土地增值稅科目（16篇）

【第1篇】土地增值稅科目

一. 納稅人:為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

【提示】 土地增值稅由轉(zhuǎn)讓方繳納。

征稅范圍的一般規(guī)定:

1.土地增值稅只對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)出讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為不征稅。

2土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

3.土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)以繼承、贈(zèng)與等方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅，但并非所有名為“贈(zèng)與”的行為均不征稅，不征收土地增值稅的房地產(chǎn)贈(zèng)與行為只包括:

(1)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為;

(2)房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的行為。

【單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，屬于土地增值稅納稅人的是()。

a.承租商鋪的甲公司

b出讓國(guó)有土地使用權(quán)的乙市人民政府

c接受房屋捐贈(zèng)的丙學(xué)校

d轉(zhuǎn)讓廠房的丁公司

【第2篇】土地增值稅減免

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號(hào)），稅務(wù)總局發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第3號(hào)），下面，小編就給大家簡(jiǎn)單介紹一下此項(xiàng)減免政策。

一、“六稅兩費(fèi)”包括哪些稅費(fèi)？

“六稅兩費(fèi)”包括資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅（不含證券交易印花稅）、耕地占用稅、教育費(fèi)附加及地方教育附加。

二、減免政策的適用范圍有哪些？

此項(xiàng)“六稅兩費(fèi)”減免政策適用范圍由此前的“增值稅小規(guī)模納稅人”擴(kuò)大到“增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶”。

三、福建省減免比例是多少？

依據(jù)《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的通知》（廈財(cái)稅〔2022〕2號(hào)）規(guī)定，對(duì)福建省增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶減按50%稅額征收“六稅兩費(fèi)”。

四、小型微利企業(yè)的判定標(biāo)準(zhǔn)是什么？

本公告所稱小型微利企業(yè)，是指從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合年度應(yīng)納稅所得額不超過(guò)300萬(wàn)元、從業(yè)人數(shù)不超過(guò)300人、資產(chǎn)總額不超過(guò)5000萬(wàn)元等三個(gè)條件的企業(yè)。適用“六稅兩費(fèi)”減免政策的小型微利企業(yè)的判定以企業(yè)所得稅年度匯算清繳結(jié)果為準(zhǔn)。

五、新設(shè)立企業(yè)如何判定為小型微利企業(yè)？

登記為增值稅一般納稅人的新設(shè)立企業(yè)，從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)，且同時(shí)符合申報(bào)期上月末從業(yè)人數(shù)不超過(guò)300人、資產(chǎn)總額不超過(guò)5000萬(wàn)元兩項(xiàng)條件的，按規(guī)定辦理首次匯算清繳申報(bào)前，可按照小型微利企業(yè)申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠。

六、逾期辦理或更正匯算清繳申報(bào)的，已享受減免的需要更正申報(bào)嗎？

逾期辦理或更正匯算清繳申報(bào)的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)逾期辦理或更正申報(bào)的結(jié)果，對(duì)“六稅兩費(fèi)”申報(bào)進(jìn)行相應(yīng)更正。

七、企業(yè)由增值稅小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)為一般納稅人，如何適用減免政策？

增值稅小規(guī)模納稅人按規(guī)定登記為一般納稅人的，自一般納稅人生效之日起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人適用“六稅兩費(fèi)”減免政策。

增值稅年應(yīng)稅銷售額超過(guò)小規(guī)模納稅人標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)?shù)怯洖橐话慵{稅人而未登記，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)通知，逾期仍不辦理登記的，自逾期次月起不再按照增值稅小規(guī)模納稅人申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠。

上述納稅人如果符合小型微利企業(yè)和新設(shè)立企業(yè)的情形，或登記為個(gè)體工商戶，仍可申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠。

八、已享受“六稅兩費(fèi)”其他優(yōu)惠政策的，可否疊加享受此項(xiàng)優(yōu)惠？

增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶已依法享受“六稅兩費(fèi)”其他優(yōu)惠政策的，可疊加享受此項(xiàng)優(yōu)惠政策。

九、如何辦理減免？

納稅人通過(guò)電子稅務(wù)局自行申報(bào)享受減免優(yōu)惠，不需額外提交資料。

十、未及時(shí)申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠怎么辦？

納稅人符合條件但未及時(shí)申報(bào)享受“六稅兩費(fèi)”減免優(yōu)惠的，可依法申請(qǐng)抵減以后納稅期的應(yīng)納稅費(fèi)款或者申請(qǐng)退還。

十一、減免政策的執(zhí)行期限有多長(zhǎng)？

此項(xiàng)“六稅兩費(fèi)”減免政策的執(zhí)行期限為2023年1月1日至2024年12月31日。

政 策 依 據(jù)

1.《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第10號(hào)）

2.《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策有關(guān)征管問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第3號(hào)）

3.《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)福建省財(cái)政廳 國(guó)家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步實(shí)施小微企業(yè)“六稅兩費(fèi)”減免政策的通知》（廈財(cái)稅〔2022〕2號(hào)）

【第3篇】土地增值稅核定

呼和浩特市地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)土地增值稅核定征收有關(guān)問(wèn)題的通知

呼地稅字[2010]345號(hào)

各征管局：

為了加強(qiáng)征管，堵塞征管漏洞，規(guī)范土地增值稅的征收管理。按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號(hào))的精神，經(jīng)市局研究決定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收工作通知如下：

一、土地增值稅核定征收的條件：

房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照核定征收率征收土地增值稅：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

二、土地增值稅核定征收率

依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號(hào))的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目士地增值稅按照商品房的銷售價(jià)格確定土地增值稅核定征收率，具體核定征收如下：

(一)單套商品房屋銷售價(jià)格在6000元／㎡以下的，按照銷售收入的5％，核定征收土地增值稅。

(二)單套商品房屋銷售價(jià)格在6000元／㎡至8000元／㎡的，按照銷售收入的6％，核定征收土地增值稅。

(三)單套商品房屋銷售價(jià)格在8000元／㎡以上的，按照銷售收入的7％，核定征收土地增值稅。

對(duì)上述核定征收率，在同一項(xiàng)目中按不同價(jià)格分別進(jìn)行核定征收土地增值稅。

三、土地增值稅核定征收工作的幾點(diǎn)要求：

(一)各征管局在對(duì)土地增值稅的核定工作中，必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。

(二)嚴(yán)禁各征管局在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本轄區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。

(三)對(duì)土地增值稅的確定為核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，必須經(jīng)征管局局務(wù)會(huì)研究確定，決不允許各人個(gè)擅自決定。

四、此文件從2023年7月1日起執(zhí)行。

附件：

1、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收認(rèn)定通知書(shū)》（略）

2、《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收計(jì)算表》（略）

二〇一〇年十月十一日

【第4篇】土地增值稅稅率2023

自2023年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%；原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%，小陳稅務(wù)整理增值稅稅率、征收率、預(yù)征率和抵扣率，特別感謝嚴(yán)穎老師！歡迎大家轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明來(lái)源！

一、增值稅稅率

（一）納稅人銷售貨物、勞務(wù)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)或者進(jìn)口貨物，除本條第二項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為13%。

（二）納稅人銷售交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，銷售或者進(jìn)口下列貨物，稅率為9%：

1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽；

2.自來(lái)水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品；

3.圖書(shū)、報(bào)紙、雜志、音像制品、電子出版物；

4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)、農(nóng)膜；

5.國(guó)務(wù)院規(guī)定的其他貨物。

（三）納稅人銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，除本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)、第五項(xiàng)另有規(guī)定外，稅率為6%。

（四）納稅人出口貨物，稅率為零；但是，國(guó)務(wù)院另有規(guī)定的除外。

（五）境內(nèi)單位和個(gè)人跨境銷售國(guó)務(wù)院規(guī)定范圍內(nèi)的服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)，稅率為零。

二、增值稅征收率（簡(jiǎn)易計(jì)稅）

小規(guī)模納稅人簡(jiǎn)易計(jì)稅適用增值稅征收率；另一般納稅人發(fā)生財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅行為，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個(gè)月內(nèi)不得變更，適用增值稅征收率。

（一）增值稅征收率為3%和5%

（二）適用征收率5%特殊情況

主要有銷售不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)租賃，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)選擇差額納稅的。

（三）兩種特殊情況：

1.個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

2.銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)、舊貨，按照3%征收率減按2%征收。

附：征收率特殊情況

（一）一般納稅人可選擇s適用5%征收率

1、出租、銷售2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)。

2、一般納稅人將2023年4月30日之前租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，可選擇簡(jiǎn)易辦法征稅；將5月1日之后租入的不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外轉(zhuǎn)租的，不能選擇簡(jiǎn)易辦法征稅。

3、提供勞務(wù)派遣服務(wù)、安全保護(hù)服務(wù)(含提供武裝守護(hù)押運(yùn)服務(wù))選擇差額納稅的。

4、收取試點(diǎn)前開(kāi)工的一級(jí)公路、二級(jí)公路、橋、閘通行費(fèi)。

5、提供人力資源外包服務(wù)。

6、轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額。

7、2023年4月30日前簽訂的不動(dòng)產(chǎn)融資租賃合同。

8、以2023年4月30日前取得的不動(dòng)產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)。

9、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)出租、銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目。

10、車輛停放服務(wù)、高速公路以外的道路通行服務(wù)(包括過(guò)路費(fèi)、過(guò)橋費(fèi)、過(guò)閘費(fèi)等)

（二）一般納稅人可選擇3%征收率的有

1、銷售自產(chǎn)的用微生物、微生物代謝產(chǎn)物、動(dòng)物毒素、人或動(dòng)物的血液或組織制成的生物制品。

2、寄售商店代銷寄售物品（包括居民個(gè)人寄售的物品在內(nèi)）。

3、典當(dāng)業(yè)銷售死當(dāng)物品。

4、銷售自產(chǎn)的縣級(jí)及縣級(jí)以下小型水力發(fā)電單位生產(chǎn)的電力。

5、銷售自產(chǎn)的自來(lái)水。

6、銷售自產(chǎn)的建筑用和生產(chǎn)建筑材料所用的砂、土、石料。

7、銷售自產(chǎn)的以自己采掘的砂、土、石料或其他礦物連續(xù)生產(chǎn)的磚、瓦、石灰（不含粘土實(shí)心磚、瓦）。

8、銷售自產(chǎn)的商品混凝土（僅限于以水泥為原料生產(chǎn)的水泥混凝土）。

9、單采血漿站銷售非臨床用人體血液。

10、藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售生物制品，獸用藥品經(jīng)營(yíng)企業(yè)銷售獸用生物制品，銷售抗癌罕見(jiàn)病藥品

11、提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來(lái)水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來(lái)水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

除以上1-11項(xiàng)為銷售貨物，以下為銷售服務(wù)。

12、經(jīng)認(rèn)定的動(dòng)漫企業(yè)為開(kāi)發(fā)動(dòng)漫產(chǎn)品提供的服務(wù)，以及在境內(nèi)轉(zhuǎn)讓動(dòng)漫版權(quán)。

13、提供城市電影放映服務(wù)。

14、公路經(jīng)營(yíng)企業(yè)收取試點(diǎn)前開(kāi)工的高速公路的車輛通行費(fèi)。

15、提供非學(xué)歷教育服務(wù)。

16、提供教育輔助服務(wù)。

17、公共交通運(yùn)輸服務(wù)。包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長(zhǎng)途客運(yùn)、班車。

