【第1篇】如何開發(fā)融資租賃業(yè)務(wù)
隨著人們的生活水平的越來越好，對(duì)旅行的需求也越來越多樣化、個(gè)性化，而在眾多旅行方式中，隨著自駕游的深入，房車成為不少人出行的選擇。房車租賃app開發(fā)讓用戶不僅在這里可以訂實(shí)惠優(yōu)質(zhì)的房車，還可以幫助用戶制訂詳細(xì)的旅游計(jì)劃路線，各種攻略，幫助用戶獲得更好的旅行體驗(yàn)，這樣的app頗受用戶歡迎！
房車租賃app開發(fā)的市場(chǎng)前景如何呢？
近年來隨著自駕游和自駕露營的興起，一些家庭和露營地經(jīng)營商的房車需求開始快速增長，目前由于市場(chǎng)容量處于上升階段，房車的生產(chǎn)成本比較高，大眾短期旅游出行，方便采用房車租賃的方式，尤其在互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)達(dá)的當(dāng)今，經(jīng)營者可以是獨(dú)立的融資租賃企業(yè)、大型綜合性旅行社、交通運(yùn)輸企業(yè)，甚至可以是房地產(chǎn)企業(yè)，也有房車俱樂部進(jìn)行會(huì)員閑置房車資源的統(tǒng)籌租賃服務(wù)，現(xiàn)階段國內(nèi)的房車需求依然是以租賃為主，房車租賃app開發(fā)的市場(chǎng)用戶是有大量需求群體的。
房車租賃app開發(fā)需要哪些功能？
1、線下門店搜索：一般用戶要想租賃房車，都需要去到實(shí)體店中才能提車，因此app也會(huì)根據(jù)用戶位置信息展示線下租賃門店，或者也可以讓用戶選擇付費(fèi)的房車預(yù)約指定位置提車；
2、房車營地：app會(huì)展示附近及定位城市的露營點(diǎn)，讓用戶能夠在旅游途中得到z佳的休息；
3、路線定制：用戶自己找不到好的旅游路線？沒關(guān)系，app系統(tǒng)為用戶智能選擇z優(yōu)路線；
4、導(dǎo)航定位：自動(dòng)導(dǎo)航，全城定位，讓用戶到哪都能一目了然；
5、3d看景：使得用戶預(yù)先預(yù)覽美景，減少用戶乘興而去，敗興而歸的風(fēng)險(xiǎn)；
6、社群分享：豐富用戶出行體驗(yàn)，把美好心情和美麗景色通過平臺(tái)分享給他人。
【第2篇】房地產(chǎn)開發(fā)融資租賃
房地產(chǎn)開發(fā)是一種資本、技術(shù)、管理密集型的投資行為，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目所占用的資金量是非常龐大的，如果不借助于各種融資手段，開發(fā)商將寸步難行。
同時(shí)，融資渠道作為產(chǎn)業(yè)鏈中的首環(huán)，一直以來便是房地產(chǎn)開發(fā)的瓶頸，需要金融業(yè)和健全的資金市場(chǎng)作為后盾。然而房地產(chǎn)開發(fā)的不同項(xiàng)目、不同環(huán)節(jié)或不同的房地產(chǎn)公司有著不同的風(fēng)險(xiǎn)和融資需求,因此必須對(duì)房地產(chǎn)的融資途徑進(jìn)行分析，確定最優(yōu)的融資結(jié)構(gòu):
1．自有資金
開發(fā)商利用企業(yè)自有資本金，或通過多種途徑來擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。例如關(guān)聯(lián)公司借款，以此來支持項(xiàng)目開發(fā)。
通過這種渠道籌措的資金開發(fā)商能長期持有，自行支配，靈活使用；必要的自有資金也是國家對(duì)開發(fā)商設(shè)定的硬性“門檻”。
121 號(hào)文件規(guī)定，自有資金比例必須超過30%。全國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量多，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，隨著投資規(guī)模的不斷加大，對(duì)自有資金的需求也會(huì)變得越來越大，眾多實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)商將會(huì)被排除出局。:
2．預(yù)收房款
預(yù)收房款通常會(huì)受到買賣雙方的歡迎，因?yàn)閷?duì)于開發(fā)商而言，銷售回籠是最優(yōu)質(zhì)、風(fēng)險(xiǎn)最低的融資方式，提前回籠的資金可以用于工程建設(shè)，緩解自有資金壓力，還能將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買家。
而對(duì)于買方而言，由于用少量的資金能獲得較大的預(yù)期增值收益，所以只要看好房產(chǎn)前景，就會(huì)對(duì)預(yù)售表現(xiàn)出極大的熱情。
121 號(hào)文件規(guī)定，商品房必須在“結(jié)構(gòu)封頂”時(shí)才能取得商業(yè)銀行的個(gè)人購房按揭貸款，而中國目前絕大部分購房者都是貸款買房，沒有住房貸款的支持，房地產(chǎn)開發(fā)商很難把房子預(yù)售出去，也就很難獲得預(yù)收房款。
房地產(chǎn)項(xiàng)目從開工建設(shè)，辦得“五證”，到“結(jié)構(gòu)封頂”平均需要1 年左右時(shí)間，這段時(shí)間正是資金最為短缺的時(shí)間，預(yù)收房款的不足，會(huì)使自有資金壓力更大，項(xiàng)目開發(fā)難以為繼。
3．建設(shè)單位墊資
一種是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一種是延期支付工程款。
據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)拖欠建設(shè)工程款約占年度房地產(chǎn)開發(fā)資金總量的10%，它解決的資金有限，而且也只是緩解，不能解決根本問題。
121 號(hào)文件對(duì)建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途作了嚴(yán)格限制，嚴(yán)禁建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2004 年起國家大力清欠農(nóng)民工工資，繼而引發(fā)大力清欠工程款，使得開發(fā)商業(yè)利用建設(shè)單位墊資籌集到的資金會(huì)更有限。
