【第1篇】營改增后房屋租賃收入賬務處理
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)租賃收入的賬務處理
借:銀行存款或應收賬款
貸:其他業(yè)務收入--租賃收入(或主營業(yè)務收入)
應交稅費-應交增值稅
根據(jù)《財政部 國家稅務總局關于全面推開改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規(guī)定:
1、2023年5月1日起,不動產(chǎn)租賃服務稅率為11%.
2.一般納稅人出租其2023年4月30日前取得的不動產(chǎn),可以選擇適用簡易計稅方法,按照5%的征收率計算應納稅額.納稅人出租其2023年4月30日前取得的與機構所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
3.一般納稅人出租其2023年5月1日后取得的、與機構所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn),應按照3%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后,向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報.
所交的的房產(chǎn)稅稅款應如何處理?
1、交房產(chǎn)稅時
借:管理費用--房產(chǎn)稅
貸:銀行存款(或現(xiàn)金)
2、提租金收入稅金時
借:其他業(yè)務支出(或主營業(yè)務稅金及附加)
貸:應交稅金--城建稅
貸:其他應交款--教育費附加
3、上繳稅金時
借:應交稅金--城建稅
借:其他應交款--教育費附加
貸:銀行存款(或現(xiàn)金)
如果租賃業(yè)務是該企業(yè)的主營業(yè)務,租金收入的稅金應該放在主營業(yè)務稅金及附加,如果租賃業(yè)務不是主營業(yè)務,租賃租金的稅金應該記到其他業(yè)務支出.
【第2篇】房屋租賃收入營改增后
問 ：某公司建造了一個大型凍庫，除了本公司儲存貨物外，也代客貯放貨物，按所貯放貨物的時間收取一定費用。請問，某公司取得的收入如何交納增值稅，是否按照不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務計算繳納增值稅？是否應當按租賃收入 12％繳納房產(chǎn)稅？
答 ：物流輔助服務屬于現(xiàn)代服務范疇，物流輔助服務，包括航空服務、港口碼頭服務、貨運客運場站服務、打撈救助服務、裝卸搬運服務、倉儲服務和收派服務。倉儲業(yè)是指利用倉庫、貨場或其他場所代客貯放、保管貨物的業(yè)務。租賃服務，包括融資租賃服務和經(jīng)營租賃服務。經(jīng)營租賃服務，是指在約定時間內(nèi)將有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)轉讓他人使用且租賃物所有權不變更的業(yè)務活動。經(jīng)營租賃服務和倉儲服務都屬于現(xiàn)代服務業(yè)征稅范圍。
另外，根據(jù)我國《民法》等有關法律規(guī)定，租賃業(yè)與倉儲業(yè)還有以下三點主要區(qū)別 ：
一、二者性質不同。
租賃合同是轉移財產(chǎn)權利的合同，出租人將租賃物（如房產(chǎn)等）交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，其中提供收益權或物的一方為出租人，另一方則為承租人，而倉儲合同是提供勞務合同，是保管人儲存存貨人交付的倉儲物，存貨人支付倉儲費的合同，提供倉儲保管服務的一方為倉儲保管人，將倉儲物交由保管人倉儲保管的為存貨人。
二、合同對象要求不同。
租賃合同是轉移租賃物的使用、收益權的合同，轉讓的不是所有權，合同終止時，租賃物要歸還，而倉儲保管的對象只能是動產(chǎn)、不動產(chǎn)不能成為倉儲物，存貨人的貨物交付或返還請求權以倉單為憑證。
三、合同權力義務不同。
租賃合同是雙方、有償?shù)?，交付租金與轉移租物的使用權存在對價關系，交付租金是獲取租賃物使用權的對價，獲取租金是出租的目的，而倉儲合同是一方提供服務，另一方支付報酬費用，倉儲人還負有驗收、接受倉儲物，給付倉單、保管、危險通知和及時處理，返還倉儲物等義務。
