土地增值稅計算（16篇）

【第4篇】土地增值稅尾盤銷售清算申報表

文|金穗源商學院 張健

一、尾盤銷售清算計算及納稅期限

（一）尾盤銷售土地增值稅扣除項目的確認

《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第八條規(guī)定，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積。

根據(jù)文件規(guī)定，清算后尾房銷售或轉(zhuǎn)讓時，扣除項目金額＝單位建筑面積成本費用×當期銷售面積。

（二）清算后尾盤銷售的土地增值稅納稅期限及申報

《土地增值稅暫行條例》第十條規(guī)定：納稅人應(yīng)當自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起七日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。

尾房銷售時填報《清算后尾盤銷售土地增值稅扣除項目明細表》和《土地增值稅納稅申報表（四）》（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算后尾盤銷售適用）。

二、清算后尾盤銷售土地增值稅的計算

關(guān)于清算后尾盤土地增值稅的繳納，主要有兩種方法，一種是以國稅發(fā)[2006]187號為主導，按清算時“單位建筑面積成本費用”計算；另一種是以大連、廣西、湖北等政策為代表，即尾盤銷售可申請二次清算。誠然，清算方法不同，造成的土地增值稅繳納稅金也不一樣。

【案例】

金穗源房地產(chǎn)公司2023年開發(fā)20萬平米商業(yè)樓，2023年工程全部竣工，截止到2023年6月共銷售19萬平米，銷售收入為133000萬，符合清算條件，清算時開發(fā)成本是62400萬。另有500萬成本沒有取得合法票據(jù)，清算后取得。清算后該房地產(chǎn)公司又將余下1萬平米房屋分2次銷售，2023年5月銷售4000平米，銷售收入為2760萬，2023年7月銷售6000平米，銷售收入為4080萬，計算該單位清算時、清算后各應(yīng)該繳納的土地增值稅。（忽略稅金及附加）

（一）完工清算土地增值稅的繳納

①按照政策規(guī)定，案例中的房地產(chǎn)開發(fā)公司清算時房屋銷售率達到95%，符合清算條件，則土地增值稅計算：

清算時應(yīng)繳土地增值稅：

1.清算時收入＝133000萬元

2.清算時的扣除項目總額=62400×95%×130%＝77064（萬元）

3.增值額＝133000－77064＝55936（萬元）

4.增值率＝55936÷77064＝72.58%

適用于第二檔稅率

5.應(yīng)繳納土地增值稅＝55936×40%－77064×5%＝22374.4－3853.2＝18521.2（萬元）

②清算后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅：

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）規(guī)定，計算過程如下：

1.清算時的單位建筑面積成本費用＝77064÷190000＝0.4056（萬元/平米）

2.2023年5月扣除項目總額＝0.4056×4000＝1622.4（萬元）

3.2023年5月增值率＝（2760－1622.4）÷1622.4＝1137.6÷1622.4＝70.12%

4.應(yīng)繳納土地增值稅＝1137.6×40%－1622.4×5%=455.04－81.12＝373.92（萬元）

5.2023年7月扣除項目總額＝0.4056×6000＝2433.6（萬元）

6.2023年7月增值率＝（4080－2433.6）÷2433.6＝1646.4÷2433.6＝67.65%

7.應(yīng)繳納土地增值稅＝1646.4×40%－2433.6×5%＝658.56－121.68＝536.88（萬元）

（二）二次清算的應(yīng)繳納土地增值稅計算

①清算時，土地增值稅計算過程同上。

②清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應(yīng)納稅額：

1.《大連市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2007]200號）

在清算期間和清算后取得的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、發(fā)生成本、費用處理：

在“清算工作結(jié)束”后，有下列情形之一的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)核準，可于每年12月份調(diào)整清算結(jié)論：

a．已清算完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目又發(fā)生成本、費用的；

b．納稅人取得清算時尚未取得的扣除項目相關(guān)憑證的；

c．主管稅務(wù)機關(guān)認為可以調(diào)整清算結(jié)論的其他情況。

2.《廣西壯族自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅清算若干政策問題的通知》（桂地稅發(fā)[2008]44號）

關(guān)于房地產(chǎn)項目銷售85%進行清算后再發(fā)生成本費用的，其成本如何確定的問題：

對房地產(chǎn)項目銷售尚未結(jié)束前已清算，其后繼續(xù)發(fā)生收支并取得合法有效憑證成本和費用的，可在項目銷售結(jié)束之后據(jù)實進行重新調(diào)整。不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

3. 《湖北省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步規(guī)范土地增值稅征管工作的若干意見》（鄂地稅發(fā)[2013]44號、2023年3月20日、本文自2023年4月1日起執(zhí)行）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅二次清算問題

納稅人達到清算條件并進行土地增值稅清算后，繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的支出，可申請二次清算，但必須是所有成本、費用均已全部發(fā)生完畢。主管稅務(wù)機關(guān)可根據(jù)實際情況重新調(diào)整扣除項目金額并調(diào)整應(yīng)納土地增值稅稅額，二次清算后，納稅人不得再要求進行土地增值稅清算。

按照上述政策規(guī)定，案例中調(diào)整后應(yīng)繳納的土地增值稅計算：

1.銷售收入＝133000＋2760＋4080＝139840（萬元）

2.開發(fā)成本＝62400＋500＝62900（萬元）

3.扣除項目總額＝62900×130%＝81770（萬元）

4.增值率＝（139840－81770）÷81770＝58070÷81770＝71.02%

5.調(diào)整后應(yīng)繳納土地增值稅＝58070×40%－81770×5%＝19139.5（萬元）

至此，兩種方法計算繳納土地增值稅數(shù)額差異為=（18521.2＋373.92＋536.88）－19139.5＝19432－19139.5＝292.5（萬元）

綜上，我們可以看出，清算方法不同，計算的土地增值稅稅額也迥然不同。納稅人務(wù)必在確認當?shù)厍逅阋?guī)定的前提下，進行合理清算，避免由此給企業(yè)帶來沉重稅負。

【第5篇】個人轉(zhuǎn)讓土地增值稅計算方法

企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的進程之中，會存在不動產(chǎn)生意的狀況．假如咱們要出售不動產(chǎn)的話，需求交納相應(yīng)的稅金．其間交納增值稅便是其間之一，那出售不動產(chǎn)土地增值稅核算辦法是怎樣的？關(guān)于出售不動產(chǎn)的土地增值稅核算辦法，具體介紹如下．

出售不動產(chǎn)土地增值稅核算辦法

土地增值稅應(yīng)納稅額＝土地增值額＊適用稅率－扣除項目金額＊速算扣除系數(shù)

土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目算計

１．房地產(chǎn)企業(yè)的扣除項目包括５項，分別是：

（１）獲得土地使用權(quán)所付出的金額，包括地價款和有關(guān)費用．

（２）房地產(chǎn)開發(fā)本錢，指房地產(chǎn)開發(fā)項目實踐產(chǎn)生的本錢，包括土地征用及拆遷補償費（包括犁地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)備費、公共配套設(shè)備費和開發(fā)直接費用．

（３）房地產(chǎn)開發(fā)費用，即出售費用、管理費用和財務(wù)費用．扣除辦法取決于財務(wù)費用中利息的處理．

（４）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除的稅金是：城市建造維護稅和教育費附加．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)印花稅不能獨自扣除．

（５）財政部規(guī)則的其他扣除項目．對獲得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除．

只要從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計扣除２０％．

加計扣除費用＝（獲得土地使用權(quán)付出的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)本錢）＊２０％

２．土地增值稅核算過程：

（１）確認轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)性質(zhì)及扣除項目

（２）聚集扣除項目算計＝５項扣除加總

（３）核算土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目算計

（４）確認增值率＝增值額／扣除項目算計，依據(jù)增值率找土地增值稅稅率

（５）核算應(yīng)納稅額＝增值額＊稅率－扣除項目算計＊速算扣除系數(shù)

土地增值稅的稅率是多少？

依照土地增值稅稅率表：

稅率為３０％：增值額未超越扣除項目金額５０％的部分．

稅率為４０％：增值額超越扣除項目金額５０％，可是未超越扣除項目金額１００％的部分．

稅率為５０％：增值額超越扣除項目金額１００％，可是未超越扣除項目金額２００％的部分．

稅率為６０％：增值額超越扣除項目金額２００％的部分．

需求留意的是還有一種免征土地增值稅的狀況：納稅人建造普通住宅出售的，增值額未超越扣除金額２０％的．

以上收拾的材料內(nèi)容，便是咱們關(guān)于出售不動產(chǎn)土地增值稅核算辦法的闡明，我們能夠依據(jù)上述的核算公式來進行核算．已然說到了土地增值稅，那么土地增值稅的稅率也是需求了解一下的．這兒小編講土地增值稅的稅率的狀況進行了簡略介紹．

【第6篇】土地增值稅算法

各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識點是：土地增值稅計算。

我們都知道土增稅的計算套路其實不復雜，大家可以回憶一下，順序是這樣的：①增值額—②增值率—③找稅率—④算稅額

關(guān)鍵是應(yīng)稅收入的確定和扣除項目的確定有很多的“陷阱”等著你，有哪些算，有哪些不算，稅費算不算入扣除等等。

所以，很多時候順序就變成這樣了：①確定收入（思考收入包含哪些？哪些算哪些不算？不含稅還是含稅？）—②確定扣除金額（思考6項扣除里面包含哪些？哪些算哪些不算？）—③增值額—④增值率—⑤找稅率—⑥算稅額

計算就變得復雜了。為了能簡單的理解，我們只能通過一些例題去理解，背是背不下來的。

我們從簡單的開始看起。

例題：

2023年3月某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓新建普通住宅一棟，取得不含稅收入5000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)可扣除的稅金及附加合計54萬元。該公司為取得該住宅的土地使用權(quán)支付地價款和有關(guān)稅費2000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本1000萬元，利息支出100萬元（能夠按房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明）。該公司所在地省政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。該公司應(yīng)繳納土地增值稅（ ）萬元。

a.0

b.140.25

c.223.75

d.328.8

解析：

計算套路：①確定收入—②確定扣除金額—③增值額—④增值率—⑤找稅率—⑥算稅額

1.確定收入

轉(zhuǎn)讓不含稅收入5000萬元

注意陷阱：

（1）問題1：營改增前還是后？

看時間，2023年5月1日“營改增”前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入是含稅的，“營改增后是不含稅的”

（2）問題2：含稅還是不含稅？

如果是“營改增”后不含稅就直接算，如果是含稅呢？要換算成不含稅收入。簡易計稅稅率是5%，一般計稅是9%。如果這個5000萬是含稅的，則收入為：

5000÷（1+5%）=4761.9或者5000÷（1+9%）=4587.16萬元

（3）問題3：干擾項多不多？

如果收入有很多干擾項，就要判斷出有哪些是需要征土增稅的特殊情況和哪些是不需要征土增稅的特殊情況。

需要征土增稅的3種特殊情況：

①房子抵押（以房抵債、抵款）這種情況是最多的。

②房屋交換（包括置換之類，不包括個人交換）

③非公益性贈與

不需要征土增稅的4種特殊情況：

①企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)（重組、改制、合并、分立，這可以理解為說是換個公司名，也是無收入）

②房地產(chǎn)繼承（無收入）

③房地產(chǎn)贈予（贈與直系親屬、贍養(yǎng)人、公益捐贈也是無收入）

④個人互換自有居住房地產(chǎn)（換而不是買賣，也是無收入。但企事業(yè)單位單位互換房地產(chǎn)可是要交的）

2.確定扣除成本

6項扣除項目逐項羅列

（1）土地成本

從國家拿叫土地出讓金，從其他企事業(yè)單位拿叫地價，金額看轉(zhuǎn)讓合同。

問題來了，題目里“該住宅的土地使用權(quán)支付地價款和有關(guān)稅費2000萬元”

稅費含哪些稅費？包括：契稅、拍地傭金、土地登記費、土地收儲評估費等等。其實土地成本含不含稅費，還是有爭議的，因為收入是不含稅費的，而成本含稅費，有失公允。而且，各地執(zhí)行標準也不一，有些稅費這個省可以扣，有些稅費那個省不可以扣。當然有爭議的地方，題目一般不會出這么復雜。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本