18、電影放映服務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)、裝卸搬運(yùn)服務(wù)、收派服務(wù)和文化體育服務(wù)（含納稅人在游覽場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)索道、擺渡車、電瓶車、游船等取得的收入）。

19、以納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的有形動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)的物提供的經(jīng)營(yíng)租賃服務(wù)。

20、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動(dòng)產(chǎn)租賃合同。

21、以清包工方式提供、為甲供工程提供的、為建筑工程老項(xiàng)目提供的建筑服務(wù)。

22、建筑工程總承包單位為房屋建筑的地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)，建設(shè)單位自行采購(gòu)全部或部分鋼材、混凝土、砌體材料、預(yù)制構(gòu)件的，適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。（不是可選擇）

23、一般納稅人銷售電梯的同時(shí)提供安裝服務(wù)，其安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

24、一般納稅人銷售自產(chǎn)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，應(yīng)分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

25、一般納稅人銷售外購(gòu)機(jī)器設(shè)備的同時(shí)提供安裝服務(wù)，如果已經(jīng)按照兼營(yíng)的有關(guān)規(guī)定，分別核算機(jī)器設(shè)備和安裝服務(wù)的銷售額，安裝服務(wù)可以按照甲供工程選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅。

26、對(duì)中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行納入“三農(nóng)金融事業(yè)部”改革試點(diǎn)的各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市分行下轄的縣域支行和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)分行下轄的縣域支行（也稱縣事業(yè)部），提供農(nóng)戶貸款、農(nóng)村企業(yè)和農(nóng)村各類組織貸款取得的利息收入。

27、資管產(chǎn)品管理人運(yùn)營(yíng)資管產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的增值稅應(yīng)稅行為，暫適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

28、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供的研發(fā)和技術(shù)服務(wù)、信息技術(shù)服務(wù)、鑒證咨詢服務(wù)，以及銷售技術(shù)、著作權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)。

29、非企業(yè)性單位中的一般納稅人提供技術(shù)轉(zhuǎn)讓、技術(shù)開(kāi)發(fā)和與之相關(guān)的技術(shù)咨詢、技術(shù)服務(wù)。

30、中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行總行及其各分支機(jī)構(gòu)提供涉農(nóng)貸款取得的利息收入。

31、農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司、法人機(jī)構(gòu)在縣（縣級(jí)市、區(qū)、旗）及縣以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行和農(nóng)村商業(yè)銀行提供金融服務(wù)收入。

（三）按照3%征收率減按2%征收

1、2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的2008年12月31日以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

2、2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過(guò)的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購(gòu)進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)。

3、銷售自己使用過(guò)的屬于條例第十條規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)。

4、納稅人購(gòu)進(jìn)或者自制固定資產(chǎn)時(shí)為小規(guī)模納稅人，認(rèn)定為一般納稅人后銷售該固定資產(chǎn)。

5、一般納稅人銷售自己使用過(guò)的、納入營(yíng)改增試點(diǎn)之日前取得的固定資產(chǎn)。

以上銷售自己使用過(guò)的固定資產(chǎn)，適用簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率減按2%征收增值稅政策的，可以放棄減稅，按照簡(jiǎn)易辦法依照3%征收率繳納增值稅，并可以開(kāi)具增值稅專用發(fā)票。

6、納稅人銷售舊貨。

（四）按照5%征收率減按1.5%征收

個(gè)體工商戶和其他個(gè)人出租住房減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額。

三、預(yù)征率

預(yù)征率，顧名思義就是“預(yù)征”適用的“稅率”，比如按照現(xiàn)行規(guī)定應(yīng)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅。按照現(xiàn)行規(guī)定無(wú)需在建筑服務(wù)發(fā)生地預(yù)繳增值稅的項(xiàng)目，納稅人收到預(yù)收款時(shí)在機(jī)構(gòu)所在地預(yù)繳增值稅。

四、增值稅適用扣除率

1.納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，適用9%扣除率。

2.納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

附：納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按下列規(guī)定抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

（一）除本條第（二）項(xiàng)規(guī)定外，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,取得一般納稅人開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)的，以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額；從按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依照3%征收率計(jì)算繳納增值稅的小規(guī)模納稅人取得增值稅專用發(fā)票的，以增值稅專用發(fā)票上注明的金額和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額；取得（開(kāi)具）農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票的，以農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或收購(gòu)發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（二）納稅人購(gòu)進(jìn)用于生產(chǎn)或者委托加工13%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品，按照10%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（三）繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)，納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額已實(shí)行核定扣除的，仍按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于在部分行業(yè)試行農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除辦法的通知》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)行業(yè)范圍的通知》（財(cái)稅〔2013〕57號(hào)）執(zhí)行。其中，《農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施辦法》（財(cái)稅〔2012〕38號(hào)印發(fā)）第四條第（二）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為9%；第（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除率調(diào)整為按本條第（一）項(xiàng)、第（二）項(xiàng)規(guī)定執(zhí)行。

（四）納稅人從批發(fā)、零售環(huán)節(jié)購(gòu)進(jìn)適用免征增值稅政策的蔬菜、部分鮮活肉蛋而取得的普通發(fā)票，不得作為計(jì)算抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的憑證。

（五）納稅人購(gòu)進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品既用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物又用于生產(chǎn)銷售其他貨物服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)分別核算用于生產(chǎn)銷售或委托受托加工13%稅率貨物和其他貨物服務(wù)的農(nóng)產(chǎn)品進(jìn)項(xiàng)稅額。未分別核算的，統(tǒng)一以增值稅專用發(fā)票或海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書(shū)上注明的增值稅額為進(jìn)項(xiàng)稅額，或以農(nóng)產(chǎn)品收購(gòu)發(fā)票或銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和9%的扣除率計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額。

（六）《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第八條第二款第（三）項(xiàng)和本通知所稱銷售發(fā)票，是指農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者銷售自產(chǎn)農(nóng)產(chǎn)品適用免征增值稅政策而開(kāi)具的普通發(fā)票。

來(lái)源：xiaochenshuiwu

【第5篇】申報(bào)土地增值稅的資料

1.依次點(diǎn)擊【首頁(yè)】-【我要辦稅】-【稅費(fèi)申報(bào)及繳納】-【綜合申報(bào)】-【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)】進(jìn)入該功能。或使用電子稅務(wù)局右上角【搜索】功能搜索“財(cái)產(chǎn)”、“行為”等關(guān)鍵字進(jìn)行模糊搜索進(jìn)入功能。

圖 財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)功能路徑

圖 財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)功能路徑

在【財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)】界面中，選擇稅款屬期（如果系統(tǒng)提供的選項(xiàng)無(wú)法滿足需求，可以選擇“自選”進(jìn)行稅款所屬期起止的選擇），選擇所屬年度，勾選需要申報(bào)的申報(bào)表信息。

圖 財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)

溫馨提示：進(jìn)行財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)需要存在稅源信息，點(diǎn)擊對(duì)應(yīng)的“稅種”后的“稅源采集”跳轉(zhuǎn)到相應(yīng)的稅源信息采集界面進(jìn)行采集；也可以通過(guò)電子稅務(wù)局【首頁(yè)】-【綜合信息報(bào)告】-【稅源信息采集】-【財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)報(bào)告】功能進(jìn)行采集。具體稅源采集操作詳見(jiàn)下文。

2.納稅人進(jìn)行土地增值稅申報(bào)時(shí)，應(yīng)先進(jìn)行土地增值稅稅源信息采集。點(diǎn)擊“財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)”模塊，選擇土地增值稅后面的稅源采集鏈接，進(jìn)入稅源信息采集頁(yè)面或者通過(guò)“財(cái)產(chǎn)和行為稅稅源明細(xì)信息報(bào)告”模塊，選擇“土地增值稅稅源信息采集”鏈接，進(jìn)入稅源信息采集頁(yè)面。

2.1查詢土地增值稅稅源信息

進(jìn)入土地增值稅稅源信息采集初始化頁(yè)面為查詢頁(yè)面，可填寫(xiě)查詢條件，點(diǎn)擊【查詢稅源信息】，則可查詢滿足條件的已采集的稅源信息。如下圖所示。

圖 查詢土地增值稅稅源信息

2.2新增土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告

土地增值稅項(xiàng)目信息報(bào)告適用于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)及每次轉(zhuǎn)讓時(shí)填報(bào)，將用于以下五種類型的土地增值稅申報(bào)：1.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)繳適用；2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用；3.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人按核定征收方式清算適用；4.納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用；5.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤(pán)銷售適用。

點(diǎn)擊土地增值稅稅源采集頁(yè)面【新增項(xiàng)目】按鈕，系統(tǒng)彈窗顯示土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告頁(yè)面。納稅人自行填寫(xiě)土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告信息，通過(guò)報(bào)表校驗(yàn)后點(diǎn)擊【保存】則可提交土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告。

溫馨提示：土地增值稅項(xiàng)目劃分必須以清算單位為標(biāo)準(zhǔn)，一般按照建筑工程規(guī)劃許可證為標(biāo)準(zhǔn)劃分，如果清算單位與建筑工程規(guī)劃許可證不一致，需主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。采集信息中，不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目為非必錄項(xiàng)。如下圖所示。

圖 新增土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告

2.3新增土地增值稅稅源信息

進(jìn)入土地增值稅稅源信息采集頁(yè)面，點(diǎn)擊【新增稅源】，系統(tǒng)彈窗顯示新增稅源信息頁(yè)面，選擇申報(bào)表適用類型，可新增1.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)繳適用、2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用、3.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人按核定征收方式清算適用、4.納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用、5.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤(pán)銷售適用、6.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用、7.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用。填寫(xiě)所屬時(shí)期起、所屬時(shí)期止，選定稅源標(biāo)志，勾選某一土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告或土地信息，點(diǎn)擊【確定】后進(jìn)入相應(yīng)報(bào)表類型填寫(xiě)數(shù)據(jù)。填寫(xiě)完數(shù)據(jù)后，點(diǎn)擊【保存】。

2.3.1.新增土地增值稅稅源信息（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)征適用）

該業(yè)務(wù)前提條件為：已經(jīng)做過(guò)土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告。

2.3.1.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點(diǎn)擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

圖 新增土地增值稅稅源

2.3.1.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報(bào)表適用類型”下拉框中選擇“1.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)繳適用”,填寫(xiě)稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇土地增值稅項(xiàng)目，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項(xiàng)目，選擇要預(yù)繳申報(bào)的項(xiàng)目，回到新增稅源界面，點(diǎn)擊【下一步】。如下圖所示。

溫馨提示：納稅人如果存在多個(gè)預(yù)繳項(xiàng)目，必須逐個(gè)進(jìn)行稅源信息采集。

2.3.1.3根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)收入等數(shù)據(jù)項(xiàng)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)納稅款，點(diǎn)擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（預(yù)征）

2.3.2.新增土地增值稅稅源信息（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）

2.3.2.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點(diǎn)擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.2.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報(bào)表適用類型”下拉框中選擇“2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用”,填寫(xiě)稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇土地增值稅項(xiàng)目，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項(xiàng)目，選擇要預(yù)繳申報(bào)的項(xiàng)目，回到新增稅源界面，點(diǎn)擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.2.3根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)收入等數(shù)據(jù)項(xiàng)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)納稅款，點(diǎn)擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（清算）

