處理房屋合同（4份范本）

【第1篇】未簽訂書面合同情況下房屋買賣合同糾紛處理原則

未簽訂書面合同情況下房屋買賣合同糾紛的處理原則

——梁某上訴鄭某房屋買賣合同糾紛案

依據(jù)：(2011)二中民終字第03640號

核心法律問題：要式合同、合同欠缺條款的認定

案情介紹

一、基本案情

梁某系位于北京市豐臺區(qū)某小區(qū)某號房屋所有權(quán)人。2000年8月14日，梁某書寫收條，內(nèi)容為：今收到鄭某房款共計24萬人民幣。同月，梁某將上述房屋交付鄭某使用，自2005年開始鄭某支付該房屋供暖費。鄭某持有該房屋購房款發(fā)票及購房交款清單。

2011年4月，鄭某訴至原審法院稱：2000年我與梁某達成口頭房屋買賣協(xié)議，我給付梁某24萬元房款，梁某將涉訟房屋出售給我。后我要求梁某辦理過戶手續(xù)，梁某推托。現(xiàn)我居住該房已達11年，2009年3月梁某告知我騰房，故我起訴要求梁某辦理房屋過戶手續(xù)。

梁某辯稱：我與鄭某非房屋買賣關(guān)系，2000年因我需用錢，委托房屋中介機構(gòu)做房屋抵押貸款，我向中介支付1萬元手續(xù)費，鄭某給付我24萬元，我同意其居住房屋2年。2000年6月我向鄭某交付房屋，后要求其搬走引起糾紛。鄭某起訴已超過訴訟時效，我不同意其訴訟請求。

一審中，鄭某申請證人任某、李某出庭作證，任某稱：我與鄭某之弟系同學關(guān)系，2000年8月，我與鄭某去銀行取錢，大概20多萬元，鄭某買房，后來在車上把錢給了賣房人，賣房人收到錢后在車上當場寫了收據(jù)，寫完后我們就回家了，我不認賣房人，記不清是誰了，鄭某當時是買房。證人李某到庭證明：我與鄭某之弟及梁某均系朋友關(guān)系，當年從事房屋中介服務。2000年鄭某家因拆遷急于買房，梁某欲賣房，經(jīng)我促成買賣交易，房價款為24萬元。梁某對上述證人證言不予認可，并稱其二人證言自相矛盾，不能作為定案依據(jù)。

本案審理過程中，經(jīng)鄭某申請，法院依法查封本案涉訟房屋的產(chǎn)權(quán)。

二、法院判決

一審法院經(jīng)審理認為：本案爭議的焦點為鄭某與梁某之間的法律關(guān)系是房屋買賣關(guān)系還是借款關(guān)系。梁某書寫收條確認所收款項為“房款”，現(xiàn)鄭某亦持有該房屋購房款相關(guān)收據(jù)，且自2000年8月起梁某已將涉訟房屋交付鄭某居住至今，證人李某出庭證明雙方存在房屋買賣關(guān)系。上述證據(jù)足以形成完整證據(jù)鏈，證明雙方存在房屋買賣關(guān)系，法院予以認定。梁某主張雙方系借款關(guān)系，未提交相關(guān)證據(jù)，法院不予采信。梁某主張本案超過訴訟時效，缺乏依據(jù)，法院不予支持。法院對鄭某的訴訟請求予以支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民法典》第一百三十條的規(guī)定判決：梁某于判決生效后七日內(nèi)協(xié)助鄭某將涉訟房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記在鄭某名下。

判決后，梁某不服原判，向二審法院提起上訴，認為原判認定事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，且鄭某的訴訟請求已過訴訟時效，故請求撤銷原判，依法改判駁回鄭某的訴訟請求。鄭某同意原判。

二審法院經(jīng)審理認為：當事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實，有責任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明的，負有舉證責任的當事人應承擔舉證不能的不利后果。一方當事人提出的證據(jù)，另一方當事人認可或者提出的相反證據(jù)不足以反駁的，人民法院可以確認其證明力。本案中，鄭某主張其與梁某之間就訟爭房屋存在房屋買賣關(guān)系，其提交的由梁某書寫的收條中，明確寫明“房款”的給付性質(zhì)，梁某亦于收取上述款項后將涉案房屋交付鄭某居住使用至今，且鄭某亦提供證據(jù)證明，訟爭房屋的原始購房收據(jù)亦由鄭某持有。梁某雖對鄭某主張的事實不予認可，并堅稱其與鄭某之間實為借款關(guān)系，但并未就此提供證據(jù)予以證明，梁某應承擔舉證不能的不利后果。因此，原審法院對鄭某的訴訟主張予以采信，處理并無不當，本院予以確認。梁某關(guān)于鄭某要求辦理物權(quán)變更登記的訴訟請求已過訴訟時效的抗辯理由，缺乏依據(jù)，原審法院不予采信，處理正確，本院亦予確認。綜上，原判處理并無不當，梁某的上訴請求，并無事實和法律依據(jù)，本院不予支持。

