民房的營(yíng)業(yè)執(zhí)照能補(bǔ)償（3篇）

【第1篇】民房的營(yíng)業(yè)執(zhí)照能補(bǔ)償

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“住改非”是一種常見的歷史遺留現(xiàn)象，在國(guó)有土地上房屋征收中并不鮮見。從物權(quán)法理論上講，房屋用途是不能隨意更改的，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證上載明是什么用途，一般就只能做什么用途。

那么“住改非”的房屋究竟該如何補(bǔ)償呢？能主張停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)葘儆谏a(chǎn)經(jīng)營(yíng)性房屋的補(bǔ)償嗎？

【基本案情】

當(dāng)事人購(gòu)買案涉房屋前系長(zhǎng)期租賃該房屋且用作商業(yè)經(jīng)營(yíng)，后原房主出售該房屋，當(dāng)事人在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)下購(gòu)得該房屋。

該房屋為門面房，相鄰門面均用作經(jīng)營(yíng)，當(dāng)事人購(gòu)買后繼續(xù)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)一直到現(xiàn)在，并合法辦理了房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上記載性質(zhì)為住宅。

當(dāng)事人此前一直沒有注意，也沒有意識(shí)到有何不妥，直到2023年，該房屋被納入征收范圍。隨后征收方對(duì)委托人作出了《房屋征收補(bǔ)償決定書》，此時(shí)才發(fā)現(xiàn)自己用作經(jīng)營(yíng)的門面房被按住宅性質(zhì)來補(bǔ)償，兩種性質(zhì)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有明顯差別，當(dāng)事人主張自己房屋一直是經(jīng)營(yíng)用途，但征收方堅(jiān)持以房產(chǎn)證證載用途來做相應(yīng)補(bǔ)償。

無奈之下，當(dāng)事人委托了北京在明律師事務(wù)所的律師為自己維權(quán)。

國(guó)辦發(fā)明電（2003）42號(hào)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于認(rèn)真做好城鎮(zhèn)房屋拆遷工作維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定的緊急通知》（以下簡(jiǎn)稱42號(hào)文）在第四部分“完善相關(guān)政策措施，妥善解決遺留問題”中明確要求：“各地要本著實(shí)事求是的原則，采取積極有效的措施，切實(shí)解決城市房屋拆遷中久拖不決的遺留問題。

對(duì)拆遷范圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)為住宅，但是已經(jīng)依法取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照經(jīng)營(yíng)性用房的補(bǔ)償辦法，各地可根據(jù)其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況來給予適當(dāng)補(bǔ)償。”

也就是說，“住改非”的房屋能獲取的只是比照經(jīng)營(yíng)性房屋的“適當(dāng)補(bǔ)償”，而較難完全參照經(jīng)營(yíng)性房屋給予補(bǔ)償。

實(shí)踐中，被征收人需要關(guān)注房屋所在地的地方性規(guī)定，確保自己的住宅房屋為合法建筑，且其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)擁有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和納稅憑證，且至征收拆遷時(shí)仍在實(shí)際經(jīng)營(yíng)。

如果涉案房屋系在若干年前即“住改非”的歷史遺留情形，那么按照廣州市等一些地方的規(guī)定是可以獲得“打折”的經(jīng)營(yíng)性房屋評(píng)估價(jià)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

但如果涉案房屋是去年、前年才開始“住改非”的，或者干脆就是無證房屋、違法建設(shè)，想要爭(zhēng)取到停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償將會(huì)很難。

【律師解析】

本案中，委托人房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)雖為住宅，但實(shí)際用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)并有營(yíng)業(yè)執(zhí)照等證據(jù)加以證明。對(duì)該房屋所進(jìn)行的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)尊重歷史事實(shí)和客觀現(xiàn)狀，對(duì)其房屋按照商業(yè)性用房進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償，并應(yīng)當(dāng)補(bǔ)償其停產(chǎn)停業(yè)損失。

我們認(rèn)為《補(bǔ)償決定》認(rèn)定事實(shí)不清，對(duì)委托人房屋基本情況認(rèn)定有誤，委托人房屋在購(gòu)買前即為商業(yè)經(jīng)營(yíng)用途，購(gòu)買后繼續(xù)長(zhǎng)期用做商業(yè)經(jīng)營(yíng)，并辦理有合法營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且營(yíng)業(yè)執(zhí)照上標(biāo)明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)為被征收房屋。

