【第1篇】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地費(fèi)用
來(lái)源：稅務(wù)總局
關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體購(gòu)買(mǎi)未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后開(kāi)發(fā)再轉(zhuǎn)讓土地增值稅加計(jì)扣除的問(wèn)題
納稅人所屬地：四川
問(wèn)題內(nèi)容：請(qǐng)問(wèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整體購(gòu)買(mǎi)未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，再投資建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，在未來(lái)清算土地增值稅時(shí)，對(duì)于購(gòu)置未竣工的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的價(jià)款，是否允許作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用10%及加計(jì)扣除20%的基數(shù)？
附件：無(wú)附件
答復(fù)機(jī)構(gòu)：成都市稅務(wù)局
答復(fù)時(shí)間：2023-02-13
答復(fù)內(nèi)容：尊敬的納稅人、繳費(fèi)人：
您好！
您提交的網(wǎng)上留言咨詢已收悉，現(xiàn)答復(fù)如下：
對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)買(mǎi)在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目中，僅允許對(duì)開(kāi)發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計(jì)扣除。
由于在整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時(shí)，對(duì)其扣除項(xiàng)目金額已按規(guī)定，該加計(jì)的已相應(yīng)加計(jì)處理，因此不予重復(fù)加計(jì)扣除。
以上答復(fù)僅供參考，如對(duì)該問(wèn)題仍有疑問(wèn)請(qǐng)聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢，如有其他疑問(wèn)請(qǐng)致電四川省12366納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線或您的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)咨詢。
四川省12366納稅繳費(fèi)服務(wù)熱線
2023年2月13日
【第2篇】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有關(guān)成本費(fèi)用的歸集
一、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與建筑安裝工程費(fèi)核算內(nèi)容的差異
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指主體外小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）、道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出。
建筑安裝工程費(fèi)：指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入建筑安裝工程施工圖預(yù)算項(xiàng)目?jī)?nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用 (含設(shè)備費(fèi)、出包工程向承包方支付的臨時(shí)設(shè)施費(fèi)和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi))，有甲供材料、設(shè)備的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費(fèi)。
共同點(diǎn)：均有供水、供電、供氣、供熱、智能化工程等方面的內(nèi)容。
差異點(diǎn)：一個(gè)在主體內(nèi)，一個(gè)在主體外。
二、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)與公共配套設(shè)施費(fèi)核算內(nèi)容的差異
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：指主體外小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、綠化（包括排污、排洪、環(huán)衛(wèi)）、道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出。
公共配套設(shè)施費(fèi)：指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。（通常包括：居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校 、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等）
共同點(diǎn)：均在主體外，小區(qū)內(nèi)。
差異點(diǎn)：公共配套設(shè)施費(fèi)一般會(huì)形成具體的實(shí)體建筑設(shè)施，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主或無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)；而基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)一般不形成具體的實(shí)體建筑設(shè)施。
三、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用核算內(nèi)容的差異
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為組織和管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。與所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有直接的相關(guān)性。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用：包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，主要側(cè)重于銷(xiāo)售、行政管理、融資等方面的費(fèi)用支出。
【第3篇】土地增值稅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除
目 錄
