在建工程增值稅（5篇）

【第1篇】在建工程增值稅

在實務(wù)中，部分房地產(chǎn)企業(yè)因資金周轉(zhuǎn)困難，導(dǎo)致房地產(chǎn)在建工程項目難以維持下去，為加快資金回籠，不得不轉(zhuǎn)讓部分在建工程項目。應(yīng)當(dāng)注意：按照《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合“按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上”。轉(zhuǎn)讓在建工程的雙方涉及哪些稅費(fèi)？本文結(jié)合現(xiàn)行稅收政策分析如下：

一、轉(zhuǎn)讓方涉稅政策分析

對于在建工程的轉(zhuǎn)讓方來說，主要涉及增值稅、土地增值稅和印花稅的處理。

1.增值稅

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1《銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)注釋》第三條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的，按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅。也就是說，不動產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目，計算繳納增值稅。但對轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項目，計算繳納增值稅。雖然二者適用稅率都是9%，在一般計稅方法下，都可以一次性扣除向政府部門支付的土地價款后的余額計算繳納增值稅。但如果屬于簡易計稅項目，就有很大的區(qū)別：一是征收率不同。適用“銷售不動產(chǎn)”稅目簡易計稅征收率為5%，增值稅計稅依據(jù)為收取的全部價款；適用“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目簡易計稅征收率3%，并且可以選擇扣除土地出讓金后差額5%繳納增值稅，并且可以全額開具增值稅專用發(fā)票。依據(jù)是《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開營改增試點有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》（財稅〔2016〕47號）規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓2023年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅?！?/p>

2、土地增值稅

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知》（國稅函發(fā)[1995]110號）在具體計算增值額時，區(qū)分以下幾種情況進(jìn)行處理：1、對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款，交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。2、對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20％以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。3、對取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權(quán)時支付的地價款和有關(guān)費(fèi)用、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，并允許加計20%的扣除。

土地使用權(quán)與在建工程經(jīng)批準(zhǔn)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，房屋建設(shè)工程屬于成片開發(fā)土地的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。所以未進(jìn)行開發(fā)直接轉(zhuǎn)讓的可能性為零。如果企業(yè)轉(zhuǎn)讓未竣工備案的在建工程，無須區(qū)分土地增值稅成本對象為普通住宅、非普通住宅或其他類型房地產(chǎn)，統(tǒng)一按“一分法”（即“其他類型房地產(chǎn)”）進(jìn)行土地增值稅清算。實務(wù)中，絕大部分省市稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為，土地增值稅扣除項目金額中的“加計扣除”，可以“取得的土地成本與開發(fā)成本之和”為基數(shù)計算。但是，如果是將已封頂竣工備案的在建工程轉(zhuǎn)讓，須按“三分法”進(jìn)行土地增值稅清算（部分地區(qū)適用“二分法”），購入方再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)土地增值稅清算適用“舊房轉(zhuǎn)讓”政策。因此，企業(yè)須根據(jù)在建工程的開發(fā)程度適用不同的計算方法。

3、印花稅

房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)在建工程，應(yīng)按照“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)——土地使用權(quán)、房屋等建筑物和構(gòu)筑物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)”稅目，依合同所列金額0.05%計算繳納印花稅。此外，如果房地產(chǎn)企業(yè)在合同中將增值稅稅款單獨(dú)列明，根據(jù)印花稅法第五條規(guī)定，該不動產(chǎn)在建工程轉(zhuǎn)讓合同的計稅依據(jù)應(yīng)為合同所列的金額，不包括列明的增值稅稅款。

二、受讓方涉稅政策分析

對于在建工程的受讓方來說，主要涉及增值稅、土地增值稅和契稅的處理。

1、增值稅

在一般計稅方法下，增值稅以增值稅專用發(fā)票作為抵扣鏈條，上家開具增值稅專用發(fā)票，下家直接抵扣。但因為上家因為是房地產(chǎn)老項目，選擇簡易計稅，只能開具5%專票，而下家也只能抵扣5%，并且下家也不能土地價款抵減銷售額，顯然會加重其增值稅稅負(fù)。因此《財政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確國有農(nóng)用地出租等增值稅政策的公告(2023年第2號 )第二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人購入未完工的房地產(chǎn)老項目繼續(xù)開發(fā)后，以自己名義立項銷售的不動產(chǎn)，屬于房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計算繳納增值稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(2023年第18號)第八條規(guī)定，房地產(chǎn)老項目，是指：(一)《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2023年4月30日前的房地產(chǎn)項目;(二)《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2023年4月30日前的建筑工程項目。取得未完工的房地產(chǎn)老項目，屬于購入未完工的房地產(chǎn)老項目，在繼續(xù)開發(fā)后以自己名義立項銷售的，可以按照上述規(guī)定適用房地產(chǎn)老項目增值稅簡易計稅政策。一個新的問題又產(chǎn)生：是否可以差額繳納增值稅？（財稅〔2016〕36號）附件2第一條第（八）項規(guī)定，一般納稅人銷售其2023年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。既然開發(fā)在建項目屬于房地產(chǎn)老項目，應(yīng)當(dāng)可以差額繳納增值稅，這才是公平合理的。

2、土地增值稅

房地產(chǎn)企業(yè)以接盤等形式購入未完工在建項目，繼續(xù)以自己名義立項建設(shè)并銷售后，該項目土地增值稅清算時，大部分稅務(wù)機(jī)關(guān)對購入在建工程成本，不認(rèn)可再計算加計扣除金額。以浙江省為例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建房地產(chǎn)開發(fā)項目后，繼續(xù)投入資金進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，達(dá)到銷售條件進(jìn)行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產(chǎn)開發(fā)成本加計20%扣除以及房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按比例計算扣除的基數(shù)。后續(xù)建設(shè)支出的扣除處理，按照土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

在這方面，少數(shù)稅務(wù)機(jī)關(guān)有例外規(guī)定。如重慶市《土地增值稅等財產(chǎn)行為稅政策執(zhí)行問題處理意見》（渝財稅〔2015〕93號）明確，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)的土地、未竣工房地產(chǎn)項目，其“取得土地使用權(quán)所支付的金額”不能加計扣除；承受土地、未竣工項目的房地產(chǎn)企業(yè)在完成房地產(chǎn)項目開發(fā)，進(jìn)行土地增值稅清算時，其取得土地、未竣工項目所支付的款項，可作為“取得土地使用權(quán)所支付的金額”，并適用加計扣除。

