房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅（4篇）

【第1篇】房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅

一、房開項目增值稅所指的預(yù)收款范圍，包括定金、意向金嗎？未取得預(yù)售許可的情況收取的資金？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)收款，為不動產(chǎn)交付業(yè)主之前所收到的款項，但不含簽訂房地產(chǎn)銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等。

實務(wù)中是以簽訂商品房銷售合同為時點。簽訂合同前的訂金、意向金、誠意金不需預(yù)繳；簽訂合同時，合同定金及之前收取的款項，一并作為預(yù)收款預(yù)繳。

未簽訂正式書面合同直接銷售（或長租）的停車位、儲藏間等而收取的定金，未交付之前，因其具有法律上的履約擔保效力，實務(wù)中按預(yù)收款預(yù)繳。

定金，是指為擔保合同債權(quán)的實現(xiàn)，雙方當事人通過書面約定，由一方當事人向?qū)Ψ筋A(yù)先支付一定數(shù)額的金錢作為擔保的方式。

定金具有法律上的擔保效力，擔保未來雙方將簽訂具體買賣合同，繳納定金，雙方已明確買賣標的物以及價格等。簽合同時，對定金必須以書面形式進行約定，同時還應(yīng)約定定金的數(shù)額和交付期限。

訂金、意向金、誠意金、認籌金等，不是法律意義上的定金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在預(yù)售前收取的，并與搖號、認購等行為掛鉤，這種資金并不具有定金性質(zhì)。

未取得預(yù)售許可收取的一般是訂金、意向金等，客戶與房地產(chǎn)企業(yè)之間不存在固定合同關(guān)系，客戶支付誠意金購買的不是具體的實物或者服務(wù)，只是一種購房可能性，并沒有具體的標的物，也未確定價格。

二、房開項目增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

財稅【2016】36號附件1第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：（一）納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。

收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。

取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

36號明確，銷售不動產(chǎn)過程中收到款項的，即為收訖銷售款項，并未要求實際交付或合同約定交付時間。

增值稅暫行條例實施細則規(guī)定的“采取預(yù)收貨款方式銷售貨物，為貨物發(fā)出的當天，但生產(chǎn)銷售生產(chǎn)工期超過12個月的大型機械設(shè)備、船舶、飛機等貨物，為收到預(yù)收款或者書面合同約定的收款日期的當天。”

營改增與貨物銷售的納稅義務(wù)時間確定原則基本一致。只是營改增相關(guān)政策并未詳細明確建造工期超12個月的處理問題。

至此，各地基本明確為：房地產(chǎn)公司銷售不動產(chǎn)，以房地產(chǎn)公司將不動產(chǎn)交付給買受人的當天作為應(yīng)稅行為發(fā)生的時間。

對于交付時間，以商品房銷售合同上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。

實際交付遲于合同約定交房時間呢？還可再分：業(yè)主因未及時辦理交付原因、房企自身因工期延遲等原因。

這就涉及應(yīng)該按應(yīng)交付時間、或?qū)嶋H交付時間。如統(tǒng)一遵從實際交付時間，實務(wù)中難以把握，不利于征管。

顯然是推遲了納稅義務(wù)的確認，但未能考慮納稅必要資金問題，因此前置了一個預(yù)繳環(huán)節(jié)。

如果是棚改項目，尤其是土地招拍掛時所約定的，在項目外需配建還建房或廉租房的，稅負未達3%，預(yù)繳大于應(yīng)納稅額的，能否允許房企在實際交付之前確認納稅義務(wù)發(fā)生而正常申報納稅？

筆者認為，合同簽訂后，銷售不動產(chǎn)過程中收到款項的，即可確認納稅義務(wù)發(fā)生。當然，這樣就會難以自圓其說，造成房開項目納稅義務(wù)發(fā)生時間確認的邏輯混亂。

三、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳截止時點？已竣工達到可交付的現(xiàn)房是否不需預(yù)繳？