這個題目給出來了1000萬元。

如果沒給出，我們還要想想6項成本包括哪些？

①土地征用及拆遷補償費

②前期工程費

③建筑安裝工程費

④基礎(chǔ)設(shè)施費

⑤公共配套費

⑥開發(fā)間接費用

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用

房地產(chǎn)開發(fā)費用簡單的就是：

（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%（以內(nèi)）

復雜一點就是銀行貸款利息可扣：

（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%+利息

因為題目里該公司所在地省政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5%。（沒有我們就按最高10%算）

（2000+1000）×5%+100=250萬

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

主要是城建稅和教育附加。如果是銷售舊房，印花稅也可算進去，當然題目不會怎么復雜。

54萬

財政部規(guī)定的其他扣除項目（其實是一個加計扣除的優(yōu)惠）

（土地成本+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×20%

（2000+1000）×20%=600萬

總共的扣除成本

2000+1000+250+54+600=3904萬元

注意：

出售舊房的情況，成本如下：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額

（2）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

（3）舊房及建筑物的評估價格（評估價格=重置成本價*成新度折扣率）

3.計算增值額

收入－成本

5000-3904=1096

4.計算增值率

增值額÷成本

1096÷3904×100%=28.07%

5.確定稅率

看表

低于50%，適用稅率30%，速算扣除系數(shù)是0

計算稅額

土地增值稅=增值額*稅率-扣除項目金額合計*速算扣除數(shù)

1096×30%+3904×0=328.8萬元

至此，一道土增稅題目才真正做完。但題目是題目，真正實操的時候，土增稅其實更復雜，比如，竣工時間怎么算？面積怎么算，建筑面積、可出售面積、還是占地面積，以什么為準來算？精裝修和毛坯怎么區(qū)別？公共配套費怎么核實，地下人防、自行車庫、物業(yè)用房、架空層怎么算等等。因為不同的算法會大大影響土增稅的結(jié)果。我們?nèi)绻袝r間再慢慢研究了。有時間還可以列一列比如土增稅實操十問之類的。

每天學習一點點，每天進步一點點。今天講課就講到這里。

【第7篇】土地增值稅計算方法

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓固有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。我國的土地增值稅屬于“土地轉(zhuǎn)移增值稅”的類型，將土地、房屋的轉(zhuǎn)讓收入合并征收。作為征稅對象的增值額，是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減去稅法規(guī)定準予扣除項目金額后的余額。

目前，在價值評估實務(wù)中，常見的土地增值稅處理方式

有以下三種：

1.由于被估值企業(yè)未提出明確要求，部分估價師在價值評估中既沒有考慮土地增值稅的扣除問題，也不披露土地增值稅對價值評估的影響。

2.被估值企業(yè)未提出明確要求，且估價師在價值估算中對土地增值稅扣除問題存在爭議，部分估價師未考慮土地增值稅的扣除因素，而讓委托估價當事方去考慮，所以在價值評估中不考慮土地增值稅的扣除，僅就土地增值稅對價值評估的影響進行披露。

3.根據(jù)土地增值稅的相關(guān)法規(guī)，有多種可供選擇的方式來計算土地增值稅的扣除，估價師基于對估價對象的歷史狀況和估價當事各方情況充分了解的情況下，選擇一種適合被估值對象的計算辦法并對被估值企業(yè)進行納稅行為的比較和策劃。

01 計算邏輯與公式

土地增值稅計算的大邏輯是：

用銷售收入減去扣除金額，得到一個增值額，用這個增值額除以扣除金額得到一個增值比例，根據(jù)比例不同，適用不同的稅率和速算扣除系數(shù)。

土地增值稅就等于增值額乘以適用稅率，再減去扣除金額與速算扣除系數(shù)的乘積。

具體計算公式如下：

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

適用稅率如下：

舉個特別簡單的例子（先不考慮增值稅的影響），一個項目轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（一般來說，就是銷售收入）是10億，假設(shè)扣除項目金額是6億元，那么：

增值額=10億-6億=4億；

增值額除以扣除金額的比例=4億/6億=66.7%

這個比例套用上面的表，增值額在50%-100%之間，那么適用稅率為40%，扣除系數(shù)為5%

應(yīng)繳土地增值稅=增值額4億*適用稅率40%-扣除項目金額6億*速算扣除系數(shù)5%=1.3億

02 扣除項目金額包括哪些？

（1）取得土地使用權(quán)支付金額（以下簡稱a）：即土地出讓金、補繳地價款、契稅；

（特別注意：在計算增值稅及附加的時候，契稅不能抵扣，而在計算土地增值稅的時候，則可以抵扣。）

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本（以下簡稱b）：包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用（以下簡稱c）：指的是銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按a、b的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。

凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按a、b的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

看起來有點復雜，對投資人員來說，也別管利息有沒有金融機構(gòu)證明了，直接按照計算扣除就行了，公式是c=（a+b）*10%

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（以下簡稱d）：“營改增”后指的就是增值稅附加

特別注意，這里抵扣的稅金是增值稅附加，就是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。這里很容易錯。

（5）加計20%扣除（以下簡稱e）： e=（a+b）*20%

03 “營改增”以后計算土地增值稅時，每項都不含增值稅

聽標題都暈了，簡單來說，就是這個意思：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入（含稅）-銷項稅

回憶一下入門篇（九）增值稅的計算公式：

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-（銷售收入-當期允許扣除的土地價款）/1.1*0.1

這樣就把銷項稅扣除了。

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

具體計算的時候，建議先算增值稅及附加，在表格里留好每項的銷項稅和進項稅，這樣再算各種不含稅部分就很容易了。（后面我們會舉個例子。）

04 一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

首先，土地增值稅是以項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期為單位清算。

那某一期有不同業(yè)態(tài)的怎么分呢？

有三種方法：一分法、二分法和三分法。

一分法就是一起算

二分法分為：普通住宅，其它

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

（需要注意的是，車位分有產(chǎn)權(quán)和沒產(chǎn)權(quán)的；有產(chǎn)權(quán)的才需要交土地增值稅，放在“其它”里面，如果開發(fā)商賣的是沒有產(chǎn)權(quán)的車位，那其實是一種長租的性質(zhì)，不用交土地增值稅，而應(yīng)該交房產(chǎn)稅。）

那么應(yīng)該選用哪一種分法來算呢？

要看當?shù)囟惥值囊螅?/p>

具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下，如果搜不到，就要問問兄弟企業(yè)在當?shù)卦趺此愕摹?/p>

那么一個高層住宅建筑，如何界定它屬于普通住宅，還是非普通住宅呢？

又是那句話：各地要求不一樣！

大體來說，一般從這三方面考慮：

1、容積率在1.0以下(不含1.0)；

2、單套建筑面積在多少平方米以上（12年說是144平，后來又改成120平，但是各地要求不一樣）、或者房屋交易成交價在多少萬以上。

3、實際成交價格高于該區(qū)市場指導價；

以上三點只要符合一個，即為非普通住宅。反之則為普通住宅。

特別注意：具體遇到的時候先網(wǎng)上搜一下當?shù)匾?，一般能搜到，如果搜不到，就按照非普通住宅來算。（現(xiàn)在市面上能被稅局界定為普通住宅的房子比例不高）

特別注意：算土地增值稅一定要按照當?shù)氐姆址ㄋ?，不能把所有業(yè)態(tài)全部放在一起算，根據(jù)我自己的計算經(jīng)驗，差別巨大，一個10億總銷的小項目光這一點算法不同，利潤能差上千萬。因為一般來說，車位算下來都是虧錢的，普通住宅略賺，別墅和商業(yè)賺得多，如果全部放在一起算，相當于把車位、普通住宅的成本攤到別墅里去了，整體增值率降低，稅率的檔比較低，整體稅少很多。05 分攤原則

二分法、三分法會要求把收入、可抵扣金額等在不同業(yè)態(tài)中進行分攤，那么分攤的原則是什么呢? 這是計算土地增值稅最難的一關(guān)。

其實這個分攤方法各地也不太一樣，下面介紹的是比較常用的，可以參考:

銷售收入：按照實際發(fā)生的為準。比如普通住宅賣了多少，非普通住宅賣了多少，其它賣了多少。

取得土地使用權(quán)支付金額、土地拆遷成本等怎么分攤？

大概可以這么算：

分期開發(fā)的：按照占地面積法（即某一期的占地面積占總用地面積的比例）進行分攤。

同一期內(nèi)各業(yè)態(tài)：按照可售面積法（即某一期的可售建筑面積占總可售建筑面積的比例）進行分攤。

【注意：這里的可售面積只指地上可售面積，不包括車位等】

特別注意: 地下車位不分攤土地成本（除非像廣州某些區(qū)域，土地出讓合同里明確寫了地下面積要補繳多少地價）

開發(fā)成本等：按照實際發(fā)生。但是我們投資人員在測算時無法把成本分到物業(yè)，那么就按照總建筑面積分攤。（包括地上和地下建筑面積）

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

房地產(chǎn)開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）：回憶一下之前的公式，c=（a+b）*10%，是計算扣除的，按照分類計算即可。

06 預征和清繳

和增值稅及附加一樣，土地增值稅也是先預征，到一定程度再清繳。

清繳的時候多退少補，跟增值稅及附加也是一樣的，補是肯定要補的，退卻不一定。很多時候根本就退不了。（我個人傾向于，如果沒有案例可以證明稅局能退，那么就全部按照不能退計算。）

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

收到回款的次月就要申報。

回憶一下之前預繳增值稅的計算公式：

預繳的增值稅=預收款/（1+適用稅率或征收率）*3%

簡易征收方法是 銷售回款/(1+5%)*3%

一般征收方法是 銷售回款/(1+10%)*3%

那么土地增值稅的預征率是多少呢？又是那句話：各地要求不一樣！一般網(wǎng)上能查到。查不到就問問同行。

分不同業(yè)態(tài)，一般來說普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地區(qū)還要分別墅、商業(yè)，這些預征率更高。

土地增值稅清算時點：

規(guī)則太復雜，各地實際要求又不一樣，我自己一般就簡化為竣工驗收后清算。

詳細而復雜的規(guī)則如下:

關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

07 計算土地增值稅的例子

我看過很多公眾號的計算例子，我這個應(yīng)該是最復雜的。但是我這個也是最接近真實發(fā)生案例的，如果這個例子看懂了，那么就可以實際去操作測算了。

（一）假設(shè)條件如下：

（1）、項目規(guī)劃指標

（2）、售價假設(shè)

（3）、成本假設(shè)

（4）、當?shù)赝恋卦鲋刀愓呒僭O(shè)

這是個新項目；

當?shù)赜萌址ǎ?/p>

高層住宅在當?shù)貙儆诜瞧胀ㄗ≌?/p>

當?shù)赝恋卦鲋刀愵A征稅率如下：

（二）計算過程：

（1）、先算增值稅及附加

由于土地增值稅的收入和成本都要扣掉增值稅，所以我們先計算增值稅及附加。（不清楚怎么算的，請先看上一節(jié)）

（2）、計算土地增值稅：

根據(jù)土地增值稅政策假設(shè),這個項目分兩類：非普通住宅（高層住宅）、其它（商業(yè)、車位）

先算預征：

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

回憶一下上一節(jié)講的，預繳增值稅=收入/1.1*3%

非普通住宅收入=90000萬元

其它類收入=（商業(yè)收入+車位收入）=29000萬元

預征土地增值稅=(90000-90000/1.1*3%)*3%+(29000- 29000/1.1*3%)*4%=3470萬元

再算應(yīng)繳土地增值稅額：

核心就是算出三個數(shù)：轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）、取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）、房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）：

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅）=銷售收入-銷項稅=119000-8091=110909萬元

這項目是三分法，根據(jù)假設(shè)條件，分為非普通住宅和其他兩類，那么收入總額如何分攤呢？

可以按照分類實際一個個算，也可以簡化一點，按照銷售額分攤

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，非普通住宅）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（非普通住宅）/總銷售額*非普通住宅銷售額=110909/119000*90000=83881萬元

轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（不含稅，其它）=轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)收入總額（其它）/總銷售額*其它類型銷售額=110909/119000*29000=27028萬元

取得土地使用權(quán)支付金額（不含稅）：

取得土地使用權(quán)支付金額=土地出讓金+契稅=30000+900=30900萬元

注意：土地出讓金和契稅在計算增值稅的進項時都沒有考慮的，所以不用扣增值稅

分攤方式：按可售面積法（特別注意：車位不攤土地成本）

取得土地使用權(quán)支付金額（非普通住宅）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*高層住宅可售面積=30900/99500*90000=27950

