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【第1篇】買(mǎi)賣(mài)合同:商品房多重買(mǎi)賣(mài)相關(guān)司法解釋
商品房多重買(mǎi)賣(mài)是出賣(mài)人就同一商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋先后賣(mài)于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的行為。法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用法律若干問(wèn)題意見(jiàn)的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第八、九、十條對(duì)商品房多重買(mǎi)賣(mài)作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識(shí)淺見(jiàn)。
一、商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同的效力
合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買(mǎi)賣(mài)合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣(mài)人與后位買(mǎi)受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否行到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。臺(tái)灣學(xué)者王澤鑒先生亦認(rèn)為，基于先后買(mǎi)賣(mài)契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力?！督忉尅返诎藯l規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除前位買(mǎi)賣(mài)合同及要求出賣(mài)方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買(mǎi)賣(mài)合同效力的意旨。
二、商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平
同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買(mǎi)賣(mài)合同的特色，如何確定商品房多重買(mǎi)賣(mài)中所有權(quán)的歸屬實(shí)是爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在。
(一)房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)
出賣(mài)人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買(mǎi)受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣(mài)于他人，先買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買(mǎi)受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣(mài)人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣(mài)人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項(xiàng)規(guī)定，后買(mǎi)受人就出賣(mài)人的一物數(shù)賣(mài)行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。
(二)出賣(mài)人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)
《解釋》第八條和第十條針對(duì)原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。
《解釋》第八條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人有請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同，可要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛。《解釋》繼消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以內(nèi)，既有利于有效遏制多重買(mǎi)賣(mài)之類違背誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細(xì)解讀《解釋》第八條，會(huì)發(fā)現(xiàn)先買(mǎi)受人的權(quán)利僅限于前位買(mǎi)賣(mài)合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買(mǎi)賣(mài)合同，更無(wú)權(quán)主張房屋所有權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣(mài)人、先買(mǎi)受人、后買(mǎi)受人的利益衡平。先買(mǎi)受人之所以無(wú)主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開(kāi)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴?yán)娴木瑁刨嚴(yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買(mǎi)受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對(duì)無(wú)辜、善良的后買(mǎi)受人的非難，有悖于公平正義之法則。
