商品房擔保合同（4份范本）

【第1篇】商品房擔保貸款合同范本

借款 抵押 人： ，以下簡稱甲方

借款 抵押權 人： ，以下簡稱乙方。

甲方因企業(yè)營運的需要，向乙方以自有土地、房地產(chǎn)設定抵押借款作為營運周轉資金。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，在甲方以其所有 沈陽 的土地【國有 土地使用證 ： 號】(以下簡稱甲方抵押物)，作為借款抵押物抵押給乙方的條件下，由乙方借款人民幣 萬元給甲方。在借款期限內，甲方擁有抵押物的使用權。為此，特訂立本合同：

第一條 借款內容

1、借款總金額：人民幣 萬元(或同等金額的外幣)整。

2、借款用途：本借款用于營運周轉的需要，不得使用借款進行違法活動。

3、借款期限：二年期。

借款利率及付息：按照中國銀行的放款利率 ，每月付息 .

4、借款的支?。涸谏鲜鼋杩羁偨痤~下，依甲方實際資金需求乙方給予配合逐筆撥付，并以現(xiàn)金或匯款入賬戶方式支付。

5、借款的償還： 甲方保證在借款期限內按期主動還本付息。甲方歸還本貸款的資金來源為本公司生產(chǎn)、經(jīng)營及其它收入。

6、本合同在乙方書面同意甲方延期還款的情況下繼續(xù)有效。

第二條 抵押物事項

1、土地：【國有土地使用證： 】

2、房產(chǎn)：【 地證字第 】

3、抵押期限：兩年(或為：自本 借款合同 生效之日起至甲方還清乙方與本合同有關的全部借款本息為止)

4、抵押權包含前欠未還、現(xiàn)借款、轉讓債權及利息 違約金 。

第三條 甲、乙雙方的義務

一、 乙方的義務：

1、對甲方交來抵押物契據(jù)證件要妥善保管，不得遺失、損毀。

2、在甲方到期還清貸款后，將抵押物的全部契據(jù)、證件完整交給甲方。

二、 甲方的義務：

1、應嚴格按照合同規(guī)定時間主動還本付息。

1、保證在抵押期間抵押物不受甲方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉讓的影響。如乙方發(fā)現(xiàn)甲方抵押物有違反本條款的情節(jié)，乙方通知甲方當即改正或可終止本合同借款，并追償已借出的全部借款本息。

2、甲方應合理使用作為抵押物的土地與房產(chǎn)，并負責抵押物的經(jīng)營、維修、保養(yǎng)及有關稅賦等費用。

3、甲方因故意或過失造成抵押物毀損，應在15天內向乙方提供新的抵押物，若甲方無法提供新的抵押物或擔保時，乙方有權相應減少借款額度，或解除本合同，追償已借出的貸款本息。

4、甲方未經(jīng)乙方書面同意不得將抵押物出租、出售、轉讓、再抵押或以其它方式處分。

5、抵押物由甲方向 保險公司___ 分公司 投保，以乙方為保險受益人，并將保險單交乙方保管，保險費由甲方承擔。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方有權從保險公司的 賠償金 中收回抵押人應當償還的借款本息。

第四條 違約責任

1、乙方如因本身責任不按合同規(guī)定支付借款，給甲方造成經(jīng)濟上的損失，乙方應負責違約責任。

2、甲方如未按借款合同規(guī)定使用借款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，乙方有權提前收回部分或全部借款，并對挪用借款部分在原借款利率的基礎上加收10%的罰息。

3、甲方如不按期付息還本，或有其它違約行為，乙方有權停止借款，并要求甲方提前歸還已借的本息。并從過期之日起，對逾期借款部分按借款利率加收10%的利息。

4、甲方如不按期付息還本，乙方亦可向有 管轄權 的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，乙方仍有權向甲方追償。直至甲方還清乙方全部借款本息為止。

第五條 其它規(guī)定

發(fā)生下列情況之一時，乙方有權停止支付借款并立即或即期收回已經(jīng)支付的借款。

1、甲方向乙方提供情況和各項資料不真實。

2、甲方與第三者發(fā)生 訴訟 ，經(jīng)法院裁決敗訴，償付賠償金后，無力向乙方償付借款本息。

3、甲方的資產(chǎn)總額不足抵償其負債總額。

4、甲方的保 證人 違反或失去合同書中規(guī)定的條件。

1、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同中的某一項條款，須在事前以書面形式通知對方，在雙方達成協(xié)議前，本合同中的各項條款仍然有效。