取得土地使用權(quán)支付金額（其它）=取得土地使用權(quán)支付金額/總可售面積*商業(yè)可售面積=30900/99500*9500=2950

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本-相應(yīng)的進項稅=34000-1978-192=31829萬元

分攤，按總建筑面積法：

這里要注意，很多地區(qū)要求，車位面積分攤的時候按照可售的產(chǎn)權(quán)面積來算，而不是按照真實的地下車位建筑面積。比如一個車位真實面積一般35-40平，但是實際產(chǎn)權(quán)面積可能只有12平左右。

假設(shè)車位1000個全部可售，車位產(chǎn)權(quán)面積是12平米一個，則車位建筑面積為12*1000=12000平方米，總建筑面積=高層住宅91500+商業(yè)9500+地下建筑面積12000=113000平方米。

因此：

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，非普通住宅）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*高層住宅建筑面積=31829/113000*91500=25773萬元

房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅，其它）=房地產(chǎn)開發(fā)成本（不含稅）/總建筑面積*（商業(yè)建筑面積+地下車位建筑面積）=31829/113000*（9500+12000）=6056萬元

應(yīng)繳土地增值稅額計算表如下：

08 特殊情況

舊改項目、保障房、村企合作、政府返還土地款的，這些都比較復雜，也沒有定論，打算三大稅寫完了用一節(jié)專門和大家一起探討一下。

小結(jié)：

1、土地增值稅=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額-扣除項目金額

適用稅率和速算扣除系數(shù)見下表：

2、扣除金額包括：

（a）取得土地使用權(quán)支付金額；

（b）房地產(chǎn)開發(fā)成本；

（c）房地產(chǎn)開發(fā)費用：c=（a+b）*10% ；

（d）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：增值稅附加；

（e）加計20%扣除：e=（a+b）*20%

3、營改增”以后土地增值稅計算都要扣去增值稅

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入總額要去掉銷項稅

扣除項目金額：全部都要去掉進項稅

4、一分法 vs. 二分法 vs. 三分法

一分法就是一起算；

二分法分為：普通住宅，其它；

三分法分為: 普通住宅、非普通住宅、其它。

普通住宅各地定義不一樣。

5、分攤原則

各地不太一樣，大概如下：

銷售收入：按照實際分攤

土地成本：分期開發(fā)的按照占地面積法；同一期類各業(yè)態(tài)按可售面積法；

其他成本等：一般按照總建筑面積分攤

6、預征和清繳

預征土地增值稅=（銷售回款-預繳的增值稅）×預征率

預征率各地不一樣！

來源：金牌估值

關(guān)注公眾號“工改工”加入行業(yè)群，和吳工分享交流舊改 、房產(chǎn)開發(fā)相關(guān)~

【第8篇】土地增值稅暫行條例

問

納稅人轉(zhuǎn)讓集體土地是否繳納土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定:

“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅?！?/p>

2、《土地增值稅宣傳提綱》(國稅函發(fā)(1995)110號文件發(fā)布)第四條規(guī)定：

“土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集中土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍?！?/p>

結(jié)論：根據(jù)上述政策及宣傳解釋，集體土地不涉及土地增值稅的征收。

問

哪些贈與行為不征收土地增值稅？

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財稅字【1995】48號)規(guī)定：

（一）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或者承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。

（二）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。

上述社會團體是指中國青少年發(fā)展基金會、希望工程基金會、宋慶齡基金會、減災(zāi)委員會、中國紅十字會、中國殘疾人聯(lián)合會、全國老年基金會、老區(qū)促進會以及經(jīng)民政部批準成立的其他非營利的公益性組織。

結(jié)論：根據(jù)上述政策，只有符合條件的”贈與“行為才不征土地增值稅。

問

哪些情形下可以免征土地增值稅？

1、《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定:

“有下列情形之一的，免征土地增值稅:

(一)納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的;

(二)因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)?！?/p>

2、《土地增值稅暫行條例實施細則》第十一條第二款規(guī)定:

“納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條(一)、(ニ)、(三)、(五)、(六)項扣除項目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅”。

第四款規(guī)定:“因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅”;第五款規(guī)定:“符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅?！?/p>

問

在棚戶區(qū)改造中轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房如何免征土地增值稅？

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》(財稅【2013】101號第二條規(guī)定：

企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

其中棚戶區(qū)是指簡易結(jié)構(gòu)房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎(chǔ)設(shè)施簡陋的區(qū)域，具體包括城市棚戶區(qū)、國有工礦(含煤礦)棚戶區(qū)、國有林區(qū)棚戶區(qū)和國有林場危舊房、國有墾區(qū)危房。

棚戶區(qū)改造是指列入省級人民政府批準的棚戶區(qū)改造規(guī)劃或年度改造計劃的改造項目;改造安置住房是指相關(guān)部門和單位與棚戶區(qū)被征收人簽訂的房屋征收(拆)補償協(xié)議或棚戶區(qū)改造合同(協(xié)議)中明確用于安置被征收人的住房或通過改建、擴建、翻建等方式實施改造的住房”

問

對改制前的企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)是否征收土地增值稅？

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅【2018】57號第一條的規(guī)定：

按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責任公司)，對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下稱房地產(chǎn))轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅”。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”

問

企業(yè)合并時轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅【2018】57號第二條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

企業(yè)分立時轉(zhuǎn)移、變更房地產(chǎn)是否繳納土地增值稅？

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅【2018】57號第三條的規(guī)定：

按照法律規(guī)定或者合同規(guī)定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

問

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)進行投資是否繳納土地增值稅？

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財稅【2018】57號第四條的規(guī)定：

單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

根據(jù)該通知第五條的規(guī)定，“上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形”。

來源：中道財稅

【第9篇】土地增值稅的印花稅

計算土地增值稅時，地價款中不包含印花稅。

如果是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，印花稅屬于管理費用，全部費用合并一起在房地產(chǎn)費用中按比例扣除（按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%或10%扣除），其他納稅人在與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金中扣除。

政策依據(jù)：

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）九、關(guān)于計算增值額時扣除已繳納印花稅的問題：細則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。

土地出讓合同的印花稅可以入成本嗎？

計入管理費用的，《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)（2006）》第十二條規(guī)定，外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費以及直接歸屬于使該項資產(chǎn)達到預定用途所發(fā)生的其他支出。

根據(jù)《企業(yè)會計制度》6403營業(yè)稅金及附加規(guī)定，房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅在“管理費用”科目核算，但與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅、土地使用稅在本科目核算。企業(yè)交納印花稅的會計處理，一般分為兩種情況：

1、如果企業(yè)上交的印花稅稅額或購買的印花稅票數(shù)額較小，可以直接列入管理費用。上交印花稅或購買印花稅票時，借記“管理費用-印花稅”科目，貸記“銀行存款”或“現(xiàn)金”科目;

2、如果企業(yè)上交的印花稅稅額較大，先記入待攤費用，然后再轉(zhuǎn)入管理費用。上交印花稅時，借記“待攤費用”科目，貸記“銀行存款”等科目;分期攤銷印花稅時，借記“管理費用一印花稅”科目，貸記“待攤費用”科目。

土地出讓金如何征收印花稅？

按照《中華人民共和國印花稅暫行條例》及其實施細則以及相關(guān)文件的規(guī)定，從2006年12月27日起，納稅人簽訂《國有土地出讓合同》支付土地出讓金應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照萬分之五的稅率征收印花稅。

《中華人民共和國印花稅暫行條例》第二條下列憑證為應(yīng)納稅憑證：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)；第三條納稅人根據(jù)應(yīng)納稅憑證的性質(zhì)，分別按比例稅率或者按件定額計算應(yīng)納稅額。具體稅率、稅額的確定，依照本條例所附《印花稅稅目稅率表》執(zhí)行。

看到這里，大家應(yīng)該都知道本文主要圍繞土地成本包含印花稅嗎、土地出讓合同的印花稅可以入成本嗎、土地出讓金如何征收印花稅這幾個問題為大家做了分析，小編最后告訴大家，計算土地增值稅時，地價款中不包含印花稅。

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【第10篇】土地增值稅的納稅人

土地增值稅----納稅人

土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。包括內(nèi)外資企業(yè)、行政事業(yè)單位、中外籍個人等。

土地增值稅的納稅對象為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附屬物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓所取得的增值額。

計稅依據(jù)。土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)。

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)扣除：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加和印花稅;房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因印花稅已列入管理費用中，故不允許在此扣除。

【第11篇】土地增值稅稅率速算

土地增值稅應(yīng)納稅額的計算及清算

一、土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

應(yīng)納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

一般計算步驟：

1.扣除項目合計＝取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本+房地產(chǎn)開發(fā)費用+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金+財政部規(guī)定的其他扣除項目

2.土地增值額＝應(yīng)稅收入－扣除項目合計

3.增值率＝土地增值額 ÷ 扣除項目合計（找稅率，記）

4.應(yīng)納稅額＝土地增值額×稅率－扣除項目合計×速算扣除系數(shù)

納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn) 評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

2.提供扣除項目金額不實的；

3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的；

4.舊房及建筑物的轉(zhuǎn)讓。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

（一）土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的 房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以 分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng) 分別計算增值額。

（二）土地增值稅的清算條件

1.符合下列情形之一的，納稅人 應(yīng)當進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目 全部竣工、完成銷售的；

（2）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的；

（3）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的。

2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān) 可要求納稅人進行土地增值稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在 85% 以上，或未超 85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；

（2）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（3）取得銷售（預售）許可證 滿三年仍未銷售完畢的。

（三）土地增值稅的清算時間

1.凡符合應(yīng)當辦理土地增值稅清算條件的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起 90 日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

2.凡屬稅務(wù)機關(guān)要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在接到主管稅務(wù)機關(guān)下發(fā)的清算通知之日起 90 日內(nèi)，到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。

（四）土地增值稅清算的應(yīng)稅收入確認

1.一般情形下銷售房地產(chǎn)應(yīng)稅收入的確認

（1）已 全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照 發(fā)票所載金額確認收入；

（2）未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售 合同所載的售房金額及其他收益確認收入；

（3）銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

2.非直接銷售的收入確定

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等——發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時， 視同銷售房地產(chǎn)。

收入按下列方法和順序確認：

（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定。

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

3.自用或出租房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為 企業(yè)自用或 用于出租等商業(yè)用途時——如產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移， 不征收土地增值稅。

上述情況在土地增值稅清算時不列收入，也不扣除相應(yīng)的成本和費用。

（五）土地增值稅清算的扣除項目

1.不予扣除

各扣除項目須提供合法有效憑證； 不能提供合法有效憑證的， 不予扣除。

2.計算扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務(wù)機關(guān)可結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以 計算扣除。

3.公共設(shè)施的扣除

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施，成本、費用可以扣除：

（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于 全體業(yè)主所有；

（2）建成后 無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)；

（3）建成后 有償轉(zhuǎn)讓。

4.裝修費用

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的 預提費用，除另有規(guī)定外， 不得扣除。

5.共同成本費用

屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。

6.扣留建筑安裝施工的質(zhì)量保證金

在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除； 未開具發(fā)票的，扣留的 質(zhì)保金不得計算扣除。

7.開發(fā)繳納的 土地閑置費， 不得扣除。

8.為取得土地使用權(quán)所支付的 契稅，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中 扣除。

9.拆遷補償費的扣除

（1）回遷安置戶：安置用房 視同銷售處理，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的 拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的 補差價款，計入 拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。

（2）異地安置：異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

（3）貨幣安置：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。

（六）清算后有關(guān)處理

1.清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用＝清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

2.土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金

納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

充實自己，才能望得更遠。

下列情形中，納稅人應(yīng)當進行土地增值稅清算的是（ ）。

a.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的

b.取得銷售許可證滿 1 年仍未銷售完畢的

c.轉(zhuǎn)讓未竣工結(jié)算房地產(chǎn)開發(fā)項目 50%股權(quán)的

d.房地產(chǎn)開發(fā)項目尚未竣工但已銷售面積達到 50%的

『正確答案』a

『答案解析』納稅人應(yīng)當進行土地增值稅清算的情形：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2） 整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行土地增值稅清算時，下列各項中，允許在計算增值額時扣除的是（ ）。

a.加罰的利息

b.已售精裝修房屋的裝修費用

c.逾期開發(fā)土地繳納的土地閑置費

d.未取得建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票的扣留質(zhì)量保證金

『正確答案』b

『答案解析』房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本扣除；選項 a、c、d 均屬于土地增值稅清算時不能扣除的項目。

