【導(dǎo)語】土地增值稅核定怎么寫好?很多注冊公司的朋友不知怎么寫才規(guī)范,實(shí)際上填寫公司經(jīng)營范圍并不難,我們可以參考優(yōu)秀的同行公司來寫,再結(jié)合自己經(jīng)營的產(chǎn)品做一下修改即可!以下是小編為大家收集的土地增值稅核定,有簡短的也有豐富的,僅供參考。
【第1篇】土地增值稅核定
呼和浩特市地方稅務(wù)局關(guān)于對土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知
呼地稅字[2010]345號
各征管局:
為了加強(qiáng)征管,堵塞征管漏洞,規(guī)范土地增值稅的征收管理。按照《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的精神,經(jīng)市局研究決定,對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收工作通知如下:
一、土地增值稅核定征收的條件:
房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目有下列情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照核定征收率征收土地增值稅:
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。
二、土地增值稅核定征收率
依據(jù)《內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(內(nèi)地稅字[2010]179號)的規(guī)定,對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目士地增值稅按照商品房的銷售價(jià)格確定土地增值稅核定征收率,具體核定征收如下:
(一)單套商品房屋銷售價(jià)格在6000元/㎡以下的,按照銷售收入的5%,核定征收土地增值稅。
(二)單套商品房屋銷售價(jià)格在6000元/㎡至8000元/㎡的,按照銷售收入的6%,核定征收土地增值稅。
(三)單套商品房屋銷售價(jià)格在8000元/㎡以上的,按照銷售收入的7%,核定征收土地增值稅。
對上述核定征收率,在同一項(xiàng)目中按不同價(jià)格分別進(jìn)行核定征收土地增值稅。
三、土地增值稅核定征收工作的幾點(diǎn)要求:
(一)各征管局在對土地增值稅的核定工作中,必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行,任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。
(二)嚴(yán)禁各征管局在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本轄區(qū)土地增值稅清算主要方式的,必須立即糾正。
(三)對土地增值稅的確定為核定征收的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目,必須經(jīng)征管局局務(wù)會研究確定,決不允許各人個(gè)擅自決定。
四、此文件從2023年7月1日起執(zhí)行。
附件:
1、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收認(rèn)定通知書》(略)
2、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收計(jì)算表》(略)
二〇一〇年十月十一日
【第2篇】車位土地增值稅稅率
房地產(chǎn)企業(yè)處置地下車位的方式主要有四種:辦理產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、收取停車費(fèi)、無償供業(yè)主使用。由于地下車位與地上房產(chǎn)形成建筑整體,不同的處置方式其成本費(fèi)用的分?jǐn)偡椒ㄓ袇^(qū)別,進(jìn)而影響土地增值稅和企業(yè)所得稅的計(jì)算。如果企業(yè)選擇合理的處置方式,可以減輕稅負(fù)。
案例
湖南省某房地產(chǎn)a公司在市區(qū)開發(fā)商業(yè)、普通住宅連體樓一幢。其中,1層~3層為商業(yè)用房,每層可售建筑面積1000平方米,層高5.6米;3層以上為普通住宅,可售建筑面積9000平方米,層高2.8米;利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成停車位134個(gè),面積2680平方米,開發(fā)成本2000元/平方米。按照地上房產(chǎn)的面積分配車位,普通住宅100個(gè),商業(yè)用房34個(gè)。住宅和2~3層商業(yè)用房在當(dāng)年銷售,分別收取4680萬元和4400萬元。一層商業(yè)用房租賃給某電器公司從事經(jīng)營活動,房產(chǎn)原值903萬元,年租金180萬元,當(dāng)年收取6個(gè)月租金90萬元,繳納相關(guān)稅費(fèi)16萬元。該項(xiàng)目取得土地使用權(quán)所支付的金額1500萬元,地上房產(chǎn)開發(fā)成本4500萬元,開發(fā)費(fèi)用500萬元,地下停車位開發(fā)成本536萬元,稅前可扣除折舊額21萬元,支付其他合理費(fèi)用10萬元。
根據(jù)《湖南省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范土地增值稅管理的公告》(2023年第7號)規(guī)定,土地增值稅清算應(yīng)按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅類型分類,分別計(jì)算土地增值稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的可售地下車庫(位),按照非住宅類型房地產(chǎn)清算;利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的不可售地下車庫(位),建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有或無償移交給政府的其成本、費(fèi)用可以扣除;轉(zhuǎn)讓上述不可售地下車庫(位)永久使用權(quán)取得的收入,應(yīng)按照地上房地產(chǎn)不同類型建筑面積占比,分別計(jì)入不同類型房地產(chǎn)銷售收入征收土地增值稅,其成本、費(fèi)用按照配比原則扣除;單棟建筑物既有住宅又有商業(yè)用房的,按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ǚ謹(jǐn)傞_發(fā)成本,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除,暫不考慮其他納稅調(diào)整事項(xiàng)。
處置方式一:地下車位辦理了產(chǎn)權(quán)證
向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位,并辦理了產(chǎn)權(quán)證,面積2000平方米,收取款項(xiàng)1200萬元,剩下34個(gè)車位用于物業(yè)管理,收取停車費(fèi)10萬元。
應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算:按層高系數(shù)建筑面積分?jǐn)偡ㄓ?jì)算不同類型房產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本。
5.6米商業(yè)用房層高系數(shù)=該類型用房層高÷普通住宅層高=5.6÷2.8=2。
總層高系數(shù)面積=∑(某類型用房可售建筑面積×某類型用房層高系數(shù))=普通住宅可售建筑面積×1+商業(yè)用房可售建筑面積×2=9000×1+3000×5.6÷2.8=15000(平方米)。
某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積=某類型用房層高系數(shù)×某類型用房已售建筑面積。
普通住宅已售部分層高系數(shù)面積=1×9000=9000(平方米)。
商業(yè)用房已售部分層高系數(shù)面積=2×2000=4000(平方米)。
某類型用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本=開發(fā)總成本÷總層高系數(shù)面積×某類型用房已售部分的層高系數(shù)面積。
普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本=4500÷15000×9000=2700(萬元)。
商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本=4500÷15000×4000=1200(萬元)。
1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算
①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680萬元,已售面積9000平方米占總可售面積14680平方米(3000+9000+2680)的61.31%。
②扣除項(xiàng)目金額=1500(注:取得土地使用權(quán)所支付的金額)×(1+10%+20%)(注:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除,財(cái)政部規(guī)定的加計(jì)20%扣除費(fèi))×61.31%+2700(注:普通住宅已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本)×(1+10%+20%)+4680×5.6%(注:營業(yè)稅率5%,城建稅率7%,教育費(fèi)附加3%,地方教育費(fèi)附加2%)=4967.58(萬元)。
③增值率(4680-4967.58)÷4967.58=-5.79%。
增值額<20%,免征土地增值稅。
2.非住宅類應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算
①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入5600萬元,已售面積4000平方米占總可售面積14680平方米的27.25%。
②扣除項(xiàng)目金額=1500×(1+10%+20%)×27.25%+(1200+2680×0.2×100÷134)(注:商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元+出售地下車位100個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本)×(1+10%+20%)+5600×5.6%=2924.94(萬元)。
③增值率=(5600-2924.94)÷2924.94=91.49%。
④應(yīng)繳土地增值稅2675.06×40%-2924.94×5%=923.77(萬元)。
3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算
①收入總額=90+4680+4400+1200+10(注:一層商業(yè)用房租金收入90萬元+普通住宅銷售收入4680萬元+商業(yè)用房銷售收入4400萬元,地下車位金銷售收入1200萬元+收取停車費(fèi)10萬元)=10380(萬元)。
②銷售成本扣除額=已售地下車位的開發(fā)成本+已出售普通住宅的開發(fā)成本+已出售商業(yè)用房的開發(fā)成本+應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻杀荆?680×0.2×100÷134(注:出售地下車位100個(gè)應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本)+(2700+1200)+1500×13000÷14680(注:已出售普通住宅、商業(yè)用房和地下車位面積之和13000平方米÷總建筑面積,可售總建筑面積=各類房產(chǎn)面積+地下車位面積=3000+9000+2680)=5628.34(萬元)。
③經(jīng)營稅金及附加=10380×5.6%=581.28(萬元)。
④土地增值稅扣除額為923.77萬元。
⑤期間費(fèi)用扣除=開發(fā)費(fèi)用-出租房應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用+折舊+其他稅金+其他=500-500×1000÷12000(注:按建筑面積分?jǐn)偝鲎夥繎?yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)費(fèi)用,其中,一層商業(yè)用房面積1000平方米,地上房產(chǎn)總面積12000平方米)+21+16+10=505.33(萬元)。
⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額=(①-②-③-④-⑤)×25%=685.32(萬元)。
處置方式二:地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證,轉(zhuǎn)讓永久使用權(quán)
向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位永久使用權(quán),取得營業(yè)收入1200萬元,剩下34個(gè)車位用于物業(yè)管理,收取停車費(fèi)10萬元。在土地增值稅計(jì)算上,地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀荆虡I(yè)和普通住宅開穗發(fā)成本的分?jǐn)傆?jì)算同上。
1.普通住宅應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算
①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4680+1200=5880(萬元),已售面積9000平方米占總可售面積12000平方米的75%。
②扣除項(xiàng)目金額=1500×(1+10%+20%)×75%+(2700+2680×0.2×100÷134)×(1+10%+20%)+5880×5.6%=5821.78(萬元)。
③增值率=(5880-5821.78)÷5821.78≈1%。
增值額<20%,免征土地增值稅。
2.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算
①轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4400萬元,已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。
②扣除項(xiàng)目金額=1500×(1+10%+20%)×16.67%+1200×(1+10%+20%)+4400×5.6%=2131.4(萬元)。
③增值率=(4400-2131.4)÷2131.4=106.44%。
④應(yīng)繳土地增值稅=2268.6×50%-2131.4×15%=814.59(萬元)。
3.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算
①收入總額=90+4680+4400+1200+10=10380(萬元)。
②銷售成本扣除額=2680×0.2×100÷134+2700+1200+1500×11000÷12000(注:因地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證不分?jǐn)偼恋爻杀荆惽翱鄢耐恋爻杀景匆殉鍪燮胀ㄗ≌蜕虡I(yè)用房面積之和11000平方米÷總建筑面積,總建筑面積=各類房產(chǎn)面積=3000+9000)=5675(萬元)。
③經(jīng)營稅金及附加=10380×5.6%=581.28(萬元)。
④土地增值稅扣除額為814.59萬元。
⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。
⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額=(①-②-③-④-⑤)×25%=700.95(萬元)。
處置方式三:地下車位未辦理產(chǎn)權(quán)證,采用三種綜合處置方式
向普通住宅購房戶出售100個(gè)車位永久使用權(quán),取得營業(yè)收入1200萬元,另按成本價(jià)向二、三層商業(yè)購房戶配套出售22個(gè),取得營業(yè)收入88萬元,剩下12個(gè)車位無償移交給政府。在土地增值稅計(jì)算上,地下車位不分?jǐn)偼恋爻杀?,商業(yè)和普通住宅開發(fā)成本的分?jǐn)傆?jì)算同上,普通住宅的土地增值稅計(jì)算同上,屬于免征。
1.商業(yè)用房應(yīng)繳土地增值稅的計(jì)算
轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入4488萬元(注:4400+88),已售面積2000平方米占總可售面積12000平方米的16.67%。
①扣除項(xiàng)目金額=1500×(1+10%+20%)×16.67%+(1200+2680×0.2×34÷134)(注:商業(yè)用房已售部分應(yīng)分?jǐn)偟拈_發(fā)成本1200萬元,向二、三層商業(yè)購房戶配套出源售22個(gè)車位和無償移交給政府12個(gè)車位的開發(fā)成本136萬元)×(1+10%+20%)+4488×5.6%=2313.13(萬元)。
②增值率=(4488-2313.13)÷2313.13=94.02%。
③應(yīng)繳土地增值稅=2174.87×40%-2313.13×5%=754.29(萬元)。
2.應(yīng)繳企業(yè)所得稅的計(jì)算
①收入總額=90+4680+4400+1200+88==10458(萬元)。
②銷售成本扣除額=2700+1200+1500×11000÷12000+536(注:地下車位成本)=5811(萬元)。
③經(jīng)營稅金及附加=585.65(萬元)。
④土地增值稅扣除額=754.29(萬元)。
⑤期間費(fèi)用扣除不變?yōu)?05.33萬元。
⑥應(yīng)繳企業(yè)所得稅額=(①-②-③-④-⑤)×25%=700.43(萬元)。
不同處置方式下的稅收負(fù)擔(dān)(如圖):
從上述案例來看,地下車位的三種處置方式所產(chǎn)生的稅收負(fù)擔(dān)明顯不同,方式三與方式一、二相比,營業(yè)收入增加78萬元,應(yīng)繳的土地增值稅分別減少169.48萬元、60.3萬元,在各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)不變的情況下,平均稅負(fù)分別下降1.6%、0.7%。為何會出現(xiàn)上述情況?從稅法規(guī)定上看,辦理了產(chǎn)權(quán)證的地下車位屬于可售房產(chǎn),其面積應(yīng)歸入可售面積,相應(yīng)分?jǐn)偼恋爻杀荆崔k理產(chǎn)權(quán)證的則無需分?jǐn)偼恋爻杀?。在土地增值稅的具體計(jì)算上,《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定,開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。那么地下車位屬于那種清算類別,收入應(yīng)如何分配?成本應(yīng)如何分?jǐn)??對此,各省都有一些具體規(guī)定,但一般是按照受益原則和配比原則來分配收入和歸集成本。
由于地下車位與地面建筑屬于同一整體不可分割,一般情況下房地產(chǎn)企業(yè)對地下車位進(jìn)行了單獨(dú)的工程預(yù)算,至于地下與地上建筑的共同成本應(yīng)如何分?jǐn)偅?/p>
《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第二十一條第五款規(guī)定,納稅人同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對象,采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
企業(yè)所得稅計(jì)算上,《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第三十三條規(guī)定,利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所,作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。第二十九條規(guī)定,企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象。
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【第3篇】土地交易增值稅
土地增值稅的計(jì)算方法
常見的一般有4種情況:
1.房開企業(yè)新房銷售
2.其他企業(yè)新房銷售(非房開企業(yè))
3.存量房銷售
4.只賣地
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新房
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=?
2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=?
3.計(jì)算增值額=?
不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
4.計(jì)算增值率=?
增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額
5.查適用的稅率:四級超率累進(jìn)稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
具體解析如下:
1.不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額=?
(1)簡易計(jì)稅:含稅收入/(1+5%)
(2)一般計(jì)稅:(含稅收入-土地價(jià)款)/(1+9%)
2.扣除項(xiàng)目合計(jì)=?
(1)扣除項(xiàng)目1
第一項(xiàng):取得土地使用權(quán)所支付的金額=地價(jià)款+與取得土地相關(guān)費(fèi)用+契稅
(2)扣除項(xiàng)目2
第二項(xiàng):房地產(chǎn)開發(fā)成本
包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
注意:開發(fā)費(fèi)用是另外計(jì)算
(3)扣除項(xiàng)目3:房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(兩種扣除方法)
①如果利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)
②如果利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的:
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)
(4)扣除項(xiàng)目4:與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅,以及不允許抵扣銷項(xiàng)稅額的進(jìn)項(xiàng)稅額可扣除,允許抵扣銷項(xiàng)稅額的(進(jìn)項(xiàng)稅額)不能扣除。
(5)扣除項(xiàng)目5(加計(jì)扣除20%):
加計(jì)扣除的金額=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%
注意:僅適用從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是不享受此項(xiàng)扣除。
3.計(jì)算增值額=?
=不含稅轉(zhuǎn)讓收入的金額-規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額
4.計(jì)算增值率=?
增值率=增值額/扣除項(xiàng)目金額
5.查適用的稅率:四級超率累進(jìn)稅率表
6.土地增值稅稅額
=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)
【例題】2023年某房地產(chǎn)開發(fā)公司出售一幢已竣工驗(yàn)收的寫字樓,應(yīng)稅收入總額為10000萬元(不含稅)
開發(fā)該寫字樓有關(guān)支出為:
(1)支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元;
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元;
(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出為450萬元(可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明)
(4)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費(fèi)共計(jì)為555萬元;
(5)該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除比例為5%。
計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)納的土地增值稅稅額。
1.應(yīng)稅收入總額:10000萬元(不含增值稅)
2.扣除項(xiàng)目
(1)取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款及有關(guān)費(fèi)用為1000萬元;
(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本為3000萬元;
(3)可按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
=450+(1000+3000)×5%=650(萬元)
(4)允許扣除的稅費(fèi)為555萬元;
(5)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計(jì)扣除20%
加計(jì)扣除額=(1000+3000)×20%=800(萬元)
允許扣除的項(xiàng)目金額合計(jì)
=1000+3000+650+555+800=6005(萬元)
3.增值額=10000-6005=3995(萬元)
4.增值率=3995÷6005×100%=66.53%
5.稅率:
“超過50%~100%的部分”
適用稅率40%,速算扣除系數(shù)5%
6.增值稅稅額
=3995×40%-6005×5%
=1297.75(萬元)
以上僅僅是個(gè)人觀點(diǎn)和整理!