一、土地成本項(xiàng)目
二、開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目三、開(kāi)發(fā)費(fèi)用項(xiàng)目四、轉(zhuǎn)讓有關(guān)稅金
五、加計(jì)扣除項(xiàng)目
一、土地成本
取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一法規(guī)繳納的有關(guān)費(fèi)用。具體包括：
1.政府地價(jià)及市政配套費(fèi)
支付的土地出讓金、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)，向政府部門(mén)交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。
2.合作款項(xiàng)
補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
3.紅線外市政設(shè)施費(fèi)
紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。二、開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。
4.拆遷補(bǔ)償費(fèi)
土地征用費(fèi)、勞動(dòng)力安置費(fèi)有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置動(dòng)遷用房支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。（一）前期工程費(fèi)開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)
指在取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期的水文地質(zhì)金勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：
5.勘察設(shè)計(jì)費(fèi)
(1) 勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。
(2) 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：
規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。
設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。
其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。
(3) 建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)
6.報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)
(1) 報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開(kāi)設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專(zhuān)項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。
項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門(mén)交納的報(bào)批費(fèi)。
(2) 增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)
7.“三通一平”費(fèi)
(1) 臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。
(2) 臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。
(3) 臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。
(4) 場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開(kāi)挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。
8.臨時(shí)設(shè)施費(fèi)
(1) 臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。
(2) 臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。
(3) 臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。
(4) 臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。 （二）建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程費(fèi)
指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。
主要包括：
9.基礎(chǔ)造價(jià)
包括土石方、樁基、護(hù)壁（坡）工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。
10.結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)
主要包括砼框架（含獨(dú)立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。
11.門(mén)窗工程
主要包括單元門(mén)、入戶門(mén)、戶內(nèi)門(mén)、外墻門(mén)窗、防火門(mén)的費(fèi)用。
12.公共部位精裝修費(fèi)
主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的穗精裝修費(fèi)用。
13.戶內(nèi)精裝修費(fèi)主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。
主體安裝工程費(fèi)
14.室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi)
(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)（自來(lái)水/排水/直飲水/熱水）；
(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)（地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片）；
(3) 室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)；
(4) 室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開(kāi)關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋
15.室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)