《解釋》第十條規(guī)定，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對(duì)后買(mǎi)受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)，先買(mǎi)受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買(mǎi)受人喪失房屋的所有權(quán)。該條解釋不是從注重保護(hù)后買(mǎi)受人的利益，進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā)，著意保護(hù)先買(mǎi)受人利益和正常的交易秩序。對(duì)出賣(mài)人與后買(mǎi)受人違背誠(chéng)實(shí)信用的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向。
由上可知，《解釋》對(duì)前買(mǎi)受人及善意后買(mǎi)受人給予特別的法律保護(hù)，既是誠(chéng)實(shí)信用原則的踐行，更體現(xiàn)了維護(hù)交易安全的本意。
【第2篇】商品房多重買(mǎi)賣(mài)相關(guān)司法解釋
商品房多重買(mǎi)賣(mài)是出賣(mài)人就同一商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋先后賣(mài)于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的行為。最高法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用法律若干問(wèn)題意見(jiàn)的解釋》(以下簡(jiǎn)稱《解釋》)第八、九、十條對(duì)商品房多重買(mǎi)賣(mài)作了新的規(guī)范，本文擬就此略談粗識(shí)淺見(jiàn)。
一、商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同的效力
合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買(mǎi)賣(mài)合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違背合同法第五十二條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣(mài)人與后位買(mǎi)受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否行到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。臺(tái)灣學(xué)者王*鑒先生亦認(rèn)為，基于先后買(mǎi)賣(mài)契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。《解釋》第八條規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除前位買(mǎi)賣(mài)合同及要求出賣(mài)方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買(mǎi)賣(mài)合同效力的意旨。
二、商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平
同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買(mǎi)賣(mài)合同的特色，如何確定商品房多重買(mǎi)賣(mài)中所有權(quán)的歸屬實(shí)是爭(zhēng)議焦點(diǎn)所在。
(一)房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)
出賣(mài)人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買(mǎi)受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣(mài)于他人，先買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買(mǎi)受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣(mài)人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣(mài)人的惡意欺詐，依《解釋》第九條第(三)項(xiàng)規(guī)定，后買(mǎi)受人就出賣(mài)人的一物數(shù)賣(mài)行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。