3、契稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓契稅計稅依據(jù)的批復(fù)》（財稅〔2007〕162號）規(guī)定，土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價款計征契稅。根據(jù)上述政策規(guī)定，雖然轉(zhuǎn)讓在建工項目不需要辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，屬于土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人，取得方應(yīng)就轉(zhuǎn)讓的總價款繳納契稅。不動產(chǎn)在建工程的承受方為納稅人，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，計稅依據(jù)為應(yīng)交付的總價款，其中不包含增值稅。

作者：紀(jì)宏奎，單位：中匯武漢稅務(wù)師事務(wù)所十堰所。文內(nèi)容僅供一般參考用，均不視為正式的審計、會計、稅務(wù)或其他建議，我們不能保證這些資料在日后仍然準(zhǔn)確。任何人士不應(yīng)在沒有詳細(xì)考慮相關(guān)的情況及獲取適當(dāng)?shù)膶I(yè)意見下依據(jù)所載內(nèi)容行事。本號所轉(zhuǎn)載的文章，僅供學(xué)術(shù)交流之用。文章或資料的原文版權(quán)歸原作者或原版權(quán)人所有，我們尊重版權(quán)保護(hù)。如有問題請聯(lián)系我們，謝謝！

【第2篇】在建工程轉(zhuǎn)讓增值稅稅率

近兩年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控，部分房企因資金鏈緊張不得不將在建工程階段的項目對外轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)第三方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前房地產(chǎn)項目并購類交易中，“在建工程轉(zhuǎn)讓類”（含法拍）占比大概20%，“股權(quán)轉(zhuǎn)讓類”占比50%，“土地作價投資/分立/劃轉(zhuǎn)類”占比 20%，其他類(收儲再出讓，總分公司，合資建房)5%。

本文對“資產(chǎn)交易”模式下的在建工程轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分析，結(jié)合案例搭建了測算模板。

一、相關(guān)定義

1.什么是“在建工程”？

在建工程是指取得批準(zhǔn)立項，擁有合法完整用地手續(xù)，已經(jīng)取得國土證，取得施工許可證并正在施工建設(shè)的工程項目。

2.什么是“轉(zhuǎn)讓”

朱光磊老師說過一段繞口令:有的地方認(rèn)為轉(zhuǎn)讓僅僅是轉(zhuǎn)讓，投資不屬于轉(zhuǎn)讓；很少的一些地方會認(rèn)為土地可以投資，但是不可以轉(zhuǎn)讓；有的地方認(rèn)為，凈地是可以投資的，卻不可以轉(zhuǎn)讓；絕大多數(shù)地方認(rèn)為凈地既不可以轉(zhuǎn)讓也不可以投資。

注意，在建工程是按項目轉(zhuǎn)讓，即按'立項范圍'轉(zhuǎn)讓。若兩宗地一個立項，一宗地已開發(fā)，一宗地未開發(fā)，實操中有些地方可以轉(zhuǎn)，有些地方認(rèn)為凈地不能轉(zhuǎn)讓。

3.什么是“在建工程轉(zhuǎn)讓”

在建工程轉(zhuǎn)讓就是在建工程所有人將其擁有的在建工程轉(zhuǎn)讓給買受人，買受人支付對價的民事行為。

“在建工程轉(zhuǎn)讓”有兩種模式，一種是項目公司的“股權(quán)交易”模式，一種是“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”模式。

在建工程轉(zhuǎn)讓的優(yōu)點：相比股權(quán)轉(zhuǎn)讓方案，轉(zhuǎn)讓價款可以全額作為未來計算三大稅種的稅基；另外，走股權(quán)轉(zhuǎn)讓，若標(biāo)的公司存續(xù)期較長，很有可能存在或有負(fù)債或者其他風(fēng)險。

在建工程轉(zhuǎn)讓的缺點：手續(xù)相對復(fù)雜，周期較長，搞完一套下來少則3-4個月，慢者一年半載，不但要重新報建，已經(jīng)銷售還要換簽合同。很多定位在快銷的公司不愿意做。

不過近來，隨著一手地競爭日趨激烈，一些top20的房企也開始關(guān)注在建工程轉(zhuǎn)讓項目，競爭格局出現(xiàn)了新的態(tài)勢。

二、轉(zhuǎn)讓前提

在建工程轉(zhuǎn)讓前提有兩個，一個是要滿足交易雙方的需求，是商務(wù)條款，另一個是政府強(qiáng)制要求的轉(zhuǎn)讓前提。分析如下：

1、交易雙方需求

買方希望直接鎖定項目，并購成本綜合下來，比招拍掛市場拿地便宜一些（土地上行行情基本不可能，綜合成本能少一點，鎖定就ok了）。

賣方希望能解套，能解決自己的現(xiàn)金流問題，溢價盡量高，或者保留一部分股份。

筆者曾經(jīng)碰到過一個項目，出讓方確實想賣，簽了意向協(xié)議后又一直不斷提高價格，進(jìn)而提出希望保留部分權(quán)益。經(jīng)多方打聽，買家才發(fā)現(xiàn)是因為收購對價不能解決買家的整體債務(wù)危機(jī)，如果出讓了項目，賣方的很多故事就“講不圓”，面臨債務(wù)集體追討。

2、主管部門規(guī)定的轉(zhuǎn)讓前提

簡單說：土地出讓金交清，有國土證，工程進(jìn)度達(dá)到發(fā)改委立項批復(fù)金額的25%以上才能發(fā)起轉(zhuǎn)讓審批

（1）以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條：”以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。”

其中，建設(shè)規(guī)模指實際支付金額，財務(wù)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