2、甲方開立的借款憑證及與合同有關的其它書面材料，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第六條 有關本合同的費用承擔

有關抵押物的估價、登記、證明及因本合同發(fā)生爭議的訴訟、 律師 等一切費用均由甲方負責。

第七條 本 合同生效 條件

1、本合同系經(jīng)虎門鎮(zhèn)公證處公證并依法賦予 強制執(zhí)行 效力的債權文書，甲、乙雙方如任何一方不履行，對方當事人可根據(jù)《 民事訴訟法 》第一百六十八條規(guī)定，直接向有管轄權的人民法院申請執(zhí)行。

2、自公證書簽發(fā)之日起生效，公證費由甲方承擔。

第八條 爭議的解決

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，雙方同意由___仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴)

第九條 本合同正本壹式三份，自甲、乙雙方各自代表簽字，且經(jīng)由虎門鎮(zhèn)公證處公證后生效，并由甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑，公證處留存一份。

甲方：

代表人：

地址：

乙方：

身份證 號碼：

地址：

訂立時間：二○ 年 月 日

訂立地點：

【第2篇】商品房擔保貸款合同

房產(chǎn)抵押貸款是指借款人以已購商品住房抵押，貸款銀行為借款人提供一攬子資金服務，那么房屋抵押貸款分為兩種，一個是個人消費貸款，另外一種就是個人經(jīng)營性貸款。所謂銀行消費貸款就是銀行機構對消費者個人發(fā)放的、用于購買耐用消費品或支付其他消費用的貸款，比如住房、汽車、家具、彩電、冰箱、電腦等。而個人經(jīng)營性貸款顧名思義就是用自己的房產(chǎn)做抵押獲取銀行融資用于商業(yè)用途。

借款抵押人：，以下簡稱甲方；

借款抵押權人：，以下簡稱乙方。

甲方因企業(yè)營運的需要，向乙方以自有土地、房地產(chǎn)設定抵押借款作為營運周轉資金。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，在甲方以其所有沈陽的土地國有土地使用證：號（以下簡稱甲方抵押物），作為借款抵押物抵押給乙方的條件下，由乙方借款人民幣萬元給甲方。在借款期限內，甲方擁有抵押物的使用權。為此，特訂立本合同：

第一條借款內容

1.借款總金額：人民幣萬元（或同等金額的外幣）整。

2.借款用途：本借款用于營運周轉的需要，不得使用借款進行違法活動。

3.借款期限：二年期。

借款利率及付息：按照中國銀行的放款利率，每月付息.

4.借款的支?。涸谏鲜鼋杩羁偨痤~下，依甲方實際資金需求乙方給予配合逐筆撥付，并以現(xiàn)金或匯款入賬戶方式支付。

5.借款的償還：甲方保證在借款期限內按期主動還本付息。甲方歸還本貸款的資金來源為本公司生產(chǎn)、經(jīng)營及其它收入。

6.本合同在乙方書面同意甲方延期還款的情況下繼續(xù)有效。

第二條抵押物事項

1.土地：國有土地使用證：

2.房產(chǎn)：地證字3.抵押期限：兩年（或為：自本借款合同生效之日起至甲方還清乙方與本合同有關的全部借款本息為止）

4.抵押權包含前欠未還、現(xiàn)借款、轉讓債權及利息違約金。

第三條甲、乙雙方的義務

一、乙方的義務：

1.對甲方交來抵押物契據(jù)證件要妥善保管，不得遺失、損毀。

2.在甲方到期還清貸款后，將抵押物的全部契據(jù)、證件完整交給甲方。

二、甲方的義務：

1.應嚴格按照合同規(guī)定時間主動還本付息。

1.保證在抵押期間抵押物不受甲方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉讓的影響。如乙方發(fā)現(xiàn)甲方抵押物有違反本條款的情節(jié)，乙方通知甲方當即改正或可終止本合同借款，并追償已借出的全部借款本息。

