不動產經營租賃服務增值稅（4篇）

【第1篇】不動產經營租賃服務增值稅

一、服務。

服務是指交通運輸服務、郵政服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現代服務、生活服務。

（一）交通運輸服務。

交通運輸服務，是指利用運輸工具將貨物或者旅客送達目的地，使其空間位置得到轉移的業(yè)務活動。它包括陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務和管道運輸服務。

出租車公司向使用本公司自有出租車的出租車司機收取的管理費用，按照陸路運輸服務繳納增值稅。

水路運輸的程租、期租業(yè)務，屬于水路運輸服務。

無運輸工具承運業(yè)務，按照交通運輸服務繳納增值稅。

自2023年1月1日起，納稅人已售票但客戶逾期未消費取得的運輸逾期票證收入，按照“交通運輸服務”繳納增值稅。

（二）郵政服務。

郵政服務，是指中國郵政集團公司及其所屬郵政企業(yè)提供郵件寄遞、郵政匯兌和機要通信等郵政基本服務的業(yè)務活動。它包括郵政普遍服務、郵政特殊服務和其他郵政服務。

1．郵政普遍服務。

郵政普遍服務，是指函件、包裹等郵件寄遞，以及郵票發(fā)行、報刊發(fā)行和郵政匯兌等業(yè)務活動。

2.郵政特殊服務。

郵政特殊服務，是指義務兵平常信函、機要通信、盲人讀物和革命烈士遺物的寄遞等務活動。

3.其他郵政服務。

其他郵政服務，是指郵冊等郵品銷售、郵政代理等業(yè)務活動。

（三）電信服務。

電信服務，是指利用有線、無線的電磁系統(tǒng)或者光電系統(tǒng)等各種通信網絡資源，提供語音通話服務，傳送、發(fā)射、接收或者應用圖像、短信等電子數據和信息的業(yè)務活動。它包括基礎電信服務和增值電信服務。

1.基礎電信服務。

基礎電信服務，是指利用固網、移動網、衛(wèi)星、互聯網，提供語音通話服務的業(yè)務活動，及出租或者出售帶寬、波長等網絡元素的業(yè)務活動。

2.增值電信服務。

增值電信服務，是指利用固網、移動網、衛(wèi)星、互聯網、有線電視網絡，提供短信和彩信服務、電子數據和信息的傳輸及應用服務、互聯網接入服務等業(yè)務活動。

衛(wèi)星電視信號落地轉接服務，按照增值電信服務繳納增值稅。

（四）建筑服務。

建筑服務，是指各類建筑物、構筑物及其附屬設施的建造、修繕、裝飾，線路、管道、設備設施等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務活動。它包括工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務和其他建筑服務。

納稅人將建筑施工設備出租給他人使用并配備操作人員的，按照建筑服務繳納增值稅。

（五）金融服務。

金融服務，是指經營金融保險的業(yè)務活動。它包括貸款服務、直接收費金融服務、保險

服務和金融商品轉讓。

1.貸款服務。

貸款服務，是指將資金貸與他人使用而取得利息收入的業(yè)務活動。

各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業(yè)務取得的利息及利息性質的收入，按照貸款服務繳納增值稅。“保本收益、報酬、資金占用費、補償金”，是指合同中明確承諾到期本金可全部收回的投資收益。金融商品持有期間（含到期）取得的非保本的“保本收益、報酬、資金占用費、補償金”，不屬于利息或利息性質的收入，不征收增值稅。

以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照貸款服務繳納增值稅。

2.直接收費金融服務。

直接收費金融服務，是指為貨幣資金融通及其他金融業(yè)務提供相關服務并且收取費用的業(yè)務活動。它包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務擔保、資產管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結算、資金清算、金融支付等服務。

3.保險服務。

保險服務，是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可

能發(fā)生的事故因其發(fā)生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限等條件時承擔給付保險金責任的商業(yè)保險行為。它包括人身保險服務和財產保險服務。