總建設(shè)規(guī)模=工程總投資=《發(fā)改委立項批復(fù)》金額

注意：法拍不受25%投資強(qiáng)度限制。根據(jù)最高法《關(guān)于適用<合同法>若干問題的解釋（二）》（法釋[ 2009]5號）第十四條，《城市房地產(chǎn)管理法》25%的規(guī)定性質(zhì)，系“管理性規(guī)范”而非“效力性規(guī)范”。未達(dá)到25%屬于合同標(biāo)的物瑕疵，并不直接影響土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同效力。

有的地方還要求30%的投資強(qiáng)度，比如河南。

另，如果未達(dá)到25%，買家還想收購，則在資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓前買家要提前介入，對項目進(jìn)行先期投入，待項目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時再進(jìn)行交易。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓條件

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

（國務(wù)院令第55號）第四十五條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

所以，如果是劃撥用地，需要經(jīng)人民政府批準(zhǔn)，獲批后補(bǔ)交土地出讓金。鄉(xiāng)，鎮(zhèn)政府還不行，必須是市、縣人民政府。

3、開發(fā)資質(zhì)

我國未設(shè)置受讓方的開發(fā)資質(zhì)要求。另外，若是雙方均是房企，稅要高一些，后面再分析。是否屬房企，一看營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍，二看是否有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。

建筑企業(yè)管理及財稅處理

老李聊財稅工作室老李的小商店

95購買

零基礎(chǔ)會計實操

老李聊財稅工作室老李的小商店

85購買

會計處理及稅務(wù)攻略

老李聊財稅工作室老李的小商店

95購買

三、交易結(jié)構(gòu)

常見“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”模式下的在建工程轉(zhuǎn)讓，交易結(jié)構(gòu)如下：

1、'在建工程轉(zhuǎn)讓'：即直接轉(zhuǎn)讓在建工程。這種情況下，要重新報建，從土地證開始辦理更名，五證都要更名，重新繳納相關(guān)費(fèi)用。若有銷售的，還要和客戶換簽合同。

若未達(dá)到投資強(qiáng)度，轉(zhuǎn)讓之前需要買家介入，對項目進(jìn)行先期投入，待項目達(dá)到25%的投資強(qiáng)度時再進(jìn)行交易。

先期介入，首先要共管印鑒（項目公司公章、銀行預(yù)留印鑒、合同章若有、簽證章若有）、工程款支付賬戶、證照，深度介入項目管理；然后，借款給項目公司，借款需要有足額擔(dān)保。達(dá)到25%的時候再進(jìn)行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

2、“在建工程轉(zhuǎn)讓+新公司股權(quán)收購”：如果出讓方要求保留股份，則出讓方新設(shè)立一個項目公司，將在建工程轉(zhuǎn)讓給新公司，再對外轉(zhuǎn)讓新公司的股權(quán)，或收購方增資進(jìn)入?；蜣D(zhuǎn)部分股權(quán)后，再增資進(jìn)入。

這里要注意，出于稅籌、降低整體收購成本考慮，可能會出現(xiàn)出讓方實際已經(jīng)完全退出，但是形式上保留了一些股份的情況。

上述稅籌目的是利用公司法中股東可以不按比例分紅的條款，買家增資進(jìn)項目公司后借款給項目公司，然后項目公司往來款借給賣家（相當(dāng)于預(yù)分紅），最后項目公司分紅再沖抵與賣家的往來款，達(dá)到賣家避稅，降低整體交易成本的目的。

這種操作有個法律風(fēng)險，即形式上賣家還是股東之一，賣家的資產(chǎn)從在建工程變成了股權(quán)，若開發(fā)期間，賣家的債權(quán)人因其他債務(wù)來主張權(quán)利，項目公司的股權(quán)或資產(chǎn)有被查封的危險。

3、“法拍” ：在建工程之資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式在法院拍賣情形下較為常見，如前所述，法拍不受25%建設(shè)進(jìn)度的影響。

但是法拍最大的問題是稅。走到法拍，賣家一般都山窮水盡，競拍的土地款用于歸還各種債務(wù)，賣家已經(jīng)沒有納稅的能力和意愿了，這種情況下，買家要承擔(dān)買賣雙方的全部稅種，而且是“先稅后證”。

也要稅籌機(jī)構(gòu)分析，可以操作為只要繳納契稅即可過戶，我們下面再分析。

法拍中，法院及其委托的平臺只是一個通道，雖然法院公告約定了稅費(fèi)由買方承擔(dān)，但是沒有改變被拍賣資產(chǎn)的持有人才是納稅主體的法律事實。法院收到買家拍賣款，開具的收據(jù)能否稅前扣除，需要和當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門溝通。根據(jù)實踐，一般做工作后，大部分地區(qū)是可以在增資稅和土增稅前抵扣的。

4、“公司合并導(dǎo)致”：轉(zhuǎn)讓是由于公司合并而導(dǎo)致的，只需要變更土地證。比如，a公司下面有個在建工程，現(xiàn)在a公司被b公司給吸收合并了，在這種情況下，在建工程轉(zhuǎn)讓是不做重新的報批報建的，僅僅是變更土地證。

風(fēng)險點：公司合并（即分立的反向操作）的情況下，被吸收合并的公司的債權(quán)債務(wù)是由兼并公司來承繼的，換句話說，就是在公司合并的情況下，被吸收合并的公司的債權(quán)債務(wù)是由兼并公司來承繼的。它的法律責(zé)任、公司主體是延續(xù)的，債權(quán)債務(wù)也是延續(xù)的。

5、“作價入股”：在建工程不屬于法律、行政法規(guī)規(guī)定的不得作為出資的財產(chǎn)。

《公司法》第二十七條規(guī)定“股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外”。

很顯然，《公司法》對出資的限定性用語是“可以……也可以……”，并非“僅能……作為出資”，故只要1）可以用貨幣估價，2）并可依法轉(zhuǎn)讓，3）同時不違反法律、行政法規(guī)關(guān)于不得作為出資的規(guī)定，即可作為出資設(shè)立公司。以在建工程出資完全符合上述要求。