4．銀行貸款
在我國，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)對(duì)銀行貸款具有高度的依賴性，一直以來銀行貸款都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資途徑。
據(jù)保守估計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有50%以上來源于銀行貸款，如果再算上施工企業(yè)墊資、延遲供應(yīng)商材料付款等，至少應(yīng)有70%。而近年來，國家出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策主要是針對(duì)銀行信貸方面，:房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的驟然緊繃主要也是由于銀根緊縮。
銀行之所以肯貸款，也是再三考慮了房地產(chǎn)公司的品牌、項(xiàng)目進(jìn)展以及未來收益，最終有限度地給予放貸。當(dāng)前形勢(shì)下，銀行信貸，對(duì)于我國的房地產(chǎn)企業(yè)而言，依舊是首選，它便捷，實(shí)際經(jīng)濟(jì)成本較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大，可以通過調(diào)整長期負(fù)債和短期負(fù)債的負(fù)債結(jié)構(gòu)來規(guī)避還債壓力大等缺點(diǎn)。
但由于銀行貸款門檻被大大抬高，面對(duì)資金瓶頸，開發(fā)商亟待開拓新的融資渠道。
5．房地產(chǎn)信托
現(xiàn)階段信托產(chǎn)品主要有兩種模式：一種是信托投資公司直接對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資，另一種模式是債權(quán)融資。
相對(duì)銀行貸款而言房地產(chǎn)信托計(jì)劃的融資具有降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本、募集資金靈活方便及資金利率可靈活調(diào)整等優(yōu)勢(shì)。
由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新爾后再與銀行貸款充分結(jié)合起來就形成了一種新的組合融資模式即信托+銀行。:
6．上市融資
上市融資包括國內(nèi)上市融資和海外上市融資兩種方式。
房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌得巨額資金且籌集到的資金可以作為注冊(cè)資本永久使用沒有固定的還款期限,因此對(duì)于一些規(guī)模較大的開發(fā)項(xiàng)目尤其是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)具有很大的優(yōu)勢(shì)。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)要求資金規(guī)模較大投資期限較長上市可以為其提供穩(wěn)定的資金流保證開發(fā)期間的資金需求。
從企業(yè)規(guī)模上看由于上市的門檻比較高,能夠利用其融資的多為規(guī)模大、信譽(yù)好的大型房地產(chǎn)企業(yè)一些急于擴(kuò)充規(guī)模和資金實(shí)力的有發(fā)展?jié)摿Φ闹行推髽I(yè)還可以考慮買:(借):殼上市進(jìn)行融資，從而達(dá)到增發(fā)和配股的要求，實(shí)現(xiàn)從證券市場(chǎng)融資的目的。
7．房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化
房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過程從而使得投資者與投資對(duì)象之間的關(guān)系由直接的物權(quán)擁有轉(zhuǎn)化為債權(quán)擁有的有價(jià)證券形式。
:資產(chǎn)證券化的有利之處是開發(fā)商在吸納了投資基金后，雖然要讓出部分收益，但能夠迅速得到資金，建立良好的資金投入機(jī)制，順利啟動(dòng)項(xiàng)目；它還有助于房地產(chǎn)投資與消費(fèi)兩方面的實(shí)現(xiàn)，依托有價(jià)證券作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移載體，能吸引更多的資金進(jìn)入這一領(lǐng)域。
同時(shí)，基金價(jià)格的變動(dòng)包含著投資者對(duì)基金投資獲利能力的判斷和市場(chǎng)的預(yù)期，這種變動(dòng)有助于集聚房地產(chǎn)購買力和市場(chǎng)價(jià)格發(fā)現(xiàn)。
2005 年12 月1 日起《金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》:正式施行為房貸證券化提供了政策和法律依據(jù)?！豆芾磙k法》就信貸資產(chǎn)證券化發(fā)起機(jī)構(gòu)的資格、資本要求和證券化業(yè)務(wù)規(guī)則、風(fēng)險(xiǎn)管理、監(jiān)督管理與法律責(zé)任等方面明確作出了規(guī)定,為房地產(chǎn)證券化走向規(guī)范化提供了有力的保障。
8．聯(lián)合開發(fā)
聯(lián)合開發(fā)是房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營商以合作方式對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)的一種融資方式。