由此可見，某公司代客貯放并代為保管，屬于“倉儲服務”范疇，不屬于不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務，因此，應按“倉儲服務”計算繳納增值稅。凍庫屬于房屋范疇，某公司應當按房屋余值從價計征繳納房產(chǎn)稅。
財稅專家簡介：敦秀娟，女，注冊稅務師，會計師，河北長河稅務師事務所有限公司項目經(jīng)理，曾在企業(yè)任職會計多年，有著豐富會計從業(yè)經(jīng)驗。主持多家企業(yè)的涉稅鑒證和房地產(chǎn)土增稅清算等工作，并擔任多家大中型企業(yè)的稅務顧問。
【第3篇】營改增房屋租賃稅金
建筑施工行業(yè)內(nèi)所說的工程機械租賃，其實包含兩種：一種是干租，即只租機械不配備機手；一種是濕租，即租賃機械同時配備操縱、維修人員。從稅務角度來說，兩者屬于不同的納稅范疇。
前者是租賃業(yè)下的機械設備租賃，稅務上屬于有形動產(chǎn)租賃，在2023年8月1日開始納入營改增的范圍，稅率為17%；后者是建筑業(yè)下的提供施工設備服務，稅務上歸屬于其他建筑勞務，建筑勞務在2023年5月1日后新納入營改增的范圍，稅率為11%；兩者的小規(guī)模納稅人征收率均為3%。營改增對工程機械租賃行業(yè)有多少納稅影響？有什么應對方法？本文將進行簡單的論述。
一、營改增前后機械租賃企業(yè)的稅負和利潤變化
對于外行人來說，可能不是太明白為什么國家說實施營改增，所有行業(yè)稅負都只減不增。因為從表面來看，營改增令各行各業(yè)的稅率提高不少。就拿工程機械租賃行業(yè)來講，干租業(yè)務-有形動產(chǎn)租賃稅率是從5%提高到17%（2023年8月已實施營改增），提高比率高達12%；濕租業(yè)務-其他建筑勞務稅率是從3%提高11%，提高比率也達9%。有這種誤解，主要是大家對營業(yè)稅和增值稅本身的特點不是太了解。
在營改增前，營業(yè)稅是針對在我國境內(nèi)提供應稅勞務、轉讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人取得的營業(yè)收入征收的一種價內(nèi)稅；增值稅是針對在我國境內(nèi)銷售貨物、提供加工、修理修配勞務以及進口貨物的單位和個人，就其取得的增值額為計算依據(jù)征收的一種價外稅。
營業(yè)稅和增值稅最主要的區(qū)別，除了征稅對象的不同，其關鍵的差別在于營業(yè)稅對營業(yè)收入征稅，即無論企業(yè)因為產(chǎn)生該項收入付出了多少成本，這個流轉稅企業(yè)都必須負擔；而增值稅是對增值額征稅，即企業(yè)取得收入所交的稅金可以抵扣因取得該項收入付出的成本所交的稅金，抵扣后有余額要交稅，抵扣后是虧損不用交稅；另一個主要差別在于“價內(nèi)稅“和”價外稅“的區(qū)別，所謂價內(nèi)指的是按含稅營業(yè)額計稅；所謂價外指的是按不含稅銷售額計稅。我們用一些簡單的數(shù)據(jù)來說說營改增對干租業(yè)務，濕租業(yè)務，小規(guī)模納稅人業(yè)務的納稅影響。
假設一家工程機械設備租賃企業(yè)為增值稅一般納稅人，年收入是500萬（含稅），成本是350萬，不考慮流轉稅的附加稅費。
1、提供不配備機手的干租業(yè)務的納稅影響。
交納營業(yè)稅下的稅負及利潤情況：
（1）營業(yè)稅=500*5%=25萬元
（2）利潤總額=500-350-25=100萬
營改增后的稅負及利潤情況：
假設流轉稅的稅負不變，則進項稅額=500/1.17*17%-25=47.65萬元，可以進行進項抵扣的成本為280.29萬元（假設該可抵扣成本稅率均為17%，47.65/17%=280.29萬元），利潤總額=500/1.17-（350-280.29*17%）=124.70萬元；由上述計算可知，該租賃企業(yè)可抵扣進項稅額大于等于47.75萬元時，營改增后的稅負會低于營改增前的稅負，同時利潤大于營改增以前。
2、提供配備機手的濕租業(yè)務。濕租業(yè)務成本除了常規(guī)的成本，還需要考慮機手的成本，我們假設該成本為50萬（假設機手為公司的工隊，無進項可抵扣）
交納營業(yè)稅下的稅負及利潤情況：
（1）營業(yè)稅=500*3%=15萬
（2）利潤總額=500-15-350-50=85萬
營改增后的稅負及利潤情況：
同樣假設流轉稅的稅負不變，則進項稅額=500/1.11*11%-15=34.55萬元，可以進項抵扣的成本為203.24萬元（假設該可抵扣成本稅率均為17%，34.55/17%=203.24萬元），利潤總額=500/1.11-（350-203.24*17%）-50=85；當可抵扣進項稅額大于等于34.55萬元時，營改增后的稅負會低于營改增前的稅負，同時利潤大于等于營改增以前。