溫馨提示：①清算項(xiàng)目普通住宅增值率未超過(guò)20%免稅土地增值稅的稅收優(yōu)惠事項(xiàng)，需完成稅收優(yōu)惠核準(zhǔn)流程，否則維護(hù)稅源時(shí)無(wú)法填寫(xiě)減免稅信息；②申報(bào)的已繳納稅金和系統(tǒng)帶出的已繳納稅金不一致時(shí)，請(qǐng)聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)解決；③若已完結(jié)“土地增值稅清算申報(bào)審核”，則不可對(duì)表1.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)繳適用的稅源信息進(jìn)行修改。

2.3.3.新增土地增值稅稅源信息（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用）

該業(yè)務(wù)前提條件為：存在土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告，做過(guò)土地增值稅清算核定。

2.3.3.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點(diǎn)擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.3.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報(bào)表適用類型”下拉框中選擇“3.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算方式為核定征收適用”,填寫(xiě)稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇土地增值稅項(xiàng)目，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項(xiàng)目，選擇要預(yù)繳申報(bào)的項(xiàng)目，回到新增稅源界面，點(diǎn)擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.3.3根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)數(shù)據(jù)項(xiàng)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)納稅款，點(diǎn)擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（清算核定）

2.3.4.新增土地增值稅稅源信息（納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用）

該業(yè)務(wù)前提條件為：已經(jīng)做過(guò)土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告或者存在土地稅源。

2.3.4.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點(diǎn)擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.4.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報(bào)表適用類型”下拉框中選擇“4.納稅人整體轉(zhuǎn)讓在建工程適用”,填寫(xiě)稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇稅源標(biāo)志可選擇“土地稅源”或“土地增值稅項(xiàng)目”，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項(xiàng)目，選擇要預(yù)繳申報(bào)的項(xiàng)目，回到新增稅源界面，點(diǎn)擊【下一步】。如下圖所示。

圖 新增土地增值稅稅源信息（整體轉(zhuǎn)讓在建工程）

2.3.4.3根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)收入等數(shù)據(jù)項(xiàng)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)納稅款，點(diǎn)擊【保存】。

溫馨提示：錄入相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，無(wú)論是否享受稅收減免，表單中減免稅額項(xiàng)必須點(diǎn)擊再確定，否則信息采集表不能保存。

圖 新增土地增值稅稅源信息（整體轉(zhuǎn)讓在建工程）一填寫(xiě)信息

2.3.5.新增土地增值稅稅源信息（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤(pán)銷售適用）

該業(yè)務(wù)前提為：存在土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告，需要申報(bào)“2.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用”或者“3.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人按核定征收方式清算適用”。

2.3.5.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點(diǎn)擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.5.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報(bào)表適用類型”下拉框中選擇“5.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算尾盤(pán)銷售適用”,填寫(xiě)稅款所屬期起止等信息，稅源標(biāo)志選擇土地增值稅項(xiàng)目，帶出企業(yè)采集的所有土地增值稅項(xiàng)目，選擇要申報(bào)的項(xiàng)目，回到新增稅源界面，系統(tǒng)自動(dòng)彈出對(duì)話框“請(qǐng)確認(rèn)該項(xiàng)目屬期起是否按照系統(tǒng)規(guī)則自動(dòng)帶出？”點(diǎn)擊“是”，系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)整屬期，點(diǎn)擊“否”，系統(tǒng)屬期為輸入的屬期。點(diǎn)擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.5.3根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)收入等數(shù)據(jù)項(xiàng)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)納稅款，點(diǎn)擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（尾盤(pán)銷售）

溫馨提示：已完成表5.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算后尾盤(pán)銷售適用的申報(bào)，則不可對(duì)表1.從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人預(yù)繳適用的稅源信息進(jìn)行修改。

2.3.6.新增土地增值稅稅源信息（轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用）

業(yè)務(wù)前提：存在房源信息。

2.3.6.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點(diǎn)擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.6.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報(bào)表適用類型”下拉框中選擇“6.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人適用”,系統(tǒng)自動(dòng)帶出稅款屬期，屬期默認(rèn)為錄入信息當(dāng)天。稅源標(biāo)志選擇房源編號(hào)，帶出企業(yè)采集的所有房源信息，選擇要預(yù)繳申報(bào)的項(xiàng)目，回到新增稅源界面，點(diǎn)擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.6.3根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)收入等數(shù)據(jù)項(xiàng)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)納稅款，點(diǎn)擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（轉(zhuǎn)讓舊房）

溫馨提示：錄入相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，無(wú)論是否享受稅收減免，表單中減免稅額項(xiàng)必須點(diǎn)擊再確定，否則信息采集表不能保存。

2.3.7.新增土地增值稅稅源信息（轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用）

該業(yè)務(wù)前提：存在房源信息，且需要做土地增值稅核定（其他稅種核定（依職權(quán)）），如下圖所示。

2.3.7.1在土地增值稅稅源信息采集界面，點(diǎn)擊【新增稅源】按鈕。如下圖所示。

2.3.7.2進(jìn)入新增稅源信息界面，在“申報(bào)表適用類型”下拉框中選擇“7.轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的納稅人核定征收適用”,系統(tǒng)自動(dòng)帶出稅款屬期，屬期默認(rèn)為錄入信息當(dāng)天。稅源標(biāo)志選擇房源編號(hào)，帶出企業(yè)采集的所有房源信息，選擇要預(yù)繳申報(bào)的項(xiàng)目，回到新增稅源界面，點(diǎn)擊【下一步】。如下圖所示。

2.3.7.3根據(jù)實(shí)際情況填寫(xiě)收入等數(shù)據(jù)項(xiàng)，系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)算應(yīng)納稅款，點(diǎn)擊【保存】。

圖 新增土地增值稅稅源信息（轉(zhuǎn)讓舊房核定）

溫馨提示：錄入相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí)，無(wú)論是否享受稅收減免，表單中減免稅額項(xiàng)必須點(diǎn)擊再確定，否則信息采集表不能保存。

2.4查看/刪除/修改土地增值稅稅源信息

錄入查詢條件，點(diǎn)擊【查詢稅源信息】，如有對(duì)應(yīng)已采集的稅源信息，頁(yè)面下方出現(xiàn)查詢結(jié)果列表，稅源信息可進(jìn)行【查看】、【刪除】、【修改】操作。如下圖所示。

圖 稅源采集查詢界面

點(diǎn)擊操作列【查看】后，系統(tǒng)顯示已采集的稅源信息表單數(shù)據(jù)。如下圖所示。

圖 查看稅源信息

選擇未申報(bào)的稅源信息，點(diǎn)擊操作列的【作廢稅源】后，系統(tǒng)出現(xiàn)確認(rèn)信息，確認(rèn)后將刪除未申報(bào)的報(bào)表數(shù)據(jù)。如下圖所示。

圖 刪除稅源信息

選擇稅源信息，點(diǎn)擊操作列的【修改】后，系統(tǒng)彈窗顯示報(bào)表已填寫(xiě)數(shù)據(jù)，納稅人自行修改稅源數(shù)據(jù)。如下圖所示。

圖 修改稅源信息

3.完成稅源采集后，勾選申報(bào)表信息，點(diǎn)擊“選擇未申報(bào)稅源”進(jìn)入土地增值稅稅源選擇界面。

圖 財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)

勾選需要申報(bào)的稅源信息，點(diǎn)擊“確定”按鈕，系統(tǒng)跳轉(zhuǎn)申報(bào)主界面。

圖 稅源選擇

稅源選擇完成后，勾選需要申報(bào)的稅種，點(diǎn)擊“下一步”，系統(tǒng)跳轉(zhuǎn)到申報(bào)信息確認(rèn)界面。

圖 財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)

雙擊稅款信息一行，可以預(yù)覽申報(bào)信息。確認(rèn)申報(bào)信息無(wú)誤后，點(diǎn)擊“申報(bào)”按鈕,土地增值稅納稅申報(bào)完成。

圖 財(cái)產(chǎn)和行為稅合并納稅申報(bào)選擇

溫馨提示：納稅人機(jī)構(gòu)所在地和應(yīng)稅稅源不屬于同一主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的，納稅人需要在土地增值稅項(xiàng)目所在地、土地使用權(quán)證所在地、房照所在地、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行跨區(qū)稅源登記并申報(bào)。

【第6篇】土地增值稅稅金及附加

2023年10月30日，自然資源部根據(jù)立法規(guī)劃發(fā)布了《不動(dòng)產(chǎn)登記法（征求意見(jiàn)稿）》（以下簡(jiǎn)稱征求意見(jiàn)稿）向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。令人不解的是，征求意見(jiàn)稿第六十四條將“相關(guān)”稅費(fèi)明確為“申請(qǐng)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：……（七）依法應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅、個(gè)人所得稅、契稅的，提交完稅結(jié)果材料?！?/p>

01

上述條文中，土地增值稅是僅存的納稅人申報(bào)后需要稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的稅種。

02

現(xiàn)實(shí)中，納稅人自行或聘請(qǐng)第三方進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)間約為1-2個(gè)月，清算報(bào)告提交稅務(wù)機(jī)關(guān)后，稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限各地規(guī)定為90-180日不等。

03

經(jīng)過(guò)如此漫長(zhǎng)的等待期才能拿到完稅憑證進(jìn)而進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，并不符合行政效率原則，有違國(guó)家有關(guān)壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)限的精神，不利于盤(pán)活不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)。而正是因?yàn)檫@一原因，在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)造成大量梗阻現(xiàn)象，交易雙方不斷發(fā)生糾紛。

土地增值稅：

關(guān)我什么事？

01

土地增值稅尚未立法

不是征求意見(jiàn)稿說(shuō)的“法律”

征求意見(jiàn)稿第三十二條【申請(qǐng)材料】 “法律規(guī)定未繳稅不予辦理登記的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交完稅證明材料。法律沒(méi)有規(guī)定的材料不得作為登記申請(qǐng)材料，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得收取?！?/p>

《契稅法》于2023年9月1日起施行，該法第十一條規(guī)定：“納稅人辦理納稅事宜后，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)開(kāi)具契稅完稅憑證。納稅人辦理土地、房屋權(quán)屬登記，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)契稅完稅、減免稅憑證或者有關(guān)信息。未按照規(guī)定繳納契稅的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理土地、房屋權(quán)屬登記。”

除《契稅法》外，《個(gè)人所得稅法》也有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記完稅的相關(guān)規(guī)定，拋開(kāi)個(gè)稅法具體規(guī)定是否合理不談，最起碼個(gè)稅法是法律——《土地增值稅暫行條例》，嗯……是個(gè)什么位階嘞？

豈不是與征求意見(jiàn)稿自身第三十二條的規(guī)定相沖突？

不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移當(dāng)事雙方涉及的稅種在納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間、申報(bào)繳納期間方面并不一致，如果在《不動(dòng)產(chǎn)登記法》中規(guī)定需要將所涉及稅種統(tǒng)一完稅后才辦理轉(zhuǎn)移登記，有可能導(dǎo)致納稅人提前納稅。這樣凌駕于稅法之上增加納稅人義務(wù)的規(guī)定，屬于變相立法，挑戰(zhàn)稅收法定原則。

