不動產(chǎn)經(jīng)營租賃營改增稅率（4篇）

【第1篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃營改增稅率

從2023年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅改革試點工作，將房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、建筑業(yè)、生活服務業(yè)都納入營改增試點范圍內(nèi)。二手房營改增范圍及稅率的問題國家稅務總局副局長就表示，二手房營業(yè)稅的征稅政策和免稅政策平移修改，之前二手房營業(yè)稅是5%，舉例房總價是一百萬，需要交納5萬元的營業(yè)稅?，F(xiàn)在的話，二手房交易稅費標準是100萬÷(1+5%)×5%=47600元。

現(xiàn)在營改增以后的稅收負擔是4.76%，少交了2千4的稅。之前交稅多，主要是因為一百萬是含稅價，現(xiàn)在增值稅按照不含稅價來征稅的，另外營改增對我國經(jīng)濟生產(chǎn)比較重要，打通了服務業(yè)和工業(yè)的抵扣鏈鎖。現(xiàn)在我國整個央地財政關(guān)系的調(diào)整需要考慮，營改增的全面實施是重要的導火索，最終的施行方案會需要兼顧好各方利益的平衡關(guān)系。

注意：營改增政策實施后，增值稅稅率實行5級制(17%、13%、11%、6%、0)，小規(guī)模納稅人，可選擇簡易計稅方法征收3%的增值稅。

二手房營改增范圍及稅率，適用一般計稅方法的納稅人，2023年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，或者2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕的觀點代表了一派聲音：企業(yè)購買不動產(chǎn)并按固定資產(chǎn)進行會計核算，可分兩年進行增值稅抵扣將利好自用型買家對于商業(yè)和工業(yè)房地產(chǎn)的購買需求，促進商業(yè)房地產(chǎn)的去庫存。

早在6月的中央政治局會議上就明確，新一輪財稅體制改革是一場關(guān)系國家治理體系和治理能力現(xiàn)代化的深刻變革。調(diào)整中央和地方政府間財政關(guān)系，在保持中央和地方收入格局大體穩(wěn)定的前提下，進一步理順中央和地方收入劃分，合理劃分政府間事權(quán)和支出責任，促進權(quán)力和責任、辦事和花錢相統(tǒng)一，建立事權(quán)和支出責任相適應的制度。

財政部部長樓繼偉提出，要研究中央和地方事權(quán)和支出責任的改革，并強調(diào)說，“這是個大事”。業(yè)內(nèi)專家分析說，營改增直接牽出了央地財政關(guān)系問題，但解決問題不能本末倒置，所以過渡方案很有必要，源頭還是以事權(quán)和支出責任來劃分財政收入，而這需要謹慎的論證和充分的調(diào)研。

房地產(chǎn)行業(yè)營改增已經(jīng)確定從5月1日開始推行，稅率定在11%，這也讓營改增再度成為熱門話題。二手房市場上，一些看房人也開始擔憂“營改增后稅費增加”。有業(yè)內(nèi)專家分析，營改增雖然確定了時間點和稅率，但具體政策和細則還未發(fā)布，網(wǎng)絡上流傳的一些計稅公式也只是推測而來，還需要等正式版本確認，現(xiàn)階段沒必要因此而恐慌。

未必給二手房“火上澆油”

按照正常情況，無論是營業(yè)稅還是增值稅，都主要針對賣方，而非針對買方。但實際上，賣方在制定價格時，都會先考慮到成交后要繳納的各項稅費，這些稅費也就轉(zhuǎn)嫁給買方。正因如此，不少二手房看房人擔心，一旦二手房交易實現(xiàn)營改增，這筆稅費到底會不會漲、現(xiàn)在買入真的會比5月實施營改增后買房更實惠嗎?