3、小規(guī)模納稅人的納稅影響。
營改增前，無論是從事干租業(yè)務還是濕租業(yè)務的設備租賃企業(yè)都沒有區(qū)分一般納稅人和小規(guī)模納稅人，相同的收入所繳納的稅費和實現(xiàn)的利潤是一樣的。營改增后，根據(jù)企業(yè)的收入規(guī)模，收入在500萬以上的企業(yè)劃分為一般納稅人，適用不同的增值稅稅率；收入在500萬以下的企業(yè)劃分為小規(guī)模納稅人，一律使用3%的征收率。假設取得100萬的收入，營改增前：干租業(yè)務營業(yè)稅=100*5%=5萬元，濕租業(yè)務營業(yè)稅=100*3%=3萬，營改增后增值稅=100/1.03*3%=2.91萬。
從上述簡單粗糙的數(shù)據(jù)計算分析，可以看出營改增對小規(guī)模納稅人的稅負的確是只減不增；而對于一般納稅人的設備租賃企業(yè)，收入不變的情況下，稅負減少的前提條件是有足夠多的進項稅額可抵扣。
二、營改增影響建筑施工企業(yè)（客戶）對工程機械租賃的選擇。
在營改增前，施工企業(yè)為降低成本，往往選擇個體戶，小規(guī)模納稅人作為合作商提供材料、機械設備租賃，因為無論該合作商是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人，只要能開出真實合法的發(fā)票即可，至于是什么類型的發(fā)票，或發(fā)票所含的稅金是多少與施工企業(yè)都無關。而營改增后，建筑施工企業(yè)的稅率從營業(yè)額3%調整至銷售額的11%，小規(guī)模納稅人征稅率為3%。
由于增值稅是抵扣稅制，而大部分的施工企業(yè)都是增值稅一般納稅人，這意味著他們在選擇供應商的時候，會優(yōu)先考慮具備開具增值稅專用發(fā)票資格的供應商，否則其銷項稅缺少進項可抵，稅負將大大提升。一部分的工程機械租賃企業(yè)為了避稅，隱瞞收入，甘愿做“小”，而在營改增這個大環(huán)境下，作為個體戶或者小規(guī)模的工程機械租賃企業(yè)，要不就能在價格上有絕對的優(yōu)勢，要不就逼著自己做大做強，否則被大型的機械租賃企業(yè)吞噬將是大勢所趨。
三、營改增對工程機械租賃企業(yè)選擇供應商的影響。
1、對工程機械“干租”企業(yè)的影響。
設備租賃企業(yè)的干租業(yè)務增值稅進項的抵扣主要依靠購置新設備及設 備的維修保養(yǎng)費用的進項稅。對于已成立和發(fā)展到一定程度的設備租賃企業(yè)來說，用于出租的工程機械的配備基本齊全，由于多數(shù)設備在營改增之前購入并已按照固定資產(chǎn)相關規(guī)定計提折舊列入了成本，營改增后在設備的購進方面的進項抵扣部分有限，其進項抵扣多數(shù)來自于設備的維修保養(yǎng)。
設備的維修保養(yǎng)費用的進項抵扣主要是是日常維修配件的購買或機械大修理費用進項稅額的抵扣，小的配件供應商通常價格較低，但一般都不能開出增值稅專票，導致進項不可抵；能提供增值稅專票的企業(yè)，配件價格都較高，企業(yè)的維修費用因而大幅增加。
假設租賃公司的”干租“業(yè)務收取每天1200元/天的租賃費，可取得專票的維修成本為300元/天，不可取得專票的維修成本為250元/天，不考慮其他的抵扣因素，可取得專票的應納稅額為1200/1.17*17%-300/1.17*17%=130.79元，利潤為1200/1.17-300/1.17=769.23元；不可取得專票的應納稅額為1200/1.17*17%=174.36元，利潤為 1200/1.17-250=775.64元；在配件價格差異不是太大的情況下，選擇同樣是增值稅納稅人的供應商要比選擇個體或小規(guī)模要干租企業(yè)要更有利。
事隔兩年多的全面營改增似乎與從事干租業(yè)務的設備企業(yè)關系不大，事實上不然，各行各業(yè)均投入到營改增的大流中，這意味著設備租賃企業(yè)的費用進項抵扣的范圍加大，例如場地的租賃費用、物業(yè)的管理費用，這些費用的進項稅額都可以抵扣進項，也算是設備租賃企業(yè)的一次“稅收減負”。
2、對工程機械的”濕租“企業(yè)的影響
