房租個(gè)人所得稅（3篇）

【第1篇】房租個(gè)人所得稅

例題：

公司租賃個(gè)人住房作為員工宿舍

租賃期間：2019.1.1-2019.12.31

租金：4000元/月

支付方式：每半年支付一次。

發(fā)票開(kāi)具：房東到稅務(wù)局代開(kāi)增值稅專用發(fā)票

票面信息顯示如下：

1.發(fā)票代碼下顯示“代開(kāi)”二字

2.購(gòu)買方信息：承租方名稱及稅號(hào)等

3.貨物或應(yīng)稅勞務(wù)、服務(wù)名稱：房租（2019.1.1-2019.6.30）

4.單位：月

5.稅率顯示：***

6.含稅金額24000元（其中，不含稅金額23657.14元，增值稅稅額342.86元。）

7.銷售方信息：代開(kāi)機(jī)關(guān)相關(guān)信息

8.備注事項(xiàng)：①房屋坐落地址 ②代開(kāi)企業(yè)稅號(hào)（出租方身份證號(hào)） ③代開(kāi)企業(yè)名稱：出租方姓名

9.發(fā)票專用章：代開(kāi)單位代開(kāi)發(fā)票專用章

稅收完稅證明相關(guān)稅費(fèi)（金額四舍五入，保留兩位小數(shù)）：

序號(hào)

稅種

品目名稱

實(shí)繳金額

（元）

1

增值稅

租賃服務(wù)

342.86

2

城市維護(hù)建設(shè)稅

市區(qū)

24.00

3

房產(chǎn)稅

從租計(jì)征

946.29

4

個(gè)人所得稅增值稅

財(cái)產(chǎn)租賃所得

1,788.69

合計(jì)

3,101.84

城市維護(hù)建設(shè)稅 = 342.86*7% = 24（元）

增值稅 = 24000/（1+5%）*1.5% = 342.86（元）

房產(chǎn)稅 = （24000-342.86）*4% = 946.29（元）

以上三項(xiàng)稅金合計(jì)金額 = 1313.15（元）

個(gè)人所得稅 = [（24000-1313.15）-800*6]*10% = 1788.69（元）

相關(guān)政策鏈接：

一、增值稅

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)附件2《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》的規(guī)定：“個(gè)人出租住房，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額”。 其中，個(gè)人包括個(gè)體工商戶和其他個(gè)人。

其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)，按照以下公式計(jì)算應(yīng)納稅款：（1）出租住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%（2）出租非住房：應(yīng)納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×5%

上述所指的非住房主要是商鋪、寫字間等非居住性用房。

二、城市維護(hù)建設(shè)稅

《中華人民共和國(guó)城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》(2011修訂)第三條規(guī)定，“城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與消費(fèi)稅、增值稅、營(yíng)業(yè)稅同時(shí)繳納?！保ㄗⅲ耗壳耙褷I(yíng)改增）

第四條規(guī)定，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率如下：納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7%；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%。

三、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅以房產(chǎn)為征稅對(duì)象。我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)分為從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：一種是按房產(chǎn)原值一次減除10%-30%后的余值計(jì)征的，稅率為1.2%；另一種是按房產(chǎn)出租的租金收入計(jì)征的，稅率為12%。

根據(jù)《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）第二條第（三）項(xiàng)規(guī)定：“對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，......按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。”

四、個(gè)人所得稅

《中華人民共和國(guó)個(gè)人所得稅法》(2011修正)第二條第（八）項(xiàng)規(guī)定，下列各項(xiàng)個(gè)人所得，應(yīng)納個(gè)人所得稅：（八）財(cái)產(chǎn)租賃所得。

財(cái)產(chǎn)租賃所得，是指?jìng)€(gè)人出租建筑物、土地使用權(quán)、機(jī)器設(shè)備、車船以及其他財(cái)產(chǎn)取得的所得。

財(cái)產(chǎn)租賃所得以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

適用稅率：

① 財(cái)產(chǎn)租賃所得適用20%的比例稅率；

② 對(duì)個(gè)人按市場(chǎng)價(jià)格出租住房取得的所得，減按10%的稅率征收個(gè)人所得稅。

個(gè)人出租住房應(yīng)納稅額計(jì)算公式

① 每月租金不超過(guò)4000元的：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）-800］×10%

② 每月租金在4000元以上的：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率=［每月租金-允許扣除的項(xiàng)目-修繕費(fèi)用（800元為限）］×（1-20%）×10%