2.甲方應合理使用作為抵押物的土地與房產(chǎn)，并負責抵押物的經(jīng)營、維修、保養(yǎng)及有關稅賦等費用。

3.甲方因故意或過失造成抵押物毀損，應在15天內向乙方提供新的抵押物，若甲方無法提供新的抵押物或擔保時，乙方有權相應減少借款額度，或解除本合同，追償已借出的貸款本息。

4.甲方未經(jīng)乙方書面同意不得將抵押物出租、出售、轉讓、再抵押或以其它方式處分。

5.抵押物由甲方向保險公司___分公司投保，以乙方為保險受益人，并將保險單交乙方保管，保險費由甲方承擔。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方有權從保險公司的賠償金中收回抵押人應當償還的借款本息。

第四條違約責任

1.乙方如因本身責任不按合同規(guī)定支付借款，給甲方造成經(jīng)濟上的損失，乙方應負責違約責任。

2.甲方如未按借款合同規(guī)定使用借款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，乙方有權提前收回部分或全部借款，并對挪用借款部分在原借款利率的基礎上加收10%的罰息。

3.甲方如不按期付息還本，或有其它違約行為，乙方有權停止借款，并要求甲方提前歸還已借的本息。并從過期之日起，對逾期借款部分按借款利率加收10%的利息。

4.甲方如不按期付息還本，乙方亦可向有管轄權的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，乙方仍有權向甲方追償。直至甲方還清乙方全部借款本息為止。

第五條其它規(guī)定

發(fā)生下列情況之一時，乙方有權停止支付借款并立即或即期收回已經(jīng)支付的借款。

1.甲方向乙方提供情況和各項資料不真實。

2.甲方與第三者發(fā)生訴訟，經(jīng)法院裁決敗訴，償付賠償金后，無力向乙方償付借款本息。

3.甲方的資產(chǎn)總額不足抵償其負債總額。

4.甲方的保證人違反或失去合同書中規(guī)定的條件。

1.甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同中的某一項條款，須在事前以書面形式通知對方，在雙方達成協(xié)議前，本合同中的各項條款仍然有效。

2.甲方開立的借款憑證及與合同有關的其它書面材料，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第六條有關本合同的費用承擔

有關抵押物的估價、登記、證明及因本合同發(fā)生爭議的訴訟、律師等一切費用均由甲方負責。

第七條本合同生效條件

1.本合同系經(jīng)虎門鎮(zhèn)公證處公證并依法賦予強制執(zhí)行效力的債權文書，甲、乙雙方如任何一方不履行，對方當事人可根據(jù)《民事訴訟法》第一百六十八條規(guī)定，直接向有管轄權的人民法院申請執(zhí)行。

2.自公證書簽發(fā)之日起生效，公證費由甲方承擔。

第八條爭議的解決

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，雙方同意由___仲裁委員會仲裁（當事人雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴）

第九條本合同正本壹式三份，自甲、乙雙方各自代表簽字，且經(jīng)由虎門鎮(zhèn)公證處公證后生效，并由甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑，公證處留存一份。

甲方：

代表人：

地址：

乙方：

身份證號碼：

地址：

訂立時間：二○年月日

【第3篇】商品房擔保貸款合同書范本

借款抵押人： ，以下簡稱甲方

借款抵押權人： ，以下簡稱乙方。

甲方因企業(yè)營運的需要，向乙方以自有土地、房地產(chǎn)設定抵押借款作為營運周轉資金。雙方經(jīng)協(xié)商一致同意，在甲方以其所有沈陽的土地【國有土地使用證： 號】(以下簡稱甲方抵押物)，作為借款抵押物抵押給乙方的條件下，由乙方借款人民幣 萬元給甲方。在借款期限內，甲方擁有抵押物的使用權。為此，特訂立本合同：

第一條 借款內容

1、借款總金額：人民幣 萬元(或同等金額的外幣)整。

2、借款用途：本借款用于營運周轉的需要，不得使用借款進行違法活動。

3、借款期限：二年期。

借款利率及付息：按照中國銀行的放款利率 ，每月付息 .

