關(guān)于土地增值稅（16篇）

【第10篇】重組土地增值稅政策

為支持企業(yè)改制重組，優(yōu)化市場(chǎng)環(huán)境，財(cái)政部、稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)），這些熱點(diǎn)問題您了解嗎？一起來學(xué)習(xí)吧↓

企業(yè)改制，改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）規(guī)定：“一、企業(yè)按照《中華人民共和國公司法》有關(guān)規(guī)定整體改制，包括非公司制企業(yè)改制為有限責(zé)任公司或股份有限公司，有限責(zé)任公司變更為股份有限公司，股份有限公司變更為有限責(zé)任公司，對(duì)改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

本公告所稱整體改制是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

企業(yè)合并，原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）規(guī)定：“二、按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

八、本公告所稱不改變?cè)髽I(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動(dòng)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動(dòng)。

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，是否征收土地增值稅？

根據(jù)《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實(shí)施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2023年第21號(hào)）規(guī)定：“四、單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對(duì)其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

……

五、上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。

……

九、本公告執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。企業(yè)改制重組過程中涉及的土地增值稅尚未處理的，符合本公告規(guī)定可按本公告執(zhí)行?！?/p>

文章來源于：中國稅務(wù)報(bào)

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【第11篇】土地增值稅清算需要報(bào)送資料

土地增值稅清算單位與分期的確定，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅負(fù)有著巨大的影響。

清算單位應(yīng)該如何確定，分期如何劃分呢？我們通過對(duì)部分地區(qū)的土地增值稅政策進(jìn)行梳理，希望給大家?guī)硪恍椭?/p>

一、發(fā)改委立項(xiàng)

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號(hào)）第一條“土地增值稅的清算單位”明確，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

上述國家有關(guān)部門是指發(fā)展改革部門，或者履行項(xiàng)目備案職能的經(jīng)信委、計(jì)經(jīng)委等部門。

例如，國地稅合并后的江西省稅務(wù)局，在《國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的公告》（國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第16號(hào)）第一條“土地增值稅清算單位的確定”規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅清算單位應(yīng)依據(jù)發(fā)展和改革委員會(huì)審批或核準(zhǔn)的項(xiàng)目文件確定。

2023年6月13日，河北省地方稅務(wù)局發(fā)布的《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條“國稅發(fā)〔2006〕187 號(hào)第一條中'國家有關(guān)部門'具體指哪個(gè)部門？依據(jù)哪個(gè)部門規(guī)定確定分期？”明確：一般應(yīng)以發(fā)改部門發(fā)放的《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目備案證》或《河北省固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)證》所載內(nèi)容為依據(jù)，如證書中標(biāo)注不詳細(xì)或備注中明確'以規(guī)劃部門最終審批條件為準(zhǔn)'的，則應(yīng)結(jié)合規(guī)劃部門審批的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》來確定清算單位和項(xiàng)目分期。

需要注意的是，《河北省地方稅務(wù)局關(guān)于對(duì)地方稅有關(guān)業(yè)務(wù)問題的解答》第二條答復(fù)中“如證書中標(biāo)注不詳細(xì)的”其實(shí)是個(gè)坑，解釋權(quán)在當(dāng)?shù)囟悇?wù)局，企業(yè)需要小心。

二、會(huì)計(jì)核算單位

其實(shí)，除了國家有關(guān)部門的立項(xiàng)，房地產(chǎn)成本核算才是真正的核算項(xiàng)目。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

例如，《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號(hào) ）第一條第（四）款規(guī)定，納稅人取得土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)的，其清算單位按納稅人成本核算的最基本核算項(xiàng)目或核算對(duì)象為單位計(jì)算。

只有主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人的核算項(xiàng)目或核算對(duì)象劃分不合理的，可按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的核算單位或核算對(duì)象進(jìn)行清算。

《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布土地增值稅征管工作規(guī)程[試行]的公告》（深圳市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以項(xiàng)目登記為單位進(jìn)行清算。

對(duì)開發(fā)期超過3年的項(xiàng)目，納稅人可以根據(jù)其開發(fā)進(jìn)度，選擇會(huì)計(jì)核算相對(duì)獨(dú)立的部分進(jìn)行分期清算，并將分期計(jì)劃報(bào)送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)在設(shè)立賬套時(shí)是否分期要結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃、開發(fā)產(chǎn)品的特點(diǎn)以及是否銷售等因素確定，且不可任由財(cái)務(wù)人員隨心所欲。

但是需要注意的是，在2023年大連又出臺(tái)了《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告》（大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）文件，其中第一條規(guī)定，土地增值稅應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以住建部門或國土規(guī)劃部門下發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定的分期建設(shè)項(xiàng)目作為清算單位。

三、工程規(guī)劃許可證

目前最流行的還是按照工程規(guī)劃許可證。

《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）第一條第（一）款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項(xiàng)目為清算單位。用地規(guī)劃項(xiàng)目實(shí)施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項(xiàng)目（分期）為清算單位。

《國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》（國家稅務(wù)總局福建省稅務(wù)局公告2023年第21號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的次月15日前，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)備案《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載的建設(shè)項(xiàng)目名稱等基礎(chǔ)信息，并以申報(bào)備案的建設(shè)項(xiàng)目為單位進(jìn)行土地增值稅清算。