故其房屋經(jīng)營(yíng)性質(zhì)得到工商行政管理部門認(rèn)定，征收單位在作出補(bǔ)償決定和進(jìn)行價(jià)格評(píng)估時(shí)應(yīng)以事實(shí)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照認(rèn)定為準(zhǔn)，不應(yīng)逕自認(rèn)定為住宅性質(zhì)加以補(bǔ)償。

商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房屋和住宅房屋價(jià)值相差較大，錯(cuò)誤的認(rèn)定會(huì)導(dǎo)致被征收人的補(bǔ)償權(quán)益受到損害。

可見，對(duì)于經(jīng)營(yíng)性房屋的認(rèn)定，一般來說首先以房屋產(chǎn)權(quán)證上所登記的房屋使用性質(zhì)或房屋登記部門的登記簿上記載的房屋使用性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，這是因?yàn)榈怯浘哂泄竟判ЯΑ?/p>

其次，在征地拆遷中確定房屋的性質(zhì)并進(jìn)行補(bǔ)償還需要考慮房屋在歷史沿革中的實(shí)際用途，并依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。

簡(jiǎn)單地將確已“住改非”的房屋認(rèn)定為住宅房屋計(jì)算補(bǔ)償，是不符合公平、合理補(bǔ)償原則的。

版權(quán)聲明：本文為北京在明律師事務(wù)所原創(chuàng)文章，未經(jīng)授權(quán)，謝絕轉(zhuǎn)載！

【第2篇】居民房可以辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照

為進(jìn)一步完善全縣住房保障體系，統(tǒng)籌解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問題，規(guī)范城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼發(fā)放工作，結(jié)合我縣工作實(shí)際，特制訂本實(shí)施方案。經(jīng)縣政府第十八屆人民政府第10次常務(wù)會(huì)議審議通過。（武政辦發(fā)〔2022〕27號(hào)）。

一、保障對(duì)象

住房租賃補(bǔ)貼的對(duì)象為武山縣范圍內(nèi)城鎮(zhèn)中低收入以下（含中低收入）住房困難家庭（含殘疾人）以及住房困難的新就業(yè)高校畢業(yè)生家庭、在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的住房困難外來務(wù)工人員家庭等新市民。

二、申請(qǐng)條件

(一）城鎮(zhèn)中低收入以下（含中低收入）住房困難家庭申請(qǐng)住房租賃補(bǔ)貼，應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

1.申請(qǐng)人須年滿18周歲；

2.申請(qǐng)人或家庭成員至少有1人具有我縣非農(nóng)常住戶口，且本人或家庭成員（指申請(qǐng)人本人、配偶、子女及具有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)關(guān)系的共同生活人員（下同））在我縣城區(qū)租住房屋進(jìn)行日常生產(chǎn)生活及工作；

3. 家庭人均月可支配收入低于上年度我縣城鎮(zhèn)人均可支配收入的80%；

4.申請(qǐng)人及家庭成員均無所有權(quán)住房（包括商業(yè)門店）或人均住房建筑面積低于16平方米（含）。申請(qǐng)人及家庭成員在申請(qǐng)之日起將自有房屋產(chǎn)權(quán)（住房、商鋪，其中商鋪包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府所在地的）轉(zhuǎn)讓他人未滿1年的，不納入保障范圍；

5.申請(qǐng)人及家庭成員未享受公租房（含廉租房）、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等保障性住房政策；

6.申請(qǐng)人及家庭成員名下無5萬元以上私人轎車或大型客（貨）運(yùn)車。車輛價(jià)值在5萬元以下（含5萬元）的出租車（以營(yíng)運(yùn)證明為準(zhǔn)）、七座及以下小面包車、單雙排小型貨車、農(nóng)用車除外；

7.申請(qǐng)人及家庭成員在市場(chǎng)監(jiān)管部門無注冊(cè)資金在3萬元及以上經(jīng)營(yíng)性實(shí)體（有兩個(gè)注冊(cè)經(jīng)營(yíng)實(shí)體的合并統(tǒng)計(jì)）。