“現(xiàn)在也是勸客戶，能過戶的就趕快過戶，5月份就不好說了?！币晃环康禺a(chǎn)經(jīng)紀人對記者說。目前，需要繳納營業(yè)稅的主要是買入兩年內(nèi)的普通住房，稅率為5%;而在上周五，相關(guān)部門已經(jīng)確定的房地產(chǎn)行業(yè)的增值稅率為11%?！半m然稅率看上去升了些，但是基數(shù)變小了，稅費整體也有增有減?！敝醒胴斀?jīng)大學稅務學院教授黃樺說。

增值稅額是根據(jù)買入和賣出的差價判斷，在這期間房子增值幅度越大，繳納的增值稅也就越多。這就意味著，增值稅究竟是否會高過營業(yè)稅還不一定，這取決于最終的交易價格。對于一些年限較長的房子來說，甚至更多取決于此前的價格上漲幅度，目前短期的影響相對較小。

其實，在很多數(shù)據(jù)面前，這樣的信息也有待考量。來自偉業(yè)我愛我家(博客,微博)的數(shù)據(jù)顯示，3月上半月，北京(樓盤)全市二手住宅成交均價為4.1萬元/平方米左右，與2月是基本持平的。偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也分析，雖然二手房市場近幾月熱度不減，但房價并未出現(xiàn)明顯上漲，未來隨著各項利好政策邊際效應的遞減以及市場理性的回歸，北京二手房均價將整體保持平穩(wěn)。

目前各類稅額算法只是推算

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)的營改增已經(jīng)確定在5月1日后開始實施，稅率也已經(jīng)確定在11%，但具體的算法和相關(guān)配套政策還未發(fā)布。有專家告訴記者，目前各種關(guān)于增值稅的稅額算法也都是推測出來的。

網(wǎng)絡上關(guān)于二手房增值稅計算較混亂，有的是直接由不含稅的賣出價減去不含稅的買入價，再乘以11%的稅率。記者注意到，這種計算方法還主要是依據(jù)企業(yè)增值稅的算法。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士是按照“征收率”而非“稅率”計算，二手房房東可算作小規(guī)模納稅人，按照征收率計稅的簡易計稅法計算，這個算法就更為簡單，直接用不含稅的賣出價乘以征收率，征收率則大多為3%。

記者對比發(fā)現(xiàn)，這兩種計算方法得出的結(jié)果也“差之千里”。比如，一套房買入時200萬元，賣出時400萬元(均不含稅)，以11%的計稅方法，稅額大約為22萬元;如果以3%計算，價格則為12萬元。兩者相差就有10萬元。

“雖然目前大的方向確認了，但是具體的算法、政策還沒有發(fā)布?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進對記者說，目前這些公式都還是推測出來的，真正的萬能公式還需要以正式政策為準。

此外，也有一類房子的計稅方法是未定的。按照目前的政策，買入滿兩年的普通住房是不需要征收營業(yè)稅的，而實現(xiàn)“營改增”后，這類房子是否免征收增值稅也是無法確定的。

詳細稅費政策近期即將公布

國家稅務總局此前也回應，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)4個行業(yè)涉及近1000萬戶納稅人，試點準備的時間緊、任務重。為了確保試點的如期順利推進，幫助納稅人盡快做好試點準備、平穩(wěn)實現(xiàn)稅制轉(zhuǎn)換，財稅部門已作部署安排，抓緊準備營改增的政策文件和配套操作辦法，盡快公布。

此前，我國部分行業(yè)已經(jīng)試點營改增。參照先例來看，營改增試點從制度上基本消除貨物和服務稅制不統(tǒng)一、重復征稅的問題，有效減輕企業(yè)稅負。截至2023年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅。

國務院常務會上也已經(jīng)明確，在營改增試點全面推開過程中，新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，稅制設計不增加企業(yè)負擔。

【第2篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務營改增稅率

營改增后各行各業(yè)的稅率大概情況網(wǎng)上說了很多，但不夠細致，我們最關(guān)心的物業(yè)行業(yè)的更是還沒有。所以，我們對物業(yè)行業(yè)的稅率進行了整理，希望能對大家有所幫助。下面我們以一般納稅人舉例，最后簡單說一下小規(guī)模納稅人的區(qū)別，供大家參考。