若涉及新的政策,新的做法,歡迎討論分享!共同進(jìn)步!
(需要電子資料,請您私聊,免費(fèi)提供?。?/strong>
【第4篇】土地增值稅申報(bào)表
土地增值稅的清算工作也是蠻復(fù)雜的!一般情況下,房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工完成后,對應(yīng)的也會安排做好土地增值稅清算工作,達(dá)到土地增值稅清算條件后,一般是三個(gè)月內(nèi)完成清算工作。大多數(shù)會計(jì)比較頭疼的是土地增值稅清算申報(bào)表的填寫!
近日工作不是很忙,就在這里跟大家分享一下:2022土地增值稅清算申報(bào)系統(tǒng),含有101個(gè)申報(bào)表,有興趣的一起看看吧!
備注:本篇文檔沒有表格,下載下來的是圖片!需要表格的不用下載。
一、2022新版全自動土地增值稅清算系統(tǒng)
1、企業(yè)基本情況表

2、扣除項(xiàng)目匯總表(已售普通住宅)的申報(bào)

3、前期工程費(fèi)審核表(已售普通住宅)

4、建筑安裝工程費(fèi)審核表(已售普通住宅)
5、公共配套設(shè)施費(fèi)審核表(未售普通住宅)
6、開發(fā)間接費(fèi)用審核表(已售普通住宅)
7、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金審核表(已售普通住宅)
…….
二、土地增值稅測算表模板1、土地增值稅測算表

2、土地增值稅籌劃部分

三、土地增值稅納稅申報(bào)表模板
(內(nèi)容較多,部分展示)
1、土地增值稅納稅申報(bào)表(一)(從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人預(yù)征適用)

填表說明:

2、清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項(xiàng)目明細(xì)表

填表說明:
【第5篇】最新土地增值稅預(yù)征率
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知(國稅發(fā)[2006]187號)規(guī)定:“土地增值稅的核定征收:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅:
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;
(四)符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的;
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的?!?/p>
關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知(國稅發(fā)[2010]53號)規(guī)定:“四、規(guī)范核定征收,堵塞稅收征管漏洞:核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行,任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍,嚴(yán)禁在清算中出現(xiàn)“以核定為主、一核了之”、“求快圖省”的做法。凡擅自將核定征收作為本地區(qū)土地增值稅清算主要方式的,必須立即糾正。對確需核定征收的,要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求,從嚴(yán)、從高確定核定征收率。為了規(guī)范核定工作,核定征收率原則上不得低于5%,各省級稅務(wù)機(jī)關(guān)要結(jié)合本地實(shí)際,區(qū)分不同房地產(chǎn)類型制定核定征收率?!?/p>
以上是總局對土地增值稅核定征收的綱領(lǐng)性文件,各省市也紛紛制定本地的核定征收率:
各地核定征收率一覽表
1、廣東的規(guī)定
關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局)
(一)符合《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十五條以及《管理規(guī)程》第四十條規(guī)定情形,按核定方式進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,對主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過向自然資源部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照汕尾市土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等方式進(jìn)行評估計(jì)算,無法核定土地增值稅應(yīng)納稅額的,按核定征收率方式核定征收,普通住宅(含保障性住房)核定征收率為5%,其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%。
(二)納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票、契稅完稅憑證的,按核定方式征收土地增值稅,核定征收率為8%。
(三)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織轉(zhuǎn)讓留用地使用權(quán),可按核定方式征收土地增值稅,核定征收率為8%。
關(guān)于土地增值稅核定征收有關(guān)問題的通知(深地稅發(fā)[2009]460號)
一、征收范圍:2005年11月1日以前開發(fā)并開始銷售且銷售期至2005年11月1日以后結(jié)束的房地產(chǎn)項(xiàng)目,符合《稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定,可以適用核定征收;
二:核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為6%;
三、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售收入核定征收率為8%;
四、寫字樓、商鋪銷售收入核定征收率為10%;
五、其他類型房地產(chǎn)銷售收入核定征收率為5%
2、福建的規(guī)定
關(guān)于修訂《廈門市土地增值稅清算管理辦法》的公告(廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號)
從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在清算時(shí)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,其核定征收率不得低于5%,其中非住宅核定征收率不得低于6%。
關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅核定征收有關(guān)問題的公告(福建省地方稅務(wù)局公告2023年第4號)
對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的,在清算時(shí)發(fā)現(xiàn)確實(shí)符合核定征收規(guī)定條件的,要嚴(yán)格確定核定征收率,普通住宅核定征收率不得低于5%,非普通住宅核定征收率不得低于5.5%,非住宅核定征收率不得低于6%.各縣級地稅局每季核定征收情況應(yīng)于季后10日內(nèi)報(bào)設(shè)區(qū)市地稅局,設(shè)區(qū)市地稅局經(jīng)匯總于季后15日內(nèi)上報(bào)省地稅局。
關(guān)于2007年以前土地增值稅清算遺留項(xiàng)目實(shí)行核定征收有關(guān)問題的公告(福州市地方稅務(wù)局公告2023年第4號)
對于2007年以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算遺留項(xiàng)目,符合土地增值稅核定征收情形之一的,分別按以下規(guī)定實(shí)行核定征收:
(一)2000年1月1日前已符合土地增值稅清算條件(包括應(yīng)清算和可清算條件,下同)但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目,按銷售額的1%核定征收;
(二)2000年1月1日起至2003年12月31日止,符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目,按銷售額的1.5%核定征收;
(三)2004年1月1日起至2005年12月31日止,符合土地增值稅清算金條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目,按銷售額的2%核定征收;
(四)2006年1月1日起至2006年12月31日止,符合土地增值稅清算條件但尚未清算土地增值稅的項(xiàng)目,按銷售額的3%核定征收。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算核定征收有關(guān)問題的公告(福州市地方稅務(wù)局公告2023年第3號)
(一)住宅核定征收率1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。
(二)非住宅核定征收率除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。
關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告(榕稅公告[2018]1號)
對個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房土地增值稅核定征收率為5%對個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住房土地增值稅核定征收率為6%。
關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局平潭綜合實(shí)驗(yàn)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第1號)
個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅核定征收率為5%。
關(guān)于土地增值稅核定征收的公告(國家稅務(wù)總局莆田市稅務(wù)局公告2023年第6號)
在土地增值稅清算過程中,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合核定征收條件的,可以實(shí)行核定征收。核定征收率按以下規(guī)定執(zhí)行。
(一)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目:
1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于5%;
2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%;
3.非住宅不低于7%。
(二)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌以外方式取得土地的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目:
1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于6%;
2.非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不低于8%;
3.非住宅不低于9%。
對個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價(jià)格又不能提供購房發(fā)票,確需采取核定征收的,核定征收率為5%。
3、重慶的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告(重慶市地方稅務(wù)局公告2023年第3號)
(一)單位納稅人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn):普通住宅為5%;非普通住宅及車庫為6%;非住宅(車庫除外)為8%。
(二)個(gè)人納稅人轉(zhuǎn)讓非住宅類房產(chǎn)為6%。
4、江西的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告(江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
全省土地增值稅核定征收率恢復(fù)為:轉(zhuǎn)讓普通住宅,按5%;轉(zhuǎn)讓非普通住宅,按6%;轉(zhuǎn)讓非住宅,按8%;符合應(yīng)清算條件但未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的,按10%核定征收。
關(guān)于進(jìn)一步推動房地產(chǎn)及建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的公告(國家稅務(wù)總局江西省稅務(wù)局公告2023年第2號)
疫情防控期間,實(shí)行土地增值稅核定征收的納稅人,轉(zhuǎn)讓非住宅的核定征收率調(diào)整為7%;符合清算條件但未按規(guī)定辦理清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)穗責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的,核定征收率調(diào)整為9%。
5、青海的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號)
普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局青海省稅務(wù)局公告2023年第8號
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的核定征收率普通住宅6%非普通住宅7%其他商品房10%
(二)存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓土地增值稅的核定征收率納稅人轉(zhuǎn)讓存量房地產(chǎn),對既不能提供重置成本評估報(bào)告,又不能提供購房發(fā)票或契稅完稅證明的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依法核定征收土地增值稅,計(jì)算方式為計(jì)稅價(jià)格乘以核定征收率。
具體核定征收率如下:非個(gè)人納稅人:普通住宅5%非普通住宅6%其他商品房8%個(gè)人納稅人:其他商品房6%
6、安徽的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《安徽省土地增值稅清算管理辦法》公告(安徽省地方稅務(wù)局公告2023年第6號)
在土地增值稅清算過程中,納稅人應(yīng)按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的條件
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的
(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的
(四)符合土地增值稅清算條件,企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào),經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。按照收入金額的一定比例實(shí)行核定征收的,核定征收率不得低于5%。
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號)
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房,核定征收率為5%;
(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住房及保障性住房以外的其他類型房地產(chǎn),核定征收率為6%。
關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局)
阜陽市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:營業(yè)用房不低于6%;其他房地產(chǎn)(包括普通住宅、非普通住宅、保障性住房等)不低于5%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號
(一)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,對擅自銷毀賬簿,或者拒不提供納稅資料,或者符合土地增值稅清算條件,企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算等情況的,依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及實(shí)施細(xì)則等規(guī)定,采取核定方式征收,核定征收率不低于5%。
(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,采取核定征收率方式征收的,核定征收率不低于5%。
關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號)
我市土地增值稅核定征收率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:
(一)住宅(不含別墅、商住房)核定征收率不低于5%;
(二)其他類型房地產(chǎn)(含別墅、商住房)核定征收率不低于7%。
7、黑龍江的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
(一)各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3.5%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為4%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%
(二)縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為5%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率問題的公告(黑龍江省地方稅務(wù)局公告2023年第5號)
對于符合土地增值稅核定征收條件的,各市(地)局要結(jié)合實(shí)際,區(qū)分不同房地產(chǎn)類型等情況,按不低于5%的標(biāo)準(zhǔn)確定具體核定征收率。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告(齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第5號)
一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:土地增值稅核定征收率中心城區(qū)由原3%、非中心城區(qū)由原2.5%統(tǒng)一調(diào)整為5%。
二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:土地增值稅核定征收率由原4%調(diào)整為6%。
三、其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目:土地增值稅核定征收率由原5%調(diào)整為7%。四、舊房(商服):土地增值稅核定征收率由原1%調(diào)整為7%。
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第7號)
一、土地增值稅清算核定征收率普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為5%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為6%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為7%。
二、轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物適用核定征收的,按照上述清算核定征收率執(zhí)行(個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅暫免征收土地增值稅)。
8、浙江的規(guī)定
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的公告(浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第8號)
對按核定征收方式進(jìn)行清算的項(xiàng)目,主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)采取通過國土部門查詢項(xiàng)目土地價(jià)格、參照當(dāng)?shù)乜鄢?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)、同期同類型房地產(chǎn)銷售價(jià)格等因素,按不同類型房產(chǎn)分別進(jìn)行評估,并經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)審核合議,區(qū)分不同類型房產(chǎn)核定應(yīng)征稅額。清算項(xiàng)目核定征收率原則上不得低于5%。關(guān)于二手房交易土地增值稅核定征收率的公告(湖州市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
單位和個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房(個(gè)人住房除外)及建筑物,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算;如確實(shí)無法按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅清算的,征收機(jī)關(guān)可核定征收,核定征收率為5%。
關(guān)于對全市部分舊房及建筑物土地增值稅實(shí)行核定征收的公告(國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局)
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房的,按轉(zhuǎn)讓收入的3%核定征收土地增值稅;
9、四川的規(guī)定
關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告(國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號
(一)普通住宅、保障性住房核定征收率為5%。
(二)非普通住宅核定征收率為7%。
(三)其他類型房地產(chǎn)核定征收率為8%,其中車位核定征收率為5%。
關(guān)于土地增值稅征管問題的公告(國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號)
對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的,核定征收率確定為5%。
關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告(總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號)
對納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目確需核定征收的,要嚴(yán)格按照稅收法律法規(guī)的要求,從嚴(yán)、從高確定核定征收率,核定征收率確定為5%。
關(guān)于土地增值稅征管的公告(國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號)
(一)普通住宅(包括保障性住房)核定征收率為5%;
(二)非普通住宅核定征收率為6%;
(三)非住宅核定征收率為7%,其中車位核定征收率為5%。
10、河南的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率有關(guān)問題的公告(河南省地方稅務(wù)局公告2023年第10號)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用以下土地增值稅核定征收率。
(一)住宅1.普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;2.除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%。
(二)除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目8%。
(三)有下列行為的,按核定征收率10%征收土地增值稅。
11、湖南的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告(益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號)
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;
(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、寫字樓、營業(yè)用房等6%;
(三)對既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又開發(fā)建造其他類型商品房的其銷售收入應(yīng)分別核算,否則一律從高核定;
(四)對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按取得收入所在年度適用的土地增值稅核定征收率進(jìn)行征收;
(五)納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,或以房地產(chǎn)投資、聯(lián)營的或以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,不適用核定方式征收,應(yīng)進(jìn)行查帳清算。
12、湖北的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知(鄂地稅發(fā)[2012]127號)
土地增值稅核定征收率,按普通住宅、非普通住宅及非住宅開發(fā)產(chǎn)品三種劃分,分別調(diào)整為5%、7%、9%。各市州可在此基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場實(shí)際情況,對所轄縣(市、區(qū))非普通住宅、非住宅開發(fā)產(chǎn)品兩類核定征收率上下浮動1%予以確定。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知(襄地稅發(fā)[2012]120號)
1、銷售普通住宅核定征收率為5%;
2、銷售非普通住宅核定征收率為8%;
3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品核定征收率為10%;
4、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行,任何單位和個(gè)人不得擅自擴(kuò)大核定征收范圍。
在土地增值稅清算過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的,可按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號)
土地增值稅核定征收率,按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分,分別為5%、7%、8%。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的核定征收率比照此“三率”執(zhí)行。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號)
銷售非普通住宅核定征收率為8%,銷售其他類型房地產(chǎn)核定征收率為10%。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號)
土地增值稅核定征收率,按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分,曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為5%、7%、9%;隨縣(含大洪山風(fēng)景名勝區(qū))、廣水市分別為5%、6%、8%。
13、遼寧的規(guī)定
關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知(遼地稅函[2010]201號)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。
各市局應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際,在上述規(guī)定范圍內(nèi),科學(xué)確定本地區(qū)土地增值稅預(yù)征率的具體執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)按照省局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),區(qū)分不同房產(chǎn)類型,制定本地區(qū)土地增值稅清算核定征收率。上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)及時(shí)向納稅人公告,同時(shí)報(bào)省局備案。
關(guān)于土地增值稅征收管理若干問題的公告(大連市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的土地增值稅核定征收率納稅人轉(zhuǎn)讓坐落于大連市行政區(qū)域的舊房及建筑物,經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)土地增值稅采取核定征收方式的,核定征收率調(diào)整為5%。
14、陜西的規(guī)定
關(guān)于明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類舊房及建筑物土地增值稅核定征收率的公告(陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號)
個(gè)人轉(zhuǎn)讓非住宅類的舊房及建筑物,既沒有計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目的評估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以實(shí)行核定征收,核定征收率為5%。
15、貴州的規(guī)定
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率的公告(貴州省地方稅務(wù)局公告2023年第3號)
全省各地房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率
(一)貴陽市云巖區(qū)、南明區(qū)、金陽新區(qū)、小河區(qū)、烏當(dāng)區(qū)、白云區(qū)和花溪區(qū):
1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,核定征收率為5%;
2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,核定征收率為5.5%;
3、營業(yè)用房,核定征收率為6%;