(二)出賣(mài)人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)
《解釋》第八條和第十條針對(duì)原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。
《解釋》第八條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人有請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同，可要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛。《解釋》繼消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法四十九條、合同法一百一十三條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以內(nèi)，既有利于有效遏制多重買(mǎi)賣(mài)之類違背誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)到各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細(xì)解讀《解釋》第八條，會(huì)發(fā)現(xiàn)先買(mǎi)受人的權(quán)利僅限于前位買(mǎi)賣(mài)合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買(mǎi)賣(mài)合同，更無(wú)權(quán)主張房屋所有權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣(mài)人、先買(mǎi)受人、后買(mǎi)受人的利益衡平。先買(mǎi)受人之所以無(wú)主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開(kāi)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴?yán)娴木?，而信賴?yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買(mǎi)受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對(duì)無(wú)辜、善良的后買(mǎi)受人的非難，有悖于公平正義之法則。
《解釋》第十條規(guī)定，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對(duì)后買(mǎi)受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)，先買(mǎi)受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買(mǎi)受人喪失房屋的所有權(quán)。該條解釋不是從注重保護(hù)后買(mǎi)受人的利益，進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā)，著意保護(hù)先買(mǎi)受人利益和正常的交易秩序。對(duì)出賣(mài)人與后買(mǎi)受人違背誠(chéng)實(shí)信用的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向。
由上可知，《解釋》對(duì)前買(mǎi)受人及善意后買(mǎi)受人給予特別的法律保護(hù)，既是誠(chéng)實(shí)信用原則的踐行，更體現(xiàn)了維護(hù)交易安全的本意。
【第3篇】買(mǎi)賣(mài)合同:商品房多重買(mǎi)賣(mài)法律評(píng)價(jià)
商品房多重買(mǎi)賣(mài)是出賣(mài)人就同—商品房訂立兩個(gè)或兩個(gè)以上的買(mǎi)賣(mài)合同，將房屋先后賣(mài)于數(shù)人，形成數(shù)個(gè)商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的行為。一物數(shù)賣(mài)，自古有之，謀取利潤(rùn)化是多重買(mǎi)賣(mài)的動(dòng)因，亦是對(duì)誠(chéng)實(shí)信用原則的直接悖離。房屋乃人安居樂(lè)業(yè)之本，與民眾生活休戚相關(guān)，而商品房多重買(mǎi)賣(mài)現(xiàn)象又時(shí)有發(fā)生，訴諸法院者屢見(jiàn)不鮮。因多重買(mǎi)賣(mài)涉及物權(quán)變動(dòng)及諸多債法原因，實(shí)有深入研習(xí)之必要。本文試結(jié)合人民法院新頒布的《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同適用法律若干問(wèn)題意見(jiàn)的解釋》以下簡(jiǎn)稱《解釋》 第8、9、10條的規(guī)定，略談粗識(shí)淺見(jiàn)，以資探討。