類別

收入名稱

稅率/征收率

物業(yè)管理收入

住宅/商業(yè)物業(yè)服務費

6%

車位物業(yè)服務費

6%

裝修服務費

6%

門禁卡銷售/管理費

6%

裝修垃圾清運費

6%

滅火器租賃

17%

入戶維修

17%

商鋪、寫字樓消防/強弱電改造收費

17%

多種經(jīng)營收入

產(chǎn)品銷售

17%

提供平臺，收取居間費

6%

房屋租售中介

6%

業(yè)主委托經(jīng)營

電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告代理

6%

電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場地擺展

11%或5%

全體業(yè)主共有的車位出租或臨停

11%或5%

開發(fā)委托經(jīng)營

開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位出租或臨停

11%或5%

物業(yè)項目前期啟動費

6%

營銷案場管理

6%

代收代墊款項

代收水費

0%

代收電費/電梯能耗費/公區(qū)電費

0%

代收城市生活垃圾處置費

0%

押金、保證金

裝修押金、物管費押金、投標保證金、履約保證金等

0%

特別說明：

1、門禁卡銷售/安全管理費，屬于物業(yè)安全服務從屬業(yè)務，應為混合銷售，適用主營業(yè)務的6%稅率。裝修垃圾清運費亦屬于裝修管理從屬業(yè)務，屬于混合銷售，適用6%稅率。

2、滅火器租賃，業(yè)主可租可不租，非從屬業(yè)務，不屬于混合銷售，屬于有形動產(chǎn)租賃，適用17%稅率。物業(yè)公司需調(diào)整價格。

3、入戶維修/商鋪、寫字樓消防/強弱電改造收費，屬于提供修理修配修配勞務，適用17%稅率。物業(yè)公司需調(diào)整價格。

4、關(guān)于水電代收，我們認為不應交增值稅。根據(jù)財稅〔2016〕36號附件一《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》，第三十七條 銷售額，是指納稅人發(fā)生應稅行為取得的全部價款和價外費用，但不包括以下項目：（二）以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項。

物業(yè)公司代收水電費可以滿足上述條件：

（1）物業(yè)公司接受水電公司委托收取水電費，法規(guī)明確規(guī)定不得加價，不屬于轉(zhuǎn)售，屬于代收。

（2）物業(yè)不向小業(yè)主開發(fā)票，小業(yè)主如需發(fā)票，可以請委托方（即水電公司）開具發(fā)票（當然，委托方肯定不會開）。這條滿足上述“以委托方名義開具發(fā)票”，只是委托方不愿意開發(fā)票而已。

（3）所收的款項都是給了水電公司，物業(yè)公司不截留一分錢，符合上面所說的“代委托方收取的款項”。

但是記得：想不交稅的前提是不加價不開發(fā)票以及處處體現(xiàn)是委托代收。

5、代收城市生活垃圾處置費，與代收水電費同理。

6、上述“11%或5%”，如果小區(qū)在2023年5月1日前交付，則由物業(yè)公司自行選擇11%還是5%。如果小區(qū)在5月1日后交付，則全部按照11%。但對于全體業(yè)主共有的，因為沒有產(chǎn)權(quán)，在稅務局申請簡易征收較困難甚至無法申請到，還需要等待政策明朗。

7、電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位提供業(yè)務，建議將合同修訂為“廣告代理服務”，這樣可以適用現(xiàn)代服務中的廣告服務，一般納稅人適用6%稅率，小規(guī)模納稅人適用3%稅率。

小規(guī)模納稅人則很簡單，上述不為0%的需要交稅的內(nèi)容，除了不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務（即電梯轎廂、電梯等候處、滅繩燈箱廣告位出租、小區(qū)場地擺展和業(yè)主、開發(fā)商產(chǎn)權(quán)車位出租臨停）外，全部適用3%的征收率。對于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務，一律按照5%征收率，無論什么時候取得不動產(chǎn)。

【第3篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃增值稅稅率

房產(chǎn)稅的計征方式有兩種，一是從價計征，二是從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)，即按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值的1.2%計征。從租計征的房產(chǎn)稅，是以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，稅率為12%。

從上面兩種計算方式可以看出，我們進行稅收籌劃主要思路就是從價計征的要降低房產(chǎn)原值，從租計征的要盡量降低租金收入。同時，由于兩種計征的存在，我們也可以根據(jù)測算比較兩種方式稅負的大小，根據(jù)實際情況選擇稅負低的計征方式，另外我們還要充分利用稅收優(yōu)惠政策以達到節(jié)稅的目的。