4、其他房產(chǎn),核定征收率為5.5%。
(二)除上述地區(qū)之外的其他各市、縣(市、區(qū)、特區(qū)):
1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,核定征收率為4.5%;
2、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,核定征收率為5%;
3、營業(yè)用房,核定征收率為5.5%;
4、其他房產(chǎn),核定征收率為5%。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又包括商業(yè)用房和其他房產(chǎn)的,納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別源核算銷售收入,未分別核算或不能準(zhǔn)確核算的,一律從高適用核定征收率。
關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物土地增值稅有關(guān)問題的公告(國家稅務(wù)總局貴州省稅務(wù)局公告2023年第14號)
除個(gè)人銷售住房外,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既不提供房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告,又不能提供購房發(fā)票證明的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可按轉(zhuǎn)讓收入(不含增值稅)的5%核定征收土地增值稅。
16、吉林的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告(吉市地稅發(fā)[2010]124號)
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率為:
(一)住宅土地增值稅清算核定征收率為5%;非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。
(二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的,應(yīng)當(dāng)向納稅人出具《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》,告知納稅人。
二、轉(zhuǎn)讓舊房(非住宅)、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為6%。
三、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在本公告施行之日前受理并確定為核定征收方式進(jìn)入清算階段的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及舊房(非住宅)轉(zhuǎn)讓的,仍適用于原核定征收率。
關(guān)于土地增值稅核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局長白山保護(hù)開發(fā)區(qū)稅務(wù)局公告2023年第6號)
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率
(一)住宅土地增值稅清算核定征收率為5%;非住宅土地增值稅清算核定征收率為6%。
(二)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算方式為核定征收的,應(yīng)當(dāng)向納稅人下達(dá)《土地增值稅核定征收通知書》,告知納稅人。
二、轉(zhuǎn)讓舊房(非住宅)、土地使用權(quán)土地增值稅清算核定征收率為5%。
17、寧夏的規(guī)定
關(guān)于發(fā)布《寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局土地增值稅核定征收管理辦法(試行)》的公告(寧夏回族自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第7號)
土地增值稅核定征收率按普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)設(shè)置核定征收率(具體核定征收率見附件)。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中既包括普通住宅,又包括非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)的,納稅人應(yīng)按不同的房產(chǎn)類型分別核算,納稅人不能按照房地產(chǎn)類型分開核算或不能準(zhǔn)確核算的,按其他類型房地產(chǎn)核定征收率計(jì)算征收土地增值稅。
18、河北的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅核定征收率統(tǒng)一調(diào)整為5%。
19、新疆的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告(阿勒泰地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
為進(jìn)一步加強(qiáng)我地區(qū)土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及《自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅清算工作有關(guān)事項(xiàng)的公告》(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第9號)第二條第六款、《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干政策問題的公告》(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號)第十六條的規(guī)定,結(jié)合阿勒泰地區(qū)實(shí)際,經(jīng)2023年3月31日局務(wù)會議研究決定,現(xiàn)將我地區(qū)土地增值稅核定征收率公告如下:住宅(不含別墅)核定征收率為5%;其它項(xiàng)目核定征收率:阿勒泰市為5.5%、其他各縣為5%。
巴音郭楞蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號為進(jìn)一步加強(qiáng)我州土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《土地增值稅清算管理規(guī)程》及新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局2023年9號公告的相關(guān)規(guī)定,現(xiàn)將我州土地增值稅核定征稅率公告如下:對2008年1月1日后(含2008年1月1日)取得銷售(預(yù)售)許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項(xiàng)目以及其他項(xiàng)目不能按期清算的,核定征稅率按下列規(guī)定執(zhí)行。住宅(不含別墅)核定征收率為5%;其他項(xiàng)目的核定征收率:庫爾勒市為6%;其他各縣及開發(fā)區(qū)為5.5%。
關(guān)于明確我州土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告及政策解讀(博爾塔拉蒙古自治州地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
對符合清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,原則上不得核定征收土地增值稅。對不能按《土地增值稅暫行條例》及其相關(guān)規(guī)定計(jì)征土地增值稅,確需適用核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),確定核定征收率為:(一)住宅核定征收率為5%。
(二)博樂市商住樓核定征收率為6%,其他縣市為5.5%。
(三)博樂市別墅、度假村、綜合商業(yè)用房核定征收率為7%,其他縣市為6.5%。
(四)其它為6%。
關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告(哈密地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
根據(jù)《新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告(第9號)》的相關(guān)規(guī)定,對于公告中規(guī)定的2008年1月1日后(含2008年1月1日)應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算而沒有清算的納稅人,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以核定征收其土地增值稅。哈密地區(qū)土地增值稅核定征收率統(tǒng)一暫定為5%(包含別墅、保障性房住房、住宅、商住樓、度假村、綜合商業(yè)用房和其他)。
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率相關(guān)問題的公告(和田地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
對符合核定征收土地增值稅條件的其它房地產(chǎn)項(xiàng)目核定征收率統(tǒng)一為5%。
關(guān)于明確土地增值稅核定征收率的公告(吐魯番地區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
住宅(不含別墅)核定征收率為5%;
商住樓核定征收率為5.5%;
綜合商業(yè)用房、別墅、度假村核定征收率為7%;
其他項(xiàng)目(如轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓公共配套設(shè)施等)核定征收率為5%。
關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅若干政策的通告(烏魯木齊市地稅局公告2023年第2號)
(一)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為5%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等,核定征收率為8%。
(二)非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人開發(fā)項(xiàng)目為住宅(不含別墅)的,核定征收率為6%;別墅、度假村、高級公寓及商業(yè)和其他用房等,核定征收率為9%。
關(guān)于土地增值稅核定征收率問題的公告(克拉瑪依市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
住宅(不含別墅)核定征收率為5%,其他項(xiàng)目核定征收率不得低于5%由各地自定?!敝?guī)定,現(xiàn)將“其他項(xiàng)目”沒有在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人,土地增值稅核定征收率問題公告如下:公式:其他項(xiàng)目的核定征收率=其他項(xiàng)目平均銷售單價(jià)/住宅平均銷售單價(jià)*5%
20、江蘇的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告(寧地稅規(guī)字[2011]1號)
納稅人符合《土地增值稅清算管理規(guī)程》(國稅發(fā)〔2009〕91號)第三十四條情形除第二款和第四款外應(yīng)當(dāng)核定征收的,按以下核定征收率核定征收土地增值稅:
1、獨(dú)棟商品住宅:8%;
2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn):6%;
3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn):5%。
納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的,轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算,不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的,按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)預(yù)征土地增值稅。
21、山東的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告(國家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號)
1.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,核定征收率不低于5%;
2.普通住房,核定征收率不低于5%;
3.非普通住房,核定征收率不低于6%;
4.別墅,核定征收率不低于7%;
5.工業(yè)用房、商業(yè)用房等其他房地產(chǎn),核定征收率不低于6%;
6.地下室、車位(庫)等附屬設(shè)施,核定征收率不低于5%。
關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行土地增值稅核定征收率的公告(濟(jì)寧市地方稅務(wù)局)【到期失效】
濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為:住宅5%;非住宅7%;轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。
關(guān)于明確全市土地增值稅核定征收率的公告(濟(jì)寧市稅務(wù)局公告2023年第1號)
濟(jì)寧市土地增值稅核定征收率統(tǒng)一確定為:住宅5%;非住宅7%;轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)8%。
關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告(棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
(一)對符合核定征收條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),土地增值稅核定征收率為5%;
(二)對轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,既沒有評估價(jià)格,又不能提供購房發(fā)票的納稅人,土地增值稅核定征收率為5%;
(三)對單獨(dú)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),無法確定取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的土地價(jià)款的納稅人,土地增值稅核定征收率不低于5%。
關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告(臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號)
納稅人銷售新建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,核定征收率為 5%;銷售新建非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn),核定征收率為7%。個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,核定征收率為 5%;非個(gè)人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,核定征收率為7%。轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),核定征收率為 7%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告(國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局)
(一)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的,普通住宅、非普通住宅和其他房產(chǎn)的核定征收率不低于5%;(二)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的,核定征收率不低于5% 。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告(威海市稅務(wù)局公告2023年第3號)
對符合核定征收清算條件的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照“一項(xiàng)一核”的原則,根據(jù)其房地產(chǎn)單位售價(jià)、單位土地成本、當(dāng)?shù)亟ò苍靸r(jià)標(biāo)準(zhǔn)等指標(biāo)進(jìn)行具體的評估測算后,分項(xiàng)目確定核定征收率,計(jì)算土地增值稅。
22、廣西的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號)
符合核定征收條件的納稅人出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),分別按房產(chǎn)類型確定土地增值稅核定征收率。
1.普通住宅按不低于5%的核定征收率征收。
2.非普通住宅按不低于6%的核定征收率征收。
3.商鋪和其他房產(chǎn)按不低于7%的核定征收率征收。
納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅,在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下,按不低于10%的核定征收率征收。
關(guān)于修訂土地增值稅核定征收率的公告(欽州市稅務(wù)局公告2023年第1號)
一、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓普通住宅土地增值稅核定征收率為5%。
二、除個(gè)人外的其他納稅人轉(zhuǎn)讓非普通住宅土地增值稅核定征收率為6%。
三、個(gè)人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為5%,其他納稅人轉(zhuǎn)讓商鋪和其他房產(chǎn)土地增值稅核定征收率為7%。
四、納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),原則上應(yīng)據(jù)實(shí)清算土地增值稅,在確實(shí)無法提供有關(guān)資料進(jìn)行清算的情況下,按10%核定征收率征收。
23、內(nèi)蒙古的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅核定征收問題的公告(內(nèi)蒙古自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第10號)
土地增值稅核定征收率分為三個(gè)檔次:
轉(zhuǎn)讓普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為5%,轉(zhuǎn)讓非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅為6%,轉(zhuǎn)讓非住宅為7%。
由于我區(qū)各地房地產(chǎn)行業(yè)利潤差異較大,各盟市地稅機(jī)關(guān)根據(jù)實(shí)際情況,核定征收率可以上浮或下調(diào)1-2%,但原則上不得低于5%。
24、山西的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告)
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅:5%;
(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅:6%;
(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目:7%。
關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法(試行)》的公告(國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號)
第十條第一款修改為:“在土地增值稅清算過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的,可實(shí)行核定征收,按核定征收方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。核定征收率按類型分別暫定為:普通住宅5%,非普通住宅6%,其他類型房地產(chǎn)7%。納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的,轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算,不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的,按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中核定征收率最高的房地產(chǎn)類型進(jìn)行核定征收土地增值稅。同時(shí)對有下列第(二)項(xiàng)和第(四)項(xiàng)行為之一發(fā)生的,按最高核定征收率進(jìn)行核定征收土地增值稅。”
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號)
二、土地增值稅核定征收率:
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅5%;
(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅6%;
(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目7%。
25、北京的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅有關(guān)問題的公告( 北京市地方稅務(wù)局2023年第8號)
個(gè)人轉(zhuǎn)讓存量房征收土地增值稅時(shí),對既不能提供房屋及建筑物價(jià)格評估報(bào)告,又不能提供購房發(fā)票證明的,稅務(wù)機(jī)關(guān)可采取核定征收辦法,按轉(zhuǎn)讓存量房交易價(jià)格全額5%的征收率計(jì)征土地增值稅。
26、天津的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的公告(天津市地方稅務(wù)局公告2023年第25號)
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的核定征收率為6%;
(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和其他類型房地產(chǎn)的核定征收率為8%。
(三)無法準(zhǔn)確區(qū)分不同房地產(chǎn)類型的,核定征收率為8%。
27、云南的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號)
確需采取核定征收率方式進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目,必須由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)和房地產(chǎn)市場價(jià)格情況,參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類型、同規(guī)模開發(fā)項(xiàng)目稅負(fù)水平,以及具體項(xiàng)目情況測算并確定核定征收率。
核定征收率應(yīng)經(jīng)縣(市、區(qū))稅務(wù)局集體審議確認(rèn)后,在實(shí)施前上報(bào)州(市)稅務(wù)局備案。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見(昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號)
普通住宅為3%;非普通住宅為3.5%;寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為5.5%。
28、甘肅的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)
(一)蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū),蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),天水市秦州區(qū)、麥積區(qū),嘉峪關(guān)市及其他地級市政府(不包括臨夏州、甘南州)所在區(qū)的核定征收率調(diào)整為:
1、普通住宅5%;
2、非普通住宅為7%,
3、其他類型房地產(chǎn)為9%。
(二)臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第一條的其他縣(市、區(qū))核定征收率調(diào)整為:
1、普通住宅為5%;
2、非普通住宅為6%;
3、其他類型房地產(chǎn)為7%。
【第6篇】土地增值稅核定征收稅率
移步《優(yōu)稅樂》了解更多稅收優(yōu)惠政策詳情企業(yè)納稅壓力大的主要原因除了業(yè)務(wù),那就是企業(yè)納稅方面了,畢竟國家財(cái)政主要收入有60%是通過征收稅率得來的,可以看得出稅收對于我國的發(fā)展有著決定性的作用,而納稅的主體可以是企業(yè)也可以是個(gè)人,那么企業(yè)的稅收可以說是非常重要的了,這也是國家禁止偷稅漏稅,大力稽查各個(gè)企業(yè)的原因。
企業(yè)除了主要的企業(yè)增值稅,企業(yè)所得稅,分紅的時(shí)候還需要繳納個(gè)人分紅稅,這幾個(gè)稅種都是不低的。本身企業(yè)的壓力就已經(jīng)非常大了,但是業(yè)務(wù)上面的原因?qū)е潞芏嗥髽I(yè)是拿不到成本發(fā)票的,那么按照查賬征收納稅,賬面利潤是虛高的,也就意味著企業(yè)將多繳稅,那么企業(yè)該何去何從呢?其實(shí)國家在不斷加強(qiáng)企業(yè)的稅務(wù)稽查時(shí),也給出了一系列的稅收扶持政策。如今年的4月份
。國家稅務(wù)總局發(fā)布小規(guī)模納稅人企業(yè)普票免征增值稅及附加稅。企業(yè)就可以利潤這個(gè)是稅收政策的同時(shí),享受地方政府的稅收優(yōu)惠政策,那就是核定征收。一般納稅人企業(yè)規(guī)定統(tǒng)一按照查賬征收,但是對于小規(guī)模納稅人企業(yè)卻沒有規(guī)定征收方式,地方政府也就是運(yùn)用這以政策,幫助企業(yè)達(dá)到減稅納稅壓力的目的。園區(qū)成立一家小規(guī)模納稅人企業(yè),一年500萬,普票稅率綜合不到3%,全行業(yè)都可以入駐可以說是非常優(yōu)惠的了。移步公眾號《優(yōu)稅樂》了解更多稅收優(yōu)惠政策詳情
【第7篇】土地款可以抵扣增值稅
土地款抵扣增值稅如何處理呢?
答:通常情況下,增值稅申報(bào)表由稅控系統(tǒng)自動生成,并憑以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)及扣繳相應(yīng)稅款。
因此,對于土地款抵扣增值稅,可以這樣處理:
借:應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅(轉(zhuǎn)出未交增值稅)
貸:應(yīng)交稅費(fèi)—未交增值稅
舉個(gè)例子,房地產(chǎn)企業(yè)扣除土地價(jià)款差額計(jì)征增值稅,賬務(wù)處理如下:
1、房地產(chǎn)企業(yè)支付土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用時(shí)的賬務(wù)處理:
借:開發(fā)成本——土地成本/土地征用拆遷補(bǔ)償費(fèi)
貸:銀行存款
2、關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)交房結(jié)轉(zhuǎn)收入扣除土地土地出讓金、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用,抵減銷項(xiàng)稅額沖減“主營業(yè)務(wù)成本”的賬務(wù)處理:
借:應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅(銷項(xiàng)稅額抵減)
貸:主營業(yè)務(wù)成本
【第8篇】土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則指南
(接上期)
三、土地增值稅收入的歸集與疑難解析
《土地增值稅清算規(guī)程》規(guī)定,審核收入情況時(shí),應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料,重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性,以核實(shí)計(jì)稅收入。
對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不符的,以后者確認(rèn)收入。
銷售面積比對資料
注:實(shí)測面積=產(chǎn)權(quán)證上所載明的房屋面積。
確認(rèn)了銷售面積之后,再進(jìn)一步確認(rèn)銷售單價(jià),最終得出銷售收入。關(guān)于銷售單價(jià)(價(jià)格),有幾個(gè)需要重點(diǎn)關(guān)注的方面:
1、評估價(jià)格 當(dāng)納稅人存在下列情形之一的,按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收:
1)隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格;
2)提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的;
3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格,又無正當(dāng)理由的。
需要注意的是,這里提到的“評估價(jià)格”,有別于我們在計(jì)算“扣除項(xiàng)目金額”時(shí)所提到的那個(gè)“評估價(jià)格”。這里的“評估價(jià)格”,是按照收益法所得出的一個(gè)市場參考價(jià)。
2、關(guān)聯(lián)交易價(jià)格問題
1)關(guān)聯(lián)企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí),只按照成本計(jì)價(jià),未產(chǎn)生其他收益(主要為集團(tuán)內(nèi)部交易),是否需要繳納土地增值稅?
瀝嘔君點(diǎn)評:按照成本計(jì)價(jià)是否具有合理性,如果不合理,需要按照市場價(jià)確認(rèn)收入。
2)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí),附有土地評估報(bào)告,但未按報(bào)告中的估價(jià)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)讓定價(jià)不公允如何處理?