02

提交土地增值稅完稅資料

不符合稅收征管現(xiàn)狀

在不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，當(dāng)事人雙方涉及的流轉(zhuǎn)稅有：轉(zhuǎn)讓方增值稅（城建稅及附加）、土地增值稅、印花稅，受讓方契稅、印花稅。財(cái)產(chǎn)行為稅簡(jiǎn)并申報(bào)以來(lái)，自2023年6月1日起，納稅人申報(bào)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、車船稅、印花稅、耕地占用稅、資源稅、土地增值稅、契稅、環(huán)境保護(hù)稅、煙葉稅中一個(gè)或多個(gè)稅種時(shí)，使用《財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表》。

現(xiàn)行法律規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)除向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)傳遞契稅聯(lián)系單之外，并未見(jiàn)有將土地增值稅完稅憑證傳遞給不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)的稅法規(guī)定。征求意見(jiàn)稿將土地增值稅完稅材料作為申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的先決條件，有超越不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)權(quán)限之嫌疑。

契 稅：

都走開(kāi)，關(guān)我的事

01

受讓方繳納契稅后即履行了納稅義務(wù)

有取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的法理依據(jù)

從法理上講，發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移在先，納稅義務(wù)產(chǎn)生在后。長(zhǎng)久以來(lái)的“先稅后證”是考慮堵塞征管漏洞的情況下，在納稅義務(wù)發(fā)生之前對(duì)納稅人提前征稅。

如前所述，不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，受讓方承擔(dān)的主要稅種為契稅。為防止國(guó)家稅款流失，防止受讓方取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)后耍賴不履行納稅義務(wù)，但不動(dòng)產(chǎn)登記已經(jīng)發(fā)生物權(quán)效力不便撤銷，才有了“先稅后證”的征管手段。

在這一趴，法律在“公平”和“效率”之間選了效率。

可見(jiàn)，在此“先稅”的稅只能是受讓方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的稅費(fèi)，因?yàn)槭茏尫嚼U納了契稅之后，就已經(jīng)履行了應(yīng)當(dāng)由自身承擔(dān)的納稅義務(wù)，可以成為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利人。

簡(jiǎn)言之，除契稅外，應(yīng)由轉(zhuǎn)讓方承擔(dān)的納稅義務(wù)是否履行，不應(yīng)當(dāng)成為受讓方取得其物權(quán)權(quán)利的阻礙。

02

轉(zhuǎn)讓方不交稅怪我？

稅收法定vs征管手段

“先稅后證”作為征管手段，是為防范征管風(fēng)險(xiǎn)不得已為之，從而將納稅義務(wù)與繳納稅款順序作了調(diào)整。立法應(yīng)當(dāng)看到，這種違背基本法理的調(diào)整應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎為之，在現(xiàn)實(shí)中，因無(wú)法取得或無(wú)法及時(shí)取得土地增值稅完稅憑證、或因轉(zhuǎn)讓方不積極履行其納稅義務(wù)而無(wú)法進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的情況比比皆是。

作為受讓方，明明已經(jīng)支付了購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)價(jià)款并履行了自身的納稅義務(wù)，卻無(wú)法取得依法應(yīng)享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，無(wú)端承受著轉(zhuǎn)讓方未履行納稅義務(wù)的不利后果，毫無(wú)疑問(wèn)對(duì)其十分不公平。

上述情況也導(dǎo)致很多企業(yè)項(xiàng)目擱置甚至流產(chǎn)，很大程度上抑制了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的活力，有違稅收不應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和商業(yè)安排造成影響的基本理念。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)充分考慮稅收因素，盡量減輕對(duì)不動(dòng)產(chǎn)受讓方的物權(quán)權(quán)利侵害。

03

稅收相關(guān)法律法規(guī)已經(jīng)日趨完善

不動(dòng)產(chǎn)登記立法與稅法銜接

不可否認(rèn)，在過(guò)去的稅收征管歷程中，國(guó)家稅務(wù)總局或地方稅務(wù)局下發(fā)過(guò)不繳納土地增值稅不予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的文件，甚至在《土地增值稅暫行條例》中也有此規(guī)定，但應(yīng)當(dāng)看到的是，從法律位階上講，以上文件都不是不動(dòng)產(chǎn)登記法立法中的“法律”；況且，《土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》取消了現(xiàn)行的“先稅后證”的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記立法應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確判斷法治發(fā)展趨勢(shì)，盡量克服立法滯后性弊端，將已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題消除在最初階段。

按作者所言，不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記環(huán)節(jié)受讓方繳納契稅后即取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，不動(dòng)產(chǎn)買賣雙方就不會(huì)因履行納稅義務(wù)產(chǎn)生新的矛盾，不動(dòng)產(chǎn)可投入到下一環(huán)節(jié)開(kāi)發(fā)或交易；同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)和不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也不會(huì)因?yàn)闃I(yè)務(wù)信息交換導(dǎo)致權(quán)責(zé)不明晰產(chǎn)生爭(zhēng)議；隨著稅收征管手段日趨完善，即使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移一方不履行納稅義務(wù)，也極少能逃脫監(jiān)管。

立法和執(zhí)法之間、應(yīng)然和實(shí)然之間，文件上的便民春風(fēng)簡(jiǎn)政放權(quán)和實(shí)際中的辦事體驗(yàn)之間，永遠(yuǎn)存在著人類雙腿無(wú)法跨越的鴻溝，往往需要偉人的擔(dān)當(dāng)和智慧才能慢慢填平。

好在實(shí)踐中類似領(lǐng)域有了突破性做法：以《國(guó)家稅務(wù)總局北京市稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整企業(yè)間存量房交易業(yè)務(wù)辦理流程的通知》（京稅發(fā)〔2021〕43號(hào)）為例：

“一、各區(qū)（地區(qū)）不動(dòng)產(chǎn)登記大廳“企業(yè)綜合窗口”辦理企業(yè)間存量房交易繳稅業(yè)務(wù)時(shí)，在買方（承受方）申報(bào)繳納契稅、印花稅后，“企業(yè)綜合窗口”即可辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。二、賣方（轉(zhuǎn)讓方）應(yīng)納稅費(fèi)應(yīng)在規(guī)定期限內(nèi)自行通過(guò)北京市電子稅務(wù)局網(wǎng)上申報(bào)繳納。土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅完稅情況不再作為受理契稅申報(bào)的前置條件?！?/p>

由立法引起的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)市場(chǎng)主體造成的影響往往是無(wú)法對(duì)抗消除的，只能提醒不動(dòng)產(chǎn)交易雙方，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易最初，就應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行有效的法律規(guī)定全面評(píng)估交易所涉及的稅費(fèi)，盡可能準(zhǔn)確判斷交易對(duì)方履行納稅義務(wù)的能力以及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的執(zhí)法效能，否則有可能因?yàn)榧{稅義務(wù)履行或稅費(fèi)承擔(dān)爭(zhēng)議導(dǎo)致交易失敗，造成損失。

【第7篇】土地增值稅清算管理規(guī)程

國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的公告

國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局公告2023年第8號(hào)

全文有效

2021.9.3

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作流程，國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局制定了《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2023年10月8日起施行。

特此公告。

國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

2023年9月3日

國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局

土地增值稅清算工作規(guī)程

第一章 總則

第一條 為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》(以下簡(jiǎn)稱《征管法》)及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等規(guī)定，制定本規(guī)程。

第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的征收管理。

第三條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅，并對(duì)納稅申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。

第四條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法加強(qiáng)項(xiàng)目管理、為納稅人清算提供納稅服務(wù)、開(kāi)展清算審核、加強(qiáng)清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的管理。

第二章 項(xiàng)目管理

第五條 土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

第六條 納稅人辦理土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告手續(xù)時(shí)，應(yīng)填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目信息報(bào)告表》，報(bào)告項(xiàng)目應(yīng)與清算單位保持一致。

第七條 納稅人應(yīng)按照?qǐng)?bào)告的項(xiàng)目申報(bào)繳納土地增值稅。納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

第八條 同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的，在預(yù)征時(shí)應(yīng)分別適用預(yù)征率，計(jì)算繳納土地增值稅;在清算及尾盤(pán)銷售時(shí)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

第九條 清算項(xiàng)目的容積率按以下順序確定：

(一)按建設(shè)工程規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(二)按建設(shè)用地規(guī)劃許可證上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(三)按土地出讓合同上標(biāo)明的容積率確認(rèn);

(四)按其他合理的方式確認(rèn)。

第三章 預(yù)繳申報(bào)管理

第十條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報(bào)前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得銷售收入先按預(yù)征率申報(bào)繳納稅款，辦理清算后再多退少補(bǔ)。

房地產(chǎn)銷售收入含預(yù)售收入。

第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項(xiàng)或取得索取銷售收入款項(xiàng)憑據(jù)的次月15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)并預(yù)繳稅款。

第十二條 納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其它單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)預(yù)繳土地增值稅。

第四章 清算申報(bào)及受理

第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的;

(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已銷售(包括視同銷售)的房地產(chǎn)建筑面積占清算項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

(三)申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第(三)項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報(bào)。

第十五條 本規(guī)程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗(yàn)收”，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

(一)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案;

(二)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始交付購(gòu)買方;

(三)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第十六條 符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

符合本規(guī)程第十四條規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人進(jìn)行清算的，應(yīng)當(dāng)通知納稅人，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

第十七條 納稅人辦理清算時(shí)，應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間。

第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，應(yīng)依法計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，填寫(xiě)《土地增值稅清算申報(bào)表》，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)。

第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算申報(bào)資料后，應(yīng)在10日內(nèi)進(jìn)行審查。對(duì)符合清算條件且報(bào)送的清算資料完備的，予以受理;對(duì)符合清算條件但報(bào)送的清算資料不全的，應(yīng)當(dāng)要求納稅人在15日內(nèi)補(bǔ)齊，納稅人在規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)齊清算資料后，予以受理;對(duì)不符合清算條件的項(xiàng)目，不予受理。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請(qǐng)，納稅人無(wú)正當(dāng)理由不得撤回。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在做出予以受理、補(bǔ)正資料告知、不予受理決定時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)納稅人予以書(shū)面告知。

第五章 清算管理

第二十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起90日內(nèi)(不包括納稅人反饋意見(jiàn)時(shí)間)完成清算審核，并將審核結(jié)果書(shū)面通知納稅人。如清算審核在90日內(nèi)完成確有困難的,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，可以適當(dāng)延期，但延期不得超過(guò)60日。

第二十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見(jiàn)，并要求納稅人在15日內(nèi)提出意見(jiàn)及補(bǔ)充資料。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在收到納稅人反饋意見(jiàn)后30日內(nèi)出具清算審核結(jié)論，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

第二十二條 清算審核應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的補(bǔ)繳稅款期限不得超過(guò)90日。

納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自清算審核結(jié)論送達(dá)之日起90日內(nèi)辦理退還手續(xù)。

第二十三條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理清算后，稽查部門(mén)對(duì)納稅人立案檢查的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

第六章 核定征收

第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)或經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

第二十五條 對(duì)符合核定征收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)逐項(xiàng)核定銷售收入和扣除項(xiàng)目金額，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

(一)銷售收入

根據(jù)納稅人日常申報(bào)的收入資料、數(shù)據(jù)和從政府主管部門(mén)取得該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓合同金額，確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的銷售收入。對(duì)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。