《廈門市土地增值稅清算管理辦法》（廈門市地方稅務(wù)局2023年第7號(hào)公告）第二十五條規(guī)定，2023年1月1日后采取分期方式開發(fā)、銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可按政府規(guī)劃主管部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》作為分期標(biāo)準(zhǔn)，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

四、多證結(jié)合

特殊情況時(shí)，要結(jié)合其它證照。

例如，山東省引入了建設(shè)用地規(guī)劃許可證?！渡綎|省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法》（山東省地方稅務(wù)局公告2023年第5號(hào)）第五條規(guī)定，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依據(jù)國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目，結(jié)合《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定項(xiàng)目管理單位，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行管理。

而青島市原則上對(duì)于不屬于“同期規(guī)劃、同期施工、同期交付”的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)分期進(jìn)行清算?！肚鄭u市地方稅務(wù)局關(guān)于貫徹落實(shí)<山東省地方稅務(wù)局土地增值稅“三控一促”管理辦法>若干問題的公告》（青島市地方稅務(wù)局公告2023年第4號(hào)）第一條規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。具體清算單位原則上由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)以政府規(guī)劃部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》確認(rèn)的項(xiàng)目來確定，屬于分期開發(fā)的項(xiàng)目，參照政府相關(guān)部門頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建筑工程施工許可證》《商品房（銷售）預(yù)售許可證》及竣工驗(yàn)收交付、預(yù)售資金回籠情況確定。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號(hào)）第十條又規(guī)定，依據(jù)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》難以確認(rèn)分期開發(fā)項(xiàng)目的，納稅人應(yīng)于取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》之日起30日內(nèi)向主管地稅機(jī)關(guān)報(bào)告，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)依據(jù)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》以及相關(guān)《建筑工程施工許可證》《預(yù)售許可證》及預(yù)售資金回籠等情況，經(jīng)調(diào)查核實(shí)、集體審議，綜合認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目。主管地稅機(jī)關(guān)認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)于納稅人報(bào)送分期項(xiàng)目最后一個(gè)《預(yù)售許可證》之日起15日內(nèi)書面告知納稅人。

五、既定事實(shí)

企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目不想分期清算，有沒有辦法呢？安徽給出了一點(diǎn)曙光?！栋不帐⊥恋卦鲋刀惽逅愎芾磙k法》（安徽省地方稅務(wù)局公2023年第6號(hào)）第十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，符合下列情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為同一分期開發(fā)項(xiàng)目：

（一）取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，只取得一個(gè)《建筑工程施工許可證》的；

（二）取得多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，且由若干個(gè)《建筑工程施工許可證》確定組織施工，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)調(diào)查核實(shí)該多個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所確定的項(xiàng)目未利用本分期項(xiàng)目回籠資金開工建造的。

以上屬于不完全列舉，歡迎各地企業(yè)對(duì)號(hào)入座。

古人云，凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。房地產(chǎn)稅收籌劃屬于系統(tǒng)工程，財(cái)務(wù)部門不是萬能的，并不能填所有的坑，因此需要在前期項(xiàng)目立項(xiàng)前就要參與戰(zhàn)略規(guī)劃。

【第12篇】土地增值稅清算條件

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的要具備哪些條件？

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第二條第（一）項(xiàng)及《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號(hào)文件發(fā)布）第九條的規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；

（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

根據(jù)上述政策規(guī)定，凡是完成項(xiàng)目全部轉(zhuǎn)讓行為的，即符合文件規(guī)定的三種情形之一的，均應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算，即企業(yè)要根據(jù)政策申請(qǐng)土地增值稅清算。

在實(shí)務(wù)中，各地對(duì)應(yīng)進(jìn)行清算的“竣工”條件等進(jìn)行了一定的細(xì)化規(guī)范。舉例如下：

1.北京市規(guī)定。

根據(jù)《北京市地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》（北京市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）第十四條的規(guī)定，竣工，是指除土地開發(fā)外，納稅人建造、開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，符合下列條件之一：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始投入使用。開發(fā)項(xiàng)目無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理竣工（完工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)納稅人開始辦理開發(fā)項(xiàng)目交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時(shí)，為開發(fā)項(xiàng)目開始投入使用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

2.天津市規(guī)定。

《天津市土地增值稅清算管理辦法》（天津市地方稅務(wù)局公告2023年第24號(hào)文件發(fā)布）第九條規(guī)定，“全部竣工”和“已竣工驗(yàn)收”是指除土地開發(fā)外，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得《天津市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案書》。

3.安徽省規(guī)定。

《安徽省土地增值稅清算管理辦法》（安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號(hào)）第十九條規(guī)定，土地增值稅清算所稱“竣工，是指除土地開發(fā)外，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已開始交付購買方；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明”。

4.西安市規(guī)定。

《關(guān)于明確土地增值稅若干政策問題的通知》（西地稅發(fā)〔2010〕235號(hào)）第九條規(guī)定：“《規(guī)程》第九條（一）款中‘房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的’是指所有開發(fā)產(chǎn)品經(jīng)有關(guān)部門竣工驗(yàn)收、全部銷售并收訖營業(yè)收入款項(xiàng)或者已開具索取營業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)的項(xiàng)目。對(duì)開發(fā)產(chǎn)品雖未銷售但已發(fā)生自用、出租、出借等情形，在統(tǒng)計(jì)口徑上視同已完成銷售，但對(duì)未發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的不征收土地增值稅?！?/p>

【第13篇】土地增值稅 核定征收

關(guān)注微信公眾號(hào)：城市三舊改造計(jì)劃，第一時(shí)間推送。不定時(shí)發(fā)福利及干貨??！

文章來源：房地產(chǎn)財(cái)稅咨詢

土地增值稅相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言是一個(gè)最大的稅種，因其核算與繳納的周期長、計(jì)算復(fù)雜、稅負(fù)高等原因，一直是考驗(yàn)財(cái)稅工作者專業(yè)水平的稅種，因此，很多企業(yè)不想這么復(fù)雜，想核定征收。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎？

案例

土地增值稅能否通過“核定征收”進(jìn)行節(jié)稅籌劃?