瀝嘔君點(diǎn)評:如果定價(jià)不公允,那么稅務(wù)機(jī)關(guān)就有權(quán)按照市場價(jià)進(jìn)行核定收入。但是需要注意的是,這里的“市場價(jià)”,并非我們通常所理解的那種市場價(jià)。打個(gè)比方。某房企給到被拆遷戶的拆遷安置房銷售單價(jià)按8000元/平,同在一小區(qū)內(nèi)的其他普通購買者給到的價(jià)格卻是10000元/平,那么這個(gè)時(shí)候,對于這些被拆遷戶購買的物業(yè),其銷售收入應(yīng)按8000元/平計(jì),這個(gè)才是我們前面所稱的“市場價(jià)”。
關(guān)于價(jià)格偏低,實(shí)務(wù)中缺少準(zhǔn)確判定的依據(jù),僅有一則司法解釋可以參考:
最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(二)(2023年2月9日最高人民法院審判委員會第1462次通過)(法釋[2009]5號)
第十九條 對于合同法第七十四條規(guī)定的“明顯不合理的低價(jià)”,人民法院應(yīng)當(dāng)以交易當(dāng)?shù)匾话憬?jīng)營者的判斷,并參考交易當(dāng)時(shí)交易地的物價(jià)部門指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià),結(jié)合其他相關(guān)因素綜合考慮予以確認(rèn)。
轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之七十的,一般可以視為明顯不合理的低價(jià);對轉(zhuǎn)讓價(jià)格高于當(dāng)?shù)刂笇?dǎo)價(jià)或者市場交易價(jià)百分之三十的,一般可以視為明顯不合理的高價(jià)。
債務(wù)人以明顯不合理的高價(jià)收購他人財(cái)產(chǎn),人民法院可以根據(jù)債權(quán)人的申請參照合同法第七十四條的規(guī)定予以撤銷。
拓展話題:房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)征、清算土地增值稅、企業(yè)所得稅的計(jì)稅依據(jù)如何確定及規(guī)定
《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)
一、關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題
營改增后,納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額;適用簡易計(jì)稅方法的納稅人,其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。
為方便納稅人,簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的,可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)稅依據(jù):
土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款
或者:土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù)=預(yù)收款/(1+適用稅率/征收率)
最大的爭議,體現(xiàn)在企業(yè)所得稅。營改增后,《視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表》(a105010)的第三部分,即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額(22-26),具體應(yīng)該怎么填寫?其中,23-1銷售未完工產(chǎn)品的收入,即國稅發(fā)[2009]31號里所規(guī)定的“銷售收入”。那么這個(gè)銷售收入是直接填預(yù)收賬款金額呢,還是應(yīng)該考慮增值稅的問題?大家都知道,預(yù)售環(huán)節(jié),是沒有實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分流的。換言之,價(jià)款和稅款都保留在預(yù)收款這個(gè)科目。這里便產(chǎn)生了兩大分歧:
1、第一個(gè)分歧在于,我們比照土地增值稅預(yù)征的計(jì)稅依據(jù),計(jì)算確定未完工產(chǎn)品收入。
不管采納何種計(jì)算口徑,我們的理由是:雖然預(yù)售環(huán)節(jié)并未實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分流,但我們不能將增值稅作為計(jì)算預(yù)計(jì)毛利的計(jì)稅基礎(chǔ)。
2、另一個(gè)分歧則是,營改增后,增值稅差額征稅對土地增值稅的土地成本確認(rèn)有沒有影響。房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)售款時(shí),沒有實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分流;直到交房時(shí),才實(shí)現(xiàn)價(jià)稅分流。瀝嘔君認(rèn)為,這個(gè)差額征稅并不會影響土地增值稅的土地成本確認(rèn)。因?yàn)橥恋卦鲋刀惖某杀敬_立,《土地增值稅暫行條例》中已經(jīng)寫得很明確了,條例第六條規(guī)定,計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額。所支付的金額,啥意思?當(dāng)然包括稅金。所以,盡管會計(jì)處理上沖抵了土地成本,但是沒有影響土地增值稅扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算結(jié)果。
收入與發(fā)票的關(guān)系,具體看國稅函[2010]220號的規(guī)定:
已全額開具商品房銷售發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額確定收入;
未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的,以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入;
合同所載房面積與實(shí)測面積不一致的,應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。
《物權(quán)法》 第七十四條
建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
《中華人民共和國民法典》第二百七十五條
[車位、車庫的歸屬]建筑區(qū)劃內(nèi),規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。
從這里我們可以看出,有約定的,從約定;沒有約定的,才歸屬于全體業(yè)主。并不是很多人所傳的那種,只要是車庫、車位,那就一定屬于全體業(yè)主,這個(gè)是沒有道理的。
關(guān)于“折扣”的思考
土地增值稅對于“折扣”并無明文規(guī)定,瀝嘔君建議,應(yīng)該和增值稅、企業(yè)所得稅相銜接。
稅種
折扣銷售
銷售折扣
實(shí)物折扣
增值稅·消費(fèi)稅
發(fā)票
增財(cái)務(wù)費(fèi)用
無政策
企業(yè)所得稅
沖收入
增財(cái)務(wù)費(fèi)用
主商品計(jì)稅
土地增值稅
無政策
無政策
無政策
增值稅是要求實(shí)際價(jià)格與折讓需在同一張發(fā)票上載明,房地產(chǎn)行業(yè)并未嚴(yán)格執(zhí)行這一點(diǎn),執(zhí)行比較好的行業(yè),當(dāng)屬超市等類型企業(yè)。
企業(yè)所得稅則是根據(jù)國稅函[2008]875號文的明確規(guī)定,要求是以折后價(jià)確認(rèn)收入。
土地增值稅對于商品折扣方面的立法工作相對滯后,需要盡快與其他稅種同步 。
國稅發(fā)[2007]132號文第二十三條對于視同銷售收入的確認(rèn)方法和順序作了明確規(guī)定:
1、按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定;
2、按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn);
3、參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確認(rèn)。
轉(zhuǎn)為自用的稅務(wù)處理
產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征土地增值稅(法律依據(jù):國稅發(fā)[2006]187號)。
根據(jù)國稅函[2008]828號文的規(guī)定,按內(nèi)部資產(chǎn)處置,不征企業(yè)所得稅。
不過房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,還是需要按章繳納的。
代收費(fèi)用
三大稅種關(guān)于代收費(fèi)用方面的規(guī)定并不一致。
增值稅:財(cái)稅[2016]36號文附件一對價(jià)外費(fèi)用作了明確規(guī)定,除特定情形外,所有價(jià)外費(fèi)用均需征收增值稅。
土地增值稅:國稅發(fā)[2009]91號第二十八條規(guī)定,對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取;當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí),審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則》第二十五條規(guī)定,(一)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)向購買方一并收取的,應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。(二)代收費(fèi)用在房價(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的,不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
企業(yè)所得稅:《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)[2009]31號)第五條規(guī)定,企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等,凡納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開具發(fā)票的,應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入;未納入開發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的,可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。
【代建房】涉稅分析
所謂代建房,指的是一方出土地和資金,委托另一方對房屋開發(fā)的全過程(或主要過程)進(jìn)行管理。出資方享有產(chǎn)權(quán),管理方收取管理費(fèi)。
認(rèn)定“代建”的四個(gè)條件(全部具備):
(1)以委托方名義辦理房屋立項(xiàng)及相關(guān)手續(xù);
(2)與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移;
(3)與委托方事前簽訂委托代建合同;
(4)不以受托方名義辦理工程結(jié)算。
實(shí)務(wù)中,瀝嘔君接觸了不少較為奇葩的案例。說好的是代建,結(jié)果施工方將發(fā)票開給了受托單位。
開發(fā)商收取[誠意金]的涉稅處理
房地產(chǎn)企業(yè)一般是在取得預(yù)售許可證的前后,開始向意向購買人收取誠意金,目的在于提前鎖定客戶。根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則的規(guī)定,土地增值稅納稅義務(wù)發(fā)生的前提是,簽訂銷售合同。換言之,房地產(chǎn)商在與客戶正式簽訂銷售合同之前所收取的任何款項(xiàng),都不產(chǎn)生土地增值稅納稅義務(wù)。在這一點(diǎn)上,增值稅處理同土增稅,收取的誠意金并不產(chǎn)生納稅義務(wù)。根據(jù)國稅函[2009]31號文第六條的規(guī)定,簽訂合同之后所收取的費(fèi)用才確認(rèn)為銷售收入??偨Y(jié)為一句,開發(fā)商在簽訂正式銷售合同之前收取的誠意金,是無需預(yù)征三大稅種的。
(未完,待續(xù))
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【第9篇】土地增值稅印花稅的能不能扣除
文|金穗源商學(xué)院 劉玉章
問題六十一:土地增值稅清算時(shí),已繳納的印花稅可否扣除?
問:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在整個(gè)經(jīng)營過程中,簽訂了很多合同。例如,土地出讓合同、委托設(shè)計(jì)合同、建筑安裝合同、材料采購合同、設(shè)備購置合同、借款合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)租賃合同等,這些合同已經(jīng)按照《印花稅暫行條例》繳納了印花稅,請問在計(jì)算土地增值稅時(shí),可否扣除?
答:房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅分兩種情況來處理:
(1)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中繳納的印花稅,土地增值稅清算時(shí)不得扣除。
根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定,印花稅應(yīng)當(dāng)在“管理費(fèi)用”中核算?!锻恋卦鲋刀悤盒袟l例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定,管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí),合并為“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”扣除,此項(xiàng)費(fèi)用不是據(jù)實(shí)扣除,而是按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%扣除。
土地增值稅清算時(shí)所扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中包含了印花稅,如果再扣除則屬于重復(fù)扣除,為此,《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號)第九條規(guī)定:“細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅,是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定,其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用,已相應(yīng)予以扣除?!贝隧?xiàng)規(guī)定的含義是房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算時(shí)不能再重復(fù)扣除印花稅。
《關(guān)于印發(fā)增值稅會計(jì)處理規(guī)定的通知》(財(cái)會[2016]22號)文件規(guī)定:全面試行營業(yè)稅改征增值稅后,“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目,該科目核算的范圍包括了印花稅,這只是會計(jì)核算科目的調(diào)整,并沒有改變印花稅稅前扣除的實(shí)質(zhì),根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號規(guī)定,印花稅不能重復(fù)扣除。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí),繳納的印花稅在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除。
財(cái)稅字[1995]48號規(guī)定:“其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。”
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下期我們學(xué)習(xí)“地方教育附加在土地增值稅清算時(shí)可否扣除?”,您也可以思考一下,下期再見!
【第10篇】土地增值稅預(yù)繳比例
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字[1995]6號)規(guī)定:“納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,由于涉及成本確定或其他原因,而無法據(jù)以計(jì)算土地增值稅的,可以預(yù)征土地增值稅,待該項(xiàng)目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)?!标P(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知(國稅發(fā)[2010]53號)規(guī)定:“為了發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用,各地須對目前的預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。除保障性住房外,東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%,中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%,西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢?
各地土增預(yù)征率一覽表
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目錄1.北京2.上海3.廣東4.福建5.重慶
6.江西7.青海8.山西9.黑龍江10.四川11.江蘇12.浙江13.河南14.湖南15.湖北16.遼寧17.陜西18.貴州19.新疆20.吉林
21.寧夏22.河北23.安徽24.山東25.廣西26.云南27.甘肅28.天津29.內(nèi)蒙30.海南31.西藏
1北京的規(guī)定
關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告(北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2023年第3號公告)
按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》的有關(guān)規(guī)定,對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入,實(shí)行差別化土地增值稅預(yù)征率:
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入,暫不預(yù)征土地增值稅;
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預(yù)售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入,按照預(yù)計(jì)增值率實(shí)行2%至8%的幅度預(yù)征率,容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,最低按照銷售收入的5%預(yù)征土地增值稅。
2上海的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征辦法的公告(上海市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
一、按不同的銷售價(jià)格確定土地增值稅預(yù)征率除保障性住房外,住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)低于項(xiàng)目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價(jià)格的,預(yù)征率為2%;
二、高于但不超過1倍的,預(yù)征率為3.5%;超過1倍的,預(yù)征率為5%;
三、住宅開發(fā)項(xiàng)目銷售均價(jià)公式:項(xiàng)目銷售均價(jià)=項(xiàng)目可售住房總銷售價(jià)格÷項(xiàng)目可售住房總建筑面積;
四、項(xiàng)目分批申報(bào)備案的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按最新備案通過的可售住房的銷售價(jià)格和建筑面積中心計(jì)算確定項(xiàng)目銷售均價(jià),并調(diào)整土增稅預(yù)征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預(yù)征率執(zhí)行。
3廣東的規(guī)定
廣東省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知(粵地稅發(fā)[2010]105號)
除保障性住房項(xiàng)目外,其他房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率不得低于2%。各級稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶?shí)際稅負(fù)等因素,對土地增值稅預(yù)征率進(jìn)行調(diào)整。
關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預(yù)征率的公告(深地稅告[2010]6號)
1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》要求,我市從2023年8月1日(征收期)開始調(diào)整土地增值稅預(yù)征率:1、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅金按銷售收入2%預(yù)征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率的公告(國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局)
1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預(yù)征率
2.經(jīng)濟(jì)適用住房土地增值稅預(yù)征率
對能提供政府部門出具相關(guān)材料的經(jīng)濟(jì)適用住房且在開發(fā)商品住房項(xiàng)目中配套建造經(jīng)濟(jì)適用住房能分開核算的,其土地增值稅按1.5%預(yù)征。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告(國家稅務(wù)總局清遠(yuǎn)市稅務(wù)局公告2023年第10號)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率
(一)市區(qū)(清遠(yuǎn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)):普通住宅2%,非普通住宅3%;其他地區(qū)(英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣):普通住宅2%,非普通住宅2.5%。
(二)對符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅,待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。
關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局)
土地增值稅預(yù)征率
(一)保障性住房0.5%。
(二)普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率的公告(廣州市地方稅務(wù)局公告2023年第7號)
一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分類及預(yù)征率
(一)住宅類
普通住宅2%,別墅4%,其他非普通住宅3%。
(二)生產(chǎn)經(jīng)營類
寫字樓(辦公用房)3%,商業(yè)營業(yè)用房4%。
(三)車位4%。
(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟(jì)適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,暫不預(yù)征土地增值稅,待其項(xiàng)目符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率等事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局)
一、土地增值稅預(yù)征率
(一)普通住宅3%,其他類型房地產(chǎn)3.5%。
(二)對符合規(guī)定的保障性住房不實(shí)行預(yù)征土地增值稅,待其符合清算條件時(shí)按規(guī)定進(jìn)行清算。
4福建的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告(福建省地方稅務(wù)局公告2023年第2號)
土地增值稅預(yù)征
(一)對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的,除保障性住房不預(yù)征外的預(yù)征率1.普通住宅2%2.非普通住宅,福州、廈門市4%,其他設(shè)區(qū)市3%3.非住宅,福州、廈門市6%,其他設(shè)區(qū)市5%;
(二)對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的,經(jīng)結(jié)合項(xiàng)目規(guī)模、銷售價(jià)格、取地成本等情況進(jìn)行綜合測算后,發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高,可以實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率。單項(xiàng)預(yù)征率不超過6%(含),由縣級地稅局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定;單項(xiàng)預(yù)征率超過6%,報(bào)經(jīng)設(shè)區(qū)市局領(lǐng)導(dǎo)班子集體審議確定。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告(三明市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的,除保障性住房不預(yù)征外,不同類型確定土地增值稅預(yù)征率
一、普通住宅為2%
二、非普通住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%(含)的為2%;預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%(含)的為3%;預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%
三、非住宅預(yù)計(jì)增值率小于50%(含)的為2%;預(yù)計(jì)增值率大于50%且小于100%(含)的為3%;預(yù)計(jì)增值率大于100%的為5%。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)問題的公告(廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
(一)對社會保障性住房不預(yù)征土地增值稅;
(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅2%;
(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅4%;
(四)非住宅6%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告(寧德市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
本公告事項(xiàng):自2023年8月1日起,土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。
關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅管理的補(bǔ)充通知(漳地稅發(fā)[2010]51號)
根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定,土增稅平均預(yù)征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%,非普通住宅3%,非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。
對增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行單項(xiàng)預(yù)征率,單項(xiàng)預(yù)征率不得低于平均預(yù)征率。
納稅人應(yīng)對適用不同預(yù)征比例的房地產(chǎn)分別核算,對不能分開核算的,從高適用預(yù)征比例預(yù)征土增稅。
轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知(泉地稅發(fā)[2008]46號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的問題從2008年5月1日起,我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預(yù)征率預(yù)征土增稅.對不是以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,采用單項(xiàng)預(yù)征率預(yù)征土增稅。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知(莆地稅發(fā)[2008]65號)
平均預(yù)征率調(diào)整
(一)商業(yè)營業(yè)用房:預(yù)征率為5%;
(二)土地使用權(quán):部分轉(zhuǎn)讓的,預(yù)征率為5%;一次性整體轉(zhuǎn)讓的,按實(shí)際增值額計(jì)算征收土地增值稅;
(三)別墅,寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產(chǎn):預(yù)征率為4%;
(四)非普通住宅:非普通住宅在莆田市城區(qū)(含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū),下同)范圍內(nèi)的,預(yù)征率為2.5-3%;在莆田市城區(qū)范圍外的,預(yù)征率為2-2.5%;
(五)普通住宅:普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的,預(yù)征率為1.5-2%;在莆田市城區(qū)范圍外的,預(yù)征率為1-1.5%。
5重慶的規(guī)定
重慶市財(cái)政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征工作的通知(渝財(cái)稅[2014]247號)
嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)從2023年1月1日(稅款所屬時(shí)間)起,普通標(biāo)準(zhǔn)住宅土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為1%,各主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標(biāo)準(zhǔn)對房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售進(jìn)行認(rèn)定,凡普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的開發(fā)產(chǎn)品(非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅和獨(dú)棟商品住宅),應(yīng)嚴(yán)格按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行,嚴(yán)格杜絕將住宅中的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和獨(dú)棟商品住宅,混入普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征土地增值稅。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率有關(guān)問題的通告(重慶市地方稅務(wù)局通告2023年第2號)