（二）新就業(yè)高校畢業(yè)生（含引進(jìn)人才）申請(qǐng)住房租賃補(bǔ)貼，除符合城鎮(zhèn)中低收入以下（含中低收入）無房或住房困難家庭申請(qǐng)條件外，還應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

1.申請(qǐng)人具有本縣戶籍或合法有效的居住證，且本人或家庭成員在我縣城區(qū)租房居住；

2. 申請(qǐng)人持有大中專院校、職業(yè)學(xué)校畢業(yè)證書；

3.申請(qǐng)人在本縣就業(yè)，與用人單位簽訂勞動(dòng)（聘用）合同；

4.家庭月人均純收入以戶口簿家庭成員計(jì)算，若其他家庭成員均為城鎮(zhèn)戶口，應(yīng)全員納入補(bǔ)貼范圍；若其他家庭成員為農(nóng)村戶口，但與申請(qǐng)人共同在城區(qū)租賃居住的，一并納入補(bǔ)貼范圍。

（三）城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的住房困難外來務(wù)工人員家庭申請(qǐng)住房租賃補(bǔ)貼，除符合城鎮(zhèn)中低收入以下（含中低收入）住房困難家庭申請(qǐng)條件外，還應(yīng)同時(shí)符合下列條件：

1.申請(qǐng)人在城區(qū)、洛門鎮(zhèn)區(qū)務(wù)工就業(yè)，已依法與用人單位簽訂半年以上（含半年）勞動(dòng)（聘用）合同；

2.半年以上（含半年）工資收入憑證；

3.家庭月人均可支配收入以戶口簿家庭人數(shù)計(jì)算，若其他家庭成員均為城鎮(zhèn)戶口，應(yīng)全員納入補(bǔ)貼范圍；若其他家庭成員為農(nóng)村戶口，但與申請(qǐng)人共同在城區(qū)租賃居住的，一并納入補(bǔ)貼范圍。

4.申請(qǐng)人及家庭成員無自有產(chǎn)權(quán)住房，或人均自有產(chǎn)權(quán)房屋面積低于16平方米，所在企業(yè)未解決住房。

三、審核要求

住房租賃補(bǔ)貼實(shí)行申請(qǐng)審核制度，常態(tài)化受理。每戶補(bǔ)貼面積不得超過60平方米。

申請(qǐng)家庭有下列情形之一的，其住房建筑面積納入面積核定范圍：

1.擁有國(guó)有土地房屋所有權(quán)登記在申請(qǐng)人及家庭成員名下的房屋；

2.承租的公有性質(zhì)房屋；

3.擁有的宅基地上的房屋，但新就業(yè)大學(xué)生、外來務(wù)工人員原戶籍所在地的自有產(chǎn)權(quán)房屋不納入面積核定范圍；

4.已辦理了商品房預(yù)售合同登記備案的房屋；

5.與他人共有產(chǎn)權(quán)的房屋；

6.父母與子女共同居住在其中一方名下的房屋。

四、申請(qǐng)流程及所需資料

城鎮(zhèn)居民申請(qǐng)住房租賃補(bǔ)貼以家庭為單位，由戶主為申請(qǐng)人，其他家庭成員為共同申請(qǐng)人，提交下列資料的原件及復(fù)印件，向居住所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請(qǐng)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府委托社區(qū)受理，并調(diào)查核實(shí)。

1.書面申請(qǐng)書（對(duì)所提交材料真實(shí)性和完整性進(jìn)行承諾），家庭收入和財(cái)產(chǎn)查詢授權(quán)書；

2.居民戶口簿、身份證、結(jié)婚證、家庭成員收入證明、房屋產(chǎn)權(quán)登記信息證明、住房租賃合同（協(xié)議）；

3.其他相關(guān)資料。

新就業(yè)高校畢業(yè)生、外來務(wù)工人員提供以下資料的原件和復(fù)印件，由用人單位統(tǒng)一向注冊(cè)地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府（下轄各社區(qū)）申請(qǐng)住房租賃補(bǔ)貼。

