shí)辦公室:租金、建造及裝飾費(fèi)用。

(3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi):含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。

(4) 臨時(shí)圍板:包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 (二)建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)

指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。

主要包括:

9.基礎(chǔ)造價(jià)

包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢(xún)及檢測(cè)費(fèi)、降水。

10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)

主要包括砼框架(含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層,原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。

11.門(mén)窗工程

主要包括單元門(mén)、入戶(hù)門(mén)、戶(hù)內(nèi)門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費(fèi)用。

12.公共部位精裝修費(fèi)

主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費(fèi)用。

13.戶(hù)內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。

主體安裝工程費(fèi)

14.室內(nèi)水暖氣電管線(xiàn)設(shè)備費(fèi)

(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來(lái)水/排水/直飲水/熱水);

(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱/電熱膜/分戶(hù)燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片);

(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi);

(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi):包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶(hù)配電箱、管線(xiàn)敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋

15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi):包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用;

(2) 電梯及其安裝費(fèi);

(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi):包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi);

(4) 消防系統(tǒng)費(fèi):包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi);

(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi):包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。

16.弱電系統(tǒng)費(fèi)

(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用:包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等;

(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用:包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用;

(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用:包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用;

(4) 有線(xiàn)電視費(fèi)用:包括有線(xiàn)電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用;

(5) 電話(huà)系統(tǒng)費(fèi)用:包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用;

(6) 寬帶網(wǎng):包括主體內(nèi)外布線(xiàn)及終端插座費(fèi)用。(三)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi):主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用;

(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用

18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)

主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。

20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝:包括紅線(xiàn)到配電房的高壓線(xiàn)、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用;

(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè):室外強(qiáng)電總平線(xiàn)路部分費(fèi)用;

(3) 室外弱電管道埋設(shè):包括用于電視、電話(huà)、寬帶網(wǎng)、智能化布線(xiàn)的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用

21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)

(1) 停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用:包括露天停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用;

(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用;

(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用:紅外對(duì)掃等;

(4) 小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)費(fèi)用;

(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用;

(6) 電子公告屏費(fèi)用

園林環(huán)境工程費(fèi)

指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià),主要包括:

22.綠化建設(shè)費(fèi)

包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出;

23.建筑小品

雕塑、水景、環(huán)廊、假山等;

24.道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)

道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等;

25.圍墻建造費(fèi)

包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén);

26.室外照明

室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈;

27.室外背景音樂(lè)

28.室外零星設(shè)施

兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘源等。

(三)公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商,開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類(lèi):

29.在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出,包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚等;

30.在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例,其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出;

31.開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí),發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用;

32.對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門(mén)認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算,如

:a.游泳池:土建、設(shè)備、設(shè)施;

b.業(yè)主會(huì)所:設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu);

c.幼兒園:建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置;

d.學(xué)校:建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置;

e.球場(chǎng);

f.設(shè)備用房:配電房、水泵房土建及裝修費(fèi);

g.車(chē)站建造費(fèi):土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。(四)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出;以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。

33.工程管理費(fèi)

(1) 工程監(jiān)理費(fèi):支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用;

(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi):支付給造價(jià)咨詢(xún)公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用;

(3) 行政管理費(fèi):直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)

(4) 施工合同外獎(jiǎng)金:趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)

(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi);

(6) 安全監(jiān)督費(fèi):建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi);

(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。

34.營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)

(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi):車(chē)站廣告、路牌廣告;

(2) 銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi):會(huì)所、推出銷(xiāo)售樓盤(pán)(含示范單位)周?chē)蠕N(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi);臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用;

(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi):設(shè)計(jì)、工程、裝飾等;

(4) 樣板間:包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用;主體內(nèi)樣板間銷(xiāo)售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用,在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄,考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除;

(5) 其他。

35.資本化借款費(fèi)用

包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費(fèi)用,以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。

36.物業(yè)管理完善費(fèi)

包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

三、開(kāi)發(fā)費(fèi)用

是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用,按土地成本和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地成本和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。五、加計(jì)扣除對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按上面所列計(jì)算的土地成本和開(kāi)發(fā)成本的金額之和,加計(jì)20%的扣除。

【第15篇】土地增值稅扣除的銷(xiāo)售費(fèi)用

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全面營(yíng)改增至今已逾兩年,一些房地產(chǎn)新項(xiàng)目也陸續(xù)進(jìn)入土地增值稅清算期。營(yíng)改增給土地增值稅的計(jì)算帶來(lái)了很大的變化,然而筆者在實(shí)際工作中發(fā)現(xiàn),部分稅務(wù)人員和企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)這種變化并沒(méi)有引起足夠的重視,對(duì)政策的理解上還存在一些誤區(qū)。

土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)的確認(rèn)

(一)預(yù)售階段。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售所開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?!秶?guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào))規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù):土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

按照上述文件的規(guī)定,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在預(yù)售階段應(yīng)按預(yù)收款預(yù)繳增值稅。在適用增值稅一般計(jì)稅、簡(jiǎn)易計(jì)稅情況下,土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款,應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=[預(yù)收款÷(1+稅率或征收率)]×3%。