一、商品房多重買(mǎi)賣(mài)合同的效力合同的效力是法律對(duì)合同的價(jià)值評(píng)判。合同是當(dāng)事人合意的體現(xiàn)，除因標(biāo)的目的自始客觀不能、無(wú)從確定、違反法律強(qiáng)行規(guī)定，違反公序良俗及其他法律特別規(guī)定外，均為有效。前位買(mǎi)賣(mài)合同只要系雙方真實(shí)意思表示，不違背《合同法》52條的禁止性規(guī)定，其效力自不待言。在后位買(mǎi)賣(mài)合同中，出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)之舉雖有悖于誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗，但只要出賣(mài)人與后位買(mǎi)受人未有惡意串通損害第三人利益的行為，該房屋買(mǎi)賣(mài)合同并非當(dāng)然無(wú)效。不能以是否做到實(shí)際履行為標(biāo)準(zhǔn)否認(rèn)后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移亦不是房屋買(mǎi)賣(mài)合同生效要件的觀點(diǎn)也廣為學(xué)界和實(shí)務(wù)界認(rèn)可?；谙群筚I(mǎi)賣(mài)契約而生之多重債權(quán)，依傳統(tǒng)之債法觀念，不因先后而異其效力。就此意義而言，出賣(mài)人—房數(shù)賣(mài)的行為不能當(dāng)然否認(rèn)前后買(mǎi)賣(mài)合同的效力。《解釋》第8條也規(guī)定：商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的先買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除前位買(mǎi)賣(mài)合同及要求出賣(mài)方支付懲罰性違約金，而不能當(dāng)然否定后位買(mǎi)賣(mài)合同的效力。由此可推斷《解釋》認(rèn)可后位買(mǎi)賣(mài)合同效力的意旨。
在出賣(mài)人已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)至前買(mǎi)受人后，又將房屋出賣(mài)第三人的，出賣(mài)人的行為是一種出賣(mài)他人之物的無(wú)權(quán)處分行為，對(duì)無(wú)權(quán)處分行為的效力，學(xué)界通說(shuō)及《合同法》第51條均認(rèn)為應(yīng)采效力待定說(shuō)，合同并不當(dāng)然無(wú)效。置換一個(gè)角度考慮，出賣(mài)人出賣(mài)他人之物的行為在后買(mǎi)受人不知情的情況下，也是一種欺詐行為，依《合同法》第31條規(guī)定，后買(mǎi)受人享有撤銷該合同的權(quán)利?！督忉尅返?條也規(guī)定：在出賣(mài)人已將房屋賣(mài)于他人并已履行的，后買(mǎi)受人可以請(qǐng)求撤銷買(mǎi)賣(mài)合同，并主張懲罰性賠償金。
二、商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)及利益衡平房屋買(mǎi)賣(mài)以轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)為合同目的，同一合同標(biāo)的難以在多個(gè)債權(quán)人之間合理分配，是多重買(mǎi)賣(mài)合同的特色所在，亦是諸多買(mǎi)受人權(quán)利沖突的集中體現(xiàn)。準(zhǔn)確界定商品房多重買(mǎi)賣(mài)中的物權(quán)變動(dòng)，是保護(hù)各方權(quán)益的前提條件。
(一)房屋所有權(quán)已先行轉(zhuǎn)移于前買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)出賣(mài)人若已將房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)于前位買(mǎi)受人并辦理所有權(quán)登記后，又將該房屋賣(mài)于他人，先買(mǎi)受人取得房屋所有權(quán)當(dāng)無(wú)疑義。不動(dòng)產(chǎn)以登記為權(quán)利公示公信方法，后買(mǎi)受人可從權(quán)屬登記中發(fā)現(xiàn)出賣(mài)人非真權(quán)利人，從而放棄交易。若其仍愿意與出賣(mài)人繼續(xù)交易，則應(yīng)視為接受了權(quán)利不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，自然無(wú)法取得房屋所有權(quán)。為懲戒出賣(mài)人的惡意欺詐，依《解釋》第9條三 項(xiàng)規(guī)定，后買(mǎi)受人就出賣(mài)人的一物數(shù)賣(mài)行為可主張不超過(guò)已購(gòu)房款一倍以內(nèi)的懲罰性賠償金。
(二)出賣(mài)人徑行將房屋移轉(zhuǎn)于后位買(mǎi)受人時(shí)的物權(quán)變動(dòng)及法律評(píng)價(jià)