(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用；
(2) 電梯及其安裝費(fèi)；
(3) 發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi)；
(4) 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi)；
(5) 人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門(mén)、氣體過(guò)濾裝置等。
16.弱電系統(tǒng)費(fèi)
(1) 居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門(mén)磁、緊急按扭等；
(2) 對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用；
(3) 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用；
(4) 有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；
(5) 電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用；
(6) 寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)
17.室外給排水系統(tǒng)費(fèi)
(1) 室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用；
(2) 雨污水系統(tǒng)費(fèi)用
18.室外采暖系統(tǒng)費(fèi)
主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用
19.室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)
主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站。
20.室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)
(1) 高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用；
(2) 室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用；
(3) 室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用
21.室外智能化系統(tǒng)費(fèi)
(1) 停車(chē)管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用；
(2) 小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用；
(3) 周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等；
(4) 小區(qū)門(mén)禁系統(tǒng)費(fèi)用；
(5) 電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用；
(6) 電子公告屏費(fèi)用
園林環(huán)境工程費(fèi)
指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：
22.綠化建設(shè)費(fèi)
包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；
23.建筑小品
雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；
24.道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)
道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開(kāi)設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等；
25.圍墻建造費(fèi)
包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén)；
26.室外照明
室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；
27.室外背景音樂(lè)
28.室外零星設(shè)施
兒童游樂(lè)設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘源等。
（三）公共配套設(shè)施費(fèi)指房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類(lèi)：
29.在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童?lè)園、自行車(chē)棚等；
30.在開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書(shū)館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出；
31.開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒(méi)有投資來(lái)源的費(fèi)用；
32.對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車(chē)位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開(kāi)發(fā)商通過(guò)補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門(mén)認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。
該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如
：a.游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施；
b.業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購(gòu)置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu)；
c.幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；
d.學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購(gòu)置；
e.球場(chǎng)；
f.設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；
g.車(chē)站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。（四）開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用性支出；以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)。