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)如下:
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為2%[本條款廢止]。
(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非住宅(商業(yè)用房、車庫等)預(yù)征率為3.5%。
(三)獨(dú)棟商品住宅預(yù)征率為5%。
二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售(預(yù)售)收入,按上述預(yù)征率標(biāo)準(zhǔn)預(yù)征土地增值稅。
6江西的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率及核定征收率的公告(江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率恢復(fù)為:轉(zhuǎn)讓普通住宅,按1%;轉(zhuǎn)讓非普通住宅,按3%;轉(zhuǎn)讓非住宅,按5%預(yù)征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個(gè)設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預(yù)征率保持現(xiàn)有水平不變,即:轉(zhuǎn)讓普通住宅,按0.7%;轉(zhuǎn)讓非普通住宅,按1.5%;轉(zhuǎn)讓非住宅,按3%預(yù)征。
7青海的規(guī)定
青海省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號)
預(yù)征率
全省
保障性住房0%
普通住宅1%
非普通住宅1%
西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)
其他商品房
商鋪4%
其他3%
海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣
其他商品房2%
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(青海省稅務(wù)局公告2023年第8號)
8山西的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告)
土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為【條款廢止】
(一)住宅項(xiàng)目:1.5%;
(二)除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目:3%。
關(guān)于重新公布《土地增值稅預(yù)征管理辦法》的公告(山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號)
第三條土地增值稅預(yù)征率:5%以內(nèi)各市可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實(shí)際情況,在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預(yù)征比率。
土地增值稅以納稅人取得的預(yù)收款為計(jì)稅依據(jù),按下列公式計(jì)算預(yù)征稅額:土地增值稅預(yù)征稅額=預(yù)收款×預(yù)征率
預(yù)收款包括預(yù)售款、定金,實(shí)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號)
一、土地增值稅預(yù)征率:
商品房項(xiàng)目銷(預(yù))售均價(jià)低于(或等于)項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的,按以下預(yù)征率執(zhí)行:
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%;
(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅2.5%;
(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目3%。
商品房項(xiàng)目銷(預(yù))售均價(jià)高于項(xiàng)目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價(jià)格的,按以下預(yù)征率執(zhí)行:
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅3%;
(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅4%;
(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目5%。
關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法(試行)》的公告(國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號)
第六條第四款修改為:“土地增值稅預(yù)征率按類型分別暫定為:普通住宅1.5%,非普通住宅2%,其他類型房地產(chǎn)2.5%?!?/p>
9黑龍江的規(guī)定
黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作的通知(黑地稅發(fā)[2005]94號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的確定
納稅人開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí),均應(yīng)按規(guī)定預(yù)征土地增值稅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅是指:按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。在實(shí)際工作中掌握的原則是:除別墅、度假村及超過當(dāng)?shù)刈≌N售平均價(jià)格20%以上的居住用住宅外,其它居住用住宅可視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。土地增值稅預(yù)征率暫定為0.5%-3%,具體預(yù)征率由各市(地)地方稅務(wù)局根據(jù)不同開發(fā)項(xiàng)目自行確定,并報(bào)省局備案。
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
土地增值稅預(yù)征率
(一)各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為3%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目,調(diào)整為5%
(二)縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第3號)
一、市區(qū)預(yù)征率
各區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為2.5%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。
二、縣(市)預(yù)征率
縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅調(diào)整為1.5%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)整為5%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告(齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為5%,非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為6%,除住宅以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目為7%。
關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預(yù)征率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第5號)
一、土地增值稅預(yù)征率
(一)市區(qū)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為4%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為4.5%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。
(二)縣(市)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整為3%;除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅預(yù)征率調(diào)整為3.5%;除上述以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告(國家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局 黑龍江省財(cái)政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2023年第3號)
一、自2023年10月1日起,全省普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預(yù)征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。
10
四川的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅征管問題的公告(四川省地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用,均衡稅款入庫,降低欠稅風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)研究,決定對我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整:
(一)對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
(二)普通住宅預(yù)征率:市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%,其余區(qū)縣為1%。
(三)非普通住宅預(yù)征率:市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%,其余區(qū)縣為1.5%。
(四)商用房預(yù)征率為:市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3%,其余區(qū)縣為2.5%。
關(guān)于繼續(xù)實(shí)施土地增值稅有關(guān)政策的公告(國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財(cái)政局公告2023年第2號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
(一)對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
(二)普通住宅預(yù)征率為1%。
(三)非普通住宅預(yù)征率為2%。
(四)其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2.5%。
關(guān)于土地增值稅征管問題的公告(廣元市地方稅務(wù)局公告2023年第2號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
(一)對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1%。
(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率為1.5%。
(四)非住宅預(yù)征率為2.5%。
關(guān)于土地增值稅征管問題的公告(國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
(一)對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
(二)西昌市:普通住宅1.3%;非普通住宅2%;商用房3%。
(三)會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣:普通住宅1.2%;非普通住宅1.7%;商用房2.8%。
(四)木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣:普通住宅1%;非普通住宅1.5%;商用房2.5%。
關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財(cái)政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告(總局雅安市稅務(wù)局、財(cái)政局公告2023年第5號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
為發(fā)揮土地增值稅在預(yù)征階段的調(diào)節(jié)作用,均衡稅款入庫,降低欠稅風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)四川省地方稅務(wù)局、四川省財(cái)政廳授權(quán),決定對我市土地增值稅預(yù)征率作如下調(diào)整:
(一)對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
(二)普通住宅預(yù)征率為1%。
(三)非普通住宅預(yù)征率為1.5%。
(四)商用房預(yù)征率為2.5%。
關(guān)于土地增值稅征管的公告(國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
(一)對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅;
(二)普通住宅預(yù)征率為 1.5%;
(三)非普通住宅預(yù)征率為2.5%;
(四)非住宅預(yù)征率為3.5%。
11江蘇的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告(蘇地稅規(guī)[2016]2號)
一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外,南京市、蘇州市市區(qū)(含工業(yè)園區(qū))普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率分別為:2%、3%、4%;其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預(yù)征率均為2%。
二、預(yù)計(jì)增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,預(yù)征率為5%;預(yù)計(jì)增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,預(yù)征率為8%。
三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房,仍暫不預(yù)征。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收問題的公告(寧地稅規(guī)字[2011]1號)
除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不預(yù)征土地增值稅外,其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅:
1、獨(dú)棟商品住宅:5%;
2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn):3%;
3、獨(dú)棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn):2%。
納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的,轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算,不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的,按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預(yù)征率最高的房地產(chǎn)類型預(yù)征土地增值稅。
12浙江的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定(浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第2號)
自2023年7月1日(稅款所屬期)起,除保障性住房外,其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務(wù)局可依據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀,科學(xué)分析不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的增值水平,確定適當(dāng)?shù)牟顒e預(yù)征率,強(qiáng)化土地增值稅的預(yù)征管理。
關(guān)于土地增值稅征管問題的公告(寧波市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
按照《通知》精神,我市土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為:
類型稅率
普通住宅2%
除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局)
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)征率
對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)預(yù)征土地增值稅的,按照以下規(guī)定實(shí)行差別化預(yù)征率:
(一)普通住宅預(yù)征率為2%;
(二)非普通住宅預(yù)征率為2.5%;
(三)其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為3%(包括非住宅類房產(chǎn)、無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、儲藏室等)。
關(guān)于發(fā)布全市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告(國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局)
土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:
一、普通住宅預(yù)征率為3%;
二、其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為4%。
13河南的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知(豫地稅發(fā)[2010]28號)
土地增值稅預(yù)征率
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十六條的規(guī)定,我省土地增值稅預(yù)征率按不同項(xiàng)目分別確定:
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%;
(二)除普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外的其他住宅3.5%;
(三)除上述(一)、(二)項(xiàng)以外的其他房地產(chǎn)項(xiàng)目4.5%.
14
湖南的規(guī)定
益陽市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告(益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號)
土地增值稅預(yù)征率,按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅1.5%;
(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅(含車庫等)2%;
(三)別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%;
(四)單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%;
(五)對既開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又開發(fā)建設(shè)其他類型商品房的,其銷售收入應(yīng)分別核算,否則一律從高計(jì)稅,并不能享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的稅收優(yōu)惠;
(六)對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按取得收入所在年度適用的土地增值稅預(yù)征率
15湖北的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的通知(襄地稅發(fā)[2012]120號)
預(yù)征率
1、銷售普通住宅預(yù)征率為2%;
2、銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5%;
3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品預(yù)征率為6.5%
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號)
土地增值稅預(yù)征率。銷售非普通住宅預(yù)征率為4.5%,銷售其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為6.5%。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號)
土地增值稅預(yù)征率,按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分,分別為1.5%、4%、6%。
關(guān)于我市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號)
土地增值稅預(yù)征率,按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分,曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%;隨縣(含大洪山風(fēng)景名勝區(qū))、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。
16遼寧的規(guī)定
關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知(遼地稅函[2010]201號)
調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率及核定征收率
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下:
(一)住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率不得低于1.5%;
(二)非住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率不得低于3%;
(三)為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè),對符合條件的保障性住房,繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。
關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率的公告(沈陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號)
一、住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率為2%;
二、非住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率為4%;
三、為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè),對符合條件的保障性住房,繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅 預(yù)征率的公告(營口市地方稅務(wù)局公告2023年第3號)
一、住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率由1.5%調(diào)整為2%。
二、非住宅項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率由3%調(diào)整為5%。
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征率的公告(遼陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號)
據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(遼地稅函〔2010〕201號)文件規(guī)定,現(xiàn)將遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率調(diào)整如下:
(一)普通商品住房項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率為1.5%;
(二)非普通商品住房和非住房項(xiàng)目,土地增值稅預(yù)征率為3.5%;
(三)為鼓勵(lì)保障性住房建設(shè),對符合條件的保障性住房,繼續(xù)執(zhí)行暫不預(yù)征土地增值稅的政策
17陜西的規(guī)定
陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告(陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
將《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告》(陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號)中設(shè)區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預(yù)征率由1.5%下調(diào)至1%
18貴州的規(guī)定
貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率問題的通知(黔地稅發(fā)[2008]61號)
為進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征管理,推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作,根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則和《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財(cái)稅〔2006〕21號)的有關(guān)規(guī)定,結(jié)合我省房地產(chǎn)市場狀況,現(xiàn)將源土地增值稅預(yù)征率調(diào)整及有關(guān)問題通知如下:
一、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率調(diào)整為1%;
二、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率調(diào)整為2%;
三、營業(yè)用房,預(yù)征率調(diào)整為3%;
四、其他房產(chǎn),預(yù)征率調(diào)整為1.5%。
納稅人在開發(fā)項(xiàng)目中既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的,從高適用預(yù)征率。
19
新疆的規(guī)定
新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第6號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率問題
除保障性住房外,普通住宅土地增值稅預(yù)征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于3%。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告(新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第2號)
新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預(yù)征率
序號
地區(qū)
普通住宅
非普通住宅
其他類型房地產(chǎn)
1
伊犁哈薩克自治州
1%
3%
3%
2
塔城地區(qū)
1%
3%
3%
3
阿勒泰地區(qū)
1%
3%
3%
4
克拉瑪依市
1%
3%
4%
博爾塔拉蒙古自治州
1%
3%
3%
6
昌吉回族自治州
1%
3%
4%
7
烏魯木齊市
1%
3%
4%
8
哈密地區(qū)
1%
3%
4%
9
吐魯番地區(qū)
1%
3%
4%
10
巴音郭楞蒙古自治州
1%
3%
3%
11
阿克蘇地區(qū)
1%
3%
3%
12
克孜勒蘇柯爾克孜自治州
1%
3%
3%
13
喀什地區(qū)
1%
3%
3%
14
和田地區(qū)
1%
3%
3%
15
阿拉爾
1%
3%
3%
16
圖木舒克
1%
3%
3%
17
五家渠
1%
3%
3%
18
石河子
1%
3%
4%
19
北屯
1%
3%
3%
20
鐵門關(guān)
1%
3%
3%
21
雙河
1%
3%
3%
20吉林的規(guī)定
轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知(吉地稅發(fā)[2010]184號)
調(diào)整預(yù)征率,建立“三同步”機(jī)制,進(jìn)一步完善土地增值稅預(yù)征辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率調(diào)整至1.5%,銷售超出普通標(biāo)準(zhǔn)住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等,每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元(含)、1萬元以上的預(yù)征率分別為2%、3%、4%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品房等保障性住房,憑發(fā)展和改革部門立項(xiàng)、各級政府審批備案的相關(guān)材料暫不預(yù)征土地增值稅。對同一開發(fā)項(xiàng)目,既有保障性住房,又有商品房的,應(yīng)分別核算,不能分別核算的,保障性住房按普通標(biāo)準(zhǔn)住宅預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見(吉政辦發(fā)[2016]23號)
普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按1.5%計(jì)征,非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅按2%計(jì)征,其他類型房產(chǎn)按2.5%計(jì)征,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。
21寧夏的規(guī)定
關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實(shí)施暫行辦法》的通知(寧政發(fā)[2015]43號)
納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的,應(yīng)按規(guī)定按月預(yù)繳土地增值稅;待該項(xiàng)目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算,多退少補(bǔ)。土地增值稅預(yù)征率為:
(一)普通住宅為1%.
(二)非普通住宅為1.5%.
(三)其他類型房地產(chǎn)為2%.