1.物權(quán)行為理論之辯析欲清楚解析物權(quán)變動(dòng)的內(nèi)涵，必先厘清物權(quán)行為的概念。物權(quán)行為是指要發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，須獨(dú)立于債權(quán)契約之外，以直接發(fā)生物權(quán)變動(dòng)為目的設(shè)立新的法律行為。債權(quán)行為僅是物權(quán)行為的原因行為，兩者截然分開(kāi)，各自獨(dú)立，物權(quán)行為并不因原因行為無(wú)效而無(wú)效，即使原因行為無(wú)效，仍可發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的效果，此即為物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。[3]瀏覽域外法典，關(guān)于物權(quán)變動(dòng)大致有四種立法模式。其一，債權(quán)意思主義模式，以法國(guó)為例，不承認(rèn)獨(dú)立于債權(quán)行為的物權(quán)行為概念，買(mǎi)賣(mài)合同成立時(shí)物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)。其二，登記對(duì)抗主義，如日本立法模式，買(mǎi)賣(mài)合同一經(jīng)成立，物之所有權(quán)即行移轉(zhuǎn)，但非經(jīng)登記不能對(duì)抗第三人。其三，登記要件主義，又為區(qū)分原則。典型代表為瑞士，即認(rèn)可物權(quán)行為與債權(quán)行為的區(qū)別，但又不承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性。單純的合同行為不會(huì)發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效果，還應(yīng)履行登記等公示行為，方有物權(quán)變動(dòng)之效。其四，物權(quán)意思主義，以德國(guó)為例，我國(guó)臺(tái)灣民法亦采此說(shuō)。該學(xué)說(shuō)由德國(guó)歷史法學(xué)派創(chuàng)始人薩維尼所創(chuàng)，主張物權(quán)行為的獨(dú)立性和無(wú)因性，即使買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或被撤銷，所有權(quán)依然發(fā)生轉(zhuǎn)移。依該說(shuō)，在商品房多重買(mǎi)賣(mài)中即便出賣(mài)人損害先買(mǎi)受人利益再次出賣(mài)房屋，但若出賣(mài)人與后買(mǎi)受人履行了物權(quán)變動(dòng)手續(xù)，后買(mǎi)受人仍可當(dāng)然取得物之所有權(quán)。
2.我國(guó)物權(quán)變動(dòng)之立法選擇我國(guó)民法學(xué)界及實(shí)務(wù)界對(duì)物權(quán)變動(dòng)模式的選擇亦是眾說(shuō)紛云。主流觀點(diǎn)是不接受法國(guó)的債權(quán)意思主義模式和德國(guó)的物權(quán)行為獨(dú)立性、無(wú)因性理論，而應(yīng)沿用我國(guó)慣以用之的公示要件主義瑞士模式 ，同時(shí)堅(jiān)持區(qū)分原則，注意合同效力和所有權(quán)轉(zhuǎn)移的分離和差異。物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性堪稱嚴(yán)謹(jǐn)慎密的邏輯演練體系，固然具有維護(hù)絕對(duì)交易安全的價(jià)值取向，對(duì)后位買(mǎi)賣(mài)人提供了最完備的權(quán)利保障，但因其過(guò)于技術(shù)性、抽象性，且惡意買(mǎi)賣(mài)人亦可一視同仁地獲得物之所有權(quán)，實(shí)與誠(chéng)實(shí)信用的善良風(fēng)俗背道而馳，公眾的道德觀、價(jià)值觀難以認(rèn)同。物權(quán)無(wú)因性理論一定程度上是為法律生活形式之安定而犧牲了法律生活實(shí)質(zhì)之社會(huì)正當(dāng)性，無(wú)異于削足適履。[4]事實(shí)上物權(quán)公示公信原則及善意取得制度同樣可起到維護(hù)交易安全之職，盲目崇尚物權(quán)獨(dú)立性、無(wú)因性原則實(shí)無(wú)必要。我國(guó)《物權(quán)法》草案，在區(qū)分原因行為與物權(quán)行為的同時(shí)，也否認(rèn)了物權(quán)行為的獨(dú)立性、無(wú)因性。[5]《解釋》第8、9條的規(guī)定非常明確地表明了商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，對(duì)于出賣(mài)人再處分具有限制或拘束的思想。可以說(shuō)，司法解釋在此根本沒(méi)有涉及物權(quán)交易行為的獨(dú)立，更不用說(shuō)無(wú)因性原則在法律設(shè)置和法律交易上的正當(dāng)性。因此，該規(guī)定應(yīng)是對(duì)物權(quán)交易抽象原則即無(wú)因原則 的間接否定。[6]
3.《解釋》中的物權(quán)變動(dòng)原則及對(duì)出賣(mài)人、先買(mǎi)受人、后買(mǎi)賣(mài)人之利益調(diào)整《解釋》第8條和第10條，針對(duì)原因行為的不同，在考量后位受讓人善意與否的基礎(chǔ)上，對(duì)房屋所有權(quán)變動(dòng)作了不同的規(guī)定。