這種方式能夠有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展。地產(chǎn)商和經(jīng)營商實(shí)現(xiàn)聯(lián)盟合作、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)使雙方獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流有效地控制經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
目前我國對(duì)開發(fā)商取得貸款的條件有明確規(guī)定即房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的自有資本金必須在:35%及以上。
因此對(duì)于中型開發(fā)企業(yè)來說選擇聯(lián)合開發(fā)這種方式可以在取得銀行貸款有困難的情況下獲得融資保障避免資金鏈條斷裂。
多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商是從住宅開發(fā)轉(zhuǎn)過來的對(duì)商業(yè)特性和商業(yè)規(guī)律的把握存在著偏差套用住宅開發(fā)的模式開發(fā)不能將地產(chǎn)商、投資商、經(jīng)營者、物業(yè)管理者有機(jī)地結(jié)合起來這就會(huì)帶來巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。
聯(lián)合開發(fā)可以實(shí)現(xiàn)各開發(fā)環(huán)節(jié)的整合和重新定位并且地產(chǎn)商與經(jīng)營商強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合可以通過品牌組合產(chǎn)生經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。開發(fā)商和經(jīng)營商的品牌效應(yīng)能有效提升商業(yè)地產(chǎn)的租售狀況使其在吸引客流、營造商業(yè)氣氛上得到保證。
9．開發(fā)商貼息貸款
開發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金委托商業(yè)銀行向購買其商品房者發(fā)放委托貸款并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限的利息其實(shí)質(zhì)是一種“賣方信貸”。
對(duì)商業(yè)銀行來講通過委托貸款業(yè)務(wù)既可以規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)、信貸風(fēng)險(xiǎn)也能獲得可觀的手續(xù)費(fèi)等中間業(yè)務(wù)收入。
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來講委托貸款業(yè)務(wù)有利于解決在銷售階段的資金回籠問題實(shí)現(xiàn)提前銷售?；鼗\的資金既可作為銷售利潤歸入自有資金也可直接投入工程建設(shè)還能夠更好地解決35%的開發(fā)商的自有資金短缺難題使他們更容易得到商業(yè)銀行的開發(fā)貸款。:
同時(shí)，商家貼息提供了極具誘惑力的市場(chǎng)營銷題材，:購房者感覺更有保證，也刺激了房產(chǎn)的銷售。開發(fā)商還可根據(jù)情況，將今后固定每期可收回的購房按揭貸款抵押給銀行，:獲得一定比例的現(xiàn)實(shí)貸款，:來解決臨時(shí)性資金需求。
這種融資是在銷售過程中實(shí)現(xiàn)的，安全可靠，但不是所有的開發(fā)商都可以嘗試的，因?yàn)橐度胍还P可觀的鋪底資金并在長時(shí)間內(nèi)分期收回，所以它僅適合那些有實(shí)力、有規(guī)模的大型房地產(chǎn)企業(yè)，而且開發(fā)的項(xiàng)目為高利潤高檔次的精品社區(qū)。
10.售后回買及回租
售后回買指開發(fā)商將自己所開發(fā)的物業(yè)，出售或典當(dāng)給貸款機(jī)構(gòu)，以獲得大量現(xiàn)金，:用于再投資；同時(shí)，在今后較長一段時(shí)間內(nèi)以類似分期還貸形式，再將該項(xiàng)物業(yè)贖回。
這里所稱的貸款機(jī)構(gòu)可以是銀行、投資公司、財(cái)務(wù)公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)，也可以是資金雄厚的實(shí)業(yè)公司。售后回買不僅使開發(fā)商可以獲得高比例的融資，用于連續(xù)開發(fā)其他項(xiàng)目，還繞過了國家不允許一般性公司之間相互拆借資金的政策禁令，在贖回物業(yè)后還能得到產(chǎn)權(quán)，:再次銷售。
這種融資方式特別適合那些因?yàn)槭种写罅砍钟虚L時(shí)間內(nèi)難以銷售出去的存量房產(chǎn)而使資金周轉(zhuǎn)不暢的開發(fā)商，對(duì)于盤活資產(chǎn)、啟動(dòng)再投資有著極其重要的作用。
但在售后回買過程中會(huì)發(fā)生兩次交易稅費(fèi)，還要付給貸款機(jī)構(gòu)一筆不小的銷售價(jià)差，以作貸款利息，因而資金成本相對(duì)較高，在操作前要縝密分析經(jīng)濟(jì)可行性。售后回租指開發(fā)商將自己開發(fā)的物業(yè)出售以后，再租回來自營或委托他人經(jīng)營。
在售后回租過程中，擁有某項(xiàng)物業(yè)的開發(fā)商可獲利二次：他先出讓了該物業(yè)的所有權(quán)，使開發(fā)資金即時(shí)變現(xiàn)回籠，以達(dá)到減少資金占用和獲得銷售利潤的目的；同時(shí)，又保留了對(duì)該物業(yè)的使用權(quán)，以在今后的租賃中長期獲得經(jīng)營收益。
:整個(gè)操作的關(guān)鍵在于后期的經(jīng)營能否兌現(xiàn)售時(shí)承諾的投資回報(bào)，也就是經(jīng)營能否達(dá)到預(yù)先計(jì)劃的盈利水平，為此在銷售之前必須有客觀細(xì)致、切實(shí)可行的經(jīng)營計(jì)劃，有值得信賴的委托經(jīng)營機(jī)構(gòu)，
否則就有銷售欺詐之嫌。這種方式特別適合開發(fā)產(chǎn)品為商用建筑的房地產(chǎn)企業(yè)融資，如酒店、商場(chǎng)等。