1. 自持物業(yè)房產(chǎn)稅稅收的常見困惑

1、出租標的不僅包括房屋，還通常包括房屋內(nèi)外部附屬設施及配套服務費、機器設備、辦公用品、附屬用品、其他服務等，合同簽署不當會導致房產(chǎn)稅稅基加大。

2、低于1年的免租期，合同簽署不當會增加房產(chǎn)稅稅收負擔。

3、空租期是否按照從價計征征收房產(chǎn)稅？

4、在物業(yè)處于“冷商”階段，通常會有免租金或低租金運營情況，無收入或低收入還要繳納房產(chǎn)稅。

2. 常用的稅收籌劃方法

一、從價計征降低房產(chǎn)原值

房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財產(chǎn)。房產(chǎn)稅征收范圍中的房產(chǎn)是指有屋面和維護機構(gòu)，能夠遮風避雨，可供人們在其中生產(chǎn)、學習、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所，但獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、暖房、水塔、煙囪、室外游泳池等，則不屬于房產(chǎn)。

如果將不符合上述有屋面和維護結(jié)構(gòu)的建筑物在會計賬簿中單獨核算，則這部分建筑物的造價不計入房產(chǎn)原值，不繳納房產(chǎn)稅。

例：甲企業(yè)有一廠房，工程造價500萬元，其中廠房建筑成本400萬元，廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元。假設當?shù)卣?guī)定的扣除比例為30%。

方案一：將所有的建筑物都作為房產(chǎn)計入房產(chǎn)原值。應納房產(chǎn)稅=500×(1-30%)×1.2%=4.2萬元。

方案二：將廠區(qū)圍墻、護欄、煙囪等建筑成本100萬元在會計賬簿中單獨核算，應納房產(chǎn)稅=(500-100)×(1-30%)×1.2=3.36萬元。

方案二節(jié)省支出0.84萬元。

二、從租計征降低租金收入

（一）把租金拆分為“房租+服務費”或“房租+設備租金+服務費”

企業(yè)租賃房產(chǎn)要按租金收入的12%交納房產(chǎn)稅。但大多數(shù)企業(yè)出租的不僅只是房屋設施，還有房屋內(nèi)部或外部的一些附屬設施，比如機器設備、辦公家具、附屬用品等，現(xiàn)行稅法對這些設施并不征收房產(chǎn)稅；有些企業(yè)出租房產(chǎn)的同時提供物業(yè)服務等。如：房屋＋家具；房屋＋露天游泳池；房租+服務費等。

因為房產(chǎn)稅只針對房屋租金征收，所以準確區(qū)分房產(chǎn)稅征收范圍，可以采用分設關(guān)聯(lián)公司，將租金收入合理拆分為“房租+服務費”或“房租+設備租金+服務費”，分別簽訂合同、分別開具發(fā)票，可以達到降低稅基而降低房產(chǎn)稅的效果。同時一般納稅人服務業(yè)增值稅稅率6%，比不動產(chǎn)租賃增值稅稅率10%要低，也就是說將租金拆分為“租金+服務費”在降低房產(chǎn)稅同時還有降低增值稅的效果。如果相關(guān)聯(lián)的公司符合規(guī)定的小型微利企業(yè)的標準，還可以降低企業(yè)所得稅稅負。

例：a公司將其位于市區(qū)一寫字樓對外出租，年租金200萬元。

方案一：雙方簽訂房屋租賃合同，此時甲應繳房產(chǎn)稅=200萬*12%=24萬元，繳納增值稅=200*9%=18萬元，附加稅費=18*（7%+3%+2%）=2.16萬元，共計支出44.16萬元。

方案二：年租金仍為200萬元，但對寫字樓內(nèi)的辦公家具、家電等附屬用品進行合理分拆，簽訂兩份租賃合同，一份為房屋租賃合同150萬元，一份為附屬設施租賃合同金額50萬元。此時甲應繳納房產(chǎn)稅=150*12%=18萬元，應繳納增值稅=150*9%+50*13%=20萬元，附加稅費=20*（7%+3%+2%）=2.4萬元，共計支出40.4萬元。