以上不符之處，歡迎各位交流溝通

【第2篇】個(gè)人所得稅房租

《個(gè)人所得稅專項(xiàng)附加扣除暫行辦法》出臺(tái)后，個(gè)人房屋租金抵扣成為網(wǎng)上熱議的焦點(diǎn)。有房東表示：“租戶申請(qǐng)住房租金專項(xiàng)附加扣除能省100元，我每月至少要墊進(jìn)去500元”、“因目前房租不含稅，如果因?yàn)樘顖?bào)個(gè)稅相關(guān)文件出現(xiàn)交稅問(wèn)題，都由填寫人承擔(dān)（房租的20%，一年大概兩萬(wàn)左右）”。也有租戶因?yàn)閾?dān)心填報(bào)個(gè)稅房租抵扣信息后，房租的稅金會(huì)轉(zhuǎn)嫁給自己而放棄申報(bào)。

圖片：吳薇

因?yàn)榕涮准?xì)則不明朗，原本是惠民的專項(xiàng)抵扣政策，卻無(wú)法充分釋放紅利。目前房屋租金的稅率到底是多少？當(dāng)前個(gè)稅專項(xiàng)抵扣房租采取什么形式扣除？就這些租戶和房東關(guān)心的焦點(diǎn)問(wèn)題，北京晚報(bào)記者采訪了稅務(wù)機(jī)關(guān)和相關(guān)專業(yè)人士。

疑問(wèn)

房屋出租到底該交多少稅？

有房東表示，“你拿我的信息去申報(bào)個(gè)稅抵扣，過(guò)不了幾天稅務(wù)部門就會(huì)通知我去‘開(kāi)發(fā)票’，單房產(chǎn)稅一項(xiàng)就需要交納360元（全額租金3000元乘12%），這還沒(méi)算增值稅和附加稅等！”那么，房屋出租到底該交多少稅？是不是像一些房東所說(shuō)是年租金的12%或者20%？記者采訪了北京立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所的注冊(cè)會(huì)計(jì)師王濤。

王濤表示，目前個(gè)人出租房產(chǎn)的名義稅率是：由按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅，減半征收個(gè)人所得稅（原本為20%）后為10%，按照每月租金收入的4％征收房產(chǎn)稅，加起來(lái)達(dá)到15.5%?！皩?duì)于個(gè)人房東，因?yàn)檫€存在扣除成本，對(duì)按月租金計(jì)算的增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅合并按綜合征收率后計(jì)征大約為5%，并非網(wǎng)上夸張的20%。自如等房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，則按照租金發(fā)票上的規(guī)定，適用6%的增值稅稅率和其他項(xiàng)稅率?！?/p>

算賬

租戶到底能不能減小負(fù)擔(dān)？

王濤以北京市為例，按照住房租金專項(xiàng)抵扣情況，算了一筆賬。假設(shè)租戶月薪扣除“五險(xiǎn)一金”后為稅前10000元。減去5000元“免征額”，應(yīng)稅額度為5000元，每月房租3000元。不申報(bào)房租個(gè)稅專項(xiàng)扣除，需要繳納的個(gè)稅為5000×10%-210=290元。如果申報(bào)房租個(gè)稅專項(xiàng)扣除的話，個(gè)稅變成（5000-1500）×10%-210=140元，省了150元。如果房租需要繳稅，所交稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客承擔(dān)，租戶每月需支付3000×5%=150元。在這種情況下，租戶每月個(gè)稅加上房東轉(zhuǎn)嫁的房租稅還是290元，申報(bào)房租專項(xiàng)扣除沒(méi)有減小負(fù)擔(dān)。

按照上述計(jì)算，如果租金稅收轉(zhuǎn)嫁給租戶后，租戶實(shí)際上費(fèi)了事兒還沒(méi)有減小負(fù)擔(dān)，這也是很多租戶心存疑慮不申報(bào)的地方。有稅務(wù)專家表示，今后租客租房，如果要求房東開(kāi)具租金發(fā)票用于個(gè)稅抵扣，這就意味著要求房東購(gòu)票納稅，即便租客不要求房東為租金開(kāi)票，為預(yù)防租客事后單方抵扣，導(dǎo)致房東被追溯稅務(wù)責(zé)任，房東定租金時(shí)依然會(huì)預(yù)設(shè)需要開(kāi)票的價(jià)位來(lái)規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