4、借款的支?。涸谏鲜鼋杩羁偨痤~下，依甲方實際資金需求乙方給予配合逐筆撥付，并以現(xiàn)金或匯款入賬戶方式支付。

5、借款的償還： 甲方保證在借款期限內按期主動還本付息。甲方歸還本貸款的資金來源為本公司生產(chǎn)、經(jīng)營及其它收入。

6、本合同在乙方書面同意甲方延期還款的情況下繼續(xù)有效。

第二條 抵押物事項

1、土地：【國有土地使用證： 】

2、房產(chǎn)：【 地證字第 】

3、抵押期限：兩年(或為：自本借款合同生效之日起至甲方還清乙方與本合同有關的全部借款本息為止)

4、抵押權包含前欠未還、現(xiàn)借款、轉讓債權及利息違約金。

第三條 甲、乙雙方的義務

一、 乙方的義務：

1、對甲方交來抵押物契據(jù)證件要妥善保管，不得遺失、損毀。

2、在甲方到期還清貸款后，將抵押物的全部契據(jù)、證件完整交給甲方。

二、 甲方的義務：

1、應嚴格按照合同規(guī)定時間主動還本付息。

1、保證在抵押期間抵押物不受甲方破產(chǎn)、資產(chǎn)分割、轉讓的影響。如乙方發(fā)現(xiàn)甲方抵押物有違反本條款的情節(jié)，乙方通知甲方當即改正或可終止本合同借款，并追償已借出的全部借款本息。

2、甲方應合理使用作為抵押物的土地與房產(chǎn)，并負責抵押物的經(jīng)營、維修、保養(yǎng)及有關稅賦等費用。

3、甲方因故意或過失造成抵押物毀損，應在15天內向乙方提供新的抵押物，若甲方無法提供新的抵押物或擔保時，乙方有權相應減少借款額度，或解除本合同，追償已借出的貸款本息。

4、甲方未經(jīng)乙方書面同意不得將抵押物出租、出售、轉讓、再抵押或以其它方式處分。

5、抵押物由甲方向 保險公司___分公司投保，以乙方為保險受益人，并將保險單交乙方保管，保險費由甲方承擔。投保的抵押物由于不可抗力遭受損失，乙方有權從保險公司的賠償金中收回抵押人應當償還的借款本息。

第四條 違約責任

1、乙方如因本身責任不按合同規(guī)定支付借款，給甲方造成經(jīng)濟上的損失，乙方應負責違約責任。

2、甲方如未按借款合同規(guī)定使用借款，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，乙方有權提前收回部分或全部借款，并對挪用借款部分在原借款利率的基礎上加收10%的罰息。

3、甲方如不按期付息還本，或有其它違約行為，乙方有權停止借款，并要求甲方提前歸還已借的本息。并從過期之日起，對逾期借款部分按借款利率加收10%的利息。

4、甲方如不按期付息還本，乙方亦可向有管轄權的人民法院申請拍賣抵押物，用于抵償借款本息，若有不足抵償部分，乙方仍有權向甲方追償。直至甲方還清乙方全部借款本息為止。

第五條 其它規(guī)定

發(fā)生下列情況之一時，乙方有權停止支付借款并立即或即期收回已經(jīng)支付的借款。

1、甲方向乙方提供情況和各項資料不真實。

2、甲方與第三者發(fā)生訴訟，經(jīng)法院裁決敗訴，償付賠償金后，無力向乙方償付借款本息。

3、甲方的資產(chǎn)總額不足抵償其負債總額。

4、甲方的保證人違反或失去合同書中規(guī)定的條件。

1、甲方或乙方任何一方要求變更合同或本合同中的某一項條款，須在事前以書面形式通知對方，在雙方達成協(xié)議前，本合同中的各項條款仍然有效。

2、甲方開立的借款憑證及與合同有關的其它書面材料，均作為本合同的組成部分，與本合同具有同等法律效力。

第六條 有關本合同的費用承擔

有關抵押物的估價、登記、證明及因本合同發(fā)生爭議的訴訟、律師等一切費用均由甲方負責。

第七條 本合同生效條件

1、本合同系經(jīng)虎門鎮(zhèn)公證處公證并依法賦予強制執(zhí)行效力的債權文書，甲、乙雙方如任何一方不履行，對方當事人可根據(jù)《民事訴訟法》第一百六十八條規(guī)定，直接向有管轄權的人民法院申請執(zhí)行。