方案二節(jié)省支出3.76萬元。

注意：

“房租+設備租金+服務費”模式，因為一般納稅人不動產(chǎn)租賃增值稅稅率為9%，動產(chǎn)租賃增值稅稅率為13%，有可能出現(xiàn)增加的增值稅大于降低的房產(chǎn)稅情況，要結(jié)合具體情況處理。

（二）“租兩手”

因為房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，對于一宗財產(chǎn)原則上只征一道稅。由于轉(zhuǎn)租方不是房屋產(chǎn)權(quán)所有人，因此轉(zhuǎn)租方轉(zhuǎn)租房屋時，不需要繳納房產(chǎn)稅。所以，在不改變最終租賃收入的前提下，中間設置轉(zhuǎn)租環(huán)節(jié)，降低房產(chǎn)稅計稅依據(jù)，從而降低房產(chǎn)稅。

通常的籌劃方法是，先按照“批發(fā)價”“整租”給運管公司（關(guān)聯(lián)企業(yè)），然后運管公司再按照“零售價”“散租”給租戶，即通過降低第一道租金達到降低稅基而降低房產(chǎn)的目的。

例：假設a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用于出租，每年租金160萬元，則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅19.2萬（160*12%=19.2萬）。

如果a公司先將房產(chǎn)以100萬一年的租金打包出租給關(guān)聯(lián)物業(yè)公司b，然后由b再以160萬一年的價格進行轉(zhuǎn)租，根據(jù)房產(chǎn)稅只由產(chǎn)權(quán)所有人單一環(huán)節(jié)交稅特點，a公司需要繳納房產(chǎn)稅12萬（100*12%=12萬）。

通過出租形式的轉(zhuǎn)換，組合模式（直租+轉(zhuǎn)租）較單一模式（直租）少交稅7.2萬（19.2-12=7.2萬）。

注意：

（1）這種方法對于少數(shù)對“轉(zhuǎn)租”環(huán)節(jié)按照“差額”征收房產(chǎn)稅的地區(qū)無效。

（2）第一道租金的“合理程度”是能否被稅局調(diào)整的關(guān)鍵。

三、避免兩種方式同時計稅，規(guī)避無效支出

租賃雙方簽訂的租賃合同約定有免收租金期限的，免收租金期間產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

對低于1年免租期情況，改變租金約定方式。

例：假設a公司將價值1000萬房產(chǎn)出租給b公司，合同約定前三個月為免租期，往后每月按照10萬元收取租金。a公司需要繳納的房產(chǎn)稅將分為免租期按照自用從價計征，三個月后按照從租計征兩部分分別計算，因此a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅12.9萬（1000*(1-30%)*1.2%*3/12+10*9*12%=12.9萬）。如果將免租合同條款修改為第一年租金90萬，往后每年租金按照120萬收取，則a公司第一年總共需要繳納房產(chǎn)稅10.8萬元（90*12%=10.8萬）?！叭ッ庾馄凇狈绞较拢慨a(chǎn)稅可以少交2.1萬（12.9-10.8=2.1萬）。

四、改變業(yè)務，選擇最優(yōu)計征方式（一）將自用性質(zhì)轉(zhuǎn)租賃性質(zhì)

例：假設a公司手上有10000平方米自持商業(yè)用房，房產(chǎn)價值為1億元，減除比例按30%計算，按照從價計征原則a公司每年需要繳納房產(chǎn)稅84萬元（10000*70%*1.2%=84萬）。

如果a公司把10000萬商業(yè)用房以白坯房的性質(zhì)整體打包出租給關(guān)聯(lián)商管公司b，年租金按照250萬計算（租金約為房屋折舊金額：10000/40=250萬，殘值率按照0計算，如果使用年限更長、有殘值，則租金還可以適當降低），b商管公司對租入的房產(chǎn)進行裝修，裝修后再由b商管公司對外招商引資進行分割轉(zhuǎn)租，則a公司按照從租計征每年需要繳納房產(chǎn)稅30萬（250*12%=30萬）。