追問(wèn)

房租抵扣到底要不要發(fā)票？

當(dāng)前個(gè)稅專項(xiàng)扣除對(duì)于房東開(kāi)具發(fā)票是否有要求呢？記者咨詢了12366北京稅務(wù)服務(wù)中心。12366客服人員告訴記者，目前個(gè)稅專項(xiàng)扣除中房租采取定額扣除而不按租金發(fā)票限額據(jù)實(shí)扣除。“這是考慮了目前租房市場(chǎng)的實(shí)際情況，即大部分租賃行為并沒(méi)有開(kāi)具發(fā)票。同時(shí)，如果把發(fā)票作為前置條件，可能會(huì)增加納稅人負(fù)擔(dān)，還會(huì)推高租金價(jià)格?！辨溂邑S臺(tái)區(qū)的一個(gè)營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)工作人員也對(duì)記者表示，租客申報(bào)房租專項(xiàng)附加扣除后，稅務(wù)部門會(huì)不會(huì)找房東開(kāi)具發(fā)票收稅目前政策還不明晰，他們也在觀望?！暗?，國(guó)家既然出臺(tái)了這個(gè)政策，肯定也不會(huì)說(shuō)讓房東算在你們頭上，可能會(huì)限制房租漲幅。”

“雖然目前房租的專項(xiàng)扣除未要求房東開(kāi)具租金發(fā)票，但是在未來(lái)會(huì)不會(huì)直接轉(zhuǎn)化為向房東征稅，需要政策更加明朗、稅收條件更加清晰，才能避免引發(fā)市場(chǎng)恐慌?！蓖鯘硎荆骸岸悇?wù)機(jī)關(guān)也要及時(shí)引導(dǎo)稅收政策的執(zhí)行，避免租客因正常申報(bào)房租抵扣信息遭到房東掃地出門?！睂?shí)習(xí)生 胡德成

調(diào)查

你“被入職”了嗎

“網(wǎng)上說(shuō)的被入職，竟也發(fā)生在了我身上。”周末，丁先生在“個(gè)人所得稅”app中提交了申訴。1月1日起，新個(gè)稅法施行，千萬(wàn)納稅人可以享受到更大的減稅“紅包”。然而，在提交專項(xiàng)附加扣除信息時(shí)，app中“被入職”、申報(bào)租金扣除被“嚇退”的情況卻在網(wǎng)絡(luò)引發(fā)爭(zhēng)議。專家指出，改革后配套措施也得逐步完善。

不認(rèn)識(shí)的單位竟成了雇主

“整個(gè)過(guò)程就和網(wǎng)上說(shuō)的一樣?！倍∠壬嬖V記者，元旦假期結(jié)束后，為了填報(bào)專項(xiàng)附加扣除的需要，他在手機(jī)上下載安裝了“個(gè)人所得稅”app，并完成了個(gè)人注冊(cè)。注冊(cè)完成后進(jìn)入個(gè)人中心頁(yè)面，在“任職受雇信息”一欄里，除了自己所任職的單位外，竟還多出一家單位——北京青柚子文化傳媒有限責(zé)任公司?！昂推渌擞龅降囊?yàn)殚_(kāi)稿費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)而留下了納稅記錄不同，我和這家公司從沒(méi)打過(guò)交道，如何成了它的雇員？”

記者從“天眼查”中了解到，北京青柚子文化傳媒有限責(zé)任公司是一家成立于2023年、注冊(cè)資本僅10萬(wàn)元的公司，在2023年的公司年報(bào)里，參與社保的人數(shù)顯示為0人，而從業(yè)人數(shù)和“五險(xiǎn)”的單位繳納基數(shù)均顯示為“企業(yè)選擇不公開(kāi)”。

“我的信息似乎是被盜用了，成了該企業(yè)的‘影子員工’?！彪S后，丁先生在app中發(fā)起了申訴，表示自己從未在該企業(yè)任職，以免影響自己的年度綜合所得，導(dǎo)致個(gè)稅被增加。

申報(bào)租金扣除被“嚇退”