一般認為，交付時點之后的繼續(xù)銷售，為現(xiàn)房銷售，不需預(yù)繳，收到銷售款項的、或合同約定已到付款時間的、或先開具發(fā)票的，都應(yīng)以其銷售額按規(guī)定申報納稅。

交付時點以后的定金，即是應(yīng)稅銷售額，不需預(yù)繳，而應(yīng)申報納稅。

這又涉及應(yīng)交付、可交付、實際交付的問題。如按實際交付，現(xiàn)房銷售的只要未實際交付業(yè)主，都可只預(yù)繳，而不需正常申報納稅，對于稅負高于3%的則是利好。

當然，預(yù)繳截止時點與納稅義務(wù)確認時點應(yīng)是同一個原則，不考慮異地預(yù)繳情況下，不應(yīng)對同一筆業(yè)務(wù)既有預(yù)繳又有正常計稅申報。

四、2023年5月29日實際交付，2023年5月1日預(yù)收款是否應(yīng)預(yù)繳？

同一個項目不應(yīng)同時存在預(yù)繳與正常計稅申報。

五、房地產(chǎn)企業(yè)兼有一般計稅、簡易計稅的多個項目，預(yù)繳稅款能否相互抵減？

（一）跨項目抵減，未說明各項目的計稅方式。

1、問：是抵減全部項目的預(yù)交稅款?還是只能抵減發(fā)生增值稅納稅義務(wù)項目中的預(yù)交稅款?

2021-02-04新疆納稅服務(wù)中心答復(fù)：根據(jù)上述文件規(guī)定，納稅在確定納稅義務(wù)發(fā)生時間時，申報抵減已預(yù)繳稅款即可。

2、問：房地產(chǎn)企業(yè)申報時如何抵減已預(yù)繳的增值稅稅款?不同項目間預(yù)繳稅款能否互相抵減?

河南：房地產(chǎn)企業(yè)不同項目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報時互相抵減。

3、福建：房地產(chǎn)企業(yè)不同項目已經(jīng)預(yù)繳的稅款，可以在納稅申報時抵減當期應(yīng)繳稅款。

4、問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳的增值稅可以跨項目抵減嗎?

北京2023年11月征期貨物和勞務(wù)稅熱點問題：可以跨項目抵減。

（二）跨項目抵減，分別有一般計稅和簡易計稅的。

河北：提供建筑服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)的預(yù)繳稅款可以抵減應(yīng)納稅款。應(yīng)納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應(yīng)納稅款。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有a、b、c三個項目，其中a項目適用簡易計稅方法，b、c項目適用一般計稅方法。2023年8月，三個項目分別收到不含稅銷售價款1億元，分別預(yù)繳增值稅300萬元，共預(yù)繳增值稅900萬元。2023年8月，b項目達到了納稅義務(wù)發(fā)生時間，當月計算出應(yīng)納稅額為1000萬元，此時抵減全部預(yù)繳增值稅后，應(yīng)當補繳增值稅100萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在《增值稅申報表》主表第19行“應(yīng)納稅額”欄次，填報1000萬元，第24行“應(yīng)納稅額合計”填報1000萬元，第28行“分次預(yù)繳稅額”填報900萬元，第34行“本期應(yīng)補(退)稅額”填報100萬元。

（三）跨項目抵減，均為一般計稅的。

問：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有多少自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，均是新項目，一般計稅方法。其中a項目處于預(yù)售階段，按規(guī)定預(yù)繳增值稅款;b、c項目已經(jīng)開始交房，產(chǎn)生了增值稅納稅義務(wù)，當期有應(yīng)納稅款。請問，a項目預(yù)繳的增值稅稅款可否抵當期b、c項目應(yīng)納增值稅稅款?

