二手房增值稅計(jì)算（16篇）

【第2篇】二手房交易土地增值稅

大家知道，買賣二手房屋中，我們要繳納各種各樣的稅。但往往這些稅名目復(fù)雜，老百姓很難一下看懂。

今天，我們摘出其中一個稅——土地增值稅，來詳細(xì)講一講何為土地增值稅，土地增值稅的稅率有哪些？是所有人都要繳納嗎？

什么是土地增值稅？

官方定義：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個人征收的一種稅。

我們的理解：只要發(fā)生房屋買賣就應(yīng)該繳納土地增值稅。

納稅人是誰？

納稅人為產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)出方，即賣方（買賣雙方可協(xié)商）。

我們需要繳納多少錢？稅率怎么算？

目前實(shí)行超額累進(jìn)稅率：（我們的理解：差額越大交的越多，差額越小交的越少）

增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的部分，稅率為40%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的部分，稅率為50%；

增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%以上的部分，稅率為60%。

我們能減免土地增值稅嗎？

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

但是，個人名下商業(yè)和辦公類房產(chǎn)，公司名下房產(chǎn)（包括住宅和非住宅）需要繳納土地增值稅。

歡迎關(guān)注北京二手房交易專家，學(xué)知識，漲見識，我們一直在努力。

【第3篇】二手房增值稅怎么算

一、住宅稅費(fèi)：

1、 契稅：

①首套90平米以下1％，90平米以上（含144平米以上）1.5％

②二套90平米以下1％，90平米以上（含144平米以上）2％

③三套及以上全3％

2.增值稅及附加：

①產(chǎn)證登記日期未滿2年：

增值稅=【計(jì)稅價÷（1+5%）】×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加=增值稅×12%

注：若房屋交易征收增值稅，相應(yīng)的契稅和個人所得稅計(jì)稅價應(yīng)為不含稅價，即地稅評估價÷（1+5%） ②滿兩年免征（含144平米以上）

3．個人所得稅：

①產(chǎn)證登記日期未滿五年

（計(jì)稅價－原購入價—原維修基金—原契稅—本次增值稅）×20% 或計(jì)稅價×1%，

②產(chǎn)證登記日期或契稅發(fā)票日期滿五年且是唯一住宅 免征

二、非住宅及公司產(chǎn)權(quán)

賣方：

1、個人轉(zhuǎn)讓非住房（商鋪、廠房、汽車庫、寫字樓、40年產(chǎn)權(quán)酒店式公寓等）

①、增值稅及附加：

增值稅差額5% +附加（增值稅的12%）即共計(jì)差額5.6%

②、個人所得稅：

差額[計(jì)稅價-原購入價-原契稅-原維修基金-增值稅附加（不減增值稅因計(jì)稅價已抵扣掉增值稅）-土地增值稅及其他合理費(fèi)用]×20%

③、印花稅：托管價的0.05% ④、土地增值稅

2、單位轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)（非住宅及住宅）

①、增值稅及附加：增值稅差額5.5% +附加（增值稅的12%）即共計(jì)差額5.6%

②、企業(yè)所得稅：（計(jì)稅價格×核定應(yīng)稅所得率10%）×適用稅率 ③、印花稅：托管價的0.05% ④、土地增值稅

⑤、房產(chǎn)稅 房屋原值×70%×1.2%×n（取得年限）按規(guī)定公司每年都要交

⑥、土地使用稅 每平米×4元

買方：

1、個人購買非住房及單位購買房產(chǎn)（非住宅及住宅）

①、契稅:計(jì)稅價×3%

②、印花稅：托管價的0.05%

土地增值稅差額：土地增值稅=增值額×適用稅率-扣除總額×速算扣除率

1、扣除總額=原購入價×（1+n×5%）+原契稅金額+原維修基金金額+本次增值稅附加+本次印花稅

備注：n網(wǎng)簽時間減去不動產(chǎn)發(fā)票上時間幾個月，若減去之后小于12則n為0 若減去之后除以12剩余小于6的則此小于6的月份忽略不計(jì)，大于6的則算作1年

2、增值額=計(jì)稅價（地稅評估總價÷（1+5%））-扣除總額 3、增值率=（增值額÷扣除總額）×100%注：以上計(jì)稅價均為不含增值稅價即地稅評估價÷（1+5%）

適用稅率及速算扣除率

【第4篇】二手房增值稅多少

很多時候我們的粉絲都會問“我為什么要買共有產(chǎn)權(quán)房，不買二手房？明明單價相差無幾，共有產(chǎn)權(quán)房還不是完全產(chǎn)權(quán)？”這其實(shí)跟稅費(fèi)有很大關(guān)系，二手房實(shí)際首付要比共有多10-20%左右，這一點(diǎn)對不少人來說絕對是個老大難問題。

如：我們看到的這位網(wǎng)友，就在用回遷房的單價與共有相比~我們團(tuán)隊(duì)的內(nèi)誰在近期給大家總結(jié)了關(guān)于回遷房、經(jīng)適房等各類房源的稅費(fèi)知識，歡迎收藏。

在房屋買賣的過程中，除了房款，一定會涉及到的另外一個大頭就是稅費(fèi)。稅費(fèi)的多少會直接影響交易的結(jié)果，雖然不論新房和二手房交易的過程中都有經(jīng)紀(jì)人的幫助，他們就全給您辦了，但為了錢不會交的不明不白，也方便大家更加了解相關(guān)知識，本期我們來細(xì)聊一下稅費(fèi)?！獌?nèi)誰

01

各性質(zhì)的房子需要交什么稅費(fèi)？

01

新房

需繳納契稅、專項(xiàng)維修基金

02

二手房

在我們購買二手房所涉及到的所有的稅，從理論上來說有些需要賣家承擔(dān)，有些需要買家承擔(dān)、有些則是共同承擔(dān)。但在北京當(dāng)前的房地產(chǎn)市場上，所有的稅基本上都是由買家來承擔(dān)。這種情況看似十分不公平，但其實(shí)羊毛出在羊身上，賣家就算繳了，也是揉在房款里的。

1

一類經(jīng)適房

我們平時說的經(jīng)適房一般指的就是一類經(jīng)濟(jì)適用房，其滿五年補(bǔ)繳綜合地價款后才可上市交易（契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年，注：有些城區(qū)還需要戶籍所在區(qū)縣住房保障管理部門開具放棄優(yōu)先回購證明）

需要注意：補(bǔ)繳完綜合地價款經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房，房本日期重新計(jì)算，白話就是原來滿五的現(xiàn)在沒了。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、綜合地價款

二類經(jīng)濟(jì)適用房

房產(chǎn)證上一般標(biāo)明其房屋性質(zhì)是“按經(jīng)濟(jì)適用住房管理”，也就是回遷房、集資建房、安居房等。拿到房產(chǎn)證即可交易。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地出讓金

2

兩限房

限房價、限套型普通商品住房，和經(jīng)適房相同2023年左右開始已經(jīng)停止申請了，上市條件也和經(jīng)適房相同，契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地收益金