和市民丁先生的驚訝不同，在北京租房的白領(lǐng)小陳，這幾天一直為了專項(xiàng)附加扣除填報(bào)的事情進(jìn)退兩難。

小陳現(xiàn)在住的房子，是從北京自如租的，每月房租4800元。剛聽(tīng)說(shuō)住房租金也可以在稅前扣除時(shí)，小陳挺高興，“每月1500元，這可是僅次于贍養(yǎng)老人的扣除額度了?！比欢?，到了可以填報(bào)信息的日子，小陳卻發(fā)現(xiàn)想要享受這個(gè)“紅包”并不容易。

最初，自如管家在朋友圈表示，由于自如只是受業(yè)主委托代為管理房屋，屬于第三方而非出租方，因此租戶在填報(bào)租金支出信息時(shí)，不可以寫組織，而要寫個(gè)人，業(yè)主信息可以聯(lián)系管家獲取?！昂贤锏募追绞亲匀纾顖?bào)的甲方是業(yè)主，將來(lái)核查時(shí)會(huì)不會(huì)算虛假申報(bào)？”為了要不要業(yè)主的信息這件事，小陳猶豫了兩天。

周六晚間，經(jīng)過(guò)個(gè)別租戶的微博爆料后，北京自如又更改了說(shuō)法，表示填報(bào)時(shí)可以寫自如，并公示了公司的納稅人識(shí)別號(hào)。然而，小陳仍然拿不定主意該不該填，就怕扣除后減少的個(gè)稅還抵不上多出的房屋稅費(fèi)?！坝械慕?jīng)紀(jì)人都在微信上說(shuō)了，現(xiàn)在的房租是不含稅的，如果因?yàn)樽鈶羯陥?bào)后出現(xiàn)了繳稅的問(wèn)題，都得由填寫人承擔(dān)，告誡我們不要盲目填寫房屋地址?！?/p>

和小陳一樣，好幾位租戶都告訴記者，因?yàn)閾?dān)心填報(bào)租房信息后，未來(lái)房東會(huì)以稅費(fèi)為由漲房租，準(zhǔn)備放棄享受租金扣除。“為了100元個(gè)稅再多出四五百元的房租，羊毛還是出在羊身上?！?/p>

合租合同上加名得交費(fèi)

在填報(bào)租金支出信息的過(guò)程中，合租房的年輕人還遇到了沒(méi)有合同也補(bǔ)不了的尷尬。

“當(dāng)初和朋友合租時(shí)，因?yàn)槭且婚g屋子，經(jīng)紀(jì)人說(shuō)承租人寫一個(gè)人的名字就行，不影響租住，就沒(méi)把我的名字寫進(jìn)合同里。”在相寓租房的租客小偉告訴記者，倆人合租的房子，租賃合同里卻沒(méi)有他的信息。按照規(guī)定，納稅人申請(qǐng)租金扣除的，應(yīng)當(dāng)留存住房租賃合同、協(xié)議等有關(guān)資料備查。因此，盡管他確實(shí)租了房、支付了租金，但卻無(wú)法申請(qǐng)租金扣除。

“我找到租賃機(jī)構(gòu)，提出想在租賃合同里加上我的名字，管家告訴我合同期內(nèi)加名就算新簽合同，需要再交一次中介費(fèi)?！毙ゲ唤猓髅魇峭粋€(gè)房間，租客、租約都沒(méi)變化，憑什么加個(gè)名字就要被再收一次中介費(fèi)？

微博上，自如租客“蔡wik”也反映，自己和朋友合租的兩居室，合同里卻沒(méi)寫朋友的名字，因此無(wú)法享受租金扣除?！安蘷ik”為此找自如協(xié)調(diào)，被告知合同一簽約便無(wú)法更改，沒(méi)有解決方法。

專訪

建議：稅改推進(jìn)要?jiǎng)討B(tài)調(diào)整

幾位納稅人的困擾并不是孤案。這兩日，“個(gè)人所得稅”app“被入職”、申報(bào)租金扣除“被嚇退”等都是網(wǎng)絡(luò)熱點(diǎn)，個(gè)人隱私究竟如何保護(hù)、申報(bào)住房租金扣除會(huì)不會(huì)成為漲租金的理由，也被網(wǎng)友熱烈討論著。