2019-06-17安徽省稅務(wù)局貨物和勞務(wù)稅處：a預(yù)繳的增值稅可以抵減b、c項目應(yīng)納增值稅稅款。

（四）部分省局認為：“納稅人當期抵減預(yù)繳稅款應(yīng)按對應(yīng)項目和已確認銷售收入對應(yīng)面積的預(yù)繳稅款進行抵減。即：不同項目之間的預(yù)繳稅款，不能相互抵減應(yīng)納稅額；同一項目，應(yīng)以確認收入的銷售面積對應(yīng)的預(yù)繳稅款，抵減當期應(yīng)納稅額，不能以未確認收入面積對應(yīng)的預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額?！?/p>

（五）按稅務(wù)總局公告2023年第18號第十四、十五條規(guī)定，一般計稅或簡易計稅計算的當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。

以上并未限制其他抵減條件，房開企業(yè)產(chǎn)生了當期應(yīng)納稅額均可抵減預(yù)繳。

六、房地產(chǎn)企業(yè)非開發(fā)項目形成的應(yīng)納稅額能否抵減？

如房企同時兼營銷售貨物、或出租未售商品房等其他應(yīng)稅服務(wù)的，其所產(chǎn)生的的應(yīng)納稅額，不應(yīng)抵減開發(fā)項目的預(yù)繳稅款。

因為稅務(wù)總局公告2023年第18號第十四、十五條規(guī)定的被抵減的應(yīng)納稅額，是銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目按規(guī)定計算的當期應(yīng)納稅額。

思考：停車位、地下車庫等非可售的配套設(shè)施，對外銷售或長租視為銷售的，其所形成的應(yīng)納稅額能否抵減開發(fā)項目預(yù)繳稅款？

來源：稅白天下

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【第2篇】房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅稅率

房地產(chǎn)開發(fā)納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，根據(jù)相關(guān)規(guī)定要預(yù)繳增值稅和預(yù)征土地增值稅，但二者在政策和操作上存在較多差異。

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預(yù)售時的差異

首先是預(yù)繳（征）計稅依據(jù)的差異。增值稅預(yù)繳方面，根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務(wù)總局公告2023年第18號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅，應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%，則預(yù)繳計稅依據(jù)=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）。

而根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年70號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅：土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

結(jié)合應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款的計算公式，對于簡易項目，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+5%）×3%=預(yù)收款÷（1+5%）×1.02，比預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計稅依據(jù)比例大2%；對于一般項目，土地增值稅預(yù)征的計征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款=預(yù)收款-預(yù)收款÷（1+10%）×3%=預(yù)收款÷（1+10%）×1.07，比預(yù)繳增值稅的預(yù)繳計稅依據(jù)比例大7%。

例如， a房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目取得了10.5億元的預(yù)收款，采用簡易計稅，此時增值稅預(yù)繳依據(jù)為10億元[10.5÷（1+5%）]，土地增值稅預(yù)征依據(jù)為10.2億元（10.5-0.3），相應(yīng)預(yù)繳增值稅0.3億元（10×3%），預(yù)征土地增值稅0.306億元（10.2×3%）。

其次是預(yù)繳（征）范圍的差異。增值稅方面，只要是采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，均需預(yù)繳增值稅。對于土地增值稅，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補，具體辦法由各地稅務(wù)部門根據(jù)當?shù)厍闆r制定。

最后是預(yù)繳（征）率的差異。采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，預(yù)繳增值稅的預(yù)繳率一律為3%。土地增值稅預(yù)征率則并不唯一，存在地區(qū)和不同類型房地產(chǎn)之間的差異?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)〔2010〕53號）要求科學(xué)合理制定預(yù)征率，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，各地要根據(jù)不同類型房地產(chǎn)確定適當?shù)念A(yù)征率。

【第3篇】房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅分錄

房地產(chǎn)行業(yè)作為涉及稅費較多行業(yè)，在稅收政策上有諸多的特殊規(guī)定。今天我們一起來看看有關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何處理。

房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅與其他行業(yè)有很多不同，稅法是如何規(guī)定的呢？

一、稅法關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的相關(guān)規(guī)定：

財稅[2016]36號文附件2：營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定一、營改增試點期間，試點納稅人[指按照《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》(以下稱《試點實施辦法》)繳納增值稅的納稅人]有關(guān)政策。

3.一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的、與機構(gòu)所在地不在同一縣（市）的不動產(chǎn)，應(yīng)按照3％的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告國家稅務(wù)總局公告2023年第18號