4.書面申請(qǐng)書（對(duì)所提交材料真實(shí)性和完整性進(jìn)行承諾）；

5.居民戶口簿、身份證、結(jié)婚證、務(wù)工企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照（僅外來務(wù)工人員）、畢業(yè)證（僅新就業(yè)高校畢業(yè)生提供）及繳納社會(huì)保險(xiǎn)票據(jù)、勞動(dòng)（聘用）合同或就業(yè)分配文件、住房租賃合同（協(xié)議）；

6.申請(qǐng)人和家庭成員收入證明、用人單位出具證明；

7.其他相關(guān)材料。

五、補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)；

根據(jù)本縣住房租賃市場(chǎng)的租金水平、申請(qǐng)家庭困難程度及支付能力、地方財(cái)力狀況等因素，分類別、分層次確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，分別為低保家庭10元/㎡.月，低收入家庭9/㎡.月、中等偏低收入家庭8元/㎡.月，并實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。補(bǔ)貼資金按月計(jì)算，按季度發(fā)放。

六、退出機(jī)制

（一）享受城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼的家庭有下列行為之一的，應(yīng)當(dāng)停止或取消租賃補(bǔ)貼享受資格：

1.家庭人均住房面積超出我縣城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼保障標(biāo)準(zhǔn)的；

2.家庭人均可支配收入高于上年度我縣城鎮(zhèn)人均可支配收入80%的和其他財(cái)產(chǎn)發(fā)生變化的；

3. 新就業(yè)高校畢業(yè)生畢業(yè)已享受保障性住房或購(gòu)買商品房的；

4. 承租人將承租的住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的或承租人連續(xù)六個(gè)月以上未在租賃住房居住的。

5.其他不再符合租賃補(bǔ)貼的情形。

（二）有下列行為之一的，停發(fā)補(bǔ)貼，其行為記入信用檔案，5年內(nèi)不得申請(qǐng)城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼：

1.采取提供虛假證明材料等欺騙方式取得城鎮(zhèn)住房保障家庭租賃補(bǔ)貼的；

2.不接受、不配合有關(guān)部門資格審查的；

3..對(duì)提供虛假證明材料已騙取租賃補(bǔ)貼的，由上報(bào)單位會(huì)同縣住房保障部門責(zé)令其全額退還，拒不退還的，依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

七、附則

1.如因國(guó)家法律、法規(guī)、政策調(diào)整，本實(shí)施方案將依法進(jìn)行調(diào)整。

2.本實(shí)施方案自2023年7月7日起施行。

【第3篇】民房可以辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照嗎

有山有水有后院

此處風(fēng)景獨(dú)好

如果想建一棟屬于自己的農(nóng)村別墅

需要知道農(nóng)村建房講究多

建房時(shí)發(fā)生人員傷亡，房主一定要賠償嗎？

城鎮(zhèn)戶口子女可以繼承農(nóng)村自建房嗎？

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問題1

農(nóng)村宅基地上建房有“六不準(zhǔn)”

? 【法官解讀】

按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村建房有“六不準(zhǔn)”：

一、不準(zhǔn)隨意多層修建。新建或翻建房屋應(yīng)申請(qǐng)并取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，可建設(shè)層數(shù)由各地規(guī)定，一般不允許建三層以上房屋。在農(nóng)村建造或翻修超過三層以上的農(nóng)房時(shí)，需要專業(yè)的施工團(tuán)隊(duì)施工，同時(shí)還需要向鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府遞交相關(guān)的申請(qǐng)，經(jīng)過審批后才可以動(dòng)工。

二、不準(zhǔn)超面積標(biāo)準(zhǔn)建造。農(nóng)村建房實(shí)行“一戶一宅”原則，各地農(nóng)房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規(guī)作出規(guī)定。非法的“一戶多宅”應(yīng)按照《土地管理法》的規(guī)定予以拆除，但通過合法繼承等方式獲得的宅基地，是被允許的。

三、不準(zhǔn)隨意翻修農(nóng)房。按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，在農(nóng)村翻修舊房、危房時(shí)，必須要取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》，需要向村委會(huì)遞交申請(qǐng)，審批通過并獲得許可證后才可以動(dòng)工。未取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》翻修房屋，違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，將面臨被拆除的風(fēng)險(xiǎn)。