“長(zhǎng)期以來(lái)，個(gè)人房屋出租的確處于一個(gè)灰色地帶，存在著大量房屋出租了但沒(méi)有備案也沒(méi)有繳稅的現(xiàn)象?！北本┲性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，據(jù)他了解，全國(guó)范圍內(nèi)出租房屋備案的比例不足1%。租戶為享受租金個(gè)稅抵扣而填報(bào)了租賃信息后，業(yè)主會(huì)擔(dān)憂租賃行為一旦記錄在案，未來(lái)會(huì)涉及到房產(chǎn)稅等更多的稅費(fèi)。由于目前的租賃市場(chǎng)是出租方主導(dǎo)，這種擔(dān)憂自然會(huì)傳導(dǎo)到租客，引發(fā)將導(dǎo)致房租上漲的焦慮。

記者了解到，截至目前，稅務(wù)總局并沒(méi)有發(fā)出要加強(qiáng)房租稅收征管的通知。“長(zhǎng)遠(yuǎn)看，必然應(yīng)將個(gè)人房屋出租繳稅納入規(guī)范化道路，但在政策初期，還是要穩(wěn)定租賃雙方的心理預(yù)期，給出明確的政策來(lái)阻止流言和無(wú)端猜測(cè)。”分析機(jī)構(gòu)表示，個(gè)稅專項(xiàng)附加扣除包含的項(xiàng)目較多，每個(gè)項(xiàng)目涉及的個(gè)人和家庭情況也很復(fù)雜，在未來(lái)推行過(guò)程中還會(huì)遇到新情況，因此，要隨著個(gè)稅改革的推進(jìn)，建立動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，不斷完善配套措施。

提醒：“被入職”要及時(shí)申訴

個(gè)人身份信息被企業(yè)盜用后進(jìn)行個(gè)人所得稅虛假申報(bào)，會(huì)有什么危害？相關(guān)專家表示，由于新個(gè)稅法明確居民個(gè)人取得工資、薪金所得，勞務(wù)報(bào)酬所得，稿酬所得和特許權(quán)使用費(fèi)所得為綜合所得，按納稅年度合并計(jì)算個(gè)人所得稅。如果信息被盜用，可能導(dǎo)致該納稅人年度綜合所得升高，最終影響個(gè)稅繳納。

在此，專家也提醒納稅人，要關(guān)注“個(gè)人所得稅”app上的個(gè)人信息，若發(fā)現(xiàn)“被入職”的情況，核實(shí)后確認(rèn)并未發(fā)生過(guò)經(jīng)濟(jì)往來(lái)的，要及時(shí)通過(guò)app向稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申訴。本報(bào)記者 趙瑩瑩

來(lái)源：北京晚報(bào)

記者：趙瑩瑩 胡德成

流程編輯：王宏偉

【第3篇】房租個(gè)人所得稅怎么算

增值稅到底怎么征收？專票和普票收的稅費(fèi)一樣多嗎？

減半征收的稅種有哪些？

免征的條件是什么？

個(gè)人出租房屋是一種非常常見(jiàn)的涉稅行為，很多公司都會(huì)涉及從個(gè)人手中租用房屋的經(jīng)營(yíng)行為，并要求出租方個(gè)人開(kāi)具增值稅普通發(fā)票或者專用發(fā)票，在辦稅服務(wù)廳經(jīng)常遇到前來(lái)申請(qǐng)代開(kāi)房屋出租發(fā)票的納稅人，很多納稅人前來(lái)咨詢代開(kāi)票需要交哪幾種稅以及稅種的稅率是多少，今天稅小皖就帶大家來(lái)梳理一下個(gè)人（不含個(gè)體戶）出租住房、非住房（其他房屋）需要交納幾個(gè)點(diǎn)的稅費(fèi)，請(qǐng)各位包租婆、包租公認(rèn)真學(xué)習(xí)呦~

出租住房

● 開(kāi)具增值稅普通發(fā)票 ●

● 開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ●

出租非住房

● 開(kāi)具增值稅普通發(fā)票 ●

● 開(kāi)具增值稅專用發(fā)票 ●

下面再問(wèn)

大家詳細(xì)介紹各個(gè)稅種~

稅種類別

01、增值稅

在《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》中規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用稅率是9%，房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，但個(gè)人出租房屋的稅率不適用9%并且另有規(guī)定。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第16號(hào)：其他個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)(不含住房)，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。其他個(gè)人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算應(yīng)納稅額，向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2023年第4號(hào)：其他個(gè)人，采取一次性收取租金形式出租不動(dòng)產(chǎn)取得的租金收入，可在對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖胛闯^(guò)10萬(wàn)元的，免征增值稅。