某房地產(chǎn)公司開發(fā)了一商住兩用樓盤，房產(chǎn)銷售火爆，增值額3倍以上，土地增值稅適用60%的稅率。公司為了達(dá)到少繳土地增值稅的目的，同稅務(wù)部門溝通希望采用核定征收土地增值稅。

那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以核定征收土地增值稅嗎?

情形一

(一)什么情況下土地增值稅會(huì)被核定征收?

1.政策依據(jù)

根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十四條規(guī)定，在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收。

(1)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

(3)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

(4)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

(5)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

2.政策解析

通過對(duì)以上政策的分析，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，出現(xiàn)賬簿混亂、憑證殘缺不全等原因，將會(huì)被核定征收土地增值稅。

但是，單純轉(zhuǎn)讓土地、轉(zhuǎn)讓舊房等行為需要繳納土地增值稅的，大部分情況不得核定征收。

如：根據(jù)《河南省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告》(河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號(hào))第一條第(四)項(xiàng)規(guī)定，所有納稅人轉(zhuǎn)讓“土地”的一律按查賬方式征收土地增值稅。國有企業(yè)改組改制中遇到的土地轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，無法計(jì)算扣除項(xiàng)目的，報(bào)省轄市局批準(zhǔn)后可按核定征收方式，按7%的核定征收率征收土地增值稅。

轉(zhuǎn)讓土地是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)或以轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)為主(建筑物占總售價(jià)的30%以內(nèi))的行為。

情形二

(二)土地增值稅核定征收時(shí)，會(huì)如何核定?

1.政策依據(jù)

(1)根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知(國稅發(fā)[2009]91號(hào))第三十五條規(guī)定，符合上述核定征收條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土地增值稅核定征收核查，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議，通知納稅人申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。

(2)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)[2006]187號(hào))第七條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)符合核定征收土地增值稅條件之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況，按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅。

(3)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(國稅發(fā)[2010]53號(hào))第四條規(guī)定，核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

2.政策解析

通過對(duì)以上政策的分析，企業(yè)要想采用核定征收土地增值稅，必須由“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書”，也就是說，必須要得到稅務(wù)部門的認(rèn)可，同時(shí)，核定率不低于預(yù)征率且原則上不得低于5%，在實(shí)際操作中，各地核定率，不同類型的樓盤，均有差別。

如：根據(jù)《天津市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告》(天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號(hào))第八條規(guī)定，關(guān)于確定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收率的問題：

(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%；

(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。

(三)無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的，核定征收率為8%。

也就是說，當(dāng)企業(yè)真的要想采用核定征收土地增值稅時(shí)，一定得好好算一下核定征收稅負(fù)與查賬征收稅負(fù)之間的差異。

另外，還得考慮一個(gè)問題，由于只有出現(xiàn)“賬簿混亂、憑證殘缺不全” 等原因土地增值稅才能采用核定征收，那么，既然“賬簿混亂、憑證殘缺不全”企業(yè)所得稅也就無法進(jìn)行查賬征收，也就得進(jìn)行核定征收。

所以說，土地增值稅要想采用核定征收，就一定得全面考慮企業(yè)的其他稅種的繳納問題。

——來源：昌堯講稅

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【第14篇】預(yù)繳土地增值稅分錄

導(dǎo)讀：工程施工項(xiàng)目預(yù)繳稅費(fèi)會(huì)計(jì)分錄怎么寫？預(yù)繳增值稅的相關(guān)處理并沒有各位想象中的那么復(fù)雜。為了幫助各位能更加熟悉這方面的知識(shí)，小編搜集了一些詳細(xì)的資料供大家閱讀思考，有興趣的同學(xué)可以接著往下看。

工程施工項(xiàng)目預(yù)繳稅費(fèi)會(huì)計(jì)分錄怎么寫?

如果繳納是當(dāng)月的增值稅那么直接做分錄

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(已交稅金)

貸:銀行存款

如果是上個(gè)月的增值稅,那么

期末將貸方應(yīng)交的銷項(xiàng)稅轉(zhuǎn)入未交增值稅中,表示當(dāng)月應(yīng)交未交的增值稅

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--未交增值稅

在實(shí)際繳納時(shí)再轉(zhuǎn)入已交稅金明細(xì)科目中轉(zhuǎn)銷

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(已交稅金)

貸:銀行存款

預(yù)繳稅款是否計(jì)提城建稅、教育附加?