更多內(nèi)容在下期更新。歡迎關(guān)注聯(lián)興財稅cfopub，習透財務(wù)語言，你的洞察更有利！

【第12篇】土地增值稅納稅人包括

文|金穗源商學院 劉玉章

問題一：如何界定土地增值稅的納稅人和征稅范圍？

問：土地增值稅自1994年開始征收，2005年國務(wù)院辦公廳下發(fā)《轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(國辦發(fā)[2005]26號）后，各地進一步性加強了土地增值稅的清算工作。土地增值稅的稅負重，清算難度大。如何界定土地增值稅的納稅人及土地增值稅的征收范圍？

答：(一)土地增值稅的納稅義務(wù)人

《土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第二條規(guī)定:“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當依照本條例繳納土地增值稅?！眴挝话ǜ黝惼髽I(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)和社會團體及其他組織。個人包括自然人和個體經(jīng)營者。

概括起來，《條例》對納稅人的規(guī)定主要有以下四個特點:

(1)不區(qū)分法人與自然人。即不區(qū)分是企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體及其他組織，還是個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入，都是土地增值稅的納稅人。

(2) 不區(qū)分經(jīng)濟性質(zhì)。即不區(qū)分全民所有制企業(yè)、集體企業(yè)、 私營企業(yè)、個體經(jīng)營者，還是聯(lián)營企業(yè)、中外合資企業(yè)、中外合作企業(yè)、外商獨資企業(yè)等，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

(3)不區(qū)分國別。即不區(qū)分內(nèi)資企業(yè)還是外商投資企業(yè)，中國公民還是外籍個人，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，都是土地增值稅的納稅人。

根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)適用增值稅、 消費稅、營業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問題的通知》（國發(fā)[1994]10號）的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個人。因此，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)、外國駐華機構(gòu)、外國公民、華僑以及港澳臺同胞等， 只要轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人，均應(yīng)按《條例》的規(guī)定照章納稅。

(4)不區(qū)分部門行業(yè)。即不論是工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、學校、醫(yī)院、機關(guān)還是事業(yè)單位，只要有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，就是土地增值稅的納稅義務(wù)人。

(二)土地增值稅的征稅范圍

1、征稅范圍：土地增值稅的征稅范圍包括有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。

(1)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)，是指納稅人在取得按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地的使用權(quán)之后，再次轉(zhuǎn)讓的行為。

(2)地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，“地上建筑物”是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各種附屬設(shè)施。“附著物”是指附著于土地上的不能移動或經(jīng)移動即遭損壞的物品。

2、征稅范圍的界定：《條例》規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。這樣界定有三層含義:

(1)土地增值稅僅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的征收，對轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的不征稅。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。對這種違法行為應(yīng)由有關(guān)部門依照相關(guān)法律來處理，而不應(yīng)納入土地增值稅的征稅范圍。

(2)只對房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。例如，房地產(chǎn)的出租，雖然取得了收入，但沒有發(fā)生房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，不應(yīng)屬于土地增值稅的征收范圍。

(3)對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收人的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收人的不征稅。例如，通過繼承、贈與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，雖然發(fā)生了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為，但未取得收入，就不能征收土地增值稅。

好了，今天的問題學完了，您是否有所收獲呢？如果您還有什么問題，歡迎下方留言探討。更多土增實務(wù)問題，穗友們也可以關(guān)注“土地增值稅金穗源”公眾號，持續(xù)學習、提升！

下期我們學習“如何計算土地增值稅的應(yīng)稅收入總額”，您也可以思考一下，下期再見！

【第13篇】什么叫土地增值稅

1.概念：土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈予方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

2.三個環(huán)節(jié)

土地交易環(huán)節(jié)土地增值稅：指土地本身的溢價產(chǎn)生的增值稅，納稅方為土地轉(zhuǎn)讓方（賣方）。

預售環(huán)節(jié)土地增值稅：指按照銷售收入的一定比例（按產(chǎn)品不同，一般為2-5%）預征，納稅方為項目公司。

清算環(huán)節(jié)的土地增值稅：指按銷售收入減去法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超額累進稅率進行征收，并參照預售階段預征的土地增值稅多退少補，納稅方為項目公司。

3.計算四步驟

① 計算扣除項目金額

②增值額=收入-扣除項目金額

③增值率=增值額/扣除項目金額 →確定稅率

④ 應(yīng)交土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除率

土地增值稅率表

4.扣除項目金額

土地增值稅扣除項目金額

5.預征

按照國家稅務(wù)總局的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率，各地區(qū)的預征率規(guī)定不一，其中普通商品住宅多為2%-4%，少數(shù)地區(qū)高于4%，具體以當?shù)卣?guī)定為準。

【第14篇】商業(yè)土地增值稅稅率

疑惑解答

問題一：什么企業(yè)需要繳納土地增值稅？

答復：不分行業(yè)，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。

問題二：土地增值稅是賣方來繳納還是買方承擔？

答復：是由轉(zhuǎn)讓方繳納，屬于買方稅。

問題三：土地增值稅的稅率是多少？

答復：土地增值稅實行四級超率累進稅率。

問題四：土地增值稅的計算公式是多少？

答復：應(yīng)交土地增值稅=增值額×稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)，房地產(chǎn)企業(yè)土增稅基本計算步驟如下：

① 先計算可以扣除項目金額（包括土地和建筑成本、稅金、開發(fā)費用及利息、加計扣除等）

② 計算收入

③ 收入－扣除項目金額=增值額

④ 增值額/扣除項目金額=增值率

⑤ 按稅率計算稅額

問題五：土地增值稅在計算的時候，扣除項目包括哪些？

答復：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財政部規(guī)定的其他扣除項目。

問題六：能否舉個案例說明一下土地增值稅的計算？

答復：比如甲企業(yè)賬面上有套辦公房成本2000萬，想賣掉8000萬，計算一下土地增值稅？假設(shè)不考慮別的扣除項目。

土地增值稅 = (8000-2000) ×60% -2000×35% =2900萬元

問題七：土地增值稅的計算是不是扣除項目中有個加計20%的扣除？

答復：是的，但是并非所有的企業(yè)都享受這個加計20%的扣除。只有符合一定的條件才可以享受。

一，要求必須是從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，也就是具有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)；

二，要求必須實際從事了房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，對只從事房地產(chǎn)二手轉(zhuǎn)讓的企業(yè)，不得減除加計扣除項目。

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項目為“根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開發(fā)土地的成本、費用”之和的20%。

問題八：房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅的扣除項目房地產(chǎn)開發(fā)費用中財務(wù)費用有何特殊規(guī)定？

答復：房地產(chǎn)開發(fā)費用指的是銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按前2項的金額之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按前2項的金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。

問題九：房地產(chǎn)企業(yè)計算土地增值稅的扣除項目與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括增值稅嗎？

答復：稅金是增值稅附加，是城建稅、教育費附加、地方教育費附加等，不是增值稅本身。如有相關(guān)需要疑惑，請私聊巧思益財稅小編！

【第15篇】土地增值稅計算方法實例

作者：嚴穎

一、納稅人

土地增值稅的納稅義務(wù)人是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、機關(guān)、社會團體、個體工商業(yè)戶以及其他單位和個人。

要點：國有土地使用權(quán)（集體不征），有償（繼承、贈予不征），轉(zhuǎn)讓（出租不征），也適用于涉外企業(yè)、單位和個人。

二、征稅對象

土地增值稅的征稅對象是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

收入指與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不僅僅指貨幣收入。

三、收入的確認

（一）收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益。

房地產(chǎn)評估的計稅事項是什么？

在征稅中，對發(fā)生下列情況的，需要進行房地產(chǎn)評估：

（1）出售舊房及建筑物的；

（2）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

（3）提供扣除項目金額不實的；

（4）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的。

（二）《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第一條規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。

（三）根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第一款規(guī)定，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

四、扣除額

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本

包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共設(shè)施配套費、開發(fā)間接費用。這些成本允許按實際發(fā)生額扣除。

注意：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第五條規(guī)定，營改增后，土地增值稅納稅人接受建筑安裝服務(wù)取得的增值稅發(fā)票，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第23號）規(guī)定，在發(fā)票的備注欄注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項目名稱，否則不得計入土地增值稅扣除項目金額。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用

指銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。

1.財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤，并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)予以扣除。

2.凡不能提供金融機構(gòu)證明的，利息不單獨扣除，三項費用的扣除按取得使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10％以內(nèi)計算扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價值，并由當?shù)囟悇?wù)機關(guān)參考評估機構(gòu)的評估而確認的價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。注意營改增后不包括增值稅。

（六）財政部規(guī)定的其他扣除項目

1.加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

2.代收費用扣除。對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是房價之外單獨收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

五、稅率

土地增值稅采用四級超率累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。超率累進稅率是以征稅對象數(shù)額的相對率為累進依據(jù)，按超累方式計算和確定適用稅率。在確定適用稅率時，首先需要確定征稅對象數(shù)額的相對率。即以增值額與扣除項目金額的比率（增值率）從低到高劃分為4個級次：即增值額未超過扣除項目金額50％的部分；增值額超過扣除項目金額50%，未超過100％的部分；增值額超過扣除項目金領(lǐng)100％，未超過200％的部分；增值額超過扣除項目金額200％的部分，并分別適用30％、40％、50％、60％的稅率。土地增值稅4級超率累進稅率中每級增值額未超過扣除項目金額的比例，均包括本比例數(shù)。

六、主要減免稅政策

（一）銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》、《土地增值稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，其增值率未超過20%的，免征土地增值稅。普通標準住宅，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。

高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。根據(jù)《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)［2005］26號）的規(guī)定，普通標準住宅應(yīng)同時滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。

各省、自治區(qū)、直轄市對普通住房的具體標準可以適當上浮，但不超過上述標準的20%。前兩個條件比較容易得到確認?，F(xiàn)在問題出在第三個條件的認定上：即實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2（1.44）倍以下。但是現(xiàn)在絕大部分地縣級稅務(wù)機關(guān)卻沒有此項“同級別土地上住房平均交易價格”的公告或通知可予以參考。

對于納稅人既建普通標準住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能適用這一免稅規(guī)定。

（二）個人銷售住房免征土地增值稅

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十二條規(guī)定，個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）規(guī)定，對個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核實，可以免征土地增值稅。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》（財稅［2008］137號）規(guī)定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。即個人銷售的的住房，不論是普通住房還是非普通住房，不論首套住房還是兩套及兩套以上住房，均免征土地增值稅。注：僅限個人擁有的住宅，對于個人擁有的其他不動產(chǎn)，如商鋪、寫字樓、車庫以及單獨轉(zhuǎn)讓的地下室等，均不在免稅范圍。

（三）政府搬遷免征土地增值稅的情形

因國家建設(shè)需要，被政府依法征用、收回的房地產(chǎn)取得的補償收入或因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷,由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的,免征土地增值稅。

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條規(guī)定，因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)免征土地增值稅?！锻恋卦鲋刀悤盒袟l例實施細則》第十一條進一步規(guī)定，所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅［2006］21號）規(guī)定，“城市實施規(guī)劃”而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進行搬遷的情況；“國家建設(shè)的需要”而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準的建設(shè)項目而進行搬遷的情況。

符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)提出免稅申請，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予征收土地增值稅。

（四）單位轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源且增值率未超過20%免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的通知》（財稅［2015］139號）的規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公共租賃住房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。享受上述稅收優(yōu)惠政策的公共租賃住房是指納入省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市人民政府及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團批準的公共租賃住房發(fā)展規(guī)劃和年度計劃，并按照《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導意見》（建保［2010］87號）和市、縣人民政府制定的具體管理辦法進行管理的公共租賃住房。該優(yōu)惠政策執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（五）轉(zhuǎn)讓舊房作為保障性住房且增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于棚戶區(qū)改造有關(guān)稅收政策的通知》（財稅［2013］101號）的規(guī)定，企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為改造安置住房房源且增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