(二)扣除項(xiàng)目金額

1.土地價(jià)款。根據(jù)納稅人報(bào)送的資料，政府土地管理部門(mén)提供的土地價(jià)款或同期同類基準(zhǔn)地價(jià)，確定土地價(jià)款。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)參考指標(biāo)核定。

3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。開(kāi)發(fā)費(fèi)用=(土地價(jià)款+已核定開(kāi)發(fā)成本)x10%。

4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的金額按照規(guī)定計(jì)算確認(rèn)。

(三)根據(jù)上述方法確認(rèn)銷售收入和扣除項(xiàng)目金額后，區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產(chǎn)，分別計(jì)算增值額和增值率，確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

核定征收的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%。

第二十六條 對(duì)符合核定征收條件的納稅人，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人送達(dá)核定稅款結(jié)論。

第七章 后續(xù)管理

第二十七條 土地增值稅清算申報(bào)后轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)。銷售收入按不含增值稅收入總額確認(rèn)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用額乘以清算后轉(zhuǎn)讓面積，加上轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算。其中單位建筑面積成本費(fèi)用的計(jì)算公式如下：

單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總可售建筑面積

清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額不包括與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

第二十八條 納稅人在清算期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅期限為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論的次月15日內(nèi)。

在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，納稅人應(yīng)按月匯總，并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。

第八章 法律責(zé)任

第二十九條 納稅人未按規(guī)定辦理項(xiàng)目登記、預(yù)繳申報(bào)、報(bào)送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報(bào)的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，并按照《征管法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處罰。

主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算過(guò)程中發(fā)現(xiàn)納稅人涉嫌偷稅的，應(yīng)當(dāng)移交稽查部門(mén)處理。

第三十條 納稅人未按規(guī)定期限預(yù)繳土地增值稅，或未按規(guī)定期限繳納清算審核應(yīng)補(bǔ)繳稅款的，或未按尾盤(pán)銷售管理規(guī)定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規(guī)定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。

第三十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結(jié)論后，如稅務(wù)稽查、審計(jì)、財(cái)政等部門(mén)檢查發(fā)現(xiàn)納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實(shí)施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理。

第九章 附 則

第三十二條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求，妥善保存。

第三十三條 本規(guī)程所稱的“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)”是指管轄房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)稅務(wù)局、稅務(wù)分局、稅務(wù)所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數(shù)。

第三十四條 本規(guī)程由國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局解釋，本規(guī)程未盡事項(xiàng)，按相關(guān)規(guī)定處理。

第三十五條 本規(guī)程自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本規(guī)程處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算申報(bào)主體問(wèn)題的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號(hào))、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅納稅人納稅義務(wù)的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第2號(hào))、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號(hào))、《海南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務(wù)局2023年第8號(hào))和《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知》(瓊稅發(fā)〔2019〕8號(hào))同時(shí)廢止。

關(guān)于《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》的解讀

來(lái)源：國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局 發(fā)布日期：2021-09-15

一、制定目的

為了加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅工作流程，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))等規(guī)定，結(jié)合我省稅收征管實(shí)際，制定并發(fā)布《國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局土地增值稅清算工作規(guī)程》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)程》)。

二、主要內(nèi)容

(一)土地增值稅清算單位如何確定?

《規(guī)程》第五條明確土地增值稅以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確認(rèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。納稅人辦理土地增值稅項(xiàng)目登記的名稱應(yīng)以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的項(xiàng)目名稱為準(zhǔn)。

(二)《規(guī)程》第九條為何要明確容積率的確定順序?

《規(guī)程》第八條明確房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預(yù)征、清算及尾盤(pán)銷售時(shí)分別計(jì)算繳納土地增值稅。我省區(qū)分普通住宅、非普通住宅根據(jù)容積率和建筑面積進(jìn)行確認(rèn)，為統(tǒng)一執(zhí)行口徑，明確清算項(xiàng)目容積率的確定順序。

(三)《規(guī)程》第十四條第(一)項(xiàng)“或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”和本條第(二)項(xiàng)“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時(shí)間在具體工作中該如何掌握?

“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項(xiàng)目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項(xiàng)“取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時(shí)間為清算項(xiàng)目最后一份預(yù)售許可證首次取得時(shí)間。

(四)《規(guī)程》第十六條明確了清算申報(bào)的期限，為何沒(méi)有明確清算申報(bào)稅款的繳納期限?

納稅人應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交清算資料，辦理清算手續(xù)。經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確定應(yīng)繳納土地增值稅后在稅務(wù)征收系統(tǒng)進(jìn)行納稅申報(bào)，辦理補(bǔ)退土地增值稅稅款的相關(guān)手續(xù)。

(五)如何理解《規(guī)程》第十七條關(guān)于清算收入和扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間?

清算申報(bào)是納稅人的責(zé)任，為還責(zé)于納稅人，因此規(guī)定納稅人在辦理清算申報(bào)手續(xù)時(shí)，以清算申報(bào)當(dāng)日確定收入和扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間，有利于明晰征納責(zé)任，減少爭(zhēng)議。

對(duì)于可清算項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，清算收入和扣除項(xiàng)目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來(lái)說(shuō)是指納稅人在截止時(shí)間已實(shí)現(xiàn)銷售的房地產(chǎn)的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項(xiàng)目金額的歸集來(lái)說(shuō)，是指納稅人在截止時(shí)間整個(gè)項(xiàng)目的扣除項(xiàng)目金額，含未售部分的扣除項(xiàng)目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規(guī)定的分?jǐn)偡椒▽⒖鄢?xiàng)目金額在已售和未售部分中進(jìn)行分配，并據(jù)以計(jì)算已售部分應(yīng)繳納的土地增值稅，同時(shí)對(duì)于未售部分，轉(zhuǎn)為尾盤(pán)銷售處理。

(六)《規(guī)程》第二十五條“...計(jì)算確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%”該如何理解?

根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2010〕53號(hào))第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規(guī)定，按本《規(guī)程》的核定方法確定的各類型房地產(chǎn)應(yīng)繳納的土地增值稅，稅負(fù)率原則上不得低于5%，如低于5%，應(yīng)按5%計(jì)算確定應(yīng)繳納的土地增值稅。

(七)《規(guī)程》第二十六條明確了核定程序，為何沒(méi)有明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?

《規(guī)程》第二十條和第二十二條已明確稅務(wù)機(jī)關(guān)審核的期限及清算稅款的補(bǔ)退期限，不再重復(fù)表述。

三、《規(guī)程》施行時(shí)間

《規(guī)程》自2023年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的，按本《規(guī)程》處理。

【第8篇】土地增值稅稅款入庫(kù)

編者按：由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期都比較長(zhǎng)，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》里規(guī)定了預(yù)征土地增值稅的制度，即：待項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再行清算，多退少補(bǔ)。一些房企為了減少資金占用，會(huì)在“可清算”和“應(yīng)清算”之間進(jìn)行籌劃，使得應(yīng)繳未繳土地增值稅成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)中普遍存在的現(xiàn)象。本文擬對(duì)該種情形下土地增值稅“超期”清算做合法性分析，供讀者參考。

一、案例引入

（一）基本案情

2023年5月25日，周威向省地稅局郵寄行政復(fù)議申請(qǐng)，要求省地稅局責(zé)令嘉興市地方稅務(wù)局（簡(jiǎn)稱嘉興地稅局）依法履行法定職責(zé)，對(duì)上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項(xiàng)目旭輝廣場(chǎng)征收土地增值稅，請(qǐng)求責(zé)令嘉興地稅局按國(guó)稅總局規(guī)定獎(jiǎng)勵(lì)舉報(bào)人。5月27日，省地稅局收到該申請(qǐng)，并于6月5日收到周威補(bǔ)正后的行政復(fù)議申請(qǐng)。周威明確的申請(qǐng)事項(xiàng)為責(zé)令嘉興地稅局依法履行法定職責(zé)，向上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項(xiàng)目旭輝廣場(chǎng)征收土地增值稅；責(zé)令嘉興地稅局依法履行法定職責(zé)，向上海旭輝集團(tuán)在嘉興房地產(chǎn)項(xiàng)目御府、朗香郡項(xiàng)目評(píng)估、批準(zhǔn)后確定清算時(shí)間；請(qǐng)求確定申請(qǐng)人舉報(bào)行為，依法進(jìn)行舉報(bào)程序，按國(guó)家規(guī)定發(fā)給獎(jiǎng)勵(lì)。6月6日，省地稅局向嘉興地稅局寄送《行政復(fù)議答復(fù)通知書(shū)》。6月15日，嘉興地稅局提交《行政復(fù)議答辯書(shū)》及事實(shí)證據(jù)、法律依據(jù)。因案情復(fù)雜，省地稅局于7月31日決定延期30日作出復(fù)議決定。8月22日，省地稅局作出案涉行政復(fù)議決定。另查明，嘉興地稅局稽查局于2023年9月8日收到省地稅局轉(zhuǎn)交的周威舉報(bào)信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司旭輝廣場(chǎng)項(xiàng)目涉及的土地增值稅未交，要求查處并給予獎(jiǎng)勵(lì)。嘉興地稅局稽查局于當(dāng)日進(jìn)行登記。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對(duì)上述事項(xiàng)的檢舉。嘉興地稅局稽查局進(jìn)行了調(diào)查，于9月18日調(diào)查結(jié)束。9月28日，嘉興地稅局稽查局作出《稅收違法行為檢舉線索檢查情況書(shū)面告知書(shū)》，其上載明的檢查結(jié)果為：在檢舉人檢舉之前，浙江旭輝置業(yè)有限公司已提出土地增值稅清算申請(qǐng)，稅務(wù)部門(mén)已根據(jù)規(guī)定對(duì)“旭輝廣場(chǎng)”項(xiàng)目啟動(dòng)相關(guān)程序。10月20日，周威簽收了該告知書(shū)。嘉興地稅局稽查局于2023年10月14日收到周威的舉報(bào)信，檢舉浙江旭輝置業(yè)有限公司御府、朗香郡項(xiàng)目涉及的土地增值稅未交，要求查處并處滯納金和罰金，獎(jiǎng)勵(lì)本人。此后，嘉興地稅局稽查局又收到周威對(duì)上述事項(xiàng)的檢舉。

（二）稅局觀點(diǎn)

嘉興地稅局稽查局于10月17日組織調(diào)查。經(jīng)調(diào)查后認(rèn)為，涉案房產(chǎn)企業(yè)在嘉興御府、朗香郡項(xiàng)目上均已按規(guī)定預(yù)繳了相關(guān)土地增值稅。關(guān)于土地增值稅清算問(wèn)題，御府項(xiàng)目整體銷售未達(dá)到85%，不符合清算條件；朗香郡項(xiàng)目一期二期雖整體銷售已超過(guò)85%，但因附加值高的商業(yè)房產(chǎn)未銷售，此時(shí)清算會(huì)導(dǎo)致國(guó)家稅收流失，待商業(yè)房產(chǎn)銷售達(dá)到一定比例后再通知清算，朗香郡項(xiàng)目三期四期因未整體驗(yàn)收，不符合清算條件。2023年3月31日，嘉興地稅局稽查局再次收到周威前述舉報(bào)。4月5日，嘉興地稅局稽查局再次組織調(diào)查。調(diào)查結(jié)論同前。