答:根據(jù)城建稅暫行條例規(guī)定,'城市維護(hù)建設(shè)稅,以納稅人實(shí)際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù),分別與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時(shí)繳納'.因此,預(yù)繳稅款時(shí)不計(jì)提城建稅,待實(shí)際繳納時(shí)按實(shí)際繳納的增值稅額計(jì)稅依據(jù)繳納城建稅和教育費(fèi)附加.

【第15篇】土地增值稅的征管

土地增值稅清算的方式有兩種：一是查賬征收，二是核定征收。

對(duì)于商業(yè)開發(fā)產(chǎn)品占比較多、拿地較早及拿地較大，開發(fā)周期過長的房地產(chǎn)項(xiàng)目，若能爭(zhēng)取到核定征收，則可事項(xiàng)項(xiàng)目整體稅負(fù)大幅度的降低。

下面小編將滿足核定征收的法定情形（相關(guān)政策）匯總?cè)缦拢?/p>

01《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）相關(guān)規(guī)定

第三十五條 納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置帳簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置帳簿但未設(shè)置的；

（三）擅自銷毀帳簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置帳簿，但帳目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查帳的;

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的;

（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。同時(shí)規(guī)定，“稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納稅額的具體程序和方法由國務(wù)院稅務(wù)主管部門規(guī)定”。

02《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）相關(guān)規(guī)定

對(duì)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《稅收征管法》第35條之規(guī)定，實(shí)行核定征收。

03《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）相關(guān)規(guī)定

核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍，嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的，必須立即糾正。對(duì)確需核定征收的，要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求，從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

04重慶市地方規(guī)定

（一）重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《重慶市地方稅務(wù)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅核定征收管理辦法（試行）》的公告（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第7號(hào)）

第五條 凡納稅人不能提供完整、準(zhǔn)確的收入和扣除項(xiàng)目憑證，不能準(zhǔn)確計(jì)算房地產(chǎn)項(xiàng)目增值額，有下列情形之一的，可實(shí)行核定征收土地增值稅。

(一) 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

(二) 自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

(三) 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或者扣除項(xiàng)目金額的；

(四) 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的；

(五) 符合土地增值稅清算(以下簡稱清算)條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

第六條 核定征收土地增值稅應(yīng)當(dāng)首先采用定率征收方式，確實(shí)無法實(shí)施定率征收的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)方可采用定額征收方式。

(一) 定率征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.按照核實(shí)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的方法核定；

2.按照核實(shí)建造成本、費(fèi)用加合理利潤的方法核定；

3.按照合理方法計(jì)算和推定納稅人房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入或者房地產(chǎn)建造成本核定。

(二) 定額征收核定依據(jù)應(yīng)當(dāng)順次選擇以下方法：

1.參照納稅人相近清算房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅負(fù)水平核定；

2.參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)中經(jīng)營規(guī)模和收入水平相近的納稅人稅負(fù)水平核定；

3.按照其它合理的方法核定。

采用前款中所列一種方法不足以準(zhǔn)確核定應(yīng)納稅額時(shí)，可同時(shí)采用兩種以上的方法核定。

（二）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策執(zhí)行問題的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第9號(hào)）

納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評(píng)估價(jià)格”、“取得成本”，或者提供不實(shí)，不能計(jì)算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。

（三）《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告》（重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號(hào)）

一、納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅實(shí)行核定征收的，分類型適用核定征收率：

（一）單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)：普通住宅為5%；非普通住宅及車庫為6%；非住宅（車庫除外）為8%。

（二）個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。

核定征收固然可以有效降低土地增值稅稅負(fù)，但也可能對(duì)其他稅種申報(bào)、后續(xù)的稅收申報(bào)和財(cái)務(wù)處理等事項(xiàng)引起一系列的“蝴蝶效應(yīng)”，導(dǎo)致其他稅收負(fù)擔(dān)增加。

土地增值稅核定征收的條件小編已經(jīng)做了詳細(xì)的闡述。從核定征收的條件不難發(fā)現(xiàn)，核定征收的立足點(diǎn)在于納稅人“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”。而“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”可能會(huì)引起企業(yè)所得稅的“核定征收”和增值稅不得“抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額”等蝴蝶效應(yīng)。

企業(yè)所得稅核定征收

依據(jù)國稅發(fā)〔2008〕30號(hào)第三條之規(guī)定：納稅人具有下列情形之一的，核定征收企業(yè)所得稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；

（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬薄的；

（三）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；

（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；

（六）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

從上述規(guī)定發(fā)現(xiàn)，企業(yè)所得稅核定征收與土地增值增稅核定征收條件都有“不能準(zhǔn)確核算”或“不能提供資料”的元素。

增值稅不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額

對(duì)于一般納稅人而言，若土地增值稅采用核定征收的方式，則增值稅（一般征收方式）不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

財(cái)稅〔2016〕36號(hào) 附件一第三十三條之規(guī)定：有下列情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：

（一）一般納稅人會(huì)計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。

（二）應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。

后續(xù)年度的納稅申報(bào)

在完成土地增值稅清算后，對(duì)于尚未對(duì)外銷售的物業(yè)或自持物業(yè)用于對(duì)外出租時(shí)，仍需要按照核定征收企業(yè)所得稅。

重慶市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定征收的應(yīng)稅所得率為20%，對(duì)于單純出租業(yè)務(wù)而言，其實(shí)際應(yīng)稅所得率遠(yuǎn)低于20%。