（六）企業(yè)兼并重組暫不征收土地增值稅

根據(jù)《關(guān)于繼續(xù)實施企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》（財稅〔2018〕57號）規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司（股份有限公司）整體改制為股份有限公司（有限責任公司），對改制前的企業(yè)將國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下稱房地產(chǎn)）轉(zhuǎn)移、變更到改制后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個或兩個以上企業(yè)合并為一個企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。本通知所稱不改變原企業(yè)投資主體、投資主體相同，是指企業(yè)改制重組前后出資人不發(fā)生變動，出資人的出資比例可以發(fā)生變動；投資主體存續(xù)，是指原企業(yè)出資人必須存在于改制重組后的企業(yè)，出資人的出資比例可以發(fā)生變動。執(zhí)行期限為2023年1月1日至2023年12月31日。

（七）合作建房分房作為自用暫免征收土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）的規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

（八）被撤銷金融機構(gòu)清償債務(wù)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于被撤銷金融機構(gòu)有關(guān)稅收政策問題的通知》（財稅［2003］141號）的規(guī)定，經(jīng)中國人民銀行依法決定撤銷的金融機構(gòu)及其分設(shè)于各地的分支機構(gòu)，包括被依法撤銷的商業(yè)銀行、信托投資公司、財務(wù)公司、金融租賃公司、城市信用社和農(nóng)村信用社，對被撤銷金融機構(gòu)財產(chǎn)用來清償債務(wù)時，被撤銷金融機構(gòu)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免征土地增值稅。除另有規(guī)定者外，被撤銷的金融機構(gòu)所屬、附屬企業(yè)，不享受免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

（九）資產(chǎn)管理公司處置房地產(chǎn)免征土地增值稅

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于中國信達等4家金融資產(chǎn)管理公司稅收政策問題的通知》（財稅［2001］10號）的規(guī)定，對信達、華融、長城和東方資產(chǎn)管理公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，免征土地增值稅。享受稅收優(yōu)惠政策的主體為經(jīng)國務(wù)院批準成立的中國信達資產(chǎn)管理公司、中國華融資產(chǎn)管理公司、中國長城資產(chǎn)管理公司和中國東方資產(chǎn)管理公司，及其經(jīng)批準分設(shè)于各地的分支機構(gòu)。除另有規(guī)定者外，資產(chǎn)公司所屬、附屬企業(yè)，不享受資產(chǎn)公司的稅收優(yōu)惠政策。

（十）根據(jù)《財政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于北京2023年冬奧會和冬殘奧會稅收政策的通知》（財稅〔2017〕60號）第一條第八項規(guī)定，對北京冬奧組委再銷售所獲捐贈物品和賽后出讓資產(chǎn)取得收入，免征應(yīng)繳納土地增值稅。

根據(jù)《關(guān)于第七屆世界軍人運動會稅收政策的通知》（財稅〔2018〕119號）規(guī)定，對武漢軍運會執(zhí)行委員會賽后出讓資產(chǎn)取得的收入，免征應(yīng)繳納的土地增值稅。

（十一）根據(jù)《關(guān)于公共租賃住房稅收優(yōu)惠政策的公告》（財政部 稅務(wù)總局公告2023年第61號）第四條規(guī)定，對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為公租房房源，且增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。

七、征收管理

（一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的納稅人，應(yīng)當按下列程序辦理納稅手續(xù)：

1.納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后7日那日，到房地產(chǎn)所在地稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書、土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。

對因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的納稅人，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機關(guān)根據(jù)情況確定。

對預售商品房的納稅人，在簽訂預售合同7日內(nèi)，也須到稅務(wù)機關(guān)備案，并提供有關(guān)資料。

2.稅務(wù)機關(guān)根據(jù)納稅人的申報，核定應(yīng)納稅額并規(guī)定納稅期限。對有些需要進行評估的，要求納稅人先進行評估，然后再根據(jù)評估結(jié)果確認評估價格。

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字〔1995〕48號）第十六和規(guī)定，稅務(wù)機關(guān)核定的納稅期限，應(yīng)在納稅人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同之后、辦理房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓（即過戶及登記）手續(xù)之前。

注：土地增值稅與其他稅種有個很明顯的區(qū)別在于需要稅務(wù)機關(guān)對土地增值稅的稅額進行審核確認。

3.納稅人按照稅務(wù)機關(guān)核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。

（二）對納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，稅務(wù)機關(guān)可以預征土地增值稅。納稅人應(yīng)按照稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限和稅額預繳土地增值稅。

預征土地增值稅時的計征依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第70號）第一條第二款規(guī)定，為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應(yīng)預繳增值稅稅款

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第三條第二款規(guī)定，對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，應(yīng)根據(jù)《稅收征管法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

（三）清算

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》（國稅發(fā)〔2009〕91號）第三條規(guī)定，《規(guī)程》所稱土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第九條規(guī)定，納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進行土地增值稅的清算。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算。

（一）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（四）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。

對前款所列第（三）項情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算。

第十一條對于符合本規(guī)程第九條規(guī)定，應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。對于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確定需要進行清算的納稅人，在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的，主管稅務(wù)機關(guān)可依據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》有關(guān)規(guī)定處理。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第八條規(guī)定，清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理，在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。

單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第八條規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補繳的，不加收滯納金。

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規(guī)定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù)。

例外情形：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于契稅納稅申報有關(guān)問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第67號）第一條規(guī)定，根據(jù)人民法院、仲裁委員會的生效法律文書發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，可持人民法院執(zhí)行裁定書原件及相關(guān)材料辦理契稅納稅申報，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)予受理。第二條規(guī)定，購買新建商品房的納稅人在辦理契稅納稅申報時，由于銷售新建商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理注銷稅務(wù)登記或者被稅務(wù)機關(guān)列為非正常戶等原因，致使納稅人不能取得銷售不動產(chǎn)發(fā)票的，稅務(wù)機關(guān)在核實有關(guān)情況后應(yīng)予受理。

八、案例一：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)

2023年，某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發(fā)寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發(fā)過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎(chǔ)設(shè)施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發(fā)過程向金融機構(gòu)借款500萬元，借款期限1年，金融機構(gòu)年利率5%。施工、銷售過程中發(fā)生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業(yè)銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應(yīng)繳土地增值稅稅額。

（一）收入2000萬元

（二）扣除

1.取得土地使用權(quán)所支付的金額=400萬元

2.房地產(chǎn)開發(fā)成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

3.房地產(chǎn)開發(fā)費用=80萬元，其中：

（1）利息支出=500*5%=25萬元

（2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據(jù)實扣除）

4.稅金=110萬元

5.加計扣除=1100*20%=220萬元

扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

（三）增值額=2000-1510=490萬元

（四）稅率

增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

（五）稅額

應(yīng)該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

土地增值稅納稅申報表（二）

（從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人清算適用）

九、案例二：非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)

某工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權(quán)。如果按現(xiàn)行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關(guān)稅費共計27.5萬元。計算企業(yè)轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)繳納的土地增值稅額。

解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關(guān)因素計算、確定扣除項目金額，再根據(jù)上述方法計算應(yīng)納稅額。具體計算步驟是:

1.計算評估價格。其公式為:

評估價格=重置成本價×成新度折扣率

2.匯集扣除項目金額。

3.計算增值率。

4.依據(jù)增值率確定適用稅率。

5.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額。

應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

（1）評估價格=600×70%=420（萬元）

（2）允許扣除的稅金27.5萬元

（3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

（4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

（6）應(yīng)納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

十、案例三：個人轉(zhuǎn)讓商鋪之發(fā)票扣除法

王某2023年9月轉(zhuǎn)讓店鋪一套，轉(zhuǎn)讓價格1000萬元，該房系王某2023年11月1日購買，發(fā)票顯示購買價格為400萬元，相對應(yīng)的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應(yīng)繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產(chǎn)行為稅一本通》）

解析：（一）計稅收入

1.應(yīng)繳納的增值稅=（1000-400）÷（1+5%）×5%=28.57萬元

2.計稅收入

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后契稅房產(chǎn)稅土地增值稅個人所得稅計稅依據(jù)問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第三條規(guī)定，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規(guī)定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中計算抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中計算抵扣的，可以計入扣除項目。

計稅收入=1000-28.57=971.43萬元。

（二）可扣除房產(chǎn)原值

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）第二條第一款規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)部門確認，《條例》第六條第（一）、（三）項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

可扣除房產(chǎn)原值=400+400×6×5%=520萬元

（三）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)相關(guān)的稅金

1.城建稅7%、教育附附加（3%）、地方教育附加（2%）合計=28.5714×12%=3.43萬元；

2.購買時繳納的契稅12萬元。允許扣除的是原不動產(chǎn)所有人王某在當時購買時繳納的契稅，而不是本次轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)受讓人繳納的契稅；

3.假設(shè)不考慮各環(huán)節(jié)印花稅問題，當?shù)囟悇?wù)機關(guān)規(guī)定教育費附加可視同稅金扣除。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為3.43+12=15.43萬元；

（四）扣除項目金額=可扣除房產(chǎn)原值+與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=520+15.43=535.43萬元。

（五）增值額=計稅收入-扣除項目金額=971.43-535.43=436萬元；

（六）增值率=增值額÷扣除項目金額=436÷535.43=81.43%

（七）應(yīng)繳納的土地增值稅=436×40%-535.43×5%=147.63萬元。

【第16篇】土地增值稅預征稅率

《土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）規(guī)定：“納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。”

關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（國稅發(fā)[2010]53號）規(guī)定：“為了發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，各地須對目前的預征率進行調(diào)整。除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%......具體各地都是如何規(guī)定的呢？關(guān)注我們的穗友都知道我們有專題分享，也一直在更新。

關(guān)于預繳依據(jù)的問題，自總局公告2023年第70號下發(fā)以來，就存在不同的意見，金穗源平臺也陸續(xù)發(fā)布了關(guān)于該業(yè)務(wù)的相關(guān)文章，代表性的有：王皓鵬老師的《土地增值稅的預繳》

土地增值稅是房地產(chǎn)業(yè)的“關(guān)門稅種”，具有長期性、復雜性、稅收杠桿等特點，其稅負高低對于房地產(chǎn)項目利潤至關(guān)重要。

各地土增預征率一覽表

目錄

1北京的規(guī)定

關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)稅收問題的公告（北京市地方稅務(wù)局、北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會2023年第3號公告）

按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》的有關(guān)規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入，實行差別化土地增值稅預征率：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照政策規(guī)定銷售各類保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅；

(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售新辦理預售許可和現(xiàn)房銷售備案的商品房取得的收入，按照預計增值率實行2%至8%的幅度預征率，容積率小于1.0的房地產(chǎn)開發(fā)項目，最低按照銷售收入的5%預征土地增值稅。

2上海的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整住宅開發(fā)項目土地增值稅預征辦法的公告（上海市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

一、按不同的銷售價格確定土地增值稅預征率除保障性住房外，住宅開發(fā)項目銷售均價低于項目所在區(qū)域上一年度新建商品住房平均價格的，預征率為2%；

二、高于但不超過1倍的，預征率為3.5%；超過1倍的，預征率為5%；

三、住宅開發(fā)項目銷售均價公式：項目銷售均價=項目可售住房總銷售價格÷項目可售住房總建筑面積；

四、項目分批申報備案的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按最新備案通過的可售住房的銷售價格和建筑面積中心計算確定項目銷售均價，并調(diào)整土增稅預征率。備案調(diào)整后的次月起按調(diào)整后的預征率執(zhí)行。

3廣東的規(guī)定

廣東省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（粵地稅發(fā)[2010]105號）

除保障性住房項目外，其他房地產(chǎn)項目土地增值稅預征率不得低于2%。各級稅務(wù)機關(guān)應(yīng)結(jié)合當?shù)赝恋卦鲋刀惽逅愕膶嶋H稅負等因素，對土地增值稅預征率進行調(diào)整。

關(guān)于調(diào)整我市土地增值稅預征率的公告（深地稅告[2010]6號）

1.根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》要求，我市從2023年8月1日(征收期)開始調(diào)整土地增值稅預征率：1、普通標準住宅金按銷售收入2%預征2、別墅為4%3、其他類型房產(chǎn)為3%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)及經(jīng)濟適用住房土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局潮州市稅務(wù)局）

1.房地產(chǎn)行業(yè)土地增值稅預征率

2.經(jīng)濟適用住房土地增值稅預征率

對能提供政府部門出具相關(guān)材料的經(jīng)濟適用住房且在開發(fā)商品住房項目中配套建造經(jīng)濟適用住房能分開核算的，其土地增值稅按1.5%預征。

關(guān)于我市土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局清遠市稅務(wù)局公告2023年第10號）