因此個(gè)人出租房屋的稅率不僅根據(jù)房屋性質(zhì)劃分1.5%（住房）和5%（非住房）兩個(gè)檔次，還根據(jù)租金分?jǐn)偸欠癯^(guò)10萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)確定是否免征增值稅（注意：如果要享受月租金10萬(wàn)元以下免征增值稅的政策，只有開(kāi)具普票可以免征增值稅，專票不免征）。

下圖是在稅務(wù)局代開(kāi)的增值稅普通發(fā)票，房屋月租金4000元，未超過(guò)10萬(wàn)元，免征增值稅，稅率、稅額欄次均為“***”。

下圖是在稅務(wù)局代開(kāi)的增值稅專用發(fā)票，住房房屋月租金7萬(wàn)元也未超過(guò)10萬(wàn)元，但由于代開(kāi)的是專票是不免征增值稅，住房稅率為1.5%。

應(yīng)納稅額=70000÷（1+5%）×1.5%≈1000

壹

- 問(wèn)答時(shí)間 -

近期由于疫情影響，國(guó)家出臺(tái)了一系列稅收優(yōu)惠政策，許多納稅人前來(lái)咨詢房屋出租增值稅能不能享受1%的減免？

答：根據(jù)財(cái)稅〔2020〕13號(hào)、24號(hào)：自2023年3月1日至12月31日，對(duì)湖北省增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，免征增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，暫停預(yù)繳增值稅。除湖北省外，其他省、自治區(qū)、直轄市的增值稅小規(guī)模納稅人，適用3%征收率的應(yīng)稅銷售收入，減按1%征收率征收增值稅；適用3%預(yù)征率的預(yù)繳增值稅項(xiàng)目，減按1%預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

由于個(gè)人出租房屋是5%的征收率，不是3%，因此不適用3%減按1%的優(yōu)惠政策。

02、城建稅和兩附加

城建稅沒(méi)有獨(dú)立的征稅對(duì)象，而是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額之和為計(jì)稅依據(jù)，再乘以相應(yīng)稅率來(lái)依法計(jì)征（市區(qū)7%、縣城和鎮(zhèn)5%、其他地區(qū)1%）；如果增值稅、消費(fèi)稅免征，那么城建稅也免征。

教育的附加、地方教育費(fèi)附加大多數(shù)情況是以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，再乘以相應(yīng)稅率依法計(jì)征（教育費(fèi)附加3%、地方教育費(fèi)附加2%），但也存在繳納了增值稅也不收取兩附加的特殊情況，比如房屋分?jǐn)偤蟮脑伦饨稹?0萬(wàn)元并且要求開(kāi)具專票，雖然增值稅沒(méi)有減免，但兩附加仍然享受減免優(yōu)惠。（財(cái)稅〔2016〕12號(hào)）

03、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或者租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。從租計(jì)征的法定稅率是12%。個(gè)人出租住房按4%的稅率征收房產(chǎn)稅，但是非住房是不享受優(yōu)惠的，比如廠房、辦公、商鋪的稅率仍按12%征收。

房產(chǎn)稅=不含增值稅收入×稅率

04、城鎮(zhèn)土地使用稅

城鎮(zhèn)土地使用稅是指國(guó)家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)使用土地的單位和個(gè)人，以其實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定的稅額計(jì)算征收的一種稅。

個(gè)人出租住房免征城鎮(zhèn)土地使用稅。（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）

對(duì)個(gè)人所有的自住房屋用地暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅。個(gè)人所有住房房屋用地，是指?jìng)€(gè)人所有的自身生活住房用地部分，不包括出租或者用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)占用的土地及院落用地。（ 皖地稅函〔2007〕632號(hào)）

那么非自住房屋就需要交納城鎮(zhèn)土地使用稅，具體按照單位土地面積稅額計(jì)算，各地每平方米年稅額略有差異。根據(jù)《安徽省城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)施辦法》的規(guī)定，每平方米年稅額額如下：

(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。

05、印花稅

在中華人民共和國(guó)境內(nèi)書立、領(lǐng)受《中華人民共和國(guó)印花稅暫行條例》所列舉憑證的單位和個(gè)人，都是印花稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)按照條例的規(guī)定繳納印花稅。

對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。（財(cái)稅〔2008〕24號(hào)）

出租非住房簽訂的合同，屬于財(cái)產(chǎn)租賃合同，按照租金收入的0.1%貼花，應(yīng)納稅額超過(guò)1角但不足1元的，按1元貼花。

印花稅=租賃合同的總金額×0.001

特別提醒：針對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收資源稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加，執(zhí)行期限為2023年1月1日-2023年12月31日。（財(cái)稅法〔2019〕119號(hào)）