四、不準(zhǔn)建在規(guī)劃區(qū)域外。《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第41條第3款規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。

五、不準(zhǔn)擅自改變用途。宅基地設(shè)置的目的是保障農(nóng)村村民居住需要，不允許擅自改變土地用途，比如在宅基地上建設(shè)規(guī)模化的工廠或建房出售。

六、不準(zhǔn)未批先建。建房前，應(yīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)使用宅基地，獲得鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的《農(nóng)村宅基地批準(zhǔn)書》，取得《鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證》。涉及林業(yè)、水利等部門的，還應(yīng)經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)。

? 【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第四十四條 建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實(shí)施該規(guī)劃而將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計(jì)劃分批次按照國(guó)務(wù)院規(guī)定由原批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的機(jī)關(guān)或者其授權(quán)的機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)的省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。

第六十二條 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區(qū)，縣級(jí)人民政府在充分尊重農(nóng)村村民意愿的基礎(chǔ)上，可以采取措施，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)保障農(nóng)村村民實(shí)現(xiàn)戶有所居。

農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃，不得占用永久基本農(nóng)田，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。編制鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊規(guī)劃應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌并合理安排宅基地用地，改善農(nóng)村村民居住環(huán)境和條件。

農(nóng)村村民住宅用地，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。

農(nóng)村村民出賣、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。

國(guó)家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。

國(guó)務(wù)院農(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)農(nóng)村宅基地改革和管理有關(guān)工作。

《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

第四十一條 在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)的，建設(shè)單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府提出申請(qǐng)，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府報(bào)城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)使用原有宅基地進(jìn)行農(nóng)村村民住宅建設(shè)的規(guī)劃管理辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)進(jìn)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)以及農(nóng)村村民住宅建設(shè)，不得占用農(nóng)用地；確需占用農(nóng)用地的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)土地管理法》有關(guān)規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)后，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

建設(shè)單位或者個(gè)人在取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證后，方可辦理用地審批手續(xù)。

第四十二條 城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在城鄉(xiāng)規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍以外作出規(guī)劃許可。

第四十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃條件進(jìn)行建設(shè)；確需變更的，必須向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出申請(qǐng)。變更內(nèi)容不符合控制性詳細(xì)規(guī)劃的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得批準(zhǔn)。城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件通報(bào)同級(jí)土地主管部門并公示。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)將依法變更后的規(guī)劃條件報(bào)有關(guān)人民政府土地主管部門備案。

問題2

城鎮(zhèn)居民在宅基地上建房，遇拆遷能得安置補(bǔ)償嗎？

? 【案情簡(jiǎn)介】

余姚某村村民李某向村委會(huì)申請(qǐng)了一塊宅基地，并通過建房審批。李某與城鎮(zhèn)居民王某簽訂合同，由王某在該宅基地上自建房屋，王某向李某支付宅基地使用費(fèi)。后因舊村改造，該房屋被拆遷并賠償了一套拆遷安置房。李某訴至法院，要求確認(rèn)合同無效，并要求王某返還拆遷后所得安置房。李某請(qǐng)求可否成立？

? 【法官解讀】

我國(guó)禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地。李某和王某簽訂的協(xié)議因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效，宅基地使用權(quán)仍歸村民李某。根據(jù)“房地不分離”原則，房屋和宅基地使用權(quán)只能歸一個(gè)主體所有，故李某是宅基地使用權(quán)人，也是房屋的所有權(quán)人。法院判決，李某可以獲得拆遷安置房，而王某僅是房屋出資者，并非房屋所有權(quán)人，無權(quán)獲得拆遷補(bǔ)償利益。

? 【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第六十二條第一款 農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》

農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

問題3

因讀書就業(yè)遷出戶籍，城鎮(zhèn)戶籍子女還能繼承宅基地嗎？

? 【案情簡(jiǎn)介】

王某早年因讀書和工作，戶口遷出農(nóng)村并取得了城鎮(zhèn)戶籍。王某父母為農(nóng)村戶口，在村里有一處宅基地并蓋有房屋。多年后，經(jīng)相關(guān)部門審批，王某與父母一同出資將家中的老房子重新修葺。王某父母去世后，王某可否繼承老家的宅基地使用權(quán)？