房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預征率

（一）市區(qū)（清遠高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、清城區(qū)、清新區(qū)）：普通住宅2%，非普通住宅3%；其他地區(qū)（英德市、連州市、佛岡縣、陽山縣、連南瑤族自治縣、連山壯族瑤族自治縣）：普通住宅2%,非普通住宅2.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

關(guān)于統(tǒng)一全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局汕尾市稅務(wù)局）

土地增值稅預征率

（一）保障性住房0.5%。

（二）普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產(chǎn)3%。

關(guān)于我市土地增值稅預征率的公告（廣州市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目分類及預征率

(一)住宅類

普通住宅2％，別墅4%，其他非普通住宅3%。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營類

寫字樓(辦公用房)3％，商業(yè)營業(yè)用房4%。

(三)車位4％。

(四)對符合廣州市人民政府“廉租住房”“公共租賃住房”及“經(jīng)濟適用住房(含解困房)”規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)項目，暫不預征土地增值稅，待其項目符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

關(guān)于我市土地增值稅預征率等事項的公告（國家稅務(wù)總局陽江市稅務(wù)局）

一、土地增值稅預征率

（一）普通住宅3%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（二）對符合規(guī)定的保障性住房不實行預征土地增值稅，待其符合清算條件時按規(guī)定進行清算。

關(guān)于調(diào)整中山市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局中山市稅務(wù)局2023年第1號）

一、我市保障性住房項目的土地增值稅預征率為1%。

二、除保障性住房項目外，我市房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率不低于2%。具體每個房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率由稅務(wù)機關(guān)結(jié)合我市土地增值稅清算的實際稅負、房價等因素按年確定，確定方法及流程見附件。

4福建的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)問題的公告（福建省地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

土地增值稅預征

（一）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預征外的預征率1.普通住宅2%2.非普通住宅，福州、廈門市4%，其他設(shè)區(qū)市3%3.非住宅，福州、廈門市6%，其他設(shè)區(qū)市5%；

（二）對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，經(jīng)結(jié)合項目規(guī)模、銷售價格、取地成本等情況進行綜合測算后，發(fā)現(xiàn)增值率明顯偏高，可以實行單項預征率。單項預征率不超過6%（含），由縣級地稅局領(lǐng)導班子集體審議確定；單項預征率超過6%，報經(jīng)設(shè)區(qū)市局領(lǐng)導班子集體審議確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（三明市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

對納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)的，除保障性住房不預征外，不同類型確定土地增值稅預征率

一、普通住宅為2%

二、非普通住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%

三、非住宅預計增值率小于50%（含）的為2%；預計增值率大于50%且小于100%（含）的為3%；預計增值率大于100%的為5%。

關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)問題的公告（廈門市地方稅務(wù)局公告2023年第7號）

關(guān)于土地增值稅預征率

(一)對社會保障性住房不預征土地增值稅；

(二)普通標準住宅2%；

(三)非普通標準住宅4%；

(四)非住宅6%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（寧德市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

本公告事項：自2023年8月1日起，土地增值稅預征率調(diào)整為普通住宅2%、非普通住宅3%、非住宅4%、別墅5%。

關(guān)于加強土地增值稅管理的補充通知（漳地稅發(fā)[2010]51號）

根據(jù)國稅發(fā)[2010]53號文件第二條規(guī)定，土增稅平均預征率改為:漳州市區(qū)、龍海市和漳州開發(fā)區(qū)普通住宅2%，非普通住宅3%，非住宅及別墅5%;其余各縣、常山開發(fā)區(qū)住宅(含普通住宅和非普通住宅)2%、非住宅及別墅5%。

對增值率明顯偏高的房地產(chǎn)開發(fā)項目實行單項預征率，單項預征率不得低于平均預征率。

納稅人應(yīng)對適用不同預征比例的房地產(chǎn)分別核算，對不能分開核算的，從高適用預征比例預征土增稅。

轉(zhuǎn)發(fā)《福建省地方稅務(wù)局關(guān)于進一步加強我省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅管理的通知》的通知（泉地稅發(fā)[2008]46號）

關(guān)于土地增值稅預征率的問題從2008年5月1日起，我市普通住宅按1%、非普通住宅按3%、非住宅按4%、別墅按5%預征率預征土增稅.對不是以招標、拍賣、掛牌方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，采用單項預征率預征土增稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（莆地稅發(fā)[2008]65號）

平均預征率調(diào)整

（一）商業(yè)營業(yè)用房：預征率為5％；

（二）土地使用權(quán)：部分轉(zhuǎn)讓的，預征率為5%；一次性整體轉(zhuǎn)讓的，按實際增值額計算征收土地增值稅；

（三）別墅，寫字樓、車庫(車位)及其他非住宅房地產(chǎn)：預征率為4％；

（四）非普通住宅：非普通住宅在莆田市城區(qū)（含荔城區(qū)城區(qū)、城廂區(qū)城區(qū)，下同）范圍內(nèi)的，預征率為2.5-3％；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為2-2.5%；

（五）普通住宅：普通住宅在莆田市城區(qū)范圍內(nèi)的，預征率為1.5-2%；在莆田市城區(qū)范圍外的，預征率為1-1.5%。

5重慶的規(guī)定

重慶市財政局 重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)項目土地增值稅預征工作的通知（渝財稅[2014]247號）

嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)項目預征率標準從2023年1月1日(稅款所屬時間)起，普通標準住宅土地增值稅預征率調(diào)整為1%，各主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)按照重慶市享受優(yōu)惠政策的普通住房標準對房地產(chǎn)項目預售進行認定，凡普通標準住宅以外的開發(fā)產(chǎn)品(非普通標準住宅、非住宅和獨棟商品住宅)，應(yīng)嚴格按照《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率有關(guān)問題的通告》(2023年2號)規(guī)定的土地增值稅預征率標準執(zhí)行，嚴格杜絕將住宅中的非普通標準住宅和獨棟商品住宅，混入普通標準住宅預征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率有關(guān)問題的通告（重慶市地方稅務(wù)局通告2023年第2號）

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)產(chǎn)品土地增值稅預征率標準如下：

（一）普通標準住宅預征率為2%[本條款廢止]。

（二）非普通標準住宅、非住宅（商業(yè)用房、車庫等）預征率為3.5%。

（三）獨棟商品住宅預征率為5%。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2023年5月1日起取得的開發(fā)產(chǎn)品銷售（預售）收入，按上述預征率標準預征土地增值稅。

6江西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率及核定征收率的公告（江西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

南昌、九江、萍鄉(xiāng)、贛州、宜春、上饒、吉安、撫州等8個設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預征率恢復為：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按1%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按3%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按5%預征。景德鎮(zhèn)、新余、鷹潭等3個設(shè)區(qū)市范圍的土地增值稅預征率保持現(xiàn)有水平不變，即：轉(zhuǎn)讓普通住宅，按0.7%；轉(zhuǎn)讓非普通住宅，按1.5%；轉(zhuǎn)讓非住宅，按3%預征。

7青海的規(guī)定

青海省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（青海省地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

預征率

全省

保障性住房0%

普通住宅1%

非普通住宅1%

西寧市(含園區(qū)不含大通縣、湟中縣、湟源縣)

其他商品房

商鋪4%

其他3%

海東市、海西州、海南州、海北州、黃南州及大通縣、湟中縣、湟源縣

其他商品房2%

關(guān)于明確土地增值稅預征率、核定征收率的公告（青海省稅務(wù)局公告2023年第8號）

8山西的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（山西省太原市地方稅務(wù)局2023年第1號公告）

土地增值稅預征率調(diào)整為【條款廢止】

（一）住宅項目：1.5%；

（二）除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目：3%。

關(guān)于重新公布《土地增值稅預征管理辦法》的公告（山西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

第三條土地增值稅預征率：5%以內(nèi)各市可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的實際情況，在省確定的幅度內(nèi)制定具體的預征比率。

土地增值稅以納稅人取得的預收款為計稅依據(jù)，按下列公式計算預征稅額：土地增值稅預征稅額=預收款×預征率

預收款包括預售款、定金，實物及其他經(jīng)濟利益。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局山西轉(zhuǎn)型綜合改革示范區(qū)稅務(wù)局2023年第2號）

一、土地增值稅預征率：

商品房項目銷（預）售均價低于（或等于）項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅2.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目3%。

商品房項目銷（預）售均價高于項目所在市轄城區(qū)、縣上一年度新建商品房平均價格的，按以下預征率執(zhí)行：

（一）普通標準住宅3%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅4%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目5%。

關(guān)于修改《晉中市土地增值稅管理辦法（試行）》的公告（國家稅務(wù)總局晉中市稅務(wù)局公告2023年第3號）

第六條第四款修改為：“土地增值稅預征率按類型分別暫定為：普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)2.5%?！?/p>

9黑龍江的規(guī)定

黑龍江省地方稅務(wù)局關(guān)于加強土地增值稅預征工作的通知（黑地稅發(fā)[2005]94號）

關(guān)于土地增值稅預征率的確定

納稅人開發(fā)普通標準住宅、別墅、度假村、高檔住宅及其它房地產(chǎn)開發(fā)項目取得轉(zhuǎn)讓收入時，均應(yīng)按規(guī)定預征土地增值稅。普通標準住宅是指：按所在地政府規(guī)定的一般民用住宅標準建造的居住用住宅。在實際工作中掌握的原則是：除別墅、度假村及超過當?shù)刈≌N售平均價格20%以上的居住用住宅外，其它居住用住宅可視為普通標準住宅。土地增值稅預征率暫定為0.5%-3%，具體預征率由各市（地）地方稅務(wù)局根據(jù)不同開發(fā)項目自行確定，并報省局備案。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預征率和核定征收率的公告(哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第1號)

土地增值稅預征率

（一）各區(qū)普通標準住宅調(diào)整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目，調(diào)整為5%

（二）縣（市）普通標準住宅調(diào)整為2%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、市區(qū)預征率

各區(qū)普通標準住宅調(diào)整為2.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為3%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。

二、縣(市)預征率

縣(市)普通標準住宅調(diào)整為1.5%；除普通標準住宅以外的其他住宅調(diào)整為2.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（齊齊哈爾市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

普通標準住宅預征率為5%，非普通標準住宅預征率為6%，除住宅以外的其他房地產(chǎn)項目為7%。

關(guān)于調(diào)整全市土地增值稅預征率的公告（哈爾濱市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

一、土地增值稅預征率

（一）市區(qū)普通標準住宅預征率調(diào)整為4%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調(diào)整為4.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

（二）縣（市）普通標準住宅預征率調(diào)整為3%；除普通標準住宅以外的其他住宅預征率調(diào)整為3.5%；除上述以外的其他房地產(chǎn)項目預征率繼續(xù)按5%執(zhí)行。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局 黑龍江省財政廳 黑龍江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳公告2023年第3號）

一、自2023年10月1日起，全省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類型房地產(chǎn)土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執(zhí)行。

10四川的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（四川省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

關(guān)于土地增值稅預征率

為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經(jīng)研究，決定對我市土地增值稅預征率作如下調(diào)整：

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為1.5%，其余區(qū)縣為1%。

（三）非普通住宅預征率：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣為2%，其余區(qū)縣為1.5％。

（四）商用房預征率為：市中區(qū)、峨眉山市和犍為縣3％，其余區(qū)縣為2.5%。

關(guān)于繼續(xù)實施土地增值稅有關(guān)政策的公告（國家稅務(wù)總局成都市稅務(wù)局 成都市財政局公告2023年第2號）

關(guān)于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率為1%。

（三）非普通住宅預征率為2%。

（四）其他類型房地產(chǎn)預征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（廣元市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

關(guān)于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通標準住宅預征率為1%。

（三）非普通標準住宅預征率為1.5%。

（四）非住宅預征率為2.5%。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（國家稅務(wù)總局涼山彝族自治州稅務(wù)局公告2023年第3號）

關(guān)于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）西昌市：普通住宅1.3%；非普通住宅2%；商用房3%。

（三）會理縣、會東縣、德昌縣、冕寧縣：普通住宅1.2%；非普通住宅1.7%；商用房2.8%。

（四）木里縣、鹽源縣、寧南縣、昭覺縣、雷波縣、越西縣、普格縣、金陽縣、布拖縣、甘洛縣、喜德縣、美姑縣：普通住宅1%；非普通住宅1.5%；商用房2.5%。

關(guān)于發(fā)布修改《雅安市地方稅務(wù)局 雅安市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告》的公告（總局雅安市稅務(wù)局、財政局公告2023年第5號）