33.工程管理費(fèi)
(1) 工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用；
(2) 預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；
(3) 行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的部門(mén)的行政費(fèi)
(4) 施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)
(5) 工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；
(6) 安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門(mén)的安監(jiān)費(fèi)；
(7) 工程保險(xiǎn)費(fèi)。
34.營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)
(1) 廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車(chē)站廣告、路牌廣告；
(2) 銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷(xiāo)售樓盤(pán)(含示范單位)周?chē)蠕N(xiāo)售區(qū)域銷(xiāo)售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi)；臨時(shí)銷(xiāo)售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；
(3) 售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等；
(4) 樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用；主體內(nèi)樣板間銷(xiāo)售后回收的設(shè)計(jì)、裝修、家具、家私等費(fèi)用，在主營(yíng)業(yè)務(wù)收入中單列或單獨(dú)記錄，考核時(shí)從總費(fèi)用中扣除；
(5) 其他。
35.資本化借款費(fèi)用
包括直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。
36.物業(yè)管理完善費(fèi)
包括按規(guī)定應(yīng)由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專(zhuān)項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。
三、開(kāi)發(fā)費(fèi)用
是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。
財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按土地成本和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按土地成本和開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。四、轉(zhuǎn)讓稅金與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。五、加計(jì)扣除對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按上面所列計(jì)算的土地成本和開(kāi)發(fā)成本的金額之和，加計(jì)20％的扣除。
【第4篇】土地增值稅扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)企業(yè)影響稅負(fù)兩個(gè)最重要的稅就是土地增值稅和企業(yè)所得稅，兩個(gè)稅種在收入、扣除等多個(gè)領(lǐng)域存在重大差異，現(xiàn)將差異點(diǎn)整理列舉如下：
土地增值稅和企業(yè)所得稅差異分析
配比差異
1、企業(yè)所得稅按照年度計(jì)算計(jì)稅毛利率匯算清繳，項(xiàng)目完工調(diào)整毛利差異實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目清算；因此年度配比和項(xiàng)目配比共存；
2、土地增值稅不存在年度配比，僅以項(xiàng)目為單位實(shí)施清算，實(shí)現(xiàn)最終配比
收入差異
1、收入口徑不同
——所得稅為全口徑收入，包括項(xiàng)目收入、其他業(yè)務(wù)收入、營(yíng)業(yè)外收入；
——土地增值稅通常只有商品房銷(xiāo)售收入才納入清算；
2、收入確認(rèn)范圍不同
——所得稅收入確認(rèn)基本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確認(rèn)收入，按揭款未到和分期付款未到付款日期的回款都不確認(rèn)收入；
——土地增值稅按照所有已簽合同總金額作為清算收入；
3、收入確認(rèn)時(shí)間節(jié)點(diǎn)不同
——所得稅確認(rèn)收入的時(shí)間節(jié)點(diǎn)通常為交房；
——土地增值稅清算收入以稅法規(guī)定的清算條件為標(biāo)志，如竣工驗(yàn)收且銷(xiāo)售85%；拿到預(yù)售許可證滿三年等條件。
扣除差異
1、扣除項(xiàng)目和內(nèi)容范圍不同
——土地增值稅有加計(jì)扣除，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅通常不能加計(jì)扣除；
——土地閑置費(fèi)所得稅可以扣，土增清算不能扣；
——營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)所得稅可以扣，土增有爭(zhēng)議。
2、扣除口徑不同
——土地價(jià)款土增扣除單列計(jì)算，所得稅扣除放在開(kāi)發(fā)成本統(tǒng)一扣除；
——利息所得稅作為成本扣，土增作為費(fèi)用扣；只要有利息發(fā)票所得稅（利率合理）都可以扣，土增必須是金融機(jī)構(gòu)利息才可以扣
——期間費(fèi)用所得稅據(jù)實(shí)扣，土增按照土地和開(kāi)發(fā)成本兩項(xiàng)之和10%比例扣；
3、稅金扣除不同
所得稅所有稅金均可扣除，土增只能扣城建、教育附加、地方教育附加。印花稅非房地產(chǎn)土增清算可以扣，房地產(chǎn)項(xiàng)目清算不能扣。
4、預(yù)提和發(fā)票問(wèn)題
房地產(chǎn)項(xiàng)目成本所得稅稅前扣除允許符合以下條件的預(yù)提：
——合同總金額10%以內(nèi)可以預(yù)提扣除
——不可撤銷(xiāo)的公共配套可以預(yù)提扣除
——政府規(guī)費(fèi)未繳納部分可以預(yù)提
土增清算成本不允許預(yù)提；
5、對(duì)發(fā)票的要求
——土地增值稅清算所有的成本要求必須有發(fā)票；
——所得稅針對(duì)特殊情況可以沒(méi)有發(fā)票：如對(duì)方企業(yè)破產(chǎn)、注銷(xiāo)、非正常三種情況，企業(yè)提供稅法要求的證據(jù)鏈可以直接扣除。
【第5篇】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司前期費(fèi)用