第二節(jié) 預(yù)繳稅款

第十條 一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

第十一條 應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：

應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

適用一般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

第十二條 一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款

二、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段收到的款項中哪些必須繳納增值稅？

房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售階段收到客戶的房款、定金、訂金、誠意金、認籌金等，上述款項中哪些必須繳納增值稅？

在實務(wù)中，對預(yù)收款項的確認，存在一些爭議。誠意金、認籌金是否屬于預(yù)收賬款?總局未對此問題做出明確的規(guī)定，我們來看幾個營改增之后的地方性政策規(guī)定和口徑。

河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之二):預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款;誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之八):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收取的款項不同時符合下列條件的均屬于預(yù)收款性質(zhì)，應(yīng)按規(guī)定預(yù)繳增值稅:

(一)收取的款項金額不超過5萬元(含5萬元);

(二)收取的款項從收取之日起三個月內(nèi)退還給購房人。

山東國稅全面推開營改增試點政策指引(六):房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的預(yù)收款包括定金、分期取得的預(yù)收款(含首付款、按揭款和尾款)和全款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款。

福建國家稅務(wù)局12366營改增熱點問答(7.4):銷售行為成立時，誠意金、定金的實質(zhì)是房屋價款的一部分，需要計算繳納增值稅。銷售行為不成立時，如果誠意金、定金退還，不屬于納稅人的收入，不需要計算繳納增值稅;如果誠意金、定金不退還，屬于納稅人的營業(yè)外收入，不需要計算繳納增值稅。

綜上所述，預(yù)收款包括分期取得的預(yù)收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預(yù)收款。定金屬于預(yù)收款。誠意金、認籌金和訂金不屬于預(yù)收款，但是合同成立且用于抵房款時，應(yīng)當依法預(yù)繳或者申報增值稅。

三、 房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款的增值稅如何計算、如何繳納？

1、預(yù)繳增值稅的計算：

房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳增值稅的計算方法及公式：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。

在計算預(yù)繳增值稅的計稅依據(jù)時，適用一般計稅方法計稅的，按照9%適用稅率計算。

簡易計稅方法計稅的，按照5%征收率計算。

2.預(yù)繳增值稅的納稅地點：

房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款，按稅法相關(guān)規(guī)定計算繳納增值稅，在哪個稅務(wù)機關(guān)繳納呢？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2：《營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)事項的規(guī)定》第一條第（八）項規(guī)定：

2.一般納稅人銷售其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

4.一般納稅人銷售其2023年5月1日后自建的不動產(chǎn)，應(yīng)適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

6.小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

第一條第（十）項第一款規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售房地產(chǎn)老項目，以及一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

第一條第（十）項第二款規(guī)定，一般納稅人銷售其2023年4月30日前自建的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅的，應(yīng)以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費用，按照5%的預(yù)征率在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。

企業(yè)正常的增值稅納稅申報地點是機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)。如果項目所在地與機構(gòu)所在地不一致，預(yù)繳稅款向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳。

3.預(yù)繳增值稅的納稅時點：

房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶的各類預(yù)收款項后，計算確定預(yù)收賬款的計稅金額后，應(yīng)于次月納稅申報期向主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。

四、會計處理：

房地產(chǎn)企業(yè)收到客戶的款項會計處理計入預(yù)收賬款科目，增值稅的會計處理計入應(yīng)交增值稅-預(yù)交增值稅科目，詳見文件《關(guān)于印發(fā)《增值稅會計處理規(guī)定》的通知》（財會[2016]22號）：

一、會計科目及專欄設(shè)置

（三）“預(yù)交增值稅”明細科目，核算一般納稅人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)、提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)、提供建筑服務(wù)、采用預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目等，以及其他按現(xiàn)行增值稅制度規(guī)定應(yīng)預(yù)繳的增值稅額。