搭建結(jié)構(gòu)的注意事項

（1）抓住賣家的'痛點'。賣家在無壓力狀況下，待價而沽，容易變臉，最終較難談妥，優(yōu)先滿足核心訴求便宜？安全？快？

（2）對價與風(fēng)險的匹配。凡資金支出均需要足額保證.墊款是大忌諱，不要無謂的墊資，不得不墊資的時候，也要給對手以非常大的履約壓力。

（3）交易結(jié)構(gòu)要盡量簡單，不要為了復(fù)雜而復(fù)雜。如無必要，勿增實體。

（4）不能有敞口，尤其是股權(quán)。

（5）對方的履約能力。

（6）撰寫協(xié)議時，不要混淆權(quán)利、義務(wù)。如果對方無能力去做一些事情，如和金融機(jī)構(gòu)，總包單位談判，協(xié)議中還是要約定由賣家負(fù)責(zé)，但可書面委托買家提供幫助，以免不幸走到訴訟，合議庭判定雙方權(quán)利義務(wù)。各流程必須可執(zhí)行，有明確的觸發(fā)條件，責(zé)任明確。

四、轉(zhuǎn)讓流程

1、完成項目初判

與業(yè)主見面，現(xiàn)場踏勘，了解項目由來、現(xiàn)狀；走訪政府，總包；進(jìn)行核心商務(wù)條件談判。

2、簽署意向協(xié)議，確定核心條款

意向協(xié)議不包含違約條款，主要是將雙方的口頭承諾、商務(wù)條件以書面予以確認(rèn)，以便開展下一步工作。

3、完成共管（保證金、證照）

買方可能提出，盡職調(diào)查前，需要共管保證金，以體現(xiàn)誠意，并在意向協(xié)議中約定。

可以在買方賬戶兩方共管，幾百萬即可；對等的，項目公司的印鑒，項目的證照也要雙方共管。前者要與銀行簽署監(jiān)管協(xié)議，后者一般在項目公司現(xiàn)場用保險柜。

銀行監(jiān)管最好寫一個不需要對方配合即可解除共管的絕對時間期限（可以寫長一點）或者約定在收到書面函告后x日內(nèi)配合解除共管否則按共管金額的一定比例支付賠償金。以便銀行執(zhí)行，給對方一些壓力。

4、完成盡職調(diào)查，出具報告

盡職調(diào)查本質(zhì)上就是將交易信息從不對稱到對稱的過程，分為法律、財務(wù)、審計、工程等調(diào)查。

組織法務(wù)、財務(wù)、審計、造價、評估等單位，成立小組，進(jìn)場盡調(diào)。小組最好有報建、工程、成本的同事，一些業(yè)務(wù)上的問題，業(yè)務(wù)部門比中介更容易發(fā)現(xiàn)問題。

盡職調(diào)查如有重大風(fēng)險或重大未披露，不實的情況，直接退出。

盡職調(diào)查包括：

法務(wù)盡職調(diào)查

產(chǎn)權(quán)是否完整，是否有瑕疵，土地是否質(zhì)押，建筑物是否抵押，或被司法查封

五證的期限，規(guī)劃面積是否延續(xù)，統(tǒng)一

是否老項目（即2023年5月1日前拿到施工許可證，增值稅可用簡單計稅法）

土地和房屋是否是同一個主體。兩個主體要分別確權(quán)

是否繳納全部土地出讓金，取得土地證

標(biāo)的資產(chǎn)取得和存續(xù)的合法性

是否有文物、拆遷、湖泊、地鐵線路影響施工

是否未配建人防工程

是否預(yù)售（包括無證預(yù)售）

財務(wù)盡職調(diào)查和審計

財務(wù)情況是否真實，確定調(diào)減項，帳是否平，是否存在關(guān)聯(lián)交易。

主要是對合同的清理，建議界定一個原則，對金額在一定額度之上+性質(zhì)的合同進(jìn)行清理，形成清單，作為正式協(xié)議的附件之一。

項目中期結(jié)算

主要根據(jù)圖紙來核量，包括全部現(xiàn)場簽證?？梢哉覂杉以靸r事務(wù)所來背靠背做。中期結(jié)算也可以在正式合同簽約之后開展。

一般在建工程現(xiàn)場都在總包單位控制下，對開發(fā)商，總包單位就是拿錢走人或者談好復(fù)工條件繼續(xù)干，對有經(jīng)驗和施工資源的開發(fā)商，相對不難談。

總包單位一般關(guān)心停工賠償，復(fù)工損失，拖欠的工程款如何支付，如果讓原有總包繼續(xù)干，支付一定資金潤到后，還可以繼續(xù)緩付。談好后，簽一個三方備忘錄，作為主協(xié)議的附件之一。

應(yīng)著重審查在建工程是否存在拖欠工程款、法院查封等情況，避免收購后因原施工單位的工程欠款問題導(dǎo)致無法現(xiàn)場接管工程，甚至引發(fā)新舊施工單位的流水沖突。

這里要注意，被拖欠資金的施工企業(yè)有權(quán)到法院提請將工程依法拍賣，如果收購方有錢，法院會選擇用成本最小的方式執(zhí)行，而不是法拍。買家還可以與發(fā)包人協(xié)商該工程折價。

5、簽署正式協(xié)議

主要內(nèi)容如下：

1、雙方當(dāng)事人情況

2、項目概況(包括：坐落地點、項目性質(zhì)、四至、占地面積；證照情況等)；

3、轉(zhuǎn)讓方對在建工程轉(zhuǎn)讓限制條件的不存在或已解決承諾

4、項目轉(zhuǎn)讓時土地使用權(quán)性質(zhì)，獲得方式及使用期限

5、轉(zhuǎn)讓費(fèi)用的構(gòu)成、數(shù)額、支付方式和期限；轉(zhuǎn)讓對價的調(diào)減項

6、項目用地、工程建設(shè)的有關(guān)審批程序重新辦理手續(xù)協(xié)助

7、在建工程轉(zhuǎn)讓交割日期及方式

8、雙方的權(quán)利義務(wù)