據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規(guī)定判決：駁回上訴，維持原判。

審判邏輯

一、爭議焦點

本案爭議焦點在于：梁某與鄭某之間是否存在房屋買賣關(guān)系；當事人能否以非書面形式訂立要式合同；當事人約定不明或無約定時合同條款的如何確定。

二、觀點透析

（一）要式合同及其例外

根據(jù)合同的成立是否需要特定的形式的區(qū)別，可將合同劃分為要式合同與非要式合同。所謂要式合同，是指根據(jù)法律規(guī)定，合同的成立需要具備特定的形式要件；而非要式合同則與此相反，并無特定形式要件的要求。

根據(jù)《民法典》第10條的規(guī)定，當事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應當采用書面形式。當事人約定采用書面形式的，應當采用書面形式。同時，《城市房地產(chǎn)管理法》第41條亦規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同，合同中應當載明土地使用權(quán)取得的方式。結(jié)合上述兩項規(guī)定，可以看出在當事人雙方進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的行為時，均應采取書面合同的形式。質(zhì)言之，房地產(chǎn)買賣合同、房地產(chǎn)贈與合同等涉及房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合同，均為要式合同。

關(guān)于合同的形式要件問題，在我國民法典律制度發(fā)展過程中，經(jīng)歷了一個從絕對嚴格到相對寬松的演變過程。在《民法典》正式實行之前，一般采取嚴格的形式要件主義，即凡規(guī)定采取書面形式訂立的合同，非經(jīng)書面形式不發(fā)生效力。隨著我國市場經(jīng)濟和法律制度的逐漸完善，此嚴格的規(guī)定逐漸有所放寬。1999年10月1日《民法典》正式實行，其中第36條明確規(guī)定了要式合同的例外情形，即“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立”。

（二）合同欠缺條款的認定

《民法典》于總則部分，即第12條第1款規(guī)定了一般情形下合同應當包括的條款：（1）當事人的名稱或者姓名和住所；（2）標的；（3）數(shù)量；（4）質(zhì)量；（5）價款或者報酬；（6）履行期限、地點和方式；（7）違約責任；（8）解決爭議的方法。同時該法分則部分亦根據(jù)合同具體類型的不同，對其他可以約定的條款進行了規(guī)定。從法律規(guī)定的文義理解，上述列舉的條款并未合同成立的必需條款。問題也由此提出——合同成立至少應具備的條款為何？此問題在《民法典》頒布實施后一直有所爭議。2009年最高人民法院在《民法典司法解釋(二)》中對此問題予以明確，規(guī)定如雙方當事人對合同是否成立產(chǎn)生爭議，人民法院能夠認定當事人姓名或名稱、標的和數(shù)量的，則一般認定合同成立，但另有法定或約定的情形除外。

在根據(jù)上述規(guī)定對合同成立與否予以明確后，為保證合同的順利履行，以及在糾紛發(fā)生后進行救濟，還須對欠缺的條款予以認定?！睹穹ǖ洹返?1條明確規(guī)定：“合同生效后，當事人就質(zhì)量、價款或者報酬、履行地點等內(nèi)容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習慣確定?！倍谒痉▽嵺`中，還會出現(xiàn)當事人無法達成協(xié)議，或根據(jù)合同有關(guān)條款及交易習慣無法判斷的情形，此時就應依據(jù)《民法典》第62條予以處理，分為以下幾種情況：（1）質(zhì)量要求不明確的，按照國家標準、行業(yè)標準履行；沒有國家標準、行業(yè)標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。（2）價款或者報酬不明確的，按照訂立合同時履行地的市場價格履行；依法應當執(zhí)行政府定價或者政府指導價的，按照規(guī)定履行。（3）履行地點不明確，給付貨幣的，在接受貨幣一方所在地履行；交付不動產(chǎn)的，在不動產(chǎn)所在地履行；其他標的，在履行義務一方所在地履行。（4）履行期限不明確的，債務人可以隨時履行，債權(quán)人也可以隨時要求履行，但應當給對方必要的準備時間。（5）履行方式不明確的，按照有利于實現(xiàn)合同目的的方式履行。（6）履行費用的負擔不明確的，由履行義務一方負擔。