3

自住型商品房

簡稱自住房，是限房價、限面積的政策性住房，比同品質(zhì)同地段的商品房價格低30%左右。在2023年自住型商品房升級為共有產(chǎn)權(quán)房，上市條件同為契稅票填發(fā)日期或房產(chǎn)證登記日期滿五年。目前北京還沒有滿足條件上市交易的自住型商品房。

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地收益等價款

4

公房

是由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)歸國家所有。公房分兩種，一種不可上市交易，居民只有使用權(quán)，一種可以上市交易，也就是我們說的已購公房。（注：央產(chǎn)房是公房的一種，上市前需滿足條件并辦理交易備案，藍(lán)島大廈一層辦理上市申請手續(xù)）

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加、土地出讓金

5

普通商品房

需繳納契稅、個稅、增值稅及附加

6

商辦

新建：需繳納契稅（網(wǎng)簽價的3%）、印花稅（網(wǎng)簽價的0.5%）、專項(xiàng)維修基金

二手：需繳納契稅、個稅、增值稅、印花稅、土地增值稅

03

車位

需繳納契稅（網(wǎng)簽價的3%）、印花稅（網(wǎng)簽價的0.5%）、專項(xiàng)維修資金

02

其他過戶方式

01

贈與和繼承

繼承分為三類：法定繼承、遺囑繼承、遺贈

法定繼承就是被繼承人無遺囑，按繼承順序（第一順序：配偶、子女、父母。第二順序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承遺產(chǎn)

遺囑繼承顧名思義，按照遺囑繼承。立遺囑時如果繼承人是法定繼承人，就是遺囑繼承，如果繼承人是非法定繼承人，就是遺贈，其實(shí)就是屬于贈與。

前兩種不需要繳稅，遺贈需要3%的契稅和0.05%的印花稅。

02

公司買房

1

什么樣的公司能在北京買房？

①個體工商戶連續(xù)5年(含)以上在本市繳納個體工商戶稅，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)，只能出經(jīng)營者（或家庭成員）房產(chǎn)證；

②大陸公司在京購房不受限購，可以買住宅（港資或者無營業(yè)執(zhí)照類的政府企業(yè)除外）；

③境外機(jī)構(gòu)在京設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)（經(jīng)批準(zhǔn)從事經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)除外）可在本市購買辦公所需的非住宅房屋。

（備注：簡單說-②③，公司注冊地在大陸，就可以在北京買房，不限購，可買住宅；注冊地不在大陸，只可以購買非住宅。）

2

公司買房的稅費(fèi)？

契稅（申報價的3%），印花稅（申報價的0.5%），房本登記費(fèi)（550元/本）

3

公司名義買房貸款方面問題？

公司買房需要法人做擔(dān)保，提供法人流水，做貸款。最多貸款5成，利率1.1倍。

4

持有公司房產(chǎn)每年需要繳納哪些稅？

①房產(chǎn)稅：原值*0.7*1.2%（1000萬*0.7*1.2%=8.4萬）

繳納時間：4月份或者11月份，違約會有滯納金，賣房前要補(bǔ)齊。只繳納5年。

②土地使用稅：對應(yīng)土地級別稅額*建筑面積/年，一般是1.5元-30元/平/年不等

5

賣的時候，需要交哪些稅？

增值稅：（申報價-原值）*5.6%；

印花稅 ：申報價 * 萬分之五；

土地增值稅（遞增額的30%-60%）

企業(yè)所得稅按年應(yīng)納稅所得額的比率征收；

（注意：在北京公司買房三年限售，且不能落戶不能上學(xué)）

03

各類稅費(fèi)如何計(jì)算？

01

契稅

02

個稅

03

增值稅及附加

04

土地出讓金

05

綜合地價款

06

專項(xiàng)維修基金

獨(dú)立式住宅、非住宅（如別墅）為50元/平米

多層住宅、非住宅（六層以下建筑）為100元/平米

高層住宅、非住宅（七層以上建筑）為200元/平米

07

土地收益等價款（自住型商品房）

屆時同地段商住房價格和該自住型商品房購買時價格差價的30%

08

土地收益金（兩限房）

（房屋核定價-原值）*35%

09

土地增值稅（公司買房）

土地增值稅=增值額*稅率（稅率30%-60%）

增值額=網(wǎng)簽價或核定價-扣除項(xiàng)目金（網(wǎng)簽價、核定價哪個大去哪個）

扣除項(xiàng)目金=原值+原契稅+本次增值及附加+遞增額+網(wǎng)簽價或核定價的10%（網(wǎng)簽價、核定價哪個大去哪個）

遞增額=原值*5%*年數(shù)

稅率由增值額/扣除項(xiàng)目金決定

舉例：之前買了一套2000萬的房子，網(wǎng)簽價1500萬，5年后，對外賣出，銷售價格3200萬.需要繳納多少稅？

增值稅：(3200-1500)*5.6%=95萬

企業(yè)所得稅：（3200-1500）*25%=425萬

印花稅：3200萬*0.05%=16000元

土地增值稅：（3200-1500）*30%=510萬

04

其他名詞解釋

掛牌價：業(yè)主在中介掛牌時定下的價格。

網(wǎng)簽價：現(xiàn)在二手房過戶前需要網(wǎng)簽，也就是將交易和合同公示在房管局網(wǎng)站上，網(wǎng)簽價就是網(wǎng)上合同上寫的成交價格。

過戶指導(dǎo)價=核定價：有關(guān)部門定的一個房產(chǎn)過戶價格，一房一價。

評估價：評估機(jī)構(gòu)計(jì)算出的相對科學(xué)合理的市場參考價。（影響貸款上限）

成交價：最終真實(shí)成交價格。

中介費(fèi)：最多為成交價的2.7%（其中包含很多雜項(xiàng)，暫不過多介紹）

原值：上一次過戶的成交價。

資金監(jiān)管：將買賣雙方的資金放入第三方賬戶，以免發(fā)生資金損失造成違約。

滿五滿二：滿五指的是從取得產(chǎn)權(quán)證的日期算起，持有該房產(chǎn)的時間已經(jīng)大于等于5年（滿二就是大于等于2年），如果說房產(chǎn)證還沒有辦下來的話，也可以按照繳納契稅發(fā)票上的日期算起。

唯一：指業(yè)主在該省份內(nèi)，登記在國土局系統(tǒng)里得只有這一套房子。

普通住宅、非普通住宅：

以北京市為例，其普通住宅的認(rèn)定應(yīng)具備以下三個條件。

1.住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上。

2.單套建筑面積在140平方米（含）以下。

3.實(shí)際成交價低于下表 （家庭唯一住宅才能享受普宅契稅）

05

退 稅

賣公買商：出售公房一年內(nèi)新購商品房，在契稅繳納日起3年內(nèi)，納稅人可以按規(guī)定去地稅部門申請退稅。

拆遷買二手：房子被拆遷后，攜拆遷款購買二手房，可以享受契稅減免優(yōu)惠，最多可全部抵扣?？稍诶U稅時直接抵扣，也可稅后辦理退稅。

最后舉個例子，都是我編的啊，可能有漏洞：

一哥們首套房，手里有150萬，首先看了一套北京新天地（商品房）55平開間，滿五唯一，掛牌價320萬，評估價280萬，不行覺得太憋屈。

又看了一套瀛海家園（回遷房：二類經(jīng)適）83平南北通透的兩居，掛牌價280萬，評估價252萬，一下激動了，覺得這個太便宜了。但殊不知原值20萬，剛下的房本，名下還有三套房。