財(cái)務(wù)核算從不規(guī)范到規(guī)范的銜接

對(duì)于一個(gè)企業(yè)而言尤其是一般納稅人，不可能一直采用核定征收。那么自身的財(cái)務(wù)處理由“混亂”如何有序地過渡到“規(guī)范”，尤其未售開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅基礎(chǔ)如何確定，也將是一件令會(huì)計(jì)人員傷神又費(fèi)力的事情。

因此納稅人在認(rèn)為自身可能滿足核定征收條件時(shí)，一定要盡可能得找到可以佐證的財(cái)務(wù)及相關(guān)資料，謹(jǐn)慎采用核定征收的清算方式。

一個(gè)土地增值稅核定征收問題的討論

某房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目核定征收土地增值稅，但是由于核定收入時(shí)有一部分商品房為超規(guī)劃建設(shè)，當(dāng)時(shí)未納入清算范圍。目前這部分房地產(chǎn)已經(jīng)銷售，如何征收這部分超規(guī)劃建設(shè)的房地產(chǎn)的土地增值稅成了一個(gè)難以解決的問題。下面來討論這個(gè)問題。

某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，2003年取得立項(xiàng)批文，規(guī)劃總建筑面積7萬平方米，實(shí)際建筑面積8.6萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬平方米。超規(guī)劃建設(shè)部分由于與國土管理部門在補(bǔ)繳土地出讓金方面存在爭(zhēng)議，不能領(lǐng)取銷售許可證，不允許銷售。

2023年，開發(fā)項(xiàng)目中除了超規(guī)劃建設(shè)的部分，其他商品房均已銷售。稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)已銷售的部分進(jìn)行了土地增值稅清算，由于項(xiàng)目成本資料不全，對(duì)其進(jìn)行了核定征收。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的核定征收率為3.5%，稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)以發(fā)出了核定征收通知書。

直到2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與國土地管理部門對(duì)超規(guī)劃建設(shè)部分補(bǔ)繳土地出讓金的問題得到解決。房地產(chǎn)開發(fā)公司同意將超規(guī)劃建設(shè)的商品房進(jìn)行拍賣，以拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金。但是拍賣收入補(bǔ)繳土地出讓金前應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅。這部分商品房該如何繳納土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)公司認(rèn)為，也是通常的看法，超規(guī)劃建設(shè)的部分仍是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，2023年稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)項(xiàng)目的核定征收通知書也適用于超規(guī)劃建設(shè)的商品房，因此認(rèn)為仍應(yīng)當(dāng)按3.5%核定征收。

但是2023年以來土地增值稅核定征收政策發(fā)生了兩個(gè)變化。

一是2023年《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號(hào)）規(guī)定：為了規(guī)范核定工作，核定征收率原則上不得低于5%，各省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際，區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率。

二是項(xiàng)目所在地省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)取消了核定征收率的規(guī)定，要求對(duì)核定征收房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目測(cè)算稅負(fù)，以測(cè)算的稅負(fù)作為核定征收率征收土地增值稅，測(cè)算的稅負(fù)低于5%的，按5%核定征收。

存在這兩個(gè)政策變化因素，超規(guī)劃建設(shè)的部分還能按原核定征收方法征收土地增值稅嗎？

先要解決一個(gè)問題：超規(guī)劃建設(shè)的商品房是不是原房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分。

這個(gè)問題要房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)管理部門確定。如果確定不是原來房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，要確定是按查帳方式還是核定方式征收土地增值稅。如果這部分商品房難以確定扣除項(xiàng)目金額的，仍需要核定征收，很顯然應(yīng)按變化后的核定征收政策核定征收。如果立項(xiàng)管理部門將其認(rèn)定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，問題要復(fù)雜一些。

超規(guī)劃建設(shè)部分是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一部分，就這個(gè)項(xiàng)目來說，2023年該項(xiàng)目銷售的比例未達(dá)到85%，不符合清算條件。在超規(guī)劃建設(shè)部分銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目才達(dá)到了清算條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目符合清算條件的時(shí)間是2023年。由于項(xiàng)目由于成本資料不全，難以計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，仍要核定征收，但是核定征收應(yīng)當(dāng)適用2023年的政策。

作為問題討論，還要討論類似于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核定征收另外一種情況。

如果超規(guī)劃建設(shè)的商品房面積不足以影響2023年對(duì)該項(xiàng)目清算條件的判斷，又該如何征收其土地增值稅。

假設(shè)該項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積為15萬平方米，超規(guī)劃建設(shè)1.6萬元平方面，即使2023年銷售超規(guī)劃建設(shè)商品，但該項(xiàng)目符合清算條件仍然是2023年。

本人認(rèn)為，盡管核定征收政策進(jìn)行了調(diào)整，但是只適用政策實(shí)施之日之后的核定征收，而不追溯既往，只要政策沒有對(duì)這種情況有針對(duì)性的調(diào)整核定征收的政策，應(yīng)當(dāng)對(duì)超規(guī)劃建設(shè)的部分仍按2023年的核定征收通知書征收土地增值稅。