06、個(gè)人所得稅

個(gè)人出租房屋按財(cái)產(chǎn)租賃所得計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)租賃所得，以一個(gè)月內(nèi)取得的收入為一次。

每次（月）收入不超過(guò)4000元，減除費(fèi)用800元，應(yīng)納個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)用-800元）×稅率

每次（月）收入4000元以上，減除20%的費(fèi)用，其余為應(yīng)納稅所得額，應(yīng)納個(gè)人所得稅=（不含稅收入-相關(guān)稅費(fèi)（不含增值稅）-修繕費(fèi)用）×（1-20%）×稅率

對(duì)個(gè)人出租住房取得所得減按10%的稅率征收，對(duì)個(gè)人出租非住房按照20%稅率征收。

備注：（1）修繕費(fèi)用每月最高可扣除800元，不足800元的按實(shí)際修繕費(fèi)用扣除，超過(guò)800元一次扣除不完的，準(zhǔn)予在下一次繼續(xù)扣除，直至扣完為止。

（2）“城市維護(hù)建設(shè)稅+教育費(fèi)附加+地方教育費(fèi)附加+房產(chǎn)稅+印花稅+城鎮(zhèn)土地使用稅”統(tǒng)稱準(zhǔn)予扣除的相關(guān)稅費(fèi)，不含增值稅。

（3）個(gè)人將承租住房轉(zhuǎn)租取得的租金收入，取得轉(zhuǎn)租收入的個(gè)人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據(jù)允許在計(jì)算個(gè)人所得稅時(shí)，從該項(xiàng)轉(zhuǎn)租收入中扣除。

案例分析

舉個(gè)栗子

假設(shè)小六在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入6000元（一次性收?。?，申請(qǐng)代開(kāi)增值稅普通發(fā)票，那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是：

1、增值稅=0，月租金不含稅收入=6000÷（1+5%）=5714.29,小于10萬(wàn)元，免征增值稅

2、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，增值稅免征，這些也免征。

3、房產(chǎn)稅=6000×4%×50%=120（元）

（根據(jù)財(cái)稅〔2016〕43號(hào)文第五條：免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入不扣減增值稅額）

4、個(gè)人所得稅=（6000-120）×（1-20%）×10%=470.4（元）

假設(shè)小安在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入12萬(wàn)元（一次性收?。?，申請(qǐng)代開(kāi)增值稅普通發(fā)票，那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是：

1、月租金不含稅收入=120000÷（1+5%）=114285.71，收入大于10萬(wàn)元，不享受免征政策，出租住房稅率1.5%

增值稅=114285.71×1.5%

=1714.29（元）

2、城建稅=1714.29×7%×50%=60（元）

3、教育費(fèi)附加=1714.29×3%×50%=25.71（元）

4、地方教育費(fèi)附=1714.29×2%×50%=17.14（元）

5、房產(chǎn)稅=（120000-1714.29）×4%×50%=2365.71(元）

6、個(gè)人所得稅=（120000-1714.29-60-25.71-17.14-2365.71）×（1-20%）×10%=9265.37（元）

又舉個(gè)栗子

還有個(gè)栗子

假設(shè)小徽在市區(qū)出租個(gè)人住房取得月租金收入6萬(wàn)元（一次性收?。?，申請(qǐng)代開(kāi)增值稅專用發(fā)票，那么實(shí)際應(yīng)繳納稅分別是：

1、出租住房稅率1.5%，增值稅=60000÷（1+5%）×1.5%=857.14（元）

2、城建稅=857.14×7%×50%=30（元）

3、由于月分?jǐn)傋饨鸩怀^(guò)10萬(wàn)元，免征教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加。

4、房產(chǎn)稅=（60000-857.14）×4%×50%=1182.86（元）

=1142.86（元）

5、個(gè)人所得稅=（60000-857.14-1182.86-30）×（1-20%）×10% =4634.4（元）

對(duì)個(gè)人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅。對(duì)個(gè)人出租住房，不區(qū)分用途，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。由于三個(gè)案例納稅人出租的都是住房，根據(jù)上述政策，全部免征印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。

注意哦

文中所稱的自然人，

不含個(gè)體工商戶！