北京新天地：商品房滿五唯一，只需繳納契稅=280×1%=2.8萬

瀛海家園：二類經(jīng)適房不滿五唯一

需繳納增值稅及附加=252/1.05×5.6%=13.44萬

契稅=（252-13.44）×1%=2.3856萬

個稅=（252-20）×20%=46.4萬

土地出讓金=252×3%=7.56萬

總計(jì)需要繳納約70萬稅費(fèi)

（注意:計(jì)稅價也就是是稅基=網(wǎng)簽價，最低過戶指導(dǎo)價≤網(wǎng)簽價≤評估價，網(wǎng)簽價要結(jié)合購房人的付款方式，所以網(wǎng)簽價會根據(jù)每個購房者的情況而變化）

以上僅為粗略計(jì)算，但可以見得藏在掛牌價下面稅費(fèi)的威力（掛牌價都不含稅費(fèi)）

本篇文章內(nèi)容量較大，各位可以收藏轉(zhuǎn)發(fā)，需要的時候拿出來參考，其中如有不對的地方歡迎各位大神指正。

【第5篇】成都二手房增值稅計(jì)算

隨著成都二手房指導(dǎo)價，剛剛滿月。不少行業(yè)大佬就指出，成都二手房，要涼。

對于成都房地產(chǎn)市場交易而言，近期的成交還真不少（如果有a+系統(tǒng)的自然可以查看近期的成交小區(qū)，純凈房子也會在購房群隨時更新近15天的成交數(shù)據(jù)）。這一點(diǎn)無非是購房者提高了首付比例而已。近期不少人傳言，成都二手房貝系不在做墊資等消息。

其實(shí)，所有的調(diào)控，都阻擋不了普通老百姓安居樂業(yè)。

不管目標(biāo)在新房還是二手，但最終的市場，依舊是二手。

然而，相對于收費(fèi)較為清晰的一手房買賣，你對二手房買賣的費(fèi)用清單又了解多少呢?

按照相關(guān)政策規(guī)定，二手房交易稅費(fèi)包括稅收和費(fèi)用兩部分，稅收涵蓋營業(yè)稅、個人所得稅、契稅等。

費(fèi)用是指國家機(jī)關(guān)(房管局等)向有關(guān)買賣雙方提供某種特定勞務(wù)或服務(wù)，按規(guī)定收取的一種費(fèi)用，交易過程至少需要交付8項(xiàng)費(fèi)用。

本文主要給大家傳遞的信息是非住宅的稅費(fèi)演算以及如何奇妙的利用贈與。

關(guān)于成都二手房的稅費(fèi)，大家可以參考以下鏈接稿件：《成都購房政策最新匯總：限購、限售、限貸、無房戶認(rèn)定、稅率……》

《如何計(jì)算房地產(chǎn)投資回報率》

《房產(chǎn)贈與、繼承、買賣哪個更劃算？附：成都房產(chǎn)交易稅費(fèi)大全！》

有很多老粉絲，就會發(fā)現(xiàn)，純凈房子是一家不務(wù)正業(yè)的微信公眾號，因?yàn)槲覀儽旧硪膊皇且患覀鹘y(tǒng)的自媒體，自然也沒有必要去為大部分人負(fù)責(zé)，把細(xì)的東西做到傳承即可，如我們的《西藏住房公積金最全手冊！趕緊收藏》及山南、林芝等新媒體業(yè)務(wù)。

近期在我們的購房群中，就有一位小伙伴遇到這樣的問題，通過法院拍賣竟得雙流西航港一套公司產(chǎn)權(quán)的二手房。合計(jì)上繳了358459.22元的稅，其中不包含契稅以及印花稅等。

房屋面積為138.04㎡，總價938700元。部分稅點(diǎn)如下圖。

給大家看的這個案例，主要是想說的是，公司產(chǎn)權(quán)變跟到個人，需要處理的稅點(diǎn)。

那么我們在來看成都非住宅的稅點(diǎn)如何演算。

1、土地增值稅——30-60%

土地增值稅，是非住宅里面最核心的一個稅點(diǎn)。

它是指：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅費(fèi)，不包括繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

土地增值稅按階段增收，一般在30-60%之間。

a：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的50%，增值額*30%；

b：增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%但未超過100%，增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%；

c：增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過200%，增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%；

d：增值額超過來200%，增值額*60-扣除項(xiàng)目35%。

在這里很多人會問，怎么來判斷有沒有超增值額的50%、100%以及200%。

如：小李在小譚哪里購買了華潤二十四城的二手商鋪，小李購買成220萬，小譚在開發(fā)商哪里購買成100萬，那么他的增值額為120%，他的土地增值額計(jì)算方式就是c。

2、契稅——3%

契稅：土地、房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移時，對產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。契稅條例規(guī)定的契稅稅率為3-5%，成都市的契稅稅率為3%。它和住宅就不一樣了。

3、增值稅及附加——5.3%

增值稅及附加：包括增值稅和增值稅附加，增值稅是以不動產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額作為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，是一種業(yè)主需要承受的稅。增值稅附加包括了城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加、地方教育稅附加三種稅的總稱。不過成都的交易大多是買家承受。

正常的增值稅為5.6%（成交價格*5%（增值稅）+本次增值稅額*7%（城市維護(hù)建設(shè)稅）+本次增值稅額3%（教育費(fèi)附加）+本次增值稅額2%（地方教育附加））。在前面成都政府發(fā)布了一條關(guān)于《實(shí)施小微企業(yè)普惠性稅收減免政策的通知》，也就是說在2023年1月到2023年12月31日期間是5.3%。

4、個人所得稅，分為1%或差額增收20%

個人所得稅，相信很多小伙伴都清楚，比如這一階段稅務(wù)局通知你申報2023年的個稅。當(dāng)然房地產(chǎn)的個人所得稅與你上班的稅是不一樣的。

房地產(chǎn)方面的是指：本國公民、居住在本國境內(nèi)的個人財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移取得的所得和境外個人來源于本國的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所增收的一種所得稅。

1%和差額20%，如何界定：那就是看你是否能提供發(fā)票。未提供為1%，提供為20%（本次計(jì)稅總價-上次發(fā)票金額-上次契稅金額-本次城建稅-本次教育附加費(fèi)-不次土地增值稅-本次賣方印花稅）。

5、印花稅

印花稅是指，在銷售、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)過程中書立的合同、協(xié)議、數(shù)據(jù)等，應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)稅目，由交易雙方分別按照書據(jù)所載金額萬分之五繳納印花稅-產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)以及5元/本的印花稅-權(quán)利許可證照費(fèi)。