(四)對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實(shí)行預(yù)征。
按預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額計(jì)算公式為:
應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率
預(yù)售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實(shí)物收入和其他一切經(jīng)濟(jì)收益。
22河北的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
除保障性住房外,房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。
23安徽的規(guī)定
關(guān)于明確財(cái)產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告(國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第10號)
我省保障性住房土地增值稅預(yù)征率為0;普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率不得低于1.5%,由各市稅務(wù)機(jī)關(guān)在規(guī)定的幅度標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi),根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況確定。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號)
土地增值稅預(yù)征率
(一)保障性住房:預(yù)征率為0%;
(二)普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室:預(yù)征率為1.5%;
(三)非普通標(biāo)準(zhǔn)住房(除全裝修住房外):預(yù)征率為2%;
(四)營業(yè)用房及其他類型用房:預(yù)征率為2.5%;
(五)別墅(含雙拼、排屋)、高級公寓、度假村:預(yù)征率為3%。
關(guān)于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局蕪湖市稅務(wù)局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會)
住宅(別墅、高級公寓、度假村除外)預(yù)征率為1.5%,其中:保障性住房(包括廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房、限價(jià)商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等)預(yù)征率為0%。營業(yè)性用房,預(yù)征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村,預(yù)征率為2.8%。
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號)
(一)保障性住房、普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預(yù)征率為2%。
(二)上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的,預(yù)征率為1.8%。
關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局)
阜陽市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:
保障性住房0;
普通住宅1.5%;
非普通住宅2%;
營業(yè)用房4%;
其他房地產(chǎn)2%。
關(guān)于發(fā)布土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號)
我市土地增值稅預(yù)征率按下列標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行:
(一)保障性住房預(yù)征率為0;
(二)住宅(不含別墅、商住房)預(yù)征率為1.5%;
(三)其他類型房地產(chǎn)(含別墅、商住房)預(yù)征率為2%。
24山東的規(guī)定
關(guān)于明確土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告(國家稅務(wù)總局濟(jì)南市稅務(wù)局公告2023年第1號)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預(yù)征和清算應(yīng)當(dāng)區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預(yù)征率如下:
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅,但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記備案。
關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告(棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)
(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的普通住房,土地增值稅預(yù)征率為2%;
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn),土地增值稅預(yù)征率為3%;
關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告(臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號)
納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為 2%;轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為3%;轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn),預(yù)征率為3%。
納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、其他房地產(chǎn),預(yù)征率為2%。
市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河?xùn)|區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率有關(guān)問題的公告(國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局)
(一)長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,納稅人銷售普通住房預(yù)征率為2%,銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。
(二)長島縣地域范圍外,全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預(yù)征率為3% 。
(三)納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入,暫不預(yù)征土地增值稅,但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告(威海市稅務(wù)局公告2023年第3號)
關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅的預(yù)征率
(一)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,預(yù)征率為2%。
(二)非普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅,預(yù)征率為3%。
(三)其他房地產(chǎn)類型,預(yù)征率為4%
(四)納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準(zhǔn)建設(shè)的保障性住房取得的收入,暫不預(yù)征土地增值稅,但應(yīng)在取得收入時(shí)按規(guī)定到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)登記或備案。
25廣西的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號)
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率
(一)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房,暫不預(yù)征土地增值稅。
(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房,按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
(三)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
(四)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn),按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
南寧市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知(南府辦[2009]6號)
二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅,預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由2%下調(diào)為0.5%。
三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率由3%下調(diào)為1.5%。
四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn),預(yù)征土地增值稅的預(yù)征率保持3%不變
關(guān)于調(diào)整南寧市土地增值稅預(yù)征率的公告(國家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局公告2023年第7號)
一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)(不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍)
(一)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅;
(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅,按1%預(yù)征土地增值稅;
(三)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,按3%預(yù)征土地增值稅;
(四)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn),按4%預(yù)征土地增值稅。
二、南寧市各縣(含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍)
(一)保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅;
(二)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅,按1%預(yù)征土地增值稅;
(三)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅,按2%預(yù)征土地增值稅;
(四)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn),按3%預(yù)征土地增值稅。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的公告(國家稅務(wù)總局貴港市稅務(wù)局公告2023年第9號)
一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房,暫不預(yù)征土地增值稅。
二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房,按1%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房,按2%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn),按3%的預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
26云南的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅征管若干事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號)
除保障性住房實(shí)行零預(yù)征率外,各地不同類型房地產(chǎn)預(yù)征率如下:
1.普通住房預(yù)征率為1.5%。
2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn),昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風(fēng)景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟(jì)區(qū)預(yù)征率為4%,其他縣(市、區(qū))預(yù)征率為3%;大理州、西雙版納州預(yù)征率為3%;其他州(市)預(yù)征率為2.5%。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對適用不同預(yù)征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報(bào)預(yù)繳;對未分別核算預(yù)繳的,從高適用預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率和核定征收率的意見(昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號)
昭通市土地增值稅的預(yù)征率確定為:普通住宅為1%;非普通住宅為1.5%;寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%;開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%。
27甘肅的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)
除保障性住房(各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房,以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟(jì)適用住房)暫不預(yù)征土地增值稅外,其他房地產(chǎn)按以下預(yù)征率預(yù)征土地增值稅:
(一)蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū),蘭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū),天水市秦州區(qū)、麥積區(qū),嘉峪關(guān)市及其他地級市政府(不包括臨夏州、甘南州)所在區(qū)的普通住宅為2%,非普通住宅為3%,其他類型房地產(chǎn)為5%。
(二)臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第(一)款的其他縣(市、區(qū))普通住宅為1%,非普通住宅為1.5%,其他類型房地產(chǎn)為4%。
28天津的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項(xiàng)的公告(國家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局公告2023年第13號)
坐落于我市和平區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅預(yù)征率為:普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。
坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率為:普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。
29內(nèi)蒙古的規(guī)定
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征率的通知(鄂地稅發(fā)[2007]403號)
一、達(dá)旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征,非普通住宅(不包括別墅)按1.3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征,別墅、庫房(包括車庫、車位)按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征,商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。
二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房(包括車庫、車位)按1%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征,商業(yè)用房按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。
三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征,非普通住宅(不包括別墅)按1.5%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征,別墅、庫房(包括車庫、車位)按2%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征,商業(yè)用房按3%的預(yù)征率進(jìn)行預(yù)征。
關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征收管理的通知(呼地稅字[2007]19號)
對呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預(yù)征率由1%恢復(fù)到2%;營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預(yù)征率調(diào)整為3%。
關(guān)于調(diào)整土地增值稅預(yù)征辦法有關(guān)事宜的公告(國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告[2021]2號)
一、我區(qū)土地增值稅預(yù)征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為:
(一)呼和浩特市普通住宅2.5%,非普通住宅3.5%,其他類型房地產(chǎn)4%。
(二)包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%,非普通住宅2.5%,其他類型房地產(chǎn)3.5%。
(三)我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%,非普通住宅2%,其他類型房地產(chǎn)3%。
30海南省的規(guī)定
關(guān)于土地增值稅預(yù)征率的公告(海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號)
一、土地增值稅預(yù)征率
(一)海口市、三亞市、陵水縣
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為5%。
(二)其他市、縣、區(qū)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目普通住宅預(yù)征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預(yù)征率為4%。
(三)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的保障性住房(不包括限價(jià)商品房),暫不預(yù)征土地增值稅;對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中不屬于保障性住房的房產(chǎn),按本公告第一條第(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算預(yù)征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準(zhǔn)性文件認(rèn)定?!敬藯l款部分重新修訂】
(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進(jìn)行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,預(yù)征率為5%。
31西藏的規(guī)定
轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知(藏國稅函[2010]124號)
二、加強(qiáng)土地增值稅預(yù)征工作。除保障性住房外,凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項(xiàng)目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人,應(yīng)按規(guī)定對其預(yù)征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神,結(jié)合西藏實(shí)際,土地增值稅預(yù)征率暫定為1%-2%其中普通住房預(yù)征率為1%;非普通住房預(yù)征率為1.5%;商鋪及其他用房預(yù)征率為2%。預(yù)征稅款以納稅人每月申報(bào)取得的轉(zhuǎn)讓收入額(含預(yù)收款、定金)乘以預(yù)征率。
納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的,應(yīng)按上述預(yù)征率分別核算;劃分不清的,依率從高預(yù)征。
持續(xù)更新中......
【第11篇】土地增值稅征稅對象
土地增值稅----納稅人
土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個(gè)人等。
土地增值稅的納稅對象為:轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。
計(jì)稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額為計(jì)稅依據(jù)。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除:營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費(fèi)用中,故不允許在此扣除
【第12篇】土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除
目 錄
一、土地成本項(xiàng)目
二、開發(fā)成本項(xiàng)目三、開發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金
五、加計(jì)扣除項(xiàng)目
一、土地成本
取得土地使用權(quán)所支付的金額,是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體包括:
1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)
支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi),向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅,土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。
2.合作款項(xiàng)
補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
3.紅線外市政設(shè)施費(fèi)
紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。二、開發(fā)成本房地產(chǎn)開發(fā)成本,是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本,包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。
4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)
土地征用費(fèi)、勞動力安置費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出,安置動遷用房支出,農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi),危房補(bǔ)償費(fèi)等。(一)前期工程費(fèi)開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)
指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容:
5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
(1) 勘測丈量費(fèi):包括初勘、詳勘等。主要有:水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi),沉降觀測費(fèi),日照測試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。
(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi):
規(guī)劃費(fèi):方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。
設(shè)計(jì)費(fèi):施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。
其他:可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。
(3) 建筑研究用房費(fèi):包括材料及施工費(fèi)
6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)
(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi):包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。
項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi):項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。
(2) 增容費(fèi):包括水、電、煤氣增容費(fèi)
7.“三通一平”費(fèi)
(1) 臨時(shí)道路:接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。
(2) 臨時(shí)用電:接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。
(3) 臨時(shí)用水:接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。
(4) 場地平整:基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。
8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)
(1) 臨時(shí)圍墻:包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。
(2) 臨時(shí)辦公室:租金、建造及裝飾費(fèi)用。
(3) 臨時(shí)場地占用費(fèi):含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。
(4) 臨時(shí)圍板:包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 (二)建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)
指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。
主要包括:
9.基礎(chǔ)造價(jià)
包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi),基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測費(fèi)、降水。
10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)
主要包括砼框架(含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層,原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。
11.門窗工程
主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。
12.公共部位精裝修費(fèi)
主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費(fèi)用。
13.戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費(fèi)用。
主體安裝工程費(fèi)
14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)
(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來水/排水/直飲水/熱水);
(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片);
(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi);
(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi):包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋
15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)
(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi):包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用;
(2) 電梯及其安裝費(fèi);
(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi):包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi);
(4) 消防系統(tǒng)費(fèi):包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi);
(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi):包括密閉門、氣體過濾裝置等。
16.弱電系統(tǒng)費(fèi)
(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用:包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等;
(2) 對講系統(tǒng)費(fèi)用:包括可視及非可視對講系統(tǒng)費(fèi)用;
(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用:包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用;
(4) 有線電視費(fèi)用:包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用;
(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用:包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用;
(6) 寬帶網(wǎng):包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。(三)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)
(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi):主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用;
(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用
18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)
主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用
19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)
主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。
20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)
(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝:包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用;
(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè):室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用;
(3) 室外弱電管道埋設(shè):包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用
21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)
(1) 停車管理系統(tǒng)費(fèi)用:包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費(fèi)用;
(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用:包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用;
(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用:紅外對掃等;
(4) 小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用;
(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用;
(6) 電子公告屏費(fèi)用
園林環(huán)境工程費(fèi)
指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià),主要包括:
22.綠化建設(shè)費(fèi)
包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出;
23.建筑小品
雕塑、水景、環(huán)廊、假山等;
24.道路、廣場建造費(fèi)
道路廣場鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等;
25.圍墻建造費(fèi)
包括永久性圍墻、圍欄及大門;
26.室外照明
室外照明電氣工程,如路燈、草坪燈;
27.室外背景音樂
28.室外零星設(shè)施
兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘源等。
(三)公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開發(fā)過程中,根據(jù)有關(guān)法規(guī),產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商,開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類:
29.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,包括居委會、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等;
30.在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例,其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出,如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出;
31.開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時(shí),發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用;
32.對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施,得到政府部門認(rèn)可,取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán),則應(yīng)作為經(jīng)營性項(xiàng)目獨(dú)立核算。
該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算,如
:a.游泳池:土建、設(shè)備、設(shè)施;
b.業(yè)主會所:設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu);
c.幼兒園:建造成本及配套資產(chǎn)購置;
d.學(xué)校:建造成本及配套資產(chǎn)購置;
e.球場;
f.設(shè)備用房:配電房、水泵房土建及裝修費(fèi);
g.車站建造費(fèi):土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。(四)開發(fā)間接費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出;以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)。
33.工程管理費(fèi)
(1) 工程監(jiān)理費(fèi):支付給聘請的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用;
(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi):支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用;
(3) 行政管理費(fèi):直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi)
(4) 施工合同外獎(jiǎng)金:趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)
(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi):建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi);
(6) 安全監(jiān)督費(fèi):建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi);
(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。
34.營銷設(shè)施建造費(fèi)
(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi):車站廣告、路牌廣告;
(2) 銷售環(huán)境改造費(fèi):會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi);臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用;
(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi):設(shè)計(jì)、工程、裝飾等;
(4) 樣板間:包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用;主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用,在主營業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄,考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除;
(5) 其他。
35.資本化借款費(fèi)用
包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用,以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。
36.物業(yè)管理完善費(fèi)
包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。
三、開發(fā)費(fèi)用
是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額,其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按土地成本和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按土地成本和開發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加,也可視同稅金予以扣除。五、加計(jì)扣除對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按上面所列計(jì)算的土地成本和開發(fā)成本的金額之和,加計(jì)20%的扣除。
【第13篇】營改增后土地增值稅抵扣稅費(fèi)
導(dǎo)讀:營改增后土地出讓金是不是可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅呢,對于這一問題,本篇文章給您帶來了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》的相關(guān)規(guī)定,如果您有仔細(xì)的閱讀這一規(guī)定,相信您對于這一問題肯定是比較熟悉的。
營改增后土地出讓金是否可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅?
答:土地出讓金不是簡單的地價(jià)。對于住宅等項(xiàng)目,采用招標(biāo)、拍賣、掛牌等的方式,可通過市場定價(jià),土地出讓金就是地價(jià)??墒菍τ诮?jīng)濟(jì)適用房、廉租房、配套房等項(xiàng)目,以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項(xiàng)目,往往不是依靠完全的市場調(diào)節(jié),土地出讓金就帶有稅費(fèi)的性質(zhì),是定價(jià)。
根據(jù)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)附件1:《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第二十五條的規(guī)定,準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額包括從銷售方取得的增值稅專用發(fā)票(含稅控機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票,下同)上注明的增值稅額;
從海關(guān)取得的海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書上注明的增值稅額;
購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品,除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外,按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價(jià)和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額;
從境外單位或者個(gè)人購進(jìn)服務(wù)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn),自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額。
而對于土地出讓金并沒有規(guī)定,因此營改增后土地出讓金是不可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅的。
綜上所述,土地出讓金只能抵押、不能抵扣。但是土地出讓金可以扣除,也是不可抵扣的。
【第14篇】土地增值稅政策清算規(guī)程
國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程(試行) 》的公告
國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局
全文有效
2022.2.28
國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程(試行) 》的公告
為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征收管理,規(guī)范土地增值稅清算 工作, 根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實(shí)施細(xì)則、 《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實(shí)施細(xì)則、《國家 稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的 通知》( 國稅發(fā)〔2006〕 187 號) 、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土 地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕 91 號) 、 《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》(國家稅務(wù)總局令第 41 號公 布,第 50 號、53 號修正) 等規(guī)定,國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅 務(wù)局制定了 《西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程(試行)》 ,現(xiàn)予以發(fā)布。
本公告自 2022 年 4 月 1 日起施行。
特此公告。
國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局
2023年2月28日
西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程 (試行)
第一章 總則
第一條 為加強(qiáng)土地增值稅征收管理服務(wù),規(guī)范清算工作流程,統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)清算管理一體化,根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》 及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》 及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》( 國稅發(fā)〔2006〕 187 號) 、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91 號) 、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》 (國家稅務(wù)總局令第41號公布,第50號、53號修正) 等規(guī)定,制定本規(guī)程。
第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。
第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算,是指納稅人符合土地增值稅清算條件后,依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定,計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額,向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料,辦理土地增值稅清算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,結(jié) 清該房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。
第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。
第五條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅,保證清算申報(bào) 的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。
第六條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與同級財(cái)政、發(fā)改、住建、自然 資源等部門的信息交換協(xié)作,充分利用第三方信息,強(qiáng)化土地增 值稅清算管理。
第七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù),加強(qiáng)土地 增值稅政策宣傳輔導(dǎo)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對納稅人清算申報(bào)的 收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及稅款計(jì)算等情況進(jìn)行 審核,依法征收土地增值稅。
第二章 項(xiàng)目管理
第八條 土地增值稅以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對于分期開發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為 單位清算。具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查(修建 性詳細(xì)規(guī)劃)、工程規(guī)劃、銷售(預(yù)售)、竣工驗(yàn)收等確定。
同一個(gè)項(xiàng)目既建造普通住宅,又建造其他類型房地產(chǎn)的,應(yīng) 分別計(jì)算增值額、增值率,分別清算土地增值稅。
第九條 納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)、備案、證照或簽訂相關(guān) 合同之日起 30 內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送復(fù)印件或者稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可 的其他形式的資料:
(一)發(fā)展和改革等有關(guān)部門下發(fā)的項(xiàng)目立項(xiàng)(備案)文件;
(二)取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議;
(三)國有土地使用權(quán)證;
(四)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;
(五)建筑施工規(guī)劃許可證;
(六)建筑工程施工許可證;
(七)建設(shè)施工合同;
(八)預(yù)(銷)售許可證;
(九)竣工驗(yàn)收備案表;
(十)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為需要的其他資料。
第十條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收 管理,按項(xiàng)目分別建立臺賬,按月采集、更新,對房地產(chǎn)開發(fā)全 過程實(shí)行跟蹤監(jiān)控,做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開發(fā)同步。
第十一條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)關(guān)注納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的 會計(jì)核算工作, 對納稅人同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目或者分期開發(fā)項(xiàng)目 的,應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同項(xiàng)目或者不同分期合理歸 集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
第三章 清算受理
第十二條 納稅人符合下列條件之一的,應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算。
(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。
(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。
(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
第十三條 對符合以下條件之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納 稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
(一 )已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑 面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上,或該比例雖未 超過 85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。
(二 )取得清算項(xiàng)目銷售(預(yù)售) 許可證滿三年仍未銷售完 畢的。
(三 )納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手 續(xù)的。
(四) 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行 為, 可能造成稅款流失的。
(五 )國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。
第十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分 類管理。
對于符合本規(guī)程第十二條規(guī)定的項(xiàng)目,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條 件之日起 90 日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。
對符合本規(guī)程第十三條規(guī)定的項(xiàng)目,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集體審 議,根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況確定是否需要進(jìn)行清算,集體審議的結(jié)果應(yīng)當(dāng)形成記錄存檔。對于確定需要進(jìn)行清算的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目, 由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知書之 日起 90 日內(nèi)辦理清算。 對確定暫不通知清算的,應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng) 目管理,每年作出評估, 及時(shí)確定清算時(shí)間并通知納稅人。
應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需 要進(jìn)行清算的納稅人,在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清 算資料的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正; 逾期仍未申報(bào)的,主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定 處理。
第十五條 納稅人清算土地增值稅時(shí)應(yīng)提供的清算材料:
(一)財(cái)產(chǎn)和行為稅納稅申報(bào)表及財(cái)產(chǎn)和行為稅減免稅明細(xì) 申報(bào)表。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明,主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納 等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況。
(三 )項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款 憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng) 目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售 許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。
(四 )納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核 鑒證;已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報(bào)、審核鑒證的納稅人,應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的報(bào)告。
第十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后,對符合清 算條件的項(xiàng)目,且報(bào)送的清算資料完備的,予以受理并出具受理 通知書。
納稅人符合清算條件,但報(bào)送的清算資料不全的,主管稅務(wù) 機(jī)關(guān)應(yīng)一次性告知納稅人,并發(fā)出限期補(bǔ)正資料通知書,通知納 稅人在收到通知書之日起 15 日內(nèi)補(bǔ)齊清算資料。
納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)齊全部資料的,予以受理。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)已受理的清算申請,納稅人無正當(dāng)理由不得撤銷。
第四章 清算管理
第十七條 土地增值稅清算審核應(yīng)遵循規(guī)范統(tǒng)一、透明高效 的原則,建立相互監(jiān)督、相互制約的工作機(jī)制,形成分工明確、 責(zé)任清晰、銜接高效的審核工作鏈條。
第十八條 各市(地、開發(fā)區(qū)) 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè) 人才,成立清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)。
第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)受理納稅人土地增值稅清算資料 后, 向清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)提交清算項(xiàng)目相關(guān)資料。
第二十條 清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)要根據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提 交的清算項(xiàng)目材料,開展風(fēng)險(xiǎn)排查工作,形成風(fēng)險(xiǎn)排查工作底稿并將風(fēng)險(xiǎn)排查結(jié)果及時(shí)推送主管稅務(wù)機(jī)關(guān)。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)排查結(jié)果進(jìn)行清算審核工作,并在 規(guī)定期限內(nèi)完成審核結(jié)果的確認(rèn)、與納稅人交換意見、清算結(jié)論 出具等工作。
第五章 清算審核
第二十一條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。
案頭審核是指對納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審 核, 重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。
實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上,通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 實(shí)地查驗(yàn)等方式,對納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、 相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工資料,重點(diǎn)實(shí)地 查核項(xiàng)目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的工程量,確定學(xué)校、幼兒園、會所、 體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。
第二十二條 審核收入情況時(shí),應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同 (含主管部門網(wǎng)上備案登記資料)、銷售(預(yù)售) 許可證、房產(chǎn) 銷售分戶明細(xì)表及其它有關(guān)資料,重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn) 銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性,以核實(shí)計(jì)稅收入; 對銷 售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致,而發(fā)生 補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核; 對營改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核; 對銷售價(jià)格進(jìn)行評估,審核有無價(jià)格明顯 偏低情況。
稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn),確認(rèn)是否少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng),確認(rèn) 有無將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或 投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。
第二十三條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。
(一 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對 外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人 的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收 入按下列方法和順序確認(rèn):
1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均 價(jià)格確定。
2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值 稅, 不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
第二十四條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括:
(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(二 )房地產(chǎn)開發(fā)成本,包括: 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前 期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開 發(fā)間接費(fèi)用。
(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。
(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。
第二十五條 扣除項(xiàng)目金額的計(jì)算分?jǐn)偅?/p>
對按照稅收規(guī)定屬于可直接計(jì)入的扣除項(xiàng)目,應(yīng)直接計(jì)入清 算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項(xiàng)目;對屬于多個(gè)清算單位或開發(fā) 產(chǎn)品類型共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目, 應(yīng)按以下原則計(jì)算分?jǐn)?