? 【法官解讀】

城鎮(zhèn)戶籍子女繼承宅基地使用權(quán)的前提是“地上有房”。根據(jù)我國(guó)的土地管理制度，農(nóng)村宅基地是不能被單獨(dú)繼承的。雖然宅基地不能被單獨(dú)繼承，但是地上的房屋可依據(jù)《民法典》繼承編和物權(quán)編的相關(guān)規(guī)定予以合法繼承。

本案中，王某父母的宅基地上仍有房屋，故王某可根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定繼承該房屋的所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，但如果宅基地上的房屋滅失，王某就不能單獨(dú)就宅基地予以繼承。

需特別指出，宅基地上的原房屋一旦拆除或倒塌，支撐此房屋的宅基地將不能繼續(xù)使用，而是由集體經(jīng)濟(jì)組織收回處置，繼承人亦喪失對(duì)宅基地相關(guān)權(quán)利的承繼。如果遇到房屋拆遷，宅基地的拆遷補(bǔ)償分為兩種：一種是對(duì)地上房屋的補(bǔ)償，房屋作為父母的遺產(chǎn)，無論子女戶口在哪里，都有權(quán)繼承；另一種是對(duì)宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，因宅基地不屬于遺產(chǎn)部分，無法繼承。

? 【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第三百六十二條 宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。

第三百六十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。

第一千一百二十二條 遺產(chǎn)是自然人死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)。

依照法律規(guī)定或者根據(jù)其性質(zhì)不得繼承的遺產(chǎn)，不得繼承。

《中華人民共和國(guó)土地管理法》

第二條 中華人民共和國(guó)實(shí)行土地的社會(huì)主義公有制，即全民所有制和勞動(dòng)群眾集體所有制。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。

第十一條 農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理。

問題4

自建房施工造成人身?yè)p害，房主一定要擔(dān)責(zé)嗎？

? 【案情簡(jiǎn)介】

房主甲與個(gè)體工匠乙簽訂施工協(xié)議，約定房東甲將其位于某村的三層樓房發(fā)包給個(gè)體工匠乙建造，個(gè)體工匠乙雇傭丙為其施工。丙在施工作業(yè)時(shí)不慎墜落，將路過的丁砸傷。丁將甲、乙、丙三人訴至法院，要求三被告賠償損失。

另查明，個(gè)體工匠乙無村鎮(zhèn)建筑施工資質(zhì)。丙施工過程中，施工場(chǎng)地未搭建安全防護(hù)網(wǎng)，未系安全繩。

? 【法官解讀】

農(nóng)村建造房屋，房主要謹(jǐn)慎履行選任義務(wù)。

自建三層(含三層)以上房屋需要施工方具有建筑資質(zhì)，受《中華人民共和國(guó)建筑法》調(diào)整，房屋建造關(guān)系一般認(rèn)定為農(nóng)村建房施工合同。該種情況下，若房主未按規(guī)定辦理建房手續(xù)，將工程發(fā)包給無建筑資質(zhì)的承包人施工，則房主存在選任過失，需要承擔(dān)過錯(cuò)責(zé)任。

自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工包料的，由承包方承擔(dān)房屋建造的全部事項(xiàng)，工期屆滿后房主向承包方支付報(bào)酬，一般認(rèn)定為承攬合同。這種情況下，雖不需要建筑資質(zhì)，但也有資質(zhì)要求，一般情況下，具有農(nóng)村建筑工匠資格的人員或具有當(dāng)?shù)匾话愎そ乘降娜藛T可認(rèn)定為具有承攬資質(zhì)，如房主在沒有定作、指示或者選任過失的情況下，一般不承擔(dān)賠償責(zé)任。

自建兩層(含兩層)以下低層住宅且包工不包料的，即“包清工”，房主在整個(gè)施工過程中發(fā)揮指揮、監(jiān)督和管理的作用，對(duì)施工人起實(shí)際控制和支配的作用，一般認(rèn)定為勞務(wù)合同。施工者因提供勞務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)一方即房主承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任；提供勞務(wù)一方因勞務(wù)自己受到損害的，則根據(jù)雙方各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