一般情況下：客戶為本次計(jì)稅總價*0.025%+2.5元/本；業(yè)主為本次計(jì)稅總價*0.025%，其中車位沒有。

對于以上稅點(diǎn)，我們舉一個簡單的例子，大家就很清楚了。

如小李在小譚哪里購買了一套華潤二十四城的商鋪，小譚在開發(fā)商手中購買的價格為5萬，而小李在小譚手上購買的時候價格為13萬，而本次核稅價格為10萬，在交易過程中小譚提供了上次的發(fā)票，那么小李需要繳納多少稅了？

第一：契稅3%：（10w*3%）=3000;

第二：增值稅5.3%：（10w*5.3%）=2650；

第三：個人所得稅1%：（10w*1%）=1000；

第四：印花稅計(jì)算出來為（10w*0.025%）+2.5=52.5；

第五：土地增值稅:(10w-5w)*40%=20000。

小李合計(jì)稅費(fèi)為26702.5元。

以上的稅點(diǎn)只是為了后面的贈與作一個鋪墊，這也是本次稿件是重點(diǎn)，也是外面很多人收費(fèi)的地方。

贈與：在成都贈與房產(chǎn)，對于直系親屬而言，不受政策影響，非直系需要購房資格。

贈與的前提：

1、不限售

2、無抵押

3、直系不受購房政策影響，非直系需購房資格。

其中最為致命的就是后續(xù)的個稅20%。

在這里就需要大家注意，如何利用199。

舉一個簡單的例子：

如小李父親把華潤二十四城的房子贈與給兒子小譚，小李父親在開發(fā)商手上購買的時候?yàn)?5萬，現(xiàn)在現(xiàn)在市場價格為170萬，請問他們用199課程需要繳納多少稅？

正常的來說他們的個稅為：（170-45）*20%=25萬；

199：（170-45）*20%*1%+170*1%*99%=16830元。

其中199也就演變到了父母與子女互相投靠的問題。這個其實(shí)也很簡單，需要自己多閱讀相關(guān)政策。

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公眾號

【第6篇】買二手房增值稅怎么算

租房增值稅計(jì)算步驟如下：1、滿兩年普通住宅：免收增值稅。2、不滿兩年普通住宅：按照全額(核定費(fèi)用)÷1.05×(5%+0.6%)征收，其中5%為租房的增值稅率，0.6%為附加稅率。3、滿兩年非普通住宅：按照差額(核定費(fèi)用-購入價)÷1.05×(5%+0.6%)征收，其中5%為租房的增值稅率，0.6%為附加稅率。

租房交易費(fèi)用還包括哪些

1、契稅

購買首套房或者二套房，如果房間面積小于90平米，那么只需要繳費(fèi)1%的契稅。如果購買的首套房面積在90-144平米之間，需繳納1.5%的契稅。如果用戶購買房間為二套房且面積在90-144平米之間，需要繳費(fèi)2%契稅。如果購買房間面積在144平米以上或者非普通住宅，需繳納3%契稅。

2、增值稅以及附加稅

增值稅及其附加稅的稅率為5.6%，普通住宅滿2年免征。轉(zhuǎn)讓未滿2兩的普通住宅需要全額征收，增值稅及其附加稅運(yùn)算公示如下：房間的計(jì)稅價÷(1+5%)×5.6%。

3、個人所得稅

租房的個人所得稅通常為房間價款的1%，或者兩次出售差額的20%。如果該房間滿5年且是轉(zhuǎn)讓人唯一住宅則免收所得稅。

4、出售費(fèi)用

出售費(fèi)用通常按照房屋面積來征收，普通住宅通常為4到6元/平方米。

5、租房出售中介費(fèi)

如果你出租房子有通過中介公司，那么中介公司通常要收取一筆服務(wù)費(fèi)，通常為房間成交費(fèi)用的1%到3%。

以上就是表示房子增值稅怎么算的相關(guān)介紹，希望能夠給大家庭對于二手房增值稅有必須了解，讓大家庭能夠順利的完成租房出售。

【第7篇】二手房增值稅和個稅

購買二手房受到越來越多人的接受，二手房過戶的時候需要繳納相應(yīng)的稅費(fèi)，這些稅費(fèi)是參考哪個價格呢？我們就拿經(jīng)常見的住宅來說下這個稅費(fèi)。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

繳稅有納稅的比例，個稅是1%，契稅有1%、1.5%、2%之分，還有5.3%的增值稅、1%的土地收益金，住宅過戶基本就是這些費(fèi)用了。

這些費(fèi)用的參考依據(jù)是什么？——稅務(wù)評估價和網(wǎng)簽價對比，取高者。

我們要明白幾個和價格有關(guān)的名詞。

1、成交價。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

這個是和業(yè)主談好條件以后形成的價位。有時候成交價里面還有一個戶口遷出保證金和物業(yè)交割保證金。舉個例子，100萬的成交價，如果留了5000元戶口遷出保證金和5000元的物業(yè)交割保證金。那么這10000元是最后戶口遷出時和物業(yè)交割完畢沒有問題的時候另外支付給業(yè)主的，前期業(yè)主只拿到99萬。

2、網(wǎng)簽價格。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

這個價格是去房管局辦理網(wǎng)簽的時候需要填寫的價格。這個價格和成交價不一定一樣。如果存在戶口遷出保證金和物業(yè)交割保證金，網(wǎng)簽價就需要把這個錢扣除，比如成交價是100萬，留了10000保證金，那么網(wǎng)簽價格就只有99萬。

3、銀行貸款評估價。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

這個影響到最后你的貸款數(shù)量。銀行的貸款評估經(jīng)常用單價乘以面積來計(jì)算，這個時候的評估單價就會和成交單價有一個大小對比，分三種情況：

①成交單價=評估單價。在房價比較低的時候，一般銀行都會參考成交價來給客戶做貸款。比如2023年的時候，長安這邊的房價基本都在4000左右，這時候銀行也是按照這個來評估的。這時候直接用成交價來算你的首付就可以了。

②成交單價＞評估單價。這就是房價漲得比較厲害，銀行覺得房子值不了這么多錢，不會參考成交價來給客戶貸款。比如2023年的時候，長安這邊以前4000左右的單價，一下子漲到12000左右，漲價剛開始的時候，銀行的評估值還沒有跟上來，這時候雖然是三成首付，但是銀行的評估值沒有那么高，就不能貸這么多。舉個例子說一下：100平米的房子，成交單價是12000元/㎡，銀行的評估價只有8000元/㎡，首付三成，實(shí)際客戶要準(zhǔn)備的首付是100×8000×30%+（12000-8000）×100=640000元。

2023年西安有一部分小區(qū)實(shí)行了政府指導(dǎo)價，就是這種情況，雖然對于首套房客戶來說，可以享受三成首付的待遇，但是實(shí)際情況是要付的更多一些。