2、自公證書簽發(fā)之日起生效，公證費由甲方承擔。

第八條 爭議的解決

本合同在履行中如發(fā)生爭議，雙方應協(xié)商解決，協(xié)商不成時，雙方同意由___仲裁委員會仲裁(當事人雙方不在本合同中約定仲裁機構，事后又沒有達成仲裁協(xié)議的，可向人民法院起訴)

第九條本合同正本壹式三份，自甲、乙雙方各自代表簽字，且經(jīng)由虎門鎮(zhèn)公證處公證后生效，并由甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑，公證處留存一份。

甲方：

代表人：

地址：

乙方：

身份證號碼：

地址：

訂立時間：二○ 年 月 日

訂立地點：

【第4篇】買賣合同:商品房擔保貸款買賣合同糾紛處理中“已付房款”規(guī)定

一、“已付房款”問題的提出 隨著我國人民生活質量的提高和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商品房買賣合同糾紛逐年增多。僅就成都仲裁委員會20xx年和20xx年受理案件的統(tǒng)計，商品房買賣合同糾紛案件約占受理案件總數(shù)的60%，其中多數(shù)是商品房擔保貸款(按揭)合同糾紛。在商品房擔保貸款合同中雙方當事人常約定“違約責任”按“已付房款”的百分率計算。在人民法院的人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中也多處提到按“已付房款”追究違約責任的問題。但是對何為“已付房款”未作具體的解釋。仲裁員在審理該類案件時也是仁者見仁，智者見智，對“已付房款”的認識和理解不盡相同，導致同類的案件在裁決承擔違約責任時大相徑庭，在一定程度上影響了案件的質量和案件裁決的一致性。對此雖經(jīng)多次研討仍不能形成一致性的意見。本文擬從理論與實踐的結合上對如何確定“已付房款”進行研討，以就教于同行。