【第16篇】舊項(xiàng)目土地增值稅清算應(yīng)稅收入

編者按：土地增值稅向來是一個(gè)復(fù)雜的稅種，其復(fù)雜性一方面體現(xiàn)在國家層面的規(guī)定不夠明確，實(shí)踐中容易產(chǎn)生不同理解，導(dǎo)致發(fā)生爭(zhēng)議，另一方面體現(xiàn)在部分征管措施授權(quán)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)自行制定細(xì)則，而各地處理方法不盡相同，導(dǎo)致橫向?qū)用嬗羞`稅收公平。例如土地增值稅清算單位的認(rèn)定，就是一個(gè)爭(zhēng)議頗多的問題，不同的認(rèn)定方法，可能導(dǎo)致土地增值稅納稅義務(wù)相差數(shù)千萬之多。本文將以一個(gè)真實(shí)案例引入，分析如何合理認(rèn)定分期開發(fā)項(xiàng)目的清算單位。

一、案例引入：分期項(xiàng)目清算單位不同，土地增值稅相差數(shù)千萬

a公司成立于2007年，主要經(jīng)營業(yè)務(wù)為：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。2007年，a公司取得某地塊土地使用權(quán)，滾動(dòng)開發(fā)x房地產(chǎn)項(xiàng)目。因x項(xiàng)目占地面積較大，a公司自行區(qū)分為x一期、x二期、x三期三個(gè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。2023年1月，三期項(xiàng)目均已竣工，其中一期、二期實(shí)現(xiàn)盈利，三期發(fā)生虧損。經(jīng)a公司評(píng)估，如合并清算，在正負(fù)增值額互相抵消后，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅2000萬元；如分別清算，三期項(xiàng)目增值額為負(fù)，土地增值稅為零，一期、二期項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅6000萬元。兩種清算方法納稅義務(wù)相差4000萬元。a公司遂向x市稅務(wù)局提交《申請(qǐng)報(bào)告》，申請(qǐng)將一、二、三期項(xiàng)目合并清算。

2023年4月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《關(guān)于a公司申請(qǐng)x項(xiàng)目合并清算土地增值稅的答復(fù)》，提出稅務(wù)信息系統(tǒng)顯示a公司開發(fā)的x項(xiàng)目按一期、二期、三期做了三個(gè)項(xiàng)目登記，認(rèn)為將x項(xiàng)目確認(rèn)為一期、二期、三期三個(gè)清算單位進(jìn)行土地增值稅清算依據(jù)充分，a公司申請(qǐng)合并清算無法律依據(jù)。2023年5月，x市稅務(wù)局y稅務(wù)分局向a公司作出《稅務(wù)事項(xiàng)通知書（清算審核結(jié)論通知）》，要求a公司對(duì)x一期單獨(dú)清算土地增值稅，補(bǔ)繳x一期土地增值稅2000萬元。

a公司不服，向x市稅務(wù)局提起行政復(fù)議，本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：a公司將x項(xiàng)目自行區(qū)分為一期、二期、三期三個(gè)項(xiàng)目，是否應(yīng)當(dāng)分別清算土地增值稅？

稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第一條，“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算”。本案三個(gè)項(xiàng)目分期開發(fā)，依法應(yīng)當(dāng)作為三個(gè)清算單位。

a公司認(rèn)為：三期項(xiàng)目只是為了開發(fā)建設(shè)方便自行劃分的，具有隨意性，不應(yīng)作為清算單位的劃分依據(jù)。否則a公司完全可以任意界定分期項(xiàng)目，規(guī)避土地增值稅納稅義務(wù)。

二、分期項(xiàng)目應(yīng)以國家有關(guān)部門批準(zhǔn)文件為依據(jù)劃分，納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅法立法目的和基本原理、原則

（一）只有國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目才應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算

雖然國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定了分期開發(fā)項(xiàng)目以分期項(xiàng)目為單位清算，但并沒有明確“分期開發(fā)”、“分期項(xiàng)目”的概念和判斷標(biāo)準(zhǔn)，也沒有明確“以分期項(xiàng)目為單位清算”是強(qiáng)制性規(guī)定還是宣示性規(guī)定。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目劃分標(biāo)準(zhǔn)不一，表現(xiàn)出很強(qiáng)的任意性，例如：有的以土地使用權(quán)證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的以發(fā)改委立項(xiàng)審批文件為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的以建設(shè)規(guī)劃許可證、建設(shè)用地許可證、甚至預(yù)售許可證為準(zhǔn)劃分不同項(xiàng)目，有的則完全自主劃分不同項(xiàng)目，各種情形不一而足。為此，x市稅務(wù)局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅若干問題的公告》，對(duì)此問題進(jìn)行了明確。

根據(jù)該公告規(guī)定，“土地增值稅以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對(duì)開發(fā)周期較長，納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可將自行分期項(xiàng)目確定為清算單位，并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案”。由此可見，該公告明確規(guī)定“分期項(xiàng)目”包括兩類，其一是國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目；其二是納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目。同時(shí)明確規(guī)定了兩種分期項(xiàng)目適用不同的清算規(guī)則，即：（1）對(duì)于國家有關(guān)部門批準(zhǔn)分期開發(fā)的項(xiàng)目，必須以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。（2）對(duì)于納稅人自行分期的開發(fā)項(xiàng)目，可以以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。