③成交單價＜評估單價。這種情況只有在做高評的時候才會出現(xiàn)。一般銀行是不允許這樣做的，這有套貸的嫌疑，所以是明令禁止的。零首付就是這種操作方式，但是是不正規(guī)的。

4、稅務(wù)評估價。

圖片來自網(wǎng)絡(luò)，侵刪

在最后過戶收稅的時候，稅務(wù)系統(tǒng)會有一個對成交房屋的稅務(wù)評估價。這個稅務(wù)評估價會和網(wǎng)簽價格做對比，取高值。

還有一種情況，就是全款買房，全款買房的時候，房子的價位可以自己定，特別是賣給熟人的時候，不想繳納太多的稅費(fèi)，就想著把成交價寫的低一些，比如1塊錢（實(shí)際上也是可以的）。但是繳稅的時候不會參考這個1元來收費(fèi)，會參考稅務(wù)評估價。所以稅務(wù)評估價是為了防止偷稅漏稅的行為發(fā)生。

基本上就是這些情況，如果有需要了解更多，可以咨詢。

【第8篇】上海二手房增值稅計(jì)算公式

相關(guān)稅費(fèi)

住宅： 賣方：增值稅及附加、個人所得稅

買方：契稅、房產(chǎn)稅、抵押登記費(fèi)、登記費(fèi)

非住宅：賣方：印花稅、增值稅及附加、土地增值稅、所得稅、房產(chǎn)稅、評估費(fèi)

買方：契稅、印花稅、抵押登記費(fèi)、登記費(fèi)

一、增值稅及附加稅

1.普通住宅

? 個人出售不滿 5 年普通住宅；

按照總價征收，即增值稅及附加稅=房屋成交價/1.05* 5.3 %；

? 個人出售滿 5 年普通住宅，無增值稅及附加稅；

2.非普通住宅

? 個人出售不滿 5 年非普通住宅；

按照總價征收，即增值稅及附加稅=房屋成交價/1.05* 5.3 %；

? 個人出售滿 5 年非普通住宅

提供上手發(fā)票購入資料，按照差價征收，即境外個人增值稅及附加稅=（房屋成交價-上手房屋購入價）/1.05* 5.3 %

3.增值稅及附加免征的特殊情況

1、個人出售房改售房

2、個人出售售后公房

3、個人出售拆遷安置房（需產(chǎn)調(diào)信息明確為房屋補(bǔ)償）

二、個人所得稅

1.普通住宅

? 個人出售滿 5 年普通住宅

(1)該普通住宅是家庭唯一住宅，免征

(2)普通住宅不是家庭唯一的住宅

按總價計(jì)算：個人所得稅=（房屋成交價-增值稅）*1%

按差價計(jì)算：個人所得稅=(房屋成交價-上手房屋購入價-合理費(fèi)用)*20%

? 個人出售不滿 5 年普通住宅

(1)按總價計(jì)算：個人所得稅=（房屋成交價-增值稅）*1%

(2)按差價計(jì)算：個人所得稅=(房屋成交價-上手房屋購入價-合理費(fèi)用)*20%

（注：合理費(fèi)用指本手增值稅、上手契稅等）

2.非普通住宅

? 個人出售滿 5 年非普通住宅

(1)該非普通住宅是家庭唯一住宅，免征

(2)該非普通住宅不是家庭唯一住宅

? 按總價計(jì)算：個人所得稅=（房屋成交價-增值稅）*2%

? 按差價計(jì)算：個人所得稅=(房屋成交價-上手房屋購入價-上手合理費(fèi)用)*20%

? 個人出售不滿 5 年非普通住宅

(1)按總價計(jì)算：個人所得稅=（房屋成交價-增值稅）*2%

(2)按差價計(jì)算：個人所得稅= (房屋成交價-上手房屋購入價-合理費(fèi)用)*20%

買入方稅費(fèi)及計(jì)算方法（住宅）

一、契稅

? 首次購買 90 平米以下的住宅，契稅=（房屋成交價-增值稅）*1%

? 首次購買的 90 平米以上的住宅，契稅=（房屋成交價-增值稅）*1.5%

? 非首次購買住宅，契稅=（房屋成交價-增值稅）*3%

注明：首次購買特指家庭（夫妻及未成年子女），家庭成員名下在上海均無

任何產(chǎn)權(quán)住房，兩個家庭購買一套住房，契稅可分開計(jì)算。

二、契稅減免、抵扣

1、售后公房出售前后一年內(nèi)再購房的契稅減免政策

（1）、售出的房屋必須是售后公房或房改售房

（2）、售后公房或房改售房出售前后一年內(nèi)購入新房

（3）、購房人為原共有住房產(chǎn)權(quán)人、配偶、子女、父母

2、動拆遷款購房契稅減免、抵扣

購買方憑動拆遷協(xié)議向稅務(wù)機(jī)關(guān)在動拆遷款范圍內(nèi)申請契稅減免、抵扣

（1）簽訂買賣合同時間需在簽署動拆遷協(xié)議之后.

（2）所購房屋若超出動拆遷款金額,超出部分金額仍需繳納契稅.

（3）購房人可為拆遷協(xié)議簽署人之親屬,辦理抵稅時親屬需到場簽字.