《解釋》第8條規(guī)定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人有權(quán)請(qǐng)求解除買(mǎi)賣(mài)合同，要求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍之內(nèi)的懲罰性賠償責(zé)任。懲罰性賠償責(zé)任突破了傳統(tǒng)民法中合同賠償責(zé)任只在于填補(bǔ)損失而不在于懲罰的理念，源于英美法系國(guó)家，最早主要適用于侵權(quán)責(zé)任，后來(lái)逐漸被廣泛適用于合同糾紛?！督忉尅防^消法49條、合同法113條之后，作了新的創(chuàng)新，將賠償性賠償責(zé)任界定在已購(gòu)房款的一倍以內(nèi)，既有利于有遏制多重買(mǎi)賣(mài)之類違背誠(chéng)實(shí)信用原則、嚴(yán)重?fù)p害市場(chǎng)交易安全的行為，維護(hù)守約方的合法權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)誠(chéng)信制度的確立，又能達(dá)致各方利益的平衡，保證建筑業(yè)的健康發(fā)展。但仔細(xì)解讀《解釋》第8條，會(huì)發(fā)現(xiàn)先買(mǎi)受人的權(quán)利僅限于前位買(mǎi)賣(mài)合同中，而無(wú)權(quán)要求解除后位買(mǎi)賣(mài)合同，更無(wú)權(quán)主張房屋所有權(quán)。對(duì)此應(yīng)理解為是后位受讓人主觀為善意時(shí)，對(duì)出賣(mài)人、先買(mǎi)受人、后買(mǎi)受人的利益衡平。先買(mǎi)受人之所以無(wú)主張房屋所有權(quán)之權(quán)利，緣于善意第三人受到了公示公信原則的保護(hù)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示原則是指將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、移轉(zhuǎn)通過(guò)登記方式向社會(huì)公開(kāi)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公信原則是指任何人因?yàn)橄嘈诺怯浻涊d的權(quán)利而與權(quán)利人從事了移轉(zhuǎn)該權(quán)利的交易，該項(xiàng)交易應(yīng)當(dāng)受到保護(hù)。[7]公示公信原則彰顯了保護(hù)信賴?yán)娴木?，而信賴?yán)嫱质墙灰装踩幕A(chǔ)。在商品房多重買(mǎi)賣(mài)中，出賣(mài)人仍是登記記載的權(quán)利人，在法律上只能推定其為真權(quán)利人，后買(mǎi)受人基于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的合理信賴，而與之交易，自應(yīng)獲得房屋所有權(quán)，否則將是對(duì)無(wú)辜、善良的后買(mǎi)受人的非難，有悖于公平正義之法則。
先買(mǎi)受人可否通過(guò)對(duì)后位房屋買(mǎi)賣(mài)合同行使撤銷權(quán)而實(shí)現(xiàn)其合同權(quán)利，進(jìn)而獲得房屋所有權(quán)，值得商榷。多重買(mǎi)賣(mài)合同中行使撤銷權(quán)的法律后果是后位買(mǎi)賣(mài)合同自始無(wú)效，后買(mǎi)受人自始未取得物之所有權(quán)，前買(mǎi)受人得向后買(mǎi)受人請(qǐng)求返還標(biāo)的物之占有于出賣(mài)人?，F(xiàn)一種觀點(diǎn)認(rèn)為只要出賣(mài)人與后買(mǎi)受人達(dá)成房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，在房屋交付或登記時(shí)，先買(mǎi)受人即可就后位房屋買(mǎi)賣(mài)合同行使撤銷權(quán);另一種觀點(diǎn)認(rèn)為若債務(wù)人行為雖致財(cái)產(chǎn)減少，但仍有能力清償其債務(wù)時(shí)，于債權(quán)即無(wú)損害，債權(quán)人應(yīng)無(wú)撤銷權(quán)可言。[8]臺(tái)灣學(xué)者史尚寬先生亦認(rèn)為，出賣(mài)人尚有賠償因不履行所生損害之資力時(shí)，應(yīng)解釋先買(mǎi)賣(mài)人不得行使撤銷權(quán)。[9]筆者同意第二種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)脫離了《合同法》設(shè)立撤銷權(quán)制度的宗旨，有擴(kuò)大泛化之虞。依學(xué)界通說(shuō)，撤銷權(quán)的效力在于保護(hù)全體債權(quán)人利益，若僅因個(gè)別債權(quán)問(wèn)題，而無(wú)限制地允許特定物給付行為的撤銷，顯然逾越撤銷權(quán)制度的原有機(jī)能。[10]《解釋》對(duì)先買(mǎi)受人就后位房屋買(mǎi)賣(mài)合同能否主張撤銷權(quán)無(wú)明文規(guī)定，實(shí)踐中可參照《合同法》74條處理。
《解釋》第10條規(guī)定，買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。此條解釋是對(duì)后買(mǎi)受人主觀為惡意情況下的特殊規(guī)范。即使后買(mǎi)受人已取得房屋所有權(quán)，先買(mǎi)受人仍可徑直主張合同無(wú)效，并依合同無(wú)效的法律效果使后買(mǎi)受人喪失房屋的所有權(quán)能。該條是對(duì)物權(quán)行為無(wú)因性理論的直接否定，不是從注重保護(hù)后買(mǎi)受人的利益，進(jìn)而保護(hù)實(shí)際交易的流通效率與安全考慮;而是從意思自治和誠(chéng)實(shí)信用的基本價(jià)值出發(fā)，著意保護(hù)先買(mǎi)受人利益和正常的交易秩序。對(duì)出賣(mài)人與后買(mǎi)受人違背誠(chéng)實(shí)信譽(yù)的行為科以了宣告合同無(wú)效這一最嚴(yán)厲的處罰，并輔之以不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的懲罰性賠償責(zé)任，體現(xiàn)了司法者明確的價(jià)值取向。