通過持有性質(zhì)轉(zhuǎn)換，出租模式較自用模式少交稅54萬（84-30=54萬）。

對于租入房屋的裝修支出，根據(jù)企業(yè)會計準則和企業(yè)所得稅法有關(guān)精神，如由承租人承擔有關(guān)裝修費用，作為承租企業(yè)的“長期待攤費用”，未計入出租方的房屋原值，所發(fā)生的裝修支出可以不繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)上述規(guī)定，如果由a房地產(chǎn)公司自行裝修，按規(guī)定，自有房產(chǎn)發(fā)生的裝修費應計入房產(chǎn)原值，按規(guī)定計提折舊，該部分裝修費也應作為自用房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。

實際操作中，收取的租金抵減成本費用后略有盈余應為最佳方案，可以最大限度少交企業(yè)所得稅，否則可能會出現(xiàn)a公司虧損，b公司盈利多交企業(yè)所得稅的情況。按上述價格收取租金也可能會被稅務機關(guān)認定租金收入偏低的情況。

（二）出租合同變?yōu)閭}儲合同

房屋出租：臨時讓渡房屋的使用權(quán)，因此按租金繳納房產(chǎn)稅。

倉儲：存放、保管服務，按房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。

當按房產(chǎn)余值計稅比按租金計稅金額小時，可以考慮將出租合同變?yōu)閭}儲合同。

例：甲企業(yè)有一閑置庫房，房產(chǎn)原值1000萬元，乙企業(yè)由于倉儲能力不足擬使用該倉庫，當?shù)胤慨a(chǎn)原值的扣除比例為30%。

方案一：甲將該庫房出租收取租賃費，年租金100萬元

應納房產(chǎn)稅=100×12%=12萬元，應納增值稅=100×9%=9萬元，不考慮其他稅費共計支出21萬元。

方案二：配備保管人員將庫房改為倉庫，為客戶提供倉儲服務，收取倉儲費，年倉儲收入為100萬元。

應納房產(chǎn)稅=1000×(1-30%)×1.2%=8.4萬元，應納增值稅=100×6%=6萬元，不考慮其他稅費共支出14.4萬元。

方案二比方案一少支出6.6萬元。

五、利用免稅政策及稅收優(yōu)惠

根據(jù)規(guī)定，房屋大修停用在半年以上的，經(jīng)納稅人申請，稅務機關(guān)審核，在大修期間可免征房產(chǎn)稅。因此企業(yè)如存在上述情況要充分利用該政策。

房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)中的房產(chǎn)為課稅對象，可以考慮將一些不影響企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營的建筑物建在城郊附近的農(nóng)村。如公司倉庫，若建在城鎮(zhèn)每年都要按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅；如果建在農(nóng)村就可以節(jié)省這筆費用，當然企業(yè)要考慮運輸?shù)瘸杀镜脑黾印?/p>

根據(jù)規(guī)定，對于修理支出達到取得固定資產(chǎn)時計稅基礎(chǔ)50%以上，或修理后固定資產(chǎn)的使用年限延長2年以上的，應增加固定資產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)。因此，我們在房產(chǎn)修理時，將房產(chǎn)的資本性大修理支出分解成多次收益性小修理支出，使每次修理費低于限額，這樣每次修理費可以直接從損益中扣除，不須增加房產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)，從而相應減少房產(chǎn)稅稅負。

六、空租期的解決方法

處于空租期的房屋，只要納稅人未轉(zhuǎn)為自用用途，仍舊處于待租、招租狀態(tài)，則不應轉(zhuǎn)為從價征稅房屋征稅，仍應作從租征稅房屋管理。所以，空租期的解決方法就是不要轉(zhuǎn)為自用，而是保持待租、招租狀態(tài)。

七、特殊時期考慮稅負轉(zhuǎn)嫁

按照稅法規(guī)定，房產(chǎn)稅的納稅人可能是產(chǎn)權(quán)人，也可能是經(jīng)營管理單位、房產(chǎn)代管人或使用人、承典人等，這為稅負轉(zhuǎn)嫁提供了可行依據(jù)。開發(fā)商在免租金或低租金運營時期（冷商期），可以在合同中約定由承租人承擔房產(chǎn)稅，達到稅負轉(zhuǎn)嫁目的。