本案中，房主甲將三層樓房發(fā)包給個(gè)體工匠乙修建，雙方的關(guān)系是建設(shè)工程發(fā)（承）包關(guān)系，施工過程中造成丁人身?yè)p害，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任并賠償損失。個(gè)體工匠乙作為工程的承包人，是施工現(xiàn)場(chǎng)的組織指揮、監(jiān)督協(xié)調(diào)者，也是安全風(fēng)險(xiǎn)的管控者，事故的發(fā)生主要是因其管控不到位，存在較大過錯(cuò)，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。其次，行為人丙雖然是個(gè)體工匠乙的雇員，但其在施工中缺乏安全防范意識(shí)，在未搭建安全防護(hù)網(wǎng)、未系安全繩的情況下不規(guī)范操作從而墜落造成他人損害，也有一定過錯(cuò)，亦應(yīng)承擔(dān)一定的責(zé)任。房主甲將涉案工程發(fā)包給不具備施工資質(zhì)的個(gè)體工匠乙修建，存在選任過錯(cuò)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定比例的責(zé)任。

? 【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第七百七十條 承攬合同是承攬人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人支付報(bào)酬的合同。

承攬包括加工、定作、修理、復(fù)制、測(cè)試、檢驗(yàn)等工作。

第七百八十八條 建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。

建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同。

第一千一百九十二條 個(gè)人之間形成勞務(wù)關(guān)系，提供勞務(wù)一方因勞務(wù)造成他人損害的，由接受勞務(wù)一方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。接受勞務(wù)一方承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任后，可以向有故意或者重大過失的提供勞務(wù)一方追償。提供勞務(wù)一方因勞務(wù)受到損害的，根據(jù)雙方各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

提供勞務(wù)期間，因第三人的行為造成提供勞務(wù)一方損害的，提供勞務(wù)一方有權(quán)請(qǐng)求第三人承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，也有權(quán)請(qǐng)求接受勞務(wù)一方給予補(bǔ)償。接受勞務(wù)一方補(bǔ)償后，可以向第三人追償。

《關(guān)于加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》以及《中華人民共和國(guó)建筑法》的規(guī)定，“自建低層住宅”是指兩層（含兩層）以下住宅，農(nóng)民自建兩層（含兩層）以下的住宅承建方是不需要建筑從業(yè)資質(zhì)的，而三層（含三層）以上則受《中華人民共和國(guó)建筑法》的調(diào)整，承建方須具備相應(yīng)建筑從業(yè)資質(zhì)。

《關(guān)于加強(qiáng)村鎮(zhèn)建設(shè)工程質(zhì)量安全管理的若干意見》

對(duì)于建制鎮(zhèn)、集鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的所有公共建筑工程、居民自建兩層（不含兩層）以上、以及其它建設(shè)工程投資額在30萬元以上或者建筑面積在300平方米以上的所有村鎮(zhèn)建設(shè)工程、村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的學(xué)校、幼兒園、衛(wèi)生院等公共建筑（以下稱限額以上工程），應(yīng)嚴(yán)格按照國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施監(jiān)督管理。

對(duì)于村莊建設(shè)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)民自建兩層（含兩層）以下住宅（以下簡(jiǎn)稱農(nóng)民自建低層住宅）的建設(shè)活動(dòng)，縣級(jí)建設(shè)行政主管部門的管理以為農(nóng)民提供技術(shù)服務(wù)和指導(dǎo)作為主要工作方式。

問題5

鄰居建房造成自家房屋

墻面開裂、地面沉降等，該如何賠償？

? 【案情簡(jiǎn)介】

李某對(duì)其房屋進(jìn)行改造，將原有房屋全部予以拆除重新建造，開挖基坑深達(dá)4米。在改建房屋過程中，隔壁鄰居王某家中出現(xiàn)房屋墻面開裂、地面不均勻沉降等問題，故向法院起訴，要求判令李某賠償因其建房造成自己房屋破壞產(chǎn)生的修復(fù)損失等費(fèi)用。李某則認(rèn)為，王某房屋出現(xiàn)問題系年久失修所致。