關(guān)于土地增值稅預征率

為發(fā)揮土地增值稅在預征階段的調(diào)節(jié)作用，均衡稅款入庫，降低欠稅風險，經(jīng)四川省地方稅務(wù)局、四川省財政廳授權(quán)，決定對我市土地增值稅預征率作如下調(diào)整：

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅。

（二）普通住宅預征率為1%。

（三）非普通住宅預征率為1.5％。

（四）商用房預征率為2.5％。

關(guān)于土地增值稅征管的公告（國家稅務(wù)總局資陽市稅務(wù)局公告2023年第8號）

關(guān)于土地增值稅預征率

（一）對保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）普通住宅預征率為 1.5%；

（三）非普通住宅預征率為2.5％；

（四）非住宅預征率為3.5％。

關(guān)于調(diào)整自貢市普通住宅土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局自貢市稅務(wù)局 自貢市財政局公告2023年第1號）

將我市普通住宅土地增值稅預征率調(diào)整為1.2%。

11江蘇的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（蘇地稅規(guī)[2016]2號）

一、除本公告第二條、第三條規(guī)定的情形外，南京市、蘇州市市區(qū)（含工業(yè)園區(qū)）普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率分別為：2%、3%、4%；其他地區(qū)普通住宅、非普通住宅、其他類型房產(chǎn)的預征率均為2%。

二、預計增值率大于100%且小于或等于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預征率為5%；預計增值率大于200%的房地產(chǎn)開發(fā)項目，預征率為8%。

三、公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚區(qū)改造安置住房等保障性住房，仍暫不預征。

關(guān)于土地增值稅預征和核定征收問題的公告（寧地稅規(guī)字[2011]1號）

除普通標準住宅不預征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預征率預征土地增值稅：

1、獨棟商品住宅：5%；

2、商業(yè)、辦公等生產(chǎn)經(jīng)營類房地產(chǎn)：3%；

3、獨棟商品住宅之外的住宅類等房地產(chǎn)：2%。

納稅人開發(fā)不同類型的房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)按房地產(chǎn)類型分別核算，不能區(qū)分不同類型房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的，按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)中預征率最高的房地產(chǎn)類型預征土地增值稅。

12浙江的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干問題的規(guī)定（浙江省地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

自2023年7月1日（稅款所屬期）起，除保障性住房外，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率一律不得低于2%。各市、縣地方稅務(wù)局可依據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀，科學分析不同類型房地產(chǎn)開發(fā)項目的增值水平，確定適當?shù)牟顒e預征率，強化土地增值稅的預征管理。

關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（寧波市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

按照《通知》精神，我市土地增值稅預征率調(diào)整為：

類型稅率

普通住宅2%

除普通住宅外的其它房產(chǎn)3%

關(guān)于土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局舟山市稅務(wù)局）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目的預征率

對房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當預征土地增值稅的，按照以下規(guī)定實行差別化預征率：

（一）普通住宅預征率為2%；

（二）非普通住宅預征率為2.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)預征率為3%（包括非住宅類房產(chǎn)、無產(chǎn)權(quán)的車庫、車位、儲藏室等）。

關(guān)于發(fā)布全市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局永康市稅務(wù)局）

土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

一、普通住宅預征率為3%;

二、其他類型房地產(chǎn)預征率為4%。

關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控工作促進我市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見（湖建發(fā)[2011]11號）

市區(qū)除保障性住房外，普通住房的土地增值稅預征率為2%，非普通住房（包括排屋、別墅）、商業(yè)用房、其他用房的土地增值稅預征率為3%；規(guī)范核定征收項目的核定工作，核定征收率原則上不得低于5%。

13河南的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅若干政策的通知（豫地稅發(fā)[2010]28號）

土地增值稅預征率

根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條的規(guī)定，我省土地增值稅預征率按不同項目分別確定：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）除普通標準住宅以外的其他住宅3.5%；

（三）除上述（一）、（二）項以外的其他房地產(chǎn)項目4.5%.

轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（豫地稅函[2010]202號）

三、關(guān)于經(jīng)濟適用房問題。

經(jīng)濟適用房是經(jīng)政府批準建設(shè)的具有保障性質(zhì)的普通標準住宅，一般來說增值額較低，在預征土地增值稅時按0.5%預征率執(zhí)行，在土地增值稅清算時，對增值額未超過扣除項目金額20%的，應(yīng)免征土地增值稅;對增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)按照規(guī)定征收土地增值稅。

14湖南的規(guī)定

益陽市地方稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布《益陽市地方稅務(wù)局土地增值稅管理辦法》的公告（益陽市地方稅務(wù)局公告2023年第5號）

土地增值稅預征率，按下列標準執(zhí)行：

（一）普通標準住宅1.5%；

（二）非普通標準住宅（含車庫等）2%；

（三）別墅、寫字樓、營業(yè)用房等3%；

（四）單純轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)5%；

（五）對既開發(fā)建造普通標準住宅，又開發(fā)建設(shè)其他類型商品房的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則一律從高計稅，并不能享受普通標準住宅的稅收優(yōu)惠；

（六）對以前年度開發(fā)的房地產(chǎn)項目，按取得收入所在年度適用的土地增值稅預征率

15湖北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的通知（襄地稅發(fā)[2012]120號）

預征率

1、銷售普通住宅預征率為2％；

2、銷售非普通住宅預征率為4.5％；

3、銷售非住宅開發(fā)產(chǎn)品預征率為6.5％

關(guān)于土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局襄陽市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率。銷售非普通住宅預征率為4.5%，銷售其他類型房地產(chǎn)預征率為6.5%。

關(guān)于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天門市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率，按普通住宅、非普通住宅及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，分別為1.5%、4%、6%。

關(guān)于我市土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局隨州市稅務(wù)局公告2023年第3號）

土地增值稅預征率，按普通住房、非普通住房及其他類型房地產(chǎn)三種劃分，曾都區(qū)、隨州高新區(qū)分別為1.5%、4%、6%；隨縣（含大洪山風景名勝區(qū)）、廣水市分別為1.5%、3.5%、5.5%。

16遼寧的規(guī)定

關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（遼地稅函[2010]201號）

調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率及核定征收率

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率調(diào)整如下：

（一）住宅項目，土地增值稅預征率不得低于1.5%;

（二）非住宅項目，土地增值稅預征率不得低于3%;

（三）為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。

房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算核定征收率原則上不得低于5%。

關(guān)于調(diào)整我市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率的公告（沈陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

一、住宅項目，土地增值稅預征率為2%；

二、非住宅項目，土地增值稅預征率為4%；

三、為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅 預征率的公告（營口市地方稅務(wù)局公告2023年第3號）

一、住宅項目，土地增值稅預征率由1.5%調(diào)整為2%。

二、非住宅項目，土地增值稅預征率由3%調(diào)整為5%。

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征率的公告（遼陽市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

據(jù)《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》（遼地稅函〔2010〕201號）文件規(guī)定，現(xiàn)將遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率調(diào)整如下：

（一）普通商品住房項目，土地增值稅預征率為1.5%；

（二）非普通商品住房和非住房項目，土地增值稅預征率為3.5%；

（三）為鼓勵保障性住房建設(shè)，對符合條件的保障性住房，繼續(xù)執(zhí)行暫不預征土地增值稅的政策

17陜西的規(guī)定

陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

將《陜西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告》（陜西省地方稅務(wù)局公告2023年第3號）中設(shè)區(qū)市的市區(qū)普通住宅土地增值稅預征率由1.5%下調(diào)至1%

18貴州的規(guī)定

貴州省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率問題的通知（黔地稅發(fā)[2008]61號）

為進一步加強土地增值稅預征管理，推進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅〔2006〕21號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省房地產(chǎn)市場狀況，現(xiàn)將源土地增值稅預征率調(diào)整及有關(guān)問題通知如下：

一、普通標準住宅，預征率調(diào)整為1％；

二、非普通標準住宅，預征率調(diào)整為2％；

三、營業(yè)用房，預征率調(diào)整為3％；

四、其他房產(chǎn)，預征率調(diào)整為1.5％。

納稅人在開發(fā)項目中既建普通標準住宅又進行其他類型房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算其增值額。納稅人不分別核算或不能分別核算的，從高適用預征率。

19新疆的規(guī)定

新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅相關(guān)問題的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第6號）

關(guān)于土地增值稅預征率問題

除保障性住房外，普通住宅土地增值稅預征率不得低于1%。非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)預征率不得低于3%。

關(guān)于土地增值稅預征率的公告（新疆維吾爾自治區(qū)地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

新疆維吾爾自治區(qū)土地增值稅預征率

序號

地區(qū)

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

1

伊犁哈薩克自治州

1%

3%

3%

2

塔城地區(qū)

1%

3%

3%

3

阿勒泰地區(qū)

1%

3%

3%

4

克拉瑪依市

1%

3%

4%

博爾塔拉蒙古自治州

1%

3%

3%

6

昌吉回族自治州

1%

3%

4%

7

烏魯木齊市

1%

3%

4%

8

哈密地區(qū)

1%

3%

4%

9

吐魯番地區(qū)

1%

3%

4%

10

巴音郭楞蒙古自治州

1%

3%

3%

11

阿克蘇地區(qū)

1%

3%

3%

12

克孜勒蘇柯爾克孜自治州

1%

3%

3%

13

喀什地區(qū)

1%

3%

3%

14

和田地區(qū)

1%

3%

3%

15

阿拉爾

1%

3%

3%

16

圖木舒克

1%

3%

3%

17

五家渠

1%

3%

3%

18

石河子

1%

3%

4%

19

北屯

1%

3%

3%

20

鐵門關(guān)

1%

3%

3%

21

雙河

1%

3%

3%

關(guān)于明確新設(shè)立兵團城市適用土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局新疆維吾爾自治區(qū)稅務(wù)局公告2023年第5號）

現(xiàn)將新疆維吾爾自治區(qū)新設(shè)立兵團城市的土地增值稅預征率公告如下：

新設(shè)立兵團城市

普通住宅

非普通住宅

其他類型房地產(chǎn)

昆玉市

1%

3%

3%

胡楊河市

1%

3%

3%

可克達拉市

1%

3%

3%

新設(shè)立的兵團城市土地增值稅預征率與設(shè)立前所在地適用的土地增值稅預征率保持一致，繼續(xù)適用設(shè)立前所在地的土地增值稅預征率。

20吉林的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（吉地稅發(fā)[2010]184號）

調(diào)整預征率，建立“三同步”機制，進一步完善土地增值稅預征辦法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售普通標準住宅預征率調(diào)整至1．5％，銷售超出普通標準住宅條件的非普通住房及寫字樓、商業(yè)用房等，每平方米銷售收入在5千元以下、5千元至l萬元（含）、1萬元以上的預征率分別為2％、3％、4％。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售經(jīng)濟適用住房、限價商品房等保障性住房，憑發(fā)展和改革部門立項、各級政府審批備案的相關(guān)材料暫不預征土地增值稅。對同一開發(fā)項目，既有保障性住房，又有商品房的，應(yīng)分別核算，不能分別核算的，保障性住房按普通標準住宅預征率預征土地增值稅。

關(guān)于化解房地產(chǎn)庫存的若干意見（吉政辦發(fā)[2016]23號）

普通標準住宅按1.5％計征，非普通標準住宅按2％計征，其他類型房產(chǎn)按2.5％計征，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售保障性住房暫不預征土地增值稅。

21寧夏的規(guī)定

關(guān)于印發(fā)《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》的通知（寧政發(fā)[2015]43號）

納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前取得轉(zhuǎn)讓收入的，應(yīng)按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：

（一）普通住宅為1%.

（二）非普通住宅為1.5%.

（三）其他類型房地產(chǎn)為2%.