（三）法院觀點(diǎn)

一、二審法院均支持稅局觀點(diǎn)。

二、華稅分析

（一）土地增值稅“超期”清算不違法

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)）第二條規(guī)定了土地增值稅的清算條件：“（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況?！庇纱?，現(xiàn)行土地增值稅清算分“應(yīng)清算”和“可清算”兩類情形。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字[1995]6號(hào)）第十六條規(guī)定：“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無(wú)法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補(bǔ)。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定?！蹦壳巴恋卦鲋刀惖恼鞴芤?guī)定由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定，規(guī)范各不相同，實(shí)操層面更是差異巨大。

土地增值稅“可清算”項(xiàng)目超期清算是業(yè)內(nèi)常態(tài)，主要原因在于：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期都比較長(zhǎng)，房企為了減少資金占用，往往都會(huì)在“可清算”和“應(yīng)清算”之間進(jìn)行籌劃。（2）有些房地產(chǎn)項(xiàng)目由于自身原因，即使?jié)M足“可清算”的條件，稅務(wù)機(jī)關(guān)也會(huì)根據(jù)項(xiàng)目具體情況，不要求企業(yè)進(jìn)行清算（前述案例朗香郡項(xiàng)目的情況即是如此）。（3）對(duì)于“可清算”項(xiàng)目，根據(jù)現(xiàn)有規(guī)定，必須由稅務(wù)機(jī)關(guān)向納稅人發(fā)出《土地增值稅清算通知》，納稅人才應(yīng)進(jìn)行土地增值稅納稅申報(bào)、報(bào)送納稅資料，在稅務(wù)機(jī)關(guān)未發(fā)出通知時(shí)，納稅人也無(wú)須進(jìn)行土地增值稅申報(bào)、清算。

因此，對(duì)于“可清算”項(xiàng)目的土地增值稅“超期”清算要看具體原因，往往是合法的。

（二）土地增值稅征管新動(dòng)向值得關(guān)注

2023年7月中旬，《中華人民共和國(guó)土地增值稅法（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)。時(shí)至今日，新法尚未發(fā)布，但征求意見(jiàn)稿體現(xiàn)了立法的動(dòng)向，其內(nèi)容值得關(guān)注。最值得房企注意的即是：《征求意見(jiàn)稿》把以往的土地增值稅“可清算”和“應(yīng)清算”合并成為“應(yīng)清算”，使得清算條件更嚴(yán)格。根據(jù)該規(guī)定，納稅人如果達(dá)到應(yīng)清算條件不清算的，就要負(fù)全部責(zé)任。結(jié)合“清算不需稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)就能自行申報(bào)入庫(kù)”的規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)今后對(duì)土地增值稅清算項(xiàng)目經(jīng)稽查、評(píng)估后調(diào)增稅款的，可能會(huì)進(jìn)一步加收滯納金，并可能根據(jù)案情加收罰款。

2023年11月底，國(guó)家稅務(wù)總局深圳市稅務(wù)局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》（2023年第8號(hào)），該規(guī)程發(fā)布在土地增值稅征求意見(jiàn)稿之后，因此，其規(guī)定某種程度上預(yù)示了稅務(wù)機(jī)關(guān)的征管趨勢(shì)。

深圳市稅務(wù)局發(fā)布《土地增值稅征管工作規(guī)程》第十五條規(guī)定：“對(duì)符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的（起始時(shí)間為最后一張預(yù)售許可證取得時(shí)間）；（三）申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（四）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)日常征管工作中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，認(rèn)為需要進(jìn)行土地增值稅清算的。”接著第十七條規(guī)定：“對(duì)符合第十五條情形的項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在該項(xiàng)目符合第十五條情形起1年內(nèi)制定清算計(jì)劃，清算計(jì)劃須經(jīng)過(guò)集體合議。對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)通知納稅人清算。納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算申報(bào)。”由此，深圳市稅務(wù)機(jī)關(guān)將依據(jù)新的規(guī)程對(duì)“可清算”項(xiàng)目提出了清算時(shí)間表，也即對(duì)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提出新要求，對(duì)于滿足“可清算”條件的項(xiàng)目，應(yīng)在一年內(nèi)制定經(jīng)過(guò)集體合議的清算計(jì)劃。該規(guī)定同時(shí)意味著，對(duì)于之前的“可清算”項(xiàng)目，如若一直未清算，可能會(huì)被清查。

綜上，華稅提醒，利用土地增值稅“可清算”不當(dāng)籌劃的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目情況，盡早應(yīng)對(duì)，確實(shí)不應(yīng)該清算的，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)闡明原因，應(yīng)該清算的，積極配合主管稅務(wù)機(jī)關(guān)工作，進(jìn)行清算。

【第9篇】土地增值稅清算扣除項(xiàng)目

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算時(shí)，已發(fā)生的利息支出可選擇按比例扣除或是據(jù)實(shí)扣除。筆者提醒選擇據(jù)實(shí)扣除的納稅人，在處理時(shí)要注意以下要點(diǎn)。

1、僅限于直接向金融機(jī)構(gòu)借款的利息

目前很多房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道廣，除了銀行貸款外，還可以向國(guó)內(nèi)非金融機(jī)構(gòu)或個(gè)人借款、向境外機(jī)構(gòu)或個(gè)人借款。從社會(huì)非金融機(jī)構(gòu)獲得的借款，其支付的利息無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明，盡管企業(yè)可以取得資金提供者所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)代開(kāi)的發(fā)票，但也不能據(jù)實(shí)扣除。

值得關(guān)注的是，對(duì)統(tǒng)借統(tǒng)還發(fā)生的利息支出能否據(jù)實(shí)扣除，現(xiàn)行政策規(guī)定并不明確。2023年5月，國(guó)家稅務(wù)總局官網(wǎng)對(duì)納稅人咨詢的該問(wèn)題，答復(fù)可以據(jù)實(shí)扣除。部分地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)此問(wèn)題作了明確，比如《青島市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題問(wèn)答〉的通知》（青地稅函〔2009〕47號(hào)）規(guī)定，企業(yè)集團(tuán)或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機(jī)構(gòu)借款，分?jǐn)偨o集團(tuán)內(nèi)部其他成員企業(yè)使用，且收取的利息不高于支付給金融機(jī)構(gòu)的借款利率水平的，可以憑借入方出具的金融機(jī)構(gòu)借款證明和集團(tuán)內(nèi)部分配使用決定，在使用借款的企業(yè)間合理分?jǐn)偫①M(fèi)用，據(jù)實(shí)扣除。

另外，對(duì)委托貸款中，通過(guò)金融機(jī)構(gòu)支付給委托人的利息費(fèi)用是否可以據(jù)實(shí)扣除的問(wèn)題，實(shí)務(wù)中也存在很大爭(zhēng)議。多數(shù)人認(rèn)為，委托貸款不屬于銀行借款，支付的利息費(fèi)用不能據(jù)實(shí)稅前扣除。

2、利率不得高于商業(yè)銀行同期同類貸款利率

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第三條規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。同期同類貸款利率指在貸款期限、貸款金額、貸款擔(dān)保以及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款的利率，既可以是金融企業(yè)公布的同期同類平均利率，也可以是金融企業(yè)對(duì)某些企業(yè)提供的實(shí)際貸款利率。

3、逾期利息和加罰息均不得扣除

依據(jù)《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定，銀行罰息屬于納稅人按照經(jīng)濟(jì)合同規(guī)定支付的違約金，不屬于行政罰款，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。但土地增值稅稅前扣除的處理與之截然不同。根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第八條第二款的規(guī)定，對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。

4、未分別核算只能選擇按比例扣除

分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，其取得的一般性貸款的利息支出應(yīng)按照項(xiàng)目合理分?jǐn)?。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟?，其利息支出不得單?dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。這種情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除，具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

房地產(chǎn)企業(yè)如何按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目，即按照清算單位合理分?jǐn)偫⒅С觯磕壳巴恋卦鲋刀愓咧胁⑽疵鞔_。參照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào)）的規(guī)定，借款費(fèi)用屬于不同土地增值稅清算單位共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配。

5、費(fèi)用化利息支出不得稅前扣除

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利息支出，一部分計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)成本，即資本化；一部分計(jì)入期間費(fèi)用，即費(fèi)用化。土地增值稅據(jù)實(shí)扣除的利息支出，僅指開(kāi)發(fā)期間所發(fā)生的應(yīng)當(dāng)資本化的利息支出。稅法與企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)借款費(fèi)用資本化停止時(shí)間的規(guī)定趨于一致，基本界定為達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)在房屋未完工之前進(jìn)行的預(yù)售，不屬于企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法上所說(shuō)的可銷售狀態(tài)。

此外，有些地區(qū)的稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)時(shí)間節(jié)點(diǎn)會(huì)有特殊規(guī)定。舉例來(lái)說(shuō)，大連市稅務(wù)機(jī)關(guān)曾于2023年發(fā)布公告，規(guī)定可據(jù)實(shí)扣除利息的終止時(shí)間，為企業(yè)按規(guī)定首次開(kāi)始清算的上個(gè)月。

6、未用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利息支出不得扣除

實(shí)務(wù)中，有的納稅人將向金融機(jī)構(gòu)的借款用于投資或拆借給其他單位使用。根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，資本化期間內(nèi)，專門(mén)借款閑置資金產(chǎn)生的利息或投資收入應(yīng)當(dāng)沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用。企業(yè)選擇據(jù)實(shí)扣除，允許其稅前扣除的利息支出僅限于用于該項(xiàng)目的利息支出。如果企業(yè)將借款用于投資或挪作他用，相應(yīng)支付給金融機(jī)構(gòu)的利息支出不允許在土地增值稅稅前扣除。

來(lái)源：紀(jì)宏奎 紀(jì)瑋 趙輝

【第10篇】土地增值稅清算通知書(shū)

(一)

(2023年考題改編)a市某機(jī)械廠為增值稅一般納稅人，2023年3月因經(jīng)營(yíng)需要搬遷將原廠房出售，相關(guān)資料如下:

(1)該廠房于2004年3月購(gòu)進(jìn)，會(huì)計(jì)賬簿記載的該廠房入賬的固定資產(chǎn)原價(jià)為1600萬(wàn)元，賬面凈值320萬(wàn)元。搬遷過(guò)程中該廠房購(gòu)進(jìn)發(fā)票丟失，該廠提供的當(dāng)年繳納契稅的完稅憑證，記載契稅的計(jì)稅金額為1560萬(wàn)元，繳納契稅46.8萬(wàn)元。

(2)轉(zhuǎn)讓廠房取得含稅收入3100萬(wàn)元。該機(jī)械廠選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

(3)轉(zhuǎn)讓廠房時(shí)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)為3800萬(wàn)元，該廠房4成新。