應(yīng)該說(shuō)《解釋》第10條對(duì)“惡意串通”的注解較為模糊，實(shí)踐操作有一定的困惑。“惡意串通”標(biāo)準(zhǔn)的掌握是實(shí)踐中亟待解決的問(wèn)題。筆者以為“惡意串通”應(yīng)作合理的擴(kuò)張性解釋，不僅包括明顯的雙方惡意通謀，損害第三人利益的情形，亦包括出賣(mài)人與后買(mǎi)受人均有惡意，但未共謀的狀態(tài)。在雙方未共謀的情況下，雖無(wú)意思聯(lián)絡(luò)，但雙方的過(guò)錯(cuò)及惡意不容回避，而且這種過(guò)錯(cuò)通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)合同這一載體客觀結(jié)合后，就會(huì)對(duì)先買(mǎi)受人帶來(lái)?yè)p害。從保護(hù)善意先買(mǎi)受人的立場(chǎng)出發(fā)，應(yīng)承認(rèn)該行為亦是“惡意串通”的一種客觀表現(xiàn)形式?！皭阂獯ā奔仁侵饔^語(yǔ)境中的概念，又現(xiàn)之于客觀領(lǐng)域。就主觀而言，若后買(mǎi)受人明知前位買(mǎi)賣(mài)合同的存在，并預(yù)見(jiàn)到后位買(mǎi)賣(mài)合同的訂立會(huì)對(duì)先買(mǎi)受人利益帶來(lái)?yè)p害，仍與出賣(mài)人合謀訂立新約，其主觀為惡意不言自明。就客觀而言，意味著某種串通行為，強(qiáng)調(diào)當(dāng)事人實(shí)施具體行為的惡意通謀性。這種串通行為不但包括積極的串通，也包括默示的串通，或是心照不宣，或是后買(mǎi)受人引誘出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)等。[11]在相當(dāng)多的情況中，因出賣(mài)人仍為物權(quán)登記中的所有權(quán)人，后買(mǎi)受人在知曉前位買(mǎi)賣(mài)合同存在的前提下，能否以物權(quán)登記的公示公信效力為證明其主觀善意的抗辯理由。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，物權(quán)登記的公信力是確定的，既然物權(quán)登記中出賣(mài)人為所有人，便有占有、支配、使用、處分的權(quán)能，即便后受讓人知道該房屋已賣(mài)于他人，也應(yīng)推定其是無(wú)過(guò)失的，仍可以公示公信為由對(duì)抗先買(mǎi)受人;另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，受讓人明知或應(yīng)知前位買(mǎi)賣(mài)合同的存在而買(mǎi)受該房屋，主觀上有過(guò)失，已有違善意，與誠(chéng)信原則相悖，不應(yīng)受到法律保護(hù)。筆者贊同第二種觀點(diǎn)，原因在于：1第一種觀點(diǎn)對(duì)公示公信原則的理解流于形式，顯得僵化、偏頗。公示公信原則的指向是對(duì)信賴?yán)娴谋Ｗo(hù)，既然后受讓人知情，就無(wú)信賴?yán)婵裳?，法律自無(wú)保護(hù)之必要。2從所有權(quán)屬登記公示公信到后買(mǎi)受人善意的邏輯推理過(guò)程是一種法律上的推定。對(duì)于推定，只要充分舉證予以駁斥，使其失去立論的理論根源，是可以*的。因此，只要有證據(jù)證明后買(mǎi)受人知情，則主觀為善意的推定將不能成立。
4.商品房多重買(mǎi)賣(mài)責(zé)任形式之?dāng)U展囿于傳統(tǒng)民法理論中的合同相對(duì)性原則，前買(mǎi)受人對(duì)主觀有惡意的后買(mǎi)受人缺乏主張權(quán)利的途徑。但后買(mǎi)受人的過(guò)錯(cuò)實(shí)不可忽略，試想若僅由出賣(mài)人承擔(dān)責(zé)任，似對(duì)后買(mǎi)受人有放縱之嫌，不能達(dá)致衡平各方利益之效。更為重要的是，在出賣(mài)人欠缺償付能力的情況，前買(mǎi)受人的權(quán)利往往難以得到真正的保護(hù)。因此有必要在《解釋》之外探討主觀為惡意的后買(mǎi)受人對(duì)前買(mǎi)受人承擔(dān)責(zé)任的形式。臺(tái)灣民法認(rèn)為后買(mǎi)受人與出賣(mài)人合謀訂立買(mǎi)賣(mài)契約，受讓標(biāo)的物之所有權(quán)，系出于“故意以背于善良風(fēng)俗之方法加損害”于前買(mǎi)受人者，應(yīng)負(fù)侵權(quán)行為損害賠償責(zé)任。[12]依我國(guó)民法傳統(tǒng)觀點(diǎn)，侵權(quán)行為的對(duì)象僅限于絕對(duì)權(quán)。債權(quán)乃相對(duì)權(quán)，能否作為侵權(quán)行為的侵害對(duì)象，素來(lái)爭(zhēng)議頗多。我國(guó)學(xué)界在充分認(rèn)識(shí)到侵害債權(quán)制度在有效彌補(bǔ)合同請(qǐng)求權(quán)之不足，保障債權(quán)人利益及實(shí)現(xiàn)交易安全與秩序方面的重要價(jià)值后，已對(duì)其趨于認(rèn)可。