總結(jié)：上述方法只是常用的稅收安排，具體項目的籌劃要根據(jù)項目自身特點、當?shù)囟愂窄h(huán)境、企業(yè)自身資源等條件，與專業(yè)公司合作“量身定做”適合籌劃方案。

在實務操作過程中，需要掌握和拿捏好租賃價格的公允性和合理性，要結(jié)合同類市場行情和自身商業(yè)住宅特點確定合理的價格區(qū)間，否則，在價格過低又無合理理由的情況下，會存在稅務局不不予認可的風險。因此，不論是關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間協(xié)同作戰(zhàn)進行稅籌設計，還是非關(guān)聯(lián)方企業(yè)之間謀求雙方稅負最小化、利益最大化的合同安排，一定要擺正心態(tài)，兼顧收益和風險，保證在真實性、合理性、合法性的前提下不交冤枉稅，而非一心想著如何實現(xiàn)不交稅、偷稅、漏稅、騙稅、抗稅！

【第4篇】不動產(chǎn)經(jīng)營租賃增值稅稅率表

稅點點：新增值稅稅率

首先，先了解小規(guī)模納稅人【稅點點注：小規(guī)模納稅人是指年銷售額在規(guī)定標準以下，并且會計核算不健全，不能按規(guī)定報送有關(guān)稅務資料的增值稅納稅人。所稱會計核算不健全是指不能正確核算增值稅的銷項稅額、進項稅額和應納稅額?！?/p>

然后，再了解一下最新的增值稅稅率：

1.小規(guī)模納稅人銷售貨物或者加工、修理修配勞務，銷售應稅服務、無形資產(chǎn)。(征收率3%)

2.一般納稅人發(fā)生按規(guī)定適用或者可以選擇適用簡易計稅方式計稅的特定應稅行為，但適用5%征收率的除外。 (征收率3%)

3.銷售不動產(chǎn)；經(jīng)營租賃不動產(chǎn)（土地使用權(quán)）；轉(zhuǎn)讓營改增前取得土地使用權(quán)；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售、出租自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目；一級二級公路、橋、閘（老項目）通行費；特定的不動產(chǎn)融資租賃；選擇差額納稅的勞務派遣、安全保護服務；一般納稅人提供人力資源外包(稅點點)服務。(征收率5%)

4.中外合作油(氣)田開采的原油、天然氣。（征收率5%）

5.個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。(征收率5%)

6.納稅人銷售舊物；小規(guī)模納稅人（不含其它個人）以及符合規(guī)定情形的一般納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，可以依3%征收率按2%征收增值稅。

7.一般納稅人【稅點點注：年應征增值稅銷售額超過財政部規(guī)定的小規(guī)模納稅人標準的企業(yè)和企業(yè)性單位?！浚轰N售或者進口貨物（另例舉的貨物除外）；銷售勞務。（稅率16%）

8.銷售貨物（稅率均為10%）：銷售或者進口，

(1)糧食等農(nóng)場品、食用植物油、食用鹽；

(2)自來水、暖氣、冷氣、熱氣、煤氣、石油液化氣、沼氣、二甲醛、天然氣、居民用煤炭制品；

(3)圖書、報紙、雜志、影像制品、電子出版物；

(4)飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜；

(5)國務院規(guī)定的其他貨物。

9.購進農(nóng)產(chǎn)品進項稅額扣除 ：

納稅人購進農(nóng)產(chǎn)品，原適用11%扣除率的，扣除率10%。

納稅人購進用于生產(chǎn)銷售或委托加工16%稅率貨物的農(nóng)產(chǎn)品。（扣除率12%）

10.銷售服務：

交通運輸服務：陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務（含航天運輸服務）、

管道運輸服務、無運輸工具承運業(yè)務，皆為稅率10%。

11.建筑服務：工程服務、安裝服務、修繕服務、裝飾服務、其它建筑服務，稅率10%。

12.郵政服務：郵政普遍服務、特殊服務、其他郵政服務，稅率10%。

13.電信服務：基礎(chǔ)電信服務，稅率10%；增值電信服務，稅率6%。

注：資管產(chǎn)品管理人從事資管產(chǎn)品運營業(yè)務，暫適用簡易計稅方法，按照3%的征收率繳納增值稅。

14.金融服務：貸款服務（含有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)融資性售后回租；以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤），稅率6%。