從事“濕租”業(yè)務的設備租賃企業(yè)，與從事“干租”業(yè)務的企業(yè)相比，費用的主要構成除了機械設備本身的成本、維修保養(yǎng)的成本，還有配備機手的人工成本。通常提供“濕租”業(yè)務的租賃企業(yè)機手來自于三個方面：一是租賃企業(yè)自己組建的機手團隊，由租賃企業(yè)發(fā)工資，買社保，包括各種人員管理成本，這種機手的人工成本無進項可抵；二是租賃企業(yè)通過勞務公司招聘機手，由勞務公司開出發(fā)票，這種方式下只要勞務公司能開出的增值稅專票，則進項可抵；第三種方式是通過臨時招聘農(nóng)民工，按租賃天數(shù)支付農(nóng)民工勞務費，這種方式同樣無進項可抵。
假設租賃企業(yè)都是收取每天2000元/臺班（含稅）的租賃費，每天的維修成本為300元（取得專票），人工成本按第一種方式和第二種方式都是1000元，第三種方式下成本只需800元，不考慮公司其他的進項抵扣，則第一種方式下的應納增值稅稅額為2000/1.11*11%-300/1.17*17%=154.61元，利潤為2000/1.11-300/1.17-1000=545.39元；第二種方式下應納增值稅額為2000/1.11*11%-300/1.17*17%-1000/1.06*6%=98.01元，利潤為2000/1.11-300/1.17-1000/1.06=601.99元；第三種方式下應納增值稅額為2000/1.11*11%-300/1.17*17%=154.61元，利潤為2000/1.11-300/1.17-800=745.39元。
由上述假設可知，通過勞務公司招聘機手的方式下第二種方式下最節(jié)稅；通過招聘農(nóng)民工的方式利潤最高。這樣看來，臨時招聘勞民工的方式仿佛是最好的方式，稅負與自帶機手的情況持平，利潤高出其他兩種方式達20%。但是事實真的如此嗎？臨時招聘的農(nóng)民工普遍存在文化程度偏低，隊伍組織渙散，受教育程度低，缺乏必要的職業(yè)培訓，導致上崗操作機械的時候安全事故時有發(fā)生，設備租賃企業(yè)因此發(fā)生諸多后續(xù)管理成本、賠償成本；另外支付給農(nóng)民工的費用，如果直接以現(xiàn)金的方式支付，必須代扣代繳個稅，毫無疑問這個稅收成本還是由企業(yè)負擔；其二就是通過一些替代發(fā)票來沖銷這方面的費用，這種方法存在一定的稅務風險。因此，從事“濕租”業(yè)務的企業(yè)，目光要放遠，不能單從短期的納稅成本和利潤所得去考慮機手成本的，應綜合平衡各方面的關系。
四、營改增工程機械租賃行業(yè)的應對方法
面對營改增，工程機械租賃行業(yè)如何把因稅率提高而產(chǎn)生的納稅影響降到最低，我們可以從以下幾個方面考慮應對：
1、加強進項稅額抵扣環(huán)節(jié)的管理。營改增后，增值稅數(shù)額的高低直接取決于提供多少增值稅專用發(fā)票用于進項抵扣。因此，企業(yè)所能夠提供的進項抵扣部分越高，所繳納的增值稅金額也就會越低。這就決定了工程機械租賃行業(yè)應該在綜合考慮價格和稅負的前提下，更多地選擇有具有增值稅納稅人資格的供應商進行合作，并且要考查其相應的扣減稅率，取得增值稅專用發(fā)票，完善進項稅額抵扣問題，以免無法抵扣企業(yè)增值稅。
2、加快設備的更新?lián)Q代。由于大多數(shù)的工程機械租賃企業(yè)在營改增以前設備配置已經(jīng)基本齊全，大部分企業(yè)為了節(jié)約成本，機械的更新?lián)Q代非常落后。一些老舊的工程機械維修成本高企。加快設備的更新速度，第一可以提升出租機械的競爭力；二是從安全角度出發(fā)，老舊機械存在更多的安全隱患；第三是從正規(guī)廠家購置資產(chǎn)，除了能夠得到較大進項稅額抵扣，以后資產(chǎn)處置價格更有保證。
3、開票與收款盡量同步。因為先開發(fā)票，必先報稅。根據(jù)增值稅暫行條例的規(guī)定，納稅義務的發(fā)生時間是提供應稅勞務并收訖銷售款項或索取銷售款項憑據(jù)的當天。先開發(fā)票的，為開具發(fā)票的日期。因建筑施工行業(yè)特殊性，其款項結算周期一般較長，因此建議租賃企業(yè)不要超前開出發(fā)票，盡量做到票款時間能夠同步。
4、從事濕租業(yè)務的設備租賃公司機手配備可通過向人力資源公司購買。因無論是公司自身雇傭機手支付的工資薪金，或是臨時找來的農(nóng)民工支付的勞務費，都沒有直接向人力資源公司直接購買勞務人員的服務來得好，既能減少企業(yè)直接的人員管理成本，又能取得合法的票據(jù)，支付的費用所含的進項稅額還可以用于抵扣，無疑給公司減輕了稅務負擔。
5、談判合同要注意雙方所談的價款是否含稅。由于增值稅是價外稅，含稅價和不含稅家差異較大，在與施工企業(yè)進行合同談判時，要明確雙方所談價格是否含稅，避免糾紛，造成不必要的損失。