4.金融商品轉讓。

金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品所有權的業(yè)務

活動。

其他金融商品轉讓包括基金、信托、理財產品等各類資產管理產品和各種金融衍生品的

轉讓。

納稅人購入基金、信托、理財產品等各類資產管理產品持有至到期，不屬于金融商品轉讓。

（六）現代服務。

現代服務，是指圍繞制造業(yè)、文化產業(yè)、現代物流產業(yè)等提供技術性、知識性服務的業(yè)務活動。它包括研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務、商務輔助服務和其他現代服務。

1.研發(fā)和技術服務。

研發(fā)和技術服務，包括研發(fā)服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務、專業(yè)技術服務。

2.信息技術服務。

信息技術服務，是指利用計算機、通信網絡等技術對信息進行生產、收集、處理、加工、存儲、運輸、檢索和利用，并提供信息服務的業(yè)務活動。它包括軟件服務、電路設計及測試服務、信息系統(tǒng)服務、業(yè)務流程管理服務和信息系統(tǒng)增值服務。

3.文化創(chuàng)意服務。

文化創(chuàng)意服務，包括設計服務、知識產權服務、廣告服務和會議展覽服務。

4.物流輔助服務。

物流輔助服務，包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、裝卸搬運服務、倉儲服務和收派服務。

5.租賃服務。

租賃服務，包括融資租賃服務和經營租賃服務。

（1)按照標的物的不同，融資租賃服務可分為有形動產融資租賃服務和不動產融資租

賃服務。

融資性售后回租不按照本稅目繳納增值稅。

（2)按照標的物的不同，經營租賃服務可分為有形動產經營租賃服務和不動產經營租

賃服務。

將建筑物、構筑物等不動產或者飛機、車輛等有形動產的廣告位出租給其他單位或者個

人用于發(fā)布廣告，按照經營租賃服務繳納增值稅。

車輛停放服務、道路通行服務（包括過路費、過橋費、過閘費等）等按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。

水路運輸的光租業(yè)務、航空運輸的干租業(yè)務，屬于經營租賃。

6.鑒證咨詢服務。

鑒證咨詢服務，包括認證服務、鑒證服務和咨詢服務。

7.廣播影視服務。

廣播影視服務，包括廣播影視節(jié)目（作品）的制作服務、發(fā)行服務和播映（含放映）服務。

8.商務輔助服務。

商務輔助服務，包括企業(yè)管理服務、經紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務。

9.其他現代服務。

其他現代服務，是指除研發(fā)和技術服務、信息技術服務、文化創(chuàng)意服務、物流輔助服務、租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務和商務輔助服務以外的現代服務。

自2023年1月1日起，納稅人為客戶辦理退票而向客戶收取的退票費、手續(xù)費等收入，

按照“其他現代服務”繳納增值稅。

納稅人對安裝運行后的機器設備提供的維護保養(yǎng)服務，按照“其他現代服務”繳納增值稅。

（七）生活服務。

生活服務，是指為滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的各類服務活動。它包括文化體育

服務、教育醫(yī)療服務、旅游娛樂服務、餐飲住宿服務、居民日常服務和其他生活服務。

居民日常服務，是指主要為滿足居民個人及其家庭日常生活需求提供的服務，包括市容

市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務。

納稅人在游覽場所經營索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入，按照文化體育服務繳納增值稅。

納稅人以長（短）租形式出租酒店式公寓并提供配套服務的，按照住宿服務繳納增值稅。

提供餐飲服務的納稅人銷售的外賣食品，按照餐飲服務繳納增值稅。

政策解析

餐飲企業(yè)銷售的外賣食品，與堂食適用同樣的增值稅政策，統(tǒng)一按照提供餐飲服務繳納增值稅。外賣食品，僅指該餐飲企業(yè)參與了生產、加工過程的食品。對于餐飲企業(yè)將外購的酒水、農產品等貨物，未進行后續(xù)加工而直接銷售的，應按銷售貨物征收增值稅。