根據(jù)稅收法定原則，稅法必須具備明確性，而國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)過于粗放的規(guī)定難以適用于實(shí)踐，此種情況下，應(yīng)當(dāng)充分考慮地方性法律依據(jù)。x市稅務(wù)局公告內(nèi)容對(duì)分期項(xiàng)目的界定和稅務(wù)處理規(guī)定符合上位法。根據(jù)該公告規(guī)定，對(duì)于納稅人自行確定的分期項(xiàng)目，并不強(qiáng)制以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，而是可以選擇以分期項(xiàng)目清算，當(dāng)然也可以選擇整體清算。

（二）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合土地增值稅立法目的

《土地增值稅暫行條例》第一條規(guī)定，“為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益，維護(hù)國家權(quán)益，制定本條例”。《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅宣傳提綱>的通知》（國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)）規(guī)定，“在研究制定土地增值稅時(shí)遵循了以下三個(gè)原則：（一）要有效的抑制炒買炒賣“地皮”、“樓花”等牟取暴利的投機(jī)行為，防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的行為……（二）維護(hù)國家權(quán)益，防止國家土地增值收益流失，增加國家財(cái)政收入……（三）保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報(bào)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整”。由此可見，土地增值稅立法目的主要有三：一是宏觀調(diào)控，即維護(hù)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展秩序；二是財(cái)政創(chuàng)收，即為國家創(chuàng)造財(cái)政收入，三是納稅人保護(hù)，即保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益。換言之，課征土地增值稅不僅僅是為了維護(hù)國家稅收利益，即不能只關(guān)注財(cái)政創(chuàng)收，還需要在征稅過程中充分考慮調(diào)控性和納稅人權(quán)利保護(hù)。既要對(duì)炒買、炒賣擾亂房地產(chǎn)開發(fā)秩序的課征重稅，也要對(duì)正當(dāng)開發(fā)者充分保護(hù)、考慮其投資回報(bào)合理征稅，從而體現(xiàn)差別化征稅，實(shí)現(xiàn)對(duì)土地增值收益的“合理調(diào)節(jié)”。

本案中，a公司是依法依規(guī)成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，開發(fā)案涉項(xiàng)目并非炒買炒賣，案涉項(xiàng)目預(yù)售收益均為合理市場(chǎng)收益，完全是正當(dāng)開發(fā)、獲取合理回報(bào)。案涉項(xiàng)目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中，有取得預(yù)售收益的機(jī)會(huì)，但也同樣存在巨額虧損的可能。因此，只有整體清算才能真實(shí)反映出a公司的回報(bào)。如果不以項(xiàng)目整體為清算單位，而任意將案涉項(xiàng)目劃分為不同單位，就會(huì)出現(xiàn)部分清算單位小幅盈利，部分清算單位重大虧損，導(dǎo)致即便開發(fā)項(xiàng)目最終巨額虧損的情況下，仍繳納了相當(dāng)金額土地增值稅稅款的不合理情況。這是對(duì)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法權(quán)益及正當(dāng)回報(bào)的侵害和掠奪，嚴(yán)重違背保護(hù)正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者合法利益的立法目的。

（三）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅法解釋的基本原理

國稅發(fā)〔2006〕187號(hào)關(guān)于清算單位的立法較為模糊，導(dǎo)致實(shí)踐中存在較大爭(zhēng)議。例如并未明確規(guī)定所謂“分期開發(fā)的項(xiàng)目”應(yīng)當(dāng)如何判斷，也未明確所謂“國家有關(guān)部門審批”所指代的具體部門。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較為復(fù)雜，在開發(fā)過程中，涉及到國家多個(gè)部門的審批，包括：發(fā)改委對(duì)項(xiàng)目立項(xiàng)的審批，規(guī)劃局對(duì)土地規(guī)劃整體方案的審批、規(guī)劃局對(duì)建設(shè)工程規(guī)劃的審批、住建局對(duì)建設(shè)工程施工的審批、住建局對(duì)房產(chǎn)預(yù)售的審批等。對(duì)于“國家有關(guān)部門審批”的確定，存在不同的理解：江西省、河北省等地以發(fā)改委的立項(xiàng)審批確定，四川省、海南省、福建省等地以規(guī)劃局頒發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》確定，安徽省、青島市等地綜合確定清算單位。

雖然稅法規(guī)定模糊不清，實(shí)踐存在不同理解，但在不同項(xiàng)目中，采用不同方法確定清算單位可能導(dǎo)致納稅義務(wù)大不相同。稅法屬于行政法，在稅法規(guī)定不明確的情況下，應(yīng)當(dāng)按照有利于納稅人的原則進(jìn)行解釋，即選擇一種能夠合理評(píng)價(jià)納稅人取得增值額的方式。在本案中，即對(duì)案涉項(xiàng)目作整體清算。在法律、規(guī)范性文件規(guī)定不明的情況下，不應(yīng)作出對(duì)納稅人不利的認(rèn)定。

（四）納稅人將自行分期開發(fā)的項(xiàng)目作為一個(gè)清算單位整體清算，符合稅收公平的基本原則

稅收公平原則，是指稅法必須根據(jù)納稅人的稅收負(fù)擔(dān)能力，確定納稅義務(wù)。稅收負(fù)擔(dān)能力高的多繳稅，稅收負(fù)擔(dān)能力低的少繳稅，沒有稅收負(fù)擔(dān)能力的不繳稅。根據(jù)稅法基本原理，稅收公平原則主要適用于所得稅，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額是評(píng)價(jià)稅收負(fù)擔(dān)能力的標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕110號(hào)第一條，“土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅”。由此可見，土地增值稅是一種特殊的所得稅，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額即轉(zhuǎn)讓土地取得的增值額。