一款軟件從開(kāi)發(fā)到上線運(yùn)營(yíng)往往需要各類(lèi)費(fèi)用，為了讓大家更加具體正確地對(duì)費(fèi)用有所了解，老猿今天把所有的費(fèi)用分個(gè)類(lèi)，讓大家從多個(gè)角度清楚app開(kāi)發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)的費(fèi)用。
基本費(fèi)用
開(kāi)發(fā)費(fèi)：開(kāi)發(fā)費(fèi)是最主要、占比最大的一筆費(fèi)用。也就是給軟件公司的費(fèi)用。企業(yè)對(duì)軟件的不同需求直接影響到這筆費(fèi)用的價(jià)格。
第三方費(fèi)用
服務(wù)器：根據(jù)實(shí)際應(yīng)用場(chǎng)景和前期根據(jù)預(yù)估的用戶數(shù)購(gòu)買(mǎi)云服務(wù)器，前期不建議買(mǎi)太貴的。一般2000-5000元/年的即可，中后期根據(jù)實(shí)際情況，隨時(shí)進(jìn)行擴(kuò)展。
域名：域名也就是網(wǎng)址鏈接，購(gòu)買(mǎi)基本一年在60塊錢(qián)左右。要是想要域名字符短、簡(jiǎn)單好記，價(jià)格會(huì)略貴一些。
平臺(tái)費(fèi)用：蘋(píng)果系統(tǒng)需要申請(qǐng)開(kāi)發(fā)者賬號(hào)，個(gè)人號(hào)99美元/年，企業(yè)號(hào)299美元/年。一般來(lái)說(shuō)申請(qǐng)個(gè)人號(hào)就可以了，審核速度快手續(xù)少，企業(yè)號(hào)相對(duì)來(lái)說(shuō)比較繁瑣。安卓系統(tǒng)是無(wú)需這筆費(fèi)用的。
ssl證書(shū)費(fèi)用：ssl證書(shū)又叫服務(wù)器證書(shū)，可以抵御數(shù)據(jù)泄漏、數(shù)據(jù)篡改、流量劫持、釣魚(yú)攻擊等安全威脅，是上架應(yīng)用市場(chǎng)必備的。前期可以使用阿里云/騰訊提供的免費(fèi)版本，產(chǎn)品上線運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)后可升級(jí)付費(fèi)的，差不多880元/年，按需購(gòu)買(mǎi)就好了。
軟件著作權(quán)費(fèi)用：app開(kāi)發(fā)完成之后，上架到應(yīng)用市場(chǎng)要求有軟件著作證書(shū)。軟件著作權(quán)登記申請(qǐng)費(fèi)是一年250元，如果申請(qǐng)登記多種文檔，那么每增加一種文檔增收80元。如果找代理代辦，會(huì)再收取相應(yīng)手續(xù)費(fèi)，價(jià)格會(huì)更高。
6.短信費(fèi)用：一般是5分/條，如果用的量大可以購(gòu)買(mǎi)短信包，價(jià)格會(huì)優(yōu)惠一些。app需要通過(guò)短信驗(yàn)證碼注冊(cè)、短信提醒等。
app開(kāi)發(fā)增值服務(wù)費(fèi)用（按需）
1.身份證ocr識(shí)別：部分平臺(tái)需要實(shí)名認(rèn)證，用戶上傳身份證之后，接口自動(dòng)掃描識(shí)別證件信息進(jìn)行填寫(xiě)(一般一次幾毛錢(qián)，強(qiáng)制需要身份證認(rèn)證的使用此功能可以大大提升效率)
2. 實(shí)名認(rèn)證api接口費(fèi)：核準(zhǔn)該實(shí)名認(rèn)證是否真實(shí)使用，一般幾毛/次
3.物流接口費(fèi)用：一般商城類(lèi)客戶最需要此功能，用戶可以隨時(shí)查看物流動(dòng)態(tài)
4.oss存儲(chǔ)費(fèi)用：教育類(lèi)、商城類(lèi)、視頻類(lèi)以及圖片多和用戶量大的客戶都需要此功能。1tb=999元
5.cdn費(fèi)用：提升訪問(wèn)速度
6.服務(wù)器安全費(fèi)用：購(gòu)買(mǎi)服務(wù)器安全防護(hù)相關(guān)功能，提升數(shù)據(jù)的安全
最后，老猿說(shuō)一句。開(kāi)發(fā)一款app最大的費(fèi)用還是在開(kāi)發(fā)本身，其他零零散散的加起來(lái)一年可能也就是幾千到個(gè)把萬(wàn)，相對(duì)來(lái)說(shuō)是不多的。但是前提是各位企業(yè)主一定要對(duì)這些費(fèi)用有所認(rèn)知，避免到時(shí)候與軟件公司產(chǎn)生誤會(huì)。
以上就是本文全部?jī)?nèi)容，希望對(duì)你有所幫助
我是老猿，你身邊的軟件開(kāi)發(fā)專(zhuān)家
【第6篇】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
房地產(chǎn)財(cái)務(wù)人員在日常核算過(guò)程中，很難準(zhǔn)確區(qū)分和把握“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”之間的異同，直至稅務(wù)檢查環(huán)節(jié)被提醒核算有誤才進(jìn)行調(diào)整。那么，財(cái)務(wù)人員自身身清楚辨別兩者之間的區(qū)別是至關(guān)重要的，本文將從多角度出發(fā)，為您梳理這兩個(gè)會(huì)計(jì)科目的核算與歸集要點(diǎn)。
我們從概念出發(fā)，了解這兩個(gè)科目到底在核算什么內(nèi)容?
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。
這一類(lèi)費(fèi)用屬于直接為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而發(fā)生的，但是很難精準(zhǔn)歸集于某一項(xiàng)具體的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，因而無(wú)法將它直接記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本當(dāng)中。
所以，為了便于會(huì)計(jì)核算，先將這一類(lèi)費(fèi)用統(tǒng)一歸集至“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”科目，然后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，再分配記入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。
管理費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門(mén)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各種費(fèi)用，其屬于期間費(fèi)用范疇，在發(fā)生的當(dāng)期就計(jì)入當(dāng)期損益。期末轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目的管理費(fèi)用，結(jié)轉(zhuǎn)后該科目應(yīng)無(wú)余額。
那么，“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”與“管理費(fèi)用”的異同個(gè)如何區(qū)分呢?