二、銷售無形資產。

銷售無形資產，是指轉讓無形資產所有權或者使用權的業(yè)務活動。無形資產，是指不具

實物形態(tài)，但能帶來經濟利益的資產，包括技術、商標、著作權、商譽、自然資源使用權和其他權益性無形資產。

技術，包括專利技術和非專利技術。

自然資源使用權，包括土地使用權、海域使用權、探礦權、采礦權、取水權和其他自然資源使用權。

其他權益性無形資產，包括基礎設施資產經營權、公共事業(yè)特許權、配額、經營權（包括特許經營權、連鎖經營權、其他經營權）、經銷權、分銷權、代理權、會員權、席位權、網絡游戲虛擬道具、域名、名稱權、肖像權、冠名權、轉會費等。

三、銷售不動產。

銷售不動產，是指轉讓不動產所有權的業(yè)務活動。不動產，是指不能移動或者移動后會

引起性質、形狀改變的財產，包括建筑物、構筑物等。

轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的，轉讓在建的建筑物或者構筑物所有權的，以及

在轉讓建筑物或者構筑物時一并轉讓其所占土地的使用權的，按照銷售不動產繳納增值稅。

（財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知，財稅［2016]36號;財政部 國家稅務總局關于明確金融、房地產開發(fā)、教育輔助服務等增值稅政策的通知，財稅［2016]140號;國家稅務總局關于在境外提供建筑服務等有關問題的公告，國家稅務總局公告2023年第69號;財政部 國家稅務總局關于租入固定資產進項稅額抵扣等增值稅政策的通知，財稅［2017]90號)

增值稅實務解析：企業(yè)轉讓股權是否繳納增值稅？

陶然房地產企業(yè)持有大華混凝土生產企業(yè)（非上市公司）80%的股權。根據股東會對企業(yè)整體戰(zhàn)略布局的安排，現將持有的大華混凝土生產企業(yè)的股權全部轉讓給紅星建設集團。

請問：陶然房地產企業(yè)轉讓股權的行為，是否繳納增值稅？

答：根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅［2016]36號）所附銷售服務、無形資產、不動產注釋，股權轉讓行為沒有包含在銷售服務、無形資產、不動產范圍，不征收增值稅。

【第2篇】不動產經營租賃增值稅稅率表

稅點點：新增值稅稅率

首先，先了解小規(guī)模納稅人【稅點點注：小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標準以下，并且會計核算不健全，不能按規(guī)定報送有關稅務資料的增值稅納稅人。所稱會計核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項稅額、進項稅額和應納稅額?！?/p>

然后，再了解一下最新的增值稅稅率：

1.小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售應稅服務、無形資產。(征收率3%)

2.一般納稅人發(fā)生按規(guī)定適用或者可以選擇適用簡易計稅方式計稅的特定應稅行為，但適用5%征收率的除外。 (征收率3%)

3.銷售不動產；經營租賃不動產（土地使用權）；轉讓營改增前取得土地使用權；房地產開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產老項目；一級二級公路、橋、閘（老項目）通行費；特定的不動產融資租賃；選擇差額納稅的勞務派遣、安全保護服務；一般納稅人提供人力資源外包(稅點點)服務。(征收率5%)

4.中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣。（征收率5%）

5.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。(征收率5%)

6.納稅人銷售舊物；小規(guī)模納稅人（不含其它個人）以及符合規(guī)定情形的一般納稅人銷售自己使用過的固定資產，可以依3%征收率按2%征收增值稅。

7.一般納稅人【稅點點注：年應征增值稅銷售額超過財政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準的企業(yè)和企業(yè)性單位?！浚轰N售或者進口貨物（另例舉的貨物除外）；銷售勞務。（稅率16%）