11.海外融資
海外房產(chǎn)基金的進(jìn)入對(duì)中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是有益的。
一方面可以緩解國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸的過度依賴，有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。
但由于目前我國尚未頒布房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)，海外地產(chǎn)基金在中國投資還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)，國外房地產(chǎn)投資基金對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的本身要求很高，投入項(xiàng)目后在運(yùn)作過程中要求規(guī)范而透明，而國內(nèi)一些房產(chǎn)企業(yè)運(yùn)作不規(guī)范，所以海外房產(chǎn)基金在中國的發(fā)展還存在著一些障礙。
12.融資租賃
根據(jù)《合同法》的規(guī)定房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過出租人選定房屋后由出租人向房地產(chǎn)銷售一方購買該房屋并交給承租人使用承租人交付租金。
:出租人通過收取租金獲得收益在存款利率不斷下降的情況下出租人更愿意以這種無風(fēng)險(xiǎn)的方式獲得比利息更高的回報(bào)。房地產(chǎn)融資租賃與銀行貸款相比，具有更簡(jiǎn)單，快捷的優(yōu)勢(shì)。
盡管租賃的租金相對(duì)較高，但與銀行借款相比，申請(qǐng)過程更簡(jiǎn)單快捷，另外，租賃條款還可以根據(jù)承租人的現(xiàn)金流量需要加以安排，還款方式更具有靈活性，以上特點(diǎn)更有利于房地產(chǎn)企業(yè)的健康、持續(xù)的發(fā)展。
13.非上市增資擴(kuò)股——私募股權(quán)融資
受美國次級(jí)貸款引起的全球股災(zāi)和經(jīng)濟(jì)衰退的影響，2008 年3月20 日恒大地產(chǎn)在香港全球公開發(fā)售（ipo）未獲一家機(jī)構(gòu)認(rèn)購而被迫放棄，顯示了國際資本市場(chǎng)的十足寒意。
在這種情況下，恒大地產(chǎn)選擇了非上市增資擴(kuò)股，其中，香港新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤投資入股1.5 億美元，占公司股份3.9%；中東某國家投資局投資1.46億美元，占公司股份3.8%；德意志銀行、美林銀行等其他5 家機(jī)構(gòu)投資入股2.1 億美元。
14.夾層融資
夾層融資是一種介乎股權(quán)與債權(quán)之間的信托產(chǎn)品在房地產(chǎn)領(lǐng)域常常是對(duì)不同債權(quán)和股權(quán)的組合處于公司資本結(jié)構(gòu)的中層具有靈活性高、門檻低的優(yōu)勢(shì)。
近年來歐美的抵押貸款渠道變窄房地產(chǎn)開發(fā)商融資的:15%至:0%,是靠夾層融資來補(bǔ)足的。
:對(duì)于房地產(chǎn)商來說可以根據(jù)募集資金的特殊要求進(jìn)行調(diào)整股權(quán)進(jìn)去后還可以向銀行申請(qǐng)貸款資金回報(bào)的要求適中;:對(duì)于項(xiàng)目要求較低不要求“:四證”齊全投資方對(duì)控制權(quán)的要求較低。對(duì)夾層融資的提供者而言還款方式靈活投資風(fēng)險(xiǎn)比股權(quán)小;:退出的確定性較大比傳統(tǒng)的私有股權(quán)投資更具流動(dòng)性。
15.債券融資
由于地產(chǎn)項(xiàng)目具有資金量大、風(fēng)險(xiǎn)高以及流動(dòng)性差等特點(diǎn)再加上我國的企業(yè)債券市場(chǎng)運(yùn)作機(jī)制不是十分完善,屢屢出現(xiàn)企業(yè)債券無法按期償還的案例,因此國家對(duì)房地產(chǎn)債券的發(fā)行始終控制得比較嚴(yán)格。
監(jiān)管部門為規(guī)范債券市場(chǎng),采取了嚴(yán)格債券審批程序、尤其是嚴(yán)控房地產(chǎn)項(xiàng)目債券審批的措施。諸如此類的約束使得我國房地產(chǎn)發(fā)債融資的門檻較高而不易進(jìn)入且發(fā)行成本較高對(duì)于一些民營企業(yè)來說是可望而不可及的融資方式。
16.項(xiàng)目融資
所謂項(xiàng)目融資，指以項(xiàng)目的資產(chǎn)、收益作抵押來融資。這種方式具有一次性融資金額大、項(xiàng)目建設(shè)期和回收期長、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)等特點(diǎn)因此對(duì)于大型的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以考慮采用項(xiàng)目融資的方式來實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險(xiǎn)屏蔽的作用。
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【第3篇】融資租賃系統(tǒng)開發(fā)
一、融資租賃商業(yè)分析
在法律關(guān)系方面，承租人（使用人）指定出租人（融資租賃公司）根據(jù)承租人的指示向其指定的出賣人（供應(yīng)商）采購其指定的租賃物，出租人憑借其對(duì)租賃物的所有權(quán)將租賃物租賃給承租人使用，承租人按約定的金額及期限向出租人支付租金，租金支付完畢后出租人可以按約定將租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人。
租賃模式：直租模式、售后回租模式
商業(yè)價(jià)值：1、承租人：分期付款/資產(chǎn)套現(xiàn)
2、出賣人：設(shè)立新興銷售方式，并及時(shí)收回資金