具體會計分錄如下：

一般計稅的賬務(wù)處理：

借:銀行存款 100

貸:預(yù)收賬款 100

借: 應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅3

稅金及附加0.36

貸:銀行存款3.36

簡易計稅賬務(wù)處理：

借:銀行存款 100

貸:預(yù)收賬款 100

借: 應(yīng)交稅費—簡易計稅3

稅金及附加 0.36

貸:銀行存款 3.36

五、預(yù)收款的開票

實際銷售中，購買方支付預(yù)付的購房款時往往要求開具發(fā)票，在發(fā)票開具上，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增試點若干征管問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2023年第53號)第九條第(十一)款規(guī)定：

增加6“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發(fā)生銷售貨物、應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)的情形。

“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”下設(shè)601 “預(yù)付卡銷售和充值”、602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”、603 “已申報繳納營業(yè)稅未開票補開票”。

使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。

所以，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款可以開具不征稅增值稅普通發(fā)票，商品與服務(wù)稅收類別選擇“602-銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”。

預(yù)收款所開具的不征稅發(fā)票相當于收據(jù)功能，僅作為房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收款憑證，不用于購房者辦理契稅申報和產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。交房時直接開具正式發(fā)票同時收回不征稅發(fā)票，不需要開具紅字發(fā)票。

六、預(yù)繳增值稅的申報

房地產(chǎn)行業(yè)在收到預(yù)收款項的次月，將計算準確的預(yù)收賬款計稅金額，依次填寫《增值稅預(yù)繳稅款表》、增值稅納稅申報表附表四《稅額抵減情況表》。具體填寫如下：

在《增值稅預(yù)繳稅款表》的2行中“銷售不動產(chǎn)”的“銷售額”欄填寫預(yù)收賬款計稅金額，在2行中“銷售不動產(chǎn)”的“預(yù)征稅額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額。

同時在增值稅納稅申報表附列資料（四）中第4行“銷售不動預(yù)征繳納增值稅”的“本期發(fā)生額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額，在“銷售不動預(yù)征繳納增值稅”的“期末余額”欄填寫預(yù)繳增值稅金額累計余額。

七、案例分析：

a房地產(chǎn)公司為一般計稅的增值稅納稅人，2023年3月開始預(yù)售，預(yù)收房款金額共計163萬，包括首付款50萬元，全款100萬元，定金5萬元，誠意金、認籌金和訂金共計8萬元。其中全款100萬元需要開具增值稅發(fā)票。

預(yù)繳環(huán)節(jié)增值稅：

（1）.預(yù)收賬款計稅金額：預(yù)繳首付款+全款+定金：50+100+5=155萬元。

預(yù)繳增值稅金額：155/(1+9%)×3%=4.27萬元。

預(yù)繳附加稅金額：4.27×12%=0.51萬元

會計分錄：借：銀行存款163

貸：預(yù)收賬款163

（2）.4 月填寫增值稅申報表進行納稅申報：在《增值稅預(yù)繳稅款表》的2行中“銷售不動產(chǎn)”的“銷售額”欄填寫155萬元，在2行中“銷售不動產(chǎn)”的“預(yù)征稅額”欄填寫4.27萬元。

詳見《增值稅預(yù)繳稅款表》：

同時在增值稅納稅申報表附列資料（四）中第4行“銷售不動預(yù)征繳納增值稅”的“本期發(fā)生額”欄填寫4.27萬元，在“銷售不動預(yù)征繳納增值稅”的“期末余額”欄填寫預(yù)繳4.27萬元。詳見增值稅納稅申報表附列資料（四）：

（3）.實際繳納稅款后會計分錄：

借: 應(yīng)交稅費—預(yù)交增值稅4.27

稅金及附加 0.51

貸:銀行存款4.78

（4）.全款100萬元在增值稅開票系統(tǒng)中選擇編碼為602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目預(yù)收款”，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，開具增值稅普通發(fā)票。

【第4篇】房地產(chǎn)預(yù)繳增值稅如何申報

【導(dǎo)讀】：房地產(chǎn)企業(yè)開具預(yù)收款發(fā)票如何填寫申報？一般來說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時會給用戶出具增值稅普通發(fā)票的，通常都是會選擇零稅率開票，在發(fā)票備注欄中備注預(yù)收款，具體的介紹資料可以參考下文資料。