9、違約責(zé)任

10、解決爭議的方法

11、轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其它事項

13、附件：合同清單

這一步最好請對轉(zhuǎn)讓在建工程有實操經(jīng)驗的律師主持草擬。

合同簽署后按合同約定支付轉(zhuǎn)讓款?？铐椄鶕?jù)項目變更手續(xù)進(jìn)度來，可以支付到保證金賬戶，做一個動作，付一筆。

6、轉(zhuǎn)讓協(xié)議國土局備案

如果涉及“劃撥”轉(zhuǎn)“出讓”的，需要提前取得市、縣級人民政府批準(zhǔn)，并補(bǔ)繳土地出讓金。

轉(zhuǎn)讓協(xié)議提交國土部門備案，由國土部門完成鑒證及備案手續(xù)

另外注意，但不動產(chǎn)物權(quán)制度中有一項重要規(guī)則，“房隨地走、地隨房走”?！段餀?quán)法》第一百四十六條規(guī)定“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！?/p>

故無論在“合資協(xié)議”中將“出資構(gòu)成”描述為土地使用權(quán)和在建工程，還是僅僅描述為在建工程估價出資，土地使用權(quán)和在建工程的出資一定是一并完成的。也即以在建工程出資應(yīng)當(dāng)首先辦理土地使用權(quán)的出資手續(xù)，出資人將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移登記至被出資的公司（簡稱合資公司）名下。一旦合資公司取得以合資公司為使用權(quán)人的土地使用權(quán)證，則公司自動取得了在建工程這一混合之物的所有權(quán)，無需再辦理在建工程的轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

7、繳納稅費(fèi)，辦理新國土證

增值稅，土增稅，契稅繳納完成后，由國土部門對票據(jù)進(jìn)行核驗，辦理新的國土證。需要提供前面的土地契稅發(fā)票。

實操中，契稅常常會漏掉，稅務(wù)認(rèn)為自建房屋不需要交契稅；而國土不管建筑，因為還未建成，只過戶土地權(quán)證。

8、交割日（資料，證照，合同等）

9、更換原項目總包單位解除。

當(dāng)然，有的公司會選擇繼續(xù)選擇原來的總包單位，只需變更施工圖，以及按照本公司的建筑標(biāo)準(zhǔn)施工。如果要更換，需要做中期結(jié)算。整個過程，需要原業(yè)主配合。

10、重新報建（五證），質(zhì)監(jiān)安監(jiān)等施工手續(xù)

11、換簽購房協(xié)議（若有）

12、進(jìn)入正常開發(fā)階段，開始回款

五、涉稅簡析

在建工程涉稅較為復(fù)雜，我們將結(jié)合案例，寫一篇專題分析，并附上測算模板。這里簡單分析如下：

在建工程因為項目進(jìn)度（新項目還是老項目，2023年5月1日前拿到施工許可證為老項目，適用簡易增稅法）、轉(zhuǎn)讓方式（是否法拍，法拍有可能買家要承擔(dān)雙方的稅負(fù)且部分無法稅前扣除）、工程進(jìn)度（是否動工、是否竣工）、收購后是否拆除重建的不同，稅負(fù)也各不相同，還涉及前期工程款能否二次加計扣除的問題。

測算模板基本做好，預(yù)覽圖如下：

我們介紹了在建工程轉(zhuǎn)讓常識。這里補(bǔ)充幾點：

《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的“完成投資總額的25%”如何界定？

答：根據(jù)《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第5號）、《國土資源部關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的意見》（國土資發(fā)〔2008〕178號：'應(yīng)投資額'、'已投資額'指土地使用者已經(jīng)投入用于土地開發(fā)建設(shè)的資金總額，不包括取得土地使用權(quán)的費(fèi)用和向國家繳納的相關(guān)稅費(fèi)。

實施流程

在建工程轉(zhuǎn)讓主要流程如下，各地政策略有差異：

實操中，“已投資額”以第三方機(jī)構(gòu)的財務(wù)審計金額為準(zhǔn)，形象進(jìn)度至少要出地面（類似于預(yù)售進(jìn)度）。國土部門除了看第三方數(shù)據(jù)，還會到現(xiàn)場勘探。

稅源地問題

收購方最好與被收購項目注冊地在同一個區(qū)，審批會好過一點。

如果更換總包單位注意中期結(jié)算和保險責(zé)任

除按造價主管部門要求做中期結(jié)算外，還要按照“誰施工、誰負(fù)責(zé)”的原則，由撤場施工單位對已完成的分部分項工程應(yīng)進(jìn)行質(zhì)量驗收，并且應(yīng)出具相應(yīng)的保修書。

下面著重分析“在建工程”轉(zhuǎn)讓稅：

一、應(yīng)稅行為分析

1、不同交易方式的納稅義務(wù)如下圖

要算稅首要先確定是否發(fā)生應(yīng)稅行為，不同應(yīng)稅行為，會有不同的稅種及稅率。

“轉(zhuǎn)讓在建工程”屬于“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓”。賣家和買家的稅種如下：

說明：“√”表示需要繳納相關(guān)稅費(fèi)，“○”表示相關(guān)稅費(fèi)具有籌劃空間，“×”表示無需繳納相關(guān)稅費(fèi)。

2、適用稅率

二、案例

下面以一個詳細(xì)案例，對測算模板的使用進(jìn)行說明：

1、基本情況

a公司擬收購“三國發(fā)展有限公司”的“好幸福城市綜合體體”項目。

轉(zhuǎn)讓方:三國發(fā)展有限公司項目名稱:好幸福城市綜合體項目總投資:35,000萬元（發(fā)改委立項備案金額；不含土地成本）投資完成比例:37%；證照齊全；已經(jīng)取得國土證

2、初步盡調(diào)

盡調(diào)的目的是對項目做一個初步判斷。

以下是盡調(diào)初期“重點情況清單”（本文附件excel表中有）

3、確定估值

初步商務(wù)談判后，大概可以確定一個交易價格。在建工程分為'土地'+'地上建筑物'。

土地：按“市場比較法”或“假開發(fā)”進(jìn)行估值。

本文附帶的測算表格 只需要錄入估值或者對方的出價即可，不反映估值過程。估值也是門手藝活，有空再和大家交流。

地上建筑物：按照第三方審計，包括直接成本和間接成本（營銷，管理，財務(wù)費(fèi)）。地上部分造價比較好確定，財務(wù)有數(shù)據(jù)，還可以通過中期造價結(jié)算、財務(wù)審計進(jìn)一步確定。