3、出租人：賺取租金/服務(wù)費(fèi)等利潤
融資租賃涉及款項(xiàng)如下：
融資租賃涉及款項(xiàng)：通常有采購金額、首付款、融資額、保證金、服務(wù)費(fèi)（手續(xù)費(fèi)）
a. 采購金額是融資租賃公司與出賣人的買賣合同中的交易金額；
b.首付款是承租人在融資租賃合同簽訂后直接向融資租賃公司支付的款項(xiàng)，不作為融資租賃的融資額，不作為計(jì)息收租金的本金，實(shí)踐中首付款通常是買賣合同中的預(yù)付款；
c.融資額指融資租賃公司實(shí)際為承租人提供分期付款的金額，是計(jì)息收租金的本金；
d.保證金由融資租賃公司在融資租賃合同簽訂后即收取，通常用于抵充最后幾期租金；
e.服務(wù)費(fèi)是融資租賃公司收取的手續(xù)性費(fèi)用，這個(gè)收費(fèi)項(xiàng)目和總租金無關(guān)，額外收??；
f.各金額關(guān)系如下：
f1.采購金額=首付款+融資額（注：首付款可以為0）
f2.總租金=分期租金*支付期數(shù)（總租金以融資額作為本金，以等額本息法計(jì)算所得）
f3.融資租賃公司項(xiàng)目總收入= 總租金 + 首付款+服務(wù)費(fèi)
二、不動(dòng)產(chǎn)融資租賃分析
常用于售后回租業(yè)務(wù)中
1、 效力合法性：最高法院《融資租賃司法解釋（征求意見稿）》第四條曾規(guī)定：“有下列 情形之一的，人民法院應(yīng)認(rèn)定融資租賃合同無效：……（二）以房屋等不動(dòng)產(chǎn) 作為租賃物的”，但是在最后頒布施行的正式稿中前述規(guī)定被刪除了
立法時(shí)有過爭(zhēng)議，如今不動(dòng)產(chǎn)從法律、司法解釋上說可以認(rèn)定為租賃物
2、 使用性原則：租賃物必須滿足使用價(jià)值，典型企業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)
法律實(shí)務(wù)界對(duì)此的認(rèn)定的是商業(yè)經(jīng)營用途；區(qū)別于住宅，住宅滿足的是生活用途而非商業(yè)經(jīng)營用途。
探討問題：開發(fā)商開發(fā)租賃樓盤用于租賃，開發(fā)商作為承租人主體可否開展售后回租業(yè)務(wù)？
3、 所有權(quán)明確原則：必須完成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記
4、 效力瑕疵的處理原則：根據(jù)合同實(shí)際的法律關(guān)系認(rèn)定
典型情形：在建工程做售后回租，可以視為借貸合同，按照民間借貸處理
5、 不動(dòng)產(chǎn)融資租賃變通方案
1）選擇適合的標(biāo)的物：企業(yè)廠房、商業(yè)地產(chǎn)
《金融租賃公司管理辦法》第四條規(guī)定“適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，銀監(jiān)會(huì)另有規(guī)定的除外。”企業(yè)的生產(chǎn)廠房、商業(yè)地產(chǎn)等都屬于該范圍，一般認(rèn)為是適格的租賃物。
注意：商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營方式：
a. 聯(lián)營利潤分成：承租人明確入駐商家實(shí)際使用的披露聲明
b. 租賃招商：承租人從出租人處取得轉(zhuǎn)租授權(quán)
2）不動(dòng)產(chǎn)租賃動(dòng)產(chǎn)化
某些不動(dòng)產(chǎn)不屬于適當(dāng)?shù)淖赓U物，或者無法完成上述產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，可以以該類不動(dòng)產(chǎn)上附屬的動(dòng)產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行融資租賃。實(shí)務(wù)界通常稱之為“間接租賃式”。較為典型的是在建商業(yè)地產(chǎn)，在無法完成權(quán)屬登記的情況下，以建筑物中的電梯、機(jī)電設(shè)備、空調(diào)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)作為租賃物。
注意：司法實(shí)踐中傾向于認(rèn)為“以添附、建設(shè)在不動(dòng)產(chǎn)之上的設(shè)備作為租賃物的 融資租賃合同，仍屬于融資租賃合同”。需要指出的是，通常租賃物必須具有獨(dú)立、特定的特征：即可拆分。對(duì)于裝修材料等不可作為融資租賃物。
3）將合同關(guān)系進(jìn)行合理轉(zhuǎn)化
某些不動(dòng)產(chǎn)作為租賃物的交易即便不被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系，也并不意味著融資租賃合同一定無效?！度谫Y租賃司法解釋》對(duì)合同效力認(rèn)定采用實(shí)質(zhì)重于形式的標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定“對(duì)于名為融資租賃合同但是實(shí)際不構(gòu) 成融資租賃法律關(guān)系的，人民法院應(yīng)按照實(shí)際構(gòu)成的法律關(guān)系處理?！睂?shí)務(wù) 中，合同是否歸于無效，司法態(tài)度傾向于取決于兩個(gè)因素：一是其實(shí)際構(gòu)成的 合同關(guān)系類型；二是此類合同是否具備《合同法》第 52 條規(guī)定的合同無效情 形。一般而言，不被認(rèn)定為融資租賃法律關(guān)系的交易可能構(gòu)成借貸關(guān)系、租賃關(guān)系、租購關(guān)系等。
因司法認(rèn)定而確立的實(shí)際法律關(guān)系如果認(rèn)定有效，則合同雙方的權(quán)利義務(wù) 關(guān)系按實(shí)際法律關(guān)系處理，同樣可以全部或大部分實(shí)現(xiàn)出租人的利益預(yù)期。原來租賃關(guān)系中的擔(dān)保機(jī)制，在實(shí)際法律關(guān)系有效的情況下，仍然可以認(rèn)定有效。