三、房產(chǎn)稅（居住房房產(chǎn)稅）

上海家庭首套免征，二套以上根據(jù)家庭人均 60 平方米面積計(jì)算，超過部分征收。

夫妻更名、贈與、繼承等均不產(chǎn)生房產(chǎn)稅

計(jì)算公式：房屋單價*繳稅面積*70%*0.4%-0.6%

2021 年上海市房產(chǎn)稅征稅起征點(diǎn)：73482 元/平方米，超過稅率為 0.6%，不

超過稅率為 0.4%

【第9篇】二手房過戶增值稅

二手房過戶稅費(fèi)怎么算，買家應(yīng)該交哪些稅費(fèi)，賣家又應(yīng)該交哪些稅費(fèi)呢？

一、 買家應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、契稅

a）家庭首套且面積≤90㎡ :（過戶價-增值稅）×1%

b）家庭首套且面積＞90㎡ :（過戶價-增值稅）×1.5%

c）其他(含二套、陌生人朋友之間的贈予、公司房子等):（過戶價-增值稅）×3%

2、 印花稅：房款的0.05%(暫時免征）

3、 產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)：80元

4、抵押登記費(fèi)：80元

5、 測繪費(fèi)：1.36元/平方米

6、貼花：5元/套

7、交易手續(xù)費(fèi)：3元/平方米

二、 賣家應(yīng)繳納稅費(fèi)：

1、 個人所得稅

a）、家庭滿五唯一免征

b)、家庭非滿五唯一

核定方式計(jì)算一：

普通住宅：（過戶價-增值稅）×1%；

非普通住宅：（過戶價-增值稅）×1.5%；

個人拍賣房產(chǎn)：（過戶價-增值稅）×3%；

核實(shí)方式計(jì)算二：（過戶價-增值稅-登記價-抵扣項(xiàng)）×20%；

2、 印花稅：房款的0.05%(暫時免征）

3、交易費(fèi)：3元/平方米

4、 增值稅：

a）、未滿兩年:過戶價×5.5%；

b)、滿兩年：普通住宅免征；非普通住宅（過戶價-原價)×5.5%；

5、增值稅附加稅：增值稅×12%

【第10篇】西安二手房增值稅

哈嘍，大家好，宅家一個多月，今天終于走出家門，開始復(fù)工了，不知道各位開始上班了沒？

但是，疫情尚未結(jié)束，大家外出途中還是要格外注意，做好個人防護(hù)。

陽春三月，春暖花開的季節(jié)，今天樓市情報為各位粉絲奉上一份詳細(xì)的落戶/買房/貸款指南，買房路上，我們一直都在。

part 1

限購區(qū)域

西安限購區(qū)，非限購區(qū)下圖所示：

part 2

購房資格

1、外地戶口

首先來看購房資格：

第一種，無需落戶，繳納五年以上社保買房：

需要注意：

“西安市連續(xù)繳納5年（含）以上社?；騻€稅證明”是指從你買房的上一個月開始，往前推算連續(xù)繳納滿5年。

第二種：通過西安abcde類人才認(rèn)證認(rèn)定，首套房不限購，不落戶也可以直接買。

需要注意：

d、e類人才具體的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)是：

d類人才：

圍繞“364”產(chǎn)業(yè)體系、“三區(qū)雙創(chuàng)”及資本運(yùn)作、上市輔導(dǎo)、自貿(mào)區(qū)管理、軍民融合、旅游開發(fā)、教育醫(yī)療、文化創(chuàng)意、藝術(shù)創(chuàng)作等領(lǐng)域所需的創(chuàng)新型人才和緊缺型人才。

包括在世界500強(qiáng)、行業(yè)20強(qiáng)企業(yè)中擔(dān)任中層及以上職務(wù)的高級管理、高級技術(shù)人才；

在中國100強(qiáng)、行業(yè)10強(qiáng)企業(yè)中擔(dān)任中層及以上職務(wù)的高級管理、高級技術(shù)人才；

省級、地市級和行業(yè)（部級）技能大獎、技術(shù)能手、工匠大師稱號獲得者；

具有高級職稱、高級技師等相應(yīng)職級的人員；

被西安用人單位聘用并給予年薪30萬元以上待遇的人員；

牽頭創(chuàng)辦注冊資本100萬元以上，吸引就業(yè)20人以上，年創(chuàng)造稅收20萬元以上的企業(yè)法人；

獲得博士學(xué)位的人員；

獲得排名全球前200名高校碩士以上學(xué)位的海外留學(xué)人員。

e類人才：

產(chǎn)業(yè)發(fā)展與科技創(chuàng)新類實(shí)用性人才和特殊技能人才。包括具有碩士、學(xué)士學(xué)位，中級職稱、技師等相應(yīng)職級的人員。

1、簡單來說，取得d類、e類人才認(rèn)定，條件為：

①統(tǒng)招本科及以上學(xué)歷證書（含專升本）；

②中級或高級職稱；

③中級或高級技師證；

以上三項(xiàng)條件符合任意之一即可。更多“職業(yè)資格等級”咨詢，請致電12345詳詢。

2、如需辦理，需要：

通過“西安市de類人才認(rèn)定管理系統(tǒng)”，填寫“申請人生成申請表”，并按要求提供相關(guān)證明材料（原件與復(fù)印件），向所在單位提出認(rèn)定申請。

3、已取得“d類e類人才認(rèn)定”的外地人，在西安限購區(qū)域大部分樓盤可順利買房，但具體還要打電話咨詢。

我們之前分別就該問題，咨詢了西安主城區(qū)、灃東新城、臨潼不同于區(qū)域，搖號熱盤、不搖號等多個樓盤。

除了極個別樓盤不接受之外，其余答復(fù)均是“可以”。

4、購買二手房，也同樣適用

房產(chǎn)中介門店，給予的回復(fù)也一致。“可以，但房管局需要你認(rèn)定公司，給你繳納的社保記錄，或者工資流水，從入職起，不能間斷?！?/strong>

2、本地戶口

需要注意：

1、以家庭為單位買房，成員中至少有1個人為西安戶口，哪怕其他家庭成員不是西安戶口，也認(rèn)定是本市戶籍居民家庭。

2、6.20新政當(dāng)天及以前落戶的不受影響；退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的不受影響。

part 3

落戶政策

西安落戶政策，如下圖所示：

以上是落戶西安的10種方式，包括學(xué)歷落戶、人才落戶、買房落戶等，此外還有其他情形和具體所需資料請具體查詢。

自2023年1月23日起，西安就可以“全城通辦”落戶。

所謂“全城通辦”，就是你可以在你家周邊“就近”在西安市公安局任何戶籍派出所辦理落戶。

需要注意：

西安戶口包含：

西安下轄11個區(qū)（新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長安區(qū)、高陵區(qū)、鄠邑區(qū)）、2個縣（藍(lán)田縣、周至縣）、7個國家級開發(fā)區(qū)（高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、曲江新區(qū)、浐灞生態(tài)區(qū)、閻良、航天、國際港務(wù)區(qū)），以及西咸新區(qū)。

特別說明：若你的戶籍材料，比如戶口本已加蓋西咸新區(qū)戶籍管理部門公章，就是西咸新區(qū)的戶口，但也按照西安本地戶口家庭，執(zhí)行相關(guān)限購政策，可以在限購區(qū)域內(nèi)買兩套房。

part 4

購房全流程

在弄清本地戶口和外地戶口的相關(guān)買房政策以后，買房之前先了解下大致流程：

第一步：西安市發(fā)改委官網(wǎng)查詢公示價格，可以查詢具體的一房一價；

西安市備案價查詢網(wǎng)址：

http://xadrc.xa.gov.cn/

西咸新區(qū)備案價查詢網(wǎng)址：

http://www.xixianxinqu.gov.cn/info/ilist.jsp?cat_id=10031&tm_id=27

第二步：查詢預(yù)售證；

查詢網(wǎng)址：

http://www.fang99.com/fw/cx/yszcx.aspx

第三步：西安市住建局官網(wǎng)商品住房意向登記平臺進(jìn)行線上登記（不少于3天）；

西安市網(wǎng)上意向登記地址：

http://zfyxdj.xa.gov.cn/zfrgdjpt/index.html

注：臨潼區(qū)也上線意向登記平臺，網(wǎng)址同上

灃東新城網(wǎng)上意向登記地址：

http://111.20.241.194:801/zfrgdjpt/

第四步：開發(fā)商審核資料（起止時間不少于3天，不超過5天）；

所需購房資料

1.你和你家庭成員身份證復(fù)印件（含未成年子女），（至少需要一式三份）。

2.夫妻雙方的戶口本戶主頁、首頁、本人頁，未成年子女頁復(fù)印件（一式兩份）。

3.結(jié)婚證首頁與第二頁復(fù)印件（一式兩份）。

4.單身證明。如果不是單身的，不需要。樓盤現(xiàn)場一般會提供專用模版。

5.已婚離異證明文件，即離婚證或離婚協(xié)議復(fù)印件（需配送達(dá)回證或生效文書）（一式兩份）。

6.非西安市戶口的居住家庭還需提供在西安連續(xù)繳納2年以上（含2年）的個人所得稅或社會保險證明材料（必須提供原件）。這是針對不是本地戶口家庭或人士的，西安市本地戶口（含西安郊區(qū)縣）家庭或人士不需要。