本文附帶的測算表格未對間接成本做“資本化”考慮。

4、錄入基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

大家把了解到的數(shù)據(jù)錄入測算模板。

這里注意，因為交易的是資產(chǎn)，不是股權(quán)。工程款是否支付與買家沒有直接關(guān)系，買家拿到錢后自行去解決；但在協(xié)議中要做相關(guān)約定，原總包方賣家負(fù)責(zé)搞定，簽署相關(guān)文件。

注意：下圖的黃底框需要手動錄入；綠底框自動計算。不然測算結(jié)果出不來。

5、測算的邏輯

任何投資事項，都要說清楚三件事情，投多少錢，收多少錢（怎么收、可行性），利潤多少。

測算建模也要圍繞這三方面去開展，同時要分開“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入?yún)^(qū)”、“數(shù)據(jù)處理區(qū)”、“結(jié)論區(qū)”。

測算模板已經(jīng)做好了，大家在眾號后臺回復(fù)公眾號回復(fù)'在建工程',獲取最新帶數(shù)據(jù)的測算模板。

下面我具體講一講：

6、首先看“測算結(jié)論區(qū)”。如下，表中設(shè)置了一個“土地估值調(diào)整”的條件按鈕，按10%為進(jìn)行調(diào)整，大家可以設(shè)置好估值底價，然后調(diào)整。

7、再看“基礎(chǔ)數(shù)據(jù)錄入?yún)^(qū)”：

黃底框需要手動錄入；綠底框自動計算。熟悉表格后，大家可以根據(jù)需要來修改。

8、計算明細(xì)表

(1) a 在建工程轉(zhuǎn)讓價格 46100萬元

土地評估值 33000萬元 :評估值,以雙方商務(wù)談判為準(zhǔn)。

土地開發(fā)建設(shè)成本 13100萬元: 以雙方認(rèn)可審計金額為準(zhǔn)。

(2)土地成本 11,889萬元, 有票成本，這里要把契稅分開錄入，因為算不同稅的時候，取數(shù)不一樣。另外這里的契稅為買地的契稅，不是在建工程交易產(chǎn)生的契稅。

實繳土地出讓金 11,589萬元

契稅 300萬元

（3）c 開發(fā)成本 9,000萬元

按國稅總局要求，開發(fā)成本只能加計扣除一次。在建工程算了一次，二級開發(fā)完了項目清算不能再加計。

（4）d 期間費(fèi) 3,800萬元 未做資本化考慮

營銷費(fèi)用 500萬元 臨時售樓部修建相關(guān)費(fèi)用

管理費(fèi) 300萬元

財務(wù)費(fèi) 3,000萬元

（5）e 增值稅及附加2,226萬元

應(yīng)繳增值稅=銷項稅 - 進(jìn)項稅

①稅率： 營改增36號文件規(guī)定，轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)按“銷售不動產(chǎn)”繳納增值稅。若是二手房，則為5%；賣地11%。

② 銷項稅額 2,763萬元 =[含稅銷售收入÷(1+適用稅率9%)-當(dāng)期土地價款不含契稅]*9%

③ 進(jìn)項稅額

注意原工程已有的發(fā)票最后不一定能夠在稅前抵扣。所以測算的公式中我設(shè)置了比例，可用開票率建安類100%，其他50%。大家可以根據(jù)各自情況調(diào)整。

方法1：成本或費(fèi)用÷(1+9%）*9%；建安專票比例100%,其他50%。而財務(wù)費(fèi)用無進(jìn)項稅。

方法2：直接按審計后可用于抵扣的進(jìn)項稅額。

綜上，應(yīng)繳增值稅 1,987萬元

按12%算附加，則增值稅附加 238萬元

（6）土地增值稅

大家算的時候要注意，各數(shù)據(jù)均是扣除增資稅及的不含稅金額，因為增值稅是價外稅，不能算為收入，同理也不算成本。

（7）其他

注意算所得稅的計稅基數(shù)的時候，不要減增值稅，只能減去增值稅附加。因為用的都是不含（增值稅）稅金額，再減就重復(fù)了。

（8）買家需要交契稅。稅率3%

到這里基本就算完了。

來源：老李聊財稅工作室

【第3篇】原材料用于在建工程增值稅

問題1：個人代開勞務(wù)費(fèi)發(fā)票，如果備注沒有寫明需要扣繳義務(wù)人扣稅，是不是也要支付方代扣代繳個稅呢？

解答：

稅務(wù)局代開勞務(wù)費(fèi)發(fā)票備注支付人扣繳個人所得稅，只是起著提醒作用，沒有備注并不意味著扣繳義務(wù)人的法律責(zé)任免除。如果沒有備注，扣繳義務(wù)人依然負(fù)有依法扣繳的法律義務(wù)，因此最好要求收款人提供完稅證明，否則一樣需要按規(guī)定扣繳個稅。

問題2：實習(xí)生取得勞務(wù)報酬個人所得稅可以一次性減除費(fèi)用 6 萬嗎？

解答：

實習(xí)生取得實習(xí)報酬，在計算個人所得稅時分為平時預(yù)扣預(yù)繳與年度匯算清繳兩種情況。

（一）年度匯算時

對于年度匯算清繳來說，實習(xí)生取得勞務(wù)報酬無論是按照“工資薪金所得”還是“勞務(wù)報酬所得”申報的個人所得稅，都是屬于綜合所得，都可以在年度匯算清繳時扣除基本費(fèi)用6萬元。

（二）預(yù)扣預(yù)繳時

實習(xí)生取得實習(xí)報酬，實務(wù)中有的單位是按照“工資薪金所得”預(yù)扣預(yù)繳申報，有的單位是按照“勞務(wù)報酬所得”申報。

1.滿足條件的可以一次性扣除6萬元

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步簡便優(yōu)化部分納稅人個人所得稅預(yù)扣預(yù)繳方法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第19號）規(guī)定：“對上一完整納稅年度內(nèi)每月均在同一單位預(yù)扣預(yù)繳工資、薪金所得個人所得稅且全年工資、薪金收入不超過6萬元的居民個人，扣繳義務(wù)人在預(yù)扣預(yù)繳本年度工資、薪金所得個人所得稅時，累計減除費(fèi)用自1月份起直接按照全年6萬元計算扣除。即，在納稅人累計收入不超過6萬元的月份，暫不預(yù)扣預(yù)繳個人所得稅;在其累計收入超過6萬元的當(dāng)月及年內(nèi)后續(xù)月份，再預(yù)扣預(yù)繳個人所得稅?！?/p>