8.銷售貨物（稅率均為10%）：銷售或者進口，

(1)糧食等農場品、食用植物油、食用鹽；

(2)自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、沼氣、二甲醛、天然氣、居民用煤炭制品；

(3)圖書、報紙、雜志、影像制品、電子出版物；

(4)飼料、化肥、農藥、農機、農膜；

(5)國務院規(guī)定的其他貨物。

9.購進農產品進項稅額扣除 ：

納稅人購進農產品，原適用11%扣除率的，扣除率10%。

納稅人購進用于生產銷售或委托加工16%稅率貨物的農產品。（扣除率12%）

10.銷售服務：

交通運輸服務：陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務（含航天運輸服務）、

管道運輸服務、無運輸工具承運業(yè)務，皆為稅率10%。

11.建筑服務：工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務、其它建筑服務，稅率10%。

12.郵政服務：郵政普遍服務、特殊服務、其他郵政服務，稅率10%。

13.電信服務：基礎電信服務，稅率10%；增值電信服務，稅率6%。

注：資管產品管理人從事資管產品運營業(yè)務，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

14.金融服務：貸款服務（含有形動產、不動產融資性售后回租；以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤），稅率6%。

15.直接收費金融服務，稅率6%。

16.保險服務、金融商品轉讓，稅率6%。

17.研發(fā)和技術服務：研發(fā)服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務、專業(yè)技術服務，稅率6%。

18.信息技術服務：軟件服務、電路設計以及測試服務、信息系統(tǒng)服務、業(yè)務流程管理服務、信息系統(tǒng)增值服務，稅率6%。

19.文化創(chuàng)意服務：

設計服務、知識產權服務、廣告服務、會議展覽服務、航空服務、港口碼頭服務，稅率6%。

20.物流輔助服務：

貨運客運場站服務、打撈救助服務、裝載搬運服務、倉儲服務、收派服務，稅率6%。

21.鑒證咨詢服務：

認證服務、鑒證服務、咨詢服務，稅率6%。

22.廣播影視服務：

廣播電視節(jié)目（作品）制作服務、廣播電視節(jié)目（作品）發(fā)行服務、廣播電視節(jié)目（作品）播映服務，稅率6%。

23.商務輔助服務：

企業(yè)管理服務、經紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務，稅率6%。

24.其他現代服務（稅點點除例舉的現代服務意外的圍繞制造業(yè)、文化產業(yè)、現代物流業(yè)等提供技術性、知識性服務的業(yè)務活動），稅率6%。

25.生活服務：

文化體育服務：文化服務、體育服務，稅率6%。

教育醫(yī)療服務：教育服務、醫(yī)療服務，稅率6%。

26.旅游娛樂服務：旅游服務、娛樂服務，稅率6%。

餐飲住宿服務：餐飲服務、住宿服務，稅率6%。

27.居民日常服務（市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務），稅率6%。

28.其它生活服務（除例舉的生活服務之外的其他滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的服務活動），稅率6%。

29.租賃服務：

有形動產租賃服務，稅率16%。

不動產租賃服務，稅率10%。

30.銷售無形資產：

轉讓技術、商標、著作權、商譽、自然資源和其他權益性無形資產使用權或所有權，稅率6%。

轉讓土地使用權，稅率10%。

31.銷售不動產：

轉讓建筑物、構筑物等不動產所有權，稅率10%。

32.出口貨物、服務及無形資產：

納稅人出口貨物（國務院另有規(guī)定的除外），零稅率。

境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍的服務、無形資產，零關稅。

銷售貨物、勞務，提供的跨境應稅行為，符合免稅條件的，免稅。

注：境內的單位和個人銷售使用增值稅零稅率的服務或無形資產的，可放棄使用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個月內不得再申請適用增值稅零稅率。這一點，稅點點提醒廣大企業(yè)主需要額外注意。

33.一般納稅人出口退稅：

原適用17%稅率且出口退稅率為17%的出口貨物，退稅率16%。

原適用11%稅率且出口退稅率為11%的出口貨物、跨境應稅行為，退稅率10%。

注：其他退稅率，按國家稅務總局發(fā)布的出口貨物勞務退稅率文庫執(zhí)行。

注：外貿企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應稅行為，購進時已按調整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調整前的出口退稅率；購進時已按調整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調整后的出口退稅率。

生產企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應稅行為，執(zhí)行調整前的出口退稅率。

【第3篇】不動產經營租賃增值稅稅率

房產稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產稅，是以房產余值為計稅依據，即按房產原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據，稅率為12%。