4）帶擔(dān)保業(yè)務(wù)中設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)兜底條款
融資租賃交易中，出租人通常需要承租人或其指定第三人提供擔(dān)保。為了 防范不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的效力風(fēng)險(xiǎn)，出租人可以在擔(dān)保合同或條款中約定，如果 租賃合同被人民法院認(rèn)定為實(shí)質(zhì)系其他合同關(guān)系（如由融資租賃轉(zhuǎn)化為借 款），擔(dān)保人責(zé)任不因此免除，并須承擔(dān)轉(zhuǎn)化后的合同項(xiàng)下?lián)Ｘ?zé)任；如果合 同被認(rèn)定為無效，擔(dān)保人須對(duì)司法判決所確認(rèn)的被擔(dān)保人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的給付義務(wù) 依然承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。通過上述條款來降低法律適用不確定性的風(fēng)險(xiǎn)。
三、融資租賃流程設(shè)計(jì)
1、承租人選定出賣人，與出賣人就貨物的品名、規(guī)格、配置、數(shù)量、采購價(jià)款、質(zhì)保期、維保服務(wù)、簽約主體（廠商或代理商等）等問題達(dá)成一致，并建議簽署相應(yīng)意向書；
2、出租人對(duì)承租人與出賣人開展盡職調(diào)查；
3、承租人、出賣人、出租人就貨物的付款方式進(jìn)行協(xié)商，包括出賣人所要求的付款方式，以及出租人相對(duì)應(yīng)對(duì)承租人提供的融資方案；
4、承租人與出租人簽訂《融資租賃合同》；
5、出租人與出賣人簽訂《采購合同》，并請(qǐng)承租人共同會(huì)簽確認(rèn)；
（若采購進(jìn)口設(shè)備需要委托外貿(mào)公司代理進(jìn)口采購的，出租人應(yīng)該在取得承租人書面確認(rèn)的前提下作為委托人與外貿(mào)公司簽訂《委托合同》，并且承租人會(huì)簽確認(rèn)）；
6、如交易涉及擔(dān)保的，請(qǐng)施工單位與融資租賃公司簽訂并履行相應(yīng)的擔(dān)保合同、履行相應(yīng)產(chǎn)生的手續(xù)等；
7、融資租賃公司履行《采購合同》，履行其中的付款、交貨流程；
8、貨交承租人后，出租人與出賣人簽署《租賃物交付確認(rèn)書》，并且出租人在租賃物顯眼處安裝所有權(quán)標(biāo)識(shí)，并完成網(wǎng)絡(luò)公示系統(tǒng)登記公示；
9、如涉及起重機(jī)械等特種設(shè)備的，承租人以使用人的身份按照法律法規(guī)辦理年檢；
10、承租人與出租人按約定定期收付租金并且結(jié)算；
11、租金支付義務(wù)履行完畢后，承租人與出租人簽署《貨物買賣及所有權(quán)轉(zhuǎn)移書》，根據(jù)約定承租人支付象征性留購價(jià)（如人民幣100元等）的貨款后實(shí)現(xiàn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移；
12、根據(jù)實(shí)際情況對(duì)租賃物維保合同等進(jìn)行變更等。
四、風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
1、買賣合同特殊性處理：該類買賣合同具有特殊性，簽訂時(shí)各方要強(qiáng)調(diào)交易物用于買方為承租人提供融資租賃服務(wù)，承租人對(duì)買賣合同中內(nèi)容都由承租人與出賣人協(xié)商并會(huì)簽確認(rèn)，融資租賃公司未干預(yù)承租人做任何選型選擇出賣人，這樣能鎖定承擔(dān)質(zhì)量瑕疵責(zé)任人為出賣人。
2、使用方式：由承租人根據(jù)合同約定的方式使用。實(shí)踐中在工程行業(yè)中施工單位可能會(huì)將租賃裝備實(shí)際交給分包單位使用，因此在融資租賃期間要明確約定使用方式，如“租賃物必須在xxx施工地點(diǎn)由承租人或承租人的合法分包人嚴(yán)格根據(jù)承租人的指示操作，承租人對(duì)租賃物有保管責(zé)任”。
3、出賣人主體確認(rèn)：無論出賣人是國內(nèi)廠商、國外廠商還是代理經(jīng)銷商，融資租賃合同中確認(rèn)的出賣人與相關(guān)買賣合同的出賣人主體應(yīng)該保持一致。
4、善意取得問題：為了防止施工單位實(shí)踐中擅自處分施工裝備，2023年3月1日起實(shí)施的《關(guān)于審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》給出如下3條方法：
a. 融資租賃公司安裝所有權(quán)標(biāo)識(shí)；
b. 中登網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)公示系統(tǒng)實(shí)行登記公示；
c. 適時(shí)辦理動(dòng)產(chǎn)抵押，融資租賃公司授權(quán)承租人將租賃物抵押給融資租賃公司（在物權(quán)理論上不合乎常理，但這是融資租賃領(lǐng)域的特殊做法）。
實(shí)踐中做了上述措施后是否能完全排除善意取得的風(fēng)險(xiǎn)需要根據(jù)司法實(shí)踐進(jìn)一步總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，但我們建議融資租賃公司至少要做到安裝所有權(quán)標(biāo)識(shí)以及進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)公示系統(tǒng)。
5、設(shè)備質(zhì)量瑕疵索賠權(quán)：融資租賃與經(jīng)營性最大的區(qū)別就在于承租人能夠直接行使買方對(duì)賣方的索賠權(quán)，租賃物的中要明確該條款。實(shí)踐中施工單位有權(quán)直接要求供應(yīng)商提供質(zhì)保、維保等服務(wù)，融資租賃公司提供必要協(xié)助。