二、對“已付房款”的三種認識和理解 在研討“已付房款”的概念和含義時對于一次性付款的購房者大家的意見是一致的，但是對商品房擔保貸款的購房者分期付款的，大家對“已付房款”的內容形成以下三種意見，與之相適應出現(xiàn)了三種“已付房款”的方案及計算方法。 1、第一種意見是“已借貸款”方案 一部分仲裁員認為“已付房款”是購房者已付的購房款和購房者向銀行的貸款之和，以此做為“已付房款”的概念和含義。這種意見實際上是強調銀行貸款，并以銀行貸款為標準，可以稱之為“已借貸款”方案。與之相適應的計算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的銀行貸款。 持這種意見的主要理由是：(1)在擔保貸款購房中存在著房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關系和房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關系。這兩個法律關系是性質不同的法律關系，不能相互混淆，而“已付房款”的確定僅涉及房屋買受人與出賣人之間的房屋買賣合同的法律關系，與房屋買受人與貸款銀行之間借款合同的法律關系無關。既然貸款銀行已將房屋買受人所貸款項付給房屋出賣人，就應該視為房屋買受人交清了房款。房屋買受人分期付款是付給貸款銀行的借款，與房屋出賣人無關。(2)擔保貸款是房屋出賣人的一種促銷手段。在擔保貸款買賣合同中還存在著房屋出賣人為房屋買受人向銀行的貸款進行擔保的法律關系。這種擔保行為是房屋出賣人為擴大市場份額吸引更多的買房人購買其房屋的一種促銷手段。擔保風險是房屋出賣人出售房屋的一種市場風險，應該自己承擔，不應由房屋買受人承擔。(3)實際上房屋出賣人的擔保風險，最終也是由房屋買受人承擔的。由于在擔保貸款購房中房屋買受人與貸款銀行在借款時均約定，房屋買受人在取得房屋的產(chǎn)權后，要用所購買的房屋向貸款銀行進行物的抵押擔保，因而房屋出賣人的擔保只是一種暫時的過渡擔保措施。 2、第二種意見是“已還貸款”方案 另一部分仲裁員認為“已付房款”就是購房者自己分期所付的房款，不包括銀行的貸款。這種意見把注意力集中在房屋買受人自己所付的房款上，以房屋買受人自己的實際付款為標準，可以稱之為“已還貸款”方案。與之相適應的計算公式為：已付房款=定金(訂金)+購房者的首付款+購房者的分期付款。 持這種意見的主要理由是：(1)房屋買受人能夠向銀行貸款的前提是房屋出賣人進行了擔保。房屋出賣人承擔了房屋買受人不能按期償還貸款的直接風險。一旦房屋買受人不能按期償還貸款，除房屋買受人承擔違約責任外，房屋出賣人要承擔連帶責任。因此，應該以房屋買受人自己交的房款為標準。(2)仲裁的原理要求公平合理。由于出賣人的這種“連帶責任”，當買受人不能按月還付貸款時，除了銀行直接在出賣人帳戶上“扣劃”外，甚至還包括“回購”房屋的義務。因此，如果按照第一種意見，已付房款包括銀行的全部貸款，在房屋出賣人承擔連帶責任的條件下，顯然是不公平的。(3)房屋買受人在向銀行貸款時，貸款銀行向房屋出賣人劃款也是有條件的。有的是視房屋的開發(fā)進度撥付，有的是所撥付款中有10～30%作為保證金不能動用。如果貸款銀行是根據(jù)房屋的開發(fā)進度撥款或撥款后其中包括保證金部分，在房屋出賣人實際未收到全部買受人所借貸款的情況下，而以全部貸款承擔違約責任，顯然也是沒有事實根據(jù)的。 3、第三種意見是筆者提出的“擔保期限”方案 這種方案，主張一般應按照房屋出賣人的“擔保期限”為界點確定“已付房款”的金額。即：(1)在房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所的擔保期限內，按“已還貸款”確定“已付房款”的金額;(2)超過房屋出賣人為房屋買受人向銀行貸款所的擔保期限的，按“已借貸款”確定“已付房款”的金額;(3)對處理解除房屋買賣合同糾紛這類案件時，不論擔保期限是否已過，均按“已還貸款”確定“已付房款”的金額。提出此方案，不僅是因為“貸款擔?！笔恰胺课葙I賣”的前提，而且還因為在商品房擔保貸款買賣合同中，房屋出賣人還須保證按時按質交付買賣合同中所約定的商品房。一般情況下，當交付房屋后，房屋買受人的房屋產(chǎn)權證辦理完畢，房屋出賣人的義務就基本履行完畢，房屋的買賣合同就終止了，房屋出賣人的擔保義務也隨之終止。剩下的就是抵押貸款合同了，只是由原來特殊的權利性抵押變?yōu)閷崒嵲谠诘姆康禺a(chǎn)抵押。因此，對“已付房款”的金額應該根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待和確定。 此外，我們提出“擔保期限”的方案，還基于對商品房擔保貸款買賣合同中的法律關系分析以及從公平合理地處理糾紛中探究仲裁的理念。