從上面兩種計算方式可以看出，我們進行稅收籌劃主要思路就是從價計征的要降低房產原值，從租計征的要盡量降低租金收入。同時，由于兩種計征的存在，我們也可以根據測算比較兩種方式稅負的大小，根據實際情況選擇稅負低的計征方式，另外我們還要充分利用稅收優(yōu)惠政策以達到節(jié)稅的目的。

1. 自持物業(yè)房產稅稅收的常見困惑

1、出租標的不僅包括房屋，還通常包括房屋內外部附屬設施及配套服務費、機器設備、辦公用品、附屬用品、其他服務等，合同簽署不當會導致房產稅稅基加大。

2、低于1年的免租期，合同簽署不當會增加房產稅稅收負擔。

3、空租期是否按照從價計征征收房產稅？

4、在物業(yè)處于“冷商”階段，通常會有免租金或低租金運營情況，無收入或低收入還要繳納房產稅。

2. 常用的稅收籌劃方法

一、從價計征降低房產原值

房產是以房屋形態(tài)表現的財產。房產稅征收范圍中的房產是指有屋面和維護機構，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所，但獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等，則不屬于房產。

如果將不符合上述有屋面和維護結構的建筑物在會計賬簿中單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產原值，不繳納房產稅。

例：甲企業(yè)有一廠房，工程造價500萬元，其中廠房建筑成本400萬元，廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元。假設當地政府規(guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有的建筑物都作為房產計入房產原值。應納房產稅=500×(1-30%)×1.2%=4.2萬元。

方案二：將廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元在會計賬簿中單獨核算，應納房產稅=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36萬元。

方案二節(jié)省支出0.84萬元。

二、從租計征降低租金收入

（一）把租金拆分為“房租+服務費”或“房租+設備租金+服務費”

企業(yè)租賃房產要按租金收入的12%交納房產稅。但大多數企業(yè)出租的不僅只是房屋設施，還有房屋內部或外部的一些附屬設施，比如機器設備、辦公家具、附屬用品等，現行稅法對這些設施并不征收房產稅；有些企業(yè)出租房產的同時提供物業(yè)服務等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服務費等。

因為房產稅只針對房屋租金征收，所以準確區(qū)分房產稅征收范圍，可以采用分設關聯公司，將租金收入合理拆分為“房租+服務費”或“房租+設備租金+服務費”，分別簽訂合同、分別開具發(fā)票，可以達到降低稅基而降低房產稅的效果。同時一般納稅人服務業(yè)增值稅稅率6%，比不動產租賃增值稅稅率10%要低，也就是說將租金拆分為“租金+服務費”在降低房產稅同時還有降低增值稅的效果。如果相關聯的公司符合規(guī)定的小型微利企業(yè)的標準，還可以降低企業(yè)所得稅稅負。

例：a公司將其位于市區(qū)一寫字樓對外出租，年租金200萬元。

方案一：雙方簽訂房屋租賃合同，此時甲應繳房產稅=200萬*12%=24萬元，繳納增值稅=200*9%=18萬元，附加稅費=18*（7%+3%+2%）=2.16萬元，共計支出44.16萬元。

方案二：年租金仍為200萬元，但對寫字樓內的辦公家具、家電等附屬用品進行合理分拆，簽訂兩份租賃合同，一份為房屋租賃合同150萬元，一份為附屬設施租賃合同金額50萬元。此時甲應繳納房產稅=150*12%=18萬元，應繳納增值稅=150*9%+50*13%=20萬元，附加稅費=20*（7%+3%+2%）=2.4萬元，共計支出40.4萬元。

方案二節(jié)省支出3.76萬元。

注意：

“房租+設備租金+服務費”模式，因為一般納稅人不動產租賃增值稅稅率為9%，動產租賃增值稅稅率為13%，有可能出現增加的增值稅大于降低的房產稅情況，要結合具體情況處理。

（二）“租兩手”

因為房產稅屬于財產稅，對于一宗財產原則上只征一道稅。由于轉租方不是房屋產權所有人，因此轉租方轉租房屋時，不需要繳納房產稅。所以，在不改變最終租賃收入的前提下，中間設置轉租環(huán)節(jié)，降低房產稅計稅依據，從而降低房產稅。