7.軍人購房需提供軍官證復(fù)印件、在陜駐地證明復(fù)印件（需由團(tuán)級以上開具）、若已婚還需提供配偶身份證復(fù)印件、配偶戶口本復(fù)印件。這個至少需要一式三份。

8.一般需要提供購房人及配偶私章。規(guī)格為1.5*1.5cm，不帶“之”或“印”字樣，正楷字體。但有些樓盤可用本人簽字加摁手印代替，具體根據(jù)樓盤要求。

9.個人征信報告及近半年的銀行流水證明。個人征信報告是必須要有的，半年銀行流水證明以主買人（合同主簽約人）為主，共同還款人為輔。一次性付款的購房人也需要提供征信報告。

10.西安市住房情況結(jié)果查詢證明（含未成年子女的）。沒房的也要提交證明，而且是原件。這個信息在網(wǎng)上平臺登記時就應(yīng)如實(shí)反映。如不屬實(shí)，就按照提供虛假信息論處了！

11.意向購房人及家庭成員需攜帶滿足首付款條件的定期或活期的存款證明。這是2023年6月24日西安樓市“新政”出來后的新要求，要求是不高于意向購買房子的總房款30%，不要求是指定銀行的，所有銀行的存折、存單、流水余額累計(jì)起來達(dá)到就行。

（上下滑動可看全文）

注意：因疫情影響，近期登記樓盤將會采取線上核驗(yàn)方式，具體操作可在“意向登記-銷售公告”中查看或咨詢售樓部。

第五步：開發(fā)商核驗(yàn)資料結(jié)束，①若房源大于意向登記人數(shù)，則不用搖號直接開盤；②若房源小于意向登記人數(shù)，則需要搖號，在西安市司法局官網(wǎng)公證處公示意向購房人名單（不少于3天）；

第六步：線上搖號；

第七步：搖號結(jié)果進(jìn)行公示，公示時間不少于3天；

第八步：根據(jù)通知的選房地點(diǎn)進(jìn)行選房（近期開盤或可能線上選房，具體咨詢售樓部）；

第九步：選房結(jié)果進(jìn)行公示，公示時間不少于3天；

第十步：選上房的家庭進(jìn)行簽約，未選上房和未搖中號的家庭重新選擇樓盤進(jìn)行意向登記；

第十一步：辦理按揭貸款，多數(shù)樓盤首付為四成，二套五成；

第十二步：辦理網(wǎng)簽備案；網(wǎng)簽是在簽約后在售樓部或者在房管局辦理，備案是在簽約之日起30日內(nèi)在房管部門辦理；

第十三步：按照約定的交房時間等待收房，收房時注意查驗(yàn)《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案表》；

第十四步：商品房交付后辦理房產(chǎn)證。注意看《商品房買賣合同》中約定辦理房產(chǎn)證的時間，一般情況為交房后一年內(nèi)，兩年內(nèi)，或三年內(nèi)不等。

part 5

貸款

1、商業(yè)貸款

在西安市無住房且無買房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請個人商業(yè)貸款買房的，最低首付款比例為30%；

在西安已有一套房或沒有房子，但有買房貸款記錄（含住房公積金貸款）的居民家庭，申請個人商業(yè)房貸款執(zhí)行二套房的信貸政策，最低首付比例為40%；

第三套停貸。

需要注意：1、一般來說，首付比例最低為三成，二套為四成，也不是固定的，具體要看銀行、樓盤預(yù)計(jì)貸款人情況；

2、目前房貸利率新的計(jì)算方式為：lpr貸款利率lpr+加點(diǎn)形成；

加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個合同期限內(nèi)都固定不變。lpr每月20日央行都會公布最新的，據(jù)最新2月20日央行公布，最新的5年期以上lpr利率為4.75%。

現(xiàn)目前，西安首套房房貸利率一般為5.49%-5.782%，二套房房貸利率5.782%-6.125%。（僅作參考，具體以銀行實(shí)際執(zhí)行為準(zhǔn)）

3、關(guān)于套數(shù)的認(rèn)定。

有些銀行是認(rèn)房不認(rèn)貸，有些是認(rèn)房又認(rèn)貸。

西安已有一套房，貸款還清或者是全款買房，再次買房：貸款還清的情況下是按首套計(jì)算。

異地有房無貸款、西安無房：在西安買房首付比例和銀行房貸利率均按首套來定；

異地有房有貸款未還清、西安無房：現(xiàn)想在西安買房，這種情況一般審核是很嚴(yán)格的，貸款相對比較難批，還是要根據(jù)個人情況而定。

提醒：每個銀行具體的貸款政策有所差別，同一銀行對不同項(xiàng)目的要求也有所不同，因此還需具體情況具體分析。

2、公積金貸款

需要注意：

1、哪些人可以貸款：

個人連續(xù)足額繳存住房公積金六個月（含）以上（具體期限以現(xiàn)行貸款政策規(guī)定為準(zhǔn)），具有完全民事行為能力的職工，購買、建造、翻建、大修自住普通住房時，可申請住房公積金貸款。

對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿規(guī)定期限，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存明細(xì)合并計(jì)算。

2、可以貸多少？

貸款額度=（借款人公積金繳存賬戶余額+配偶公積金繳存賬戶余額）×15倍×繳存時間系數(shù)

借款人與配偶繳存賬戶余額小于2萬的：

1、賬戶余額合計(jì)＜5000元的，貸款額度最高不超過20萬元；

2、5000元≤賬戶余額合計(jì)＜1萬元的，貸款額度最高不超過25萬元；

3、1萬元≤賬戶余額合計(jì)＜2萬元的，貸款額度最高不超過30萬元。

注意：以家庭為單位，單人最多貸50萬，夫妻二人最多可貸65萬。

3、可以貸多久？

購買商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建造住房的，最長貸款期限30年；

購買二手房的，貸款期限與房屋建成年限之和不超過30年；

建造、翻建、大修自住住房的，最長貸款期限10年。

part 6

買房費(fèi)用

一般來說，有以下幾種費(fèi)用：

1.契稅

契稅的繳納比例與首套、二套房有關(guān)，如果是首套，還跟房屋面積有關(guān)。

如果你是買首套，且是你家庭唯一住房的，所買商品房戶型面積在90㎡(含90㎡)以下的，契稅按照1%執(zhí)行；

戶型面積在90㎡-144㎡(含144㎡）的，稅率為1.5%；二套的話是2%；戶型面積在144㎡以上的，契稅按照3%征收。

2.房屋維修基金：商品房維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)： 多層住宅（7層以下，不配備電梯）：60元/平方米； 多層住宅（配備電梯）：90元/平方米； 小高層、高層住宅（7層以上，含7層）145元/平方米。