對按照累計預(yù)扣法預(yù)扣預(yù)繳勞務(wù)報酬所得個人所得稅的居民個人，扣繳義務(wù)人比照上述規(guī)定執(zhí)行。

實習(xí)生在實習(xí)時很少能達(dá)到“上一完整納稅年度內(nèi)”都在一家單位實習(xí)，因此能滿足該項規(guī)定的實習(xí)生應(yīng)該是不多。

2.多數(shù)情況下是每月可以扣除5000元

如果實習(xí)報酬是按照“工資薪金所得”預(yù)扣預(yù)繳個稅的，當(dāng)然在計稅時每月可以扣除5000元。

如果是按照“勞務(wù)報酬所得”預(yù)扣預(yù)繳個稅的，按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于完善調(diào)整部分納稅人個人所得稅預(yù)扣預(yù)繳方法的公告》（國家稅務(wù)總局公告2023年第13號）第二條規(guī)定，也可以每月扣除5000元。

問題3：質(zhì)量檢測合同需要繳納印花稅嗎?

解答：

《民法典》第七百七十條規(guī)定：“承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作,交付工作成果,定作人支付報酬的合同。承攬包括加工、定作、修理、復(fù)制、測試、檢驗等工作。”

因此，質(zhì)量檢測合同屬于承攬合同，應(yīng)按規(guī)定繳納印花稅，稅目“（加工）承攬合同”

問題4：領(lǐng)用原材料用于在建工程，這批材料不是不產(chǎn)生銷項稅了嗎，進(jìn)項稅為什么不計入成本？

解答：

我國的增值稅制度在2023年1月1日就發(fā)生了變化，全面放開并允許固定資產(chǎn)的進(jìn)項稅額抵扣，除稅法明確規(guī)定不得抵扣進(jìn)項稅額的項目除外都可以抵扣。

既然固定資產(chǎn)已經(jīng)可以抵扣進(jìn)項稅額，對于企業(yè)自建固定資產(chǎn)或自制固定資產(chǎn)當(dāng)然也可以按規(guī)定抵扣進(jìn)項稅額，用于在建工程的當(dāng)然就可以抵扣進(jìn)項稅額，已經(jīng)可以抵扣進(jìn)項稅額就不能再重復(fù)計入成本。

問題5：用人單位取消錄用offer后支付一筆補(bǔ)償金，這筆補(bǔ)償金該如何賬務(wù)處理?

解答：

此類情況屬于企業(yè)管理問題，此筆補(bǔ)償金可以作為“管理費(fèi)用”列支，根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第八條規(guī)定可以稅前扣除。

問題6：二手農(nóng)機(jī)銷售可以免增值稅嗎？

背景：企業(yè)是工業(yè)企業(yè)，一般納稅人。原來購進(jìn)有一輛農(nóng)機(jī)三輪車用于廠區(qū)保潔用，收到的發(fā)票是免征增值稅的發(fā)票，原因是三輪車屬于農(nóng)機(jī)?，F(xiàn)在不需要用了，對外出售。請問，在銷售這個二手農(nóng)機(jī)時可以免增值稅嗎？如不免，該按照什么計算增值稅？

解答：

根據(jù)《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料征免增值稅政策的通知》（財稅〔2001〕113號）第一條規(guī)定，批發(fā)和零售的種子、種苗、農(nóng)藥、農(nóng)機(jī)免征增值稅。

問題7：轉(zhuǎn)售別人的課件應(yīng)該按照什么稅目繳納增值稅？

培訓(xùn)咨詢企業(yè)：從其他培訓(xùn)機(jī)構(gòu)購入培訓(xùn)課件（視頻），比如100元購入，然后120元售出。請問應(yīng)按照什么稅目繳納增值稅？

解答：

根據(jù)與其他培訓(xùn)機(jī)構(gòu)之間達(dá)成的協(xié)議可以分為兩種情況：

1.經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)

如果跟其他培訓(xùn)機(jī)構(gòu)達(dá)成的代銷協(xié)議，根據(jù)實際銷售的數(shù)量結(jié)算傭金的，應(yīng)按照“商務(wù)輔助服務(wù)-經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)”繳納增值稅。

2.買斷后銷售

如果是從其他培訓(xùn)機(jī)構(gòu)“買斷”后銷售的，應(yīng)視為銷售無形資產(chǎn)，因此應(yīng)按照銷售無形資產(chǎn)計算繳納增值稅。

問題8：提供綜合醫(yī)院服務(wù)的企業(yè)增值稅和企業(yè)所得稅是免的嗎？

解答：

既然提問中說的是“企業(yè)”，說明就不屬于非營利組織。民辦盈利性質(zhì)的醫(yī)院，通常的注冊名稱后綴就是“xx醫(yī)院有限公司”。

作為企業(yè)取得收入，除屬于稅法有明確可以免征企業(yè)所得稅的收入項目外，都應(yīng)按照稅法規(guī)定繳納企業(yè)所得稅。在現(xiàn)有的企業(yè)所得稅免稅收入和不征稅收入項目中并沒有醫(yī)療服務(wù)收入項目。

在《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)展改革委衛(wèi)生部等部門關(guān)于進(jìn)一步鼓勵和引導(dǎo)社會資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)意見的通知》（國辦發(fā)〔2010〕58號）“二、進(jìn)一步改善社會資本舉辦醫(yī)療機(jī)構(gòu)的執(zhí)業(yè)環(huán)境”第（七）項明確：“營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)按國家規(guī)定繳納企業(yè)所得稅，提供的醫(yī)療服務(wù)實行自主定價，免征營業(yè)稅?！保▊渥ⅲ籂I改增后繼續(xù)免征增值稅）

根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》（財稅[2016]36號附件3）第一條第（七）項規(guī)定：醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)免征增值稅。