6、租賃物保險(xiǎn)方案：融資租賃公司或施工單位都對(duì)租賃物享有保險(xiǎn)利益，建議融資租賃公司投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)，防止承租人因?yàn)槠滟Y產(chǎn)信用度下降、投保瑕疵等原因在租賃物損壞、滅失而承租人無法按約定繼續(xù)支付租金時(shí)，融資租賃公司有一份保障。
7、融資租賃合同法定解除權(quán)的整理
雙方都能解除情形
1）出租人與出賣人訂立的買賣合同解除、被確認(rèn)無效或者被撤銷，且雙方未能重新訂立買賣合同的；
2）租賃物因不可歸責(zé)于雙方的原因意外毀損、滅失，且不能修復(fù)或者確定替代物的；
3）因出賣人的原因致使融資租賃合同的目的不能實(shí)現(xiàn)的。
出租人單方解除情形
1）承租人未經(jīng)出租人同意，將租賃物轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押、質(zhì)押、投資入股或者以其他方式處分租賃物的；
2）承租人未按照合同約定的期限和數(shù)額支付租金，符合合同約定的解除條件，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；
3）承租人欠付租金達(dá)到兩期以上，或者數(shù)額達(dá)到全部租金15%以上，經(jīng)出租人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付的；
4）承租人違反合同約定，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的其他情形。
承租人單方解除情形
因出租人的原因致使承租人無法占有、使用租賃物
注意：在承租人拖欠支付租金的情形下，出租人請(qǐng)求解除融資租賃合同收回租賃物的，就不得同時(shí)主張請(qǐng)求承租人支付合同項(xiàng)下全部未付租金（業(yè)界常稱“全部租金提前到期”）；
如果出租人主張全部租金提前到期的并履行成功的，雙方后續(xù)約定協(xié)議終止融資租賃合同，并就租賃物的后續(xù)質(zhì)保、維保問題與出賣人協(xié)商變更事宜。
8、租賃物殘值問題：融資租賃合同被出租人解除等情況下可能產(chǎn)生租賃物價(jià)值或殘值賠償?shù)葐栴}，因此融資租賃合同中要約定殘值認(rèn)定機(jī)制，選擇具備資質(zhì)的第三方檢驗(yàn)機(jī)構(gòu)認(rèn)定，如簡(jiǎn)單約定“公允價(jià)值”或“固定資產(chǎn)計(jì)提折舊”的方式容易引發(fā)確定損失金額的糾紛。
因出租人法定解除融資租賃合同收回租賃物后，分兩種情況計(jì)算出租人損失金額：
1）明確約定租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的，出租人預(yù)期應(yīng)得利益為融資租賃合同項(xiàng)下所有其應(yīng)收款項(xiàng)，因此此時(shí)出租人損失金額計(jì)算如下：
損失金額=承租人未付租金及費(fèi)用（含留購價(jià)） - 收回租賃物殘價(jià)值 + 第三方檢測(cè)費(fèi)
注：該公式計(jì)算后得值若為負(fù)數(shù)，說明承租人已經(jīng)支付了大部分租金，而出租人收回的租賃物的價(jià)值已然超過承租人的欠款，因此承租人有權(quán)對(duì)差額部分要求出租人返還
2）未明確約定租賃物所有權(quán)轉(zhuǎn)移給承租人的，出租人預(yù)期應(yīng)得利益為融資租賃合同項(xiàng)下所有其應(yīng)收款項(xiàng)以及預(yù)期可得到的殘值租賃物，因此此時(shí)出租人損失金額計(jì)算如下：
損失金額=承租人未付租金及費(fèi)用 - 收回租賃物價(jià)值 + 第三方檢測(cè)費(fèi) + 殘值
五、日常業(yè)務(wù)管理建議：原則法商聯(lián)合作戰(zhàn)原則
1、 維護(hù)經(jīng)營資質(zhì)，包含企業(yè)經(jīng)營資質(zhì)、產(chǎn)品經(jīng)營資質(zhì)
2、 注意區(qū)別融資租賃公司和金融租賃公司，不得超經(jīng)營范圍開展業(yè)務(wù)
3、對(duì)租賃物設(shè)備投保財(cái)產(chǎn)一切險(xiǎn)
4、日常催收：遠(yuǎn)程控制系統(tǒng)、及時(shí)發(fā)送催收函中斷訴訟時(shí)效
（建議操作中采取土洋結(jié)合的方法），
5、定期回訪：檢查所有權(quán)標(biāo)識(shí)、使用情況、維保記錄、耗材采購質(zhì)量 是否合法合規(guī)
6、對(duì)擔(dān)保人擔(dān)保物定期檢查
7、形成內(nèi)部項(xiàng)目評(píng)審機(jī)制
【第4篇】融資租賃開發(fā)融資渠道
一、企業(yè)融資途徑：
企業(yè)融資的途徑有很多種。大致可以分為兩種：債務(wù)性融資和權(quán)益性融資。
債務(wù)性：
1、銀行貸款。銀行是企業(yè)最主要的融資渠道。按資金性質(zhì)，分為流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款和專項(xiàng)貸款三類。專項(xiàng)貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優(yōu)惠，貸款分為信用貸款、擔(dān)保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)。
2、債券融資。企業(yè)債券，也稱公司債券，是企業(yè)依照法定程序發(fā)行、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券，表示發(fā)債企業(yè)和投資人之間是一種債權(quán)債務(wù)關(guān)系。債券持有人不參與企業(yè)的經(jīng)營管理，但有權(quán)按期收回約定的本息。在企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，債權(quán)人優(yōu)先于股東享有對(duì)企業(yè)剩余財(cái)產(chǎn)的索取權(quán)。企業(yè)債券與股票一樣，同屬有價(jià)證券，可以自由轉(zhuǎn)讓。