三、商品房擔保貸款買賣合同中的法律關系分析 商品房擔保貸款買賣合同是一種我國《合同法》分則中尚未提出的新型的無名合同，其合同結構方式，也即是通過合同所形成的當事人之間的法律關系，是比較復雜的。多數(shù)學者認為有三個方面的法律關系，即《商品房的買賣合同》、《個人購房貸款及抵押合同》、《購房借款擔保合同》。這三個合同同時涉及三方當事人，存在著三個相互聯(lián)系的法律關系，一是房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關系，二是房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關系，三是房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系。這三個法律關系相互聯(lián)系又相互獨立①。我們認為在商品房擔保貸款合同中應該存在著四個相互聯(lián)系相互獨立的法律關系。除了上述的三個法律關系外，還存在房屋買受人和貸款銀行之間抵押的法律關系。這種抵押法律關系不同于傳統(tǒng)的抵押法律關系，它有一個由權利(期待權)抵押變?yōu)閷崒嵲谠诘姆康禺a(chǎn)抵押的轉變過程。 這四個相互獨立相互聯(lián)系的法律關系在確定“已付房款”的問題上起著不同的作用。房屋出賣人和房屋買受人之間買賣關系是目的;房屋買受人和貸款銀行之間的借貸關系是手段;房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系是前提與紐帶;房屋買受人和貸款銀行之間法律關系是還款的保障。在這四個相互獨立相互聯(lián)系的法律關系中，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系同時起著聯(lián)系其他幾個法律關系的紐帶作用。對于貸款銀行來說在商品房擔保貸款合同之初房屋出賣人起著“人?！钡淖饔?，它是銀行同意貸款的前提和保障，只有貸款銀行確認房屋出賣人能夠按期交付房屋，并同意給房屋買受人貸款之后才會簽訂其他的合同。一旦房屋出賣人交付房屋并為房屋買受人辦理完產(chǎn)權證，房屋出賣人和貸款銀行之間的擔保關系就終結了。之后就是房屋買受人和貸款銀行之間抵押還款的法律關系。實踐中商品房擔保貸款買賣合同糾紛往往發(fā)生在房屋出賣人和房屋買受人之間的買賣關系中，其他合同關系發(fā)生糾紛的情況較少。因此，在確定“已付房款”的問題時應考慮糾紛發(fā)生在哪個環(huán)節(jié)，從而區(qū)別對待。 從商品房買賣這一法律關系本身的內容來看，出賣人的主要義務是“交房”，買受人的主要義務是“給付”。這里的“交房”，應是按時交付給買受人質量合格的房屋;而這里的“給付”，則應是交付給出賣人能夠完全自由支配的貨幣。在討論“已付房款”的確定時，我們認為還需注意對“給付”概念的理解問題。確切的理解應該是：“給付”是履約的一種方式，而給付的“結果”，才真正是房屋出賣人通過房屋買賣欲實現(xiàn)的目的。如前所述，在出賣人為買受人貸款的擔保期限內，雖然銀行的貸款在形式上已交付給出賣人，但在實際上，不僅有20%左右的保證金尚不能動用，而且當買受人不能或無力償還貸款時，要被銀行全部扣回。因此，在這兩種情況下，不能簡單的說房屋出賣人已獲得了全部給付的“結果”。

四、從公平合理地處理糾紛中探究仲裁理念 我國仲裁法第七條規(guī)定，仲裁應當根據(jù)事實，符合法律規(guī)定，公平合理地解決糾紛。這是仲裁制度的法定原則，也體現(xiàn)了仲裁公平合理的理念。仲裁不同于法院的審判。法院的審判體現(xiàn)的是國家權力對當事人合同糾紛的干預，除了解決糾紛外，對于當事人在合同糾紛中的違法行為有權進行處罰，同時還有權追加當事人。例如在處理商品房擔保貸款買賣合同糾紛中法院可以追加貸款銀行作為當事人，一攬子解決糾紛。另外在我國《民法通則》中規(guī)定的民事制裁等都體現(xiàn)了國家權力對當事人合同糾紛的干預。而仲裁制度究其性質不具有國家權力的干預性，屬于市場活動中的自律措施，具有民間性質。法律沒有賦予仲裁員或仲裁機構追加當事人，制裁當事人違法行為的權力。仲裁的基本原則是符合法律規(guī)定，價值取向是公平合理。它要求仲裁員或仲裁機構公平合理的解決糾紛，補償當事人受到的損失，而這些都體現(xiàn)了仲裁的理念。當事人在訂立合同時訂立仲裁條款，實際上是當事人用明示的方法排除國家權力對當事人合同糾紛的干預，決定自己選擇“公正人”解決糾紛。我們在商品房擔保貸款買賣合同糾紛處理中確定“已付房款”時，提出“擔保期限”方案，正是考慮到公平合理的解決糾紛是當事人訂立仲裁條款時所直接追求的目標。如果解決糾紛的“公正人”不當?shù)丶又匾环疆斒氯说拿袷仑熑?，使另一當事人得到對方違約的“額外利益”，雖然有時這種加重也并不違反法律的規(guī)定，但其結果，往往與雙方當事人訂立仲裁條款的初衷相悖，也不符合公平合理補償當事人損失的仲裁理念。 綜上所述我們可以看到，無論是從對商品房擔保貸款買賣合同所涉及的四個相對獨立又相互聯(lián)系的法律關系的分析，還是從公平合理地處理糾紛的仲裁價值取向上探究，對“已付房款”的確定都應根據(jù)不同的具體情況區(qū)別對待：即在擔保期限內應采用“已還貸款”確定，超過擔保期限后則應采用按“已借貸款”確定，而當房屋買賣合同依法解除時，據(jù)實計算比較恰當。