（四）對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、廉租住房、經(jīng)濟適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房暫不實行預征。

按預征率計算應(yīng)納稅額計算公式為：

應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預征率

預售房地產(chǎn)所取得收入包括轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經(jīng)濟收益。

22河北的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率和核定征收率的公告（河北省地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

除保障性住房外，房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率統(tǒng)一調(diào)整為2%。

關(guān)于進一步加強土地增值稅管理的通知（石地稅發(fā)[2005]56號）

一、從２００５年１月１日起，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須全面落實土地增值稅預征辦法。

凡開發(fā)項目基建計劃中列明為高級公寓、別墅、度假村以及獨門獨院、別墅式住宅的，預征率暫統(tǒng)一為１％，除此之外開發(fā)項目的預征率暫統(tǒng)一為０．５％。以前，各單位多征稅款，不再退稅，待項目全部竣工，辦理清算時多退少補。

二、預征依據(jù)為開發(fā)項目的土地使用權(quán)、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

23安徽的規(guī)定

關(guān)于明確財產(chǎn)和行為稅若干稅收政策的公告（國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局公告2023年第10號）

我省保障性住房土地增值稅預征率為0；普通標準住宅、全裝修住房為1.5%。其他類型房地產(chǎn)預征率不得低于1.5%，由各市稅務(wù)機關(guān)在規(guī)定的幅度標準范圍內(nèi)，根據(jù)當?shù)貙嶋H情況確定。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局黃山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

土地增值稅預征率

（一）保障性住房：預征率為0%；

（二）普通標準住房、全裝修住房、裝配式建筑、綠色建筑、車庫、車位、儲藏室：預征率為1.5%；

（三）非普通標準住房（除全裝修住房外）：預征率為2%；

（四）營業(yè)用房及其他類型用房：預征率為2.5%；

（五）別墅（含雙拼、排屋）、高級公寓、度假村：預征率為3%。

關(guān)于裝配式建筑和綠色建筑土地增值稅有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局蕪湖市稅務(wù)局、蕪湖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）

住宅（別墅、高級公寓、度假村除外）預征率為1.5%，其中：保障性住房（包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房、公共租賃住房、限價商品住房、棚戶區(qū)改造安置住房等）預征率為0%。營業(yè)性用房，預征率為1.8%。別墅、高級公寓、度假村，預征率為2.8%。

關(guān)于明確土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局馬鞍山市稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）保障性住房、普通標準住房、全裝修住房等以外的其他類型房地產(chǎn)預征率為2%。

（二）上述房地產(chǎn)屬于裝配式建筑和綠色建筑的，預征率為1.8%。

關(guān)于明確阜陽市土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局阜陽市稅務(wù)局）

阜陽市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

保障性住房0；

普通住宅1.5%；

非普通住宅2%；

營業(yè)用房4%；

其他房地產(chǎn)2%。

關(guān)于發(fā)布土地增值稅預征率和核定征收率的公告（國家稅務(wù)總局合肥市稅務(wù)局公告2023年第6號）

我市土地增值稅預征率按下列標準執(zhí)行：

（一）保障性住房預征率為0；

（二）住宅（不含別墅、商住房）預征率為1.5%；

（三）其他類型房地產(chǎn)（含別墅、商住房）預征率為2%。

24山東的規(guī)定

關(guān)于明確土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局濟南市稅務(wù)局公告2023年第1號）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅預征和清算應(yīng)當區(qū)分普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)三種類型。預征率如下：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的保障性住房暫不預征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記備案。

關(guān)于土地增值稅有關(guān)問題的公告（棗莊市地方稅務(wù)局公告2023年第1號）

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的普通住房，土地增值稅預征率為2%；

（二）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并銷售的非普通住房、其他類型房地產(chǎn)，土地增值稅預征率為3%；

關(guān)于土地增值稅若干具體政策的公告（臨沂市地方稅務(wù)局2023年第1號）

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的普通標準住宅，預征率為 2%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的非普通標準住宅，預征率為3%；轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍內(nèi)的其他房地產(chǎn)，預征率為3%。

納稅人轉(zhuǎn)讓市區(qū)范圍外的普通標準住宅、非普通標準住宅、其他房地產(chǎn)，預征率為2%。

市區(qū)范圍是指蘭山區(qū)、羅莊區(qū)、河東區(qū)、臨沂高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、臨沂經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所轄區(qū)域。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局煙臺市稅務(wù)局）

（一）長島縣地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房預征率為2%，銷售非普通住房和其他房地產(chǎn)預征率為3% 。

（二）長島縣地域范圍外，全市其它地域范圍內(nèi)開發(fā)的房地產(chǎn)項目，納稅人銷售普通住房、非普通住房和其他房地產(chǎn)預征率為3% 。

（三）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)事項的公告（威海市稅務(wù)局公告2023年第3號）

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征率

（一）普通標準住宅，預征率為2%。

（二）非普通標準的住宅，預征率為3%。

（三）其他房地產(chǎn)類型，預征率為4%。

（四）納稅人轉(zhuǎn)讓經(jīng)政府批準建設(shè)的保障性住房取得的收入，暫不預征土地增值稅，但應(yīng)在取得收入時按規(guī)定到主管稅務(wù)機關(guān)登記或備案。

關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)問題的公告（國家稅務(wù)總局青島市稅務(wù)局公告2023年第23號）

一、關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅的預征

（一）納稅人開發(fā)建設(shè)并銷售房地產(chǎn)，土地增值稅預征率如下：

1．對于普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預征率為2%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預征率為2.5%。

2．對于非普通住宅，每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以下的，預征率為2.5%；每平方米銷售價格在20000元（含增值稅）以上的，預征率為3.5%。

3．對于其他類型房地產(chǎn)，除單獨銷售車庫、車位、閣樓、儲藏室等附屬設(shè)施預征率為2%外，其余房地產(chǎn)預征率為3.5%。

房地產(chǎn)類型的劃分標準，按照房地產(chǎn)管理部門認定的標準執(zhí)行。

25廣西的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預征和核定征收有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局賀州市稅務(wù)局公告2023年第5號）

關(guān)于土地增值稅預征率

（一）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%的預征率預征土地增值稅。

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預征率預征土地增值稅。

南寧市人民政府辦公廳關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（南府辦[2009]6號）

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，預征土地增值稅的預征率由2%下調(diào)為0.5%。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，預征土地增值稅的預征率由3%下調(diào)為1.5%。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，預征土地增值稅的預征率保持3%不變

關(guān)于調(diào)整南寧市土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局南寧市稅務(wù)局公告2023年第7號）

一、南寧市城區(qū)和開發(fā)區(qū)（不含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按3%預征土地增值稅；

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按4%預征土地增值稅。

二、南寧市各縣（含武鳴區(qū)、廣西—東盟經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)所屬范圍）

（一）保障性住房暫不預征土地增值稅；

（二）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住宅，按1%預征土地增值稅；

（三）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住宅，按2%預征土地增值稅；

（四）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪及其他房產(chǎn)，按3%預征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的公告（國家稅務(wù)總局貴港市稅務(wù)局公告2023年第9號）

一、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的保障性住房，暫不預征土地增值稅。

二、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房，按1%的預征率預征土地增值稅。

三、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的非普通住房，按2%的預征率預征土地增值稅。

四、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的商鋪和其他房產(chǎn)，按3%的預征率預征土地增值稅。

26云南的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管若干事項的公告（國家稅務(wù)總局云南省稅務(wù)局公告2023年第7號）

除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產(chǎn)預征率如下：

1.普通住房預征率為1.5%。

2.除普通住房外的其他類型房地產(chǎn)，昆明市的五華區(qū)、盤龍區(qū)、西山區(qū)、官渡區(qū)、呈貢區(qū)、晉寧區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、陽宗海風景名勝區(qū)、安寧市、昆明空港經(jīng)濟區(qū)預征率為4%，其他縣（市、區(qū)）預征率為3%；大理州、西雙版納州預征率為3%；其他州（市）預征率為2.5%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當對適用不同預征率的不同類型房地產(chǎn)銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率和核定征收率的意見（昭通市地方稅務(wù)局公告2023年第2號）

昭通市土地增值稅的預征率確定為：普通住宅為1%；非普通住宅為1.5%；寫字樓、營業(yè)用房、車庫等商品房為2.5%；開發(fā)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的為3%。

27甘肅的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率、核定征收率的公告(國家稅務(wù)總局甘肅省稅務(wù)局公告2023年第10號)

除保障性住房（各級人民政府或者指定經(jīng)營單位回購的廉租住房、公共租賃住房，以及按照政策規(guī)定向特定對象銷售的經(jīng)濟適用住房）暫不預征土地增值稅外，其他房地產(chǎn)按以下預征率預征土地增值稅：

（一）蘭州市城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、西固區(qū)，蘭州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，天水市秦州區(qū)、麥積區(qū)，嘉峪關(guān)市及其他地級市政府（不包括臨夏州、甘南州）所在區(qū)的普通住宅為2%，非普通住宅為3%，其他類型房地產(chǎn)為5%。

（二）臨夏州、甘南州、蘭州新區(qū)及不屬于第（一）款的其他縣（市、區(qū)）普通住宅為1%，非普通住宅為1.5%，其他類型房地產(chǎn)為4%。

28天津的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅征管有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局天津市稅務(wù)局公告2023年第13號）

坐落于我市和平區(qū)、河東區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河北區(qū)和紅橋區(qū)行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的土地增值稅預征率為：普通住宅3%、非普通住宅4%、其他類型房地產(chǎn)5%。

坐落于我市上述行政區(qū)域外的房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅預征率為：普通住宅2%、非普通住宅3%、其他類型房地產(chǎn)4%。

29內(nèi)蒙古的規(guī)定

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征率的通知（鄂地稅發(fā)[2007]403號）

一、達旗、蒙西地區(qū)普通住宅按1%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.3%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按1.5%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。

二、鄂旗、鄂前旗、烏審旗和杭錦旗地區(qū)住宅和庫房（包括車庫、車位）按1%的預征率進行預征，商業(yè)用房按2%的預征率進行預征。

三、我市其他地區(qū)普通住宅按1.2%的預征率進行預征，非普通住宅（不包括別墅）按1.5%的預征率進行預征，別墅、庫房（包括車庫、車位）按2%的預征率進行預征，商業(yè)用房按3%的預征率進行預征。

關(guān)于加強土地增值稅征收管理的通知（呼地稅字[2007]19號）

對呼和浩特市地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的普通住房的土地增值稅預征率由1%恢復到2%；營業(yè)用房、寫字樓、高級公寓、度假村、別墅等的土地增值稅預征率調(diào)整為3%。

關(guān)于調(diào)整土地增值稅預征辦法有關(guān)事宜的公告（國家稅務(wù)總局內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局公告[2021]2號）

一、我區(qū)土地增值稅預征率按照普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產(chǎn)三種類型分地區(qū)確定為：

（一）呼和浩特市普通住宅2.5%，非普通住宅3.5%，其他類型房地產(chǎn)4%。

（二）包頭市、鄂爾多斯市、赤峰市普通住宅2%，非普通住宅2.5%，其他類型房地產(chǎn)3.5%。

（三）我區(qū)其他地區(qū)普通住宅1.5%，非普通住宅2%，其他類型房地產(chǎn)3%。

30海南省的規(guī)定

關(guān)于土地增值稅預征率的公告（海南省地方稅務(wù)局公告2023年第21號）

一、土地增值稅預征率

(一)?？谑小⑷齺喪?、陵水縣

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為3%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率為5%。

(二)其他市、縣、區(qū)

房地產(chǎn)開發(fā)項目普通住宅預征率為2%。非普通住宅及非住宅類房產(chǎn)預征率為4%。

(三)對房地產(chǎn)開發(fā)項目中的保障性住房(不包括限價商品房)，暫不預征土地增值稅;對房地產(chǎn)開發(fā)項目中不屬于保障性住房的房產(chǎn)，按本公告第一條第(一)、(二)項規(guī)定的預征率計算預征土地增值稅。保障性住房須經(jīng)政府相關(guān)部門批準性文件認定?！敬藯l款部分重新修訂】

(四)納稅人成片受讓土地、分期分批進行開發(fā)后再分塊轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，預征率為5%。

31西藏的規(guī)定

轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務(wù)總局關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知（藏國稅函[2010]124號）

二、加強土地增值稅預征工作。除保障性住房外，凡在我區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在其開發(fā)項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收人，應(yīng)按規(guī)定對其預征土地增值稅。根據(jù)《通知》精神，結(jié)合西藏實際，土地增值稅預征率暫定為1%-2%其中普通住房預征率為1%；非普通住房預征率為1.5%；商鋪及其他用房預征率為2%。預征稅款以納稅人每月申報取得的轉(zhuǎn)讓收入額（含預收款、定金）乘以預征率。

納稅人既開發(fā)住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，應(yīng)按上述預征率分別核算；劃分不清的，依率從高預征。

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