拙見(jiàn)以為，在多重買(mǎi)賣(mài)中，后買(mǎi)受人明知前買(mǎi)受人的存在，而又與出賣(mài)人訂約，主觀上存在惡意，客觀造成了出賣(mài)人的履行不能或是加害給付，已構(gòu)成了第三人侵害債權(quán)行為。所謂第三人侵害債權(quán)，即合同關(guān)系以外的第三人由于主觀上的過(guò)錯(cuò)而實(shí)施了侵害債權(quán)的行為，致使債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)或不能全部實(shí)現(xiàn)。后買(mǎi)受人侵害先買(mǎi)受人債權(quán)，會(huì)損害先買(mǎi)受人對(duì)合同標(biāo)的物的期待利益，亦可能增加其額外支出，故后買(mǎi)受人的賠償范圍應(yīng)在期待利益和所受損害范圍之內(nèi)，并應(yīng)受到可預(yù)見(jiàn)性原則的制約。
在后買(mǎi)受人侵害債權(quán)承擔(dān)責(zé)任的方式上，應(yīng)分情況而論。在后買(mǎi)受人與出賣(mài)人存在明顯的惡意通謀，直接以損害先買(mǎi)受人利益為訂約目的的情況下，后買(mǎi)受人應(yīng)與出賣(mài)人承擔(dān)連帶責(zé)任。連帶責(zé)任一般基于共同原因則產(chǎn)生，如合同約定或是共同侵權(quán)，后買(mǎi)受人的侵權(quán)行為與出賣(mài)人的違約行為并非出于共同原因，就此而言似不應(yīng)適用連帶責(zé)任。但連帶責(zé)任的另一大特征是行為人的共同過(guò)錯(cuò)，這種共同過(guò)錯(cuò)使行為人的行為構(gòu)成了一個(gè)整體。出賣(mài)人與后買(mǎi)受人的惡意通謀，明顯具有共同的意思聯(lián)絡(luò)及過(guò)錯(cuò)，正是這種共同過(guò)錯(cuò)使他們應(yīng)對(duì)先買(mǎi)受人承擔(dān)連帶責(zé)任。因此共同過(guò)錯(cuò)才是出賣(mài)人與后買(mǎi)受人負(fù)連帶責(zé)任的基礎(chǔ)，若二者均有過(guò)錯(cuò)，但無(wú)共同過(guò)錯(cuò)，同不應(yīng)負(fù)連帶責(zé)任。[13]在出賣(mài)人與后買(mǎi)受人無(wú)意思聯(lián)絡(luò)和共同過(guò)錯(cuò)，但均有偶合過(guò)錯(cuò)的情況下，如后買(mǎi)受人引誘出賣(mài)人一物數(shù)賣(mài)，出賣(mài)人本可拒絕，但仍受其引誘將房屋再賣(mài)或后買(mǎi)受人以明示、默示方式認(rèn)可出賣(mài)人的多重買(mǎi)賣(mài)行為等等，則應(yīng)適用不真正連帶債務(wù)理論解決出賣(mài)人與后買(mǎi)受人的責(zé)任承擔(dān)問(wèn)題。不真正連帶債務(wù)，是指發(fā)生原因不同，純屬偶然結(jié)合之債務(wù)。債權(quán)人對(duì)債務(wù)人之一部或全體，可同時(shí)或分別請(qǐng)求全部或部分履行債務(wù)。[14]任一債務(wù)人的履行可使債務(wù)消滅，并對(duì)終局責(zé)任人有追償權(quán)。出賣(mài)人的行為系違反房屋買(mǎi)賣(mài)合同的違約行為，后買(mǎi)受人的行為系侵害先買(mǎi)受人債權(quán)的侵權(quán)行為，兩者發(fā)生原因各異，主觀亦無(wú)通謀，符合不真正連帶債務(wù)的法律特征。依該學(xué)說(shuō)，先買(mǎi)受人可擇出賣(mài)人與后買(mǎi)受人之一或全體主張權(quán)利。出賣(mài)人或后買(mǎi)受人清償后，若認(rèn)為自己不是最終責(zé)任人，可向?qū)Ψ阶穬敗?yīng)當(dāng)指出是，先買(mǎi)受人對(duì)出賣(mài)人的違約之訴與對(duì)后買(mǎi)受人的侵權(quán)之訴所獲得的補(bǔ)償以足以賠償其全部損失為限，不應(yīng)獲得重復(fù)賠償。誠(chéng)如前述，不真正連帶債務(wù)理論拓展了先買(mǎi)受人實(shí)現(xiàn)權(quán)利的空間，特別是在出賣(mài)人無(wú)財(cái)產(chǎn)履行能力時(shí)，準(zhǔn)許先買(mǎi)受人向有過(guò)錯(cuò)的后買(mǎi)受人求償，有利于權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。
三、后語(yǔ)商品房買(mǎi)賣(mài)是涉及民生民息的重要交易行為，法律無(wú)處不在保護(hù)買(mǎi)受人生存利益與促進(jìn)建筑業(yè)健康發(fā)展之間尋求平衡。然生存利益重于生產(chǎn)利益，誠(chéng)信守約的善良風(fēng)俗決定了法律必對(duì)一物數(shù)賣(mài)行為予以否定評(píng)價(jià)?！督忉尅氛腔诖?，方對(duì)前買(mǎi)受人給予特別的法律保護(hù)，既是誠(chéng)實(shí)信用原則的踐行，更是著眼于維護(hù)交易安全的本意。解釋制定者在《解釋》中關(guān)于物權(quán)變動(dòng)理論的創(chuàng)制，對(duì)物權(quán)無(wú)因性原則的評(píng)價(jià)，關(guān)于懲罰性賠償?shù)闹匦略忈?，具有相?dāng)?shù)姆e極意義。司法實(shí)踐期待醞釀中的《民法典》能在整合物權(quán)理論及應(yīng)對(duì)中國(guó)現(xiàn)實(shí)生活需求的基礎(chǔ)上，構(gòu)建更為完備的物權(quán)變動(dòng)體系，全面保護(hù)各類市場(chǎng)主體的民事權(quán)益。