要求:根據(jù)上述資料，請(qǐng)回答下列問(wèn)題。

1.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納增值稅(d)萬(wàn)元。

a.147.62

b.77.00

c.13.90

d.73.33=（3100-1560）÷(1+5%)×5%

非房企一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)：

1.一般計(jì)稅下：

（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷(1+5%)×5%

預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價(jià)÷(1+5%)×5%

（2）申報(bào)：應(yīng)納稅額=含稅全價(jià)÷(1+9%)×9%-預(yù)繳-允許扣除的進(jìn)項(xiàng)稅

2.簡(jiǎn)易計(jì)稅下：

（1）預(yù)繳稅款（取得）=（含稅全價(jià)-原價(jià)）÷(1+5%)×5%

預(yù)繳稅款（自建）=含稅全價(jià)÷(1+5%)×5%

（2）申報(bào)：應(yīng)納稅額=含稅全價(jià)÷(1+5%)×5%-預(yù)繳

2.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金為(a)萬(wàn)元。(不考慮印花稅、地方教育附加)

a.7.33=73.33×（7%+3%）

b.1.39

c.7.70

d.54.13

3.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額為(c)萬(wàn)元。

a.1574.13

b.327.33

c.1527.33=3800×40%+7.33

d.647.33

4.該機(jī)械廠轉(zhuǎn)讓廠房應(yīng)繳納土地增值稅(c)萬(wàn)元。

a.1460.46

b.1156.46

c.523.37

d.493.65

增值額=3100-73.33-1527.33=1499.34萬(wàn)元

增值率=1499.34÷1527.33=98.17%

土地增值稅=1499.34×40%-1527.33×5%=523.37萬(wàn)元

(三)

位于某縣城乙企業(yè)(增值稅一般納稅人)，2023年9月1日購(gòu)置一座倉(cāng)庫(kù)，購(gòu)置時(shí)取得的發(fā)票注明價(jià)款500萬(wàn)元。2023年7月1日轉(zhuǎn)讓該倉(cāng)庫(kù)，簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)載明含稅金額1600萬(wàn)元，乙企業(yè)選擇按照簡(jiǎn)易方法繳納增值稅。經(jīng)相關(guān)機(jī)構(gòu)評(píng)估，該倉(cāng)庫(kù)的重置成本價(jià)為800萬(wàn)元，成新率為80%。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。

1.乙企業(yè)計(jì)征土地增值稅時(shí)應(yīng)確認(rèn)收入(c)萬(wàn)元。

a.1600.00

b.1547.62

c.1523.81=1600-（1600-500）÷（1+5%）×5%

d.1100.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增以前取得不動(dòng)產(chǎn)

1.預(yù)繳稅款=（含稅總價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%

2.申報(bào)：應(yīng)納稅款=（含稅總價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%-預(yù)繳稅款

2.乙企業(yè)計(jì)征土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅費(fèi)合計(jì)為(d)萬(wàn)元。(當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門(mén)規(guī)定準(zhǔn)予扣除地方教育附加)

a.61.30

b.58.22

c.36.07

d.6.04=（1600-500）÷（1+5%）×5%×（5%+3%+2%）

3.在計(jì)算土地增值稅時(shí)，可扣除項(xiàng)目金額合計(jì)(a)萬(wàn)元。

a.646.04=800×80%+6.04

b.640

c.800.8

d.750.8

4.乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓倉(cāng)庫(kù)應(yīng)繳納土地增值稅()萬(wàn)元。

a.380.07

b.360.55

c.353.88

d.341.98

【知識(shí)鏈接】轉(zhuǎn)讓舊房

僅適用于舊房（存量房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓的情形。納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，允許扣除的項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額（“項(xiàng)目1”）（如有）、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（“項(xiàng)目4”）、以及舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格（“項(xiàng)目6”）。其中：

（1）“項(xiàng)目1”：未支付地價(jià)款，或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除。

（2）“項(xiàng)目6”舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：

（3）“項(xiàng)目4”：轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn)時(shí)，凡不能取得評(píng)估價(jià)格時(shí)，對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

(四)

(2023年考題改編)甲市某公司為增值稅一般納稅人，主要從事旅居業(yè)務(wù)。

2023年5月主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如下:

(1)整體出售一幢位于乙市的酒店式公寓樓，含稅總價(jià)款為16500萬(wàn)元。該公寓樓總建筑面積5000平方米，本月無(wú)其他經(jīng)營(yíng)收入。

(2)該公司轉(zhuǎn)讓時(shí)無(wú)法取得該酒店式公寓樓評(píng)估價(jià)格，扣除項(xiàng)目金額按照發(fā)票所載金額確定(暫不考慮印花稅)。

(3)該公寓樓于2023年7月購(gòu)進(jìn)用于經(jīng)營(yíng)，取得的增值稅專用發(fā)票上注明金額11000萬(wàn)元，稅額1210萬(wàn)元，價(jià)稅合計(jì)12210萬(wàn)元;在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶時(shí)，繳納契稅330萬(wàn)元，取得契稅完稅憑證;轉(zhuǎn)讓前累計(jì)發(fā)生貸款利息支出1058.75萬(wàn)元、裝修支出1000萬(wàn)元。

(4)本月租入甲市一幢樓房，按合同約定支付本月含稅租金合計(jì)10萬(wàn)元，取得增值稅專用發(fā)票，出租方按一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅。該租入樓房50%用于企業(yè)經(jīng)營(yíng)，50%用于職工宿舍。

(5)本月月初增值稅留抵稅額為1100萬(wàn)元。

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。

1.該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓應(yīng)在乙市預(yù)繳增值稅()萬(wàn)元。

a.188.57

b.195.00

c.204.29=（16500-12210）÷（1+5%）×5%

d.180.00

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓營(yíng)改增以后取得的不動(dòng)產(chǎn)

1.預(yù)繳稅款=（含稅總價(jià)-原價(jià)）÷（1+5%）×5%

2.申報(bào)：應(yīng)納稅款=含稅全價(jià)÷（1+9%）×9%-允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅-預(yù)繳稅款

2.2021 年 5 月該公司在甲市實(shí)際繳納增值稅(d)萬(wàn)元。

a.59.26

b.58.52

c.57.55

d.57.27=16500÷（1+9%）×9%-204.29-10÷（1+9%）×9%-1100

3.該公司在計(jì)算土地增值稅時(shí)，按發(fā)票所載金額計(jì)算扣除的金額為(b)萬(wàn)元。

a.14041.50

b.12650.00=11000×（1+5%×3）

c.13029.50

d.12100.00

【答案】b

【解析】納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。每滿12個(gè)月計(jì)1年，超過(guò)1年未滿12個(gè)月但超過(guò)6個(gè)月的，可以視同為1年。本題中，2023年7月購(gòu)人，2023年5月轉(zhuǎn)讓，視為3年?？煽鄢慕痤~=11000×(1+3×5%)=12650(萬(wàn)元)。

4. 關(guān)于該公司轉(zhuǎn)讓酒店式公寓樓，下列說(shuō)法不正確的是(d)。

a.如果稅務(wù)部門(mén)發(fā)現(xiàn)該公司申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格明顯低于同類房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，該公司應(yīng)按同類房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格作為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓收入計(jì)算土地增值稅

b.購(gòu)買公寓樓時(shí)支付的契稅準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”項(xiàng)目予以扣除

c.購(gòu)買公寓樓的貸款利息支出不得作為扣除項(xiàng)目扣除

d.該公司在公寓樓轉(zhuǎn)讓前發(fā)生的裝修支出可以作為扣除項(xiàng)目予以扣除

【答案】d

解析:選項(xiàng)d:沒(méi)有相關(guān)扣除規(guī)定。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算扣除。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

(六)

(2023年考題改編)2023年1月15日，某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(增值稅一般納稅人)收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的《土地增值稅清算通知書(shū)》，要求對(duì)其建設(shè)的w項(xiàng)目進(jìn)行清算。該項(xiàng)目總建筑面積18000平方米，其中可售建筑面積17000平方米，不可售建筑面積1000平方米(產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的公共配套設(shè)施)。該項(xiàng)目2023年4月通過(guò)全部工程質(zhì)量驗(yàn)收。

2023年5月該公司開(kāi)始銷售w項(xiàng)目，截至清算前，可售建筑面積中已出售15000.80平方米。取得含稅銷售收入50000萬(wàn)元。該公司對(duì)w項(xiàng)目選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅。

經(jīng)審核，w項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額合計(jì)8240萬(wàn)元;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本15000萬(wàn)元;管理費(fèi)用4000萬(wàn)元，銷售費(fèi)用4500萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用3500萬(wàn)元(其中利息支出3300萬(wàn)元，無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明)。

(其他相關(guān)資料:w項(xiàng)目所在省政府規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除比例為10%。w項(xiàng)目清算前已預(yù)繳土地增值稅1000萬(wàn)元。其他各項(xiàng)稅費(fèi)均已及時(shí)足額繳納。城市維護(hù)建設(shè)稅稅率7%，教育費(fèi)附加征收比率3%，地方教育附加征收比率 2%，不考慮印花稅) 要求:根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。

1.w項(xiàng)目的清算比例是(b)。

a.83.33%

b.88.24%=15000.08÷17000

c.94.44%

d.100.00%

1.實(shí)際扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額=取得土地使用權(quán)所支付的全部金額×(已開(kāi)發(fā)土地面積÷全部土地面積)×(已售房建筑面積÷全部房建筑面積)

2.清算比例=已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積÷整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積×100%

2.w目時(shí)許扣除的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金(a)萬(wàn)元。

a.285.71=50000÷（1+5%）×5%×（7%+3%+2%）

b.310.71

c.2666.67

d.2691.67

3.許扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額(a)萬(wàn)元。

a.2050.70=（8240+15000）×88.24%×10%

b.2324.00

c.3937.27

d.4462.00

4.w項(xiàng)目清算時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額合計(jì)(c)萬(wàn)元。

a.22843.39

b.22868.39

c.26944.79=（8240+15000）×（1+20%）×88.24%+2050.7+285.71

d.26969.79

5.w項(xiàng)目清算后應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅(b)萬(wàn)元。

a.5911.22

b.5922.46

c.7945.07

d.7961.32

增值額=50000÷（1+5%）-26944.79=20674.26

增值率=20674.26÷26944.79=76.73%

土地增值稅=20674.26×40%-26944.79×5%-1000=5922.46萬(wàn)元

6.關(guān)于w項(xiàng)目清算，下列說(shuō)法正確的有(cad)。

a.該公司清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金

b.對(duì)該項(xiàng)目的清算進(jìn)行審核鑒證的稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)只能由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)指定

c.該公司應(yīng)在收到清算通知書(shū)之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)

d.該公司可以委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》

e.對(duì)于該公司委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)對(duì)清算項(xiàng)目進(jìn)行審核鑒證，并出具《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)必須采信鑒證報(bào)告的全部?jī)?nèi)容

(七)

位于市區(qū)的某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)2023年建造寫(xiě)字樓，發(fā)生的相關(guān)業(yè)務(wù)如下:

(1)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金1700萬(wàn)元，按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納有關(guān)費(fèi)用72.04萬(wàn)元。

(2)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元。

(3)寫(xiě)字開(kāi)發(fā)費(fèi)用中的利息支出為500萬(wàn)元(能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明并按項(xiàng)目分?jǐn)?。

(4)10月寫(xiě)字樓竣工驗(yàn)收，總建筑面積10000平方米，將總建筑面積的90%銷售，簽訂銷售合同，取得不含增值稅銷售收入9500萬(wàn)元;并進(jìn)行了土地增值稅的清算，繳納與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)稅金107.35萬(wàn)元(不含印花稅、增值稅)。