(一) 對屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目, 其中:取 得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用 權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個(gè)清算單位之 間進(jìn)行分?jǐn)偅?其他共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目, 按照建筑面積法(即其 可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例)在多個(gè)清算單 位之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
(二)對一個(gè)清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別 計(jì)算增值額的,對其共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,按照建筑面積法進(jìn)行 分?jǐn)偂?/p>
第二十六條 審核扣除項(xiàng)目是否符合下列要求:
(一) 在土地增值稅清算中,計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),其實(shí)際 發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。
(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用,必須是實(shí) 際發(fā)生的。
(三)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集, 不得混淆。
(四 )扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清 算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹?/p>
(五)對同一類事項(xiàng),應(yīng)當(dāng)采取相同的會計(jì)政策或處理方法。 會計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的,以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
第二十七條 審核取得土地使用權(quán)所支付的金額和土地征 用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:
(一 )同一宗土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目,是否予以分?jǐn)?,分?jǐn)傓k 法是否合理、合規(guī),具體金額的計(jì)算是否正確。
( 二)是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)所支 付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)的情形。
( 三)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否實(shí)際發(fā)生,尤其是支付給個(gè)人的拆遷 補(bǔ)償款、拆遷( 回遷) 合同和簽收花名冊或簽收憑證是否一一對 應(yīng)。
第二十八條 審核前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān) 注:
(一 )前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)是否真實(shí)發(fā)生,是否存在虛 列情形。
(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。
(三 )多個(gè)(或分期) 項(xiàng)目共同發(fā)生的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi),是否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
第二十九條 審核公共配套設(shè)施費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:
(一)公共配套設(shè)施的界定是否準(zhǔn)確,公共配套設(shè)施費(fèi)是否 真實(shí)發(fā)生, 有無預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)的情況。
(二)是否將房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用記入公共配套設(shè)施費(fèi)。
(三 )多個(gè)(或分期) 項(xiàng)目共同發(fā)生的公共配套設(shè)施費(fèi),是 否按項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
第三十條 審核建筑安裝工程費(fèi)時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:
(一) 發(fā)生的費(fèi)用是否與決算報(bào)告、審計(jì)報(bào)告、工程結(jié)算報(bào) 告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。
(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時(shí),自購建材費(fèi)用是否 重復(fù)計(jì)算扣除項(xiàng)目。
(三 )參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)?建設(shè)部門公布的單位定額成本,驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存 在異常。
(四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的,還應(yīng) 當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)等情況。
第三十一條 審核開發(fā)間接費(fèi)用時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:
(一) 是否存在將企業(yè)行政管理部門( 總部)為組織和管理 生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用的情形。
(二) 開發(fā)間接費(fèi)用是否真實(shí)發(fā)生,有無預(yù)提開發(fā)間接費(fèi)用的情況,取得的憑證是否合法有效。
第三十二條 審核利息支出時(shí)應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)關(guān)注:
(一 )是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至房地產(chǎn)開 發(fā)費(fèi)用。
(二)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,其取得的一 般性貸款的利息支出,是否按照項(xiàng)目合理分?jǐn)偂?/p>
(三 )利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益,其收益是否沖 減利息支出。
(四 )是否將向金融機(jī)構(gòu)支付的顧問費(fèi)、手續(xù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等 非利息性質(zhì)的費(fèi)用計(jì)入利息支出。
第三十三條 代收費(fèi)用的審核。
對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收 的各項(xiàng)費(fèi)用, 審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收 ??; 當(dāng)代收費(fèi)用計(jì)入房價(jià)時(shí),審核有無將代收費(fèi)用計(jì)入加計(jì)扣除 以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算基數(shù)的情形。
第三十四條 關(guān)聯(lián)方交易行為的審核。
在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí),應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按 照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)大額往來款 余額,審核交易行為是否真實(shí)。
第三十五條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的審核。
應(yīng)當(dāng)確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定。根據(jù)會計(jì)制度規(guī)定,納稅人繳納的印花稅列入 “管理費(fèi)用”科目核算的,按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的有關(guān)規(guī)定扣除, 列入“稅金及附加”科目核算的,計(jì)入“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金” 予以扣除。納稅人繳納的教育費(fèi)附加、地方教育附加可計(jì)入“與 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金”予以扣除。對不屬于清算范圍或者不屬于 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)發(fā)生的稅金及附加,不應(yīng)作為清算扣除項(xiàng)目。
第三十六條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)在項(xiàng)目清算受理之日起 180 日內(nèi)作出清算結(jié)論;如確有困難的,經(jīng)縣(區(qū))級稅務(wù)局批準(zhǔn), 可延期 90 日完成,并書面告知納稅人; 如有特殊情況的, 經(jīng)市 (地、開發(fā)區(qū))稅務(wù)局批準(zhǔn), 可再延期 90 日完成, 并書面告知 納稅人。
第三十七條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照有關(guān)稅收法規(guī)和本辦法的 規(guī)定開展審核工作,土地增值稅清算審核結(jié)束應(yīng)當(dāng)出具審核報(bào) 告。審核報(bào)告經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)集體審議、批準(zhǔn)后,由主管稅務(wù)機(jī) 關(guān)制作《稅務(wù)事項(xiàng)通知書》 ,將審核結(jié)果書面通知納稅人。納稅 人應(yīng)在收到通知書之日起 30 日內(nèi)辦理補(bǔ)(退) 稅事宜。
第六章 核定征收
第三十八條 在土地增值稅清算過程中,發(fā)現(xiàn)納稅人有下列 情形之一的,可按核定方式對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。
(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
(三)雖設(shè)置賬簿,但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、 費(fèi)用憑證殘缺不全,難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。
(四 )符合土地增值稅清算條件,未按照規(guī)定的期限辦理清 算手續(xù),經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算,逾期仍不清算的。
(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低,又無正當(dāng)理由的。
主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)核定征收項(xiàng)目的調(diào)查核實(shí),嚴(yán)格控制核 定征收的范圍。
第三十九條 符合上述核定征收條件的,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā) 出核定征收的稅務(wù)事項(xiàng)告知書后,稅務(wù)人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目開展土 地增值稅核定征收核查,經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核合議,通知納稅人 申報(bào)繳納應(yīng)補(bǔ)繳稅款或辦理退稅。
第四十條 土地增值稅核定征收應(yīng)當(dāng)集體研究決定,采用主 管稅務(wù)機(jī)關(guān)局長辦公會議形式, 對核定征收進(jìn)行審核認(rèn)定。
第四十一條 對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,各期清算的方式 應(yīng)保持一致。
第七章 清算后尾盤管理
第四十二條 在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后 再轉(zhuǎn)讓的, 應(yīng)按月匯總, 并在次月 15 日內(nèi)征收土地增值稅。
第四十三條 土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,按規(guī)定預(yù)征土地增值稅,待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后,按照清算后再 轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅, 多退少補(bǔ)。
第四十四條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算后尾盤管理,輔導(dǎo)納稅人及時(shí)、準(zhǔn)確進(jìn)行尾盤申報(bào)。
第四十五條 土地增值稅清算資料應(yīng)按照檔案化管理的要求, 妥善保存。
第四十六條 土地增值稅清算管理其他未盡事宜,應(yīng)嚴(yán)格按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91 號)的規(guī)定執(zhí)行。
第八章 附則
第四十七條 本規(guī)程由國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局解釋。
第四十八條 本規(guī)程自 2022 年 4 月 1 日起施行,此前已受 理但未出具清算審核結(jié)論的,可按本規(guī)程處理。
關(guān)于《國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布的公告》的解讀
發(fā)布時(shí)間:2022-03-09 17:37 來源:國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局
現(xiàn)將《國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<西藏自治區(qū)土地增值稅清算管理規(guī)程(試行)>的公告》(國家稅務(wù)總局西藏自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第2號,以下簡稱《公告》)解讀如下:
一、制定背景及目的
為加強(qiáng)土地增值稅清算管理,國家稅務(wù)總局先后出臺了《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號),其中國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定“各省稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)本通知的規(guī)定并結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況制定具體清算管理辦法”,國稅發(fā)〔2009〕91號規(guī)定“本規(guī)程自2023年6月1日起施行,各?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)可結(jié)合本地實(shí)際,對本規(guī)程進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化”。為此,我們按照稅務(wù)總局要求,結(jié)合我區(qū)實(shí)際情況,制定了本公告。
土地增值稅管理復(fù)雜,清算申報(bào)、清算審核工作時(shí)間跨度長,流程比較復(fù)雜,征納雙方互動頻繁,通過制定《公告》,細(xì)化了清算申報(bào)、清算審核流程,進(jìn)一步明確征納雙方的職責(zé),既規(guī)范了稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅收執(zhí)法,又促進(jìn)納稅遵從度的提高。
二、公告制定的依據(jù)
《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)、《稅務(wù)規(guī)范性文件制定管理辦法》(國家稅務(wù)總局令第41號公布,第50號、53號修正)。
三、主要內(nèi)容
(一)關(guān)于項(xiàng)目管理
1.清算單位的界定。分期開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算,這是基本原則。如何對項(xiàng)目進(jìn)行分期,需要根據(jù)各地房地產(chǎn)主管部門管理現(xiàn)狀,具體情況具體分析,所以《公告》規(guī)定“具體結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、用地規(guī)劃、方案設(shè)計(jì)審查(修建性詳細(xì)規(guī)劃)、工程規(guī)劃、銷售(預(yù)售)、竣工驗(yàn)收等確定”。
2.項(xiàng)目日常管理?!豆妗窂?qiáng)化了稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的日常稅收管理,結(jié)合國稅發(fā)〔2009〕91號第六條規(guī)定的稅務(wù)機(jī)關(guān)項(xiàng)目管理內(nèi)容,對納稅人報(bào)送資料作出具體規(guī)定。明確主管稅務(wù)機(jī)關(guān)保持管理連續(xù)性,積極關(guān)注納稅人會計(jì)核算、督促納稅人按照要求合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
(二)關(guān)于“清算管理”工作模式
為確保土地增值稅清算。審核工作更加有效和規(guī)范統(tǒng)一,《公告》第十七條至第二十條明確各市(地、經(jīng)開區(qū))稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)集中本單位專業(yè)人才成立“清算審核風(fēng)險(xiǎn)管理團(tuán)隊(duì)”,對清算項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用等進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)排查,降低主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的土地增值稅清算審核執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。
(三)關(guān)于成本費(fèi)用分?jǐn)偂?/p>
《公告》第二十五條明確了多個(gè)清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?,即對按照稅收?guī)定屬于可直接計(jì)入的扣除項(xiàng)目,應(yīng)直接計(jì)入清算單位或開發(fā)產(chǎn)品類型的扣除項(xiàng)目;對屬于多個(gè)清算單位共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,其中:取得土地使用權(quán)所支付的金額按照占地面積法(即其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)總面積的比例)在多個(gè)清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)?其他共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,按照建筑面積法(即其可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例)在多個(gè)清算單位之間進(jìn)行分?jǐn)偂C鞔_了同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用如何分?jǐn)?,即對一個(gè)清算單位中的不同類型房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)分別計(jì)算增值額的,對其共同發(fā)生的扣除項(xiàng)目,按照建筑面積法進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>
(四)清算后尾盤管理
《公告》第七章就規(guī)范尾盤管理提出了要求,即土地增值稅清算審核期間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,按規(guī)定預(yù)征土地增值稅,待稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算結(jié)論后,納稅人按照清算后再轉(zhuǎn)讓的規(guī)定匯總申報(bào)繳納土地增值稅,多退少補(bǔ)。清算后再轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按月匯總,并在次月15日內(nèi)申報(bào)繳納土地增值稅。
四、公告的施行時(shí)間
本公告自發(fā)布之日起30日后施行,此前已受理但未出具清算審核結(jié)論的,可按本規(guī)程處理。
【第15篇】土地增值稅題目
(2023年真題)
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是增值稅一般納稅人,擬對其開發(fā)的位于市區(qū)的一房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算,該項(xiàng)目相關(guān)信息如下:
(1)2023年1月以9000萬元競得國有土地一宗,并按規(guī)定繳納契稅。
(2)該項(xiàng)目2023年開工建設(shè),《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日,2023年12月底竣工,發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)總成本6000萬元,開發(fā)費(fèi)用3400萬元。
(3)該項(xiàng)目中所屬幼兒園建成后已無償移交政府,歸屬于幼兒園的開發(fā)成本600萬元。
(4)2023年4月,該項(xiàng)目銷售完畢,取得含稅銷售收入36750萬元。
(其他相關(guān)資料:契稅稅率為4%,利息支出無法提供金融機(jī)構(gòu)證明,當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為10%,企業(yè)對該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅)
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號回答問題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)說明該項(xiàng)目選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)征增值稅的理由。
(2)計(jì)算該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額。
(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加。
(4)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。
(5)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。
(6)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)繳增值稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目,是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日之前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目2023年開工建設(shè),《建筑工程施工許可證》注明的開工日期為2月25日在2023年4月30日前,所以屬于房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。
(2)該項(xiàng)目應(yīng)繳納的增值稅額=36750÷(1+5%)×5%=1750萬元
(3)土地增值稅時(shí)允許扣除的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育附加=1750×12%=210萬元
(4)土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(9360+6000)×10%=1536萬元
(5)土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=9360+6000+210+1536+(9360+6000)×20%=20178
(6)增值額=35000-20178=14822萬元
增值率=14822÷20178=73.46%,適用稅率40%,速算扣除系數(shù)5%
該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額=14822×40%-20178×5%=4919.9(萬元)
【同類例題精練】
某房地產(chǎn)公司甲開發(fā)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目,2023年7月取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金為2800萬元,該公司按規(guī)定繳納了契稅。開發(fā)此塊土地70%,剩余30%尚未使用。
(1)發(fā)生前期拆遷補(bǔ)償費(fèi)1690萬元,建筑安裝工程費(fèi)1200萬元,基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)160萬元,公共配套設(shè)施費(fèi)150萬元。由于土地未及時(shí)按協(xié)議開發(fā),支付土地閑置費(fèi)20萬元。
(2)發(fā)生管理費(fèi)用760萬元、銷售費(fèi)用230萬元、利息費(fèi)用250萬元,另支付加息4萬元、罰息12萬元。(利息費(fèi)用未超過按銀行同類同期貸款利率計(jì)算的部分,且準(zhǔn)確按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明)
(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為220萬元(不含印花稅)。
(4)該住宅樓60%的建筑面積直接對外銷售,均簽訂合同,取得銷售收入6000萬元;與建筑公司簽訂建安合同,由于房產(chǎn)公司資金緊張,因此用20%的住宅抵頂建筑公司工程款,其余部分對外出租,均簽訂租房合同,本年度取得租金收入60萬元。(以上收入均不含增值稅)
其他相關(guān)資料:當(dāng)?shù)厥≌?guī)定,契稅稅率4%,計(jì)算土地增值稅時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%。
要求:根據(jù)上述資料,按照下列序號回答問題,如有計(jì)算需計(jì)算出合計(jì)數(shù)。
(1)計(jì)算該項(xiàng)目在計(jì)算土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額。
(2)計(jì)算該項(xiàng)目可扣除的開發(fā)成本。
(3)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用。
(4)計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)。
(5)計(jì)算該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅額。
(1)土地增值稅時(shí)可以扣除的取得土地使用權(quán)所支付的金額=2800×(1+4%)×70%×(60%+20%)=1630.72萬元
(2)可扣除的開發(fā)成本=(1690+1200+160+150)×80%=2560萬元
(3)允許扣除的開發(fā)費(fèi)用=(1630.72+2560)×5%+250×80%=409.54萬元
(4)允許扣除項(xiàng)目金額的合計(jì)數(shù)=1630.72+2560+409.54+(1630.72+2560)×20%+220=5658.40萬元
(5)增值額=6000÷60%×80%-5658.4=2341.6萬元
增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%=2341.6/5658.4×100%=41.38%
適用稅率30%,速算扣除系數(shù)0
應(yīng)繳納的土地增值稅=2341.6×30%=702.48(萬元)
【第16篇】土地款抵扣增值稅
在最近的土地增值稅清算工作中,筆者發(fā)現(xiàn),有許多納稅人和稅務(wù)人員對于土地增值稅核算方法十分陌生,不能準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額。這對納稅人來說,嚴(yán)重影響了納稅人申報(bào)質(zhì)量,給自己帶來一定的稅收風(fēng)險(xiǎn);同時(shí),對稅務(wù)機(jī)關(guān)來說,也造成管理上的漏洞,不利于納稅人公平競爭,不能給納稅人創(chuàng)造良好的營商環(huán)境。為此,筆者對近年來國家出臺的土地增值稅新政進(jìn)行了歸類整理,用5個(gè)案例,從不同角度、全方位來解析土地增值稅核算方法,供讀者參考。
一、納稅人能提供發(fā)票,但不能確認(rèn)評估價(jià)格
案例1:a公司系某市非房地產(chǎn)企業(yè),屬于增值稅小規(guī)模納稅人。2023年5月,轉(zhuǎn)讓一處2023年5月購入的倉庫,取得轉(zhuǎn)讓總收入800萬元,其外購時(shí)增值稅普通發(fā)票上注明價(jià)稅合計(jì)金額380萬元,但是現(xiàn)在不能確認(rèn)評估價(jià)格。那么,a公司上述業(yè)務(wù)需要繳納多少土地增值稅?