房地產(chǎn)企業(yè)開具預(yù)收款發(fā)票如何填寫申報？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預(yù)收款”。開票金額為實際收到的預(yù)收款全款，待下個月申報期內(nèi)通過《增值稅預(yù)繳稅款表》進行申報并按照規(guī)定預(yù)繳增值稅。預(yù)收款不通過申報表進行體現(xiàn)，將來正式確認收入開具不動產(chǎn)銷售發(fā)票時也不再進行紅字沖回。

房地產(chǎn)企業(yè)銷售房屋時發(fā)票開具注意事項：

1.購買方信息：名稱、地址電話，需填寫齊全。（專用發(fā)票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號）

2.商品信息：“貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱”欄填寫不動產(chǎn)名稱及房屋產(chǎn)權(quán)證書號碼，規(guī)格型號欄“空”、“單位”欄填寫

“平方米”，數(shù)量、單價、金額、稅率、稅額。備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

3.銷貨方信息：納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號。

4.備注欄：屬差額征稅的備注欄自動打印“差額征稅”字樣，填寫不動產(chǎn)的詳細地址。收款人、復(fù)核、開票人需填寫齊全。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款應(yīng)該怎么開票？

按照財稅【2016】36號文件關(guān)于納稅義務(wù)時間的規(guī)定，納稅人提供建筑服務(wù)、租賃服務(wù)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。也就是說，文件并沒有規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當天。

當然，國家稅務(wù)總局2023年第18號公告中規(guī)定， 房地產(chǎn)企業(yè)收到預(yù)收款一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

我們要注意，納稅義務(wù)時間指的是在那個時間有了納稅義務(wù)，需要申報納稅；而18號文件規(guī)定的是一種預(yù)繳增值稅的情形，并不是說企業(yè)產(chǎn)生了納稅義務(wù)。從法理上來講，是不一樣的。（當然，從實操上來說，很多人覺得是一樣的）從開具發(fā)票的角度來說，到了納稅義務(wù)時間，企業(yè)應(yīng)該向客戶開具發(fā)票；而預(yù)繳增值稅時，并沒有到納稅義務(wù)時間，不應(yīng)該給客戶開發(fā)票。

因此，從法理上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款時開具收據(jù)就可以，而不用開具發(fā)票。但由于購房人向有關(guān)單位辦理銀行及公積金按揭貸款、辦理抵押登記、繳納契稅、申請購房補貼時均需提供發(fā)票，在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如何向客戶開具發(fā)票出現(xiàn)了不同的做法：

允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，向購房者開具增值稅普通發(fā)票，在開具增值稅普通發(fā)票時暫選擇“零稅率”開票，在發(fā)票備注欄單獨備注“預(yù)收款”。（山東、湖北、黑龍江、江蘇等）

房企向購房者開具增值稅普通發(fā)票，稅率填寫3％的預(yù)征率，并按照預(yù)征率預(yù)繳稅款，待正式交易完成時，對收取預(yù)收款時開具的增值稅普通發(fā)票予以沖紅，同時開具全額增值稅發(fā)票，按照相關(guān)適用稅率或征收率補征稅款。（河南等）

有些地方堅持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在收到預(yù)收款時，向購房者開具收據(jù)。待購房交易正式完成后，購房者以收據(jù)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換取增值稅發(fā)票。（新疆、江西等）。

房地產(chǎn)企業(yè)開具預(yù)收款發(fā)票如何填寫申報？綜合以上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實際收到的預(yù)收款的全款都是通過增值稅預(yù)繳稅款表進行申報納稅的，不過預(yù)收款通常都是不能通過申報表進行體現(xiàn)的，所以關(guān)于房地產(chǎn)開票填寫時注意事項可以參考正文，如果想學(xué)習(xí)更多關(guān)于房地產(chǎn)的會計知識可以來會計學(xué)堂網(wǎng)試試。