拆遷安置房維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)：多層住宅（7層以下，不配備電梯的）：60元/平方米； 多層住宅（配備電梯的）：90元/平方米； 小高層、高層住宅（7層以上，含七層）：90元/平方米。

房改房維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)：（1）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%； （2）售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取維修資金。

3.房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)。

4.面積差價：依照《商品房買賣合同》約定據(jù)實(shí)結(jié)算，但面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%）。

5.證照印花稅，5元/本。工本費(fèi)。10元/本。

6.物業(yè)費(fèi)：在未簽字收房前，物業(yè)費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，自收房之日起，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由購房人承擔(dān)。

7.其它費(fèi)用。供暖費(fèi)：根據(jù)小區(qū)供暖方式和具體價格而定。水、電、煤氣費(fèi)：一般都會分別有卡，業(yè)主只需往里面充值即可。停車費(fèi)：有的業(yè)主需要購買小區(qū)車位，這一費(fèi)用是針對買車位的業(yè)主。這些費(fèi)用一般都是在實(shí)際入住后產(chǎn)生，交納情況因人而異。

注意：契稅和大修基金是必須要繳納的，收房不交納那有可能這個房子五證不全！

part 7

二手房購房全流程

一、西安二手房交易的流程大致如下：

1、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、買賣雙方通過協(xié)商，對房屋成交價格、戶型面積等各因素達(dá)成一致意見后，買方可以交納購房定金（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

3、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。

4、房地產(chǎn)管理部門查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

5、立契。房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

6、繳納稅費(fèi)。

7、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

8、對需要貸款的買房來說，在與賣方簽訂完房屋買賣合同后，由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)。

9、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后，雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

在二手房交易的過程中存在多次資金、證件的交換和手續(xù)往來，一個靠譜的中介，能讓你絕對的省時省心省力。

二、除了總房款，買二手房還需要交哪些錢？

除了總房款外，你還需要掏多少錢？

名義上來說，稅費(fèi)由買房和賣房雙方承擔(dān)，但在實(shí)際的操作中，所有的稅費(fèi)很多情況都是由買方來繳納的。

總稅費(fèi)公式=契稅（1% ~2%）+個稅1%+七七八八工本費(fèi)（300元以內(nèi)）+中介費(fèi)（3%）+增值稅5.6%+評估費(fèi)+土地增值稅≈總房價的5%~10%左右

也就是說，一套總房價100萬的房子，在沒有增值稅的情況下，稅費(fèi)大概在6萬左右，如果房子沒有滿兩年，稅費(fèi)則能達(dá)到10萬甚至11萬！！

西安市二手房稅費(fèi)參考如下：

契稅：

稅率跟我們購買的房子類型有關(guān)，比如我們購買90平以下的住宅，首套房和二套房契稅稅率為1%；購買90平以上的普通住宅，首套房契稅稅率為1.5%，二套房契稅的稅率為2%。

增值稅：成交價*5.6%

1、普通住宅房本滿2年（含2年）免征。2、普通住宅房本未滿2年，全額征收。

個人所得稅：成交價*1%

1、普通住宅滿2年（含2年），且為賣方家庭唯一住房，免征。2、轉(zhuǎn)讓受贈住房一律按差額的20%征收。3、直系贈與，看老證，滿5年免征。

中介費(fèi)：3%

西安市中介服務(wù)費(fèi)為總房價的3%，均為買家承擔(dān)。

三、二手房交易注意事項(xiàng)

1

二手房交易最關(guān)鍵，確權(quán)

確權(quán)，即審核產(chǎn)權(quán)——確認(rèn)房子是否可以出售。

第一，所要購買的房子，必須具備“三證”（即《房屋所有權(quán)證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》）或不動產(chǎn)證。

第二，需要確認(rèn)所要購買的房子是否滿二滿三。

2023年西安二手房交易條件由之前的“滿二滿五”放開至了“滿二滿三”，即你購買房子網(wǎng)簽合同滿三年，可以上市交易過戶，契稅票滿兩年，則交易不會產(chǎn)生增值稅。

注意！增值稅5.33%非常兇狠！一套房子隨便一搞就是100萬，5%的增值稅馬上吃掉你5萬！

第三、需要審核產(chǎn)權(quán)人

1、審核相關(guān)人員身份證信息，查看是否是權(quán)屬證書上產(chǎn)權(quán)人或共有權(quán)人

2、非產(chǎn)權(quán)人無處置房屋出售的權(quán)利

3、共有權(quán)人或產(chǎn)權(quán)人如要出售或出租房屋的，需要取得產(chǎn)權(quán)人的公證委托書

第四，非產(chǎn)權(quán)人本人來簽訂（買賣）意向，必須要求受托人提供的資料

1、房產(chǎn)三證原件

2、產(chǎn)權(quán)人身份證件

3、受托人身份證原件

4、公證的授權(quán)委托書

5、若授權(quán)委托書未經(jīng)公證，原則上不能簽訂《購房意向合同》，特殊情況另行處理，但一律不能轉(zhuǎn)定。

需要特別注意的是，以下房屋即便取得三證（即《房屋所有權(quán)證》、《房屋契證》和《國有土地使用證》），也不能出售：

1、經(jīng)濟(jì)適用房取得產(chǎn)權(quán)未滿5年，或滿5年未補(bǔ)交土地價款的

2、產(chǎn)權(quán)被查封凍結(jié)

3、購房落戶未滿時間期限的房屋

另外還有一種比較特殊的情況，即房改房的產(chǎn)權(quán)人單身且未滿35周歲，也不能出售。

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簽約雙方意向時，必須注意這幾點(diǎn)

校訂買賣雙方資料。

賣方：審核房屋權(quán)屬證書、銀行貸款情況、有無司法限制、有無租賃、有無抵押等相關(guān)資料。

買方：是否有購房資格、征信情況、能否貸款、是否具備還款能力（收入證明至少是還款額2倍）。

明確中介費(fèi)用。

經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)必須標(biāo)準(zhǔn)金額，全西安市目前均未3%，均由賣家承擔(dān)。

意向金轉(zhuǎn)定金。

一般買方付了意向金，在規(guī)定的日期內(nèi)是不得退意向金的，如在此期間賣方簽字確認(rèn)，并收取了意向金，則轉(zhuǎn)變?yōu)槎ń?。那么此時如有變化，則要適用定金罰則雙倍返還或違約金條款。

房款支付事項(xiàng)。

買賣過程中各期支付金額、期限及方式都是要注意，一經(jīng)確認(rèn)，不按約履行是要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任的。

結(jié)語：對于將要買房尤其對買房政策不熟悉的小白而言，以上內(nèi)容一定得收藏，會為你節(jié)省不少時間，也可以轉(zhuǎn)發(fā)，讓身邊有需要的朋友看到哦！