? 【法官解讀】

建造房屋過程中，禁止進(jìn)行危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)安全的活動(dòng)。本案中，對(duì)于王某家中發(fā)生房屋墻面、地面開裂，瓷磚裂縫、地面不均勻沉降等損壞的原因，雙方存在爭(zhēng)議。司法鑒定意見認(rèn)為，李某坑基施工是造成王某房屋內(nèi)外裝修損壞、不均勻下沉的直接原因。結(jié)合修復(fù)方案和費(fèi)用的鑒定報(bào)告，法院最終確認(rèn)由李某賠償王某修復(fù)損失9.8萬余元。

? 【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百九十五條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。

問題6

二十年前鄰居緊挨著宅基地建房，

如今自建房卻被指責(zé)妨礙通風(fēng)采光，

責(zé)任到底在誰？

? 【案情簡(jiǎn)介】

1996年，李某在自家宅基地上蓋了兩間三層樓房，東墻建在其土地使用范圍內(nèi)東邊沿，此處緊挨著鄰居王某后院西側(cè)。

2023年初，王某在后院新建鋼構(gòu)房，因二十年前李某建房時(shí)未預(yù)留通風(fēng)采光空間，現(xiàn)王某所建墻體與李某的東墻體距離過近，導(dǎo)致李某家的窗戶打不開，嚴(yán)重影響通風(fēng)、采光。李某將王某起訴至法院，要求王某將堵塞李某房屋二樓、三樓窗戶的房屋部分予以拆除。

? 【法官解讀】

相鄰房屋的所有權(quán)人和使用權(quán)人，在構(gòu)筑房屋時(shí)均應(yīng)當(dāng)給予相鄰人通風(fēng)、采光、通行等便利。本案中，李某建房在先，緊鄰其宅基線建房，未給其通風(fēng)、采光保留相應(yīng)的空間；另一方面，王某建房在后，與李某互不相讓，明知其建筑會(huì)導(dǎo)致李某通風(fēng)采光受阻而執(zhí)意為之。兩個(gè)因素結(jié)合，造成李某通風(fēng)、采光受到影響。

法院經(jīng)審理判決，王某應(yīng)當(dāng)將其房屋堵塞李某窗戶的部分予以拆除，并保留適當(dāng)距離用于通風(fēng)、采光。李某對(duì)于王某拆除阻擋部分以及拆除后重建所發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)比例承擔(dān)?？紤]到李某建房行為在先，對(duì)于結(jié)果的發(fā)生負(fù)有主要責(zé)任，法院最終酌定李某承擔(dān)70%的責(zé)任。

? 【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百九十三條建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，不得妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。

問題7

鄰居建房把出入口堵成“單行道”，可以要求拆除嗎？

? 【案情簡(jiǎn)介】

李某房屋后門有一條村路出口，鄰居王某在該路上壘砌了磚塊，搭起了門架、擋雨棚，在路面上修建了圍墻，使得該路嚴(yán)重受阻，難以通行。李某向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令王某拆除在李某出入通行道路上設(shè)立的門架、圍墻、壘磚等障礙物，恢復(fù)道路原狀。

王某則認(rèn)為，李某家大門口有村道（水泥路面）與村里的主干道銜接，出入通行方便，李某訴請(qǐng)拆除的通道并不是李某生產(chǎn)生活的必經(jīng)通道。

? 【法官解讀】

相鄰?fù)ㄐ袡?quán)的主張必須以必經(jīng)通道為前提。只有在相鄰一方的土地或房屋由于自然條件或其他原因限制，且處于相鄰他方所有或使用的土地包圍之中，致使其不通過他方土地就無法通行的情況下，相鄰方才能主張行使相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。如果除經(jīng)由該土地通行外，尚有其他通道可以通行，則相鄰方無權(quán)主張相鄰?fù)ㄐ袡?quán)。

在本案中，李某所主張的其房屋后門村路，并非李某為了生產(chǎn)生活的必經(jīng)通道，因此李某訴請(qǐng)要求王某拆除此通道上的門架、圍墻、壘磚等障礙物，恢復(fù)通道原狀，沒有法律依據(jù)。

? 【法條鏈接】

《中華人民共和國(guó)民法典》

第二百九十一條 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人對(duì)相鄰權(quán)利人因通行等必須利用其土地的，應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。

來源：最高人民法院司法案例研究院、余姚市人民法院

編輯：常躍旺