權(quán)益性：
1、股票籌資。股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點(diǎn)，因而籌資風(fēng)險(xiǎn)較小。股票市場(chǎng)可促進(jìn)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，真正成為自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我發(fā)展、自我約束的法人實(shí)體和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體。同時(shí)，股票市場(chǎng)為資產(chǎn)重組提供了廣闊的舞臺(tái)，優(yōu)化企業(yè)組織結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的整合能力。
2、融資租賃。融資租賃，是通過融資與融物的結(jié)合，兼具金融與貿(mào)易的雙重職能，對(duì)提高企業(yè)的籌資融資效益，推動(dòng)與促進(jìn)企業(yè)的技術(shù)進(jìn)步，有著十分明顯的作用。融資租賃有直接購買租賃、售出后回租以及杠桿租賃。此外，還有租賃與補(bǔ)償貿(mào)易相結(jié)合、租賃與加工裝配相結(jié)合、租賃與包銷相結(jié)合等多種租賃形式。融資租賃業(yè)務(wù)為企業(yè)技術(shù)改造開辟了一條新的融資渠道，博凱投資采取融資融物相結(jié)合的新形式，提高了生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)的引進(jìn)速度，還可以節(jié)約資金使用，提高資金利用率。
二、企業(yè)貸款渠道
1、信用貸款
信用貸款在流程上相對(duì)來說比較簡(jiǎn)單，放款也較快，相對(duì)的，貸款額度不高。貸款公司和銀行對(duì)借貸企業(yè)的要求不同，一般來說貸款公司的要求相對(duì)要低部分。企業(yè)經(jīng)營狀況良好、公司資質(zhì)足夠。信用貸款一般為企業(yè)年流水的30%-50%。
2、抵押貸款
抵押貸款能說是企業(yè)能將所擁有的房產(chǎn)或土地作為抵押，從銀行或貸款公司得帶貸款錢，抵押貸款相對(duì)信用貸款來說，貸款額度會(huì)相對(duì)高部分。抵押貸款是企業(yè)融資中最常見的一種方式，而且能提供抵押物的企業(yè)也比較容易獲貸，房產(chǎn)抵押貸款是小微企業(yè)主的上上之選。
3、擔(dān)保貸款/聯(lián)保貸款
所謂聯(lián)保貸款，是指多個(gè)小企業(yè)自愿組成一個(gè)聯(lián)合擔(dān)保體，一起向貸款機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款，若其中一個(gè)企業(yè)逾期還款，其他企業(yè)將承擔(dān)連帶責(zé)任。這種貸款方式最大的好處就是：手續(xù)簡(jiǎn)便，聯(lián)合擔(dān)保成員無需提供額外的擔(dān)保，而且一旦通過審批，便可很快獲貸
【第5篇】汽車融資租賃業(yè)務(wù)開發(fā)
經(jīng)過幾個(gè)月的精心編寫，由車咖院創(chuàng)始人車俠老黃編寫的《2022汽車融資租賃直租業(yè)務(wù)產(chǎn)品調(diào)研報(bào)告》正式發(fā)售，本報(bào)告是專門針對(duì)國內(nèi)汽車融資租賃直租業(yè)務(wù)的產(chǎn)品所做的調(diào)研報(bào)告。
本報(bào)告包含了：行業(yè)現(xiàn)狀、競(jìng)品分析、分析建議、報(bào)告總結(jié)四部分，文中分析了汽車融資租賃直租行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律、發(fā)展前景、政策環(huán)境、關(guān)聯(lián)行業(yè)信息、客戶特點(diǎn)分析、市場(chǎng)競(jìng)品分析、企業(yè)發(fā)展建議等內(nèi)容，并摘取了羅蘭貝格、普華永道等知名咨詢公司的報(bào)告數(shù)據(jù)，是國內(nèi)少有的汽車融資租賃直租業(yè)務(wù)的行業(yè)調(diào)研報(bào)告，是理論結(jié)合實(shí)際而產(chǎn)生的一份具有很強(qiáng)實(shí)用性的調(diào)研報(bào)告。
發(fā)展汽車融資租賃，不但有利于促進(jìn)汽車銷量、有利于增加汽車金融滲透率、有利于汽車消費(fèi)渠道下沉、有利于二手車行業(yè)穩(wěn)定車源和價(jià)格、有利于汽車后市場(chǎng)形成完善產(chǎn)業(yè)鏈，還有利于完善國家金融體系、形成多元化金融產(chǎn)品供給。
隨著2023年6月22日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出支持“有序發(fā)展汽車融資租賃”和7月5日商務(wù)部等17部委發(fā)布《關(guān)于搞活汽車流通 擴(kuò)大汽車消費(fèi)若干措施的通知》中明確提出：支持“有序發(fā)展汽車融資租賃，鼓勵(lì)汽車生產(chǎn)企業(yè)、銷售企業(yè)與融資租賃企業(yè)加強(qiáng)合作，增加金融服務(wù)供給”，隨著眾多國家支持政策的出臺(tái)，很多企業(yè)對(duì)于發(fā)展汽車融資租賃有著較強(qiáng)的興趣。
現(xiàn)階段，正值企業(yè)年度總結(jié)和下一年度企業(yè)規(guī)劃的階段，《2022汽車融資租賃直租業(yè)務(wù)產(chǎn)品調(diào)研報(bào)告》可以幫助企業(yè)更加深入了解汽車融資租賃直租業(yè)務(wù)行業(yè)，對(duì)于企業(yè)規(guī)劃發(fā)展汽車融資租賃直租業(yè)務(wù)可以起到巨大的幫助。報(bào)告可以幫助企業(yè)少走彎路、少踩雷，幫助企業(yè)做出科學(xué)合理的業(yè)務(wù)規(guī)劃。
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