通常的籌劃方法是，先按照“批發(fā)價”“整租”給運管公司（關聯企業(yè)），然后運管公司再按照“零售價”“散租”給租戶，即通過降低第一道租金達到降低稅基而降低房產的目的。

例：假設a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則a公司每年需要繳納房產稅19.2萬（160*12%=19.2萬）。

如果a公司先將房產以100萬一年的租金打包出租給關聯物業(yè)公司b，然后由b再以160萬一年的價格進行轉租，根據房產稅只由產權所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點，a公司需要繳納房產稅12萬（100*12%=12萬）。

通過出租形式的轉換，組合模式（直租+轉租）較單一模式（直租）少交稅7.2萬（19.2-12=7.2萬）。

注意：

（1）這種方法對于少數對“轉租”環(huán)節(jié)按照“差額”征收房產稅的地區(qū)無效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被稅局調整的關鍵。

三、避免兩種方式同時計稅，規(guī)避無效支出

租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間產權所有人按照房產原值繳納房產稅。

對低于1年免租期情況，改變租金約定方式。

例：假設a公司將價值1000萬房產出租給b公司，合同約定前三個月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。a公司需要繳納的房產稅將分為免租期按照自用從價計征，三個月后按照從租計征兩部分分別計算，因此a公司第一年總共需要繳納房產稅12.9萬（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9萬）。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則a公司第一年總共需要繳納房產稅10.8萬元（90*12%=10.8萬）?！叭ッ庾馄凇狈绞较拢慨a稅可以少交2.1萬（12.9-10.8=2.1萬）。

四、改變業(yè)務，選擇最優(yōu)計征方式（一）將自用性質轉租賃性質

例：假設a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用房，房產價值為1億元，減除比例按30%計算，按照從價計征原則a公司每年需要繳納房產稅84萬元（10000*70%*1.2%=84萬）。

如果a公司把10000萬商業(yè)用房以白坯房的性質整體打包出租給關聯商管公司b，年租金按照250萬計算（租金約為房屋折舊金額：10000/40=250萬，殘值率按照0計算，如果使用年限更長、有殘值，則租金還可以適當降低），b商管公司對租入的房產進行裝修，裝修后再由b商管公司對外招商引資進行分割轉租，則a公司按照從租計征每年需要繳納房產稅30萬（250*12%=30萬）。

通過持有性質轉換，出租模式較自用模式少交稅54萬（84-30=54萬）。

對于租入房屋的裝修支出，根據企業(yè)會計準則和企業(yè)所得稅法有關精神，如由承租人承擔有關裝修費用，作為承租企業(yè)的“長期待攤費用”，未計入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產稅。根據上述規(guī)定，如果由a房地產公司自行裝修，按規(guī)定，自有房產發(fā)生的裝修費應計入房產原值，按規(guī)定計提折舊，該部分裝修費也應作為自用房產稅的計稅依據。

實際操作中，收取的租金抵減成本費用后略有盈余應為最佳方案，可以最大限度少交企業(yè)所得稅，否則可能會出現a公司虧損，b公司盈利多交企業(yè)所得稅的情況。按上述價格收取租金也可能會被稅務機關認定租金收入偏低的情況。

（二）出租合同變?yōu)閭}儲合同

房屋出租：臨時讓渡房屋的使用權，因此按租金繳納房產稅。

倉儲：存放、保管服務，按房產原值繳納房產稅。

當按房產余值計稅比按租金計稅金額小時，可以考慮將出租合同變?yōu)閭}儲合同。

例：甲企業(yè)有一閑置庫房，房產原值1000萬元，乙企業(yè)由于倉儲能力不足擬使用該倉庫，當地房產原值的扣除比例為30%。

方案一：甲將該庫房出租收取租賃費，年租金100萬元

應納房產稅=100×12%=12萬元，應納增值稅=100×9%=9萬元，不考慮其他稅費共計支出21萬元。

方案二：配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取倉儲費，年倉儲收入為100萬元。

應納房產稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬元，應納增值稅=100×6%=6萬元，不考慮其他稅費共支出14.4萬元。