（三）本案審理思路

具體到本案而言，首先應對梁某與鄭某之間法律關(guān)系進行定性。從舉證責任的角度分析，鄭某主張其與梁某為買賣合同關(guān)系，就此提供了收條、原始購房收據(jù)及證人證言用以證明。上述證據(jù)中，作為書證的收條，其中載明“今收到鄭某房款共計24萬人民幣”，可以直接證明給付性質(zhì)為“房款”；原始購房收據(jù)亦屬書證，但其本身并不能直接證明鄭某與梁某之間的房屋買賣關(guān)系，系證明購房原始收據(jù)由梁某持有的事實，故應屬間接證據(jù)；證人亦作證稱梁某與鄭某之間為買賣合同關(guān)系，其作證的內(nèi)容均系親身經(jīng)歷，并非從他人處聽來的情況的復述，故應屬原始證據(jù)。從證明力的角度來看，鄭某提供的證據(jù)中不僅有可單獨證明案件事實的證據(jù)，且各個證據(jù)之間亦相互印證形成完整證據(jù)鏈，證明雙方買賣合同關(guān)系的存在。而反觀梁某，其主張的借款合同關(guān)系并無證據(jù)證明，故應承擔舉證不能的不利后果。一審、二審從正反兩個角度分析，最終對鄭某主張的事實予以采信。

在對雙方法律關(guān)系予以定性后，即須解決雙方以非書面形式訂立要式合同的問題。梁某與鄭某進行的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易，按照法律規(guī)定應當采取書面形式訂立合同。但根據(jù)案件查明的事實，鄭某作為買受人已經(jīng)履行了支付價款的主要義務，梁某亦已接受，故雙方雖未按法律規(guī)定簽訂書面合同，也應當依據(jù)《民法典》第36條之規(guī)定，認定雙方合同成立。同時，該合同自成立時生效。

【第2篇】返還借款了，房屋抵押注銷不了如何處理？

返還借款了，房屋抵押注銷不了如何處理？

【案情介紹】

2007年6月，任某向董某借款7萬元，并以系爭房屋作為抵押擔保，辦理了抵押權(quán)登記手續(xù)。2016年1月，任某歸還了借款，之后聯(lián)系董某，董某卻以在外地沒有時間去辦理注銷手續(xù)，后多次聯(lián)系董某，董某表示這么多年了要還利息，加收多少錢才愿意回來給任某辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)。因為抵押權(quán)申請是任某和董某作為共同申請人，所以必須所有申請人一起去辦理注銷登記。

任某因為房屋交易事宜急需辦理注銷手續(xù)，和董某對此協(xié)商但是董某仍然以各種理由推辭。最終任某不得已委托律師處理抵押權(quán)注銷事宜。

【訴訟請求】

要求被告董某配合辦理任某上海市浦東新區(qū)xxx路xxx弄xxx號xxx室房屋(以下簡稱系爭房屋)抵押權(quán)注銷手續(xù)。

【法院判決】

被告董某于本判決生效之日起十日內(nèi)配合原告任某辦理上海市浦東新區(qū)xx路xxx弄xxx號xxx室房屋于2007年6月設立的債權(quán)數(shù)額為5萬元的抵押權(quán)注銷手續(xù)。

【法官觀點】

1、債權(quán)人在借貸民事活動中，為保障實現(xiàn)其債權(quán)，可以依法設立擔保物權(quán)。主債權(quán)消滅時，擔保物權(quán)同時消滅。

2、原告任某系爭房屋作為其與被告董某民間借貸法律關(guān)系的擔保物，并依法進行了抵押權(quán)登記，該抵押權(quán)從屬于雙方的民間借貸債權(quán)債務關(guān)系。現(xiàn)原告任某已通過履行還款義務，消滅了雙方的民間借貸法律關(guān)系，故雙方的擔保民法典律關(guān)系亦隨之消滅?，F(xiàn)經(jīng)原告催告，被告拒絕配合注銷抵押權(quán)，明顯侵害了兩原告的合法權(quán)益，故原告要求注銷抵押權(quán)，實屬合理。