類(lèi)別
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用
管理費(fèi)用
行政管理費(fèi)
直接從事項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理的人員與部門(mén)產(chǎn)生的工資薪金、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、招待費(fèi)、通訊費(fèi)、差旅費(fèi)、保安服務(wù)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等費(fèi)用。
企業(yè)董事會(huì)和行政管理部門(mén)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中發(fā)生的，或者應(yīng)當(dāng)由企業(yè)統(tǒng)一負(fù)擔(dān)的公司經(jīng)費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、待業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、董事會(huì)費(fèi)、咨詢費(fèi)、訴訟費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、郵電費(fèi)、綠化費(fèi)、管理人員工資及福利費(fèi)等
工程管理費(fèi)
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的工程監(jiān)理費(fèi)、預(yù)結(jié)算編制審核費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、安全監(jiān)督費(fèi)、工程保險(xiǎn)費(fèi)、合同外獎(jiǎng)勵(lì)等間接費(fèi)用。
營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)
開(kāi)發(fā)項(xiàng)目直接發(fā)生的廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)、銷(xiāo)售環(huán)境改造費(fèi)、售樓處裝修裝飾費(fèi)、樣板間費(fèi)用等間接費(fèi)用。
借款費(fèi)用
直接用于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷(xiāo)和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。
因借款產(chǎn)生而發(fā)生的輔助費(fèi)用，例如手續(xù)費(fèi)用等。
專(zhuān)業(yè)咨詢服務(wù)費(fèi)
聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)提供財(cái)稅咨詢、項(xiàng)目管理咨詢等費(fèi)用。
指派人員費(fèi)用
如果開(kāi)發(fā)企業(yè)不設(shè)立現(xiàn)場(chǎng)機(jī)構(gòu),由公司定期或不定期地派人到開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織開(kāi)發(fā)活動(dòng),所發(fā)生的費(fèi)用,可直接并入企業(yè)的管理費(fèi)用。
區(qū)分核心要點(diǎn)：通常以有無(wú)開(kāi)發(fā)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立機(jī)構(gòu)來(lái)確定的，具體情況需要參照相關(guān)資料來(lái)進(jìn)一步的判定。
【第7篇】土地增值稅清算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用
各位小伙伴好！我是葉子與青荷，今天我們講的知識(shí)點(diǎn)是：土地增值稅清算。
1.為什么要清算？
我們知道房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)售房地產(chǎn)的時(shí)候就預(yù)征了土增稅，但并沒(méi)有全額征稅，為了公平起見(jiàn)，還是要根據(jù)實(shí)際，核算房地產(chǎn)項(xiàng)目成本情況、增值情況，然后多退少補(bǔ)（絕大多數(shù)是補(bǔ)）。這個(gè)是不是和所得稅匯算清繳一樣，日常先收，后面匯算清繳多退少補(bǔ)。
2.什么時(shí)候清算？
這個(gè)要分開(kāi)來(lái)記了，一個(gè)是應(yīng)該清算，也就是一定要清算，一個(gè)是可以清算，也就是未滿足應(yīng)該清算的時(shí)候，稅務(wù)部門(mén)可以要求你清算。
什么時(shí)候應(yīng)清算？
符合下列情形之一的， 納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；
②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
這里有個(gè)知識(shí)點(diǎn)，什么叫“竣工”？
竣工，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合下列條件之一：
①房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案；
②房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已開(kāi)始交付購(gòu)買(mǎi)方；
③房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。
有些房地產(chǎn)公司因?yàn)槭袌?chǎng)行情不好，房地產(chǎn)項(xiàng)目緩建。這個(gè)緩建有可能一兩年，有可能三四年，是不是土增稅就一直拖延不清算呢？這個(gè)時(shí)候稅務(wù)部門(mén)就有可能介入了。于是就出現(xiàn)了可清算的條件。
什么時(shí)候可清算？
對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在 85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
②取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；
③納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
④?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
清算申報(bào)的時(shí)間期限是什么？
①應(yīng)清算
在滿足清算條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)
②可清算
規(guī)定的納稅人， 須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。
3.清算申報(bào)要交哪些材料？
土地增值稅清算申報(bào)時(shí)間
納稅人辦理清算時(shí)， 應(yīng)以清算申報(bào)當(dāng)日為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間
土地增值稅清算資料
《土地增值稅納稅申報(bào)表》
（從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人清算適用）》；
（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明， 包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、 稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；
（4）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷(xiāo)合同統(tǒng)計(jì)表、銷(xiāo)售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料；
（5）需要清算項(xiàng)目記賬憑證的， 應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；
（6）委托涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)鑒證的清算項(xiàng)目， 報(bào)送涉稅專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的鑒定和證明；
（7）享受土地增值稅優(yōu)惠的項(xiàng)目，應(yīng)報(bào)送減免稅申請(qǐng)并提供減免土地增值稅證明材料原件及復(fù)印件。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，有視同銷(xiāo)售情形的， 應(yīng)予詳細(xì)說(shuō)明。
每天學(xué)習(xí)一點(diǎn)點(diǎn)，每天進(jìn)步一點(diǎn)點(diǎn)。今天講課就講到這里。