稅收公平原則不僅要求貫徹量能課稅，還隱含了合法、合理確定稅收負(fù)擔(dān)能力的前提。只有公平確定稅收負(fù)擔(dān)能力，才能進(jìn)一步據(jù)此設(shè)定納稅義務(wù)。因此，依法確定納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額，是稅收公平原則的要義。就土地增值稅而言，納稅人實(shí)現(xiàn)的所得額，應(yīng)當(dāng)以其開發(fā)一個(gè)整體項(xiàng)目取得的全部增值額確定，而不能對(duì)整體項(xiàng)目任意分割，人為將有增值的建設(shè)工程劃為一個(gè)項(xiàng)目，將無增值、虧損的建設(shè)工程劃為另一項(xiàng)目。稅收公平原則背后反映的是“以人為本”的精神，即以一個(gè)納稅人為本位，以納稅人為一個(gè)整體確定負(fù)稅能力。在土地增值稅方面，表現(xiàn)為應(yīng)當(dāng)關(guān)注特定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)整體，而不能僅僅以項(xiàng)目中，某部分建設(shè)工程實(shí)現(xiàn)的收益衡量負(fù)稅能力。因此，將案涉項(xiàng)目任意劃分為多個(gè)項(xiàng)目將無法真實(shí)反映納稅人實(shí)際的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

本案中，按三期進(jìn)行清算，無法準(zhǔn)確體現(xiàn)土地增值額、不能正確評(píng)價(jià)a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平的基本原則。由于土地增值稅不允許不同清算單位產(chǎn)生的正、負(fù)增值額互相彌補(bǔ)，而土地增值稅又采用累進(jìn)稅率，增值額提高可能導(dǎo)致稅負(fù)大幅攀升，將這一期、二期分別核算將導(dǎo)致整體稅負(fù)激增。整體來看，a公司沒有取得相當(dāng)收益，卻承擔(dān)了高額稅負(fù)，對(duì)第一期單獨(dú)清算無法準(zhǔn)確反映a公司的負(fù)稅能力，有違稅收公平原則。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何規(guī)避分期開發(fā)的土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)

（一）安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理

由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，涉及資料繁雜，為了客觀、準(zhǔn)確反映開發(fā)情況，全面歸集收入和扣除項(xiàng)目，了解分別清算和合并清算下的稅負(fù)差距，企業(yè)應(yīng)當(dāng)妥善安排財(cái)務(wù)與審計(jì)人員進(jìn)行賬務(wù)清理，對(duì)企業(yè)的各種資產(chǎn)、負(fù)債、成本、費(fèi)用、收入按照會(huì)計(jì)核算科目進(jìn)行核對(duì)和清理，對(duì)集團(tuán)企業(yè)各項(xiàng)內(nèi)部資金往來進(jìn)行審查，以保證企業(yè)做到賬賬相符、賬證相符、賬實(shí)相符。

（二）積極準(zhǔn)備材料提供給審核機(jī)構(gòu)預(yù)清算

在賬務(wù)清理的基礎(chǔ)上，企業(yè)需要匯總會(huì)計(jì)憑證和賬簿，積極準(zhǔn)備一套完備的涉稅資料，向?qū)徍藱C(jī)構(gòu)提供。作為土增稅清算審核的基礎(chǔ)性資料，企業(yè)提供的涉稅資料力求做到真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、及時(shí)。避免因材料不全或提供不及時(shí)引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。審核機(jī)構(gòu)在此基礎(chǔ)上，對(duì)分別清算和合并清算的稅負(fù)進(jìn)行準(zhǔn)確評(píng)價(jià)，審核報(bào)告作為企業(yè)最終申請(qǐng)清算的參考。

（三）就事實(shí)與法律問題與稅務(wù)局溝通協(xié)商

當(dāng)企業(yè)和稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)分期項(xiàng)目清算單位產(chǎn)生分歧，應(yīng)當(dāng)與稅務(wù)局溝通協(xié)商，向稅務(wù)局舉證證明客觀事實(shí)或者深入交流法律的適用性問題。如果稅務(wù)局確有錯(cuò)誤，通常會(huì)通過內(nèi)部程序予以糾正。如果稅務(wù)局拒絕更正，企業(yè)又確有正當(dāng)理由提出異議的，可以在繳納稅款或者提供擔(dān)保的情況下，啟動(dòng)行政復(fù)議乃至行政訴訟等程序，實(shí)現(xiàn)權(quán)利救濟(jì)。

（四）借助涉稅專業(yè)力量尋求支持應(yīng)對(duì)土地增值稅清算風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)踐中，企業(yè)可以聘請(qǐng)專業(yè)的稅務(wù)師或稅務(wù)律師協(xié)助應(yīng)對(duì)審核，尤其是發(fā)生稅企爭(zhēng)議時(shí)，專業(yè)稅務(wù)人員的參與可以起到潤滑作用，更好地推動(dòng)糾紛的解決。稅務(wù)師或稅務(wù)律師的介入，還可以協(xié)助企業(yè)發(fā)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，并盡早采取措施應(yīng)對(duì)，為企業(yè)土增稅合規(guī)保駕護(hù)航。