醫(yī)療機(jī)構(gòu)，是指依據(jù)國務(wù)院《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理條例》（國務(wù)院令第149號）及衛(wèi)生部《醫(yī)療機(jī)構(gòu)管理條例實施細(xì)則》（衛(wèi)生部令第35號）的規(guī)定，經(jīng)登記取得《醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的機(jī)構(gòu)，以及軍隊、武警部隊各級各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)。具體包括:各級各類醫(yī)院、門診部(所)、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心(站)、急救中心(站)、城鄉(xiāng)衛(wèi)生院、護(hù)理院(所)、療養(yǎng)院、臨床檢驗中心，各級政府及有關(guān)部門舉辦的衛(wèi)生防疫站(疾病控制中心)、各種?？萍膊》乐握?所)，各級政府舉辦的婦幼保健所(站)、母嬰保健機(jī)構(gòu)、兒童保健機(jī)構(gòu)，各級政府舉辦的血站(血液中心)等醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

本項所稱的醫(yī)療服務(wù)，是指醫(yī)療機(jī)構(gòu)按照不高于地（市）級以上價格主管部門會同同級衛(wèi)生主管部門及其他相關(guān)部門制定的醫(yī)療服務(wù)指導(dǎo)價格（包括政府指導(dǎo)價和按照規(guī)定由供需雙方協(xié)商確定的價格等）為就醫(yī)者提供《全國醫(yī)療服務(wù)價格項目規(guī)范》所列的各項服務(wù)，以及醫(yī)療機(jī)構(gòu)向社會提供衛(wèi)生防疫、衛(wèi)生檢疫的服務(wù)。

問題9：個人所得稅退稅具體申報流程，必須通過公司網(wǎng)上申報么？

解答：

個人所得稅年度匯算有三種申報形式，可以讓單位代辦，也可以自己辦理，也可以委托給其他專業(yè)人士辦理。具體選擇權(quán)在納稅人（個人），單位也不能強(qiáng)行代辦。

個人可以下載個稅app，然后注冊登錄就可以辦理了，現(xiàn)在大部分人也是通過這種形式。如果自己不懂如何操作，可以請單位財務(wù)人員或hr指導(dǎo)。

【第4篇】在建工程包括增值稅嗎

根據(jù)會計規(guī)定,自產(chǎn)產(chǎn)品用于在建工程由于沒有經(jīng)濟(jì)利益流入企業(yè),也不可能導(dǎo)致企業(yè)所有者權(quán)益和資產(chǎn)的增加,因此,會計上不能作銷售商品處理,應(yīng)按成本結(jié)轉(zhuǎn).

借:在建工程

貸:產(chǎn)成品

應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(銷項稅)

《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細(xì)則》:第四條 單位或者個體工商戶的下列行為,視同銷售貨物:(四)將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅項目;(五)將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費(fèi);

自產(chǎn)貨物用于在建工程視同銷售如何做賬呢?

答:所謂視同銷售,是指企業(yè)發(fā)生特定的提供商品或勞務(wù)行為后,會計上對此一般不作為銷售來核算,不確認(rèn)會計收入,而稅法卻規(guī)定為視同銷售,并要求計算繳納所得稅和增值稅的一種涉稅業(yè)務(wù).

對于自產(chǎn)貨物用于在建工程,如果需要視同銷售對此話,其賬務(wù)處理如下:

(一)如果按成本結(jié)轉(zhuǎn),不作'銷售處理'.

借:在建工程

貸:庫存商品

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅

(二)如果企業(yè)在賬務(wù)處理上,作銷售處理.

借:在建工程

貸:主營業(yè)務(wù)收入

應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅

【第5篇】在建工程增值稅處理

導(dǎo)讀：不動產(chǎn)在建工程的增值稅怎么處理？會計學(xué)堂的官網(wǎng)上近期有很多人都在咨詢這個問題，說明大家對于這方面的財務(wù)知識了解的還不夠透徹。下面會計學(xué)堂的小編會總結(jié)出一些通俗易懂的基礎(chǔ)概念供大家閱讀思考，具體的實際問題還需要大家根據(jù)情況來做不同的分析處理。

不動產(chǎn)在建工程的增值稅怎么處理?

如果購進(jìn)材料、工程物資用于機(jī)器、設(shè)備等生產(chǎn)經(jīng)營用動產(chǎn)的在建工程,材料和工程物資購入時的進(jìn)項稅允許抵扣,購入時單獨(dú)計入應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額),領(lǐng)用時不需做進(jìn)項稅轉(zhuǎn)出處理:

借:在建工程

貸:原材料/工程物資

因為在建工程最后要轉(zhuǎn)固定資產(chǎn),固定資產(chǎn)目前是不可以抵扣進(jìn)項增值稅的.而材料買來時,已認(rèn)證抵扣增值稅,故要將該增值稅轉(zhuǎn)入在建工程成本,不得抵扣該項稅額.

原來:

借:原材料

借:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額)

貸:銀行存款等

現(xiàn)在:

借:在建工程

貸:原材料

貸:應(yīng)交稅費(fèi)--應(yīng)交增值稅(進(jìn)項稅額轉(zhuǎn)出)

營改增后不動產(chǎn)在建工程購進(jìn)材料的進(jìn)項稅可以抵扣嗎?

答：營改增后不動產(chǎn)在建工程購進(jìn)材料的進(jìn)項稅是可以抵扣的.

1、營改增首次將不動產(chǎn)納入抵扣范圍,無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值納稅人,還是營改增試點納稅人,都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅.

2、適用一般計稅方法的試點納稅人,2023年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2023年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程,其進(jìn)項稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣,第一年抵扣比例為60%,第二年抵扣比例為40%.

3、取得不動產(chǎn),包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn),不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目.

4、融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物,其進(jìn)項稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定.

不動產(chǎn)在建工程的增值稅怎么處理?文中小編提到的內(nèi)容相信各位都有了自己的認(rèn)知和理解.獲取更多精彩課程的內(nèi)容,就一定不要錯過官網(wǎng)上的更新.大家關(guān)注的實操和考證,會計學(xué)堂都能幫助你!