方案二比方案一少支出6.6萬元。

五、利用免稅政策及稅收優(yōu)惠

根據規(guī)定，房屋大修停用在半年以上的，經納稅人申請，稅務機關審核，在大修期間可免征房產稅。因此企業(yè)如存在上述情況要充分利用該政策。

房產稅是以城鎮(zhèn)中的房產為課稅對象，可以考慮將一些不影響企業(yè)正常生產經營的建筑物建在城郊附近的農村。如公司倉庫，若建在城鎮(zhèn)每年都要按規(guī)定繳納房產稅；如果建在農村就可以節(jié)省這筆費用，當然企業(yè)要考慮運輸等成本的增加。

根據規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產時計稅基礎50%以上，或修理后固定資產的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產的計稅基礎。因此，我們在房產修理時，將房產的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產的計稅基礎，從而相應減少房產稅稅負。

六、空租期的解決方法

處于空租期的房屋，只要納稅人未轉為自用用途，仍舊處于待租、招租狀態(tài)，則不應轉為從價征稅房屋征稅，仍應作從租征稅房屋管理。所以，空租期的解決方法就是不要轉為自用，而是保持待租、招租狀態(tài)。

七、特殊時期考慮稅負轉嫁

按照稅法規(guī)定，房產稅的納稅人可能是產權人，也可能是經營管理單位、房產代管人或使用人、承典人等，這為稅負轉嫁提供了可行依據。開發(fā)商在免租金或低租金運營時期（冷商期），可以在合同中約定由承租人承擔房產稅，達到稅負轉嫁目的。

總結：上述方法只是常用的稅收安排，具體項目的籌劃要根據項目自身特點、當地稅收環(huán)境、企業(yè)自身資源等條件，與專業(yè)公司合作“量身定做”適合籌劃方案。

在實務操作過程中，需要掌握和拿捏好租賃價格的公允性和合理性，要結合同類市場行情和自身商業(yè)住宅特點確定合理的價格區(qū)間，否則，在價格過低又無合理理由的情況下，會存在稅務局不不予認可的風險。因此，不論是關聯方企業(yè)之間協同作戰(zhàn)進行稅籌設計，還是非關聯方企業(yè)之間謀求雙方稅負最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風險，保證在真實性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實現不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅！

【第4篇】不動產經營租賃增值稅

不動產所在地與機構所在地不在同一縣（市、區(qū)）的納稅人以經營租賃方式出租其取得的不動產需預繳增值稅，那今天我們就來梳理一下關于一般納稅人和小規(guī)模納稅人出租不動產需預繳增值稅的相關知識點。

一、一般納稅人出租不動產

1、出租2023年4月30日前取得的不動產，選擇簡易計稅的在不動產所在地進行預繳，預繳稅款=含稅銷售額÷1.05×5%。

2、出租2023年5月1日后取得的不動產，適用一般計稅方法，在不動產所在地進行預繳，預繳稅款=含稅銷售額÷1.09×3%（預征率）。

二、小規(guī)模納稅人出租不動產

1、單位和個體工商戶出租不動產（不含住房），在不動產所在地進行預繳，預繳稅款=含稅銷售額÷1.05×5%。

2、個體工商戶出租住房，在不動產所在地進行預繳，預繳稅款=含稅銷售額÷1.05×5%。

3、小規(guī)模納稅人為房地產開發(fā)企業(yè)，出租自行開發(fā)的房地產，在不動產所在地進行預繳，預繳稅款=含稅銷售額÷1.05×5%。

補充：其他個人出租不動產（不含住房），直接進行申報，無需預繳，應納稅額=含稅銷售額÷1.05×5%；其他個人出租住房，直接進行申報，無需預繳，應納稅額=含稅銷售額÷1.05×1.5%。

本文來源：本文收集整理于南方源稅務公眾號

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編輯：sometime編制：2023年09月16日