根據(jù)目前稅法相關(guān)規(guī)定,a公司土地增值稅計(jì)算過程如下。
(一)增值稅
分析:根據(jù)《關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問題的通知》(財(cái)稅〔2016〕43號,以下簡稱43號文)規(guī)定:土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入;免征增值稅的,確定計(jì)稅依據(jù)時(shí),成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
同時(shí),《納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第14號)明確規(guī)定:小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得(不含自建)的不動產(chǎn),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價(jià)或者取得不動產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。因此,a公司轉(zhuǎn)讓該倉庫應(yīng)納增值稅為20萬元[(800-380)÷1.05×5%],轉(zhuǎn)讓倉庫土地增值稅應(yīng)稅收入為780萬元(800-20)。
(二)印花稅=800×5÷1000×50%=2(萬元)。
分析:根據(jù)《關(guān)于實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》(財(cái)稅〔2019〕13號)規(guī)定,自2023年1月1日至2023年12月31日止,對增值稅小規(guī)模納稅人可以在50%的稅額幅度內(nèi)減征資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。
(三)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=20×(7%+3%+1.5%)×50%=1.15(萬元)。
(四)土地增值稅扣除項(xiàng)目金額=2+1.15+380×(1+5×5%)=478.15(萬元)。
分析:根據(jù)《關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第70號)規(guī)定,納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物,凡不能取得評估價(jià)格,但是能提供購房發(fā)票的,《土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算。
1.提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的,按照發(fā)票所載金額(不扣減營業(yè)稅)并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。
2.提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的,按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。
3.提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的,按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和,并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。
增值額=780-478.15=301.85(萬元)。
增值率=301.85÷478.15×100%=63%。
應(yīng)繳納土地增值稅=301.85×40%-478.15×5%=96.8325(萬元)。
分析:根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%,未超過100%的,土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%。
二、增值稅小規(guī)模納稅人開發(fā)土地
案例2:b公司系某縣房地產(chǎn)企業(yè),屬于增值稅小規(guī)模納稅人。自2023年1月開始,購買一宗土地,開發(fā)某住宅小區(qū),支付地價(jià)款80萬元,繳納契稅3.2萬元。同時(shí),在建設(shè)過程中還支付工程款124萬元,增值稅10萬元。2023年5月竣工全部對外銷售,取得售房款472.5萬元。已知b公司開發(fā)此小區(qū)發(fā)生管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用20萬元,發(fā)生借款利息費(fèi)用30萬元(未超過同期銀行貸款利率,能準(zhǔn)確按項(xiàng)目分?jǐn)偅?。那么,b公司開發(fā)此小區(qū)應(yīng)繳納多少土地增值稅?根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定,b公司土地增值稅核算情況如下。
(一)增值稅=472.5÷1.05×5%=22.5(萬元)。
分析:根據(jù)《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號,以下簡稱36號文)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人,銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,按照5%的征收率計(jì)稅。
(二)印花稅=472.5×5÷10000×50%=0.118125(萬元)。
分析:根據(jù)《關(guān)于印發(fā)〈增值稅會計(jì)處理規(guī)定〉的通知》(財(cái)會〔2016〕22號)規(guī)定,全面試行營業(yè)稅改征增值稅后,“營業(yè)稅金及附加”科目名稱調(diào)整為“稅金及附加”科目,該科目核算企業(yè)經(jīng)營活動發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)。因此,b公司繳納的印花稅不像以前那樣在管理費(fèi)用中核算,屬于“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”,和其他扣除項(xiàng)目一并扣除。
(三)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=22.5×(5%+3%+1.5%)×50%=1.06875(萬元)。
(四)土地成本=80+3.2=83.2(萬元)。
分析:根據(jù)《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號,以下簡稱220號文)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅,應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”,計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
(五)開發(fā)成本=124+10=134(萬元)。
分析:根據(jù)43號文規(guī)定,土地增值稅扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。
(六)開發(fā)費(fèi)用=30+(83.2+134)×5%=40.86(萬元)。
(七)加計(jì)扣除=(83.2+134)×20%=43.44(萬元)。
(八)扣除項(xiàng)目合計(jì)=0.118125+1.06875+83.2+134+40.86+43.44=302.686875(萬元)。
(九)增值率=(472.5-22.5-302.686875)÷302.686875×100%=49%。
(十)應(yīng)繳納土地增值稅=(472.5-22.5-302.686875)×30%≈44.193938(萬元)。
分析:根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%,土地增值稅稅額=增值額×30%。
三、納稅人取得土地后,未開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓
案例3:c公司系某市房地產(chǎn)企業(yè),屬于增值稅一般納稅人。2023年8月購入一宗土地,準(zhǔn)備開發(fā)房地產(chǎn),支付地價(jià)款2000萬元,并取得了省級以上(含省級)財(cái)政部門監(jiān)(印)制的財(cái)政票據(jù)。后由于各種原因,c公司未能開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目,在購買土地使用權(quán)期間,還繳納了土地閑置費(fèi)80萬元。2023年5月,該公司將該土地轉(zhuǎn)讓給某公司,轉(zhuǎn)讓價(jià)3270萬元。那么,c公司轉(zhuǎn)讓該土地應(yīng)繳納多少土地增值稅?
根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定,c公司土地增值稅核算情況如下。
(一)增值稅=3270÷1.09×9%=270(萬元)。
(二)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=270×(7%+3%+1.5%)=31.05(萬元)。
(三)印花稅=3270×5÷10000=1.635(萬元)。
(四)土地成本=2000萬元。
分析:根據(jù)220號文規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。
(五)扣除項(xiàng)目合計(jì)=31.05+1.635+2000=2032.685(萬元)。
(六)增值率=(3270-270-2032.685)÷2032.685×100%=48%。
(七)應(yīng)繳納土地增值稅=(3270-270-2032.685)×30%=290.1945(萬元)。
四、納稅人同時(shí)開發(fā)住宅和寫字樓
案例4:d公司系某市房地產(chǎn)企業(yè),屬于增值稅一般納稅人。2023年12月購入一宗土地,開發(fā)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和寫字樓,面積各占50%,共支付土地出讓金800萬元,繳納契稅32萬元,《建筑工程施工許可證》上注明開工日期為2023年3月,公司選擇簡易計(jì)稅方法繳納增值稅。2023年12月至2023年5月,發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù):普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)成本380萬元,不包括未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額10萬元;寫字樓開發(fā)成本700萬元,不包括未抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額15萬元。分?jǐn)偟狡胀?biāo)準(zhǔn)住宅利息支出40萬元,包括逾期貸款罰息4萬元;寫字樓利息無法準(zhǔn)確劃分(當(dāng)?shù)卣?guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除比例為10%)。2023年1月全部竣工驗(yàn)收,截至2023年5月,公司將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅全部出售,取得含稅收入1388萬元,其中包括代收的住宅專項(xiàng)維修資金44萬元。2023年5月將寫字樓全部對外投資,共同承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),寫字樓正常對外銷售含稅價(jià)1680萬元。那么,d公司土地增值稅清算時(shí),應(yīng)該繳納多少土地增值稅?
根據(jù)目前稅法規(guī)定,d公司土地增值稅清算情況如下。
(一)普通住宅樓土地增值稅清算
1.應(yīng)納增值稅=(1388-44)÷1.05×5%=64(萬元)。
分析:根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)第八條和第九條規(guī)定,一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。房地產(chǎn)老項(xiàng)目是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目。一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的,以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額,不得扣除對應(yīng)的土地價(jià)款。同時(shí),36號文還規(guī)定,房地產(chǎn)主管部門或者其指定機(jī)構(gòu)、公積金管理中心、開發(fā)企業(yè)以及物業(yè)管理單位代收的住宅專項(xiàng)維修資金,屬于不征收增值稅項(xiàng)目。
2.城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=64×(7%+3%+1.5%)=7.36(萬元)。
3.印花稅=(1388-44)×5÷10000=0.672(萬元)。
4.土地成本=(800+32)×50%=416(萬元)。
5.開發(fā)成本=380+10=390(萬元)。
分析:根據(jù)43號文規(guī)定,增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額,允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,不計(jì)入扣除項(xiàng)目,不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的,可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。同時(shí),根據(jù)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號)規(guī)定,對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的,在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí),可予以扣除,但是不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù);對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。
6.開發(fā)費(fèi)用=(40-4)+(416+390)×5%=76.3(萬元)。
7.加計(jì)扣除=(416+390)×20%=161.2(萬元)。
8.扣除項(xiàng)目合計(jì)=7.36+0.672+416+390+76.3+161.2=1051.532(萬元)。
9.增值率=(1388-44-64-1051.532)÷1051.532×100%≈22%。
分析:根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅。因此,該公司銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅業(yè)務(wù)不能免征土地增值稅。
10.應(yīng)繳納土地增值稅=(1388-44-64-1051.532)×30%=68.5404(萬元)。
(二)寫字樓土地增值稅清算
1.應(yīng)納增值稅=1680÷1.05×5%=80(萬元)。
分析:根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。
2.城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=80×(7%+3%+1.5%)=9.2(萬元)。
3.印花稅=1680×5÷10000=0.84(萬元)。
4.土地成本=(800+32)×50%=416(萬元)。
5.開發(fā)成本=700+15=715(萬元)。
6.開發(fā)費(fèi)用=(416+715)×10%=113.1(萬元)。
7.加計(jì)扣除=(416+715)×20%=226.2(萬元)。
8.扣除項(xiàng)目合計(jì)=9.2+0.84+416+715+113.1+226.2=1480.34(萬元)。
9.增值率=(1680-80-1480.34)÷1480.34×100%=8%。
10.應(yīng)繳納土地增值稅=(1680-80-1480.34)×30%=35.898(萬元)。
五、納稅人銷售住宅并出租
案例5:e公司系某市房地產(chǎn)企業(yè),屬于增值稅一般納稅人。2023年1月購入一宗土地,開始建造普通住宅樓銷售,2023年12月份竣工,可供銷售建筑面積22000平方米。截至2023年5月,該住宅樓已經(jīng)銷售17600平方米,取得含稅銷售收入9810萬元;其余4400平方米用于對外出租,取得含稅租金收入1981萬元。同時(shí),在開發(fā)過程中,該公司憑發(fā)票共申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額580萬元,其中已經(jīng)銷售住宅樓部分應(yīng)分?jǐn)傔M(jìn)項(xiàng)稅額460萬元,出租房產(chǎn)部分應(yīng)分?jǐn)傔M(jìn)項(xiàng)稅額120萬元。另外,該公司已預(yù)繳土地增值稅500萬元。2023年1月至2023年5月,e公司發(fā)生下列經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù):(1)支付政府部門土地使用權(quán)價(jià)款1800萬元;(2)向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用107.5萬元;(3)支付建筑安裝工程費(fèi)2000萬元(其中100萬元屬于未開具發(fā)票的質(zhì)量保證金),耕地占用稅80萬元,環(huán)衛(wèi)綠化工程費(fèi)用60萬元;(4)發(fā)生管理費(fèi)用450萬元,銷售費(fèi)用280萬元,利息費(fèi)用370萬元(利息費(fèi)用雖未超過同期銀行貸款利率,但不能準(zhǔn)確按項(xiàng)目分?jǐn)偅.?dāng)?shù)卣?guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、利息費(fèi)用在計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除比例為8%。那么,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算時(shí),應(yīng)該繳納多少土地增值稅?
根據(jù)目前稅法相關(guān)規(guī)定,e公司土地增值稅清算有關(guān)情況如下。
(一)銷售房地產(chǎn)應(yīng)納增值稅=[9810-(1800+107.5)×17600÷22000]÷1.09×9%-460=224(萬元)。
分析:根據(jù)36號文第一條第(三)項(xiàng)第10點(diǎn)和《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā)教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕140號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目(選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外),以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除受讓土地時(shí)向政府部門支付的土地價(jià)款后的余額為銷售額。其中,“向政府部門支付的土地價(jià)款”,包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。同時(shí),《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》(國家稅務(wù)總局公告2023年第18號)第五條規(guī)定:當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款按照以下公式計(jì)算:當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款。
(二)城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加和地方教育費(fèi)附加=224×(7%+3%+1.5%)=25.76(萬元)。
(三)印花稅=9810×5÷10000=4.905(萬元)。
(四)土地成本=(1800+107.5)×17600÷22000=1526(萬元)。
分析:根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。
(五)開發(fā)成本=(2000-100+80+60)×17600÷22000=1632(萬元)。
分析:根據(jù)220號文規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后,根據(jù)合同約定,扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款,作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金,在計(jì)算土地增值稅時(shí),建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的,按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的,扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
(六)開發(fā)費(fèi)用=(1526+1632)×8%=252.64(萬元)。
(七)加計(jì)扣除=(1526+1632)×20%=631.6(萬元)。
(八)扣除項(xiàng)目合計(jì)=25.76+4.905+1526+1632+252.64+631.6=4072.905(萬元)。
(九)增值率=(9810÷1.09-4072.905)÷4072.905×100%=121%。
(十)應(yīng)繳納土地增值稅=(9810÷1.09-4072.905)×50%-4072.905×15%=1852.61175(萬元)。
分析:根據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十條規(guī)定,增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%未超過200%的,土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%。
(十一)應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=1852.61175-500=1352.61175(萬元)。
最后,值得一提的是,根據(jù)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)精神,在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積。
我們?nèi)砸园咐?為例,說明未清算的房地產(chǎn)土地增值稅計(jì)算問題。案例中清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用為0.231415057萬元/平方米(4072.905÷17600)。如果房產(chǎn)出租部分4400平方米以后全部對外銷售,取得含稅銷售收入3357.2萬元,那么,這部分房產(chǎn)在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除額為:1018.226251萬元(0.231415057×4400),增值額為2061.773749萬元(3357.2÷1.09-1018.226251),增值率為202%(2061.773749÷1018.226251),剩余部分房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅為880.6850616萬元(2061.773749×60%-1018.226251×35%)。
作者王海濤,作者單位系國家稅務(wù)總局十堰市武當(dāng)山旅游經(jīng)濟(jì)特區(qū)稅務(wù)局。本文內(nèi)容僅供一般參考用,均不視為正式的審計(jì)、會計(jì)、稅務(wù)或其他建議,我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章,僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有,我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們,謝謝!