15.直接收費金融服務，稅率6%。

16.保險服務、金融商品轉(zhuǎn)讓，稅率6%。

17.研發(fā)和技術(shù)服務：研發(fā)服務、合同能源管理服務、工程勘察勘探服務、專業(yè)技術(shù)服務，稅率6%。

18.信息技術(shù)服務：軟件服務、電路設計以及測試服務、信息系統(tǒng)服務、業(yè)務流程管理服務、信息系統(tǒng)增值服務，稅率6%。

19.文化創(chuàng)意服務：

設計服務、知識產(chǎn)權(quán)服務、廣告服務、會議展覽服務、航空服務、港口碼頭服務，稅率6%。

20.物流輔助服務：

貨運客運場站服務、打撈救助服務、裝載搬運服務、倉儲服務、收派服務，稅率6%。

21.鑒證咨詢服務：

認證服務、鑒證服務、咨詢服務，稅率6%。

22.廣播影視服務：

廣播電視節(jié)目（作品）制作服務、廣播電視節(jié)目（作品）發(fā)行服務、廣播電視節(jié)目（作品）播映服務，稅率6%。

23.商務輔助服務：

企業(yè)管理服務、經(jīng)紀代理服務、人力資源服務、安全保護服務，稅率6%。

24.其他現(xiàn)代服務（稅點點除例舉的現(xiàn)代服務意外的圍繞制造業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)等提供技術(shù)性、知識性服務的業(yè)務活動），稅率6%。

25.生活服務：

文化體育服務：文化服務、體育服務，稅率6%。

教育醫(yī)療服務：教育服務、醫(yī)療服務，稅率6%。

26.旅游娛樂服務：旅游服務、娛樂服務，稅率6%。

餐飲住宿服務：餐飲服務、住宿服務，稅率6%。

27.居民日常服務（市容市政管理、家政、婚慶、養(yǎng)老、殯葬、照料和護理、救助救濟、美容美發(fā)、按摩、桑拿、氧吧、足療、沐浴、洗染、攝影擴印等服務），稅率6%。

28.其它生活服務（除例舉的生活服務之外的其他滿足城鄉(xiāng)居民日常生活需求提供的服務活動），稅率6%。

29.租賃服務：

有形動產(chǎn)租賃服務，稅率16%。

不動產(chǎn)租賃服務，稅率10%。

30.銷售無形資產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓技術(shù)、商標、著作權(quán)、商譽、自然資源和其他權(quán)益性無形資產(chǎn)使用權(quán)或所有權(quán)，稅率6%。

轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，稅率10%。

31.銷售不動產(chǎn)：

轉(zhuǎn)讓建筑物、構(gòu)筑物等不動產(chǎn)所有權(quán)，稅率10%。

32.出口貨物、服務及無形資產(chǎn)：

納稅人出口貨物（國務院另有規(guī)定的除外），零稅率。

境內(nèi)單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍的服務、無形資產(chǎn)，零關(guān)稅。

銷售貨物、勞務，提供的跨境應稅行為，符合免稅條件的，免稅。

注：境內(nèi)的單位和個人銷售使用增值稅零稅率的服務或無形資產(chǎn)的，可放棄使用增值稅零稅率，選擇免稅或按規(guī)定繳納增值稅。放棄適用增值稅零稅率后，36個月內(nèi)不得再申請適用增值稅零稅率。這一點，稅點點提醒廣大企業(yè)主需要額外注意。

33.一般納稅人出口退稅：

原適用17%稅率且出口退稅率為17%的出口貨物，退稅率16%。

原適用11%稅率且出口退稅率為11%的出口貨物、跨境應稅行為，退稅率10%。

注：其他退稅率，按國家稅務總局發(fā)布的出口貨物勞務退稅率文庫執(zhí)行。

注：外貿(mào)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應稅行為，購進時已按調(diào)整前稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率；購進時已按調(diào)整后稅率征收增值稅的，執(zhí)行調(diào)整后的出口退稅率。

生產(chǎn)企業(yè)2023年7月31日前出口的貨物、銷售的跨境應稅行為，執(zhí)行調(diào)整前的出口退稅率。