【律師建議】

很多時候，朋友、公司、貸款公司之間為了擔保借款，經(jīng)常會有房產(chǎn)和車輛進行擔保，設立抵押。大部分的情況下借貸關(guān)系結(jié)束了，會一起去辦理注銷抵押。

但是也有小部分的情況，因為通貨膨脹或者是出借人因出借款項導致其他事情不順心等種種事情在還款人還款之后，不愿意或者是故意拖延辦理注銷抵押手續(xù)。這樣就會導致在主債權(quán)已經(jīng)清償?shù)那闆r下抵押權(quán)仍然存在。

這種情況對于房屋的轉(zhuǎn)讓、貸款等都有造成影響。如果類似這種情況，抵押權(quán)人一再拖延，那么被抵押權(quán)房屋的權(quán)利人可以向法院提起訴訟，要求對方配合辦理注銷抵押手續(xù)，如果對方不同意，可以強制執(zhí)行。

【第3篇】廢氣處理設施房屋買賣合同

2023廢氣處理設施房屋買賣賣方：_________________(以下簡稱甲方)

買方：_________________(以下簡稱乙方)

見證方：_______________(以下簡稱丙方)甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達成以下條款：第一條甲方對產(chǎn)權(quán)的聲明

甲方根據(jù)國家規(guī)定，已依法取得蘇州市_________區(qū)(縣)的房屋所有權(quán)證書，所有權(quán)證書_____字第____________號。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負全責。該房屋的結(jié)構(gòu)為_____________________，建筑面積為_________平方米。第二條甲方對買賣權(quán)的聲明

甲方保證該房屋是符合國家及蘇州市房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國家及蘇州市相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟責任由甲方來承擔。第三條乙方對購買權(quán)的聲明

乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購買上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。第四條房屋售價

雙方同意上述房屋售價為每建筑平方米人民幣元，價款合計為人民幣元。(大寫____佰____拾____萬____仟____佰____拾元整)第五條付款方式

(一)無須銀行貸款1.乙方應在簽訂《蘇州市房屋買賣合同》時，支付相當于總房款的10%的定金。2.乙方應在辦理立契過戶手續(xù)前3個工作日內(nèi)，支付剩余90%房款。

(二)銀行貸款1.乙方應在簽訂《蘇州市房屋買賣合同》時，支付相當于總房款的10%的定金。2.乙方應在辦理立契過戶手續(xù)前3個工作日內(nèi)，支付首期房款。3.銀行貸款部分房款按銀行規(guī)定由銀行直接支付。

第六條違約責任

1.甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應書面通知甲方，甲方應在3個工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計利息)返還乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應書面通知乙方，并自悔約之日起3個工作日內(nèi)應將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。

2.乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時間付款，甲方對乙方的逾期應付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應支付甲方所應付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過15天，即視乙方違約，定金不予返還。

3.甲方應在獲得全部房款后3個工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強制執(zhí)行。

【第4篇】房屋買賣合同糾紛如何處理

房屋買賣合同糾紛如何處理

一、逾期交付的違約責任。

出賣人在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任?

處理方法按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應當有權(quán)察看房屋達到合同約定交付條件的有關(guān)證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關(guān)于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。

二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定?

處理方法按合同約定的違約責任為標準來計算違約金;合同沒有約定的，按逾期履行的天數(shù)依逾期貸款利息標準來確定。

三、 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當如何處理?

處理方法按合同約定來處理。如當事人能舉出證據(jù)說明其違約行為給對方造成損失的具體數(shù)額，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當調(diào)整。

四、對于出賣人交付不合格房屋的，買受人可采取的救濟措施有哪些?

處理方法買受人采取的補救措施有：

(1)實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定內(nèi)容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續(xù)履行及其繼續(xù)履行的合理性，如果違約方確無力繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。

(2)解除合同。在房屋出現(xiàn)地基基礎工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量問題后，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據(jù)的情況下任意解除合同。

(3)違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。

(4)違約侵權(quán)責任。

五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權(quán)責任措施予以補救的，應注意哪些問題：

處理方法(1)不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關(guān)系，也應按侵權(quán)責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。

(2)當事人之間存在合同關(guān)系，而不法行為僅造成受害人財產(chǎn)損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。

(3)責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權(quán)責任，在此情況下，受害人享有兩種權(quán)利。