(二)現(xiàn)房銷(xiāo)售階段?,F(xiàn)房銷(xiāo)售時(shí)產(chǎn)生增值稅納稅義務(wù),但土地增值稅在清算前依然屬于預(yù)征?!敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號(hào))第三條規(guī)定,土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。同時(shí),國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定,適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額;適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。結(jié)合《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第18號(hào))規(guī)定,在適用增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅、一般計(jì)稅情況下的土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)分別為:

1.適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -應(yīng)納稅額

應(yīng)納稅額= [價(jià)稅合計(jì)÷(1+5%)]×5%

2.適用一般計(jì)稅方法的預(yù)征土地增值稅計(jì)征依據(jù)=價(jià)稅合計(jì) -銷(xiāo)項(xiàng)稅額

銷(xiāo)項(xiàng)稅額=[(價(jià)稅合計(jì) - 允許扣除的土地價(jià)款)÷(1+適用稅率)]×適用稅率

土地增值稅清算扣除稅費(fèi)時(shí)的注意要點(diǎn)

(一)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加的扣除

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第70號(hào)文件規(guī)定,營(yíng)改增后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加,凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的,則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。在執(zhí)行這一規(guī)定時(shí),需要注意兩點(diǎn):

1.如果項(xiàng)目的增值稅實(shí)際稅負(fù)率超過(guò)預(yù)征率,那么該項(xiàng)目實(shí)際負(fù)擔(dān)的附加稅費(fèi)相應(yīng)也會(huì)超過(guò)預(yù)繳增值稅時(shí)繳納的附加稅費(fèi)。在此情況下,據(jù)實(shí)扣除附加稅費(fèi)對(duì)企業(yè)是有利。企業(yè)最好對(duì)增值稅按項(xiàng)目設(shè)置輔助賬核算,從而可以準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi)。反之,如果項(xiàng)目增值稅實(shí)際稅負(fù)率低于預(yù)征率,則按預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的附加稅費(fèi)扣除對(duì)企業(yè)更有利。

2.如果企業(yè)發(fā)生現(xiàn)房銷(xiāo)售且不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算附加稅費(fèi),其繳納的增值稅所對(duì)應(yīng)的附加稅費(fèi)如何扣除?由于此種情形70號(hào)公告沒(méi)有明確。在實(shí)際工作中,一些稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)秉承一貫原則,參照預(yù)繳增值稅時(shí)的規(guī)定允許扣除。但從完善執(zhí)法依據(jù)的角度,還是希望上級(jí)機(jī)關(guān)能對(duì)此予以明確。

(二)印花稅的扣除

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第(五)項(xiàng)規(guī)定,與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。而《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號(hào))又作出了例外規(guī)定,細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此,將印花稅作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實(shí)施細(xì)則》對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用又規(guī)定,凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除。

《增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定》(財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào))要求,全面試行營(yíng)改增后,將“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱(chēng)調(diào)整為“稅金及附加”科目,將原在管理費(fèi)用(稅金)中核算的印花稅納入 “稅金及附加”科目中核算。新會(huì)計(jì)制度出臺(tái)后印花稅如何扣除?一些稅務(wù)人員對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)。筆者認(rèn)為,財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)文件當(dāng)時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不單獨(dú)扣除印花稅的規(guī)定,基于當(dāng)時(shí)的上位法(條例實(shí)施細(xì)則以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度),現(xiàn)在會(huì)計(jì)制度進(jìn)行了修訂,文件的相關(guān)規(guī)定理應(yīng)作出相應(yīng)的調(diào)整。

來(lái)源:稅海無(wú)涯苦作舟

土地增值稅費(fèi)用扣除(15篇)

土地增值稅基本上可以說(shuō)是房產(chǎn)行業(yè)稅收繳納中,最復(fù)雜最容易出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)稅種。其計(jì)算方式及扣除項(xiàng)目較為復(fù)雜,且各項(xiàng)目費(fèi)用開(kāi)支明目名目繁多,時(shí)間跨度也比較長(zhǎng)。在具體操…
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友情提示:

1、開(kāi)土地增值稅公司不知怎么填寫(xiě)經(jīng)營(yíng)范圍,我們可以參考上面同行公司的范本填寫(xiě),填寫(xiě)近期要經(jīng)營(yíng)的和后期可能會(huì)經(jīng)營(yíng)的!
2、填寫(xiě)多個(gè)行業(yè)的業(yè)務(wù)時(shí),經(jīng)營(yíng)范圍中的第一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目為企業(yè)所屬行業(yè),稅局稽查時(shí)選案指標(biāo)經(jīng)常參考行業(yè)水平,排錯(cuò)順序,會(huì)有損失。
3、準(zhǔn)備申請(qǐng)核定征收的新設(shè)企業(yè),應(yīng)避免經(jīng)營(yíng)范圍中出現(xiàn)不允許核定征收的經(jīng)營(yíng)范圍。

同行公司經(jīng)營(yíng)范圍

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