(5)12月將剩余10%的建筑面積打包銷售，取得不含增值稅收入900萬(wàn)元，

(其他相關(guān)資料:該企業(yè)所在省規(guī)定，按土地增值稅暫行條例規(guī)定的最高限額計(jì)算扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用)

要求:根據(jù)上述資料，回答下列問(wèn)題。

1.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時(shí)可以扣除的稅金為(a)萬(wàn)元。

a.107.35

b.0

c.112.1

d.102.6

2.該企業(yè)10月份土地增值稅清算時(shí)可以扣除的開(kāi)發(fā)費(fèi)用為(c)萬(wàn)元。

a.784.05

b.568.10

c.664.74=（1700+72.04+3000）×90%×5%+500×90%

d.961.29

3.該企業(yè)10 月份土地增值稅清算時(shí)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為(d)萬(wàn)元。

a.6602.60

b.5788.35

c.6181.54

d.5925.89=（1700+72.04+3000）×90%+664.74+107.35+（1700+72.04+3000）×90%×20%

4.該企業(yè)10月份清算應(yīng)納的土地增值稅為()萬(wàn)元。

a.869.22

b.1133.35

c.1120.57

d.1018.31

增值額=9500-5925.89

5.該企業(yè)打包銷售房產(chǎn)的單位建筑面積的成本費(fèi)用為(a)萬(wàn)元。

a.0.66=5925.89÷（10000×90%）

b.0.73

c.0.64

d.0.69

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

6.該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土地增值稅為(d)萬(wàn)元。

a.51

b.78

c.63

d.72

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額=0.66×1000=660萬(wàn)元

增值額=900-600=240萬(wàn)元，增值率=240÷660=36.36%，適用30%稅率

該企業(yè)12月打包銷售房產(chǎn)應(yīng)納的土增稅=240×30%=72萬(wàn)

在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

【第11篇】土地增值稅收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

建筑業(yè)企業(yè)通過(guò)會(huì)根據(jù)完工百分比法或工作量法確認(rèn)會(huì)計(jì)收入，有人認(rèn)為，會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入時(shí)，就是增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的時(shí)點(diǎn)。這種認(rèn)識(shí)無(wú)視了會(huì)計(jì)與稅收之間存在的差異。

在會(huì)計(jì)上，建設(shè)方與施工方以雙方簽證認(rèn)可的結(jié)算單等書(shū)面文件作為工程進(jìn)度的依據(jù)，并以此為據(jù)確認(rèn)收入和相應(yīng)的成本。而在稅收上，根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開(kāi)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅[2016]36號(hào)）第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為：1、納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項(xiàng)或者取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天；先開(kāi)具發(fā)票的，為開(kāi)具發(fā)票的當(dāng)天。2、納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。取得索取銷售款項(xiàng)憑據(jù)的當(dāng)天，是指書(shū)面合同確定的付款日期；未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

顯然，第四十五條規(guī)定中提供建筑服務(wù)的企業(yè)有三個(gè)關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)，并通過(guò)此三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)來(lái)判斷增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)：一是預(yù)收款日，二是開(kāi)票日，三是合同約定的收款日。三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)任何一項(xiàng)先行發(fā)生了，增值稅納稅義務(wù)就同時(shí)發(fā)生了。

通過(guò)三個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)我們可以知道，會(huì)計(jì)確認(rèn)收入的時(shí)點(diǎn)必然會(huì)遲于預(yù)收款日；可能會(huì)遲于開(kāi)票日和合同約定的收款日，也可能會(huì)早于開(kāi)票日和合同約定的收款日。因此，我們不能將會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)混為一談。

此外，對(duì)于未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期的，增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)為建筑服務(wù)完成當(dāng)天。通常雙方都會(huì)簽訂內(nèi)容詳備的書(shū)面合同，不太可能出現(xiàn)此種情況，若有發(fā)生，也只會(huì)是施工時(shí)間跨度小、標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)、發(fā)包方信譽(yù)度高的小型施工項(xiàng)目，其會(huì)計(jì)上確認(rèn)收入時(shí)點(diǎn)與增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)點(diǎn)相差不大。如果是大型施工項(xiàng)目而未簽訂書(shū)面合同或者書(shū)面合同未確定付款日期，這種情況對(duì)于施工方來(lái)說(shuō)就是一個(gè)坑，沒(méi)有幾人敢往里面跳。

個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。

【第12篇】土地增值稅附著物包括

導(dǎo)讀：土地增值稅是指的是在國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中產(chǎn)生的增值需要納稅的一種方式。很多人容易將土地增值稅與增值稅相混淆，土地增值稅的可以扣除的項(xiàng)目中稅金是其中之一。那么土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些呢？

土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)

答：根據(jù)土地增值稅暫行條例及實(shí)施細(xì)則，納稅人計(jì)算土地增值額時(shí)稅法允許扣除的項(xiàng)目主要包括四個(gè)方面：一是土地取得成本，即取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用；二是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，包括納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，即開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用，包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用；四是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，包括納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和印花稅，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可以視同稅金扣除。另外，土地增值稅實(shí)施細(xì)則還規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%扣除。

什么是土地增值稅

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減去法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。征稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。土地增值稅實(shí)際上就是反房地產(chǎn)暴利稅，是指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)等單位和個(gè)人，有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)以及在房屋銷售過(guò)程中獲得的收入，扣除開(kāi)發(fā)成本等支出后的增值部分，要按一定比例向國(guó)家繳納的一種稅費(fèi)。當(dāng)前中國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，對(duì)土地增值率高的多征，增值率低的少征，無(wú)增值的不征，例如增值額大于20%未超過(guò)50%的部分，稅率為30%，增值額超過(guò)200%的部分，則要按60%的稅率進(jìn)行征稅。據(jù)專家測(cè)算，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅。

本文詳細(xì)介紹了土地增值稅可以扣除的稅費(fèi)有哪些，也介紹了什么是土地增值稅。如果你是一位土地增值稅的納稅人，最好是知道很多稅金都是可以在繳納土地增值稅的時(shí)候扣除的。

【第13篇】土地增值稅是地稅還是國(guó)稅

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目，不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。所以，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，其取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅計(jì)入財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。計(jì)算房屋出租所得可扣除的稅費(fèi)不包括本次出租繳納的增值稅。個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值稅額，在計(jì)算轉(zhuǎn)租所得時(shí)予以扣除。

那么，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

一、房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品可以適用差額納稅

總局2023年18公告第四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡(jiǎn)稱一般納稅人）銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：

銷售額=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款）÷（1+11%）

隨后，財(cái)稅[2016]140文件就土地的“構(gòu)成”做了補(bǔ)充性規(guī)定，在此不表。

二、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓取得的不動(dòng)產(chǎn)適用差額納稅

總局2023年14公告第三條第五款規(guī)定，一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2023年5月1日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

財(cái)稅[2016]36號(hào)第十五條規(guī)定,提供交通運(yùn)輸、郵政、基礎(chǔ)電信、建筑、不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)，銷售不動(dòng)產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率為11%。

三、房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是否也適用差額納稅

我們需要界定土地使用權(quán)是否屬于“無(wú)形資產(chǎn)”。財(cái)稅[2016]36號(hào)文件規(guī)定：

無(wú)形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來(lái)經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)，包括技術(shù)、商標(biāo)、著作權(quán)、商譽(yù)、自然資源使用權(quán)和其他權(quán)益性無(wú)形資產(chǎn)。

……

自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)。

……

顯而易見(jiàn)，土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)，因此轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)不適用總局2023年14公告和18號(hào)公告的規(guī)定，也就是不適用差額計(jì)算增值稅。

【小結(jié)】

轉(zhuǎn)讓2023年4月30日后取得的土地使用權(quán)，采取一般計(jì)稅方法的，繳納增值稅為：取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用 ÷ （1+11%） × 11%，土地出讓金票據(jù)不得遞減增值稅銷項(xiàng)，增值稅稅負(fù)較重。

房地產(chǎn)這塊一直是比較熱門(mén)的話題，如果還有疑問(wèn)，歡迎關(guān)注快學(xué)會(huì)計(jì)，下方留言吧！

【第14篇】我國(guó)實(shí)施的土地增值稅的稅率為

【咨詢法律問(wèn)題，點(diǎn)擊文末藍(lán)色字體了解更多】

土地使用權(quán)稅，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個(gè)人，以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照規(guī)定由土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的一種稅賦。

土地使用稅只在縣以上城市開(kāi)征，非開(kāi)征地區(qū)城鎮(zhèn)使用土地則不征稅。

【法律依據(jù)】

《憲法》第五十六條，中華人民共和國(guó)公民有依照法律納稅的義務(wù)。

【第15篇】營(yíng)改增后土地增值稅計(jì)算方法

土地增值稅的計(jì)算方法

常見(jiàn)的一般有4種情況：

1.房開(kāi)企業(yè)新房銷售

2.其他企業(yè)新房銷售（非房開(kāi)企業(yè)）

3.存量房銷售

4.只賣地

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售新房

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

3.計(jì)算增值額=？

不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

具體解析如下：

1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=？

（1）簡(jiǎn)易計(jì)稅：含稅收入/（1+5%）

（2）一般計(jì)稅：（含稅收入－土地價(jià)款）/（1+9%）

2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=？

（1）扣除項(xiàng)目1

第一項(xiàng)：取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅

（2）扣除項(xiàng)目2

第二項(xiàng)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

注意：開(kāi)發(fā)費(fèi)用是另外計(jì)算

（3）扣除項(xiàng)目3：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（兩種扣除方法）

①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5％以內(nèi)

②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：

允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10％以內(nèi)

（4）扣除項(xiàng)目4：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅，以及不允許抵扣銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除，允許抵扣銷項(xiàng)稅額的（進(jìn)項(xiàng)稅額）不能扣除。

（5）扣除項(xiàng)目5（加計(jì)扣除20%）：

加計(jì)扣除的金額=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×20％

注意：僅適用從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是不享受此項(xiàng)扣除。

3.計(jì)算增值額=？

＝不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額－規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

4.計(jì)算增值率=？

增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額

5.查適用的稅率：四級(jí)超率累進(jìn)稅率表

6.土地增值稅稅額

=增值額×適用稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

【例題】2023年某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫(xiě)字樓，應(yīng)稅收入總額為10000萬(wàn)元（不含稅）

開(kāi)發(fā)該寫(xiě)字樓有關(guān)支出為：

（1）支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本3000萬(wàn)元；

（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為450萬(wàn)元（可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明）

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬(wàn)元；

（5）該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5％。

計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。

1.應(yīng)稅收入總額：10000萬(wàn)元（不含增值稅）

2.扣除項(xiàng)目

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬(wàn)元；

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本為3000萬(wàn)元；

（3）可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用

=450+（1000+3000）×5％=650（萬(wàn)元）

（4）允許扣除的稅費(fèi)為555萬(wàn)元；

（5）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20％

加計(jì)扣除額=（1000+3000）×20％=800（萬(wàn)元）

允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)

=1000+3000+650+555+800=6005（萬(wàn)元）

3.增值額=10000－6005=3995（萬(wàn)元）

4.增值率=3995÷6005×100％=66.53％

5.稅率：

“超過(guò)50％～100％的部分”

適用稅率40％，速算扣除系數(shù)5％

6.增值稅稅額

=3995×40％－6005×5％

=1297.75（萬(wàn)元）

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